SBK/PLANBESKRIVNING v 2

datum
diarienummer
2015-05-07
SBN-2014-01-22
ÄDp 5403
SAMRÅDSHANDLING
PLANBESKRIVNING
Ändring av detaljplan för fastigheterna Nejlikebuketten 2 och 3 i
Rosengård i Malmö.
INLEDNING
DETALJPLANENS SYFTE
Syftet med detta tillägg (ÄDp 5403) till den gällande detaljplanen pl 1392, antagen
1982, är att för fastigheterna Nejlikebuketten 2 och 3 utöka användningsmöjligheterna
från småindustri och handel, till att även möjliggöra samlingslokaler/kyrka, kontor
och ett par lägenheter och övernattningsrum.
SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET
Sedan 1985 har fastigheten Nejlikebuketten 2 använts som kyrka/samlingslokal. Den
söder därom belägna kontorsfastigheten, Nejlikebuketten 3, har sedan något år tillbaks samma ägare. Båda fastigheterna ges samma planbestämmelser och samma utvecklingsmöjligheter.
Bägge fastigheterna kan inrymma centrumverksamheter, dock inte hotell.
Därutöver möjliggörs att inom fastigheterna inrymma 2 lägenheter knutna till verksamhet samt 2 övernattningsrum.
Med ändringen av detaljplanen kommer kyrkan och verksamheterna knutna till den
att ges bättre betingelser att utvecklas med större och mer ändmålsenlig lokaler, samt
bättre och tydligare entréer, angöring och parkering.
Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen som anger blandad stadsbebyggelse.
PLANHANDLINGAR
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser och illustration samt denna
planbeskrivning.
PLANFÖRFARANDE
V 150302
Detaljplanens handläggs med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7§ plan- och bygglagen och kommer att antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe i
enlighet med 5 kap 27§ plan- och bygglagen.
1 (7)
Detaljplanen har bedömts sakna intresse för en bredare allmänhet och är förenlig med
översiktsplanen samt länsstyrelsen granskningsyttrande över översiktsplanen
Genomförandet bedöms inte medföra en betydande miljöpåverkan.
Sammataget innebär det att det finns förutsättningar för ett enkelt planförfarande.
PLANDATA
Planområdet omfattar två fastigheter: Nejlikebuketten 2 med en yta på 5320 kvm och
Nejlikebuketten 3 med en yta på 2970 kvm. Fastigheterna är belägna i södra delen av
småindustri-/kontorsbältet längs Amiralsgatan. Mot söder gränsar fastigheten Nejlikebuketten 3 till Derbyvägen, söder därom ligger Jägersro villastad.
Fastigheterna ägs av trossamfundet Jehovas Vittnen.
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan
som avses i 6 kap 11§ miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning
upprättats.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN
Planområdet berörs inte av något riksintresse enligt 3 eller 4 kapitlet miljöbalken.
ÖVERSIKTSPLAN
Området redovisas i översiktsplanen som blandad stadsbebyggelse.
GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER
Området är tidigare planlagt. Berörd gällande detaljplan är Pl 1392 från1982.
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN
BAKGRUND/HISTORIK
På de äldre kartor framgår hur gården (dvs nuvarande samlingslokalen) ligger utmed
en östvästlig landsväg i ett öppet odlingslandskap. Under andra hälften av 1900-talet,
fram till 1982, användes området kring gården för växthusodling. På ömse sidor om
dåvarande Husievägen (nuvarande Amiralsgatans förlängning) var det långa rader
med växthus. Den befintliga bebyggelsen på fastigheten Nejlikebuketten 2 består delvis av kvarvarande byggnader från bondgården, vars boningshus, en låg smal byggnad, användes som bostad även under tiden som trädgårdsmästeri. Under denna tid
tillkom, i vinkel, en tillbyggnad. När Jehovas Vittnen förvärvade fastigheten behölls
den stora befintliga ekonomibyggnaden, till vilken gjordes en tillbyggnad mot väster
som rymmer det stora kyrkorummet.
När småindustriområdet etablerades 1978 byggdes på fastigheten Nejlikebuketten 3
en enkel kontorsbyggnad som använts för ett tryckeri. Den byggnaden har sedan kyrkan förvärvade fastigheten rymt översättningsverksamhet.
Idag är bebyggelsen på Nejlikebuktetten 2, mot Amiralsgatan sluten och med baksideskaraktär. Amiralsgatans gaturum är utformat som en genomfartväg som inbjuder
till höga hastigheter.
2 (7)
KULTURMILJÖ
VÄRDEFULLA BYGGNADER OCH BEBYGGELSEMILJÖER
På fastigheten Nejlikebuketten 2 kan man genom husens gruppering och volymer
samt de stora träden få en känsla av den ursprungliga gården. Dock är den kvarvarande före detta stora ekonomibyggnaden kraftigt ombyggd och saknar i sig själv bevarandevärde. Mot norr är byggnaden tillbyggd med ett stort kyrkorum. Bondgårdens
boningslänga finns kvar, under trädgårdmästeritiden blev längan tillbyggd med en
vinkelbyggand. Byggnaderna är inramade av den gamla gårdens stora träd. På fastigheterna belägna alldeles väster om Nejlikebuketten 2 och 3, med ett kontorskomplex
med vita prefab-fasader i två våningar, fanns tidigare stora växthus.
TRAFIK
KOLLEKTIVTRAFIK
Område är väl försörjt med kollektivtrafik. På Amiralsgatan 50 m från fastigheterna
finns en hållplats med de nya ledbussarna på linje 5, Malmö Expressen, som går in
mot Malmö C var 5:e minut i högtrafik. Därutöver är det ca 300 meter till Agnesfridsvägen som trafikeras av busslinje nr 31 var 15:e minut i högtrafik.
GÅNG– OCH CYKELTRAFIK
De aktuella fastigheterna gränsar mot öster till en nordsydlig cykelväg som ger en bra
koppling med stadens övergripande cykel- och gångstråk. Cykelstråket leder mot söder in i Jägersro villastad och mot norr in i flerbostadhusområdet Stenkällan. Längs
Agnesfridsvägen, några hundra meter väster om fastigheteran, går ett huvudcykelstråk.
BILTRAFIK
Fastigheterna ligger alldeles nära det överordande huvudgatunätet i östra Malmö som
erbjuder stor framkomlighet. Från det överordande gatunätet nås fastigheterna söderifrån via Derbyvägen som är en lokalgata.
PARKERING
Det finns idag 61 bilplatser på fastigheten Nejlikebuketten 2. Gudstjänster hålls framförallt på kvällar och på helger, d v s på tider efter kontortid och då tillgodoses en del
av parkeringsbehovet genom biluppställning på parkeringsplatsen på grannfastigheten
fastigheten Nejlikebuketten 3 och som kanstensparkering längs Derbyvägen. På Nejlikebuketten 3 finns idag 12 bilplatser.
TEKNISK INFRASTRUKTUR
Planområdet är väl försörjt med befintlig ledningsstruktur.
PLANFÖRSLAG
BEBYGGELSESTRUKTUR
På fastigheten Nejlikebuketten 2 behålls den befintliga stora samlingslokalen som
tillkom när församlingen förvärvade fastigheten 1985, medan den befintliga äldre
byggnadsdelen rivs och ersättas med en ny byggnadsdel som innehåller ändmålsenliga,
större och mindre samlingsalar, nya entréutrymmen, kapprum och toaletter. Denna
nya byggandsdel placeras dels på samma plats som den byggnad som rivs, dels som en
3 (7)
tillbyggnad mot väster. Inom fastigheterna kan därutöver inrymmas några lägenheter/övernattningsrum knutna till verksamheten.
Den gamla boningslängan kan komma att ersättas med en byggnad med en liknande
volym rymmande förråd och cykelförråd.
Även i framtiden bör man, genom placering och utformning av hus och planteringar
att kunna uppfatta gården som legat här.
Utformningen, dispositionen och placeringen av ny bebyggelse ska förbereda för att
göra relationen till Amiralsgatan tydligare inför en framtida ombyggnad till en aktiv
stadsgata med byggnader och entréer som ger gatan en karaktär av framsida.
För fastigheten Nejlikebuketten 2 med byggnaden för kyrkoändamål kan det vara
naturligt med traditionella materialval och färgsättning anspelande på platsens tidigare
gårdsbebyggelse. Dvs utformning med traditionella husvolymer, takvinklar och
material.
För fastigheten Nejlikebuketten 3 finns planer för en tillbyggnad av den befintliga
kontorsbyggnaden med en vinkelbyggnad i en eller två våningar.
Perspektivpunkt
4 (7)
GRÖNSTRUKTUR OCH PARK
GRÖNYTOR OCH PLANTERING PÅ KVARTERSMARK
På bägge fastigheterna finns kring byggnaderna ”inramande” stora träd, som dels ger
fastigheterna en grön miljö dels ger platskontinuitet genom att förankra gården och
byggnaderna i tid och rum.
TRAFIK OCH ANGÖRING
Nejlikebuketten 2
I samband med om- och tillbyggnaderna av husen avser fastighetägaren även att förändra markdispositionen. Möjligheterna att ta sig till fastigheten förbättras med en ny
gång- och cykelentré mot öster, så att man får en koppling mot det nordsydliga gångoch cykelstråket och mot gc-tunneln under Amiralsgatan
Nejlikebuketten 3
För denna fastighet blir trafikförhållandena oförändrade. Det finns utmed fastighetens västra gräns ett 3 meter brett vägservitut som får nyttjas för att nå fastigheten
Nejlikebuketten 2 men också kan nyttjas vid infart till grannfastigheten belägen väster
om Nejlikebuketten 3.
Bilangöring till båda fastigheterna sker från Derbyvägen till Nejlikebuketten 3 och
vidare till Nejlikebuketten 2 via servitutet enligt ovan.
PARKERING
Utgående från parkeringsnormen för Malmö stad (september 2010) har fastighetsägaren tagit fram en parkeringsutredning (2015-02-10) som beskriver behovet av bilplatser för de två fastigheterna.
Nejlikebuketten 2
Fastighetens parkering nås via servitut över fastigheten Nejlikebuketten 3 från Derbyvägen. Bilplatsbehovet för gudtjänstlokalen har bedömts till ca 48 bilplatser utifrån
parkeringsnorm för liknande verksamheter, erfarenheter från församlingar på andra
platser i landet samt en manuell räkning.
Parkeringsbehovet är beräknat till 30-60 bilplatser enligt parkeringsnormen. Den
högre siffran är realterad till användningen Biograf och teater och den lägre realterad
till användnigen Kyrkor, moskéer och liknande. Eftersom Jehovas vittnens gudtjänstlokaler har en hög närvarograd stämmer normen för Biograf och teater bättre med
det reella behovet jämfört med normen för Kyrkor, moskéer och liknande. Erfarenheter från andra centralt belägna Rikets salar visar ett behov om 1 bpl /3-4 besökande, vilket för denna lokal innebär ett behov om 50-57 bilplatser. En manuell räkning är också genomförd vid pågående gudtjänst. Då var antal parkerade bilar ca 5060 beroende på veckodag.
Behovet av parkeringsplatser för verksamheterna på Nejlikebuketten 2 är beräknat till
totalt cirka 54 bilplatser.
Behovet av bilparkeringsplatser för lägenheter/ övernattningsrum har beräknats till
maximalt 6. Det finns också möjlighet för besökare att under kvällstid nyttja de bilplatser för kontor som kommer att anläggas på Nejlikebuketten 3.
5 (7)
Parkeringsnormen för cykelparkering anger ett minimibehov om 30 platser. Parkeringsutredningen redovisar att förslagsvis 52 cykelparkeringsplatser ordnas. Cykelparkeringen bör placeras nära entréer och får gärna vara väderskyddad och medge goda
fastlåsningsmöjligheter.
Nejlikebuketten 3 har en parkering som nås direkt från Derbyvägen. Bilplatsbehovet har beräknats till 13 bilplatser (varav 1 stycken kommer att anpassas för funktionshindrade) för kontorsverksamhet i enlighet med parkeringsnormen. Då parkeringen för kontor på denna fastighet i huvudsak kommer att nyttjas dagtid finns det
möjlighet för besökare till gudtjänstlokalen på Nejlikebuketten 2 att nyttja denna parkering kvällstid och helgdagar.
Parkeringsnormen för cykelparkering anger ett minimibehov om 9 platser. Parkeringsutredningen redovisar att förslagsvis 18 cykelparkeringsplatser ordnas. Cykelparkeringen bör placeras nära entréer och får gärna vara väderskyddad och medge goda
fastlåsningsmöjligheter.
PLANKARTANS BESTÄMMELSER
För kvartersmark tillkommer användningen C1 med följande precisering: Centrumverksamheter, dock ej hotell. Samlingslokal. Därutöver medges högst 2 lägenheter
knutna till samlingslokalens verksamhet och 2 övernattningsrum för tillfällig vistelse.
GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN
ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Fastighetsägare ansvarar för utbyggnaden inom de delar som utgörs av kvartersmark.
TIDPLAN FÖR DETALJPLANEN
Samråd sker i maj, granskning i juni och planen beräknas kunna antas i september
månad.
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets
verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige 2013-04-23 och gällande fr.o.m. 201305-02. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i
startavtal respektive planavtal.
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller elledningar bekostas av exploatören. Exploateringsavtal är inte aktuellt.
DETALJPLANENS KONSEKVENSER
Genom detaljplanen ges de befintliga verksamheterna kyrka och därtill hörande verksamheter betingelser att utvecklas. En ny gång-och cykelentré mot öster ger mer
funktionella och bättre rörelsesamband mot cykelstråk och busshållplatser.
STADSBILD
Den nya byggnadsvolymen mot Amiralsgatan och nya tydligare entréer kan på ett
positivt sätt bidra till att påbörja en önskvärd förändring av Amiralsgatan till ett tryggare och mera urbant stadsrum.
6 (7)
MARKFÖRORENINGAR
Väster om gården fanns tidigare stora växthus. Marken är där klassad som riskklass 3
enligt länsstyrelsen. Eventuell förekomst av föroreningar ska vara undersökt och avhjälpt innan startbesked lämnas.
TRAFIKKONSEKVENSER
Planförslaget innebär att tillgängligheten och parkeringsmöjligheterna till fastigheterna
blir bättre.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDETID
Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner
laga kraft. Startbesked får ej lämnas innan eventuella markföroreningar inom området
är avhjälpta.
UNDERLAG TILL PLANARBTET
PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM
Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av
kommunfullmäktige i september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid
detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.
AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN
Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram
detaljplanen har dessutom tjänstemän från gatukontoret deltagit.
Josephine Nellerup
Planchef
Stellan Westerberg
Planhandläggare
7 (7)