Fremlegg: GODKJENNING AV

SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Espen Glosli
13/1033
Saksnr.: Utvalg
Formannskapet
Kommunestyre
Arkiv: L12
Møtedato
22.04.2015
EGENGODKJENNING AV OMRÅDEREGULERING HARLEMÅSEN
Rådmannens forslag til vedtak
Rakkestad kommunestyre vedtar reguleringsplan for «Harlemåsen Boligområde» med de
tilhørende dokumenter.
Vedlegg
1 – Plankart.
2 – Planbeskrivelse.
3 – Planbestemmelser.
Bakgrunn
Rakkestad kommunestyre vedtok i kommuneplanen 2011 – 2022 – å omdisponere et
område ved «Kirkengfeltet» i Degernes fra landbruks– til boligformål. Grunneiere er Peder
Harlem og Andreas Graff. I praksis er «Kirkengfeltet» og «Ellestadveien» allerede bygd ut,
og av hensyn til den videre utvikling av denne del av kommunen blir det sett på som
formålstjenlig å stille til rådighet nye arealer for boligbygging.
Et område øst for «Ellestadveien» – «Harlem» – ble prioritert som framtidig boligfelt i
Degernes.
I fylkesplanen og kommuneplanen, er Degernes sentrum definert som «et lokalsentrum» for
det omkringliggende distriktet. Det er sett i første rekke såkalt «vedlikeholdsutbygging» som
er formålet med tiltaket – i den hensikt over tid å holde oppe sentrumsfunksjoner som
butikker, skole, barnehage og annet.
Rakkestad kommune investerer i øyeblikket til sammen ca. 65 millioner kroner i Kirkeng
skole (nybygg 2015 – 2016) og Kirkeng barnehage (påbygg 2014 – 2015).
Tidligere behandlinger:
Formannskapet vedtok i møte 22.05.13 – sak nr. 26/13 – oppstart av reguleringsplan for
«Harlemåsen Boligområde».
Rakkestad kommune
I møte 20.10.2014 – sak nr 58/14– bestemte formannskapet å legge planen ut til offentlig
ettersyn.
Hjemmel
Å vedta nye reguleringsplaner, tilligger – plan- og bygningsloven § 12 – 2 – kommunestyret.
Andre faktaopplysninger
Formannskapet befarte området 25.02.2015.
Det ble holdt et informasjonsmøte med grunneierne – Harlem og Graff 12.03.2015 – i
forhold til noen mindre korreksjoner som er gjort på planen etter høringsprosessen. Begge
samtykket i endringene.
Innkomne uttalelser
Rakkestad kommune kan egengodkjenne reguleringsplanen. Det er ikke er fremmet
innsigelser til den. Statens Vegvesen, Fylkesmannen i Østfold og Østfold fylkeskommune har
dog uttalt seg til framlegget. Det blir gjennomgått videre i dette avsnittet.
Statens vegvesen
Fra Statens Vegvesen blir det påpekt at frisiktsone i krysset «Ellestadveien» og
«Haldenveien» ikke er inntegnet. Frisiktsone 10 x 138 meter skal markeres. I denne sonen
kan det ikke være sikthinder over 0,5 meter. Postkassestativ som er satt opp i krysset må
derfor flyttes ut av siktsonen.
Kommentar
Frisiktsone er tegnet inn på plankartet.
Fylkesmannen i Østfold
Fylkesmannen mener at det i boligfeltet bør legges til rette for en mer intensiv arealutnytting
enn det som bare regulære eneboliger gir. I tidlige byggetrinn, bør derfor det åpnes for å
etablere flerbolighus uten plankrav.
Fra fylkesmannens side blir videre viktigheten av å prioritere lysløypa understreket. Det sees
på som uheldig at lysløype ikke bygges samtidig som for eksempel de første veiene
anlegges.
Kommentar
I det endelige planutkast er det lagt opp til «flerbolighus» i områdene B 3 og B 5 – sør – øst
for adkomstveien til feltet.
Østfold fylkeskommune
Østfold fylkeskommune vurderer at planforslaget samsvarer med begrepet
«vedlikeholdsutbygging» i kommuneplanen og fylkesplanen. Det er med andre ord i tråd
med overordnede planer og planforutsetninger på dette punkt. Reguleringsplanen gir – etter
Rakkestad kommune
fylkeskommunens oppfatning – et formålstjenlig og forutsigbart utbyggingsmønster i
Degernesområdet fremover.
Lekeplass plassert rett ved pumpestasjon, er – på grunn av risiko for sjenerende lukt –
uheldig.
Det er ikke påvist automatisk fredede kulturminner inne på området.
Kommentar
Lekeplass er flyttet som følge av endringer som er gjort i boligområdet.
Endringer på planforslag
Korreksjoner i planforslaget etter offentlig ettersyn:
Kart
1 – Tomteområde sør for vei «f_v5» er tatt ut.
2 – Lekeområde «f_L2» har blitt flyttet til området som er tatt ut i pkt. 1.
3 – Veitraseen «o_V1» er endret for å gjøre tomter mer attraktive.
4 – Tomter har blitt delt inn på en annen måte – fordi de var vanskelig å utnytte på en god
måte.
5 – Lysløypetrase er tilpasset tomteendringene.
6 – Lite friområde (her nevnt tomt 7 på område B3) er fjernet – idet det ikke hadde
«tilstrekkelig kvalitet» som friområde. Det er disponert til boligformål.
7 – Tomtene og områdene har blitt gitt nye navn.
I planbestemmelsene
1 – Bestemmelsene punkt 5.2 a-e er endret som følge av annen bebyggelse og utnyttelse på
«B3» og «B5».
2 – Punkt 5. 4 er lagt til.
Bestemmelsene er for øvrig korrigert slik at det er samsvar mellom kart og bestemmelser.
Den revisjon av planforslaget som er foretatt, er begrunnet i at «tomtenes egnethet» og
«rekkefølgebestemmelsene» har blitt nærmere analysert. Sånn som planen var lagt opp før
høringsrunden, ble «strukturen i boligområdet» slik at enkelttomter var vanskelige å utnytte
på den mest hensiktsmessige måte. Etter en befaring av området og totalvurdering av
prosjektet, ble det derfor tatt initiativ til korreksjoner av planutkastet.
Noen områder for utbygging er utelatt fra planen. Andre er endret. I det endelig planforslag
er antall tomter redusert med en – i forhold til det planutkast som ble lagt ut til offentlig
ettersyn.
Rakkestad kommune
Siste planforslag følger terrenglinjene bedre enn tidligere planutkast.
Administrasjonens vurdering
Planforslaget er noe endret fra det ble lagt ut til offentlig ettersyn.
Planområdet er det samme.
Rådmannen vurderer at kommunen kan gjøre disse korreksjonene i planutkastet – uten å
legge det ut til nytt offentlig ettersyn. De er ligger innenfor planmyndigheten sitt
handlingsrom på dette stadium i planprosessen og planprosjektet. Det betinger dog at
tiltakene er områdeinterne og at berørte parter – Graff (gnr. 116 – bnr. 2) og Harlem (gnr.
114 – bnr. 2) – ikke setter seg mot dem. Når det er tilfelle, er det ikke nødvendig å legge
planen ut til nytt offentlig ettersyn.
Både Graff og Harlem stiller seg bak kommunens vurderinger i saken. Planen kan derfor –
etter rådmannens oppfatning – nå vedtas uten at den gjøres gjenstand for nytt offentlig
ettersyn.
Regionale myndigheter har ikke levert noen innsigelser til planutkastet.
Fylkesmannen i Østfold og Østfold fylkeskommune ga likevel noen faglige råd i saken. De er
i hovedtrekk fulgt.
Rådmannen vurderer at planen har blitt langt bedre etter de foretatte revisjonene.
Enkelttomter var – på grunn av de topografiske forhold – vanskelig å bygge ut for sitt
formål. Det ga en ekstensiv og til dels lite formålstjenlig arealutnyttelse i feltet.
Dessuten var en veitrase enkelte steder uheldig plassert.
Det er lagt til rette for større fleksibilitet i utbygging ved at flere type boliger har blitt tillatt.
Områdereguleringsplanen gir Degernessamfunnet utbyggingsarealer for boliger i mange år
framover. Den er dermed også en oppfølgning av kommuneplanen – i den forstand at
Degernesdistriktet – sammen med skole- og barnehageutbyggingen – får de
utviklingsbetingelser som det trenger på noen tiårs sikt.
Rådmannen anbefaler at områdereguleringsplan for «Harlemåsen Boligområde» vedtas sånn
som den er lagt fram.