Certeum.fi Sites Default Files Certeum Vuosikertomus 2014

Transcription

VUOSIKERTOMUS
2
0
1
4
SISÄLLYSLUETTELO
Tilinpäätös 2014
3
5
7
10
12
14
17
18
22
23
26
27
28
Certeum lyhyesti
Toimitusjohtajan katsaus
Toimintaympäristö
Liiketoiminta ja toiminnan tulos
Sijoitusomaisuus
Vuokraustoiminta ja asiakkuudet
Ympäristö ja energia
Rahoitus
Henkilöstö
Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä
Palkka- ja palkkioselvitys
Hallitus
Johtoryhmä
CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014
30
33
33
34
35
36
37
71
74
75
76
Hallituksen toimintakertomus
Konsernin tuloslaskelma, IFRS
Konsernin laaja tuloslaskelma, IFRS
Konsernitase, IFRS
Konsernin oman pääoman laskelma
Konsernin rahavirtalaskelma
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Certeum Oy emoyhtiön tulos
Certeum Oy emoyhtiön tase
Certeum Oy emoyhtiön rahavirtalaskelma
Certeum Oy emoyhtiön liitetiedot
SIVU 2
CERTEUM LYHYESTI
Certeum on erikoistunut logistiikkaja
tuotantokiinteistöjen omistamiseen,
vuokraamiseen ja kehittämiseen.
VISIO
Visiomme on olla johtava
logistiikkaja tuotantokiinteistöihin
sijoittava yhtiö Suomessa.
Certeum Oy aloitti toimintansa 30.9.2014. Yhtiö osti huhtikuussa 2014 solmitun aiesopimuksen perusteella 124 logistiikkaja tuotantokiinteistöä, joista
12 Sponda Oyj:lta ja 22 Keskinäiseltä työeläkevakuutusyhtiö Varmalta. Loput
90 kiinteistöä siirtyivät Certeumille sen ostettua Sponda Fund I Ky-, Sponda
Fund II Ky- ja Sponda Fund III Ky -rahastot niiden sijoittajilta. Transaktioiden
arvo oli yhteensä 917 miljoonaa euroa.
Omistajavisiomme on kehittää
yhtiötä ja sen kiinteistöomaisuutta
siten, että yhtiöstä syntyy
houkutteleva ja kilpailukykyinen
sijoituskohde pääomamarkkinoille.
MISSIO
Tarjoamme tilaratkaisut
tavaravirtojen hallintaan.
Certeum on logistiikkaja tuotantokiinteistöjen
omistamiseen, vuokraamiseen
ja kehittämiseen erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö.
SIVU 3
PERUSTETTU
LIIKEVAIHTO
2014
AVAINLUVUT
1.10.–31.12.2014
23
KIINTEISTÖJEN
ARVO
VUOKRATTAVA
PINTA-ALA
1,3
905
milj. m2
26
OMISTAMME
124 KIINTEISTÖÄ
milj. €
LIIKETOIMINNAN
NETTORAHAVIRTA
HENKILÖSTÖN
LUKUMÄÄRÄ
4
milj. €
14,5
milj. €
OMISTAJAT
38,9 % 37,9 %
13
7
4
10, 0 %
9
4,0 %
32
49
6
2,6 %
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma Sponda Oyj
Valtion eläkerahasto
Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Etera
Aktia Henkivakuutus Oy Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas
1,8 %
1,7 %
1,4 %
1,0 %
0,6 %
0,1 %
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo
Kirkon Keskusrahasto
Keskinäinen vakuutusyhtiö Fennia
Assai Oy
Vakuutusosakeyhtiö Henki-Fennia
SIVU 4
TOIMITUSJOHTAJAN
KATSAUS
Toimintamme käynnistyi vuonna 2014 suunnitellusti.
Pääsimme käynnistämään ensimmäisen varsinaisen
toimintavuotemme 2015 hyvässä iskussa.
Certeum Oy perustettiin 10.4.2014. Yhtiön operatiivinen toiminta käynnistyi kuitenkin vasta 30.9.2014
tehdyillä kiinteistökaupoilla, joiden yhteydessä myös
pääosa organisaatiosta siirtyi liiketoimintasiirrolla
Spondasta Certeumiin.
Vuonna 2014 keskeisin tavoitteemme oli yhtiön
toiminnan käynnistäminen. Kiinteistöportfolion haltuunotto ja Certeumin liiketoiminnan käynnistäminen toteutuivat suunnitellusti. Pääsimme aloittamaan
ensimmäisen varsinaisen toimintavuotemme 2015
hyvistä asemista.
Vuokrausliiketoiminnan nettorahavirta oli vuoden
2014 viimeisen kolmen kuukauden aikana vahvasti positiivinen (14,5 milj. €), vaikka toimintaa vasta
käynnistettiin ja uusia työntekijöitä rekrytoitiin. Myös
uusvuokraustoiminta vuoden lopulla oli tuloksellista,
tämä luo vahvaa uskoa hyviin tulevaisuudennäkymiin.
Ensimmäinen IFRS-tuloksemme 2014 oli kuitenkin
noin 12,9 miljoonaa euroa tappiollinen. Tämä johtuu
pääosin kiinteistökauppojen toteutukseen ja yhtiön
toiminnan käynnistämiseen liittyvistä transaktiokuluista ja alaskirjauksista sekä liikevaihdon kertymisestä vain kolmen kuukauden ajalta.
Loistava ajoitus
Yhtiömme perustamisen ajoitus oli mitä parhain. Suomen markkinoilta on puuttunut logistiikkaja tuotantokiinteistöihin sijoittamiseen erikoistunut osaaja.
Alhainen, jopa negatiivinen markkinakorko on pienentänyt korkosijoitusten tuottoa ja nostanut niiden
riskiä. Tämä on lisännyt kiinnostusta kiinteistösijoituksiin, jotka nykyisessä sijoitusympäristössä tarjoa
vat hyvän riski-tuottosuhteen.
Ajoitus oli otollinen myös rahoitusmarkkinoiden
näkökulmasta, sillä pitkäaikaisen vieraan pääoman
kustannus on ennätyksellisen alhaalla.
Kiinteistösijoituksia tavoittelevaa pääomaa onkin
SIVU 5
nyt Euroopassa ennätyksellisen paljon. Prime-kohteiden niukkuuden vuoksi monilla markkinoilla on
jo siirrytty investoinneissa korkeamman tuoton ja riskin secondary-kohteisiin. Kehitys on selvästi nähtävissä Ruotsissa, ja odotan näin käyvän myös Suomessa.
Tämä kehitys osaltaan tukee Certeumin kiinteistöportfolion positiivista arvonkehitystä.
Logistiikkakiinteistöjen kysyntää tukevat myös verkkokaupan kehittyminen ja Suomen kansantalouden
kohentuneet kasvuodotukset. Certeumin 1,3 miljoonan
neliömetrin vuokratiloista on ilman vuokrasopimusta
16,9 prosenttia, mikä tarjoaa meille hyvän mahdollisuuden kasvattaa liikevaihtoa.
Erikoistuminen kannattaa
Strategiamme on tarjota tilaratkaisut tavaravirtojen
hallintaan. Omistamme, vuokraamme ja kehitämme
logistiikkaja tuotantokiinteistöjä.
Asiakkaiden liiketoiminnan vaatimusten mukaan
räätälöidyt logistiikkaja tuotantokiinteistöt ovat sijoituskohteina toimisto- ja asuinkiinteistöjä vaativampia.
Toisaalta niiden vuokratuotto on korkeampi suhteessa
sijoitettuun pääomaan.
Onnistuminen sijoitustoiminnassa ja riskienhallinta
edellyttävät syvällistä asiakastuntemusta sekä vuokralaisten liiketoiminnan ymmärrystä. Olemme keskittyneet pelkästään logistiikkaja tuotantokiinteistöjen
omistamiseen ja vuokraukseen, joten tunnemme segmentin kiinteistöjen ominaisuudet ja asiakkaiden tarpeet.
Certeum toimii paikallisesti ja on vuokraustoiminnassaan aktiivinen. Henkilöstöstämme yli puolet toimii
asiakasrajapinnassa ja palvelevat nykyisiä ja uusia
asiakkaita toimistoistamme Helsingissä, Turussa,
Tampereella ja Jyväskylässä.
Kohti vakaata sijoitustuottoa
Lyhyellä aikavälillä keskitymme parantamaan kannattavuuttamme aktiivisella vuokraus- ja kehitystoiminnalla sekä tehostamalla toimintaamme. Haluamme
juurtua Suomen logistiikkakiinteistömarkkinalle ja
luoda vahvan brändin sekä vakaan tuottohistorian.
Tavoitteenamme on kehittää yhtiön osakkeen arvoa,
tuoda pääomamarkkinoille kilpailukykyinen sijoituskohde ja jakaa vuosittain vakaata ja kilpailukykyistä
osinkoa.
Kiinteistökannassamme on käytettävissä yli
400 000 neliömetriä rakennusoikeutta, jonka arvo on
yhteensä 15,6 miljoonaa euroa. Tämä kehityssalkku
tarjoaa merkittävän mahdollisuuden räätälöidä nykyisille vuokralaisille lisätilaa laajennuksilla tai rakennuttaa kokonaan uusia kiinteistöjä uusille asiakkaille.
Aktiivisella kehittämisellä luomme uusia investointimahdollisuuksia sekä nostamme kehityskohteen
nykyistä markkina-arvoa.
Kiinteistösijoitustoiminnan moottori on aina vuokraustoiminta. Tavoitteenamme on nostaa nykyistä
vuokrausastetta ja vuokrata vuoden 2015 aikana noin
100 000 neliömetriä vapaita ja vapautuvia toimitiloja
eli lähes 10 prosenttia koko portfoliostamme.
Vuoden 2014 viimeisellä neljänneksellä allekirjoitimme jo 24 uutta vuokrasopimusta. Nämä kattoivat
30 500 neliömetriä, joten vuokraustoiminta käynnistyi
tuloksellisesti.
Näkymät 2015
yhtiömme kiinteistöportfolion arvonkehitykselle.
Kaupan ja teollisuuden yritysten liikevaihdon alhainen kasvu aikaansaa kuitenkin logistiikkaja varastotilojen vuokrakysynnälle haasteita. Toisaalta meille
myönteisiä trendejä ovat kaupungistuminen ja verkkokaupan kasvu, sillä vähittäiskaupan liukuminen verkkoon kasvattaa varastotilojen kysyntää toimitusketjun
kaikissa vaiheissa.
Certeumin kiinteistöt sijoittuvat pääosin Suomen
suurimpiin kaupunkeihin, joihin vuokratilan kysyntä
myös kohdistuu.
Kiinteistöjemme vajaakäytön ennustamme alenevan vuoden 2015 aikana ja vuokratuottojen säilyvän
vakaina.
Meillä on mittava ja hyvin hajautettu kiinteistöport
folio, vahva tase ja kokenut organisaatio sekä hallitus. Tämä on hyvä lähtökohta yhtiön liiketoiminnan ja
arvon kehittämiseksi edelleen.
Haluan kiittää Certeumin perustajaosakkaita näkemyksellisestä päätöksestä ja luottamuksesta yhtiön
perustamisessa sekä yhtiön hallitusta erittäin ammattimaisesta työstä Certeumin toiminnan kehittämisessä.
Certeumin vuokralaiset ja yhteistyökumppanit ovat
ottaneet uuden yhtiön tyytyväisinä vastaan. Kiitos kaikille asiakkaillemme hyvästä yhteistyöstä yhtiön alkuvaiheessa.
Erityisen suuret kiitokset koko Certeumin henkilöstölle, joka on osoittanut suurta ammattitaitoa ja venymistä yhtiön toiminnan käynnistämisessä menestyksellisesti.
Jorma Lehtonen
Pääsimme käynnistämään toimintamme vuoden 2015
alusta täydessä vauhdissa. Kiinteistösijoituksille
myönteinen sijoitusmarkkina luo hyvän lähtökohdan
SIVU 6
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Suomessa tehtiin vuonna 2014 kiinteistökauppoja yhteensä noin 4,3 miljardin
euron arvosta. Tuotannollisten tilojen segmentissä volyymi kasvoi merkittävästi.
Euroalueen talous kasvoi vuonna 2014 noin prosentin. Heikon kasvun taustalla olivat lisääntyneet geopoliittiset paineet ja globaalin talouden
vaatimaton kehitys. Kasvun ennustetaan säilyvän prosentin tasolla vuonna 2015 ja kiihtyvän
hieman ensi vuonna.
Toisaalta sekä Yhdysvalloissa että Isossa-
Britanniassa kasvunäkymät ovat hyvät, minkä
ansiosta näiden kasvun ennustetaan yltävän
tänä vuonna noin kolmeen prosenttiin.
Valtiovarainministeriön mukaan vuonna 2014
Suomen bruttokansantuote kasvoi 0,1 prosenttia. Lähivuosille ennustetaan maltillista noin
1 prosentin kasvua.
Suomen työttömyysaste vuonna 2014 oli 8,7
prosenttia. Vuonna 2015 työttömyysasteen arvioidaan nousevan 8,8 prosenttiin. Työttömyyden
vähentämistä hidastaa keskeisten vientimaiden,
kuten Saksan, talouskasvun hidastuminen ja
kansainvälisten kriisien pitkittyminen. Toisaalta euron ulkoisen arvon heikkeneminen tukee
vientiä euroalueen ulkopuolelle.
Työllisyystilannetta heikentävät suhdanteen
lisäksi rakenteelliset seikat. Perinteisten teolli-
suustoimialojen työpaikat vähenevät edelleen,
ja tämän seurauksena vapautuvan työvoiman
osaaminen ei vastaa kasvualojen vaatimuksia.
Inflaatio oli vuonna 2014 noin 1,1 prosenttia.
Vuonna 2015 sen ennustetaan hidastuvan 0,8
prosenttiin.
Transaktiomarkkinoilla vilkasta
Vuonna 2014 transaktiomarkkinat vilkastuivat merkittävästi. Kiinteistökauppoja tehtiin
Suomessa yhteensä noin 4,3 miljardin euron
arvosta, mistä tuotannollisten tilojen osuus oli
noin kolmannes eli 1,4 miljardia euroa.
Tuotannollisten tilojen segmentissä volyymi kasvoi siis merkittävästi edellisvuoden
190 miljoonasta eurosta. Lisäys aiheutui paitsi Certeumin transaktiosta myös sijoittajien
kysynnän selvästä kasvusta Suomessa ja maailmanlaajuisesti.
Toimitilojen asiantuntijayritys JLL arvioi, että
tuotannollisen segmentin transaktiovolyymi oli
Euroopassa vuonna 2014 yli 20 miljardia euroa.
Tämä on kaikkien aikojen ennätys.
Vuokrien kehitys maltillista
Suomalaisten teollisuusyritysten taloudellinen
tilanne on edelleen keskimääräistä heikompi. Näkymät ovat hieman toipuneet syksystä,
ja tuotannon ennustetaan kasvavan hitaasti.
Toimitilojen kysyntää strategiakaudella heikentää edelleen yleisestä epävarmuudesta johtuva
investointien matala taso sekä kapasiteetin
keskiarvoon nähden matala käyttöaste.
Vuokrat ovat viime vuosina kehittyneet hyvin
maltillisesti. Keskimääräistä vuokratasoa on
nostanut uusien modernien tilojen valmistuminen. Suomessa logistiikkatilojen segmentissä ei
juurikaan esiinny spekulatiivista rakentamista,
mikä on toisaalta tukenut vuokratason vakautta.
Nykyaikaisten logistiikkatilojen vuokrat ovat
kansainväliseen tasoon verrattuna suhteellisen
korkeat. Vuokratasoa on perusteltu korkeilla
rakennuskustannuksilla.
Logistiikkatilojen vajaakäyttöaste on ollut suhteellisen alhainen, mutta se alkoi nousta vuonna
2013 ja jatkoi nousuaan vuonna 2014.
Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöaste oli
SIVU 7
noussut vuoden 2013 lopussa 6,1 prosenttiin ja vuoden 2014 lopussa 6,9 prosenttiin. Luvuissa on näkynyt suurten käyttäjien siirtyminen pääkaupunkiseudun
ulkopuolelle.
Segmentin kokonaistuotto vuonna 2014 oli KTI Kiinteistötiedon mukaan 4,5 prosenttia, josta arvonmuutoksen osuus oli –3,2 prosenttia ja nettotuoton osuus
7,9 prosenttia.
Vuonna 2014 pääkaupunkiseudulla prime-logistiikkakiinteistöjen tuottovaade oli 7,3 prosenttia. Tuottovaatimukset ovat pääkaupunkiseudulla siis kääntyneet
laskuun pysyttyään viime vuosien ajan lähes paikallaan. Sijoituskohteittain tuotto-ominaisuudet, fyysiset
ominaisuudet ja sijaintitekijät kuitenkin korostuvat ja
voivat aiheuttaa voimakkaitakin vaihteluja eri kohteiden tuottovaatimuksissa.
Talouden haasteet pitävät sijoittajat varovaisina,
mutta toisaalta alhainen korkotaso ja rahoituksen saatavuus sekä kasvanut sijoittajakysyntä selittävät tuottovaatimusten laskua.
Tehokkaampia toimitiloja
Kaupunkikeskukset ovat edelleen suuria kysyntä- ja
tarjontapisteitä koko liikenne- ja logistiikkajärjestelmässä, mutta logistiikkatoimintoja siirtyy keskustoista kaupunkien reuna-alueille muun muassa uusien,
tehokkaampien toimitilojen perässä.
Modernien ja tehokkaiden logistiikkatilojen kysynnän
kasvu on vaikuttanut logistiikkakiinteistöjen kehitykseen, ja uudistuotanto on ollut aktiivista erityisesti pääkaupunkiseudun kehyskunnissa. Pääkaupunkiseudulla
uudisrakentaminen sen sijaan on ollut vähäistä.
Logistiikkakeskusten sijaintiin vaikuttavat ennen
kaikkea toimitusten ja jakelun kuljetuskustannukset,
työvoiman saatavuus ja työvoimakustannukset, kaavoi-
tukselliset ja tekniset valmiudet rakentamiseen, yhteydet satamiin ja toimitilakustannukset.
Tulevaisuudessa sijoittautumisen ja tilatarpeen kannalta merkityksellisiä ovat edelleen jatkuvat tuotannon
rakennemuutokset, mutta etenkin kaupan digitalisoituminen ja tästä seuraavat kaupan alan ja vähittäismyynnin uudelleenjärjestelyt.
Lähteet:
Catella
JLL
KTI Kiinteistötieto
Valtionvarainministeriö
Verkkokauppa kasvussa
Kulutuskäyttäytyminen on voimakkaassa murroksessa
kuluttajien siirtyessä ostamaan hyödykkeitä verkosta
älykkäiden päätelaitteiden avulla. Ostotapahtumat
eivät enää rajoitu kaupan aukioloaikoihin, vaan niitä
tehdään jatkuvasti. Kuluttajat odottavat nopeita toimitusaikoja.
Tavarantoimittajille kehitys merkitsee vaatimusta
järjestää toimitusketju uudelleen siten, että se palvelee
monikanavaista kuluttamista sekä nopeita ja joustavia
toimituksia.
Toimitusketjun on entistä tehokkaammin kyettävä
hallitsemaan tavaravirtaa sekä tuottajilta asiakkaille
että asiakkailta takaisin tuottajille joustavien palautusten mahdollistamiseksi. Samalla käsiteltävien tavaramäärien eräkoot kutistuvat. Tuotteita on pystyttävä
toimittamaan asiakkaille yksittäin.
Tämä kehitys luo kysyntää moderneille logistiikkatiloille, jotka pystyvät palvelemaan toimitusketjun eri
vaiheita.
Logistiikkatoimijoiden keskuudessa korostuvat edelleen ulkoistaminen, erikoistuminen ja verkostoituminen. Logistiikkakeskusalueilla on nähtävissä kasvavaa
kysyntää erilaisille toimijoiden välisille yhteistyömalleille: kilpailu- ja neuvotteluasemaa vahvistaville
resurssien jakamiselle ja yhteishankinnoille.
Tulevaisuuden
toimitusketju palvelee
monikanavaista
kuluttamista.
SIVU 8
TAVARAVIRRAT MONIKANAVAISESSA
VÄHITTÄISKAUPASSA
VERKKO
KOTIINKULJETUS
JAKELUPISTE
»» Lähikauppa
»» Pakettiautomaatti
LAJITTELUKESKUS
»» Posti
»» Kotiinkuljetus
Kulutuskäyttäytymisen muutos vaatii toimitusketjun järjestämistä niin,
että se palvelee saumattomasti kanavasta riippumatta ja mahdollistaa
nopeat toimitukset ja palautukset. Tämä kehitys lisää myös erityisesti
logistiikkatilojen tarvetta.
E-KAUPAN
TOIMITUSKESKUS
KULUTTAJA
VALMISVARASTO
KAUPAN
JAKELUKESKUS
PALAUTUSTEN KÄSITTELY
KIVIJALKAMYYMÄLÄ
LIIKETOIMINTA JA
TOIMINNAN TULOS
Pääsimme vuokraustoiminnassa hyviin tuloksiin,
ja nettorahavirta oli vahvasti positiivinen.
Certeumin päätavoitteet vuonna 2014 olivat toiminnallisia. Tavoitteenamme oli toteuttaa huhtikuussa allekirjoitetun aiesopimuksen mukaiset kiinteistökaupat,
ottaa haltuun kiinteistöt sekä hoitaa yhtiön perustamiseen liittyvät toimenpiteet ja organisoinnit.
Kiinteistökaupat, portfolion haltuunotto ja yhtiön operatiivisen toiminnan käynnistäminen toteutuivat tavoitteen mukaisesti.
Vuokraustoiminnassa pääsimme vuoden 2014 kolmen viimeisen kuukauden aikana hyviin tuloksiin.
Neuvottelimme kaikkiaan 24 uutta sopimusta (30 500
neliömetriä). Vain 13 sopimusta päättyi (7 000 neliömetriä).
Liiketoimintamme nettorahavirta oli vahvasti positiivinen (14,5 milj. €).
Tilikauden tulokseen –12,8 miljoonaa euroa vaikuttivat merkittävästi sijoituskiinteistöjen käypään arvoon
arvostuksesta muodostuva nettotappio (–14,8 milj. €),
kertaluontoiset perustamiseen liittyvät kulut (–3,0 milj. €)
sekä rahoituskuluihin kirjattu johdannaissopimusten
ns. tehoton osuus (–7,2 milj. €).
KESKEISET TALOUDELLISET MITTARIT
milj. €
Tuloslaskelman eriä
Liikevaihto
23,5
Nettovuokratuotto
17,8
Tulos ennen veroja
–13,0
Tilikauden tulos
–12,8
Vuoden 2014
aikana alkoi 24
vuokrasopimusta
ja päättyi 13
vuokrasopimusta.
Taseen eriä
Sijoituskiinteistöt
904,9
Oma pääoma yhteensä
449,3
Lainat
457,3
Oma pääoma ja velat yhteensä
925,5
Liiketoiminnan nettorahavirta
14,5
Investointien nettorahavirta
–920,5
Rahoituksen nettorahavirta
918,6
SIVU 10
TULOSLASKELMAN TUNNUSLUVUT
Liikevoitto/- tappioprosentti, %
Korkokatekerroin
Voitto-/tappioprosentti, %
10.4.–31.12.2014
–8,8
4,4
–71,8
Taseen tunnusluvut
Korolliset nettorahoitusvelat, tuhatta euroa
444 697,1
Kannattavuuden ja rahoituksen tunnusluvut
Sijoitetun pääoman tuotto, %
Oman pääoman tuotto, %
–0,9
–11,4
Omavaraisuusaste, %
48,6
Velkaantumisaste, %
49,4
Nettovelkaantumisaste, %
101,8
Rahoituksen nettorahavirta, milj. €
918,6
Osakekohtaiset tunnusluvut
Oma pääoma/osake, €
Osakekohtainen tulos, €
Operatiivinen kassavirta/osake, €
NAV (nettovarallisuus), tuhatta euroa
NAV per share (osakekohtainen nettovarallisuus), €
Vuoden 2015 tavoitteet
Toimintamme painopistealueita vuonna 2015 ovat
strategian mukaisesti tuloksen ja kannattavuuden
kehittäminen aktiivisella vuokraus- ja kehitystoiminnalla sekä kiinteistöportfolion jalostaminen myymällä strategiaan kuulumattomia, lähinnä kasvualueiden
ulkopuolella sijaitsevia kiinteistöjä.
Myyntien määrällinen tavoite vuonna 2015 on noin
20–30 miljoonaa euroa. Myyntien tulosvaikutuksen
ennustetaan olevan lievästi positiivinen.
Pinta-alaperusteisen vuokrausasteen arvioimme vuoden 2015 aikana nousevan ja olevan vuoden
lopussa 83–85 prosenttia.
Nettovuokratuottojen (net operating income, NOI)
ennuste vuonna 2015 on 68–73 miljoonaa euroa.
Arvio perustuu nykysalkun ennusteeseen, ja toteumaan vaikuttavat muutokset portfoliossa.
Ennustamme nettovarallisuutta mittaavan osakekohtaisen NAV-arvon kehittyvän vakaasti vuoden
2015 aikana.
9,66
–0,28
0,35
458 673,2
9,86
SIVU 11
SIJOITUSOMAISUUS
Kiinteistöjemme käypä arvo ylittää 900 miljoonaa euroa.
Certeum omistaa 124 kiinteistöä, joiden arvo oli vuoden
2014 lopussa yhteensä 904,9 miljoonaa euroa. Lukuun
sisältyy käyttämättömän rakennusoikeuden arvoa 15,6
miljoonaa euroa.
Helsingin seudulla sijaitsee 47 kiinteistöä, muissa
kasvukeskuksissa 54 ja muualla Suomessa 23. Muita kasvukeskuksia ovat Tampereen ja Lahden seudut,
Jyväskylä, Kouvola, Turku, Vaasa ja Seinäjoki.
Sijoituskiinteistöjemme vuokrattava pinta-ala on
1,3 miljoonaa neliömetriä. Suurin kohde on Vantaan
Jokiniemessä sijaitseva Keskon keskusvarasto, jonka
pinta-ala on 75 944 neliömetriä. Kolmen suurimman
kiinteistön pinta-ala on yhteensä 204 208 neliömetriä,
mikä muodostaa 15,5 prosenttia yhtiömme koko vuokrattavasta pinta-alasta.
Vuokrattava pinta-ala jakautuu segmenteittäin seuraavasti: Helsingin seutu 631 303 neliömetriä (48,0 %),
Muut kasvualueet 553 916 neliömetriä (42,1 %) ja Muu
Suomi 130 293 neliömetriä (9,9 %).
Kolme arvokkainta Vantaalla ja Keravalla
Sijoituskiinteistöjemme arvoltaan kolme suurinta kohdetta sijaitsevat Vantaalla ja Keravalla. Vantaalla osoitteessa Vanha Porvoontie 229 sijaitsee muun muassa
Metso Oyj:n venttiilitehdas ja Jokiniementiellä Keskon
keskusvarasto. Keravalla Tervahaudankatu 7:ssa sijaitsee Tuko Logisticsin keskusvarasto. Kolme arvokkainta
kohdetta muodostavat yhdessä 25 prosenttia yhtiömme kiinteistökannan arvosta.
Kymmenen arvokkainta kohdetta ovat pinta-alaltaan
yhteensä 397 281 neliömetriä ja 30,2 prosenttia koko
kannasta.
Koko salkun vuokrausaste oli vuoden lopussa 83,1
prosenttia. Tyhjän tilan pinta-ala oli 221 699 neliömetriä. Tyhjän tilan määrä Helsingin seudulla oli 101 306
neliömetriä, Muut kasvualueet -segmentissä 94 348
neliömetriä ja Muu Suomi -segmentissä 26 045 neliömetriä.
VUOKRATTAVA PINTA-ALA (M2)
10 %
130 293
Rakennusoikeutta erityisesti
Helsingin seudulla
Kiinteistökannassamme on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta yhteensä 436 528 neliömetriä. Rakennusoikeuden arvo on yhteensä 15,6 miljoonaa euroa.
Käytettävissä oleva rakennusoikeus jakaantuu melko
tasaisesti Helsingin seudun sekä Muut kasvualueet
-segmentin kesken.
Eniten käyttämätöntä rakennusoikeutta on arvioitu olevan neliömetreiltään Turun Rydönnotkossa (48 000 m2) sekä Vantaan Toinen Savu 8:ssa (32 740 m2).
42 %
553 916
48 %
631 304
Helsingin seutu
Muut kasvualueet
Muu Suomi
SIVU 12
Hyvinkää
KIINTEISTÖSALKUN
ARVON JAKAUTUMINEN
SEGMENTEITTÄIN (MILJ. €)
SIJOITUSSEGMENTIT
Järvenpää
Kerava
Nurmijärvi
Tuusula
Vihti
6,7 %
(60,5)
Sipoo
Vantaa
Espoo &
Kauniainen
34,5 %
(312,3)
Helsinki
Kirkkonummi
YHTEENSÄ
904,9
58, 8 %
(532,2)
Helsingin seutu
Muut kasvualueet
(Tampereen ja Lahden
seudut, Jyväskylä, Kouvola,
Turku, Vaasa ja Seinäjoki).
Helsingin seutu
Muut kasvualueet
Muu Suomi
Muu Suomi
RAKENNUSOIKEUS (M2)
SIJOITUSKOHTEET
SEGMENTEITTÄIN (KPL)
Osoite
1 315 512
Vuokrattavissa oleva pinta-ala
Käytettävissä oleva rakennusoikeus
631 304
Yhteensä
175 943
Helsingin
seutu
19 %
(23)
38 %
(47)
553 916
130 293
436 528
10 SUURINTA SIJOITUSKOHDETTA KÄYVÄN ARVON MUKAAN
175 015
Muut
kasvualueet
85 570
Muu
Suomi
43 %
(54)
Helsingin seutu
Muut kasvualueet
Muu Suomi
m2
% salkusta*
kum. %*
Vanha Porvoontie 229, Vantaa
60 175
4,57
4,57 %
Jokiniementie 31, Vantaa
75 944
5,77
10,35 %
Tervahaudankatu 7, Kerava
68 089
5,18
15,52 %
Ruosilantie 16, Helsinki
42 844
3,26
18,78 %
Martinkatu 2, Jyväskylä
26 415
2,01
20,79 %
Vanha Porvoontie 231, Vantaa
35 979
2,73
23,52 %
Kivääritehtaankatu 8, Jyväskylä
11 346
0,86
24,39 %
Niinistönkatu 7, Hyvinkää
40 328
3,07
27,45 %
Heidehofintie 2, Vantaa
17 473
1,33
28,78 %
Huoltokatu 1, Vaasa
18 689
1,42
30,20 %
397 281
30,20
30,20 %
*pinta-alapohjaisesti
SIVU 13
VUOKRAUSTOIMINTA
JA ASIAKKUUDET
Pidämme aktiivisesti yhteyttä asiakkaisiimme,
jotta pystymme tarjoamaan ratkaisuja myös
muuttuviin tarpeisiin.
Asiakaskuntamme koostui vuoden 2014 päättyessä noin
neljästä sadasta pääasiassa kaupan, teollisuuden, logistiikka-alan sekä erilaisia palveluita tarjoavasta asiakkaasta. Voimassa olevia vuokrasopimuksia oli 468, joista
100 suurinta vastasi noin 85 prosenttia liikevaihdosta.
Kymmenen suurinta asiakkuutta toivat liikevaihdostamme noin 40 prosenttia ja 100 suurinta asiakkuutta noin
90 prosenttia.
Vuonna 2014 asiakkuus- ja vuokraustoiminnassamme
painottui yhtiön toiminnan käynnistäminen sekä asiakkuuksien haltuunotto. Yhtiön 13 henkilön vahvuinen
asiakkuus-, vuokraus- ja markkinointitiimi tapasikin 95
prosenttia yhtiön asiakaskunnasta sekä merkittävän
määrän potentiaalisia uusia asiakkaita loka–joulukuussa
2014. Yhteensä asiakastapaamisia oli noin 500. Asiakkuuksia hoidetaan paikallisesti Helsingissä, Tampereella,
Turussa ja Jyväskylässä. Olemme siis aina lähellä asiakkaitamme.
Helposti ja vaivattomasti
Tarjoamme asiakkaillemme helpon ja vaivattoman tavan
vuokrata toimitiloja. Pyrimme myös vuokrasopimuskauden aikana aktiivisesti tunnistamaan asiakkaidemme
muuttuvia tarpeita sekä tarjoamaan ratkaisuja uusiin
tilanteisiin.
Asiakkaanamme vuokralainen voi valita, haluaako
järjestää itse kiinteistön ylläpidon vai haluaako jättää
kiinteistön ylläpidon meille ja keskittyä omaan liiketoimintaansa.
Kehitämme portfolion vuokrausastetta aktiivisella
vuokraustoiminnalla. Uusasiakashankinnassa panostamme monikanavaiseen markkinointiin. Nykyisiä asiakkuuksia kehitämme aktiivisella yhteydenpidolla ja tarjoamalla
toimivia tiloja liiketoiminnan muuttuviin tarpeisiin.
Joulukuussa 2014 käynnistyi hanke asiakkuudenhallintajärjestelmän saamiseksi käyttöön viimeistään vuo-
HELSINGIN HYLLYVARASTO
LAAJENSI TOIMINTAANSA
Helsingin Hyllyvarasto Oy panostaa pääkaupunkiseudulta hoidettaviin logistiikkapalveluihin
asiakkailleen ympäri Suomea.
”Kun palveluvalikoimamme laajentui luokiteltujen aineiden varastointiin, tarvitsimme nopeasti ja
vaivattomasti lisätilaa”, palveluvarastojen johtaja
Keijo Välimaa kertoo.
Sijainnilla on merkitystä
Helsingin Hyllyvaraston logistiikkakeskus sijaitsee
Lahden moottoritien ja Kehä III:n läheisyydessä.
Sieltä on hyvät yhteydet sekä Vuosaaren satamaan
että kaikille pääteille samoin kuin pääkaupunkiseudun kuljetuskeskuksiin.
”Etsiessämme ratkaisuja kasvaneeseen tilatarpeeseen ja paikkaa uudelle logistiikkakeskukselle
tärkeintä oli löytää hyvä sijainti toimivien liikenneyhteyksien varrella. Olemme toimineet Hakkilan
alueella jo useampia vuosia ja todenneet, että alue
on yrityksellemme logistisesti paras mahdollinen
paikka.”
Nopea ja joustava ratkaisu
Helsingin Hyllyvarasto etsi monipuolista tilaa,
jossa piti olla korkeaa varastotilaa sekä pientavarahyllystöille että lavahyllyille, tuotantotilaa ja
sopiva tila luokiteltujen aineiden varastointiin.
Lisäksi yhtiö tarvitsi logistiikkatoimintaansa tukevaa toimistotilaa.
”Certeumissa ymmärrettiin liiketoimintamme
erityistarpeet. Certeum pystyi nopeasti ja joustavasti räätälöimään muuttuneeseen tilatarpeeseemme sopivat tilat. Uusi palvelukeskuksemme
Hakkilan alueella avattiin helmikuussa 2015.”
SIVU 14
ASIAKKAIDEN TOIMIALAJAKAUMA
25 %
TOIMINTAMALLIMME
24 %
1. Kartoitamme
asiakkaan
tarpeen
17 %
12 %
10 %
6%
3%
Teollisuus/
valmistus
Kauppa
Palvelut
Rakentaminen,
kiinteistö ja
-teollisuuspalvelut
Logistiikka/
liikenne/
varastointi
den 2015 toisella neljänneksellä. CRM-järjestelmän
avulla pystymme varmistamaan asiakastiedon saumattoman jakamisen Certeumin sisällä, vastaamaan
entistä tehokkaammin asiakkaidemme tarpeisiin sekä
tiivistämään markkinoinnin ja vuokrauksen yhteistoimintaa.
Teetämme vähintään kerran vuodessa asiakastyytyväisyystutkimuksen ulkoisella, riippumattomalla
toimijalla. Saadun palautteen perusteella kehitämme
toimintaamme ja asiakkaillemme tarjottavien palveluiden laatua.
Vuokrausaste 83,1 prosenttia
Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto oli vuonna
2014 keskimäärin 7,66 miljoonaa euroa kuukaudessa
ja painotettu sopimusmaturiteetti 31.12.2014 oli 47
kuukautta.
Muut
Julkinen
sektori
3%
Tietoliikenne
ja energia
Vuokrausasteemme oli vuoden 2014 lopussa 83,1
prosenttia. Koko kiinteistökannan vuokrattava pinta-ala
oli noin 1,3 miljoonaa neliömetriä ja vuokrattu ala noin
1,09 miljoonaa neliömetriä. Vuoden 2014 aikana alkoi 24
vuokrasopimusta ja päättyi 13 vuokrasopimusta. Alkaneiden sopimusten vuokrattava ala oli 30 324 neliömetriä ja päättyneiden sopimusten 7 376 neliömetriä.
Vuokrasopimusten mukaisesta vuokratuotostamme 98,9 prosenttia on sidottu elinkustannusindeksiin.
23,4 prosenttia vuokrasopimusten mukaisesta tuotosta nousee vuosittain vähintään prosentin sopimusten
sisältämän minimikorotuksen vuoksi. 1,1 prosenttia
vuokratuotosta ei ole sidottu elinkustannusindeksiin.
Keskimääräinen vuokrataso vuonna 2014 oli 6,98
euroa per neliömetri per kuukausi. 62 prosenttia
vuokratuista neliöistä oli pääomavuokrasopimuksissa,
7 prosenttia jaetun vuokran sopimuksissa ja 31 prosenttia kokonaisvuokrasopimuksissa.
2. Toteutamme
ratkaisun
3. Tuemme
toimintaa
palveluillamme
4. Ymmärrämme
asiakkaan
muuttuvat tilatarpeet
SIVU 15
KOKO PORTFOLION
KESKINELIÖVUOKRA
VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN,
% VUOKRATUOTOSTA
28 %
8%
62 %
30 %
21 %
KESKINELIÖVUOKRA
6,98 €/kk/m2
Pääomavuokrasopimukset
Kokonaisvuokrasopimukset
Jaetun vuokran sopimukset
12 %
8%
< 1 v.
Pääomavuokrasopimus
Pääomavuokrasopimuksessa vuokralainen maksaa vuokranantajalle
elinkustannusindeksiin sidottua
pääomavuokraa. Vuokralainen
vastaa kiinteistön ylläpidon ja vuoksikorjausten järjestämisestä sekä
näistä aiheutuvista kustannuksista.
Kiinteistöjen peruskorjausten toteuttaminen sekä näistä aiheutuvat
kustannukset ovat joko vuokranantajan tai vuokralaisen vastuulla.
Kokonaisvuokrasopimus
Vuokralainen maksaa vuokranantajalle elinkustannusindeksiin sidottua
kokonaisvuokraa. Vuokranantaja
vastaa kiinteistön ylläpidon ja vuoksikorjausten järjestämisestä sekä
näistä aiheutuvista kustannuksista.
Vuokralainen vastaa käyttämänsä
sähkön kustannuksista. Kiinteistöjen
peruskorjausten toteuttaminen sekä
näistä aiheutuvat kustannukset ovat
vuokranantajan vastuulla.
11 %
Jaetun vuokran sopimus
Jaetun vuokran sopimuksessa
vuokralainen maksaa vuokranantajalle sekä pääoma- että ylläpitovuokraa. Pääomavuokra on sidottu
elinkustannusindeksiin, ja ylläpitovuokra vastaa vuokratun kiinteistön
ylläpidon kustannuksia. Vuokranantaja vastaa kiinteistön ylläpidon ja
vuosikorjausten järjestämisestä,
näistä aiheutuneet kustannukset
laskutetaan vuokralaiselta ylläpitovuokrana. Vuokralainen vastaa
käyttämänsä sähkön kustannuksista. Kiinteistöjen peruskorjausten
toteuttaminen sekä näistä aiheutuvat kustannukset ovat pääasiassa
vuokranantajan vastuulla.
2 v.
3 v.
6%
4 v.
8%
5 v.
6%
6 v.
7–10 v.
> 10 v
KESKIMÄÄRÄISET VUOKRATASOT ALUEITTAIN
Helsingin seutu
10 %
Muut kasvualueet
Muu Suomi
4%
53 %
37 %
VUOKRA
€/kk/m2
8,25
71 %
25 %
VUOKRA
€/kk/m2
5,94
6%
22 %
72 %
VUOKRA
€/kk/m2
5,11
Pääomavuokrasopimukset
Kokonaisvuokrasopimukset
Jaetun vuokran sopimukset
SIVU 16
YMPÄRISTÖ
JA ENERGIA
Kehitämme yhdessä kumppaniemme
kanssa ekotehokkaita toimintatapoja.
Kiinteistö- ja rakennusalan kestävällä kehityksellä on suuri merkitys koko Suomelle.
Rakennetun ympäristön osuus energian kokonaiskulutuksesta on noin 40 prosenttia, ja
ilmastonmuutokseen vaikuttavista päästöistä noin 35 prosenttia syntyy rakennetusta
ympäristöstä.
Vastuullisena kiinteistönomistajana kehitämme kiinteistöissämme ekotehokkaita
toimintatapoja yhdessä sidosryhmiemme
kanssa.
Vauhtia
energiatehokkuusohjelmasta
Käynnistimme 1.10.2014 energiatehokkuusohjelman, jossa tavoitellaan energian säästämisen ja energiatehokkuuden jatkuvaa
parantamista. Ohjelma kattaa kaikki omistamamme kohteet, joissa vuokranantajalla
on vastuu ylläpidon järjestämisestä. Näitä
kohteita on 55, ja niiden sähkön ja lämmön
kokonaiskulutus on yhteensä 130 gigawattituntia vuodessa.
Energiatehokkuusohjelmaan kuuluvat
kohdekohtaisten energiakartoitusten ja
-analyysien laatiminen, energiainvestointien
kannattavuustarkastelut ja toteuttaminen
sekä käyttäjien kannustaminen energiatehokkaaseen toimintaan, jotka toteutetaan
yhteistyökumppaneidemme kanssa.
Vuoden 2014 viimeisen neljänneksen
aikana säästö edellisvuoteen oli sähkönkulutuksessa 3,3 prosenttia ja lämmönkulutuksessa normitettu 2,5 prosenttia.
Liityimme vuoden 2015 alussa Kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen
(Toimitilojen energiatehokkuussopimus).
Tavoitteena on tehostaa energian käyttöä
6 prosenttia vuoden 2013 tasosta vuoteen
2016 mennessä.
Ympäristövastuuasioiden kehittäminen
jatkuu vuonna 2015. Kiinteistökehityshankkeiden ja laajempien peruskorjausten
toteuttamisen laatukriteerit määritetään,
ja näissä kiinnitetään huomiota ekotehokkuuteen ja elinkaariajatteluun. Toiminnan
vaikuttavuutta parannetaan myös jätteiden
kierrätyksessä ja materiaalitehokkuudessa.
Energian
kokonaiskulutus
Sähkö 66 GWh
Lämpö 64 GWh
Kehittäminen jatkuu
Vuoden 2015 aikana suunnitelmassa on
useita energiatehokkuutta parantavia
hankkeita. Asiakkaiden kanssa yhteistyössä
tehtävillä hankkeilla parannetaan tilojen
käytettävyyttä ja laatua sekä alennetaan
energiakustannuksia.
SIVU 17
RAHOITUS
Rahoituspolitiikkamme tavoitteena on tukea liiketoimintaa
ja ohjata yhtiön suojautumista rahoitusriskejä vastaan.
Certeum-konserni muodostuu Certeum Oy -emoyhtiöstä sekä sen 73 osakeyhtiömuotoisesta tytäryhtiöstä.
Operatiivisesta toiminnastamme johtuvien rahoitusriskien hallinnointi perustuu yhtiön rahoituspolitiikkaan. Rahoituspolitiikkamme tavoitteena on tukea
liiketoimintaa ja ohjata yhtiön suojautumista rahoitusriskejä vastaan. Rahoituspolitiikka on sidoksissa yhtiön hallituksen valitsemiin toimintaperiaatteisiin.
Hallitus vastaa keskeisiä liiketoiminnallisia ja
taloudellisia periaatteita koskevista päätöksistä.
Näiden periaatteiden toimeenpanosta vastaa emoyhtiön t oimitusjohtaja. Keskeinen osa toimeenpanoa
on vastuun ja valtuuksien delegointi johtoryhmälle ja
edelleen organisaatiolle.
Rahoituksen ja rahoitusriskien hallinnan tavoitteina on varmistaa Certeum-konsernin jatkuvuus sekä
tukea varsinaisen liiketoiminnan tavoitteiden saavuttamista. Konsernin talous- ja rahoitusfunktion tavoitteena ei ole tuottojen lisääminen.
KESKEISET TEHTÄVÄT
»» Rahoitusinstrumenttien ja transaktioiden valmistelu ja
toteutus
»» Varmistaa, että liiketoimintaorganisaatio on tietoinen
rahoituksen ja rahoitusriskien merkityksestä yhtiön
liiketoiminnalle ja että toimivalla organisaatiolla on
liiketoimia tehtäessä käytettävissään näihin liittyvä
tarvittava tieto
Vastuunjaossa keskitetyn rahoitustoiminnon ja
liiketoimintayksiköiden välillä on lisäksi huomioitu
seuraavat tavoitteet:
»» Hyödynnämme Certeum-konsernin tuomia
mittakaavaetuja transaktioiden toteutuksessa kaikkien
liiketoimintayksiköiden hyväksi – sekä kustannus- että
osaamismielessä;
»» Vähennämme ulkoisen rahoituksen tarvetta hyödyntämällä konserniyhtiöiden vastakkaisia intressejä,
esimerkiksi tilapäisiä kassayli(ali)jäämiä;
»» Järjestämme konsernin rahoitusta ja rahoitusriskien
hallintaa siten, että emoyhtiön tasolla pystymme ohjaamaan käytännön toimintaa tavoitteiden mukaisesti sekä
valvomaan konsernitason periaatteiden toimeenpanoa.
Rahoitustoiminnon keskeiset tehtävät ovat:
»» Liiketoiminnan tarvitseman rahoituksen ja likviditeetin
varmistaminen ja hallinta
»» Varsinaisen liiketoiminnan rahavirtojen hallinta
»» Rahoitusriskien hallinta
Selvästi suurin yksittäinen rahoitusriskimme on
jälleenrahoitusriski. Pienennämme sitä hakemalla
rahoitusta kotimaisilta ja kansainvälisiltä pääomamarkkinoilta eri rahoitusmuodoissa.
Rahoitustamme säätelevät rahoitussopimuksiin
asetetut kovenantit, jotka koskevat muun muassa
vakuuksien käyttöä, rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä
taloudellisia tunnuslukuja.
Olemme keskittäneet konsernin ulkoiset velat emoyhtiöön. Emme tee sijoituksia pörssi- ja muihin osakkeisiin. Yhtiössä ei ole valuuttariskiä.
Käytämme johdannaisia vain vähentämään lainasalkun aiheuttamia korkoriskejä. Emme käytä johdannaisia spekulatiivisessa tuottomielessä.
KESKEISET RAHOITUSRISKIT
Rahoitusriskien hallinnointi on yhtiön talousjohtajan
vastuulla. Seuraamme rahoituksessa tapahtuvaa
kehitystä, lakeja ja standardeja.
Keskeisimmät rahoitusriskimme ovat:
1) Maksuvalmiusriski sekä kassan
ja likviditeetin hallinta
Maksuvalmiusriski tarkoittaa vaikeuksia saada rahoitusta tai joutumista tilanteeseen, jossa liiketoimintaolosuhteet heikkenevät ja rahoituskustannukset ovat
tavanomaista korkeammat. Transaktioihin liittyvä
likviditeettiriski tarkoittaa tilannetta, jossa transaktio
SIVU 18
joudutaan rahoitustarpeen pakottamana tekemään
alle markkinahintojen tai sitä ei pystytä tekemään
lainkaan haluttuna ajankohtana.
Maksuvalmiusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa liiketoiminnan jatkuvuus ja järkevät rahoituskustannukset.
Pääasiallinen riskinhallintakeinomme on tarvittavan pitkäaikaisen rahoituksen ja luottolimiittien
erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinta.
Ajoitamme kulloinkin voimassa olevien ja tulevaisuudessa tarvittavan rahoituksen ja luottolimiittien
neuvottelut siten, että pystymme ylläpitämään vaihtoehtoja ja siten varmistamaan mahdollisimman alhaiset
kustannukset.
Erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinnassa pääperiaatteemme on varmistaa, että seuraavan
12 ja 24 kuukauden jaksolla tulee uudelleen neuvoteltavaksi lainoja tai valmiusluottoja korkeintaan 100
miljoonan euron ja 200 miljoonan euron arvosta.
Rahoituksen ja luottolimiittien oikein mitoittamiseksi
seuraamme konsernissa nettovelan määrää ja likviditeettiä ja ylläpidämme likviditeettitarvetta vastaavaa likviditeettireserviä. Likviditeettireservin olemme
määritelleet seuraavasti:
Likviditeettitarve
»» Liiketoiminnan ennustetut nettorahavirrat seuraavan
12 kuukauden aikana
»» Investointien ja omaisuuden luovutuksien nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden aikana
»» Rahoituksen nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden
aikana
»» Likviditeettitarve odottamattomien riskien varalle sekä
»» Likviditeettitarve strategisiin investointeihin
Likviditeettireservi
»» Käteisvarat ja pankkitilien saldot, jotka ovat emoyhtiön
rahoitusosaston käytettävissä
»» Sijoitukset likvideihin rahoitusinstrumentteihin
»» Pitkäaikaiset sitovat valmiusluotot
»» Allekirjoitetut nostamattomat lainasopimukset
Maksuvalmiusriskin hallinnalle relevanttien varmojen
rahoituslähteiden lisäksi konserni voi päivittäisessä
likviditeetinhallinnassaan hyödyntää myös muita
lyhytaikaisia rahoituslähteitä, kuten pankkitilien
luottolimiittejä sekä yritystodistusohjelmaa. Nämä
normaaleissa olosuhteissa käytettävissä olevat rahoituslähteet esitämme maksuvalmiusriskin raportoinnissa erillään varsinaisesta likviditeettireservistä.
2) Korkoriski
Certeum-konsernin varoista merkittävä osa rahoitetaan korollisella velalla. Markkinakorkojen muutokset
vaikuttavat sekä korkomaksuihin (korkovirtariski)
että velan tai korkoriskin suojauksessa käytettyjen
johdannaissopimusten käypiin arvoihin (korkohintariski). Korkoriskiä ei voida täydellisesti eliminoida,
koska korkovirtariskin pienentäminen kasvattaa
korkohintariskiä ja päinvastoin.
Korollisen velan osalta riskiä hallitaan ensisijaisesti
korkovirtariskin näkökulmasta. Velan ja muussa muodossa hankittavan korollisen rahoituksen määrän ohella
keskeisin korkoriskiasemaan vaikuttava tekijä on velkojen koronmääräytymisperuste (ovatko velat kiinteä- vai
vaihtuvakorkoisia, markkinakorko, johon vaihtuvat korot
ovat sidottu). Velkojen efektiivisiä koronmääräytymisperusteita voidaan muuttaa johdannaissuojauksilla.
Korkoriskin hallinnan tavoitteena on minimoida pitkällä aikavälillä velkarahoituksen korkokustannukset,
siten että:
»» markkinakorkojen muutokset eivät vaaranna konsernin taloudellisten tavoitteiden saavuttamista lyhyelläkään aikavälillä
»» rahoituskustannusten ennustettavuus on riittävällä
tasolla tehokasta rahoitussuunnittelua ja päätöksentekoa ajatellen
»» konserni ei altistu liialliselle korkohintariskille
»» Korkoriskiä tarkastellaan voimassa olevan liiketoimintasuunnitelman mukaiselle ennustetulle lainamäärälle
eri suunnittelujaksoilla.
Korkoriskiä tarkasteltaessa huomioimme kaikki korolliset velat sopimuksellisesta muodosta riippumatta. Konsernin kiinteäkorkoisten lainojen ja korkojohdannaisten yhteismäärän suhdetta (suojausastetta)
konsernin koko korolliseen velkaan ylläpidetään
siten, että markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön
nousu ei aiheuta:
»» 2 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten nousua (korkovirtariskiä) seuraavan 12 kuukauden aikana
»» 6 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten
nousua seuraavan kolmen vuoden aikana
Siltä osin kuin korkoriski liittyy ennustettuihin lainoihin pidemmälle kuin vuoden päähän tulevaisuudessa,
suojausaste saa olla enintään 80 prosenttia.
Markkinakorkojen laskuun liittyvän korkohintariskin enimmäismäärää ei ole rahoituspolitiikassa
erikseen määritelty. Pääperiaatteena on rajoittaa
korkohintariskiä huomioimalla markkinakorkotaso
politiikan vähimmäissuojausvaatimuksen ylittävien
suojausten pituutta ja kattavuutta määritettäessä.
SIVU 19
Kun markkinakorot ovat alhaalla, olemassa olevasta
ja suunnitellusta velan määrästä voidaan suojata suurempi osuus kuin korkeiden korkojen aikaan.
Seuraamme korkoriskin määrää simuloimalla
markkinakorkojen muutosten vaikutuksia konsernin
korkomenoihin (korkovirtariski) ja velkojen ja johdannaissuojausten käypiin arvoihin (korkohintariski):
»» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutus voimassaolevien laina- ja johdannaissopimusten
korkomaksuihin seuraavan 12 kuukauden aikana
»» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutukset korkomaksuihin kolmen vuoden aikana huomioiden voimassaolevien sopimusten lisäksi myös liiketoimintasuunnitelman mukaisen ennustetun velan korot
»» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön tai sen kymmenysosan laskun vaikutus kiinteäkorkoisten lainojen
ja johdannaissuojausten käypiin arvoihin
3) Luotto- ja vastapuoliriski
Liiketoimintasopimuksiin liittyvä luottoja vastapuoliriski
Liiketoimintajohto on vastuussa asiakassaamisiin
liittyvän luottoriskin hallinnasta samoin kuin keskeisiin toimittajiin tai muihin tärkeisiin liiketoimintasopimuksiin liittyvästä vastapuoliriskistä mukaan
lukien tarvittavien politiikkaperiaatteiden tai -ohjeiden
dokumentointi.
Rahoitusinstrumentteihin liittyvä luottoja
vastapuoliriski
Altistumme rahoitusinstrumenttien vastapuoliriskille,
jos vastapuoli ei pysty selviytymään velvoitteistaan tai
jos meille velkoja myöntänyt vastapuoli joutuu oman
luottokelpoisuutensa huonontuessa realisoimaan
tai muutoin järjestelemään velkasaamisiaan ja siten
aiheuttaa meille odottamattoman jälleenrahoitustarpeen.
Vastapuoliriskiä hallitaan pääasiallisesti Certeumin
pankkisuhdestrategian kautta, jonka mukaisesti yhtiön
rahoitus toteutetaan hyvän luottokelpoisuuden omaavien pankkien kanssa ja muut pankkipalvelut mukaan
lukien hankitaan pääsääntöisesti samoilta pankeilta. Rahoitusvarojen lyhytaikaisen sijoittamisen osalta
ylläpidämme erillistä listaa hallituksen hyväksymistä
vastapuolista ja instrumenteista sekä enimmäismaturiteeteista ja -määristä vastapuolittain ja instrumenttilajeittain.
PÄÄOMAHALLINTA
Konsernin pääomahallinnan tavoitteena on turvata
toiminnan jatkuvuus ja toimintaedellytykset kaikissa
olosuhteissa sekä tukea pitkän aikavälin taloudellisten
tavoitteiden saavuttamista.
Vaikka emme ylläpidä luottoluokituslaitoksen myöntämää julkista luottoluokitusta, tavoitteenamme on
ylläpitää vastaava pääomarakenne kuin hyvän luottoluokan yhtiöillä samalla toimialalla, jotta tarvittava velkarahoitus on suhdannevaihteluista huolimatta
saatavissa ja sen kustannus on järkevällä tasolla.
Otamme huomioon pääomarakenteen ja velkakapasiteetin erityisesti investointipäätösten yhteydessä.
Osana pitkän aikavälin liiketoimintasuunnittelua hallitus on vahvistanut taloudellisiksi tavoitteiksemme:
Vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen taserakennetta koskeva Loan to Value -kovenantti on voimassa olevassa rahoitussopimuksessa 55 prosenttia ja Interest
Cover -kovenantti 2,5:1.
Ylläpidämme ja tarvittaessa muutamme pääomarakennetta osinkopolitiikan, osakkeiden takaisinostojen
ja osakeantien avulla sekä nostamalla velkaa ja maksamalla sitä takaisin.
Taseen käyttöomaisuuseristä sekä käyttöpääomasta vastaa liiketoimintajohto. Investointiesityksissä ja
-päätöksissä on oltava mukana myös rahoitusratkaisu.
Liiketoimintajohdon vastuulla on taloushallinnon konsultointi tarvittavassa määrin, jos rahoitusratkaisua ei
ole jo aiemmin määritelty investointiohjelman kokonaisuutta suunniteltaessa.
Emoyhtiön talousjohtaja vastaa taseen korollisten
velkojen ja saamisten hallinnasta tässä politiikassa
määriteltyjen periaatteiden puitteissa mukaan lukien
kovenanttien seurannasta ja raportoinnista hallitukselle ja ulkoisille rahoittajille.
Hallitus seuraa ja arvioi säännöllisesti konsernin
pääomarakenteen kehitystä osana normaalia liiketoiminnan tuloksellisuuden seurantaa ja muuta säännöllistä konsernin sisäistä taloudellista raportointia.
»» Oman pääoman vuosituotto 14 %
»» Omavaraisuusaste vähintään 40 %
SIVU 20
OMAVARAISUUSASTE
TUHATTA EUROA
Oma pääoma (A)
449 320,2
Oma pääoma ja velat yhteensä (B)
925 457,1
Omavaraisuusaste (A/B), %
RAHOITUSVELKOJEN ERÄÄNTYMISAJAT
Erääntymisajat 31.12.2014
Omavaraisuusaste
48,6 %
Pitkäaikaiset velat
Korolliset rahoitusvelat
Lainojen perustamiskustannukset
Sulkutileillä olevat varat
> 5 vuotta
Yhteensä
0,0
0,0
457 296,7
0,0
457 296,7
Lyhytaikaiset velat
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
7 408,0
0,0
656, 4
0,0
1 004,3
9 866, 5
0,0
10 870,8
7 408,0
1 004,3
467 819,7
0,0
467 232,0
Johdannaiset
2 703,0
8 064,5
Yhteensä
–1 717,2
458 282,5
Sijoituskiinteistöt (markkina-arvo) (B)
904 930,0
1–5 vuotta
457 296,7
Korolliset rahoitusvelat ilman
perustamiskustannuksia (Loan) (A)
Luototusaste (A/B), %
6–12 kk
Ehdolliset vastikkeet
Ostovelat ja muut
Luototusaste (Loan–to–Value)
TUHATTA EUROA
1–6 kk
50,6 %
SIVU 21
HENKILÖSTÖ
Henkilöstöjohtamisessa tärkeimpiä tavoitteitamme ovat
osaamisen kehittäminen sekä työhyvinvoinnin ja työssä
jaksamisen edistäminen.
Certeumiin siirtyi yhdeksäntoista henkilöä liikkeenluovutuksessa 30.9.2014. Tässä yhteydessä yhtiölle
määriteltiin organisaatio ja henkilöstölle vastuualueet
ja tehtäväkuvat.
Katsauskauden aikana palkkasimme uusia työntekijöitä. Keskimääräinen henkilöstömäärä tilikauden
aikana oli 25 henkilöä ja vuoden lopussa 26 henkilöä.
Toimimme Helsingissä, Turussa, Tampereella ja
Jyväskylässä. Kaikilla paikkakunnilla työskentelemme
remontoiduissa toimitiloissa, joissa on kiinnitetty erityistä huomiota työskentelykokemukseen ja ergonomiaan.
Työhyvinvointi keskiössä
Henkilöstöjohtamisemme tärkeimpiä tavoitteita ovat
osaamisen kehittäminen sekä työhyvinvoinnin ja työssä jaksamisen edistäminen. Työhyvinvoinnin edistämiseksi panostamme ennaltaehkäisevään työterveyshuoltoon ja esimiesten valmentamiseen.
Yhtiön ensimmäisten kuukausien aikana kiinnitimme erityistä huomiota sisäiseen viestintään ja yhteisöllisyyteen.
Koko henkilöstön kuukausikokoukset toimivat tilai-
suuksina, joissa käsitellään organisaatioon ja yksiköihin sekä henkilöstöasioihin liittyviä aiheita. Rennot iltapäiväkahvit perjantaisin ovat keskustelutilaisuuksia,
joiden aiheet ovat vaihdelleet työasioista harrastuksiin.
Lokakuussa vietimme ensimmäistä henkilöstöpäivää
Suomenlinnassa ja ideoimme yhdessä tulevan vuoden
toimintaa.
Toimimme Helsingissä,
Turussa, Tampereella
ja Jyväskylässä.
Palkkiojärjestelmä kannustaa
Certeumissa on käytössä koko henkilöstön kattava
vuosipalkkiojärjestelmä, joka perustuu sekä yhtiön
yhteisiin että kullekin työntekijälle asetettuihin henkilökohtaisiin tavoitteisiin. Palkkioon vaikuttavat keskeisesti liiketoiminnan kehittäminen ja kannattavuus.
Vuonna 2015 käynnistämme tavoite- ja kehityskeskustelut, määrittelemme koulutustarpeet ja teemme
henkilöstötyytyväisyystutkimuksen. Osaamiskartoituksen perusteella käynnistämme henkilöstön ja esimiesten koulutusohjelmat.
Certeumissa työskenteli katsauskaudella kokoaikainen henkilöstöpäällikkö.
SIVU 22
HALLINTO- JA
OHJAUSJÄRJESTELMÄ
Certeum Oy:n liiketoiminta on käynnistynyt 1.10.2014.
Yhtiön nykyinen hallinto- ja ohjausjärjestelmä on
määritelty ja vakiinnutettu ko. ajankohdan jälkeen.
10.4.–30.9.2014 yhtiöllä ei ole ollut liiketoimintaa, ja
sen hallintoa on hoitanut yhtiön perustamisvaiheen
hallitus.
Certeumin hallinto perustuu osakeyhtiölakiin ja
yhtiöjärjestykseen. Lisäksi yhtiö noudattaa Suomen
listayhtiöiden hallinnointikoodia 2010, joka on saatavilla osoitteessa www.cgfinland.fi. Certeum poikkeaa
toistaiseksi hallinnointikoodin suosituksista suositusten 7 (hallituksen toiminnan arviointi), 8 (hallituksen
jäsenen valinta), 48 (sisäisen valvonnan toimintaperiaatteet), 49 (riskienhallinnan järjestäminen) ja 50
(sisäinen tarkastus) osalta johtuen yhtiön liiketoiminnan käynnistymisestä vasta 1.10.2014. Edellä mainittuja poikkeamisia ja niihin liittyviä toimenpiteitä on
selvitetty tarkemmin jäljempänä. Lisäksi yhtiö poikkeaa suosituksesta 51 koskien sisäpiirihallintoa johtuen
siitä, että yhtiön osake tai velkainstrumentit eivät ole
julkisen kaupankäynnin kohteena.
Yhtiön määräysvalta ja hallinnointi on jaettu yhtiökokouksen, hallituksen ja toimitusjohtajan kesken. Toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä.
Yhtiön yhtiöjärjestys sisältää lunastusvelvollisuuslausekkeen.
1) Yhtiökokous
Yhtiökokous on Certeumin ylin päättävä elin. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä vuosittain kuuden
kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä ja siellä
käsitellään osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Näihin kuuluvat muun muassa tilinpäätöksen vahvistaminen, taseen osoittaman voiton
käytöstä päättäminen sekä tarvittaessa hallituksen
jäsenten ja tilintarkastajan valinta.
Ylimääräinen yhtiökokous pidetään, milloin hallitus
katsoo sen tarpeelliseksi tai se osakeyhtiölain mukaan
muuten on pidettävä.
Osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiökokoukselle osakeyhtiölain nojalla kuuluva asia yhtiökokouksen
käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta viimeistään neljä viikkoa ennen kokouskutsun
toimittamista.
2) Nimitystoimikunta
Certeumilla on yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajien nimittämä nimitystoimikunta, joka tekee
yhtiökokoukselle esityksen hallituksen kokoonpanoksi.
Nimitystoimikuntaan kuuluu vähintään kolme jäsentä. Kullakin osakkeenomistajalla tai osakkeenomistajien ryhmällä, joka omistaa vähintään 9,9 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista on oikeus nimittää nimitystoimikuntaan yksi jäsen. Mikäli toimikunnan vähimmäismäärä ei muuten täyty, puuttuvat nimitystoimikunnan jäsenet nimitetään hallituksen keskuudestaan
valitsemista jäsenistä. Hallitukselle ilmoitetut jäsenehdokkaat ilmoitetaan yhtiökokouskutsussa nimitystoimikunnan ehdotuksen mukaisesti.
Nimitystoimikunnan esityksestä yhtiölle on valittu
ylimääräisessä yhtiökokouksessa 24.9.2014 ensimmäinen varsinainen hallitus. Nimitystoimikuntaan ovat
kuuluneet Kari Inkinen, Jari Puhakka ja Ilkka Tomperi.
Hallitus ehdottaa varsinaiselle yhtiökokoukselle
2015, että osakkeenomistajien nimitystoimikunnalle
vahvistetaan työjärjestys.
3) Hallitus
Yhtiöjärjestyksen mukaan Certeumilla on hallitus,
johon kuuluu vähintään kolme ja enintään seitsemän
jäsentä. Yhtiökokous valitsee jäsenet nimitystoimikunnan esityksestä. Yhtiöjärjestyksen mukaan hallituksen jäsenet valitaan tehtäviinsä toistaiseksi. Hallitus
ehdottaa vuoden 2015 varsinaiselle yhtiökokoukselle,
että yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että hallituksen
jäsenten toimikausi päättyy vaalia ensiksi seuraavan
varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.
SIVU 23
Yhtiöllä on ollut 10.4.–23.9.2014 perustamisvaiheen
väliaikainen hallitus, johon ovat kuuluneet asianajaja
Mika Ståhlberg, Kari Inkinen ja Ilkka Tomperi.
Yhtiön liiketoiminnan käynnistymisen yhteydessä
ylimääräisessä yhtiökokouksessa 24.9.2014 yhtiölle
valittiin ensimmäinen varsinainen hallitus. Hallituksen
puheenjohtajaksi valittiin Antti Pankakoski ja hallituksen jäseniksi Kari Inkinen, Ulla Malinen, Timo Salonen,
ja Ilkka Tomperi.
Yhtiön hallitus on kokoontunut vuoden 2014 aikana
tällä kokoonpanolla viisi kertaa ja tehnyt kolme yksimielistä kirjallista päätöstä. Hallituksen kokouksissa
on ollut läsnä 100 prosenttia jäsenistä. Hallituksen
jäsenistä on annettu tarkemmat tiedot vuosikertomuksen sivulla 27.
Hallitus on arvioinut, että Antti Pankakoski, Ulla
Malinen ja Timo Salonen ovat riippumattomia sekä
yhtiöstä että merkittävistä osakkeenomistajista. Kari
Inkisen ja Ilkka Tomperin on katsottu olevan riippumattomia yhtiöstä.
Hallitus huolehtii yhtiön hallinnon ja toiminnan
asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta
on asianmukaisesti järjestetty. Hallitus kutsuu koolle
yhtiökokouksen ja tekee sille osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaiset päätösesitykset.
Hallitus on vahvistanut itselleen työjärjestyksen, jonka
mukaan hallitukselle kuuluvat keskeiset tehtävät ovat:
»» sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan toimintaperiaatteiden määrittäminen ja seuranta
»» toimivan johdon ohjaus ja valvonta sekä johtamisjärjestelmän toiminnan varmistaminen
»» merkittävistä investoinneista ja divestoinneista päättäminen
»» uusista rahoitusjärjestelyistä päättäminen sekä rahoitusstrategian vahvistaminen ja seuranta
»» toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten nimittäminen
ja erottaminen ja näiden työ- ja toimisuhteiden ehdoista
ja kannustinjärjestelmistä päättäminen
»» strategian ja arvojen vahvistaminen ja seuranta
»» budjetin ja toimintasuunnitelman vahvistaminen ja
seuranta
»» yhtiön taloudellisen tilanteen seuranta
»» osavuositulosten ja -katsausten sekä tilinpäätöksen
hyväksyminen
»» osinkopolitiikan vahvistaminen
Yhtiöjärjestyksen mukaan hallituksella on kaksi pysyvää toimikuntaa, jotka avustavat hallitusta valmistelemalla hallitukselle kuuluvia asioita. Pysyvät toimikunnat
ovat tarkastustoimikunta ja palkitsemistoimikunta.
Hallitus valitsee keskuudestaan toimikuntien jäsenet
ja puheenjohtajat. Kussakin toimikunnassa on oltava
vähintään kolme jäsentä. Jäsenten toimikausi on yksi
Hallituksen puheenjohtajan tehtävänä on johtaa
hallituksen työskentelyä niin, että hallituksen tehtävät tulevat hoidetuksi mahdollisimman tehokkaasti ja
tarkoituksenmukaisesti.
Hallitus kokoontuu etukäteen sovitun kokousohjelman mukaisesti 6–12 kertaa vuodessa pitäen tarpeen
mukaan myös ylimääräisiä kokouksia.
Hallitus arvioi vuosittain toimintaansa ja työskentelytapojaan. Arvioinnin tarkoituksena on selvittää, miten
hallituksen toiminta on toteutunut ja miten sitä voitaisiin kehittää. Ensimmäinen arviointi tehdään vuoden
2015 aikana johtuen siitä, että yhtiön liiketoiminta on
käynnistynyt vasta 1.10.2014.
4) Hallituksen toimikunnat
vuosi ja toimikausi päättyy valintaa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Tarvittaessa hallitus voi
asettaa keskuudestaan myös muita toimikuntia.
Hallitus on vastuussa toimikunnille osoittamiensa tehtävien hoitamisesta. Toimikunnat raportoivat säännöllisesti hallitukselle. Hallitus vahvistaa toimikuntien keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatteet työjärjestyksissä.
Tarkastustoimikunta
Tarkastustoimikunta valmistelee taloudelliseen raportointiin, riskienhallintaan, tilinpäätöksiin ja osavuosikatsauksiin, tilintarkastajiin, sisäiseen tarkastukseen
sekä lakien ja määräysten noudattamiseen liittyviä
asioita. Tarkastustoimikunnan tehtävät on määritelty
yhtiöjärjestyksessä ja hallituksen sille vahvistamassa
työjärjestyksessä. Tarkastustoimikunnan keskeisimpinä tehtävinä on mm.:
»» seurata tilinpäätösraportointiprosessia ja tilintarkastusta
»» valvoa taloudellista raportointiprosessia
»» seurata yhtiön sisäisen valvonnan, mahdollisen
sisäisen tarkastuksen ja riskienhallintajärjestelmien
tehokkuutta sekä arvioida lakien ja määräysten noudattamista osana sisäisen valvonnan seurantaa
»» valmistella tilintarkastajan valintaa koskeva päätösehdotus
»» seurata yhtiön rahoitusta
»» seurata kiinteistöjen käyvän arvon määritystä
Tarkastustoimikunta on valittu 30.10.2014. Toimikunnan puheenjohtajana on toiminut Timo Salonen ja
jäseninä Ulla Malinen ja Ilkka Tomperi. Toimikunta kokoontui kerran vuonna 2014 ja kokouksessa oli läsnä
100 prosenttia jäsenistä.
SIVU 24
Palkitsemistoimikunta
Palkitsemistoimikunnan tehtävät on määritelty yhtiöjärjestyksessä ja hallituksen sille vahvistamassa työjärjestyksessä. Palkitsemistoimikunnan tehtävänä on:
»» toimitusjohtajan ja muun johdon palkkauksen ja muiden
taloudellisten etuuksien valmistelu
»» yhtiön palkitsemisjärjestelmiä koskevien asioiden
valmistelu
»» toimitusjohtajan ja muun johdon palkitsemisen arviointi
sekä huolehtiminen palkitsemisjärjestelmien tarkoituksenmukaisuudesta
»» palkka- ja palkkioselvitykseen liittyviin kysymyksiin
vastaaminen yhtiökokouksessa
Palkitsemistoimikunta on valittu 30.10.2014. Toimikunnan puheenjohtajana on toiminut Antti Pankakoski ja
jäseninä Kari Inkinen ja Ilkka Tomperi. Toimikunta kokoontui kerran vuonna 2014 ja kokouksessa oli läsnä
100 prosenttia jäsenistä.
5) Toimitusjohtaja
Toimitusjohtaja hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa
hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallitus nimittää ja erottaa toimitusjohtajan sekä
valvoo hänen toimintaansa. Toimitusjohtaja vastaa
yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon
luotettavasta järjestämisestä. Yhtiön toimitusjohtajana
on toiminut 1.9.2014 lukien Jorma Lehtonen. Toimitusjohtajasta on annettu tarkemmat tiedot sivulla 28.
6) Muu johto
Toimitusjohtajan apuna yhtiön johtamisessa on johtoryhmä, jonka puheenjohtajana toimitusjohtaja toimii.
Yhtiön hallitus valitsee johtoryhmän toimitusjohtajan
esityksestä. Johtoryhmä käsittelee kaikki yhtiön kannalta keskeiset asiat kuten strategiaan, budjetointiin,
investointeihin, toiminnan suunnitteluun ja taloudelliseen raportointiin liittyvät asiat.
Johtoryhmällä ei ole lakiin tai yhtiöjärjestykseen
perustuvaa toimivaltaa vaan se toimii toimitusjohtajaa
avustavana elimenä. Johtoryhmän muodostavat toimitusjohtajan lisäksi sijoitusjohtaja, asiakkuusjohtaja,
talousjohtaja ja lakiasiainjohtaja. Johtoryhmän jäsenistä on annettu tarkemmat tiedot sivulla 28.
7) Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajaksi on valittu 15.5.2014 KHT-
yhteisö Ernst & Young Oy, päävastuullisena tilintarkastajana KHT Tuija Korpelainen. Tilintarkastajan toimikausi jatkuu yhtiössä toistaiseksi. Hallitus ehdottaa
vuoden 2015 varsinaiselle yhtiökokoukselle, että
yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että tilintarkastajana
toimikausi päättyy vaalia ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.
käynnisti samalla työn, jolla yhtiön riskit määritetään
tarkemmin, luodaan yhtiölle riskienhallintapolitiikka ja
määritetään sisäisen valvonnan toimintaperiaatteet.
Hallituksen tavoitteena on, että yhtiön sisäisen valvonnan toimintaperiaatteet ja riskienhallinta on järjestetty halutulle tasolle asteittain vuoden 2015 aikana.
Tarkastustoimikunta valvoo työn etenemistä ja välitavoitteista raportoidaan hallitukselle. Työssä käytetään
ulkopuolisena asiantuntijana KPMG Oy:tä.
Sisäisellä tarkastuksella tehostetaan yhtiön sisäisen
valvonnan toimintaa. Sisäisen tarkastuksen järjestäminen määritetään vuoden 2015 aikana.
Tämä listayhtiöiden hallinnointikoodin suosituksen 54
mukainen selvitys on julkisesti saatavilla osoitteessa
www.certeum.fi. Selvitys julkaistaan hallituksen toimintakertomuksesta erillisenä.
8) Sisäinen valvonta, riskienhallinta ja
sisäinen tarkastus
Sisäisen valvonnan tavoitteena on osaltaan varmistaa,
että konsernin toiminta on tehokasta ja tuloksellista
ja informaatio luotettavaa ja että muita säännöksiä
noudatetaan. Riskienhallinnan tavoitteena on turvata yhtiön liiketoimintaa, toimintakykyä ja keskeisten
tavoitteiden saavuttamista.
Yhtiön toiminnan käynnistyttyä 1.10.2014 yhtiön sisäisen valvonnan ja merkittävimpien riskien varalle saatettiin voimaan tärkeimmät suojaukset ja kontrollit. Hallitus
SIVU 25
PALKKA- JA PALKKIOSELVITYS
Tämä on Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodin suosituksen 47 mukainen palkka- ja palkkioselvitys. Selvitys
päivitetään kerran vuodessa tai useammin jos selvityksen tiedot muuttuvat merkittävästi.
Tiedot on esitetty maksuperusteisesti.
Hallituksen jäsen
Vuosipalkkio
Kokouspalkkio
Yhteensä
Antti Pankakoski (pj)
5 568 €
2 500 €
8 068 €
Kari Inkinen
2 784 €
2 500 €
5 284 €
Ulla Malinen
2 784 €
2 500 €
5 284 €
Ilkka Tomperi
2 784 €
2 500 €
5 284 €
Timo Salonen
2 784 €
2 500 €
1) Hallituksen palkitseminen
5 284 €
16 704 €
12 500 €
29 204 €
Yhteensä
Päätöksenteko ja palkitsemisen periaatteet
Yhtiökokous päättää hallituksen jäsenille hallitus- ja
toimikuntatyöskentelystä maksettavista palkkioista ja
niiden määräytymisperusteista.
Hallituksen jäsenille ei makseta palkkiona yhtiön
osakkeita eivätkä hallituksen jäsenet ole osake- tai
optiojärjestelmien piirissä. Hallituksen jäsenet eivät ole
toimi- tai työsuhteessa yhtiöön eivätkä näin ollen saa
eläke-, työ- tai toimisuhteeseen kuuluvia taloudellisia
etuja yhtiöltä.
Hallituksen palkkiot ja muut taloudelliset edut
Yhtiön toiminnan käynnistämisen yhteydessä yhtiölle
on valittu toimiva hallitus 24.9.2014. Osakkeenomistajien 30.9.2014 tekemän yksimielisen päätöksen perusteella hallituksen puheenjohtajalle maksetaan palkkiota 30 000 euroa vuodessa ja muille jäsenille 15 000
euroa vuodessa. Lisäksi hallituksen jäsenille maksetaan
kokouspalkkiona 500 euroa niistä hallituksen kokouksista, joihin he osallistuvat.
Hallituksen jäsenille maksetut palkkiot vuonna 2014
olivat yhteensä 29 200 euroa. Hallituksen jäsenille maksettiin henkilöittäin palkkioita vuonna 2014 seuraavasti:
2) Toimitusjohtajan ja muun
johtoryhmän palkitseminen
Päätöksenteko ja palkitsemisen periaatteet
Toimitusjohtajan ja muiden johtoryhmän jäsenten palkat
ovat kiinteitä vuosipalkkoja tavanomaisine luontoisetuineen. Lisäksi toimitusjohtaja ja johtoryhmän jäsenet kuuluvat lyhyen aikavälin palkitsemisjärjestelmän (vuosikannustinjärjestelmä) ja hallituksen 31.3.2015 vahvistaman
pitkän aikavälin palkitsemisjärjestelmän piiriin. Palkitsemisjärjestelmät ovat rahaperusteisia. Hallitus päättää
toimitusjohtajalle ja muille johtoryhmän jäsenille maksettavista palkoista ja palkitsemisjärjestelmistä. Hallitus
seuraa palkitsemisjärjestelmien tavoitteiden toteutumista.
Lyhyen aikavälin palkitsemisjärjestelmä
Hallitus hyväksyy vuosikannustimien perusteet ja maksun vuosittain. Vuosikannustinjärjestelmän suorituskriteerit perustuvat yhtiön kannattavuuteen ja tulokseen ja
ne tukevat yhtiön strategisten tavoitteiden saavuttamista. Vuosikannustinjärjestelmä perustuu sekä yhtiö yhteisiin että henkilökohtaisiin tavoitteisiin. Vuosikannustinpalkkion enimmäismäärä on 40–50 prosenttia kunkin
henkilön vuosipalkasta.
Pitkän aikavälin palkitsemisjärjestelmä
Hallitus on 31.3.2015 päättänyt perustaa yhtiölle pitkän
aikavälin palkitsemisjärjestelmän koskien toimitusjoh-
tajaa ja muita johtoryhmän jäseniä. Hallitus voi päättää
myös muiden avainhenkilöiden ottamisesta mukaan järjestelmään. Pitkäjänteisen kannustinjärjestelmän tavoitteena on omistajien ja avainhenkilöiden tavoitteiden
yhdistäminen yhtiön arvon nostamiseksi, kilpailukyvyn
parantaminen ja pitkän aikavälin taloudellisen menestyksen edistäminen. Palkitseminen perustuu yhtiön
nettovarallisuuden kasvuun ja kumulatiiviseen kassavirtaan. Järjestelmä sisältää kolme kolmen vuoden ansaintajaksoa ja palkkiokaton.
Toimitusjohtajan palkka ja muut taloudelliset edut
Toimitusjohtajan toimisuhteen ehdot on määritelty
toimitusjohtajasopimuksessa. Toimitusjohtajan irtisanoutumisaika on kuusi kuukautta ja yhtiön irtisanoessa
toimitusjohtajan, on toimitusjohtajalla oikeus 12 kuukauden palkkaa vastaavaan korvaukseen.
Toimitusjohtajalle vuonna 2014 maksetut palkat ja
muut etuudet (sisältäen luontaisedut) olivat yhteensä
60 080 euroa koostuen kokonaisuudessaan kiinteästä
palkasta. Yhtiön toiminta on käynnistynyt vuonna 2014,
mistä johtuen yhtiö ei ole ko. vuonna maksanut vuosikannustinpalkkioita.
Toimitusjohtajan eläkeikä on 64 vuotta, ja eläke määräytyy työeläkelain mukaisesti. Toimitusjohtajalla ei ole
lisäeläkejärjestelyjä.
Muun johtoryhmän palkat ja taloudelliset edut
Muulle johtoryhmälle kuin toimitusjohtajalle vuonna
2014 maksetut palkat ja muut etuudet (sisältäen luontaisedut) olivat yhteensä 119 030 euroa koostuen kokonaisuudessaan kiinteistä palkoista.
3) TIlintarkastajan palkkiot
Vuonna 2014 tilintarkastuspalkkioita maksettiin yhteensä 19 685 euroa ja palkkioita tilintarkastukseen liittymättömistä palveluista 59 085 euroa (alv 0 %).
SIVU 26
HALLITUS
Hallituksen jäsenet eivät
omista yhtiön osakkeita.
31.12.2014
Antti Pankakoski
Kari Inkinen
Ulla Malinen
Timo Salonen
Ilkka Tomperi
Hallituksen puheenjohtaja
Oikeustieteen kandidaatti, s. 1954
Toimitusjohtaja, Sponda Oyj
Diplomi-insinööri, s. 1957
Päälakimies, sijoitukset,
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera
Kauppatieteiden maisteri,
oikeustieteen kandidaatti, s. 1958
Sijoitusjohtaja, kiinteistöt, Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varma
Kauppatieteiden tohtori, s. 1975
Hallituksen puheenjohtaja ja jäsen vuodesta 2014
Hallituksen jäsen vuodesta 2014
Keskeinen työkokemus
Altia Oyj, toimitusjohtaja, 2007–2014
Sponda Oyj, toimitusjohtaja, 2005–
Silja Line Oy, toimitusjohtaja, 2002–2006
Nordea Securities AB, Director, 2000–2001
Kvaerner Shipbuilding Division, Director,
1997–2000
Cunard Line Ltd, Chairman ja CEO, 1996–1997
Masa-Yards Oy, varatoimitusjohtaja, 1989–1996
Wärtsilä Meriteollisuus Oy, lakiasiainjohtaja,
1987–1989
Oy Wärtsilä Ab, lakimies, 1979–1986
Kapiteeli Oyj, toimitusjohtaja,
1999–2005
YIT-Yhtymä Oy, johtaja, 1985–1998
YIT-Yhtymä Oy Asuntotuotanto, johtaja,
1995–1998
YIT-Yhtymä Oy, aluejohtaja, 1992–1995
Keskeiset luottamustehtävät
Kyrö Distillery Oy, hallituksen puheenjohtaja
Arctia Shipping Oy, hallituksen jäsen
Helsingin Satama Oy, hallituksen jäsen
Emkine Oy, hallituksen jäsen
Holiday Club Finland Oy, hallituksen jäsen
Rake Oy, hallituksen jäsen
Access Capital Partners (Pohjola
Private Equity Funds) COO, partneri,
2007–2011
Proventure Oy, toimitusjohtaja ja
partneri, 1999–2007
Suomen Teollisuussijoitus, lakimies,
1999
SFK Finance Oy, lakimies, 1992–1999
Huhtamäki Oyj, talousjohtaja,
1998–2003, 2007–2013
Huhtamäki Oyj, liiketoiminta-alueen
johtaja, 2003–2006
Huhtamäki Oyj, strategiajohtaja
2006–2007
Huhtamäki Oyj, eri liiketoiminta-alueiden
controller, 1991–1998
Garantia Oy, hallituksen jäsen,
2012–2015
Pohjola-Yhtymä Oyj, hallituksen jäsen,
2000–2005
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö
Varma, sijoitusjohtaja, kiinteistöt, 2013–
CapMan Real Estate Oy, partner,
2011–2013
Franklin Templeton Real Estate
Advisors, Vice President, 2007–2011
Valtion Eläkerahasto, johtaja, muut
sijoitukset, 2005–2007
PwC Corporate Finance Oy, Manager,
2000–2005
Merita Corporate Finance Oy,
apulaisjohtaja, 1997–2000
Sato Oyj, hallituksen jäsen
Helsingin seudun kauppakamarin
alue- ja asuntoasiain valiokunnan jäsen
SIVU 27
JOHTORYHMÄ
Toimitusjohtaja tai johtoryhmän
jäsenet eivät omista yhtiön osakkeita.
31.12.2014
Jorma Lehtonen
Robert Hernberg
Kari Koivu
Marjaana Martikainen
Joonas Partanen
Toimitusjohtaja
Diplomi-insinööri, s. 1958
Talousjohtaja
Kauppatieteiden maisteri, s. 1963
Sijoitusjohtaja
Diplomi-insinööri, kauppatieteiden
maisteri, s. 1966
Lakiasiainjohtaja
Johtaja, vuokraus, asiakkuudet,
markkinointi
Kauppatieteiden maisteri, s. 1982
Certeum Oy, toimitusjohtaja, 2014–
Skanska Commercial Development
Finland Oy, toimitusjohtaja, 2013–2014
Certeum Oy, talousjohtaja, 2014–
Raskone konserni/Easy Km Oy,
talousjohtaja, 2010–2014
Skanska Oy, johtaja, 2011–2013
CapMan Oyj, rahastojohtaja, 2007–2011
RBS Nordisk Renting Oy, toimitusjohtaja,
2004–2007
Sampo Oyj, kiinteistöjohtaja, 1996–2003
Sampo Oyj, kiinteistösijoituspäällikkö,
1991–1996
Volvo- ja Ford-konserni,
ajoneuvokaupan rahoitusyhtiöt,
talousjohtaja, 1996–2009
ABB Financial Services Group,
taloushallinnollisia tehtäviä, 1989–1996
Certeum Oy, sijoitusjohtaja, 2014–
Sponda Oyj, liiketoimintajohtaja,
kiinteistörahastot, 2007–2014
Kapiteeli Oyj, johtaja, myyntikiinteistöt,
2003–2006
Solid Information Technology,
markkinointijohtaja, 2000–2003
Hewlett-Packard Europe, liiketoiminnan
kehityspäällikkö, 1997–2000
Certeum Oy, lakiasiainjohtaja, 2014–
Sponda Oyj, kiinteistörahastot,
Compliance Manager, 2014
Sponda Oyj, kiinteistörahastot,
Compliance Administrator, 2009–
2013
Avara Suomi Oy, hallintopäällikkö,
2007–2009
Certeum Oy, johtaja, vuokraus,
asiakkuudet, markkinointi, 2014–
Sponda Oyj, Head of Client Operations,
2013–2014
Sponda Oyj, Regional Manager,
2012–2013
Sponda Oyj, Account Manager,
2010–2012
Nets Oy, Key Account Manager,
2008–2010
SIVU 28
TILINPÄÄTÖS
Tilinpäätös 2014
30
33
33
34
35
36
37
71
74
75
76
Hallituksen toimintakertomus
Konsernin tuloslaskelma, IFRS
Konsernin laaja tuloslaskelma, IFRS
Konsernitase, IFRS
Konsernin oman pääoman laskelma
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Certeum emoyhtiön tulos
Certeum Oy emoyhtiön tase
Certeum Oy emoyhtiön rahavirtalaskelma
Certeum Oy emoyhtiön liitetiedot
CERTEUM VUOSIKERTOMUS
TILINPÄÄTÖS 20142014
SIVU 29
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Valtiovarainministeriön mukaan Suomen bruttokansantuote kasvoi vuoden 2014 aikana vain 0,1 prosenttia ja lähivuosille ennustetaan maltillista noin 1 prosentin kasvua.
Kotimaisen kysynnän kasvun arvioidaan pysyvän alhaisena ostovoiman kehittyessä heikosti. Kasvua rajoittavat investointien matala taso, työssä käyvien määrän
lasku sekä heikentynyt kilpailukyky. Valmistava teollisuus
metsä- ja rakennusteollisuutta lukuun ottamatta kehittyy
myönteisesti. Viennin EU-alueelle odotetaan kehittyvän
myönteisesti, kun taas Venäjää koskevat vientirajoitteet
sekä Venäjän talouden hidastuminen heikentävät alueen
vientinäkymiä
Alhainen talouskasvu koko Euroalueella on pitänyt
sekä markkinakorkotason että inflaation ennätyksellisen
alhaisina ja saman tason ennustetaan säilyvän. Euroopan
Keskuspankin toimenpiteet lisäävät rahan tarjontaa ja
kiinnostusta hyvän kassavirtatuoton kiinteistösijoituksiin.
Toimitilakiinteistöjen transaktiovolyymi Suomessa
nousi 2014 voimakkaasti ja koko vuoden transaktioiden
määrä oli 4,3 miljardia euroa, josta logistiikkakiinteistöjen osuus oli ennätyksellinen 31 prosenttia.
Suurin yksittäinen volyymiin vaikuttanut transaktio oli
Certeumin perustamiseen liittyneet 917 miljoonan euron
arvoiset kiinteistömyynnit.
Myös Euroopassa logistiikkakiinteistöjen osuus kaikista transaktioista nousi voimakkaasti vuonna 2014.
Logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen vuokrakehitys on
ollut vakaata viime vuosina. Keskimääräiseen vuokratasoon on vaikuttanut nostavasti uusien modernien tilojen
valmistuminen. Suomessa logistiikkaja tuotantotilojen
segmentissä ei juurikaan esiinny spekulatiivista rakentamista, mikä on tukenut vuokratason vakautta.
CERTEUM OY:N PERUSTAMINEN
Kiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy perustettiin 10.4.2014
ja yhtiö hankki 30.4.2014 allekirjoitetun aiesopimuksen
CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014
mukaisesti 30.9.2014 Sponda Oyj:ltä 12 ja Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varmalta 22 logistiikkaja tuotantokiinteistöä sekä Sponda Fund I Ky:n, Sponda Fund
II Ky:n ja Sponda Fund III Ky:n näiden rahastojen sijoittajilta. Hankinnan toteuttamiseksi yhtiö toteutti katsauskaudella maksullisia ja maksuttomia osakeanteja ja oli
vastaanottavana yhtiönä 22 sulautumisessa.
Näiden kauppojen seurauksena Certeum Oy:lle siirtyi
kokonaisuudessaan noin 917 miljoonan euron kiinteistöomaisuus. Certeum Oy omistaa 31.12.2014 yhteensä
124 kiinteistöä, jotka koostuvat logistiikka-, varasto-,
tuotanto- sekä näitä tukevista tiloista. Vuokrattavien
tilojen pinta-ala on yhteensä 1,3 miljoonaa neliömetriä.
Certeum Oy:n omistamat kiinteistöt sijaitsevat pääosin
Suomen suurimmissa kaupungeissa.
LIIKEVAIHTO JA TULOS VUONNA 2014
Certeumin liiketoiminnan nettorahavirta oli kertomusvuonna vahvasti positiivinen, 14,5 miljoonaa euroa.
Konsernin liikevaihto oli 23,5 miljoonaa euroa ja nettovuokratuotto ylläpitokulujen jälkeen 17,8 miljoonaa euroa.
Tilikauden tulos oli –12,8 miljoonaa euroa tappiollinen.
Tappio johtui pääosin kiinteistösalkun hankintaan liittyvistä sijoituskiinteistöjen arvostuksista (–14,8 milj. €), yhtiön velkarahoituksen suojausinstrumenttien (–7,2 milj. €)
käyvän arvon alennuksista sekä yhtiön toiminnan käynnistämiseen liittyneistä kertaluonteisista kustannuksista ja
liikevaihdon kertymisestä vain kolmen kuukauden ajalta.
TALOUDELLINEN ASEMA
Konsernitaseen loppusumma 31.12.2014 oli 925,5 miljoonaa euroa. Korollinen vieras pääoma oli 457,3 miljoonaa euroa. Konsernin omavaraisuusaste oli kiinteistöjen
käyvillä arvoilla laskettuna 48,6 prosenttia. Tavoitteena
on vähintään 40 prosentin omavaraisuusaste.
RAHOITUS
Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne tilikauden lopussa oli hyvä. Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat
12,6 miljoonaa euroa.
Yhtiön korolliset velat muodostuvat kokonaisuudessaan syndikoidusta lainasta (460,0 milj. €). Tilinpäätöksessä huomioituna lainaa vähentävänä tekijänä lainojen
perustamiskustannusten menojäännös
2,7 miljoonaa euroa.
Lainakannan pääomalla painotettu keskimaturiteetti
oli katsastuskauden lopulla 4,4 vuotta ja keskikorko 2,53
prosenttia. Tässä on huomioituna laina- ja korkojohdannaiskustannukset suoriteperusteisesti. Korkoprosentti ei
huomioi tuloslaskelmaan korkojohdannaisten arvostuksista kirjattua korkokulua (7,2 milj. €) eikä kuluiksi kirjattuja lainojen perustamiskustannuksia tai näistä maksettuja
kertaluonteisia palkkioita (yhteensä 0,8 milj. €).
Lainakannan suojausaste tilinpäätöshetkellä oli
78 prosenttia. Lainakannasta on korkojohdannaisilla suojattuna vuonna 2019 erääntyvä 360,0 miljoonan euron
suuruinen laina.
KONSERNIRAKENNE
Certeum Oy on Certeum-konsernin emoyhtiö.
Emoyhtiöllä oli tilikauden lopulla yhteensä 73 kappaletta osakeyhtiömuotoisia tytäryhtiöitä.
SIJOITUSKIINTEISTÖT
Kiinteistösalkku muodostuu 124 kohteesta, käyvältä
arvoltaan 904,9 miljoonaa euroa (31.12.2014), sisältäen
käyttämättömän rakennusoikeuden arvon (15,6 milj. €).
Noin 59 prosenttia sijoituskiinteistöjen arvosta sijaitsee
pääkaupunkiseudulla.
Kiinteistöjen käypä arvo laski tilikauden aikana 11,30
miljoonaa euroa (noin 1,2 %), johtuen joidenkin kohteiden
vuokrasopimusten aiempaa arviota lyhemmästä keskimaturiteetista, aiempaa alhaisemmista markkinavuokra-
SIVU 30
oletuksista sekä korkeammista ylläpitokustannuksista.
Konsernin tuloslaskelmassa on käyvän arvon muutokseksi kirjattu –14,8 miljoonaa euroa, jossa on huomioituna lisäksi kiinteistöihin kohdistuvat yhtiön toiminnan
aloittamiseen liittyvät perustamiskustannukset sekä
varainsiirtoverot.
INVESTOINNIT 2014
Sijoituskiinteistöjen aktivoidut korjausinvestoinnit kertomusvuonna olivat yhteensä 2,3 miljoonaa euroa.
VUOKRAUSTOIMINTA JA ASIAKKUUDET
Kiinteistösijoitusyhtiölle keskeistä on tehokas vuokraus
toiminta ja Certeumin organisaatiossa on panostettu
vahvasti asiakkuus- ja vuokraustyöhön.
Uusia vuokrasopimuksia allekirjoitettiin viimeisen kolmen kuukauden aikana 2014 yhteensä 24 kappaletta
(30 500 m²). Sopimuksia päättyi 13 kappaletta
(7 000 m²).
Certeumin vuokrasopimuskanta käsitti 468 vuokrasopimusta 31.12.2014, vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto oli noin 7,7 miljoonaa euroa kuukaudessa ja sopimusten arvopainotettu keskimaturiteetti 47 kuukautta.
Certeumin koko kiinteistökannan vuokrattava pinta-ala
on noin 1,3 miljoonaa neliömetriä ja vuokrattu ala kerto
musvuoden lopulla noin 1,09 miljoonaa neliömetriä ja
pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 83,1 prosenttia.
Certeumilla oli 31.12.2014 noin 400 asiakkuutta, joilla
oli 468 voimassa olevaa vuokrasopimusta. 100 suurinta
vuokrasopimusta tuo noin 81 prosenttia liikevaihdosta
ja 100 suurinta asiakkuutta noin 90 prosenttia liikevaihdosta.
Vuokrasopimusten mukaisesta vuokratuotosta 98,9
prosenttia on sidottu elinkustannusindeksiin ja 23,4 prosenttia vuokrasopimusten mukaisesta tuotosta nousee
vähintään 1 prosenttia vuosittain sopimusten sisältämän
minimikorotuksen vuoksi. 1,1 prosenttia vuokratuotosta
ei ole indeksisidonnaista.
27,5 prosentin vuokratuottoa vastaava osa sopimuksista on irtisanottavissa tai päättyy vuoden 2015 aikana ja
61,9 prosenttia viiden vuoden kuluessa.
YMPÄRISTÖVAIKUTUKSET
Certeum käynnisti 1.10.2014 energiatehokkuusohjelman, joka kattaa kaikki ne Certeumin omistamat kohteet,
joissa vuokranantajalla on vastuu kiinteistön ylläpidon
järjestämisestä. Näitä kohteita on 55 ja kokonaiskulutus
sähkön ja lämmön osalta näissä on yhteensä 134 275
megawattituntia. Ohjelman piiriin kuuluu kohdekohtaisten energiakartoitusten ja -analyysien laatiminen,
energiainvestointien kannattavuustarkastelut ja toteuttaminen sekä käyttäjien kannustaminen energiatehokkaaseen toimintaan.
Vuoden 2014 viimeisen neljänneksen aikana säästöä
edelliseen vuoteen verrattuna toteutui sähkönkulutuksen
osalta –3,3 prosenttia ja lämmönkulutuksen (normitettu)
osalta –2,5 prosenttia. Vuosikulutuksen osalta muutokset
olivat sähkönkulutuksen osalta –1,6 prosenttia, lämmönkulutuksen –1,0 prosenttia ja vedenkulutuksen –0,8 prosenttia.
Vuoden 2014 aikana toteutettiin tai aloitettiin energiatehokkuushankkeita kolmessa kohteessa. Vuoden 2015
aikana on suunnitteilla toteuttaa useita energiatehokkuushankkeita. Asiakkaiden kanssa toteutettavilla yhteistyöhankkeilla parannetaan tilojen käytettävyyttä ja laatua
samalla kun energiakustannukset alenevat.
Certeum liittyi TETS-sopimukseen (Toimitilojen energiatehokkuussopimus) 7.1.2015.
Ympäristövastuullisuusasioiden kehittäminen
Certeumissa jatkuu kuluvana vuonna. Kiinteistökehityshankkeiden ja laajempien peruskorjausten toteuttamisen
laatukriteerit määritetään, ja näissä huomiota kiinnitetään ekotehokkuuteen ja elinkaariajatteluun. Samoin
jätteiden kierrätyksen ja materiaalitehokkuuden osalta
kehitetään toiminnan vaikuttavuutta.
STRATEGIA
Certeumin tärkeimmät tavoitteet lyhyellä aikavälillä ovat
yhtiön tuloksen ja kannattavuuden kehittäminen aktiivisella vuokraus-ja kiinteistökehitystoiminnalla.
Tavoitteena on etabloituminen Suomen logistiikkakiinteistömarkkinaan sekä vahvan brändin ja tuottohistorian
luominen.
Uusinvestoinnit kohdistuvat erityisesti pääkaupunkiseudun moderneihin logistiikkakohteisiin ja kiinteistösalkkua kehitetään myymällä strategiaan kuulumattomia
kiinteistöjä.
Certeumin oman pääoman tuottotavoite on 14 prosenttia, tavoitteena on yhtiön osakkeen arvon vakaa positiivinen kehitys sekä kilpailukykyisen sijoituskohteen muodostaminen pääomamarkkinoille.
Certeumin tavoitteena on jakaa vakaata ja kilpailukykyistä osinkoa sekä luoda tasainen osingonmaksuhistoria. Osinkopolitiikan mukaan osingon määrä on vähintään
60 prosenttia tilikauden operatiivisesta kassavirrasta.
KIINTEISTÖKEHITYS
Certeumin kiinteistökannassa on arvioitu olevan käytettävissä yhteensä 436 528 neliömetriä rakennusoikeutta.
Rakennusoikeuden arvo on yhteensä 15,6 miljoonaa
euroa. Käytettävissä olevasta rakennusoikeudesta noin
puolet sijoittuu pääkaupunkiseudulle.
Kiinteistökehitystoiminnan tavoitteena on lisätä
Certeumin yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueen ja sillä
olevien Certeumin kiinteistöjen arvoa. Kehitystoiminta voi
olla uudisrakentamista tai korjausrakentamista taikka
yksittäisen kiinteistön tai useamman kiinteistön muodostaman kokonaisuuden kehittämistä uusia liiketoimintamalleja luomalla. Niin ikään kehitystoiminta voi olla
laajempien alueiden kehittämistä kaavakehityshankkeilla.
Kiinteistökehitystoiminnan tavoitteena on vuoden 2015
aikana laatia merkittävimmistä kiinteistöistä yksityiskohtaiset kehityssuunnitelmat ja nostaa kohdekiinteistöjen
käypiä arvoja.
SIVU 31
RISKIT JA RISKIENHALLINTA
Yhtiön keskeisimmät riskit liittyvät talouden yleiseen
kehitykseen ja kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoilla tapahtuviin muutoksiin, jotka voivat vaikuttaa negatiivisesti
vuokrausasteisiin, markkinavuokriin, vuokralaisten maksukykyyn ja näin kiinteistöjen arvojen kehitykseen sekä
rahoituskulujen kasvuun.
Vastuu riskienhallinnasta määräytyy liiketoimintavastuun mukaan, siten että ylin vastuu on yhtiön hallituksella, joka määrittelee riskienhallinnan tavoitteet ja riskienhallintapoliitikan, vastaa riskienhallinnan organisoinnista
sekä seuraa keskeisimpien riskien kehitystä.
Certeumin riskienhallintapolitiikan laatiminen on käynnistynyt riskikartoituksella loppuvuoden 2014 aikana.
Certeumin käyttämiä riskienhallinnan keinoja ovat riskien välttäminen, poistaminen, rajaaminen sekä riskien
realisoitumisen todennäköisyyden pienentäminen.
Certeum hallitsee vuokraustoiminnan riskejä tekemällä pitkiä määräaikaisia vuokrasopimuksia sekä hajauttamalla sijoituksia vuokralaisen toimialan ja kiinteistöjen
maantieteellisen sijainnin perusteella.
Konsernin omistamissa kiinteistöissä on täysarvovakuutus ja vuokratuotto on vakuutettu keskeytymisen varalle.
Toiminnan rahoittamiseen liittyvät riskit ja näiden hallinta on kuvattu tilinpäätöksen liitetiedossa 22. Rahoitusriskien hallinta.
KONSERNIN KESKEISET TUNNUSLUVUT 10.4.–31.12.2014
Liikevoitto/-tappioprosentti, %
–8,8
–5,7
–11,2
Omavaraisuusaste, %
48,6
Velkaantumisaste, %
49,4
9,66
NAV (Nettovarallisuus), tuhatta euroa
OSAKKEET
–0,28
0,35
458 673,2
Rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä vuoden 2014 lopussa oli 45 001 659 kappaletta. Katsauskauden jälkeen
13.1.2015 rekisteröitiin 1 498 341 osaketta. Yhtiöllä on
yksi osakesarja.
Yhtiön tai sen hallituksen jäsenien tai johdon omistuksessa ei ole yhtiön omia osakkeita.
HENKILÖSTÖ
Konsernin palveluksessa oli vuoden 2014 lopussa 26
henkilöä. Henkilöstökulut olivat yhteensä 688,2 tuhatta
euroa.
HALLITUS, TOIMITUSJOHTAJA JA TILINTARKASTAJA
Certeum Oy:n liiketoiminnan käynnistämisen jälkeiseen
hallitukseen ovat kuuluneet 24.9.2014 lukien puheenjohtaja Antti Pankakoski sekä jäsenet Kari Inkinen, Ulla
Malinen, Timo Salonen sekä Ilkka Tomperi. Hallitus on
kokoontunut em. kokoonpanolla yhteensä viisi kertaa
ja tehnyt lisäksi kolme yksimielistä kirjallista päätöstä.
Hallitustyöskentelyä tukee kaksi hallituksen jäsenistä
nimettyä toimikuntaa: palkitsemistoimikunta ja tarkastustoimikunta.
Toimitusjohtajana on toiminut 1.9.2014 alkaen Jorma
Lehtonen.
Yhtiön tilintarkastajana on toiminut Ernst & Young Oy,
KHT-yhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Tuija
Korpelainen.
Yhtiön hallinto- ja ohjausjärjestelmästä on annettu toimintakertomuksesta erillinen selvitys.
JOHTORYHMÄN JÄSENET
Johtoryhmän muodostivat tilikauden päätteessä toimitusjohtaja Jorma Lehtonen, sijoitusjohtaja Kari Koivu,
lakiasianjohtaja Marjaana Martikainen, talousjohtaja
Robert Hernberg sekä asiakkuusjohtaja Joonas Partanen.
NÄKYMÄT
vuoksi on monessa markkinassa transaktioita tehty
lisääntyvässä määrin myös korkeamman riskitason ja
vuokratuoton logistiikkaja tuotantokiinteistösijoituksiin,
joita Certeumin salkun kohteet pääosin ovat.
Erityisesti suurten ja hajautettujen kiinteistösalkkujen
kauppahinnoissa on nähtävissä selvä portfoliopreemio.
Tämän kehityksen arvioidaan yleisesti laskevan edelleen kiinteistösijoitusten tuottovaatimuksia ja toisaalta
vaikuttavan positiivisesti Certeumin kiinteistösalkun käypään arvoon.
Samanaikaisesti kuitenkin logistiikkaja varastotiloja
ennustetaan vapautuvan Suomen kansantalouden matalan kasvun myötä ja tämän kehitys saattaa tuoda laskupainetta markkinavuokratasoihin.
Certeumin tavoitteena vuonna 2015 on parantaa sijoituskiinteistöjensä käyttöastetta.
Käyttöasteen ennustetaan olevan vuoden 2015 lopussa 83–85 prosenttia. Arvio perustuu vuokramarkkinoiden kysyntään, tietoon vapautuvista tiloista vuoden 2015
aikana sekä ennusteeseen vuokrauksen kehityksestä
kuluvan vuoden aikana.
Liikevaihdon 2015 ennustetaan olevan 88–93 miljoonaa euroa ja kiinteistöportfolion nettovuokratuoton
ylläpitokulujen jälkeen 68–73 miljoonaa euroa ilman
kiinteistömyyntien vaikutusta. Arvio perustuu sopimuksenmukaisten vuokratuottojen kehitykseen, vuokrausennusteeseen sekä arvioon kiinteistöportfolion ylläpitokustannusten määrästä.
HALLITUKSEN EHDOTUS TASEEN OSOITTAMAN
TAPPION KÄYTTÄMISESTÄ JA OSINGONMAKSUSTA
PÄÄTTÄMISESTÅ
Emoyhtiön tilikauden tappio oli 262 393,62 euroa.
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että voittoa ei jaeta ja tulos kirjataan ’edellisten tilikausien voitot/tappiot’
-tilille.
Korkotason säilyessä alhaisena kiinteistösijoituksiin
ohjautuvan pääoman määrä Euroopassa on nyt ennätyksellinen. Samanaikaisesti prime-kohteiden niukkuuden
SIVU 32
KONSERNITULOSLASKELMA
10.4.–31.12.2014
LAAJA KONSERNITULOSLASKELMA
LIITE
Vuokratuotot
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot
TUHATTA EUROA
22 370,3
5
Liikevaihto
Hoitokulut
6
–4 762,7
Vuokraustoiminnan muut kulut
6
–892,0
Hallinnon kulut
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
17 822,8
7
–4 539,9
7, 9
–522,5
16
–14 822,0
Liikevoitto/-tappio
10
Rahoituskulut
11
Tulos ennen veroja
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka voidaan siirtää
tulosvaikutteisiksi myöhemmillä kausilla
Nettovoitot/ -tappiot rahavirran suojauksista
20
–3 641,5
Laskennallinen verosaatava
rahavirran suojauksen tappiosta
12
728,3
Myöhemmille kausille siirrettävät erät yhteensä
Tilikauden laaja tulos yhteensä
–2 913,2
–15 679,8
3,2
–10 888,6
–608,9
Laskennalliset verot
–12 766,6
–12 947,1
Tilikauden tulokseen perustuvat verot
Tilikauden tulos
TILIKAUDEN TULOS
TUHATTA EUROA
–2 061,6
Rahoitustuotot
Tuloverot
LIITE
1 107,1
23 477,5
Nettovuokratuotto
10.4.–31.12.2014
789,4
12
180,5
–12 766,6
SIVU 33
KONSERNITASE
31.12.2014
LIITE
TUHATTA EUROA
VARAT
Osakepääoma
14
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
16
Sijoitukset
Laskennalliset verosaamiset
LIITE
TUHATTA EUROA
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet
31.12.2014
599,4
Osakeanti
179,4
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
904 930,0
2,5
12
2 174,2
500,0
14 983,4
449 516,6
Käyvän arvon rahasto
–2 913,2
Tilikauden tappio
–12 766,6
19
449 320,2
Lainat
20
457 296,7
Johdannaissopimukset
20
9 866,5
Laskennalliset verovelat
12
907 885,5
Lyhytaikaiset varat
Vuokrasaamiset ja muut saamiset
17
Rahat ja pankkisaamiset
18
4 972,0
12 599,6
17 571,6
Varat yhteensä
925 457,1
656,4
467 819,6
Lyhytaikaiset velat
20
1 004,3
Ostovelat ja muut velat
21
7 313,0
8 317,3
Velat yhteensä
476 136,9
Oma pääoma ja velat yhteensä
925 457,1
SIVU 34
KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN LASKELMA
10.4.–31.12.2014
TUHATTA EUROA
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma
Osakeanti
Sijoitetun vapaan oman
pääoman rahasto
Rahavirran
suojaukset
Kertyneet
voittovarat
Oma pääoma
yhteensä
0,0
0,0
2,5
Oma pääoma 10.4.2014
2,5
0,0
Tilikauden tulos
0,0
0,0
0,0
–12 766,6
–12 766,6
0,0
0,0
–2 913,2
0,0
–2 913,2
Laajan tuloksen erät yhteensä
0,0
0,0
–2 913,2
–12 766,6
–15 679,8
Osakeanti
497,5
14 983,4
449 516,6
0,0
0,0
464 997,5
500,0
14 983,4
449 516,6
–2 913,2
–12 766,6
449 320,2
SIVU 35
KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA
10.4.–31.12.2014
TUHATTA EUROA
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja
–12 947,1
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
Rahoitustuotot
Rahoituskulut
106,0
14 822,0
–3,2
10 888,6
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
Käyttöpääoman muutos
2 232,4
Maksetut välittömät verot
–608,9
Liiketoiminnan nettorahavirta
14 489,9
Investointien rahavirta
Sijoituskiinteistöjen hankinnat
Keskeneräiset
–921 581,0
–1 884,0
Investoinnit muihin aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
–778,8
Myynnit
3 713,0
Investointien nettorahavirta
–920 530,8
Rahoituksen rahavirta
Lainojen nostot
457 296,7
Oman pääoman sijoitukset
465 000,0
Saadut korot
Maksetut korot
Rahoituksen nettorahavirta
Rahavarojen muutos
Rahavarat tilikauden alussa
Rahavarat tilikauden lopussa
3,2
–3 659,3
918 640,6
12 599,6
0,0
12 599,6
SIVU 36
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. KONSERNIN PERUSTIEDOT
2.2 YHDISTELYPERIAATTEET
Kiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy perustettiin 10.4.2014
ja yhtiö osti 30.4.2014 allekirjoitetun aiesopimuksen mukaisesti 30.9.2014 Sponda Oyj:ltä 12 ja Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta 22 logistiikkaja tuotantokiinteistöä sekä Sponda Fund I Ky:n, Sponda Fund II Ky:n
ja Sponda Fund III Ky:n näiden rahastojen sijoittajilta.
Näiden kauppojen seurauksena Certeum Oy:lle siirtyi
kokonaisuudessaan noin 917 miljoonan euron kiinteistöomaisuus. Certeum Oy omistaa 31.12.2014 yhteensä 124
kiinteistöä, jotka koostuvat logistiikka-, varasto-, tuotanto- sekä näitä tukevista tiloista. Vuokrattavien tilojen
pinta-ala on yhteensä 1,3 miljoonaa neliömetriä. Certeum
Oy:n omistamat kiinteistöt sijaitsevat pääosin Suomen
suurimmissa kaupungeissa.
Certeum Oy:n ja sen tytäryhtiöiden konsernitilinpäätös 31.12.2014 on hyväksytty julkaistavaksi hallituksen
kokouksessa 31.3.2015. Certeum Oy on Suomen lakien
mukaan perustettu osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki
ja osoite on Unioninkatu 22, 00130 Helsinki.
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön, Certeum Oy:n, ja
kaikki sen tytäryhtiöt. Tytäryhtiöitä ovat yhteisöt, joissa
konsernilla on määräysvalta. Konsernilla on määräysvalta, kun se olemalla osallisena yhteisössä altistuu
yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon
käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa.
Konserni uudelleenarvioi määräysvaltaansa yhteisössä, jos tosiasiat tai olosuhteet osoittavat, että yhdessä tai
useammassa kontrollitekijöistä on tapahtunut muutos.
Tytäryhtiö yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni saa määräysvallan ja luovutetut yhteisöt yhdistellään siihen saakka, kunnes määräyvsvalta on menetetty.
Kaikki konserniin kuuluvien yhteisöjen välisiin liiketoimiin liittyvät konsernin sisäiset varat ja velat, oma pääoma, tuotot, kulut ja rahavirrat eliminoidaan kokonaisuudessaan.
2.3 KESKEISET LAATIMISPERIAATTEET
2.1 TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERUSTA
31.12.2014 päättynyt tilikausi on konsernin ensimmäinen tilikausi. Tilikaudelta laadittu konsernitilinpäätös
on konsernin ensimmäinen tilinpäätös ja se on laadittu Euroopan Unionissa hyväksyttyjen kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting
Standards, IFRS) ja niitä koskevien tulkintojen (IFRIC)
mukaisesti. Tilinpäätös täyttää myös Suomen kirjanpitolain säännökset ja muut Suomessa voimassa olevat tilinpäätöksen laadintaa koskevat säännökset ja määräykset.
Konsernitilinpäätös on laadittu perustuen alkuperäisiin hankintamenoihin, lukuun ottamatta käypään arvoon
arvostettavia sijoituskiinteistöjä, rahoitusvaroja ja -velkoja sekä ehdollisia vastikkeita. Konsernitilinpäätöksen
esittämisvaluutta on euro ja kaikki arvot on pyöristetty
lähimpään tuhatlukuun (000€), ellei muuta ole esitetty.
TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
a) Omaisuuserän hankinta
ja liiketoimintojen yhdistäminen
Konsernin hankkiessa omaisuutta, joko yritysjärjestelyjen kautta tai muulla tavoin, johto arvioi omaisuuserän
tosiasiallista luonnetta ja liiketoimintoja määritellessään
onko kyseessä liiketoiminnon hankinta.
Kun omaisuuserä tai omaisuuseräryhmä ei muodosta
liiketoimintaa, hankintaa ei käsitellä liiketoimintojen yhdistämisenä. Tällaisissa tapauksissa konserni yksilöi ja kirjaa
yksittäiset yksilöitävissä olevat hankitut varat sekä vastaan
otetut velat. Ryhmän hankintameno kohdistetaan yksittäisille yksilöitävissä oleville omaisuuserille ja veloille niiden
ostopäivän käypien arvojen suhteessa. Tällaisesta liiketoimesta tai tapahtumasta ei synny liikearvoa. Muissa tilanteissa yritysostot käsitellään liiketoimintojen yhdistämisinä.
Certeumissa yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien
luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi perustuu näkemykseen, että yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei vielä muodosta liiketoiminnallista kokonaisuutta.
Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen markkinointi- ja kehitystoimintaa, vuokrasuhteiden hoitoa sekä
kiinteistöjen korjausten ja perusparannusten johtamista.
Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen hankinnoissa ei siirry liiketoimintaprosesseja eikä niistä vastaavia henkilöitä.
b) Liiketoimintojen yhdistäminen ja liikearvo
Liiketoimintojen yhdistämisessä kirjanpidossa konserni
käyttää hankintamenomenetelmää. Hankitun yksikön
yksilöitävissä olevat varat ja vastattavaksi otetut velat
arvostetaan niiden hankinta-ajankohdan käypiin arvoihin
samoin kuin mahdollinen määrysvallattomien omistajien
osuus. Hankintaan liittyvät kustannukset kirjataan toteuman mukaan kuluiksi osaksi hallinnollisia kuluja.
Liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike,
määräysvallattomien omistajien osuus hankinnan kohteessa ja aiemmin omistettu osuus hankinnan kohteessa
ylittävät konsernin osuuden hankitun nettovarallisuuden
käyvästä arvosta. Liikearvosta ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan sitä tarkastellaan arvonalentumisen
varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai
olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvonalentumiseen.
Liiketoimintojen yhdistämisessä syntynyt liikearvo
kohdistetaan arvonalentumistarkastelua varten niille
rahavirtaa tuottaville yksiköille tai yksikköjen ryhmille,
joiden odotetaan saavan synergiahyötyjä liiketoiminnan
yhdistämisestä. Jos myöhemmillä kausilla havaitaan
viitteitä arvonalentumisesta, määritetään kerrytettävissä oleva rahamäärä sille rahavirtaa tuottavalle yksikölle,
johon liikearvo kuuluu. Kerrytettävissä olevaa rahamäärää verrataan yksikön kirjanpitoarvoon ja arvonalentuminen kirjataan, jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on
SIVU 37
kirjanpitoarvoa pienempi. Arvonalentuminen kirjataan
tulosvaikutteisesti eikä sitä voida myöhemmin peruuttaa.
c) Jako lyhyt- ja pitkäaikaisiin eriin
Konserni esittää varat ja velat tilinpäätöksessä jaoteltuna lyhyt- ja pitkäaikaisiin eriin. Konserni luokittelee
omaisuuserän lyhytaikaiseksi, kun:
»» se odottaa realisoivansa omaisuuserän kahdentoista kuukauden kuluessa raportointikauden päättymisestä; tai
»» omaisuuserä kuuluu rahavaroihin, paitsi jos omaisuuserä
ei rajoituksista johtuen ole vaihdettavissa tai käytettävissä velan suorittamiseen vähintään kahteentoista kuukauteen raportointikauden päättymisen jälkeen.
»» Kaikki muut varat ovat pitkäaikaisia. Konserni luokittelee
velan lyhytaikaiseksi kun:
»» velka erääntyy suoritettavaksi kahdentoista kuukauden
kuluessa raportointikauden päättymisestä; tai
»» sillä ei ole ehdotonta oikeutta lykätä velan suorittamista
vähintään kahdentoista kuukauden päähän raportointikauden päättymisestä.
Muut velat konserni luokittelee pitkäaikaiseksi.
Laskennalliset verovelat ja verosaamiset konserni luokittelee pitkäaikaisiksi varoiksi ja veloiksi.
d) Käypään arvoon arvostaminen
Konserni arvostaa rahoitusinstrumentteja, kuten johdannaissopimukset ja rahoitusvaroihin kuulumattomia
omaisuuseriä, kuten sijoituskiinteistöt käypään arvoon
jokaisena tilinpäätöspäivänä.
Käypä arvo on hinta, joka saataisiin jos omaisuuserä
myytäisiin, tai hinta joka maksettaisiin siitä, että velka
siirrettäisiin tavanomaisena liiketoimena markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä. Varojen ja velkojen
käypä arvo on määritetty käyttäen oletuksia ja menetelmiä, joita markkinaosapuolet käyttäisivät arvostaessaan
vastaavia varoja tai velkoja, olettaen että markkinaosapuolet maksimoivat omaa taloudellista hyötyään. Käypiä
arvoja määritettäessä pyritään käyttämään mahdolli-
simman paljon havainnoitavissa olevia syöttötietoja.
Kaikki varat ja velat, jotka on arvostettu tilinpäätöksessä käypään arvoon tai joiden käypä arvo esitetään
liitetiedoissa, on luokiteltu seuraaville käyvän arvon hierarkiatasoille, perustuen alimpaan sellaisen syöttötiedon
tasoon joka on merkityksellinen käyvän arvon määrittämisessä:
»» Taso 1 — Täysin samanlaisille varoille tai veloille noteeratut (oikaisemattomat) hinnat toimivilla markkinoilla, joille
yhteisöllä on pääsy arvostuspäivänä
»» Taso 2 — Syöttötiedot, jotka ovat muita kuin tasolle 1 kuuluvia noteerattuja hintoja ja jotka ovat havainnoitavissa
omaisuuserälle tai velalle joko suoraan tai epäsuorasta
»» Taso 3 — Omaisuuserää tai velkaa koskevat muut kuin
havainnoitavissa olevat syöttötiedot
Jokaisen raportointijakson päätteeksi konserni määrittää onko tilinpäätöksessä esitettävissä varoissa tai
veloissa tapahtunut muutoksia niin, että ne vaikuttaisivat
siirtoihin hierarkiatasojen välillä (perustuen alimpaan
syöttötietoon, joka on merkityksellinen käyvän arvon
määrittämisessä). Vuoden 2014 lopussa Certeumin
sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen
arvioitsija, Jones Lang LaSalle. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandandardien (IVS) mukainen.
Sijoituskiinteistöjen arvo oli 904,9 miljoonaa euroa.
Sijoituskiinteistö on kiinteistö, jota konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden
arvonnousun tai niitä molempia. Sijoituskiinteistöjen
arvostamisessa sovelletaan IAS40 ”Sijoituskiinteistöt”
-standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan
tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jonka aikana se syntyy.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen
kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä
markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvas-
sa tavanomaisessa liiketoimessa.
Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa voimassaoleviin vuokrasopimuksiin perustuvia vuokratuottoja ja
muita oletuksia, joita markkinaosapuolet käyttäisivät
sijoituskiinteistön hinnoittelussa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteiden vallitessa.
Certeumin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määritellyt Jones Lang LaSalle käyttäen diskontattujen kassavirtojen menetelmää (DCF) lukuun ottamatta Seinäjoen
Jalostajantie 3 ja Hyvinkään Niinistönkatu 7 kiinteistöjä, joiden käypä arvo perustuu vuokralaisen osto-option
arvoon. Kassavirrat lasketaan vähintään 10 vuodelle.
Laskentakauden nettokassavirrat diskontataan laskentavuoden puolesta välistä ja päätearvo 10. vuoden lopusta
tarkasteluhetkeen diskonttokorolla. Päätearvo lasketaan
pääomittamalla 11. vuoden nettokassavirta tuottovaatimuksella käyttäen oletettua markkinavuokraa. Diskonttokorko saadaan lisäämällä tuottovaatimukseen pitkän
aikavälin inflaatio-oletus.
Vuokratuotot perustuvat voimassaoleviin vuokrasopimuksiin ja tyhjien tilojen sekä päätearvon laskennan
osalta arvioituihin markkinavuokriin. Markkinavuokrien
arviointi pohjautuu JLL:n tietoihin, KTI:n tilastoihin sekä
muuhun käytössä olevaan markkinainformaatioon. Pitkän aikavälin vajaakäyttöoletus perustuu JLL:n arvioon,
jossa on huomioitu kunkin kiinteistön sijainti, kunto ja
käytettävyys. Kiinteistöjen ylläpitokustannusten arvioinnissa on huomioitu markkinataso ja pitkän aikavälin korjausvaateissa kiinteistön ikä, tyyppi ja kunto.
Tuottovaatimus perustuu arvioon, jossa on huomioitu toteutuneita kauppahintoja, rahoituskustannuksia,
yleinen korkotaso, vuokralaisen taloudellinen tilanne,
vuokrasopimuksen pituus sekä muu markkinatietämys.
Päätearvon tuottovaateen määrittämisessä on arvioitu
kiinteistön ympäristössä ja kunnossa tapahtuvat muutokset.
Sijoituskiinteistöjen hyödynnettävissä olevan käyttämättömän rakennusoikeuden arvioinnissa on käytetty
kauppahintamenetelmää.
SIVU 38
Tuloutusperiaatteet
Osinkotuotot
Tuotto kirjataan, kun on todennäköistä, että vastainen taloudellinen hyöty koituu konsernin hyväksi ja tämä hyöty on
luotettavasti määritettävissä, riippumatta siitä, milloin maksu tehdään. Liikevaihtona esitetään vuokratuotot vähennettynä tuottoihin liittyvillä välillisillä veroilla ja alennuksilla.
Osinko tuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus, mikä tapahtuu yleensä silloin, kun osakkeenomistajat hyväksyvät osingon.
Vuokratuotot
Kauden tulovero
Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa konserni on vuokralle antajana, luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, jos konserni pitää
itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista
eduista ja riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle.
Tarkasteltavana olevan kauden ja aikaisempien kausien
verotettavaan tuloon perustuvat verovelat (tai -saamiset)
kirjataan määrän, joka odotetaan suoritettavan veronsaajalle (tai saatavan siltä hyvityksenä), ja ne määritellään
käyttäen niitä verokantoja ja verolakeja, joista on säädetty tai jotka on käytännössä hyväksytty raportointikauden
päättymispäivään mennessä.
Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero ja laskennallinen vero kirjataan muutoin kuin tulosvaikutteisesti,
jos vero liittyy eriin, joita ei ole kirjattu tulosvaikutteisesti.
Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero ja laskennallinen vero, jotka liittyvät muihin laajan tuloksen eriin
kirjattuihin eriin, kirjataan muihin laajan tuloksen eriin.
Käyttökorvaukset kohdistetaan sille kaudelle, jolloin niihin liittyvä meno kirjataan kuluksi. Jos konserni valitsee
kiinteistöjensä ylläpidon tarjoajat ja tekee sopimukset
palveluiden tarjoajien kanssa ja näin ollen kantaa luottoriskin liittyen ylläpitoon, konsernin katsotaan toimivan
päämiehenä. Tällöin käyttökorvaukset kirjataan liikevaihtoon bruttomääräisinä. Palvelutuotot, kuten markkinointituotot kirjataan sille kaudelle, jolla palvelut suoritetaan.
Korkotuotot
Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Efektiivinen korko
tarkoittaa sitä korkokantaa, jolla rahoitusinstrumentin
odotettavissa olevana juoksuaikana saatavaksi tai suoritettavaksi arvioidut vastaiset maksut tulevat diskontatuiksi sen nettokirjanpitoarvon suuruisiksi. Korkotuotot
kirjataan tuloslaskelman erään rahoitustuotot.
Kiinteistön myynti
Kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät
merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle Jos
myyntisopimuksessa on erityisehtoja, myynti kirjataan
vasta, kun nämä erityisehdot täyttyvät.
e) Verot
Laskennalliset verot lasketaan väliaikaisista eroista
kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välillä.
Laskennallinen verovelka kirjataan kaikista veronalaisista väliaikaisista eroista, lukuun ottamatta tilanteita,
joissa laskennallinen verovelka syntyy:
»» liikearvon alkuperäisestä kirjaamisesta, tai
»» omaisuuserän tai velan alkuperäisestä kirjaamisesta, kun
kyseinen liiketoimi ei ole liiketoimintojen yhdistäminen;
ja se ei vaikuta kirjanpidon tulokseen eikä verotettavaan
tuloon (tai verotukselliseen tappioon) liiketoimen toteutumisajankohtana.
Laskennallinen verosaaminen kirjataan kaikista verotuksessa vähennyskelpoisista väliaikaisista eroista siihen
määrään asti kuin todennäköisesti on käytettävissä verotettavaa tuloa, jota vastaan vähennyskelpoinen väliaikai-
nen ero voidaan hyödyntää, lukuun ottamatta tilanteita,
joissa laskennallinen verosaaminen syntyy omaisuuserän tai velan alkuperäisestä kirjaamisesta, kun:
»» kyseinen liiketoimi ei ole liiketoimintojen yhdistäminen; ja
»» kirjaaminen ei vaikuta kirjanpidon tulokseen eikä verotettavaan tuloon (tai tappioon) liiketoimen toteutumisajankohtana.
Konserni arvioi taseeseen merkitsemättömät laskennalliset verosaamiset uudelleen jokaisena raportointikauden
päättymispäivänä. Jos verosaamisen hyödyntämisen
mahdollistavasta vastaisesta tulosta on tullut todennäköinen, laskennallista verosaamista kirjataan siihen
määrän saakka, kun on todennäköistä että se pystytään
hyödyntämään.
Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä raportointikauden päättymispäivään mennessä säädettyjä verokantoja tai verokantoja, jotka on siihen mennessä käytännössä hyväksytty.
Konserni vähentää kauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset ja -velat toisistaan vain siinä tapauksessa, että konsernilla on laillisesti toimeenpantavissa
oleva oikeus kuitata kirjatut erät toisiaan vastaan; ja se
aikoo joko toteuttaa suorituksen nettoperusteisena tai realisoida omaisuuserän ja suorittaa velan samanaikaisesti.
f) Ulkomaan rahan määräiset erät
Konsernitilinpäätös esitetään euroina, joka on emoyhtiön
ja kaikkien konserniyritysten toiminnallinen valuutta.
Konserni määrittää jokaiselle siihen kuuluvalle yhtiölle
tämän oman toimintavaluutan, riippuen taloudellisesta
yhteisöstä, jossa yhtiö pääasiallisesti toimii.
Ulkomaan rahan määräiset tapahtumat kirjataan
tapahtumapäivän kurssiin.
Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän
kurssiin. Kurssierot, jotka johtuvat monetaaristen erien
suorittamisesta tai monetaaristen erien esittämisestä
tilinpäätöksestä eri kurssiin kuin mihin ne on alun perin
kirjattu kauden aikana tai esitetty edellisessä tilinpäätök-
SIVU 39
sessä, kirjataan tulosvaikutteisesti sille tilikaudelle, jonka
aikana ne syntyvät.
g) Maksettavat osingot
Osingon maksamista koskeva velka kirjataan, kun osinko on
osakkeenomistajien toimesta asianmukaisesti hyväksytty.
h) Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
Sen jälkeen, kun käyttöomaisuushyödyke on kirjattu
varaksi, se arvostetaan kertyneillä poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettyyn hankintamenoon.
Aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen hankintameno
käsittää ostohinnan: joka sisältää tuontitullit ja sellaiset
myyntiin liittyvät verot, jotka eivät ole saatavissa takaisin, ja josta on vähennetty mahdolliset alennukset, sekä
kaikki menot: jotka välittömästi johtuvat omaisuuserän
saattamisesta sellaiseen sijaintipaikkaan ja kuntoon, että
se pystyy toimimaan johdon tarkoittamalla tavalla. Hankintahinta käsittää myös alkuperäisen arvion mukaiset
menot hyödykkeen purkamisesta ja siirtämisestä sekä
sen sijaintipaikan palauttamisesta alkuperäiseen tilaan,
jos yhteisölle syntyy tätä koskeva velvoite joko hyödykkeen hankinnan yhteydessä tai sen myötä, että yhteisö
on käyttänyt hyödykettä tiettynä ajanjaksona muuhun
tarkoitukseen kuin vaihto-omaisuuden valmistamiseen
tiettynä aikana.
Kaikki muut myöhemmin syntyvät korjaus- ja kunnossapitokustannukset kirjataan tulosvaikutteisesti sitä
mukaan kun ne syntyvät.
Poistot lasketaan tasapoistoina arvioidulle taloudelliselle pitoajalle seuraavasti:
Aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen kirjanpitoarvo
kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan, tai kun sen
käytöstä tai luovutuksesta ei ole odotettavissa vastaista
taloudellista hyötyä. Voitto tai tappio, joka syntyy aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen kirjaamisesta pois
taseesta, kirjataan tulosvaikutteisesti, kun hyödyke kirjataan pois taseesta.
Omaisuuserän jäännösarvo ja taloudellinen vaikutus-
aika arvioidaan uudelleen jokaisen tilikauden lopussa, ja
jos odotukset poikkeavat aikaisemmista arvioista, muutos käsitellään kirjanpidollisen arvion muutoksena.
Suunnitelman mukaisiin poistoihin on määritelty seuraavat poistoajat ja menetelmät:
vuokrat kirjataan kuluiksi tasasuuruisina erinä vuokra-ajan kuluessa, jollei jokin muu systemaattinen peruste kuvaa paremmin konsernin saaman hyödyn ajallista
jakautumista.
Toimisto- ja
logistiikkarakennukset 2 %/vuosi
menojäännöspoisto
Rakennusten koneet
& laitteet
15 %/vuosi
Muut pitkävaikutteiset
menot
5 vuotta
tasapoisto
Rakennelmat
10 %
Konserni luokittelee vuokrasopimuksen rahoitusleasingsopimukseksi, jos se siirtää omistamiselle ominaiset
riskit ja edut olennaisilta osin vuokralle ottajalle. Jos
omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät olennaisilta
osin siirry, luokitellaan vuokrasopimus muuksi vuokrasopimukseksi. Muuttuvat vuokrat kirjataan niiden kausien
kuluiksi, joiden aikana ne toteutuvat.
Väestönsuoja
10 vuotta
tasapoisto
Koneet ja kalusto
25 %
Asfaltointi
5 vuotta
tasapoisto
Ohjelmistot
4 vuotta
tasapoisto
Muut aineelliset
hyödykkeet
10 vuotta
tasapoisto
Lisäksi kiinteistöyhtiöissä tehtyjen vuokralaisremonttien poistoajat ovat sidotut jäljellä olevan vuokra-aikaan.
i) Vuokrasopimukset
Konserni vuokralle ottajana
Konserni luokittelee vuokrasopimuksen rahoitusleasingsopimukseksi, jos omistamiselle ominaiset riskit ja
edut siirtyvät sille olennaisilta osin. Jos omistamiselle
ominaiset riskit ja edut eivät olennaisilta osin siirry,
luokitellaan vuokrasopimus muuksi vuokrasopimukseksi.
Rahoitusleasingsopimukset merkitään taseeseen varoiksi ja veloiksi määrään, joka on yhtä suuri kuin vuokratun
hyödykkeen käypä arvo tai vähimmäisvuokrien nykyarvo
– sen mukaan kumpi niistä on alempi. Konsernille mahdollisesti syntyvät alkuvaiheen välittömät menot lisätään
kirjattavaan omaisuuserään.
Muun vuokrasopimuksen perusteella määräytyvät
Konserni vuokralle antajana
j) Sijoituskiinteistöt
Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus –
tai rakennuksen osa – tai molempia), jota konserni pitää
hallussaan ensisijaisena tarkoituksenaan hankkia vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua tai niitä molempia.
Sijoituskiinteistö arvostetaan alkuperäisen taseeseen
merkitsemisen yhteydessä hankintamenoon, joka sisältää ostohinnan sekä hankinnasta välittömästi johtuvat
menot. Välittömästi hankinnassa johtuvia menoja ovat
esimerkiksi asiantuntijapalkkiot lainopillisista palveluista, varainsiirtoverot ja muut transaktiomenot.
Konserni arvostaa kaikki sijoituskiinteistönsä alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon. Sijoituskiinteistön käyvän arvon muutoksesta johtuva voitto tai
tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jonka
aikana se syntyy.
Siirto muista varojen ryhmistä sijoituskiinteistöihin
tai sijoituskiinteistöistä muihin varojen ryhmiin tapahtuu silloin, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu. Jos
käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö siirretään
omaan käyttöön tai vaihto-omaisuudeksi, kiinteistön hankintamenona käytetään sen käypää arvoa päivänä, jona
käyttötarkoitus muuttuu. Jos omassa käytössä olevasta
kiinteistöstä tulee käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö, kiinteistöön sovelletaan aineellisten käyttö-
SIVU 40
omaisuushyödykkeiden kirjausmenettelyä siihen päivään
asti, jona käyttötarkoitus muuttuu.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista
taloudellista hyötyä. Taseesta poiskirjattaessa syntyvä
voitto tai tappio muodostuu luovutustulon ja omaisuuserän kirjanpitoarvon välisestä erotuksesta. Voitto tai
tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jonka
aikana kiinteistö poistetaan käytöstä tai luovutetaan.
Kiinteistön siirto sijoituskiinteistöihin tai pois sijoituskiinteistöjen ryhmästä tehdään vain silloin, kun kyseessä on kiinteistön käyttötarkoituksen muutos kuten oman käytön päättyminen tai toisen osapuolen kanssa tehty vuokrasopimus.
k) Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät
Konserni luokittelee pitkäaikaisen omaisuuserän, kuten
sijoituskiinteistön, myytävänä olevaksi, jos sen kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiallisesti
omaisuuserän myynnistä sen sijaan että se kertyisi
omaisuuserän jatkuvasta käytöstä. Luokittelun edellytyksenä on että omaisuuserä on välittömästi myytävissä
nykyisessä kunnossaan kyseisten omaisuuserien myynnissä noudatettavin yleisin ja tavanomaisin ehdoin, ja sen
myynnin on oltava erittäin todennäköinen.
Jotta myynti olisi erittäin todennäköinen, seuraavien
ehtojen tulee toteutua:
»» Johto on sitoutunut omaisuuserän myyntiä koskevana
suunnitelmaan ja ostajan löytämiseen ja suunnitelman toteuttamiseen tähtäävä toimenpideohjelma on käynnistetty.
»» Omaisuuserää markinoidaan aktiivisesti sen myymiseksi
hintaan, joka on kohtuullinen verrattuna sen tarkasteluhetken käypään arvoon.
»» On odotettavissa, että myynti on kirjattavissa toteutuneena myyntinä vuoden kuluessa luokittelun tapahtumisesta.
Konserni arvostaa myytävänä olevaksi luokitellun pitkäaikaisen omaisuuserän kirjanpitoarvoon tai myynnistä
aiheutuvilla menoilla vähennettyyn käypään arvoon sen
mukaan, kumpi näistä on alempi. Myytäväksi luokitellut
varat ja velat esitetään erillään taseen muista pitkäaikaisista varoista ja veloista. Käypään arvoon arvostettu
sijoituskiinteistö, joka on luokiteltu myytävissä olevaksi,
arvostetaan käypään arvoon myös luokittelun jälkeen.
erän ja samalla toiselle yhteisölle rahoitusvelan tai oman
pääoman ehtoisen instrumentin.
l) Aineettomat hyödykkeet
Konserni luokittelee rahoitusvarat alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä, joko käypään arvoon tulosvaikutteisesti
kirjattaviksi rahoitusvaroiksi, lainoiksi ja muiksi saamisiksi, eräpäivään asti pidettäviksi sijoituksiksi, myytävissä oleviksi rahoitusvaroiksi tai suojauslaskennan
alaisiksi johdannaisiksi. Kaikki rahoitusvarat arvostetaan
alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä käypään arvoon,
mukaanlukien ne rahoitusvarat, joita ei luokitella käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi, lisättyinä
transaktiomenoilla, jotka kohdistuvat välittömästi rahoitusvaran hankintaan.
Rahoitusvarojen hankinnat ja myynnit kirjataan kaupankäyntipäivänä, jolla tarkoitetaan päivää, jona konserni
sitoutuu erän hankintaan tai myyntiin.
Erikseen hankitut aineettomat hyödykkeet arvostetaan
taseen merkittäessä hankintamenoon. Liiketoimintojen
yhdistymisessä saadut aineettomat hyödykkeet arvostetaan transaktiohetken käypään arvoon. Alkuperäisen
kirjaamisen jälkeen aineeton hyödyke arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumistappioilla vähennettyyn
hankintamenoon. Sisäisesti aikaansaatuja aineettomia
hyödykkeitä, pois lukien aktivoidut tuotekehitysmenot, ei
aktivoida, vaan niihin liittyvät menot kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jonka aikana menot aiheutuvat.
Konserni arvio jokaisena raportointikauden päättymispäivänä, onko viitteistä siitä, että jonkin omaisuuserän
arvo on alentunut ja tekee tarvittaessa arvonalentumiskirjauksen. Taloudelliselta vaikutusajaltaan rajallisten hyödykkeiden poistoaika ja -menetelmä arvioidaan
vähintään jokaisen tilikauden päättyessä. Jos omaisuuserän odotettu taloudellinen vaikutusaika poikkeaa aikaisemmista arvioista, poistoaikaa muutetaan vastaavasti.
Jos kyseisestä omaisuuserästä saatavan taloudellisen
hyödyn odotetussa ajallisessa jakautumisessa on tapahtunut merkittävä muutos, poistomenetelmä muutetaan
kuvastamaan muuttunutta tilannetta.
Voitto tai tappio, joka syntyy aineettoman hyödykkeen
kirjaamisesta pois taseesta, määritetään nettomyyntituoton ja omaisuuserän kirjanpitoarvon erotuksena. Voitto
tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti silloin, kun omaisuuserä kirjataan pois taseesta.
m) Rahoitusinstrumentit – alkuperäinen
kirjaaminen ja myöhempi arvostaminen
Rahoitusinstrumentti on mikä tahansa sopimus, joka
synnyttää yhdelle yhteisölle rahoitusvaroihin kuuluvan
i) Rahoitusvarat
Alkuperäinen kirjaaminen ja arvostaminen
Myöhempi arvostaminen
Rahoitusvarat luokitellaan myöhempää arvostamista
varten neljään luokkaan:
»» Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat
»» Lainat ja muut saamiset
»» Eräpäivään asti pidettävät sijoitukset
»» Myytävissä olevat rahoitusvarat
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti
kirjattavat rahoitusvarat
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin luokitellaan kaupankäyntitarkoituksessa
pidettävät rahoitusvarat. Kaupankäyntitarkoituksessa
pidettäväksi luokiteltavat rahoitusvarat käsittävät johdannaissopimukset, joihin ei sovelleta IAS 39:n mukaista
suojauslaskentaa. Kyseiset rahoitusvarat arvostetaan
alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon ja
arvonmuutos kirjataan tuloslaskelmaan, rahoituseriin.
SIVU 41
Lainat ja muut saamiset
Lainat ja muut saamiset ovat markkinoilla noteeraamattomia, muita kuin johdannaisinstrumentteja, joihin
liittyvät suoritukset ovat kiinteitä ja ennalta määritettävissä. Lainat ja muut saamiset arvostetaan alkuperäisen
kirjaamisen jälkeen jaksotettuun hankintamenoon, josta
on vähennetty mahdolliset arvonalentumiset. Jaksotettu
hankintameno lasketaan käyttäen efektiivisen koron menetelmää. Arvonalentumiset esitetään tuloslaskelmassa
rahoituskuluina tai muina konsernin saataviin liittyvinä
kuluina sillä kaudella, jolla arvonalentuminen on todettu.
Lainat ja muut saamiset muodostuvat pääosin myyntisaamisista, jotka on esitetty tarkemmin liitetiedossa 18.
Eräpäivään asti pidettävät sijoitukset
Eräpäivään asti pidettävät sijoitukset ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liittyvät
maksusuoritukset ovat kiinteitä ja ennalta määritettävissä,
jotka erääntyvät määrättynä päivänä ja jotka yhteisöllä on
vakaa aikomus ja kyky pitää eräpäivään asti. Alkuperäisen
kirjaamisen jälkeen eräpäivään asti pidettävät sijoitukset arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, josta on
vähennetty mahdolliset arvonalentumiset. Jaksotettu
hankintameno lasketaan käyttämällä efektiiivisen koron
mentelmää. Efektiivisen koron menetelmällä laskettu korko kirjataan tuloslaskelmaan rahoitustuotoksi tai -kuluksi.
Arvonalentumiset esitetään tuloslaskelmassa rahoituskuluina sillä kaudella, jolla arvonalentuminen on todettu.
loslaskelmaan rahoitustuotoksi tai -kuluksi sille kaudelle,
jolla arvonalentuminen on todettu.
Taseesta poiskirjaaminen
Rahoitusvara (tai osa rahoitusvaraa tai osa samanlaisten rahoitusvarojen ryhmää) kirjataan pois taseesta kun
sopimukseen perustuva oikeus rahoitusvaroihin kuuluvan erän rahavirtoihin lakkaa olemasta voimassa ja kun
rahoitusvaran omistukseen liittyvät riskit ja hyödyt ovat
siirtyneet pois konsernista.
ii) Rahoitusvarojen arvon alentuminen
Konserni arvioi jokaisena raportointipäivänä onko objektiivista näyttöä siitä, että rahoitusvaran tai rahoitusvarojen ryhmän arvo olisi alentunut. Rahoitusvarojen arvon
katsotaan olevan alentunut, jos niiden kirjanpitoarvo on
suurempi kuin arvioitu kerrytettävissä oleva rahamäärä.
Jos on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että jaksotettuun hankintamenoon kirjattavan rahoitusvaroihin
kuuluvan erän arvo saattaa olla alentunut, arvonalentumistappio kirjataan tulosvaikutteisesti. Jos arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä
tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän
arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan,
rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvonalentuminen peruutetaan.
iii) Rahoitusvelat
Myytävissä olevat rahoitusvarat
Myytävissä olevat rahoitusvarat ovat muita kuin johdannaissopimuksia, jotka on luokiteltu tähän luokkaan
tai jotka eivät kuulu muihin edellä mainittuihin luokkiin.
Myytävissä oleviksi luokitellut rahoitusvarat arvostetaan
alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon. Arvostusvoitto tai -tappio kirjataan muihin laajan tuloksen eriin
kunnes rahoitusvara kirjataan pois taseesta, jolloin voitto
tai tappio kirjataan tuloslaskelmaan, rahoitustuotoksi
tai -kuluksi. Mahdollinen arvonalentuminen kirjataan tu-
Konserni luokittelee rahoitusvelat alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä joko käypään arvoon tulosvaikutteisesti
kirjattaviksi rahoitusveloiksi, lainoiksi ja muiksi veloiksi
tai suojauslaskennan alaisiksi johdannaisinstrumenteiksi.
Rahoitusvelat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen
yhteydessä käypään arvoon, mukaanlukien ne rahoitusvelat, joita ei luokitella käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi, vähennettynä transaktiomenoilla, jotka
kohdistuvat välittömästi rahoitusvelan hankintaan.
Myöhempi arvostaminen
Rahoitusvelat luokitellaan myöhempää arvostamista
varten kahteen luokkaan.
kirjattavat rahoitusvelat
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvelkoihin luokitellaan kaupankäyntitarkoituksessa
pidettävät rahoitusvelat. Kaupankäyntitarkoituksessa
pidettäväksi luokiteltavat rahoitusvelat käsittävät johdannaissopimukset, joihin ei sovelleta IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa. Kyseiset rahoitusvelat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon ja arvonmuutos
kirjataan tuloslaskelmaan, rahoituseriin.
Lainat ja muut velat
Lainat ja muut velat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen
jälkeen jaksotettuun hankintamenoon käyttäen efektiivisen koron menetelmää. Rahoitusveloista johtuvat voitot
ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan taseesta pois kirjaamisen yhteydessä sekä jaksotettaessa efektiivistä korkoa.
Jaksotettua hankintamenoa laskettaessa efektiiviseen
korkoon sisällytetään yli- tai alikurssit sekä kaikki liikkeeseenlaskusta välittömästi johtuvat kulut ja palkkiot.
Lainat ja muut velat muodostuvat pääosin korollisista
veloista, jotka on esitetty tarkemmin liitetiedossa 19.
Taseesta pois kirjaaminen
Rahoitusvelka kirjataan pois taseesta, kun sopimuksessa
yksilöity velvoite on täytetty tai kumottu tai sen voimassaolo on lakannut.
SIVU 42
iv) Rahoitusinstrumenttien vähentäminen toisistaan
Konserni ei netota rahoitusvaroja ja -velkoja.
n) Johdannaisinstrumentit ja suojauslaskenta
Konserni käyttää johdannaissopimuksia, kuten koronvaihtosopimuksia, suojautuakseen korkoriskiltä. Johdannaissopimukset merkitään taseeseen käypään arvoon
sinä päivänä, jolloin johdannaissopimus solmitaan ja
arvostetaan uudelleen käypään arvoon tilinpäätöspäivänä.
Johdannaissopimus esitetään rahoitusvaroissa, kun sen
käypä arvo on posiitivinen, ja rahoitusveloissa, kun sen
käypä arvo on negatiivinen. Käypään arvoon arvostamisesta syntyvä voitto tai tappio kirjataan tuloslaskelmaan
paitsi silloin, kun kyseessä on rahavirran suojaukseen
määritetty sopimus.
Rahavirran suojaukseen määritetyn johdannaissopimuksen käyvän arvon muutoksen tehokas osuus merkitään muihin laajan tuloksen eriin ja tehoton osuus
tilikauden tulokseen, rahoituseriin. Muihin laajan tuloksen eriin merkitty johdannaissopimuksen käyvän arvon
muutoksen tehokas osuus siirretään luokittelun muutoksena tulokseen vastaavalla kaudella, kun suojauskohteesta aiheutuu tulosvaikutuksia. Jos suojausinstrumentti erääntyy, myydään tai suojauslaskenta päätetään
lopettaa tai joudutaan lopettamaan tehottomana, suojausinstrumentin käyvän arvon muutoksesta laajan tuloksen eriin merkitty tehokas osuus tuloutetaan vastaavalla
kaudella, kun suojauskohteesta aiheutuu tulosvaikutuksia. Jos suojauskohteesta ei odoteta aiheutuvan tulosvaikutuksia, laajan tuloksen eriin merkitty suojausinstrumentin tehokas osuus tuloutetaan heti suojauslaskennan
päätyttyä.
Konserni soveltaa koronvaihtosopimuksiin rahavirran
suojausta.
Konserni dokumentoi sopimuksen solmimishetkellä
suojauksen kohteen ja suojaavan instrumentin välisen
yhteyden sekä riskienhallintapolitiikan tarkoituksen
ja strategian suojaustoimenpiteiden tekemiseen. Myös
suojauksen tehokkuuden arviointi dokumentoidaan sekä
suojaussuhteen alkaessa että suojaussuhteen voimassaoloaikana sen todentamiseksi, että suojaustransaktiot
ovat erittäin tehokkaita suojaamaan tulevia rahavirtoja.
Suojauslaskennasta esitetään lisätietoja liitetiedossa 22.
o) Vaihto-omaisuus
Vaihto-omaisuus arvostetaan hankintamenoon tai nettorealisointiarvoon sen mukaan, kumpi niistä on alempi.
p) Vuokrat ja muut saamiset
Vuokrat ja muut saamiset kirjataan alkuperäiseen laskutusarvoon. Arvonalentuminen kirjataan, kun on saatavissa riittävää näyttöä siitä, että niiden tasearvo ylittää
niiden kerrytettävissä olevan rahamäärän.
q) Rahat ja pankkisaamiset
Rahat ja pankkisaamiset koostuvat käteisestä rahasta,
vaadittaessa nostettavissa olevista talletuksista ja muista
lyhytaikaisista erittäin likvideistä sijoituksista, joiden juoksuaika on enintään kolme kuukautta hankinta-ajankohdasta
lukien. Rahavirtalaskelmalla esitetyt rahat ja pankkisaamiset koostuvat edellä mainituista eristä.
tusta, jonka määrä on luotettavasti arvioitavissa. Varauksia voi syntyä tappiollisista sopimuksista, oikeudenkäynneistä sekä uudelleenjärjestelyistä.
t) Eläkkeet ja muut työsuhteen päättymisen
jälkeiset etuudet
Konsernilla on vain maksupohjaisia eläkejärjestelyitä ja
ne on hoidettu eläkevakuutusyhtiössä. Maksupohjaisiin
järjestelyihin tehdyt suoritukset kirjataan tuloslaskelmaan sillä tilikaudella, jota suoritus koskee.
Maksupohjaisissa järjestelyissä konsernilla ei ole
oikeudellista eikä tosiasiallista velvoitetta lisämaksujen
suorittamiseen, jos maksujen saajataho ei pysty suoriutumaan eläke-etuuksien maksamisesta.
Päättyneen työsuhteen kulut kirjataan tuloslaskelmaan
ensimmäisen seuraavista toteutuessa:
»» Päivänä jolloin olemassa olevaa työsuhde-etuusohjelmaa
muutetaan tai supistetaan, ja
»» Päivänä jolloin yhtiö kirjaa uudelleenjärjestelyn kustannukset.
r) Omat osakkeet
Jos yhteisö hankkii takaisin omia oman pääoman
ehtoisia instrumenttejaan, nämä instrumentit (“omat
osakkeet”) vähennetään omasta pääomasta. Yhteisön
omien oman pääoman ehtoisten instrumenttien ostosta,
myynnistä, liikkeeseenlaskusta tai mitätöinnistä ei kirjata
voittoa tai tappiota. Maksetut tai saadut vastikkeet kirjataan suoraan omaan pääomaan.
s) Varaukset
Varaus merkitään taseeseen, kun konsernilla on aikaisemman tapahtuman seurauksena syntynyt oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite, ja on todennäköistä, että
velvoitteen täyttäminen edellyttää taloudellista suori-
SIVU 43
LIITETIETO 4.
UUDET LASKENTASTANDARDIT
UUDET JA UUDISTETUT STANDARDIT JA TULKINNAT
Konserni on soveltanut 10.4.2014 alkaen seuraavia uusia
ja uudistettuja standardeja ja tulkintoja. Standardimuutoksilla ja -tulkinnoilla ei ole ollut vaikutusta konsernitilinpäätökseen:
»» Muutokset: IFRS 10, IFRS 12 ja IAS 27 Sijoitusyhteisöjen
yhdistelyä konsernitilinpäätökseen.
»» Muutos: IAS 39 Rahoitusinstrumentit: kirjaaminen ja
arvostaminen. Johdannaisten uudistaminen ja suojauslaskennan jatkaminen.
»» IFRIC 21 Julkiset maksut.
SEURAAVAN VUONNA TULEVAT MUUTOKSET
Konserni ottaa käyttöön vuonna 2015 seuraavat standardimuutokset, joiden soveltaminen ei ole vielä pakollista
laaditussa tilinpäätöksessä. Ne standardien ja tulkintojen
nimet, joista ei ole olemassa virallista käännöstä, esitetään englanninkielisenä.
»» Muutos: Defined Benefit Plans – Employee Contributions.
Muutos koskee työntekijöiden tai kolmansien osapuolten
etuuspohjaisten eläkkeiden maksusuorituksia. Muutoksella ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen.
»» IFRS-standardeihin tehdyt parannukset (Annual Improvements to IFRSs 2010–2012 ja Annual Improvements
to IFRSs 2011–2013). Annual Improvements -menettelyn kautta standardeihin tehtävät pienet ja vähemmän
kiireelliset muutokset kerätään yhdeksi kokonaisuudeksi
ja toteutetaan kerran vuodessa. Hankkeen myötä tuli 11
muutosta 9 standardiin. Muutosten vaikutukset vaihtelevat
standardeittain. Muutoksilla ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. Muutokset on
esitetty seuraavassa:
»» IFRS 1 Ensimmäinen standardin käyttöönotto
»» IFRS 2 Osakeperusteiset maksut
»» IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen
»» IFRS 8 Toimintasegmentit
»» IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen
»» IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
»» IAS 24 Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä
»» IAS 38 Aineettomat hyödykkeet
»» IAS 40 Sijoituskiinteistöt
MYÖHEMMIN VOIMAAN TULEVAT MUUTOKSET
Konserni ottaa alla olevat standardit ja standardimuutokset käyttöön myöhemmin kuin 1.1.2015 alkavalla
tilikaudella edellyttäen, että EU ne hyväksyy.
»» IFRS-standardeihin tehdyt parannukset (Annual Improvements to IFRSs 2012–2014). Muutoksilla ei arvioida
olevan merkittävää vaikutusta konsernin tilinpäätökseen.
Muutokset on esitetty seuraavassa:
»» IFRS 5: Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät:
muutokset luovutuksen tavassa eivät muuta luokittelua
»» IFRS 7: Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot: Palvelusopimukset. Yhtiöllä voi säilyä intressi
taseesta kokonaan poiskirjattuun rahoitusvaraan, jos yhtiö
tuottaa palveluja liittyen taseesta kokonaan poiskirjattuun
rahavaraan.
»» IFRS 7: Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävät
tiedot. Muutoksessa poistetaan IFRS 7 nettottamista koskevien liitetietojen esittämisvaatimus osavuosikatsausten
tilinpäätöslyhennelmässä. Liitetiedot tulee kuitenkin esittää mikäli tiedot ovat olennaisesti muuttuneet edelliseen
tilinpäätökseen nähden.
»» IAS 19: Työsuhde-etuudet: Muutoksen mukaan markkinoiden syvyyttä joukkovelkakirjalainan osalta tulisi arvioida
enemmänkin velvoitteen tosiasiallisen valuutan mukaan
kuin sen, missä maassa velvoite toteutuu.
»» IAS 34: Osavuosikatsaukset: IASB on tarkentanut määritelmän ”muualla osavuosikatsauksessa” sisältöä
»» Muutos: IFRS 11 Yhteisjärjestelyt. Standardimuutos edellyttää liiketoimintojen yhdistämisen kirjanpitoperiaatteiden soveltamista yhteisten toimintojen hankintoihin, kun
kyseessä on liiketoiminta.
»» IFRS 14 Regulatory Deferral Accounts. Standardi sallii
hintasääntelyn piiriin kuuluvien yhtiöiden jatkaa hintasääntelystä johtuvien siirtyvien erien (regulatory deferral
accounts) kirjaamista ensimmäisen IFRS-standardien
käyttöönoton yhteydessä. Standardilla ei arvioida olevan
vaikutusta konsernin tilinpäätökseen.
»» Muutos IAS 16 ja IAS 38 Clarification of acceptable methods of depreciation and amortization. Muutos poistaa
liikevaihtoon perustuvan poistomenetelmän koskien
aineellisia hyödykkeitä ja sallii rajoitetusti liikevaihtoon
perustuvan poistomenetelmän soveltamista aineettomissa hyödykkeissä. Muutoksilla ei arvioida olevan vaikutusta
konsernin tilinpäätökseen.
»» Muutos IAS 16 ja IAS 41 Maatalous: Kriteerit täyttäviin
kasveihin sovellettaisiin IAS 41 Maatalous -standardin
sijaan IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet -standardia. Muutoksilla ei arvioida olevan vaikutusta konsernin
tilinpäätökseen.
»» Muutos IAS 27 Equity Method in Separate Financial Statements. Muutoksen myötä tulee mahdolliseksi soveltaa
pääomaosuusmenetelmää yhdisteltäessä tytäryhtiötä
ja osakkuusyhtiöitä yhteisön erilliseen tilinpäätökseen.
Muutoksella ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen.
»» Muutos IFRS 10, IFRS 12 ja IAS 28 Investment entities:
Applying the Consolidation Exception. Muutoksella ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen.
»» Muutos IAS 1: Disclosure Initiative. Muutos rohkaise yhteisöjä arvioimaan esitettäviä liitetietoja ja niiden ryhmittelyä. Muutoksella ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta
konsernin tilinpäätökseen
SIVU 44
»» Muutos IFRS 10 ja IAS 28 Sale and Contribution of assets
between an Investor and its associate or joint venture.
Muutoksella ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen.
»» 15 Tuotot sopimuksesta asiakkaan kanssa. Standardi
sisältää viisivaiheisen myyntituottojen tuloutusmallin.
Myyntituotto kirjataan, kun myytävän tavaran tai palvelun määräysvalta on siirtynyt asiakkaalle. Tuloutusmalli
sisältää selvästi yksityiskohtaisempia ohjeita kuin nykyisin
voimassa olevat IAS 11 Pitkäaikaishankkeet ja IAS 18 Tuotot. Myös liitetietovaatimukset laajenevat merkittävästi.
Konserni on arvioimassa standardin vaikutusta.
»» IFRS 9 Rahoitusinstrumentit. IFRS 9 -standardi korvaa
kokonaan nykyisen IAS 39 Rahoitusinstrumentit: kirjaaminen ja arvostaminen -standardin. Rahoitusinstrumenttien
alkuperäinen arvostus tehdään kaikkien rahoitusvarojen osalta käypään arvoon. Rahoitusvarat, jotka ovat
velkainstrumentteja ja joihin ei sovelleta käyvän arvon
optiota, arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen joko
jaksotettuun hankintamenoon tai käypään arvoon riippuen
yrityksen rahoitusvarojen hallinnan liiketoimintamallista
ja rahoitusvarojen sopimusperusteisista kassavirroista.
Lähtökohtaisesti kaikki oman pääoman ehtoiset rahoitusinstrumentit arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen
jälkeen käypään arvoon tulosvaikutteisesti tai kirjaamalla
muutokset muihin laajan tuloksen eriin. Rahoitusvelkojen osalta keskeisin muutos on se, että sovellettaessa
käyvän arvon optiota yhteisön oman luottoriskin muutoksen vaikutus rahoitusvelan käypään arvoon kirjataan
jatkossa muihin laajan tuloksen eriin. Konserni arvioi, ettei
muutoksilla ole merkittävää vaikutusta konsernin tulevaan
tilinpäätökseen.
SIVU 45
LIITETIETO 5.
2014
LIITETIETO 6.
TUHATTA EUROA
VUOKRATUOTOT
TUHATTA EUROA
HOITOKULUT
Bruttovuokratuotto
(pl. alla esitetyt erät)
22 295,3
Porrastetut vuokratuotot
75,0
Vuokratuotot
22 370,3
Certeum-konsernin perimät vuokrat ovat joko kokonaisvuokria, pääoma- tai ylläpitovuokria.
Kiinteistön ylläpitokustannukset voivat sopimuksesta riippuen sisältyä vuokraan tai jäädä
vuokralaisen vastuulle. Lähes kaikki vuokrat ovat sidotut elinkustannusindeksiin. Vuokrasopimukset tehdään joko määräaikaisiksi tai toistaiseksi voimassa oleviksi.
Vuokrattavia neliöitä oli tilikauden päättyessä 1 313 297 m², joista vuokrattuina
1 091 599 m2 ja vuokrattavina 221 698 m2.
Lämmitys ja sähkö
Vesi
Jätehuolto
TUHATTA EUROA
KÄYTTÖKORVAUKSET JA PALVELUTUOTOT
2 233,8
109,7
69,2
Ylläpito
563,4
Maavuokrat ja muut vuokrat
219,2
Kiinteistön hallinnon kulut
177,4
Kiinteistövakuutukset
167,8
Kiinteistöverot
Muut kiinteistön hoitokulut
Vuokrasopimuksia oli tilikauden päättyessä 468 kappaletta poissulkien erilliset autopaikkasopimukset. Vuokrasopimusten arvopainotettu keskimääräinen voimassaoloaika oli 47 kk.
2014
2014
Yhteensä
2014
1 016,4
205,8
4 762,7
TUHATTA EUROA
VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT
Käyttökorvaukset
492,7
Korjaukset
526,9
Muut kiinteistön tuotot
614,5
Ulkoiset hallintopalvelut
254,7
1 107,1
Muut kiinteistön kulut
Välityspalkkiot
Yhteensä
92,1
18,3
892,0
SIVU 46
LIITETIETO 7.
2014
LIITETIETO 8.
TUHATTA EUROA
HALLINNON KULUT
2014
TUHATTA EUROA
HENKILÖSTÖKULUT
Henkilöstökulut
688,2
Vuokrakulut
29,3
Hallinnon vieraat kulut
3 319,4
Markkinointikulut
323,1
Muut kulut
Palkat
480,0
Eläkekulut, maksupohjaiset eläkejärjestelyt
104,5
Muut henkilösivukulut
103,7
Yhteensä
688,2
179,9
Muut hallinnon kulut yhteensä
4 539,9
Henkilöstö kauden lopussa
26
Henkilöstö keskimäärin kauden aikana
25
Hallinnon vieraat kulut pitävät sisällään it-kuluja, tilintarkastusta
sekä kauppoihin liittyviä asiantuntijakuluja.
2014
TUHATTA EUROA
LIIKETOIMINNAN MUUT
TUOTOT JA KULUT
TUHATTA EUROA
JOHDON PALKAT JA PALKKIOT
Poistot
–106,0
Myyntitappiot
–312,7
Muut tuotot
2014
Toimitusjohtaja ja johtoryhmä
Hallitus
179,1
41,7
2,3
Muut kulut
–106,1
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
–522,5
LIITETIETO 9.
2014
TUHATTA EUROA
POISTOT
Aineelliset hyödykkeet
66,0
40,0
Yhteensä
106,0
SIVU 47
LIITETIETO 11.
LIITETIETO 10.
2014
TUHATTA EUROA
RAHOITUSTUOTOT
2014
TUHATTA EUROA
RAHOITUSKULUT (NETTO)
Viivästyskorkotuotot
3,2
Rahoitustuotot yhteensä
3,2
Tuloslaskelmaan kirjatut
Rahoituskulut
Korkokulut jaksotettuun
hankintamenoon kirjatuista veloista
Korkokulut johdannaisista
Muut korkokulut
kirjatut johdannaiset 1)
Lainanhoito/nostokulut
Muut rahoituskulut
Rahoituskulut yhteensä (netto)
2 263,1
651,2
3,9
7 229,2
740,3
0,9
10 888,6
Jotka jakaantuvat rahoitusinstrumenttien mukaisiin luokkiin:
Korolliset lainat ja saamiset
3 003,4
7 880,4
Muut saamiset ja velat
Rahoituskulut (netto)
4,8
10 888,6
1) Tilikaudella on kirjattu tulosvaikutteisesti rahastojen vanhojen johdannaissopimusten
mukainen arvostustappio 7 229,2 tuhatta euroa.
2014
TUHATTA EUROA
Muihin laajan tuloslaskelman
eriin kirjatut erät
Nettovoitot/-tappiot rahavirran
suojauksista
–3 641,5
SIVU 48
LIITETIETO 12.
2014
TUHATTA EUROA
2014
TUHATTA EUROA
TULOVEROT JA LASKENNALLISET VEROT
Tilikauden 31.12.2014 tuloverot koostuvat seuraavista tekijöistä:
Tilikauden laskennalliset verot koostuvat seuraavista osa-alueista:
Laskennallinen verovelka
Laajaan tuloslaskelmaan kirjatut laskennalliset verot
Tuloverot
Tilikauden tulokseen perustuvat verot
–608,9
Laskennalliset verot:
Väliaikaisista eroista johtuva osuus
789,4
Tuloverokulut/-tuotot
180,5
Laajan tuloslaskelman kirjaukset
Laajaan tuloslaskelmaan kirjatut verot tilikaudella
728,3
Laajaan tuloslaskelmaan kirjatut verot
728,3
Kirjattu laajaan
tuloslaskelmaan
Kirjattu
tuloslaskelmaan
–656,4
Laskennalliset verovelka, netto
–656,4
Laskennallinen verosaatava
Rahavirran suojaus
728,3
Rahavirran suojaus
1445,8
Laskennallinen verosaatava, netto
728,3
1445,8
Nettoverosaatava/-velka
728,3
789,4
Suomalaisen yhtiöverokannan mukainen tulovero erosi tuloslaskelmaan kirjatuista
tuloveroista seuraavasti:
2014
Konsernitulos ennen veroja
TUHATTA EUROA
–12 947,1
Oikaisuerät:
Johdannaisten IFRS-kirjaukset
2014
Laskennallisten verovelkojen täsmäytys
Tilikauden alussa
7 229,2
TUHATTA EUROA
0
Tuloslaskelmaan kirjattu
verotulo/-kulu tilikauden aikana
180,5
–8 671,4
Tilinpäätösoikaisu, rahaston ky:den
jaetut voitto-osuudet 10–12/2014
Laajaan tuloslaskelmaan tilikauden aikana kirjattu verotulo/-kulu
728,3
–2 350,0
Tilikauden lopussa
908,8
Rahaston ky:den tulos 10–12/2014
4 959,4
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos
14 822,8
Poistot
Muut oikaisuerät
Konsernitulos vero-oikaisujen jälkeen
1,8
3044,7
Todellisella veroprosentilla 20 % laskettuna (2014 20 %)
608,9
Tuloverot yhteensä
608,9
SIVU 49
LIITETIETO 13.
2014
OSAKEKOHTAINEN TULOS
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, €
–12 766 583,00
Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana
45 359 958
Osakekohtainen tulos , €
–0,28
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyrityksen osakkeenomistajille kuuluva
tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
LIITETIETO 14.
2014
TUHATTA EUROA
AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
Liikearvo
Tietojärjestelmät
Patentit ja lisenssit
Muut aineettomat
hyödykkeet
Yhteensä
Hankintameno 10.4.2014
0
0
0
0
0
Lisäykset
0
639,4
0,0
0,0
639,4
0
639,4
0,0
0,0
639,4
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 10.4.2014
0
0,0
0,0
0,0
0,0
Tilikauden poisto
0
–40,0
0,0
0,0
–40,0
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.2014
0
–40,0
0,0
0,0
–40,0
31.12.2014
0
599,4
0,0
0,0
599,4
10.4.2014
0
0,0
0,0
0,0
0,0
Tasearvo
Hankinnat tilikauden aikana
Yhtiö on hankkinut tilikauden aikana käyttöönsä ohjelmistoja.
SIVU 50
LIITETIETO 15.
2014
TUHATTA EUROA
AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
Yhteensä
0,0
0,0
Lisäykset
245,4
245,4
245,4
245,4
Hankintameno
Kertyneet poistot ja
arvonalentumiset
arvonalentumiset 10.4.2014
0,0
0,0
Tilikauden poisto
–66,0
–66,0
arvonalentumiset 31.12.2014
–66,0
–66,0
179,4
179,4
0,0
0,0
Tasearvo
31.12.2014
10.4.2014
Tilikauden aikana on hankittu toimistokalusteita.
SIVU 51
LIITETIETO 16.
31.12.2014
TUHATTA EUROA
SIJOITUSKIINTEISTÖT
Rakenteilla olevat
sijoituskiinteistöt
Operatiivisessa toiminnassa
olevat sijoituskiinteistöt
yhteensä
Tilikauden alussa
0,0
0,0
0,0
Hankinnat
0,0
921 581,0
921 581,0
Investoinnit
0,0
1 884,0
1 884,0
Myynnit
0,0
–3 713,0
–3 713,0
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
0,0
–14 822,0
–14 822,0
Tilikauden lopussa
0,0
904 930,0
904 930,0
KÄYPÄÄN ARVOON ARVOSTAMISTA KOSKEVAT LIITETIEDOT
Vuoden 2014 lopussa Certeumin sijoituskiinteistöjen
käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija, JLL. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS)
mukainen. Sijoituskiinteistöjen arvo oli 904,9 miljoonaa
euroa.
Kiinteistöjen käypä arvo laski tilikauden aikana 14 822
miljoonaa euroa, johtuen aiempaa arviota lyhemmästä
vuokrasopimusten keskimaturiteetistä, aiempaa alhaisemmista markkinavuokraoletuksista sekä joidenkin
kohteiden korkeammista kuluista. Käyvän arvon muutokseen vaikutti lisäksi kiinteistöjen hankintaan kohdistuvat yhtiön toiminnan aloittamiseen liittyvät perustamiskustannukset sekä kiinteistöjen hankintaan liittyvät
varainsiirtoverot yhteensä 4 130 miljoonaa euroa.
Kaikki sijoituskiinteistöt kuuluvat käyvän arvon hierarkiatasolle 3.
Sijoituskiinteistö on kiinteistö, jota konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden
arvonnousun tai niitä molempia. Sijoituskiinteistöjen
arvostamisessa sovelletaan IAS40 ”Sijoituskiinteistöt”
-standardin mukaista käyvän arvon mallia.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankinta-
menoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Certeumin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määritellyt JLL
käyttäen diskontattujen kassavirtojen menetelmää (DCF)
lukuun ottamatta Seinäjoen Jalostajantie 3 ja Hyvinkään
Niinistönkatu 7 kiinteistöjä, joiden käypä arvo perustuu
vuokralaisen osto-option arvoon.
Kassavirrat lasketaan vähintään 10 vuodelle. Laskentakauden nettokassavirrat diskontataan laskentavuoden
puolesta välistä ja päätearvo 10. vuoden lopusta tarkasteluhetkeen diskonttokorolla. Päätearvo lasketaan
pääomittamalla 11. vuoden nettokassavirta tuottovaatimuksella käyttäen oletettua markkinavuokraa. Diskonttokorko saadaan lisäämällä tuottovaatimukseen pitkän
aikavälin inflaatio-oletus.
Vuokratuotot perustuvat voimassaoleviin vuokrasopimuksiin ja tyhjien tilojen sekä päätearvon laskennan
osalta arvioituihin markkinavuokriin. Markkinavuokrien
arviointi pohjautuu JLL:n tietoihin, KTI:n tilastoihin sekä
muuhun käytössä olevaan markkinainformaatioon. Pitkän aikavälin vajaakäyttöoletus perustuu JLL:n arvioon,
jossa on huomioitu kunkin kiinteistön sijainti, kunto ja
käytettävyys. Kiinteistöjen ylläpitokustannusten arvioinnissa on huomioitu markkinataso ja pitkän aikavälin kor-
jausvaateissa kiinteistön ikä, tyyppi ja kunto.
Tuottovaatimus perustuu arvioon, jossa on huomioitu
toteutuneita kauppahintoja, rahoituskustannuksia, yleinen
korkotaso, vuokralaisen taloudellinen tilanne, vuokrasopimuksen pituus sekä muu markkinatietämys. Päätearvon tuottovaateen määrittämisessä on arvioitu kiinteistön
ympäristössä ja kunnossa tapahtuvat muutokset.
Sijoituskiinteistöjen hyödynnettävissä olevan käyttämättömän rakennusoikeuden arvioinnissa on käytetty
kauppahintamenetelmää.
Käyvän arvon laskennassa käytettävät merkittävät
olettamukset keskimäärin:
Tuottovaatimus: 7,9 %
Alkutuotto: 8,2 %
1. laskentavuoden taloudellinen käyttöaste: 84 %
Sopimusvuokrat €/m2/kk: 7,03
Markkinavuokrat €/m2/kk: 6,41
Muutokset käyvän arvon laskennassa käytettävissä merkittävissä olettamuksissa johtuvat markkinoiden muutoksista sekä alkavien ja päättyvien vuokrasopimusten
vaikutuksista kiinteistökantaan.
SIVU 52
HERKKYYSLASKENTA - SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON MUUTOS 000 EUROA JA %
–10 %
Tuottovaatimus (Yield)
Vuokratuotot (Rental Income) *
–5 %
0
Muutos
milj. €
Muutos %
Muutos
milj. €
Muutos %
50,64
5,6 %
24,87
2,7 %
0
+5 %
+10 %
Muutos
milj. €
Muutos %
Muutos
milj. €
Muutos %
–23,98
–2,6 %
–47,12
–5,2 %
–82,78
–9,1 %
–41,39
–4,6 %
0
45,72
5,1 %
82,79
9,1 %
Hoitokulut (Costs)
22,09
2,4 %
11,05
1,2 %
0
–11,04
–1,2 %
–22,08
–2,4 %
Taloudellinen käyttöaste (Economic vacancy rate)
12,65
1,4 %
6,33
0,7 %
0
–6,32
–0,7 %
–12,65
–1,4 %
*markkinavuokrien herkkyyttä on laskettu konsolidoimalla painotetun keskimaturiteetin jälkeiset markkinaoletusten mukaiset vuokratuotot.
1 050 000 000
Tuottovaatimus
Vuokratuotot
Hoitokulut
Taloudellinen käyttöaste
1 000 000 000
950 000 000
900 000 000
850 000 000
750 000 000
700 000 000
–10
–5
0
5
10
SIVU 53
LIITETIETO 17.
2014
TUHATTA EUROA
VUOKRASAAMISET JA MUUT SAAMISET
Vuokratuottosaamiset
2 390,9
Laskutus- ja jaksotustuottosaamiset
1 682,2
Saamiset lähipiiriltä
Siirtosaamiset
75,2
Yhteensä
4 148,3
Vuokra- ja muut saamiset ovat korottomia saamisia ja niiden maksuehto on
30 päivää. Lisätietoja lähipiirisaamisista löytyy liitetiedosta 22. 31.12.2014
vuokrasaamisiin ei ole kirjattu luottotappiovarauksia.
2014
TUHATTA EUROA
Yksityiset vuokralaiset, joiden
luottoluokitus A tai suurempi
712,6
Yksityiset vuokralaiset, joiden
luottoluokitus alle A
1 594,4
Vuokralaiset, joille ei ole
annettu luottoluokitusta
83,9
Yhteensä
2 390,9
Yläpuolella oleva taulukko kuvastaa konsernin altistumista luottoriskille.
Taulukossa vuokralaisten luokittelu eri luokkiin perustuu vuokrasuhteen
luonteeseen, sekä luokkaluokittajan Bisnoden antamaan luottoluokitusluokkaan.
Alla on analyysi 31.12. erääntyneistä vuokrasaamisista, joihin ei ole kohdistettu arvon alentumista.
2014
TUHATTA EUROA
ERÄÄNTYNEET
Yhteensä
2 390,9
Ei erääntyneet
< 30 päivää
30–60 päivää
60–90 päivää
90–120 päivää
> 120 päivää
75,0
232,0
199,6
27,0
50,9
1 806,4
Konsernilla vakuudet saamisia vasten seuraavasti:
2014
TUHATTA EUROA
Yhteensä
Ei erääntyneet
< 30 päivää
30–60 päivää
60–90 päivää
90–120 päivää
> 120 päivää
25 231,3
0,0
22 829,2
716,7
6,2
37,7
1 641,6
SIVU 54
LIITETIETO 18.
2014
TUHATTA EUROA
RAHAVARAT
Rahavarat, jotka on esitetty rahavirtalaskelmassa käsittävät seuraavat erät 31.12.2014
2014
TUHATTA EUROA
Käteinen raha ja pankkitilit
9 769,4
Muut rahoitusvarat, pankin sulkutili
1 717,2
Käteinen raha ja pankkitilit
Muut rahoitusvarat, vuokravakuustilit
1 113,0
Muut rahoitusvarat
Yhteensä
12 599,6
9 769,4
2 830,2
12 599,6
Pankkien käyttötileillä oleville varoille pankit eivät maksa korkoa.
Pankkien sulkutilillä olevat varat eivät pankkien lainasopimuksen perusteella ole vapaasti yhtiön käytettävissä.
Vuokravakuustilit sisältävät vuokralaisten vuokrasopimuksen perusteella yhtiölle tekemiä vuokravakuuksia.
LIITETIETO 19.
10.4.–31.12.2014
TUHATTA EUROA
OMA PÄÄOMA
Sijoitetun vapaan
oman pääoman
rahasto
Rahavirran
suojaukset
Kertyneet
voittovarat
Oma pääoma
yhteensä
2,5
0,0
0,0
0,0
2,5
2,5
0,0
0,0
0,0
2,5
Tilikauden tulos
0,0
0,0
0,0
–12 766,6
–12 766,6
0,0
0,0
–2 913,2
0,0
–2 913,2
Laajan tuloksen erät yhteensä
0,0
0,0
–2 913,2
–12 766,6
–15 679,8
Osakkeiden
lukumäärä (kpl)
Osake
pääoma
2 500
250
Osakepääoma 30.9.2014
Svop sijoitus 30.9.2014
Osakeanti 9.12.2014
497,5
45 001 409
0
1 498 341
0,0
46 500 000
500,0
Certeum Oy perustettiin 10.4.2014. Yhtiön osakepääoma oli
2 500 euroa ja osakkeita 2 500 kappaletta. Yhtiökokouksen
päätöksellä 15.5.2014 mitätöitiin 2 250 osaketta ja osakkeiden
lukumääräksi muodostui 250 kpl.
Sulautumiseen liittyvässä osakeannissa 30.9.2014 merkittiin
uusia osakkeita 22 865 410 kappaletta. Sulautumisvastikkee-
Osakeanti
497,5
449 516,6
0,0
0,0
449 516,6
14 983,4
0,0
0,0
0,0
14 983,4
14 983,4
449 516,6
–2 913,2
–12 766,6
449 320,2
na annettujen osakkeiden merkintähinnasta kirjattiin osakepääomaan 497 500 euroa ja sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastoon 228 156 600 euroa. Lisäksi 30.9.2014 järjestettiin
maksullinen osakeanti, jossa merkittiin 22 135 999 osaketta ja
merkintähinta 221 359 990 euroa kirjattiin vapaan oman pääoman rahastoon.
Suunnattu maksuton osakeanti järjestettiin 9.12.2014. Tässä
merkittiin 981 635 osaketta. Samanaikaisesti järjestettiin osakeanti, jossa merkittiin 516 706 osaketta ja merkintähinta
14 983 410 euroa 10 euron merkintähintaan. Nämä osakkeet
(1 498 341 kpl) rekisteröitiin kaupparekisteriin 13.1.2015.
SIVU 55
LIITETIETO 20. 31.12.2014
RAHOITUSVAROJEN JA VELKOJEN KÄYVÄT ARVOT
TUHATTA EUROA
Tasearvo
2014
Käypä arvo
2014
Käypien arvojen
hierarkia
Rahoitusvarat
9 769,4
9 769,4
2
Rahoitusvarat jotka eivät ole vapaasti käytettävissä
2 830,2
2 830,2
2
12 599,6
12 599,60
4 972,0
4 972,00
Rahoitusvarat yhteensä 1
Lainat ja muut saamiset
Myyntisaamiset 2
Lainat ja saamiset yhteensä
4 972,0
4 972,0
17 571,6
17 571,6
Pitkäaikaiset yhteensä
0,0
0,0
Lyhytaikaiset yhteensä
17 571,6
17 571,6
Rahoitusvarat yhteensä
) Rahoitusvarat on kuvattu liitetiedossa 18
) Myyntisaamiset on kuvattu liitetiedossa 17
2
1
2
Rahoitusvelat
Tasearvo
2014
Käypä arvo
2014
Käypään arvoon laajan tuloslaskelman eriin kirjattavat rahoitusvelat
Rahavirran suojaukset
Käypään arvoon laajan tuloslaskelman eriin kirjattavat rahoitusvelat yhteensä
3 641,5
3 641,5
3 641,5
3 641,5
7 229,2
7 229,2
7 229,2
7 229,2
457 296,7
457 296,7
2
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat
Käyvän arvon suojaukset
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat yhteensä
2
Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitusvelat
Lainat rahoituslaitoksilta 1
Laskennalliset verovelat
656,4
656,4
Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitusvelat yhteensä
457 953,1
457 953,1
Rahoitusvelat yhteensä
468 823,8
457 953,1
Pitkäaikaiset yhteensä
467 819,6
1 004,2
467 819,6
–9 866,5
Lyhytaikaiset yhteensä
2
SIVU 56
Rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittämisen periaatteet:
Lainat rahoituslaitoksilta
Konserni käyttää käyvän arvon arvostuksessa arvostusmenetelmiä, jotka soveltuvat
kuhunkin tilanteeseen ja joiden käyttämiseksi on olemassa riittävästi tietoa, käyttäen
mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Kaikki varat ja velat,
joidenka käyvät arvot määritetään tai esitetään tilinpäätöksessä luokitellaan käypien
arvojen hierarkiassa perustuen alimmalla tasolla olevan kokonaisarvostuksen kannalta
olennaisen syöttötiedon mukaisesti:
Certeumin lainat rahoituslaitoksilta kirjataan taseeseen velaksi määrään, joka on
saatu liikkeelle laskettaessa vähennettynä transaktiomenoilla. Transaktiomenot ja
lainan korot kirjataan rahoituskuluihin instrumentin kestoiän aikana. Lainat arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmän mukaisesti.
»» Taso 1 - Toimivilla markkinoilla samanlaisille varoille tai veloille noteeratut hinnat.
»» Taso 2 - Arvostusmenetelmät, joiden muihin kuin noteerattuihin hintoihin
perustuvat merkittävät syöttötiedot ovat suoraan tai epäsuorasti havainnoitavissa .
»» Taso 3 - Arvostusmenetelmät, joiden merkittävät syöttötiedot eivät ole havainnoitavissa.
TUHATTA EUROA
2014
KOROLLISET VELAT
Efektiivinen
korko, % a)
Maturiteetti, % b)
1,939
4,38
Muut pitkäaikaiset velat
Syndikoitu lainasopimus 1)
457 296,7
Konserni luokittelee käypään arvon arvostettavat varat ja velat asiaan kuuluville käypien
arvojen hierarkian tasolle kunkin raportoinikauden lopussa.
Pitkäaikaiset korolliset
velat yhteensä
457 296,7
Korolliset velat yhteensä
457 296,7
Rahavarat ja pankkisaamiset, myyntisaamiset, ostovelat ja muut velat
a) Efektiivisessä korossa huomioituna lainan viitekorko ja marginaali.
b) Lainojen maturiteetti on esitetty luvussa 21
Lyhyestä maturiteetista johtuen, rahavarat ja pankkisaamiset, myyntisaamiset, ostovelat
ja muut velkojen osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpito- 1) Certeum Oy allekirjoitti syyskuussa 2014 yhteensä 500 miljoonan euron syndikoidun lainasoarvoa.
pimuksen. Syndikoitu luottosopimus sisältää viisivuotisen 360 miljoonan euron lainasopimuksen,
3-vuotisen 100 miljoonan euron lainasopimuksen sekä neljävuotisen 40 miljoonan euron revolverilainan. Lainan keskeiset kovenantit ovat sidotut omavaraisuusasteeseen ja korkokatteeseen.
Rahavarat, jotka eivät ole vapaasti käytettävissä
Luottojärjestely on vakuudellinen. Syndikoidun luoton pääjärjestäjinä toimivat: Danske Bank A/S,
Rahavarat, jotka eivät ole vapaasti käsittävät saatuja rahavakuuksia, sekä pankkien Nordea Pankki Suomi Oyj, Pohjola Pankki Oyj, Skandinaviska Enskilda Banken AB (PUBL), Svenska
pantatuille tileille olevia varoja. Varat eivät ole vapaasti yhtiön käytettävissä lainaso- Handelsbanken AB (PUBL) ja Swedbank. Syndikoidun luoton agenttina toimii Nordea Pankki Suomi
pimuksen perusteella.
Oyj. Luottosopimuksesta on vielä nostamatta 40 miljoonan euron revolverilaina.
Certeumin soveltaa ennakoitujen rahavirtojen suojausta tiettyjen vaihtuvakorkoisten velkojen
korkoriskin
suojaamiseen. Vaihtuvakorkoisten velkojen suojaamiseen käyttetyjen koronvaihtosoJohdannaissopimukset
pimusten arvostustuloksen tehokas osuus kirjataan arvonmuutosrahastoon. Tehoton osuus kirjaJohdannaissopimukset kirjataan alun perin käypään arvoon sopimuksentekopäivänä, jon- taan välittömästi tuloslaskelmaan. Mikäli suojausinstrumentti suljetaan ennen suojattavan velan
ka jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätös/osavuosikatsauspäivänä käypään arvoon. eräpäivää, suojauslaskenta keskeytetään välittömästi siitä päivästä alkaen. Käyvän arvon rahasJohdannaisten käypä arvo arvioidaan tulevien rahavirtojen nykyarvon perustella käyttäen toon kertyneet voitot ja tappiot kirjataan vähitellen tulokseen kullakin kaudella, jolla suojattavat
tilinpäätöspäivän markkinahintoja. Johdannaisten maturiteetti on esitetty luvussa 22.
rahavirrat vaikuttavat tuloslaskelmaan.
SIVU 57
LIITETIETO 21.
2014
TUHATTA EUROA
OSTOVELAT JA MUUT VELAT
Ostovelat
1 711,9
Saadut ennakot
1 585,3
Muut ulkoiset velat
1 812,0
Korkovelat
153,2
Muut siirtovelat
2 050,6
Yhteensä
7 313,0
Ostovelat ovat korottomia ja erääntyvät normaalisti 30 päivässä.
SIVU 58
LIITETIETO 22.
RAHOITUSRISKIEN HALLINTA
RISKIENHALLINNAN PERIAATTEET JA ORGANISAATIO
Certeum Oy:n operatiivisesta toiminnasta johtuvia
rahoitusriskejä hallinnoidaan laaditun rahoituspolitiikan
pohjalta. Yhtiön rahoituspolitiikan on tarkoitus tukea
liiketoimintaa ja ohjata yhtiön suojautumista rahoitusriskejä vastaan. Rahoituspolitiikka on sidoksissa hallituksen
valitsemiin toimintaperiaatteisiin.
Hallituksen vastuulla on päättää keskeiset liiketoiminnalliset ja taloudelliset periaatteet. Emoyhtiön toimitusjohtaja on vastuussa näiden periaatteiden toimeenpanosta. Keskeinen osa toimeenpanoa on vastuun ja
valtuuksien delegointi johtoryhmälle ja edelleen organisaatiolle.
Toimitusjohtaja vastaa siis siitä, että konsernissa on
periaatteiden toimeenpanoon tarvittava osaaminen sekä
riittävät henkilöstö- ja järjestelmäresurssit. Resurssien
mitoituksessa on huomioitava myös tarvittavat varahenkilöjärjestelyt ja jatkuvuussuunnitelmat.
Rahoituksen ja rahoitusriskien hallinnan tavoitteina on
varmistaa Certeum-konsernin jatkuvuus sekä tukea varsinaisen liiketoiminnan tavoitteiden saavuttamista. Certeum-konsernissa talous- ja rahoitusfunktion tavoitteena
ei ole tuottojen lisääminen. Keskeiset rahoitustoiminnon
tehtävät ovat:
»» Liiketoiminnan tarvitseman rahoituksen ja likviditeetin
varmistaminen ja hallinta
»» Varsinaisen liiketoiminnan rahavirtojen hallinta
»» Rahoitusriskien hallinta
»» Rahoitusinstrumenttien ja transaktioiden valmistelu ja
toteutus
»» Varmistaa, että liiketoimintaorganisaatio on tietoinen
rahoituksen ja rahoitusriskien merkityksestä yrityksen
liiketoiminnalle, ja että toimivalla organisaatiolla on
näihin liittyvä tarvittava tieto käytettävissään liiketoimia
tehtäessä.
Vastuunjaossa keskitetyn rahoitustoiminnon ja liiketoimintayksiköiden välillä on lisäksi huomioitu seuraavat
tavoitteet:
»» Hyödyntää konsernin kokonaisuuden tuomat skaalaedut
transaktioiden toteutuksessa kaikkien liiketoimintayksiköiden hyväksi, sekä kustannus- että osaamismielessä.
»» Pienentää ulkoisen rahoituksen tarvetta hyödyntämällä
konserniyhtiöiden vastakkaisia intressejä, esimerkiksi
tilapäisiä kassayli(ali)jäämiä
»» Järjestää konsernin rahoitus ja rahoitusriskien hallinta
siten, että emoyhtiön tasolla pystytään ohjaamaan käytännön toimintaa tavoitteiden mukaisesti, sekä valvomaan
konsernitason periaatteiden toimeenpanoa.
Certeumin selvästi suurin yksittäinen rahoitusriski on
jälleenrahoitusriski. Sitä pienennetään hakemalla rahoitusta kotimaisilta ja kansainvälisiltä pääomamarkkinoilta
eri rahoitusmuodossa.
Certeumin rahoitusta säätelevät rahoitussopimuksiin
asetetut kovenantit, jotka koskevat muun muassa vakuuksien käyttöä, rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja.
Konsernin ulkoiset velat ovat keskitetty emoyhtiöön.
Certeum ei tee sijoituksia pörssi- ja muihin osakkeisiin.
Yhtiössä ei ole valuuttariskiä.
Johdannaisia käytetään vain vähentämään niitä korkoriskejä, joita lainasalkku aiheuttaa. Johdannaisia ei käytetä spekulatiivisessa tuottomielessä.
KESKEISET RAHOITUSRISKIT
Yhtiön rahoitusriskejä hallinnoidaan yhtiön talousjohtajan toimesta. Yhtiö seuraa rahoituksessa tapahtuvaa
kehitystä, lakeja ja standardeja.
Yhtiön keskeisimmät rahoitusriskit ovat:
1) Maksuvalmiusriski sekä kassan ja likviditeetin
hallinta
Maksuvalmiusriski tarkoittaa vaikeuksia saada rahoitusta, tai tavanomaista korkeampia rahoituskustannuksia
kun liiketoimintaolosuhteet heikkenevät ja tarvitaan rahoitusta. Transaktioihin liittyvä likviditeettiriski tarkoittaa
tilannetta, jossa transaktio joudutaan rahoitustarpeen
pakottamana tekemään alle markkinahintojen tai sitä ei
pystytä tekemään lainkaan haluttuna ajankohtana.
Maksuvalmiusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa liiketoiminnan jatkuvuus ja järkevät rahoituskustannukset.
Pääasiallinen riskinhallintakeino on tarvittavan pitkäaikaisen rahoituksen ja luottolimiittien erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinta. Kulloinkin voimassa olevien ja tulevaisuudessa tarvittavan rahoituksen ja
luottolimiittien neuvottelut ajoitetaan siten, että pystytään ylläpitämään vaihtoehtoja ja siten varmistamaan
mahdollisimman alhaiset kustannukset. Pääperiaatteena
erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinnassa
on se, että seuraavan 12 ja 24 kuukauden jaksolla ei tule
uudelleen neuvoteltavaksi enempää kuin 100 miljoonan
euron ja 200 miljoonan euron lainoja tai valmiusluottoja.
SIVU 59
TUHATTA EUROA
31.12.2014
RAHOITUSVELKOJEN
ERÄÄNTYMISAJAT
1–6 kk
6–12 kk
12–24 kk
> 2–5 v.
> 5 vuotta
Yhteensä
0,0
0,0
0,0
457 296,7
0,0
457 296,7
Lyhytaikaiset velat
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Ehdolliset vastikkeet
Ostovelat ja muut velat
Johdannaiset
0,0
0,0
0,0
0,0
7 313,0
0,0
0,0
656,4
0,0
1 004,3
0,0
9 866,5
0,0
10 870,8
7 313,0
1 004,3
0,0
467 819,7
0,0
476 136,9
Rahoituksen ja luottolimiittien mitoittamiseksi oikein,
konsernissa seurataan nettovelan määrää ja likviditeettiä, ja ylläpidetään likviditeettitarvetta vastaavaa likviditeettireserviä, jotka ovat määritelty seuraavasti:
Likviditeettitarve
»» Liiketoiminnan ennustetut nettorahavirrat seuraavan 12
kuukauden jaksolla
»» Investointien ja omaisuuden luovutuksien nettorahavirrat
seuraavan 12 kuukauden jaksolla
»» Rahoituksen nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden
jaksolla
»» Likviditeettitarve odottamattomien riskien varalle, sekä
»» Likviditeettitarve strategisiin investointeihin
Likviditeettireservi »» Käteisvarat ja pankkitilien saldot, ml. konsernitilien ja
cash poolien saldot, jotka ovat emoyhtiön rahoitusosaston
käytettävissä
»» Sijoitukset likvideihin rahoitusinstrumentteihin
»» Pitkäaikaiset sitovat valmiusluotot (revolving credit facilities)
»» Allekirjoitetut nostamattomat lainasopimukset
Maksuvalmiusriskin hallinnalle relevanttien varmojen
rahoituslähteiden lisäksi konserni voi päivittäisessä lik-
0,0
7 969,4
viditeetinhallinnassaan hyödyntää myös muita lyhytaikaisia rahoituslähteitä, kuten pankkitilien luottolimiittejä
sekä yritystodistusohjelmaa. Nämä normaaleissa olosuhteissa käytettävissä olevat rahoituslähteet esitetään
maksuvalmiusriskiä raportoinnissa erillään varsinaisesta likviditeettireservistä.
Emoyhtiön talousjohtaja seuraa konsernin likviditeettiasemaa sekä ylläpitää konsernitason rahoitussuunnitelmaa, ja näiden pohjalta valmistelee esitykset tarvittavista
toimenpiteistä.
Kassan- ja likviditeetinhallinnan tavoitteena on operatiivisen maksuliikkeen tehokas järjestäminen, sekä Certeum-konsernin ulkoisenrahoitustarpeen minimointi. Se
osa likvideistä varoista, jota ei tarvita lyhytaikaisten käyttöpääomavaihteluiden kattamiseen tai tarvittavan pidempiaikaisen likviditeettireservin ylläpitämiseen, investointeihin
tai osingonmaksuun, käytetään ulkoisen velan lyhentämiseen käytössä olevien velkainstrumenttien luonteen ja
ehtojen salliessa. Muu ylimääräinen väliaikainen likviditeetti voidaan luottoja vastapuoliriskin hallintaperiaatteiden puitteissa sijoittaa hyvän luottokelpoisuuden omaavien
vastapuolien liikkeelle laskemiin korkoinstrumentteihin,
siten, että varat ovat kaikissa tilanteissa nopeasti likvidoitavissa ilman vaaraa pääoman menetyksestä.
Liiketoimintajohto vastaa siitä, että emoyhtiön talous-
johtajalla on käytössään tarvittavat tiedot liiketoiminnan
rahoitustarpeista.
Toimitusjohtaja raportoi hallitukselle kvartaaleittain
konsernin pitkäaikaisten velkojen ja valmiusluottojen
erääntymisaikataulusta, likviditeettitarpeesta ja - reservistä, sekä tekee esityksiä tavoitteiden mukaisen aseman
ylläpitämiseen tarvittavista toimenpiteistä.
2) Korkoriski
Certeum-konsernin varoista merkittävä osa rahoitetaan
korollisella velalla. Markkinakorkojen muutokset vaikuttavat sekä korkomaksuihin (korkovirtariski), että velan
tai korkoriskin suojauksessa käytettyjen johdannaissopimusten käypiin arvoihin (korkohintariski). Korkoriskiä ei
voida täydellisesti eliminoida, koska korkovirtariskin pienentäminen kasvattaa korkohintariskiä, ja päinvastoin.
Toimitusjohtaja raportoi hallitukselle tiedot konsernin
keskimääräisestä korkosidonnaisuusajasta ja suojausasteista eri jaksoilla, sekä edellä mainittujen skenaarioanalyysien tuloksista vuosittain, ja merkittävien muutoksien
tapahtuessa viiveettä.
Korollisen velan osalta riskiä hallitaan ensisijaisesti
korkovirtariskin näkökulmasta. Velan ja muussa muodossa hankittavan korollisen rahoituksen määrän ohella
keskeisin korkoriskiasemaan vaikuttava tekijä on velkojen koronmääräytymisperusteet (ovatko velat kiinteä- vai
vaihtuvakorkoisia, sekä markkinakorko, johon vaihtuvat
korot on sidottu). Velkojen efektiivisiä koronmääräytymisperusteita voidaan muuttaa johdannaissuojauksilla.
Korkoriskin hallinnan tavoitteena on pitkällä aikavälillä
minimoida velkarahoituksen korkokustannukset, siten että:
»» Markkinakorkojen muutokset eivät vaaranna konsernin
taloudellisten tavoitteiden saavuttamista lyhyelläkään
aikavälillä
»» Rahoituskustannusten ennustettavuus on riittävällä tasolla
tehokasta rahoitussuunnittelua ja päätöksentekoa ajatellen
»» Konserni ei altistu liialliselle korkohintariskille
SIVU 60
Korkoriskiä tarkastellaan voimassa olevan liiketoimintasuunnitelman mukaiselle ennustetulle lainamäärälle
eri suunnittelujaksoilla.
Korkoriskiä tarkasteltaessa huomioidaan kaikki korolliset velat sopimuksellisesta muodosta riippumatta. Konsernin kiinteäkorkoisten lainojen ja korkojohdannaisten
yhteismäärän suhdetta (suojausastetta) konsernin koko
korolliseen velkaan ylläpidetään siten, että markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousu ei aiheuta:
»» 2 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten nousua
(korkovirtariskiä) seuraavan 12 kk jaksolla
»» 6 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten nousua
seuraavan 3 vuoden jaksolla
Siltä osin kuin korkoriski liittyy ennustettuihin lainoihin
pidemmällä kuin vuoden päässä tulevaisuudessa, suojausaste saa olla enintään 80 %.
Markkinakorkojen laskuun liittyvän korkohintariskin
enimmäismäärää ei ole politiikassa erikseen määritelty.
Pääperiaatteena on rajoittaa korkohintariskiä huomioimalla markkinakorkotaso politiikan vähimmäissuojausvaatimuksen ylittävien suojausten pituutta ja kattavuutta
määritettäessä. Markkinakorkojen ollessa matalat voidaan olemassa olevasta ja suunnitellusta velan määrästä
suojata suurempi osuus kuin korkojen ollessa korkeat.
Korkoriskin määrää seurataan simuloimalla markkinakorkojen muutosten vaikutuksia konsernin korkomenoihin (korkovirtariski) ja velkojen ja johdannaissuojausten
käypiin arvoihin (korkohintariski):
»» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutus voimassaolevien laina- ja johdannaissopimusten
korkomaksuihin seuraavan 12 kk jaksolla
»» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutukset korkomaksuihin 3 vuoden jaksolla, huomioiden
voimassaolevien sopimusten lisäksi myös liiketoimintasuunnitelman mukaisen ennustetun velan korot
»» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön tai sen kymmenysosan laskun vaikutus kiinteäkorkoisten lainojen ja
johdannaissuojausten käypiin arvoihin
31.12.2014
MILJ. EUROA
KORKOHERKKYYS
Käyvän arvon
rahasto
Tuloslaskelma
Yhden prosenttiyksikön
nousu markkinakoroissa
+1,550
+16,659
0,1 prosenttiyksikön lasku
markkinakoroissa
+ 0,000
–1,479
Laskelma ei sisällä laskennallista verovaikutusta
3) Luotto- ja vastapuoliriski
Liiketoimintasopimuksiin liittyvä luottoja vastapuoliriski
Liiketoimintajohto on vastuussa asiakassaamisiin
liittyvän luottoriskin hallinnasta, samoin kuin keskeisiin
toimittajiin tai muihin tärkeisiin liiketoimintasopimuksiin
liittyvästä vastapuoliriskistä, mukaan lukien tarvittavien
politiikkaperiaatteiden tai -ohjeiden dokumentointi.
Rahoitusinstrumentteihin liittyvä luottoja vastapuoliriski
Certeum altistuu rahoitusinstrumenttien vastapuoliriskille, jos vastapuoli ei pysty selviytymään velvoitteistaan, tai
jos Certeumille velkoja myöntänyt vastapuoli joutuu oman
luottokelpoisuutensa huonontuessa realisoimaan tai muutoin järjestelemään velkasaamisiaan ja siten aiheuttaa
Certeumille odottamattoman jälleenrahoitustarpeen.
Vastapuoliriskiä hallitaan pääasiallisesti Certeumin
pankkisuhdestrategian kautta, minkä mukaisesti yhtiön
rahoitus toteutetaan hyvän luottokelpoisuuden omaavien
pankkien kanssa, ja muut pankkipalvelut ml. hankitaan
pääsääntöisesti näiltä samoilta pankeilta. Rahoitusvarojen lyhytaikaisen sijoittamisen osalta ylläpidetään
erillistä listaa hallituksen hyväksymistä vastapuolista ja
instrumenteista, sekä enimmäismaturiteeteista ja -määristä vastapuolittain sekä instrumenttilajeittain.
PÄÄOMAHALLINTA
Osana pitkän aikavälin liiketoimintasuunnittelua, hallitus
on vahvistanut taloudellisiksi tavoitteiksi:
»» Oman pääoman tuotto 14 % p.a.
»» Omavaraisuusaste vähintään 40 %
Vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen taserakennetta
koskeva Loan to Value -kovenantti on voimassa olevassa
rahoitussopimuksessa 55 %, ja Interest Cover -kovenantti
2,5:1. Konsernin pääomahallinnan tavoitteena on turvata
toiminnan jatkuvuus ja toimintaedellytykset kaikissa
olosuhteissa, sekä tukea pitkän aikavälin taloudellisten
tavoitteiden saavuttamista. Vaikka Certeum ei ylläpidä
luottoluokituslaitoksen myöntämää julkista luottoluokitusta, tavoitteena on ylläpitää vastaava pääomarakenne
kuin hyvän luottoluokituksen (investment grade) yhtiöillä
samalla toimialalla, jotta tarvittava velkarahoitus on suhdannevaihteluista huolimatta saatavissa, ja sen kustannus on järkevällä tasolla.
Pääomarakenne ja velkakapasiteetti otetaan huomioon
erityisesti investointipäätösten yhteydessä.
Pääomarakenteen ylläpitoa tai muuttamista voidaan
toteuttaa osinkopolitiikan, osakkeiden takaisinostojen ja
osakeantien avulla, sekä velan nostoilla ja takaisinmaksuilla.
Yhtiön oma pääoma muodostui tilinpäätöshetkellä osakepääomasta, osakeannissa vastaanotetuista varoista
sekä vapaan oman pääoman rahastosta. Lisäksi omaa
SIVU 61
pääomaa vähentävinä erinä huomioituna käyvän arvon
rahaston muutos ja tilikauden tappio. Omaa pääomaa
yhteensä 31.12.2014 edellä mainituin erin 449 320,2
tuhatta euroa.
Yhtiön korolliset velat muodostuivat kokonaisuudessaan syndikoidusta lainasta (460 000,0 tuhatta euroa).
Tilinpäätöksessä huomioituna lainaa vähentävänä tekijänä lainojen perustamiskustannusten menojäännös
2 703,3 tuhatta euroa. Luototusasteen laskennassa huomioidaan lisäksi kiinteistöjen myynnistä sulkutileille allo-
2014
koidut varat velkaa vähentävänä tekijänä.
Liiketoimintajohto vastaa taseen käyttöomaisuuseristä
sekä käyttöpääomasta. Investointiesitysten ja -päätösten
tulee kattaa myös rahoitusratkaisu. Liiketoimintajohdon
vastuulla on konsultoida taloushallintoa tarvittavassa
määrin, jos rahoitusratkaisua ei ole jo aiemmin määritelty investointiohjelman kokonaisuutta suunniteltaessa.
Emoyhtiön talousjohtaja vastaa taseen korollisten
velkojen ja saamisten hallinnasta tässä politiikassa
määriteltyjen periaatteiden puitteissa, ml. kovenanttien
TUHATTA EUROA
OMAVARAISUUSASTE
seurannasta ja raportoinnista hallitukselle ja ulkoisille
rahoittajille.
Hallitus seuraa ja arvioi säännöllisesti konsernin pääomarakenteen kehitystä osana normaalia liiketoiminnan
tuloksellisuuden seurantaa ja muuta säännöllistä konsernin sisäistä taloudellista raportointia.
2014
TUHATTA EUROA
LTV (LUOTOTUSASTE) –%:
Oma pääoma yhteensä (A)
449 320,2
Korolliset velat yhteensä (IFRS)
Taseen loppusumma
925 457,1
Lisätään lainojen perustamiskustannukset
2 703,3
Vähennetään rahavarojen saldo sulkutileillä
1 717,2
Vähennetään saadut ennakot
./. (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B)
Omavaraisuusaste, % (A/B)
1 585,3
923 871,8
48,6
457 296,7
Korolliset nettovelat (A)
458 282,8
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa
904 930,0
LTV, % (A/B)
50,6
SIVU 62
LIITETIETO 23.
LÄHIPIIRITAPAHTUMAT
2014
Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat
Liiketoimet lähipiirin kanssa
Certeum-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö Certeum Oy sekä tytäryritykset. Lisäksi lähipiiriin luetaan omistajat silloin, kun heillä on raportoivassa yhteisössä määräysvalta tai yhteinen määräysvalta, huomattava vaikutusvalta tai kyseinen henkilö
on Certeum-konsernin johtoon kuuluva avainhenkilö. Omistajat, joiden omistusosuus
Certeumissa on 20 % tai enemmän katsotaan aina olevan lähipiiriä. Omistusosuuden
jäädessä alle 20 % luetaan omistaja lähipiiriin silloin, kun hänellä muutoin katsotaan
olevan huomattava vaikutusvalta esimerkiksi hallituspaikan kautta.
Certeumin omistajista vuonna 2014 lähipiiriin on luettu Sponda Oyj sekä Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varma. Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman osuus yhtiön osakekannasta (osakepääoma + oman pääoman rahasto) per 31.12.2014 on 40,0
% prosenttia ja Sponda Oyj:n vastaava osuus on 36,6 % prosenttia.
Certeumin lähipiiriin luetaan myös hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja johtoryhmän jäsenet sekä yhteisöt, jotka ovat edellä mainittujen henkilöiden määräysvallassa
tai yhteisessä määräysvallassa sekä heidän perheenjäsenensä. Johtoryhmään kuuluvat
Certeum Oy:n toimitusjohtaja, liiketoimintajohtajat, talousjohtaja ja lakiasiainjohtaja.
Lähipiiriliiketoimet koostuvat toimitilavuokrista (Sponda Oyj) ja eläkevakuutusmaksuista (Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma). Lähipiiriliiketoimissa toteutuneiden ehdot vastaavat riippumattomien osapuolten välisissä liiketoimissa noudatettavia
ehtoja.
Toimitilavuokrat ja muut tuloserät
EUROA
131 805
Vakuutusmaksut
104 549
Yhteensä
236 353
Avoimet saldot omistajien kanssa
Saamiset
Velat
823 667
44 791
Yhteensä
868 458
Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet
208 314
Yhteensä
208 314
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja
60 080
Hallituksen jäsenet
29 204
Yhteensä
89 284
2014
EUROA
HALLITUKSELLE JA TOIMITUSJOHTAJALLE
MAKSETUT KULUKSI KIRJATUT PALKAT JA PALKKIOT
Jorma Lehtonen, tj
8 068
Ilkka Tomperi, hallituksen jäsen
5 284
Kari Inkinen, hallituksen jäsen
5 284
Ulla Malinen, hallituksen jäsen
5 284
Timo Salonen, hallituksen jäsen
5 284
Yhteensä
60 080
Antti Pankakoski, hallituksen pj
89 284
SIVU 63
LIITETIETO 24.
KONSERNITIEDOT
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEEN ON YHDISTELTY SEURAAVAT YHTIÖT
FUUSIOT TILIKAUDELLA
Vastaanottava yhtiö
Fuusiopäivä
Omistusosuus
Espoon Juvanpuisto Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
100%
Espoon Ruukinmestarintie Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
100%
Helsingin Ristipellontie Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Ruosilantie 14 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Ruosilantie 16 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Kuninkaankaari Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Omistaja
Perustamispäivä
Omistusosuus
Certeum Real Estate GP I Oy
Certeum Oy
02.09.2014
100%
Certeum Real Estate GP II Oy
Certeum Oy
02.09.2014
Perustettu yhtiö
Certeum Real Estate GP III Oy
Certeum Oy
02.09.2014
Fuusioitu yhtiö
Ostoyhtiö
Ostopäivä
Omistusosuus
Hankasuontie 9 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Vantaan Jokiniementie 31 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Vantaan Tiilenpolttajankuja Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Vantaan Honkatalo Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Keravan Tervahaudankatu 7 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Vantaan Vanha Porvoontie 231 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Kouvolan Tehontie 10 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Valtamaat Osakeyhtiö
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Tehontie 43
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Primulan Herkkupaja Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Tampereen Patamäenkatu 5 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Nummenvaara Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Lahden Jussilankatu 6 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Ostettu kiinteistö
Ostettu yhtiö
Lahden Makasiininkatu 3 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Olarintörmä Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Oulun Kallisensuora Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Malmin Kankirauta Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Pirkkalan Sorkkalantie 394 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Ruosilantie 18 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Tampereen Hyllilänkatu 17 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Kuninkaankruunu Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Teerivuorenkatu 28 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Tonttipaino Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Vantaan Kuussillantien 27 Koy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Teerivuorenpuisto Koy,
Teerivuorenkatu 28
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Certeum Real Estate I Oy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Vaasa Hitec Park Oy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Certeum Real Estate II Oy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Vaasan Producta 1 Koy
Certeum Real Estate III Oy
Certeum Oy
30.09.2014
100%
Tarhaajatie 2 Koy
SIVU 64
LIITETIETO 24.
KONSERNITIEDOT
Muut konserniyhtiöt
Kiinteistö Oy Aluma 1
Kiinteistö Oy Jokipohjantie 28
Kiinteistö Oy
Denegin Kouvolantie 227
Kiinteistö Oy Rydönnotko 1
Kiinteistö Oy Sarankulmankatu 22
Kiinteistö Oy Helsingin Linnavuori
Kiinteistö Oy
Denegin Keskikankaantie 9
Kiinteistö Oy Nastolan Varjolanrinne
Kiinteistö Oy Ratastie 6
Kiinteistö Oy Denegin Vihiojantie 1
Kiinteistö Oy Nokteva
Kiinteistö Oy
Turun Varusmestarintie 26
Kiinteistö Oy Tuusulan Tuotantotie 3
Kiinteistö Oy Vapaalantie 8
Kiinteistö Oy Vaunusepäntie 11
Kiinteistö Oy Liisalehdontie 12
Kiinteistö Oy Tutkijankatu 2
Kiinteistö Oy Hyllilänkatu 5
Kiinteistö Oy Lahden Linkki
Kiinteistö Oy Ruukinportti
Kiinteistö Oy
Lahden Haapalankatu 1
Kiinteistö Oy Hollolan Tarmontie 2–4
Kiinteistö Oy
Kankaanpään Jämintie 14
Kiinteistö Oy Tesoman Kynppi
Kiinteistö Oy Palokärjentie 6
Kiinteistö Oy Tehtaantie 16
Kiinteistö Oy Enontie 2
Kiinteistö Oy Tengströminkatu 5 ja 6
Kiinteistö Oy Gunnarlankatu 5
Kiinteistö Oy Marttilantie 18
Kiinteistö Oy Vedenhaarontie 27
Kiinteistö Oy
Vaajakosken Haapaniementie 1
Omistaja
Omistusosuus
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Muut konserniyhtiöt
Kiinteistö Oy Salvesenintie 6
Kiinteistö Oy Sponra 1
Kiinteistö Oy Tourulan Kivääritehdas
Kiinteistö Oy Aveni
Kiinteistö Oy
Vantaan Kylänpääntie 4 A
Kiinteistö Oy
Riihimäen Kynttilätie 12
Kiinteistö Oy Andromeda
Kiinteistö Oy Espoon Olarinluoma 9
Kiinteistö Oy
Tampereen Patamäenkatu 18
Kiinteistö Oy
Järvenpään Asponkatu 2
Koy Sponfu 2
Koy Sponfu 3
Koy Sponfu 4
Koy Sponfu 5
Koy Sponfu 6
Koy Sponfu 7
Koy Sponfu 8
Koy Sponfu 9
Kiinteistö Oy
Porin Karjarannantie 18
Kiinteistö Oy
Jyväskylän Metsäraivio 1
Kiinteistö Oy
Turun Terseuksenkatu 11
Kiinteistö Oy Kotkan Valajantie 5
Kiinteistö Oy Lahden Rataskatu 5
Kiinteistö Oy
Vantaan Hakkilankaari 2
Omistaja
Omistusosuus
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
SIVU 65
LIITETIETO 25.
VASTUUSITOUMUKSET
Muut vuokrasopimukset - konserni vuokralleottajana
Muut rasitesopimukset
Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksettavat
vähimmäisvuokrat 31.12.2014
Kiinteistöä 398-22-63-4-L1 (Jussilankatu 6) rasittaa vuokraoikeus.
Vuokranantajana on Lahden kaupunki ja sopimus päättyy 31.12.2050.
Kiinteistön vuokravastuu tontin vuokra-ajalta on 256 848,84 euroa.
Kiinteistöä 837-233-3029-5 (Teerivuorenkatu 28) rasittaa vuokraoikeus.
Vuokranantajana on Tampereen kaupunki ja sopimus päättyy 23.12.2015.
Kiinteistön vuokravastuu tontin vuokra-ajalta on 4 113 euroa.
2014
TUHATTA EUROA
Yhden vuoden kuluessa
223,3
1-5 vuoden kuluessa
389,3
Yli viiden vuoden kuluessa
Yhteensä
0,0
612,6
Emon ja tytäryhtiöiden antamat vastuusitoumukset
2014
Vähimmäisvuokrat muodostuvat toimistovuokrista sekä ajoneuvojen
leasingsopimuksista.
Kiinnitys
Muut vastuut
Tytäryhtiöt
Certeum Oy:n lainojen vakuudeksi on pantattu kiinteistökiinnitykset, tytäryhtiöosakkeet, kiinteistöt, yhtiön vuokra- ja vakuustilit, vuokratuotot ja -saamiset, sisäiset
lainat ja saamiset, vakuutussaamiset, johdannaissaamiset sekä korkotuotot.
Yhtiön yrityskiinnityskelpoiseen omaisuuteeen on haettu 650 miljoonan euron yrityskiinnitys. Yrityskiinnitys on pantattu lainojen vakuudeksi. Nordea Suomi Oyj
rahoitusosapuolten vakuusagenttina on panttivelkakirjan haltija.
Emoyhtiö
EUROA
1 063 102 697
964 497 260
LIITETIETO 26.
TILINPÄÄTÖSPÄIVÄN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
9.12.2014 toteutetun osakeannin osakkeet (1 498 341 kpl) rekisteröitiin
kaupparekisteriin 13.1.2015
SIVU 66
LIITETIETO 27.
2014
OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT
Tuloslaskelman tunnusluvut
Liikevoitto/-tappioprosentti, %
Korkokatekerroin
Voitto-/tappioprosentti, %
–8,8
4,4
–54,4
Taseen tunnusluvut
Korolliset nettorahoitusvelat, tuhatta euroa
444 697,1
Kannattavuuden ja rahoituksen tunnusluvut
Oman pääoman tuotto,%
–5,7
–11,2
Omavaraisuusaste, %
48,6
Velkaantumisaste, %
49,4
101,8
Osakekohtaiset tunnusluvut
NAV (Nettovarallisuus), tuhatta euroa
NAV per share (osakekohtainen
nettovarallisuus), €
9,66
–0,28
0,35
458 673,2
9,86
SIVU 67
LIITETIETO 28.
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT
Liikevoitto/ -tappioprosentti, %
=
100 x liikevoitto/-tappio
liikevaihto
liikevoitto - kiinteistöjen arvostuksesta
syntyvät realisoimattomat luovutusvoitot/-tappiot
Korkokatekerroin
=
Voitto-/tappioprosentti
=
Korolliset nettorahoitusvelat, milj. €
100 x tilikauden tulos
liikevaihto
korolliset rahoitusvelat - pankkisaamiset
=
=
Omavaraisuusaste, %
=
Velkaantumisaste, %
=
=
rahoitustuotot + kulut - lainojen perustamiskustannusten jaksotus
- johdannaisten arvostuksesta muodostunut suojausten tehoton
osuus
100 x voitto/tappio ennen veroja
oma pääoma + korolliset rahoitusvelat
(tilikauden alun ja tilikauden lopun keskiarvo)
100 x tilikauden tulos
oma pääoma (tilikauden alun ja tilikauden lopun keskiarvo)
100 x oma pääoma
taseen loppusumma - saadut ennakot
100 x korolliset rahoitusvelat
oma pääoma
100 x korolliset nettorahoitusvelat
oma pääoma
SIVU 68
emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos
Osakekohtainen tulos , €
=
tilikauden aikana ulkona olevien osakkeiden lukumäärän
painotettu keskiarvo
Oma pääoma / osake, €
=
emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma
osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
liikevoitto
-/+ voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
+ liikearvon arvonalentuminen
+/- varausten muutokset
+ hallinnon poistot
=
+/- etuuspohjaiset eläkekulut
- kassavirtavaikutteiset rahoitustuotot ja -kulut
- kassavirtavaikutteiset verot
+/- osuus osakkuusyritysten tuloksesta
tilikauden aikana ulkona olevien osakkeiden lukumäärän
painotettu keskiarvo
emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma
NAV (nettovarallisuus), €
=
- laskennallinen verovelka
+ laskennallinen verosaamien
+ rahoitusinstrumenttien käypä arvo
NAV per share
(osakekohtainen nettovarallisuus)
=
EPRA NAV (nettovarallisuus)
osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä
SIVU 69
2014
EUROA
OSAKEPÄÄOMA
30.9.2014
A
450 016 590,0
31.12.2014
B
465 000 000,0
(A+B)/2
457 508 295,0
Laina
450 000 000,0
Keskimäärin
KOROLLISET RAHOITUSVELAT KESKIMÄÄRIN
30.9.2014
31.12.2014
IFRS Lainamäärä (A)
447 120 000,0
Laina
460 000 000,0
Velkapääoma
2 880 000,0
2 703 000,0
IFRS Lainamäärä (B)
457 297 000,0
Korolliset rahoitusvelat keskimäärin (A+B)/2
452 208 500,0
LUOTOTUSASTE
Korolliset rahoitusvelat
Sulkutilillä olevat varat
Luototusaste (L-t-V)
457 296,7
2 703,0
–1 717,2
Korolliset rahoitusvelat ilman perustamiskustannuksia (Loan) (A)
458 282,5
Sijoituskiinteistöt (markkina-arvo) (B)
904 930,0
100 * A/B
50,6
ULKONA OLEVIEN OSAKKEIDEN KESKIARVO
30.9.2014
45 001 659
9.12.2014
46 500 000
31.12.2014
46 500 000
Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo
45 359 958
SIVU 70
CERTEUM OY EMOYHTIÖN TULOS
10.04.2014 – 31.12.2014
EUROA
TULOSLASKELMA
LIIKEVAIHTO
Vuokratuotot
12 153 787
Käyttökorvaukset
106 663
Muut tuotot
375 166
Tytäryhtiöiden hallinnointipalkkiot
483 353
Osingot ja voitto-osuudet
2 350 000
15 468 968
LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ
Muut liiketoiminnan tuotot
200
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot
Muut henkilöstökulut
Henkilösivukulut
–577 767
–24 008
–103 856
Henkilöstökulut yhteensä
–705 631
Poistot
Rakennuksista ja rakennelmista
–1 776 407
Väestönsuoja
–24 102
Koneista ja kalustosta
–13 447
Muista aineellisista hyödykkeistä
–46 456
Muista pitkävaikutteisista menoista
–39 958
Poistot yhteensä
–1 900 370
SIVU 71
10.04.2014 – 31.12.2014
EUROA
KULUT
Kiinteistön hoitokulut
Toimitilavuokrat ja maavuokrat
Ulkoiset palkkiot
Ylläpito
Lämpö- ja vesi (LV-huolto)
–105 166
–50 441
–109 726
–6 244
Huollot
–89 982
Pihamaa ja katu
–66 456
Siivous ja jätehuolto
–51 329
Lämmitys ja sähkö
–798 588
Vesi
–27 838
Vahinkovakuutukset
–73 051
Kiinteistövero
–419 615
Sisäiset
Toimitilavuokrat, sisäiset
Yhtiövastikkeet, sisäiset
–2 130
–945 284
Korjaukset
Korjauskulut
–222 326
Muut kiinteistön kulut
Muut hoitokulut
Kehitys ja markkinointi
–29 090
–1 800
SIVU 72
10.04.2014 – 31.12.2014
Hallinnon kiinteät kulut
Hallintopalvelut
Vuokrat
Tiedotus-, markkinointi- ja edustuskulut
Puhelin-, tietoliikenne- ja toimistokulut
Vieraat palvelut
Liiketoiminnan muut kulut
MUUT KULUT YHTEENSÄ
LIIKEVOITTO (-TAPPIO)
EUROA
–122 128
–29 326
–317 534
–328 075
–3 114 491
–10 000
–6 920 622
5 942 544
Rahoitustuotot ja kulut
Korkotuotot
1 981 297
Korkokulut
–2 914 948
Muut rahoituskulut
–732 659
Rahoitustuotot ja kulut yhteensä
–1 666 310
VOITTO/TAPPIO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA
4 276 234
Tilinpäätössiirrot
–3 951 422
Välittömät verot
–587 206
TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO)
–262 394
SIVU 73
CERTEUM OY EMOYHTIÖN TASE
31.12.2014
EUROA
31.12.2014
TASE
VASTAAVAA
TASE
VASTATTAVAA
Pysyvät vastaavat
Oma pääoma
Muut pitkävaikutteiset menot
Ohjelmistot
Osakepääoma
1 000 470
599 373
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Tilikauden voitto/tappio
EUROA
15 483 410
449 516 590
-262 394
Keskeneräinen käyttöomaisuus
Keskeneräinen käyttöomaisuus
35 654
Aineelliset hyödykkeet
Maa- ja vesialueet
Rakennukset ja rakennelmat
Koneet ja kalusto
Muut aineelliset hyödykkeet
48 950 518
392 657 263
201 706
1 409 265
Sijoitukset
Osakk. ja osuudet saman konsernin yrityksissä
215 899 158
Lainasaamiset konsernin yrityksissä
259 575 202
Pysyvät vastaavat yhteensä
920 328 609
Vaihtuvat vastaavat
Saamiset konsernin yrityksiltä
Muut saamiset
Siirtosaamiset saman konsernin yrityksiltä
Siirtosaamiset
Vaihtuvat vastaavat
VASTAAVAA YHTEENSÄ
1 601 447
53 240
121
58 976
2 738 742
8 167 461
464 737 606
Tilinpäätössiirtojen kertymä
Poistoerot
3 951 422
Vieras pääoma
Pitkäaikainen
Lainat rahoituslaitoksilta
460 000 000
Lyhytaikainen
Saadut ennakot
336 206
Vakuudet
485 483
Velat saman konsernin yr.
Lyhytaikaiset saamiset
Saamiset tuotoista
35
Muut velat
638 816
Ostovelat
766 995
Vastikevelat
617 222
Korkovelat
153 204
Siirtovelat
1 261 606
Vieras pääoma yhteensä
464 259 568
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
932 948 596
12 619 988
932 948 596
SIVU 74
CERTEUM OY EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA
10.4.2014 – 31.12.2014
EUROA
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
Tilikauden tulos
–262 393,62
Oikaisut:
Suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalennukset
Rahoitustuotot ja -kulut
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
5 851 792,03
412 972,93
6 002 371,34
Käyttöpääoman muutos:
Lyhytaikaisten korottomien liikesaamisten lisäys (-)/vähennys(+)
Lyhytaikaisten korottomien velkojen lisäys(+)/vähennys(-)
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja
Maksetut korot ja maksut
–4 452 526,37
4 259 568,24
5 809 413,21
–4 157 063,57
Saadut osingot
2 350 000,00
Saadut korot
1 981 296,93
Jaksotetut välittömät verot
Liiketoiminnan rahavirta
–587 206,29
5 396 440,28
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
Pääomasijoitukset
Ostetut tytäryhtiöosakkeet
Myönnetyt lainat tytäryhtiöille
Investointien rahavirta
–446 754 619,30
465 000 000,00
–215 899 157,80
–259 575 201,88
–457 228 978,98
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
Pitkäaikaisten lainojen nostot
Rahoituksen rahavirta
RAHAVAROJEN MUUTOS
RAHAVARAT TILIKAUDEN ALUSSA
RAHAVARAT TILIKAUDEN LOPUSSA
460 000 000,00
460 000 000,00
8 167 461,30
0,00
8 167 461,30
SIVU 75
CERTEUM OY EMOYHTIÖN LIITETIEDOT
TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISTA KOSKEVAT LIITETIEDOT:
Kertomuskaudella on perustettu yhtiö Certeum Oy, joka on konsernin emoyhtiö.
Tarkemmat tiedot konserniin kuuluvista yrityksistä annetaan jäljempänä liitetietojen
kohdassa ”konsernirakenteen muutokset”.
Certeum Oy:n tilinpäätös on saatavissa Helsingistä Unioninkatu 22:sta.
TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERIAATTEET
Omistus
Tilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden osakkeista
maksettu oman pääoman ylittävä hinta on kohdistettu maa-alueisiin ja rakennuksiin.
Kohdistus on tehty kiinteistöjen kirjanpitoarvojen mukaan. Kohdistettuja eriä oli
31.12.2014 maa-alueissa 9.121.602,29 € ja 72.117.965,98 € rakennuksissa.
Konsernirakenteen muutokset
Tilikaudella on perustettu 4 uutta yhtiötä:
Certeum Oy
Certeum Real Estate GP I Oy
Certeum Real Estate GP II Oy
Certeum Real Estate GP III Oy
SIVU 76
OSTOT TILIKAUDELLA
Ostettu kiinteistö
Hankasuontie 9 Koy
FUUSIOT TILIKAUDELLA
Ostoyhtiö
Certeum Oy
Ostopäivä
Fuusioitu yhtiö
Vastaanottava yhtiö
Fuusiopäivä
Espoon Juvanpuisto Koy
Certeum Oy
30.9.2014
30.9.2014
Espoon Ruukinmestarintie Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Certeum Oy
30.9.2014
Vantaan Tiilenpolttajankuja Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Helsingin Ristipellontie Koy
Keravan Tervahaudankatu 7 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Ruosilantie 14 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Kouvolan Tehontie 10 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Ruosilantie 16 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Certeum Oy
30.9.2014
Tehontie 43
Certeum Oy
30.9.2014
Kuninkaankaari Koy
Tampereen Patamäenkatu 5 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Vantaan Jokiniementie 31 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Vantaan Honkatalo Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Vantaan Vanha Porvoontie 231 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Ostettu yhtiö
Olarintörmä Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Valtamaat Osakeyhtiö
Certeum Oy
30.9.2014
Malmin Kankirauta Kkoy
Certeum Oy
30.9.2014
Primulan Herkkupaja Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Ruosilantie 18 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Nummenvaara Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Kuninkaankruunu Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Lahden Jussilankatu 6 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Tonttipaino Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Lahden Makasiininkatu 3 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Vantaan Kuussillantie 27 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Oulun Kallisensuora Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Certeum Oy
30.9.2014
Pirkkalan Sorkkalantie 394 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Certeum Oy
30.9.2014
Tampereen Hyllilänkatu 17 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Certeum Oy
30.9.2014
Teerivuorenkatu 28 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Teerivuorenpuisto Koy, Teerivuorenkatu 28
Certeum Oy
30.9.2014
Vaasa Hitec Park Oy
Certeum Oy
30.9.2014
Vaasan Producta 1 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
Tarhaajatie 2 Koy
Certeum Oy
30.9.2014
SIVU 77
ARVOSTUSPERIAATTEET
Certeum Oy on emo 100 % omistetuille tyttärilleen.
Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet ja poistot
Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden arvot perustuvat alkuperäisiin hankintamenoihin vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla ja arvonalennuksilla. Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistojen määrittämiseen
on käytetty ennalta laadittua poistosuunnitelmaa. Tilikaudella 2014 on tehty
sekä sumu- että evl-poistot. Käyttöomaisuus on arvostettu hankintamenoon
vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla. Tuottojen ja kulujen jaksotuksessa on noudatettu suoriteperiaatetta.
Toimisto- ja logistiikkarakennukset
2%
Rakennusten koneet & laitteet
15 %
Muut pitkävaikutteiset menot
5 v.
tasapoisto
Rakennelmat
10 %
Väestönsuoja
10 v.
tasapoisto
Koneet ja kalusto
25 %
Asfaltointi
5 v.
tasapoisto
Ohjelmistot
4 v.
tasapoisto
Muut aineelliset hyödykkeet
10 v.
tasapoisto
Konserni käyttää toimintansa rahoittamisessa pääasiassa vaihtuvakorkoisia
lainoja, joista aiheutuu yhtiön korkoriski. Korkoriskistä suojataan vähintään
puolet lainasalkun arvosta. Korkoriskiä vastaan suojaudutaan pankkien
kanssa solmittavilla korkojohdannaissopimuksilla. Koronvaihtosopimuksissa
Certeum maksaa kiinteää korkoa ja saa vaihtuva korkoa. Johdannaissopimuksia ei käytetä spekulatiivisessa tuottomielessä.
Tuloverot
Tuloverot sisältävät tilikauden verot. Tilikauden verot perustuvat tuloksen ja
verosäännösten perusteella laskettuihin veroihin. Muut periaatteet
Henkilöstön eläketurva on järjestetty vakuutuksin eläkevakuutusyhtiössä ja vakuutusmaksut on kirjattu kuluksi palkkojen suhteessa.
SIVU 78
TULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT
2014
EUROA
LIIKEVAIHTO
Vuokrat
2014
EUROA
POISTOT JA ARVONALENNUKSET
12 153 787
Suunnitelman mukaiset poistot
Käyttökorvaukset
106 663
Poistot rakennuksista ja rakennelmista
Hallintopalkkiot
483 353
Poistot koneista ja kalustosta
–13 447
Muut tuotot
375 166
Poistot aineellisista hyödykkeistä
–46 456
Poistot muut pitkäv. Menoista
–39 958
Liikevaihto yhteensä
13 118 968
Yhteensä
–1 800 509
–1 900 370
Liiketoiminnan muut kulut
Liiketoiminnan muut tuotot
Osingot ja voitto-osuudet
200
Sisältävät kiinteistöjen ylläpitoon ja hallintoon liittyviä kuluja
2 350 000
Tilintarkastajien palkkiot
Henkilöstöä ja toimielinten jäseniä koskevat liitetiedot
Palkat ja palkkiot
–577 767
Muut henkilösivukulut
–103 856
Certeum Oy henkilökunnan lukumäärä keskimäärin
25
Tilintarkastus
–25 505
Muut palvelut
–57 992
Rahoitustuotot ja -kulut
Konsernin rahoituskulut perustuvat Certeum Oy:n ja rahoittajapankkien kanssa sovitun
500 000 000,00 € suuruisen Facility Agreement 25.09.2014 lainan järjestelypalkkioon sekä
nostamattoman lainapääoman varauspalkkioon.
SIVU 79
2014
EUROA
Muut korko- ja rahoitustuotot
Saman konsernin yrityksiltä
Muut korkotuotot
Korko- ja muut rahoitustuotot yhteensä
1 981 296
1
1 981 297
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Muut korkokulut
Nostamattoman lainan provisio
Muut rahoituskulut
–2 857 725
–57 222
–732 659
Korko- ja muut rahoituskulut yhteensä
–3 647 607
Rahoitustuotot ja kulut yhteensä
–1 666 310
Välittömät verot
Tuloverot
587 206
SIVU 80
TASEEN LIITETIEDOT
2014
Käyttöomaisuus
Hankintameno 1.1.
Lisäykset ja arvonkorotukset
Siirrot erien välillä
Hankintameno 31.12.
Tilikauden poisto
Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12.
Kirjanpitoarvo 31.12.2014
Käyttöomaisuus
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Siirrot erien välillä
Vähennykset
Hankintameno 31.12.
EUROA
Maa-alue ja liittymismaksut
Rakennukset
Koneet ja kalusto
0
0
0
49 344 783
515 273 242
659 298
0
5 274 988
0
49 344 783
520 548 231
659 298
0
–1 800 509
–13 447
–394 265
–127 890 967
–457 592
48 950 518
392 657 263
201 706
Ennakkomaksut ja
keskeneräiset
Muut aineelliset
hyödykkeet
0
0
0
6 077 846
2 722 778
1 639 801
–5 274 988
0
0
2 722 778
1 639 801
–767 204
35 654
Tilikauden poisto
0
–46 456
–39 958
Kertyneet poistot 31.12.
0
–1 313 513
–39 958
35 654
1 409 265
1 599 843
Osakkeet
Lainasaamiset
tytäryrityksiltä
0
0
Lisäykset
215 899 158
259 575 202
Hankintameno 31.12.
215 899 158
259 575 202
Kirjanpitoarvo 31.12.2014
Sijoitukset
Hankintameno 1.1.
SIVU 81
2014
EUROA
2014
EUROA
Saamisten erittely
Pitkäaikainen vieras pääoma
Pitkäaikaiset
Lainat rahalaitoksilta
460 000 000
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä
460 000 000
Lainasaamiset saman konsernin yrityksille
259 575 202
Lyhytaikaiset saamiset
Saamiset tuotoista
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
1 601 447
53 240
Muut saamiset
121
Siirtosaamiset
–732 659
Siirtosaamiset saman konsernin yrityksiltä
58 976
2014
EUROA
Lyhytaikainen vieras pääoma
Ostovelat
766 995
Velat saman konsernin yrityksille
617 257
Muut siirtosaamiset
2 738 742
Saadut ennakot
336 206
Saamiset yhteensä
4 452 526
Vuokravakuudet
485 483
Muut siirtovelat
674 400
Korkovelat
153 204
Muut velat
638 816
Tilikauden tuloverojaksotus
587 206
2014
EUROA
Oman pääoman muutokset
Osakeanti 31.12.2014
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.
0
14 983 410
0
449 516 590
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.
449 516 590
4 259 568
500 000
Tilikauden lisäys
Tilikauden tulos
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä
–262 394
SIVU 82
ARVONLISÄVERON PALAUTUSVASTUU
Arvonlisäveron palautusvastuu on 31.12.2014: 14.313.051,13 euroa.
HALLITUKSEN EHDOTUS TASEEN OSOITTAMAN TAPPION
KÄYTTÄMISESTÄ JA OSINGONMAKSUSTA PÄÄTTÄMISESTÄ
Emoyhtiön tilikauden tappio oli –262 393,62 euroa.
MUUT VASTUUT
Certeum Oy:n lainojen vakuudeksi on pantattu kiinteistökiinnitykset, tytäryhtiöosakkeet, kiinteistöt, yhtiön vuokra- ja vakuustilit, vuokratuotot ja -saamiset,
sisäiset lainat ja saamiset, vakuutussaamiset, johdannaissaamiset sekä korkotuotot. Yhtiön yrityskiinnityskelpoiseen omaisuuteeen on haettu 650 miljoonan
euron yrityskiinnitys. Yrityskiinnitys on pantattu lainojen vakuudeksi. Nordea
Suomi Oyj rahoitusosapuolten vakuusagenttina on panttivelkakirjan haltija.
MUUT RASITESOPIMUKSET
Kiinteistöä 398-22-63-4-L1 (Jussilankatu 6) rasittaa vuokraoikeus. Vuokranantajana on Lahden kaupunki, ja sopimus päättyy 31.12.2050. Kiinteistön vuokravastuu tontin vuokra-ajalta on 256 848,84 euroa. Kiinteistöä 837-233-3029-5
(Teerivuorenkatu 28) rasittaa vuokraoikeus. Vuokranantajana on Tampereenkaupunki, ja sopimus päättyy 23.12.2015. Kiinteistön vuokravastuu tontin
vuokra-ajalta on 4 113 euroa.
TYTÄRYHTIÖIDEN ANTAMAT VASTUUSITOUMUKSET
Kiinnitys
Panttikirja
964 497 260
Certeum Oy:n lainojen vakuudeksi on pantattu kiinteistökiinnitykset, tytäryhtiöosakkeet, kiinteistöt, yhtiön vuokra- ja vakuustilit, vuokratuotot ja -saamiset,
sisäiset lainat ja saamiset, vakuutussaamiset sekä korkotuotot.
Tilintarkastus
Emoyhtiö 31.12.2014
Lakisääteinen tilintarkastus 35 345 euroa.
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että voittoa ei jaeta ja tulos kirjataan
’edellisten tilikausien voitot/tappiot’ -tilille.
Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset
Antti PankakoskiIlkka Tomperi
Hallituksen puheenjohtaja
hallituksen jäsen
Kari InkinenUlla Malinen
hallituksen jäsenhallituksen jäsen
Timo SalonenJorma Lehtonen
hallituksen jäsentoimitusjohtaja
TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ
Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus
Helsingissä 31.3.2015
Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen
KHT
SIVU 83
CERTEUM OY
Helsinki
Unioninkatu 22
00130 Helsinki
Turku
Juhana Herttuan puistokatu 21
20100 Turku
Tampere
Hämeenkatu 18 A
33200 Tampere
Jyväskylä
Kivääritehtaankatu 8
40100 Jyväskylä
SIVU 84

Certeum.fi Sites Default Files Certeum Vuosikertomus 2014

Transcription

Similar documents

4. Tmi Vesa Vakka Koneet ja kalusto 120 000 30 000 90 000 100

LÄMPIMIEN TOIMITILOJEN VUOKRASOPIMUS

Tilinpäätös ja toimitakertomus vuodelta 2013

LÄMPIMIEN SÄILYTYSTILOJEN

Avaa liite

Tiivistelmä Taloustieteen oppikirjasta

Meluntorjunnan referenssejä (pääluokan mukaisessa

Glossary for Renting, Buying and Selling Real Estate in Finland

PDF-muodossa olevasta ohjeesta