Gennemgang af forskelle mellem regnskabsmæssige håndtering og

Ejendomsregnskab
ved
Line Møller Sigsgaard
www.ejendomsforeningen.dk
Agenda
• Skatteregnskab kap. 9.1 + kap. 9.2 + kap. 9.3 + kap. 9.4
+ kap. 9.5 + kap. 9.6
• Gennemgang af forskelle mellem regnskabsmæssige
håndtering og skattemæssig håndtering af de vigtigste
poster
• Behandling af rente efter ligningsloven §14G
• Gennemgang opgave 9.2 + 9.4 + 9.5 + 9.6 + 9.11
Årsrapport kontra skatteregnskab
• Skattemæssige og regnskabsmæssige principper ved opgørelse af
henholdsvis skattepligtig indkomst og regnskabsmæssigt resultat er
på mange punkter forskellige.
• For ejendomsselskaber er følgende forhold vigtige:
– Skattemæssige indtægter
– Skattemæssige fradrag
– Tab på tilgodehavende
– Kurstab og omkostninger ved optagelse af lån
– Værdiregulering af ejendomme og af lån
– Indvendig vedligeholdelse
– Udvendig vedligeholdelse
Årsrapport kontra skatteregnskab
• Permanente afvigelser
– Indtægter og omkostninger som indgår i årsregnskabet men som ikke er
fradragsberettiget skattemæssigt. Eks. Aktieavance efter 3 års ejertid eller
kurstab ved optagelse af lån.
• Tidsmæssige afvigelser
– Afvigelser som i udgangspunktet er lige store men indregnes med
tidsforskydning. Eks. Tab på debitorer.
• Midlertidige afvigelser
– Opstår når den regnskabsmæssige værdi af et aktiv er højere end det
skattemæssige.
– Eks. Hvis en maskine bogføringsmæssigt har en højere værdi end
skattemæssigt får man en skattemæssige fortjeneste. Udskudt skat.
Skattemæssige indtægter
• De skattemæssige indtægter for en ejendom er stort set lig med de
for skatteåret opkrævede huslejeindtægter uanset
betalingstidspunktet.
Skattemæssige fradrag
•
Reguleres i Statsskattelovens §6A: ” De udgifter som i årets løb er anvendt
til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, herunder ordinære
afskrivninger:
•
For en ejendom omfatter fradrag disse:
– Driftsudgifter
– Administrationsudgifter
– Forfaldne renter af prioritetsgæld og anden gæld
– Afskrivninger
•
De skattemæssige udgiftsbegreber kan være anderledes end de
regnskabsmæssige.
•
Bøder og afgifter af for sent afregnet SKAT og moms kan ikke fratrækkes.
•
Repræsentationsudgifter kan kun fratrækkes med 25 % af de afholdte
udgifter.
Tab på tilgodehavender
• Forventet tab på husleje eller moms kan ikke fratrækkes
skattemæssigt. Tabet kan først fratrækkes når det er konstateret og
kan opgøres. Dette sker enten ved afslutning af konkurs eller ved at
der foreligger en erklæring fra konkursboet om den forventede
dividende.
Kurstab og omkostninger ved lån
• Kurstab og omkostninger ved lån (længerevarende) kan ikke
fratrækkes eller afskrives.
Værdireguleringer af aktiver og
forpligtelser
• Værdireguleringer af ejendomme kan ikke medtages i
skatteregnskabet. Ligeledes kan værdiregulering af lån i
ejendommen kan ikke medtages i skatteregnskabet.
Indvendig vedligeholdelse
• Årets hensatte beløb til indvendig vedligeholdelse er ikke
fradragsberettiget.
• Afholdte udgifter til indvendig vedligeholdelse er i henhold til
Lejelovens § 22 stk. 3 fradragsberettiget.
Udvendig vedligeholdelse uden
forbedringer
•
Årets hensatte beløb til udvendig vedligeholdelse § 18 er ikke fradragsberettiget.
•
Årets hensatte beløb efter § 18B kan fratrækkes, da beløbet so udgangspunkt skal
bindes hos GI.
•
Renter fra GI der tilskrives § 18B kontoen er ikke skattepligtige, da de ikke udbetales
men skal bruges til udvendig vedligeholdelse.
•
Afholdte udgifter der kan dækkes af samme års § 18 hensættelser, kan fratrækkes
skattemæssigt.
•
Resterende udgifter til udvendig vedligeholdelse er fradragsberettiget efter følgende
modregning:
Årets ret til frigivelse hos GI
+ Årets hensættelse til GI
- Årets bindingspligt hos GI
= Modregning i vedligeholdelse
Behandling af rente efter
ligningsloven § 14G
• Behandling af rente efter ligningsloven §14b stk 2:
• Stk. 2. Renter af beløb, der er bundet efter lejelovens § 63 a eller
boligreguleringslovens § 18 b, medregnes ikke ved opgørelsen af
den skattepligtige indkomst.
• Ovenstående § nævner intet om udbetaling af renten skal beskattes.
Ifølge skat skal alt beskattes, hvis det ikke findes en undtagelse
hertil.
• Renterne i bogen side 103 og 104 er derfor ifølge skats udtalelse
korrekte.
Skattemæssig vedligeholdelse
contra skattemæssig forbedringer
• Efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, kan der ved opgørelsen af
den skattepligtige indkomst fratrækkes:
– "Driftsomkostninger, d.v.s. de Udgifter, som i Aarets Løb er anvendt til at
erhverve, sikre og vedligeholde Indkomsten, derunder ordinære
Afskrivninger.”
• 2 begreber ifølge statsskatteloven §6E (fra 1922):
– Renter af Prioriteter og anden Gæld, samt hvad der er anvendt til blot
Vedligeholdelse eller Forsikring af de af den skattepligtiges Ejendele, hvis
Udbytte beregnes som Indkomst. Derimod kan ikke fradrages, hvad der af
den skattepligtige er anvendt til Afdrag paa hans Gæld, hvilket ogsaa
gælder om Fideikommisbesidderes Afdrag paa Fideikommissets Gæld.
Skattemæssig vedligeholdelse contra
skattemæssig forbedringer
• Det er således efterfølgende sager, afgørelser og udtalelser fra
SKAT som fastsætter følgende vejledende fortolkninger af loven fra
1922:
– ”Vedligeholdelse er udgifter, der medgår til at sætte en ejendom i samme
stand, som den var ved anskaffelse. Det vil sige udgifter til udbedring af slid
og ælde, der er indtruffet i ejertiden. Udgifter til vedligeholdelse er
fradragsberettiget.”
– ”Forbedringer er udgifter, der er afholdt for at bringe ejendommen i en bedre
stand end ved anskaffelse. Udgifter til forbedringer er ikke
fradragsberettiget, men er afskrivningsberettiget.”
– Det er derfor vigtig at opgøre ejendommens tilstand på erhvervelses
tidspunktet uanset om overtagelsen vedrører køb, arv, gave, bytte eller
andet.
Skattemæssig vedligeholdelse contra
skattemæssig forbedringer
•
Der er således uoverensstemmelse mellem lejelovens
vedligeholdelsesbegreb og skatteretten.
•
Specielregler og kendelser har følgende vejledende levetider:
•
Malede facader
•
Vinduer
30 år
•
Døre og porte
40 år
•
Tag
50 år
•
Fælles antenneanlæg 10 år
•
Radiatorer
10 år
25 år
Sondring mellem ejertid og levetid
• Ifølge specielregler og kendelser kan følgende sondring udledes
mellem ejertid og levetid:
– Hvis et aktivs levetid er 10 år, og ejendommen har været ejet i 6
år ved udskiftning, da er 60% vedligeholdelse og 40%
forbedringer.
Behandling af skader på ejendom i
ejertid
• Udgifter til skader opstået af for eksempel
vejrligets almindelige indflydelse såsom
frostskader, fugtskader og råd i træværk kan
fradrages, hvis skaden er opstået efter
overtagelse af ejendommen.
• Man kan således ikke købe en misvedligeholdt
ejendom – istandsætte den ved
”vedligeholdelse” og få skattemæssigt fradrag
for udgifterne.
Særlig regler for nyerhvervede
ejendomme
• Praktisk arbejdsregel for nyerhvervede ejendomme (første 3 år):
– Ligningsrådet har fastsat at der i almindelig kun kan anerkendes fradrag for
istandsættelsesudgifter indenfor 25 % af den årlige lejeindtægt for
udlejningsejendomme.
• Det er dog muligt at overføre ikke anvendt istandsættelse indenfor
denne opgørelse til efterfølgende år.
Udvendig vedligeholdelse
• Opdeling af vedligeholdelse efter 18B I følgende fordeling:
– Skattemæssig vedligeholdelse
– Skattemæssig forbedringer
• Grundet forskel mellem lejeloven og skattelovene.
• Skattemæssig vedligeholdelse, der kan dækkes af samme års §18
hensættelser, kan fratrækkes skattemæssigt.
Skattemæssig forbedringer
• Skattemæssige forbedringer skal forlods
modregnes således:
• Årets ret til frigivelse hos GI
• + årets hensættelser
• - årets bindingspligt hos GI
• - skattemæssige forbedringer
• = modregning i vedligeholdelse
Skattemæssig forbedringer - videre
• Såfremt resultatet på forrige planche er positiv,
modregnes beløbet i den resterende skattemæssige
vedligeholdelse.
• Såfremt resultat er negativt, kommer årets ”udækkede
forbedringsudgifter” først til modregning i en senere
efterbeskatningssituation.
• Beløbet kan indtil da ”gemmes” på kontoen for
udækkede forbedringer, der er en skattekonto.
• Sådan en skattekonto tilhører ejendommen, og vil
overgå ved ejerskifte.
Skattemæssige afskrivninger
• Statsskatteloven §6a beskriver fradrag for ordinære afskrivninger
– "Driftsomkostninger, d.v.s. de Udgifter, som i Aarets Løb er anvendt til at
erhverve, sikre og vedligeholde Indkomsten, derunder ordinære
Afskrivninger.”
• Reglerne for skattemæssige afskrivninger er beskrevet i AL
– Bygninger på egen grund afskrives efter AL §17
– Bygninger på lejet grund afskrives efter AL §25 stk. 1
– Bygninger med hjemfaldspligt afskrives efter AL §25 stk. 3
NB det er kun bygninger på egen grund som er pensum
Hvilke ejendomme kan afskrives?
• Ifølge AL §14 kan erhvervsmæssigt benyttede bygninger afskrives
særskilt for hver enkelt bygning.
• Der kan dog ikke afskrives på bygninger, der anvendes som:
– Kontor
– Pengeinstitut, kreditinstitut, forsikringsselskab samt lignende virksomhed
indenfor den finansielle sektor
– Postkontor dog ekskl. Postsortering
– Beboelse
– Hoteller og plejehjem, der er opdelt i ejerlejligheder
– Hospitaler, lægeklinikker og andre sygdomsbehandlende klinikker
Hvilke ejendomme kan afskrives?
• AL nævner følgende undtagelse for kontorer:
– Afskrivning kan foretages på kontorbygninger eller kontorlokaler, der er
beliggende i tilknytning til erhvervsmæssigt benyttede bygninger, hvorpå der
kan afskrives, når de pågældende kontorbygninger eller kontorlokaler tjener
driften af den virksomhed, hvortil de afskrivningsberettigede bygninger
anvendes.
Afskrivning på installationer
• Installationer kan opdeles i 2 hovedgrupper:
– Installationer, der har fast tilknytning til bygningen, og som tjener
bygningen som en bestanddel (anlæg til opvarmning, elevator,
ventilationsanlæg, varmvandanlæg og andet sædvanligt tilbehør.
– Installationer som benyttes erhvervsmæssigt ved udlejning af
lokaler til:
• Erhvervsvirksomheder (køkkenindretning der tjener en restaurant, edbkabel til betjening af et kontor)
• Beboelse med mere end 2 lejemål (el- og gaskomfurer, køleskabe,
vaskemaskiner, hjemmefrysere, opvaskemaskiner og tørretumblere)
Afskrivningsgrundlag for bygninger og
installationer
•
•
En bygning eller en installation anses for anskaffet i det indkomstår, hvori
bygningen eller installationen erhverves eller opføres og benyttes
erhvervsmæssigt. Det vil sige der kan afskrives for et fuldt år i købsåret
også selvom ejendommen er anskaffet lige inden regnskabsafslutning.
Afskrivningsgrundlaget er den kontante omregnede del af
anskaffelsessummen inklusiv handelsomkostninger, der kan henføres til
bygninger og installationer:
– Afskrivningsberettigede bygninger iht. til AL §14 kan afskrives
– Installationer, der udelukkende tjener bygningen, hvorpå der kan afskrives,
behandles og afskrives som de afskrivningsberettigede bygninger. AL §15 stk. 1
(installationer der kan være indeholdt i bygningsværdien)
– Installationer der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt i lokaler, der er
afskrivningsberettigede, afskrives særskilt. AL §15 stk. 2
– Installationer der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt i lokaler, der ikke er
afskrivningsberettigede, afskrives særskilt. AL §15 stk. 2 (installationer i kontorer)
– Installationer der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt ved udlejning af
beboelse med mere end 2 lejemål, afskrives særskilt. AL §15 stk. 2 og stk. 4
Hovedregel for afskrivninger på
bygninger og installationer
• Jf. AL §17 stk. 1:
– Afskrivning på bygninger og installationer kan fra og med anskaffelsesåret
foretages med 4% årligt af afskrivningsgrundlaget.
• Anskaffelsessummen kan således være afskrevet over 25 år.
Afskrivninger på både bygninger og installationer er ubundne,
hvilket medfører at det er valgfrit om der afskrives mindre end 4% i
visse år. Herved strækkes afskrivningsperioden udover de 25 år.
• Der kan afskrives fuldt ud i anskaffelsesåret men ikke i salgsåret
• Se forhøjede afskrivningssatser i bogen side 115
Afskrivninger på en blandet
ejendom
•
Anvendes kun en del af en bygning til formål, der er berettiget til afskrivning
efter AL §14, kan skattemæssige afskrivninger kun foretages på en del af
anskaffelsessummens kontantværdi, der forholdsmæssigt svarer til den
nævnte bygningsdels etageareal.
•
Installationer som tjener hele bygningen kan skattemæssigt afskrives på
den del af anskaffelsessummens kontantværdi, der forholdsmæssigt svarer
til den nævnte bygningsdels etageareal.
•
Installationer der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt i lokaler, der er
delvist afskrivningsberettigede eller ikke er afskrivningsberettigede,
afskrives særskilt.
•
Anvendes under 25% af bygningens etageareal til formål som berettiger til
afskrivning kan der kun afskrives på bygningen, såfremt det nævnte
etageareal udgør mindst 300 m2.
Ombygning og forbedringer AL
§18 stk. 1 og stk. 2
• Udgifter til ombygninger og forbedringer der er
afskrivningsberettigede afskrives særskilt
• Husk fordeling mellem afskrivningsberettigede og ikkeafskrivningsberettigede bygninger
• OBS bemærk at forbedringer modregnet i udv. vedligeholdelse §18b
kan ikke afskrives
• Ifølge AL §18 stk. 2 kan der foretages straksafskrivninger –
straksafskrivningen kan dog ikke overstige 5% af
afskrivningsgrundlaget for året forinden for den bygning
• Se eksempel side 117
Agenda
• Gennemgang af forskelle mellem regnskabsmæssige
håndtering og skattemæssig håndtering af de vigtigste
poster - oversigtsark
Agenda
• Gennemgang opgave 9.2
• Gennemgang opgave 9.4
• Gennemgang opgaver 9.5 + 9.6 + 9.11