Saksfremlegg - Stavanger kommune

STAVANGER KOMMUNE
Saksframlegg
REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
JCF-12/962-35
35583/13
15.01.2015
Planlagt behandling i følgende utvalg:
Sak nr.:
Møtedato: Votering:
Kommunalstyret for byutvikling
Stavanger bystyre
/
/
29.01.2015
09.02.2015
PLAN 2435P. DETALJREGULERING FOR BADEHUSGATA 25 OG
DOKKGATA 4 - STORHAUG BYDEL
Forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering 2435P for Badehusgata 25 og Dokkgata 4 med plankart datert Link
Arkitektur 16.08.2012, sist revidert Stavanger kommune 16.01.2015, og reguleringsbestemmelser
datert Link Arkitektur 06.07.2012, sist revidert Stavanger kommune 16.01.2015, vedtas.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12.
Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak.
Sammendrag
Planforslaget legger til rette for bygging av et prosjekt med 100 boliger med tilhørende utearealer.
Utnyttelsen er i tråd med det som tillates i overordnede planer lenger syd i Storhaug Øst.
Området ligger lavt og vil bli sterkt berørt av ev. framtidig havnivåstigning. Dette fører bl.a. til at
det må gjøres en del flomsikringstiltak, og at det ikke ligger boliger i sokkeletasjen.
Planen viser større utearealer enn kommuneplanens minimumskrav. Kvartalslekeplassen ligger på
bakkenivå og bidrar til å knytte Badedammen-parken sammen med Svankevigå og sjøpromenaden.
Planforslaget anbefales oversendt bystyret for endelig vedtak.
1
PLAN 2435P. DETALJREGULERING FOR BADEHUSGATA 25 OG
DOKKGATA 4 - STORHAUG BYDEL
1. Bakgrunn
Link Arkitektur AS fremmer, på vegne av Veidekke Eiendom og OBOS nye hjem Rogaland, forslag
til detaljregulering for Badehusgata 25 og Dokkgata 4 i Storhaug bydel.
Hensikten er å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende utearealer.
I løpet av planprosessen har den del av Nedre Banegate som ligger i planområdet skiftet navn til
Dokkgata, og den ene av eiendommene i planområdet har skiftet adresse fra Nedre Banegate 50 til
Dokkgata 4. Planens tittel er derfor endret siden 1. gangs behandling. I flere av sakens dokumenter
vil det være vist til Nedre Banegate, der det korrekte i dag er Dokkgata.
Veien langs planens vestside er nå en del av Badehusgata. Den er i en del dokumenter omtalt som
Harald Hårfagres gate, selv om den i dag først får det navnet syd for Dokkgata/Nedre Banegate.
2. Gjeldende planer
Kommuneplanen viser mesteparten av området som kombinert bebyggelse og anleggsformål. Et areal
i øst, inkludert en planlagt kanal fram til Badehusgata er vist som friluftsområde sjø. En mindre del i
nordøst er vist som næringsbebyggelse. Det er vist grønt spaserdrag både langs sjøen og langs Harald
Hårfagres gate.
Mesteparten av planområdet er omfattet av plan 1205 for Badedammen. Her reguleres den søndre
delen til erverv med en utnyttelse på %TU=295%, mens den nordre delen reguleres til blandet formål
bolig/erverv/fellesfunksjon med en utnyttelse på %TU=150% (1. et. kan ikke benyttes til bolig).
Langs vest- og nordsiden er det regulert inn trafikkareal, og i øst er det regulert inn en kanal fra
Svankevigå fram til veien.
I syd og øst regulerer plan 1901 for Spilderhaug områder til trafikkformål og friområde sjø, inkludert
et torgareal ved vannet i enden av Støperigata, og en gangbro over Svankevigå fra dette torget.
Et lite areal i nordøst er regulert til kontorformål med en utnyttelse på %TU=175% i plan 1676 for
Strømsteinen.
Planforslaget foreslår å øke boligandelen i området kraftig, sammenlignet med dagens regulering.
Den planlagte kanalen inn til Badehusgata foreslås fjernet.
3. Forhåndskunngjøring
Kunngjøring oppstart av planarbeid
Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 27.02.2012 i Stavanger
Aftenblad og på Stavanger kommunes hjemmeside. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble
varslet ved brev datert 27.02.2012.
Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 10 uttalelser fra offentlige instanser og 1
privat merknad. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i vedlegg 3.
De viktigste merknadene går på:
 Det må legges til rette for store, sammenhengende grøntområder, og allmenhetens tilgang til
sjøen må sikres. Det vises i denne sammenheng til områdets svake levekårs-statistikk.
2





Det må bygges boliger som kan gi stabile boforhold, også for barnefamilier. Også her vises
det til levekårs-indikatorer for området.
Det må tas hensyn til den vernede bebyggelsen som grenser til planområdet, både trehusene i
nord og sjøhusene i øst.
Planarbeidet må sees i sammenheng med det pågående arbeidet med plan 2434P for
naboområdet i nordøst (Badehusgata 33-39).
Bebyggelsens 1. etasje må gi aktivitet i gateløpet, og ikke bare bestå av en død
parkeringsetasje.
Bebyggelsen må ha full parkeringsdekning, da det allerede er underdekning i området.
Kommentarer:
 Det er vist grøntområder som forbinder parken ved Badedammen med Svankevigå. Arealet
avsatt til kvartalslekeplass og sandlekeplass er betraktelig større enn lekeplassnormens
minstekrav. Det er vist offentlige arealer (kvartalslekeplass og torg) langs hele sjøkanten.
Dersom det skal realiseres et vesentlig større friområde enn det som nå er vist, forutsetter
dette en vesentlig lavere utnytting enn det som ligger i godkjente planer.
 Det framviste prosjektet har en forholdsvis god fordeling av leiligheter. Minst ¾ av boligene
skal være 3-roms eller større.
 Den nye bebyggelsen har en helt annen skala enn de gamle trehusene, men trappes ned mot
nord. Nærmest de gamle trehusene i nord er det planlagt et lekeareal. Det er ikke foreslått
endringer i høyden på torget langs det vernede sjøhuset Støperigata 2. Bebyggelsen på
motsatt side av torget blir imidlertid vesentlig høyere enn dagens bygg.
 Det har vært dialog mellom utbyggere og arkitekter for de to planene. Det har også vært
avholdt felles møter med kommunen. Kommunen ønsket opprinnelig at disse to planene
kunne behandles parallelt, men plan 2434P vil bli forsinket da det ser ut til at utbygger vil
varsle denne planen på nytt med et prosjekt uten boliger.
 Bebyggelsens lave plassering gjør det vanskelig å legge inn aktive funksjoner langs gaten.
Det er lagt inn mulighet for en liten butikk/næringslokale på hjørnet Badehusgata/Dokkgata.
Øvrige steder gjør terrenget at det ikke er mulig å få til arealer som ligger over kote 3 (som
er kommuneplanens grense for flomutsatte arealer), og samtidig har universell adkomst.
Flomfaren gjør det også uaktuelt å plassere boliger på gatenivå. Inngangspartier til
boligene er lagt på gatenivå for å bryte opp fasadene og gi en viss aktivitet.
 Planen viser full parkeringsdekning for boligene iht. parkeringsnormen. Med unntak av 15
gjesteparkeringsplasser langs fortauet er all parkering plassert på egen tomt. De 15
plassene langs fortauet vil være offentlige, og derfor også kunne benyttes av gjester til andre
boliger i nærheten.
4. Beskrivelse av planområdet
Planområdet er på snaut 12,5 daa, ligger rett sydøst for Badedammen og avgrenses av Badehusgata i
nord og vest og Dokkgata i syd.
Planområdet er stort sett flatt, men stiger noe i nordvest. Området ligger svært lavt, og omfatter også
den innerste delen av Svankevigå. Solforholdene er gode. På eiendommen står i dag et gammelt
lagerbygg fra 1950-tallet og et bygg fra 1980-tallet som nå inneholder en RIMI-butikk. Ulike deler av
planområdet har kjøreadkomst fra henholdsvis Badehusgata og Dokkgata. I Svankevigå ligger det i
dag flere fritidsbåter, og det er også en rampe som fungerer som båtopptrekk på sydsiden.
Mesteparten av planområdet er eid av Svankevigå AS og Stavanger kommune. Kommunen eier
primært trafikkarealene i utkanten av planområdet. Planområdet omfatter også en mindre del av
naboeiendommen i nordøst, eid av Stavanger Næringseiendom KS.
3
Omgivelsene er preget av store kontraster. Her finnes små trehus, større murhus med bolig- eller
næringsfunksjoner og store konstruksjoner som bybroen og siloene. Rekreasjonsområdet rundt
Badedammen og turforbindelse langs sjøen inn mot Stavanger sentrum ligger i umiddelbar nærhet.
Det er kort vei til Stavanger sentrum som har et stort tilbud av butikker, kulturtilbud,
serveringssteder m.m. Det er god kollektivforbindelse inn til Stavanger sentrum med bussavgang ca.
hvert 10. minutt. Planforslaget innebærer at den eksisterende RIMI-butikken på eiendommen legges
ned, men det vil fremdeles være en Prix-butikk på motsatt side av Harald Hårfagres gate. De
nærmeste skolene (Storhaug og Nylund) ligger oppe på Storhaugplatået.
Planområdet ligger i Badedammen levekårsone som kom dårligst ut på den seneste
levekårsundersøkelsen. Sonen har en stor andel blokkboliger og småboliger utgjør ca. 2/3 av
boligmassen. Sonen er dominert av unge voksne, og barneandelen er den laveste i kommunen.
Området har stor utflyttingshyppighet, også av barnefamilier som vanligvis har en lav
utflyttingshyppighet. Befolkningen har også stor gjeldsbyrde, og en forholdsvis stor andel av
befolkningen som er involvert i kriminalitet.
5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger
Planforslaget legger opp til at området utbygges som et boligområde med tilliggende utearealer.
Planen viser et offentlig friområde som på bakkeplan forbinder Svankevigå og sjøen med
Badehusgata og Harald Hårfagres gate. Mellom friområdet og gatene rundt foreslås to områder med
boligblokker og tilhørende private fellesarealer, plassert oppå sokkeletasjer.
Foreslått prosjekt sett fra Badedammen.
Utnyttelse
Bestemmelsene åpner for en utnyttelse på 9400 m2 over sokkeletasjen. Dette tilsvarer en
tomteutnyttelse på %TU=134,8%.
4
I tillegg tillates at sokkeletasjen, som inneholder parkering, boder, sykkelparkering og tekniske rom,
kan være på inntil 3750 m2 BRA.
Bebyggelse
Det foreslås en karréstruktur med fire bygg. Bygg A, C og D er plassert langs gate og torg. Byggene
er utformet med jevnt fallende skrå tak og har en høyde som varierer fra 3 til 7 etasjer. I hovedsak
har bygg A, C og D henholdsvis 3, 4 og 5 etasjer med leiligheter over en sokkeletasje som inneholder
parkering og boder. Bygg B er et punkthus på 8 etasjer, inklusiv sokkeletasjen, og er plassert ut mot
friområdet og nær vannet. For bygg A og C stiger taket opp mot gatehjørnene, mens de for bygg B og
D stiger opp mot vannet. Det høyeste punktet er bygg B som går opp til kote 29,0, mens det laveste
er søndre del av bygg A som ligger på kote 11,6.
Det er totalt vist 98 leiligheter i prosjektet, mens bestemmelsene åpner for at det kan bygges 100
leiligheter. Forslagstiller oppgir følgende leilighetsfordelingen for det planlagte prosjektet med 98
leiligheter:
20 stk
2-romsleiligheter (45-59 m2)
60 stk
3-romsleiligheter (63-89 m2 + en toppleilighet på 130 m2).
18 stk
4-romsleiligheter (93-116 m2 + to toppleiligheter på 140 og 156 m2).
Bestemmelsene tillater ikke 1-romsleiligheter. Det er krav om at min. 75 % av leilighetene skal være
3-roms eller større og at min. 20 % er 4-roms eller større. Det står også at min. 2/3 skal være større
enn 60 m2.
Foreslått fordeling av leiligheter i 2. et. To av leilighetene er ensidig belyst.
Bestemmelsene sier at boligene skal være tosidige og/eller gjennomgående, men tillater inntil 7
ensidig belyste boliger ved trapp/heis. Alle leilighetene har privat uteplass, stort sett i form av
5
innglassede balkonger. Alle balkongene må innglasses på grunn av støy. De øverste leiligheter vil få
private takterrasser som vil bli delvis overdekket, for å skjerme for støy fra bybroen.
På grunn av tomtens lave beliggenhet, nærhet til sjøen og grunnforhold er det vanskelig å legge
parkeringskjelleren under bakken. Prosjektet har to parkeringsanlegg, et tilknyttet blokk A og B og et
tilknyttet blokk C og D. Anlegget tilknyttet blokk C og D er størst, og en god del av beboerne i blokk
A og B må benytte dette anlegget. Da det er planlagt et offentlig lekeareal på bakkeplan mellom
bebyggelsen er det ikke mulig å få noen direkte forbindelse mellom disse to anleggene. Gulvet i panleggene ligger på kote 0,65. I blokk C ligger en del boder på kote 0. Gatenivået rundt varierer fra
kote 1,4 der Badehusgata svinger i nordvest til kote 3 ved krysset Badehusagta/Dokkgata. Gulvet i de
laveste boligetasjene ligger på kote 3,65. Bestemmelsene sier at ingen boliger skal ligge lavere enn
kote 3. Inngangene til boligene ligger ut mot gate og torg på nivå med bakken utenfor, noe som til
dels gir ekstra høyde i inngangspartiene. Bestemmelsene tillater at balkonger kan stikke inntil 3 m ut
over formålsgrensen. Det er illustrert balkonger både over fortau, fellesarealer og gangveier. Fra
blokk B krager balkonger også ut over kvartalslekeplassen, men denne utkragingen er begrenset til
1,5 m.
Det opplyses at byggene er tenkt oppført med slette, lyse betongflater. Det vurderes å bruke et annet
materiale i gavlene for å gi en kontrast og definere volumet. Balkonger og terrasser utføres med
innslag av tre, eller annet fasademateriale som har en varm tekstur og innbyr til opphold.
Bestemmelsene sier at det skal brukes betong, kombinert med «tre eller andre fasadematerialer som
gir kontrast til betongen».
Forslagstiller opplyser også at det vil bli lagt vekt på utforming og detaljering der bygget har en
sokkel mot gaten.
På hjørnet Dokkgata/Badehusgata legges det inn et lokale på maks. 100 m² BRA som kan benyttes til
en mindre butikk eller annen næringsvirksomhet med åpne fasader mot gaten.
Sett fra krysset Badehusgata/Dokkgata. Næringslokalet ligger helt på hjørnet i 1. et.
Trafikk og parkering
6
Kjøreadkomst til de to parkeringsanleggene er vist fra henholdsvis Badehusgata og Dokkgata. Langs
fortauene er det vist parkeringslommer og nedgravde avfallsbeholdere. Bestemmelsene sier at
balkonger kan tillates med en høyde på 2,5 m over det brede fortauet i Badehusgata, men presiserer
at fortauet må ha en bredde på min. 2,5 m utenfor ev. balkonger.
Da det har vært vanskelig å få plass til parkering for 100 boliger i det parkeringsarealet som blir til
rådighet i den planlagte underetasjen, har forslagstiller vurdert bruk av systemet Multiparkering.
Forslagstiller opplyser at dette systemet på en enkel måte stabler biler horisontalt. Illustrasjonene
viser at dette systemet nå kun tenkes benyttet for 7 plasser.
Parkeringskravet for 100 boliger er 120 plasser, hvorav 20 gjesteparkeringsplasser. I det illustrerte
prosjektet er det vist parkering for 98 leiligheter, 118 plasser. 14 av gjesteparkeringsplassene er
anlagt som kantparkering langs Badehusgata og Dokkgata, de resterende er lagt i sokkeletasjen.
I tillegg er det krav om en parkeringsplass for butikklokalet, som løses i form av kantparkering.
Det er planlagt felles innvendig, låsbar sykkelparkering med egen inngang. Det planlegges 2
sykkelparkeringsplasser per leilighet. Det er planlagt sykkelparkering i to høyder slik at halvparten
av sykkelplassene er på gulvnivå og den andre halvparten er på et øvre nivå.
Det er regulert inn et offentlig torg i øst på ca. 850 m2, i tråd med dagens regulering.
Mellom torget og blokk D er det lagt inn en adkomstvei til parkeringsetasjen.
Nordøst for blokkene A og B er det lagt inn en gangvei gjennom kvartalslekeplassen.
Det er utarbeidet en mobilitetsplan for prosjektet som bl.a. viser at det er god kollektivdekning fra
planområdet til kollektivknutepunktet Stavanger sentrum.
Utearealer
Den foreslåtte kvartalslekeplassen (o_Lek) forbinder Badehusgata med vannet i Svankevigå.
Kvartalslekeplassen vil dermed også kunne bindes sammen med sjøpromenaden gjennom Storhaug
Øst. Kvartalslekeplassen har til dels en smal form, men er til gjengjeld større enn lekeplassnormens
minstekrav (snaut 2 daa mens normen krever 1,5 daa). Deler av den foreslåtte kvartalslekeplassen
krever utfylling i Svankevigå. Sjølinjen blir dermed liggende lenger ute enn i dag, men vil omtrent
sammenfalle med dagens regulering, som også legger opp til en utfylling. Den kanalen som i dag er
regulert inn fra Svankevigå til Badehusgata er ikke videreført.
Forslagstiller ser for seg at kvartalslekeplassen kan gi en mulighet til å komme nær vannet som ikke
finnes lang dagens sjøpromenade rundt Badedammen-området. Muligheten for båtaktivitet i
Svankevigå ønskes videreført selv om det vil måtte bli noen endringer sammenlignet med dagens
situasjon. Bestemmelsene sier at promenaden langs Svankevigå skal «utformes med vesentlig innslag
av tre», dette for å få en glidende overgang til vannet og skape hyggelige oppholdsarealer.
De to private felles lekearealene (f_FA1 og f_FA2) skal dekke lekeplassnormens krav til
sandlekeplasser. Arealene er på henholdsvis 750 og 1160 m2. Dette er betraktelig større enn
minimumskravene til areal av nødvendige sandlekeplasser (henholdsvis 300 og 450 m2). Arealene er
plassert oppå hver sin del av sokkel-/parkeringsetasjen. Forslagstiller opplyser at disse arealene blir
dekket av 1 m vekstlag for å gjøre det mulig å etablere høyere vegetasjon. For nødvendige arealer
sier bestemmelsene at «dekke over parkeringsetasjen skal dimensjoneres med minimum 1 m
vekstlag». Bestemmelsene sier at «Asfalt tillates kun der dette er funksjonelt nødvendig».
Fellesarealene FA1 og 2 trappes ned til kvartalslekeplassen i henholdsvis syd og nord, bl.a. med
ramper som sikrer universell utforming. Fra gangarealet i nordøst og Dokkgata i syd er adkomsten
trapper.
Solstudier viser at mer enn 50 % av de påkrevde utearealene, både for kvartalslekeplassen og
fellesarealene, vil ligge i sol ved jevndøgn kl. 15 og midtsommer kl. 18. Det er til dels mindre enn 50
7
% av de viste arealene som ligger i sol, men dette skyldes at arealene i utgangspunktet er vesentlig
større enn lekeplassnormen krever. For fellesarealene oppnås det tilfredsstillende solforhold når
arealene ses samlet, men ikke når de betraktes hver for seg. f_FA1 har best solforhold ved jevndøgn
og f_FA2 ved midtsommer.
8
Energi, miljø og renovasjon
Løsning for energiforsyning er ikke valgt, men oppvarmning av boenheter vil skje med vannbåren
varme. Lyse har konsesjon på fjernvarme innen planområdet. Utbygger tar sikte på å benytte seg av
denne muligheten, og bestemmelsene sier at dette skal avklares før det gis igangsettingstillatelse.
Bestemmelsene sier at «Energiløsningene skal være enkle, robuste og langlivede.»
Det er utarbeidet et kvalitetsprogram i tråd med kommuneplanens krav.
Nedgravde avfallsbeholdere er plassert syd for blokk C ved Dokkgata.
Rommet mellom blokkene.
Universell utforming
Bestemmelsene sier at universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp for hele
planområdet og at «uterom og bygninger skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og
miljøhemmede». Det står også at kvartalslekeplass skal «opparbeides og tilrettelegges for opphold og
varierte aktivitetsmuligheter tilpasset brukere med ulikt funksjonsnivå». Det er krav om at minimum
5 % av parkeringsplassene skal være hc-plasser. Gangvegen skal ha en maks. stigning på 1:20, og
skal opparbeides med sklisikkert materiale.
ROS-analyse
Det er utarbeidet en enkel ROS-analyse for prosjektet. Avdekket risiko er i hovedsak tilknyttet
trafikk i form av støy og fare for trafikkulykker. Dette foreslås primært løst ved støyskjerming og god
tilrettelegging for gående.
I tillegg har Norconsult, på vegne av forslagstiller, utarbeidet en egen rapport om «Sikkerhet mot
oversvømmelse som følge av høyere havnivå» for dette prosjektet. I tillegg til krav om at boligene
skal ligge over kote 3 er det som følge av rapporten bl.a. langt inn krav om barrieresystemer som skal
sikre lavereliggende arealer. I tillegg er trafoen tatt ut av planen.
9
6. Vurdering av planforslaget
Det er positivt dersom det kan legges til rette for et nytt bolig prosjekt i dette området som tilfører
Badedammen-området større leiligheter og attraktive uteområder.
Levekår
Prosjektet ligger innenfor Badedammen levekårssone, som er den sonen som har kommet dårligst ut i
kommunens levekårsundersøkelse. Dårlige levekår er et sammensatt problem med mange ulike
årsaker. I Badedammen sone er en viktig årsak til de dårlige levekårene en stor opphoping av små
leiligheter, som bl.a. medfører et ustabilt bomiljø med mye utflytting. For å legge til rette for et mer
stabilt bomiljø er det viktig med boliger som har mer enn 1 soverom. Boliger med variert størrelse
gjør det også mulig for folk å bli boende i området i ulike faser i livet. Stavanger har nok fremdeles
behov for små boliger for førstegangsetablerere (1- og 2-roms leiligheter), men disse bør helst ikke
bygges ved Badedammen som allerede i dag har en svært høy andel slike boliger.
Noen av de nyere prosjektene rundt Badedammen har dekket deler av sitt behov for utearealer ved å
bidra til en oppgradering av parken rundt Badedammen framfor å opparbeide nye områder. Det er
derfor viktig at dette prosjektet tilfører grøntområder som også kan benyttes av dagens beboere rundt
Badedammen.
Det viste prosjektet oppfattes, alt i alt, å bidra til et bedre bomiljø i Badedammen enn både dagens
situasjon og gjeldende regulering.
Utnyttelse
Den foreslåtte utnyttelsen er klart større enn det som tillates i kommuneplanen (100% for rene
boligprosjekter). De overordnede reguleringsplanene for Storhaug Øst (plan 1785 og 1901 syd for
planområdet) tillater en utnyttelse på 125%, og dette kan i utgangspunktet legges til grunn også i
dette området. I plan 1785 og 1901 ville imidlertid den viste sokkeletasjen telle med i utnyttelsen. I
disse planene teller 50% av høye sokkeletasjer med ved beregning av utnyttelse, men her ligger
sokkeletasjen såpass høyt at den trolig ville telle med i sin helhet. Tomtens lave beliggenhet
medfører at det ikke vil være forsvarlig å grave ned parkeringsetasjen, og vi mener derfor at den ikke
skal telle med i utnyttelsen. Dette skyldes både at det vil være svært kostbart og teknisk utfordrende,
og at boligene uansett ikke bør ligge lavere enn kote 3. Arealet av underetasjen er begrenset i
bestemmelsene, da det er et godt synlig areal som ikke må utvides.
Regulert bruksareal og antall boenheter ligger litt i overkant av det som er illustrert. For å oppfylle
bestemmelsenes krav til leilighetsfordeling må det etableres min. to 4-romsleiligheter mer enn det
som er vist i illustrasjonsprosjektet.
Bebyggelse
Det er positivt at bebyggelsen er plassert langs gatene slik at de bygger opp om gateløpene. Det anses
at området tåler at deler av bebyggelsen går opp i 7-8 etasjer. Det er bra at bebyggelsen trappes ned
mot de gamle småhusene på Ramslandsberget, men også denne lavere delen av bebyggelsen bryter
klart med disses skala og høyder. For den gamle bebyggelsen vil det imidlertid være viktigere hva
som kommer på nabotomten i nordøst. En viss nedtrapping av bebyggelsen er også nødvendig for å
slippe sol inn på utearealene mellom byggene.
Det er bra at det er sikret en viss størrelse på mange av leilighetene, selv om det kunne vært ønskelig
med et større innslag av store leiligheter (4-roms og større) for å kompensere for de mange små
leilighetene som dag finnes rundt Badedammen. Leiligheter med kun 1 soverom ved prosjektering
bør begrenses til de 7 ensidige leilighetene i forbindelse med trapp/heis. Slike endringer ville
innebære at det ble færre leiligheter i prosjektet.
Av hensyn til flomfare er det fornuftig at ingen boliger plasseres lavere enn kote 3. Den ekstra
høyden i inngangspartiene vil gjøre disse mer innbydende.
10
Den lave kotehøyden, som begrenser hvilke funksjoner som kan legges inn på gatenivå, begrenser
mulighetene til å få liv langs gaten. Det at kvartalslekeplassen strekker seg ut til gatene og
inngangspartiene plasseres her er positivt, men store deler av fasadene vil uansett ikke være spesielt
aktive.
Det lille næringslokalet på hjørnet Badehusgata/Dokkgata oppfattes som et positivt tilskudd til
bybildet som kan være med på å skape aktivitet i gaten. Plasseringen er i strid med kommuneplanens
bestemmelser, men bør tillates da det i dag er en dagligvareforretning her som fjernes i forbindelse
med utbyggingen. Det aktuelle næringsarealet er lite, og dersom det etableres forretningsvirksomhet
her antas dette å primært bli et tilbud til nærområdet (kiosk eller lignende).
Blokk Cs fasade mot vest, og i bakkant en del av blokk D. Næringslokale ligger til høyre i 1. et.
Trafikk og parkering
Balkonger som krager ut med en høyde på bare 2,5 m over fortauet i Badehusgata vil fort kunne
oppleves trykkende. På forslagsstillers illustrasjoner er det vist vegetasjon langs veggen her. I praksis
vil nok den innerste delen av fortauet her oppleves mer som en buffersone mot boligene enn som en
del av det offentlige fortauet. Hvis man skal unngå dette må disse private uteplassene trekkes inn i
bygningskroppen, slik det er gjort for de nederste leilighetene mot vest. Fornuftig møblering av
denne sonen vil også kunne bidra til å minske følelsen av privatisering. Dette kan være et naturlig
tema å belyse i utomhusplanen.
Det antas at behov for ekstra parkering og bodplass ved en ev. økning av antall leiligheter fra 98 til
100 ikke er større enn at dette kan løses ved en utvidet bruk av Multiparkering.
Det er positivt at det er lagt til rette for låsbar sykkelparkering.
Det er viktig at muligheten for å benytte torget i øst til å sjøsette og trekke opp båter opprettholdes.
Torget skal ikke primært dekke behov for de nye boligene, og i hovedsak videreføre dagens bruk.
Blokk D vil i stor grad skygge for torget selv om adkomstveien gir en avstand mellom bygg og torg.
Gjeldende regulering legger opp til en bebyggelse tett opp til torget som også vil skygge for dette.
Det er fornuftig at gangbroen som i dag er regulert over Svankevigå ikke legges utenfor det
eksisterende båtopptrekket. Når det samtidig foretas en utfylling innerst i Svankevigå og det legges
offentlig gangareal langs hele sjøkanten, er behovet for en gangbro her sterkt redusert. Det kan derfor
aksepteres at gangbroen utgår.
11
Perspektiv sett mot sør fra Bybrua. Til venstre sees et tidligere tenkt prosjekt for nabotomten.
Utearealer
Det er positivt at kvartalslekeplassen strekker seg ut til de omkringliggende gatene. Det er særlig
positivt at den danner en forbindelse fra parken ved Badedammen til Svankevigå og sjøpromenaden.
Kvartalslekeplassens form gjør den mindre fleksibel og noe vanskeligere å møblere. Det er derfor
viktig at den har et større areal enn minimumskravet. Sammen med torget danner kvartalslekeplassen
et større offentlig rom rundt den innerste delen av Svankevigå.
Det er flott at kvartalslekeplassen også kan gi brukerne en mulighet til å komme ned til vannet. Park
og vei er imidlertid skeptiske til å overta driftsansvaret for områder med stort innslag av tre, særlig
nær sjøen, bl.a. på grunn av høye driftsutgifter. Den konkrete utformingen og omfanget av bruk av
tre må avklares i utomhusplanen. Det er svært positivt om det opprettholdes båtaktivitet i
Svankevigå; dette vil bidra til å gi området kvaliteter og særpreg. Den kanalen som er vist inn til
Badehusgata i gjeldende regulering er ikke videreført i det foreliggende planforslaget. Det kan
vurderes å etablere et vannspeil eller lignende i kvartalslekeplassen for på et vis å beholde den
tidligere regulerte kanalen. Dette er ikke tatt med i bestemmelsene, men kan vurderes i
utomhusplanen. Selv om sjøen ligger like i nærheten vil et slikt vannelement på lekeplassen være
sikrere og lettere tilgjengelig.
Kvartalslekeplassen er planlagt sammen med nabotomten i nordøst og er i utgangspunktet tenkt å
dekke behovet for kvartalslekeplass for begge disse feltene. Det kan nå se ut til at det likevel ikke
kommer til å bli bygd boliger på denne tomten. Kravet til kvartalslekeplass er det samme da en
kvartalslekeplass iht. lekeplassnormen kan betjene inntil 200 boliger. Kvartalslekeplassen er nå
mindre oppdelt enn den var ved 1. gangs behandling av planen.
Det er veldig positivt at det legges opp til felles utearealer mellom blokkene som er betraktelig større
enn lekeplassnormens minstekrav, selv om en del av disse arealene vil være svært skyggefulle.
12
Lekeplassnormen tillater bare at halvparten av sandlekeplassarealet kan plasseres oppå en
parkeringsetasje, og at denne må dimensjoneres for å tåle 1 m jordoverdekning. Da det i denne
planen er romslig med uterealer sammenlignet med normkravet, og det er vanskelig å redusere
omfanget av p-etasjen ytterligere, bør den viste løsningen likevel kunne godtas. Det er fornuftig at
det er prioritert å legge universell adkomst til FA1 og FA2 ut mot kvartalslekeplassen.
Solforholdene for lekearealene anses å være akseptable. Det mest problematiske er blokk B som ofte
vil skygge for en av de mest sentrale delene av kvartalslekeplassen. Blokk B vil også kunne skygge
for nabobebyggelsen på den andre siden av kvartalslekeplassen, men forslagstiller mener å kunne
dokumentere at skyggen der vil forsvinne i løpet av maks. 2 timer da bygget er forholdsvis smalt. Det
er uheldig at sandlekeplassarealene ikke lenger har tilfredsstillende solforhold hver for seg. Dette
skyldes justreringer som har gitt bedre forhold for kvartalslekeplassen, og dette anses derfor, alt i alt,
som en akseptabel løsning.
Energi, miljø og renovasjon
Det er positivt at det legges opp til bruk av vannbåren varme da dette gir en fleksibilitet ved valg av
energikilde i framtiden.
De nedgravde avfallsbeholdere er plassert med så sentralt som mulig, med hensyn til områdets lave
kotehøyde.
Universell utforming
Krav om universell utforming ser i all hovedsak ut til å være godt ivaretatt i planforslaget.
ROS-analyse
Da prosjektet har bebyggelse som ligger lavere enn kote 3 må det, i henhold til kommuneplanen,
vurderes med hensyn til flomfare. Plassering av alle leiligheter over kote 3 er et fornuftig
forebyggende tiltak.
Forhold for barn og unge
Planforslaget legger til rette for en offentlig kvartalslekeplass som vil gi kontakt med sjøen og være
godt tilgjengeligelig fra dagens gatenett. Dette er en klar forbedring sammenlignet med de andre
boligprosjektene som er oppført rundt Badedammen de senere årene, hvor utearealene i stor grad har
framstått som privatiserte. De viste lekearealene, både kvartalslekeplass og sandlekeplass, er
betraktelig større enn lekeplasnormens minstekrav.
7. Offentlig ettersyn og høring
Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 27.09.2012.
Behandling:
Inge Anda (H) fremmet følgende fellesforslag på vegne av H, Ap, Frp og V:
«Til 2. gangsbehandling ber KBU at følgende punkter utredes:
1. At gangbro ikke tas ut av planen, men om nødvendig flyttes lenger utover.
2. At størrelsen på leiligheter vurderes slik at vi kan få noen større leiligheter
3. Parkering utredes ytterligere og at gjesteparkering skal skje om mulig under gatenivå.»
Votering:
Innstilling enstemmig vedtatt
Fellesforslag enstemmig vedtatt
Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak:
13
Privat forslag til reguleringsplan 2435P for Badehusgata 25 og Nedre Banegate 50 med plankart
datert Link Arkitektur 16.08.2012 og reguleringsbestemmelser datert Link Arkitektur 06.07.2012
sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Til 2. gangsbehandling ber KBU at følgende punkter utredes:
1. At gangbro ikke tas ut av planen, men om nødvendig flyttes lenger utover.
2. At størrelsen på leiligheter vurderes slik at vi kan få noen større leiligheter
3. Parkering utredes ytterligere og at gjesteparkering skal skje om mulig under gatenivå.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Kommentar:
1. Gangbroen er tatt ut av planen. En gangbro som plassert utenfor båtopptrekket vil medføre
at det bare kan brukes til svært lave båter (kajakker og lignende).
2. Det er ikke gjort vesentlige endringer av illustrasjonsprosjektet når det gjelder
leilighetsstørrelser, men det som er illustrert er i større grad sikret i bestemmelsene.
3. Utbygger har i stor grad gått bort fra parkeringssystemet Multiparkering, som nå kun
benyttes til noen få biler. Mesteparten av gjesteparkeringen er fremdeles forutsatt løst ved
kantparkering langs gatene. Parkeringsdekningen er i tråd med kommuneplanens krav.
Innkomne merknader/ uttalelser
Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. § 12-10 i perioden: 12.10-23.11.2012, og det ble
arrangert informasjonsmøte om saken den 01.11.2012. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble
varslet ved brev datert 12.10.2012. Det kom inn 10 uttalelser til planforslaget.
Merknadene er referert og kommentert i eget vedlegg.
Merknadene gikk bl.a. ut på:
a) Utredning av flomfare burde vært en del av ROS-analysen til 1. gangs behandling, og ROSanalysen skulle vært en del av materialet som ble lagt ut til offentlig ettersyn. Fylkesmannen
fremmer innsigelse på dette punktet.
b) Ev. nødvendige tiltak som følge av framtidig havstigning må sikres i planen.
c) Det må være samsvar mellom reguleringsplanen og det illustrerte prosjektet.
d) Planen må sikre større boliger/variert boligstørrelse.
e) Planen avviker fra formål og tillatt utnyttelse iht. kommuneplanen.
f) Gangbroen bør tas ut av planen og erstattes av en offentlig gangvei e.l. langs vannet.
g) Dagens sjølinje og den regulerte kanalen inn mot Badedammen bør opprettholdes.
h) Muligheten for båtaktivitet i området bør opprettholdes.
i) Kvartalslekeplassen må ha godt kontakt med parken ved Badedammen og Svankevigå.
j) Bebyggelsen skygger for mye for kvartalslekeplassen.
k) En del kommer med konkrete innspill til utforming av kvartalslekeplassen.
l) Prosjektet må gi mer liv langs gatene i form av butikklokaler eller lignende.
m) Det må legges inn rekkefølgekrav for opparbeidelse av nødvendige arealer.
Kommentarer:
a) Forslagstiller har fått utarbeidet en egen rapport om sikkerhet mot oversvømmelse. Med
bakgrunn i denne og de endringer som var lagt inn i planen knyttet til denne
problemstillingen, trakk Fylkesmannen sin innsigelse 11.07.2014.
b) Anbefalinger fra rapporten er tatt inn i planen.
c) Reguleringsplanen tillater nå kun mindre økninger sammenlignet med illustrert prosjekt.
d) Det er lagt inn bestemmelser som sikrer minimumsstørrelser for mange av boenhetene.
Min. 75 % skal være 3-roms eller større, og min. 20 % 4-roms eller større.
e) Kommuneplanens viste formål her er primært en videreføring av gjeldende regulering.
Stavanger kommune vil bygge flere boliger, særlig i sentrumsnære områder med god
kollektivdekning. Alle enkeltprosjekter i slike områder vurderes konkret, og avvik fra
kommuneplanen er akseptabelt der forholdene ligger til rette for dette.
f) Gangbroen er tatt ut av planen, og det er regulert en offentlig gangvei langs vannet.
14
g) Foreslått utfylling i sjøen tilsvarer omtrent det som er regulert i dag. Kanalen er ikke lagt
inn i planen.
h) Planen legger opp til fortsatt båtaktivitet i området, selv om dagens ordning med faste
båtplasser avvikles.
i) Planforslaget bidrar til å binde Badedammen-parken sammen med Svankevigå og den
planlagte sjøpromenaden videre sydover til Breivik
j) Plassering av bebyggelsen og grensene for kvartalslekeplassen er justert for å sikre bedre
solforhold på kvartalslekeplassen.
k) Detaljutforming av utearealene fastsettes i utomhusplanen.
l) Veienes lave beliggenhet, kombinert med krav til universell adkomst, gjør at det ikke er
mulig å legge inn publikumsrettede lokaler langs disse gatene.
m) Det er lagt inn flere rekkefølgekrav i bestemmelsene.
Begrenset høring
For å imøtekomme Fylkesmannens krav om at ROS-analysen skal sendes på høring, ble saken sendt
ut på en begrenset høring 26.09.2013 med høringsfrist 24.10.2013. Det var da også gjort noen
endringer i planen, bl.a. var det foreslått å ta ut den foreslåtte gangbroen over Svankevigå.
Det kom inn 6 uttalelser til det reviderte planforslaget.
Merknadene er referert og kommentert i eget vedlegg.
Merknadene gikk bl.a. ut på:
 Kystverket er positive til flomsikringstiltakene som er lagt inn i planen.
 Fylkeskommunen mener at det bør legges til rette for bruk av sjøen til lek og aktivitet, og at
bruk som gjestehavn er si strid med formålet «friluftsområde».
 Kystverket er positive, og bydelsutvalget negative, til at gangbroen er tatt ut av planen.
 Bydelsutvalget ønsker færrest mulig ensidig belyste leiligheter.
Kommentarer:
 Fylkesmannen har trukket sin innsigelse i saken, bl.a. på bakgrunn av de foreslåtte
flomsikringstiltakene.
 Det åpnes for at gjestebåter kan ligge langs nordsiden av sjøområdet, og legges til rette for
at det eksisterende båtopptrekket fremdeles kan brukes. Dette legger til rette for bruk av
sjøen til friluftsaktiviteter med båt, og anses å være i tråd med områdets regulering til
«friluftsområde».
 Gangbroen er foreslått tatt ut av planen. En gangbro på utsiden av båtopptrekket vil hindre
framtidig bruk av dette. I tillegg fylles det mer ut innerst i Svankevigå enn tidligere tenkt.
Dermed vil en ev. gangbro i liten grad utgjøre noen snarvei når det samtidig reguleres inn
offentlige gangarealer langs sjøen.
 Det tillates nå maks. 7 ensidig belyste leiligheter. Disse ligger ved trapp og heis.
Endringer som er foretatt siden forrige behandling i kommunalstyret for byutvikling:
 Arealene for de private utearealene FA1 og FA2 er redusert med til sammen 270 m2, men er
fremdeles vesentlig større enn lekeplassnormen krever.
 Reduksjonen av FA1 medfører at for lite av denne sandlekeplassen ligger i sol. Dette skyldes
at parkeringsetasjen her er trukket tilbake for å gi en bedre forbindelse mellom de to delene
av kvartalslekeplassen. Totalt sett anses dette allikevel som en bedre løsning for området
som helhet.
 Tillatt antall leiligheter er redusert til 100 for å samsvarer bedre med det som er illustrert.
 Gangbroen er tatt ut av planen og erstattet av et sammenhengende offentlig gangareal langs
vannet.
 Trafoen er tatt ut av planen.
 I tråd med ROS-analysen er det lagt inn krav om tiltak for å kompensere for følgende av
mulig framtidig havnivåstigning og flomfare.
15
8. Oppsummering og konklusjon
Planforslaget legger opp til en utbygging av området med et boligprosjekt med tilhørende utearealer.
Kvartalslekeplassen vil bli et positivt tilskudd til Badedammen-området og vil bidra til å binde
Badedamparken bedre sammen med Svankevigå og sjøpromenaden, og gi beboerne i området bedre
kontakt med sjøen.
Rådmannen anser at prosjektet vil være et bidrag til å bedre levekårene i Badedammen-området ved
å legge opp til offentlige grøntområder som skaper kontakt mellom parken ved Badedammen og
Svankevigå, og noe større leiligheter enn det som dominerer området i dag.
Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas.
Vedlegg:
Oversiktskart
Plankart, datert 16.08.2012, sist revidert 16.01.2015
Reguleringsbestemmelser, datert 06.07.2012, sist revidert 16.01.2015
Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer
Merknader til offentlig utleggelse med kommentarer
Merknader ved begrenset høring med kommentarer
Illustrasjoner, perspektiver, etasjeplaner, snitt, oppriss og solstudier
Forslagstillers ROS-analyse
Rapport om Sikkerhet mot oversvømmelse som følge av høyere havnivå
Notat om bølgehøyder og oppskylling
Støyrapport
Kvalitetsprogram
Mobilitetsplan
Utsnitt av gjeldende regulering
Inger Østensjø
Rådmann
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Anne Skare
Byplansjef
Jo C. Fougli
saksbehandler
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
16