Møtebok planutvalget 27.08.15 sak nr. 66/15

Saksnr.:
Dokumentnr.:
Løpenr.:
Klassering:
Saksbehandler:
2011/21410
41
112700/2015
BRØNNERØDLIA
Marit Torp Hansen
Møtebok
Behandlet av
Planutvalget
Møtedato
27.08.2015
Utvalgssaksnr.
66/15
Forsalg til detaljregulering for Brønnerødlia arealplanID 0106 1054 - Sentrum
Høring og offentlig ettersyn
Forslagstiller: Betongbygg Eiendom AS og Fredrikstad kommune RTD
prosjektadministrasjon
Utvalgsleders innstilling
Planutvalgets leder anbefaler planutvalget å fatte følgende vedtak:
Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering.
Forslag til detaljregulering for Brønnerødlia arealplanID 0106 1054 sendes på høring
og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og
bygningslovens § 12-10.
Fredrikstad, 18.08.2015
Planutvalgets behandling 27.08.2015:
Votering:
Utvalgsleders innstilling ble enstemmig vedtatt.
Planutvalgets vedtak 27.08.2015:
Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering.
Forslag til detaljregulering for Brønnerødlia arealplanID 0106 1054 sendes på høring
og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og
bygningslovens § 12-10.
Fredrikstad, 07.09.2015
Rett utskrift:
---------------------------------------Grete Herwander
møtesekretær
Utskrift til:
Saksbehandler Marit Torp Hansen
Kst. kommunalsjef Asbjørn Borge
Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra utvalgsleder
Ingen endring.
Rådmannens kommentar
Ingen kommentar.
Side 1 av 15
Rådmannens forslag til innstilling
Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering.
Forslag til detaljregulering for Brønnerødlia arealplanID 0106 1054 sendes på høring
og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og
bygningslovens § 12-10.
Sammendrag
Planforslaget er utarbeidet av SG Arkitekter AS som plankonsulent på vegne av
forslagsstiller Betongbygg Eiendom AS og Fredrikstad kommune RTD
prosjektadministrasjon.
Planområdet ligger like øst for Veumveien, og ca. 4 km nord for Fredrikstad sentrum.
Planområdet utgjør totalt ca. 29 daa.
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boliger i form av blokkbebyggelse og
institusjonsbebyggelse.
I gjeldende kommuneplans arealdel er planområdet avsatt til fremtidig boligbebyggelse
benevnt B113, nåværende bebyggelse og anlegg, og landbruks-, natur- og friluftsområde
(LNF-område).
Varsel om oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort i Fredriksstad Blad og på
kommunens nettside 23.2.2012.
Samme dag ble varsel om oppstart av reguleringsarbeidet sendt til berørte grunneiere/
naboer og berørte myndigheter.
Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til høring og
offentlig ettersyn.
Vedlegg
1. Oversiktskart
2. Plankart datert 15.10.2012, sist revidert 18.5.2015.
3. Reguleringsbestemmelser datert 8.2.2013, sist revidert 18.5.2015.
4. Planbeskrivelse datert 10.1.2013, sist revidert 18.5.2015.
5. Illustrasjonsplan, sist revidert 18.5.2015.
6. Renovasjonsteknisk plan, datert 18.10.2012, sist revidert 18.5.2015.
7. Notat. Beregning av støy fra veitrafikk, datert 1.10.2014.
8. Notat. Trafikkanalyse, datert 29.8.2014.
9. Ros-analyse områdestabilitet, datert 28.2.2014.
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Øvrige saksdokumenter, se sak 11/21410.
Saksopplysninger
Bakgrunn for planarbeidet
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boliger i form av blokkbebyggelse og
institusjonsbebyggelse.
Planforslaget er utarbeidet av SG Arkitekter AS som plankonsulent på vegne av
forslagsstiller Betongbygg Eiendom AS og Fredrikstad kommune RTD
prosjektadministrasjon.
Overordnet planstatus
Regionale føringer og kommunale planer.
Fylkesplan for Østfold.
Side 2 av 15
Et delmål for fylkesplan for Østfold, er at Østfold skal være klimagassnøytralt innen 2030.
For å nå dette målet peker planen på nødvendigheten av å øke arealutnyttelsen i byer og
tettsteder gjennom blant annet høy utnyttelse i nye områder.
Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for å styrke barn og unges interesser i planleggingen:
Relevant for planforslaget er ønsket om at det i nærmiljøet finnes beskyttende arealer hvor
barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø.
Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging:
Et hovedformål er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer
samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse med miljømessige gode løsninger, trygge
lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling med et langsiktig
bærekraftig perspektiv i planleggingen.
Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging:
Hovedmålet med planretningslinjen er å bidra til å redusere utslippet av klimagasser. Dette
kan blant annet gjøres ved å legge til rette for en effektiv energibruk i nyinstallasjoner og ved
å legge om eksisterende virksomhet til miljøvennlige energiformer med et større innslag av
fornybar energi.
Kommuneplanens arealdel.
I gjeldende kommuneplans arealdel er planområdet avsatt til fremtidig boligbebyggelse
benevnt B113, nåværende bebyggelse og anlegg, og landbruks-, natur- og friluftsområde
(LNF-område).
Planforslaget følger bestemmelsene og retningslinjene i kommuneplanens arealdel bortsett
fra følgende punkter:
a) Krav til parkeringsdekning: Planforslaget stiller krav til færre parkeringsplasser enn
kommuneplanens arealdel. Avviket er nærmere beskrevet i avsnitt 7.5.7 i
planbeskrivelsen.
b) Retningslinjer for uteoppholdsareal: Planforslaget krever mindre arealer for leke og
uteopphold enn retningslinjen i kommuneplanens arealdel. Dette er nærmere beskrevet i
avsnitt 7.5.4 i planbeskrivelsen.
Overvannsrammeplan.
Det aktuelle området ligger i nedbørsfeltet Seutelva – Vesterelva med Veumbekken som
resipient. Etter overvannsrammeplan for Fredrikstad kommune av 8.11.2007, er det
nødvendig med omfattende overvannstiltak for å forhindre at skadeomfanget øker i
flomsituasjoner som følge av høy regnintensitet. Overvannsrammeplanen krever at det
utarbeides en helhetlig plan for nedbørsfeltet, at flomveier planlegges og at det skal
gjennomføres tiltak som hindrer økt avrenning i forhold til dagens nivå.
Fredrikstad kommune har bygget/sprengt ut en tunnel som overløp fra Veumbekken til
Seutelva. Overløpet er beregnet til å ta unna alt vann over normalføring i bekken. Når
vannstand overstiger ca. 30 cm over bunnen i bekken går overskytende i overløp. Overløpet
ligger ca. 800 meter nedstrøms Ambjørnrødveien. Ved spesielt mye overvann fra
planområdet vil dette tas unna i overløpet/tunnelen
Sykkelhovedplan.
Planområdet omfattes av «Rute 4, Veumsruta» i sykkelhovedplanen datert september 2009.
Rute 4 består til en stor del av sammenhengende gang- og sykkelvei helt til Fredrikstad
sentrum. Det er behov for enkelte utbedringer ved Repslagerveien, og det er behov for å
skilte og merke kryss ved Hestehagen.
Klima- og energiplan 2013-2017.
Klima- og energiplan 2013-2017, har til hensikt å redusere utslippet av klimagasser gjennom
tiltak som blant annet fremmer energieffektivisering i bygg, klimavennlige transportformer og
redusere andelen fossile energibærere.
Side 3 av 15
Tilgrensende reguleringsplaner.
Planområdet grenser ikke til andre vedtatte reguleringsplaner.
Pågående planarbeid.
Det er igangsatt planarbeid for B113 Brønnerød, arealplanID 0106 1011, nord for
planområdet. Det opplyses at plankonsulentene har samarbeidet om å passe til hverandre
planforslaget for B113 Brønnerød og planforslaget for Brønnerødlia arealplanID 0106 1054.
Det er igangsatt planarbeid for gangbro Hestehagen-Veumveien, arealplanID 0106 1103,
nord for planområdet. I planforslaget tilrettelegges det for gangbro over Veumveien ved
veikrysset Hestehagen-Veumveien. Dette krysningspunktet vil ha betydning for planarbeidet
for Brønnerødlia, jf. planbestemmelsene § 2.2 b).
Planområdet er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram for boliger 2011-2023.
Utbyggingsprogrammet er innlemmet i kommuneplanens arealdel. For Brønnerødliaområdet
er antall ferdigstilte boliger satt til 70 for perioden 2015-2017. I perioden 2020-2023 skal det
ferdigstilles ytterligere 60 boliger.
For perioden 2015-2023 er tallene veiledende og vil være gjenstand for løpende vurdering.
Beskrivelse av planområdet – eksisterende forhold
Eiendom 211/44, nord for Brønnerødveien, eies av Betongbygg Eiendom AS. Eiendom
211/56, 211/3 og 211/9, sør for Brønnerødveien, eies av Fredrikstad kommune.
Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk.
Brønnerødveien 2, som har beliggenhet innenfor planområdet, består av leiligheter med
hageanlegg. Brønnerødlia 1-9, eiendom 211/56, fungerer som institusjon, og består av
administrasjonsbygg som betjener fire boliger for personer med spesielle behov.
Eiendom 211/3 består av et inneklemt jorde. De resterende arealene består av utmark.
Topografi og landskap.
Planområdet ligger i en forholdsvis slak sørvestvendt skråning med noen mindre koller og
høyder. En markant høyde/kolle ligger like øst for Brønnerødveien. Like vest for 211/44
ligger en forholdsvis bratt skråning med tett vegetasjon. Vegetasjonen består av kratt og en
del høye løvtrær. Foran Brønnerødveien 2 er det gressplen med noen frukttrær.
Noen steder stikker grunnfjellet opp i dagen.
Bebyggelse.
Brønnerødveien 2 består av et eldre mursteinbygg som er ombygd til leiligheter. Bygget er i
tegl og har en sluttet form. Bygget preger adkomsten til området fra Brønnerødveien, og er
synlig fra deler av Veumveien. På nordsiden av Brønnerødveien 2 ligger en carport der også
taket benyttes som biloppstillingsplass.
Bebyggelsen i Brønnerødlia 1-9 har et villamessig preg og består av hus med saltak i en og
en halv etasje.
Grunnforhold.
Sydvest i området er det funnet kvikkleire, og denne delen er tatt ut av planforslaget. Det vil
si at i planområdet er det ikke kvikkleire eller sprøbruddsmateriale. Siden det er kvikkleire
like ved det aktuelle området er det valgt å utføre en geoteknisk ROS-analyse med
vurdering av stabilitetsforholdene i henhold til retningslinjer utarbeidet av Norges vassdragsog energidirektorat (NVE).
Kvikkleireområdet har følgende; Faregrad: Middels. Konsekvens: Alvorlig. Risiko: Klasse 2.
Det opplyses at risikoindikatoren indikerer at kvikkleireområdet slik det fremstår i dag ikke
trenger noen videre tiltak/sikring, det vil si trenger ikke ytterligere grunnundersøkelser,
stabilitetsanalyser eller tiltak i denne fasen. Det planlegges ingen tiltak i kvikkleireområdet.
Dette kombinert med middels faregradsklasse medfører at veiledningen ved små inngrep i
kvikkleiresoner kan benyttes, og kortfattet kreves at det ikke utføres tiltak som får negativ
Side 4 av 15
påvirkning på stabilitetsforholdene. Stabilitetsforholdene i planområdet er i dagens situasjon
tilfredsstillende.
Det opplyses at det ikke har foregått aktivitet på eiendommen som tilser at grunnen i
området kan være forurenset.
I likhet med store deler av Fredrikstad har berggrunnen i området potensial for radongass.
Kulturminner.
Det ble registrert automatisk fredete kulturminner nord for planområdet i 2008, men man
kjenner ikke til kulturminner innenfor planområdet.
Rekreasjonsverdi.
Det er ikke kjent at planområdet benyttes til lek av barn og unge.
Det er fotballbane og lysløype ved barnehagen ved Veum allé, ca. 1 km nordøst for
planområdet. Både sommer- og vintertid er det flott turterreng i Fredrikstadmarka.
Infrastruktur.
Det opplyses at det eksisterende vann- og avløpsnettet er i dårlig stand. Det er behov for en
trykkøkning av vannet. Ved utbyggingen av planområdet vil det bli lagt nye vann- og
avløpsledninger.
Fredrikstad Energinett eier eksisterende ledningsnett.
Det går en høyspentlinje i luftstrekk fra Veumveien og inn på planområdet. Høyspentlinjen
planlegges lagt om til jordkabel i forbindelse med utbygging av BB1 og BB2.
Området ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme.
Trafikkforhold.
Adkomst til planområdet går via Brønnerødveien med kryss mot Veumveien.
Brønnerødveien er bratt og forholdsvis smal (målt til 4 meter).
Brønnerødveien benyttes av både kjørende, gående og syklende.
Langs vestsiden av Veumveien er det gang- og sykkelvei.
Det er fast bussrute til Fredrikstad og Veum via Veumveien med avgang hver time alle dager
i tidsrommet 06:30-22:30.
Veumveien, rett sør for Kvernhuset ungdomsskole, har i henhold til Nasjonal Vegdatabank
(NVDB) en registrert årsdøgntrafikk (ÅDT) på 7650 kjøretøy/døgn i 2013. Framskrevne
trafikktall viser en ÅDT på 9300 kjøretøy/døgn i 2029.
Skolevei.
Nærmeste ungdomsskole er Kvernhuset som ligger ca. 950 meter fra Brønnerødveien.
Gående og syklende kan også benytte stien i fortsettelsen av Brønnerødskogen, som gir en
skjermet skolevei på ca. 1 km. Avstanden til Ambjørnrød barneskole er ca. 2,5 km med bil.
Gangavstand til Ambjørnrød skole vil bli ca. 1,4 km på fremtidige og eksisterende
gangveisystemer.
Naturverdier.
Det er registrert tre potensielt hule eiker innen planområdet. Forholdet til disse er nærmere
beskrevet i kapittel 8.3 i planbeskrivelsen.
Det er ellers ikke registrert naturverdier av spesiell verdi i området.
Beskrivelse av planforslaget
Området er regulert til følgende:
PBL § 12-5 Arealformål
1. Bebyggelse og anlegg:
Side 5 av 15
Frittliggende småhusbebyggelse (BF)
Blokkbebyggelse (BB1-3)
Bolig/tjenesteyting (B/T)
Energianlegg (E1-2)
Lekeplass (L1-3)
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Vei (V1-4)
Kjørevei (KV1-2)
Fortau (F1-3)
Gang-/sykkelvei (G/S)
Annen veigrunn – grøntareal (AV)
Leskur/plattformtak (LS)
Kollektivholdeplass (K)
3. Grønnstruktur
Vegetasjonsskjerm (V)
46
9873
11185
71
1806
811
2280
901
255
1487
6
148
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
195 m²
PBL § 12-6 Hensynsoner
Sikringssone.
Frisiktsoner (inngår i annet arealformål).
Faresone.
Høyspenningsanlegg (inngår i annet arealformål).
Støysone.
Gul støysone (inngår i annet arealformål).
Hensynsone.
Bevaring naturmiljø (inngår i annet arealformål).
Planområdet utgjør totalt ca. 29 034 m².
Planforslaget legger til rette for to typer bebyggelse. Nordvest for Brønnerødveien skal det
tilrettelegges for et boligområde med blokkbebyggelse. Sørøst for Brønnerødveien skal det
tilrettelegges for boliger i form av institusjonsbebyggelse. Dette er en videreføring av dagens
bruk av Brønnerødlia med boliger for vanskeligstilte.
Brønnerødveien deler planområdet i to områder med ulik bebyggelse. Blokkbebyggelse på
nordvestsiden og tett-lav bebyggelse på den andre siden av Brønnerødveien.
Det opplyses at felt BB1 og BB2 er knyttet til et konkret boligprosjekt. Det er gjort et
skisseprosjekt for området som har resultert i en bebyggelse med 4 blokker/leilighetsbygg
med totalt 66 forholdsvis romslige leiligheter (større enn 80 m²). I planforslaget åpnes det for
inntil 74 leiligheter, som gir mulighet for noen mindre boenheter.
Skisseprosjektet er ikke videreført til rammesøknadsnivå.
Videre opplyses det at detaljeringsnivået i planforslaget styrer bebyggelsen slik at hensyn til
fjernvirkning og tilpasning til stedet ivaretas. Samtidig gis det fleksibilitet og muligheter for
justeringer i prosjektet.
Langs åskanten mot Veumveien i vest, er det tenkt tre blokker utformet med variasjoner ut
fra samme grunntype. Det opplyses at plasseringen forsterker landskapsformen og gir plass
til lekearealer på de flatere partiene. Teglsteinbygget i Brønnerødveien 2 (felt BB3), er et
eldre og flott bygg som krever en del plass rundt seg. Det fremholdes at ved å beholde
«eplehagen» gis det nødvendig luft foran sørfasaden på Brønnerødveien 2 som vil være
synlig fra Veumveien. Blokk D (felt BB2) tenkes som et mer nedtonet bygg med en enkel
form, og med en høyde som gjør at blokka underordner seg Brønnerødveien 2.
Bebyggelsens plassering, høyde og utforming.
Plankartet viser omtrentlig plassering av planlagt bebyggelse. Boligblokkene skal i hovedsak
plasseres i tråd med plasseringen på plankartet, men det er i planbestemmelsene § 2.4 b)
Side 6 av 15
lagt inn en mulighet for justeringer på inntil ± 5 meter. Det opplyses at hensikten er å gi
prosjektet nødvendig fleksibilitet innenfor de overordnede rammene. Byggegrenser og
maksimal kotehøyde vil danne rammene for de fremtidige bygningsvolumene. Justeringsomfanget på ± 5 m vil ikke bidra til å endre fjernvirkningen av prosjektet i stor grad.
Felt BB1 - blokkbebyggelse.
I felt BB1 kan det oppføres 3 boligblokker innenfor angitte kotehøyder på plankartet.
Øverste etasje skal være inntrukket 2,5 meter fra gavl mot sørøst og fra gesims mot sørvest.
Totalt tillates inntil 60 leiligheter.
Maks % -BYA = 45 % for felt BB1.
Det opplyses at i felt BB1 planlegges blokkene oppført med parkeringskjeller og 4
boligetasjer.
Innkjøring til parkeringskjeller er forutsatt i gavlene mot sør.
For at ikke gavlene mot sydøst og gesimsene mot sydvest skal bli for høye, er det lagt opp til
at toppetasjen skal trekkes inn slik at veggen på toppetasjen blir liggende minimum 2,5
meter innenfor hovedgesimsen på gavlen mot sørøst og gesimsen mot sørvest. Dette er for
øvrig vist på illustrasjonsplanen.
Videre opplyses det, at blokk A vil på grunn av adkomst fra V1 og krav til trinnfri adkomst få
en gesimshøyde i sør på opp i mot 13 meter. Blokk B og C vil kunne ligge noe dypere i
terrenget, da boligene i første etasje i hovedsak vil ligge på terrengnivå. Plankonsulenten
presiserer at byggene vil kunne justeres noe i høyden under detaljprosjekteringen.
Makshøyden er delvis satt ut fra behovet for å kunne justere bygningsplasseringen i det
skrånende terrenget.
Det er prosjektert 18 leiligheter i hver blokk, totalt 54 leiligheter. Planbestemmelsene § 3.1
a) setter et maksimalt antall boliger for BB1 til 60 leiligheter. Det opplyses at kravet er
bevisst satt 6 leiligheter høyere enn skisseprosjektet på 54 leiligheter, for at utbygger skal ha
noe handlingsrom med tanke på leilighetsstørrelser.
Deler av parkeringskjeller som ligger lavere enn 0,5 m over gjennomsnittlig planert terreng
skal ikke inngå i beregningsgrunnlaget for % - BYA.
Felt BB2 - blokkbebyggelse.
I felt BB2 kan det oppføres en boligblokk (blokk D) innenfor angitt kotehøyde på plankartet.
Totalt tillates inntil 14 leiligheter.
Det opplyses at blokk D er prosjektert med 12 leiligheter over 3 etasjer i tillegg til
parkeringskjeller. Blokk D skal visuelt høre til Brønnerødveien 2 (blokk E i felt BB3), og skal
ikke være en del av blokkene på BB1. Bygget skal av den grunn ha en orientering og
utforming som understreker dette.
Felt BB3 – eksisterende bebyggelse.
Planforslaget viderefører eksisterende bebyggelse, da det ikke er planer om byggetiltak på
eiendommen.
Området skal benyttes til eksisterende blokkbebyggelse innenfor angitt kotehøyde på
plankartet. Mindre konstruksjoner knyttet til uteoppholdsarealer kan tillates.
For felt BB3 er maks % - BYA = 45 %.
Byggegrenser.
Etter plan- og bygningslovens § 29-4, hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller
12, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde
og ikke under 4 meter.
Side 7 av 15
Plankonsulenten viser til at ved utarbeidelse av reguleringsplan er det mulig å angi en
mindre byggeavstand dersom den er tilpasset tiltaket og de stedlige forholdene.
Det opplyses at for å kunne innpasse nybygg best i terrenget, for å gi rom for justeringer og
for å skape best mulig leke- og oppholdsarealer mellom blokkene innen felt BB1 - BB3, er
byggegrensen mot vest (mot tilleggsparsellene til eneboligtomtene langs Veumveien), samt
byggegrensen mot nord, satt til 4 meter. Det fremholdes at den inntrukne toppetasjen på
blokkene gjør at gjennomsnittlig høyde mot eneboligtomtene i Veumveien vil ligge på
mellom 11 og 13 meter. På naboeiendommen nord for BB1 og BB2 pågår reguleringsarbeid
der det tilrettelegges for konsentrert småhusbebyggelse på tilgrensende tomter.
Bebyggelsen på disse tomtene vil ligge en del høyere enn på felt BB1 og BB2.
Plankonsulenten opplyser at ovennevnte sikrer tilstrekkelig avstand til eksisterende
bebyggelse med hensyn til luft mellom bebyggelsen.
Ut fra et brannteknisk synspunkt har plankonsulenten vurdert det som uproblematisk at
byggegrensen på felt BB1 og BB2 settes til 4 meter fra eiendomsgrensa mot eiendommene
211/29 - 43 i vest og eiendom 211/3 i nord.
For at denne arealdisponeringen ikke skal gi konsekvenser for byggegrensen på tilstøtende
eiendommer, er det tatt inn en bestemmelse § 2.4 i), som sier at dersom byggeavstand til
nabogrense er mindre enn byggets halve høyde, skal nybygg innen BB1 og BB2
fullsprinkles.
I planbestemmelsene er det også åpnet for at balkonger kan krage ut over byggegrensen
med inntil 1,0 m der bebyggelsen ikke grenser mot vei.
Planbestemmelsene sier at der hvor ikke annet er angitt, er byggegrense lik formålsgrense.
Uteoppholdsarealer.
I planbestemmelsene er det satt krav til minste uteoppholdsareal, som sier at for
boligbebyggelse avsettes min. 35 m² samlet uteoppholdsareal pr. boenhet. Arealet av
lekeplass L1-3 skal medtas som en del av uteoppholdsarealet for felt BB1 og BB2.
I de generelle bestemmelsene til kommuneplanens arealdel fremkommer det i punkt 5 c, at
det bør minst settes av 80 m² uteoppholdsareal pr. boenhet. Det opplyses at for planlagt ny
bebyggelse vil det kreves et areal egnet for uteopphold på ca. 10 daa. Dette er lite forenlig
med ønsket om en høy arealutnyttelse og god stedstilpasning. Det fremholdes at kravet
virker forholdsvis høyt for den planlagte bebyggelsen, som med regulerte lekeplasser og
nærhet til Fredrikstadmarka vil få gode og varierte utearealer. Lokaliseringen av leke- og
uteoppholdsarealer mellom blokkene vil også fungere som en naturlig sosial møteplass for
beboerne i området.
Tilgjengelighet.
Plankonsulenten viser til at TEK 10 ivaretar krav til tilgjengelighet for boligenhetene og
tilgjengelighet til leke- og uteoppholdsarealer.
Gang- og sykkelvei G/S gir trinnfri adkomst til alle lekeplasser for område BB1 og BB2.
Adkomst.
Planområdet har adkomst fra Brønnerødveien.
Vei V1 er adkomst for felt BB1 og skal være offentlig tilgjengelig. Vei V2 er felles for felt BB2
og BB3. Vei V2 skal i tillegg sikre dagens bruk og adkomst for parkeringsplasser på taket av
carport i Brønnerødveien 2.
Bilparkering.
Det skal etableres bilparkering i parkeringskjeller i tillegg til overflateparkering på østsiden av
blokkene. Det legges opp til minimum 1,4 parkeringsplasser pr. boenhet over 80 m². For
boliger mellom 40 m² og 80 m² skal det avsettes minimum 1 parkeringsplass, og for boliger
under 40 m² skal det avsettes minimum 0,6 parkeringsplasser. Plankonsulenten mener dette
parkeringskravet vil være tilstrekkelig også for gjesteparkering. Kommuneplanens arealdel
Side 8 av 15
stiller krav om 2 p-plasser for boliger over 80 m² og 1,5 p-plass for boliger mellom 40m² og
80 m². Dette kravet er vurdert av plankonsulenten til å være for høyt i forhold til områdets
kollektivdekning og avstand til sentrum. I tillegg er det tilrettelagt for fortau frem til
Veumveien.
Sykkelparkering.
Planbestemmelsene har krav om 2 sykkeloppstillingsplasser pr. boenhet.
Det opplyses at leilighetene vil være aktuelle først og fremst for husholdninger mellom en og
tre personer. Leilighetene vil nok være mindre aktuelle for større husholdninger på fire-fem
personer.
Etter plankonsulentens vurdering vil et krav om minimum 2 sykkeloppstillingsplasser være
passende. Det vises til at dette også er i tråd med normen i kommuneplanens arealdel for
flerbolighus.
Lekeplass L1-3.
Det opplyses at det er avsatt tre lekeplasser på solrike og støyfrie deler av området.
Plasseringen sikrer nærhet til boligene og tilgjengelighet i samsvar med TEK 10. På grunn
av områdets helling og topografi vil det ikke være hensiktsmessig å sikre tilgjengelighet til
hele lekeplassen.
I utomhusplanen må det imidlertid vises at minimumskrav til tilgjengelighet i samsvar med
TEK 10 er tilfredsstilt.
Lekeplass L1 og L2 grenser til Brønnerødveien. Lekeplass L1 og L2 skal skjermes mot
Brønnerødveien med gjerde eller tett vegetasjon i tillegg til nødvendig støyskjerm mot
Brønnerødveien.
Lekeplass L1-3 skal være felles for felt BB1 og BB2.
Lekeplass L1 skal tilrettelegges for allsidig lek og lekeaktiviteter.
Lekeplass L3 skal fungere som sandlekeplass og skal minimum inneholde sandkasse,
huskestativ og sittebenker.
Gangforbindelse mellom gang- og sykkelvei GS og vei V2 tillates gjennom lekeplass L3.
Før det gis brukstillatelse til boliger i BB1 og BB2 skal lekeplass L1-3 være ferdig
opparbeidet.
Felt B/T - bolig/tjenesteyting.
Det opplyses at i hovedsak er det to ulike typer bebyggelse som er aktuelle i området. En
type bebyggelse er en typisk institusjonsbebyggelse i form av bygg som huser både kontorer
og arealer til ansatte, samt boenheter til vanskeligstilte. Den andre type bebyggelse som er
aktuell er frittstående/sammenbygde boenheter til vanskeligstilte der ansatte kun er innom
ved behov.
Illustrasjonsplanen viser en mulig bebyggelse på området. Bebyggelsen er vist skjematisk,
og det understrekes at type bygg er ennå ikke bestemt for dette området.
Plankonsulenten opplyser at bebyggelsen er tenkt som en tatt-lav bebyggelse over en til to
etasjer.
I området B/T kan det oppføres bygg med mønehøyde på inntil 9 meter og gesimshøyde på
inntil 8 meter over gjennomsnittlig planert terreng.
Bebyggelsen skal tilpasses eksisterende bebyggelse.
For felt B/T er maks % - BYA = 40 %.
Adkomst.
Felt B/T får adkomst fra vei V4 og gjennom eksisterende intern vei.
Parkering.
I felt B/T skal behov for biloppstillingsplasser og sykkeloppstillingsplasser dokumenteres ved
søknad om tiltak.
Side 9 av 15
Det må beregnes at parkeringsbehovet skal dekke behov for beboere, ansatte og
besøkende.
Uteoppholdsarealer.
Beboerne og de ansatte i området vil ha forskjellige behov for uteoppholdsarealer.
Passende arealer må avsettes i forbindelse med utomhusplan til hvert enkelt byggeprosjekt.
Tilgjengelighet.
Byggeforskriftene angir minimumskrav til tilgjengelighet for bebyggelsen og for utearealene
innenfor byggeområdet.
Plankonsulenten opplyser at en bebyggelse over en etasje vil være svært aktuell, og vil gi
god tilgjengelighet. Ubebygde deler av området vil vanskelig kunne legges til rette fullt ut for
bevegelseshemmede. Minimumskrav til tilgjengelighet vil imidlertid være kurant å oppfylle.
Ved søknad om rammetillatelse for felt BB1, BB2 og B/T skal tiltakets virkning på
omgivelsene visualiseres ved fasadeoppriss med tilhørende bebyggelse, fotomontasjer eller
lignende.
Kjørevei KV1-2.
Kjørevei KV2, Brønnerødveien, har i dag en kjørebane på ca. 3,7 meter. Dette er vurdert
som for smalt til å tåle den økte bruken som følger av planforslaget. Det opplyses at
Brønnerødveien vil gjennom en realisering av planen oppgraderes til total veibredde på 10,5
meter. Dette innebærer 5,0 m kjørebane, 2,5 meter fortau og sidearealer på 1,5 m.
Stigningsforholdene på veien vil være 1:10, med utflating mot krysset med Veumveien i
henhold til veinormalen. På grunn av topografien vil det ikke være realistisk å utforme veien
med stigningsforhold 1:12, da dette vil kreve omfattende skjæringer inn i et område med
kvikkleire langs Brønnerødveien. Det opplyses at tatt i betraktning, at det er et begrenset
antall eiendommer som veien skal betjene, vurderes veiens utforming som tilfredsstillende.
I enden av Brønnerødveien skal det etableres vendehammer som dimensjoneres for
lastebiler.
For krysset Brønnerødveien (kjørevei KV2) / Veumveien (kjørevei KV1) er det i
planbestemmelsene stilt rekkefølgekrav om at krysset skal omarbeides før det gis
brukstillatelse til tiltak etter planforslaget. Statens vegvesen skal etter planbestemmelsene
godkjenne detaljert byggeplan for kollektivholdeplass, krysningspunkt for forgjengere samt
kryssløsning mellom Veumveien og Brønnerødveien.
I planforslaget er kryssløsning mot Veumveien utformet som T-kryss i tråd med
veinormalene.
Hensynsone ved Veumveien er utarbeidet i samsvar med veinormalen figur C. 50 håndbok
N100, og etter innspill fra Statens vegvesen.
Plankonsulenten opplyser at ved fremtidig utvidelse av Veumveien vil det kunne være
aktuelt å anlegge en trafikkøy ved krysningspunktet, og eventuelt opparbeide forhøyet
gangfelt.
Vei V1-4.
Vei V1 er adkomst til felt BB1. Vei V1 skal være offentlig tilgjengelig.
Vei 2 er felles for felt BB2 og BB3.
Vei 3 er adkomst til eiendom 212/336.
Vei V4 er adkomst til eiendom 211/57 og til felt B/T. Vei V4 skal være offentlig.
Før det gis brukstillatelse til boliger i felt BB1 og BB2 skal kjørevei KV2 være ferdig
opparbeidet frem til henholdsvis adkomstvei V1 og V2.
Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse i felt B/T skal kjørevei KV2 være ferdig
opparbeidet.
Side 10 av 15
Gang-sykkelvei G/S.
Før det gis brukstillatelse til nye boliger i felt BB1 og BB2 skal gang-/sykkelvei G/S være
etablert. I tillegg skal gangveiforbindelse fra G/S til vei V2 gjennom lekeplass L3 være
etablert.
Gang-/sykkelvei G/S er offentlig.
Det er planlagt for tilrettelegging av gangforbindelse fra planområdet mot Hestehagen for å
etablere trygg skolevei. Gangveiforbindelsen er koordinert med gang- og sykkelvei i
tilstøtende planområde i nord som er under regulering (forslag til detaljregulering for
Brønnerød B113 arealplanID 0106 1011). Fra Hestehagen vil traseen fortsette på en
fremtidig gangbro over Veumveien, som også er under regulering (forslag til detaljregulering
gangbro Hestehagen- Veumveien arealplanID 0106 1103).
Det opplyses at gang-/sykkelvei G/S utformes med et stigningstall på minimum 1:12.
Topografien gjør at 1:12 er vurdert som en bedre løsning enn stigningsforhold 1:20, som vil
kreve store arealer og føre til uheldige skjæringer og fyllinger. Skoleveien vil heller ikke
utenfor planområdet kunne tilfredsstille stigningsforhold på 1:20 i sin helhet.
Fortau F1-3.
Før det gis brukstillatelse til nye boliger i felt BB1 og BB2 skal fortau F1-2 være ferdig
opparbeidet til henholdsvis adkomstvei V1 og V2.
Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse i felt B/T skal fortau F1-3 være ferdig
opparbeidet.
I planområdet er det planlagt etablert ny nettstasjon i område E2.
Det går et luftstrekk med høyspent i området (fareområde H370). Dette luftstrekket er
forutsatt lagt om til jordkabel. Fareområde H370 kan ikke bebygges eller tas i bruk til
lekeplass før høyspentledningen fjernes/graves ned.
I planområdet er det registrert tre potensielt hule eiker, og ytterligere flere på de tilstøtende
eiendommene.
I planbestemmelsene er det tatt inn en rekkefølgebestemmelse som sier at eiketrær innen
hensynsone H560 skal beskyttes før tiltak etter planen igangsettes.
Før det gis brukstillatelse til boliger i felt BB1 og BB2 og B/T skal det etableres gangvei frem
til Hestehagen og planfri kryssing over Veumveien.
Avfallshåndtering og renovasjonsteknisk plan.
Det skal tilstrebes å etablere samme avfallsløsning for feltene BB1, BB2 og B/T. Plassering
og utforming av returpunkt skal avklares med kommunens renovasjonsavdeling.
Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan i samarbeid med kommunens renovasjonsavdeling.
Overvannshåndtering.
Planbestemmelsene stiller krav om at overvannshåndtering skal skje på en måte som ikke
medfører ulemper andre steder. Takvann og overflatevann skal fortrinnsvis infiltreres i
grunnen eller fordrøyes, og skal ikke påkobles kommunal overvannsledning uten samtykke.
Bruken av harde overflater i utearealer skal begrenses for å redusere mengden overvann.
Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelse eller
andre ulemper ved dimensjonerende regnintensitet.
Fortrinnsvis skal overvann håndteres lokalt på egen grunn. Alternative løsninger kan
gjennomføres etter nærmere avklaring med kommunen.
Ved søknad om rammetillatelse for felt BB1, BB2 og B/T skal det vedlegges utomhusplan i
målestokk 1:200 som skal godkjennes av kommunen. Utomhusplan skal vise bygningenes
Side 11 av 15
plassering, bil- og sykkelparkering, adkomst, arrondering og utforming av uteoppholdsarealer, lekeplasser, avfallshåndtering og beplantning.
Utearealer skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan.
Konsekvenser av planforslaget
Det er gjort en vurdering om konsekvensutredning i forhold til forskrift om
konsekvensutredninger. Konklusjonen er at detaljreguleringen ikke faller inn under
utredningsbehovet i forskriften.
Kulturminner.
Det ble registrert automatisk fredete kulturminner nord for planområdet i 2008. Det er ikke
kjent at det er kulturminner innenfor planområdet.
Trafikkforhold.
I forbindelse med planarbeidet er det utført trafikkvurderinger som er samlet i en rapport. I
rapporten beskrives dagens situasjon og konsekvenser av planforslaget med hensyn til
trafikkgenerering, trafikk på tilstøtende veinett, trafikksikkerhet, parkering og kollektivtrafikk.
Trafikkmengder i T-krysset Veumveien / Brønnerødveien er vurdert, og det er gjort en
kapasitetsberegning i programmet SIDRA.
Det fremkommer følgende av trafikkvurderingen for Brønnerødlia:
Veumveien, fv 409, er hovedveien mellom planområdet og Fredrikstad sentrum. Avstanden
sørover til sentrum er ca. 3,5 km. I nordlig retning er det mulig å følge fv 381 frem til E6.
Trafikkmengden på Veumveien, noe sør for planområdet, ble i 2013 registrert til 7653
kjøretøy/døgn ÅDT. Nord for planområdet antas det at ÅDT på samme tidspunkt lå på ca.
4000 kjøretøy/døgn. Det antas at ca. 70 % av denne trafikken går mot sentrum, og 30 %
nordover. Åpning av Kalnes sykehus vil kunne bidra med en trafikkvekst.
Det opplyses at Veumveien holder i dag en akseptabel standard, men er ikke forkjørsvei.
Det er sammenhengende gang- og sykkelvei på vestsiden av Veumveien inn til Fredrikstad
sentrum. Christianslundkrysset er bygget opp som en rundkjøring der fire likeverdige veier
møtes. Kapasiteten anses som tilfredsstillende. Fremskrevne trafikktall tilsier at Veumveien
etter vegnormalen bør utvides til veiklasse S1. I planforslaget for Brønnerødlia er
reguleringsgrensen satt i senter av Veumveien, men de delene av veien som vises i
planforslaget er dimensjonert slik at det kan legges til rette for en oppgradering av
Veumveien til veiklasse S1. Total bredde for veiformålet vil da bli 19 meter med kjørebredde
8,5 m, gang- og sykkelvei 3 m og sidearealer.
Det opplyses at trafikkveksten som vil genereres ved full utbygging av planen vil utgjøre ca.
6 % av trafikkvolumet for Veumveien. En oppgradering av Veumveien må ses i
sammenheng med trafikkvekst som følge av en mer intensiv arealbruk i randsonen av
Fredrikstad generelt, og vil måtte omfattes av egen reguleringsplan. Planforslaget regulerer
derfor bare halve Veumveien og tar ikke stilling til veikapasiteten i øvrige deler av
kommunen.
I forbindelse med forslag til detaljregulering av tilstøtende område, B113 Brønnerød
arealplanId 0106 1011, har Rambøll AS utarbeidet en trafikkanalyse som i større grad
vurderer trafikksituasjonen inn mot Fredrikstad sentrum.
I trafikkanalysen som er utarbeidet av Rambøll AS fremkommer det følgende under
oppsummering:
Tiltaket vil, isolert sett, bidra til en trafikkøkning til og fra planområdet. Imidlertid åpner det
også for en vesentlig bedring for myke trafikanter, både for eksisterende og fremtidige
boliger. Tiltaket vil kreve etablering av ny gangbro over Veumveien, noe som reduserer
faren for ulykker mellom myke trafikanter og biler vesentlig. Dette gjelder også for turveien
mellom Brønnerødskogen og Kvernhuset som er regulert med tanke på oppgradering til
høyere standard. Det er større sannsynlighet for at turveien blir etablert dersom B113
Brønnerød realiseres, gangbroen vil ikke etableres uten B113 Brønnerød.
Det vil bli trafikkøkning langs Veumveien, som allerede er presset. Imidlertid vil mye av
trafikkøkningen også skje langs andre strekninger enn bare Veumveien. De avbøtende
Side 12 av 15
tiltakene som utløses ved gjennomføring av reguleringsplanen, vil kompensere for den økte
trafikken. Dette vil være tiltak som særlig gagner myke trafikanter, men også bedrer
trafikkbildet totalt sett.
Støy.
I forbindelse med planarbeidet er det utført en utredning om støy fra veitrafikk.
Følgende konklusjon foreligger: «Boliger nærmest Veumveien helt syd i planområdet vil
ligge i rød sone dersom det ikke utføres støydempende tiltak. Med skjerming mot
Veumveien vil disse boligene ligge i gul sone. I tillegg vil noen av boligene i andre rekke syd
i planområdet, samt blokk A-C ligge i gul sone. Et fåtall boliger langs Brønnerødveien ligger
også i gul sone.
Alle boliger vil ha en eller flere stille sider, slik dette er omtalt i T-1442 med veileder.
Store deler av utendørs oppholdsareal vil ligge i hvit sone. Med et rekkverk rundt øverste
etasje på blokk A-C, vil også utearealene der ha lydnivå som tilfredsstiller anbefalt grense.
Det vil være mulig å tilfredsstille krav til innendørs lydnivå for alle boliger. For enkelte boliger
må det imidlertid påregnes bruk av bygningselementer med forbedret lydisolasjonsevne
sammenlignet med standardløsninger. Spesielt vil det være behov for vinduer med svært
gode lydreduserende egenskaper for boligene mot Veumveien, lengst sør i planområdet.
Men også andre steder vil det være behov for dette.
Boligfasade (som har minst et vindu) for oppholdsrom i gul eller rød sone er definert som et
avvik fra NS8175/TEK 10. Selv om det er tilstrekkelig tilgjengelige utendørs oppholdsarealer
på bakkeplan, og krav til innendørs støynivå kan tilfredsstilles ved korrekt dimensjonering av
de ulike fasadeelementene, så må det avklares med kommunen hvorvidt det må sendes
dispensasjonssøknad for dette eller ikke.
Detaljert beregning av krav til vegg-, vindus-, og ventilløsninger må gjennomføres når
endelig planløsning foreligger.»
I bestemmelsene til planforslaget er det tatt inn krav om at det ved byggeanmeldelse skal
fremlegges støyberegning med tilhørende støyfaglig vurdering basert på den prosjekterte
bebyggelsen i området. Vurderingen skal vise hvordan gjeldende krav til innendørs støynivå
i boligen og støynivå i leke- og uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal
fremgå av støyvurderingen.
Det er også tatt inn en bestemmelse om at lekeplass L1 og L2 skal skjermes mot
Brønnerødveien med gjerde eller tett vegetasjon i tillegg til nødvendig støyskjerm.
I tillegg sier planbestemmelsene at krav om støybeskyttelsestiltak skal være opparbeidet før
brukstillatelse gis til berørte boliger innen felt BB1.
Høyspenningsanlegg.
Det går en høyspentlinje i luftstrekk fra Veumveien og inn på planområdet.
Høyspentlinjen planlegges erstattet med jordkabel i forbindelse med utbygging av felt BB1
og BB2.
Planbestemmelsene sier at fareområde H370 ikke kan bebygges eller tas i bruk til lekeplass
før høyspentledningen fjernes/graves ned.
Vann og avløp.
Bebyggelsen skal tilkobles offentlig vann- og avløpsnett. Det opplyses at eksisterende vannog avløpsnett i området er i dårlig stand. Det må påregnes behov for trykkøkning av vannet.
Det vil ved ombygging av Brønnerødveien legges nye vann- og avløpsledninger som kan
betjene området.
Det er krav i planbestemmelsene at tilstrekkelig kapasitet på vann-, overvann- og
avløpsledning må være etablert før det gis brukstillatelse til nye boliger innenfor
planområdet.
Naturforhold.
Forholdet til lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven § 8-12).
Side 13 av 15
§ 8: Planområdet er undersøkt gjennom befaringer, og det er foretatt utsjekk mot Artskart og
Miljødirektoratet sin naturbase. Med unntak av seks potensielt hule eiker er det ikke
registrert forekomster av truede dyr eller planter, viktige naturtyper eller kulturlandskap i
området eller tilstøtende arealer. Det er heller ikke registrert sårbare arter i sammenheng
med eiketrærne.
Hule eiker er etter «Forskrift om utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven» en utvalgt
naturtype. I samband med planarbeidet er det gjort en konsekvensanalyse, se kap.8.3 i
planbeskrivelsen.
Plankonsulenten anser kunnskapsgrunnlaget om det biologiske mangfoldet som tilstrekkelig
for å utelukke skade på viktige biologiske interesser.
§ 9: Plankonsulenten anser virkninger av planlagte tiltak innenfor planområdet til i hovedsak
å være kjent. De potensielt hule eikene innen planområdet ligger ikke som en del av
sammenhengende habitat, og vil etter plankonsulentens vurdering ikke å være regionalt
viktig med tanke på artsmangfoldet forbundet med hule eiker. Det er allikevel lagt inn
hensynsone med egne bestemmelser over deler av eikebestanden i planområdet.
§ 10: I henhold til naturmangfoldloven § 10, skal en samlet belastning som for eksempel
stykkevis nedbygging av landskap, økosystemer, naturtyper og arter unngås.
Plankonsulenten opplyser at for å unngå at en eventuell sammenheng mellom denne og
nærliggende eikehabitater oppstykkes, søkes det å bevare en eikepopulasjon innen
planområdet.
§ 11: Plankonsulenten viser til at planbestemmelsene inneholder krav om konkrete tiltak
som skal iverksettes for å verne om de bestående eiketrærne innen planområdet. Disse
bæres av tiltakshaver.
§ 12: Tiltaket er tilpasset eksisterende landskap og vegetasjon innenfor planens rammer.
Inngrep vil prosjekteres og utføres i henhold til konkrete tiltak som fremkommer av
planbestemmelsene. Det kreves blant annet merking av hensynsone rundt trær, bevaring av
grunnvannsnivå, beskyttelse av stamme mm.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført.
Se eget punkt om dette i planbeskrivelsen.
Samråd og medvirkningsprosess
Planarbeidet er varslet på ordinær måte med annonse i lokalavis, på kommunens nettsider,
og med brev til berørte parter og offentlige instanser med interesse i planarbeidet.
Varsling i Fredriksstad Blad og på kommunens nettside var 23.2.2012. Berørte parter og
offentlige instanser ble varslet med brev av samme dag.
Det opplyses at i løpet av planprosessen er det blitt arrangert et åpent møte den 28.2.2013,
der prosjektet ble presentert for frammøtte naboer.
Det er ikke blitt arrangert eget medvirkningsopplegg der barn og unge er gitt anledning til å
medvirke. Men kommunens barnetalsperson har fått anledning til å bidra i planprosessen.
Økonomiske konsekvenser
Ikke relevant.
Konsekvenser levekår/folkehelse
Antatte konsekvenser er tilfredsstillende belyst i plandokumentene.
Ansattes medbestemmelse
Ikke relevant.
Vurdering
Beskrivelse av planforslaget
Rådmannen anser planforslaget til å være bra utredet i vedlagte dokumenter.
Nødvendige utredninger er utført. Hensynet til overordnede planer er ivaretatt.
Side 14 av 15
Konsekvenser av planforslaget
For å vurdere fjernvirkningen av ny bebyggelse har plankonsulenten valgt 3 standpunkter fra
Google Earth. Det opplyses at område B/T, som skal bebygges med tett-lav bebyggelse,
ikke vil ha noen skjemmende fjernvirkning. Videre opplyses det at ny bebyggelse i felt BB1
og BB2 vil ha en høyde som samsvarer med eksisterende bygg i Brønnerødveien 2, men
bebyggelsen vil imidlertid ligge en del lavere i terrenget. Standpunktene viser at prosjektet vil
ha en begrenset fjernvirkning.
Det er også tatt inn et krav i planbestemmelsene som sier at ved søknad om rammetillatelse
for felt BB1, BB2 og B/T skal tiltakets virkning på omgivelsene visualiseres ved
fasadeoppriss med tilstøtende bebyggelse.
Utbyggingen av planområdet vil medføre noe økt trafikkbelastning i Brønnerødveien og i
Veumveien.
Det er lagt opp til at Brønnerødveien skal utvides. I tillegg skal det etableres fortau langs
Brønnerødveien frem til ny planlagt busslomme i Veumveien. Samtidig skal det etableres ny
kryssløsning mot Veumveien. På illustrasjonsplanen som er utarbeidet i forbindelse med
planforslaget er det vist forslag til krysningspunkt i sørenden av busslomma. Det opplyses at
krysningspunktet ikke vil markeres som et ordinært gangfelt, men vil tilrettelegges med for
eksempel bedret belysning, opparbeidet venteareal med nedsenket kantstein på hver side
og med god sikt. Statens vegvesen skal i henhold til planbestemmelsene godkjenne detaljert
byggeplan for kollektivholdeplass, krysningspunkt for fotgjengere, samt kryssløsning mellom
Veumveien og Brønnerødveien.
Området vil kunne bli utsatt for støy fra biltrafikk. Planbestemmelsene har krav om at boliger,
uteområder og lekearealer skal kunne skjermes tilstrekkelig med avbøtende tiltak.
En utbygging av området vil redusere antall individer i eikelokaliteten. Plankonsulenten
anser ikke eikelokaliteten i dag som regionalt viktig. Det er allikevel lagt inn hensynsone på
plankartet og utformet egne planbestemmelser for deler av eikebestanden i planområdet.
Naturmangfold.
Naturmangfoldloven § 7 fastsetter at lovens prinsipper i § 8-12 skal legges til grunn ved alle
beslutninger som berører naturmangfold. Rådmannen anser at forholdet til
naturmangfoldloven er tilstrekkelig vurdert i plandokumentene.
Samråd og medvirkningsprosess
Plankonsulenten mottok 7 innspill i forbindelse med varsel om oppstart.
Varslingsuttalelsene er referert og kommentert i planbeskrivelsen.
Rådmannens kommentar.
I planbeskrivelsen opplyses det, at det er området nærmest Veumveien som er noe
støyutsatt. Videre blir det opplyst at støysonen ved skytebanen i Bjørndalen er tatt bort i
kommuneplanen, og at det forutsettes at bruken av skytebanen på sikt opphører som
planlagt.
Rådmannen vil gjøre oppmerksom på at den nevnte skytebanen per i dag er i drift. Det må
tas hensyn til støy fra skytebanen ved planlegging av støyfølsom bebyggelse.
Konklusjon
Rådmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Det
forutsettes at planforslaget blir vurdert og bearbeidet på grunnlag av innkomne uttalelser
etter høring og offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om at
planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Side 15 av 15