Oslo skal bli høyere

Oslo skal bli høyere
«Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre
Oslo 2005-2020» utarbeidet av Oslo kommune, plan- og
bygningsetaten, er nå i siste innspurt på offentlig høring.
Det ligger an til store endringer for landets hovedstad.
Inntil 40 000 nye leiligheter og dermed inntil 60 000 nye innbyggere,
pluss inntil 40 000 nye arbeidsplasser.
Alt dette i indre Oslo - i løpet av de
neste 15 år. For det meste kommer
nybyggene i høyden. Mange steder vil
byen bli tre etasjer høyere. En del steder vil det være mulig å bygge
fem-seks etasjer, tilsva rende 15-18
meter, høyere enn i dag. Noen systematisk oversikt foreligger ikke. Arkitektnytt prøver likevel å gi et bilde av
hvor høy nye Oslo kan bli.
Kanskje et godt bilde kan være:
Det legges opp til at indre Oslo «kan
legge på seg» tilsvarende en mellomstor norsk by. Men hvordan? Ikke ut i
sjøen, ikke ned i bakken , ikke i parker
og frio mråder, men altså opp i lufta
Høye oppstikk
Et nøkkelbegrep i planen er teppebyen. I plansammenheng forklares
begrepet slik: «Teppebyen: Dette er
den relativt lave byen som fyller rommet mellom navet, eikene og ringen. I
disse områdene skal utviklingspotensialet være relativt sett moderat og vilkårene for bevaring tilsvarende sterke.
Flere utviklingsområder inngår likevel i
disse områdene og gis en noe høyere
grad av utnyttelse enn teppebyen for
øvrig.)
Altså høyere oppstikk rundt
teppene, men også noen
«Mulig
bukler her og der inne i
befolkningsvekst på teppene, slik kan/skal det
bli. Hva slags høyder og
60000 i
volumer er det snakk om?
indre by»
Det er ikke enkelt å få et
bilde av dette, men ved å
sammenstille bilag Il «Områdekategorier» på side 53 med figu ren på side
27 i plandokumentet, samt ta som
utgangspunkt at en ny etasje utgjør
ca. tre meter, kommer man et stykke
på vei. Man kan sette opp følgende:
De såkalte konsolideringsområdene
utgjør samlet 7,53 km' = 40,9 prosent
PLANENS PRINSIPP
Til grunn for planen ligger et utviklingsprinsipp som kalles nav, eiker og
ring.
Navet er Sentrum/Kvadraturen og
Fjordbyen.
Eikene er Akerselva, Lodalen og
de såkalte strøksgater. Det vil si første del av Drammensveien pluss første halvdel av Frognerveien og Bygdøy alle. Videre
B
arkitektnytt 02
• 06
I
av planarealet og er storparten av
indre bys etablerte boligområder. Mye
av det er murh usbebyggelse fra slutten
av 1800-tallet og tidlig 1900-tall. Men
også de store utbyggingene på 1920tallet, for eksempel Torshov, og den
seinere lamellbebyggelse på 1930- og
1950-tallet er inkludert. Eksempler på
sistnevnte kan være Finnmarksgata, og
dele r av Chr. Michelsens gate og Kirkeveien.
Finstudier på hovedkartet viser at
er det er mulig med høydevekst i mindre enn halvparten av konsolideringsområdene. Et anslag er at dette blir
mulig innenfor ca. 3,5 km' = 19,0 prosent av arealet. Her kan det bli opptil
8-11 etasjer (25-33 m) mot dagens
4-6 etasjer (12-18 ml.
De rmed blir det 21,9 prosent igjen
av konsolideringsområdene, til områder hvor der vil være ingen eller uvesentlig høydeendring. Innen den gruppen finner vi fra før av de historiske
kjerneområder, som er Slottet, Karl
Johans gate og Akershus festning,
pluss friareal og grav- og urnelunder,
som er byens parker etc. og som
utgjør 20,9 prosent av arealet. Samlet
blir det dermed minst 42,8 prosent =
7,88 km' uten høydevekst.
Tre kategorier
Til nå har vi dermed sett 42,8 prosent
+ 19,0 prosent = 61,8 prosent av indre
Oslos areal. Resten, 38,2 prosent, fordeler seg på tre ulike kategorier. Målt
i areal er den største av disse utviklingsområder og institusjonelle utviklingsområder tilsvarende 2,56 km ' =
13,8 prosent.
Områdene her er Ullevål sykehus,
Universitetet på Blindern og ved Chateau Neuf, Tannlegehøgskolen og Folkehelsa, Veterinærhøgskolen og skolene og høgskolene ved Akerselva på
GrUnerløkka. Men det er også en del
mer blandede områder som Hausmannskvartalene.
Hegdehaugsveien//Bogstadveien opp
til Majorstua. Ullevålsveien, Markveien, Thorvald Meyersgate/Vogtsgate, Storgata pluss Brugata, Grønlands torg og Grønlandsleiret.
Ringen er transportåren utgjort
av den nye T-baneringen og ringveien.
Her blir det mest høydevekst. Blått: Sentrum med 25-42 m. Oker og rødt: Utviklingsområder med inntil 33 m. Oransje: Transformasjon med 33-42 m. (Ill. fra KommunedelpLan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020.)
Skraverte felt viser hovedsakelig bevaringsomtåder. Rodeløkka er faLt ut. (Ill. fra Kommunedelp lan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020.)
De såkalte strøksgater (se planens
pri nsipp) inngår i utviklingsområdene.
Samlet utgjør disse 8,8 km i plansammenhengen. Sjefarkitekt Brede Norderud ved plan- og bygningsetaten antar
at en påp lussing med tre etasjer kan
være mulig for 25-30 prosent av disse
nesten ni kilometerne. Etasjeve kste n
her må oftest være tilbaketrukket for å
bli godkjent.
GRENSENE FØLGER OSLO FØR 1948
nerdalen, videre langs Gjøvikbanen til
Akerselva, og så mot sørvest bak
Voldsløkka og Ullevål sykehus, inkludert universitetet på Blindern samt
Frognerparken, for deretter å følge
Frognerbekken ned til Frognerkilen,
og så mot sørøst og ut i havnebassenget nord for Hovedøya for å gå på
land igjen under Sjømannsskolen på
Ekebergskråningen og ned Kongsveien
til Gamlebyen igjen.
Alt i alt omfatter planen et areal på
18,43 km'. Det vil si om lag tre fjerdeparter av arealet innenfor Ringvei
3, eller en sjette-/sjuendedel av
byens samlede bebygde områder.
Planens ytre grenser tilsvarer Oslo
før sammenslåing med Aker i 1948,
minus Bygdøy.
Et omriss kan beskrives slik: Fra
Gamlebyen i sørøst, gjennom Kvær-
Felles for alle utviklingsområdene
er at det settes en maksimumshøyde
til 33 m (inntil 11 etasjer). l dag har
mindre deler av disse områdene nådd
en slik høyde, men det mest vanlige
vil være fem-syv etasjer (15-21 ml.
Sentrum utgjør 1,18 km' = 6,4 prosent. Dette er Kvadraturen, området
Karl Johan/lbsenringen pluss Aker
Brygge/Vestbanen. Maksimumshøyder
settes her til 25-42 meter (8-14 etasjer). 25 meter er for eksempel høyden
på Finansdepartementet. Regjeringsbygget med statsministerens kontor,
som ligger i området, er slik sett for
høyt i og med at det strekker seg opp
mot 55 meter.
Høyt langs havna
Først og fremst legges det opp til å
bygge i høyden innenfor de såkalte
tronsformasjonsområder. Disse utgjør
2,11 km' = 11,4 prosent. Høyden settes her til 33-42 meter (11-14 etasjer). Transformasjonsområdene finnes
i hovedsak langs havnefronten. De er
Filipstad, Tjuvholmen,
Vippetangen/Rivierkaia, Bjørvika
(rundt operaen), Bispevika, Sørenga
og Grønlikaia.
Mye av dette er lave områder i dag,
men der er noen høye oppstikkere,
som for eksempel siloen på Vippetangen. Både i Bjørvika (Barcode-området)
og på Tjuvholmen er det gjennom
pågående planprosesser lagt til rette
for 33-42 meters høyder.
Med til transformasjonsområdene
hører også Grefsen stasjon og Nydalen. For sistenevnte er det allerede
bygget mye innenfor 33-42 meters
høyder. For Grefsen stasjonsby vil det
også bli tilsvarende.
Når det gjelder stil og estetikk i
forhold til de nye oppstikkerne, sier
ikke planen noe særegent. Generelt
peker den på at miUøer skal vise historisk kontinuitet.
Veksten skissert ovenfor vil medføre endret belastning på infrastruktur.
Selve plandokumentet går lite inn på
dette.
Nærmere halvparten bevares
Av planens samlede areal er 38 prosent definert til ha «høy bevaringsverdi» (MB). 31,8 prosent kommer i
gruppen «middels bevaringsverdi» (C),
mens de gjenværende 30,2 prosent er
områder med «liten eller i ngen bevaringsverdi».
Sagt på en annen måte: En tredjedel av byen kan endres mye, en neste
kan endres en del, mens en siste kan
endres lite eller ingenting. Eller, om
man vil: En halvpart bevares i all
hovedsak, mens den andre endres mer
eller mindre.
Av store områder er det primært
Frogner, Majorstuen, Bislett/St.Hanshaugen/Ila og GrUnerløkka/Sofienberg,
som det ikke skal endres mye på.
l tillegg kommer en del mindre
områder. Disse er: Gyldenløves gate,
Skillebekk, Observatorie terrasse, Ruseløkka, St. Olavs gate/Meyerløkka, Fredensborg, Møllergata, Lindern, Det
Rivertzske kompleks «River'n», Sandaker, Torshov, Christian Michelsens
gate/Carl Berners plass, Tøyengata,
Kampen samt Vålerenga, Rodeløkka og
Ekebergskråni ngen.
Boliger overalt
«Planforslaget legger opp til en mer
flerfunksjonell by enn det dagens
planstatus viser,» heter det. l praksis
betyr det ikke minst at det nå kommer
krav om boligandeler på alle nye
utbygginger over alt i indre Oslo.
Lavest blir kravene i deler av Sentrum
med «bare» 20 prosent. For Kvadraturen blir det 50 prosent. Tilsvarende for
utviklingsområdene. For transformasjons- og konsolideringsområdene,
som i arealet samlet utgjør 52,3 pro-
sent av indre Oslo, blir det et krav på
hele 80 prosent boligandel.
l dag har indre Oslo 160 000 innbyggere. Under kapittelet «Byens
boligbehov» åpnes det for en planberedskap for inntil 40 000 nye boliger.
Om hver av disse i gjennomsnitt har
1,5 beboere, som ikke er spesielt høyt,
kan folketallet øke med 60 000. Samlet dermed 220 000 innbyggere i indre
by.
l tillegg kommer nye arbeidsplasser. Her legger kommunedelplanen opp
til «en arealberedskap» for 80 000
slike. Den sier også at ca. 70 prosent
av ovennevnte arealbehov kan dekkes
av indre by med tilliggende områder.
Et røft anslag kan derfor være 40 000
nye arbeidsplasser innenfor planens
18,43 km'. Til sammenlikning er
dagens antall arbeidsplasser i planområdet 210 000. 62 000 av disse er i
Sentrum.
Oslo har i dag 40 000 studenter.
Også her er det muligheter for relativt
stor vekst, uten at dette tallfestes.
Odd Iglebæk
Plan- og bygningsetaten:
- Dynamisk
byutvikling
Planen skal legge til rette
for en dynamisk byutvikling. Samtidig skal
historiske miljøer og andre
viktige bykvaliteter sikres.
Slik formuleres hovedformålene i den nye storplanen for indre Oslo.
KOMMUNEDELPLANEN I KORTHET
Planen er et forslag til hvordan bevaringsverdier og byutviklingsmuligheter kan avveies og fastlegges. Kommunedelplanen er en arealplan som
primært definerer byggeområder og
tilhørende utnyttelse. Planforslaget
og plankartet er bygd opp med en
inndeling av planområdet i mindre
områder som alle er gitt en bokstavog fargekode, og en delområder er
også gitt skravur. Kodene er nøkkel
for hvilke bestemmelser som gjelder
for det enkelte område. Et sett av
fellesbestemmelser gjelder for hele
planområdet. Kommunedelplanen
medfører endringer for eksisterende
kommunedelplaner og reguleringsplaner, og egne bestemmelser angir hva
som opprettholdes og hva som oppheves. Til mange av bestemmelsene
hører også retningslinjer, men disse
er ikke juridisk bindende.
Fem kart og 15 sider med bestem-
meIser som samvirker på flere måter,
gjør planforslaget komplekst og komplisert. Kart T2 bevaringsinteresser
deler planområdet inn i områdetypene A-O, der A har meget høy
bevaringsverdi, B har høy, C har middels og D har lav/ingen bevaringsverdi. Bestemmelse 1.2 C skal sikre vern
av bevaringsverdig bebyggelse på
Byantikvarens gule liste i A- og Bområdene. Det gis ikke beskyttelse til
bygninger på gul liste i C- og Dområdene.
Høringsdokumentet med kart og
bestemmelser og ulike vedlegg finnes
på internett www.pbe.oslo.kommune. no. eller http://www.plan-og-bygni ngsetate n. oslo. kom mune. no/planer_og_utredning/kommunedelplaner/article18839-8031.html. Dokumentet kan også fås i fullversjon
eller kortversjon ved henvendelse til
plan- og bygningsetaten i Vahls gate
1 (tlf. 23 49 10 00).
Avdelingsdirektør Erik Dahl og sjefarkitekt Brede Norderud ved plan- og bygningsetaten er to av dem som har
stått sentralt i planens utforming.
- Vi tror Oslo framover vil bli mye
en fortsettelse av de trekk som har
preget byen de siste 15-20 år. Det
betyr vekst i både boliger og næring i
sentrale strøk. Planen legger opp til
nettopp dette, sier de.
Samtidig understreker de to at det
ikke er mulig å dirigere en utvikling.
Det avgjørende er hvordan markedet
reagerer.
Planforslaget setter bare rammer
for en mulig fysisk utvikling. Et konkret eksempel de trekker fram er handel.
- l dag foregår en detaUvareomsetning på Alnabru som tilsvarer en tredjedel av Oslos sentrumsomsetning. Et
mål er at den nye handelen, som følger med en voksende by, skal kunne
komme tilbake til indre by. Derfor legger vi opp til å kunne bygge høyere i
deler av
strøksgatene,
som for
eksempel Bogstadveien. Det
må til for å gi
Avdelingsdirektør Erik
næri ngslivet
Dahl.
muligheter til
å utvikle seg.
- Muligheten til å bygge
tre etasjer
høyere enn i
dag er et viktig trekk ved
Sjefarkitekt Brede
Norderud.
planen. Hvor
store deler av
området gjelder dette jor?
- Vi har ikke sett i detalj på dette,
men det er klart at det vil variere
mye. l planbestemmelsens krav til ugrad, strøkstilpassing, uterommets
proporsjoner og uteareal vil det ligge
viktige begrensninger. For nye områder som bygges vil det bli lagt stor
vekt på sol og romlighet. Også den
eksisterende småskala tomtestruktur
gir mange steder sterke begrensninger
for byens endringspotensial, sier de.
Byantikvaren vil bygge lavere
Også Oslo Byantikvar har deltatt i utformingen av den nye
planen.
- Vår viktigste innvending
er at med de
Byantikvar Marte
foreslåtte høyder
Bora.
blir det for store
kontraster mellom gammelt og nytt,
sier byantikvar Marte Boro.
- Vi frykter også at utbyggere vil
ha forventninger om å kunne rive for å
få til de nye høydene, og at det derfor
blir mye konflikter, tilføyer hun.
Byantikvaren sier også at de ønsker
maksimum 21 meter der plan- og bygningetaten foreslår 25 meter, og 27
meter der forslaget er 33 meter. For
strøksgater, hvor forslaget er pluss ni
meter, sier Byantikvaren null meter!
Odd Iglebæk
Kommentar fra Fortidsminneforeningen på neste side.
Fabrikk
Råde
Moss
Romerike
Oslo/Follo
Buskerud
Aust-Agder
Vest-Agder
Haugesund
&
69227010
692801 90
90668350
63837079
64870627
3277 97 22
37025010
91 690462
90 52 57 51
NOR-TRAPP
www.nor-trapp.no
I arkitektnvtt 02 • 06 1lii