OPPEGÅRD KOMMUNE SÆRUTSKRIFT

Side 1 av 8
OPPEGÅRD KOMMUNE
SÆRUTSKRIFT
Utvalg
Utvalg for miljø og plan
Saksbehandler: Silje Nesland
Møtedato
03.02.2015
Arkiv: L12
Saksnr.
1/15
12/760
MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN
MELLOMÅSVEIEN 164 - GNR/BNR 39/294
Vedlegg:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Kart over arealet som søkjast endra frå offentlig trafikkområde til
bustadformål (gnr/bnr 50/39)
Parkering v/ snuplass, midlertidig tillatelse,
datert 17.11.2011
Søknad: mindre vesentlig endring av reguleringsplan,
datert 09.03.2012
Svar på søknad om mindre endring,
datert 02.10.2012
Avtale
datert 21.08.2013
Særutskrift av kommunestyrevedtak,
datert 09.12.2013
Søknad: mindre reguleringsendring,
datert 06.01.2014
Merknad frå nabo, Mellomåsveien 166, gnr/bnr 39/296, datert 10.09.2014
Reguleringskart for Mellomåsen, felt B,
vedtatt 08.01.1980
Side 2 av 8
Utvalg for miljø og plans behandling 03.02.2015:
Innstilling enstemmig vedtatt.
Etter dette lyder Utvalg for miljø og plans vedtak slik:
Utval for miljø og plan vedtar mindre endring av reguleringsplan for Mellomåsen, felt B,
planident 217_3908, vedtatt 08.01.1980. Del av kommunens veggrunn gnr/bnr 50/39 endrar
arealformål frå offentlig trafikkområde til bustadformål ved å forskyve formålsgrensa.
Vedtaket er fatta i medhald av plan- og bygningslova § 12-14 andre ledd om mindre endring
av reguleringsplan.
Under henvisning til nedenstående fremmer rådmannen slik
INNSTILLING:
Utval for miljø og plan vedtar mindre endring av reguleringsplan for Mellomåsen, felt B,
planident 217_3908, vedtatt 08.01.1980. Del av kommunens veggrunn gnr/bnr 50/39 endrar
arealformål frå offentlig trafikkområde til bustadformål ved å forskyve formålsgrensa.
Vedtaket er fatta i medhald av plan- og bygningslova § 12-14 andre ledd om mindre endring
av reguleringsplan.
SAKSUTREDNING:
Samandrag
Saken gjelder mindre endring av reguleringsplan for Mellomåsen, felt B, som blei vedtatt
08.01.1980.
Oppegård kommune har mottatt søknad frå bustadeigedommen gnr/bnr 39/294 om mindre
endring av ca. 20 m2 av kommunens vendehammar frå offentlig trafikkområde til
bustadformål. Arealet brukast i dag til biloppstillingsplass etter midlertidig tillating gitt av
kommunen i 2011. Bustadeigedommen har vanskelige parkeringsforhold, og får ikkje parkert
to bilar på eigen grunn utanfor garasjen, utan at offentlig veggrunn tas i bruk. Gjennom den
midlertidige tillatinga blei det gitt tillating til å benytte 2,5 meters lengde av vendehammaren
til biloppstillingsplass.
Den mindre reguleringsendringa går ut på at formålsgrensa for bustadformål på gnr/bnr
39/294 forskyvast 2,5 meter over gnr/bnr 50/39, som per i dag er regulert til offentlig
trafikkområde. Dette arealet får dermed endret reguleringsformål til bustadformål.
Kommunens vendehammar er lengre enn kravet i vegnormen, og ved ein reduksjon på 2,5
meter vil den fortsatt vere innanfor minstekravet. Den gjenståande lengda av vegarealet er
tilstrekkelig for å ivareta vendehammarens formål. Reduksjonen vil ikkje medføre nokon
Side 3 av 8
vanskar for kommunen som vegmyndigheit eller vesentlige ulemper for naboeigedommane.
Rådmannen anbefaler derfor ein mindre reguleringsendring.
Kommunestyret i Oppegård vedtok 09.12.2013 at dei ynskjer å sele det aktuelle arealet til
gnr/bnr 39/294. Avtalen vil tre i kraft ved eit politisk vedtak om mindre endring av
reguleringsplan etter plan- og bygningslova § 12-14 andre ledd.
Sakens bakgrunn
Midlertidig tillating til parkering på kommunal vendehammar
Sakens opphav starta då kommunen var på befaring på bustadeigedommen gnr/bnr 39/294 i
Mellomåsveien 164. Det viste seg å vere vanskelige parkeringsforhold på eigedommen på
grunn av høgdeforskjell opp til bustaden. Oppegård kommune gav grunneigaren midlertidig
tillating til å ta i bruk 2,5 meter av kommunens veggrunn på enden av vendehammaren til
biloppstillingsplass, jf. brev datert 17.11.2011, sjå vedlegg 2.
Gjennom den midlertidige tillatinga blei det mogeleg å parkere to bilar ut i tilstøtande veg.
Det blei gitt beskjed om at den midlertidige tillatinga opphører ved eigarskifte av eigedommen
eller dersom parkeringsbehovet endrar seg.
Tilbod om sal av veggrunn til biloppstillingsplass
I brev datert 09.03.2012 sendte grunneigaren av gnr/bnr 39/294 inn søknad om ”mindre
vesentlig endring” av reguleringsplan, sjå vedlegg 3.
Oppegård kommune svarte på brevet den 02.10.2012 og tilbaud seg å selge ein del av den
kommunale vendehammaren på 2,5 x 8 meter, dvs, ca 20 m2, sjå vedlegg 4. Tilbodet var
fremma med vilkår om at søkjar skal bekoste alle utgiftar til tomtekjøp, gebyrer i forbindelse
med regulering og evt. oppmåling. Bakgrunnen for tilbodet var den vanskelige
parkeringssituasjonen på eigedommen. Det blei ansett som uheldig å ikkje få plass til å
parkere to bilar på eigen tomt utanfor garasjen, utan at offentleg veggrunn måtte tas i bruk.
Det blei også ansett som vanskeleg å køyre inn i garasjen når det stod parkert ein bil lengst
unna garasjen og på eigen grunn. Slutninga blei at det var betre å sele arealet på 20 m2 av
vendehammaren, slik at 2 bilar kan parkerast på bustadeigedommen foran garasjen og
bustaden.
Avtaleinngåing
Oppegård kommune og grunneigaren av gnr/bnr 39/294 ingjekk den 31.08.2013 ein avtale om
sal av kommunens del av veggrunn på eigedom gnr/bnr 50/39, sjå vedlegg 5. Arealet skal
samanføyast med kjøparens eigedom gnr/bnr 39/294. I avtalen heiter det at den inngås mellom
partane med forbehold om at søknaden om mindre reguleringsendring blir «godkjent», og at
endelig kjøpesum innbetalast til kommunen etter rekning når mindre reguleringsendring er
«vedtatt».
Side 4 av 8
Forskyving av formålsgrense
I avtalen om eigedomskjøp er det nedfelt at kjøper må søkje om mindre reguleringsendring av
arealet frå offentlig trafikkområde til bustadformål. Oppegård kommune mottok ein slik
søknad datert 06.01.2014, sjå vedlegg 7.
Minstekrav til vendehammer
I Oppegård kommunes utbyggingsveieleder er det krav om at djupna på ein vendehammar frå
senter veg skal vere 14 m x14 m brutto og netto asfaltert vendehammar 12 m x 12 m.
Differansen mellom brutto og netto brukast som oftast til lagring av snø. Vendehammaren er
dimensjonert for liten lastebil (LL) som for eksempel renovasjonsbiler. I enden av
Mellomåsveien måler kommunens vendehammar ca. 16 meter. Dvs. at den er 2 meter lengre
enn normen i utbyggingsveilederen. Arealet som er igjen etter ein reduksjon på 2,5 meter vil
fortsatt oppfylle minstekravet i veilederen.
Innkomne merknader
Naboar til eigedom gnr/bnr 39/294 blei i brev varsla om mindre reguleringsendring. Frist for å
uttale seg var 10.09.2014. Det kom inn ein merknad.
Elisabeth Sandberg, hjemmelshaver av Mellomåsveien 166 (gnr/bnr 39/296)
(Brev datert 10.09.2014)
Merknadshavar oppfattar ikkje reguleringsendringa som «liten», og klager på at saken skal
behandlas som «mindre reguleringsendring». Det bes om at saken behandlast i kommunestyret
for å sikre ein meir heilskapleg avveining av offentlege og private interesser knytta til
endringa. Det refererast til forarbeida til plan- og bygningslova der det står skrevet at dersom
ein reguleringsendring skal anses som liten, må den ikkje ha nemneverdig betyding for berørte
parter eller interesser.
Merknadshavar meiner å vere sterkt berørt av saken. Ein av grunngjevingane er plassproblem
på eigen tomt framfor garasjen til å få plass til to søppelkasser. Ved plassering av begge
søppelkassene på eigen tomt blir det ikkje plass til biloppstillingsplass utanfor garasjen.
Merknadshavar ynskjer derfor å kjøpe del av arealet som skal ervervast, til å plassere sine to
søppelkasser på. På grunn av alderdom er det viktig at søppelkassene er plassert i nærleiken
med god framkommelegheit. Eigar av gnr/bnr 39/294 flytter desse søppelkassene bort frå
vendehammaren og tilbake på merknadshavars grunn og bak bilen. Denne åtferda opplevas
som truande. Naboen (gnr/bnr 39/294) har skrot i grøfta til snuplassen mot merknadshavar sin
mur, og merknadshavar ynskjer ikkje at gjenstandar og skrot skal trekkas enda nærmare eigen
inn/utkjørsel, som erverv av grunn generelt kan innebere.
Side 5 av 8
Nabo i (gnr/bnr 39/294) har ein rekke gonger feilparkert på arealet. Og det same skjer når
naboen har gjester. Med så mange feilparkerte biler på ein gang har det blitt vanskelig med
inn/utkjørsel til eigen eigedom, og den har delvis blitt blokkert. Ved erverv av arealet vil
bilene generelt komme enda nærmare inn/utkjørselen til eigedommen enn dei er i dag. Det har
vore eit problem med snømoking av vendehammaren i årevis, på grunn av daglige feilparkerte
biler. Kommunen har i lange periodar ikkje måkt snø på vendehammaren regelmessig.
I kjøpskontrakten som blei inngått med Oppegård kommune den 06.11.1980, står det at
merknadshavar ”plikter å opparbeide og vedlikehalde arealet mellom sin tomtegrense og
asfaltert veikant”. Merknadshavar stiller spørsmål til om det som står i kjøpekontrakta ikkje
gjelder lenger.
Rådmannens kommentar
Merknadshavar har rett i at forarbeida til lova seier at for at ein endring skal kunne betraktas
som mindre må den ikkje ha «nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser»,
jf. Ot.prp. nr. 32 (2007-08) s. 238. Men rådmannen vil presiserer at ein slik vetorett ikkje
fylgjer av lova. Dersom det materielt er ein mindre endring, kan ikkje einkvar innvending frå
berørte partar gjere det nødvendig å gå vegen om ny reguleringsplan.
Grensestrekninga mellom kva ein vurderer kan behandlast som ein mindre endring og kva
som er større endring, må avgjerast ut frå ein skjønnsmessig vurdering. Departementet seier i
Rundskriv T-5/84 at ein ikkje kan tenkje at einkvar endring av reguleringsformål automatisk
er ein større endring som krev ny reguleringsplan. I forarbeida til lova står det at ein justering
av grensa mellom to formål i dei fleste tilfelle anses som mindre endring, jf. Ot.prp. nr. 32
(2007-2008) s. 238. Det som avgjer kva for sakstype ein veljer er om behandlingsmåten etter §
12-14 andre ledd er tilstrekkelig for å få saken godt nok opplyst. Rådmannen meiner at den
føreliggjande saken blir godt nok belyst gjennom saksgang som ein mindre endring.
Merknadshavar sin «protest» til saken begrunnes med hovudsakelig privatrettslige forhold.
Slike forhold er ikkje relevant i ein reguleringssak, og «protesten» berører ingen
samfunnsomsyn som ligger i formålsparagrafen til plan- og bygningslova, jf. § 1-1. Det er
dermed ingen samfunnsomsyn som tilseier at det er behov for å behalde arealet som offentlig
trafikkområde. Då vendehammaren i dag er større enn det som trengs for å kunne snu
kommunens tenestebilar, kan ikkje rådmannen sjå at forskyving av arealformålet medfører at
det offentlige tenestetilbodet blir påverka. Vidare er arealet det dreier seg om av så avgrensa
storleik, at det ikkje kan føre til ein vesentlig større utøving av bustadformålet innanfor
planområdet.
Merknadshavar ynskjer sjølv å kjøpe deler av det same arealet til å plassere søppelkassene
sine på. Slik rådmannen tolkar merknaden protesteras det eigentleg ikkje mot endring av
arealformål. Dersom arealet skal nyttes slik merknadshavar ynskjer til plassering av private
søppelkasser, er denne bruken også avhengig av en reguleringsendring av arealet til
bustadformål. Kommunen som planmyndigheit skal ta stilling til om området i framtida bør
Side 6 av 8
nyttes til bustadformål. Det er likevel ikkje ein del av planmyndigheitens vurdering å ta
stilling til kven som skal være eigar av arealet. Rådmannen meiner at det ikkje er
tungtvegande grunner som tilseier at arealet skal fortsatt være regulert til offentlig veg. Om
arealet nyttes til plassering av søppelkasser eller parkering er av underordna betyding. Det
bemerkes likevel kort at dersom merknadshavar faktisk nytter dette arealet til plassering av
søppelkassene skjer dette både i strid med reguleringsformålet og utan tillating frå
kommunens eigedomsavdeling som grunneigar.
Vidare kan det i planbehandlinga ikkje leggjast vekt på eventuelle ulemper som fylgje av
forsøpling eller ulovlig parkering i området. I planbehandlinga føresettas det at området nyttes
slik som det normalt kan forventas i høvesvis til arealformålet. Dersom bruken avviker frå det
normale, må dette eventuelt fylgjast opp ved hjelp av riktige myndigheiter og i tråd med
gjeldande regelverk, eksempelvis vegtrafikklova, nabolova eller forurensningslova.
I merknaden stilles det spørsmål om kjøpskontrakten for merknadshavars eigedom.
Ansvarsfordelinga mellom kommunen og private grunneigarar går per i dag i tomtegrensen
mot kommunal veg. Grunneigaren har ansvar for sin tomt og kommunen har ansvar for
regulert veggrunn. I fylgje plan- og bygningsreglane er tiltakshaver ansvarlig for å bidra til at
det opparbeides offentlig infrastruktur, som adkomstveg og offentlig vann- og avløpsanlegg
før tomta kan bebygges eller nytten av eigedommen blir vesentlig endra. Dette fylgjer i dag av
plan- og bygningslova § 18-1, men tilsvarande føresegner finnes også i dei tidligare lovene.
Når vegen er ferdig opparbeida fremgår det av lova at veggrunnen skal overdras vederlagsfritt
til kommunen.
Vidare vil rådmannen minne om at kommunestyret i Oppegård i 1999 vedtok å gjennomføre
ein matrikulering av all umatrikulert offentlig veggrunn i kommunen, jf. reglane i delingslova
og matrikkellova. I den forbindelse blei all offentlig veggrunn innført i matrikkelen som anten
kommunal- eller fylkeskommunal grunn. Dette skjedde etter utlysning i lokale aviser og i tråd
med framgangsmåten som var beskrive i dågjeldande lov. Formålet med disse lovføresegnene
var nettopp å få rydda opp i slike tilfelle der det offentlige hadde overtatt grunnen for veg og
jernbane frå lokale grunneigarar utan at det var formalisert på overtakelsestidspunktet. Statlige
myndigheiter ynskte at dette ble gjennomført i alle landets kommunar før ein la om frå det
gamle GAB- registeret til den nye matrikkelen. Kommunal overtakelse av veggrunn er
normalt en føresetnad for at kommunen overtar ein veg til offentlig drift og vedlikehald.
Side 7 av 8
Hjemmelsgrunnlag/regelanvendelse
Plan- og bygningsloven § 12-14
«For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser
som for utarbeiding av ny plan.
Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i
reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i
reguleringsplanen. Små endringer kan delegeres til administrasjonen.
Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og
festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale
seg. Jf. for øvrig § 1-9».
Utval for miljø og plan (UMP) har fått delegert myndigheit til å treffe vedtak om mindre
endring, jf. det politiske reglementet s. 26, vedtatt 5.11.2013, revidert 6.4.2011.
Alternative løysingar
Andre alternativ i saken vil vere å velje at saken ikkje skal behandlast som ein mindre
reguleringsendring etter § 12-14 andre ledd, men som ein endring av reguleringsplan etter §
12-14 fyrste ledd. Etter loven skal ein slik sak gjennom same prosess som ved utarbeiding av
ein ny plan, og med sluttbehandling i kommunestyret. Det vil då bli ein langt meir omfattande
og tidkrevjande sak. Rådmannen meiner at sakens innhald tilseier at det ikkje er nødvendig å
starte ein full reguleringsprosess for eit slikt lite tiltak, og anbefaler at saken den behandlast
som ein mindre endring som lova opnar for.
Rådmannens vurdering
Reguleringsplan for Mellomåsen, felt B, er ein stor reguleringsplan som omfattar fleire
bustadsområder, og ein forskyving av formålsgrensa mellom to formål omhandlar kun ein
liten del av planens storleik. Rådmannen meiner at den føreliggjande saken ikkje medføre
store endringar innanfor planområde eller strider mot omsynet i reguleringsplanen.
Rådmannen ser heller ikkje at formålsendringa og bruk av deler av vendehammaren til
biloppstillingsplass vil medføre nokon vanskar for kommunen som vegmyndigheit, då
gjenståande lengde av vegarealet er tilstrekkelig for å ivareta vendehammarens formål. Det er
ikkje kjent at det er andre vendehammarar i kommunen som er større enn minstekravet til
vegnormen, og dermed er denne eit unntak. Rådmannen meiner derfor at det ikkje er fare for
at den føreliggjande saken vil medføre presedens når det gjelder kjøp av kommunal veggrunn.
Rådmannen kan ikkje sjå at saken vil medføre vanskar eller vesentlige ulemper for
naboeigedommen gnr/bnr 39/296 som har sendt inn merknad. Erverv av deler av
vendehammaren vil skape ryddige eigedomsforhold og ein funksjonsmessig bustadtomt for
Side 8 av 8
gnr/bnr 39/294. Rådmannen meiner at det ikkje er noko som tilseier at dette arealet ikkje kan
endre sin funksjon, og brukast som biloppstillingsplass.
Konklusjon
Rådmannen anbefaler å vedta ein mindre endring av reguleringsplan Mellomåsen, felt B,
vedtatt 08.01.1980. Formålsgrensa for bustadformål på gnr/bnr 39/294 skal forskyvast 2,5
meter over gnr/bnr 50/39, som per i dag er regulert til offentlig trafikkområde.
Espen Dag Rydland
kommunalsjef (konst.)
Arild Øien
leder (konst.)
Samfunnsutvikling
Rett utskrift:
Kristin Swendgaard
Oversendes saksbehandler for videre oppfølging