Planbeskrivning

SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE
SAMRÅD/UNDERRÄTTELSEHANDLING
2015-03-26
DNR: 14BMN114
HANDLÄGGARE: LOUISE GRANÉR
Planbeskrivning
Markheden 4:57, Valbo centrum Bäckvägen
Detaljplan för bostäder och centrum
Gävle kommun, Gävleborgs län
Samrådstid: 16 april – 14 maj 2015
0
PLANBESKRIVNING
DNR: 14BMN114
Planens syfte och huvuddrag
Syftet med detaljplanen är att ändra ändamålet från vård till bostäder och
centrumändamål.
Tre stycken bostadslägenheter och en kontorslokal planeras i byggnaden samtidigt som
vissa befintliga verksamheter planeras att finnas kvar.
Detaljplanen innebär ingen ändring av markutnyttjande och stadsbild. Tallarna inom
området har ett viktigt landskapsvärde och kommer att skyddas.
Förenligt med miljöbalken
Inga riksintressen eller miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken berörs av
detaljplaneförslaget.
Plandata
Lägesbestämning
Planområdet ligger i Valbo centrum, knappt en mil från centrala Gävle. Planområdet
avgränsas av Bäckvägen i söder, Groths väg i väster samt fastigheten Markheden 5:8 i
nordöst.
2
PLANBESKRIVNING
DNR: 14BMN114
Areal
Planområdets area är ca 0,5 ha.
Markägoförhållanden
Markheden 4:57 ägs av AB Gavlegårdarna
Markheden 4:34 ägs av Gävle kommun
Markheden 4:1 ägs av Gävle kommun
Tidigare ställningstaganden
Översiktliga planer
Översiktsplanen anger ingen specifik markanvändning för området. Föreslagen
detaljplan strider därför inte mot den. I översiktsplanen anges dock att
planområdet ingår i ett område som bedöms ha högsta kulturhistoriska värde.
Värdet ligger i områdets struktur med byggnader och innergårdar som omges av
naturskog med tallar.
Detaljplaner
För området gäller detaljplan från 1988 med aktnr 21-P89:23. Detaljplanen
anger ändamålen vård, lokalgata och gc-väg för aktuellt område.
Vision 2025
Detaljplanen ger en mer flexibel användning och följer visionens ambition att
tillmötesgå stadens behov av mångfald av funktioner.
Miljöbedömning
Detaljplanen innebär ingen betydande miljöpåverkan då den fysiska miljön
genomgår en mycket liten förändring. Ingen miljökonsekvensbeskrivning har
därför upprättats.
Förutsättningar och förändringar
Natur
Inga utpekade naturvärden finns inom planområdet. Dock finns ett antal tallar
inom planområdet som har betydelse för landskapsbilden och som också är en
del i det utpekade kulturvärdet som platsen besitter. Tallarna skyddas med
planbestämmelsen ”tallar får inte fällas”, om de på grund av sjukdom eller
skada behöver tas ner krävs marklov. Även vissa lövträd finns inom
planområdet, såsom lindar runt parkeringen. I övrigt utgörs vegetationen främst
av gräsmattor.
Befintlig bebyggelse
Byggnaden inom planområdet är en två våningar hög tegelbyggnad. Idag finns
folktandvård och bilskola i byggnaden.
3
PLANBESKRIVNING
DNR: 14BMN114
Bilden visar den byggnad som finns inom planområdet.
Förändring av bebyggelse
Ny användning
Detaljplanen innebär inte att någon ny byggnad uppförs, dock kommer
användningen att ändras från vård till bostäder och centrumändamål.
Anledningen är att de lokaler som tidigare använts till hälsocentral planeras att
göras om till kontor samt lägenheter. Sammanlagt planeras tre stycken
bostadslägenheter inom byggnaden. Planändringen innebär också en
ändamålsenlig användning av befintliga verksamheter (folktandvård och
bilskola).
De planerade bostäderna blir del av ett stort bostadsområde där service, skolor
och handel finns i närområdet.
Utformning
Byggnadens höjd kommer likt gällande detaljplan (aktnr. 21-P89:23) att
begränsas till 7,5 m. Byggnadsarean får vara upp till 750 kvm, det ger flexibilitet
och möjlighet att även uppföra komplementbyggnader och dylikt inom
fastigheten.
I samband med att byggnaden omvandlas till bostäder och kontor planeras även
balkonger att byggas på huset, se skisser nedan.
4
PLANBESKRIVNING
DNR: 14BMN114
Förändring av utemiljö
Mindre förändringar av utemiljön planeras för att tillgodose ett något större
behov av parkeringsplatser. Tallarna bedöms ha ett viktigt landskapsvärde och
kommer att skyddas med bestämmelsen ”Tallar får inte fällas”.
Då körvägen inte bedöms vara av allmänt intresse kommer den att överföras till
kvartersmark och planläggas som kvartersgata. Även cykelvägen som ansluter
till byggnaden från nordost blir kvartersmark.
Bilden ovan visar några av de
karaktärsskapande tallar som
finns inom planområdet.
Bilden till vänster illustrerar
aktuell byggnad med omgivande
gräs- och planteringsytor. Den
utökade parkeringsplatsen finns i
norr.
5
PLANBESKRIVNING
DNR: 14BMN114
Friytor
Tillgängliga grönytor finns i närområdet, Gavleån och Siporexparken finns ca
700 m från planområdet och en mindre blandskog finns inom 200m. Även i
direkt anslutning till planområdet finns viss grönska med tallar och gräsytor,
som ger vissa gröna kvaliteter för de som bor och verkar inom planområdet.
Gator och trafik
Planområdet nås via Bäckvägen och vägsystemet är redan utbyggt. Behovet av
parkeringsplatser tillgodoses inom planområdet och kommer att utökas något i
samband med detaljplaneändringen.
Goda cykel- och gångförbindelser finns längs Bäckvägen och Valbovägen.
Kollektivtrafik finns i nära anslutning, mindre än 100 m från planområdet,
turtätheten är god.
Störningar
Planområdet ligger inom högriskområde för radon. Bostäder ska utformas
radonskyddat så att radonhalten inte överstiger 200 Bq/m3.
Teknisk försörjning
Då ingen ny bebyggelse uppförs är den tekniska försörjning som behövs redan
utbyggd. Elledningar ansluter från Bäckvägen och VA-ledningar går genom den
närliggande fastigheten Markheden 4:62.
Planområdet ligger inom verksamhetsområde för dagvatten. Dagvatten ska
hanteras inom fastigheten i enlighet med Gävle kommuns VA-policy.
Brandpost finns ca 100 m från planområdet.
Fastighetsbildning
Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av
fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och
ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning
som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun.
Genom fastighetsreglering överförs vägområde samt gång- och cykelväg som i
planen är utlagt som kvartersmark till Markheden 4:57. Anledningen är att dessa
vägar inte bedöms vara av allmänt intresse samt eftersom gränserna idag är
otydliga. Kvartersgatan kommer att planläggas som g gemensamhetsanläggning.
Fastighetsägarna söker och bekostar lantmäteriförrättningen.
6
PLANBESKRIVNING
DNR: 14BMN114
Konsekvenser av planens genomförande
Detaljplanen medför inga påvisbara effekter för miljö, hälsa eller hushållning av
mark. Positivt är att detaljplanen blir mer flexibel och att fastigheten därmed
kan rymma de funktioner som det finns behov av. Att möjliggöra för bostäder är
en liten del i att möta den befolkningsutveckling som råder och att ändamålet
centrum tillförs bidrar till en levande stadsdel med närtillgängliga funktioner.
Stadsbild
Stadsbilden påverkas inte av detaljplanen. Tallarna inom planområdet är viktiga
för landskapsbilden och skyddas därför i detaljplanen.
Tillgänglighet, trafiksäkerhet och trygghet
Planområdet ligger i en befintlig bebyggelsestruktur med bostäder, service och
handel och tillgängligheten är god. Även trygga cykel- och gångvägar finns i
anslutning till planområdet varvid man kan ta sig säkert både inom stadsdelen
och till Gävle centrum. Blandningen av bostäder, arbetsplatser och aktiviteter
gör att området är befolkat under större delen av dygnet, vilket bidrar till att
platsen upplevs trygg.
Inom berörda fastigheter är marken flack och markbeläggningen till stor del
hårdgjord vilket ger god framkomlighet. Tillgänglighetsfrågan ska vidare beaktas
vid kommande projektering.
Busshållplats finns mycket nära byggnaden med god turtäthet.
Fastighetskonsekvenser
Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser
(främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget
kan bedömas för respektive fastighet.
Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag
till detaljplan och innebär inget
ställningstagande från
lantmäterimyndighetens sida.
Fastighet
Mark som föreslås
överföras till
fastigheten
Markheden
4:57
Ca 300 kvm från
Markheden 4:34
Ca 800 kvm från
Markheden 4:1
Mark som föreslås
överföras från
fastigheten
Övrigt
Servitut finns
inom fastigheten.
Markheden
4:34
Ca 300 kvm till
Markheden 4:57
Markheden 4:1
Ca 800 kvm till
Markheden 4:57
7
PLANBESKRIVNING
DNR: 14BMN114
Ekonomiska frågor
Gavlegårdarna bekostar upprättande av detaljplan. Gävle kommun och
Gavlegårdarna delar på kostnaderna för ombildningen av berörda fastigheter.
Organisatoriska frågor
Preliminär tidplan planprocess
Detaljplanen föreslås upprättas enligt reglerna för enkelt planförfarande.
Samråd: April
Antagande: Juni
Genomförandetid
Genomförandetid är 5 år från det datum detaljplanen vinner laga kraft.
Medverkande tjänstemän
Sari Svedjeholm, planingenjör
Maria Bergh, markförvaltare
Victor Ålin, gatuingenjör
Tina Näslund, förrättningslantmätare
Maria Lind, kommunekolog
Patricia Rätsep, bygglovshandläggare
Abraham Rondon Rosa, trafikplanerare
Samhällsbyggnad Gävle
Ulrica Olsson
Planchef
Louise Granér
Planarkitekt
8