fritidsbolig og atkomstbrygge - GB 21/116

Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
21/116
2014/941 -21459/2015
André Aarflot
01.06.2015
Saksframlegg
Klage på kommunens avslag på søknad om dispensasjon fritidsbolig og atkomstbrygge - GB 21/116 - Monsøya
Utv.saksnr
115/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
17.06.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
Klage tas ikke til følge. Vi kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som skulle tilsi at
kommunens første vedtak skal omgjøres.
Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jf. Forvaltningslovens § 33.
Bakgrunn for saken:
Møvik byggetjenester v/Anne Karén Birkeland søkte på vegne av tiltakshaver Ottar Aase om
tillatelse til å oppføre en fritidsbolig og en adkomstbrygge på den ubebygde eiendommen
GB 21/116 på Monsøya. Det ble i denne forbindelse også søkt om dispensasjon fra både
reguleringsplan og pbl § 1-8. Eiendommen ligger innenfor et område regulert til spesialområde
– kulturlandskapsområde i reguleringsplan for Ny-Hellesund. Planen tillater ikke oppføring av
ny bebyggelse på denne eiendommen. Tiltaket ligger i tillegg i 100-metersbeltet langs sjøen.
Plan og miljøutvalget behandlet dispensasjonssøknaden den 10. desember 2015, og fattet
følgende vedtak, der rådmannens forslag ble vedtatt med 7 mot 2 (FRP) stemmer:
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens formål, og fra byggeforbudet i 100metersbeltet langs sjøen, for oppføring av fritidsbolig og brygge på GB 21/116 – Monsøya,
avslås i medhold av plan- og bygningsloven (pbl) § 19-2, jfr. pbl § 12-4 – Rettsvirkning av
reguleringsplan og pbl § 1-8 – Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag.
Advokat Jakob Bakka (Advokatfirmaet Kjær DA) påklager vedtaket på vegne av tiltakshaver
Ottar Aase i brev datert 18. desember 2014, mottatt i kommunen den 22. desember 2014.
Ettersendt begrunnelse for klagen er mottatt den 20. januar 2015. Tilleggsopplysninger/
tegninger fra tiltakshaver er mottatt 4. mai 2015 og 12. mai 2015. Klagen er rettidig
innkommet og skal realitetsbehandles.
Klagen begrenses til den del av vedtaket som gjelder adkomstbrygge. Det klages derfor ikke på
avslaget vedrørende fritidsbolig.
Saksutredning:
Klagers momenter er satt opp i flere avsnitt, og saksutredningen tar for seg relevante deler av
disse i kursiv skift med kommunens påfølgende kommentarer.
Del gjøres gjeldende at oppføring av adkomstbrygge er et tiltak som ligger innenfor
reguleringsplanens rammer for lovlig drift og skjøtsel av eiendommen og følgelig ikke i strid
med reguleringsplanen. Det er derfor ikke nødvendig med dispensasjon fra reguleringsplanen
hva gjelder brygge.
Administrasjonen mener reguleringsplanen legger opp til at ubebygde eiendommer i
kulturlandskapsområdet skal forbli ubebygde. Det har ikke vært hensikten at hver enkelt
ubebygd eiendom skal ha rett til å oppføre brygge på egen eiendom. Det er ikke regulert inn
brygge, og tiltaket ligger naturligvis også i 100-metersbeltet langs sjøen, jfr. pbl § 1-8. Tiltaket
vil derfor kreve dispensasjon fra både reguleringsplan, og fra byggeforbudet i 100-metersbeltet.
De faktiske forhold på stedet tilsier at det er nødvendig med egen adkomstbrygge for et
påtrengende behov for skjøtsel slik at hensynet til å bevare kulturlandskapet blir ivaretatt.
Administrasjonen mener eiendommen har tilstrekkelig tilgjengelighet, og at skjøtsel kan
utføres uten egen adkomstbrygge.
Dispensasjonsvurderingen tilsier at hensynet bak reguleringsplanens bestemmelse om
bevaring av kulturlandskapet best ivaretas ved at det tillates oppføring av adkomstbrygge og at
det er klar interesseovervekt for slik dispensasjon.
Administrasjonen ser at det vil være en enklere for tiltakshaver å ha egen brygge, men ønsket
om å bevare området ubebygd må tillegges mer vekt i dette tilfellet.
Målet med reguleringsplanen er at man skal ivareta hensyn til bevaring av kulturlandskapet,
altså resultatet av den tradisjonelle landbruksvirksomhet som er konsekvens av beitende
husdyr, mindre slåttemarker og åkerlapper, samt anlegg som knyttes til dette, herunder
uteløer, steinbrygger, steingarder osv.
For å kunne ivareta disse hensyn er det helt nødvendig at arealene skjøttes slik at man unngår
gjengroing. Dersom naturen får regjere fritt i slike områder, vil man miste områdets preg som
kulturlandskap — det som har vært resultatet av tidligere års kultivering vil forsvinne.
Administrasjonen er enig i at arealene må skjøttes slik at man unngår gjengroing.
Det er dette som er situasjonen for GB 21/116. Det er ingen tvil om at dette er en eiendom som
står i fare for å vokse igjen, slik at den blir helt utilgjengelig med gjengroing i form av
renninger av rognetrær, osp og andre hurtigvoksende lauvtrær. Det vises til vedlagte kopi av
diverse fotografier.
Administrasjonen mener at de fakta som her er beskrevet medfører riktighet, og at faren for
gjengroing er reell.
For å kunne hindre fortsatt tilgroing og tilbakeføre kulturlandskapet slik det var fra tidligere
tiders tradisjonelle landbruksvirksomhet, må det tilrettelegges for adkomst til eiendommen.
Dette gjelder både adkomst med beitedyr og maskiner for skjøtselsarbeid. Eneste muligheten er
derfor å tilrettelegge med en enkel adkomstbrygge - eiendommen har ikke tilkomst til vei og
brygge annet sted på Monsøya.
Vi ser at atkomsten vil være noe enklere med en brygge som omsøkt, men dette innebærer ikke
at en brygge vil være en nødvendighet. Det er mulig å legge til med båt her uten at det oppføres
brygge.
Administrasjonen har i saksfremstillingen anført at eiendommen vil være tilgjengelig fra sjøen
uten at det nødvendigvis må oppføres brygge på eiendommen. Dette er ikke riktig. Terrenget
tilsier at man ikke kan fortøye til fjellveggen uten i spesielt godt vær. Se vedlagt fotografi.
Det er relativt god sjødybde utenfor eiendommen. Fylkesmannen i Vest-Agder har i sin
uttalelse til dispensasjonssøknaden poengterer at stedet ligger i le for den dominerende
vestavinden sommerstid. Administrasjonen er enig i denne påstanden, og etter det vi kjenner til
så er vel vind fra syd-vest den mest dominerende vindretningen i området. Eiendommen ligger
mot nord-øst på Monsøya, og den vil derfor ofte ligge i le for vinden. Administrasjonen mener
for øvrig at en hensiktsmessig skjøtsel ikke betinger at eiendommen er tilgjengelig til alle
årstider, eller i all slags vær. Det er naturlig på mange eiendommer i skjærgården at man må
planlegge og innrette seg etter værforholdene.
Tilkomsten mellom båt og land vil dessuten være svært vanskelig, og det vil ikke være mulig å
overføre beitedyr og skjøtselsmaskiner til/fra båt uten at det tilrettelegges med liten
adkomstbrygge som gir mulighet for sikker fortøyning og trygg overgang mellom båt og land.
Her er flere muligheter for å komme i land og fortøye med mindre båter, og eventuelt også
legge til med en lekter. Om det skulle bli aktuelt med beitedyr når eiendommen er ryddet,
burde det være mulig å føre dyrene til eiendommen via en av de tilstøtende eiendommene hvis
værforholdene skulle være vanskelige. Tradisjonell skjøtsel av eiendommen betinger ikke at
man nødvendigvis må ilandføre tyngre maskiner. Det kan eventuelt vurderes om det kan være
mulig å transportere inn maskiner via traseen for høyspentlinjen som går over eiendommen.
Forbudet mot oppføring av ny bebyggelse i dette området må anses som ett av flere virkemidler
som kan benyttes for å ivareta det overordnede mål. Det er altså ikke byggeforbudet i seg selv
som skal hensynstas ved gjennomføring av reguleringsplan for kulturlandskapsområde, men de
tiltak som må til for å ivareta kulturlandskapets mangfold.
Dette er riktig med hensyn til kulturlandskapet, men byggeforbudet har flere hensikter en bare
ivaretakelse av kulturlandskapet. Hensynet til bevaring av det ubebygde området, og særlig den
uberørte strandlinjen har i dette tilfellet stor betydning. Oppføring av brygge vil kunne fremstå
som privatiserende. Eiendommen ligger for øvrig i hovedsak i 100-metersbeltet langs sjøen.
Her gjelder strenge nasjonale føringer, jf. bl. a. statlige planretningslinjer for differensiert
forvaltning av strandsonen.
I vår sak vil man ikke kunne ivareta kulturlandskapet på GB 21/116 uten at det tilrettelegges
for skjøtselstiltak. For å kunne oppnå dette må man ha adkomst. Og det kan kun løses med å
anlegge en adkomstbrygge - altså et nytt byggetiltak. Dersom man skal følge
reguleringsbestemmelse med forbud mot nye byggetiltak vil det innebære at man ikke oppnår
det reguleringsmessige formål med å kunne ivareta kulturlandskapet — altså vanskeliggjøre
gjennomføring av reguleringsplanen.
I praksis vil derfor bestemmelse om byggeforbud -i denne konkrete sak og relatert til tiltak i
form av adkomstbrygge - være et hinder for å kunne oppnå målet med planen fremfor som et
virkemiddel som skal kunne ivareta de hensyn som ligger bak reguleringen.
Administrasjonen viser til kommentarer til avsnittene ovenfor.
Dette innebærer at lovens kriterium — at hensynet bak regulering til kulturlandskapsområde
— ikke blir vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon for oppføring av en liten
adkomstbrygge.
Det vises til administrasjonens vurdering i førstegangs behandling av denne saken. Etter vår
vurdering blir hensynene bak byggeforbudene, både i reguleringsplanen og i pbl § 1-8,
vesentlig tilsidesatt.
Det kan tilføyes at tiltakshaver er innstilt på å gi brygga en beskjeden utforming og bygge
denne i tradisjonell stil i tråd med det man ellers ser av brygger på Monsøya. Størrelsen er
begrenset til ca 12 m2. Kommunen kan gjerne stille betingelser om slik utforming som vilkår
for å gi dispensasjon.
Administrasjonen har lagt opprinnelig innsendte tegninger til grunn for sin vurdering. Vi har i
tillegg mottatt reviderte tegninger og situasjonskart fra tiltakshaver – disse er å anse som
presiseringer av størrelse og utforming. Vi har ingen bemerkninger til selve størrelsen,
plasseringen eller utformingen. Det er hensynet til å bevare strandlinja ubebygd som må
vektlegges.
Det andre vilkår for dispensasjon er at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større
enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette vilkår er åpenbart innfridd ved at tiltaket i
realiteten fremmer reguleringsplanens mål om å ivareta kulturlandskapets mangfold.
Administrasjonen viser til tidligere vurderinger og mener ulempene veier tyngre enn fordelene
i denne saken.
Heller ikke de hensyn som ligger bak byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen vil bli
skadelidende i vesentlig grad. Selv om en liten adkomstbrygge vil være et nytt tiltak som vil
være synlig i strandsonen, skal byggeforbudet også ivareta behovet for allmennhetens adkomst
og ferdsel til de innenforliggende områdene. Ved å tilrettelegge for adkomst og skjøtsel slik at
man kan ivareta kulturlandskapet, vil eiendommen som sådan være langt mer tilgjengelig og
attraktiv for allmennhetens bruk. Etter en samlet vurdering vil dette veie tyngre enn den
eventuelle negative effekt av en liten beskjeden adkomstbrygge som kun okkuperer en liten del
av strandsonen. Brygga vil dessuten kunne utformes som en tradisjonell brygge som blir
liggende i utmark og som ikke vil gi privatiserende effekt.
Administrasjonen mener strandlinjen vil fremstå som mer privatisert hvis det bygges en privat
brygge her. Stedet egner seg som oppankringsplass for båtfolket, og strandlinjen slik den
fremstår i dag anses som tilgjengelig for allmennheten.
Administrasjonens samlede vurdering:
På bakgrunn av ovennevnte, samt tidligere dokumenter i saken kan vi ikke se at det foreligger
nye momenter som skulle tilsi at kommunen skulle endre standpunkt i denne saken.
Administrasjonen holder fast ved tidligere vurderinger som er gjort, og både Fylkesmannen i
Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune rådet kommunen til å avslå søknaden. Plan- og
miljøutvalget bør derfor holde fast ved førstegangsvedtaket i denne saken.
Administrasjonen gir utvalget råd om ikke å ta klagen til følge.
Det presiseres for ordens skyld at klagen kun gjelder bryggen.
Rådmannens merknader:
Vedlegg:
1
Klage - begrunnelse til klage vil bli ettersendt medio januar 2015
2
Begrunnelse for klagen
3
Foto
4
Mail fra tiltakshaver
5
Redigert situasjonskart - presiseringer
6
Brygge
7
Særutskrift - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og pbl. § 1-8 for oppføring av
fritidsbolig og atkomstbrygge på GB 21/116 - Monsøya
9
10
11
12
13
14
15
15
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og pbl. § 1-8 for oppføring av fritidsbolig og
atkomstbrygge på GB 21/116 - Monsøya
Situasjonsplan 01
Opprinnelige tegninger av atkomstbrygge
Tegninger hytte
Uttalelse fra Vest-Agder Fylkeskommune
Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder
Ansvarlig søkers kommentar til råd gitt av fylkesmyndighetene
Oversiktskart
ADVOKATFIRMAET
K]/ER
~ " iifif
Søgne kommune
Arealenheten
Postboks
4682
1051
Søgne
Väuef- 140646/22831
GB 21/116
JB/mse
- FRITIDSBOLIG
Dale: 18. desember
OG ADKOMSTBRYGGE
2014
- KLAGE
Plan- og miljøutvalget
behandlet i møte 10.12.2014 søknad om dispensasjon
for
oppføring av fritidsbolig
og adkomstbrygge
på GB 21/ 1 16 på Monsøya. Søknaden
ble avslått.
På vegne av tiltakshaver
Ottar Aase påklages
vedtaket.
Del gjøres gjeldende at oppføring av adkomstbrygge
er et tiltak som ligger
innenfor reguleringsplanens
rammer for lovlig drift og skjøtsel av eiendommen
følgelig ikke i strid med reguleringsplanen.
Det er derfor ikke nødvendig med
dispensasjon
fra reguleringsplanen
hva gjelder brygge.
og
\(‘\(ll\flIfillll1Il‘ll\]A‘I
l)\
M\'\
Hwy
m
\U'l
` l QUlVÅl
.\l\
\
ltfwrinnrriisa»
lnmit-itnt m.
r¢...11.w..x;.
=
Fn~H.m».md
For øvrig gjøres gjeldende at vilkårene for dispensasjon
det som anføres i søknaden og i notatet med kommentar
saksfremstilling.
er innfridd. Det vises til
til administrasjonens
\\\lcIv
mit., i 1,.-
\'.v:.\¥\IMmJ.'s'1
numrin!
Jeg trenger noe tid til å serte meg mer grundig
utførlig begrunnelse
for klagen, og det varsles
ettersendt innen medio januar 2015.
Med vennlig
ADV
)
inn i saken med sikte på en mer
om at slik begrunnelse
vil bli
hilsen
ATFIRMAET
KJÆR
DA
lronrlhcnn-
.mb
mllnlmclHml..\n->1.\\
Jakob B
a
bakka’c_(Iad\'k'ac1'.no
/\«lwL.uInnmcIutta- mtjnr
l,ill4-In
Ash uk
Kopi:
Ottar Aase pr. e-post
Møvik Byggetjenester
Moldc.
/\d\nk.ulnInncl(Kelim «nmV
pr. e-post
uuu
:nl\nc.IH.'l nn
ADVOKATFIRMAET
KIÆR
Søgne kommune
Arealenheten
Postboks 1051
4682 Søgne
Varret: 140646/22831
JB/mse
GB 21/1 16 - ADKOMST
Dam: 19. januar
BRYGGE
Det vises til mitt brev av 18.12.2014
10.12.2014 i ovennevnte
sak.
Jeg kommer
her tilbake
2015
- KLAGESAK
med klage og plan- og miljøutvalgets
med mer utførlig
begrunnelse
Klagen begrenses til den del av vedtaket som gjelder
derfor ikke på avslaget vedrørende
fritidsbolig.
vedtak
for klagen.
adkomstbrygge.
Det klages
\(I\ul..«lfirm.n~I
kizrr [H
\1\ \
Hwvu\U«>‘;«m1*I1l‘\1\'\
}\\-1:hvIMu~~-_
Stikkordsmessig
anføres
Hmnlg'\«'H~
følgende:
Hm
K.n1Im~,-"nu
1
MMv.vl\-aml
1. De faktiske forhold på stedet tilsier at det er nødvendig med egen
adkomstbrygge
for et påtrengende
behov for skjøtsel slik at hensynet til å
bevare kulturlandskapet
blir ivaretatt.
2. Dispensasjonsvurderingen
tilsier at hensynet bak reguleringsplanens
bestemmelse
om bevaring av kulturlandskapet
best ivaretas ved at det
tillates oppføring av adkomstbrygge
og at det er klar interesseovervekt
for
slik dispensasjon.
Reguleringsmessig
status
-'\\dHvI\g~k\vn\m
m..\.lg‘.vllm!v\_m'L‘v
1l~(I.lm.':ml
lll
\l)\
og faktumbeskrivelse
‘\KU‘N‘lH>
~- wn-I
.titt tt . ...1\L:.u-Ir\\\\u Jinhui». t...
(N
\ I I \
Oslo'
\«I\w-'mlHHH'.\:Vl.\1':
Eiendommen
GB 21/116 er på ca 29 dekar og er i sin helhet regulert til
kulturlandskapsområde
i reguleringsplan
for Ny-Hellesund
m. m.. stadfestet
Miljøvemdepartementet
23.08.2002.
av
I henhold til reguleringsbestemmelsene
pkt. 5.2 tillates det «tradisjonell
landbrulcsvirksomher
i områder som ivaretar kuIIur/andskapels
mangfold».
Kulturminner
og eksisterende
utomhusanlegg
skal bevares, og det tillates ikke
oppført ny bebyggelse
utover utvidelse av bestående fritidsbebyggelse.
\J\«"A‘lUHH\.lL‘7
km'
lrumsu.
\-I-uL.IH:vw.vuI
Rub.‘
Plum
llllclummcr.
.-\Ju-k.1H1Hu.v.:I
Ih.IH.m_u
Holde.
\\(\x-L.ImHvm¢-1U\cvl-.\lvh“'/
uuu
.I1l\\u.Hl.lHw
ADVOKATFIRMAET
Side 2
KIÆR
Målet med reguleringsplanen
er at man skal ivareta hensyn til bevaring av
kulturlandskapet,
altså resultatet av den tradisjonelle
landbruksvirksomhet
som er
konsekvens
av beitende husdyr, mindre slåttemarker
og åkerlapper,
samt anlegg
som knyttes til dette, herunder uteløer, steinbrygger,
steingarder
osv.
For å kunne ivareta
disse hensyn
er det helt nødvendig
at arealene
skjøttes
slik at
man unngår gjengroing. Dersom naturen får regjere fritti slike områder, vil man
miste områdets preg som kulturlandskap
års kultivering vil forsvinne.
./..
—det som har vært resultatet
av tidligere
Det er dette som er situasjonen for GB 21/ l 16. Det er ingen tvil om at dette er en
eiendom som står i fare for å vokse igjen, slik at den blir helt utilgjengelig
med
gjengroing i form av renninger av rognetrær, osp og andre hurtigvoksende
lauvtrær. Det vises til vedlagte kopi av diverse fotografier.
For å kunne hindre fortsatt tilgroing og tilbakeføre
fra tidligere tiders tradisjonelle
landbruksvirksomhet,
adkomst
til eiendommen.
Dette
gjelder
kulturlandskapet
slik det var
må det tilrettelegges
for
både adkomst
for skjøtselsarbeid.
Eneste muligheten
er derfor
adkomstbrygge
- eiendommen
har ikke tilkomst
med beitedyr
og maskiner
å tilrettelegge
med en enkel
til vei og brygge annet sted på
Monsøya.
Administrasjonen
har i saksfremstillingen
anført at eiendommen
vil vaere
tilgjengelig
fra sjøen uten at det nødvendigvis
må oppføres brygge på
eiendommen.
Dette er ikke riktig. Terrenget tilsier at man ikke kan fortøye
fjellveggen
uten i spesielt
godt vær. Se vedlagt
til
fotografi.
Tilkomsten
mellom båt og land vil dessuten være svært vanskelig, og det vil ikke
være mulig å overføre beitedyr og skjøtselsmaskiner
til/fra båt uten at det
tilrettelegges
med liten adkomstbrygge
som gir mulighet for sikker fortøyning og
trygg overgang mellom båt og land.
Dispensasjonsvurdering
Ved dispensasjonsvurdering
skal det for det første vurderes om de hensyn
ligger bak bestemmelse
det dispenseres
fra blir vesentlig tilsidesatt.
som
I denne sak er det ivaretakelse
av kulturlandskapets
mangfold
som er den
overordnede
målsetting
for regulering til spesialområde
—kulturlandskapsområde.
Forbudet mot oppføring av ny bebyggelse
i dette området må anses som ett av
flere virkemidler
som kan benyttes for å ivareta det overordnede
mål. Det er altså
ikke byggeforbudet
i seg selv som skal hensynstas ved gjennomføring
av
reguleringsplan
for kulturlandskapsomrâde,
men de tiltak som må til for â ivareta
kulturlandskapets
mangfold.
g'\advlsor\dok\20l
5_I \aaslahn38ws.doc
ADVOKATFIRMAET
Side3
K]/ER
I vår sak vil man ikke kunne ivareta kulturlandskapet
på (iB 2 l/l 16 uten at det
tilrettelegges
for skjøtselstiltak.
For å kunne oppnå dette må man ha adkomst. og
det kan kun løses med å anlegge en adkomstbrygge
- altså et nytt byggetiltak.
Dersom man skal følge reguleringsbestemmelse
med forbud mot nye byggetiltak
vil det innebære at man ikke oppnår det reguleringsmessige
formål med å kunne
ivareta kulturlandskapet
—altså vanskeliggjøre
gjennomføring
av
reguleringsplanen.
I praksis vil derfor bestemmelse
om byggeforbud
-i denne konkrete sak og
relatert til tiltak i form av adkomstbrygge
- være et hinder for å kunne oppnå
målet med planen fremfor som et virkemiddel
som skal kunne ivareta de hensyn
som ligger bak reguleringen.
Dette innebærer at lovens kriterium — at hensynet bak regulering til
kulturlandskapsområde
—ikke blir vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon
oppføring av en liten adkomstbrygge.
for
Det presiseres at dette gjelder i denne konkrete sak - og forholdet kan være helt
annerledes i andre saker hvor byggeforbud
vil være et hensiktsmessig
og effektivt
virkemiddel
for å fremme gjennomføringen
av reguleringsformålet.
Dispensasjon
i denne konkrete sak vil derfor ikke ha noen presedensvirkning
til andre saker.
Det kan tilføyes at tiltakshaver
er innstilt på å gi brygga en beskjeden utforming
og bygge denne i tradisjonell
stil i tråd med det man ellers ser av brygger på
Monsøya. Størrelsen er begrenset til ea 12 m2. Kommunen
kan gjeme stille
betingelser om slik utfonning
som vilkår for å gi dispensasjon.
Det andre vilkår for dispensasjon
er at fordelene ved å gi dispensasjon
må være
klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Dette vilkår er åpenbart
innfridd ved at tiltaket i realiteten fremmer reguleringsplanens
mål om å ivareta
kulturlandskapets
mangfold.
Heller ikke de hensyn som ligger bak byggeforbudet
i IOO-metersbeltet
langs
sjøen vil bli skadelidende
i vesentlig grad. Selv om en liten adkomstbrygge
vil
være et nytt tiltak som vil være synlig i strandsonen,
skal byggeforbudet
også
ivareta behovet for allmennhetens
adkomst og ferdsel til de innenforliggende
områdene. Ved å tilrettelegge
for adkomst og skjøtsel slik at man kan ivareta
kulturlandskapet.
vil eiendommen
som sådan være langt mer tilgjengelig
og
attraktiv for allmennhetens
bruk. Etter en samlet vurdering vil dette veie tyngre
enn den eventuelle negative effekt av en liten beskjeden adkomstbrygge
som kun
okkuperer en liten del av strandsonen.
Brygga vil dessuten kunne utformes som en
tradisjonell
brygge som blir liggende i utmark og som ikke vil gi privatiserende
effekt.
g'\advisor\dok\20
l 5_ l \aaslahn3 Bwsclue
ADVOKATFIRMAET
Side4
KIÆR
Konklusjon
Pâ dette grunnlag
21/116 omgjøres,
bes det om at klage vedrørende avslag pâ adkomstbrygge
som omsøkt.
slik at det gis dispensasjon
på GB
Jakob Bakka
bakkaâíadvkjaerno
Kopi:
Ottar Aase, Idas vei 148, 0981 Oslo
AS, Andøyfarct
Møvik Byggetjenester
19 B, 4623 Kristiansand
g‘\adv1sor\dok\20l5_I\aaslahn3
Kws doc
r
I
V I
,.
Trase for heayspenningsmast
gjengrodd
åffí' 'I
.‘
-v.,
V‘
A
,.`_
:_ .
.,.1 '- .
,.
‘I
Tase høyspenningsmast
f'
trær som råtner
f
.v.
,-.m
xl."'
,1,’
f.
med nedhuggete
og kratt som vokser opp
. I'
4
,,4”'
.z-”
JM*
x.
r
"\
i
1'.’
x
I
.f
._.
I.
'a
v
z
A
,." T
"S
å:
jg
.x _. «
A
I
.f
f
/f
n».
n.
x
u
u
\
u_
.v
n
.3.
l
, í
i
I
I
.
R
1,
’ ‘/*"7~—'.»’.
:4‘
..’
ø
1
i.
_/
;
v
2
r
1
r
æ
1
;,1,—,'
s
"%Y3'
i
.M
Å
_
..Ã
Side 1 av 1
Fra: [email protected][[email protected]]
Dato: 04.05.2015 22:28:49
Til: [email protected]
Kopi: Atle Danielsen
Tittel: Sak 2014-914
Sak 2014-941
Da situasjonskartet kan mistolkes som om den ansøkte brygge er 15 m i stede for 5 m innsendes et
redigert situasjonskart, samt vedlegg av bilde/tegninger slik bryggen er tenkt.
Mvh
Ottar Aase
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/481005_FIX.HTML
05.05.2015
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
Søgne kommune
21/116
2014/941 -39095/2014
André Aarflot
01.12.2014
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og pbl. § 1-8 for
oppføring av fritidsbolig og atkomstbrygge på GB 21/116 Monsøya
Utv.saksnr
173/14
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
10.12.2014
Rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens formål, og fra byggeforbudet i 100metersbeltet langs sjøen, for oppføring av fritidsbolig og brygge på GB 21/116 – Monsøya,
avslås i medhold av plan- og bygningsloven (pbl) § 19-2, jfr. pbl § 12-4 – Rettsvirkning av
reguleringsplan og pbl § 1-8 – Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag.
Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 10.12.2014
Behandling:
Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens formål, og fra byggeforbudet i 100metersbeltet langs sjøen, for oppføring av fritidsbolig og brygge på GB 21/116 – Monsøya,
avslås i medhold av plan- og bygningsloven (pbl) § 19-2, jfr. pbl § 12-4 – Rettsvirkning av
reguleringsplan og pbl § 1-8 – Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag.
Repr. Daland (FRP) fremmet forslag:
I medhold av pbl 19-2 innvilges dispensasjon fra reguleringsplan og pbl § 1-8 – Forbud mot
tiltak mv. langs sjø og vassdrag, for oppføring av fritidsbolig og brygge på GB 21/116 –
Monsøya,
Begrunnelse for vedtaket:
Plan og miljøutvalget finner at grunneiers ønsker her, må vektes tyngre en rådmannens
vurdering.
Merknad fra nabo tas til ikke til følge.
Votering:

Rådmannens forslag satt opp mot FRP sitt forslag. Rådmannens forslag vedtatt 7 (H, KRF, V,
AP) stemmer mot 2 (FRP) stemmer.
Vedtak:
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens formål, og fra byggeforbudet i 100metersbeltet langs sjøen, for oppføring av fritidsbolig og brygge på GB 21/116 –
Monsøya, avslås i medhold av plan- og bygningsloven (pbl) § 19-2, jfr. pbl § 12-4 –
Rettsvirkning av reguleringsplan og pbl § 1-8 – Forbud mot tiltak mv. langs sjø og
vassdrag.
Saksutredning:
Søknaden:
Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens formål, og fra byggeforbudet i 100metersbeltet langs sjøen, jfr. pbl §1-8, for oppføring av fritidsbolig og brygge på GB 21/116 –
Monsøya.
Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område regulert til spesialområde - kulturlandskapsområde i
reguleringsplan for Ny-Hellesund.
Reguleringsplanen er stadfestet av Miljøverndepartementet den 23. august 2002.
Relevante § i bestemmelsene:
5.2 Kulturlandskapsområde.
Det tillates tradisjonell landbruksvirksomhet i området som ivaretar kulturlandskapets
mangfold. Kulturminner og eksisterende utomhusanlegg som veier, stier, steinbrygger,
steingarder, terrassering, rydningsrøyser, tufter, eldre gjerder, trapper, hageanlegg,
karakteristisk vegetasjon o.a. skal bevares. Eksisterende bekkeløp og oppmurte grøfter skal
ikke tildekkes.
Bestående fritidsbebyggelse opprettholdes og gis mulighet for utvidelse inntil 100m2 T-BRA
inkl. anneks, uthus, sjøbu m.m. etter nærmere vurdering. Tidligere fradelte tomt gnr. 21 bnr.
112 (beliggende rett nord for Melkebakken) kan bebygges med 1 fritidsbolig. Krav til
bebyggelse som angitt i reg. bestemmelsenes § 2 må følges. I området skal ut over dette ikke
tillates oppført ny bebyggelse.
Protester/bemerkninger:
Peder Johan Pedersen, som eier naboeiendommen GB 21/8, har sendt inn merknader til
søknaden. Pedersen minner om det generelle byggeforbudet i strandsona, jfr. pbl § 1-8, og i
reguleringsplan for Ny-Hellesund fra 2002. Kommentarene gjelder i første rekke opplysninger
om skjøtsel av området. Pedersen mener området kan karakteriseres som urskogspreget, og at
den beste forvaltningen av området vil være at naturen her får utvikle seg selv og at
urskogspreget dermed ikke forringes.
Pedersen trekker videre frem forarbeidene til reguleringsplanen fra 2002, og han poengterer at
det var klare politiske og faglige forpliktelser om at landbruksområdet ikke skulle endres med
bebyggelse eller opparbeidelse med slike formål. Monsøya skulle for fremtiden fremstå slik
den da var – nå med endret reguleringsbenevnelse – kulturlandskap, men med klare
reguleringsbestemmelser som ikke åpner for det søknaden her tar sikte på.
Det vises for øvrig til de innsendte merknadene i sin helhet.
Ansvarlig søkers kommentar til merknader fra nabo:
Eiendommen er på 29 mål og det berørte området er på ca 0,2 mål. Det aktuelle området ligger
nær 2 eksisterende hytter og vil endre lite i landskapsbildet. Som det fremgår av ovennevnte
innsigelse er det ryddet brede gater som en T under høyspentstrekk over tomten. Eier ønsker å
bevare eiendommen som kulturlandskap i tråd med reguleringsplanen fra kommunen.
Eiendommen ligger langt utenfor fredet området i planen for freding av Ny-Hellesund
kulturmiljø som nå er ute til offentlig ettersyn og lokal høring.
Administrasjonens kommentar til merknader fra nabo:
Administrasjonen ønsker å holde fast ved byggeforbudet i denne saken. Kommentarene som
omhandler skjøtsel og at området har urskogpreg anses ikke som en protest mot omsøkt tiltak,
men mer som opplysninger/informasjon om forholdene på eiendommen. Det samme gjelder
kommentarene om forarbeidene til reguleringsplanen.
Kommentarene fra Peder Johan Pedersen tas til orientering og utredes ikke videre i denne
omgang, fordi administrasjonen mener bygging i dette området ikke skal tillates uavhengig av
hva slags vegetasjon mv. som befinner seg her.
Uttalelser fra annen myndighet:
Fylkesmannen i Vest-Agder:
Monsøya er vurdert som et svært viktig regionalt friluftsområde i Vest-Agder. Vi viser i
denne sammenheng til område 39 på temakart over viktige og svært viktige regionale
friluftsområder i Vest-Agder, vedtatt av fylkestinget 18.12.2013 (i forbindelse med regional
plan for idrett, friluftsliv og fysisk aktivitet). Omsøkte eiendom mener vi i denne
sammenheng er attraktiv først og fremst fordi den er uberørt. Samtidig har den relativ god
sjødybde utenfor. Stedet ligger også i le for den dominerende vestavinden sommerstid.
Eksempelvis egner stedet seg slik sett som en oppankringsplass for båtfolket. For øvrig utgjør
Ny-Hellesundsområdet ett av sørlandskystens mest attraktive kystavsnitt.
Eiendommen ligger i hovedsak i 100-metersbeltet langs sjøen. Her gjelder strenge nasjonale
føringer, jf. bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen.
Retningslinjene sier bl.a. at det skal unngås landskapsinngrep på arealer som har betydning
for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak
bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. I dette tilfellet er det i reguleringsplan
allerede vedtatt at det ikke skal bygges slik det er søkt om. Vi må derfor gi kommunen råd
om å avslå søknaden.
Vi minner om pbl § 19-2, fjerde ledd, der kommunen ikke bør gi dispensasjon når berørt
statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden.
Vest-Agder Fylkeskommune:
Aktuelt område er i gjeldende reguleringsplan avsatt til kulturlandskapsområde. For denne
typen spesialområde angir bestemmelsene at det kan tillates tradisjonell landbruksvirksomhet
som ivaretar kulturlandskapet. Med unntak av tidligere fradelte tomter tillates det ikke oppført
ny bebyggelse. Ettersom området ikke er regulert til byggeområde i kommuneplanens arealdel
eller i reguleringsplan vil også Plan- og bygningslovens § 1-8 Forbud mot tiltak mv. langs sjø
og vassdrag gjøre seg gjeldende.
Etter en samlet vurdering kan vi ikke se at kriteriene for å gi dispensasjon er til stede. Hensynet
bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra ansees for å bli tilsidesatt og det er ikke tydelig at
fordelene er klart større enn ulempene. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at det ikke innvilges
dispensasjon.
Relevante punkter i ansvarlig søker og tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med
administrasjonens påfølgende kommentar:
Eiendommen har en størrelse på 29 mål og krever selvsagt normal skjøtsel. For å skjøtte
eiendommen må det være mulighet for adkomstbrygge og overnatting. Eier er ikke bosatt i
nærheten, det må derfor finnes mulighet for overnatting. Eiendommen er bratt og ulendt, og
det er naturlig å bruke sjøveien som atkomst både sommer og vinter.
Administrasjonen ser at dette vil være ønskelig for eier, men eiendommen vil være tilgjengelig
fra sjøen uten at det nødvendigvis må oppføres brygge på eiendommen.
Tiltakene vil føye seg inn i landskapet og de bygde omgivelse på en god måte. Den ligger inn
mot fjell, sett fra sjøsiden, og vil bli lite eksponert.
Det er ønskelig å bevare kulturlandskapet, men selv om tiltaket er av moderat omfang vil det
bli noe eksponert mot sjøen.
Det er ingen av disse viktige hensynene som blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon:
natur- og kulturmiljø, friluftsliv og landskap. De registreringer som er gjort på stedet legges
ved som kopi til søknaden. De hensynene i lovens formålsparagraf som omhandler
bærekraftig utvikling er ikke negativt berørt. En oppføring av tiltak her vil styrke miljøet på
stedet.
Administrasjonen er ikke enig i at tiltaket vil styrke miljøet på stedet, fordi man ønsker at
kulturlandskapet her skal forbli ubebygd.
Ved å tillate tiltakene vil det ikke hindre allemannsretten til fri ferdsel.
Tiltaket vil kanskje ikke medføre nevneverdige fysiske hindringer for fri ferdsel, men
eiendommen vil fremstå som mer privatisert.
Atkomstbrygge er et tiltak som er helt nødvendig for eiendommen, og den har positiv virkning
for tilgjengeligheten og atkomst til stedet. Tilgjengelighet er et viktig forhold som ny planlov
skal ivareta. I den forrige plan og bygningsloven var det unntak fra det generelle
byggeforbudet, slik at strandeiendommer kunne få såkalt adkomstbrygge. I ny lov er det ikke et
tilsvarende unntak. Tiltaket skal nå vurderes etter §19-2 og formålsparagrafen.
Lovkommentarene som fulgte den nye loven sier at den forrige regjeringen ønsket en strengere
strandsoneforvaltning og ville ha en strengere praksis. Ny regjering har en noe endret
holdning. Dette har vært praktisert etter gammel lov: en øvre grense for adkomstbrygger på ca
12 m2 - jfr. Fylkesmannen i Vest-Agders skriv vedr. dispensasjonssøknader. Vi har tatt hensyn
til formål i loven og utformet tiltaket deretter. Omsøkte brygge vil bli i størrelse under 12 m² og
har således en rimelig størrelse og vil ikke framstå som oppholdsbrygge. Den skal nyttes som
atkomstbrygge for trafikk til og fra eiendommen og hytta på bnr. 116. Den er således innenfor
det som tidligere er akseptert, også etter ny lov trådte i kraft.
Administrasjonen mener at det ikke er hensikten at alle strandeiendommer skal ha
tilgjengelighet ved at det bygges brygger. Eiendommen anses som tilgjengelig uten brygge.
Størrelsen på bryggen er i seg selv ikke en viktig problemstilling i denne saken, da det er
ønsket om at eiendommen skal være ubebygd som må vektlegges.
Eiendommen er på 29 mål og det berørte området er på ca 0,2 mål. Det aktuelle området
ligger nær 2 eksisterende hytter og vil endre lite i landskapsbildet.
Administrasjonen er ikke helt enig i dette. Tiltaket vil virke privatiserende.
Eiendommen ligger utenfor antikvarisk spesialområde for bevaring av bebyggelse og landskap
i reguleringsplanen for Ny-Hellesund. Eiendommen er dels skjemmet av brede gater med
nedhuggete trær og greiner under høyspentstrekk som går som en stor T over tomten. Eier har
fått konsesjon av Søgne kommune på eiendommen og ønsker å bevare den som kulturlandskap
i tråd med kommunens reguleringsplan.
Eiendommen ligger innenfor et område som har formål spesialområde-kulturlandskapsområde.
Eiers ønske om å bevare den som kulturlandskap må oppfattes som positivt, men det åpner
ikke for at eiendommen kan bebygges.
Søker har i etterkant av høringsrunden sendt inn kommentarer til uttalelser fra fylkesmann og
fylkeskommune. Det er blant annet kommentert at eier sommeren 2014 ikke har observert
oppankring eller ilandstigning på eiendommen, og at den er lite interessant for allmenheten.
Eier mener at for å skjøtte eiendommen som er regulert til kulturlandskapsområde må det være
adkomst. For øvrig er det poengtert at hytten i typisk sørlandsstil vil bli beskjeden i størrelse.
Administrasjonen mener at argumentene ikke kan vektlegges med tyngde i forhold til å kunne
dispensere fra byggeforbudet.
Søker viser til naboeiendommen GB 21/37 hvor kommunen nylig har gitt dispensasjon for
ombygging av en etterkrigshytte til helårsbolig.
Administrasjonen påpeker at i nevnte sak har fylkeskonservator påklaget
dispensasjonsvedtaket, og saken er derfor ikke avgjort. Dette gjelder heller ikke en ubebygd
eiendom. Nevnte sak gir derfor ingen presedens.
Det vises for øvrig til innsendte begrunnelser og kommentarer i sin helhet.
Administrasjonens samlede vurdering:
Det søkes om oppføring av en fritidsbolig i en etasje, med mulighet for ekstra soveplasser på
loftet. Hytta får et BRA på 49 m² og et BYA på 54 m². I tillegg søkes det om atkomstbrygge da
dette ikke finnes på eiendommen i dag. Eiendommen er pr. i dag ubebygd.
Tiltaket er i strid med reguleringsplanen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få
tillatelse. I gjeldende reguleringsplan for Ny-Hellesund ligger eiendommen et område med
formål spesialområde – kulturlandskapsområde, og av bestemmelsene fremgår det at det ikke
tillates oppført ny bebyggelse.
Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 2002, og denne er blitt til gjennom en omfattende
beslutningsprosess og er stadfestet av Miljøverndepartementet. Det skal ikke være en kurant
sak å fravike gjeldende plan.
Tiltaket er i også i strid med pbl. § 1-8 – byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø og
vassdrag. Dette gjelder også bryggen, fordi hverken reguleringsplanen eller kommuneplanen
åpner opp for å etablere brygge her.
§ 19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i
medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å
gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke
dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon
skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen
det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen
behandle dispensasjonen videre.
Intensjonen bak formålet i reguleringsplanen er helt klart at kulturlandskapet skal bevares, og
at ubebygde eiendommer innenfor kulturlandskapsområdet skal forbli ubebygde. Denne
eiendommen har pr. i dag ingen bebyggelse. Omsøkte tiltak vil åpenbart vesentlig tilsidesette
hensynene bak reguleringsbestemmelsen det søkes dispensasjon fra.
Å gi dispensasjon i denne saken vil åpenbart kunne medføre uheldig presedens.
Tiltaket vil også helt klart være i strid med hensynene bak byggeforbudet i 100-metersbeltet
langs sjøen, jfr. pbl § 1-8.
Kommunen ikke bør gi dispensasjon når berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg
negativt til dispensasjonssøknaden, jfr. pbl. § 19-2, fjerde ledd. Både Fylkesmannen i VestAgder og Vest-Agder Fylkeskommune råder kommunen til å avslå søknaden.
Kommunen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak
bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig
tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 er derfor ikke oppfylt, og
dispensasjonssøknaden avslås.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere merknader.
Vedlegg:
1 Søknad om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig og atkomsbrygge
2 Nabovarsel - tillegg
3 Situasjonsplan 01
4 tegninger atkomstbrygge
5 tegninger hytte
6 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for atkomstbrygge og hytte - GB
21/ 116
7 Merknad til søknad om dispensasjon
8 Kommentar til råd gitt av fylkesmyndighetene
9 Oversiktskart
Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
21/116
2014/941 -39095/2014
André Aarflot
01.12.2014
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og pbl. § 1-8 for
oppføring av fritidsbolig og atkomstbrygge på GB 21/116 Monsøya
Utv.saksnr
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
Rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens formål, og fra byggeforbudet i 100metersbeltet langs sjøen, for oppføring av fritidsbolig og brygge på GB 21/116 – Monsøya,
avslås i medhold av plan- og bygningsloven (pbl) § 19-2, jfr. pbl § 12-4 – Rettsvirkning av
reguleringsplan og pbl § 1-8 – Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag.
Saksutredning:
Søknaden:
Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens formål, og fra byggeforbudet i 100metersbeltet langs sjøen, jfr. pbl §1-8, for oppføring av fritidsbolig og brygge på GB 21/116 –
Monsøya.
Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område regulert til spesialområde - kulturlandskapsområde i
reguleringsplan for Ny-Hellesund.
Reguleringsplanen er stadfestet av Miljøverndepartementet den 23. august 2002.
Relevante § i bestemmelsene:
5.2 Kulturlandskapsområde.
Det tillates tradisjonell landbruksvirksomhet i området som ivaretar kulturlandskapets
mangfold. Kulturminner og eksisterende utomhusanlegg som veier, stier, steinbrygger,
steingarder, terrassering, rydningsrøyser, tufter, eldre gjerder, trapper, hageanlegg,
karakteristisk vegetasjon o.a. skal bevares. Eksisterende bekkeløp og oppmurte grøfter skal
ikke tildekkes.
Bestående fritidsbebyggelse opprettholdes og gis mulighet for utvidelse inntil 100m2 T-BRA
inkl. anneks, uthus, sjøbu m.m. etter nærmere vurdering. Tidligere fradelte tomt gnr. 21 bnr.
112 (beliggende rett nord for Melkebakken) kan bebygges med 1 fritidsbolig. Krav til
bebyggelse som angitt i reg. bestemmelsenes § 2 må følges. I området skal ut over dette ikke
tillates oppført ny bebyggelse.
Protester/bemerkninger:
Peder Johan Pedersen, som eier naboeiendommen GB 21/8, har sendt inn merknader til
søknaden. Pedersen minner om det generelle byggeforbudet i strandsona, jfr. pbl § 1-8, og i
reguleringsplan for Ny-Hellesund fra 2002. Kommentarene gjelder i første rekke opplysninger
om skjøtsel av området. Pedersen mener området kan karakteriseres som urskogspreget, og at
den beste forvaltningen av området vil være at naturen her får utvikle seg selv og at
urskogspreget dermed ikke forringes.
Pedersen trekker videre frem forarbeidene til reguleringsplanen fra 2002, og han poengterer at
det var klare politiske og faglige forpliktelser om at landbruksområdet ikke skulle endres med
bebyggelse eller opparbeidelse med slike formål. Monsøya skulle for fremtiden fremstå slik
den da var – nå med endret reguleringsbenevnelse – kulturlandskap, men med klare
reguleringsbestemmelser som ikke åpner for det søknaden her tar sikte på.
Det vises for øvrig til de innsendte merknadene i sin helhet.
Ansvarlig søkers kommentar til merknader fra nabo:
Eiendommen er på 29 mål og det berørte området er på ca 0,2 mål. Det aktuelle området ligger
nær 2 eksisterende hytter og vil endre lite i landskapsbildet. Som det fremgår av ovennevnte
innsigelse er det ryddet brede gater som en T under høyspentstrekk over tomten. Eier ønsker å
bevare eiendommen som kulturlandskap i tråd med reguleringsplanen fra kommunen.
Eiendommen ligger langt utenfor fredet området i planen for freding av Ny-Hellesund
kulturmiljø som nå er ute til offentlig ettersyn og lokal høring.
Administrasjonens kommentar til merknader fra nabo:
Administrasjonen ønsker å holde fast ved byggeforbudet i denne saken. Kommentarene som
omhandler skjøtsel og at området har urskogpreg anses ikke som en protest mot omsøkt tiltak,
men mer som opplysninger/informasjon om forholdene på eiendommen. Det samme gjelder
kommentarene om forarbeidene til reguleringsplanen.
Kommentarene fra Peder Johan Pedersen tas til orientering og utredes ikke videre i denne
omgang, fordi administrasjonen mener bygging i dette området ikke skal tillates uavhengig av
hva slags vegetasjon mv. som befinner seg her.
Uttalelser fra annen myndighet:
Fylkesmannen i Vest-Agder:
Monsøya er vurdert som et svært viktig regionalt friluftsområde i Vest-Agder. Vi viser i
denne sammenheng til område 39 på temakart over viktige og svært viktige regionale
friluftsområder i Vest-Agder, vedtatt av fylkestinget 18.12.2013 (i forbindelse med regional
plan for idrett, friluftsliv og fysisk aktivitet). Omsøkte eiendom mener vi i denne
sammenheng er attraktiv først og fremst fordi den er uberørt. Samtidig har den relativ god
sjødybde utenfor. Stedet ligger også i le for den dominerende vestavinden sommerstid.
Eksempelvis egner stedet seg slik sett som en oppankringsplass for båtfolket. For øvrig utgjør
Ny-Hellesundsområdet ett av sørlandskystens mest attraktive kystavsnitt.
Eiendommen ligger i hovedsak i 100-metersbeltet langs sjøen. Her gjelder strenge nasjonale
føringer, jf. bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen.
Retningslinjene sier bl.a. at det skal unngås landskapsinngrep på arealer som har betydning
for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak
bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. I dette tilfellet er det i reguleringsplan
allerede vedtatt at det ikke skal bygges slik det er søkt om. Vi må derfor gi kommunen råd
om å avslå søknaden.
Vi minner om pbl § 19-2, fjerde ledd, der kommunen ikke bør gi dispensasjon når berørt
statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden.
Vest-Agder Fylkeskommune:
Aktuelt område er i gjeldende reguleringsplan avsatt til kulturlandskapsområde. For denne
typen spesialområde angir bestemmelsene at det kan tillates tradisjonell landbruksvirksomhet
som ivaretar kulturlandskapet. Med unntak av tidligere fradelte tomter tillates det ikke oppført
ny bebyggelse. Ettersom området ikke er regulert til byggeområde i kommuneplanens arealdel
eller i reguleringsplan vil også Plan- og bygningslovens § 1-8 Forbud mot tiltak mv. langs sjø
og vassdrag gjøre seg gjeldende.
Etter en samlet vurdering kan vi ikke se at kriteriene for å gi dispensasjon er til stede. Hensynet
bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra ansees for å bli tilsidesatt og det er ikke tydelig at
fordelene er klart større enn ulempene. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at det ikke innvilges
dispensasjon.
Relevante punkter i ansvarlig søker og tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med
administrasjonens påfølgende kommentar:
Eiendommen har en størrelse på 29 mål og krever selvsagt normal skjøtsel. For å skjøtte
eiendommen må det være mulighet for adkomstbrygge og overnatting. Eier er ikke bosatt i
nærheten, det må derfor finnes mulighet for overnatting. Eiendommen er bratt og ulendt, og
det er naturlig å bruke sjøveien som atkomst både sommer og vinter.
Administrasjonen ser at dette vil være ønskelig for eier, men eiendommen vil være tilgjengelig
fra sjøen uten at det nødvendigvis må oppføres brygge på eiendommen.
Tiltakene vil føye seg inn i landskapet og de bygde omgivelse på en god måte. Den ligger inn
mot fjell, sett fra sjøsiden, og vil bli lite eksponert.
Det er ønskelig å bevare kulturlandskapet, men selv om tiltaket er av moderat omfang vil det
bli noe eksponert mot sjøen.
Det er ingen av disse viktige hensynene som blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon:
natur- og kulturmiljø, friluftsliv og landskap. De registreringer som er gjort på stedet legges
ved som kopi til søknaden. De hensynene i lovens formålsparagraf som omhandler
bærekraftig utvikling er ikke negativt berørt. En oppføring av tiltak her vil styrke miljøet på
stedet.
Administrasjonen er ikke enig i at tiltaket vil styrke miljøet på stedet, fordi man ønsker at
kulturlandskapet her skal forbli ubebygd.
Ved å tillate tiltakene vil det ikke hindre allemannsretten til fri ferdsel.
Tiltaket vil kanskje ikke medføre nevneverdige fysiske hindringer for fri ferdsel, men
eiendommen vil fremstå som mer privatisert.
Atkomstbrygge er et tiltak som er helt nødvendig for eiendommen, og den har positiv virkning
for tilgjengeligheten og atkomst til stedet. Tilgjengelighet er et viktig forhold som ny planlov
skal ivareta. I den forrige plan og bygningsloven var det unntak fra det generelle
byggeforbudet, slik at strandeiendommer kunne få såkalt adkomstbrygge. I ny lov er det ikke et
tilsvarende unntak. Tiltaket skal nå vurderes etter §19-2 og formålsparagrafen.
Lovkommentarene som fulgte den nye loven sier at den forrige regjeringen ønsket en strengere
strandsoneforvaltning og ville ha en strengere praksis. Ny regjering har en noe endret
holdning. Dette har vært praktisert etter gammel lov: en øvre grense for adkomstbrygger på ca
12 m2 - jfr. Fylkesmannen i Vest-Agders skriv vedr. dispensasjonssøknader. Vi har tatt hensyn
til formål i loven og utformet tiltaket deretter. Omsøkte brygge vil bli i størrelse under 12 m² og
har således en rimelig størrelse og vil ikke framstå som oppholdsbrygge. Den skal nyttes som
atkomstbrygge for trafikk til og fra eiendommen og hytta på bnr. 116. Den er således innenfor
det som tidligere er akseptert, også etter ny lov trådte i kraft.
Administrasjonen mener at det ikke er hensikten at alle strandeiendommer skal ha
tilgjengelighet ved at det bygges brygger. Eiendommen anses som tilgjengelig uten brygge.
Størrelsen på bryggen er i seg selv ikke en viktig problemstilling i denne saken, da det er
ønsket om at eiendommen skal være ubebygd som må vektlegges.
Eiendommen er på 29 mål og det berørte området er på ca 0,2 mål. Det aktuelle området
ligger nær 2 eksisterende hytter og vil endre lite i landskapsbildet.
Administrasjonen er ikke helt enig i dette. Tiltaket vil virke privatiserende.
Eiendommen ligger utenfor antikvarisk spesialområde for bevaring av bebyggelse og landskap
i reguleringsplanen for Ny-Hellesund. Eiendommen er dels skjemmet av brede gater med
nedhuggete trær og greiner under høyspentstrekk som går som en stor T over tomten. Eier har
fått konsesjon av Søgne kommune på eiendommen og ønsker å bevare den som kulturlandskap
i tråd med kommunens reguleringsplan.
Eiendommen ligger innenfor et område som har formål spesialområde-kulturlandskapsområde.
Eiers ønske om å bevare den som kulturlandskap må oppfattes som positivt, men det åpner
ikke for at eiendommen kan bebygges.
Søker har i etterkant av høringsrunden sendt inn kommentarer til uttalelser fra fylkesmann og
fylkeskommune. Det er blant annet kommentert at eier sommeren 2014 ikke har observert
oppankring eller ilandstigning på eiendommen, og at den er lite interessant for allmenheten.
Eier mener at for å skjøtte eiendommen som er regulert til kulturlandskapsområde må det være
adkomst. For øvrig er det poengtert at hytten i typisk sørlandsstil vil bli beskjeden i størrelse.
Administrasjonen mener at argumentene ikke kan vektlegges med tyngde i forhold til å kunne
dispensere fra byggeforbudet.
Søker viser til naboeiendommen GB 21/37 hvor kommunen nylig har gitt dispensasjon for
ombygging av en etterkrigshytte til helårsbolig.
Administrasjonen påpeker at i nevnte sak har fylkeskonservator påklaget
dispensasjonsvedtaket, og saken er derfor ikke avgjort. Dette gjelder heller ikke en ubebygd
eiendom. Nevnte sak gir derfor ingen presedens.
Det vises for øvrig til innsendte begrunnelser og kommentarer i sin helhet.
Administrasjonens samlede vurdering:
Det søkes om oppføring av en fritidsbolig i en etasje, med mulighet for ekstra soveplasser på
loftet. Hytta får et BRA på 49 m² og et BYA på 54 m². I tillegg søkes det om atkomstbrygge da
dette ikke finnes på eiendommen i dag. Eiendommen er pr. i dag ubebygd.
Tiltaket er i strid med reguleringsplanen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få
tillatelse. I gjeldende reguleringsplan for Ny-Hellesund ligger eiendommen et område med
formål spesialområde – kulturlandskapsområde, og av bestemmelsene fremgår det at det ikke
tillates oppført ny bebyggelse.
Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 2002, og denne er blitt til gjennom en omfattende
beslutningsprosess og er stadfestet av Miljøverndepartementet. Det skal ikke være en kurant
sak å fravike gjeldende plan.
Tiltaket er i også i strid med pbl. § 1-8 – byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø og
vassdrag. Dette gjelder også bryggen, fordi hverken reguleringsplanen eller kommuneplanen
åpner opp for å etablere brygge her.
§ 19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i
medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å
gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke
dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon
skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen
det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen
behandle dispensasjonen videre.
Intensjonen bak formålet i reguleringsplanen er helt klart at kulturlandskapet skal bevares, og
at ubebygde eiendommer innenfor kulturlandskapsområdet skal forbli ubebygde. Denne
eiendommen har pr. i dag ingen bebyggelse. Omsøkte tiltak vil åpenbart vesentlig tilsidesette
hensynene bak reguleringsbestemmelsen det søkes dispensasjon fra.
Å gi dispensasjon i denne saken vil åpenbart kunne medføre uheldig presedens.
Tiltaket vil også helt klart være i strid med hensynene bak byggeforbudet i 100-metersbeltet
langs sjøen, jfr. pbl § 1-8.
Kommunen ikke bør gi dispensasjon når berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg
negativt til dispensasjonssøknaden, jfr. pbl. § 19-2, fjerde ledd. Både Fylkesmannen i VestAgder og Vest-Agder Fylkeskommune råder kommunen til å avslå søknaden.
Kommunen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak
bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig
tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 er derfor ikke oppfylt, og
dispensasjonssøknaden avslås.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere merknader.
Vedlegg:
1 Søknad om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig og atkomsbrygge
2 Nabovarsel - tillegg
3 Situasjonsplan 01
4 tegninger atkomstbrygge
5 tegninger hytte
6 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for atkomstbrygge og hytte - GB
21/ 116
7
8
9
Merknad til søknad om dispensasjon
Kommentar til råd gitt av fylkesmyndighetene
Oversiktskart
Fylkesmannen i Vest-Agder
Miljøvernavdelingen
Saksbehandler: Ole-Johan Eik
Tlf.: 38 17 62 07
Deres ref.: 2014/941
Vår ref.:
2014/969
Vår dato: 01.04.2014
Arkivkode: 421.4
Søgne kommune
Postboks 1051
4682 Søgne
Monsøya - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for
atkomstbrygge og hytte på gnr. 21 bnr. 116
Vi viser til kommunen forsendelse av 14.02.2014.
Søknaden angår en eiendom som iflg. offentlig eiendomsinformasjon utgjør nærmere 29
dekar uten registrert bebyggelse. Eiendommen er skogkledd og ligger på nordøstsiden av
Monsøya med en ca. 115 m lang uberørt strandsone.
For området gjelder reguleringsplan for Ny-Hellesund, stadfestet av Miljøverndepartementet
23.08.2002. Arealformålet er spesialområde – kulturlandskapsområde der tradisjonell drift
og vedlikehold av kulturminner og eksisterende utomhusanlegg tillates. Oppføring av nye
brygger eller hytter er ikke tillatt.
Monsøya er vurdert som et svært viktig regionalt friluftsområde i Vest-Agder. Vi viser i
denne sammenheng til område 39 på temakart over viktige og svært viktige regionale
friluftsområder i Vest-Agder, vedtatt av fylkestinget 18.12.2013 (i forbindelse med regional
plan for idrett, friluftsliv og fysisk aktivitet). Omsøkte eiendom mener vi i denne
sammenheng er attraktiv først og fremst fordi den er uberørt. Samtidig har den relativ god
sjødybde utenfor. Stedet ligger også i le for den dominerende vestavinden sommerstid.
Eksempelvis egner stedet seg slik sett som en oppankringsplass for båtfolket. For øvrig utgjør
Ny-Hellesundsområdet ett av sørlandskystens mest attraktive kystavsnitt.
Eiendommen ligger i hovedsak i 100-metersbeltet langs sjøen. Her gjelder strenge nasjonale
føringer, jf. bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen.
Retningslinjene sier bl.a. at det skal unngås landskapsinngrep på arealer som har betydning
for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak
bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. I dette tilfellet er det i reguleringsplan
allerede vedtatt at det ikke skal bygges slik det er søkt om. Vi må derfor gi kommunen råd
om å avslå søknaden.
Vi minner om pbl § 19-2, fjerde ledd, der kommunen ikke bør gi dispensasjon når berørt
statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden.
Videre minner vi om at det av pbl. § 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon
dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon
være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets
Besøksadr.
Postadr.
Telefon
Tordenskjoldsgate 65
Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand
38 17 61 00
E-post
[email protected]
Nettside
www.fylkesmannen.no
Org.nr. NO974 762 994
Side 2 av 2
begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens
krav til begrunnelse.
Med hilsen
Magnus Thomassen (e.f.)
ass. miljøverndirektør
Ole-Johan Eik
seniorrådgiver
Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift.
Kopi til:
Møvik Byggetjenester AS
Vest-Agder fylkeskommune
Postboks 517 Lund
4605
Kristiansand S
Sak nr: 14/931 – Monsøya
KOMMENTAR TIL SKRIV FRA FYLKESMANN OG FYLKESKOMMUNE
Fylkesmann og fylkeskommune har gitt råd/anbefaling (ikke innsigelse) om ikke å gi
dispensasjon i denne sak hovedsakelig ut fra generelle hensyn. Fylkesmannens skriv gikk litt
mer inn på den aktuelle eiendom og skriver bl.a. at eiendommen er attraktiv fordi den er
uberørt, har relativ god sjødybde, er i le for den dominerende vestavinden og egner seg
derfor som oppankringsplass for båtfolk.
Angående oppankringsplass for båtfolket vises til eiers egen observasjon fra sommeren 2014
som var meget solfylt med mye båtliv. Eiendommens strandlinje er vendt mot nordøst med
høye berg og skog som tar bort ettermiddags- og kveldssolen. Det ble ikke observert båter
som ankret opp ved eiendommen til tross for varme og solrike dager. Høye berg og dårlige
solforhold gjør strandlinjen lite attraktiv, samt at det foran eiendommen er trafikkert med
småbåter mellom fastlandet og øyene i området. Prestebukta på fastlandet ligger bare 15
minutter unna med båt. Båtfolket ankret opp i det populære Olavssundet et stykke nordøst
for eiendommen og i Kjelkevika med friområde et stykke vest for eiendommen. Begge disse
steder er det gode le- og solforhold.
Ingen gikk i land på eiendommen da den er lite interessant for allmenheten. Det er vanskelig
å ta seg i land grunnet bratte berg og innover på eiendommen er den meget kupert med
kløfter og bratte berg som gjør det tungt å ta seg frem. I tillegg er den i ferd med å bli
gjengrodd av ungskog, spesielt med mye rognetrær og kratt, som også gjør den
ufremkommelig. Har forstått at gjengroing er et problem på flere av øyene i området hvor
det er gitt tilskudd for å drive beit som holder vegetasjonen nede. Det er også en del døde
trær. Spesielt er det opphopning av død tremasse langs trasen for kraftlinjen som går som en
stor T over tomten. Det er således et stort behov for å rydde bort ungskog og døde trær,
noe som eier ønsker å påta seg, men han må ha adgang til eiendommen.
Adkomstmulighet til eiendommen – Brygge.
Eiendommen har ingen annen adkomstmulighet enn sjøveien.
Det er søkt om en liten ilandstigningsbrygge på 5 m (12m²). Foregående plan gav mulighet
for brygge på 16 m², men det er tatt ut av nåværende plan av uviss årsak. Imidlertid sier Plan
og bygningsloven §1-8 nr 4:
«Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har
tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til
landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf § 11-11 nr 4.»
Vi mener at omsøkte tiltak er innenfor denne bestemmelsen.
Området er regulert til kulturlandskap og for å kunne skjøtte eiendommen må det være
adkomst (forbudet gjelder ikke – mindre anlegg som skal tjene til..). Eier ønsker å ivareta
kulturlandskapet og det vil være urimelig ikke å få adgang til eiendommen.
1
Hytte.
Eiendommens strandlinje grenser mot sydøst til GB 21/37 hvor kommunen nylig har gitt
dispensasjon for ombygging av en etterkrigshytte til helårsbolig. På nordsiden av
strandlinjen grenser den til GB 21/56 hvor hytte fra 1944 ble revet ned og bygget opp igjen i
1982, samt at det tilkom et anneks i 1984. Det søkes i omsøkte sak om å få bygge en liten
hytte i typisk sørlandsstil. Den er under 50 m² og beskjeden i størrelse. Hytten vil bli liggende
nær sistnevnte hytte med anneks og fremstå som en liten hyttefortetning. I tillegg vil den bli
liggende inn mot en mye høyere fjellvegg og således gi minimal endring i landskapsbildet.
Dispensasjon
Området er i kommunens reguleringsplan §5 pkt 5.2 regulert til kulturlandskap bestående av
to formål - tradisjonelt landbruk og bevaringsområde. På tomten er det ikke registrert
kulturminner eller eksiterende utomhusanlegg. Det er ikke gjort funn i Naturbasen eller
Artsdatabanken som angår tomten. Formålet er således å ivareta landskapet som nå er i
ferd med å bli gjengrodd med ungskog og kratt. For at eier skal kunne ivareta eiendommen
må han ha adkomstmulighet og husvære. Det er søkt om å få sette opp en liten hytte i
typisk sørlandsstil nær eksisterende hytte med anneks. Det vil endre minimalt i
landskapsbildet og hytten vil bli lite eksponert da den vil bli liggende inn til en fjellvegg. I
følge Plan og bygningsloven § 19-2 kan det gis dispensasjon ut fra «hensynet i loven ikke blir
vesentlig tilsidesatt». Hytten som er tenk oppført er liten (BYA 54m2) og berører et meget
lite område nær eksisterende bebyggelse. Videre sier Pbl §19-2 «fordelene ved å gi
dispensasjon må være større enn ulempene». Fordeler her er at eiendommen nå vil og kan
bli skjøttet. I dag er det plastikkgjenstander og annet rask langs strandlinjen (drivgods),
eiendommen er overgrodd med ungskog/kratt og fremstår som ufremkommelig. Det er
hugget ned trær under kraftlinje som fremstår som skjemmende. Eier ønsker å bevare
eiendommen som et vakkert kulturlandskap.
Fordelene ved å gi dispensasjon vil således være større enn ulempene av de beskjedne tiltak
som det søkes om, og som er nødvendig for å kunne drive virksomhet i samsvar med
reguleringsplanen. Vesentlige hensyn som ligger bak lovens formålsbestemmelse blir i dette
tilfelle ikke tilsidesatt, snarere tvert om.
Etter en total vurdering av hensynene bak formålet «kulturlandskap» må derfor søknaden
kunne godkjennes.
2
Omsøkt eiendom
Oversiktskart GB 21/116
Monsøya
01.12.2014
Målestokk 1:5000