Referansegruppens notat til forslaget

Til: Bygningsrådets leder og medlemmer
(kopi til sekretær Guderud i Referansegruppen)
Vedlagt sendes arkitektenes notat – bilag 5 til saken – med forklarende og supplerende
underbilag.
Den faglige delen av prosjektet er gjennomført i rekordfart hvor arkitektene og Asker
Velforbund i god dugnadsånd med sitt engasjement, lokal kunnskap og fagkompetanse i
PBAs referansegruppe.
Saksfremlegg til sak 24/15 gjengir godt de prinsippene det er enighet om med
referansegruppen, som inkluderer fullstendig overstyring av bestemmelser i
reguleringsplaner fra før 1.1.2005 for høyder, utnyttelse, takform og parkering.
Det er enighet om prosjektplanens mål som erkjenner behov for forutsigbarhet og
likebehandling. Arkitektene fremhever også at klare bestemmelser og komplette definisjoner
videre er forutsetning for rask saksbehandling, redusert behov for dispensasjoner og større
brukertilfredshet.
Det er derfor at arkitektene med bakgrunn i sine utstrakte praktiske erfaring i bilag 5 redegjør
for at konkretisering av bestemmelser og retningslinjer slik de nå er fremlagt av rådmannen
ikke er presise nok, og ikke fjerner behov for dispensasjoner for tiltak som er i tråd med
praksis.
Av den grunn anbefales primært at våre bilag 5h og 5i erstatter rådmannens bilag 1 (og at
retningslinjer for øvrig KP dl3 ryddes opp i jfr bilag 5g) når forslaget sendes til høring etter
behandling i Formannskapet. Subsidiært anbefales at våre bilag 5 tom 5i blir del av
høringsdokumentasjon, slik at forslaget de facto fremlegges med 2 alternativer.
Utbygging i ht plan i eldre reguleringsplaner – redusert behov for ressurskrevende
reguleringsplanarbeid
Referansegruppen er for øvrig noe overrasket over rådmannens tolkning av
utbyggingsmuligheter på parseller i eldre reguleringsplaner. Vi mener at en for snever
tolkning av disse planer kan ha ført til at nåværende boligområder har fått for homogen
eneboligbebyggelse. Vi oppfatter at det er et ønske at det blir litt mer fleksibel boligbygging i
forhold til antall enheter, så lenge dette er i tråd med gjeldende plan, og gjeldende krav til
uteopphold, adkomst, biloppstilling, høyder og BYA ivaretas. Slik utbygging i henholdt til
plan, er således ikke det samme som ‘forsiktig fortetting’ som indikerer fortetting utover plan.
Dette har stor betydning for vurdering av behov for reguleringsplanarbeid. Som kjent er
reguleringsplanarbeid en krevende prosess: i 2014 har PBA kun levert 4 reguleringsplaner til
2.gangsbehandling og vedtak i Kommunestyret.
I denne forbindelse mener arkitektene at det er en tapt mulighet at PBA ikke ønsket å drøfte
arkitektenes forslag for fortetting i nærhet av kollektivtrafikk. Forslaget var en oppfølging av
Venstres oversendelsesforslag om dette, fra kommunestyret 18.11.2014 (sak 118/14). Det
redegjøres for forslaget i bilag 5j. Fordel med forslaget er at eksisterende tomtestrukturer kan
opprettholdes (lys + luft + grønt) samtidig som eksisterende infrastruktur benyttes. Forslaget
reduserer også behov for reguleringsplanarbeid. Arkitektene mener fortsatt at det kan være
nyttig med en politisk behandling av forslaget, og at høringsutsendelse av forslaget kan gi
nyttige uttalelser, blant annet fra overordnet myndighet.
Presentasjon mandag 23.2?
Da vår redegjørelser og dokumentasjon er omfattende kan vi gjerne forklare dette i en
presentasjon for Bygningsrådet i forkant eller etter befaringene kommende mandag 23.2. Vi
ber om en tilbakemelding på dette vedr ønsket tidspunkt.
På vegne av arkitektene i
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Helle Sjåvåg siv.ark MNAL
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Med vennlig hilsen
Pieter Paul Furnée
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner:
1
PROSJEKTPLAN
• · bestemmelsene, herunder § 29, skal følge overordnede føringer/statlige planretningslinjer for å
•
unngå innsigelser og mekling
• · det skal tas sikte på å utforme korte, enkle og tydelige bestemmelser
• · bestemmelser og retningslinjer skal skilles i hele dokumentet
• · bestemmelsene skal sikre likebehandling
• · bestemmelsene skal ha angivelse av hensikt/formål
• · bestemmelsene skal kun overstyre gamle reguleringsplanbestemmelser der det er hensiktsmessig
• · bestemmelsene skal sikre stor grad av forutsigbarhet
• · bestemmelsene skal ikke være konserverende for den arkitektoniske utviklingen
• · bestemmelsene skal også ivareta naboskap og andre interesser
• · definisjoner skal baseres på statlige definisjoner og føringer
•
•
•
•
•
•
Intensiv prosess hvor arkitektene og Asker Velforbund har stilt opp lojalt og aktivt.
Enighet om prosjektplan – BYR-vedtak sak 211/14
Det ble gjennomført 4 arbeidsmøter med PBA og 1 dialogmøte med BYR og PBA.
Alle parter i referansegruppe gjorde gode forberedelser til disse møtene.
Arkitektene har hatt 6 interne workshops om de aktuelle tema fra desember 14 –
tom februar 15.
Arkitektene ble overrasket at mange gode diskusjoner og konklusjoner allikevel ikke
ble innarbeidet i sin helhet i dokumentene. Hvem styrer?
Arkitektene har gjennomgått alle 811 reguleringsplaner og har gjort funn (se bilag 5e):
Boenheter:
De fleste planer inntil 1980 har ingen klare begrensning for antall boenheter.
Høyder:
Første planer med ‘husets nedside’ og ‘ikke på noe punkt langs fasade’ er fra rundt 1985.
Takform:
Noen få eldre planer, men krav om saltak / skråtak kommer hyppigere etter 1985.
Utnyttelse:
Ymse krav om BYA/TU/u-grad, med eller uten m2 for frittstående garasje. Få planer med eksplisitt krav om
frittstående garasje.
Takterrasse: Få planer med eksplisitt forbud mot takterrasser
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner:
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
2
SAKSFREMLEGG SAK 24/15
• god beskrivelse av prosjektet og intensjoner
• men konkretisering blir upresis
• arkitektene oversender bedre tekstforslag som anbefales lagt ut
på høring (se bilag 5a / 5b + 5h / 5i)
• flere dokumenter som fremlegges har ikke blitt distribuert eller
kommentert i referansegruppe
• bilag 3 – matrise.
Enighet som refereres er ofte kun enighet om prinsipp, eller
delprinsipp.
• bilag 4 – møtereferat.
Her er det flere feil og mangler
• bilag 6 –kommuneplanens bestemmelser (og retningslinjer!).
Det er uheldig at hele dokument vedtatt 18.11.2014 har fått ny
paragraf-nummere. Dette vanskeliggjør sporbarhet, og overganger
i saksbehandling (KP2014-26 brukes nå i saksbehandling).
Ny boligkart er videreføring av boligkartet
Videre er retningslinjer fortsatt formulert med ‘skal’. (se bilag 5g) som fulgte kommuneplanen ved
• bilag 2 – boligkartet (KP del 2b).
•
Vi tar derfor forbehold om at vi ikke har oppdaget feil / glipp på
boligkartet. Enkelte homogene områder er ikke så spesielle.
Venstres oversendelsesforslag (18.11.2014) ble ikke behandlet.
• arkitektene ber om at forslag for fortetting ved kollektiv knutepunkter
medsendes på høring (se bilag 5j).
behandling i høst, med en korrigering av
tidspunkt for kat. B og C (1.1.2005) samt at
uregulerte områder, avsatt til eksisterende
boligområder i kommuneplanen tas med
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner:
3
SAKSFREMLEGG SAK 24/15
• viktige sitater fra saksfremlegg (1):
• ‘Oversendelsesforslaget fra Venstre, som ble fremmet under behandlingen av
kommuneplanen i kommunestyret 18.11.14, har heller ikke vært ansett som en del av dette
arbeidet. Dette vil rådmannen svare ut i egen sak’. Hvorfor ventet? Forslag bør kunne
sendes på høring, slik at kommunestyret utifra høringsuttalelser kan ta beslutninger.
• ‘Rådmannen innser at definisjonene ikke kan enes om fullt ut, men med felles forståelse for
begrepene håper rådmannen at tolkningsforskjeller reduseres, større forutsigbarhet og
likbehandling sikres og at dette bidrar til enklere saksbehandling. Enkelte begreper har
rådmannen ikke klart å definere eks. «hovedgesims». Her må begrepene i stedet sees i
sammenheng med tidspunktet planene ble vedtatt’. Arkitektene: ref.prosjektplan må statlige
definisjoner og føringer følges. Også nye planer (fra 2014) har f.eks. begrep ‘hovedgesims’.
Forslag bør legges ut på høring for uttalelser.
• ‘I rådmannens forslag legges det derfor opp til en bindende overstyring der den enkelte
plans bestemmelser om, høyde for hus og garasjer, utnyttelse, takform og parkering
overstyres helt’. Arkitektene: område B: slik det er formulert overstyres ikke krav til saltak L, og
gjelder utnyttelse fra plan fortsatt når den er større enn 20% J.
• ‘Bestemmelsene er tilpasset kommende endringer i plan- og bygningsloven og
byggesaksforskriften som forventes å tre i kraft 1.7.2015. Hensikten med lovendringen er at
mindre tiltak unntas søknadsplikt’. Arkitektene: ‘garasje’ er ikke lik ‘mindre bygg ikke egnet
for beboelse eller opphold’
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner:
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
4
SAKSFREMLEGG SAK 24/15
• viktige sitater fra saksfremlegg (2):
• ‘Rådmannen finner det vanskelig å forsvare flere boenheter enn enebolig pluss
sekundærleilighet/bolig pr. tomt innenfor mandatet. Forslaget som legges frem til behandling
bygger derfor opp under tankegangen om forsiktig fortetting innenfor nåværende
boligområder i tråd med vedtatt kommuneplan og statlige føringer’. Arkitektene: PBAs
tolkning av eldre reguleringsplaner til eneboligplaner har gitt nåværende boligområder for
homogen boligtypologi, mens planer egentlig tilrettelegger for større fleksibilitet. Tomtens
egnethet for antall boenheter følger av krav til uteopphold, BYA, avstandsgrenser, adkomst og
biloppstilling. Infrastruktur i eldre boligområder er ofte meget raus.
• ‘Dette er naturligvis ikke til hinder for at kommunen når som helst, kan åpne for flere
boenheter der dette anses hensiktsmessig/ønskelig, men det krever da en reguleringsmessig
behandling’. Arkitektene: plankrav er katastrofe for utbygging. I 2014 er kun 4 planer vedtatt.
• ‘Rådmannen mener at prosjektmandatet og prinsippene for arbeidet er svart ut på en god måte
innenfor tiden som har vært stilt til rådighet.’ Arkitektene: tid bør ikke være en unnskyldning
for uferdig arbeid da rådmannen selv har foreslått tid, og aktivt har begrenset tid gjennom
opprettholdelse av interne behandlings- og godkjenningsprosedyrer
• ‘Rådmannen forutsetter likevel at den enkelte reguleringsplan skal videreføres med hensyn til
antall boenheter, tomtedeling, byggegrenser og formål.’ Arkitektene: nettopp! Planer skal
videreføres, men praksis må korrigeres, slik at boligområder utbygges som forutsatt – se bilag 5f .
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner:
5
SAKSFREMLEGG SAK 24/15
• viktige sitater fra saksfremlegg (3):
• Rådmannen vil trekke frem følgende større endringer innarbeidet i forslaget til nye bestemmelser:
• Garasje og renovasjonsbinge kan plasseres utenfor byggegrensen Arkitektene: ingen enighet
om byggegrense mot kryss – frisikt må ivaretas! BYA-amnesti for renovasjonsbinge er
uteglemt, må sikres.
• Garasje kan plasseres frittstående eller integrert i bygningskroppen Arkitektene: formulering
gir fortsatt tolkningstvil av eldre planer.
• Ny overstyringsdato for kategori B Arkitektene: 1.1.2005 er grei, men kunne ha vært
12.6.2007 (KP2007-20 vedtak).
• Det tillates frittliggende sekundærbolig der sekundærleilighet tillates. Arkitektene: krav om
bebyggelsesstruktur motarbeider igjen tillatelse. Gir rom for subjektiv saksbehandling.
Dessuten: mindre bygg inntil 50m2 kan bygges uten søknad fra 1.7.2015, og uten vurdering
av bebyggelsesstruktur.
• Generell høydebestemmelse for bolig og garasje økes for kategori B og C Arkitektene: høyde
tilpasses krav i TEK for dekke og tak. Krav ‘ikke på noe punkt’ bør sløyfes fordi den ofte
trigger omfattende terrengendringer.
• Ingen favorisering av saltakshus Arkitektene: konkret overstyring er uteglemt, må sikres!
• Takterrasser tillates med noen vilkår Arkitektene: meget innskrenkende. I dag har omtrent
ingen planer begrensninger eller betingelser for takterrasser.
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner:
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
6
TAKFORM: GENERELLE ER SALTAK (mange planer fra etter 1985) – se bilag 5c
Enighet om at andre takformer kan tillates – overstyringsbestemmelse §20.6 / .7
Rådmannen:
Arkitektene:
For hus med andre takformer/typer enn
saltak, tillates det takoppbygg innenfor
imaginært saltaksvolum, over tillatt
gesimshøyde. Der ikke annet er bestemt i
den enkelte plan vedrørende takvinkel skal
det imaginære saltaket ha takvinkel på 40
grader.
For hus med andre takformer/typer enn saltak, tillates det etasjehøy
påbygg med en størrelse tilsvarende BRA som kan tillates innenfor
imaginært saltaksvolum, over tillatt gesimshøyde. Der ikke annet er
bestemt i den enkelte plan vedrørende takvinkel skal det imaginære
saltaket ha takvinkel på 40 grader. BRA til påbygget må imidlertid
begrenses til maksimum 50% av underliggende grunnplan.
Arkitektene: gir ensformige smale påbygg
Arkitektene: gir fleksibilitet og tilpasningsmulighet og likebehandling
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner:
7
TAKTERRASSER:
• KP 2007-14 har ingen forbud mot takterrasser
• Meget få reguleringsplaner har forbud mot takterrasser
• Meget få reguleringsplaner har betingelser og krav for takterrasser
Kommuneplanrullering 2014: videreføring etablert praksis
Prosjekt forvaltningsbestemmelser: ingen innskrenkinger gjeldende planer
Allikevel er takterrasser et følsomt tema for rådmannen
Enighet om behov for bestemmelse i KP
Rådmannen:
Arkitektene:
Det tillates ikke takterrasser over tillatt
gesimshøyde
Det tillates ikke takterrasser med kote
høyere enn tillatt hovedgesims
Arkitektene: usikker hvordan tolkes. Kan
takterrasse tillates på flat tak foran påbygg?
Samme diskusjon som ved reg.plan
Heggedalsveien – høst 2014
Ref enstemmig vedtatt reg.plan
Heggedalsveien 116 (sak 120/14).
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner:
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
8
TAKTERRASSER:
et følsomt tema for rådmannen; men en kvalitet i fortettingsområder på små tomter.
Rådmannen:
Arkitektene:
Takterrasser tillates innenfor 1/3 av
underliggende fasades lengde. Takterrassen må
være min. 1,5 meter tilbaketrukket fra fasadeliv.
Takterrasse må skjermes mot nedsyn mot minst 1 side.
Takterrasser med åpent rekkverk må være min. 1 meter tilbaketrukket
fra hovedgesims.
Arkitektene: unødvendig innskrenking
Uklar hvilken hensikt som tjenes med begrensning
Bestemmelse er uhensiktsmessig, og vil medføre
vedværende behov for disp - ref figur nedenfor
Bestemmelse gir fleksibilitet, samtidig som hensikt
‘skjerming mot nedsyn’ blir fremmet.
Estetikk? Ivaretas av Pbl§29.2
Tette brystninger får ingen krav, mens åpne rekkverk må
trekkes tilbake (åpenbar hensikt).
Flere saker med store takterrasser fikk aldri naboklager.
Nabosjenanse? 1/3 del kan fortsatt representere
samme sjenanse. Ubrukt øvrig takflate er uestetisk.
Arkitektene må få det ansvaret til å
prosjektere gode løsninger.
Evt nedsyn skjer kun med åpent rekkverk.
Som regel ser brukere ut mot horisonten / utsikt.
Mer enn 1/3 del - gavl
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner:
9
ARKITEKTENES SAKSFREMLEGG SAK 24/15
• bilag 5:
• Bilag 5a: nåværende boligområder - §29 (nå §20) – forvaltningsbestemmelser og retningslinjer med
Arkitektenes tekstforslag (rødt) og merknader (blått)
• Bilag 5b: utfyllende retningslinjer og bestemmelser, samt definisjoner – vedlegg 5 (nå vedlegg 3) –
forvaltningsbestemmelser og retningslinjer med Arkitektenes tekstforslag (rødt) og merknader
(blått)
• Bilag 5c: utregning / redegjørelse for forventet BRA på øverste plan under et saltak – grunnlag for
tillatelse av BRA til påbygg
• Bilag 5d: beskrivelse generasjonsdel – Direktorat for Byggkvalitet (DiBK)
• Bilag 5e: utredning reguleringsplaner i Asker
• Bilag 5f: eksempler på reguleringsplaner med flere boenheter pr eiendom, og på reguleringsplaner
med høyere gesimshøyde
• Bilag 5g: KP 2014-26 del 3 – retningslinjer - (nå vedlegg 1) – Arkitektenes utheving (rødt) av ‘skal’
og ‘må’ i retningslinjer
• Bilag 5h: nåværende boligområder - §29 (nå §20) – forvaltningsbestemmelser og retningslinjer i ht
Arkitektenes tekstforslag
• Bilag 5i: utfyllende retningslinjer og bestemmelser, samt definisjoner – vedlegg 5 (nå vedlegg 3) –
forvaltningsbestemmelser og retningslinjer i ht Arkitektenes tekstforslag
• Bilag 5j: forslag bestemmelser for ‘Sentrumsnær og kollektivnær boligfortetting uten plankrav’
Konklusjon SAK 24/15 i forbindelse med Prosjekt
• ARKITEKTENE ANMODER AT BILAG 5h og 5j SENDES PÅ HØRING I STEDET FOR PBAs BILAG 1.
• SUBSIDIÆRT ANMODER ARKITEKTENE AT BILAG 5a TOM 5j SENDES MED PÅ HØRING
• DET ANMODES VIDERE AT PRINSIPPENE FOR OVERSTYRING VEDTAS
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Bilag 5a
Innspill ARKITEKTENE – 18.2.2015
Rød: Forslag for endringer/rettelser
Blå: Merknader / grunnlaget for drøftelser/dialog
Nåværende boligområder
20. Nåværende boligområder
Hensikten med bestemmelsene for nåværende boligområder er å ivareta
boligområdenes karakter, ved en forsiktig fortetting i eksisterende boligområder.
Samtidig ønsker man å skape større forutsigbarhet for utbyggere og naboer.
Det presiseres at overstyrende bestemmelser ikke representerer innskrenkning i
forhold til gjeldende regulering.
20.1. Generelt (pbl. § 11- 9, nr. 5 og 6)
Hensikten med boligkartet er å definere og visualisere hvor de ulike bestemmelsene
for kategori A-C gjelder.
Det vises til eget plankart som viser avgrensning av boligområder med utfyllende
bestemmelser (heretter benevnt boligkartet), vedtatt som del av kommuneplan
2014-2026, for avgrensing av områder angitt som kategori A, B eller C, områder
med skravurer, samt markering av 100-metersbeltet langs sjøen.
20.2. Definisjoner (pbl. § 11- 9, nr. 5)
Definisjonene gir oversikt over sentrale begreper som er gjort juridisk bindende
gjennom kommuneplanen. De baserer seg på statlige føringer, herunder TEK10 og
departementets veileder, grad av utnytting, og gir rammer for utvikling av
boligområdene. Hensikten med definisjonene er å sikre en klar og tydelig
begrepsbruk både for forvaltningen og for alle som har behov for å forstå og bruke
bestemmelsene. Definisjonene legges til grunn ved utarbeidelse av reguleringsplan
samt bygge- og delesaker.
Følgende definisjoner er en videreføring og presisering av kommunens praksis: må
begreper må defineres for korrekt tolkning av vedtatte planer.
- Fortetting og boligfortetting,
- Frittliggende bebyggelse,
- Småhus,
- Hovedbruksenhet,
- Frittliggende småhusbebyggelse,
- Konsentrert småhusbebyggelse,
- Åpen bebyggelse,
- Våningshus,
- Enebolig,
- Enebolig med sekundærleilighet,
- Enebolig med sekundærbolig,
- Tomannsbolig,
- Rekkehus,
- Kjedehus,
- Tre-/firemannsbolig,
- Lavblokk,
- Bebyggelse med støyfølsom bruksformål,
-
Rom med støyfølsom bruk,
Stille områder,
Ferdig planert terreng
Gesims
Hovedgesims
Sekundær gesims
Husets nedside / overside
Begrepene er beskrevet i vedlegg 3 - Utdypende forklaringer, utdypende
bestemmelser og definisjoner
Der det er motstrid mellom det som fremgår på gjeldende plankart og tilhørende
bestemmelser gjelder krav slik det fremgår av gjeldende plankart.
Presisering for å unngå tolkningstvil, og øke forutsigbarhet og likebehandling
20.3. Plassering av frittliggende garasje bygning som ikke skal brukes til varig opphold
eller beboelse og renovasjonsbinge i områder med frittliggende småhusbebyggelse
(pbl. § 11-9, nr. 5)
Hensikten med bestemmelsen er å åpne for at garasjer bygninger som er unntatt
søknadsplikt og renovasjonsbinger kan plasseres utenfor regulert byggegrense mot
vei uten at dette krever søknad om dispensasjon.
Pr 1.7.2015 unntas bygning som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse fra
søknadsplikt (ny SAK).
For regulert boligtomt med frittliggende småhusbebyggelse, kan frittliggende
garasje bygning som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse tillates
plassert utenfor regulert byggegrense mot kommunal vei og fellesatkomst/felles
boligvei, forutsatt at retningslinjer og krav gitt i kommunens vei- og gatenormal
(4.5.2010), punkt 3.4, overholdes. Denne muligheten gjelder likevel ikke der
gjeldende reguleringsplan forbyr slik plassering, og/eller der slik plassering
kommer i konflikt med vernehensyn og frisikt fra adkomst, eller frisikt i kryss.
Garasje tillates heller ikke plassert utenfor byggegrense mot kryss.
Hensikt med plasseringsforbud mot kryss er at frisikt må sikres.
Tiltak/konstruksjon ifbm. avfallshåndtering/innsamling (renovasjonsbinge) kan
plasseres utenfor byggegrense mot kommunal vei og felles adkomst/felles
boligvei. Forutsatt maksimal størrelse 5 m² BYA, maksimal høyde 2 meter og min.
1 meter fra regulert vei og annen bygning. Tiltaket skal ikke være til hinder for
frisikt.
NY:
Plassering av boligbebyggelse i bratt terreng (pbl. § 11-9, nr. 5 og 6)
Når terrenget innenfor bebyggelsens fotavtrykk / grunnplan faller mer enn 1
etasje forutsettes at evt høydekrav til husets nedside er tilfredsstilt når høydekrav
på husets overside er ivaretatt.
Ved høydeplassering i forhold til eksisterende terreng må det tas i betraktning at
TEKs krav til terrengfall ut fra fasade skal ivaretas også på husets overside.
Hensikt med bestemmelse er å fjerne dispensasjonsbehov for gesimshøyde på de
eiendommene hvor selve gesimshøyde er kurant, men hvor terrenget på husets
nedside blir for langt ned.
20.4.
Frittliggende/integrert garasje (pbl § 11-9, nr. 5)
Hensikten med bestemmelsen er å åpne opp for arkitektonisk frihet ved valg av
garasjeløsning.
For planer som regulerer boligbebyggelse og som angir at garasje skal være
frittliggende, kan garasjen innlemmes i boligens fotavtrykk og utnyttelse. forutsatt
at bolig med garasjedel ikke overskrider regulert byggegrense mot vei.
For de planene som spesifiserer en tillatt utnyttelse for garasje gjelder at denne
utnyttelsen kan tillegges tomtens maksimal utnyttelse for boligbebyggelse.
Flere planer gir BYA 17% + 36 m2 for garasje (og for større garasjer medregnes
overskridelse av 36 m2 i BYA-beregning for tomten). Disse 36 m2 blir da å tillegge
til tomtens BYA.
20.5. Kategori A - Boligområder med spesielle kvaliteter (pbl. § 11- 9, nr. 5, 6 og 7)
Hensikten med bestemmelsen er å ivareta boligområder med spesielle kvaliteter og
tilrettelegge for stedstilpasset utbygging. Boligområder med spesielle kvaliteter
anses bebyggelsesmessig som homogene og ferdig utbygget. Alle tiltak skal bidra til
å opprettholde områdenes karakter.
A. Parkering:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende garasje og
biloppstillingsplasser og dimensjonering av parkeringsareal, gjelder punkt 12 /
kapittel 3 parkeringsnorm.
Parkeringsnormens krav om to garasjeplasser, jf. punkt 12 / Kapittel 3 –
Parkeringsnorm, kan fravikes der det ut fra tilpasnings- og bevaringshensyn vil
gi en bedre løsning med enkeltgarasje.
B. Utnyttelse:
Krav til biloppstillingsplasser utover garasjeplasser, samt renovasjonsbinger
inntil 5 m2 BYA og maks 2m høy, tillates i tillegg til angitt %-BYA, forutsatt at
parkeringsplassene ligger på terreng og ikke er overbygd. I ht etablert praksis
skal renovasjonsbinger ikke medregnes i tomteutnyttelse.
I beregningen av BYA skal krav til antall garasjeplasser, jf. parkeringsnormen kapittel 3, medtas med 18 m² pr. plass, med mindre planen tilrettelegger for
fellesparkering. Det blir uheldig hvis KP kan tolkes slik at parkeringskrav
gjelder i alle tilfeller. Ved konsentrert småhusbebyggelse har man ofte små
tomter hvor en slik misforståelse slår uheldig ut.
C. Høyder / tak:
Ved nye tiltak og ny bebyggelse skal gesimshøyde og takform tilpasses
eksisterende bebyggelse innenfor det område det naturlig hører til.
Passus om takterrasser er fjernet. Det er ikke forbudt, og det er ingen krav til
maks høydeplassering – kun et generelt tilpasningskrav
D. Områder uten skravur
I rosa områder markert uten skravur på boligkartet gjelder følgende:
I områder med boligblokker og konsentrert småhusbebyggelse, og i feltutbygde
områder med eneboliger og/eller tomannsboliger, skal det ikke fortettes mer enn
gjeldende regulering tilrettelegger for antall boenheter være slik det var, da
området ble utbygd.
For boligområdet Askerveien/Asker terrasse:
- kan det dog åpnes for tomannsboliger og en utvidet utnyttelse i forhold til
reguleringsplan, under forutsetning av at ny bebyggelse tilpasses områdets
karakter, bl.a. ved at byggehøyder, skala og arkitektonisk uttrykk ikke bryter
vesentlig med eksisterende nabobebyggelse fra 1920- og 1930- tallet.
Boenheter:
I områder som er regulert til frittliggende boliger: Der ikke annet er bestemt i
følger av den enkelte plan vedrørende antall boenheter, tillates kun frittliggende
bolig med én hovedbruksenhet og én sekundærleilighet på maks. 80 m² BRA per
fradelt tomt.
ofte er planer ikke eksplisitt bestemmende, men gjelder krav i medhold av en
plan. Bestemmelser følger således av en plan – KP skal ikke være innskrenkende i
ft gjeldende plan.
Øvrige bestemmelser til den enkelte plan gjelder.
E. Områder med skravur
Boenheter:
Der ikke annet er bestemt i følger av den enkelte plan vedrørende antall
boenheter, tillates kun frittliggende bolig med én hovedbruksenhet og ingen
sekundærleilighet, per fradelt tomt.
Utnyttelse:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende utnyttelse, tillates
BYA maks 15 % av tomtens nettoareal.
Øvrige bestemmelser til den enkelte plan gjelder.
20.6. Kategori B - Boligområder med utfyllende bestemmelser (pbl. § 11- 9, nr. 5 og 6)
Hensikten med bestemmelsen er å skape forutsigbarhet og forenkling ved å utfylle
og erstatte enkelte bestemmelser i eldre reguleringsplaner ved å overstyre enkelte
bestemmelser i de enkelte reguleringsplanene, samtidig som bestemmelsen utfyller
gjeldende regulering.
For boligområder regulert til en form for frittliggende småhusbebyggelse
frittliggende boliger vedtatt/stadfestet før 1.1.2005 – unntatt arealer regulert til
spesialområde bevaring – gjelder følgende:
A. Boenheter:
Der ikke annet er bestemt i følger av den enkelte plan vedrørende antall
boenheter, kan disse områdene bebygges med frittliggende bolig med én
hovedbruksenhet per fradelt tomt, samt én sekundærleilighet/-bolig på maks.
80 m² BRA.
Sekundærleilighet/-bolig tillates kun på eiendommer som ligger utenfor gul og
rød støysone slik dette er definert i støyretningslinjen T-1442/2012.
Innenfor planer som tillater sekundærleilighet kan denne bygges som
frittliggende sekundærbolig dersom den tilfredsstiller generelle krav til
sekundærleilighet og plasseringen ikke strider med bebyggelsesstrukturen i
området.
helt unødvendig innskrenkning. Pr 1.7.2015 vil det være tillatt uten søknad å
bygge frittliggende bygninger inntil 50 m2 uten søknad. Dette vil utvilsomt
påvirke bebyggelsesstruktur i området. Pbl§29.2 vil styre uheldig tilpasning.
Frittliggende sekundærleilighet/-bolig tillates ikke fradelt på eget gårds-/bruksnr.
B. Utnyttelse:
Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 20 % av tomtens nettoareal.
For områder på Nesøya som er vist med gul farge og skravur på boligkartet,
skal grad av utnytting ikke overstige %-BYA = 15 %.
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, vil denne utnyttelsen fortsatt
gjelde.
Krav til biloppstillingsplasser utover garasjeplasser, samt renovasjonsbinger
inntil 5 m2 BYA og maks 2m høy, tillates i tillegg til angitt %-BYA, forutsatt at
parkeringsplassene ligger på terreng og ikke er overbygd.
I ht etablert praksis skal renovasjonsbinger ikke medregnes i tomteutnyttelse.
I beregningen av BYA skal krav til antall garasjeplasser, jf. parkeringsnormen i
kapittel 3, medtas med 18 m² pr. plass.
Følgende planer overstyres ikke mht. utnyttelse:
179H
Del av Poverud Ulven Golfsenter – 1.6.2004
55i
Skustadgata – 18.11.2003
C. Høyder:
Det tillates gesimshøyde inntil 5,5 6,0 m beregnet iht. TEK.
høyder begrunnes som følger:
dagens KP gir hhv 5,0 og 7,0. Høydekrav til 2014 skal iflg PBA tilrettelegge for 2
etasjer. Derfor økte høyde til 5,5. Men 7,0 ble ikke økt. Det burde i allefall økes
tilsvarende til 7,5m
Dagens byggemetoder i ht TEK10 gjør imidlertid at 5,5m er for lav for å ivareta 2
etasjer - følgende snitt legges til grunn:
sokkel
50 - 100 mm
1 etg
2400 mm
dekke over 1 etg
450 mm (ventilasjonsinstallasjon i bjelkelag)
(himling 50mm, bjelkelag 300mm,
gulv, vannbåren varme, parkett 150mm)
2 etg
2400 mm
dekke over 2 etg
650 mm (varm konstruksjon ifm kuldebro)
(himling 50mm, bjelkelag 300mm,
isolasjon og lufting 300mm)
Summen gir 6 m for 2 etg
Gesimshøyden skal likevel ikke på noe punkt overstige 7,0 m fra laveste punkt på
ferdig planert terreng.
Dette typiske Asker-kravet fører til mange unødvendige terrengtilpasninger for å
manipulere terrenget slik at gesimshøyden likevel ikke på noe punkt skal overstige
7,0 m fra laveste punkt på ferdig planert terreng. Kravet har således effekt mot
sin hensikt, og fører til bratte skråninger i tomtegrenser, og kunstige og
skjemmende terrengendringer.
Innenfor reguleringsplaner som har bestemmelser som tillater hus med; «høist 2
etasjer», «inntil 2 etasjer», «inntil 2 fulle etasjer, «ikke over 2 etasjer», «2 etasjes
hus», eller «maks. 2 etasjer», kan det på tomter der eksisterende terreng er flatt
(maks. 0,5 meter høydeforskjell innenfor husets fotavtrykk) tillates gesimshøyde
inntil 6,5 meter beregnet iht. TEK. Mønehøyde skal være maks. 8,5 meter iht.
TEK.
Unødvendig innskrenkende. Pbl§29-4 begrenser mønehøyde til 9 m iht TEK. Dette
gjaldt helt uavhengig av gesimshøyde eller etasjebegrep.
For reguleringsplaner som angir høydebegrensning i både antall etasjer og i
meter, overstyres høydebegrensingen og/eller etasjebegrensingen.
Der gjeldende regulering angir større tillatte høyder, vil disse høyder fortsatt
gjelde.
PBA begrunner sine tallverdier med at bestemmelsene ikke innskrenker noen
planer. Dette er f.eks. usant for plan 151 – Gullhella – vedtatt 11.11.1952 (se
bilag 5f).
Følgende planer overstyres ikke mht. høyde:
180F Del av Engelsrud v/Svinesjøen – 6.9.1995
18J
Dæli nord – 6.9.2000
12F
Askerbrubakken – 19.9.2001
165G Vollenveien 33-41 – 13.11.2002
160A Øvre Elnes vei – 23.9.2003
27J
Kjonebråten – 23.9.2003
D. For bygninger som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse (som
garasje) tillates gesims på 3,0 meter, beregnet iht. TEK. Gesimshøyden skal
ikke på noe punkt overstige 3,5 meter.
Bestemmelse gjøres robust for bygninger som etter 1.7.2015 kan bygges uten
søknad, og Askers særbestemmelse fjernes som trigger uheldige
terrengtilpasninger – se ovenfor.
E. Tak:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende ark/oppløft/innhugg i
takflaten tillates ark/oppløft/innhugg innenfor 1/3 av fasadens lengde per
takflate over tillatte gesimshøyde.
For hus med andre takformer/typer enn saltak, tillates det takoppbygg etasjehøy
påbygg med en størrelse tilsvarende BRA som kan tillates innenfor imaginært
saltaksvolum, over tillatt gesimshøyde. Der ikke annet er bestemt i den enkelte
plan vedrørende takvinkel skal det imaginære saltaket ha takvinkel på 40 grader.
BRA til påbygget må imidlertid begrenses til maksimum 50% av underliggende
grunnplan.
Bestemmelse gir større frihet til plassering av påbygget på takflaten, samtidig som
størrelse oppad begrenses. Bestemmelsen vil trigge mer kompakte påbygg, mens
PBAs forslag gir lange påbygg midt på bygget, som i større grad vil føre til
sjenanse for naboer fordi slik påbygg kan og må nesten bygges over boligens hele
lengde, fordi man mangler frihet. Ref. bilag 5c.
Krav i reguleringsplanen til saltak, skrått tak eller gitt takvinkel, tilfredsstilles når
takets hovedform er saltak, skrått tak eller i angitt takvinkel. Sekundære
bygningsdeler og tilbygg trenger således ikke å tilfredsstille reguleringens krav til
takform eller takvinkel.
Krav i reguleringsplanen til saltak, skrått tak eller gitt takvinkel, tilfredsstilles også
når bebyggelse med andre takformer/typer enn saltak bygges innenfor det
imaginære saltaksvolumet som følger av gjeldende høydekrav og krav til takform
eller gitt takvinkel.
Jfr prosjektplan og saksfremlegg BYR-sak 24/15: bestemmelsene skal ikke være
konserverende for den arkitektoniske utviklingen.
Over øverste etasjevolum innenfor regulert gesimshøyde Det tillates ikke
takterrasser med kote høyere enn tillatt hovedgesims.
Bestemmelse kopieres fra plan Heggedalsvn 116 som enstemmig ble vedtatt i
kommunestyret 18.11.2014.
Takterrasser tillates innenfor 1/3 av underliggende fasades lengde. Takterrassen
må være min. 1,5 meter tilbaketrukket fra fasadeliv.
Takterrasse må skjermes mot nedsyn mot minst 1 side. Takterrasser med åpent
rekkverk må være min. 1 meter tilbaketrukket fra hovedgesims.
Bestemmelse gir større arkitektonisk frihet, og er videreføring av praksis: tette
brystninger som er videreføring av en fasade fører i praksis ikke til sjenanse for
naboer i ft innsyn da synsfelt ikke krysser. Åpne rekkverk trekkes 1 m tilbake fra
hovedgesims. ‘Fasadeliv’ er udefinert begrep. Ref. bilag 5c.
F. Parkering:
Antall garasjeplasser og antall parkeringsplasser skal være i henhold til
parkeringsnormen, jf. punkt 12 /kapittel 3 – Parkeringsnorm og
dimensjonering/utforming av parkeringsarealene skal være i henhold til
kommunens vei- og gatenormal (4.5.2010).
Øvrige bestemmelser til den enkelte plan gjelder der de ikke er i motstrid med
overnevnte utfyllende bestemmelser.
Arkitektene har erfart i dagens KP2007-20 at f.eks. BYA-overstyring til 20% i
reg.planer fra før 1.1.1991 førte til behov for disp for ikke frittliggende garasje for
de planer hvor utnyttelse var tillatt 17% + 36 m2 for garasje, uten at det i
planbestemmelser eller på plankart var stilt krav til at garasje måtte være
frittstående. Tilføyelse er altså for å unngå unødvendige disp.
20.7. Kategori C - Boligområder i 100-metersbeltet langs sjøen (pbl. § 11- 9, nr. 5 og 6)
Hensikten med bestemmelsen er å utfylle gjeldende reguleringsplan, samtidig skal
bestemmelsen ikke legge opp til en høyere utnytting enn hva gjeldende
reguleringsplan gjør. Ny bebyggelse og andre tiltak skal videreføre kvaliteter i
området.
Kun tiltak i tråd med gjeldende regulering kan tillates.
I boligområder vist med oransje farge på boligkartet og som er regulert til en form
for frittliggende småhusbebyggelse frittliggende boliger – unntatt arealer regulert
til spesialområde bevaring – gjelder følgende:
A. Boenheter:
Der ikke annet er bestemt i følger av den enkelte plan vedrørende antall
boenheter, kan disse områdene bebygges med frittliggende bolig med én
hovedbruksenhet per fradelt tomt, samt én sekundærleilighet/-bolig på maks.
80 m² BRA. Sekundærleilighet/-bolig tillates kun i eneboliger som ligger
utenfor gul og rød støysone slik dette er definert i støyretningslinjen T1442/2012, og på tomter som har et nettoareal på minimum 1200 m².
Frittliggende sekundærleilighet/-bolig tillates ikke fradelt på eget gårds/bruksnr.
B. Utnyttelse:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende utnyttelse, skal grad
av utnytting ikke overstige %-BYA = 15 % av tomtens nettoareal. Det
bebygde arealet skal uansett ikke overstige 200 m² (BYA).
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, vil denne utnyttelsen fortsatt
gjelde.
For å nøytralisere 'uansett 200 m2 (BYA)', da tilføyelsen kan skape forvirring om
200m2 begrensning uansett gjelder (også der annet var bestemt i den enkelte
plan...)
I beregningen av BYA skal krav til antall garasjeplasser, jf. parkeringsnormen i
Kapittel 3, medtas med 18 m² pr. plass.
Krav til biloppstillingsplasser utover garasjeplasser, samt renovasjonsbinger inntil
5 m2 BYA og maks 2m høy, tillates i tillegg til angitt %-BYA, forutsatt at
parkeringsplassene ligger på terreng og ikke er overbygd.
I ht etablert praksis skal renovasjonsbinger ikke medregnes i tomteutnyttelse.
Høyde:
Gesimshøyden skal ikke overstige 5,5 m, beregnet iht. TEK. Gesimshøyden
skal heller ikke på noe punkt overstige 7,0 m fra laveste punkt på ferdig
planert terreng til øverste gesims. Der gjeldende regulering angir høyere
høyde vil denne fortsatt gjelde.
Askers særbestemmelse fjernes som trigger uheldige terrengtilpasninger – se
ovenfor.
C.
Garasje skal være underordnet bolighuset i høyde/volum. For bygninger som ikke
skal brukes til varig opphold eller beboelse (som garasje) tillates gesims på 3,0
meter, beregnet iht. TEK. Gesimshøyden skal ikke på noe punkt overstige 3,5
meter målt fra ferdig planert terreng.
Bestemmelse gjøres robust for bygninger som etter 1.7.2015 kan bygges uten
søknad, og Askers særbestemmelse fjernes som trigger uheldige
terrengtilpasninger – se ovenfor.
Tak:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende ark/oppløft/innhugg i
takflaten tillates ark/oppløft/innhugg innenfor 1/3 av fasadens lengde per takflate
over tillatte gesimshøyde.
For hus med andre takformer/typer enn saltak, tillates det takoppbygg etasjehøy
påbygg med en størrelse tilsvarende BRA som kan tillates innenfor imaginært
saltaksvolum, over tillatt gesimshøyde. Der ikke annet er bestemt i den enkelte
plan vedrørende takvinkel skal det imaginære saltaket ha takvinkel på 40 grader.
BRA til påbygget må imidlertid begrenses til maksimum 50% av underliggende
grunnplan.
Bestemmelse gir større frihet til plassering av påbygget på takflaten, samtidig som
størrelse oppad begrenses. Bestemmelsen vil trigge mer kompakte påbygg, mens
PBAs forslag gir lange påbygg midt på bygget, som i større grad vil føre til
sjenanse for naboer fordi slik påbygg kan og må nesten bygges over boligens hele
lengde, fordi man mangler frihet. Se bilag 5c.
Krav i reguleringsplanen til saltak, skrått tak eller gitt takvinkel, tilfredsstilles når
takets hovedform er saltak, skrått tak eller i angitt takvinkel. Sekundære
bygningsdeler og tilbygg trenger således ikke å tilfredsstille reguleringens krav til
takform eller takvinkel.
Krav i reguleringsplanen til saltak, skrått tak eller gitt takvinkel, tilfredsstilles også
når bebyggelse med andre takformer/typer enn saltak bygges innenfor det
imaginære saltaksvolumet som følger av gjeldende høydekrav og krav til takform
eller gitt takvinkel.
Jfr prosjektplan og saksfremlegg sak BYR 24/15: bestemmelsene skal ikke være
konserverende for den arkitektoniske utviklingen.
Over øverste etasjevolum innenfor regulert gesimshøyde Det tillates ikke
takterrasser med kote høyere enn tillatt hovedgesims.
Bestemmelse kopieres fra plan Heggedalsvn 116 som enstemmig ble vedtatt i
kommunestyret 18.11.2014.
Takterrasser tillates innenfor 1/3 av underliggende fasades lengde. Takterrassen
må være min. 1,5 meter tilbaketrukket fra fasadeliv.
Takterrasse må skjermes mot nedsyn mot minst 1 side. Takterrasser med åpent
rekkverk må være min. 1 meter tilbaketrukket fra hovedgesims.
Bestemmelse gir større arkitektonisk frihet, og er videreføring av praksis: tette
brystninger som er videreføring av en fasade fører i praksis ikke til sjenanse for
naboer i ft innsyn da synsfelt ikke krysser. Åpne rekkverk trekkes 1 m tilbake fra
hovedgesims. ‘Fasadeliv’ er udefinert begrep.
D. Parkering:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende garasje- og
biloppstillingsplasser og dimensjonering av parkeringsareal, skal
parkeringsnorm følges, jf. punkt 12 /Kapittel 3 - parkeringsnorm.
Dimensjonering/utforming av parkeringsarealene skal være i henhold til
kommunens vei- og gatenormal (4.5.2010).
Øvrige bestemmelser i den enkelte plan gjelder der de ikke er i motstrid med
overnevnte utfyllende bestemmelser.
Arkitektene har erfart i dagens KP2007-20 at f.eks. BYA-overstyring til 20% i
reg.planer fra før 1.1.1991 førte til behov for disp for ikke frittliggende garasje for
de planer hvor utnyttelse var tillatt 17% + 36 m2 for garasje, uten at det i
planbestemmelser eller på plankart var stilt krav til at garasje måtte være
frittstående. Tilføyelse er altså for å unngå unødvendige disp.
Retningslinjer - Nåværende boligområder
20. Nåværende boligområder
Generelt
Hensikten med retningslinjen er å gi differensierte og stedstilpassede rammer for
fortetting.
Fortetting utover gjeldende plan i områder regulert til frittliggende bebyggelse,
unntatt kat. A og C
I boligområder vist på boligkartet regulert til frittliggende bebyggelse (unntatt kat.
A og C) kan kommunen etter en konkret vurdering tillate fortetting utover det
gjeldende plan angir, uten at dette utløser krav om ny plan, under følgende
forutsetninger:
Det er arealplankart (KP del 2a) som definerer boligområdene. Reguleringsstatus
er ikke relevant for retningslinje, ellers bortfaller retningslinjer for uregulerte
boligområder på boligkartet som er videreføring av fortettingskartet (KP2007-20).
·
·
·
·
I områder med tydelig bebyggelsesstruktur, der høydedrag, veier eller andre
landskapstrekk har vært førende for plassering av bebyggelse, bør disse
prinsippene videreføres.
Utbyggingsform (frittliggende småhusbebyggelse) bør ikke endres, jf. punkt
1.2.
Ytterligere fortetting må ikke være i strid med øvrige bestemmelser i
kommuneplanen og heller ikke i strid med vernehensyn verken i
kommuneplanen eller i regulerings-/bebyggelsesplan.
Ytterligere fortetting bør ikke tillates:
- ved manglende infrastruktur,
-
·
i områder belastet med støy – dvs. gul og rød støysone slik dette er
definert i støyretningslinjen T-1442/2012,
- i områder belastet med forurensning,
- i områder som stenger for kaldluftdrenering,
- i fareområder,
- i områder som er del av viktig grønnstruktur,
- i visuelt og landskapsmessige sårbare områder,
- i områder med viktig biologisk mangfold, eller
- der det etter kommunens skjønn bør bygges mer konsentrert (200 m
fra jernbaneknutepunkt eller i umiddelbar nærhet til sentrumsformål og
nærsentre).
- i Arnestad skolekrets utover gjeldende regulering eller som følge av ny
regulering før skolekapasiteten er tilfredsstillende.
Ved fortetting utover gjeldende plan bør skal terreng- og landskapstilpasning
vektlegges særskilt.
Rammer:
· Ved fradeling av eneboligtomt skal tomten være egnet for alminnelig
boligbebyggelse og ha en hensiktsmessig arrondering. Tomtestørrelsen må stå
i forhold til tomtens beliggenhet, form og beskaffenhet, vernehensyn,
områdets typiske tomtestruktur, og hensynet til tilpasning til områdets
bebyggelsesstruktur. og tomten skal ha et nettoareal på minimum 700 m².
Tomten skal ikke være brattere enn at alminnelig boligbebyggelse, med
uteoppholdsareal, atkomstforhold og parkering/garasjering kan løses på en
god måte. Normalt skal tomt ikke være brattere enn et gjennomsnittlig
stigningsforhold på 1:3. Terreng- og landskapstilpasning skal vektlegges, og
kommunen kan med bakgrunn i dette kreve større tomter.
Tomtens størrelse skal dokumenteres gjennom konkret byggesak. Tomten skal
være stor nok for BYA (boligbebyggelse inkl garasjeareal i ft boenhet),
tilhørende MUA jfr §28, adkomst, biloppstilling utover garasjekrav, og
manøvreringsareal for adkomst og biloppstilling jfr parkeringsnorm. Arealer
brattere enn 1:3 og som ikke inngår i BYA skal tillegges tomtens minimums
størrelse.
Fradeling av tomt for eneboligbebyggelsetomt etter disse retningslinjene
forutsettes normalt behandlet som mindre reguleringsendring.
·
Dersom det ønskes fradeling av boligtomt utenom konkret byggesak bør en
parsell for en enebolig (med sek.leilighet / sekundærbolig) ha et nettoareal på
minimum 700 m², og en parsell for tomannsbolig (forutsatt at forholdene
ligger godt til rette for det) bør skal tomten ha et nettoareal på minimum 1200
m². For å kunne tillate tomannsbolig skal det være dokumentert at krav til
estetikk, tilpasning til eksisterende bebyggelse og terreng, parkering, atkomst,
uteoppholdsareal og andel grønt er tilfredsstilt på en god og helhetlig måte.
Fjernet krav om tomtestørrelse 700m2 og 1200m2-krav da minimum tomtestørrelse blir en følge av matematisk tilnærming av de ulike krav som må fylles til
tomtens størrelse i en konkret byggesak.
Dessuten er det ingen god begrunnelse hvorfor en tomannsboligtomt må være
500m2 større enn en tomt for enebolig med sek.leilighet. Krav til
uteoppholdsareal er kun 50m2 større (2 * 150 m2, i stedet for 200 m2 + 50m2).
Det er også kun krav til 2 ekstra biloppstillingsplasser (36 m2). I praksis vil man
ha behov for større gårdsplas / og kanskje separat adkomst – erfaringsvis ikke
mer enn litt over 100m2. Tomannsboligtomt kan således teoretisk være 900m2,
forutsatt eneboligtomt på 700m2.
Merk: større tomtekrav (1200m2 f.eks.) gir med BYA 20% også større volumer pr
eiendom. Teoretisk og med bakgrunn i avstandsbestemmelser i Pbl§29.4 gir
mindre store tomter mindre fortetting, fordi man kan bygge mindre store bygg,
samtidig som minsteavstand (lys og luft og grønt) mellom bebyggelse
opprettholdes.
Kategori A - Boligområder med spesielle kvaliteter (pbl. § 11- 9, nr. 5, 6 og 7)
Boligområder med spesielle kvaliteter er vist på boligkartet med rosa farge og
omfatter:
· Bebyggelsesmessig enhetlige områder.
· Områder med bevaringsverdi.
· Områder med spesielle kvaliteter som ønskes ivaretatt.
· Feltutbygde områder med småhusbebyggelse.
· Områder med blokkbebyggelse.
Innen disse boligområdene åpnes det ikke for fortetting ut over gjeldende plan.
Dette er i hovedsak begrunnet med behov for å ivareta områdenes karakter
(kulturhistoriske verdier, arkitektur, bebyggelsesstruktur, m.m.). Hovedtyngden
av disse boligområdene er for øvrig ferdig utbygd, og er av den grunn heller ikke
aktuelle for fortetting.
For å sikre bevaring av områdenes karakter i feltutbygde områder, kan kommunen
kreve at det utarbeides retningslinjer for mindre tiltak i feltet, når tiltakene ikke er
i tråd med gjeldende plan.
Kategori B - Boligområder med utfyllende bestemmelser (pbl. § 11- 9, nr. 5 og 6)
Boligområder med utfyllende bestemmelser er vist på boligkartet med gul farge.
Disse områdene omfattes av planer stadfestet/vedtatt før 1.1.2005, samt enkelte
mindre områder/arealer i nyere planer, men der gjeldende
reguleringsbestemmelser er stadfestet/vedtatt før 1.1.2005.
Disse boligområdene omfatter boligeiendommer som kan ha rom for fortetting.
Områdene rommer også ferdig utbygde eiendommer/områder, herunder mindre
feltutbygde områder.
Ark og oppløft bør ligge inne på takflaten, evt. kan de ha front i flukt med
hovedvolumets veggliv, men de bør ikke stikke lenger ut enn hovedvolumets
veggliv. Dette gjelder også tilsvarende konstruksjoner som knyttes til
ark/takoppbygget. Med innhugg i takflaten menes hull inne på takflaten.
Kategori C - Boligområder i 100-metersbeltet langs sjøen med utfyllende
bestemmelser
Områder vist med oransje farge på boligkartet omfattes av planer
stadfestet/vedtatt før 1.1.2005.
Ark og oppløft bør ligge inne på takflaten, evt. kan de ha front i flukt med
hovedvolumets veggliv, men de bør ikke stikke lenger ut enn hovedvolumets
veggliv. Dette gjelder også tilsvarende konstruksjoner som knyttes til
ark/takoppbygget. Med innhugg i takflaten menes hull inne på takflaten.
Bilag 5b
Innspill ARKITEKTENE – 18.2.2015
Rød: Forslag for endringer/rettelser
Blå: Merknader / grunnlaget for drøftelser/dialog
Vedlegg 3a: Utdypende forklaringer og definisjoner
Behov for avklaring av status for utdypende forklaringer: er dette ment som
bestemmelse eller som retningslinje, eller ren info?
Da definisjoner er bestemmelse, bør disse få eget kapittel / status / formgi med
ramme
Utdypende forklaringer
Asker kommunes senterstruktur
Kommunesenter, lokalsentre og nærsentre
Asker kommunes senterstruktur er definert i kommuneplanen, del 1, kapittel 7 Tettsteder
og knutepunkter. Kommunens 22 definerte sentre (Asker sentrum/kommunesenter, 4
lokalsentre og 17 nærsentre) forutsettes å dekke det lokale service- og tjenestetilbudet,
de skal framstå som lokale møteplasser, og de ligger knyttet til det kollektive
transporttilbudet (tog, buss eller båt).
Sentrenes innhold og funksjon
De fem tettstedene våre, Asker sentrum, Heggedal, Holmen, Vollen og Dikemark, er
definert som henholdsvis kommunesenter og lokalsentre, og forutsettes utviklet slik at de
kan betjene større deler av kommunen. Kommunesenteret og lokalsentrene er vist med
sentrumsformål på kommuneplankartet, et blandet formål som åpner for bl.a. handel,
servering, kontor og bolig. Kommunesenteret og lokalsentrene er avgrenset som
sentrumsområder (stiplet, brun linje). Innenfor de definerte sentrumsområdene skal det
legges vekt på urbane kvaliteter og gatearkitektur, utadvendte fasader i 1. etasje.
Innenfor sentrumsområdene stilles det særlige krav til uteoppholdsareal og parkering.
De 17 definerte nærsentrene er vist med brun sirkel på kommuneplankartet. Også her
kan det være aktuelt med blandede arealformål. Dette fastsettes ved regulering.
Kommunesenter, lokalsentre og nærsentre er viktige lokale møteplasser. Det skal i alle
sentre legges til rette for at lokalbefolkningen kan møtes på en godt tilrettelagt, utvendig
oppholdsplass, i tilknytning til dagligvareforretning, kafe eller lignende. Ved lokalisering
av møteplass skal det legges vekt på klima, støy og omgivelser. Møteplassene knyttes til
det lokale fotgjengernettverk og skal være allment tilgjengelige.
Tilgjengelighet til kollektivtilbud skal sikres for alle trafikantgrupper; gående, syklende,
buss og bil. Omfang må vurderes i hvert enkelt tilfelle.
Kollektivnærhet (pbl. § 11-9, nr. 5)
Gangavstand (langs vei med allmenn ferdselsrett og vinterbrøyting eller regulert gangeller sykkelvei) til kollektivtilbud:
· 1000 meter til Asker stasjon,
· 800 meter til øvrige stasjoner,
· 400 meter til busstopp langs Slemmestadveien, Fekjan, Billingstadsletta,
Drammensveien (øst for Dikemarkveien), Dikemarkveien Gudolf Blakstadvei og
Røykenveien (nord for Gudolf Blakstadsvei).
1
(På Gudolf Blakstadvei kjører faktisk flere busser i rushtid enn på Røykenveien –
info: Ruter-rutetabell).
Nærmere vurdering i forhold til topografi og barrierer må gjøres i hvert enkelt tilfelle,
hvilket tilsier evt reduserte gangavstander.
Til tredje kulepunkt: Dette dreier seg om tyngre kollektivakser (minimum 6 avganger per
time i rush).
Med begrepet «i kort gangavstand» menes inntil 200 m gangavstand (langs vei med
allmenn ferdselsrett eller regulert gang- eller sykkelvei, vinterbrøyting og minst mulig
stigning).
(Reguleringsstatus gir større forutsigbarhet enn subjektive vurderingstema som
vinterbrøyting –hvem brøyter?- og ‘minst mulig stigning’ – hvem bestemmer hva
som er ‘minst mulig’?l).
Fortetting
Ved fortetting er det et mål at nye bygninger, eller andre tiltak, gjennom sin høyde,
lengde, grunnflate, takform og materialbruk, er utformet i samspill med eksisterende
bygninger i nabolaget. Terrenget og nærområdets bebyggelsesstruktur skal være
retningsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse, til-/påbygg og ved
fradeling av tomter.
For de ulike boligområdenes karakter og kvaliteter vises det til rapporten ”Fortetting i
eksisterende boligområder i Asker – analyse og registreringer” datert mars 2006.
I forbindelse med kommuneplanrullering i 2007 ble det utarbeidet en rapport ”Fortetting i
eksisterende boligområder i Asker – analyse og registreringer” datert mars 2006. Her ble
flere ulike boligområdenes karakter og kvaliteter vurdert med bakgrunn i dagjeldende
kommuneplan og boligpolitikk. Rapporten skal oppdateres.
Rapporten er et levende dokument som trenger oppdatering og kan ikke
umiddelbart legges til grunn for saksbehandling av plan og byggesak.
Retningslinjer bør ikke inkludere bestemmende henvisninger til utdaterte
rapporter, som da vil kunne legges til grunn for uhjemlet saksbehandling / avslag.
I nåværende boligområder som ikke er kollektivnære, jfr. pkt - Kollektivnærhet, kan
kommunen også åpne for høyere boligtetthet, dersom hensikten er:
· å sikre et mer variert boligtilbud,
· å sikre boliger i et lavt prisnivå,
· å sikre kulturminner.
Slik fortetting må være i samsvar med kommunens boligpolitikk, og skal videre være
basert på reguleringsplan, og et kommunalt vedtak om at planarbeid kan igangsettes.
Plankrav er bestemt i §2.1. Retningslinje skal ikke inneholde ‘skal’ som er
bestemmende. Det er de folkevalgte som til enhver tid eier boligpolitikken, og da
er det ikke passende at en retningslinje beskriver hvordan boligpolitikk skal
iverksettes.
Oversikt over innhold/funksjon i leke- og uteoppholdsarealer:
Lekeplass ved inngang
bør være synlig fra den enkelte leilighet og bør ha apparatlek, som huske, klatrestativ,
sklie, sandlekeplass og sitteplass med bord og benker.
Nærlekeplass
bør inneholde en mindre ballbane, en ballvegg, harde flater for sykling, kul/kant/benk for
skatebord, en liten akebakke og sitteplass med bord og benker.
2
Strøkslekeplass
bør ha fotballbane, sykkelløype, skiløype, akebakke, klatrevegg, sitteplasser med bord og
benker og kanskje et skatebordlandskap. Den bør inngå som en del av grønnstrukturen.
Der det er naturlig kan den også dekke funksjonen som nærlekeplass. Strøkslekeplassen
kan samlokaliseres med skoler, idrettsanlegg, friområder eller lignende.
Kulturminne:
I Kulturminneloven av 1978 er kulturminner definert som ‘alle spor etter menneskelig
virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser,
tro eller tradisjon til. Definisjonen av kulturminner tar ikke hensyn til alder, vernestatus,
utstrekning eller forfatning’.
Ved vurdering om et tiltak kan få konsekvenser for kulturminner med bevaringsverdi
vurderes tiltaket opp mot: Sefrak registreringer, kommunens historiske kart fra 1950
tallet, plan for forvaltning av faste kulturminner i Asker (1994) – ‘Eksempler på
tidstypiske bygg og anlegg’, temakart for kulturminner og kulturmiljø 28.08.2013 og
rapport ”Fortetting i eksisterende boligområder i Asker – analyse og registreringer” datert
mars 2006.
Dokumentasjon av bygningens historie kan omfatte foto, tegning, bygningshistorie og
byggeår, og vil bli registrert i kommunens kulturminnebase.
Med kulturmiljøer menes områder hvor kulturminner inngår som del av en større helhet
eller sammenheng.
Reglene om kulturminner og kulturmiljøer gjelder så langt de passer også for botaniske,
zoologiske eller geologiske forekomster som det knytter seg kulturhistoriske verdier til.
Ved vurdering av verneverdier kan det i tillegg legges vekt på viktige naturverdier
knyttet til kulturminnene.
Hensynssone – kulturminner fredet etter kulturminneloven
For alle tiltak som kan komme til å virke inn på automatisk fredete kulturminner, må det
søkes kulturminnemyndigheten om tillatelse etter lov om kulturminner § 8. Slike
søknader sendes normalt av kommunen til kulturminnemyndigheten.
Alle punkter vist som R på temakart Kulturminner og kulturmiljø, skal regnes som
hensynssone. Området er fredet iht. vedtak gjort etter lov om kulturminner §§ 4, 15 og
19, og bygningsfredningsloven av 1920.
Ved utarbeiding av reguleringsplaner samt planlegging av andre offentlige og større
private tiltak, må det tas kontakt med regional kulturminneforvaltning for å avklare om
tiltaket vil virke inn på automatisk fredete kulturminner, jfr. lov om kulturminner § 9.
Naturmangfoldloven og utvalgte naturtyper
Prioriterte arter og utvalgte naturtyper er fastlagt med egne forskrifter hjemlet i
naturmangfoldloven. Disse er ikke særskilt vist på kommuneplankartet, men registrerte
forekomster ligger i en viss utstrekning innenfor hensynssone naturmiljø / blå-grønn
struktur / vassdragssoner.
Prioriterte arter og utvalgte naturtyper skal hensyntas ved all arealplanlegging og
byggesaksbehandling, og vurderes etter naturmangfoldlovens §§ 8-12.
3
Vedlegg 3b: Utdypende bestemmelser
Sentrumsnær og kollektivnær boligfortetting
For retningslinjer til planarbeid knyttet til sentrumsnær- og kollektivnær boligfortetting
henvises til §2.1.
På regulerte boligtomter kan kollektivnær boligfortetting med BYA 30% og høyder i ht
Pbl§29-4 tillates uten plankrav under følgende forutsetning:
· 500 meter gangavstand til Asker stasjon
· Mer enn fire (og maks. ni) boenheter større enn 80 m2 BRA pr eiendom
· Parkering løses på egen tomt, i ht gjeldende vei- og gatenormal
· Uteoppholdsareal i ht §28
· Byggegrenser, og avstander jfr Pbl§29-4 ivaretas
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, antall boenheter eller høyder vil disse
fortsatt gjelde.
På regulerte boligtomter kan kollektivnær boligfortetting med BYA 24% og høyder i ht
Pbl§29-4 tillates uten plankrav under følgende forutsetning:
· 400 meter gangavstand til stasjon
· Mer enn to (og maks. ni) boenheter større enn 80 m2 BRA pr eiendom
· Parkering løses på egen tomt, i ht gjeldende vei- og gatenormal
· Uteoppholdsareal i ht §28
· Byggegrenser, og avstander jfr Pbl§29-4 ivaretas
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, antall boenheter eller høyder vil disse
fortsatt gjelde.
På regulerte boligtomter kan kollektivnær boligfortetting med BYA 22% tillates uten
plankrav under følgende forutsetning:
· 200 meter gangavstand til busstopp
· To til fire boenheter pr eiendom (inkl. sekundær leiligheter)
· Parkering løses på egen tomt, i ht gjeldende vei- og gatenormal
· Uteoppholdsareal i ht §28
· Gesimshøyde inntil 6,0 m beregnet iht. TEK. Gesimshøyden skal likevel ikke på oe
punkt overstige 8,0 m fra laveste punkt på ferdig planert terreng.
· Byggegrenser, og avstander jfr Pbl§29-4 ivaretas
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, antall boenheter eller høyder vil disse
fortsatt gjelde.
Innspill i fm Venstres oversendelsesforslag (18.11.2014 – enstemmig vedtatt oversendt,
mangler rådmannens tilbakemelding i Formannskapsmøter (4 møter, vanligvis gis
oversendelsesforslag oppfølging fra rådmannens side i neste møte….).
Estetiske krav følges opp gjennom ‘komplette søknader’ som inkluderer terrengsnitt
(Se også bilag 5j)
Krav til dokumentasjon
Dette avsnitt hadde PBA introdusert i sine første og andre utkast til dialogmøtene.
Da Arkitektene tok opp tråden, og ga presiseringer for å øke forutsigbarhet og
effektivitet i saksbehandling, valgte PBA heller å stryke hele avsnittet. Det blir
etter arkitektenes mening feil å stryke avsnittet, da det er stor behov for god
veiledning og krav til dokumentasjon for plan- og byggesaker, særlig fordi dette
igjen forenkler saksbehandling i tråd med Kommunal og
Moderniseringsdepartementets oppsett. Krav til dokumentasjon vil sikre
likebehandling, og sikre stor grad av forutsigbarhet – viktige prinsipper som
Prosjektet skulle søke å nå (ref. Prosjektplan- datert 28.11.2014 – dok.13/4514-140)
4
I alle plan- og byggesaker skal det inngå en redegjørelse for og vurdering av tiltakets
estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene, og til fjernvirkning.
Unntatt fra dette kravet er tiltak hvor estetikk ikke har betydning i saken, f.eks.
innvendige ombygginger, eller delesak i ht plan.
Krav til dokumentasjon (plansaker):
Dokumentasjonen skal inneholde beskrivelse av nærområdets bebyggelsesstruktur og
bygningsutforming, og hvordan ny bebyggelse er tenkt innplassert. Det må utarbeides en
(ikke juridisk bindende) illustrasjonsplan, som normalt inkluderer volumstudie, oppriss av
ny bebyggelse sammen med eksisterende nabobebyggelse, og terrengarrondering
(bebyggelse, adkomster, biloppstilling, uteoppholdsarealer). Videre skal
dokumentasjonen inneholde redegjørelse for tiltakets konsekvenser for naturmiljøer og
kulturminner. Det vises for øvrig til pbl. og forskriften om saksbehandling og kontroll
(SAK).
Illustrasjonsplan tillegges åpenbart mye vekt, mens den iht Pbl og SAK kun er en
illustrasjonsplan som ikke er juridisk bindende.
Krav til dokumentasjon (byggesaker): komplett byggesak
Jfr Pbl.§21.2 og SAK10 kreves at en søknad i en byggesak har de opplysninger som er
nødvendige for at kommunen skal kunne gi tillatelse til tiltaket.
For tiltak etter Pbl§20.1 skal det utarbeides:
· situasjonsplan på bakgrunn av kommunens kart med målsatt plassering av tiltaket
· utomhusplan, jf. veiledning på www.asker.kommune.no. Utomhusplan skal vise:
o eiendomsgrenser,
o byggegrenser, formålsgrenser og hensynssoner,
o koter eksisterende terreng og koter nytt terreng,
o eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse,
o adkomst og biloppstilling (herunder garasjeplasser, selv om garasje ikke
omsøkes i den konkrete søknaden) inkl snuplass på egen grunn, jfr
kommunens vei- og gatenormal
o uteoppholdsarealer jfr KP§28
o overvannshåndtering
· fasader og snitt. Disse skal vise:
o bebyggelse med gesims og møne, også i ft nabobebyggelse
o terrengbearbeidinger fra eiendomsgrense til eiendomsgrense (tverrsnitt over
hele eiendommen), eller i allefall til nytt terreng er sammenfallende med
eksisterende terreng.
Hensikten er å sikre forutsigbarhet på eiendommen for hjemmelshavere, naboer
og kommune under gjennomføringen (slik at det ikke senere dukker opp tema
som støttemur og terrengendringer som ikke var tenkt på), eller at plassering av
tiltak i denne omgangen, vil forutsette fremtidig behov for dispensasjon for
plassering av opplagte tiltak som garasje er.
Samtidig få avklart om fremtidige tiltak (som garasje) kan gjennomføres uten
dispensasjon med forenklet søknad som Kommunal og Moderniserings
Departement (KMD) legger opp til.
5
Vedlegg 3c: Definisjoner
Reguleringsplaner har fremkommet etter grundige demokratiske prosesser.
Kommuneplanen skal ikke være innskrenkende ovenfor planens krav / rom.
Kommuneplanen overstyrer gjeldende reguleringer der kommuneplanen gir større rom,
og stiller mindre strenge krav enn gjeldende reguleringer.
Følgende definisjoner gjelder når regler i eller i medhold av plan skal tolkes:
Definisjoner må få en forankring i forvaltningsbestemmelsene, samtidig som deres
juridiske begrensning forklares. Dette for å unngå diskusjoner, og for å sikre
forutsigbarhet.
PBA ønsker å definere alle ulike boligdefinisjoner fra eldre reguleringsbestemmelser til å dekke kun eneboliger. Hele oppsette bærer preg av dette.
Dette blir for snevret, og det er helt unødvendig etter arkitektenes syn. Det er
nettopp PBAs insnevring mot eneboliger, at småhusområdene har blitt til
eneboligområder. Dette har blitt til homogen bosetningsmønster, mens det flere
ganger er uttalt at man egentlig burde ha mer heterogent bebyggelse i
småhusområdene.
PBA synes å være redde for at overordnet myndighet vil fremme innsigelser mot
forslaget, fordi dette kan medføre fortetting. Etter arkitektenes syn kan
overordnet myndighet ikke ha innsigelse mot liberal praktisering av vedtatte
reguleringsplaner, så lenge det påvises at tolkning faktisk er forankret i tolkning
og praksis slik den gjaldt da planene ble vedtatt. For øvrig er det slik at forslaget
skal ut på høring, slik at overordnet myndighet selv kan gi uttalelse, i stedet for at PBA
innretter seg i forkant av høring mot mulige uttalelser (se også bilag 5f og 5e).
Rekkefølge som PBA velger er ikke logisk, og oppfattes faktisk til å være
‘styrende’ / manipulerende i ft forståelse av definisjoner
Fortetting og boligfortetting:
Med fortetting og boligfortetting menes etablering av nye boliger/boenheter og
opprettelse av nye boligeiendommer i nåværende boligområder, enten i tråd med
gjeldende plan eller eventuelt også utover det gjeldende plan angir.
Frittliggende bebyggelse:
Eneboliger og horisontalt og vertikalt delte tomannsboliger.
Definisjon må tas fra veileder ‘Grad av utnytting’.
Bygningene skal være frittliggende, med innbyrdes avstand iht Pbl.§29.4 og TEK.
Dette gjelder pr definisjon all frittliggende (åpen) bebyggelse.
Hovedbruksenhet:
Med hovedbruksenhet menes boenhet (beregnet på én familie/husstand) i
småhusbebyggelse.
Det er gammeldags å introdusere ‘familie’-begrep i en definisjon. Det er i dag
mange samlivsformer.
Småhus
Fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygde bolighus med inntil tre målbare plan
der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i reguleringsplanen eller
kommuneplanen. i Pbl.§29-4. Betegnelsen omfatter bygningstypene under der ikke annet
fremkommer av definisjonen.
Definisjon må tas fra veileder ‘Grad av utnytting’.
6
Hovedbruksenhet: (flyttet opp)
Frittliggende småhusbebyggelse:
Frittliggende bebyggelse: Eneboliger, enebolig med sekundærleilighet og horisontalt og
vertikalt delte tomannsboliger, tremannsboliger og firemannsboliger.
Definisjon må tas fra veileder ‘Grad av utnytting’
Bygningene skal være frittliggende, med innbyrdes avstand på minst 8 m iht Pbl.§29.4
og TEK.
Det er flere reguleringsplaner som har eneboligtomter med byggegrenser
nærmere enn 8 m innbyrdes mellom boligene (ref. Orreleiken – Borgen). Avstand
bestemmes av Pbl og TEK.
Reguleringsplanene, og kommuneplanens bestemmelser om antall boenheter, gjelder
foran definisjonen om frittliggende småhusbebyggelse.
Frittliggende bebyggelse:
Se frittliggende småhusbebyggelse.
Definisjon må tas fra veileder ‘Grad av utnytting’.
Åpen bebyggelse:
Se frittliggende småhusbebyggelse.
Våningshus:
Se enebolig, så fremt reguleringsplanen ikke spesifiserer antall boenheter i
bestemmelsene til den enkelte plan.
Frittliggende småhus som tilfredsstiller innbyrdes avstandskrav jfr Pbl.§29.4 og TEK.
Betegnelse brukes i eldre reguleringsplaner.
PBAs definisjon er unødvendig innskrenkende og skur forholdene på hodet. Pbl er en
JA-lov: dette betyr at tiltak er tillatt med mindre det må avslås (hjemmel i lovverk).
Når en reguleringsplan ikke spesifiserer antall boenheter i en bestemmelse i planen er
det pr definisjon / sedvane slik at antall boenheter ikke er begrenset annet enn
begrensning som frittliggende småhusbebyggelse gir (4 boenheter). Våningshus
kommer fra tyske ‘Wohnhaus’, et bolighus uten bestemt antall boenheter. ‘Våningshus’
ble på 50- til 70-tallet i småhusområder brukt i kontrast med ‘enebolig’ (på gårdsbruk
ble våningshus brukt for å definere bolighus i kontrast med driftsbygninger). Se også
bilag 5f for eksempler av planer med begrepet.
Konsentrert småhusbebyggelse:
Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, bygningshøyde
fastsettes i reguleringsplan.
Unødvendig presisering. Bygningshøyde fastsettes jo for alle type
boligbebyggelse, ikke bare for konsentrert småhusbebyggelse.
Enebolig:
Frittliggende bygning som er beregnet på én husstand.
Enebolig med sekundærleilighet:
Frittliggende bygning, som er beregnet på én hovedbruksenhet, men som også
inneholder en mindre selvstendig enhet med alle nødvendige romfunksjoner.
Utvendige boder i ht TEK og eventuell garasje medregnes ikke i eventuell BRAbegrensning stilt i plan.
Presisering i tråd med BYR-vedtak og praksis. Presisering er nødvendig fordi PBA
har problematisert dette tema det siste året, samt i dialogmøtene.
Generasjonsdel:
Generasjonsdel, hybel o.l. omfattes ikke av definisjonen sekundærleilighet, da disse pr
definisjon ikke er å regne som selvstendige boenheter.
Presisering i tråd med BYR-vedtak og praksis. Presisering er nødvendig fordi PBA
har problematisert dette tema det siste året, samt i dialogmøtene. En leilighet er
7
kun selvstendig når den er fysisk adskilt med tette vegger, tak og gulv fra
hovedbruksenhet. En døråpning mot hoveddel (selv om den kan låsen) gjør at
leilighet ikke er selvstendig, jfr veiledning fra DiBK (vedlegges – se bilag 5d).
Definisjon og korrekt praksis gir fleksibilitet i bruk av boligbebyggelse.
Enebolig med sekundærbolig:
Frittliggende bygning, som er beregnet på én hovedbruksenhet, men som også
inneholder en frittliggende mindre selvstendig enhet med alle nødvendige romfunksjoner.
En bygning som inneholder en frittliggende mindre bygning gir ingen mening.
Rådmannens forslag er nylig endret, og det har nok glippet her. Arkitektene
foreslår at det tas utgangspunkt i PBAs forslag fra 13.2.2015 (nedenfor).
Sekundærbolig er å forstå som frittliggende sekundærleilighet. Sekundærbolig skal
tilfredstillelse alle materielle krav til sekundærleilighet.
Våningshus (flyttet opp)
Tomannsbolig:
Frittliggende bygning med 2 boenheter/husstander/hovedbruksenheter.
Definisjon gir ingen begrensninger om størrelser pr enhet, eller om disse enheter
skal være likeverdige. Det er heller ikke stilt krav om begge enhetene skal henge
sammen på alle plan, og hvordan de henger sammen.
Tre-/firemannsbolig:
Med tre-firmansbolig menes bolig med tre-/fire likeverdige boenheter i konsentrert
småhusbebyggelse, sammenbygget over terreng men ikke sammenbygget med
mellombygg, boder, garasjer e.l.
Frittliggende bygning med 3 eller 4 boenheter som hver har egen eller felles inngang og
som fremtrer som et samlet volum uten rekkehuspreg.
Definisjon må tas fra veileder ‘Grad av utnytting’. Eksempler er et horisontaldelt
og vertikaldelt boligbygg – 4 boenheter. Dette er pr definisjon frittliggende
småhusbebyggelse.
Da våningshus kan har 3 eller 4 boenheter faller ikke tre-/firemannsbolig under
konsentrert småhusbebyggelse. Slik bebyggelse må for øvrig skilles fra
rekkehusbebyggelse/kjedehus, som jo er konsentrert småhusbebyggelse.
Rekkehus:
Bygning med tre eller flere selvstendige boenheter bygd i en sammenhengende rekke
med vertikalt skille (felles skillevegg) mellom de enkelte boenhetene. Hver boenhet har
egen inngang.
Kjedehus:
Med kjedehus menes bygning hvor to eller flere selvstendige boenheter er bygget
sammen med mellombygg som ikke er boligareal, som regel garasje/carport utebod e.l.
Tre-/firemannsbolig: (flyttet opp)
Lavblokk
Med lavblokk menes bolig med fire eller flere boenheter i inntil fire etasjer.
Bebyggelse med støyfølsom bruksformål
Boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager. Lydkravene i
byggeteknisk forskrift gjelder imidlertid også for andre typer bygninger med støyfølsomt
bruk som kontorer og overnattingssteder.
Rom med støyfølsom bruk:
Rom som brukes til varig opphold som for eksempel stue, soverom eller rom til annen
støyfølsom bruk som undervisningsrom og lignende. Kjøkken vil normalt ikke regnes som
rom til støyfølsomt bruk. Dette ut fra en vurdering av det på kjøkken kan aksepteres noe
8
høyere støynivåer utenfor fasade enn for stue, soverom og andre oppholdsrom. Kjøkken
er imidlertid regnet som rom til varig opphold etter teknisk forskrift, og krav til innendørs
støynivå fra utendørs kilder er derfor de samme på kjøkken som for andre oppholdsrom.
Stille områder:
Områder som etter kommunens vurdering er viktige for rekreasjon, natur- og
friluftsinteresser og er ønskelig å bevare som stille og lite støypåvirkete, eller områder en
har som mål å utvikle til stille områder.
Ferdig planert terreng:
ferdig planert terreng er terrenget slik det blir som del av tiltaket
Terrengets gjennomsnittsnivå:
Terrengets gjennomsnittsnivå er definert i veileder ‘Grad av utnytting’ (H-2300B).
Terrengets gjennomsnittsnivå gjelder for gesimshøydeberegninger i reguleringsplaner der
det ikke er stilt krav til maks høyde på husets nedsiden, eller stilt krav til maks høyde for
‘ikke på noe punkt langs fasade’.
Terrengets gjennomsnittsnivå gjelder i alle tilfeller for gesimshøydeberegninger i
reguleringsplaner vedtatt etter 12.6.2007, med mindre noe annet eksplisitt fremkommer
av bestemmelsene.
Gesims:
Skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflatens ytre tekking, jfr veileder Grad
av utnytting (H-2300B)
Hovedgesims:
Hovedgesims knytter seg til byggets hovedvolum og hovedfasade. Den er da skjæringen
mellom ytterveggens ytre flate og ytre tekkingen til takflaten som befinner seg loddrett
opp fra det ferdig planerte terrenget. Takoppløft, og tilbaketrukne påbygg vil således
normalt ikke regnes som hovedgesims.
Begrep ‘hovedgesims’ brukes også i nye planer (f.eks Heggedalsvei – enstemmig vedtatt
Kommunestyret 18.11.2014
Sekundær gesims:
Sekundær gesims = pr definisjon ikke hovedgesims. Altså gesims over ark / takoppløft /
tilbaketrukket takoppbygg / påbygg.
Husets nedside / overside:
Husets nedside / overside defineres primært gjennom hussymbol méd møneretning på
plankart.
Der hvor møneretning på en parsell er regulert tvers av det eksisterende terrengfallet
bortfaller høydekravet til husets overside.
Der hvor reguleringsplan for en eiendom ikke viser hussymbol med møneretning
vurderes husets nedside / overside i forhold til ferdig planert terreng, og vurderes da på
de fasadene hvor det er naturlig at et saltak ville ha gesims.
Gesims på husets nedside / overside vurderes på hele byggets lengde (altså fra ene til
andre hjørnepunkt av fasaden), men vurderes altså ikke på de fasadene som ville ha
vært gavl hvis bebyggelse hadde hatt saltak.
Presisering og definisjoner er hensiktsmessige, fordi reguleringsplanbestemmelser
skal ikke være eller tolkes favoriserende for saltaksbebyggelse.
9
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner: - bilag 5c
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
1
TAKFORM: GENERELLE ER SALTAK (mange planer fra etter 1985)
Enighet om at andre takformer kan tillates – overstyringsbestemmelse §20.6 / .7
Rådmannen:
Arkitektene:
For hus med andre takformer/typer enn
saltak, tillates det takoppbygg innenfor
imaginært saltaksvolum, over tillatt
gesimshøyde. Der ikke annet er bestemt i
den enkelte plan vedrørende takvinkel skal
det imaginære saltaket ha takvinkel på 40
grader.
For hus med andre takformer/typer enn saltak, tillates det etasjehøy
påbygg med en størrelse tilsvarende BRA som kan tillates innenfor
imaginært saltaksvolum, over tillatt gesimshøyde. Der ikke annet er
bestemt i den enkelte plan vedrørende takvinkel skal det imaginære
saltaket ha takvinkel på 40 grader. BRA til påbygget må imidlertid
begrenses til maksimum 50% av underliggende grunnplan.
Arkitektene: gir ensformige smale påbygg
Arkitektene: gir fleksibilitet og tilpasningsmulighet, samt likebehandling
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner: - bilag 5c
2
REDEGJØRELSE FOR STØRRELSE PÅBYGG PÅ FLAT TAK
Vi ser at skråtaksbebyggelse kan ha et relativt stor bruksareal i taketasje/loftsetasje/2.etasje under saltak med
ark/oppløft innen 1/3 del av fasadens lengde..
Med utgangspunkt i en standard bolig samlet grunnflate 140 m2. (Tomt 700 m2, BYA=20%, grunnflate BRA=
126 m2) med saltak inntil 40 grader får vi følgende bruksareal ( regnet til 60 cm utenfor innvendig høyde 1,9
meter)i dette planet:
Hus A:
lengde 14 meter bredde 10 meter.
BRA under skråtak = 5,5 x 13,6 = 74,8m2 .
BRA for ark/oppbygg etc. innen 1/3-dal av fasadelengde = 4,0 X 3,9 = 15,6 m2.
Samlet BRA under skråtak samt i ark/oppløft innen 1/3-del av fasadelengde = 90,4 m2 dvs. 72%.
Hus B:
lengde 17,5 meter bredde 8 meter.
BRA under skråtak = 3,3 x 16,9 = 55,8.m2.
BRA for ark/oppbygg etc. innen 1/3-dal av fasadelengde = 5,2 X 4,1 = 21,3 m2.
Samlet BRA under skråtak samt i ark/oppløft innen 1/3-del av fasadelengde = 77,1 m2 dvs. 60,2%
Hus C:
lengde 21,2 meter bredde 6,6 meter.
BRA under skråtak = 2,0 x 20,6 = 41,2 m2.
BRA for ark/oppbygg etc. innen 1/3-dal av fasadelengde = 6,4 x 4,0 = 25,6 m2
Samlet BRA under skråtak samt i ark/oppløft innen 1/3-del av fasadelengde = 66,8 m2 dvs. 52%
For å oversette dette til en praksis ved bruk av flate tak legger vi følgende forutsetninger til grunn:
Husform med grunnflate 8 x 17,5 meter (hus B) mener vi er nærmest opp til en standard bolig i Asker. Regnestykket over viser at bebyggelse over
hovedgesims inntil 60% av underliggende etasjes bruksareal gir en sammenfallende størrelse for bruksareal BRA for skråtak og flate tak. Det vil si at
begge takformer gir et likeverdig bruksareal. Men fordi 13,5 m2 av skråtaket er lavere enn høyde 1,9 meter velger vi å trekke dette ut slik at
bruksarealet reduseres til 63,6 m2, dvs. 50% av bruksarealet i underliggende etasje/grunnetasjen.
Vår konklusjon er derfor at ved valg av flate tak i taketasjer gir påbygg innenfor en ramme på BRA 50% av
underliggende etasje en rettferdig og forutsigbar størrelse for påbygget. Påbygg bør kunne plasseres hvor
som helst på taket, slik at det oppstår en arkitektonisk god helhet tilpasset utsikt, solgangen, naboskap og
takterrasse / uteoppholdsareal.
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner: - bilag 5c
3
ARKITEKTENE: PÅBYGG MED STØRRELSE SOM BRUKSAREAL INNENFOR IMAGINÆR
SALTAK MÅ KUNNE BEGRENSES TIL BRUKSAREAL TIL MAKSIMUM 50% AV UNDERLIGGENDE
GRUNNPLAN (BYA)
DETTE GIR FLEKSIBILITET I ARKITEKTONISK UTFORMING
Samtidig er bebyggelse ikke høyere enn bebyggelse med saltak.
Bebyggelse tar heller ikke mer lys og luft på en eiendom.
Bestemmelse gir mulighet til å bygge bebyggelse som hittil må søkes dispensasjon for uten disp.
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner: - bilag 5c
4
TAKTERRASSER:
• KP 2007-14 har ingen forbud mot takterrasser
• Meget få reguleringsplaner har forbud mot takterrasser
• Meget få reguleringsplaner har betingelser og krav for takterrasser
Kommuneplanrullering 2014: videreføring etablert praksis
Prosjekt forvaltningsbestemmelser: ingen innskrenkinger gjeldende planer
Allikevel er takterrasser et følsomt tema for rådmannen
Enighet om behov for bestemmelse i KP
Rådmannen:
Arkitektene:
Det tillates ikke takterrasser over tillatt
gesimshøyde
Det tillates ikke takterrasser med kote
høyere enn tillatt hovedgesims
Arkitektene: usikker hvordan tolkes. Kan
takterrasse tillates på flat tak foran påbygg?
Samme diskusjon som ved reg.plan
Heggedalsveien – høst 2014
Ref enstemmig vedtatt reg.plan
Heggedalsveien 116 (sak 120/14).
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner: - bilag 5c
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
5
TAKTERRASSER:
et følsomt tema for rådmannen; men en kvalitet i fortettingsområder på små tomter.
Rådmannen:
Arkitektene:
Takterrasser tillates innenfor 1/3 av
underliggende fasades lengde. Takterrassen må
være min. 1,5 meter tilbaketrukket fra fasadeliv.
Takterrasse må skjermes mot nedsyn mot minst 1 side.
Takterrasser med åpent rekkverk må være min. 1 meter tilbaketrukket
fra hovedgesims.
Arkitektene: unødvendig innskrenking
Uklar hvilken hensikt som tjenes med begrensning
Bestemmelse er uhensiktsmessig, og vil medføre
vedværende behov for disp - ref figur nedenfor
Bestemmelse gir fleksibilitet, samtidig som hensikt
‘skjerming mot nedsyn’ blir fremmet.
Estetikk? Ivaretas av Pbl§29.2
Tette brystninger får ingen krav, mens åpne rekkverk må
trekkes tilbake (åpenbar hensikt).
Flere saker med store takterrasser fikk aldri naboklager.
Nabosjenanse? 1/3 del kan fortsatt representere
samme sjenanse. Ubrukt øvrig takflate er uestetisk.
Arkitektene må få det ansvaret til å
prosjektere gode løsninger.
Evt nedsyn skjer kun med åpent rekkverk.
Som regel ser brukere ut mot horisonten / utsikt.
Mer enn 1/3 del - gavl
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner – bilag 5d
1
DEFINISJONER:
GENERASJONSDEL – HYBEL – INGEN SELVSTENDIG LEILIGHET
Retningslinje/veileder fra Direktorat for Byggkvalitet (DiBK):
Når oppstår det en søknadspliktig boenhet etter plan- og bygningsloven? Det kan være ulike grunner til et slikt
spørsmål. Her tar vi utgangspunkt i ulike situasjoner med tilpasning for utleie av deler av eksisterende bolig,
og når det oppstår en boenhet.
Utleie
Utleie reguleres ikke av plan- og bygningsloven. Men utleie vil i noen tilfeller kunne innebære ulovlig bruk. Ved
utleie av del av bolig oppstår det ingen søknadsplikt, forutsatt at arealet som leies ut er godkjent som
boligareal.
Søknadsplikten for en ny boenhet baseres på rent fysiske kriterier ved selve bygget, og ikke forhold ved
organisering av beboerne. Det har altså ingen betydning om det er to uavhengige husstander som benytter
samme bolig. Men arealene som leies ut må være godkjent til boligformål, og den faktiske bruken må også
være bolig (ikke næring).
Søknadsplikt basert på fysiske kriterier ved bygget
Med fysiske kriterier menes at en ny boenhet må kunne fungere som en selvstendig enhet og må ha alle
hovedfunksjoner for en bolig. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og toalett,
slik det er beskrevet i byggteknisk forskrift § 12-2 tredje ledd. En boenhet må også ha egen separat inngang.
En ny enhet må også være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen, det innebærer
lukkede skillekonstruksjoner (vegger, gulv og tak). En dør mellom enhetene medfører normalt ikke at det
oppstår ny boenhet, selv om de andre vilkårene er oppfylt (egen separat inngang mv). Det har ingen
betydning om døren låses
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner – bilag 5e
1
DEFINISJONER:
eldre reguleringsplaner tillater flere hovedbruksenheter pr parsell
Fra saksfremlegg sak 24/15:
‘Rådmannen forutsetter likevel at den enkelte reguleringsplan skal videreføres med hensyn til antall
boenheter, tomtedeling, byggegrenser og formål.’
Når nettopp ‘den enkelte reguleringsplan skal videreføres med hensyn til antall boenheter, tomtedeling,
byggegrenser og formål’ betyr dette at tillatelse til flere boenheter pr eiendom i disse planene ikke er ‘forsiktig
fortetting’, men rett og slett ‘utbygging i ht plan’.
PBAs praksis i de nåværende boligområdene i senere år har vært å begrense tillatelsene til eneboliger (evt
med sek leilighet) med bakgrunn i utfyllende bestemmelser inntil 2007, og KP2007-20. Praksis har ført til
homogen boligtypologi i disse områdene. Det var ikke nødvendig, og bør ikke videreføres. Pbl er JA-lov,
slik at man bør tillate i ht opprinnelig vedtatt plan. Ikke ha KP som overstyrer med begrensning. Det virker mot
sin hensikt. Hensikt er å ha mer fleksibilitet i boligområdene og mer heterogen bebyggelse.
Som eksempler vedlegges følgende planer:
plan 151(1952) – Gullhella – våningshus: flere hovedbruksenheter pr eiendom, gesimshøyder 7 m (iht Pbl og TEK)
plan 65 (1957) – Nordengen – våningshus gir flere hovedbruksenheter pr eiendom
plan 69 (1962) – Billingstad – våningshus gir flere hovedbruksenheter pr eiendom
plan 4b (1960) – Vogellund – våningshus gir flere hovedbruksenheter pr eiendom
plan 14 (1957) – Askerjordet – våningshus gir flere hovedbruksenheter pr eiendom
plan 44c (1978) – Asker herred – våningshus er småhus (enebolig, rekkehus, kjedehus)
plan 146 (1961) – Vettre – våningshus gir flere hovedbruksenheter pr eiendom
plan 39b (1990) – Vassåseiendom – frittliggende boliger er flere hovedbruksenheter pr eiendom
plan 37c (1987) – Ånnerudfeltet – frittliggende bebyggelse er flere hovedbruksenheter pr eiendom
plan 7e (1990) – Bøhn Bråten – frittliggende boliger er flere hovedbruksenheter pr eiendom
Riktige definisjoner av eldre begrep gir riktig forutsetning for utbygging og saksbehandling
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner – bilag 5e
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
1
Asker: 811 reguleringsplaner (inkl 53 bebyggelsesplaner)
arkitektene har gått gjennom disse.
• 454 planer før 1.1.1991, herav 15 utgått, og 4 bebyggelsesplaner.
• 281 planer inntil 12.6.2007, herav 5 utgått, og 47 bebyggelsesplaner.
• 76 planer etter 12.6.2007, herav 1 utgått og 2 bebyggelsesplaner.
• 2014: kun 4 reguleringsplaner vedtatt plankrav er katastrofe for fremdrift i utbygging
Forøvrig 23 planer ikke vedtatt, og 45 områder uregulerte fortettingsområder
•
•
•
•
320 planer berørt av fortettingsområde, herav 126 planer etter 1.1.1991
• derav 22 planer etter 12.6.2007
167 planer definert som spesialområde – kat.B
20 planer berørt av ny kat.C (100m-belte)
229 planer annen status (noen boligplaner, men de fleste
veiplaner/næring/o.l.)
Tallene vil bli justert noe, da nytt forslag for boligkart først ble publisert 18.2.2015
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner – bilag 5e
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
2
Funn:
Boenheter:
De fleste planer inntil 1980 har ingen klare begrensning for antall boenheter
Høyder:
Første planer med ‘husets nedside’ og ‘ikke på noe punkt langs fasade’ er fra
rundt 1985.
Takform:
Noen få eldre planer, men krav om saltak / skråtak kommer hyppiger etter 1985.
Utnyttelse:
Ymse krav om BYA/TU/u-grad, med eller uten frittstående garasje. Få planer med
eksplisitt krav om frittstående garasje.
Takterrasse:
Få planer med eksplisitt forbud mot takterrasser
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner – bilag 5e
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
3
Definisjoner:
Bestemmelser. Forutsigbarhet. Unngå tolkning.
Men PBA tolker med faglig skjønn i ht feil ny praksis, skaper ny
innskrenkende virkelighet. PBA fremmer plankrav.
(f.eks. ‘eneboligområder’, og sak Engelsrudlia 23 – frittliggende
bebyggelse).
Behov for definisjoner av eldre boligbegrep og høyder, i fm
• rettigheter,
• for å rydde i mulig feil praksis, og
• politisk strategi for variasjon i antall boenheter i nåværende
boligområder.
Gjeldende planer har fremkommet etter omfattende og grundige demokratiske prosess.
Bilag 5g
Merknader ARKITEKTENE – 18.2.2015
Rød: markering ‘skal’ og ‘må’
Blå: Merknader / grunnlaget for drøftelser/dialog
Vedlegg 1: Retningslinjer til bestemmelsene
I ny del 3 – feb 2015 – er retningslinjer flyttet til eget vedlegg. ‘retningslinjer til
bestemmelsene’.
De fleste RETNINGSLINJER HAR GJENNOMGÅENDE ‘SKAL’ OG ‘MÅ’. Hvorfor er det
retningslinje? Hvordan vil fravik fra retningslinje bli håndtert? Disp?
Hva er status for retningslinje i ft hjemmel og Pbl og krav til offentlig høring når
retningslinje endres / praksis endres?
§22.1 (ny nummerering – var §33.1 i Kommunestyrets vedtak 18.11.2014):
gesimshøydekrav for garasje (‘2,8 m’ og ‘på portsiden’) bør erstattes med ‘3,0 m’ slik det
nå avtales i boligområdene. Ingen grunn til særregel i LNF-områder.
Definisjon for BRA knyttet til parkeringsnorm slik den ble vedtatt i Kommunestyrets
vedtak 18.11.2014, kapittel 3, er fjernet. Det er antagelig en glipp som bør rettes opp.
Definisjon for BRA synes å være relevant i denne sammenhengen.
1
Vedlegg 1: Retningslinjer til bestemmelsene
Retningslinjene er utdypende forklaringer til tilhørende bestemmelser. Retningslinjene
angir mulighetsrommet i bestemmelsene. Retningslinjene er også verktøy for
utarbeidelse av reguleringsplaner.
Plankrav, rekkefølgekrav og hjemmel for
utbyggingsavtaler:
1. Krav om reguleringsplan (pbl. § 11-9, nr. 1)
Plankrav
Helhetsplaner kan utformes som områdereguleringsplaner etter avtale med kommunen.
Høyere utnyttelse kan vurderes i nærhet av senter og jernbanestasjon.
 I gangavstand til Asker sentrum og lokalsentrene er det ønskelig med en høyere
arealutnyttelse til boligformål enn det som gjelder fortetting i byggesonen for øvrig.
Dette må vurderes særskilt gjennom utarbeidelse av reguleringsplan som ivaretar en
helhetlig vurdering av området, bl.a. hensynet til landskap og topografi. Byggehøyden
skal normalt begrenses til tre etasjer, og det skal legges vekt på stedlig tilpasning.
«Gangavstand» er definert i vedlegg 3, - Kollektivnærhet.
 I kort gangavstand til nærsentre ved jernbanestasjon er det ønskelig med en høyere
arealutnyttelse til boligformål enn det som gjelder fortetting i byggesonen for øvrig.
Dette må vurderes særskilt gjennom utarbeidelse av reguleringsplan som ivaretar en
helhetlig vurdering av området, bl.a. hensynet til landskap og topografi. Byggehøyden
skal normalt begrenses til tre etasjer, og det skal legges vekt på stedlig tilpasning. «Kort
gangavstand» må baseres på en konkret vurdering, men uansett vil 200 meters avstand
være å anse som kort gangavstand, jf. vedlegg 3, - Kollektivnærhet.
 I nåværende boligområder som er sentrumsnære, jfr. kommunens senterstruktur,
og/eller kollektivnære, jf. vedlegg 3 - Kollektivnærhet, kan kommunen åpne for høyere
boligtetthet ved utbygging med konsentrert småhusbebyggelse. Dette må vurderes
særskilt gjennom utarbeidelse av reguleringsplan. Byggehøyden skal normalt begrenses
til 2 etasjer, og parkering skal normalt være i kjeller / under terreng. Det skal legges
vekt på tilpasning av bebyggelsen til naboskapet og på gode gangforbindelser til
senter/service, kollektivtilbud og rekreasjonsområder.
Krav om en samlet plan for Dikemarkområdet
Kommunen kan tillate bruksendringer av eksisterende bebyggelse på Dikemark, forutsatt
at tiltaket ikke innebærer fysiske tiltak. Slik bruksendring og omdisponering skal sendes
Akershus fylkeskommune til uttalelse.
Føringer for samlet plan for Dikemark gårdsanlegg
Dikemark gårdsanlegg kan suppleres med nye anlegg/bebyggelse (f.eks. ridehall)
innenfor avmerket område på kommuneplankartet, dersom dette er nødvendig for å sikre
bevaring og/eller en helhetlig bruk av gårdsanlegget. Det vises for øvrig til
retningslinjene under punkt 22 - Gårdsbebyggelse og gartneriene.
Krav til og føringer for reguleringsplanarbeid (pbl. § 11-9, nr. 8)
Private forslag til reguleringsplaner skal være utarbeidet i tråd med Asker kommunes
planpakke. Planpakken er tilgjengelig på www.asker.kommune.no.
2
Kulturminner og kulturmiljø
5. Kulturminner og kulturmiljø
Kulturminner og kulturmiljø – generelt (pbl. § 11-9, nr. 7)
Plan for forvaltning av faste kulturminner i Asker av 1994, skal være retningsgivende for
de kulturminner som omfattes av planen, ved all byggesaks- og planbehandling. Planen
forutsettes revidert og skal da omfatte kulturminner frem til ca. 1950. Revidert plan vil
avløse plan for forvaltning av faste kulturminner av 1994. Se utdypende forklaring om
kulturminner i vedlegg 3 utdypende forklaringer - Kulturminne.
Ved eventuelle byggetiltak på verneverdige bygninger skal det legges særlig vekt på å
opprettholde husets karakter og særtrekk. Kulturhistoriske og arkitektoniske verdier som
knytter seg til byggverkets ytre, skal bevares. Byggets form og volum, fasadenes
proporsjoner, material- og fargebruk, dør- og vindusutforming skal bevares. Ved
istandsetting av verneverdige bygninger skal opprinnelige eller eldre eksteriørmessige
detaljer som panel, listverk, vinduer, dører og taktekking bevares i så stor utstrekning
som mulig. Opprinnelige bygningsdeler bør i størst mulig grad repareres fremfor hel
utskifting.
Hensynssone – viktig kulturmiljø (pbl. § 11-8, bokstav c og § 11-9, nr. 7)
Ved byggetiltak nær et kulturminne / kulturmiljø, skal det legges særlig vekt på en
helhetsvurdering med målsetting å ivareta kulturminnets / kulturmiljøets kvaliteter. Nye
byggetiltak skal forholde seg til eksisterende bebyggelsesstruktur og primært
underordnes kulturminnet / kulturmiljøet. Tilstrekkelig avstand til kulturminnet skal
vektlegges. Vegetasjon som gamle, markante trær skal søkes bevart.
Landskap, grønnstruktur, vassdragssone og
strandsone
Landskap og landskapsestetikk
Åsrygger, høydedrag, landskaps- og vegetasjonssilhuetter er av stor verdi for
Askerlandskapet, og hensynet til disse bør ivaretas ved regulering.
Ny bebyggelse og nye anlegg skal underordnes viktige landskapstrekk.
6. Grønnstruktur
Grønne korridorer og grøntdrag i byggesonen (pbl. § 11-9, nr. 6)
Sammenhengende grønne korridorer og grøntdrag (uavhengig av formål) i byggesonen,
inkl. forbindelser til overordnete friluftsområder, skal sikres og videreutvikles. Grønne
korridorer og grøntdrag ivaretar både landskap, økologiske sammenhenger og
ferdselsårer. Gatetrær og alléer langs veier og stier sikres gjennom reguleringsplan.
Registreringer ved planarbeid
Ved all utbygging og i alt anleggsarbeid skal det sikres mot spredning av fremmede
arter. Det kan være aktuelt å kreve utarbeidet egne miljøoppfølgingsprogram (MOP) i
forbindelse med bygge- og anleggsvirksomhet.
Hensynssone – båndlagte områder etter naturmangfoldloven/naturvernloven (pbl. § 118, bokstav d)
Sonen omfatter områder vernet i medhold av naturvernloven (av 1970), nå inngått i
naturmangfoldloven (av 2010). Alle områdene har egne forskrifter.
3
7. Vassdragssoner og naturmiljø
Hensynssone naturmiljø / vassdragssoner (pbl. § 11-8, bokstav c og 11-9, nr. 6)
Langs alle vassdrag inkl. bekker, vann og tjern, skal det opprettholdes og om mulig
utvikles/videreutvikles et naturlig vegetasjonsbelte som ivaretar viktige økologiske
funksjoner, motvirker erosjon og tjener flomsikring og friluftslivet.
8. Krav til sikkerhetstiltak (pbl. § 11-9, nr. 8 og § 11-8, bokstav a)
Flom, erosjon og stormflo
Temakart Flom, erosjon og stormflo angir soner som kan være utsatt for eller medføre
fare. Sonene på aktsomhetskartet baserer seg på teoretiske modeller og fanger ikke opp
alle områder som kan rammes av flom. Det skal derfor utøves stor aktsomhet både i og
utenfor sonene.
I forbindelse med reguleringsarbeid og søknad om tiltak iht. pbl. § 20-1, skal det
gjennomføres nærmere kartlegging og vurdering av flom- og erosjonsfare. ROS-analyser
som ivaretar TEK10 § 7, skal være utarbeidet av fagkyndige og foreligge før det gis
eventuelle rammetillatelser.
Dersom arealer som kan være utsatt for stormflo skal bebygges, og eksisterende
bebyggelse endres vesentlig, skal det gjennomføres risiko- og sårbarhetsanalyser, jf.
plan- og bygningslovens § 4-3. ROS-analysen må inneholde vurderinger av stormflo, og
hvilke konsekvenser dette kan gi. TEK10 skal legges til grunn for planleggingen og ROSanalysen må foreligge før det gis eventuelle rammetillatelser.
9. Strandsonen
I 100-metersbeltet langs sjøen gjelder statlige planretningslinjer for ivaretakelse av
natur- og kulturlandskap og allmennhetens interesser. Retningslinjene skal legges til
grunn når søknader behandles.
Det er spesielt viktig å ta vare på naturmark i strandsonen. I strandsonen oppfattes
”vesentlig terrenginngrep” etter pbl. § 20-1, bokstav k), også å omfatte mindre
byggetiltak som ellers er unntatt søknadsplikt, for eksempel mindre terrenginngrep,
støttemurer, trapper og et hvert inngrep i marksjiktet der det er naturmark, herunder
tilførsel av sand på strender.
Rammer for brygge (pbl. § 1-5 og 11-9, nr.5)
Dersom reguleringsplanen åpner andre målgitte bryggestørrelser kan disse legges til
grunn i stedet for kommuneplanens bestemmelse
Før kommunen behandler bryggesøknader, skal søknader som ikke er i samsvar med
reguleringsplaner vedtatt etter år 2000, være forelagt overordnet berørt statlig
myndighet til uttalelse jf. Plan- og bygningsloven. Ved utbygging av brygger i henhold til
reguleringsplaner fra før 2000, kan det bli krevet marinbiologiske- og marinarkeologiske
undersøkelser før tillatelse kan gis.
Tillatelse til å etablere brygge gir ingen rett til å mudre. Mudring er i utgangspunktet ikke
tillatt, og søknad om tillatelse skal behandles av fylkesmannen.
10. Småbåthavner (pbl. § 11-9, nr. 1 og 11-11, nr. 5)
Se vedlegg «Småbåthavner og brygger i Asker kommune, datert mai 2014», for
nærmere definisjoner av havner og brygger, samt generelle føringer for videreutvikling
av småbåthavner.
4
Transport og parkering
11. Kollektivtraséer (pbl. § 11-9, nr. 3 og nr. 8)
Kommuneplankartet synliggjør kollektivtraséer hvor bussens fremkommelighet må sikres
i form av kollektivfelt eller annen kollektivprioritering.
Sykkelveier
Ved etablering av nyanlegg langs hovedsykkelveinettet, jf. kommunens sykkelstrategi
med tilhørende kart for hovedsykkelveinett datert november 2008, skal syklister og
gående separeres (sykkelvei med fortau eller sykkelfelt).
12. Parkering (pbl. § 11-9, nr. 5)
Med parkeringsplasser menes plasser både for bil, sykkel, moped/mc og plasser reservert
for forflytningshemmede.
Innenfor sentrumsområdene skal det oppmuntres til – og legges til rette for sambruk av
parkeringsplasser mellom ulike brukergrupper og bruksformål for å medvirke til størst
mulig grad av brukerfleksibilitet og arealeffektivitet.
Ved omregulering av det regulerte parkeringsanlegget på DnB-tomten på Nesøya kan det
åpnes for en kombinasjon parkeringshus og andre offentlige formål.
Handel og næringsområder
13. Næringsområder og kjøpesentre (pbl. § 11-9, nr. 5 og nr. 8)
Større konsentrasjon av kontorarbeidsplasser skal lokaliseres med god tilknytning til
kollektivtrafikk, primært rundt Asker sentrum og i Holmen - Slependenområdet.
Teknisk infrastruktur, miljøkvalitet og
samfunnssikkerhet
14. Krav til infrastruktur og tekniske løsninger (pbl. § 11-9 nr. 3)
Krav til vannmiljø og lokal overvannshåndtering (pbl. § 11-9 nr. 3 og nr. 6)
Overvann genereres fra nedbør og skal benyttes som en ressurs og som et positivt
landskapselement i bomiljøer og bygde omgivelser, i forbindelse med rekreasjonsformål
og for å fremme biologisk mangfold. Det skal være et mål at vannbalansen opprettholdes
i utbyggingsområdet ved å ivareta vannets naturlige kretsløp og at naturens
selvrensningsevne utnyttes.
Dette innebærer en tredelt løsning – treleddsstrategi. Primært, hvor den første delen av
nedbøren infiltreres, sekundært hvor vannet forsinkes og/eller fordrøyes, tertiært vil
være å sikre trygge flomveier.
Ved regulering og ved søknad om bygge- og anleggstiltak kan kommunen kreve at det
redegjøres for alt overvann (både takvann, overflatevann og drensvann), og
redegjørelsen skal inkludere angivelse av tiltak. Overvann fra forurensede områder som
ikke tilfredsstiller kravene til vannkvalitet, må renses. Kommunen kan kreve at det videre
redegjøres for vannforsyning med uttak for brannslokking, avløpssystem og
overvannshåndtering.
Byggegrense mot fylkesveier og jernbane (pbl. § 11-9, nr. 5)
Byggegrensene som er angitt i punkt 14.2 er ment for tiltak som nevnt i pbl. §§ 20-1,
20-2 og 20-3.
Ved regulering kan det fastsettes avvikende byggegrenser.
5
Ved utvikling av kommunesenter, lokalsentre og nærsentre kan det være aktuelt å
fastsette byggegrense tettere på gate/vei, enn i byggeområdene for øvrig.
Byggegrense måles fra senterlinje vei. Langs E18 måles byggegrense fra senterlinje
nærmeste kjørefelt.
Krav til tekniske løsninger for kommunale veier, inkl veibelysning (pbl. § 11-9, nr. 3)
Kommunens til en hver tid gjeldende vei- og gatenormal skal legges til grunn for
arealplanlegging som omfatter regulering av lokale veier (kommunale/offentlige eller
private felles boligveier, fortau, gang-/sykkelvei).
15. Støy og luftforurensning
Generelt (pbl. § 11-9, nr. 6)
Det vises til www.asker.kommune.no for kommunens anvisninger for støyfaglig
utredning.
Det vises til punkt 15.2 for avviksområder for støy i definerte sentrumsområder.
Temakart Støy viser gul/rød støysone (beregninger utført 2012). Lden eller Lnight?
Stille/grønne områder (pbl. § 11-9, nr. 1 og nr. 6)
Grønnstruktur og naturområder, som vist på kommuneplankartet, defineres som stille
områder.
Angitte områder med grønnstruktur og naturområder skal bevares som stille og lite
støypåvirkete. De grønne områdenes fremtidige kvalitet og brukbarhet, samt natur og
kulturverdi skal sikres, dagens støynivå bør ikke økes som følge av nye støykilder,
spesielt ikke fra veitrafikkstøy.
Det er et mål at støygrense i kommunedelplanens definerte grønne områder ikke
overstiger Lden 50 dB. Tillatt støygrenser skal i det enkelte tilfelle vurderes i forhold til
områdets kvalitet, bruk og samfunnsnytte.
Radon (pbl. § 11-9, nr. 6)
Det er fare for radon i hele Asker kommune. Unntaksbestemmelsen i TEK10 § 13-5 punkt
3 er derfor ikke aktuell.
Energi (pbl. § 11-9, nr. 8)
I større områdeplaner for tettsted, bolig og/eller næring bør det utarbeides felles
vurderinger for energibehov og forsyningsløsninger der det fokuseres på redusert behov,
sambruk og fornybar energi.
Estetikk og utforming
Universell utforming (pbl. § 11-9, nr. 5)
Ved planlegging av nye områder er det et mål at gang-/sykkelatkomst er universelt
utformet, med stigning maks 1:20. Dette gjelder ikke kjøreatkomster.
Det er et mål å legge til rette for flest mulige tilgjengelige boenheter. Ved
arealplanlegging skal planbeskrivelsen redegjøre for temaet.
Høyder
Reguleringsplaner hvor det i utgangspunktet tillates 1 etasje, men der det i tillegg er
angitt at det kan tillates underetasje «hvor terrenget tillater det» eller «hvor terrenget
gjør dette naturlig», skal forstås slik at man i skrånende terreng kan ta opp tomtens
opprinnelige terrengfall innenfor husets fotavtrykk.
Gesimshøyden på husets overside skal da ikke overskride høyden for 1 etasje iht.
bestemmelsene, mens gesimshøyden på husets nedside kan variere avhengig av
6
terrengfallet. På nedsiden skal imidlertid maks. tillatt gesimshøyde eller høyden for 2
ordinære etasjer ikke overskrides.
Denne retningslinje kommer i konflikt med bestemmelser i nåværende boligområder hvor
etasje-begrepet overstyres.
Reguleringsplaner hvor det er angitt at det «i hellende terreng» tillates større
gesimshøyde på husets nedside, skal forstås slik at man i skrånende terreng kan ta opp
tomtens opprinnelige terrengfall innenfor husets fotavtrykk. (Høyden på oversiden ligger
fast.)
Grøntareal
Med grøntareal menes her arealer som har naturlig eller opparbeidet grønt markdekke og
eksisterende eller ny vegetasjon. Hensikten med krav til andel grøntareal er foruten å
sikre visuelle og grønne kvaliteter, også å bidra til lokal overvannshåndtering.
Bruk og utforming av uteareal i sentrumsområder (pbl. § 11-9, nr. 5)
For møblering og etablering av uteserveringssteder og andre tiltak knyttet til
uteaktiviteter i sentrumsområder, vises til ‘Retningslinjer for bruk og utforming av
uteareal i Asker kommunes sentrumsområder’, datert 12.6.2012.
7
Andre arealformål område for fritidsbebyggelse på Brønnøya (pbl. § 11-7, nr. 1)
Det er vedtatt følgende ordlyd for Brønnøya:
"Område for nåværende godkjente fritids- og helårsboliger, samt nye slike etter vilkår og
kriterier som bestemmes av bygningsrådet/kommunestyret."
Bygningsrådet har som en oppfølging av dette, vedtatt kriterier for behandling av
søknader om dispensasjon fra reguleringsplan for midlertidig bruksendring av fritidsbolig
til helårsbolig.
Retningslinjer til arealformål etter § 11-7 nr. 5 og 6
(pbl. § 11-11)
Grønnstruktur - arealformål (pbl. § 11-9, nr. 6)
Områder avsatt til grønnstruktur på kommuneplankartet omfatter regulerte friområder,
herunder parker, badeplasser, områder for lek og uorganisert idrett, naturområder o.l.
som skal være tilgjengelig for allmennheten. Tiltak for å fremme friluftslivet, lek og
rekreasjon kan tillates dersom viktige økologiske hensyn blir ivaretatt.
Dersom ikke annet er bestemt i reguleringsbestemmelser for områdene, gjelder
følgende:
 Eventuelle tiltak skal underordne seg landskapet og områdets naturverdier.
 Ved terrengarbeider og planting innenfor grønnstrukturområder der naturpreget skal
opprettholdes, skal det fortrinnsvis benyttes stedlige løsmasser og det legges til rette for
naturlig etablering av vegetasjon. Ved evt. nyplanting benyttes stedegne arter.
 Trær og annen vegetasjon som etter kommunens skjønn er viktig for rekreasjon og
lek eller biologisk mangfold skal bevares.
LNF-områder
22. LNF-områder (pbl. §11-11, nr. 1 og2)
Gårdsbebyggelse og gartneriene
Formålet med denne retningslinjen er å opprettholde bruksenhetene, kulturlandskapet og
gårdsbebyggelsen i Asker.
Det kan vurderes dispensasjon for spredt næringsvirksomhet utenom stedbunden næring
på landbrukseiendommer dersom:
1. Tiltaket ikke kommer i konflikt med landbruks-, natur- eller friluftsinteresser.
2. Tiltaket og formålet er tilpasset omgivelsene (arkitektur og tunbebyggelsen, landskap,
kulturminner og naboskap)
3. Det er tilfredsstillende veistandard både for kjørende og gående.
4. Det er tilfredsstillende vann- og avløpsforhold.
Dersom ny virksomhet/nytt formål ikke tilfredsstiller kriteriene nevnt over, kan det bli
krevd reguleringsplan før tiltaket eventuelt kan godkjennes.
Hvis tiltaket gjelder nye bygninger eller større utendørs anlegg, kreves utarbeidet en
reguleringsplan eller en ”disposisjonsplan” som skal sendes på høring til berørte instanser
og godkjennes av kommunen.
Det er et mål å beholde større, sammenhengende områder med dyrket mark og det skal
utvises en streng dispensasjonspraksis i disse LNF-områdene.
For aktive gartneribedrifter som ønsker å utvide gartnerivirksomheten på egen eiendom,
vil dispensasjoner for å bygge på dyrket mark kunne praktiseres noe lempeligere.
Fritidsbebyggelse i LNF-områder
Oppføring av ny- og utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse er ikke tillatt. Det samme
gjelder fradeling av tomt til slike formål. Det kan vurderes dispensasjon fra fritidsbolig til
helårsbolig, i vurderingen av om det kan gis dispensasjon skal det legges vekt på:
1. Eiendommen ligger i område som overveiende består av helårsbebyggelse.
2. Det er etablert tilfredsstillende atkomst, vann og avløp i samsvar med pbl. kap. 27.
8
3. Eiendommen er uregulert, ikke støyutsatt, ligger utenfor markagrensen,
naturvernområder, 100-metersbelte langs sjøen, vassdragssoner og naturmiljø (jf. punkt
7) eller andre avsatte hensynssoner i kommuneplanen, jfr. pbl. 11-8.
Marka (pbl. § 11-8, bokstav d)
Askers del av marka består av Vestmarka, Kjekstadmarka og Vardåsmarka, slik
avgrensningen er vist på kommuneplankartet med egne markagrenser. Formålet med
markaloven er å fremme og tilrettelegge for friluftsliv, naturopplevelse og idrett.
Bygge- og anleggstiltak er forbudt i Marka. Med bygge- og anleggstiltak menes tiltak som
nevnt i plan- og bygningsloven § 1-6, for eksempel oppføring, riving, endring, herunder
fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og
anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom.
Forbudet i første ledd omfatter ikke landbrukstiltak og tiltak som nevnt i plan- og
bygningsloven § 1-3 annet ledd eller som inngår i vedtak etter § 6-4 tredje ledd i samme
lov.
Igangsetting av arbeid med arealdel av kommuneplan eller reguleringsplan som vedrører
Marka, krever tillatelse av departementet.
Kommunale planer kan åpne for følgende tiltak i Marka: tiltak i landbruk, herunder
bygninger og terrenginngrep, stier og løyper, idrettsanlegg som kan anpasses lovens
formål og offentlige infrastrukturanlegg.
Departementet er øverste forvaltningsmyndighet etter markaloven. Departementet kan
legge nærmere angitte oppgaver etter denne lov til den enkelte fylkesmann,
fylkeskommune, kommune eller Direktoratet for naturforvaltning.
Kommunen kan gi tillatelser til tiltak som er i samsvar med planer godkjent etter
1.9.2009.
Dispensasjonssøknader skal alltid oversendes fylkesmannen.
Innenfor Marka er det avsatt to områder til idrettsformål. Det er reguleringsplan for
Vardåsen alpinanlegg, vedtatt av kommunestyret 22.6.1989 og det andre er Solli
skianlegg, hvor departementet har gitt tillatelse til igangsetting av reguleringsarbeid
18.4.2012.
9
Bilag 5h
forslag ARKITEKTENE – 18.2.2015
Nåværende boligområder
20. Nåværende boligområder
Hensikten med bestemmelsene for nåværende boligområder er å ivareta
boligområdenes karakter, ved en forsiktig fortetting i eksisterende boligområder.
Samtidig ønsker man å skape større forutsigbarhet for utbyggere og naboer.
20.1. Generelt (pbl. § 11- 9, nr. 5 og 6)
Hensikten med boligkartet er å definere og visualisere hvor de ulike bestemmelsene
for kategori A-C gjelder.
Det vises til eget plankart som viser avgrensning av boligområder med utfyllende
bestemmelser (heretter benevnt boligkartet), vedtatt som del av kommuneplan
2014-2026, for avgrensing av områder angitt som kategori A, B eller C, områder
med skravurer, samt markering av 100-metersbeltet langs sjøen.
20.2. Definisjoner (pbl. § 11- 9, nr. 5)
Definisjonene gir oversikt over sentrale begreper som er gjort juridisk bindende
gjennom kommuneplanen. De baserer seg på statlige føringer, herunder TEK10 og
departementets veileder, grad av utnytting, og gir rammer for utvikling av
boligområdene. Hensikten med definisjonene er å sikre en klar og tydelig
begrepsbruk både for forvaltningen og for alle som har behov for å forstå og bruke
bestemmelsene. Definisjonene legges til grunn ved utarbeidelse av reguleringsplan
samt bygge- og delesaker.
Følgende må begreper må defineres for korrekt tolkning av vedtatte planer.
- Fortetting og boligfortetting,
- Frittliggende bebyggelse,
- Småhus,
- Hovedbruksenhet,
- Frittliggende småhusbebyggelse,
- Konsentrert småhusbebyggelse,
- Åpen bebyggelse,
- Våningshus,
- Enebolig,
- Enebolig med sekundærleilighet,
- Enebolig med sekundærbolig,
- Tomannsbolig,
- Rekkehus,
- Kjedehus,
- Tre-/firemannsbolig,
- Lavblokk,
- Bebyggelse med støyfølsom bruksformål,
- Rom med støyfølsom bruk,
- Stille områder,
- Ferdig planert terreng
- Gesims
- Hovedgesims
- Sekundær gesims
- Husets nedside / overside
Begrepene er beskrevet i vedlegg 3 - Utdypende forklaringer, utdypende
bestemmelser og definisjoner
Der det er motstrid mellom det som fremgår på gjeldende plankart og tilhørende
bestemmelser gjelder krav slik det fremgår av gjeldende plankart.
20.3. Plassering av frittliggende garasje bygning som ikke skal brukes til varig opphold
eller beboelse og renovasjonsbinge i områder med frittliggende småhusbebyggelse
(pbl. § 11-9, nr. 5)
Hensikten med bestemmelsen er å åpne for at bygninger som er unntatt
søknadsplikt og renovasjonsbinger kan plasseres utenfor regulert byggegrense mot
vei uten at dette krever søknad om dispensasjon.
For regulert boligtomt med frittliggende småhusbebyggelse, kan frittliggende
bygning som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse tillates plassert
utenfor regulert byggegrense mot kommunal vei og fellesatkomst/felles boligvei,
forutsatt at retningslinjer og krav gitt i kommunens vei- og gatenormal
(4.5.2010), punkt 3.4, overholdes. Denne muligheten gjelder likevel ikke der
gjeldende reguleringsplan forbyr slik plassering, og/eller der slik plassering
kommer i konflikt med vernehensyn og frisikt fra adkomst, eller frisikt i kryss.
Tiltak/konstruksjon ifbm. avfallshåndtering/innsamling (renovasjonsbinge) kan
plasseres utenfor byggegrense mot kommunal vei og felles adkomst/felles
boligvei. Forutsatt maksimal størrelse 5 m² BYA, maksimal høyde 2 meter og min.
1 meter fra regulert vei og annen bygning. Tiltaket skal ikke være til hinder for
frisikt.
NY:
Plassering av boligbebyggelse i bratt terreng (pbl. § 11-9, nr. 5 og 6)
Når terrenget innenfor bebyggelsens fotavtrykk / grunnplan faller mer enn 1
etasje forutsettes at evt høydekrav til husets nedside er tilfredsstilt når høydekrav
på husets overside er ivaretatt.
Ved høydeplassering i forhold til eksisterende terreng må det tas i betraktning at
TEKs krav til terrengfall ut fra fasade skal ivaretas også på husets overside.
20.4.
Frittliggende/integrert garasje (pbl § 11-9, nr. 5)
Hensikten med bestemmelsen er å åpne opp for arkitektonisk frihet ved valg av
garasjeløsning.
For planer som regulerer boligbebyggelse og som angir at garasje skal være
frittliggende, kan garasjen innlemmes i boligens fotavtrykk forutsatt at bolig med
garasjedel ikke overskrider regulert byggegrense mot vei.
For de planene som spesifiserer en tillatt utnyttelse for garasje gjelder at denne
utnyttelsen kan tillegges tomtens maksimal utnyttelse for boligbebyggelse.
20.5. Kategori A - Boligområder med spesielle kvaliteter (pbl. § 11- 9, nr. 5, 6 og 7)
Hensikten med bestemmelsen er å ivareta boligområder med spesielle kvaliteter og
tilrettelegge for stedstilpasset utbygging. Boligområder med spesielle kvaliteter
anses bebyggelsesmessig som homogene og ferdig utbygget. Alle tiltak skal bidra til
å opprettholde områdenes karakter.
A. Parkering:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende garasje og
biloppstillingsplasser og dimensjonering av parkeringsareal, gjelder punkt 12 /
kapittel 3 parkeringsnorm.
Parkeringsnormens krav om to garasjeplasser, jf. punkt 12 / Kapittel 3 –
Parkeringsnorm, kan fravikes der det ut fra tilpasnings- og bevaringshensyn vil
gi en bedre løsning med enkeltgarasje.
B. Utnyttelse:
Krav til biloppstillingsplasser utover garasjeplasser, samt renovasjonsbinger
inntil 5 m2 BYA og maks 2m høy, tillates i tillegg til angitt %-BYA, forutsatt at
parkeringsplassene ligger på terreng og ikke er overbygd.
I beregningen av BYA skal krav til antall garasjeplasser, jf. parkeringsnormen kapittel 3, medtas med 18 m² pr. plass, med mindre planen tilrettelegger for
fellesparkering.
C. Høyder / tak:
Ved nye tiltak og ny bebyggelse skal gesimshøyde og takform tilpasses
eksisterende bebyggelse innenfor det område det naturlig hører til.
D. Områder uten skravur
I rosa områder markert uten skravur på boligkartet gjelder følgende:
I områder med boligblokker og konsentrert småhusbebyggelse, og i feltutbygde
områder med eneboliger og/eller tomannsboliger, skal det ikke fortettes mer enn
gjeldende regulering tilrettelegger for.
For boligområdet Askerveien/Asker terrasse:
- kan det dog åpnes for tomannsboliger og en utvidet utnyttelse i forhold til
reguleringsplan, under forutsetning av at ny bebyggelse tilpasses områdets
karakter, bl.a. ved at byggehøyder, skala og arkitektonisk uttrykk ikke bryter
vesentlig med eksisterende nabobebyggelse fra 1920- og 1930- tallet.
Boenheter:
I områder som er regulert til frittliggende boliger: Der ikke annet følger av den
enkelte plan vedrørende antall boenheter, tillates kun frittliggende bolig med én
hovedbruksenhet og én sekundærleilighet på maks. 80 m² BRA per fradelt tomt.
Øvrige bestemmelser til den enkelte plan gjelder.
E. Områder med skravur
Boenheter:
Der ikke annet følger av den enkelte plan vedrørende antall boenheter, tillates
kun frittliggende bolig med én hovedbruksenhet og ingen sekundærleilighet,
per fradelt tomt.
Utnyttelse:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende utnyttelse, tillates
BYA maks 15 % av tomtens nettoareal.
Øvrige bestemmelser til den enkelte plan gjelder.
20.6. Kategori B - Boligområder med utfyllende bestemmelser (pbl. § 11- 9, nr. 5 og 6)
Hensikten med bestemmelsen er å skape forutsigbarhet og forenkling ved å utfylle
og erstatte enkelte bestemmelser i eldre reguleringsplaner ved å overstyre enkelte
bestemmelser i de enkelte reguleringsplanene, samtidig som bestemmelsen utfyller
gjeldende regulering.
For boligområder regulert til en form for frittliggende småhusbebyggelse
vedtatt/stadfestet før 1.1.2005 – unntatt arealer regulert til spesialområde
bevaring – gjelder følgende:
A. Boenheter:
Der ikke annet følger av den enkelte plan vedrørende antall boenheter, kan
disse områdene bebygges med frittliggende bolig med én hovedbruksenhet per
fradelt tomt, samt én sekundærleilighet/-bolig på maks. 80 m² BRA.
Sekundærleilighet/-bolig tillates kun på eiendommer som ligger utenfor gul og
rød støysone slik dette er definert i støyretningslinjen T-1442/2012.
Frittliggende sekundærleilighet/-bolig tillates ikke fradelt på eget gårds-/bruksnr.
B. Utnyttelse:
Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 20 % av tomtens nettoareal.
For områder på Nesøya som er vist med gul farge og skravur på boligkartet,
skal grad av utnytting ikke overstige %-BYA = 15 %.
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, vil denne utnyttelsen fortsatt
gjelde.
Krav til biloppstillingsplasser utover garasjeplasser, samt renovasjonsbinger
inntil 5 m2 BYA og maks 2m høy, tillates i tillegg til angitt %-BYA, forutsatt at
parkeringsplassene ligger på terreng og ikke er overbygd.
I beregningen av BYA skal krav til antall garasjeplasser, jf. parkeringsnormen i
kapittel 3, medtas med 18 m² pr. plass.
Følgende planer overstyres ikke mht. utnyttelse:
179H
Del av Poverud Ulven Golfsenter – 1.6.2004
55i
Skustadgata – 18.11.2003
C. Høyder:
Det tillates gesimshøyde inntil 6,0 m beregnet iht. TEK.
Innenfor reguleringsplaner som har bestemmelser som tillater hus med; «høist 2
etasjer», «inntil 2 etasjer», «inntil 2 fulle etasjer, «ikke over 2 etasjer», «2 etasjes
hus», eller «maks. 2 etasjer», kan det på tomter der eksisterende terreng er flatt
(maks. 0,5 meter høydeforskjell innenfor husets fotavtrykk) tillates gesimshøyde
inntil 6,5 meter beregnet iht. TEK.
For reguleringsplaner som angir høydebegrensning i både antall etasjer og i
meter, overstyres høydebegrensingen og/eller etasjebegrensingen.
Der gjeldende regulering angir større tillatte høyder, vil disse høyder fortsatt
gjelde.
Følgende planer overstyres ikke mht. høyde:
180F Del av Engelsrud v/Svinesjøen – 6.9.1995
18J
Dæli nord – 6.9.2000
12F
Askerbrubakken – 19.9.2001
165G Vollenveien 33-41 – 13.11.2002
160A Øvre Elnes vei – 23.9.2003
27J
Kjonebråten – 23.9.2003
D. For bygninger som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse (som
garasje) tillates gesims på 3,0 meter, beregnet iht. TEK.
E. Tak:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende ark/oppløft/innhugg i
takflaten tillates ark/oppløft/innhugg innenfor 1/3 av fasadens lengde per
takflate over tillatte gesimshøyde.
For hus med andre takformer/typer enn saltak, tillates det etasjehøy påbygg med
en størrelse tilsvarende BRA som kan tillates innenfor imaginært saltaksvolum,
over tillatt gesimshøyde. Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende
takvinkel skal det imaginære saltaket ha takvinkel på 40 grader.
BRA til påbygget må imidlertid begrenses til maksimum 50% av underliggende
grunnplan.
Krav i reguleringsplanen til saltak, skrått tak eller gitt takvinkel, tilfredsstilles når
takets hovedform er saltak, skrått tak eller i angitt takvinkel. Sekundære
bygningsdeler og tilbygg trenger således ikke å tilfredsstille reguleringens krav til
takform eller takvinkel.
Krav i reguleringsplanen til saltak, skrått tak eller gitt takvinkel, tilfredsstilles også
når bebyggelse med andre takformer/typer enn saltak bygges innenfor det
imaginære saltaksvolumet som følger av gjeldende høydekrav og krav til takform
eller gitt takvinkel.
Det tillates ikke takterrasser med kote høyere enn tillatt hovedgesims.
Takterrasse må skjermes mot nedsyn mot minst 1 side. Takterrasser med åpent
rekkverk må være min. 1 meter tilbaketrukket fra hovedgesims.
F. Parkering:
Antall garasjeplasser og antall parkeringsplasser skal være i henhold til
parkeringsnormen, jf. punkt 12 /kapittel 3 – Parkeringsnorm og
dimensjonering/utforming av parkeringsarealene skal være i henhold til
kommunens vei- og gatenormal (4.5.2010).
Øvrige bestemmelser til den enkelte plan gjelder der de ikke er i motstrid med
overnevnte utfyllende bestemmelser.
20.7. Kategori C - Boligområder i 100-metersbeltet langs sjøen (pbl. § 11- 9, nr. 5 og 6)
Hensikten med bestemmelsen er å utfylle gjeldende reguleringsplan, samtidig skal
bestemmelsen ikke legge opp til en høyere utnytting enn hva gjeldende
reguleringsplan gjør. Ny bebyggelse og andre tiltak skal videreføre kvaliteter i
området.
Kun tiltak i tråd med gjeldende regulering kan tillates.
I boligområder vist med oransje farge på boligkartet og som er regulert til en form
for frittliggende småhusbebyggelse – unntatt arealer regulert til spesialområde
bevaring – gjelder følgende:
A. Boenheter:
Der ikke annet følger av den enkelte plan vedrørende antall boenheter, kan
disse områdene bebygges med frittliggende bolig med én hovedbruksenhet per
fradelt tomt, samt én sekundærleilighet/-bolig på maks. 80 m² BRA.
Sekundærleilighet/-bolig tillates kun i eneboliger som ligger utenfor gul og rød
støysone slik dette er definert i støyretningslinjen T-1442/2012, og på tomter
som har et nettoareal på minimum 1200 m².
Frittliggende sekundærleilighet/-bolig tillates ikke fradelt på eget gårds/bruksnr.
B. Utnyttelse:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende utnyttelse, skal grad
av utnytting ikke overstige %-BYA = 15 % av tomtens nettoareal. Det
bebygde arealet skal uansett ikke overstige 200 m² (BYA).
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, vil denne utnyttelsen fortsatt
gjelde.
I beregningen av BYA skal krav til antall garasjeplasser, jf. parkeringsnormen i
Kapittel 3, medtas med 18 m² pr. plass.
Krav til biloppstillingsplasser utover garasjeplasser, samt renovasjonsbinger inntil
5 m2 BYA og maks 2m høy, tillates i tillegg til angitt %-BYA, forutsatt at
parkeringsplassene ligger på terreng og ikke er overbygd.
C.
Høyde:
Gesimshøyden skal ikke overstige 5,5 m, beregnet iht. TEK. Der gjeldende
regulering angir høyere høyde vil denne fortsatt gjelde.
Garasje skal være underordnet bolighuset i høyde/volum. For bygninger som ikke
skal brukes til varig opphold eller beboelse (som garasje) tillates gesims på 3,0
meter, beregnet iht. TEK.
Tak:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende ark/oppløft/innhugg i
takflaten tillates ark/oppløft/innhugg innenfor 1/3 av fasadens lengde per takflate
over tillatte gesimshøyde.
For hus med andre takformer/typer enn saltak, tillates det etasjehøy påbygg med
en størrelse tilsvarende BRA som kan tillates innenfor imaginært saltaksvolum,
over tillatt gesimshøyde. Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende
takvinkel skal det imaginære saltaket ha takvinkel på 40 grader.
BRA til påbygget må imidlertid begrenses til maksimum 50% av underliggende
grunnplan.
Krav i reguleringsplanen til saltak, skrått tak eller gitt takvinkel, tilfredsstilles når
takets hovedform er saltak, skrått tak eller i angitt takvinkel. Sekundære
bygningsdeler og tilbygg trenger således ikke å tilfredsstille reguleringens krav til
takform eller takvinkel.
Krav i reguleringsplanen til saltak, skrått tak eller gitt takvinkel, tilfredsstilles også
når bebyggelse med andre takformer/typer enn saltak bygges innenfor det
imaginære saltaksvolumet som følger av gjeldende høydekrav og krav til takform
eller gitt takvinkel.
Det tillates ikke takterrasser med kote høyere enn tillatt hovedgesims.
Takterrasse må skjermes mot nedsyn mot minst 1 side. Takterrasser med åpent
rekkverk må være min. 1 meter tilbaketrukket fra hovedgesims.
D. Parkering:
Der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende garasje- og
biloppstillingsplasser og dimensjonering av parkeringsareal, skal
parkeringsnorm følges, jf. punkt 12 /Kapittel 3 - parkeringsnorm.
Dimensjonering/utforming av parkeringsarealene skal være i henhold til
kommunens vei- og gatenormal (4.5.2010).
Øvrige bestemmelser i den enkelte plan gjelder der de ikke er i motstrid med
overnevnte utfyllende bestemmelser.
Retningslinjer - Nåværende boligområder
20. Nåværende boligområder
Generelt
Hensikten med retningslinjen er å gi differensierte og stedstilpassede rammer for
fortetting.
Fortetting utover gjeldende plan i områder regulert til frittliggende bebyggelse,
unntatt kat. A og C
I boligområder vist på boligkartet (unntatt kat. A og C) kan kommunen etter en
konkret vurdering tillate fortetting utover det gjeldende plan angir, uten at dette
utløser krav om ny plan, under følgende forutsetninger:
·
·
·
·
I områder med tydelig bebyggelsesstruktur, der høydedrag, veier eller andre
landskapstrekk har vært førende for plassering av bebyggelse, bør disse
prinsippene videreføres.
Utbyggingsform (frittliggende småhusbebyggelse) bør ikke endres, jf. punkt
1.2.
Ytterligere fortetting må ikke være i strid med øvrige bestemmelser i
kommuneplanen og heller ikke i strid med vernehensyn verken i
kommuneplanen eller i regulerings-/bebyggelsesplan.
Ytterligere fortetting bør ikke tillates:
- ved manglende infrastruktur,
- i områder belastet med støy – dvs. gul og rød støysone slik dette er
definert i støyretningslinjen T-1442/2012,
- i områder belastet med forurensning,
- i områder som stenger for kaldluftdrenering,
- i fareområder,
- i områder som er del av viktig grønnstruktur,
- i visuelt og landskapsmessige sårbare områder,
-
·
i områder med viktig biologisk mangfold, eller
der det etter kommunens skjønn bør bygges mer konsentrert (200 m
fra jernbaneknutepunkt eller i umiddelbar nærhet til sentrumsformål og
nærsentre).
- i Arnestad skolekrets utover gjeldende regulering eller som følge av ny
regulering før skolekapasiteten er tilfredsstillende.
Ved fortetting utover gjeldende plan bør terreng- og landskapstilpasning
vektlegges særskilt.
Rammer:
· Ved fradeling av boligtomt skal tomten være egnet for alminnelig
boligbebyggelse og ha en hensiktsmessig arrondering. Tomtestørrelsen må stå
i forhold til tomtens beliggenhet, form og beskaffenhet, vernehensyn,
områdets typiske tomtestruktur, og hensynet til tilpasning til områdets
bebyggelsesstruktur. Tomten skal ikke være brattere enn at alminnelig
boligbebyggelse, med uteoppholdsareal, atkomstforhold og
parkering/garasjering kan løses på en god måte. Normalt skal tomt ikke være
brattere enn et gjennomsnittlig stigningsforhold på 1:3. Terreng- og
landskapstilpasning skal vektlegges, og kommunen kan med bakgrunn i dette
kreve større tomter.
Tomtens størrelse skal dokumenteres gjennom konkret byggesak. Tomten skal
være stor nok for BYA (boligbebyggelse inkl garasjeareal i ft boenhet),
tilhørende MUA jfr §28, adkomst, biloppstilling utover garasjekrav, og
manøvreringsareal for adkomst og biloppstilling jfr parkeringsnorm. Arealer
brattere enn 1:3 og som ikke inngår i BYA skal tillegges tomtens minimums
størrelse.
Fradeling av tomt for boligbebyggelse etter disse retningslinjene forutsettes
normalt behandlet som mindre reguleringsendring.
·
Dersom det ønskes fradeling av boligtomt utenom konkret byggesak bør en
parsell for en enebolig (med sek.leilighet / sekundærbolig) ha et nettoareal på
minimum 700 m², og en parsell for tomannsbolig (forutsatt at forholdene
ligger godt til rette for det) bør ha et nettoareal på minimum 1200 m².
Kategori A - Boligområder med spesielle kvaliteter (pbl. § 11- 9, nr. 5, 6 og 7)
Boligområder med spesielle kvaliteter er vist på boligkartet med rosa farge og
omfatter:
· Bebyggelsesmessig enhetlige områder.
· Områder med bevaringsverdi.
· Områder med spesielle kvaliteter som ønskes ivaretatt.
· Feltutbygde områder med småhusbebyggelse.
· Områder med blokkbebyggelse.
Innen disse boligområdene åpnes det ikke for fortetting ut over gjeldende plan.
Dette er i hovedsak begrunnet med behov for å ivareta områdenes karakter
(kulturhistoriske verdier, arkitektur, bebyggelsesstruktur, m.m.). Hovedtyngden
av disse boligområdene er for øvrig ferdig utbygd, og er av den grunn heller ikke
aktuelle for fortetting.
For å sikre bevaring av områdenes karakter i feltutbygde områder, kan kommunen
kreve at det utarbeides retningslinjer for mindre tiltak i feltet, når tiltakene ikke er
i tråd med gjeldende plan.
Kategori B - Boligområder med utfyllende bestemmelser (pbl. § 11- 9, nr. 5 og 6)
Boligområder med utfyllende bestemmelser er vist på boligkartet med gul farge.
Disse områdene omfattes av planer stadfestet/vedtatt før 1.1.2005, samt enkelte
mindre områder/arealer i nyere planer, men der gjeldende
reguleringsbestemmelser er stadfestet/vedtatt før 1.1.2005.
Disse boligområdene omfatter boligeiendommer som kan ha rom for fortetting.
Områdene rommer også ferdig utbygde eiendommer/områder, herunder mindre
feltutbygde områder.
Ark og oppløft bør ligge inne på takflaten, evt. kan de ha front i flukt med
hovedvolumets veggliv, men de bør ikke stikke lenger ut enn hovedvolumets
veggliv. Dette gjelder også tilsvarende konstruksjoner som knyttes til
ark/takoppbygget. Med innhugg i takflaten menes hull inne på takflaten.
Kategori C - Boligområder i 100-metersbeltet langs sjøen med utfyllende
bestemmelser
Områder vist med oransje farge på boligkartet omfattes av planer
stadfestet/vedtatt før 1.1.2005.
Ark og oppløft bør ligge inne på takflaten, evt. kan de ha front i flukt med
hovedvolumets veggliv, men de bør ikke stikke lenger ut enn hovedvolumets
veggliv. Dette gjelder også tilsvarende konstruksjoner som knyttes til
ark/takoppbygget. Med innhugg i takflaten menes hull inne på takflaten.
Bilag 5i
Forslag ARKITEKTENE – 18.2.2015
Vedlegg 3a: Utdypende forklaringer
Utdypende forklaringer
Asker kommunes senterstruktur
Kommunesenter, lokalsentre og nærsentre
Asker kommunes senterstruktur er definert i kommuneplanen, del 1, kapittel 7 Tettsteder
og knutepunkter. Kommunens 22 definerte sentre (Asker sentrum/kommunesenter, 4
lokalsentre og 17 nærsentre) forutsettes å dekke det lokale service- og tjenestetilbudet,
de skal framstå som lokale møteplasser, og de ligger knyttet til det kollektive
transporttilbudet (tog, buss eller båt).
Sentrenes innhold og funksjon
De fem tettstedene våre, Asker sentrum, Heggedal, Holmen, Vollen og Dikemark, er
definert som henholdsvis kommunesenter og lokalsentre, og forutsettes utviklet slik at de
kan betjene større deler av kommunen. Kommunesenteret og lokalsentrene er vist med
sentrumsformål på kommuneplankartet, et blandet formål som åpner for bl.a. handel,
servering, kontor og bolig. Kommunesenteret og lokalsentrene er avgrenset som
sentrumsområder (stiplet, brun linje). Innenfor de definerte sentrumsområdene skal det
legges vekt på urbane kvaliteter og gatearkitektur, utadvendte fasader i 1. etasje.
Innenfor sentrumsområdene stilles det særlige krav til uteoppholdsareal og parkering.
De 17 definerte nærsentrene er vist med brun sirkel på kommuneplankartet. Også her
kan det være aktuelt med blandede arealformål. Dette fastsettes ved regulering.
Kommunesenter, lokalsentre og nærsentre er viktige lokale møteplasser. Det skal i alle
sentre legges til rette for at lokalbefolkningen kan møtes på en godt tilrettelagt, utvendig
oppholdsplass, i tilknytning til dagligvareforretning, kafe eller lignende. Ved lokalisering
av møteplass skal det legges vekt på klima, støy og omgivelser. Møteplassene knyttes til
det lokale fotgjengernettverk og skal være allment tilgjengelige.
Tilgjengelighet til kollektivtilbud skal sikres for alle trafikantgrupper; gående, syklende,
buss og bil. Omfang må vurderes i hvert enkelt tilfelle.
Kollektivnærhet (pbl. § 11-9, nr. 5)
Gangavstand (langs vei med allmenn ferdselsrett eller regulert gang- eller sykkelvei) til
kollektivtilbud:
· 1000 meter til Asker stasjon,
· 800 meter til øvrige stasjoner,
· 400 meter til busstopp langs Slemmestadveien, Fekjan, Billingstadsletta,
Drammensveien (øst for Dikemarkveien), Dikemarkveien Gudolf Blakstadvei og
Røykenveien (nord for Gudolf Blakstadsvei).
Nærmere vurdering i forhold til topografi og barrierer må gjøres i hvert enkelt tilfelle,
hvilket tilsier evt reduserte gangavstander.
Til tredje kulepunkt: Dette dreier seg om tyngre kollektivakser (minimum 6 avganger per
time i rush).
Med begrepet «i kort gangavstand» menes inntil 200 m gangavstand (langs vei med
allmenn ferdselsrett eller regulert gang- eller sykkelvei.
1
Fortetting
Ved fortetting er det et mål at nye bygninger, eller andre tiltak, gjennom sin høyde,
lengde, grunnflate, takform og materialbruk, er utformet i samspill med eksisterende
bygninger i nabolaget. Terrenget og nærområdets bebyggelsesstruktur skal være
retningsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse, til-/påbygg og ved
fradeling av tomter.
I forbindelse med kommuneplanrullering i 2007 ble det utarbeidet en rapport ”Fortetting i
eksisterende boligområder i Asker – analyse og registreringer” datert mars 2006. Her ble
flere ulike boligområdenes karakter og kvaliteter vurdert med bakgrunn i dagjeldende
kommuneplan og boligpolitikk. Rapporten skal oppdateres.
I nåværende boligområder som ikke er kollektivnære, jfr. pkt - Kollektivnærhet, kan
kommunen også åpne for høyere boligtetthet, dersom hensikten er:
· å sikre et mer variert boligtilbud,
· å sikre boliger i et lavt prisnivå,
· å sikre kulturminner.
Slik fortetting må være i samsvar med kommunens boligpolitikk.
Oversikt over innhold/funksjon i leke- og uteoppholdsarealer:
Lekeplass ved inngang
bør være synlig fra den enkelte leilighet og bør ha apparatlek, som huske, klatrestativ,
sklie, sandlekeplass og sitteplass med bord og benker.
Nærlekeplass
bør inneholde en mindre ballbane, en ballvegg, harde flater for sykling, kul/kant/benk for
skatebord, en liten akebakke og sitteplass med bord og benker.
Strøkslekeplass
bør ha fotballbane, sykkelløype, skiløype, akebakke, klatrevegg, sitteplasser med bord og
benker og kanskje et skatebordlandskap. Den bør inngå som en del av grønnstrukturen.
Der det er naturlig kan den også dekke funksjonen som nærlekeplass. Strøkslekeplassen
kan samlokaliseres med skoler, idrettsanlegg, friområder eller lignende.
Kulturminne:
I Kulturminneloven av 1978 er kulturminner definert som ‘alle spor etter menneskelig
virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser,
tro eller tradisjon til. Definisjonen av kulturminner tar ikke hensyn til alder, vernestatus,
utstrekning eller forfatning’.
Ved vurdering om et tiltak kan få konsekvenser for kulturminner med bevaringsverdi
vurderes tiltaket opp mot: Sefrak registreringer, kommunens historiske kart fra 1950
tallet, plan for forvaltning av faste kulturminner i Asker (1994) – ‘Eksempler på
tidstypiske bygg og anlegg’, temakart for kulturminner og kulturmiljø 28.08.2013 og
rapport ”Fortetting i eksisterende boligområder i Asker – analyse og registreringer” datert
mars 2006.
Dokumentasjon av bygningens historie kan omfatte foto, tegning, bygningshistorie og
byggeår, og vil bli registrert i kommunens kulturminnebase.
Med kulturmiljøer menes områder hvor kulturminner inngår som del av en større helhet
eller sammenheng.
2
Reglene om kulturminner og kulturmiljøer gjelder så langt de passer også for botaniske,
zoologiske eller geologiske forekomster som det knytter seg kulturhistoriske verdier til.
Ved vurdering av verneverdier kan det i tillegg legges vekt på viktige naturverdier
knyttet til kulturminnene.
Hensynssone – kulturminner fredet etter kulturminneloven
For alle tiltak som kan komme til å virke inn på automatisk fredete kulturminner, må det
søkes kulturminnemyndigheten om tillatelse etter lov om kulturminner § 8. Slike
søknader sendes normalt av kommunen til kulturminnemyndigheten.
Alle punkter vist som R på temakart Kulturminner og kulturmiljø, skal regnes som
hensynssone. Området er fredet iht. vedtak gjort etter lov om kulturminner §§ 4, 15 og
19, og bygningsfredningsloven av 1920.
Ved utarbeiding av reguleringsplaner samt planlegging av andre offentlige og større
private tiltak, må det tas kontakt med regional kulturminneforvaltning for å avklare om
tiltaket vil virke inn på automatisk fredete kulturminner, jfr. lov om kulturminner § 9.
Naturmangfoldloven og utvalgte naturtyper
Prioriterte arter og utvalgte naturtyper er fastlagt med egne forskrifter hjemlet i
naturmangfoldloven. Disse er ikke særskilt vist på kommuneplankartet, men registrerte
forekomster ligger i en viss utstrekning innenfor hensynssone naturmiljø / blå-grønn
struktur / vassdragssoner.
Prioriterte arter og utvalgte naturtyper skal hensyntas ved all arealplanlegging og
byggesaksbehandling, og vurderes etter naturmangfoldlovens §§ 8-12.
3
Vedlegg 3b: Utdypende bestemmelser
Sentrumsnær og kollektivnær boligfortetting
For retningslinjer til planarbeid knyttet til sentrumsnær- og kollektivnær boligfortetting
henvises til §2.1.
På regulerte boligtomter kan kollektivnær boligfortetting med BYA 30% og høyder i ht
Pbl§29-4 tillates uten plankrav under følgende forutsetning:
· 500 meter gangavstand til Asker stasjon
· Mer enn fire (og maks. ni) boenheter større enn 80 m2 BRA pr eiendom
· Parkering løses på egen tomt, i ht gjeldende vei- og gatenormal
· Uteoppholdsareal i ht §28
· Byggegrenser, og avstander jfr Pbl§29-4 ivaretas
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, antall boenheter eller høyder vil disse
fortsatt gjelde.
På regulerte boligtomter kan kollektivnær boligfortetting med BYA 24% og høyder i ht
Pbl§29-4 tillates uten plankrav under følgende forutsetning:
· 400 meter gangavstand til stasjon
· Mer enn to (og maks. ni) boenheter større enn 80 m2 BRA pr eiendom
· Parkering løses på egen tomt, i ht gjeldende vei- og gatenormal
· Uteoppholdsareal i ht §28
· Byggegrenser, og avstander jfr Pbl§29-4 ivaretas
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, antall boenheter eller høyder vil disse
fortsatt gjelde.
På regulerte boligtomter kan kollektivnær boligfortetting med BYA 22% tillates uten
plankrav under følgende forutsetning:
· 200 meter gangavstand til busstopp
· To til fire boenheter pr eiendom (inkl. sekundær leiligheter)
· Parkering løses på egen tomt, i ht gjeldende vei- og gatenormal
· Uteoppholdsareal i ht §28
· Gesimshøyde inntil 6,0 m beregnet iht. TEK. Gesimshøyden skal likevel ikke på oe
punkt overstige 8,0 m fra laveste punkt på ferdig planert terreng.
· Byggegrenser, og avstander jfr Pbl§29-4 ivaretas
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, antall boenheter eller høyder vil disse
fortsatt gjelde.
Krav til dokumentasjon
I alle plan- og byggesaker skal det inngå en redegjørelse for og vurdering av tiltakets
estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene, og til fjernvirkning.
Unntatt fra dette kravet er tiltak hvor estetikk ikke har betydning i saken, f.eks.
innvendige ombygginger, eller delesak i ht plan.
Krav til dokumentasjon (plansaker):
Dokumentasjonen skal inneholde beskrivelse av nærområdets bebyggelsesstruktur og
bygningsutforming, og hvordan ny bebyggelse er tenkt innplassert. Det må utarbeides en
(ikke juridisk bindende) illustrasjonsplan, som normalt inkluderer volumstudie, oppriss av
ny bebyggelse sammen med eksisterende nabobebyggelse, og terrengarrondering
(bebyggelse, adkomster, biloppstilling, uteoppholdsarealer). Videre skal
dokumentasjonen inneholde redegjørelse for tiltakets konsekvenser for naturmiljøer og
kulturminner. Det vises for øvrig til pbl. og forskriften om saksbehandling og kontroll
(SAK).
4
Krav til dokumentasjon (byggesaker): komplett byggesak
Jfr Pbl.§21.2 og SAK10 kreves at en søknad i en byggesak har de opplysninger som er
nødvendige for at kommunen skal kunne gi tillatelse til tiltaket.
For tiltak etter Pbl§20.1 skal det utarbeides:
· situasjonsplan på bakgrunn av kommunens kart med målsatt plassering av tiltaket
· utomhusplan, jf. veiledning på www.asker.kommune.no. Utomhusplan skal vise:
o eiendomsgrenser,
o byggegrenser, formålsgrenser og hensynssoner,
o koter eksisterende terreng og koter nytt terreng,
o eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse,
o adkomst og biloppstilling (herunder garasjeplasser, selv om garasje ikke
omsøkes i den konkrete søknaden) inkl snuplass på egen grunn, jfr
kommunens vei- og gatenormal
o uteoppholdsarealer jfr KP§28
o overvannshåndtering
· fasader og snitt. Disse skal vise:
o bebyggelse med gesims og møne, også i ft nabobebyggelse
o terrengbearbeidinger fra eiendomsgrense til eiendomsgrense (tverrsnitt over
hele eiendommen), eller i allefall til nytt terreng er sammenfallende med
eksisterende terreng.
5
Vedlegg 3c: Definisjoner
Reguleringsplaner har fremkommet etter grundige demokratiske prosesser.
Kommuneplanen skal ikke være innskrenkende ovenfor planens krav / rom.
Kommuneplanen overstyrer gjeldende reguleringer der kommuneplanen gir større rom,
og stiller mindre strenge krav enn gjeldende reguleringer.
Følgende definisjoner gjelder når regler i eller i medhold av plan skal tolkes:
Fortetting og boligfortetting:
Med fortetting og boligfortetting menes etablering av nye boliger/boenheter og
opprettelse av nye boligeiendommer i nåværende boligområder, enten i tråd med
gjeldende plan eller eventuelt også utover det gjeldende plan angir.
Frittliggende bebyggelse:
Eneboliger og horisontalt og vertikalt delte tomannsboliger.
Bygningene skal være frittliggende, med innbyrdes avstand iht Pbl.§29.4 og TEK.
Hovedbruksenhet:
Med hovedbruksenhet menes boenhet (beregnet på én husstand) i småhusbebyggelse.
Småhus
Fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygde bolighus med inntil tre målbare plan
der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i Pbl.§29-4. Betegnelsen
omfatter bygningstypene under der ikke annet fremkommer av definisjonen.
Frittliggende småhusbebyggelse:
Eneboliger, enebolig med sekundærleilighet og horisontalt og vertikalt delte
tomannsboliger, tremannsboliger og firemannsboliger.
Bygningene skal være frittliggende, med innbyrdes avstand iht Pbl.§29.4 og TEK.
Reguleringsplanene, og kommuneplanens bestemmelser om antall boenheter, gjelder
foran definisjonen om frittliggende småhusbebyggelse.
Åpen bebyggelse:
Se frittliggende småhusbebyggelse.
Våningshus:
Frittliggende småhus som tilfredsstiller innbyrdes avstandskrav jfr Pbl.§29.4 og TEK.
Betegnelse brukes i eldre reguleringsplaner.
Konsentrert småhusbebyggelse:
Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan.
Enebolig:
Frittliggende bygning som er beregnet på én husstand.
Enebolig med sekundærleilighet:
Frittliggende bygning, som er beregnet på én hovedbruksenhet, men som også
inneholder en mindre selvstendig enhet med alle nødvendige romfunksjoner.
Utvendige boder i ht TEK og eventuell garasje medregnes ikke i eventuell BRAbegrensning stilt i plan.
Generasjonsdel:
Generasjonsdel, hybel o.l. omfattes ikke av definisjonen sekundærleilighet, da disse pr
definisjon ikke er å regne som selvstendige boenheter.
6
Sekundærbolig:
Sekundærbolig er å forstå som frittliggende sekundærleilighet. Sekundærbolig skal
tilfredstillelse alle materielle krav til sekundærleilighet.
Tomannsbolig:
Frittliggende bygning med 2 boenheter/husstander/hovedbruksenheter.
Tre-/firemannsbolig:
Frittliggende bygning med 3 eller 4 boenheter som hver har egen eller felles inngang og
som fremtrer som et samlet volum uten rekkehuspreg.
Rekkehus:
Bygning med tre eller flere selvstendige boenheter bygd i en sammenhengende rekke
med vertikalt skille (felles skillevegg) mellom de enkelte boenhetene. Hver boenhet har
egen inngang.
Kjedehus:
Med kjedehus menes bygning hvor to eller flere selvstendige boenheter er bygget
sammen med mellombygg som ikke er boligareal, som regel garasje/carport utebod e.l.
Lavblokk
Med lavblokk menes bolig med fire eller flere boenheter i inntil fire etasjer.
Bebyggelse med støyfølsom bruksformål
Boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager. Lydkravene i
byggeteknisk forskrift gjelder imidlertid også for andre typer bygninger med støyfølsomt
bruk som kontorer og overnattingssteder.
Rom med støyfølsom bruk:
Rom som brukes til varig opphold som for eksempel stue, soverom eller rom til annen
støyfølsom bruk som undervisningsrom og lignende. Kjøkken vil normalt ikke regnes som
rom til støyfølsomt bruk. Dette ut fra en vurdering av det på kjøkken kan aksepteres noe
høyere støynivåer utenfor fasade enn for stue, soverom og andre oppholdsrom. Kjøkken
er imidlertid regnet som rom til varig opphold etter teknisk forskrift, og krav til innendørs
støynivå fra utendørs kilder er derfor de samme på kjøkken som for andre oppholdsrom.
Stille områder:
Områder som etter kommunens vurdering er viktige for rekreasjon, natur- og
friluftsinteresser og er ønskelig å bevare som stille og lite støypåvirkete, eller områder en
har som mål å utvikle til stille områder.
Ferdig planert terreng:
ferdig planert terreng er terrenget slik det blir som del av tiltaket
Terrengets gjennomsnittsnivå:
Terrengets gjennomsnittsnivå er definert i veileder ‘Grad av utnytting’ (H-2300B).
Terrengets gjennomsnittsnivå gjelder for gesimshøydeberegninger i reguleringsplaner der
det ikke er stilt krav til maks høyde på husets nedsiden, eller stilt krav til maks høyde for
‘ikke på noe punkt langs fasade’.
Terrengets gjennomsnittsnivå gjelder i alle tilfeller for gesimshøydeberegninger i
reguleringsplaner vedtatt etter 12.6.2007, med mindre noe annet eksplisitt fremkommer
av bestemmelsene.
Gesims:
Skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflatens ytre tekking, jfr veileder Grad
av utnytting (H-2300B)
7
Hovedgesims:
Hovedgesims knytter seg til byggets hovedvolum og hovedfasade. Den er da skjæringen
mellom ytterveggens ytre flate og ytre tekkingen til takflaten som befinner seg loddrett
opp fra det ferdig planerte terrenget. Takoppløft, og tilbaketrukne påbygg vil således
normalt ikke regnes som hovedgesims.
Sekundær gesims:
Sekundær gesims = pr definisjon ikke hovedgesims. Altså gesims over ark / takoppløft /
tilbaketrukket takoppbygg / påbygg.
Husets nedside / overside:
Husets nedside / overside defineres primært gjennom hussymbol méd møneretning på
plankart.
Der hvor møneretning på en parsell er regulert tvers av det eksisterende terrengfallet
bortfaller høydekravet til husets overside.
Der hvor reguleringsplan for en eiendom ikke viser hussymbol med møneretning
vurderes husets nedside / overside i forhold til ferdig planert terreng, og vurderes da på
de fasadene hvor det er naturlig at et saltak ville ha gesims.
Gesims på husets nedside / overside vurderes på hele byggets lengde (altså fra ene til
andre hjørnepunkt av fasaden), men vurderes altså ikke på de fasadene som ville ha
vært gavl hvis bebyggelse hadde hatt saltak.
8
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner – bilag 5j
1
FORTETTING VED KOLLEKTIVKNUTEPUNKTENE UTEN PLANKRAV
Kommunestyret sak 118/14 (18.11.2014):
Ingvild Tautra Vevatne, V, foreslo:
Asker Kommune vil at knutepunkt på 400 meter rundt våre togstasjoner får en øket
arealutnyttelse, BYA fra 20 til 24 prosent, hvis det bygges to eller tre boenheter på
eksisterende eneboligtomter og på evt nye arealer.
Forslaget ble enstemmig vedtatt oversendt formannskapet uten realitetsbehandling.
Rådmannen flyttet ‘Retningslinjer til planarbeid knyttet til sentrumsnær- og kollektivnær boligfortetting’
til Kp-del 3 fra §29.5 til §2.1 uten høring og uten politisk signal/vedtak i PSN, Formannskap eller
Kommunestyret.
Flyttingen ble gjort etter politisk behandling i Formannskapet i sak 156/14, hvor dialogmøte med
arkitektene ble vedtatt. Altså etter at rådmannen i et notat hadde anbefalt PSN og Formannskapet til å
vedta KPdl3 unntatt §29.
Rådmannen har etter 18.11.2014 ennå ikke gitt tilbakemelding til Formannskapet om rådmannens oppfølging
av oversendelsesforslaget.
ARKITEKTENE HAR GITT INNSPILL I PROSJEKT FORVALTNINGSBESTEMMELSER
Rådmannen i BYR-sak 24/15:
Oversendelsesforslaget fra Venstre, som ble fremmet under behandlingen av kommuneplanen i
kommunestyret 18.11.14, har heller ikke vært ansett som en del av dettet arbeidet. Dette vil rådmannen svare
ut i egen sak.
Men: FORSLAGET BØR MED UT PÅ HØRING SLIK AT DET BLIR UTTALELSER
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner – bilag 5j
2
FORTETTING VED KOLLEKTIVKNUTEPUNKTENE UTEN PLANKRAV
Sentrumsnær og kollektivnær boligfortetting - 500 meter gangavstand til Asker stasjon
For retningslinjer til planarbeid knyttet til sentrumsnær- og kollektivnær boligfortetting
henvises til §2.1.
På regulerte boligtomter kan kollektivnær boligfortetting med BYA 30% og høyder i ht
Pbl§29-4 tillates uten plankrav under følgende forutsetning:
• 500 meter gangavstand til Asker stasjon
• Mer enn fire (og maks. ni) boenheter større enn 80 m2 BRA pr eiendom
• Parkering løses på egen tomt, i ht gjeldende vei- og gatenormal
• Uteoppholdsareal i ht §28
• Byggegrenser, og avstander jfr Pbl§29-4 ivaretas
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, antall boenheter eller høyder vil
disse fortsatt gjelde.
Estetiske krav følges opp gjennom ‘komplette søknader’ som inkluderer terrengsnitt
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner – bilag 5j
3
FORTETTING VED KOLLEKTIVKNUTEPUNKTENE UTEN PLANKRAV
Sentrumsnær og kollektivnær boligfortetting- 400 meter gangavstand til stasjon
For retningslinjer til planarbeid knyttet til sentrumsnær- og kollektivnær boligfortetting
henvises til §2.1.
På regulerte boligtomter kan kollektivnær boligfortetting med BYA 24% og høyder i ht
Pbl§29-4 tillates uten plankrav under følgende forutsetning:
• 400 meter gangavstand til stasjon
• Mer enn to (og maks. ni) boenheter større enn 80 m2 BRA pr eiendom
• Parkering løses på egen tomt, i ht gjeldende vei- og gatenormal
• Uteoppholdsareal i ht §28
• Byggegrenser, og avstander jfr Pbl§29-4 ivaretas
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, antall boenheter eller høyder vil
disse fortsatt gjelde.
Estetiske krav følges opp gjennom ‘komplette søknader’ som inkluderer terrengsnitt
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
Prosjekt KPdl3 - §29 – Nåværende boligområder, samt
utdypende forklaringer og definisjoner – bilag 5j
Hartmann Arkitekter AS
1 2 3 Sivilarkitekter AS
Boxs Arkitektstudio AS
Jones Arkitekter AS
Platou Arkitekter AS
Arkitekt Katrina Urbanik
Sivilarkitekt MNAL Randi Slåtten
Ramsfjell Arkitekter AS
4
FORTETTING VED KOLLEKTIVKNUTEPUNKTENE UTEN PLANKRAV
Sentrumsnær og kollektivnær boligfortetting - 200 meter gangavstand til busstopp
For retningslinjer til planarbeid knyttet til sentrumsnær- og kollektivnær boligfortetting
henvises til §2.1.
På regulerte boligtomter kan kollektivnær boligfortetting med BYA 22% tillates uten
plankrav under følgende forutsetning:
• 200 meter gangavstand til busstopp
• To til fire boenheter pr eiendom (inkl. sekundær leiligheter)
• Parkering løses på egen tomt, i ht gjeldende vei- og gatenormal
• Uteoppholdsareal i ht §28
• Gesimshøyde inntil 6,0 m beregnet iht. TEK. Gesimshøyden skal likevel ikke på oe
punkt overstige 8,0 m fra laveste punkt på ferdig planert terreng.
• Byggegrenser, og avstander jfr Pbl§29-4 ivaretas
Der gjeldende regulering angir høyere utnyttelse, antall boenheter eller høyder vil disse
fortsatt gjelde.
Estetiske krav følges opp gjennom ‘komplette søknader’ som inkluderer terrengsnitt
FORSLAGET BØR MED UT PÅ HØRING SLIK AT DET BLIR UTTALELSER
Mulighet for forsiktig fortetting uten plankrav – eksisterende infrastruktur utnyttes,
mens åpenhet opprettholdes (tomtestruktur / byggegrenser / avstandskrav)