Refinansiering af rentetilpasningslån: F-kort nu med

Gældspleje af realkreditlån i bolig
Markedsføringsmateriale
LÅNEANBEFALINGER
24. juni 2015
Refinansiering af rentetilpasningslån: F-kort nu med negativ rente
Af chefanalytiker Martin Lundholm, [email protected], tlf. 96 34 40 55
·
Faldet i de lange renter er stoppet brat og afløst af højere lange renter og meget stor usikkerhed.
·
F-kort er nu blevet klar til negative renter og er igen blevet et attraktivt alternativ til de dyre F1- og F2-lån.
·
Totalkredit giver i år rabat, hvis man skifter til et lån med lavere omkostninger. Vi anbefaler derfor, at alle boligejere
med rentetilpasningslån får revurderet boligfinansieringen.
·
Vi anbefaler, at boligejere sikrer renten helt eller delvist i forbindelse med den kommende refinansiering.
Makroøkonomisk baggrund
omkring investor- og udsteder-aktiviteter. Ser vi på
Så skete det! Faldet i de lange renter stoppede i april efter
aktivitetsbarometrene i figur 2, er der umiddelbart intet
over 30 års næsten uafbrudt fald. Den 17. april nåede den
realøkonomisk, der kan retfærdiggøre stigningen. Men
toneangivende 10-årige tyske rente ned i rekord lave 0,05
omvendt viser figur 2 heller ikke, hvorfor de lange renter
pct. og den 10. juni toppede den foreløbigt i 1,06 pct.
skulle så langt ned.
Stoppet i faldet har været meget voldsomt og været
præget af meget stor usikkerhed med store kursudsving
Figur 2: Aktivitetsbarometre
både fra dag til dag og indenfor dagen.
62
februar kunne man optage 30-årige fastrentelån i en 1½
pct. obligation og i skrivende stund er det 3 pct. og 3½
pct. obligationer, der er i fokus. Set i en historisk
sammenhæng, er renten på realkreditlån med fast rente
gået fra at være ekstrem lav, til nu ”blot” at være meget
lav, som det fremgår af figur 1.
60
Værdi >50 indikerer vækst
Det danske realkreditmarked er ikke gået ram forbi. I
58
56
54
52
50
48
46
Figur 1: Renten på fastrente realkreditlån
44
2010
24%
2011
2012
EU
21%
2013
2014
USA
2015
Kina
Kilde: Eco Win o g M arkit
18%
I Danmark ser presset på Fastkurspolitikken ud til at være
15%
overstået
vinder.
12%
med
Der
vil
Nationalbanken
dog
gå
som
nogen
tid
den
forventede
endnu,
inden
Nationalbanken begynder at normalisere renten.
9%
Udviklingen på obligationsmarkederne vil være præget af
6%
meget
3%
stor
usikkerhed
de
næste
måneder.
Den
Europæiske Centralbank (ECB) vil fortsat foretage opkøb
0%
1900 1913 1927 1941 1955 1969 1983 1997 2011
af obligationer og holde renten ekstrem lav. Modsat er
den amerikanske centralbank (Fed) på vej med første
renteforhøjelse senere i år og væksten i både USA og
Europa begynder at se selvbærende ud, dog på et lavt
Mens
de
lange
renter
er
steget,
er
de
korte
realkreditrenter derimod kun steget lidt i samme periode.
niveau. Dertil kommer usikkerheden om en mulig græsk
statsbankerot. De lange renter kan derfor kortvarigt falde
lidt, men på længere sigt forventer vi stigende lange
Det er svært at komme med en entydig forklaring på,
renter.
hvorfor rentefaldet er stoppet, men forklaringen skal
findes i et miks af bedre vækst- og inflationsudsigter,
De korte renter op til 3 års løbetid forventes at være
ECB’s opkøbsprogram, dårlig likviditet og tekniske forhold
nogenlunde stabile mindst 12 måneder frem.
Side 1 af 4
F1 og F2 er blevet dyre lån
Totalkredit hævede 1. januar prisen på lån med variabel
rente og afdragsfrie lån. Dermed fulgte Totalkredit trop
med de andre store realkreditinstitutter, der bl.a. mærker
ratingbureauernes krav om at reducere omfanget af de
mest risikable lån. I forbindelse med prisjusteringen er det
frem til udgangen af 2015 muligt med rabat at omlægge
ramte lån til en lånetype med lavere omkostninger.
Figur 3: Kontantlånsrenten på rentetilpasningslån
6,5
5,5
4,5
3,5
2,5
Prisjusteringen rammer især F1- og F2-lån og har gjort
disse lån dyre. Derfor anbefaler vi, at låntagere, der har
rentetilpasningslån med refinansiering til oktober, får
foretaget et ”service-eftersyn” i lyset af den seneste
renteudvikling og prisjusteringen fra Totalkredit.
1,5
0,5
-0,5
-1,5
2008
2009
Der er flere attraktive alternativer til F1- og F2-lån, som
2010
2011
F1
2012
2013
F3
2014
2015
F5
det fremgår af tabel 1.
Kilde: RIO o g egne beregninger
Tabel 1: Aktuelle lånemuligheder, 1 mio. kr. i gæld
1. år pr. måned
Kursnettoydelse
afdrag
følsomhed*
30-årige lån med afdrag
F-kort
3.226
2.819
0
F1
3.341
2.636
0
F5
3.413
2.385
-38.400
Renteloft
3.218
2.777
-9.998
3% 2047
3.950
1.769
-80.123
30-årige lån uden afdrag
F-kort
573
-50
0
F1
870
0
0
F5
1.193
0
-38.400
Renteloft
605
0
-9.998
3½% 2047
2.603
0
-82.745
Fastrentelån med 10, 15 og 20 års løbetid
1% 2027
9.164
8.188
-50.568
2% 2032
6.453
4.885
-61.350
2,5% 2037
5.168
3.298
-67.519
No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede
lån o g ved 80% belåning.
* Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int
Vi vil nedenfor se nærmere på de forskellige alternativer.
Er man til variabel rente, anbefaler vi F-kort frem for F1
og F2.
Fast rente
Den kraftige stigning i de lange renter har umiddelbart
øget forskellen i 1. års månedlige nettoydelse mellem fast
rente og F1, som det fremgår af figur 4.
Figur 4: Forskel i nettoydelse mellem fast rente og F1
1100
1000
900
800
700
600
F-kort
F-kort-lånet er udset til at være F1-lånets afløser. Det er
baseret på en 6 måneders rente (CITA 6M) og den
bagvedliggende obligation løber i udgangspunktet i 3 år.
Derved
er refinansieringsrisikoen reduceret kraftigt i
forhold til F1-lånet og tilgodeser bedre de krav, som
500
400
300
200
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
No te: 1. mio . kr., 30 års løbetid, med afdrag, før etableringso mko stninger. Egne beregninger
realkreditinstitutterne bliver mødt med fra myndigheder
og ratingbureauer. De negative renter, som vi har haft
siden begyndelsen af året, har været en udfordring for Fkort-lånet, men det er nu løst, så nye låntagere også kan
få glæde af negativ rente.
1. års månedlig nettoydelse er knap 300 kr. lavere på et
F-kort-lån end på et F1-lån, begge uden afdrag og med en
gæld på 1 mio. kr., jf. tabel 1. Det skyldes dels lavere
rente dels lavere omkostninger ved F-kort-lånet. Vi
forventer, at kuponrenten fra 1. juli bliver -0,06 pct. og
dermed lavere end kontantrenten på F1, jf. figur 3.
Tidligere i år var forskellen helt nede under 300 kr. Nu er
forskellen steget til ca. 700 kr. – men vel at mærke på 1.
års månedlige nettoydelse. Selv om de lange renter er
steget, er de stadig historisk lave, jf. figur 1. Når først de
korte
renter
begynder
at stige,
vil
forskellen
blive
indsnævret, da ydelsen på fastrentelånet ligger fast. I den
forbindelse
er
det
værd
at
bemærke,
at
den
gennemsnitlige kontantlånsrente på F1-lån de seneste 10
år har været 2,26 pct. I det lys er et fastrentelån stadig
attraktivt – ikke mindst når man de seneste måneder har
set, hvor hurtigt renterne kan stige.
Side 2 af 4
I takt med, at de lange renter er steget, er lån med
Ud
fastrentelånet
renteloft igen blevet attraktivt. Man kan få et lån med
muligheden for at indfri lånet til en lavere kurs, når renten
over
budgetsikkerheden
tilbyder
renteloft frem til 2020 på 2½ pct. eller frem til 2025 på 4
er steget.
pct.
Et lån med renteloft på 2½ pct. frem til 2020 er et stærkt
Delt belåning
alternativ til F5. I udgangspunktet har renteloftslånet en
Realkreditlån behøver ikke være et enten-eller med
kupon på 0 pct. og meget tyder på, at det niveau også vil
hensyn til variabel eller fast rente. Det kan også være et
blive gældende i 2016. I sammenligning med F5 og på
både-og, så man derved spreder risikoen og muligheder
grund af renteloftet på kun 2½ pct., skal der ske en
ligesom på investeringssiden. Totalkredit har reduceret
meget hurtigt og voldsom rentestigning i 2017, for at
omkostningerne
ved
renteloftslånet ikke ender med at blive billigst frem til
belåninger,
to
så
etablering
lån
ikke
af
er
sådanne
lig
med
delte
dobbelt
omkostninger.
2020.
For
begge
lån
gælder,
at
der
er
en
refinansieringsrisiko, når den bagvedliggende obligation
skal ”rulles”.
Ved delt belåning udnytter man både, at de korte renter
forventes at være lave i lang tid endnu, og muligheden for
Som det fremgår af tabel 1, er 1. års månedlige
at indfri fastrentelånet til en lavere kurs, når de lange
nettoydelse på et lån med renteloft uden afdrag 605 kr.
renter er steget, og derved skære restgæld væk. Flere
ved et lån på 1 mio. kr. På grund af renteloftet kan
studier har vist, at det på langt sigt er den mest optimale
ydelsen maksimalt stige til 2081 kr. Til sammenligning
strategi.
forventes den månedlige nettoydelse på F5-lånet uden
afdrag at blive 1.193 kr.
I tabel 2 har vi regnet på to eksempler. Set i forhold til at
fortsætte
nogle
Ulempen ved de lån med renteloft, som man kan optage
spændende muligheder for en beskeden merydelse på ca.
på nuværende tidspunkt, er, at renten ikke kan blive
250
kr.,
med
hvis
F1-lånet,
man
giver
fortsat
delt
belåning
man
negativ. Fra 1. januar forventes det at blive muligt at
afdragsfrihed på fastrentelånet, vil 1. års månedlige
afdrager.
Vælger
optage lån med renteloft, hvor renten også kan blive
nettoydelse falde ca. 425 kr.
negativ.
Gevinsten ved begge eksempler er, at man bliver i stand
til
at
skære
restgæld
væk
ved
at
kunne
indfri
fastrentelånet til en lavere kurs, når renten er steget.
Forventninger til auktionen
Rentemarkederne er præget af stor usikkerhed og det
påvirker også vores forventning til den forestående
Tabel 2: Delt belåning, 1 mio. kr., 30 år
1. år pr. måned
Kursnettoydelse
afdrag
følsomhed*
100% F1-lån med afdrag
F1
3.341
2.636
0
50% F-kort med afdrag og 50% 3-47 med afdrag
F-kort
1.613
1.409
0
3% 2047
1.975
885
-40.062
Samlet
3.588
2.294
-40.062
50% F-kort med afdrag og 50% 3½-47 uden afdrag
F-kort
1.613
1.409
0
3½% 2047
1.301
0
-41.372
Samlet
2.914
1.409
-41.372
No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede
lån o g ved 80% belåning.
* Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int
Vi anbefaler primært delt belåning til lån over 1½ mio. kr.
Renteloft
refinansiering af rentetilpasningslån.
Tabel 3: Auktionsresultater fra Totalkredit
Kontantlånsrente, med afdrag
Termin
F1
F3
okt-10
1,33
1,81
jan-11
1,60
2,26
apr-11
2,07
2,82
okt-11
1,22
1,70
jan-12
1,12
1,52
apr-12
0,89
1,23
okt-12
0,38
0,68
jan-13
0,36
0,70
apr-13
0,44
0,78
okt-13
0,49
1,01
jan-14
0,25
0,67
apr-14
0,35
0,69
jul-14
0,37
okt-14
0,36
0,46
jan-15
0,51
0,40
apr-15
0,13
0,17
jul-15
0,31
0,39
okt-15 (f)
0,35
0,45
F5
2,32
2,88
3,37
2,19
2,02
1,83
1,22
1,20
1,28
1,68
1,32
1,22
0,72
0,59
0,45
0,77
1,00
Er man blevet utryg ved den store rentestigning, som vi
har set de seneste måneder, men samtidig gerne vil
Vi forventer, at kontantrenterne ender på et lidt højere
udnytte, at ECB forventes at holde renten lav i lang tid
niveau end ved juli-terminen, som det fremgår af tabel 3.
endnu, kan et lån med renteloft være en god ide.
Set i forhold til for et år siden, forventer vi, at F1-renten
er stort set uændret, nemlig 0,35 pct. F3-renten blev for 3
år siden fastsat til 0,68 pct. og nu forventer vi en
Side 3 af 4
kontantrente på 0,45 pct. F5-renten forventer vi falder fra
billigere lån i 2015, mens Totalkredit giver rabat for
2,32 i oktober 2010 til nu 1,00 pct.
omlægninger.
Anbefaling
Alt det praktiske
Udviklingen i de seneste måneder har vist, hvor hurtigt og
Har
overraskende det kan gå på rentemarkedet. Derfor
oktober, har man frem til 31. juli 2015 mulighed for at
anbefaler vi, at man sikrer renten enten helt eller delvist i
ændre perioden mellem rentetilpasninger, afdragsprofil og
forbindelse med den kommende refinansiering.
lånetype. Kontakt din rådgiver i Spar Nord inden fristen
man
rentetilpasningslån
med
refinansiering
til
udløber, hvis du ønsker at følge vores anbefalinger.
Det er i den forbindelse vigtigt at huske på, at kun
fastrentelån giver ultimativ sikkerhed. Både lån med
Alle beregninger og anbefalinger er vejledende og uden
renteloft,
ansvar for Spar Nord Bank. Vurderinger og anbefalinger er
F5-lån
og
F-kort-lån
har
en
indbygget
usikkerhed knyttet til renteudviklingen og dermed den
baseret
fremtidige ydelse.
forudsætninger, der ikke nødvendigvis er identisk med de
på
standardberegninger
og
en
række
vilkår, der gælder for den enkelte låntager. Søg derfor
Ønsker man fortsat maksimal variabel rente, anbefaler vi,
altid konkret rådgivning i Spar Nord Bank.
at man skifter fra F1 og F2 til F-kort.
Da
F1-
og
F2-lån
er
blevet
dyreste
lån
omkostningsmæssigt, anbefaler vi, at man omlægger til et
Redaktion afsluttet, 24. juni 2015, kl. 13:46
Denne publikation er udgivet af Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S, Postboks 162, 9100 Aalborg. Publikationen er markedsføringsmateriale og kan
ikke anses som investeringsanalyse. Gengivelsen af publikationen eller dele heraf er ikke tilladt uden forudgående tilladelse. Der er ikke forbud mod at
handle inden offentliggørelse og Spar Nord Bank koncernen kan have positioner i de pågældende finansielle instrumenter og val utakryds.
Publikationen er baseret på offentligt tilgængeligt materiale, som Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S anser for at være pålidelig. Handelsområdet i
Spar Nord Bank A/S tager forbehold for fejl i kilder, trykfejl og beregningsfejl. Alle vurderinger er udført på den angivne dato og kan ændres uden
videre. Historiske afkast, vurdering af gevinstpotentiale og værdiansættelsesmæssige betragtninger kan ikke opfattes som garanti for fremtid afkast.
Med mindre andet er angivet er afkastberegninger opgjort eksklusiv handelsomkostninger. Den fremtidige kursudvikling og/eller det fremtidige afkast
kan blive negativt og gevinster eller tab kan blive forøget eller formindsket som følge af valutakursudsving.
Anbefalingerne skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende finansielle instrumenter. Spar Nord Bank koncernen påtager sig intet
ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af materialet.
Side 4 af 4