2. kvartal - UNION Gruppen

UNION Eiendomsinvest Norge AS
2. kvartal 2015
3
INNHOLD
SAMMENDRAG
2
Sammendrag
• UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en
avkastning på 2,6 % i 2. kvartal 2015.
• UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 10
næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital
på vegne av Selskapet.
• Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 59,7 %.
Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode
eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien
25, Aslakveien 20, Liamyrane 8 og delrealisering av
Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige
arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter
overtagelse av eiendommene.
• Netto yield på porteføljen er ca. 6,8 %.
Innhold
Sammendrag3
Eiendomsporteføljen4
Avkastning og aksjekurs
7
Finansiering8
Regnskap9
Markedskommentar10
Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 7 og 8.
• Selskapet har per 30.06.15 en eiendomsportefølje med en
verdi på ca. MNOK 673,21.
• Det har ikke vært salg av aksjer i annenhåndsmarkedet,
som UNION har kjennskap til.
NOTER
1 Justert for eierandel
5
Fordeling iht eiendomssegment
Eiendomsporteføljen
EIENDOMSPORTEFØLJEN
EIENDOMSPORTEFØLJEN
4
0,3 % 2,2 %
Kontor
Handel
Selskapet har 10 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige
leieinntekter på NOK 47,9 millioner 1. Det er 58 leietakere i
porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,8 % ved utgangen
av 2. kvartal.
58 leietakere, der de tre
største er Fabricom AS,
National Oilwell Norway AS og
Siemens AS. Det er en ledighet
på 1,9 % i porteføljen.
Verdivurderinger
Verdivurdering av porteføljen
i kvartalet viste en økning i
eiendomsverdiene med ca.
­1,3 % fra forrige kvartal.
Selskapet har gjennomført
uavhengige verdivurderinger
av eiendomsporteføljen hvert
kvartal. Verdivurdererne
estimerer markedsverdien
av eiendommene dersom de
skulle omsettes i markedet
på det aktuelle tidspunktet.
I den forbindelse blir
en rekke forhold rundt
eiendommene hensyntatt.
Det være seg blant annet
leietakerprofil, gjenværende
løpetid på eksisterende
leiekontrakter, behov for
rehabilitering/oppussing,
vedlikeholdskostnader,
eiendommens beliggenhet, samt
den generelle bygningstekniske
standarden. I tillegg vurderes
andre sammenlignbare
transaksjoner som er
gjennomført i nærområdet,
finansieringskostnader,
tilgjenglighet av ledige
lokaler i nærområdet,
markedsnivået for nye
leiekontrakter, og de generelle
makroøkonomiske utsiktene
for de kommende årene. I
sum gir dette et realistisk
bilde av prisnivået som kan
oppnås om eiendommen skulle
omsettes fritt i markedet på
verdivurderingstidspunktet.
For verdivurdering av
Selskapets eiendommer
benyttes DNB Næringsmegling
og Akershus Eiendom, som er
to av de ledende aktørene
innenfor dette området.
29,3 %
68,2 %
Lager
Kontor
Handel
Parkering
Lager
Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke
Basert på eiendomsverdi
9%
Vest-Agder
Oslo
44 %
Oslo NOTER
1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel.
2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes
som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt
fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK
100millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill).
47 %
Rogaland Vest-Agder
Reforhandlingspotensial
Andel leiekontrakter som utløper
30 %
EIENDOMSPORTEFØLJEN
Eiendom
Beliggenhet
Areal (m2)
Bruttoleie(NOK)
Østervåg 7
Stavanger
4 314
6 968 200
Kanalsletta 3
Sola
15 460
25 819 668
Holmenkollveien 96
Oslo
783
1 588 692
Neuberggaten 19
Oslo
720
1 761 526
Thurmannsgate 12b
Oslo
1 650
3 548 422
Stasjonsveien 4
Oslo
4 002
6 772 704
Buråsen 24,28 og 30
Kristiansand
7 522
13 033 773
Grev Wedels plass 7
Oslo
3 454
2 659 566
KJ8/DR25
Oslo
4 835
18 794 330
Kanalsletta 2
Sola
17 098
32 705 106
25 %
20 %
15 %
Selskapets levetid
Selskapets livssyklus er delt
inn i tre ulike faser: Oppbygging,
forvaltning og avvikling. Selskapet
er fullinvestert og er i en
forvaltningsfase hvor forvalter
har fokus på aktiv forvaltning og
utvikling av Selskapets eiendommer.
Det er mulighet for en toårig
forlengelse av Selskapets levetid
dersom aksjonærene i Selskapet
ønsker dette.
Solid eiendomsportefølje
Per 30.06.15 bestod eiendoms­
porteføljen av 10 deleide
eiendommer (Karl Johans gate 8
og Dronningens gate 25 er slått
sammen til en) med en samlet
verdi på NOK 673,2 millioner1.
Porteføljen består av et samlet
areal på ca. 26 487 m2 som ved
utgangen av kvartalet genererte
årlige leieinntekter på ca. NOK 47,9
millioner. Gjennomsnittlig yield2,
basert på siste verdivurdering av
porteføljen var ca. 6,8 %.
Leieforhold
Per 30.06.15 hadde porteføljen
Totalt på 100 %-basis
59 838
113 651 987
Totalt fordelt på eierandel
26 487
47 894 563
Parkering
10 %
5%
0%
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Kontor
Butikk
Lager
Handel
Parkering
Annet
Rogaland
7
Avkastning og aksjekurs
Selskapet leverer en avkastning på 2,6 % i 2. kvartal og har siden
oppstart levert en avkastning på ca. 59,7 % (inkludert utbytte).
Avkastning i 2. kvartal 2015
Avkastningen i Selskapet ble
2,6 % for 2. kvartal. Per 30.06.15
var verdijustert egenkapital
(VEK) per aksje NOK 7,82.
Hvordan beregnes avkastningen?
Egenkapitalavkastningen for en
eiendomsinvestering inkluderer i
hovedsak to elementer:
1. Direkteavkastning
2. Verdiendring
Direkteavkastning
Direkteavkastning kalkuleres
ved å ta brutto leieinntekter
for kvartalet fratrukket
eierkostnader1, dividert
på vektet verdijustert
egenkapital for perioden.
Direkteavkastningen for
Selskapet i 2. kvartal 2015 ble
1,9 %.
Verdiendring
Verdiendring i Selskapet
i perioden utgjør 0,7 % i
kvartalet. Årsaken til at
verdiendringen ikke er
høyere skyldes at deler av
verdiøkningen for Grev Wedels
plass forklares av investeringer
foretatt i løpet av kvartalet.
Avkastning siden oppstart
Selskapet har levert en
akkumulert avkastning på ca.
59,7 % siden oppstart, inkludert
utbytte2.
Avkastning pr. aksje
Direkteavkastning
1,9 %
Verdiendring
0,7 %
Totalt
2,6 %
Verdijustert egenkapital pr. aksje
Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK)
beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført
egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag
for avvik mellom eiendomsporteføljens
bokførte verdi vs. markedsverdi, samt
overkurs/underkurs for Selskapets gjeld.
Avkastning og aksjekurs
Kurs
9,50
11,80
12,22
12,33
11,91
13,03
10,31
10,35
9,29
9,48
9,10
9,13
8,43
8,59
7,94
8,06
7,59
7,62
7,82
Oppstart
Q1 11
Q2 11
Q3 11
Q4 11
Q1 12
Q2 12
Q3 12
Q4 12
Q1 13
Q2 13
Q3 13
Q4 13
Q1 14
Q2 14
Q3 14
Q4 14
Q1 15
Q2 15
Akkumulert
Siden oppstart er
det blitt tilbakebetalt
NOK 6,6 per aksje
tilsvarende ca. 67 %
av gjennomsnittlig
verdijustert egenkapital
i selskapet.
Total avkastning for
Selskapet i kvartalet var
2,6 %.
NOTER
1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m.
2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.
Q2 15
1
2
3
4
5
6
Inkl.
Inkl.
Inkl.
Inkl.
Inkl.
Inkl.
utbytte
utbytte
utbytte
utbytte
utbytte
utbytte
på
på
på
på
på
på
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
2,83
1,25
0,42
0,90
0,80
0,40
per
per
per
per
per
per
aksje.
aksje.
aksje.
aksje.
aksje.
aksje.
Avkastning
24,2 %
3,6 %
0,9 %
-3,4 %
9,4 %
0,8 % 1
0,4 %
1,8 % 2
2,1 %
0,4 % 3
0,3 %
2,3 % 4
1,8 %
1,8 % 5
1,5 %
6
-0,9 %
0,4 %
2,6 %
59,7 %
AVKASTNING OG AKSJEKURS
EIENDOMSSALG
6
9
Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 467,4 millioner. Dette tilsvarer
69 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige
rentekostnaden var 3,78 %.
Topp 10
Leietaker
1
Fabricom AS
27,5 %
2
National Oilwell Norway AS
13,9 %
3
Siemens AS
10,2 %
4
Asplan Viak AS
4,1 %
5
Forusparken Eiendom AS
3,9 %
6
Høgvoll AS
3,0 %
7
Sporty Intersport AS
2,0 %
8
Panduro Hobby AS
1,8 %
9
King Food AS
1,4 %
10
Leatherman Gruppen AS
1,4 %
Andre
48 ulike leietakere
for å redusere renterisikoen i
langsiktig gjeld. Det vanligste
instrumentet er rentebytteavtaler.
Per 30.06.15 hadde Selskapet
inngått 5 rentebytteavtaler. Den
gjennomsnittlige rentekostnaden på
disse avtalene var 2,91 % eksklusiv
lånemargin, og avtalene hadde en
gjennomsnittlig gjenværende løpetid
på 1,9 år.
% andel av porteføljen
Forklaring av rentesikring
Rentesikringsavtaler blir benyttet
for å øke forutsigbarheten av
rentekostnader over en gitt periode.
Selskapet minimerer således risikoen
i tilfelle rentene skulle stige kraftig
slik at den løpende kontantstrømmen
ikke vil dekke rentekostnadene.
30,9 %
Totalt
100,0 %
Belåningsgrad
Ved utgangen av kvartalet
hadde Selskapet totalt NOK
467,4 millioner i langsiktig
rentebærende gjeld.
Verdivurderinger av Selskapets
eiendommer i kvartalet gav en
totalverdi på ca. NOK 673,2
millioner. Selskapets samlede
belåningsgrad var 69 % ved
utgangen av kvartalet. Selskapet
har som målsetning å ha en
gjennomsnittlig belåningsgrad
på 65 % over Selskapets levetid.
Utløpsprofil
Leieinntekter
50
40
30
20
10
0
År
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
RESULTAT (TALL I TNOK)
Leieinntekter
Øvrige inntekter
Sum inntekter
Rentekostnader
Den gjennomsnittlige årlige
rentekostnaden for Selskapet
var 3,78 %, inklusiv lånemargin,
og er lavere enn ved utgangen
av 1. kvartal pga. lavere bank­
marginer samt innløsning av
renteswap.
Postivt yield gap
Selskapets gjennomsnittlige
rentekostnad ved utgangen
av kvartalet var lavere enn
den gjennomsnittlige yielden1
på eiendomsporteføljen. Den
gjennomsnittlige yielden
på eiendomsporteføljen var
på ca. 6,8 % ved utløpet av
kvartalet. Det var derfor et
positivt yield gap2 mellom
Selskapets netto leieinntekter
og Selskapets rentekostnader
på 305 rentepunkter.
Rentesikring
Per 30.06.15 var 37 % av
Selskapets langsiktige gjeld
rentesikret. I henhold til
Selskapets prospekt skal
minimum 50 % av total gjeld
være rentesikret.
Det var et positivt yield gap
mellom Selskapets netto
leieinntekter og Selskapets
rentekostnader på 305
rentepunkter.
Selskapet benytter seg av ulike
rentesikringsinstrumenter
De aller fleste aktører innen
næringseiendom benytter ulike
rentesikringsinstrumenter i
varierende grad ved finansiering av
eiendom. I et marked hvor rentene
faller, vil derimot rentekostnadene
ikke falle i den sikrede perioden,
og investor betaler derfor en
høyere rente i denne perioden.
Rentesikringen medfører dermed en
ekstrakostnad for Selskapet. Denne
ekstrakostnaden beregnes over
avtalens levetid, og må føres som en
verdiendring i Selskapets regnskaper.
Med høy grad av rentesikring i et
fallende rentemarked vil derfor
denne verdiendringen bidra negativt
til Selskapets avkastning.
Hittil 2015
32 268
32 268
2014
63 424
192
63 616
-
2 012
6 318
8 711
15 029
17 239
12 985
6 232
19 217
46 411
300
(13 772)
(1 473)
2 294
1 214
(33 899)
(3 370)
10 357
4 803
13 889
BALANSE (TALL I TNOK)
Eiendeler
Utsatt skattefordel
Sum immaterielle eiendeler
30.06.15
31.12.14
10 565
10 565
10 966
10 966
Varige driftsmidler
Finansielle anleggsmidler
Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper
Sum anleggsmidler
671 843
8 510
46 925
727 277
678 161
8 793
48 819
735 773
Bank
Omløpsmidler
Sum eiendeler
21 049
1 118
760 008
18 874
2 100
767 712
EGENKAPITAL OG GJELD
Innskutt egenkapital
Annen egenkapital
Sum egenkapital
101 728
108 760
210 487
101 728
111 256
212 984
77 497
69 647
537 572
1 500
10 448
549 521
760 008
541 742
1 500
11 487
554 729
767 712
Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer
Av og nedskrivninger varige driftsmidler
Annen driftskostnad
Sum driftskostnader
Driftsresultat
Finansinntekter
Finanskostnader
Skatt
Resultat
Minoritetens andel av resultatet
Minoritetens andel av egenkapitalen
NOTER
1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som
beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på
Selskapets eiendommer. Se definisjonen av ”yield” i
fotnote 2 på side 5.
2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og
Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad.
REGNSKAP
Regnskap
Finansiering
Mill. NOK
FINANSIERING
8
Gjeld
Langsiktig gjeld
Leietakerinnskudd
Avsatt utbytte
Kortsiktig gjeld
Sum gjeld
Sum egenkapital og gjeld
11
Markedskommentar
Høy aktivitet og store dealer kjennetegnet transaksjonsmarkedet
i andre kvartal. Internasjonale investorer lar seg ikke skremme
vekk av lav oljepris og utlendingene står bak om lag halvparten av
transaksjonsvolumet hittil i år. I leiemarkedene er etterspørselen
etter kontorarealer svak.
Rammevilkår og konjunkturutsikter
Økonomi: Statistisk Sentralbyrås
prognoser for norsk økonomi fra juni
viser en forventet sysselsettingsvekst
på 0,2 % både i år og til neste år.
Dette er omtrent det samme nivået
som SSB hadde i prognosene i mars.
Den svake veksten skyldes i hovedsak
oljeprisfallet og lavere forventet
investeringstakt i oljenæringen. SSB
forventer imidlertid at aktiviteten
i økonomien tar seg opp igjen fra
2017, og at sysselsettingsveksten da
kommer opp på 1,3 %.
Den svake utviklingen i norsk
økonomi førte til at Norges Bank
kuttet styringsrenten med 25
basispunkter til 1,00 % i juni.
Sentralbanken senket samtidig
rentebanen og det er stor
sannsynlighet for ytterligere ett
rentekutt i løpet av høsten.
Fremtidstro: Dagens Næringsliv
sitt konjunkturbarometer for første
kvartal viser at fremtidstroen til
norske bedriftsledere fortsatt
er på et lavt nivå i forhold til
gjennomsnittet siste 10 år.
Andelen bedrifter som ser for seg
å nedbemanne er 13 %, men det er
fortsatt en overvekt av bedrifter som
forventer å øke bemanningen (25 %).
Et klart flertall av bedriftene
venter også økt omsetning og
lønnsomhet.
Befolkning: I 2014 vokste den
norske befolkningen med 1,1 %, og
de ti siste årene har befolkningen
i Norge vokst betydelig raskere
enn i Europa. Eurostat forventer
at dette skal fortsette, og legger
til grunn at Norge vil ha nest
høyest veksttakt i Europa etter
Luxembourg. Befolkningen i Norge
forventes å vokse med 1,4 % per år
frem til 2020, mens EUs befolkning
forventes å vokse med 0,2 % per år
i samme periode.
Til tross for lavere vekstutsikter
for norsk økonomi på kort sikt,
mener vi rammevilkårene for
næringseiendom vil være positive
fremover. Rimelig finansiering og
attraktiv løpende avkastning relativt
til andre aktivaklasser er forhold som
preger markedet. Sammen med stor
interesse fra utlandet bidrar dette til
et betydelig etterspørselsoverskudd.
Renter og lånefinansiering
Etter at rentene falt markant
gjennom 2014 og i starten av 2015,
har lange renter steget betydelig i
andre kvartal. 10-års swaprente er
nå 77 punkter over den absolutte
bunnen i vinter (per 30.06.2015).
UNION Bankundersøkelse viser at
bankmarginene flatet ut i andre
kvartal, etter ni kvartaler på rad
med reduksjon av marginene.
Undersøkelsen viser at samlet
lånefinansieringsrente for et standard
trygt kontorbygg i Oslo sentrum er
3,45 %, opp 54 punkter siden første
kvartal. Dette er likevel det nest
laveste nivået vi noensinne har målt.
Norges Banks utlånsundersøkelse
for første kvartal indikerer en svak
tilstramming i kredittpraksisen til
næringseiendom. Undersøkelsen
indikerer imidlertid at bankenes
marginer generelt er på vei ned.
Salgsmarkedet for næringseiendom
Det sterke transaksjonsmarkedet
har fortsatt inn i andre kvartal.
Hittil i år har vi registrert et samlet
transaksjonsvolum på rundt NOK
50 mrd. Internasjonale investorer
har ikke latt seg skremme av
oljeprisfallet, og utlendinger har
stått bak omtrent halvparten av
transaksjonsvolumet i Norge i 2015.
I tillegg til aktive utlendinger,
kjennetegnes transaksjonsmarkedet
i andre kvartal av at flere veldig
store transaksjoner ble gjennomført.
Citycon kjøpte Sektor-porteføljen for
12,3 milliarder kroner, KLP kjøpte
restene av Aberdeen Eiendoms­
fond Norge II for 3,6 milliarder,
mens Colony Capital kjøpte
Statoils hovedkontor på Forus
for 2,5 milliarder.
UNION tror vi får et samlet
transaksjonsvolum i størrelsesorden
85 milliarder kroner i 2015. Dersom
det blir noen store porteføljesalg
også i andre halvår, er 100 milliarder
innen rekkevidde. Uansett ligger
det an til at transaksjonsvolumet
blir «all time high» med god margin
i 2015.
Priser / yielder
UNION anslår prime yield for kontor
i Oslo til 4,25 %. Dette innebærer at
nivået er redusert med 25 punkter
siden første kvartal. Prime yield
har falt ett prosentpoeng siden i
fjor vinter. Vi forventer imidlertid
nå at prime yield flater ut, og at
dagens nivå holder seg de neste to
årene. Med den siste tids oppgang i
lange renter, og noe økt usikkerhet i
kontorleiemarkedet, tror vi nå at vi
har nådd yieldbunnen for de beste
objektene.
Høy etterspørsel og få selgere av
de beste kontoreiendommene,
bidrar til at flere beveger seg ut på
risikokurven for å få eksponering.
Dette legger press på yieldene i
normalsegmentet. Normal yield
har sunket 25 basispunkter over
det siste kvartalet og vurderes til
6,50 %. UNION forventer at yielden
for normaleiendom skal ned
ytterligere 25 punkter til 6,25 %, før
nivået stabiliserer seg.
MARKEDSKOMMENTAR
MARKEDSKOMMENTAR
10
Avkastning
UNION sitt avkastningsestimat for
2015 er 8,4 % for en bred ubelånt
eiendomsportefølje. Forventet
yieldutvikling bidrar til sterk
avkastning for næringseiendom i
2015 til tross for svakere utvikling
i norsk økonomi. Fra 2016 legger vi
til grunn at avkastningen i stor grad
samsvarer med direkteavkastningen
for eiendom.
Oslo Børs
Etter at eiendomsindeksen på
Oslo Børs hadde en svært sterk
utvikling gjennom fjoråret og i
første kvartal i år, har indeksen
falt med 12 % i andre kvartal. Det
er trolig tre hovedgrunner til den
svake utviklingen. For det første
har lange renter steget betydelig.
For det andre ser utsiktene for
leiemarkedene noe svakere ut. For
det tredje er også eiendomsaksjene
påvirket av urolighetene i
finansmarkedene i forbindelse med
den tiltakende usikkerheten rundt
Hellas sin videre skjebne.
Hovedindeksen er opp 9,6 % per
30.06.15.
Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker
og Bærum
Lav sysselsettingsvekst og
pessimistiske bedriftsledere
fører til lav etterspørsel etter
kontorarealer for øyeblikket. Vi
forventer at denne utviklingen
forsetter i andre halvår og inn i 2016.
Fra 2017 forventes høyere vekst i
norsk økonomi, og vi forventer at
arealetterspørselen tar seg opp i takt
med konjunkturutviklingen.
Tilbudssiden gjør at kontorledigheten
ikke stiger kraftig til tross for svak
etterspørsel. UNION forventer en
brutto tilførsel av kontorareal på
om lag 95 000 m2 i snitt i kommende
treårsperiode, mot 130 000 m2 i
snitt siste 15 år. Netto tilførsel av
kontorareal blir betydelig lavere som
følge av konvertering av et betydelig
volum til andre formål (særlig
bolig). Vi anslår en netto tilførsel av
kontorarealer på rundt 40-50 000 m2 i
snitt i perioden.
Kontorledigheten i Oslo, Asker og
Bærum var 7,7 % i 2. kvartal. UNION
forventer at ledigheten øker til 8,3 %
det kommende året, før den synker
gradvis til 7,4 % ved utgangen av
2017.
Leieprisstatistikk indikerer at vi nå
har hatt to kvartaler på rad med
synkende leiepriser1. For å få et
robust datagrunnlag beregner vi
fire kvartals rullerende snitt når vi
vurderer utviklingen. Beregningen
viser at trenden er ned 0,8 % i første
kvartal. Nedgangen kommer etter
18 kvartaler på rad med vekst i
snittleien. Leieprisutviklingen er i
tråd med UNIONs forventning. Vårt
markedssyn innebærer at vi får en
nedgang i leieprisene på rundt 3 % i
år og 2 % i 2016.
Det blir imidlertid relativt stor
forskjell i leieprisutvikling mellom
de ulike områdene. UNION forventer
svakest utvikling på Lysaker,
Fornebu og i resten av Asker og
Bærum. I disse områdene forventer
vi en nedgang i leieprisene i
størrelsesorden 6-8 % i 2015. Det
er særlig tre forhold som ligger bak
dette synet; (i) høy kontorledighet,
(ii) betydelig nybyggvolum og (iii)
høy eksponering mot oljebransjen.
I Sentrum og CBD, hvor ledigheten
er lavere og oljeavhengigheten er
mindre, venter vi at leieprisene
holder seg stabile.
Bergen, Trondheim og Stavanger
Kontorledigheten i Bergen har
økt med 46.000 m2 i løpet av det
siste året og var 9,5 % per 1. april
20152. Ledighetsøkningen skyldes
primært at det har blitt tilført
et stort volum nye kontorlokaler.
Nedgangen i olje- og gassektoren har
bidratt til å forsterke utviklingen.
Det ferdigstilles ytterligere
ca. 70.000 m2 nye kontorarealer i
2015 og 2016. Dette sannsynliggjør
at kontorledigheten skal stige
videre. Markedet preges nå av
tilbudsoverskudd, som legger press
på leieprisene. Nybygg og lokaler
med høy standard og sentral
beliggenhet er ventet å stå seg best
i et tøffere leiemarked, mens bygg
med lavere standard og dårligere
beliggenhet sannsynligvis får en
vesentlig korreksjon.
Kontormarkedet i Trondheim er
i likhet med mange norske byer
preget av oljeprisfallet og svakere
makroutvikling. Blant annet har Aker
Solutions og Aibel annonsert at de skal
fremleie lokaler. Situasjonen er likevel
ikke dramatisk, og kontorledigheten
utviklet seg i hovedsak flatt gjennom
fjoråret (7 %)3. Ledigheten er ventet
å stige med rundt ett prosentpoeng
i 2015. Vi venter i hovedsak flat
leieprisutvikling, men blir ikke
overrasket dersom vi ser svakt
synkende markedsleie i enkelte
områder.
Kontorledigheten i Stavangerområdet har steget fra 8 % i
oktober i fjor til 9,7 % i mai4.
Det er imidlertid stor variasjon i
ledighet mellom de ulike områdene
i regionen. Kontorledigheten er
6,7 % i sentrum, mens den er om
lag 13 % på Forus. Lavere oljepris
og redusert aktivitet i oljebransjen
har redusert etterspørselen etter
kontorarealer betydelig. På Forus,
hvor mange oljebedrifter er
lokalisert, er leieprisene i en klart
synkende tendens. Lokaler med
sentral beliggenhet og høy standard
i sentrum står seg best i et tøffere
kontorleiemarked.
NOTER
1
Arealstatistikk
2
Kyte Næringsmegling
3
Norion Næringsmegling
4
Eiendomsmegler1 Næringsmegler
UNION Eiendomskapital - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway
Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - [email protected]