docReferat Samvirkende Boligselskaber
download 
Report Transcription
Referat Samvirkende Boligselskaber
Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Organisationsbestyrelsesmøde den 10. juni 2015, kl. 16.00 Billedsalen Til stede John B. Sørensen, Flemming Balle, Ellen Højgaard Jensen Ole Lagoni, Mogens Hansen, Frank Sass, Stig Torp Kaspersen, Bjarne Krohn og Alice Brødbæk Afbud Said Hussein og Kjeld Poulsen Fra administrationen Margrete Pump, Lene Vennits, Michael Willer-Jensen, Kristian Johansson (under pkt. 16) og Anne Mette F. Svendsen (referent). Indholdsfortegnelse Organisationen.............................................................................................................................................. 3 1. Referat fra organisationsbestyrelsesmøde den 21. april 2015 ........................................................ 3 2. Revisionsprotokol ................................................................................................................................. 3 1/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Sager til beslutning ....................................................................................................................................... 4 3. Afdelingernes budgetter...................................................................................................................... 4 4. Byudviklingsstrategi for Tingbjerg-Husum ..................................................................................... 5 5. Status på Grønttorvet ........................................................................................................................... 8 6. Samarbejdsaftale mellem Urbania og SAB ..................................................................................... 10 7. Renovering af varmeanlæg og udskiftning af vinduer og altandøre i Himmerlandshuse ...... 11 8. Voldboligerne – altanprojekt ............................................................................................................ 14 9. Fugtsugende vindspærreplader ....................................................................................................... 14 10. Vedtægter og driftsaftale for Ejerforeningen Askholm II ............................................................. 16 11. Lønrefusion i Flexibo ......................................................................................................................... 17 12. Markvandringer pixibog ................................................................................................................... 18 13. Ophævelse af forsøg med ommærkning af store familieboliger til ungdomsboliger............... 18 14. Arbejdsplan 2015/2016 ....................................................................................................................... 19 15. SAB seminar september 2015............................................................................................................ 19 16. Udskiftning af iPads........................................................................................................................... 20 Sager til orientering .................................................................................................................................... 20 17. Budgetkontrol ..................................................................................................................................... 20 18. Likviditetsstyring ............................................................................................................................... 21 19. Eksercerpladsen ungdomsboliger .................................................................................................... 21 20. Status på vinduesudskiftning og altanprojekt i Sjællandshuse ................................................... 22 21. Stilledal skimmelundersøgelser ....................................................................................................... 24 22. Vedtægter for Ejerforeningen Sølund .............................................................................................. 25 23. Brug af hjemmesiden ......................................................................................................................... 25 24. Ny proces for løsøre ved fraflytningssyn ........................................................................................ 27 25. Sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler ................................................................... 28 26. Tryg Bolig rapporter fra Willis ......................................................................................................... 29 27. Nyt fra Københavns Kommune ....................................................................................................... 30 28. Nyt fra formandsskabet ..................................................................................................................... 32 29. Eventuelt .............................................................................................................................................. 32 Bilagsfortegnelse Bilag 1: Samlet oversigt over afdelingernes driftsbudgetter .................................................................. 4 Bilag 2: Oversigt over huslejestigninger .................................................................................................... 4 Bilag 3: Redegørelse for årsag til stigninger ............................................................................................. 4 Bilag 4: Budget for Tingbjerg IV ................................................................................................................. 4 Bilag 5: Tingbjerg-Husum helhedsplan ..................................................................................................... 7 Bilag 6: Tingbjerg-Husum Byudviklingsstrategi...................................................................................... 7 Bilag 7: Nyt udkast til samarbejdsaftale .................................................................................................. 11 Bilag 8: Ansøgning om trækningsret til udskiftning af varmeanlæg .................................................. 13 Bilag 9: Vedtægter for Ejerforeningen Askholm II ................................................................................ 16 2/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Bilag 10: Driftsaftale for Ejerforeningen Askholm II ............................................................................. 16 Bilag 11: Pixibog om markvandring ........................................................................................................ 18 Bilag 12: Udkast til arbejdsplan 2015/2016 .............................................................................................. 19 Bilag 13: Budgetkontrol med bemærkninger.......................................................................................... 21 Bilag 14: Skitse af Eksercerpladsen ungdomsboliger ............................................................................ 22 Bilag 15: Vedtægter for Ejerforeningen Sølund ...................................................................................... 25 Bilag 16: Notat om ny proces for løsøre .................................................................................................. 27 Bilag 17: Ejerskabserklæring ..................................................................................................................... 27 Bilag 18: Ministerbrev til samtlige kommunalbestyrelser og boligorganisationer ........................... 29 Bilag 19: Notat til samtlige kommunalbestyrelser og almene boligorganisationer .......................... 29 Bilag 20: Klage over Tryg-Boligrapport................................................................................................... 29 Organisationen 1. Referat fra organisationsbestyrelsesmøde den 21. april 2015 Referatet fra ovennævnte organisationsbestyrelsesmøde er pr. mail tilsendt organisationsbestyrelsen til godkendelse. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender og underskriver referatet. Referatet blev godkendt. 2. Revisionsprotokol Det bemærkes hermed, at der ikke siden regnskabsaflæggelsen den 15. januar 2015 er foretaget indførelser i protokollen. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Orienteringen blev taget til efterretning. 3/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Sager til beslutning 3. Afdelingernes budgetter Der er udarbejdet en samlet oversigt over afdelingernes driftsbudgetter for budgetåret 2015/2016, med en side til hver afdeling (bilag 1). Der er derudover udarbejdet en oversigt (bilag 2) over huslejestigningen i procent i alle afdelingerne. Den gennemsnitlige stigning for familieboligerne er i år på 1,27 % og for ældreboligerne på 1,42 % Stigningen for familieboligerne har de tidligere år været på: 2014/2015: 2,56 % 2013/2014: 1,64 % 2012/2013: 1,8 % Der kan være flere grunde til den generelt lave huslejestigning. Mange afdelinger har gennem de seneste par år haft overskud, som de nu skal afskrive, samtig er der flere afdelinger, der har fået foretaget en gunstig skatteomvurdering. De afdelinger, der har fået de største stigninger (over 5 %), eller skiller sig ud på anden måde, er markeret med rødt. I det vedlagte notat i bilag 3 findes en kort redegørelse for årsagen til stigningen i de enkelte afdelinger. Ikke godkendte budgetter Der var i år ingen afdelinger, der stemte budgettet ned på afdelingsmødet. I Tingbjerg IV (bilag 4) blev budgetterne ikke godkendt på grund af manglende fremmøde. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender afdelingernes budgetter. Bilag Bilag Bilag Bilag 1: Samlet oversigt over afdelingernes driftsbudgetter 2: Oversigt over huslejestigninger 3: Redegørelse for årsag til stigninger 4: Budget for Tingbjerg IV Frank Sass sagde, at det kan være relevant at råde afdelingerne til at lade huslejen stige en lille smule, i stedet for at holde den i ro. Man vil ærgre sig over det senere, når man står og skal bruge pengene. Han syntes i øvrigt at huslejen i Kastrupvejens Ungdomsboliger er blevet meget høj og bad om at der må blive holdt øje med at den ikke stiger for meget. 4/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Anne Mette Svendsen svarede, at det er en relevant kommentar, som administrationen gerne vil lægge sig på sinde, men at det kan være svært at holde huslejen i ro i en så lille afdeling, hvor der kun er 9 lejemål at fordele udgifterne på. Bilag 1-3 blev dermed taget til efterretning. Ole Lagoni bemærkede, at der er en stor forskel på indtægter og udgifter på vaskeri i budgettet for Tingbjerg IV. Indtægterne er meget store. Stig Torp Kaspersen svarede, at en del af udgifterne er skjult i fælles strøm og vand. John B. Sørensen bad om, at der må komme en nærmere redegørelse for, hvordan indtægter og udgifter for vaskeriet i afdelingen hænger sammen. Dermed blev samtlige budgetter for SAB´s afdelinger godkendt. 4. Byudviklingsstrategi for Tingbjerg-Husum Tingbjerg er lokaliseret et unikt sted i det naturskønne område ved Vestvolden, Utterslev Mose og Gyngemosen, tæt på centrum af København. Tingbjerg-Husum har dermed masser af potentialer at bygge på. Tingbjerg-Husum er imidlertid præget af en række udfordringer i forhold til områdets omdømme, trafikalisolation samt en oplevet tryghed under københavnergennemsnittet. Forudsætningen for at ændre på dette er en kombination af strategisk byudvikling og en langsigtet social indsats i bydelen. Alt peger på, at Tingbjerg-Husum kan løftes ved en fælles indsats, der åbner området med nye trafikforbindelser, genopretning af den skønne natur i området, byggeri af nye boliger samt styrket byliv og erhverv. Partnerskab Som bekendt har SAB og fsb indgået i et partnerskab med Københavns Kommune om udvikling af Tingbjerg-Husum fra et socialt udsat byområde til et byudviklingsområde. Et team bestående af Effekt arkitekter, COWI med flere blev udvalgt til at udarbejde strategien. Dette arbejde er nu fuldført og foreligger i form af en samlet byudviklingsstrategi for Tingbjerg-Husum samt helhedsplaner for Ruten og for Bystævneparken under visionen ”En grøn, aktiv og åben boligby”. Strategi Byudviklingsstrategien indeholder ambitiøse forslag og overordnede pejlemærker til udvikling af byområdet på den lange bane samt forslag til konkrete indsatser, der kan sættes i gang her og nu for at skabe synlige resultater. Strategien omfatter følgende faser: 5/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 - Bymodningsfasen, som realiserer kulturhuset, omdannelse af Lille Torv, åbning af skolen mod Ruten samt etablering af Husum forbindelsen - Etape 1: 2018-2022, hvor der bl.a. etableres ny vejforbindelse til Gladsaxe/Mørkhøj, vejforbindelse mellem Tingbjerg og Husum over Vestvolden, nordvendte ramper på Hillerødmotorvejen samt en række stiforbindelser. Nybyggeri af pleje-, familie- og ungdomsboliger Etape 2: nybyggeri af familieboliger i Tingbjerg ydre områder Etape 3: etablering af letbanen Udviklingsperspektivet er langt og strækker sig helt frem til 2025, hvor letbane byggeriet forventes påbegyndt. Tilgængeligheden og åbningen af Tingbjerg mod natur og byrum er centralt. Fortynding og fortætning af boliger samt frasalg/omdannelse af boliger indgår som vigtige greb på den lange bane. Strategi, ej plantegninger Byudviklingsstrategien og helhedsplanerne er ikke lokalplaner eller konkrete arkitektplaner. Det er visualiseringer og volumenskitser, der illustrerer, hvordan man kan tænke sig at de forskellige dele af området skal struktureres, omdannes og anvendes. Dvs. at der er tale om en strategi, som den konkrete udvikling af Tingbjerg-Husum skal tage afsæt i. Det er uhyre vigtigt, at alle parter hjælper hinanden med at kommunikere dette. Hvis man ser et hul mellem to blokke på Ruten som tidligere var en sammenhængende blok, kan man ikke gå ud fra at ens bolig forsvinder. Der er tale om en illustration af, hvorledes man kan åbne op og lave nye kantzoner. Billederne af en åbning af skolen på Ruten er heller ikke arkitekttegninger, men illustrationer af hvorledes en åbning kunne bidrage til at skabe byliv midt på Ruten. Tilsvarende gælder for udformning af nye boliger og vejforløb. Se nærmere i bilag 6 Tingbjerg-Husum Byudviklingsstrategi og bilag 5 Tingbjerg-Husum, Helhedsplan Ruten Proces Kommunikationen om byudviklingsstrategien er væsentlig. Første centrale begivenhed er fællesmøde den 17. juni 2015 med fsb’s og SAB’s afdelingsbestyrelser i Tingbjerg og Utterslevhuse. Senere foreslås afholdt et møde for beboerne i Tingbjerg-Husum, hvor tankerne bag udviklingsstrategien præsenteres. Kommunikationen er helt central for strategiens videre skæbne. Derfor er det væsentligt, at parterne bistår hinanden med at sikre en god åben og redelig kommunikation. Vi ønsker alle en positiv udvikling for Tingbjerg til glæde for nuværende og kommende beboere, medarbejdere, næringsdrivende og besøgende i bydelen. Realiseringen af visionen for Tingbjerg-Husum kræver et stærkt og kommittet samspil mellem alle parter. Københavns kommune ønsker at fortsætte partnerskabet med boligorganisationerne om realisering af planerne. 6/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Der er tale om et krævende og unikt partnerskab, hvor boligorganisationerne skal spille sammen med og op til samtlige forvaltninger på Københavns Rådhus. Der er tale om et projekt, hvor såvel byudvikling som boligudvikling er centralt. Dette kræver ressourcer, som ikke er til stede i boligorganisationernes administrationer. Økonomi Realisering af strategien kræver store investeringer fra kommunal side og private investeringer. Københavns Kommune har udarbejdet en investeringsplan for byggemodningsfasen og de efterfølgende faser og vil søge midler til at fortsætte partnerskabet. KAB og fsb vil på boligorganisationernes vegne søge midler bl.a. i Landsbyggefondens infrastrukturpulje til i første omgang at sikre ressourcer til at fortsætte partnerskabet med Københavns Kommune og bistå med udvikling af og oplæg om de konkrete udviklingsprojekter. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen: - drøfter og tager orienteringen om byudviklingsstrategien og helhedsplanen for Ruten til efterretning - godkender, at fsb og SAB tager initiativ til at søger midler i Landsbyggefonden til at ansætte en projektmedarbejder i hver boligorganisation til at understøtte det videre arbejde med partnerskabet og realisering af udviklingsstrategien. Dette via mellemfinansiering fra reguleringskonti i de igangværende helhedsplansager, eventuelt suppleret med udlæg fra boligorganisationernes respektive dispositionsfonde eller arbejdskapital. Udgifterne vil senere blive indfinansieret i ny helhedsplan og/eller konkrete bygge- eller frasalgsprojekter. Bilag 5: Tingbjerg-Husum helhedsplan Bilag 6: Tingbjerg-Husum Byudviklingsstrategi Lene Vennits indledte med en præsentation af planerne for åbning af bydelen, for nybyggeri og for indførelsen af nye ejerformer. Stig Torp Kaspersen præsenterede forløbet for den kommende letbane. Organisationsbestyrelsen drøftede planerne og var enige om, at der ligger en stor kommunikationsopgave i at folde ideerne ud og i at sikre at ændringerne sker i respekt for og kærlighed til Tingbjerg. Der var desuden en diskussion af, hvordan det at åbne Tingbjerg kan hjælpe på kriminaliteten. Svaret var, at flere mennesker i området hjælper på trygheden. Ved at etablere flere butikker, fortætte, åbne til de grønne områder og etablere flere adgangsveje til Tingbjerg, kan man tiltrække flere mennesker og dermed mindske utrygheden. 7/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Flemming Balle havde et ønske om, at partnerskabsaftalen må fortsætte og at alle parter fortsat vil blive inddraget aktivt. Lene Vennits svarede, at partnerskabet fortsætter og at boligselskaberne og alle forvaltninger sidder med. Planen blev dermed taget til efterretning og ansættelsen af en projektmedarbejder blev godkendt. 5. Status på Grønttorvet Der har de seneste måneder været grundkøbsforhandlinger frem og tilbage mellem Grøntorvet og KAB. Grundkøbsaftalen er forhandlet på plads og aftalen ligger klar til underskrivning. Købesummen er aftalt til 3.500 kr. inkl. moms pr. m2 med tillæg af 1.250 kr. inkl. moms til dækning af byggemodning og infrastruktur og tillæg af 500 kr. inkl. moms til opførelse af parkeringshus, eller i alt 5.250 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Således erhverves ret til at opføre 11.630 m2 bruttoetageareal, som udgør købesummen i alt 61.057.500 kr. inkl. moms. KAB har i samarbejde med kommunen aftalt, at udmøntning af grundkapitalsforløbet køres efter individuel proces, hvilket giver mere tid til samarbejde med kommunen og muligheden for et rammeudbud. Fordeling SAB og AKB København Der er to muligheder for fordelingen af boligmassen på Grøntorvet. Der er lagt op til følgende fordeling af de ca. 12.000 m 2 etageareal på Grøntorvet: Model 1: AKB København, 7.155 m2 - 70 rækkehuse efter AlmenBolig+ konceptet. SAB, 4.475 m2 - 50 etagelejligheder, familieboliger. Model 2: AKB København 35 rækkehuse + 25 etageboliger, SAB 35 rækkehuse + 25 etageboliger. Vision for boligerne og området Rækkehusene er tænkt opført som præfabrikeret boksbyggeri efter AlmenBolig+ konceptet. De skal dog ikke nødvendigvis driftes efter dette koncept. Etageboligerne er tænkt opført som traditionelt etagebyggeri. Københavns Kommunes vision for området er målrettet børnefamilier og studerende med alsidige krav og behov. Fælles for alle beboere er muligheden for at få indflydelse på og medudvikle nye hverdagsfællesskaber. Der skal være plads til det gode boligliv, som flest mulige har adgang til. Forskellige behov og boligdrømme midt i byen stiller krav til varierede boligtyper, blandede boligformer, diversitet og attraktive bylivsfunktioner. 8/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Grøntorvet skal være et attraktivt og levende boligområde, hvor det er trygt at være. Forældre skal trygt kunne lade børnene færdes på tværs og området skal bygges, så der indbydes til leg, liv og bevægelse mellem husene. Grøntorvets område er centreret omkring Grønttorvets centrale hal (ombygget, renoveret eller nedtaget), som skal fungere som bydelens dynamiske omdrejningspunkt for fællesskab og aktivitet – stedets nerve og destination. Forældre Fonden Der pågår en positiv dialog med Forældre Fonden omkring opførelsen af ca. 1300 m 2 kollegieboliger til enlige forældre, der tænkes opført i sammenhæng med etageboligerne. Det er tanken at opføre kollegiet efter samme tidsforløb som etageboligerne og rækkehusene. Sagsforløb Københavns Kommune forventer at lokalplanen for Grøntorvet godkendes primo 1. august 2015. Næste skridt er at finde en bygherrerådgiver som kan udarbejde et prissat dispositionsforslag, som skal godkendes i kommunen og som kan danne grundlag for tildeling af Skema A tilsagn i forlængelse af lokalplanens vedtagelse. Likviditet Vi forventer et samlet likviditetsbehov til udvikling af projekterne frem til skema A ansøgningen på 1,65 mio. kr. inkl. moms, hvoraf der allerede er benyttet 150.000 kr (fordelt 50/50 imellem AKB og SAB) til ekstern rådgivning som arkitekt, ingeniør og advokater. Idet vi forventer projekterne delt 50/50 mellem AKB og SAB, er likviditetsbehovet for hver af selskaberne således 750.000 kr. inkl. moms som risikovilligt udlæg. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen - beslutter fordeling af boliger mellem AKB København og SAB iværksætter nyt byggeri, som beskrevet ovenfor og etablerer en ny afdeling til dette - godkender erhvervelse af byggerettigheder og indgåelse af købs- og samarbejdsaftale som beskrevet - bemyndiger KAB til at være byggeforretningsfører for SAB på sædvanlige vilkår - bemyndiger KAB til på vegne af SAB at indsende ansøgning i åben kvote udbuddet indeholdende Skema A-ansøgning som beskrevet ovenfor - SAB bevilger 750.000 kr. som risikovilligt udlæg over SAB’s arbejdskapital John B. Sørensen fortalte, at han havde udfordret KAB´s byggeafdeling på fordelingen af boliger med AKB-København. John B. Sørensen tilkendegav, at SAB også har et ønske om at bygge rækkehuse. Vi kan vælge at byggeriet opføres efter almenbolig+ konceptet, men at lade apteringen og driften fungere på normal vis. Vi ved, at rækkehuse er populære og vi vil gerne have diversitet i vores byggerier, sagde han. Alice Brødbæk og Flemming Balle erklærede sig enige heri. 9/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Flemming Balle spurgte, om grundkøbesummen er rimelig og om prisen er den samme, som for de andre i området. Han savnede i øvrigt en skole og en sti, der forbinder området med andre dele af Valby. Lene Vennits svarede, at der skal bruges penge på infrastruktur og byggemodning, men at prisen er på niveau med andre områder af København. Organisationsbestyrelsen ønskede en fordeling med AKB-København efter model 2 med 35 rækkehuse og 25 etageboliger. De øvrige indstillinger blev godkendt. 6. Samarbejdsaftale mellem Urbania og SAB Organisationsbestyrelsen er tidligere blevet præsenteret for et udkast til en samarbejdsaftale mellem foreningen Urbania og SAB vedrørende opførelse af en almen boligafdeling med særlig vægt på social og fysisk bæredygtighed. Aftaleteksten, som var tilrettet ”genbrug” af en aftale, som Urbania havde indgået med fsb, var dårligt disponeret og med en række gentagelser og manglende præcisering af, at der er tale om opførelse af almene boliger og at almenboligloven sætter rammerne for, hvad der kan lade sig gøre bygningsmæssigt, økonomisk og udlejningsmæssigt. Der er nu udarbejdet et nyt forslag til samarbejdsaftale, som fremlægges til organisationsbestyrelsens godkendelse. Samarbejdsaftalen skal parallelt hermed godkendes af Urbania. Baggrund og status I forbindelse med at første udkast til samarbejdsaftale blev præsenteret for organisationsbestyrelsen, blev der arbejdet på at etablere et Urbania på Beauvais-grunden på Lyngbyvejen. Projektet indeholdt almindelige familieboliger, ungdomsboliger og bofællesskabet Urbania. Københavns Kommune har imidlertid efter en række forhandlinger besluttet, at projektet ikke kan opføres på grunden pga. forurening på denne. Kommunen har derfor meddelt Urbania, at de selv må forsøge at finde en anden egnet grund. Borgerrepræsentationen synes, at projektet er yderst sympatisk og kommunen vil derfor gerne bidrage med grundkapital til at etablere et ”Urbania”, hvis der kan altså findes en passende grund. SAB’s formandskab har været på en mini-studietur med formandsskabet for Urbania for at få styrket grundlaget for samarbejdet og har beset nogle sociale bæredygtighedsinitiativer – bl.a. bofællesskabet Bo-90, som består af 17 boliger, der har en kollektiv boform med fællesspisning mandag-torsdag og fælles arbejdsgrupper. Bo-90 har fokus på miljø, økologi og lavt energiforbrug og boligerne er fleksible i den forstand, at beboerne selv kan flytte 10/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 skillevægge. Man besøgte også den socioøkonomiske virksomhed Glad Mad. SAB viste Strandlodshus frem. Selv om der ikke pt. er et aktuelt projekt på tapetet, forelægges et nyt udkast til samarbejdsaftale. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning og at bestyrelsen godkender forslaget til samarbejdsaftale. Bilag 7: Nyt udkast til samarbejdsaftale Lene Vennits orienterede om, at der fortsat arbejdes på et finde en egnet grund i København til projektet, men at Beauvais-grunden nu var ude af billedet. Der var lidt diskussion om, hvad det betyder for SAB, at Urbania har bestemte krav om rådgivere med mere. John B. Sørensen svarede, at det er Urbania, der står for udviklingen af ideen, mens SAB alene bærer den risiko, organisationen altid står med som bygherre. Det , der er vigtigt for SAB er, at det bliver et projekt, der også kan lejes ud i morgen, afsluttede han. Organistionsbestyrelsen besluttede dermed, at tilslutte sig samarbejdsaftalen i den udformning den har nu. 7. Renovering af varmeanlæg og udskiftning af vinduer og altandøre i Himmerlandshuse Himmerlandshuse står for at skulle udskifte sit gamle 1-strengede anlæg til et 2-strenget system. Dette gælder kun den del af afdelingen, som er beliggende på Helga Larsens Plads, den øvrige del af afdelingen beliggende på Ålekistevej har fået udskiftet anlægget tidligere til et 2-strenget system. Radiatorene på Helga Larsens Plads er i dag primært placeret på indervæggene, hvilket giver en dårlig varmeudnyttelse. Ved samme lejlighed er det et ønske at opsætte de nye radiatorer under vinduerne. Da køkkener og badeværelser i dag er uden opvarmning, er tanken desuden at opsætte nye varmekilder her. Dog renoveres varmecentraler på både Helga Larsens Plads og Ålekistevej. Ligeledes er vinduerne på Helga Larsens Plads i dårlig stand og trænger til at blive udskiftet. Der er flere vinduer/altandøre, som fremstår med rådskader og flere er på vej, samt problemer med trækgener. Den øvrige del af afdelingen på Ålekistevej har fået udskiftet vinduerne og fremstår i god stand. 11/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 De nye vinduer/altandøre udføres eksempelvis som typen kombi træ/alu-termovinduer, da dette vil give et bedre indklima, hvor der ikke forkommer træk og det vil være nemmere at opvarme rummene i vintermånederne. Dette vil endvidere betyde driftsmæssige besparelser, da denne type vinduer ikke kræver malervedligehold udvendigt. Samtidig har de nye vinduer en markant bedre isoleringsevne end de gamle. På dette grundlag er der foretaget en beregning af anskaffelsessummen, finansiering og huslejekonsekvens. Den nuværende leje er på 820 kr./m2 årligt pr. 4. februar 2015. Dog skal det bemærkes, at boligerne på Helga Larsens Plads har altaner og betaler derfor 972 kr./m 2 årligt. Afdelingen består af 77 boliger. Den økonomiske beregning ser således ud: Anlægsudgifter (model 1) Entreprisesum Administrative omkostninger Gebyrer til offentl. myndigheder Samlet anskaffelsessum 6.187.500 kr. 1.241.500 kr. 100.000 kr. 7.529.000 kr. Finansiering (model 1) Såfremt projeket tildels 2/3 dele trækningsret, vil finansieringen se således ud: Annuitetslån 30 årigt 4.542.000 kr. Trækningsret 2.987.000 kr. Ialt 7.529.000 kr. Lejepåvirkning (model 1) Huslejen vil i gennemsnit stige med 66,34 kr./m2 årligt således, at huslejen efter udskiftning af varmeanlæg og vinduer/altandøre vil udgøre 886 kr./m 2 for boligerne på Ålekistevej, som ikke har altan og udgøre 1.039 kr./ m 2 for boligerne med altaner på Helga Larsens Plads. Anlægsudgifter (model 2) Entreprisesum Administrative omkostninger Gebyrer til offentl. myndigheder Samlet anskaffelsessum 6.187.500 kr. 1.261.500 kr. 100.000 kr. 7.549.000 kr. Finansiering (model 2) Såfremt projeket tildels 50 procent i trækningsret, vil finansieringen se således ud: Annuitetslån 30 årigt 5.308.750 kr. Trækningsret 2.240.250 kr. Ialt 7.549.000 kr. 12/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Lejepåvirkning (model 2) Huslejen vil i gennemsnit stige med 77,54 kr./m2 årligt således, at huslejen efter udskiftning af varmeanlæg og vinduer/altandøre vil udgøre 897 kr./m 2 for boligerne på Ålekistevej, som ikke har altan og udgøre 1.050 kr./ m 2 for boligerne med altaner på Helga Larsens Plads. Anlægsudgifter (model 3) Entreprisesum Administrative omkostninger Gebyrer til offentl. myndigheder Samlet anskaffelsessum 6.187.500 kr. 1.282.500 kr. 100.000 kr. 7.570.000 kr. Finansiering (model 3) Såfremt projeket tildels 1/3 dele trækningsret, vil finansieringen se således ud: Annuitetslån 30 årigt 6.076.500 kr. Trækningsret 1.493.500 kr. Ialt 7.570.000 kr. Lejepåvirkning (model 3) Huslejen vil i gennemsnit stige med 88,75 kr./m2 årligt således, at huslejen efter udskiftning af varmeanlæg og vinduer/altandøre vil udgøre 909 kr./m 2 for boligerne på Ålekistevej, som ikke har altan og udgøre 1.062 kr./ m 2 for boligerne med altaner på Helga Larsens Plads. Det skal bemærkes, at der indenfor de næste 5-10 år må forventes at komme nødvendige projekter vedrørende udskiftning af brugsvandsinstallationer og faldstammer/afløb. Indstilling Det indstilles, at organisationsbetyrelsen godkender projektet samt tager stilling til, om der kan tildeles egen trækningsret til projektet og af hvilken størrelse. Der vil være en indstilling fra trækningsretsudvalget på mødet. Bilag 8: Ansøgning om trækningsret til udskiftning af varmeanlæg Trækningsretsudvalget havde behandlet ansøgningen og indstillede, at projektet støttes med den maksimale trækningsret på 2/3. Flemming Balle bad om, at der bliver udarbejdet en oversigt over, hvor mange et-strengede anlæg, der er tilbage i SAB´s afdelinger. Organisationsbestyrelsen besluttede at tildele Himmerlandshuse 2/3 trækningsret svarende til maksimalt 2.987.000 kr. til udskiftning af varmeanlæg. 13/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 8. Voldboligerne – altanprojekt Voldboligerne besluttede i marts 2015 ved urafstemning at iværksætte et forprojekt til opsætning af altaner. Der var 116 stemmer for, 64, imod og 6 blanke stemmer. Forprojektet skal afdække følgende: Udformning af altaner (skitser af udseende og skyggevirkning) Bygningens bæreevne (hvordan kan altaner fæstnes på bygningen?) Overblik over følgearbejder (flytning af radiatorer, ny rørføringer mv.) Samlet økonomi for projektet Bindende overslag på økonomi for denne enkelte beboer (huslejekonsekvens) Dialog med Københavns kommune om krav til godkendelse Det er hensigten, at alle udgifter til altanprojektet skal bæres af de beboere, der får opsat altan, men for at kunne iværksætte forprojektet, er der behov for et udlæg fra afdelingen på op til 150.000 kr. som skal dækkes af afdelingen, såfremt altanprojektet ikke gennemføres. I oplægget til urafstemningen er det forudsat, at udgiften til forprojektet skal afskrives over 10 år, hvis projektet ikke gennemføres. Afdelingsbestyrelsen ønsker derfor allerede inden iværksættelsen af forprojektet at få afklaret om organisationsbestyrelsen vil bevillige et lån over arbejdskapitalen til afskrivning over 10 år. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen bevilliger et lån på 150.000 kr. over arbejdskapitalen til afskrivning over 10 år, såfremt altanprojektet ikke realiseres. Organisationsbestyrelsen godkendte indstillingen. 9. Fugtsugende vindspærreplader I det seneste nummer af Boligen kunne man læse om anvendelsen af fugtsugende byggeplader, der i stigende omfang har vist sig at give problemer i forholdsvis nyrenoverede boliger eller nybyggerier. KAB er i øjeblikket gang med at skaffe sig et overblik over, hvilke byggerier i de administrerede boligorganisationer, der har anvendt disse plader. 14/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Gennem flere år er der i den danske byggebranche anvendt lette konstruktioner, primært til facader. En typisk let facadekonstruktion er opbygget af en indvendig pladebeklædning (gips), damspærre (membran), bærende konstruktion (træ), isolering (mineraluld), vindspærre og regnskærm (plade, skifer, skærmtegl osv.) Der er benyttet flere typer vindspærrer gennem tiderne (ex. pap, vindgips og plade) Den 6. marts 2015 udsendte Byggeskadefonden en mail til projektlederne på samtlige igangværende almene byggesager i hele landet. Formålet med mailen er at gøre opmærksom, at der på flere byggerier og renoveringer er observeret problemer med opfugtning af vindspærrer fremstillet af plader, der indeholder magnesiumklorid og magnesiumoxid. Pladerne er ofte betegnet som MgO-plader og er markedsført under forskellige navne. Pladerne har været benyttet i Danmark i de seneste 5 år i meget stort omfang, og formentlig er der indbygget mere end 1 million m 2 som vindspærre i lette facadekonstruktioner. Vores foreløbige undersøgelser viser, at pladerne også er benyttet i byggesager opført/udført i sager, hvor KAB er eller har været byggeforretningsfører og de indgår typisk der, hvor der er benyttet lette facadekonstruktioner (dette gælder både for nybyggeri og renoveringssager). Den 30. marts udsendte Byggeskadefonden en opfølgning med instruks om at gennemføre en registrering af alle sager, der er afleveret efter 1. januar 2010, eller endnu ikke er afleveret, og hvor der er benyttet magnesiumholdige vindspærreplader. I samme mail udsendtes mere detaljerede vejledninger for, hvorledes man bør handle i sager, der ikke er afleveret og i sager, der er afleveret. KAB´s Center for Byggeri er gået i gang med at indberette sager til Byggeskadefonden og ved samme lejlighed orienteres de enkelte bygherrer (organisationer/afdelinger) om sager, der er berørt af problemet. Der vil på mødet blive givet en orientering om, hvorvidt/i hvilket omfang, der er sager, der berører SAB. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Anne Mette Svendsen orienterede om, at KAB indtil videre ikke har fundet sager, der berører SAB. Hvis det modsatte skulle vise sig at være tilfældet vil organisationen blive orienteret. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 15/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 10. Vedtægter og driftsaftale for Ejerforeningen Askholm II Efter en lang proces og forhandlinger med Københavns Kommune foreligger der nu et udkast til vedtægter og driftsaftale (bilag 9 og 10) for Ejerforeningen Askholm II. Ejerforeningen Askholm II udgøres af den almene boligafdeling 3050-2 Askholm under SAB og en kommunal børneinstitution ejet af Københavns Kommune med følgende fordelingstal: Københavns Kommune, Ejerlejlighed I: SAB, ejerlejlighed II: 832/8.881 8.049/8.881 Vedtægterne og driftsaftalen er udformet efter et paradigme for denne type dokumenter, som er udarbejdet af KAB´s juraafdeling og generelt accepteret af Københavns Kommune. Ejerforeningen oprettes som en ejerforening uden bestyrelse, hvor ejerforeningen i den almindelige drift af ejerforeningens anliggender tegnes af forretningsføreren (KAB) efter ejernes anvisning (se §10 i vedtægterne). Det indstilles dog til organisationsbestyrelsen at bemyndige afdelingsbestyrelsen til at repræsentere ejerforeningen i det lokale gårdlaug, grundejerforening mv. Kommunen har på nuværende tidspunkt godkendt vedtægterne, men der forhandles i skrivende stund fortsat om en enkelt detalje i driftsaftalens §5.7 vedrørende fordeling af administrationsudgifter. Sædvanligvis fordeles alle udgifter efter fordelingstal (typisk baseret på m2). Det er dog KAB´s holdning, at udgifter til administration og revision bør fordeles ligeligt mellem ejerlejlighedsejerne, da en ejer ikke som naturlig følge af sin størrelse har hverken mere eller mindre glæde af, at der f.eks. skal udarbejdes et ejerforeningsbudget og – regnskab eller afholdes en generalforsamling. At man er nødt til at oprette en ejerforening er et fælles vilkår. Der vil blive en yderligere uddybning af problemstillingen på mødet. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen - godkender vedtægterne for ejerforeningen Askholm II - bemyndiger afdelingsbestyrelsen i Askholm til at repræsentere ejerforeningen i gårdlaug og grundejerforening - drøfter og tilkendegiver sin holdning til de fortsatte forhandlinger om fordeling af administrationsudgifter Bilag 9: Vedtægter for Ejerforeningen Askholm II Bilag 10: Driftsaftale for Ejerforeningen Askholm II 16/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Anne Mette Svendsen uddybede diskussionerne med kommunen vedrørende administrationshonoraret og indstillede at spørgsmålet tages op på direktørniveau mellem KAB og kommunen. Organisationsbestyrelsen tilsluttede sig, at der indgås en overordnet aftale med kommunen, så der ikke skal forhandles med forskellige medarbejdere i de enkelte sager. Dermed blev vedtægter og driftsaftale godkendt og afdelingsbestyrelsen blev bemyndiget til at repræsentere ejerforeningen i gårdlaug og grundejerforening. 11. Lønrefusion i Flexibo Driftslederen i Livornoparken blev nogle måneder efter sin ansættelse den 1.december 2013 ramt af en hjerneblødning og var derefter sygemeldt i 4½ måned. Idet afdelingen er en mindre afdeling på 68 lejemål med kun én medarbejder, var det nødvendigt at tilkøbe hjælp, hvilket betød, at afdelingen fik en ekstra lønudgift og dermed en ekstraudgift på 54.543 kr. efter fradrag af lønrefusion. Ydermere kunne det ved udgangen af 2014 konstateres, at driftslederen ikke udfyldte sin stilling tilstrækkeligt, hvorfor der blev indgået en aftale om øjeblikkelig fratrædelse. Afdelingen havde i den forbindelse en ekstra udgift til afløser på 101.046 kr. Idet afdelingen er en mindre afdeling, er denne udgift i væsentligt grad med til at belaste afdelingens økonomi. Denne ekstra udgift, vil belaste afdelingens udgifter til løn med 33% Ekstra lønudgift Ekstra udgift afløser 54.543 kr 101.046 kr. 155.589 kr. Der er i alt afsat 496.000 kr. i SAB’s budget 2014/15 for øvrige personaleomkostninger. Der er i alt brugt 37.118 kr. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen bevilliger dækning af halvdelen af tabet, svarende til 77.795 kr. over kontoen for øvrige personaleomkostninger. Organisationsbestyrelsen godkendte indstillingen. 17/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 12. Markvandringer pixibog På organisationsbestyrelsesmødet den 18. februar 2015 blev fremlagt et udkast til en pixibog om markvandringer, der skal lægges på SAB´s hjemmeside og kan fungere som en introduktion til markvandringerne i efteråret. Pixibogen er siden blev ændret en del og den er i øjeblikket sendt til høring i et par afdelingsbestyrelser med henblik på at få feedback fra de kommende brugere. Afdelingsbestyrelsernes kommentarer vil blive fremlagt på mødet, hvor også organisationsbestyrelsen kan komme med kommentarer. Derefter vil pixibogen blive rettet endeligt til og offentliggjort. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter pixibogen og godkender den med de ændringer, der måtte blive vedtaget på mødet. Bilag 11: Pixibog om markvandring Flere organisationsbestylsesmedlemmer gav udtryk for, at de syntes pixibogen var blevet meget bedre siden sidste udkast. Lene Vennits fortalte, at den vil blive lagt på hjemmesiden i en printvenlig udgave. Dermed blev Pixibogen om markvandring godkendt. 13. Ophævelse af forsøg med ommærkning af store familieboliger til ungdomsboliger I efteråret 2012 besluttede bestyrelsen at deltage i et 5-årigt forsøg med ommærkning af små familieboliger på mellem 55 og 67 m². Afdelingerne Sjællandshuse og Elleparken blev udtaget til forsøget, hvor der blev udpeget i alt 86 mulige boliger, hvoraf indtil 50 boliger kunne ommærkes. Såfremt boligerne blev ommærket, kunne de i forløbet af forsøgsperioden indgå i den samlede forpligtelse til levering af i alt 390 familieboliger på under 55 m², der skal ommærkes til ungdomsboliger. Ved afslutning af forsøget skulle de forsøgsmæssige ommærkede boliger ved genudlejning tilbagemærkes som familieboliger og kunne derfor ikke længere tælle med i leveringsforpligtelsen I perioden har det været prioriteret at levere sær- og puljeboliger og der er ikke blevet ommærket boliger som led i forsøget. Aktuelt er alle sær- og puljeboliger leveret og der er pr. 27. maj 2015 ommærket 145 familieboliger på indtil 55 m² til ungdomsboliger. 18/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 For Elleparken er der ved at blive udarbejdet en helhedsplan med nedlæggelse og sammenlægning af små familieboliger, hvorfor det ikke længere er aktuelt, at afdelingen deltager i forsøget. Sagen har været drøftet med Københavns Kommune, der er indstillet på at aftalen ophæves. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter punktet og beslutter at aftalen ophæves. Lene Vennits uddybede punktet og organisationsbestyrelsen besluttede at ophæve aftalen. 14. Arbejdsplan 2015/2016 Administrationen har udarbejdet en arbejdsplan for det kommende år bl.a. på baggrund inputs fra organisationsbestyrelsens seminar i april 2015. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender arbejdsplanen for 2015/2016. Bilag 12: Udkast til arbejdsplan 2015/2016 Ole Lagoni ønskede at få bekræftet, at datoen for organisationsbestyrelsens temadag er fastlagt til den 21. oktober 2015. Det blev bekræftet. Arbejdsplanen blev dermed godkendt. 15. SAB seminar september 2015 Der afholdes traditionen tro SAB seminar for alle afdelingsbestyrelserne den første weekend i september, som i år falder i dagene lørdag den 5. september til søndag den 6. september 2015. Seminaret afholdes i år på Tune Kursuscenter ved Greve. Den foreløbige overskrift for seminaret er Miljø og adfærd med følgende underemner: Bæredygtighed (besøge et projekt på vejen til Tune) Hold din afdeling ren (Oplæg om indsats i Utterslevhuse og mobilsug i Bellahøj III) Det starter med dig – hvordan kan vi fremme fællesskabet og trivslen i afdelingerne? Repræsentantskabsmødet – hvad kan få dig til at møde op på repræsentantskabsmødet? 19/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender de foreslåede emner til videre bearbejdelse eller kommer med alternative forslag og i øvrigt tager orienteringen til efterretning Organisationsbestyrelsen godkendte forslagene til indholdet af seminaret. 16. Udskiftning af iPads Det er nu fire år siden, at organsiationsbestyrelsen besluttede at indkøbe iPads som arbejdsredskab til bestyrelsesmedlemmerne. Hensigten var bl.a. at mindske papirmængden og sikre en præcis og hurtig udsendelse af materiale. Derudover har mange bestyrelsesmedlemmer oplevet, at iPad´en er et fantastisk fleksibelt redskab i forberedelsen til møderne. Flere bestyrelsesmedlemmer har gjort opmærksom på, at de nuværende iPads er ved at være udtjente og bør udskiftes. Der er derfor indhentet et tilbud på 11 nye Apple iPad Air 2, 16 gb, 4G i space grey med tilhørende sort smart cover til 56.914 kr. inkl. moms. Data mobilnumre fra de gamle iPad´s kan genbruges, men de skal overflyttes til nye mindre simkort. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter og beslutter, om der skal indkøbes nye iPad´s til bestyrelsesmedlemmerne. Kristian Johansson fra KAB´s IT-afdeling fortalte, hvad det ville betyde at få nye iPads. Han fortalte desuden om et projekt, der kører i KAB om afprøvning af e-dagsordener. Organisationsbestyrelsen besluttede at indkøbe nye iPads til organisationsbestyrelsesmedlemmerne. Sager til orientering 17. Budgetkontrol Der foreligger som bilag 13 en budgetkontrol pr. den 20. maj 2015 med bemærkninger vedrørende organisationsregnskabet 2014/2015. Der vil være mulighed for en mundtlig uddybning, hvis organisationsbestyrelsen ønsker det. 20/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Bilag 13: Budgetkontrol med bemærkninger Lene Vennits orienterede om, at det på nuværende tidspunkt ser ud til at regnskabet vil komme ud med et underskud pga. den lave forrentning. I så fald vil arbejdskapitalen skulle dække underskuddet. Organisationsestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 18. Likviditetsstyring I den seneste tid er renten faldet betydeligt og vi er nu i den situation, at vi i KABFællesskabet skal betale renter for at have et indestående over et vist beløb i banken. For at undgå dette og forhåbentlig opnå et positivt afkast af boligorganisationens midler, overvåger vi i øjeblikket likviditeten meget tæt og placerer den overskydende likviditet i investeringsforeningerne, ligesom der bliver etableret en kassekredit til hver organisation – på meget fordelagtige vilkår. Det betyder, at KAB ikke har mulighed for at spørge boligorganisationen først, men må handle ad hoc for at sikre det mest optimale afkast af boligorganisationens midler. I forbindelse med de kommende organisationsbestyrelsesmøder vil kundechefen fremlægge en oversigt over midler anbragt i investeringsforeningerne. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 19. Eksercerpladsen ungdomsboliger Siden seneste organisationsbestyrelsesmøde den 21. april 2015 har Calum gennemført prækvalifikation af totalentreprisen i henhold til EU’s udbudsregler og følgende fem totalentreprenører er fundet kvalificerede til at afgive tilbud på sagen: CG Jensen Jørgen Fries Paulsen Lyngby Entreprise MT Højgaard 21/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Skjøde Knudsen Det samlede udbudsmateriale er udsendt til de fem prækvalificerede med forventet tilbudsdato 12. juni 2015. KAB har parallelt hermed gennemført miniudbud af bygherrerådgivning for SAB’s del af sagen, de indkomne tilbud vurderes i skrivende stund (uge 22) og vi forventer at have fundet en vinder af miniudbuddet i starten af uge 23. Projektets tidsplan er forventet byggestart 1. november 2015 med aflevering 30. april 2017. Projektet indeholder 245 ungdomsboliger på i alt 11.500 m 2, således en gennemsnitlig størrelse på ca. 47 m2. En del af disse boliger bygges og indrettes, så de kan betegnes som deleboliger, således én bolig med 2 beboere med 2 lejekontrakter. Antal er lige nu ukendt. Deleboligerne er indført i projektet som følge af krav fra Københavns Kommune Der er afholdt internt projektgruppemøde i KAB den 26. maj 2015 mellem Kundecenter A og Center for Byggeri, hvor aktuelle forhold i grundkøbsaftalen og udbudsdokumenter blev diskuteret. Der indkaldes snarest til første møde i følgegruppen, hvor der bl.a. gives en grundig orientering om projektet, tidsplan, økonomi og de særlige forhold i denne sag. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Bilag 14: Skitse af Eksercerpladsen ungdomsboliger Anne Mette Svendsen orientrede om, at Wissenberg vandt udbuddet af bygherrerådgivning på projektet på baggrund af billigste pris og bedste beskrivelse (tilgang til opgaven og bemanding). Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 20. Status på vinduesudskiftning og altanprojekt i Sjællandshuse Organisationsbestyrelsen blev senest orienteret om status på udskiftning af vinduer og efterisolering af gavle i Sjællandshuse den 24. november 2014. På samme møde besluttede organisationsbestyrelsen også at sende projektet i udbud for at få en pris på arbejdet. 22/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Udbudsmaterialet blev sendt i underhåndsbud til 5 entreprenører, som alle afgav bud ved licitationen den 16. januar 2015. Licitationen resulterede i, at SB-Entreprise afgav det billigste og konditionsmæssige tilbud. Budgettet: Budgettet blev fremlagt på afdelingsmøde den 11. marts 2015, hvor et stort flertal af de fremmødte beboere godkendte projektet med tilhørende budget og tidsplan, som var en konfirmering af budgettet og huslejekonsekvensen fra afdelingsmødet den 14. juni 2014. Med udgangspunkt i afdelingsmødets godkendelse blev der igangsat en proces for tilvalg af altaner og mulige vinduespartier. Tilvalgsprocessen blev afsluttet den 4. maj 2015 og der er tilvalgt 71 altaner på nuværende tidspunkt. Sideløbende med tilvalgsperioden har der været dialog med børneinstitutionen om håndtering at deres særlige behov for ophold, når institutionen får nye vinduer og gavlen bliver efterisoleret. I tæt dialog med ejendomskontoret, Wissenberg, som rådgiver og SB-Entreprise, som hovedentreprenør, er der ved at blive fundet en løsning på etablering af midlertidig opholdsmulighed i nogle pavilloner, som placeres i umiddelbar nærhed til institutionen, så børnene og personalet kan anvende legepladsen og de tilgængelige faciliteter i bygningen. 23/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Tidsplanen for udførelsen er: Der indkaldes snarest til nyt følgegruppemøde. Indstilling Det indstilles, at bestyrelsen taget orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 21. Stilledal skimmelundersøgelser Der blev sidst informeret om sagen på et møde med formandsskabet den 27. februar 2015. Sagen har nu følgende status: KAB har modtaget Skandinavisk Biomedicinsk instituts (SBMI) rapport af 19. april 2015. Konklusionen er følgende: - de 2 undersøgte boliger havde ikke eksponeret skimmelflader, tegn på fugtskader og der kunne ikke måles problematisk materialefugt der er således ikke fundet indikation på, at interne forhold i forsatsvægge påvirker rumluften, hverken under naturligt eller kunstigt påført tryk i væghulrum dog anbefales det, grundet det lille antal undersøgte lejligheder, at undersøgelsen udvides til ekstra 10 lejligeder. Rambøll er efterfølgende blevet bedt om at kommentere på SBMI’s rapport, hvis konklusion er meget anderledes end Rambølls konklusion. Rambøll har i notat af 28. april 2015 følgende kommentarer: - Rambøll er ikke enig i SBMI’s vurdering af boligerne og mener, at såfremt KAB ønsker en vurdering af Rambølls rapport, bør der foretages nye kontrolmålinger eller vurdering fra en tredje part 24/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 - såfremt det skal afgøres, om dampspærren er tæt eller utæt anbefales det, at trykprøvningen over dampspærre udføres med blowerdoor test. Landsbyggefonden har fra tidligere skimmelsvampsager udtrykt større validitet til SBMI, som er mikrobiologer end til rådgiverfirmaer, som er ingeniører. Derfor følger KAB SBMI’s anbefalinger om at få undersøgt yderligere 10 lejligheder. Målingerne er varslet til at blive foretaget den 2., 3. og 9. juni 2015. KAB forventer, at rapport fra SBMI kan foreligge kort før sommerferien. Indstilling Det indstilles overfor bestyrelsen, at tage orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 22. Vedtægter for Ejerforeningen Sølund Der foreligger nu tinglyste vedtægter for Ejerforeningen Sølund, som består af fire ejerlejligheder, der alle ejes af SAB. Ejerlejlighed 1: Sølund Ungdomsboliger (215 ungdomsboliger) Ejerlejlighed 2: Sølund Boligsocial institution (bosted med 15 boliger) Ejerlejlighed 3: Sølund daginstitution Ejerlejlighed 4: Sølund Plejecenter (150 plejeboliger) Ejerforeningen er oprettet som en forening uden bestyrelse, der tegnes af forretningsføreren (KAB). Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Bilag 15: Vedtægter for Ejerforeningen Sølund Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 23. Brug af hjemmesiden SAB´s hjemmeside har fået en raketstart. 25/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Siden SAB fik sin nye hjemmeside, viser statistikken, at har der været stor aktivitet og mange besøg på siden. I gennemsnit har SAB´s hjemmeside mere end 3.700 besøgende hver måned, hvilket vidner om, at organisationen nu leverer en god digital kommunikation. Derudover er SAB´s digitale nyhedsbrev nu aktivt. Besøgende på hjemmesiden kan tilmelde sig, så de modtager en e-mail, når der er nyheder i organisationen og på hjemmesiden. Dette sikrer, at tilmeldte fortsat gøres opmærksom på nye muligheder og de mange spørgsmål, som kan besvares på SAB´s hjemmeside. Selvom hjemmesiden stadig er i udvikling og mens der stadig overvejes nye muligheder, må SAB´s digitale kommunikation siges at have fået en raketstart. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 26/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 24. Ny proces for løsøre ved fraflytningssyn For at sikre klarhed om ejerskabet til løsøre ved lejerskifte har KAB i en årrække fastholdt, at fraflytters løsøre som opvaskemaskine, vaskemaskine m.v. skulle placeres udenfor lejemålet i forbindelse med fraflytningssynet. Disse retningslinjer ændrer KAB nu, så håndteringen af løsøre bliver mere tidssvarende og efter de behov, som både driftspersonale og beboere har ytret ønske om. Den nye procedure følger gældende lovgivning. Udgangspunktet er således fortsat, at lejligheden skal være tømt for fraflytters løsøre med mindre fraflytter og indflytter har udfyldt en ejerskabserklæring, som gør det klart for indflytter, at løsøret ikke tilhører afdelingen. Fraflytter og indflytter skal udfylde og underskrive en fælles ejerskabserklæring om, at indflytter overtager navngivet og præcist beskrevet løsøre, som det fremgår af ejerskabserklæringen. Begge parter underskriver ejerskabserklæringen og skriver dermed under på, at al vedligeholdelse m.v. af det beskrevne løsøre er afdelingen uvedkommende Den underskrevne ejerskabserklæring skal overdrages til den synsansvarlige/ejendomskontoret før fraflytningssynet, så der ikke er tvivl om, hvad der er aftalt. Det er til enhver tid den synsansvarlige, der vurderer, om synet kan gennemføres forsvarligt og med løsøret i boligen. Ejerskabserklæringen opbevares under sagen vedrørende det konkrete lejemål, så afdelingen undgår at overtage vedligeholdelsespligten af det løsøre, som er lejernes ansvar. Den enkelte afdeling kan vurdere, hvilke former for løsøre, der kan dækkes af ejerskabserklæringen. De typiske eksempler på løsøre fremgår af ejerskabserklæringen, som kan justeres til lokale forhold. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Bilag 16: Notat om ny proces for løsøre Bilag 17: Ejerskabserklæring John B. Sørensen orienterede om, at diskussionen havde været oppe på fællesmødet, hvor især Humlevænget havde udtrykt skepsis, mens andre havde hilst initiativet velkommen. 27/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Margrete Pump uddybede punktet. Det er et forsøg på at være lidt mere brugervenlig. Vi har vurderet det grundigt og vi tror på at det holder i retten, for normalt er man bundet af en aftale, man har indgået, sagde hun. Ole Lagoni mente, at retspraksis er, at en sådan aftale underkendes i boligretten. Han ville i øvrigt gerne vide, om det også omfattede overdækkede terrasser. Lene Vennits svarede, at der er tale om løsøre inde i boligen. Overdækkede terrasser er nagelfaste og udendørs. Mogens Hansen påpegede, at man skal være meget opmærksom på, om man kan se gulvene, da et gulvtæppe eller en vaskemaskine kan skjule skader på gulvet. Men bortset herfra er det et dokument ejendomsfunktionærerne har efterspurgt i mange år, sagde han. John B. Sørensen mente, at punktet burde være et beslutningspunkt. Hvis organistionsbestyrelsen tager det til efterretning, er det også besluttet at anvende ordningen. Ole Lagoni ønskede at få ført til referat, at han ikke kan anbefale, at organisationsbestyrelsen tilslutter sig ordningen. Ole Lagoni har efterfølgende undersøgt sagen nøjere og anerkender at retspraksis har ændret sig siden 70-80´ erne. Organisationsbestyrelsen besluttede at godkende ordningen, men at lade det være op til afdelingerne, hvis de ønskede at stå udenfor den. 25. Sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler Folketinget har netop vedtaget en ændring af lov om almene boliger, der gør det muligt for de almene boligorganisationer at stille krav om uddannelses- og praktikaftaler i forbindelse med konkrete udbud af bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser. Kravet kan boligorganisationerne stille ved at anvende sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler. Lovændringen indeholder ikke noget krav til boligorganisationerne, men giver boligorganisationerne et nyt redskab til at skaffe flere uddannelses- og praktikaftaler. Sociale klausuler De sociale klausuler udgør kontraktvilkår, som boligorganisationen indarbejder i udbudsmaterialet, hvormed entreprenøren/leverandøren skal benytte elever i opgaveløsningen. 28/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 De sociale klausuler er tænkt som et supplement til indgåelse af frivillige partnerskabsaftaler. Eksempelvis i situationer, hvor der ikke har kunnet opnås enighed om at indgå en aftale om etablering af praktikpladser. Lovændringen trådte i kraft den 15. marts 2015. Til orientering anvender KAB i dag sociale klausuler som kontraktvilkår ved alle udbud af bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Bilag 18: Ministerbrev til samtlige kommunalbestyrelser og boligorganisationer Bilag 19: Notat til samtlige kommunalbestyrelser og almene boligorganisationer Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 26. Tryg Bolig rapporter fra Willis Afdelingsbestyrelsen i Humlevænget har fremsendt en klage over en Tryg Bolig rapport fra Willis (vedlagt som bilag 20). Afdelingsbestyrelsen skriver i en følgemail, at de mener der er tale om et generelt problem og beder derfor organisationsbestyrelsen om at forholde sig til kritikken. Der vil på mødet være en orientering om forløbet, formålet med rapporterne og processen i udarbejdelsen af Tryg-Boligrapporterne. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Bilag 20: Klage over Tryg-Boligrapport Ole Lagoni og Frank Sass uddybede kritikken fra afdelingen. Anne Mette Svendsen orienterede om, at hun havde været i dialog med driftschefen og Willis om Humlevængets rapport. Trygbolig rapporterne skal ses som en hjælp til selvhjælp til at sikre afdelingerne bedre mod skader. Der er tale om fuldt fortrolige rapporter, som primært henvender sig til driften i deres eget arbejde med at sikre afdelingerne. Rapporterne er udarbejdet på baggrund af stikprøver i enkelte lejemål og udformet over en skabelon, der skal dække alle typer af byggerier. Rapporten afspejler således ikke hele virkeligheden i en afdeling, men kommer med anvisninger på, hvor sikkerheden kan forbedres. 29/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Willis tilbyder at holde et møde med afdelingen om rapporten, hvis der er et ønske om en gennemgang af resultaterne. Dermed tog organisationsbestyrelsen orienteringen til efterretning. 27. Nyt fra Københavns Kommune Københavns Kommune er begyndt at udsende et nyhedsbrev fra kommunens enhed for Almene Boliger. Vi har klippet et par afsnit om Københavns kommunes planer med Boligpakken og de muligheder den giver for at bygge flere almene boliger: Boligpakken Der skal frem mod 2025 opføres 7500 almene boliger. Aftalekredsen har med boligpakken tilført omkring en ½ mia. kr. Det giver bl.a. grundkapital til 1100 almene boliger her og nu. For at kunne udnytte den øgede økonomiske ramme er vi afhængige af at I har indgående kendskab til den proces, som vi er på vej igennem. En proces der tager højde for anvendelsen af plankravet om 25% almene boliger i endnu ikke lokalplanlagte områder og grundkøbslån til ”dyre” byggegrunde. Hvor skal der opføres almene boliger? Borgerrepræsentationen har netop vedtaget de principielle retningslinjer for, hvor i byen vi skal prioritere almene boliger . Det betyder, at der i område med mere end 30% almene boliger som udgangspunkt ikke ønskes flere almene boliger. Desuden betyder det dels at projekter i områder med 20-30% almene boliger, skal kunne bidrage positivt til området, og at der i de dele af byen, hvor der i skoledistriktet er mindre end 20% almene boliger er et ønske om at tilføre almene boliger. 30/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Hvordan fremskaffer I de nødvendige byggegrunde? Byggegrunde kan som udgangspunkt fremskaffes gennem fire spor: I fortsætter på egne grunde I køber en grund af en grundejer I køber en grund, som tilvejebringes ved at kommunen stiller kravom 25% almene boliger gennem en lokalplan I køber en grund med øget støtte gennem grundkøbslån Vi arbejder intenst på at tydeliggøre, hvilke grunde og grundejere, som I potentielt kan samarbejde med. 31/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 28. Nyt fra formandsskabet Der vil være en kort orientering fra formandsskabet om aktuelle sager formandsskabet er blevet præsenteret for i den forløbne periode siden sidste møde. Indstilling Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. På organisationsbestyrelsens seminar blev det besluttet at indføre ovenstående punkt på dagsordenen. John B. Sørensen orienterede om det afholdte fællesmøde med afdelingsbestyrelserne og om at der er indgået et forlig i kartelsagen om Tingbjerg. Københavns Kommune har forhandlet sagen med entreprenøren på vegne af den samlede bygherrekreds. Entreprenøren har indvilget i at tilbagebetale det samlede tilbudsvederlag. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 29. Eventuelt Margrete Pump orienterede om, at der i øjeblikket foregår forhandlinger med kommunen om midlertidig ommærkning af ældreboliger til ungdomsboliger. Problemet er, at kommunen mangler ungdomsboliger, samtidig med at ældreboligerne er svære at udleje. Flemming Balle mente, at det er kommunens kriterier for visitation, der er for stramme. Alice Brødbæk ville gerne vide, om kommunen vil dække udgifter til misligholdelse og lejetab i den periode de omdannes til ungdomsboliger. Hertil svarede Margrete Pump, at det ville blive almindelige ungdomsboliger, hvor boligorganisationen skal dække tab ved lejeledighed og misligholdelse. Til gengæld vil man få et ommærkningsbidrag fra Staten og endelig er det en betingelse i forhandlingerne, at der gives grundskyldstilskud. Præmissen om at ommærkningen er midlertidig er også ufravigelig. Boligerne falder tilbage som ældreboliger ved aftalens ophør. Det er dog kke forventningen, at særlig mange af SAB´s ældreboliger vil blive omfattet af aftalen, da SAB´s ældreboliger er forholdsvis populære. Ole Lagoni nævnte, at hans afdelingsformand havde fået den opfattelse, at valuarafgørelsen i Humlevænget ville komme op på dette organisationsbestyrelsesmøde. 32/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 Lene Vennits svarede, at det tager noget procestid, fordi kommunen nærmest har sparket bolden tilbage igen. Bjarne Krohn orienterede om, at der er startet en ny driftsleder i Strandlodshus. Frank Sass orientrede om, at HerlevÅhuse byggeriet skrider frem og at det sikkert bliver færdigt før tid. Michael Willer Jensen orienterede om, at der er kommet en ny driftsleder på Bellahøj. Han fortalte desuden, at der er sket en skimmelsanering af to lejligheder, der også blev skimmelsaneret for to år siden i afdelingen. Det betyder, at man nu er nødt til at flytte to familier, fordi man ikke kan lade folk flytte ind i lejligheder, man på forhånd ved, har problemer. Han advarede om, at det vil medføre udgifter til tomgang. Organisationsbestyrelsen ønskede at følge sagen nøje fremover. Referatet er forelagt og godkendt. København den___________________________ __________________ _____________________ ___________________ John B. Sørensen Kjeld Poulsen Stig Torp Kaspersen __________________ _____________________ ____________________ Frank Sass Ole Lagoni Alice Brødbæk ___________________ _____________________ _____________________ Said Hussein Bjarne Krohn Ellen Højgaard Jensen ___________________ ___________________ Flemming Balle Mogens Hansen 33/34 Referat Samvirkende Boligselskaber SAB Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015 34/34
