Arbeidsnotat: Ny behandling av reguleringsplan

Arbeidsnotat:
10. mars 2015
Ny behandling av reguleringsplan Steigen Hyttefelt
Reguleringsplan for Steigen hyttefelt ble egengodkjent av kommunestyret 10.11.2011.
Vedtaket ble varslet i brev av 22.11.2011. Det komme 5 klager på vedtaket.
Reguleringsplanvedtaket ble påklaget, og sendt videre til fylkesmannen for endelig
avgjørelse. Fylkesmannen tok en av klagene til følge og opphevet Halden kommunes
egengodkjenning av reguleringsplanen. Saken ble sendt tilbake til kommunen for ny
behandling.
Fylkesmannens vedtak i klagesaken 25.10.2013:
«Fylkesmannen opphever Halden kommunes vedtak den 10.11.11 i sak 2011/96 på grunn av
saksbehandlingsfeil som kan ha virket inn på vedtaket, jf. forvaltningsloven § 41.
Kommunens vedtak er mangelfullt begrunnet, jf. forvaltningsloven §§ 24 og 25. De
skjønnsmessige avveiningene som ligger til grunn for reguleringsresultatet er ikke
tilstrekkelig begrunnet. Det fremgår ikke av vedtaket at prinsippene i lov om naturmangfold
av 19. juni 2009 nr. 100 §§ 8-12 er lagt til grunn, jf. lovens § 7.
Klagene har ført frem.»
Ny behandling av saken:
Fylkesmannen har bedt kommunen om å behandle saken på nytt. Vi har tatt utgangspunkt i
forslag til reguleringsplan som var på høring/offentlig ettersyn i perioden 5.7 – 25.8.2010.
Uttalelsene og innsigelsene er oppsummert og kommentert av konsulenten i notat 8.9.2010.
Kommunen tar utgangspunkt i konsulentens oppsummering og kommentarer, og fletter inn
våre egne kommentarer. Våre kommentarer til uttalelsene tar også hensyn til:
 senere mekling
 endringer i planforslaget
 avgjørelse av grensetvist i Østfold jordskifterett i sak 0100-2011-0003 Svalerød
 klager på planvedtaket som senere ble opphevet
Høringsuttalelser:
Statens Vegvesen, 19.07.2010:
Ingen merknader. Utbyggingen vil ikke gi nevneverdig økt trafikkbelastning på
fylkesvegen(e)som fører til området.
Halden arkitektkontors kommentarer
Ingen kommentarer
Planmyndighetens kommentarer
Ingen kommentarer
Fortum Distribution AS, 22.07.2010
Har ingen bemerkninger.
Halden arkitektkontors kommentarer
Ingen kommentarer
Planmyndighetens kommentarer
Ingen kommentarer
Østfold fylkeskommune, 23.08.2010
Viser til at det har skjedd en innstramming av kystsonepolitikken siden oppstart av
planarbeidene i 1999. Viser til Kystsoneplanen vedtatt i 2006, og siterer derfra om
kystlandskapets og dets betydning. Er skeptiske til en omfattende utbygging på de visuelt
mest utsatte områdene. Mener det er behov for en nærmere vurdering av hvilke områder som
bør holdes fri for bebyggelse, og hvilke som eventuelt kan bebygges. Er også usikre på
virkningen av å etablere ny småbåthavn, og mener lokaliseringen bør vurderes i forhold til
behov og virkning for kystmiljøet. På denne bakgrunn fremmes innsigelse til planen i dens
nåværende form.
Halden arkitektkontors kommentarer
Det er ikke foreslått nye tomter som ligger innenfor 100m-beltet. Tomter som eventuelt kan
ses fra sjøen (avhengig av vegetasjon) er N21 og 22. Det foreslås å ta disse ut av planen (samt
eksisterende tomter 21/101 og 21/8, F-19), og dermed innskrenke planområdet i vest. Øvrige
forslag om nye tomter er ikke eksponert mot kystsonen. Sjøområdene i syd-vest er det eneste
tilgjengelige og aktuelle sjøarealet for hyttefeltet. Planen viser et forsøk på å rydde opp i
dagens forhold, med en inndeling i to soner. Dersom man ikke ønsker å regulere dette, kan
planen eventuelt også reduseres i syd, ved å trekke plangrensen ved N20. Området i syd vil
slik sett forbli uregulert, og dagens praksis og bruk av området kan fortsette slik det er i dag.
Det bør tas kontakt med Fylkeskommunen for å høre om dette er en løsning for å få fjernet
innsigelsen.
Planmyndighetens kommentarer
På bakgrunn av innsigelsene fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold ble det
avholdt meklingsmøte 23.7.2011.
«Konklusjoner fra meklingsmøte:
 Ubebygde tomter avsatt til "eksisterende bebyggelse"
o Forholdet gjelder tomt F 15, som fremstår som en bebygd og en i hovedsak
ubebygd tomt. Plankartet endres slik at hele området utgjør en bebygd tomt.





Bryggeanlegg og badeområde
o Eksisterende brygger og innretninger i området skal erstattes med et felles
småbåtanlegg. Småbåtanlegget skal ha ett landfeste. Stranden skal ryddes for
utlagte stener.
o Det kan etableres en inntil 35 m lang flytebrygge (+ 4-5 meter landgang), med
maksimalt 20 båtplasser med 10 på hver side. En eventuell ytterligere utvidelse
av flytebrygge forutsetter søknad og konsekvensutredning.
o Småbåtanlegget kan først tillates bygd når eksisterende brygger, innretninger
og stener som nevnt er fjernet.
Plassering av hytte på tomt
o Det må utarbeides en reguleringsbestemmelse hvor det fremgår følgende:
 Plassering av bebyggelsen skal vurderes individuelt for den enkelte
tomt i byggesaken, hensyntatt terreng og eksponering.
Størrelse på fritidsbebyggelsen
o Reguleringsbestemmelsens pkt 3.1.2 endres slik at fritidsbebyggelsens
bruksareal utgjør maksimalt 90 m2,og for bod/uthus 15 m2.Maksimal
mønehøyde skal være 5 m.
o Den mest eksponerte tomten, N 20, skal ha maksimal mønehøyde på 4,5 m.
Eksisterende hytter i 100-metersbeltet
o Det må inntas en reguleringsbestemmelse for eksisterende hytter i 100metersbeltet, som lyder som følger:
 Utvidelse av hytter i 100-metersbeltet tillates ikke, med unntak av
tilbygg inntil 6 m2 ved innlegging av vann- og kloakk. Et slikt eventuelt
tilbygg skal plasseres uten innsyn fra sjøen.
Fjernvirkning av hyttebebyggelsen
o Det må inntas en reguleringsbestemmelse hvor det fremgår følgende:
 Vegetasjonen innenfor planområdet skal bevares i størst mulig
utstrekning.
 Reguleringsbestemmelsens pkt 3.1.2 må endres slik at bebyggelsen skal
være jordfarget, ikke hvit. Videre at bebyggelsens takmateriale skal
være ikke-reflekterende, mørk og matt.
Forutsatt at reguleringsplan for Steigen hyttefelt endres i samsvar med ovennevnte punkter,
trekkes innsigelsene fra Fylkesmannens miljøvernavdeling og Østfold fylkeskommune.»
Planen er endret i henhold til meklingsprotokollen. Innsigelsene er derfor trukket, og planen
kan egengodkjennes av kommunen.
Fylkesmannen i Østfold, 25.05.2010
Viser til at varsel skjedde i 1999, og at det har kommet mange nye nasjonale og regionale
føringer for strandsoneforvaltningen siden den gang. Ønsker status på 4 ubebygde tomter som
vises som eksisterende bebyggelse. Viser til at planområdet i kommuneplanens arealdel er
avsatt til nåværende fritidsbebyggelse, og at planen ligger innenfor kommuneplanens
strandsoneavgrensning (jf. RPR for Oslofjorden). Viser til at regjeringen ønsker en strengere
og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Viser til Kystsoneplanen for Østfold. Mener Halden
kommune ikke har signalisert noe tydelig ønske om fortetting. Mener ny hyttebygging bør
skje etter en grundig vurdering i en overordnet plan. Ønsker strengere fokus på bebyggelsens
volum, fargesetting og terrasser i 100m-beltet. Mener småbåtanleggets omfang ikke er
regulert. Viser til at ny forskrift krever at lystbåthavner med mer enn 20 båtplasser skal
vurderes konsekvensutredet. Forholdet må avklares. Stiller spørsmålstegn ved bestemmelser
til badeplass/ badeområde. Forventer at også allmennheten kan benytte stedet. Det må være
tydeligere rekkefølgebestemmelse for når de eksisterende bryggene skal fjernes. Mener ny
boligbebyggelse må plasseres nærmere Halden sentrum, og viser til bruk av sykkel- og
kollektivtransport. Anbefaler at boligtomten fjernes. Krever utarbeidet risiko- og
sikkerhetsanalyse for området. På denne bakgrunn fremmes innsigelse til planforslaget.
Halden arkitektkontors kommentarer
Tomt 21/101 godkjent og fradelt ubebygd tomt som ikke ble bebygget på grunn av dødsfall.
21/5, F-34 er bebygget, men kommunalt kart er ikke oppdatert. N23 hadde ved printing av
kartet fått feil farge — dette er korrigert (N-merking og SOSI-kode var korrekt). 21/5, F-15
(Günther) har tomtetillegg (jfr terrasse og flaggstang på kartet).
De 4 tomtene mot vest foreslås fjernet.
Boligtomten ligger til Korterødveien helt nord i planområdet, og er tiltenkt grunneieren selv.
Den vil ikke komme i konflikt med hyttebebyggelsen. Det ligger flere boliger i dette området
fra før, og det synes merkelig å kreve at boliger i Sponvika/ Kortereødkilen bør legge
nærmere Halden sentrum. Sponvika er tross alt utpekt som et satsningsområde/ områdesenter
når det gjelder bosetting (jf ATPH i kommuneplanens arealdel — tekstdel s. 19).
Det er noe uklart hva en risiko- og sårbarhetsanalyse og konsekvensutredning (ut over det
som allerede er gjort i planprosessen) skulle føre til. Dette er et allerede utbygget hyttefelt, og
planforslaget består av en opprydning og fortetting. Utredninger som igangsettes og kreves
bør ha beslutningsrelevans samt konkrete mål.
Fylkesmannens innsigelse er slik utformet, at det i praksis er liten mulighet for å komme til
enighet. Det er også stilt en rekke noe udefinerte krav om videre utredninger, også på
overordnet plannivå som forslagsstiller ikke er herre over. Uttalelsen må tolkes dit hen at
Fylkesmannen ikke ønsker en regulering av noen form for nye tiltak i området. I en slik
setting er grunnlaget for grunneiers regulering borte.
Sett på bakgrunn av at Halden kommunes planutvalg vedtok planforslaget utlagt på høring,
samt at feltet er lansert av kommunen som et område hvor det vil komme nye hytte-tomter,
må det forutsettes et initiativ fra kommunens side, i forhold til Fylkesmannen. Normalt anses
hytte-liv som en vesentlig del og utgangspunkt for rekreasjon, friluftsliv og liv i skjærgården.
Så lenge dette skjer på en balansert måte i forhold til allmennheten for øvrig, og ved å ikke
beslaglegge nye urørte naturområder, er det vanskelig å se at nasjonale hensyn og
regjeringens politikk trues.
Planmyndighetens kommentarer
Samme kommentarer som til Østfold fylkeskommunes innsigelse.
Oslofjordens friluftsråd (OF), 25.08.2010
OF mener at friluftsliv, naturvern, kulturminner og landskap er mangelfullt utredet. De minner
om at planen skal vurderes i henhold til naturmangfoldloven, og anbefaler at området
kartlegges i sin helhet for å unngå en utbygging som går på bekostning av sjeldne og truede
arter. OF viser videre til at en del av området ligger eksponert mot sjøen, og viser spesielt til
tomtene N21 og N22. De er positive til småbåthavnen dersom den kan bidra til opprydding
ellers i strandsonen. Det vises til at bryggene på naboeiendommen mot nord også burde
innlemmes i planen. Videre vises det til mulig konflikt mellom badeplass og småbåthavn. De
anbefaler at badestranda reguleres til friområde land/sjø for å sikre at den er åpen for
allmenheten. OF anbefaler at merking av turvei/kyststi gjennom området tas inn i
planbestemmelsene.
Halden arkitektkontors kommentarer
Det er ikke registrert vernehensyn i området (naturvernområder, kulturminner, landskapsvern,
rødlistearter) – dette er ikke mangelfullt utredet. Friluftslivshensyn er vurdert i planprosessen,
og området er et eksisterende og utbygd hyttefelt (fortetting) – det tas ikke hull på et nytt urørt
område. Regionale eller nasjonale registrerte interesser berøres ikke. Vi har arbeidet med
denne plansaken i over 10 år, og saksmappen er omfattende. Det er i den sammenheng litt
underlig for oss å høre at forarbeidene anses som mangelfulle. Tomtene N21 og 22 tas ut av
planen (jf. påstand om eksponering i sårbart kystlandskap). OF støtter felles bryggeanlegg og
opprydding i enkeltbrygger (ønsker også gjestebrygge). Gjestebrygge i tillegg til plasser for
hyttene vil bety større båtanlegg (i konflikt med fylkesmyndighetene). Badeplassen er ikke
forutsatt stengt eller eksklusiv, men vil være åpen. Er kommunen eventuelt interessert i å påta
seg drifts- og vedlikeholdsansvaret dersom det blir offentlig badeområde (friluftsområde) ?
OF foreslår dette, og det synes også som de ønsker en offentlig og merket tursti gjennom
planområdet. Hvem skal i så fall ta seg av opparbeidelse, drift og vedlikehold ? Skal den være
offentlig så blir vel dette kommunen ? Hvem skal etablere og drifte eventuell offentlig
gjestebrygge slik OF foreslår ? Er det OF ? Hva da med adkomst og offentlig parkering? I
praksis blir vel dette en gedigen utfordring, siden det også er varslet innsigelser mot sydlig del
av planområdet.
Planmyndighetens kommentarer
Tomt T21 og T22 er tatt ut av planen for å redusere eksponering mot sjø. Friluftsliv,
naturvern, kulturminner og landskap var nok noe utilstrekkelig utredet ved utlegging til
offentlig ettersyn. Disse temaene er imidlertid blitt bedre utredet etter mekling med
fylkesmannen fylkeskommunen. Ytterligere presisering av forholdet til naturmangfoldloven
er foretatt i dette notatet. Vi anser derfor at disse temaene er tilstrekkelig utredet. Merking av
kyststi er ikke tatt inn i plan eller bestemmelser. Område for badeplass langs stranden, veier
og gangveier i området er åpent for allmenheten. Planen er derfor ikke til hinder for merking
av en kyststi gjennom området.
Korterødfiellet VA-anlegg BA v./ Gunnar Steen Iversen, 21.08.2010:
Opplyser at det er ikke tiltakshaver, men 30 hytte-eiere som eier og drifter VA-anlegget.
Tiltakshaver har kun rettigheter for påkoblinger. Mener VA-anlegget ikke må legges som
premiss for å regulere flest mulig hytter.
Halden arkitektkontors kommentarer
Ingen kommentarer
Planmyndighetens kommentarer
Vi tar denne informasjonen til etterretning.
Korterødfiellet Vel, v./ Lars Mathisen 20.08.2010:
Er imot boligbebyggelse. Mener de nye hyttene bør harmonere med de gamle. Ikke mer enn 1
boenhet pr. eiendom. ønsker ikke motorisert ferdsel på gangveier, og lurer på hva som ligger i
begrepet "rekreative formål". ønsker færre parkeringsplasser i feltet, og vil heller ha
gjesteparkering ved innkjøring til feltet, samt parkering på egen tomt, ønsker å beholde
nåværende skogsvei, men med oppgradering og asfaltering av den første bakken. Viser til at
Korterødkilen allerede har flere småbåtanlegg (Flingtorp), og mener enda et anlegg bør ha et
begrenset antall plasser (være forbeholdt Steigen hyttefelt). Mener nye hytter like gjerne kan
ha båtplass et annet sted (Svalerødkilen). Mener planen inneholder for mange nye hytter, og
ønsker å beholde grøntarealer. Viser til uttalelsen om VA-anlegg.
Halden arkitektkontors kommentarer:
Boligtomten ligger til Korterødveien, og vil ikke sjenere hyttebebyggelsen. Tomten er tiltenkt
grunneier, og vil fungere som en slags "portnerbolig" med økt sosial kontroll og tilsyn av
feltet. Det fremgår av § 3.1.2 at det kun er tillatt med 1 hytte pr. tomt. Med rekreative formål
på gangvei menes gangtrafikk til og fra stranden, samt gangadkomst til hytter— ikke
motorisert ferdsel. Planmyndigheten ønsker avsatt parkeringsplasser i feltet — noe som også
anses som viktig for en opprydning, forutsigbarhet og at man unngår uheldig hensetting av
kjøretøy som kan være til hinder og sjenanse. De aller fleste kommer til hyttene sine med bil
— dette gjelder også besøkende. Det fremgår av § 3.4.4 at småbåtanlegget er et fellesanlegg
for Steigen hyttefelt, samt de 7 tilliggende hyttene. Av § 3.2.3 fremgår det at hyttetomter med
tinglyst rett til båtplass automatisk har krav på tilsvarende plass i fellesanlegget når
enkeltbrygger saneres.
Antall nye tomter reduseres til 20, ved å fjerne tomtene mot vest. Dersom fylkesmyndighetene
også ønsker fjernet regulering av båtplasser og badeområde, vil den sydlige delen av
reguleringsforslaget utgå. Situasjonen i strandsonen vil da forbli uendret. Det antas i så fall at
nye hytter vil måtte finne seg båtplass andre steder utenfor området slik velforeningen
foreslår, eller ikke ha båt.
Planmyndighetens kommentarer
 Boligbebyggelsen vil ikke bli liggende inne på hyttefeltet, men ved inngangen til
hyttefeltet ved Korterødveien.
 Innspill om form og størrelse på hytter, garasje/uthus og antall enheter pr tomt er tatt
hensyn til. Dette har vært oppe i en senere mekling med fylkesmannen og
fylkeskommunen og ført til endringer i reguleringsbestemmelsene.
 Det er ikke meningen at det skal være motorisert ferdsel på gangstier. Det er ikke
nødvendig å presisere dette i bestemmelsene.
 Parkeringsplasser i den eksisterende delen av hytteområdet er anlagt på de stedene
som allerede er i bruk til parkering. De nye plassene blir i den nye delen av hyttefeltet.
 Veien i den eksisterende delen av hyttefeltet følger samme trase som eksisterende vei.
Reguleringsplanen regulerer ikke dekket på veien.
 Småbåtanlegget er betydelig redusert etter offentlig ettersyn.
 Planbeskrivelsen er nok feil. Forbud mot tiltak i 100m-beltet gjelder også i
byggeområder i kommuneplanen og i regulerte områder dersom ikke annen
byggegrense er fastsatt i kommuneplan eller reguleringsplan.
 Vi er enig i at planforslaget la opp til for høy utnyttelse av området. Antall nye
hyttetomter og maximal størrelse på hytte og uthus er redusert i revidert plan.
Marit Nandrup-Pettersen og Ole Martin Solhaug, Kr.Kristiansensgt.4, 7714 Steinkjer
(B-500), 23.07.2010
Stiller seg positive til planen som helhet. Ønsker den inntegnede gangveien mellom hyttene
B499, B500, B501 og B502 opprettholdt som grøntareal.
Halden arkitektkontors kommentarer
Det er for så vidt ikke noe i veien for å detaljere planen noe mer her, ved å tegne stien som
gangveg, og sikre adkomst til de angjeldende tomtene, og legge det resterende som grønt.
Dersom dette området tas ut av planen, vil dette forholdet ikke bli reguleringsmessig
behandlet.
Planmyndighetens kommentarer
Det har ingen betydning for planen. Området reguleres til grønnstruktur, og adkomsten til
tomtene markeres som sti i plankartet.
Ytterbøl & Co as ved adv. Petter Koren på vegne av Kari Oddeholm Bakkehøy og Turid
Oddeholm Martinsen (21/5, F-2), 06.08.2010
Mener del av landdelen av småbåtanlegget ligger på festet grunn (1934), og at sjøarealene
også må anses som del av festeforholdet. Bekjentgjør at de aldri frivillig vil medvirke til at
dette kan gjennomføres. Mener det i så fall må ekspropriasjon til. Mener strand i alle år har
vært eiendommens eksklusive strand, samtidig som det har vært åpnet for ferdsel over
stranden (naturlig gangforbindelse til og fra Sponvika). Det har i de senere år vært uenighet
mellom grunneier og fester om dette. I 2010 avga professor dr. juris Thor Falkanger en
uttalelse som advokaten mener støtter sine klienters syn.
«Klager på vedtatt plan:
5.12.2011 Turid Oddeholm Martinsen og Kari Oddeholm Bakkehøi:
De påstår at de ikke har fått tilsendt dokumentasjon underveis i planprosessen, og
påstår derfor at det foreligger saksbehandlingsfeil. Videre påstås det at deres
festetomt går helt ned til sjøen, og at det derfor ikke kan reguleres til badeplass på det
som er deres tomt.
19.12.2011 Ytterbøl & Co as på vegne av Turid Oddeholm Martinsen og Kari
Oddeholm Bakkehøi:
Advokatfirmaet Ytterbøl & Co as supplerer sine klienters klage av 5.12.2011, og viser
til at uenigheten mellom fester og grunneier om festetomtens grense mot sjø er oppe i
rettsapparatet (jordskifteretten). De viser videre til at uenigheten om grensen mot sjø
ikke er godt nok problematisert i kommunens behandling av reguleringsplanen.»
Halden arkitektkontors kommentarer
Advokaten har ikke vedlagt noen form for dokumentasjon på at festekontrakten omfatter
stranden og sjøområdene utenfor. Advokaten opplyser at kommunen kan få kopi av
Falkangers betenkning. Som anført i planbeskrivelsen er del av hensikten med reguleringen å
få ryddet opp i gamle og uklare forhold, og gjøre strandsonen mer tilgjengelig (ikke
"eksklusiv" som advokaten beskriver det). En betenkning fra Thor Falkanger har ikke binding
for reguleringsmessig fastsettelse av arealbruken i strandsonen etter Plan- og bygningsloven.
Dette blir et eventuelt privatrettslig tema som løses mellom grunneier og fester (pågår). Det er
under forberedelse en sak for jordskifteretten v./ adv. Seland. Det bemerkes også att det er
foretatt innmåling på stedet, som er lagt til grunn for opptegning i reguleringsforslaget.
Planmyndighetens kommentarer
Denne privatrettslige grensetvisten ble avgjort i Østfold jordskifterett i sak 0100-2011-0003
Svalerød. Jordskifterettens avgjørelse ble forkynt 25.1.2012. Den ble ikke anket, og var derfor
rettskraftig 25.2.2012. Turid Oddeholm Martinsen og Kari Oddeholm Bakkehøi fikk ikke
medhold i at festetomten går helt ned til sjøen. Grensene i reguleringsplankartet er
kvalitetssikret i henhold til dommen.
Ragnhild og Tormod Günther, 06.08.2010
Mener B-504 ikke har tinglyst rett til gangadkomst over B-502, og viser til
reguleringsbestemmelsenes § 3.1.2. Mener B-504 har adkomst langs stranda. Ber om at
reguleringsbestemmelsen fjernes.
«Klage på vedtatt plan
27.11.2011 Ragnhild og Tormod Günther:
Viser til at siste setning under pkt. 3.1.3 i reguleringsbestemmelsene
«hytteeiendommen B-504 (21/5, F-2) har adkomst over B-502 (21/5, F-14) på sti som
vist på reguleringsplankartet må fjernes. De viser til at hytte B-504 har adkomst fra
stranda via regulert gangvei til stranda. »
Halden arkitektkontors kommentarer
Den aktuelle bestemmelse det siktes til er følgende: Hytteeiendommen B-504 (21/5, F-2) har
gangadkomst over B-502 (21/5, F-14) på sti som vist på reguleringsplankartet. Denne stien er
etablert som følge av at det har vært slektskap mellom disse hytte-eierne. Tomtene er
eksisterende, og det finnes ikke avsatt andre åpninger for tilkomst til B-504. Dette måtte i så
fall bli over stranden. Dersom dette området tas ut av planen, vil dette forholdet ikke bli
reguleringsmessig behandlet, og utgår fra bestemmelsene.
Planmyndighetens kommentarer
B-504 har adkomst langs stranda. Merknaden er tatt til følge og siste setning i
reguleringsbestemmelsenes §3.1.2 er fjernet.
Lars A. Flingtorp, Flingtorp, 1789 Berg i Østfold, 24.08.2010:
Har intet å bemerke til den planlagte bolig- og fritidsbebyggelse. Ser positivt på forslaget om
opprydning i strandsonen med badeplass og felles småbåtanlegg. Forutsetter at hans adkomst
ikke hindres av dette.
Halden arkitektkontors kommentarer
Ingen kommentarer
Planmyndighetens kommentarer
Ingen kommentarer
Ole Jakob Sendstad, Taugland, 2050 Jessheim (Hytte B-487), 20.08.2010:
Hans inntrykk er at planen er god. Spesielt vil han trekke frem opprydningen på stranda, som i
dag er rotete og til dels farlig ved at bading og båttrafikk er blandet. Det andre er
opprydningen rundt hans hytte, og i adkomstforholdene. Ønsker fortsatt parkering på P7, og
ønsker å gå gjennom grøntområdet. Ønsker dette grøntområdet som tilleggsareal.
Halden arkitektkontors kommentarer
Grøntområdet er avsatt som naturområde, og kan ikke nyttes som tilleggsareal til hyttetomt. I
så fall må planen endres. Hyttetomten er vist med tilleggsareal T1 for å sikre direkte adkomst
fra kjøreveg.
Planmyndighetens kommentarer
Adkomst til B-487 er sikret over grøntområdet fra parkeringsplassen. B-488 vil få ny adkomst
fra ny vei og tilleggsareal T2 når veien er opparbeidet. Grøntområder i regulerte hytteområder
er viktig, spesielt den smale stripen som gir en mulighet for gangadkomst mellom de øverste
hyttetomtene og vei/gangveisystemet ned mot stranden og båtplassene. Vi er derfor ikke
innstilt på å redusere eller fjerne grøntområdet.
Elisabeth Gade og Håvard Bårli, Eikelivegen 10B, 2005 Rælingen (Hytte B501), 18., 24.
og 25.08.2010
Ønsker justert tomtegrense (del av gangveiområde) for utvidet hyttetomt, og vedlegger skisse.
Ønsker parkeringsplassene P6 og P7 forbeholdt hyttene i området (dagens brukere). Ønsker
planforslaget utvidet inn på Ringstads eiendom Store Stensvik for å få med resten av stranden
mot nord/ vest. ønsker regulert tilstrekkelig med båtplasser, slik at behovet dekkes. Ser for
øvrig meget positivt på planen.
Halden arkitektkontors kommentarer
Ønsket tomtejustering kan foretas (uten at dette berører fremkommeligheten på gangveien),
under forutsetning av at ikke dette området fjernes fra planen. Parkeringsområde 6 må ha
snumulighet for lastebil (kommunalt krav). For øvrig skal P-områdene benyttes av hyttene
som ikke har mulighet på egen tomt. Bruksrett tildeles av grunneier. Allerede inngåtte avtaler
vil opprettholdes på samme eller tilsvarende sted. Resterende plasser etter at behovet er
dekket, blir gjesteparkering. Det er ikke forutsatt å innta naboeiendommens strandsone i
reguleringsplanen. For øvrig er det innkommet innsigelser fra fylkesmyndighetene som
antagelig medfører at strandsonen forblir uregulert.
Planmyndighetens kommentarer
 Ønske om utvidet tomt er tatt til følge.
 Det er i planbestemmelsene avsatt faste parkeringsplasser for de fritidsboligene som
ikke har parkering på egen grunn.
 Vi er enige i at det hadde vært en fordel å regulere en større del av strandlinjen, men
da grunneier på naboeiendommen ikke er interessert i endringer har det ingen hensikt
å regulere noe på denne eiendommen.
 Småbåthavnen er redusert til inntil 20 båtplasser etter innsigelse fra fylkemannen og
fylkeskommunen. Disse plassene er ment å erstatte eksisterende små brygger i
planområdet. En utvidelse vil være i strid med kommuneplanen og vil kreve at det
utarbeides en konsekvensutredning.
Øyvind Pharo og Solveig Thime, Giskehagen 58a, 0376 Oslo (21/5, F-12), 23.08.2010
Støtter i all hovedsak uttalelsene fra velforeningen, men har ytterligere kommentarer: Mener
grunneier ikke har vist stor vilje til å skaffe parkering, og mener han må rydde opp i
eksisterende forhold før det tilrettelegges for nye. Mener strandområdet fremstår som en idyll.
Mener stranda er svært smal og at det nærmest er umulig å passere uten å tråkke på folk.
Ønsker lagt begrensning på antall plasser i båtanlegget. Håper at sti foran tomten ikke blir
førende.
Halden arkitektkontors kommentarer
Utarbeidelse av reguleringsplan med tilhørende bestemmelser er et uttrykk for at grunneier
ønsker ordnede forhold, herunder parkering. Det er både lagt inn arealer og bestemmelser som
sikrer nødvendig parkering. Det synes å være ulike syn på disponeringen av strandarealet,
avhengig av hvor man har sin hytte beliggende i forhold til denne.
Planmyndighetens kommentarer
 Det er i planbestemmelsene avsatt faste parkeringsplasser for de fritidsboligene som
ikke har parkering på egen grunn.
 Småbåthavnen er redusert til inntil 20 båtplasser for å erstatte eksisterende små
brygger i planområdet.
 Gangveien foran tomten(mot syd) er fjernet. Gangvei til stranden er nå lagt rett ned
langs nabogrense i vest.
Ingvild G. og Rune Andreassen (21/5, F-37), 24.08.2010
Mener planen vil forringe hytta som feriested, og reagerer på fortettingen. Nevner ny tomt 20.
Ønsker å beholde grøntområdene.
Halden arkitektkontors kommentarer
Fortetting med nye tomter er en del av formålet med reguleringen.
Planmyndighetens kommentarer
Dette området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fritidsbebyggelse. Innenfor områder
avsatt til dette formålet vil være rom for fortetting og utvidelse av eksisterende hyttefelt.
Denne reguleringsplanen legger til rette for både utvidelse og fortetting som etter vår
vurdering er innenfor det som er akseptabelt.
Adv. Skaaraas på vegne av Marit og Gunnar Steen Iversen (21/5, F-5), 24.08.2010
Gjør oppmerksom på at familien har sitt bryggeanlegg i sjøen i nedkant av tomta. Mener at
kommuneplanens angivelse av sjøen som "vann" innebærer en forutsetning om at det skal
holdes ubebygd. Mener det ikke er korrekt at det er unntak fra byggeforbudet i 100m-beltet
for eksisterende byggeområder avsatt i kommuneplanen. Påpeker at reguleringsområdet ligger
innefor RPR for Oslofjorden, og at sjøområdene er foreslått som del av verneområde i forslag
til Nasjonal marin verneplan. Advokaten fremmer innsigelser mot planforslaget: Mener
kommuneplanen er retningsgivende, og at den ikke åpner for nye hytter og etablering av
småbåtanlegg. Mener planforslaget er et vesentlig avvik fra kommuneplanen, og at det må
foretas en konsekvensutredning. Mener det også er i strid med RPR for Oslofjorden, samt
fylkesplanen for 2009. Mener et felles bryggeanlegg vil ha store skadevirninger på naturen,
samt være uheldig for bading, fiske, vannsportaktiviteter og besøkende med oppankring på
svai. Vedlegger kart som viser eksisterende og planlagte småbåthavner i området. Påpeker at
Iversen er fornøyd med sitt bryggeanlegg rett nedenfor hytta som det er, og at de ikke har
interesse av å være i et fellesanlegg. Mener båtplassen er sikret i den opprinnelige
festekontrakten fra 1931, selv om denne er avløst av en ny kontrakt i 1983 og som muligens
ikke er tinglyst. Mener et brygganlegg rett foran hytta noen få meter fra tomtegrensen mot
sjøen vil være til uopprettelig skade for eiendommen og påføre familien Iversen et meget
betydelig verditap. Mener man må kunne forvente at man finner et annet sted å ha
fellesbryggen. Mener det samme også vil gjelde for forslaget til badeplass. Mener
tomtegrensen ikke er korrekt inntegnet på kartet, og at dersom tomtegrensen er ment å være
juridisk bindende, så må dette korrigeres. Mener at planforslaget primært er fremmet for å
ivareta grunneiers Økonomiske interesser, og mener at planbeskrivelsen i beste fall inneholder
vikarierende eller tilslørende argumentasjon. Har vanskelig for å se at denne typen argumenter
i det hele tatt er egnet til å "markedsføre" planforslaget, og ber om at kommunen forkaster det.
«Klage på vedtatt plan:
14.12.2011 Bjørge–Skaaraas & Co AS på vegne av Marit og Gunnar Steen Iversen:
På vegne av Marit og Gunnar Steen Iversen påklages reguleringsvedtaket. Klagen
begrunnes med at reguleringen er i strid med kommuneplanens arealdel, etablering av
et småbåtanlegg som vil ha større kapasitet en de båtplassene det skal erstatte. Det
vises videre til uriktig fakteframstilling og mangelfull utredning i
reguleringsprosessen. Det vises også til at reguleringsplanen fastsetter feil
tomtegrenser.»
Halden arkitektkontors kommentarer
I PBL § 1-8 heter det: "Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er
fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. §§ 11-9 nr.5 og 12-7 nr.2". I
planbeskrivelsen står det: " Reguleringsplanen er i tråd med overordnet plan. Bestemmelser
om 100m-belte langs sjøen gjelder ikke for eksisterende byggeområder. Ny reguleringsplan
med tilhørende reguleringsbestemmelser vil gjelde foran tidligere planer og retningslinjer."
For øvrig bemerkes det også at det ikke er tegnet inn nye tomter i 100m-beltet i planforslaget.
En advokat ikke har innsigelsesmyndighet — denne myndigheten er det bare utvalgte statlige
myndigheter som besitter.
Det er allerede etablert anlegg for småbåter i strandområdet, herunder av Iversen selv. Måten
dette er gjort på fremstår objektivt sett som privatiserende for det begrensede strandområdet
hyttefeltet har til felles disposisjon. Advokatens "registrering" på vedlagt kart av eksisterende
og planlagte småbåthavner i Svalerødkilen er ikke korrekt.
Det er ikke inntegnet forslag til nye juridisk bindende tomtegrenser på kartet. Det er inntegnet
areal med formål for bebyggelse — som igjen er omgitt av tomtegrenser eller formålsgrenser.
Dette gir juridisk binding av arealbruken — ikke eierforholdene.
Festekontrakt av 25.sept. 1931 hadde 49 års varighet, og er erstattet av ny festekontrakt datert
17.01.1983, med 80 års varighet. Tomta er ikke oppmålt, og det er ikke avholdt
kartforretning. Festekontrakten har ikke tomtekart som bilag, men inneholder følgende
beskrivelse av festetomten: Tomtens delelinje begynner ved bortleiers dele merket X i fjellet
og følger i vestlig retning 27.5 meter Pettersens dele, derfra i rett linje mot sjøen til X i sten,
derfra 43 meter til Petra Oterholms dele, merket X og jernstolpe i fjellet, følger deretter Petra
Oddeholms dele og bortleierens dele til utgangspunktet.
Det er ikke angitt noen form for rettigheter til strand eller båtplass i kontrakten.
Advokaten mener at planforslaget primært er fremmet for å ivareta grunneiers økonomiske
interesser, og mener at planbeskrivelsen i beste fall inneholder vikarierende eller tilslørende
argumentasjon. I planbeskrivelsen står det: "Grunneier har behov for å få et juridisk bindende
rammeverk for styring av den eksisterende bebyggelsen (26 hytter og en boligtomt),
veisystem, parkering og båtplasser.
En reguleringsplan vil være et godt hjelpemiddel både for grunneier og offentlige
saksbehandlere. Det fremmes stadig søknader fra hytte-eierne om ulike tiltak, tilbygg og
innretninger. Opp gjennom årene har det også vist seg at flere tiltak heller ikke har vært
omsøkt. En reguleringsplan gir også mer oversiktlighet for den enkelte hytte-eier, som vet
hvilke rommer man har å forholde seg til. Det forventes at man nå på forhånd lettere vet hva
som kon godkjennes og hva det ikke er noe poeng i søke om, slik at byggesaksbehandlingen i
kommunen avlettes.
Også ved eiendomsoverdragelser er det en stor fordel at området er regulert, og at de enkelte
tomtene nå for første gang er gitt eksakt avgrensning. Kystområdet har også vært noe
skjemmet av båtlagring på strandområder, og av bryggeanlegg med varierende tilstand og
kvalitet. Det har vært et mål med reguleringen å rydde opp i kystsonen - som i
sommerhalvåret har en intensiv bruk." Det er isteden nærliggende å anse advokatens
argumentasjon som " i beste fall vikarierende eller tilslørende argumentasjon". For øvrig har
selvsagt grunneier også økonomiske motiver for å legge ut nye hyttetomter — dette er verken
oppsiktsvekkende eller foraktelig. Skal det være grunnlag for en oppgradering av feltet, må
det også foreligge et inntektspotensiale for å klare dette. For øvrig bemerkes at advokaten selv
fremmer økonomiske motiver som del av grunnlaget for sin motstand mot planforslaget.
Uttalelsen virker samlet sett lite konsistent, og tenderer mot det useriøse.
Planmyndighetens kommentarer
Påstanden i planbeskrivelsen er feil. Forbud mot tiltak i 100m-beltet gjelder også i
byggeområder i kommuneplanen og i regulerte områder dersom ikke annen byggegrense er
fastsatt i kommuneplan eller reguleringsplan. Dette er rettet opp ved at det i revidert
planbestemmelser (3.1.2) er forbud mot utvidelser av hytter i 100m-beltet med unntak av
inntil 6m2 ved innlegging av vann og kloakk.
I kommuneplanens arealdel er hele området på land innenfor den foreslåtte reguleringsplan
avsatt til fritidsbebyggelse. Forslag til detaljreguleringsplan er derfor i tråd med
kommuneplanens arealdel. I sjø er det ikke avsatt noe område for småbåthavn i
kommuneplanen. Kommuneplanen åpner for at småbåthavner kan vurderes og tas inn i
detaljregulering av sjøområder. Fylkesmannen og fylkeskommunen har i gjennom mekling
godtatt at det reguleres en småbåthavn for inntil 20 båtplasser forutsatt at andre enkeltbrygger
i området fjernes. Vår vurdering er at regulering innenfor disse rammene ikke utløser krav om
konsekvensutredning.
De aktuelle temaene i forhold til Fylkesplanen og RPR for Oslofjorden var også påpekt av
fylkeskommunen og fylkesmannen. Dette var en del av meklingen 23.7.2011, og har ført til at
båthavn, antall og størrelse på nye hytter og eksponering av nye hytter er redusert i reviderte
plandokumenter.
Småbåtanlegget er ment å erstatte eksisterende enkeltbrygger i området, og vil derfor ikke
føre til vesentlig endring i båttrafikken i området. Både badeplass og småbåtanlegg ligger
såpass utilgjengelig til at det ikke er sannsynlig at det vil bli veldig mye brukt av andre enn de
som har hytte i området. En opprydding og tilrettelegging vil kunne føre til noe mer bruk,
men ikke i den grad at det vil føre til vesentlig økt belastning for familien Iversen.
Formålsgrense mellom badeplass og Iversens hyttetomt var inntegnet noe unøyaktig. Den er
nå rettet slik at badeområdet er på nedsiden av støttemuren.
Jan Erik Isaksen og Lene Puck (B-484), 23.08.2010
Støtter velforeningens uttalelse. Ønsker ikke parkeringsplass eller grøntareal mellom sin tomt
og veien. Vil ikke ha noen endring av dagens forhold. Påpeker at de har gratis tinglyst
båtplass, og vil beholde denne. Synes planen er for lite konkret. Er imot foreslått bade- og
bryggeanlegg, fordi det vil påvirke hyttene som ligger nærmest vannet. Mener en ny hytte
nødvendigvis ikke må ha en båtplass. Forstår ikke at det er behov for at parkering skal øke, og
mener det ikke er noe problem.
Halden arkitektkontors kommentarer
Den aktuelle tomten, samt parkering og grøntsonen blir tatt ut av planen (ligger på Ringstads
eiendom).
Planmyndighetens kommentarer
Denne tomten, grøntområdet og parkeringen mellom tomten og veien er tatt ut av planen.
Båtplassen ligger utenfor planområdet og påvirkes derfor ikke av reguleringsplanen.
Størrelsen på båthavnen er redusert slik at belastningen for de nærmeste hyttene ikke blir så
stor.
Øvrige klager på vedtatt plan:
«30.11.2011 Per Jahren:
Jahren er eier av hytte B-495 (nabo til planområdet i vest). Han klager på 2 forhold.
For det første er badeplass og badeområde 1 regulert inn på Ringstads eiendom og
inkluderer Jahrens brygge. Han klager også på at det reguleres inn for få båtplasser i
forhold til antall hytter med behov for båtplass, og stiller spørsmål ved hvordan
båtplassene skal fordeles.»
Planmyndighetens kommentarer
Plangrensen er justert i henhold til klagen.
Det innregulerte området for småbåtanlegg er ment å erstatte eksisterende båtplasser i
det regulerte området for å rydde området for badeplass, og ikke som nye båtplasser
for nye eller eksisterende hytteeiere.
«9.12.2011 Sylvi Windt:
Windt er eier av hytte B-493 (nabo til planområdet i vest). Hun klager på at badeplass
og badeområde 1 regulert inn på Ringstads eiendom og inkluderer Windts brygge.»
Planmyndighetens kommentarer
Plangrensen er justert i henhold til klagen.
Biologisk mangfold
Tiltaket er vurdert i forhold til lov om naturmangfold § 8-12, jfr. § 7. Det er ikke registrert
prioriterte arter, truede eller nær truede arter, utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede
naturtyper innenfor planområdet (jfr. Norske rødlister for arter og naturtyper). Det er heller
ikke framkommet opplysninger som tilsier at det kan befinne seg andre arter eller naturtyper
innenfor planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Kravet i § 8 om at
beslutninger som berører naturmangfoldet skal baseres på eksisterende og tilgjengelig
kunnskap, er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget
legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre
miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9–12.