Årstad, gnr 160 bnr 855, Henrik Jægers vei 21

Byrådssak
6 /15
Årstad, gnr 160 bnr 855, Henrik Jægers vei 21. Klage over tillatelse til endring av fasader samt
tilbygg på bolig
JAIG
EBYGG-5210-201334066-21
Hva saken gjelder:
Saken gjelder klage på rammetillatelse av 06.08.2014, om endring/oppgradering av fasader, heving av
takflate mot sør, og tilbygg av entré og altan. Klagere er Johan Ragnar Meyer, samt Pål Høving og Marit
Stordal Bakken. Tiltakshaver er Harald Viken.
Eiendommen er regulert ved plan 10950000, Årstad gnr 15 bnr 2, del av Landåsveien 101x, 111x, 121x
og 131h samt øvre Slettebakken. Eiendommen er også omfattet av kommunedelplan Landås hvor den er
vist som boligområde. I kommuneplanens arealdel (KPA) er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg.
Trafikketaten har i uttalelse datert 13.09.13 anbefalt at det gis dispensasjon fra byggegrense mot vei.
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 21-3. Det er
registrert fire nabomerknader.
I forbindelse med klagene er det bedt om at vedtaket av 06.08.14 gis utsatt iverksetting. Fylkesmannen i
Hordaland besluttet den 03.10.14 at klagen fra Meyer gis oppsettende virkning.
Klagerne Høving og Bakken i Henrik Jægers vei 19 A anfører i hovedsak at nabomerknadene ikke er
tilstrekkelig vurdert, at takoppløft vil redusere sol-/lysforhold for deres eiendom, og at tiltaket er i strid
med maksimal utnyttelsesgrad i reguleringsplanen.
Klager Meyer i Henrik Jægers vei 23 anfører at omsøkte altan med glassrekkverk vil gi økt innsyn mot
klagers bolig, i tillegg til at den fremstår dominerende på grunn av størrelse og høyde i terrenget. Videre
stilles spørsmål til om eksisterende bebygd areal stemmer med det som er opplyst i søknaden, da omsøkte
tiltak er i strid med utnyttelsesgraden i reguleringsplanen. Omsøkt takoppløft vil redusere utsikten mot
nord og det stilles spørsmål til om hensikten med takoppløftet kun er å bedre tilgang til bod areal. I tillegg
anføres det at tiltaket er i strid med byggegrense mot vei. Det bes om en avklaring av om tiltaket utløser
krav til parkeringsplass. Til slutt mener klager at omsøkte fasadeendringer ikke er i samsvar med den
etablerte bebyggelsesstrukturen.
Det vises for øvrig til klagene i sin helhet.
Tiltakshaver svarer at klagene gjentar innvendingene i nabomerknadene. Omsøkte altan vil fungere som
tak over inngangsdør i kjelleretasjen. Altanen er ikke planlagt med glassrekkverk og vil ikke gi økt innsyn
mot nabo Meyer. Takoppløft gjennomføres i forbindelse med at taket må skiftes ut. I tillegg vil
takoppløftet gi mer bodplass og bedre tilgang til loftsetasjen. Opprinnelig byggestil opprettholdes, og
arkitekt har bidratt til at omsøkte endringer vil bedre tilpassingen av eksisterende garasje i forhold til
huset. Tiltakshaver er ikke enig i at tiltaket vil medføre økt trafikk eller behov for flere parkeringsplasser.
Se tilsvaret i sin helhet.
Fagetaten har vurdert klagene, men anbefaler likevel at vedtak av 06.08.2014 opprettholdes.
1
Når det gjelder spørsmål om dispensasjon fra bestemmelse om byggegrense mot vei, viser fagetaten til at
byggegrensene ikke fremgår av reguleringsplanen, det er derfor veglovens bestemmelser fra
vedtakstidspunktet for planen som gjelder. Dette innebærer at byggverket må ha en avstand på 7,5 m fra
kant til vei. Omsøkte utvidelse av entré medfører at byggverkets avstand til vei reduseres med 0,40 m,
minste avstand til grense mot kommunal vei blir da 2,5m, og tiltaket krever således dispensasjon. For å gi
dispensasjon etter pbl § 19-2 må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i
lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon
være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Fagetaten kan ikke se at hensynene bak formålsparagrafen til pbl. § 1-1 blir vesentlig tilsidesatt.
Om byggegrense mot vei vises det til vedtaket hvor det står at hovedhensynet bak bestemmelsen er
frisiktsoner, veivedlikehold eller fremtidig oppgradering av veien, det er vurdert at «tiltaket vurderes å
ikke komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta.» Det vises til at det er innhentet uttale fra
Bergen kommune, trafikketaten som er positiv til tiltaket. Etter en samlet vurdering vil ikke hensynene
bak bestemmelsene eller lovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene vil være klart
større enn ulempene ved en dispensasjon.
Fagetaten tar så stilling til anførsel knyttet til grad av utnytting. Det følger av reguleringsplanens
bestemmelse § 4 pkt. 2 at: «Våningshusenes grunnflate kan være inntil 20 % av tomtens nettoareal, dog
ikke over 125m 2.» Boligens eksisterende grunnflate er opplyst til å ha et bruttoareal på 118,2 m2, og
tilbygget i form av utvidet entre vil ha et bruttoareal på 4 m2. Dette innebærer at tomteutnyttelsen (TU)
blir 23 %. Tiltaket er i strid med planen, og krever dispensasjon etter pbl § 19-2 (se overfor).
Fagetaten viser til dispensasjonsvurdering gjort i vedtaket. Her står det at «Hensynene bak bestemmelsen
om grad av utnytting er etter teknisk forskrift § 3-1 å regulere bygningers volum over terreng og
bygningens totale areal. Grad av utnytting må sees i sammenheng med tomtestruktur og
bebyggelsesstruktur hvor det må være et rimelig forhold mellom bebygd areal og areal avsatt for
parkering, opphold og rekreasjon. I tillegg kommer rent visuelle hensyn. Bygningsmyndighetene mener
at ulempene ved en dispensasjon er hensynet til at en reguleringsplan er vurdert gjennom en prosess der
alle berørte parter har gitt uttale. På den andre side er det tale om en eldre plan fra 1958. Videre er tiltaket
planlagt med god estetisk utforming der hensynet til omkringliggende bebyggelse og områdets karakter er
ivaretatt, det er prosjektert innenfor en akseptabel utnyttelse av eiendommen, samtidig som det er
innenfor planens maksgrense for bebygd areal. Avviket fra plan ansees ikke som vesentlig nok for å kreve
utarbeidelse av en endring. Fagetaten finner at dispensasjon fra bestemmelse om grad av utnytting kan
gis.
Det er anført at omsøkte altan er dominerende, og med glassrekkverk vil den være til ulempe ved at den
fører til økt innsyn mot nabo i Henrik Jægers vei 23.
Hovedregelen er at tiltakshaver skal kunne utnytte sin egen eiendom innenfor de grenser som følger av
plan- og bygningsloven. Tillatelse til plassering av omsøkte altan mot sør med 4 m til nabogrense, samt
tillatelse til omsøkte heving av tak på 0,70 m mot sørøst er gitt i henhold til pbl § 29- 4.
Sivilombudsmannen har lagt til grunn at ulempene for naboer må være kvalifiserte før
bygningsmyndighetene kan gripe inn mot tiltakshavers ønsker dersom tiltaket er innen høyde- og
avstandsbestemmelsene i pbl. § 29-4.
Omsøkte eiendom er en del av et område bebygget med frittliggende boliger med romslige hager. Det er
naturlig at det i et slikt boligområde vil skje endringer som kan påvirke naboer. Etter
bygningsmyndighetenes vurdering vil omsøkte altan gi noe økt innsyn mot Henrik Jægers vei 23, men
dette er ikke utover det som må kunne påregnes i et sentralt og tett bebygget bolig område.
2
Til anførsel om takoppløft vil føre til ulemper i form av redusert utsikt mot nord samt reduserer lys- og
solforhold for naboene i Henrik Jægers vei 19 A, svarer fagetaten at omsøkte eiendom ligger noe høyere i
terrenget enn naboenes eiendom, heving av taket mot sørøst vil på den måten kunne gi noe økt skygge.
Ulempen vil imidlertid være begrenset, og gjelder hovedsakelig ved morgensolen fra øst, naboene har
hovedsakelig sitt uteoppholdsareal mot vest. Takoppløftet gir ikke ulemper utover det som må påregnes i
et sentralt og tettbygd strøk.
Anførsel om at omsøkte fasadeendringer ikke er i samsvar med bebyggelsesstrukturen i området er
fagetaten ikke enig i, da en mener at tilbygget er godt tilpasset sine bygde og naturlige omgivelser.
Til slutt tar fagetaten stilling til anførsel om krav til parkering. Omsøkte takoppløft er et påbygg som gir
økt bruksareal for innvendig bod i loftsetasjen og utløser således krav til parkering jf. KPA 2010 pkt. 15.
Det er ikke redegjort for parkeringsdekningen eller søkt om dispensasjon fra bestemmelsen.
Bygningsmyndighetene har ved en inkurie ikke fanget opp denne mangelen. Men vurderer i
klageomgangen at omsøkte påbygg er av mindre størrelse, og fører ikke til en bruksendring av
eksisterende bod, samtidig vil ikke omsøkte påbygg øke behovet for parkeringsplasser. Etter fagetatens
vurdering har ikke manglende dispensasjonssøknad vært bestemmende for vedtakets innhold, jf.
forvaltningsloven § 41.
Byrådet har vurdert klagen, og slutter seg til fagetatens vurderinger og konklusjon i saken. Byrådet mener
at hensynene bak bestemmelsene om byggegrense mot vei og tomteutnyttelse ikke blir vesentlig
tilsidesatt ved en dispensasjon, samt at fordelene med en dispensasjon er større enn ulempene, jf. pbl. §
19-2. Det ble foretatt en tilstrekkelig og grundig vurdering av dispensasjonsspørsmålet da det ble gitt
rammetillatelse.
Når det gjelder krav til parkering, er byrådet enig i fagetatens vurdering om at omsøkte påbygg ikke vil
øke behovet for parkeringsplasser.
Det kan ikke sees at klagerne har påpekt noen forhold som vil være til ulempe for klagerne på en slik
måte at tiltaket må avslås. I et etablert boligområde må naboer i alle tilfeller påregne noen ulemper som
følge av utbygging på naboeiendom.
Vedtakskompetanse:
I henhold til byrådens fullmakter, jf. byrådssak 1170-14 er byråden gitt myndigheten til å behandle
nærmere angitte klagesaker etter plan- og bygningsloven. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken
sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse.
Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak:
Fagetatens vedtak datert 06.08.2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.
Dato:
13. januar 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Martin Smith-Sivertsen
byrådsleder
Henning Warloe
byråd for byutvikling, klima og miljø
Vedlegg: Fagetatens notat av 14.10.2014 med følgende vedlegg:
3
1. Situasjonskart
2. Oversiktsfoto
3. Situasjonsplan
4. Fylkesmannens beslutning om utsatt iverksettelse
5. Tilsvar til klagene
6. Klage fra Høvding og Bakken
7. Klage fra Meyer
8. Rammetillatelse, datert 06.08.14
9. Tegninger
10. Nabomerknader
11. Trafikketatens uttalelse
4