6268_R_ådland Planbeskrivelse-2015-03-24

Comments

Transcription

6268_R_ådland Planbeskrivelse-2015-03-24
FORSLAGSSTILLERS
PLANBESKRIVELSE
Datert: 24.03.2015
Illustrasjon. Snøhetta
BERGEN KOMMUNE
Ytrebygda, gnr. 112 bnr. 1, 27, 34 mfl.
ÅDLAND. Arealplan-ID 1201_62680000
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
01
24.03.2014
Planbeskrivelse 1. gangs behandling
Mamie
TH
Mamie
00
12.12.2014
Planbeskrivelse
Mamie
KOH
Mamie
Beskrivelse
Utarbeidet Fagkontroll Godkjent
Rev.
Dato:
Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult.
Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i
større utstrekning enn formålet tilsier.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 2 av 85
Norconsult AS | Pb. 1199, NO-5811 Bergen | Valkendorfsgate 6, NO-5012 Bergen
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Innhold
1. SAMMENDRAG .................................................................................................................. 5
2.
NØKKELOPPLYSNINGER.......................................................................................... 9
3.
BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET ......................................................................... 9
INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET .............................................................. 10
4. PLANPROSESSEN............................................................................................................ 11
5.
GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER ......... 12
6.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) ......................... 14
BELIGGENHET .................................................................................................. 14
AVGRENSNING .................................................................................................. 14
TILSTØTENDE AREALERS BRUK/STATUS .......................................................... 16
EKSISTERENDE BEBYGGELSE ........................................................................... 16
TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK ....................................................................... 18
SOLFORHOLD.................................................................................................... 20
VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD ...................................... 20
GRØNNE INTERESSER / FRILUFTSLIV ............................................................... 23
LANDBRUK ........................................................................................................ 25
KULTURMINNEVERDIER................................................................................... 25
VEG OG TRAFIKKFORHOLD.............................................................................. 27
STØY ................................................................................................................. 28
OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING .................................... 30
VANN OG AVLØP ............................................................................................... 30
ENERGI ............................................................................................................. 31
PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD ......................................................... 31
RISIKO OG SÅRBARHET .................................................................................... 33
PRIVATRETTSLIGE BINDINGER ........................................................................ 33
7.
UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER .... 33
8.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ................................................................. 34
INNLEDNING ..................................................................................................... 34
ALTERNATIVE LØSNINGER SOM HAR VÆRT VURDERT .................................... 39
REGULERINGSFORMÅL .................................................................................... 40
BYGGEFORMÅL ................................................................................................ 41
LEK/UTEOPPHOLDSAREAL ............................................................................... 50
PARKERING/GARASJER .................................................................................... 58
TRAFIKKAREAL ................................................................................................ 60
STØYTILTAK ..................................................................................................... 66
AVFALLSHÅNDTERING/MILJØSTASJON ........................................................... 68
RISIKO OG SÅRBARHET .................................................................................... 69
ANNET ............................................................................................................... 69
9.
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ............................................................ 73
STATLIGE RETNINGSLINJER OM SAMORDNET AREAL OG
TRANSPORTPLANLEGGING ............................................................................... 73
OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK ............................................................... 74
EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER ............................................................ 75
ESTETIKK ......................................................................................................... 76
KONSEKVENSER FOR NABOER ......................................................................... 76
TRAFIKK-OG PARKERINGSFORHOLD ............................................................... 79
KULTURMINNER ............................................................................................... 80
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 3 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER I
NÆRMILJØET .................................................................................................... 81
PRIVAT OG OFFENTLIGE SERVICETILBUD ....................................................... 83
RISIKO OG SÅRBARHET .................................................................................... 83
INFRASTRUKTUR (VEG/VANN/AVLØP, EL-ANLEGG ETC ) ................................ 83
KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER ................................................... 84
JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN ......................... 84
10.
11.
MEDVIRKNING ........................................................................................................... 84
FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR .................................... 85
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 4 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
1. SAMMENDRAG
The Research Centre on Zero Emission Buildings (ZEB)
Forurensning fra bygninger utgjør 40 prosent av den totale globale miljøforurensningen.
I Norge har Stortinget vedtatt klimamålsettinger om energieffektivisering av bygg og
målsetting om nullutslipp som minstestandard innen 2020. For å finne konkrete løsninger på
fremtidens byggekrav etablerte Olje- og Energidepartementet i 2009 forskningssenteret The
Research Centre on Zero Emission Buildings (ZEB).
Forskningssenteret driftes av SINTEF Byggforsk og NTNU og består av 21 industripartnere,
deriblant ByBo AS som skal stå for senterets største pilotprosjekt: Zero Village Bergen.
Zero Village Bergen
Zero Village Bergen blir Norges første og største boligområde med nullutslippsbygg. Det blir
et pilotbyggeri som skal fremskaffe kunnskap, og gjøre erfaringer som gir svar på hvordan
Norge innen 2020 skal kunne stramme inn forskrifter for å oppnå nullutslippskrav. Det er
avgjørende at prosjektet kommer i gang med pilotbygging og erfaringsinnhenting snarest
mulig, slik at prosjektet kan gjennomføres innfor programperioden til forskningssenteret ZEB.
Zero Village Bergen vil inneholde blokkbebyggelse med ca 750 boliger og nærservicetilbud.
Området vil få lokal produksjon av ny fornybar energi, som skal dekke behovet for bygging,
materialer, oppvarming og elektrisitet til drift av boligene. I tillegg til å ha høye ambisjoner
for energiproduksjon og nullutslipp, har planen fokus på grønn mobilitet, tetthet, kvalitet på
uteoppholdsarealer og sikring av LNF-grensen.
Pilotprosjektet skal skape en læringsplass for bygging av fremtidens boliger. Gjennom
samarbeid med Norges fremste kompetanse på energi og miljø, skal det utvikles
konkurransedyktige produkter og løsninger for eksisterende og nye bygg. Prosjektet skal lede
til markedsgjennombrudd for bygg med null utslipp av drivhusgasser med tanke på
produksjon, drift og rivning. Læring og erfaring fra prosjektet vil, i samspill med ZEB og
bransjen for øvrig, medvirke til at ny kunnskap blir tatt i bruk og utnyttet til fremtidig
bærekraftig bygging.
Kort oppsummert vil Zero Village Bergen bestå av bygninger med svært lavt energibehov og
minimalt CO2-avtrykk. Byggene henter ny fornybar energi fra lokale energikilder. Her vil
energioverskuddet eksporteres for å «nedbetale» CO2-avtrykket fra bygging, drift og rivning.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 5 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Miljøverndepartementet godkjente området (B51 i Kommuneplanens arealdel) for
nullutslippsboliger i 2013. Det ble stilt krav om at reguleringsarbeidet skulle inngå i en
helhetlig vurdering i arbeidet med kommunedelplan for området, og avklare forhold som
byggeområde, flystøy, miljøvennlige transportløsninger, gang- og sykkelvegnett til bybanen
m.m. ByBo har arbeidet parallelt med, og i samarbeid med Bergen kommune, plan og geodata
og private planer både i forbindelse med KDP og reguleringsplanen for Zero Village Bergen.
Reguleringsplanen er utviklet gjennom et tverrfaglig samarbeid mellom bl.a. ByBo,
Norconsult, ZEB, Snøhetta, og SINTEF IKT for å tilfredsstille forutsetninger fra
Miljøverndepartementet, og for å tilfredsstille alle viktige premisser for å kunne nå ZEBmålet om nullutslipp.
Beliggenhet
Zero Village Bergen ligger på Ådland i
Ytrebygda, ca. 16 km sør for Bergen sentrum og
ca. 750 meter fra Blomsterdalen sentrum. I dette
området finner vi den største konsentrasjonen av
arbeidsplasser i regionen med ca 15.000
arbeidsplasser innen mange næringer i
næringsklynger som Kokstad, Sandsli, Espeland
og Flesland. Det planlegges fortetting av alle
disse områdene for å gi plass til ennå flere
arbeidsplasser. I umiddelbar nærhet er
Ytrebygda og Liland skole, barnehage, Sandsli
videregående skoler, treningssentre m.v.
Blomsterdalen skal forsterkes som lokalsenter
og vil få miljøgate til bybanestopp, et utvidet
tjenestetilbud og kollektivtilbud.
Miljøvennlige transportløsninger
Zero Village Bergen legger opp til miljøvennlige transportløsninger og det legges til rette for
tur og g/s-veger internt i området, og til/fra Blomsterdalen, arbeidsplasser og bybane.
Bybanen forlenges til Flesland lufthavn i 2016, med holdeplass i Birkelandsskiftet. Bybanen
blir lett tilgjengelig både med buss som stopper inne i boligområdet og via tilrettelagte gangog sykkelveger. Shuttlebuss til Birkelandsskiftet kan etableres frem til kollektivaksen får
tilstrekkelig kapasitet og frekvens.
Det legges til rette for elektromobilitet med miljøvennlig solenergi til el-sykler og el-biler, og
bestemmelsene har krav om at det skal reserveres areal til bildelering.
Transportaksene i området er utformet med tanke på gående og syklende, og det legges opp til
at man ikke skal måtte bruke bil til arbeid, barnehage, aktiviteter, handling, m.m.
Viktige funksjoner som ballbane, næring, kafé, butikk, salgsarealer for kortreist mat,
treningssenter, sykkelverksted og andre tilbud er lagt til sentrale deler av området.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 6 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Flystøy
Planområdet ligger i gul flystøysone for Flesland flyplass. Planene er utviklet slik at
bebyggelsen skjermer felles uteoppholdsarealer mot flystøy. I utviklingen av planen har
Snøhetta i samarbeid med SINTEK IKT utviklet en modell som beregner støy på
uteoppholdsareal med forskjellige skjermingsvolum. De viste løsningene er dimensjonert for
52 dB og med fremtidig rullebane 2, basert på et scenario for 2030. Krav til støyskjermet
uteoppholdsareal med sol vil være dimensjonerende for antall boliger. Dersom støybildet
endres eller at rullebane 2 ikke realiseres, kan man etablere flere boliger. Det er derfor lagt inn
en fleksibilitet i planen som gjør det mulig å øke utnyttelse og bygge over 1000 boliger.
Bokvalitet
Ved å bygge en kombinasjon av
klyngetun og mer urbane områder,
samt boligstørrelser fra 55 m² til 195
m² vil Zero Village Bergen kunne tilby
attraktive boliger og nærtilbud for alle,
uansett alder eller livssituasjon.
Det er hentet inspirasjon fra en rekke
vellykkede prosjekter for å skape et
helhetlig boligområde som favner alle
faser i en boligeiers livsløp og legge til
rette for et inkluderende miljø.
Plangrep
Ådlandsbyen blir et samlingspunkt for beboere og besøkende til området. Hjertet i
Ådlandsbyen blir torget, omgitt av lokalbutikk (inntil 1500 m²) og treningssenter, felleshus
med besøkssenter, kafé og boliger. Torget henvender seg mot bussholdeplassen ved
Hjellestadvegen og leder inn mot et sentralt grøntdrag mellom Hjellestadvegen og skogen i
øst.
Skogaleithaugane og Nausthaugane har blokkbebyggelse i 3-4 etasjer, organisert mot felles
tun. Tette bofellesskap, skjerming mot
flystøy, krav til solinnfall og
landsapshensyn har vært førende for
utformingen.
Det blir ett kryss mot Hjellestadvegen.
Vedtatt reguleringsplan for
Hjellestadvegen endres: Krysset
utbedres med svingefelt; gang/sykkelvegen på vestsiden utvides med
separat felt for gående og syklende; det
er lagt inn fortau på østsiden av
Hjellestadvegen, frem til
Oversikt over utbyggingen i planområdet.
Blomsterdalen, og bussholdeplassene
har fått en sentral plassering ved
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 7 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Ådlandsbyen. Det er også lagt inn en bussluse, slik at bussholdeplassen kan legges inn mot
torget.
Boligene i planområdet er knyttet sammen med et attraktivt gang-/sykkelvegsystem, og det er
lagt inn g/s-veg gjennom skogen mot Skagevegen.
Planen fastsetter LNF-grensen mot landbruksområde i øst og mot Vågsbøpollen.
Tilrettelegging for et variert friluftsliv og forbedret tilkomst til skogen er prioritert i
planarbeidet. Sammenhengende grønne forbindelse mellom Hjellestadvegen og skogen er
vektlagt med tre innholdsrike grøntdrag. Strandsonen og bekkedalen i øst er vist som
friluftsområder. Tilgjengelighet til strandsonen er sikret med turveg langs sjøen mot planlagt
badeplass på Vågsbøneset. Det er også lagt inn et fellesnaust med kai for kajakk/ ikke
motoriserte båter. Overvannshåndteringen inngår som en integrert del av plangrepet, og
fordrøyningsarealer skal tilrettelegges som en del av park og grøntområder.
Rekkefølgekrav
Planen har omfattende rekkefølgekrav. Før igangsettingstillatelse skal det være sikret
opparbeidet (utbyggingsavtale): gang-/sykkelveg mot Skagevegen, offentlige turveger
mot/langs sjøen og turveg mot skogen utenfor planområdet, samt fortau på østsiden av
Hjellestadvegen.
Før brukstillatelse skal Hjellestadvegen fra planområdet nord til Blomsterdalen, atkomstveg
med fortau frem til bolig, støytiltak samt lekeplasser tilhørende feltet vær opparbeidet.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 8 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
2. NØKKELOPPLYSNINGER
Bydel
Gårdsnavn (adresse i sentrum)
Gårdsnr./bruksnr.
Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.)
Forslagsstiller
Grunneiere (sentrale)
Ytrebygda
Ådland
112 / 1, 27, 34 m.fl. Del av 112/ 2, 113/1 og
113/3
Uregulert med unntak av Hjellestadvegen.
Bolig og LNF i kommuneplanens arealdel.
Bolig, barnehage og LNF i forslag til KDP
Plankonsulent
ByBo AS
bnr 1: Borghild og David Fleet
bnr 34: Gjertrud H Tangen
bnr 1 og 34 har intensjonsavtale med ByBo
bnr 2: Håkon Birkeland
bnr 27 Arne Tvedt
Norconsult AS
Ny plans hovedformål
Planområdets areal i daa
Grad av utnytting
Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA)
Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.)
Foreligger det varsel om innsigelse (j/n)
Konsekvensutredningsplikt (j/n)
Bolig
378 daa
55– 220 % BRA
ca 750 boliger/ 2000 m² BRA
Flystøy
nei
nei
Kunngjøring oppstart, dato
17.11.2012
21.11.2014 – utvidet planområde
Fullstendig planforslag mottatt, dato
Informasjonsmøte avholdt.(j/n)
Ja
3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET
Zero Village Bergen er Norges største pilotprosjekt for nullutslippsboliger og vil sette nye
standarder for boligbygging i Norge og utover landegrensene.
Forurensning fra bygninger utgjør 40 prosent av den totale globale miljøforurensningen.
I Norge har Stortinget vedtatt klimamålsettinger om energieffektivisering av bygg og
målsetting om nullutslipp som minstestandard innen 2020. Derfor etablerte man i 2009
forskningssenteret The Research Centre on Zero Emission Buildings (ZEB) for å finne
konkrete løsninger på fremtidens byggekrav.
ZEB Driftes av SINTEF Byggforsk og NTNU og består av 21 partnere, herunder rådgivere,
entreprenører, utviklere og eiendomsbesittere, samt store offentlige organisasjoner som
eksempelvis Husbanken og Enova.
Zero Village Bergen skal bygges på Ådland, og inneholder ca. 750 boliger, barnehage,
nærbutikk, treningssenter, læringssenter for miljø og energi, torg og store grøntarealer. Det er
planlagt energiløsninger basert på blant annet solfangst, som sørger for at Zero Village
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 9 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Bergen leverer mer ny fornybar energi enn det CO2-messige fotavtrykket som kommer ved
bygging, drift og rivning.
Pilotprosjektet skal skape en læringsplass for bygging av fremtidens boliger. Gjennom
samarbeid med Norges fremste kompetanse på energi og miljø, skal det utvikles
konkurransedyktige produkter og løsninger for eksisterende og nye bygg. Prosjektet skal lede
til markedsgjennombrudd for bygg med null utslipp av drivhusgasser med tanke på
produksjon, drift og rivning. Læring og erfaring fra prosjektet vil, i samspill med ZEB,
internasjonale kompetansemiljø og bransjen for øvrig, medvirke til at ny kunnskap blir tatt i
bruk og utnyttet til fremtidig bærekraftig bygging.
Prosjektet står sentralt i den nasjonale satsingen på ny fornybar energi, reduksjon av
energiforbruk og CO2-utslipp, og er det største kjente pilotprosjektet for nullutslippsboliger i
Nord-Europa.
I Miljøverndepartementet (MD) sin godkjenning av området for nullutslippsboliger, ble det
stilt krav om at reguleringsarbeidet skulle inngå i en helhetlig vurdering i arbeidet med
kommunedelplan for området, og avklare forhold som byggeområde, flystøy, miljøvennlige
transportløsninger, gang- og sykkelvegnett til bybanen, m.m.
ByBo har arbeidet parallelt med, og i samarbeid med Bergen kommune, plan og geodata og
private planer i forbindelse med KDP og reguleringsplanen for Zero Village Bergen. Planene
er derfor i stor grad samkjørte og harmoniserte, i tråd med forutsetninger fra
Miljøverndepartementet og nasjonale føringer. Reguleringsplanen er utviklet gjennom et
tverrfaglig samarbeid mellom bl.a. ByBo, Norconsult, ZEB, Snøhetta, og SINTEF IKT.
INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET
Ådland skal bli et klimanøytralt boligområde med urbane kvaliteter i grønne omgivelser.
Reguleringsplanen er utarbeidet og detaljert for et nullutslippsområde som imøtekommer de
strenge kravene fra forskningssenteret ZEB. Reguleringsplanen må ta høyde for friheter til å
finne gode løsninger etter hvert som bygninger og energisystemer detaljplanlegges.
Trivsel og gode bokvaliteter står i fokus, og et mangfold av felles samlingsplasser vil bidra til
sosial tilhørighet og identitet. Inngangsportalen til området er Ådlandsbyen med torg omgitt
av lokalbutikk og treningssenter, felleshus med besøkssenter og boliger. Dette blir et sentralt
samlingspunkt med fellesfunksjoner, et treffsted for beboere og besøkende. Området skal ha
en sammenhengende grøntstruktur og velutbygd g/s-nett med tilknytning til det overordnete
g/s-vegnettet i bydelen. Ådland vil få varierte boligtyper. Både barnefamilier, godt etablerte
voksne mennesker samt eldre skal ha plass i bomiljøet.
Prosjektet ligger innenfor sykkelavstand til de største arbeidsplassene i Bergen.
Det skal tilrettelegges for grønn mobilitet med fokus på sykkel- og gangtrafikk samt
elektromobilitet og kollektive transportformer. Det vil være vesentlig å oppnå en viss
boligtetthet for å kunne etablere fellesfunksjoner og et attraktivt nærmiljø, noe som også er i
tråd med Bergen kommunes ønske om høy utnyttelse i planområdet. Dette legger klare
føringer for både livskvalitet og kvalitet i det bygde miljø.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 10 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
I kapittel 8 beskrives viktige forhold som har vært premissgivende for reguleringsplanen,
herunder:
•
•
•
•
•
Energivennlige bygg og energiløsninger
Beliggenhet
Miljøvennlig mobilitet
Flystøy
Boligkvalitet
I tillegg til planbeskrivelsen er det utarbeidet en nettside som beskriver prosjektet, og hvor
rapporter fra ZEB-miljøet knyttet til Zero Village Bergen er publisert. Se mer på
www.zerovillage.no.
4. PLANPROSESSEN
Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt naboer, grunneiere og private/offentlige instanser
15.11.2012, og annonsert i BT 17.11.2012. Frist til å komme med merknader var satt til
02.01.2013. Det kom inn 24 merknader til oppstartsmeldingen. Utvidelse av planområdet,
med areal for fortau på østsiden av Hjellestadvegen og alternativ trasé for gangveg mot nord,
ble varslet 21.11.2014 med annonse i BT og brev til grunneiere og offentlige instanser.
Fristen for å komme med merknader var 19.12.2014 og det kom 11 innspill. Merknadene er
gjengitt og kommentert i vedlagte merknadsskjema.
29. okt.2014 ble det avholdt to informasjonsmøter med grunneiere. Det har vært avholdt møte
med Statens vegvesen, BIR, BKK og Skyss, i tillegg til møter med Bergen kommune.
Tidligere utredninger
• I forbindelse med KDP Birkeland, Liland, Ådland og Espeland er det utarbeidet
flere rapporter:
o Arealanalyse sør for Flyplassvegen. Landbruk - Landskap - Friluftsliv Biologisk mangfold. Asplan Viak 2009
o Kulturminnegrunnlag for kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland
og Espeland. Byantikvaren 2011.
• Som innspill til rulleringen av kommuneplanens arealdel ble det utarbeidet
konsekvensutredning for nullutslippsområdet på Ådland "ByBo- ZEB,
nullutslippsboliger Ådland, Ytrebygda. Konsekvensutredning", Norconsult 25.
mars 2010.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 11 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER
Planstatus
• Gjeldende kommuneplan 2010 (KPA): Boligområde felt B51.
Det ble fremmet innsigelse til KPA fra Fylkesmannen. Den omfattet også omdisponering
av planområdet fra LNF til bolig. Miljøverndepartementet (MD) opphevet 24.04.2013
Fylkesmannens innsigelser, og godkjente boligområde på Ådland under forutsetning av at
helhetlige løsninger for miljøvennlig transport, avgrensing av byggeområdet, grad av
utnytting, grønnstruktur og flystøy skal inngå i en helhetlig vurdering i arbeidet med
KDP, og aktuelle tiltak innarbeides i reguleringsplanen. MD ga også retningslinje om at
området skal planlegges med nullutslippsboliger.
• Kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland (KDP Ytrebygda).
Planforslag under behandling. Planen svarer på de tema som det var rettet innsigelse mot.
I forslag til plankart ligger det aktuelle området inne som nytt boligområde (del av B5),
barnehage (T2), parkering P4 og LNF-område, samt gangveg og turvegtraseer.
Kommuneplanens arealdel 2010.
Utsnitt fra forslag til KDP Ytrebygda
Fylkesdelplan for Hordaland 2006-2008 gjelder fortsatt som overordnet føring. Denne legger
vekt på at det bør legges boliger nær sentre og knutepunkt. Handel skal skje i sentrene. Økt
bruk av fornybare energikilder.
Klimaplan for Hordaland 2014-2030. Planen setter visjoner og mål på vegen mot
lavutslippssamfunnet. Bl.a. skal utslipp av klimagasser reduseres med 20 % innen 2020, og
40% innen 2030. Energibruken skal reduseres med 20 % innen 2020, og med 25 % innen
2030. Utslipp av klimagasser fra byggesektoren skal reduseres ved konvertering til alternative
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 12 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
fornybare energikilder og klima- og miljøvennlig materialbruk. Energibehovet skal i størst
mulig grad dekkes av fornybare energikilder uten tap av naturmangfold.
Reguleringsplaner:
• Hjellestadvegen, plan ID 169630000, vedtatt 26.06.2013. Gang-/ sykkeltiltak og
utbedring av Hjellestadvegen mellom Blomsterdalen og Hjellestad. I planen er vegen
lagt om forbi planområdet slik den krappe svingen rettes ut. Del av dagens veg forbi
planområdet og arealet mellom eksisterende og ny veg er regulert til annen veggrunn.
• Ytrebygda nærkirke, plan ID 18670000, vedtatt 31.05.2010. Kirke med atkomstveg.
Eksisterende planer som blir berørt av planarbeidet.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 13 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON)
BELIGGENHET
Planområdet ligger på Ådland i Ytrebygda på østsiden av Hjellestadvegen. Blomsterdalen
lokalsenter ligger 750 m nord for området. Avstanden til kollektivknutepunkt og fremtidig
bybanestopp i Birkelandskrysset er 1,5 km, og det er 16 km til Bergen sentrum.
Planområdet hører til Liland barneskole (avstand 1,2 km) og Ytrebygda ungdomsskole (1,75
km avstand langs hovedvegen).
Planområdets beliggenhet i forhold til viktige målpunkt.
AVGRENSNING
Planområdet er avgrenset av:
• Eksisterende boligbebyggelse i nord.
• Eiendomsgrensen mot 101/1 og 113/1 i øst
• Vågsbøpollen i sør
• Vegen i Soldalen og den regulerte Hjellestadvegen i vest.
Planområdet omfatter gnr 112 del av bnr 1, i tillegg til del av bnr 2, 27 og 34 samt bebygde og
utskilte eiendommer innenfor dette arealet:
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 14 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Avgrensing av planområdet
•
•
•
•
Byggeområde B5 og tilstøtende ubebygd del av B6 i utkast til KDP (se omtale over).
Dette gjelder gnr 112 bnr 1 og 34.
For å fastsette grensen mot LNF er den del av bnr 1 som i KDP er vist som LNF, øst
for B5 tatt med i planområdet.
Del av gnr 112 bnr 27 og del av bnr 2, mellom vegen i Soldalen og felt B5. Etter krav
fra Bergen kommune er arealet tatt med for å fastsette endelig LNF-grense.
I KDP er det lagt inn en g/s-veg fra utbyggingsområdet nordover til Skagevegen. For å
regulere dette er det lagt inn en korridor over gnr 113 bnr 3 og 14.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 15 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
•
•
Tilstøtende del av Hjellestadvegen og del av regulert veg. Arealet er tatt med for å
etablerer kryss, nye busslommer og fortau langs østsiden av vegen.
Areal for å regulere fortau langs østsiden av Hjellestadvegen, nord for planområdet.
TILSTØTENDE AREALERS BRUK/STATUS
Planområdet er omgitt av landbruksområder, skog, sjø og spredt eneboligbebyggelse.
I vest grenser planområdet til innmark. I øst grenser området til skog: I den nordre delen ble
skogen hogd høsten 2013 og er nyplantet med juletrær. Den søndre delen er produktiv
granskog. Skogen inngår i et sammenhengende landbruksområde/friluftsområde.
I nord og på Ådlandsåsen i sørvest ligger spredt eneboligbebyggelse.
Tilstøtende arealer i øst er i sin helhet satt av til LNF-område i kommuneplanens arealdel
2010. Arealene er uregulerte.
EKSISTERENDE BEBYGGELSE
Planområdet er i hovedsak ubebygd, men det ligger flere bolighus mot Vågsbøpollen i sør, på
høyden Nausthaugane sentralt i området, og mot Varden i nord.
Mot Vågsbøpollen: Her ligger to bolighus og en hytte på eiendommer som ble bygget ut
rundt 1970. De to boligeiendommene ligger helt i strandkanten og har tilhørende naust og
kaianlegg. Det innerste huset er nyoppført på en tidligere hytteeiendom. Hytten ligger på
oppsiden av vegen og har tilhørende naust.
Et av to bolighus ved Vågsbøpollen. Det nyeste
skimtes i bakgrunnen.
Nyoppført bolighus innerst i vegen. Foto:
Meglerhuset Mortensen
Nausthaugane: På høydedraget som strekker seg østover fra Ådlandsåsen ligger et lite
byggefelt med fem eneboliger fra perioden 1949-1975. I tillegg er her tre utskilte ubebygde
tomter. Boligene har atkomst fra egen stikkveg fra Hjellestadvegen.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 16 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Indre del av boligfeltet på Nausthaugane.
Hjellestadvegen 104 og 108.
Hjellestadvegen 100 og 102 på
Nausthaugane.
Skogaleithaugane: I nordvest ligger det noen eneboliger med diverse uthus og garasjer.
Boligene er fra midt på 1900-tallet.
Her er også en hytte i svært dårlig forfatning. Planområdet grenser i nord mot et åpent
eneboligområde (Varden) utbygget etter 1950. Her er en privat tilkomstveg med avkjøring til
Hjellestadvegen.
Hjellestadvegen 78 ligger på en høyde i vestre del av planområdet, med atkomst på egen
stikkveg med avkjøring til Hjellestadvegen.
Hjellestadvegen 78 ligger på i
vestskråningen av Skogaleithaugane.
Bebyggelse langs stikkveg i nord. Hjellestadv. 64
rødt hus midt i bildet (kilde: 1881.no)
Næringsbygg: Hjellestadvegen 72 er et lager/kontorbygg i en etasje i tillegg til en rubb-hall.
Bygget huser Car-Bo garasjeporter. Eiendommen har direkte utkjøring til Hjellestadvegen.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 17 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK
Skogaleithauga
Nausthaugane
Vågsbøpollen
Området er uten store høydeforskjeller og
ligger hovedsakelig mellom kote 35
(innmarken i dalbunnen) og kote 50
(Nausthaugane). Høyeste punkt er
Skogaleithaugane på kote 58. Det er ingen
markerte høyder eller koller som trer frem i
landskapet.
Terrenget faller bratt i sør og øst mot:
• Vågsbøpollen
• Det markerte draget Grovi som
strekker seg mot Nedre Birkeland i
nord.
• Soldalen i vest som skiller søndre del
av området fra Ådlandshaugen.
Skogaleithauga
Nausthaugane
Vågsbøpollen
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Området er en del av det småkuperte småvågog småsundlandskapet i Ytrebygda. Ådland
kjennetegnes av et forholdsvis flatt landskap
med lite relieff og nærhet til Vågsbøpollen.
Småkollet furuskogslandskap med bratt
strandsone mot Vågsbøpollen dominerer i sør.
Nordre del er tidligere innmark med fulldyrket
jord i dalbunnen og kupert beitemark.
Planområdet er:
• sørvendt
• nær sjøen – men mesteparten er likevel
utenfor strandsonen.
• lavtliggende, med «høy himmel», dvs.
uten/ eller med svært fjerne
«bakgrunnsfjell»
• småkollepregete høydepartier
• et markert lavereliggende øst-vestlig
lavtliggende drag med eng i dalbunnen,
skiller to høydepartier midt i området.
Dette draget fortsettere med innmarken
vest for Hjellestadvegen.
• sørvendte, varme slåttebakker (i
nordre/midtre del)
Strandsonen er eksponert mot Vågsbøpollen
og kollene på Nausthaugane danner silhuett
sett fra pollen. Planområdet ellers er ikke
spesielt eksponert fra omkringliggende
områder.
Side 18 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Landskapet i området er beskrevet og vurdert i tidligere rapporter. Her gjengis konklusjonene:
• Arealanalyse sør for Flyplassvegen: Med utgangspunkt i NIJOS sin metode for
landskapsvurdering har området fått A-verdi for Kystsone langs Vågsbøpollen, og B-verdi
som Skogsområde for resten.
• I konsekvensutredning for Ådland bekreftetes området langs Vågsbøpollen å ha stor verdi
(A-verdi). I tillegg har kulturlandskapet i nordvest og bekkedragene A-verdi. Øvrige deler
av området har middels verdi/B-verdi.
Samlet konfliktpotensial i forhold til landskapsbilde er vurdert til lite til middels negativ.
Dersom området blir utformet på en måte som bevarer viktige landskapskvaliteter, og gis
en utforming som tilfører variasjon og positiv identitet, kan de negative konsekvensene for
landskapsbildet reduseres.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 19 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
SOLFORHOLD
Det er gode solforhold i området også vinterstid. Rent topografisk kan mesteparten av
området bygges ut med boliger som utnytter solvarmen og med gode solforhold på uteplassen.
VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD
Planområdet ligger i overgangen mellom jordbruksareal, skog og sjø, og består av tett skog og
åpne eng- og myrområder, hvor det tidligere har vært jordbruksdrift. Unntaket er trasé for
gangvegen mot nord. Den går over innmark som er i drift.
Utsnitt av flyfoto fra 1951 viser innmarken i sentrale deler av planområdet. Kryss
Hjellestadvegen/Espelandsvegen til venstre.
Flyfoto fra 1951 viser at nordlig del var utmark med lynghei og myr, mens området i sør og
øst hadde noe mer trær og skogdannelse. Skogen anses derfor som relativt ung, selv om noen
trær er store. Berggrunnen er stort sett fattig, og det er ikke registrert artsfunn av betydning i
området eller influensområdet.
Skogen er dominert av furu, med innslag av løvtrær som bjørk, rogn, selje, hassel og eik.
Kristtorn er også påvist. Det er også noe plantet og forvillet gran. Blåbær dominerer mye av
skogbunnen. Småskogen kommer opp i åpne områder som tidligere har vært fulldyrket.
Manglende skjøtsel og vedlikehold av dreneringen i disse arealene, fører til at de stadig får
mer preg av myr. I sørvest er det et åpent hogstområde. Granskogen inntil planområdet i
nordøst er nylig hugget og arealet er nyplantet.
Ned mot Vågsbøpollen er det felt med hasselkratt og svartorsump både i Vågsbøgrova og
Årvika. Dette skiller seg noe fra området ellers. Svartorsump og hasselkratt i bakkant av
strandengen i Årvika hører naturlig sammen i en gradient fra land til vann.
Verdier knyttet til naturmiljø og biologisk mangfold er beskrevet og vurdert i
konsekvensutredning for Ådland (2010). Det ble gjennomført ny kartlegging av naturtyper og
vilt for deler av Ytrebygda, inkludert Ådland, i 2011 uten at det ble funnet ytterligere
naturverdier relatert til planområdet.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 20 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Blåbærfuruskog i planområdet
Hasselkratt ved Årvika
Kartfestede naturverdier i naturbase.no er knyttet til Vågsbøpollen og strandsonen der. Dette
gjelder to registrerte lokaliteter med strandeng/strandsump i Årvika og Vågsbøgrova,
henholdsvis helt og delvis innenfor planområdet. I tillegg er hele Vågsbøpollen registrert som
viktig bløtbunnsområde i strandsonen, og som del av et større pollkompleks – Kviturdspollen.
Planområdet er delt mellom flere små nedbørsfelt med bekkedrag i øst, vest og sør, som alle
ender ut i Vågsbøpollen. En mindre bekk er delvis innenfor planområdet og renner ut i
Vågsbøgrova, en renner ut i Årvika, og det er steinsatt åpen grøft/bekk gjennom tidligere
dyrket mark.
Det er registret en rekke vanlige fuglearter i Ytrebygda. Hønsehauk er observert i og ved
området, men den hekker lenger øst. Det er hjort i området, og registrert hjortetrekk gjennom
planområdet fra Grimseid til Ådland/Blomsterdalen.
Registrerte naturtyper i distriktet. Vågsbøpollen som del av et større poll-kompleks sammen med
Kviturdspollen, Vestrepollen og Grimseidpollen. Kilde: www.naturbase.no, november 2014.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 21 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Konsekvensutredningen fra 2010 sier at naturverdiene knyttet til strandsonen og hasselkrattet
har middels verdi, mens området forøvrig er representativt for distriktet og gis liten verdi.
Kunnskapsgrunnlaget om biologisk mangfold i området vurderes som godt og potensialet for
å finne rødlistearter er relativt lite.
Det er ikke landbruksdrift i området og innmarken bærer preg av gjengroing og manglende skjøtsel.
Klassifisert som fulldyrka og innmarksbeite ved taksering i 1974. Sett mot Skogaleithaugane i nord.
Bekkeutløp, svartorskog, strandeng og
bløtbunnsområde i Årvika ved fjære sjø
Murlebekken renner fra nord, gjennom
dyrka mark og vestover under
Hjellestadvegen
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Furuskog i nordøst sett fra det tilgrensende
hogstfeltet.
Bekken i dalen øst i planområdet renner gjennom ung
furu/bjørkeskog.
Side 22 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
GRØNNE INTERESSER / FRILUFTSLIV
Regionale friluftslivsverdier
Hordaland fylkeskommune har gjort en kartlegging av regionale friluftsområder i Hordaland:
•
•
Sjøområdet Kviturspollen-Vågsbøpollen-Vestrepollen er svært viktig (verdi A).
Skogsområdet Skagemarka er registrert som markaområde (verdi C - lokal verdi)
Hordnesskogen lenger øst er vurdert som viktig (verdi B) og videre østover ligger
Stendafjellet/Smøråsfjelet som er vurdert som svært viktig (verdi A).
Ådland er en av innfallsportene til Skagemarka/Vågsbøskogen og østre del av planområdet
inngår i vestre del av dette friluftsområdet. Fra Hjellestadvegen kommer man til Skagemarka
via gårdsveien i dalbunnen eller fra nordvest via Skogaleithaugane.
Friluftsmeldingen 2005-2009 anbefaler at blant annet strandstrekning nord i Vågsbøpollen bør
sikres ved grunnerverv.
Oversikt over regionalt viktige friluftsområder øst for Ådland (fra konsekvensutredningen fra 2010).
Området brukes også om vinteren
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Bratt strandsone ved Vågsbøgrova
Side 23 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
I «Arealanalyse sør for Flyplassvegen» er
skogsområdene ved Ådland vurdert å ha
middels god tilgjengelighet for friluftsliv.
Strandsonen har dårlig tilgjengelighet.
Området er vurdert å ha
opplevelseskvaliteter med middels stort
potensiale for friluftsliv.
Lokale friluftslivsverdier
Tilrettelegging for friluftsliv innenfor
området er beskjeden. Det går gamle
ferdselsveier fra Ådland og østover.
I tillegg til hovedstiene (grønn linje i kartet)
som leder mot Skagemarka, er det et utbrett
stinett på kryss og tvers av
Skogaleithaugane i nord og Nausthaugane i
sør (grønn skravur i kartet). Det kuperte
terrenget i sør har blitt brukt til orientering.
Øst for planområdet er det bygd nye
skogsbilveger. Stinettet knytter sammen
målpunkt som ligger utenfor planområdet.
Der er ingen spesielle målpunkt inne i
planområdet. På Nausthaugane er det
potensiale til å tilrettelegge for utsiktspunkt
med utsikt over Vågsbøpollen.
Eksempler på tilrettelegging og løypemerking i
planområdet
Skogsbilveg øst for planområdet
Strandsonen er lite brukt til friluftsliv. Langgrunne sjøområder med stein og mudderbunn,
vanskelig tilkomst eller privatisering gir reduserte kvaliteter. Man kan komme til sjøen fra
veien i Soldalen eller på bratt sti fra planområdet til Vågsbøgrova. Deler av strandsonen er
nedbygd eller bratt, og har derfor ikke potensiale for friluftsliv. I de to vikene Årvika og
Vågsbøgrova er det mulig å nå sjøen fra baklandet, men strandengen gjør at de ikke er egnet
til rekreasjon.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 24 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Barn og unges bruk av området
Det er ikke synlige spor som tyder på at området brukes som lekeareal. Det er heller ikke
kjent at planområdet brukes av skoler eller barnehager. Et areal ved planlagt gangveg på gnr
113 bnr 14 er tilrettelagt som bålplass og blir brukt av barnehager.
Nærmeste idrettsplass ligger i tilknytning til Liland skole. Atkomst langs fremtidig g/s-veg
langs Hjellestadvegen og videre på g/s-veg langs Lilandsvegen - avstand 1,2 km fra Ådland.
LANDBRUK
Trasé for ny gang/sykkelveg går
over landbrukseiendom på Nedre
Birkeland gnr 113 bnr 3 og bnr 14.
Myklestad gård, bnr 3 er i full drift.
Innmarken er brukt til forproduksjon
og beite for sau og hest. Gården er
besøksgård og samarbeider med
flere skoler.
Ørnhaugen i innmarken gnr 113 bnr 3.
KULTURMINNEVERDIER
Det er utarbeidet en kulturminnedokumentasjon i forbindelse med reguleringsarbeidet:
«Ådland gnr 112 bnr 1 m.fl, Kulturminnedokumentasjon», Norconsult 30.04.2014.
Det er ingen kjente fornminner i området, men det kan være potensiale for funn i søndre del
av området. Hordaland fylkeskommune har vært på befaring i området, men det er ikke
mottatt tilbakemelding etter denne.
Området er tidligere landbruksareal. Det er ikke registrert store kulturlandskapsverdier i
kulturlandskapskartleggingen i Grønt atlas for Bergen, arealet er gitt C-verdi. Nyere tids
kulturminner er knyttet til landbruksdriften og omfatter ferdselsveger og steingarder.
Numrene referer til kart med nyere tids kulturminner vist på neste side:
Ferdselsårer:
1. Veg som gikk fra tunet over Skogaleithaugane mot Vågsbø. Vestre del av traseen er synlig
som delvis steinsatt veg og brukes som tursti. Bakken opp fra Hjellestadvegen er omtalt
som Kyrkjeledbrekka. Det tyder på at vegen har vært brukt som kirkeveg mot Fana kirke.
2. Ferdselsåre gikk over åsen mot vest forbi dagens eneboliger. Deler av strekningen er
synlig i øst mot Vågsbøskogen.
3. Sjøvegen gikk i Soldalen. Dagens veg til boligene ved sjøen følger i grove trekk denne
sjoavegen.
4. Driftsvegen sentralt i området er anlagt etter utskiftingene i 1885. Vegen ligger på
steinmur i vestre del av traseen.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 25 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Gammel ferdselsveg i skogen. (2)
Steingard mellom bnr 1 og bnr 34, vestre del (B)
Steingarder:
A. Langs grensen mot Vågsbø (gnr
101) og Nedre Birkeland (gnr 113)
er der en grensegard.
B. Steingarder i grensene mellom gnr
112 bnr 1 og 2 i sørvest og mot bnr
34 i nord.
C. I nordre del er der også to
steingarder som skiller teigene i
innmarken, sannsynligvis fra etter
utskiftingen.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 26 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
VEG OG TRAFIKKFORHOLD
Hjellestadvegen:
Området ligger til og vil få atkomst fra Hjellestadvegen som er en fylkesveg og går fra
Blomsterdalen mot Milde/Hjellestad. Dette er en smal veg uten fortau eller gang-/sykkelveg.
Omlegging og opprusting med g/s-veg er regulert, se kapittel 5. Planlagt oppstart for
opprusting av vegen med gang-/sykkelveg er årsskiftet 2015/2016.
Kryss med Espelandsvegen ligger omtrent midt i planområdet. Det i dag seks avkjørsler fra
planområdet til Hjellestadvegen. Tre av dem er direkte avkjørsler fra bolig/næring langs
vegen.
Dagens trafikktall:
Hjellestadvegen sør for kryss Espelandsvegen
Hjellestadvegen nord for kryss Espelandsvegen
Hjellestadvegen ved kryss Espelandsvegen
ÅDT 5500
ÅDT 6200
Atkomstveg til boligene i søndre del. Den
bratte bakken til høyre leder til Soldalen og
Vågsbøpollen.
Atkomstveger inne i planområdet:
Det er tre atkomstveger inne i planområdet. En i nord som betjener eneboligene nord for
planen, en midt i området som betjener eneboligene på Nausthaugen, og en stikkveg ned
Soldalen som betjener boligene ved Vågsbøpollen. Vegene er smale med dårlig horisontal- og
vertikalkurvatur. De har ikke en standart som tilsier vesentlig økning av trafikken.
I tillegg omfatter planen en del av gårdsveg til gnr 113 bnr 14 i nord.
Gang-/sykkelveger:
Det er ingen g/s-veger i eller til planområdet.
I nord grenser planen til nylig opparbeidet fortau langs veg til kirken.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 27 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
STØY
Området ligger i sin helhet i gul støysone for flystøy i temakart støy, Kommuneplanens
arealdel 2010 (KPA). Gul sone er en vurderingssone der boliger og barnehage kan etableres
dersom forholdene ligger til rette for det, og avbøtende tiltak gir areal for uteopphold under
støygrensen for flystøy på 52 dBA.
SINTEF har gjort flere beregninger for Bergen lufthavn Flesland, beregnet for ulike årstall og
med ulike forutsetninger lagt til grunn. I dette prosjektet er det benyttet en
perspektivberegning for 2050 (beregnet i 2007), samt en prognose for 2030 (beregnet i 2014).
For begge beregninger er det antatt at lufthavnen er utbygd til to rullebaner, med den nye
rullebanen plassert øst for eksisterende bane. Beregning for 2050 ligger til grunn for
"Temakart Støy" for Bergen kommune, og kan anses som et "worst-case" scenario.
Beregningen for 2030 er utført med en nyere versjon av programmet Nortim, hvor det blant
annet er gjort noen forbedringer i rutinene for beregning av skjermvirkning fra bygninger. I
denne beregningen er gul sone litt mindre omfattende enn den som ligger inne i KPA. Våren
2014, etter at KPA ble vedtatt, sier Fylkesmannen i brev av 15/9-14 at det er kartet for
prognoseår 2030, med to rullebaner, som skal legges til grunn.
Begge beregningene er utført i hht. retningslinje T-1442/2012, som er nærmere beskrevet i
Støyrapport av 20.03.2014.
Gul og rød sone for perspektiv 2050 (vist med skravur) og for 2030 vist med magenta kurver.
Illustrasjon SINTEF IKT.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 28 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Støykoter over området. Fra høyre mot venstre Lden 50,55,60 og 65 dB. Svart linje 2050, magenta linje
2030. Illustrasjon SINTEF IKT.
I forbindelse med planarbeidet er det laget et mer detaljert støykotekart for Ådland, se over.
Flystøyen varierer fra Lden 55 helt øst i området til Lden 60 ved Hjellestadvegen.
Om rullebane to blir realisert er usikkert. Det er derfor interessant å se at i Avinor sitt kart for
prognoseår 2022, med én rullebane, ligger planområdet helt i ytterkanten av gul sone.
Avinors støysonekart ved Bergen lufthavn. 2022 scenariet, med én rullebane. Uttaksdato 18/12-14
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 29 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Den vestligste delen av området er utsatt for vegtrafikkstøy fra Hjellestadvegen, og tre
eksisterende boliger ligger i gul sone. (Ådland reguleringsplan. Støyutredning vegtrafikk.
Norconsult. 10.09.2014)
OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING
Buss nr. 53 mellom Hjellestad / Milde og sentrum går langs vestre del av planområdet i
Hjellestadvegen. Bussholdeplassen ligger i Hjellestadvegen helt vest i planområdet.
Bussen har 32 avganger i hver retning + nattbuss. I rushet er der avgang ca. hvert 15. min, om
dagen hver 30. min, og om kvelden og i helgene hver time. Dette er tilsvarende tilbudet i
andre store boligområder som Helldalsåsen, Tertnes eller Hetlevikåsen.
Utsnitt av linjekart for Ytrebygda
Fra Birkelandskiftet 1,5 km nord for planområdet går det flere busslinjer med hyppige
avganger mot sentrum, Lagunen, Sandsli og Fyllingsdalen. Til Birkelandsskiftet er det 5
minutt med sykkel.
Bybanen mellom Lagunen og Flesland vil få stopp i Birkelandsskiftet, og vil ferdigstilles før
byggestart i planområdet. Birkelandskiftet vil da bli en del av bystamlinjenettet i Bergen med
avganger minst hvert 10 minutt på dagtid. Hele kollektivtilbudet i området vil bli endret når
bybanen åpner.
VANN OG AVLØP
Vannforsyningen i området er god med hensyn på trykk og kapasitet. Det går en 300 mm
asbestledning i Hjellestadvegen. Ved utbedring av Hjellestadvegen må denne ledningen
rehabiliteres/skiftes.
Det er ikke kommunalt avløp i området i dag. Nærmeste renseanlegg ligger på Flesland, og
det må etableres ny tilknytning til dette for planområdet. Det vises for øvrig til VArammeplan, Norconsult 13.11.2014.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 30 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
ENERGI
Området ligger ikke innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme.
PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD
Skoler, barnehage, servicetilbud ligger innen for gang-/ og sykkelavstand. Ytrebygda er lite
kupert og godt egnet for sykling.
Lokalsenteret i Blomsterdalen ligger 750 m fra planområdet. Her finnes dagligvarebutikk,
apotek, bakeri, blomsterbutikk, bensinstasjon, legekontor mm.
Noen av de største arbeidsplassklyngene i Bergen, med ca. 15.000 eksisterende arbeidsplasser
på Kokstad, Sandsli og Liland ligger innenfor sykkelavstand. Nylig vedtok Bystyret plan for
Flesland næringsområde med etablering av 7000 nye arbeidsplasser innen 5 minutters
sykkelavstand fra prosjektet.
Nærmeste barneskole er Liland skole, 1,2 km fra planområdet. Skolen har pr i dag ikke
kapasitet til å betjene 2-3000 nye boliger innenfor kommunedelplanområdet. I forslag til KDP
for Ytrebygda er det satt av tomt til flytting av barneskolen. Ved en flytting vil skolen kunne
få større kapasitet.
Nærmeste ungdomsskole er Ytrebygda skole 1,7 km unna (1,4 km når det bygges g/s-veg
gjennom skogen). Heller ikke denne skolen har kapasitet til å betjene 750 nye boliger.
Skolebruksplan for Bergen vil bli rullert i nærmeste fremtid. En vil da se på skolestrukturen i
bydelen. Dette arbeidet vil måtte dimensjoneres for utbygging i KDP-området inklusive
Ådland, og gi forslag til løsninger på kapasitetsproblemene.
Det ligger barnehager i Blomsterdalen og ved Liland skole.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 31 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 32 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
RISIKO OG SÅRBARHET
Området er i hovedsak flatere enn 1/3. Skrentene i ytterkant av området og ned mot den
sentrale dalen er brattere. Her kan det være fare for steinsprang, men planen endrer ikke på
arealbruk i dette området og det er ikke gjort videre vurderinger.
Det er ingen store vassdrag som berører planområdet slik at det er utsatt for flom. Området
har noen mindre bekker som kan medføre flomfare lokalt dersom de ikke blir tatt hensyn til.
Planområdet er ikke utsatt for luftforurensing fra virksomheter eller hovedveger. Som
tidligere landbruksområder har det heller ikke vært drevet virksomhet eller massedeponi i
området som medfører grunnforurensing.
Det går et par mindre høyspentledninger i planområdet: Langs Hjellestadvegen og til de
eksisterende boligene i området.
PRIVATRETTSLIGE BINDINGER
Det er inngått avtaler som sikrer ByBo AS kjøpsrett til eiendommene 112/1 og 112/34 dersom
området reguleres til det foreslåtte formål og omfang. Disse eiendommene inngår i ZEBprosjektet. Det er et samarbeid med eiere og opsjonshavere i den sørvestre delen (gnr 112 bnr
27 og del av bnr 2) om regulering slik at det også for disse eiendommene legges krav til
nullutslippstandard for boliger på eiendommene.
7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM
KONSEKVENSUTREDNINGER
Tiltaket er i tråd med overordnet plan. Det legges ikke til rette for tiltak nevnt i Forskrift om
konsekvensutredninger vedlegg I eller II. Det er dermed ikke krav om konsekvensutredning.
Det er utarbeidet KU for den delen av planområdet som ligger inne i B51 i kommuneplanen:
ByBo – ZEB. nullutslippsboliger Ådland, Ytrebygda. Konsekvensutredning. Norconsult
25.03.2010. KU-en ble laget som innspill til rulleringen av kommuneplanens arealdel, og som
grunnlag for å få omgjort arealet fra LNF- til boligområde.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 33 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
INNLEDNING
Zero Village Bergen skal bli Norges første og største boligområde med nullutslipp. Området
vil få lokal produksjon av ny fornybar energi som skal dekke CO2-utslipp som har gått med til
bygging, materialer og til områdets behov for oppvarming og elektrisitet til drift av boligene.
Overskuddsenergi i sommerhalvåret vil bli levert til det eksterne strømnettet.
Planen legger til rette for et boligområde som er bærekraftig, energieffektivt, miljøvennlig og
universelt utformet. Det er lagt vekt på å skape gode rammer for fysisk aktivitet, sosiale
møteplasser og tilbud som imøtekommer personlige ønsker og behov. Dette vil bidra til et
godt bomiljø i Zero Village Bergen. Ådland ligger innenfor sykkelavstand til de største
arbeidsplassklyngene i Bergen, og planen legger til rette for grønn mobilitet gjennom
tilrettelegging for sykkel, buss og elektriske sykler/biler.
Planen regulerer 3-4 etasjes blokker med ca 750 boliger, barnehage og 2000 m² næring. Plan
for Zero Village Bergen har tre byggesoner, Nausthaugane i sør, Skogaleithaugane i nord og
Ådlandsbyen i den sentrale dalen. Hovedinngangen til området er Ådlandsbyen med torg og
fellesfunksjoner som butikk og treningslokaler. Det blir ett kryss med Hjellestadvegen for
kjøreatkomst til planområdet.
Oversikt over utbyggingen i planområdet. Nausthaugane i front, Ådlandsbyen sentralt i området og
Skogaleithaugane øverst.(ill Snøhetta)
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 34 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Miljøvennlig mobilitet
Det er lagt mye ressurser i å komme frem til god mobilitet og miljøvennlige
transportløsninger, i tråd med føringer fra Miljøverndepartementet og Fylkesmannen i
Hordaland. Zero Village Bergen er tilrettelagt for å minimere privat bilbruk.
Det er sentralt for prosjektets visjon og ambisjon at det praktisk innrettes for miljøvennlig
transport, både internt på området og til daglig eksternt transportbehov.
Det er planlagt at både el-biler og el-sykler lades av overskuddsenergi fra områdets egen
energiproduksjon. Det er satt av plass til å etablere bildelering og bilpool for el-biler under
torget, og det legges opp til parkering og lading av el-sykler i boligtunene og ved busstoppet i
Ådlandsbyen. Dette vil være et tilbud for alle beboere i Zero Village Bergen.
Aksene i området er utformet med tanke på gående og syklende, og det planlegges for at man
ikke skal måtte bruke bil til arbeid, barnehage, aktiviteter, handling, m.m. Viktige funksjoner
som ballbane, næring, kafé, dagligvarebutikk, mulig salgsarealer for kortreist mat,
treningssenter, sykkelverksted mm, er lagt til den sentrale delen av Ådlandsbyen. Turvegen
starter i Ådlandsbyen, og det legges til rette for parsellhager for dyrking av kortreist mat.
Plassering og utforming av busstoppet har stor betydning for hvor attraktivt det vil være å
velge bussen fremfor bilen. Tid som benyttes ved selve holdeplassen, både på vei ut av
området og på returen, bør kunne knyttes til servicetilbud som handling av mat eller kjøp av
en kaffe. Det tilfører en urban kvalitet til reiseopplevelsen. For å oppnå dette er busstoppet
trukket inn i området og i umiddelbar nærhet til kafé, butikk og andre fellesfunksjoner. Dette
er drøftet i møte med Skyss, som har vist forståelse for løsningen.
Med dagens 32 avganger i hver retning er kollektivdekningen god. En kan regne med
fortetning langs denne aksen, og dermed forvente at frekvensen blir enda bedre på sikt. For å
bedre tilgjengeligheten til kollektivknutepunkt i Birkelandsskiftet, vurderes det å etablere
Shuttlebuss frem til kollektivaksen får tilstrekkelig kapasitet og frekvens.
En forutsetning for en miljøvennlig mobilitet er at området har, og er tilknyttet et godt gangog sykkelvegnett. Det gjør det attraktivt å forflytte seg til nærliggende servicetilbud,
aktiviteter, dagligdagse gjøremål og til kollektivknutepunkt uten bruk av bil. Zero Village
Bergen har vektlagt dette.
Tilknytning til det overordnede gang- og sykkelvegnettet langs Hjellestadvegen går via bred,
opplyst undergang, det gir korte og effektive transportårer til de viktigste funksjonene i
bydelen. Det etableres fortau på østsiden av Hjellestadvegen, for trygg gangatkomst til
Blomsterdalen. I tillegg foreslås gang- og sykkelveg nordover mot Skagevegen og Ytrebygda
skole, via Ytrebygda kirke.
Det reguleres inn en stor barnehage i området, slik at man skal slippe unødvendig transport ut
av området. Alle beboere i Zero Village Bergen har gangavstand til barnehagen, som ligger
helt øst i området, nærmest naturen.
Tilsammen vil disse løsningene bidra til at beboere i området, kan basere seg på miljøvennlige
transportløsninger.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 35 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Avstand fra bussholdeplass til
nye utbyggingsområder, 400
m (5-minuttersbyen) og 600
m avstand.
Gang- og sykkeltid fra senter
av Ådlandsbyen (ill.ByBo)
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 36 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Boligkvalitet
Husbanken definerer god byggeskikk som «En kvalitet ved de bygde omgivelser der hensyn
til fysisk og sosialt livsmiljø, ressursbruk/energi, universell utforming og estetikk inngår i en
stedlig helhet».
Det er hentet inspirasjon fra en rekke vellykkede prosjekter for å skape et helhetlig
boligområde som favner alle faser i en boligeiers livsløp, og legger til rette for et inkluderende
miljø. Planlegging av universell tilgjengelighet og estetikk er en sentral del av planen. Planen
legger til rette for et boligområde med variert bebyggelse. Et område med både urban og
grønn identitet, som grunnlag for et godt bomiljø.
Området har moderat utnyttelse og sikrer store grøntområder. Prosjektet skal bygges ut i flere
etapper. Trivsel, gode område- og bokvaliteter og et mangfold av felles samlingsplasser står i
fokus, og vil bidra til sosial tilhørighet og identitet.
I Zero Village Bergen skal det finnes en bolig for alle uansett alder eller livssituasjon. Med
universell utforming og boligstørrelser fra 55 m2 opptil 195 m2 gir det rom for unge
nyetablerere, urbane par, barnefamilier som trenger ekstra plass, single, eldre som ønsker en
lettvint hverdag eller at en funksjonshemming gjør det nødvendig med en tilpasset bolig.
Tiltakshaver ønsker å legge opp til fleksible planløsninger som kan tilpasses den enkeltes
behov.
Området ønskes tilrettelagt for felleskap, blant annet ved å tilrettelegge for organisert
fellesbruk av verktøy og andre redskaper i flere av boligtunene.
Unike, tette klyngetun, skjerming mot flystøy, sol på uteområdene og landskapshensyn har
vært førende for utformingen. Takflater skal orienteres slik at de kan nyttes til fangst av
solenergi.
Arkitektur
Da Zero Village Bergen er et pilotprosjekt i ZEB og skal kompensere for
bygningsmaterialenes utslipp av CO2, har ByBo engasjert arkitektkontoret Snøhetta for å
utarbeide byggeprogrammet, bygningstypologier m.v. Snøheta er en partner i ZEB og har
vært involvert i de fleste andre pilotprosjektene som er planlagt og gjennomført i regi av
forskningprogrammet.
Fokus på miljøvennlig materialerbruk har tidlig vært førende i prosjektutviklingen og for det
arkitektoniske uttrykket i planen. Arkitektkontoret har, sammen med de øvrige aktørene i
prosjektet, tilført unike og fremtidsrettede arkitektoniske kvaliteter til området som både
legger til rette for gode bomiljø, men også utstrakt bruk av tre som byggemateriale.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 37 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Grøntstruktur
Zero Village Bergen får en sammenhengende grøntstruktur som gir god forbindelse mellom
bolig, Vågsbøskogen, strandsonen og det overordnete g/s-vegnettet i bydelen. Grøntdraget
sentralt i området er et aktivitetsområde mellom Hjellestadvegen og Vågsbøskogen.
Turstiene starter ved Hjellestadvegen og går gjennom boligområdene og østover i skogen eller
langs sjøen. Det etableres utfartsparkering ved Hjellestadvegen slik at turen starter ved å gå
gjennom boligområdene. Arealer for læring, trening og lek legges langs utfartslinjen i
Ådlandsparken og gir et rikt tilbud for store og små.
Planen får flere store parsellhager. Felles parsellhager er populært i boligområder og benyttes
av mange, de legger til rette for sambruk og mulighet for kortreist mat.
Ved Vågsbøpollen er det lagt inn et felles naust for kajakker med gangtilkomster fra
boligområdet.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 38 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
ALTERNATIVE LØSNINGER SOM HAR VÆRT VURDERT
Hovedgrepet med utbygging i tre delfelt, Skogaleithaugane i nord, Nausthaugane i sør og en
tettere utbygging i Ådlandsbyen - den sentrale dalen, har ligget fast gjennom hele
planprosessen. Et sammenhengende grøntdrag i dalbunnen, fra Hjellestadvegen mot
Vågsbøskogen, har også ligget fast. Alternative løsninger har primært handlet om:
•
•
•
•
Lokalisering av barnehagen: Plassering nær til Hjellestadvegen gir minst kjøring inne i
området, og barnehagen kan bidra til å skape aktivitet i Ådlandsbyen. Vestre del av
områdene har imidlertid mest flystøy, og barnehagen er lagt lengst øst, på grensen mot
LNF-området
Internt vegsystem og antall kryss mot Hjellestadvegen
o To kryss også et i nord. Utgår fordi mye av trafikken fra nordre del + barnehagen
da vil gå mot nord. Kurvatur og kryssutforming er ikke egnet for økt trafikk, og
det blir tett mellom kryssene. Det er også et ønske at hele området får en identitet
knyttet til Ådlandsbyen og atkomst herfra.
o Atkomst til østre del av Ådlandsbyen fra atkomstveg i sør er forkastet, da det gir
unødig lang kjøring til Ådlandsbyen øst.
o Atkomst gjennom dalen til østre del av Ådlandsbyen er gått bort fra, da dalen er
trang og vegen vil gå på bekostning av grøntdraget.
o Felles P-hus for hele Ådlandsbyen med innkjøring fra vest. Utgår da p-anlegget
blir stort, uoversiktilig, og med lite attraktiv atkomst til boligene i indre del.
o Samleveg i dalbunnen med sentraliserte parkeringshus kombinert med lengre
bilfrie atkomstveger både i nord og sør. Utgår fordi det gir samlevegtrafikk langt
inn i Ådlandsbyen, og gangavstanden parkering / bolig blir lang i kupert terreng.
o Snuplass for buss inne i området for kortere gangavstand buss/bolig. Utgår da
Skyss satser på direkte forbindelser, ikke ruter med mange sløyfer. De vil derfor
ikke betjene en holdeplass inne i planområdet.
Trasé for gang-/sykkelveg mot Skagevegen. Se omtale av g/s-veger lenger bak i kap 8.
Bebyggelsesstruktur i de ulike delområdene:
Tett-lav bebyggelsesstruktur, der bebyggelsen
følger terrenget og er orientert mot sørsolen.
Uteoppholdsarealene knyttet til et sammenhengende grøntdrag. Strukturen gir ikke
uteoppholdsarealer og møteplasser som også er
skjermet mot flystøy.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Struktur styrt av terrenget og solinnfall.
Orientert mot grøntdrag og urbane
atkomstgater som en del av
uteoppholdsarealet. Strukturen gir ikke
uteoppholdsarealer og møteplasser som
også er skjermet mot flystøy.
Side 39 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
REGULERINGSFORMÅL
Formål
Areal
(daa)
Grad av
utnytting
% BRA
eksl. p-kjeller
inkl. P på
bakken
Bebyggelse og anlegg - totalt
Bolig- frittliggende BFS1-BFS7
Bolig – konsentrert BKS
Bolig – blokk B1
Bolig – blokk B2
Bolig – blokk B3
Bolig – blokk B4
Bolig – blokk B5
Bolig – blokk B6
Bolig – blokk B7
Bolig – blokk B8
Bolig – blokk B9
Bolig – blokk B10
Bolig – blokk B11
Bolig – blokk B12
Bolig – blokk B13
Bolig – blokk B14
Totalt bolig – blokk
Barnehage BBH
Næringsbebyggelse BN
Energianlegg (nettstasjon) BE
Vann- og avløpsanlegg BVA
Kommunalteknisk - VA og energi BKT
Naust BUN1 – BUN2
Lekeplass BLK1 - BLK5
Parsellhage BPH1 - BPH3
Garasjeanlegg bolig/næring KBA1
Garasjeanlegg bolig/tekniske bygg/kontor KBA2
Forretning/bolig/bevertning/torg KBA3
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 40 av 85
191,5
28,7
5,2
6,5
4,7
6,2
10,6
11,2
12,3
11,2
7,1
8,0
11,0
7,6
9,2
5,9
8,4
119,9
6,4
3,1
0,03
0,4
0,1
0,4
7,4
10,3
2,8
1,1
5,2
50
55
115
70
100
130
130
170
130
120
145
135
125
120
145
90
Maks tillatt
BRA (m²)
i nye
byggeområder
eksl. p-kjeller
inkl. P på
bakken
172 320
---2 860
7 475
3 290
6 200
13 780
14 560
20 910
14 560
8 520
11 600
14 850
9 500
8 580
8 555
7 560
152 400
30
1 920
% BYA = 50
nytt
200
220
135
100
5 600
2 420
7 020
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Formål
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - totalt
Veg SV3, SV7-SV16
Kjøreveg SKV1, SKV2, SKV4- SKV6
Fortau
Gang-/sykkelveg SGS1-SGS6
Gangveg SGG1-SGG5
Annen veggrunn grøntareal
Kollektivholdeplass
Parkering SPP1 og SPP2
Grøntstruktur - totalt
Turdrag GTD
Turveg GTV1 – GTV4
Friområde GF1 - GF4
Park GP1 – GP2
Landbruks-, natur- og friluftsformål - totalt
Naturformål LNA
Friluftsformål LF
Landbruksformål LL
Bruk og vern av sjø og vassdrag - totalt
Bruk og vern av sjø og vassdrag
Småbåthavn VS
Naturområde i sjø og vassdrag VNV
Areal (daa)
52,1
4,2
11,9
5,3
6,7
2,8
15,7
0,2
0,7
50,1
16,3
3,9
21,1
9,5
85,3
1,1
79,5
4,6
9,8
9,0
0,5
0,3
BYGGEFORMÅL
Planen legger til rette for nye boligblokker, kombinert formål for butikk, bolig og torg, samt
barnehage med tilhørende anlegg. Det er to kombinerte formål langs vegen som gir plass til
garasjeanlegg for boligene og tekniske anlegg.
Utnyttelsesgraden er gitt for de ulike feltene som maks tillatt bruksareal i prosent av tomten,
% BRA. Felles parkeringsanlegg under bebyggelsen inngår ikke i beregning av tillatt
utnyttelse. Parkeringskjellerne er derfor ikke regnet inn i % BRA eller i maks BRA i
oversikten over.
Utbyggingen vil skje over flere år, og det er en forutsetning for ZEB-prosjektet at man skal
dra lærdom fra tidligere byggetrinn med seg til senere etapper. Det er derfor nødvendig med
en fleksibilitet i planen.
Illustrasjonsplan og andre illustrasjoner er utarbeidet basert på at rullebane 2 etableres, med
de begrensingene det gir i forholdt til krav til uteoppholdsareal (MUA) og flystøy. I omtalen
av utbyggingsområdene under er det referert til boligtallet i disse illustrasjonene.
Det er et generelt ønske i KPA og KDP at Ådland skal få en høy utnyttelse. Maks BRA i
planforslaget er derfor høyere enn det som er illustrert i illustrasjonsplan, 3D-modell og
diagram som viser uteopphold. Uteareal skjermet for flystøy er dimensjonerende for antall
boliger. Dersom rullebane 2 ikke realiseres vil støybelastningen være vesentlig mindre.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 41 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Boligtallet i planområdet vil da kunne bli betydelig høyere enn de ca 750 boligene som er
illustrert i planen.
Krav til MUA og hensyn til naboer og fremtidige beboere skal sikres, også om utnyttelsen blir
høyere enn illustrert. Kart og bestemmelser er derfor formet slik at de sikrer kvalitetskrav med
tanke på uteopphold, forhold til naboer og landskap, men gir en viss fleksibilitet med tanke på
utformingen av det enkelte prosjektet.
Hovedprinsippet i den illustrerte strukturen vil bli liggende, da krav til solinnfall og skjerming
mot flystøy gir tunge føringer. Feltene B4 og B5 forventes bygget ut først. Disse er derfor
illustrert mer detaljer, se avsnitt under.
Felt for frittliggende småhus BFS1 – BFS7
Eksisterende eneboliger i planområdet er foreslått som frittliggende småhusbebyggelse. Maks
BRA er 50 % og byggehøyden er satt til maks 7,5 m, (2 etasjer + loft), over gjennomsnittlig
planert terreng. Det er åpnet opp for tomannsboliger i alle feltene, bortsett fra BFS6 og BFS7
som ligger i strandsonen mot Vågsbøpollen.
I BFS1-BFS5 kan det bygges konsentrert småhusbebyggelse dersom krav til uteoppholdsareal
er ivaretatt.
Felt for konsentrert småhusbebyggelse BKS
Tre utskilte boligtomter sentralt på Nausthaugane er vist som konsentrert småhusbebyggelse.
Feltet ligger mellom to blokkområder. Dersom det planlegges sammen med tilstøtende felt
B13 og B14 og eventuelt eksisterende enebolig i BFS5, kan hele arealet bygges ut med
blokker. Maks BRA er 55 % som gir 2860 m² BRA eller 10-20 boliger med parkering.
Byggehøyden er satt til kote 50. De tre tomtene består av hver sin kolle på ca kote +45. Ved
en tyngre utbygging må terrenget planeres, og byggehøyden tilsvarer dermed 3 etasjer.
Felt for blokkbebyggelse B1, B3-B5 og B8-B14
Mesteparten av den nye boligbebyggelsen er blokkbebyggelse, fordelt på fire felt i nord på
Skogaleithaugane og syv felt i sør på Nausthaugane. Hvert felt er tenkt bygget ut med
klyngetun med bygg rundt et sentralt oppholds- og inngangstun. Alle feltene har
parkeringsanlegg under bebyggelsen med én p-plass pr.bolig.
Strukturen er formet ut fra krav til uteoppholdsareal med sol, skjermet for flystøy, samt krav
til sol på fasade. Tunene har derfor fått en sørøstlig orientering, der byggene i tillegg til å
skjerme mot hovedretningen på flystøyen i stor grad ligger parallelt med hovedretningen i
terrenget.
For å skjerme utearealene mot flystøy kreves en viss høyde på bebyggelsen, i tillegg til at
bygningsvolumene må danne skjermer mot NV-V-SV. I planen er dette løst ved atkomstatrier
(fremskutte innglassede rom). Atkomstatriene gir tilkomst til garasje og trapp /heis. De gir
også mulighet for tilleggsfunksjoner som veksthus, sykkelverksted og trimrom.
Utnyttelsesgraden varierer mellom BRA 90 % og 145 %, avhengig av terreng, sol- og
naboforhold. Det gir mellom 22 og 75 boliger i hvert felt.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 42 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Bebyggelsen er vist med store sørvendte pulttak. Dette for å få størst mulig takflater for
montering av solceller/solfangere.
Byggehøyden varierer fra kote + 47 i sør mot Vågsbøpollen til + 68,5 øverst på
Skogaleithaugane. Alle tunene har i prinsippet en 3-etasjes blokk i sør og en 4-etasjes blokk i
nord. Det vil si fasadehøyder på ca 7 m mot sør og ca 14,5 m mot nord. Byggehøydene er satt
slik at alle husrekkene har sol på fasade – også kl 9 eller 10 om morgenen ved jevndøgn.
Prinsippsnitt gjennom tunene i område for blokkbebyggelse.(ill Snøhetta)
Planen legger vekt på landskapstilpasning og massebalanse i feltet. Bygningene er i størst
mulig grad plassert på terreng. I de fleste feltene skrår terrenget et par meter i nord-sørlig
retning, slik at tunene faller mot sør. Det gir økt skjerming mot flystøy fra nordvest og bedret
solinnfall i tunene. Der terrenget tilsier det, er det rom for ekstra sokkeletasje som tar opp
høydeforskjellene.
Felt B3 og B13 grenser til eksisterende eneboliger. Her skal byggehøyden trappes ned, slik at
fasaden mot naboene ikke blir høyere enn 9 m eller 3 etasjer. Bestemmelsene har krav om
dokumentasjon av sol på nabofasade.
Volumstudie av felt B1- B5 på
Skogaleithaugane, sett fra
nordøst.
Ådlandsbyen i bakgrunnen.
(ill. Snøhetta)
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 43 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
I felt B12 er det gitt mulighet for utvidelse av byggeområdet med en 3. husrekke, utover tunet
som er vist i volumstudier og støyberegninger. Denne nordre delen av utbyggingen ligger på
en markert kolle som forutsettes planert slik at terrenget blir 7 m lavere og deler av dalen i sør
fylles opp.
Felles tun med innganger og uteopphold i felt B5. Sett fra øst mot tårnet på torget i vest. (ill. Snøhetta)
Volumstudie av felt B8-B14 på Nausthaugane og Ådlandsbyen med felt B6 og B7, sett fra sørøst.
Skogaleithaugane i bakgrunnen. Bebyggelsen i felt BKS er ikke vist i modellen.(ill. Snøhetta)
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 44 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Felt for blokkbebyggelse B4 og B5
De to feltene øst på Skogaleithaugane er forventet å inngå i 1. byggetrinn. Den illustrerte
løsningen som omtales her, har henholdsvis 9 600 m² og 10 200 m² BRA, dimensjonert ut fra
tilstrekkelig MUA skjermet mot flystøy. Som illustrert gir det 58 store familieboliger i felt B4
og 75 boliger i varierende størrelse i felt B5. Mer om uteområdene i eget avsnitt under.
Bebyggelsen er vist som blokkleiligheter, der toppleiligheten er på 1 ½ etasje.
Planen åpner opp for en høyere utnyttelse i de to feltene på 130 % BRA, det gir 13 780 m² og
14 560 m² BRA eksl. parkeringskjellere, inkl. felles trapperom/innglassede arealer og
overbygde arealer. Endelig antall boenheter er avhengig av tilgang på uteareal (MUA) som
tilfredsstiller støykravene.
Felt for blokkbebyggelse B2
Felt B2 skiller seg fra de øvrige. Det ligger i den vestvendte skråningen ned mot
Hjellestadvegen, mellom eksisterende bolig og gammel ferdselsveg med steingard. Området
har derfor fått en egen utforming med tre mindre bygg som danner skjermede uterom. Det er
vist 10 boliger.
Maks BRA er 70 %. Maks byggehøyde er kote 64 og maks gesimshøyde er 9 m.
Ådlandsbyen
De to blokk-feltene B6 og B7 samt kombinert formål KBA3 forretning/bolig/bevertning/torg
utgjør Ådlandsbyen. Ådlandsbyen ligger midt i planområdet, og strekker seg fra
Hjellestadvegen i vest til skogsområdet i øst.
Ådlandsbyen felt B6 og det sentrale grøntdraget med park sett mot vest. I forgrunnen ballek på
lekeplass f_BLK3. (ill: Snøhetta)
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 45 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Felt for blokk B6
Maks BRA er 170 %, som gir 20 910 m² BRA eksl. parkeringskjellere, inkl. felles
trapperom/innglassede arealer og overbygde arealer. Antall boenheter er anslått til 140.
Bebyggelsen er vist organisert rundt fire gårdsrom. Felles uteoppholdsarealer er løftet opp og
ligger på parkeringsanlegget. Det gir gode lysforhold og god tilgjengelighet. Skjerming mot
flystøy og solforhold er styrende parametere i utformingen. Volumoppbyggingen vektlegger
solinnfall i tunene og på fasade og orienteringen er optimalisert i forhold til solfangst på tak
og gårdsrom.
Gårdsrommene har gangforbindelse som knytter dem mot torget, parken og miljøgaten (SV3),
og mot terrenget med naturlekeplasser i friområdet i sør. Gangvegene fra SV3 vil også gi
tilkomst for brannbil. Det er vist en langsgående intern gangmulighet.
Takarealet mot sør har gode solforhold, og kan ved hjelp av støyskjermer
(glassvegger/solceller/-fangere etc.) tas i bruk som fellesarealer.
Bebyggelsen trapper seg med terrenget innover dalen. Maks byggehøyde mot vest er kote 46
og kote 51 i østre del. Det tilsvarer 13-16 m, eller 4-5 etasjer mot nord og 3 etasjer mot sør.
Det skal etableres et parkeringsanlegg i kjelleren. Anlegget skal betjene boliger i feltet og
boliger i tilstøtende felt B7.
Prinsippsnitt gjennom felt B6. Parkdrag og veg SV3 til venstre, friområde til høyre.(ill. Snøhetta)
Felt for blokk B7
Maks BRA er 130 %, som gir 14 560 m² BRA eksl. parkeringskjeller, inkl. felles
trapperom/innglassede arealer og overbygde arealer. Antall boenheter er anslått til 90.
Feltet danner overgangen mellom Ådlandsbyen og skogen. Illustrasjonsplanen viser en
ledigere struktur med punkthus i fire etasjer og felleshager mellom bygningene. Maks
byggehøyde er kote 50, eller 15 m
Det kan etableres et parkeringsanlegg under nordvestre del av feltet. Anlegget skal henge
sammen med p-anlegg under felt B6 og lekeplass f_BLK3 og med innkjøring fra SV3.
Naturlig terreng er kupert og med våte myrer. Det er forutsatt en planering av terrenget og
drenering av myrene. B7 ligger skjermet med tanke på støy og tett på naturen.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 46 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Torget i felt KBA3 sett fra innkjøringen til området mot tårnet og parkdraget.(ill: Snøhetta)
Kombinert formål KBA3 forretning/bolig/torg/bevertning
Maks BRA er 135 % som gir 7 020 m². Arealet er fordelt på ca 2000 m² næringsareal, 1500
m² bolig og 3520 m² fellesarealer/visningssenter.
Viktige fellesfunksjoner for hele nabolaget er samlet i feltet. Det skal etableres 1500 m²
dagligvarebutikk. I tillegg legges det til rette for treningssenter og kafé. Bygningene skal også
romme visningssenter for grønn energi og felleslokaler for boligområdet. Hjertet i
Ådlandsbyen er torget. For å skape aktivitet på torget også om kvelden, skal det bygges
treningssenter og boliger i de øverste etasjene på deler av feltet. I illustrasjonsplanen er det
vist ca. 10 boliger i østre del av KBA3.
Torget skal formes slik at det kan brukes både til lek, opphold og som salgsareal. Det skal
formgis slik at torget og tilstøtende gangveg utgjør en helhet.
På taket legges det til rette for ”Vitensenter” for fremtidens grønne teknologiløsninger, et
visningsområde for energiløsningen som benyttes i Zero Village Bergen. I tillegg kan taket
opparbeides som en takpark med aktivitetstilbud for større barn.
På hjørnet der torget, parken og gangveg SGG2 møtes, er det lagt til rette for å bygge et 30 m
høyt tårn (kote 62). Det er et utsiktstårn eller et klatretårn, der det også kan demonstreres
teknologi for produksjon av ny fornybar energi (sol/vind).
Maks byggehøyde mot Hjellestadvegen er kote 45 eller ca 12 m. I østre del er høyden kote 49
eller 17 m, det tilsvarer en høy forretningsetasje pluss to boligetasjer.
Ådlandsbyen skal ha en urban karakter med gater og torg, byggegrensen går derfor i
formålsgrensen. Det er også satt en byggegrense som gir retning for torget inne i feltet.
Endelig utforming av torget vil skje i byggesaken.
Det kan etableres et parkeringsanlegg i kjelleren. Anlegget skal i tillegg til å betjene
næringsområder og boliger i feltet, tilby parkering til boliger i tilstøtende felt B6 og eventuelt
gjesteparkeringsplasser for boligene på Nausthaugane i sør.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 47 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Parkeringsanlegg
Parkering for Ådlandsbyen skjer i to fellesanlegg under bebyggelsen i felt KBA3, B6, del av
B7 samt lekeplass f_BLK3. Et vestre anlegg med innkjøring fra veg SKV5 i vest, og et østre
med innkjøring fra SV3. Endelig avgrensing mellom de to anleggene skjer i rammesøknad.
Det er tenkt trapp/heis direkte fra parkeringsanlegg opp i de respektive gårdsrommene.
Parkeringsanlegget er vist som bestemmelsesområde #2 på plankart og i bestemmelsene.
Næring BN
Dette er eksisterende næring (garasjeportsalg). Maks BYA er 50 %. Maks byggehøyde er kote
45, tilsvarende dagens byggehøyder på 2 etasjer.
Virksomheten kan utvides sørover til felt KBA1. All parkering skal skje på tomten.
Kombinert formål KBA1 og KBA2
KBA 1 er garasjeanlegg for boligene i feltet. Naboen på gnr 112/53 har kommet med ønske
om at planen sikrer mulighet for å utvide lager/kontorvirksomheten (salg av garasjeporter).
Det er åpnet opp for dette, da med atkomst fra tilstøtende felt BN. Maks BRA er 200 %, som
gir 5 600 m² BRA. Maks byggehøyde er kote 42, tilsvarende 16 m eller 4 etasjer.
KBA2 er garasjeanlegg for boligene i feltet. I feltet skal det innpasses tekniske installasjoner
som kontainere for bossug og en felles energisentral for området. Det er i tillegg åpnet opp for
etablering av kontorer, som kan fungere som hjemmekontor for boligene i feltet.
Maks BRA er 220 %, som gir 2 420 m² BRA. Maks byggehøyde er kote 42, tilsvarende 16 m
eller 4 etasjer.
Barnehage BBH
Maks BRA er 30 %, som gir 1920 m² BRA. Maks byggehøyde er kote 50 eller to etasjer.
Parkering og hente/bringesituasjon skal sees i sammenheng med plassering av bygg og
uteområder, og løses som en del av rammesøknaden.
Barnehagen er lagt innerst i feltet, i ytterkanten av gul støysone for flystøy. Barnehagen er
ikke detaljert og det er derfor ikke foretatt støyberegninger av uteområdene rundt denne.
Beregningene for boligene viser at det er mulig å oppnå utearealer skjermet mot flystøy i
denne østlige delen av planområdet. Ved prosjektering av barnehagen må en legge spesielt
vekt på støyforhold og solinnfall. I rammesøknad må man vise hvordan skjermede
uteoppholdsareal kan sikres ved plassering av bygninger og bruk av overdekte arealer.
Barnehagen grenser til LNF-området som har flystøy under 52 dB. Det er direkte og bilfri
tilkomst til skogen, og skogen vil være en naturlig utvidelse av uteområdet. En utvidelse som
gir tilgang til stille områder uten behov for skjerming
Teknisk infrastruktur
Det er lagt inn flere områder for teknisk infrastruktur:
•
•
•
BE1 og BE2 er energianlegg nettstasjon. Plasseringen er gjort i dialog med BKK. BE2
er erstatning for eksisterende nettstasjon som må flyttes ved bygging av veg SKV6.
BVA er to pumpestasjoner for avløp, med tilhørende overløpskum under bakken.
BKT er areal for nettstasjon og pumpestasjon for avløp med overløpskum. De to
funksjonene skal gis en helhetlig utforming, og kan utformes som ett teknisk bygg.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 48 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Naust BUN1 og BUN2
Det er to naustområder i planen. Naust er definert som bygg for oppbevaring av båt, båtutstyr
og fiskeredskap. Maks høyde på naustene er 5,5 m målt fra kainivå.
BUN1 er felles for de nye boligområdene i planen. Her skal oppføres naust der beboerne kan
oppbevare egen eller felles kajakker /kano. Maks BRA er 100 m². Det kan bygges brygge for
utsetting av kajakk i tilstøtende felt f_VS. BUN1 er en utvidelse av en eksisterende
naustetomt. Allmennhetens tilgang til strandsonen skal sikres, og gjerder, møbler eller
lignende som hindrer dette er ikke tillatt.
BUN2 er eksisterende naust.
Byggegrenser
Byggegrensene er generelt satt 4 m fra feltgrensen. I enkelte felt er grensen trukket lenger inn
av landskapshensyn eller av hensyn til tilstøtende naboer.
På Nausthaugane er byggegrensen mot vegene SKV6 og SV12 lagt slik at den ivaretar sikt fra
veg SKV6 sørover mot landskapet.
Ådlandsbyen og grøntdraget i dalen skal ha en urban karakter i tillegg til å signalisere området
ut mot Hjellestadvegen. Byggegrensen er derfor satt i formålsgrensen for felt BKA3, samt for
boliger mot veg SV3 og gangveg SGG2.
Generelt gjelder 50 m byggegrense mot Hjellestadvegen. I planen er dette nyansert. For å
bygge opp under den tette karakteren i Ådlandsbyen, og for at planområdet skal knytte seg til
Hjellestadvegen og få en aktiv tilknytning til Blomsterdalen, er byggegrensen mot
Hjellestadvegen satt til 27 m i feltene KBA1 – KBA3. I næringsområde BN er byggrensen
satt i eksisterende hus, til 27 m som i de nye næringsfeltene.
På boligeiendom gnr 112/7 er grensen satt i eksisterende hus- det tilsvarer 36 m.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 49 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
LEK/UTEOPPHOLDSAREAL
Bekkedal sikres som LNF friområde i
øst.
Planforslaget tilfredsstiller krav og retningslinjer i
kommuneplanens arealdel (KPA) når det gjelder areal til
uteoppholdsarealer. Tabellen på neste side gir en oversikt
over felles uteopphold oppgitt som minimumsverdier
(MUA) jmfr plankart og bestemmelser. I tillegg kommer
friområder og turdrag mellom bebyggelsen.
Kvalitetskravene i KPA er tilfredsstilt når det gjelder
avstand fra bolig, helning mm. Reguleringsplanen
nyanserer kravet til areal skjermet mot flystøy, se omtale
av felles uteopphold under. De halvprivate
fellesområdene i feltene vil bli fastsatt i forbindelse med
rammesøknad. I planbeskrivelsen er de to feltene B4 og
B5 omtalt mer detaljert.
LNF-områder og grønnstruktur
Stien er en gammel ferdselsveg som
sikres som en del av turdrag og
hensynsone bevaring H570_2.
Del av gammelt kulturlandskap skal
inngå som del av BPH1 og GP1.
Vegen i Soldalen blir turveg som
leder til Vågsbøneset utenfor
planområdet.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Planen har et grønt preg og rikelig med grøntområder med
ulik karakter. Randsonen mot skogen og skråningen ned
mot sjøen er satt av til LNF-friluftsliv.
Et sentralt grøntdrag, Ådlandsparken, mellom
Hjellestadvegen og skogen er innfallsport til turområdet
både for beboerne og turgåere. Turparkeringen er lagt i
vest ved Hjellestadvegen. Skogsturen starter dermed på
det urbane torget, går videre langs parken, fortsetter langs
gradvis mer naturpregede grøntområder før man møter
turvegen GTV1 som leder til Vågsbøskogen. Ulike
aktiviteter for læring og lek er lagt langs denne løypen.
I tillegg til dette sentrale grøntdraget er to historiske
ferdselsårer videreført i turdraget over Skogaleithaugane
(GTD1 og GTD2), og i turdraget som ligger mellom
Ådlandbyen og Nausthaugane.
Forslag til KDP viser en turveg langs Vågsbøpollen.
Denne er ivaretatt i planen som turveg GTV2 og GTV3.
Tilkomst fra nye boliger til sjøen er sikret med turveg
GTV4 fra Nausthaugene til Vågsbøpollen. I front av
bebyggelsen, med utsikt mot Vågsbøpollen, ligger f_GF4
som skal opparbeides som utsiktspunkt med benker og
stier.
Friområde GF1 sikrer dagens forbindelse fra eksisterende
boliger til skogen.
Side 50 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Prinsipp grøntstruktur og uteoppholdsarealer
Tabell 1 Samlet oversikt over uteoppholdsarealer
Samlet oversikt over uteoppholdsarealer
pr. bolig
v/ 750 boliger
29 820
39,8 m²
9,9 m²
13,8 m²
12,8 m²
3,3 m²
-min 15 m²
Type areal
Areal m²
Felles totalt
Kvartalslekeplasser
7 400
Parsellhager
10 320
Park
9 600
Torg (del av KBA3 og SGG2)
2 500
Halvprivat i blokkområdene
lekeplass og uteopphold, min 50 % av kravet på
30 m² pr. bolig ligger i feltet. I de fleste tilfellene
vil alt arealet ligge i feltet. Se eksempel under.
Fellesareal totalt - minimum
-Privat i blokkområdene
-Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 51 av 85
54,8 m²
min 7 m²
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Ådlandsbyen og det sentrale parkdraget sett fra vest. Felt KBA3 til høyre, veg f_SV3 og park f_GP1
med overvannsdam midt i bildet. Felt B1 og parsellhage f_BHP1 til venstre. (ill. Snøhetta)
Park
Grøntdraget sentralt i Ådlandsbyen er vist som felles park GP1 og GP2. Parkene ligger på
tidligere innmark. Eksisterende terreng og ferdselsveg skal så langt mulig tas vare på. I
bestemmelsene er det stilt krav om at parken og tilstøtende veger skal utformes som en helhet.
Parkene fungerer også som fordrøyningsareal og flomsone for overvann. I park GP1 er dette
løst med et overvannsdam med tilstøtende areal som tåler å bli oversvømt ved flom. I GP2 er
det vist et permanent vannspeil med tett bunn. Endelig utforming vil bli fastsatt i detaljfasen.
Torg
Inngangsportalen til området er
torget som blir hjertet i
Ådlandsbyen. Det ligger sentralt i
KBA3 og et felles byrom for
beboere og naboer. Her vil folk
ferdes til og fra bussen når de
skal til byen, jobben eller skolen.
Rundt torget ligger fellesfunksjoner som dagligvarebutikk, kafé, treningssenter, felleslokale.
Planen har legger også til rette for at her kan etableres sykkelverksted eller, «mixed-functions
lokaler» som kan brukes til møterom, mindre arbeidsplasser eller fritidstilbud /grendahus.
Plasseringen er sentral i møte mellom viktige gang/sykkelakser og i direkte tilknytning til
parken og grøntdraget. Bestemmelsene stiller krav om at disse områdene skal utformes som
en helhet med god visuell og fysisk sammenheng. Torget vil bli tilrettelagt for ulike
aktiviteter som salgsboder, uteservering og opphold. Bebyggelsen rundt torget vil skjerme
mot vegtrafikk- og flystøy, samtidig som den gir lune solvegger for opphold.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 52 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Felles uteoppholdsarealer med lekeplass i feltene
Det er stilt krav i bestemmelsene om minst 30 m² fellesområde pr. bolig, tilsvarende krav i
KPA. Felt B6 og KB3 har en urban karakter, og kravet er 25 m², tilsvarende KPAs
senterområder langs bybanen. Minst 50 % av arealet skal være universelt utformet, og minst
50 % skal legges sentralt i de respektive feltene. I feltene skal det etableres 100 m²
småbarnslekeplass pr. 25. bolig, avstand til boliginngang skal være maks 50 m Tilstøtende
lekeplasser, parsellhager og parker kan regnes inn som del av fellesområdet, men krav til
støynivå i forhold til flystøy vil begrense hvor stor andel som legges utenfor feltet. Alle
arealene ligger nær boligene og er lett tilgjengelig fra fellestun og atkomstveger.
Støyberegninger viser at ingen felles leke- og oppholdsarealer er utsatt for vegtrafikkstøy.
Krav til soltimer og skjerming mot flystøy
I bestemmelsene er det stilt krav om at minst
25 % av stille del av felles uteoppholdsarealet,
skal ha minst fem soltimer ved jevndøgn, dette
er i tråd med NIBR sine 10 sjekkpunkter for
utendørs bokvalitet 1. Funksjonskravet er
formulert bl.a ut i fra svenske studier som viser
at beboerne er tilfredse med fem soltimer på
uteareal og balkong.
Reguleringsbestemmelsene åpner for at
solkvalitet alternativt kan beregnes kl. 15 ved
jevndøgn, tilsvarende krav i KPA.
Skjerming mot flystøy er den største utfordringen når det gjelder kvalitet på
uteoppholdsarealer i planområdet. Retningslinjen T-1442 har 52 dB som veiledende grense
for flystøy. Forholdet til T-1442 er drøftet i avsnitt om støytiltak lenger bak i beskrivelsen.
Bygningskroppene skjermer uteoppholdsarealene mot flystøy. Flystøyen kommer fra vest, og
de støyskjermede uteoppholdsarealene ligger dermed på østsiden av husene. De to
parameterne flystøy og solinnfall på uteplass har vært viktige i utformingen av planen.
Med flystøy fra vest får områdene med støyverdier under 52 dB sol om morgenen og midt på
dagen. For å gi tilbud om uteoppholdsarealer med sol også senere på dagen, er det åpnet opp
for at 50 % av felles uteoppholdsareal, dvs. inntil 15 m² pr. bolig, kan ha støyverdier mellom
52 og 55 dB. For å oppnå støykravet, og for at deler av arealet kan legges mer sentralt i
boligfeltene, kan inntil 20 % av uteoppholdsarealet ha tak eller utformes som paviljonger.
Dette vil gi skjerming mot vær og flystøy, i tillegg til å gi takflater for solceller. Slike
byggverk skal ikke plasseres slik at de kaster skygge på private oppholdsarealer eller på
arealer som har flystøy under 52 dB.
Felt B4 og B5
Hvordan uteoppholdsarealene løses i de respektive feltene, vil bli fastsatt ved rammesøknad.
Det er gjort beregninger for to av feltene, B4 og B5, som forventes å utgjøre 1. byggetrinn.
1
Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR). Jon Guttu. 10 sjekkpunkter for utendørs bokvalitet. Notat
2008:113. Sjekkpunkt bygd på empirisk forskning om utearealer, formulert som tommelfingerregler for
planlegging og saksbehandling. Punkt 8 - Er utearealene solbelyste og lune?
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 53 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Boligene er vendt mot et felles tun, og i tilknytning til atkomstatriene ligger felles
uteoppholds- og lekeareal. Tunene blir bilfrie og med universell tilgjengelighet. I tilknytning
til atkomstatriene er det også vist sykkelparkering. Fra tunet er det direkte kontakt mot
friluftsområdene i øst og mot grøntdraget mellom feltene.
Støy- og solforhold i felt B4 og B5 v/jevndøgn jfr. tabellen under.
Tabellen under gir en oversikt over felles uteoppholdsareal, totalt og pr. bolig. Den viser også
hvor stor andel av arealet som er stille med tanke på flystøy, og som har mer enn fem soltimer
ved jevndøgn. Totalt er det rikelig med fellesareal i tunene og felt B4 og B5 tilfredsstiller krav
i forslag til reguleringsbestemmelser med god margin. Alle tallene viser skjermet fellesareal,
uten bruk av overdekte arealer. I tillegg til arealene i tunene har boligene også tilgang til andre
fellesarealer som beskrevet i tabell på side 51.
I felt B5 er det over 30 m² felles uteoppholdsareal pr. bolig med støynivå under Lden 52 dB. I
felt B4 er det 25 m² felles uteoppholdsareal pr. bolig som kan defineres som stille, men over
40 m² med flystøynivå under 55dB. Jfr. veileder til T-1442 og NIBR's råd til gode
uteområder, stiller reguleringsbestemmelsene krav om at minst 15 m² MUA pr. bolig skal
være stille, og at 25 % av dette arealet skal ha fem soltimer ved jevndøgn. Jevndøgn er
indikator på at området vil få gode solforhold i utesesongen. Illustrasjonen over hvilke av de
stille arealene som har mer enn fem timer sol ved jevndøgn.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 54 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Tabell 2 - Oversikt over uteoppholdsareal (MUA) skjermet for flystøy og med fem soltimer ved
jevndøgn. Totalt i felt B4 og B5, og pr. bolig.
Felt
Boligtall
Uteopphold 2
(m²)
totalt / pr bolig
B4
B5
58
75
5 000/ 86,2
5 600 / 74,7
Stille
Stille
uteopphold
uteopphold
(støy
(støy
<Lden 52dB)
< Lden 52 db)
+ 5 soltimer
(m²) totalt/pr
jevndøgn
bolig
(m²) totalt/ pr
% av stille
MUA 3 som
har fem
soltimer
jevndøgn
totalt/pr bolig
bolig
(Reg. bestem.
krever minst
25 %)
1 445 / 25
2 325 / 31
548 / 9,4
1149 / 15,3
62 %
102 %
2 488/ 42,9
4 327/ 57,7
Uteopphold
m/ støy <
Lden 55 db
(m²)
Illustrasjonene på neste side viser skjermet uteoppholdsareal i felt B5. Oransje farge viser
grad av skjerming mot flystøy fra under 52 dB med sterkest farge til 55 dB. Grå skygge er
solskyggen.
Private uteoppholdsarealer
Alle boligene skal ha minst 7 m² privat uteoppholdsareal. Private altaner vil primært ligge på
sørøstsiden av bygningene. Bygningskroppene og bruk av inntrukne altaner vil sikre
skjerming mot flystøy. I tråd med forslag til bestemmelser i KDP åpnes det opp for bruk av
vinterhage/innglassede arealer for å sikres tilfredsstillende støynivå. Bruk av innglassede
arealer er spesielt aktuelt i Ådlandsbyen, der tettheten tilsier at ikke alle kan få
tilfredsstillende støyforhold uten innglassing. Det kan også være aktuelt for enkeltleiligheter i
de øvre etasjene og i de feltene som er mest eksponert for støy.
Det er i tillegg aktuelt med uteoppholdsarealer på vestsiden av boligblokkene. Disse kan være
innglasset, og vil være en ekstra kvalitet, en uteplass med ettermiddagssol.
2
Arealet omfatter tunet mellom boligene og skjermet uteoppholdsareal på sørsiden av tunet. Det er inkludert
gangveger og areal for sykkelparkering.
3
Stille MUA er definert i bestemmelsene som minst 15 m² pr. bolig med flystøy lavere enn 52 dB.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 55 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Jevndøgn kl 12
Jevndøgn kl 15
Midtsommer kl 9
Midtsommer kl 12
Midtsommer kl 16
Midtsommer kl 18
Lekeplass
Planen har fem kvartalslekeplasser for større barn. På Nausthaugane i sør og på
Skogaleithaugane i nord er det to lekeplasser, 600 og 1 100 m² store. Størrelsen gir mulighet
til varierte lekeplasser der naturlig terreng og vegetasjon utnyttes. Minst 400 m² på hver plass
skal være universelt utformet (tilsvarer retningslinje i KPA der 70 % av 600 m² skal være
universelt utformet). Plassene er lagt mot atkomstvegen og med ca 150 m som maks avstand
til bolig.
Ved det sentrale grøntdraget i Ådlandsbyen ligger f_BLK3. Plassen er 3700 m² og skal
tilrettelegges med ballbane og andre aktiviteter. Plassen er sentralt plassert i tilknytning til det
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 56 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
overordnede gangvegsystemet. Alle boligene i området ligger mindre enn 400 m fra denne
lekeplassen.
Lekeplassen vil også fungere som kvartalslekeplass for boligene i Ådlandsbyen. De vestligste
boligene ligger ca 200 m unna, men disse boligene grenser til torg og park i tillegg til
friområde i sør, så de større barna vil få et variert aktivitetstilbud nær boligen.
Deler av lekeplassene kan ha tak eller utformes som paviljonger. Dette vil gi skjerming mot
vær og flystøy, i tillegg til å gi takflater for solceller.
Eksempel på overdekte uteplasser
Parsellhager
Planen inneholder tre parsellhager for dyrking av frukt og grønnsaker. Det er tillatt å bygge
redskapshus e.l. i alle parsellhagene. Matjord fra området skal benyttes for å etablere hagene.
• f_BPH1 er eksisterende innmark som tenkes brukt til terrasserte dyrkingsarealer. Det
skal etableres en snarveg gjennom parsellhagen til tilstøtende felt B1.
• f_BPH2 er et areal som vil bli fylt opp i forbindelse med byggingen av atkomstvegen
mot nord. Bestemmelsene stiller krav om at matjord som fjernes i anleggsperioden
skal tas vare på. Deler av denne kan brukes som topplag i parsellhagen.
• f_BPH3 er tidligere innmark. Deler av arealet dyrkes i dag. Det skal etableres snarveg
gjennom parsellhagen mellom vegene på hver side. Nedre del av feltet er
fordrøyningsområde og skal tåle å bli oversvømt.
I tillegg er det åpnet opp for at man kan lage dyrkingsareal i friområde GF2 sentralt i planen.
Parsellhagene gir mulighet for å dyrke egen
mat.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Arkitekttegnede bikuber kan plasseres ut for å legge
til rette for produksjon av kortreist honning.
Side 57 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
PARKERING/GARASJER
I forhold til normen i kommuneplanens arealdel (KPA) foreslås minimumskravet for
parkering til bil. Normen stiller krav om minst 1,4 bilplasser pr. 100 m² BRA i sone P4, og
minst en pr. boenhet. Reguleringsbestemmelsen foreslår maks 1,4 pr. 100 m² BRA, minst en
pr. boenhet. Området legges til rett for økt bruk av sykkel og buss, og for redusert bilbruk.
Deler av parkeringsanlegget under Ådlandsbyen skal være reservert for bildelering / elbilpool. Det er også krav i bestemmelsen at alle parkeringsanlegg skal ha ladepunkt for el-bil
og el-sykkel.
Parkeringsdekning for øvrige formål i planen er innenfor kravene i KPA, men ligger på
minimumskravet for kontor, bevertning, mosjonslokale og barnehage.
Alle boligene får parkeringsplass i parkeringsanlegg i de respektive feltene. Avhengig av
terrenget blir det et felles anlegg pr. felt eller parkeringskjeller under det enkelte bygget.
Minst 5 % av plassene skal være reservert bevegelseshemmede.
I Ådlandsbyen blir det et stort todelt anlegg under KBA3, B6 og lekeplassen helt inn mot B7.
Dette anlegget får innkjøring til vestre del direkte fra veg o_SKV5, og til østre del fra
miljøgaten SV3.
Gjesteparkering skal skje i sentraliserte parkeringsanlegg i ytterkant av området: i KBA1,
under KBA3 og evt. i KBA2.
Eksempel på overdekte parkeringsplasser for sykkel og el.bil. Takflaten brukes til solceller
og produksjon av strøm til lading.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 58 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Prinsipp parkering
Det er forslått tre sykkelparkeringsplasser pr. 100 m² bolig. Dette er 50 % mer enn
minimumskravet i KPA og KDP.
Minst 50 % av sykkelparkeringen skal være overdekket. Innendørs sykkelparkering er tenkt i
tilknytning til parkeringskjellerne, med direkte kontakt til trapperom/heis. I tillegg vil det bli
etablert utendørs sykkelparkering, til dels under tak i boligtun, ved næringsarealene og ved
busstoppet.
Følgende parkeringsnorm er foreslått:
Bolig
Beregningsgrunnlag
BRA
100 m²
Forretning
Kontor
Lager/verksted
Bevertning
Mosjonslokale
Barnehage
1000 m²
1000 m²
1000 m²
1000 m²
1000 m²
10 barn
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Bil
maks. 1,4
min 1 pr bolig
15
5
6
3
8
3
Side 59 av 85
Sykkel
(minimum)
3
6
7
2
4
4
1
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
TRAFIKKAREAL
Prinsipp kjørevegsystem
I Ådlandsbyen skal vegene ha en urban utforming og dimensjoneres som gater.
Hjellestadvegen
Planen forutsetter at Hjellestadvegen legges om, i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det
etableres nytt kryss med venstresvingefelt som betjener hele utbyggingsområdet.
Gang-/sykkelarealene utvides i forhold til gjeldende plan, både med fortau på østsiden og med
sykkelveg med fortau på vestsiden.
Busstopp i nordgående retning er trukket sørover og ligger sentralt i forhold til Ådlandsbyen.
For at bussholdeplassen skal få en mer attraktiv plassering, sikrer planen at den kan legges inn
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 60 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
mot byggeområdet ved torget i en fremtidig situasjon. Samlevegen o_SKV2 parallelt med
Hjellestadvegen har også funksjon som bussveg, med kantsteinsstopp. Dette sikrer et godt
kollektivtilbud med en lett tilgjengelig holdeplass sentralt plassert i Ådlandsbyen og med
nærhet til attraktive oppholdsarealer. Nordre del av vegen er derfor vist som bussluse, der kun
busser kan kjøre ut på Hjellestadvegen.
Dimensjoneringsklasse
Hjellestadvegen forbi planområdet har skiltet hastighet 50 km/t.
ÅDT på Hjellestadvegen forbi planområdet er 5500 sør for kryss Espelandsvegen og 6200
nord for krysset. Fremskrevet 20 år (faktor 1,3) gir det en ÅDT på henholdsvis 7150 og 8060.
ÅDT i 2033 med tilskudd av trafikk fra planområdet blir da 10 700 sør for Espelandsvegen og
11 600 nord for krysset.
Det gir standardklasse H1.
Tverrprofil
o_SKV1 - Tverrprofilet er videreført som i gjeldende reguleringsplan:
• Kjørefelt: 2* 3 med 0,75 m skulder på hver side. Totalt 7,5 m.
• Grønn refuge mot g/s veg: 3 m
• 3m sykkelveg med 2 m fortau og 2*0,25 m skulder, totalt 5,5 m. (vestsiden av vegen)
• Fortau: 3 m (østsiden av vegen)
• Bussholdeplass. Tosidig, bredde 3 m. På vestsiden er det lagt inn et 3 m bredt
venteareal mellom kantstein og sykkelveg m/fortau.
Stigning på vegen er maks 3,5 % forbi planområdet.
o_SKV2 - Tverrprofil:
• Kjørebane søndre del: 5,25 med 0,5 m skulder mot grøft og 0,25 m skulder mot
fortauskant.
• Kjørebane nordre del: 4,25 m med 0,5 m skulder mot grøft og 0,25 m skulder mot
fortauskant.
• Kjørebane bussluse: 4 m inkl. skulder.
• Fortau: 3,0 m. Det gir 2 m ferdselsareal og 1 m kantsteins og møbleringssone (gatelys)
Stigning på vegen fra 2,5 % i starten av vegen forbi torget, til 5,3 % i busslusen i nord.
Kryss
Kryss mot Espelandsvegen opprettholdes som i gjeldende reguleringsplan. Nytt kryss til
planområdet får venstresvingefeltet, lengden er doblet i forhold til minstekrav. Det er lagt til
grunn en 90/10 fordelingen av ÅDT fra feltet mellom trafikk nordover mot Blomsterdalen og
sørover mot Hjellestad.
Standardkrav i vegnormalen Håndbok N100 er 250 m mellom kryss for H1. Avstand mellom
kryss Espelandsvegen og nytt kryss til planområdet er 110 m. Avstanden mellom kryss til
planområdet og avkjøringsrampe for buss (o_SKV2) er 225 m.
Det må søkes fravik fra vegnormalen angående kryssavstanden.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 61 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Fotgjenger og sykkelkryssing av vegen:
Fotgjenger- og syklistkryssing er vist i to alternativer.
Det er vist planskilt kryssing for gående/syklende, noe som er i tråd med anbefaling i
vegnormalen for H1-veg. Undergangen skal være minst 5 m bred. Rampene fra undergangen
har universell tilgjengelighet med maks stigning 5 % med 10 m lengde.
Ådland skal være et område der gående og syklende prioriteres. For å gjøre det mest mulig
attraktivt å gå og sykle bør myke trafikanter prioriteres ved kryssing av Hjellestadvegen. Det
er derfor også lagt til rette for kryssing i plan, evt ved bruk av lyssignal. Det er vist to
fotgjengerfelt, ett ved hovedkrysset og ett ved veg f_SV7.
Eksisterende avkjørsler:
• Avkjørsel til eksisterende boliger i nord er vist som felles veg f_SV7. Dagens
avkjørsel til gnr 112/7 stenges og ledes inn på f_SV7.
• Avkjørsel til eksisterende næringsbygg i BN opprettholdes som privat avkjørsel SV13.
• Avkjørsel til eksisterende bolig gnr 112/35 stenges. Vegen f_SV8 ledes inn på veg
o_SKV2.
• Avkjørsel til eksisterende eiendommer ved gnr 112/235 opprettholdes som felles veg
f_SV15.
• Som i gjeldene plan samles eksisterende avkjørsler sør for planområdet, på østsiden av
Hjellestadvegen i en felles atkomstveg f_SV9 som ledes inn på veg o_SKV5.
Atkomstveger
Dimensjonerende hastighet for alle veger og gater inne i planområdet er 30 km/t.
Dimensjonerende trafikktall er ÅDT mellom 1000 og 2300.
Miljøgate f_SV3
Vegen reguleres som veg i 10 m bredde. Vegen skal utformes som en miljøgate, evt. som
sambruksområde (shared space), med fartsreduserende tiltak der all kjøring skjer på gående
og syklendes premisser. Den skal utformes med høy kvalitet som en helhetlig del av
tilstøtende park og torg. Det skal sikres fortau/areal for gående på begge sider av gaten.
Tanken er at bilistene skal føle seg som “gjester” i området og i større grad tilpasse sin
trafikantadferd til myke trafikanter. Dette reduserer støy og øker sikkerhet og trivsel. Gaten
får en ÅDT på knapt 1300 og blandet sykkel- og biltrafikk.
Atkomstveg o_SKV5
o_SKV5 gir tilkomst til turveg mot Vågsbøpollen og er vist som offentlig veg. Vegen grenser
til butikk og er en del av den urbane Ådlandsbyen. Kantsteinsparkering er naturlig i en bygate
og det er lagt inn fire kantparkeringsplasser langs vegen, o_SPP2.
ÅDT er ca 2300 og vegen er dimensjonert etter standardklasse Sa2 frem til kryss med turveg
GTV2.
Tverrprofil:
• Kjørebane: 5,5- 6 m
• Fortau 3 m
• Kantparkering 2 m
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 62 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Atkomstvegene f_SKV4 og f_SKV6
Atkomstvegen i nordre del får en ÅDT på knapt 1000 i starten av vegen, (f_SV4). Vegen i
søndre del får ÅDT 1000 (f_SKV6).
Atkomstvegene i boligområdene er dimensjonert etter standardklasse A1.
Tverrprofil
• Kjørebane: 5,0 m inkl 0,5 og 0,25 m skulder.
• Fortau: 3 m og grøft 1,2 m
f_SV10 er eksisterende atkomstveg til eksiterende boliger. Den reguleres som i dag i 3,5 m
bredde.
f_SV12 er innkjøring til parkering i feltene B10 og B11. Vegen er 4 m bred.
Gang-/sykkelveger
Tverrprofil: 3,5 m inklusive skulder. 0,5 m grøft mot terreng.
o_SGS1a er offentlig og skal være en snarveg mellom indre deler av planområdet og
Skagevegen/Ytrebygda skole. Den har forbindelse til g/s-tilbudet langs Hjellestadvegen via
miljøgaten f_SV3. Mot nord vil ca 100 m atkomstveg med ensidig fortau gi forbindelse til
g/s-veg langs Skagevegen. Kjøring på nordre del av vegen til eksisterende boliger er tillatt.
Kurvatur: Nordre del av vegen har universell utforming med stigning rundt 4%. Søndre del
har stigning på 7,8% over en strekning på 140 m. Det er i overkant av krav i sykkelhåndboka,
der stigninger med lengde over 100 m skal være 5 %, (7-8 % stigning er akseptabelt på
strekninger under 100 m).
Minste horisontalradius i vegnormalen er 40 m, mens planen har 15 m som minsteradius.
Løsningen er valgt av hensyn til terrenget. Vegen går i en bekkedal og krysser en bekk. Den
skal også gi tilkomst til, og ha god kontakt med turterrenget i dalen. En slakere stigning og
kurvatur ville føre til store landskapsinngrep, og at vegen mistet kontakt med terrenget. Det er
ikke ønskelig med store fyllinger i bekkedalen, og landskapshensyn er prioritert.
Vegen er dimensjonert for vedlikehold med lastebil, og det er lagt inn breddeutvidelse i de
krappeste svingene.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 63 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Flere ulike trasé-alternativer har vært vurdert:
1. Som i forslag til KDP. Valgt bort fordi vegen på nordsiden av Ørnhaugen deler
jordbruksarealet på gnr 113 bnr 3 i to på en uheldig måte slik at et lite beiteareal blir
liggende for seg selv. Vegen kommer også tett innpå tunet til bnr 14 og deler
arbeidsområdet i to (for ved mm.), slik at dette blir vanskelig å bruke.
2. Som i forslag til KDP, men på
sørsiden av Ørnhaugen. Bedre for bnr
3 enn alt.1, men valgt bort grunnet
ingen forbedring for bnr.14
3. Vestlig trasé, dels i østre del av
boligeiendommer, dels i vestre kant av
jordbruksarealet på gnr 113 bnr 3.
Denne traseen har minst innvirkning
på driften på gnr 3, men er valgt bort
da den er ca 200 m lenger enn de
øvrige alternativene, og fordi den
berører hagen til flere
boligeiendommer. Traseen vil
oppleves som en omveg for mange
skolebarn. Den tangerer tunet på bnr
14, og mange vil sannsynligvis ta
snarvegen gjennom tunet.
4. Som i forslag til KDP, men noe lenger øst over gnr 113 bnr 14. Traseen ligger i
utkanten av beitet på bnr 3, og benytter eksisterende gårdsveg frem til kirken. Totalt
sett vurderes dette som den beste løsningen. Den er kun 20-30 m lenger enn
alternativet i KDP. Innmarken på bnr 3 blir ikke delt i flere teiger, og vegen ledes
utenom tun og arbeidsområde på bnr 14. Dette alternativet er lagt til grunn for planen.
Planen viser en løsning med g/s-veg frem til den møter eksisterende fortau.
Trafikketaten i kommunen ønsker at g/s-vegen skal være sammenhengende helt frem til
Skagevegen. Trafikketatens forslag vil føre til ytterligere inngrep i jordbruksarealet.
Eksisterende atkomstveg har kun trafikk til kirken, 4-5 boliger og gården. Siden atkomstvegen
har lite trafikk, vurderes trafikksikkerheten for myke trafikanter å bli ivaretatt på en
tilfredsstillende måte, også uten en sammenhengende g/s-veg.
I tillegg er der tre felles g/s-veger i planområdet:
f_SGS1b binder den offentlige delen av vegen sammen med miljøgaten SV3.
f_SGS2 har stigning 7,8 %, med lengde 75 m, for øvrig stigning 2,5 %.
f_SGS3 er eksisterende atkomstveg som gjøres om til g/s-veg mellom veg f_SV7 og f_SKV4.
Vegen får eksisterende stigning på 6,5 % i øvre del og 9 % nedre del.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 64 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Prinsipp system for gang-/sykkelveger, gangveger, fortau, turveger og viktige stier.
Gangveger
Gangveg f_SGG1 er en snarveg mellom Ådlandsbyen og Skogaleithaugane i nord. Vegen er
3 m bred og har stigning 10 %. Vegen går i bratt terreng, og er søkt lagt med minst mulig
terrenginngrep. Vegen bør integreres i tilstøtende parkanlegg, og endelig plassering skjer ved
opparbeidelse av parken.
Gangveg f_SGG2 er en snarveg mellom Ådlandsbyen med torget og Nausthaugane i sør.
Vegen skal utformes som en integrert del av tilstøtende byggeområder og torg.
Gangveg f_SGG3 er snarveg mellom boligvegen f_SV10 og tilstøtende g/s-veg. Vegen er 3
m bred og tilnærmet flat.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 65 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Gangveg f_SGG4 er tilkomst til naustområdet f_BUN1 ved Vågsbøpollen. Vegen er 2,5 m
bred, og følger traseen til den historiske sjøvegen. Det gjør at den er bratt med stigning ca 1:4.
Gangveg f_SGG5 knytter boligene på Skogaleithaugane til g/s-vegen mot nord. Den følger i
prinsippet traseen til eksisterende sti mot øst. Gjennom LNF-området ligger den litt høyere i
terrenget / lenger nord for best mulig stigningsforhold.
o_GTV2 Turveg til sjøen. Vegen er regulert med eksisterende kurvatur, stigning og bredde.
Det er regulert inn møteplasser langs vegen.
STØYTILTAK
Det er utarbeidet støyrapporter for både vegtrafikkstøy (Norconsult 10.09.2014) og flystøy
(SINTEF IKT/Snøhetta 20.03.2014)
Vegtrafikkstøy
Nye boliger og barnehage ligger utenfor eller i utkanten av gul støysone fra vegtrafikk langs
Hjellestadvegen og planlagte atkomstveger. Med unntak av boligdelen øverst i felt KBA3
(ved torget i Ådlandsbyen), vil uteplass kunne etableres utenfor gul sone for alle planlagte
boliger, uten behov for ekstra støyskjermingstiltak. Bestemmelsene stiller krav om at det ved
rammesøknad for felt KBA3 skal dokumenteres hvordan man sikrer støyskjermede uteplasser.
Det stilles også krav til dokumentasjon av innendørs støy jmfr retningslinje T-1442 i feltene
B1, B3, B6 og KBA3 som har fasader i gul sone.
Tre eksisterende boliger, gnr 112 bnr 7, 35 og 67, ligger i gul sone for støy fra
Hjellestadvegen. Bestemmelsene stiller krav om at man skal vurdere støytiltak i forbindelse
med utbedring av o_SKV1 Hjellestadvegen.
Én eksisterende bolig, gnr 112 bnr 76, havner i gul sone når ny atkomstveg f_SKV6 blir tatt i
bruk. Det er derfor stilt krav om at det skal vurderes støytiltak i forbindelse med bygging av
vegen.
Flystøy
Planområdet ligger i gul støysone for Bergen lufthavn. Kommuneplanens arealdel, forslag til
KDP og vedtatte reguleringsplaner gir rom for 6000 nye boliger i gul flystøysone. Av hensyn
til byutviklingen har Bergen derfor behov for å åpne for et støykompromiss slik at deler av
gul støysone ses på som en avvikssone, jfr. veileder til T-1442 om behandling av støy i
arealplanlegging (2012). Flyplassen og de nærliggende næringsarealene er vekstområder, noe
som forsterkes av forlengelsen av bybanen til Flesland. Ytrebygda er den eneste bydelen, etter
sentrum, som har underdekning på boliger i forhold til arbeidsplasser. Med tanke på
bærekraftig transport er det derfor et stort behov for nye boliger i Ytrebygda, noe som også
ble vektlagt av Miljøverndepartementet ved godkjenningen av byggeområdet på Ådland. Det
er altså åpnet opp for at Ådland skal inngå i en avvikssone med støykompromiss jfr.
veilederen.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 66 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
SINTEF og Snøhetta har laget en metode for beregning av flystøy for gitte plasseringer av
bygninger i utbyggingsområdet. Metoden benytter beregningsprogrammet Nortim, og gjør det
mulig å få en beregning av støyforholdene for uteområdene ved en gitt utforming og
plassering av bygninger i terrenget. Ådlands-modellen viser at å sikre høy kvalitet i
uteoppholdsrom er mulig, allerede tidlig i prosjektutviklingen.
Ved utvikling av reguleringsplanen er det i utgangspunktet lagt til grunn et scenario for
flystøy SINTEF som beskriver fremtidige lettings- og landingsmønstre for 2050 der det
inngår en ny rullebane (rullebane 2) plassert øst for den eksisterende. Dette er et “worst case”
scenario for området. SINTEF har også utarbeidet prognose for 2030, og flystøyrapporten har
lagt denne til grunn for beregningene av utendørs flystøy i planområdet.
Flystøyrapporten viser at forslag til reguleringsplan oppfyller T-1442-veilederens råd for
støykompromiss ved bygging i gul støysone:
Innendørs støynivåer
Nortim-verktøyet beskriver støybildet ved fasaden. Prosjektutviklingen må ta hensyn til dette
når det gjelder planløsning, prosjektering av bygningskropp og byggeteknikk (tetthet).
Soverommene skal i hovedsak plasseres mot stille side. I tilfeller hvor dette ikke er mulig, må
disse rommene ventileres via lyddempede kanaler. I reguleringsfasen har støyrapporten fokus
på å dokumentere kvalitet på uteoppholdsarealene, og detaljeringsfasen må redegjøre for
kvalitet og komfort i boligene. Vurdering av innendørs støyforhold baseres på beregnet
utendørs døgnekvivalentnivå (LpAeq24h) med fratrekk av beregnet eller målt fasadeisolasjon.
Grenseverdier for lydnivå innendørs i boliger fra utendørs støykilder er angitt i NS
8175:2012, ”Lydforhold i bygninger - Lydklasser for ulike bygningstyper” og legges til grunn
i den videre prosjekteringen.
Det er krav i bestemmelsene om at minst et soverom og 50 % av oppholdsrom skal ligge mot
stille side.
Uteoppholdsarealer
Støyanalysen viser at bygningene kan brukes som støyskjerm. Alle boenhetene har tilgang på
utendørs oppholdsareal (MUA) som tilfredsstiller grenseverdiene, og med avstand maks 50 m
fra boligen.
I tunene er en optimal byggehøyde 3-4 etasjer. Å bygge særlige lavere eller høyere vil suboptimaliserer forholdet mellom antall boenheter og skjermingsverdiene. I alle områder på
tomten er tunene avhengig av skjermingsvolumer også i den vestlige del av bebyggelsen. En
høyde på 6 m for disse elementene gir optimale resultater. I planen er disse illustrert som
inngangsatrier. Areal støyskjermet uteoppholdsareal med gode solforhold er dimensjonerende
for boligtetthet i de ulike sonene.
Felles uteoppholdsarealer
• Volumer plassert lengst øst i 56-55dB-sonen har en økt grad av “frihet” ift. utforming
og/eller orientering. De østligste feltene B5, B7-B10 har minst 30 m² MUA (KPAs
minimumskrav) med støybelastning lavere enn 52 dB (stille arealer). Minst 25 % av
MUA (de stille arealene) vil ha fem soltimer ved jevndøgn og/eller sol på 50 % av
arealet ved jevndøgn.
• I områdene mot vest, i 60/59dB – sonen, er det svært krevende å oppnå 52dB
skjerming på områder utenfor fasaden med volumer under 3 etasjer. I de vestligste
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 67 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
•
feltene (B1-B3 og B11-B14) vil minst 15 m² av MUA være stille arealer. De
resterende 15 m² MUA vil få støyverdier mellom 52 og 55 dB. Veilederen sier at stille
del av uteoppholdsarealet bør være minst 15 m² pr. boenhet i avvikssonene.
Resultatene er innenfor denne anbefalingen. Arealet med støy mellom 52 og 55 dB får
andre kvaliteter som gir lune, solrike, trygge, varierte uteplasser, sentralt plassert i
klyngetunene som gode rammer om et godt naboskap.
Felt B6 og KB3 – Ådlandsbyen får minst 8 m² MUA med støyverdier under 52 dB. I
tillegg kommer minst 7 m² private arealer. Dette er i tråd med veilederen som åpner
for at private arealer areal kan regnes inn som en del av de 15 m² i avvikssonene (se
over).
Private uteoppholdsarealer
Private oppholdsarealer i form av balkonger og utearealer i direkte tilknytning til boligene
ligger mot stille side og er i hovedsak sikret støynivå under 52dB uten innglassing. For
boligene lengst vest vil det måtte gjøres individuelle vurderinger i den videre prosjekteringen
for å sikre dette. Der dette ikke kan oppnås er det, som i veilederen, åpnet opp for innglassing
av arealet. Det gjelder private oppholdsarealer på nordlige fasader og tak direkte tilknyttet
boenheter (dvs. balkonger, terrasser).
Lekeplasser
Lekeplassene i boligtunene blir skjermet av bebyggelsen, se avsnitt om felles
uteoppholdsarealer.
De andre lekeplassene i området blir ikke skjermet av bebyggelsen og vil bli utsatt for flystøy.
Lekeplassene på Skogaleithaugane vil uskjermet ha støynivå i området 58-59 dB, mens de på
Nausthaugane vil få støynivå i området 56-58 dB. Kvartalslekeplassen f_LEK3 ligger i et
område som er naturlig skjermet av topografien med støynivå mellom 56 og 57 dB.
Bruk av tak / paviljonger på deler av lekeplassene vil skjerme gi skjerming mot flystøy. Dette
må vurderes videre i prosjekteringsfasen.
Stille friområder
Veilederen peker også på tilgang til stille friområder nær boligen som et kriterium for å tillate
boliger i gul flystøysone. Planområdet grenser til store skogsområder der flystøynivået er
lavere enn 52 dB.
AVFALLSHÅNDTERING/MILJØSTASJON
Det skal legges til rette for nedgravde renovasjonsløsninger. Endelig løsning skal fastsettes i
renovasjonsteknisk plan før igangsettingstillatelse.
Illustrasjonsplanen viser en to-delt løsning, der alle boligene har nedkast maks 100 m fra
inngangen.
Felt B1-B7, Ådlandsbyen og Skogaleithaugane, er illustrert med en rørløsning for papir, plast
og restavfall. Konteinerne er plassert i teknisk bygg i felt KBA2 med tilkomst direkte fra veg
o_SKV2. Nedgravde løsninger for glass og metall er vist plassert ved atkomstvegen sentralt i
nordområdet og nær torget i Ådlandsbyen.
Felt B8-B14 får nedgravde løsninger for alle fraksjoner. Disse er illustrert med seks enheter
for hver fraksjon pr. 200 boliger.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 68 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Det er lagt inn snuhammer for lastebil i enden av både atkomstveg f_SKV4 og f_SKV6.
Barnehagen og næringsarealene i Ådlandsbyen skal i utgangspunktet ha egne løsninger. I
detaljeringsfasen bør en se på om det er mulig å koble disse aktørene på rørløsningen i feltet
for øvrig.
RISIKO OG SÅRBARHET
Det er ingen faresoner i forhold til ras eller strålefare i planen. Det er forutsatt at eksisterende
høyspentledninger i området legges i grøft sammen med nye ledninger i forbindelse med
utbyggingen.
Flomsikring i området, og fare for flom nedstrøms området, er ivaretatt jfr. VA-rammeplan.
Flomvegene følger i hovedsak atkomstvegene, og det er lagt inn åpne grøfter langs vegene.
Planen har tre sikringssoner H_190 for fordrøyning av overvann:
• Fordrøyningsareal og flomsone før utløp til Ådlandsbekken, i parkene GP1 og GP2
sentralt i området.
• Fordrøyningsareal før utslipp til terreng i friluftsområdet øst for felt B6.
• Flomsone i parsellhage BPH3, før utløp til mindre bekk i Soldalen.
ROS-analyse for Ådland, Norconsult AS november 2014, avdekket to forhold som var vurdert
å utgjøre en risiko for de aktuelle tiltakene i planen eller for omgivelsene som følge av planen:
Samlokaliseringen av næringsbygg med større boligområde hadde uakseptabel risiko slik
framlegget til plan forelå da analysen ble gjennomført. Bestemmelsene er derfor skjerpet for å
sikre at virksomheter som håndterer eller lagrer brann og/eller eksplosjonsfarlig materiale
ikke kan lokaliseres her.
Videre avdekker analysen at det bør vies oppmerksomhet rundt faren for skogbrann når
området etableres gjennom å tilpasse og vedlikeholde vegetasjonen rundt boligfeltene.
Turvegene i planen bidrar til å sikre plass, slik at utrykningskjøretøy kan komme til i
utmarken rundt planområdet, for mest mulig effektivt å hindre brann å spre seg inn i området.
ANNET
Bruk og vern av sjø og vassdrag
Deler av Vågsbøpollen inngår i planen. Mesteparten av sjøarealet er vist som bruk og vern av
sjø og vassdrag generelt, spesifisert i bestemmelsene som flerbruksområde for natur og
friluftsliv. Videre er det i bestemmelsene stilt krav om at tiltak ikke skal være i konflikt med
naturverdiene knyttet til bløtbunnsområdene i strandsonen i pollsystemet.
For å sikre naturverdiene knyttet til bløtbunnsområdet i Årvika, er sjøarealet ved utløpet av
bekken vist som naturområde i sjø og vassdrag VNV.
I forbindelse med felles naustområder er det lagt inn småbåthavn f_VS. I havnen kan det
etableres kai og/eller flytebrygge for kajakk og kano. Av hensyn til vannkvalitet og
naturkvaliteter i Vågsbøpollen, er det ikke tillatt med anlegg for motoriserte båter. Arealet
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 69 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
grenser til strandeng og bløtbunnsområde i vest. Det er derfor stilt spesielle krav til tiltaksplan
i anleggsfasen, og forbud mot fylling ved etablering av havnen.
Strandeng i Årvika er foreslått som naturområde. Nytt naustområde UN1 ligger mellom strandengen
og eksisterende naust UN2 til høyre i bildet.
Energiløsninger
Det er en forutsetning at pilotprosjektet skal produsere mer ny fornybar energi enn det bruker
i hele levetiden, inkludert byggefasen. I tillegg til å ha fokus på lav klimabelastning fra
materialbruk, bygging og energieffektive bygninger, vil pilotbyggingen ha et betydelig fokus
på energiforsyningen. Mengden av ny fornybar energi utover eget forbruk, skal kompensere
for prosjektets klimabelastning over bygningenes levetid. Deler av overproduksjon kan
eksporteres, og i tillegg benyttes til å lade elektriske sykler og biler. I tillegg utredes det
muligheter for lagring av energi på området i geobrønner og batteribanker. Det er inngått
samarbeidsavtale med BKK om mulig investering og drift av energianlegget.
For å oppnå de strenge kravene til nullutslippsbygg er det flere elementer som er avgjørende:
1. Byggene må planlegges for å ha et minimalt energibehov. Dette løses ved å bygge
passivhus eller bedre (enda lavere energibehov) med strenge krav til isolasjon og
tetthet i bygningskropp, varmemagasinering og energieffektive tekniske anlegg.
Byggene må også ha riktig himmelretning for solfangst.
2. Det er vesentlig å minimere belastningen av CO2 ved bygging av infrastruktur,
bygninger mm. For byggeriet innebærer det at alle byggematerialer må ha så lite lagret
CO2 som mulig, og at det må føres CO2-regnskap for hele byggeprosessen. Det vil
medføre blant annet at det er nødvendig med utstrakt bruk av tre som byggemateriale.
Tre har vesentlig mindre CO2-avtrykk enn f.eks. betong og stål/aluminium. På Ådland
vil det være nødvendig å konstruere underjordiske p-anlegg i tre for å få ned CO2avtrykket, og det er søkt om EU-midler til et eget forskningsprosjekt for å løse denne
utfordringen.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 70 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
3. For å kunne «tilbakebetale» det CO2-forbruket/avtrykket som har gått med til bygging
og drift (og rivning), må det etableres energisystemer for ny fornybar energi.
Energisystemet skal levere elektrisitet og varme til Zero Village Bergen (boliger,
barnehage, butikk, m.m.) I tillegg skal overskuddsenergi kunne eksporteres ut på
offentlig nett, til bruk for andre konsumenter. Energien kan også brukes i prosjektet til
lagring i geobrønner og resirkulerte batteribanker. Energisystemet for Ådland baserer
seg på solceller, varmepumper og mulig ko-genereringsmaskin (CHP) og er beskrevet
mer omfattende i egen rapport. (Se www.zerovillage.no). Det er behov for nye
forretningsmodeller for slike anlegg når det gjelder boliger, og ByBo har inngått
samarbeid med BKK for planlegging og drift av energisystemene.
Som vist i figuren over kan man oppsummert si at Zero Village Bergen vil bestå av
bygninger med svært lavt energibehov og minimalt CO2 avtrykk, som får sin energi fra ny
fornybar energi fra lokale energikilder, og hvor energioverskuddet eksporteres for å
«nedbetale» CO2-avtrykket fra bygging, drift og rivning.
Snitt gjennom typisk boligblokk. Prinsipp energiløsninger.(ill. Snøhetta)
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 71 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Rekkefølgebestemmelser
Planen har omfattende rekkefølgekrav.
• Tiltak som skal være sikret opparbeidet (utbyggingsavtale) før igangsettingstillatelse:
gang-/sykkelveg SGS1 mot Skagevegen, offentlige turveger mot/langs sjøen og turveg
mot skogen utenfor planområdet.
• Tiltak som skal være ferdigstilt før brukstillatelse: Hjellestadvegen fra planområdet
nord til Blomsterdalen, atkomstveg med fortau frem til bolig, støytiltak samt
lekeplasser tilhørende feltet. I tillegg er det rekkefølgekrav som sikrer at interne
gangveger, parker og turveger blir opparbeidet i takt med utbyggingen i området.
Midlertidige anleggsområder
Det er satt av en sone på begge sider av o_SGS1a gjennom landbruksområdet på gnr 113 bnr
3 og 14. I sonen kan det gjennomføres nødvendige inngrep ved etablering av vegen. Arealene
skal tilbakeføres til landbruksområde når vegen er etablert.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 72 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
STATLIGE RETNINGSLINJER OM SAMORDNET AREAL OG TRANSPORTPLANLEGGING
Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal – og transportplanlegging (26.06.2014)
har definert følgende mål:
«Planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv
ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Planleggingen skal bidra til
å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling,
og fremme helse, miljø og livskvalitet.
Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder,
redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I
henhold til klimaforliket er det et mål at veksten i persontransporten i storbyområdene skal
tas med kollektivtransport, sykkel og gange.
Planleggingen skal legge til rette for tilstrekkelig boligbygging i områder med press på
boligmarkedet, med vekt på gode regionale løsninger på tvers av kommunegrensene.»
Zero Village Bergen legger til rette for boligbygging i en bydel med underdekning på boliger,
i sykkelavstand til store arbeidsplasser. Utbyggingen ligger i gangavstand til og vil bidra til å
bygge opp under bydelssenteret i Blomsterdalen. Planforslaget bidrar dermed til å oppnå
målsettingen i retningslinjene.
Kart som viser tallet på bosatte i ulike delområder i bergensregionen. Ill: Hordaland fylkeskommune.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 73 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK
Reguleringsplanen er i tråd med kommuneplanens arealdel og forslag til KDP Ytrebygda
bortsett fra følgende punkt:
• Uteoppholdsarealer:
o Det foreslås at 50 % av felles uteoppholdsareal (minimumskravet i
kommuneplanen) skal ha flystøy lavere enn 52 dB. Hele minimumskravet til
uteoppholdsareal skal ha støy under 55 dB. For felt B6 er det foreslått å regne
privat uteareal inn som en del av stille uteoppholdsareal. Kravet er i tråd med
veileder til T-1442 4 som sier at stille del av uteoppholdsarealet bør være minst
15 m² pr. boenhet i avvikssoner for flystøy.
o Krav til sol på uteoppholdsareal: 25 % av stille areal skal ha minst fem timer
sol ved jevndøgn eller sol kl. 15 v/ jevndøgn. KPA stiller krav om 50 % av
arealet skal ha sol kl 15. ved jevndøgn. Dette er basert på NIBR sine 10
sjekkpunkter for utearealer. 5
o Øvrige kvalitetskrav er i tråd med KPA.
• Rekkefølgebestemmelsene i forslag til KDP Ytrebygda:
o Hjellestadvegen skal være opparbeidet før brukstillatelse til nye boliger. KDP
har krav om at vegen skal være opparbeidet før igangsettingstillatelse.
o KDP foreslår at ny hovedveg mellom Hjellestadvegen og Fleslandsvegen skal
være opparbeidet før ferdigattest. Reguleringsplanen foreslår at
rekkefølgekravet tas ut bl.a fordi KDP sitt forslag medfører en svært stor risiko
i forhold til gjennomføring av planen. Kravet kan medføre at Zero Village
Bergen ikke vil kunne realiseres som pilotprosjekt i ZEB da prosjektet ikke vil
kunne gjennomføres i programperioden til ZEB. Det stor sannsynlighet for at
valg av alternativ trasé, regulering, prosjektering og bygging ikke vil kunne
gjennomføres innen 5 år, som er varigheten av reguleringsplanen for private
planforslag.
o Ny hovedveg mellom Fleslandsvegen og Flyplassvegen: I KDP stilles det krav
om sikret finansiert og regulert før igangsettingstillatelse. Kravet er foreslått
tatt ut, da regulering av vegtiltaket er komplisert og omfatter mange interesser,
det forventes at vegtiltaket tar mange år, og kravet utgjør en stor risiko for
utviklingen av prosjektet.
o Turveg o_GTV1 og parkeringsplass f_SPP1: KDP stiller krav om
opparbeidelse før ferdigattest. Dette er nyansert til å gjelde før brukstillatelse
av 300 boliger.
• Avgrensing av byggeområde:
o Byggeområdene i planforslaget ligger i innenfor felt B5 i forslag til KDP.
o Felt B51 i kommuneplanens arealdel omfatter kun den delen av planområdet
som ligger på gnr. 112 bnr 1. Det vil si at B51 også omfatter del av
planområdet som foreslås regulert til LNF, men ikke arealene mellom bnr 1 og
eksisterende boliger i nord og vest. Totalt sett er arealet satt av til byggeformål
i kommuneplanen og areal regulert til byggeformål omtrent like store. Se
illustrasjon under.
4
Veileder til T-1442 om behandling av støy i arealplanlegging (2012).
Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR). Jon Guttu. 10 sjekkpunkter for utendørs bokvalitet. Notat
2008:113.
5
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 74 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Forslag til reguleringsplan sett i forhold til overordnet plan. Rød stiplet linje er B51 i kommuneplanens
arealdel. Blå linje er avgrensingen av B5 i forslag til KDP.
EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER
Endringer i reguleringsplan - Hjellestadvegen planID 169630000:
• Nytt kryss til planområdet med venstresvingefelt. Justering av atkomstveg til boliger i
sør.
• Utvidelse av g/s-vegen til 5 m bredde slik at det kan etableres sykkelveg med fortau.
Dette er gjort etter ønske fra Statens vegvesen.
• Undergang og/eller tilrettelegging for to gangfelt.
• Flytting av busslommene slik at de blir liggende sentralt i forhold til planområdet.
• Areal mellom dagens og ny trasé endres fra annen veggrunn til å bli en del av
utviklingsområdet (kjøreveg og byggeområde).
• Stenging av avkjørsel til eksisterende bolig gnr 112/35. Denne får tilkomst via nytt
vegsystem i planområdet.
Reguleringsplan Ytrebygda nærkirke planID 1861000:
• Justerer avkjørselen og endrer fra offentlig formål til fortau sør for denne.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 75 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
ESTETIKK
Utbyggingen endrer området fra natur- og landbrukslandskap til et tett boligområde, og vil
selvsagt stå i kontrast til det eksisterende.
Tiltaket vil få innvirkning på landskapsopplevelsen lokalt, men småskalalandskapet gjør at
området er lite eksponert, og utbyggingen vil ikke være eksponert i det overordnede
landskapet.
Bebyggelsen på Nausthaugane vil til dels danne silhuett mot Vågsbøpollen, men eksisterende
vegetasjon danner skjerm og gjør at utbyggingsområdet ikke blir særlig synlig.
Fjernvirkningen er ivaretatt ved at bebyggelsen er trukket inn på platået, byggegrensen er lagt
slik at evt. fyllinger og murer ikke vil bli eksponert mot sjøen. Byggehøyden avtrappes mot
sjøen og mot dalene i øst og vest, slik at bebyggelsen følger terrengformene. Eksisterende
vegetasjon vil også ramme inn bebyggelsen mot friluftsområdet i øst.
Utsnitt fra 3Dmodell som viser bebyggelsen på Nausthaugane sett fra Vågsbøpollen (ill.Snøhetta)
Vegene i planområdet er søkt tilpasset landskapet for å minimere fyllinger og skjæringer.
De største inngrepene er i forbindelse med den allerede regulerte Hjellestadvegen.
KONSEKVENSER FOR NABOER
Det er få naboer i, eller som grenser til planområdet. Generelt vil eksisterende boliger og
boliger som grenser til planområdet bli berørt ved at områdekarakteren endres og det blir økt
ferdsel i området. Mange av boligene vil også få økt innsyn, spesielt til hage/uteplass, enten
fra boliger eller fra veger/fellesområder. Enkelte boliger nevnes spesielt:
Utsikt, innsyn og solforhold:
Boligene nord for planområdet
Gnr 112 bnr 81, 89, 91 og 92:
Boligene har i dag begrenset utsikt siden det ligger en skogkledd kolle i sør. Det vil komme
ny bebyggelse på sørsiden. Åpne grøntområder og lekeplass gir avstand mellom eksisterende
og ny bebyggelse. Boligene vil få innsyn til hage.
Utbyggingen får ingen innvirkning på solforholdene i sommerhalvåret, og alle boligene vil ha
sol kl 10 ved jevndøgn. Midtvinters vil utbyggingen kaste skygge på eiendommene.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 76 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Gnr 112 bnr 108:
Det er i dag en liten skogkledd kolle sør for eiendommen. Boligene har dermed ikke utsikt i
denne retningen, og skogen kaster skygge i deler av hagen. Ny bebyggelse får innsyn til
eiendommen, men byggegrensen er satt slik at kollen og en vegetasjonsbuffer kan ivaretas.
Minste avstand mellom bolig og nybygg blir 27 m. Det er satt krav i bestemmelsene om at
bebyggelsen skal trappes ned mot naboen. Utbyggingen får ikke innvirkning på solforholdene
i sommerhalvåret, boligen har sol kl 10 ved jevndøgn, men utbyggingen kaster skygge om
morgenen i vinterhalvåret.
Felt B3 og eksisterende
bolig på gnr 112, bnr 108.
Volumstudien viser
solforhold kl 10 ved
jevndøgn.(ill.Snøhetta)
Snitt gjennom gnr 112/bnr 92, Hjellestadvegen 58
og ny bebyggelse i felt B4.
Snitt gjennom gnr 112/108, Hjellestadvegen 64
og ny bebyggelse i felt B3.
Felt BFS2, Hjellestadvegen 78
Denne eiendommen ligger høyt og med fri utsikt mot sørvest. Boligen ligger med underetasje
på ca kote 41. Ny bebyggelse i felt KBA2 har maks byggehøyde på kote 42. Utsikt fra
hovedetasjen opprettholdes dermed. Ny boligbebyggelse ligger tilbaketrukket og med
vegetasjonsbuffer i mellom. Den vil dermed ikke får innsyn til hage eller skygge for sol.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 77 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Snitt gjennom gnr 112/bnr 35, Hjellestadvegen 78
og ny bebyggelse i felt B1.
Snitt gjennom gnr 112/39,58 Hjellestadvegen
102 og ny utbygging i felt B14.
Minimumsavstand fra hjørnet til ny bebyggelse
er 17,5 m.
Boligene midt i planområdet, BFS3 og BFS5:
Boligene ligger på et platå i bakkant av de skogkledde kollene Nausthaugane. De har derfor
begrenset med utsikt i dag. Gnr 112 bnr 39, 58 vil få ny bebyggelse fremfor seg,
byggegrensen i felt B14 er lagt slik at utsikt fra boligen mot sørvest ivaretas. Det er derfor stilt
krav i bestemmelsen om at bebyggelsen skal trappes ned mot nabo i nord. Denne eiendommen
vil også få innsyn til hage og terrasse.
BFS5 vil få ny bebyggelse på tre kanter, noe som gir innsyn til uteområder og hage.
Utbyggingen får ikke innvirkning på solforholdene i sommerhalvåret. Det er sol på fasadene
kl 10 ved jevndøgn, men utbyggingen kaster skygge på gnr 112/39,58 i vinterhalvåret.
Det vil bli lagt til rette for påkobling til offentlig vann og kloakk til disse boligene.
Felt B14 og eksisterende boliger i felt BFS3 og BFS5. Solforhold kl 10 v/ jevndøgn.(ill.Snøhetta)
Boligene ved Vågsbøpollen BFS6 og BFS7:
Etablering av turveg o_GTV3 medfører økt ferdsel forbi/langs eiendommene.
Eiendommene har i dag privat atkomstveg. Denne vegen foreslås gjort om til offentlig turveg
o_GTV2.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 78 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Boligene langs nytt fortau på østsiden av Hjellestadvegen:
Fortauet og grøft med 2 m annen veggrunn ligger innenfor det arealet som er regulert til
annen veggrunn i gjeldende plan for utbedring av Hjellestadvegen. Det blir i dermed ikke
behov for ytterligere grunnavståelse.
Støy:
Gnr 112 bnr 76 blir utsatt for vegtrafikkstøy utover gul sone ved bygging av atkomstveg
f_SKV6 til sørområdet. Behov for støyskjerming skal vurderes i forbindelse med bygging av
vegen. Støytiltak skal være utført før vegen tas i bruk.
Grunnavståelse:
• Utvidelse av g/s-veg langs Hjellestadvegen utover gjeldende reguleringsplan.
o gnr 112/9 - 31 m²
o gnr 112/4 - 300 m²
• Etablering av gang/sykkelveg o_SGS1 mellom planområdet og veg til kirken
o gnr 113/3 – 1803 m²
o gnr 113/14 – 1400 m²
TRAFIKK-OG PARKERINGSFORHOLD
All nyskapt trafikk til og fra planområdet vil bli ledet til Hjellestadvegen i nytt kryss med veg
SKV5. Utbyggingen medfører en ÅDT på vel 3500:
Boligtall ca 724 * 3,5 turer pr. bolig
Næringsareal 2000 m² * 45 turer/100 m²
Barnehage 80 barn * 0,5 turer
ÅDT 2534
ÅDT 900
ÅDT 80
Ved beregningen er gjennomsnittsverdier lagt til grunn for turproduksjon pr.
bolig/næringsareal. Det er et mål at andelen reiser som foretas med bil fra Ådland skal
reduseres i forhold til gjennomsnittlige boligområder. Den reelle trafikkproduksjonen fra
området vil dermed bli lavere.
Tabell 3- ÅDT Hjellestadvegen – dagens situasjon og fremskrevet 20 år.
Delstrekning Hjellestadvegen
ÅDT 2013
ÅDT 2033
(Faktor 1,3)
ÅDT 2033 m/
tilskudd fra
planområdet
Sør for Espelandsvegen
5500
7150
10 666
Nord for Espelandsvegen
6200
8060
11 576
Forslag til KDP Ytrebygda peker på at en større utbygging uten å forbedre de trafikale
forholdene (nytt vegsystem) vil gi overbelastning på vegnettet og føre til køer og forsinkelser
for all type trafikk. Fremkommelighet for buss vil kunne bli sterkt begrenset. Rapporten
"Veg- og trafikkvurderinger Kokstad- Flesland" (Rambøll 2009), viser at avviklingskvaliteten
er god for trafikk på Ytrebygdsvegen inn mot Birkelandsskiftet. På sikt vil det altså være
behov for ny veg mellom Hjellestadvegen og Flyplassvegen (fra KDP Ytrebygda), men
vegsystemet tåler noe trafikkvekst mellom Blomsterdalen og Birkelandsskiftet. Deler av
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 79 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
utbyggingen i reguleringsplanen kan dermed realiseres før nytt overordnede vegsystemet er
ferdigstilt.
Planområdet får ingen innvirkning på parkeringsforholdene i nærområdet, da all parkering vil
skje innenfor planen.
Planen vektlegger tilrettelegging for høy andel gang-/sykkeltrafikk. Nye gang-/sykkelveger,
planfri kryssing av Hjellestadvegen og tosidig gangsystem langs Hjellestadvegen fører til en
stor forbedring av forholdene for myke trafikanter. Gangsystemet mellom bussholdeplass og
Ådlandsbyen har universell tilgjengelighet. Det er også universell tilgjengelighet internt i alle
boligfeltene og mellom boligfelt og lekeplassene. Terrengforhold gjør at kortere partier på
gangvegsystemet ikke tilfredsstiller kravet om 5 % stigning, men man kan ferdes gjennom
området på veger under 8 % stigning.
KULTURMINNER
Tett utbygging av området tilsier at kulturlandskapet vil bli bygget ned. Deler av innmarken
blir videreført gjennom parsellhagen og parken sentralt i området. Deler av driftsvegen langs
dalbunnen kan da innlemmes som en del av park og parsellhager.
Det er lagt inn tre hensynsoner for bevaring av kulturmiljø (H_570).
1. Del av den gamle ferdselsåren mellom Ådland og Vågsbø. Den steinsatte delen av
vegen Kyrkjeledbrekka med tilgrensende steingard inngår i turdrag mellom boligene
vest i området. Vegen videre østover er forutsatt lagt om som en del av turstien i
turdraget mellom felt B3 og B4.
2. Den søndre ferdselsveg mellom Ådland og Vågsbø er sikret som en del av turdraget
mellom felt B7 og B8.
3. Steingarden i grensen mot Vågsbø.
Kyrkeledbrekka og steingard i hensynsone H570_1
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Steingard i hensynsone H570_2
Side 80 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET
Friluftsliv
Planen legger vekt på økt tilrettelegging for friluftsliv. Nye turveger vil gjøre skogen lettere
tilgjengelig, og det etableres turparkering ved Hjellestadvegen. Eksisterende kvaliteter i
området vil bli vesentlig endret som følge av plantiltaket, men turvegkorridorer opprettholdes
gjennom området. De forbedres og blir tilgjengelig både for de som bor i nærområdet i dag og
de som flytter til området. Nye turveger vil også øke tilgjengeligheten til turområdet i øst.
Store deler av planområdet reguleres til LF – friluftsformål uten spesiell tilrettelegging. Det
skal opparbeides et større parkdrag sentralt i planområdet i tillegg til område for parsellhager
og lekeplasser.
Grøntarealer innenfor og nær planområdet vil kunne få vesentlig høyere bruk etter at tiltaket
er gjennomført.
Strandsonen vil bli lettere tilgjengelig for allmenheten ved at det etableres turveg langs
Vågsbøpollen. Naust med brygger for kajakker vil gjøre sjøen tilgjengelig for nye beboere i
området. Bestemmelsen stiller krav om at allmenheten skal ha tilgang til kaien, og den vil
også kunne benyttes av folk utenfor planområdet.
Utbyggingen legger beslag på arealer som i dag er relativt lite brukt som friluftsområde.
Samlet vurderes tiltaket til å ha ubetydelig konsekvens på eksisterende verdier, forbedre
tilgjengelighet til strandsonen og tilføre nye kvaliteter som bedrer tilgjengelighet for flere
brukergrupper.
Naturmiljø, vurdering etter naturmangfoldloven
Den østligste deler av planområdet er satt av til friluftsliv. Det medfører at eksisterende
vegetasjon i stor grad opprettholdes. Etablering av turveg i strandsonen kan medføre konflikt
med strandeng, men traseen går i en sone med steinblokker og svaberg, og det er stilt krav om
at den skal ta hensyn til naturverdiene.
Svartorskog og hasselkratt i lien mellom Vågsbøgrova og boligområde B10 ligger for det
meste i område for friluftsliv og vil ikke bli berørt av planforslaget.
Strandsonen i Vågsbøgrova. Forslag til turveg
går langs svabergene i bakkant. Plangrensen
går i steingarden foran i bildet.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Bløtbunnsområde og strandeng i Årvika
Side 81 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
Strandengen og tilhørende svartorskog og hasselkrat langs bekkeutløp i Årvika skal bevares
som LNA (område med naturformål), og planforslaget vil således sikre områdets naturverdier.
Det er planlagt naust og en liten småbåthavn for ikke-motoriserte fartøy i Årvika inntil
strandengen. Bruken kan være uheldig for naturverdiene. Det er derfor stilt krav om at det tas
særlig hensyn til naturverdiene ved prosjektering og bygging.
Det er ingen større vassdrag i planområdet, og bekkefar i øst, sør og i skogen opprettholdes.
Murlebekken som renner over innmarken blir endret, og deler av den vil inngå i en
sikringssone for fordrøyning av overvann. Bekken er et resultat av oppdyrking, drenering og
kanalisering, og var et element i et kulturlandskap. Siden bekkeløpet fortsatt blir holdt åpent
og ikke lagt i rør, vurderes tiltaket å ha liten negativ konsekvens for vassdraget.
Utbygging av skog- og jordbruksområder som har funksjon som leve- og trekkområder for
hjort, vil kunne medføre konflikt og redusert framkommelighet for hjort. Det er imidlertid
grønne korridorer øst-vest gjennom planområdet som vil kunne sikre ferdsel, gitt at det er
tilstrekkelig åpent.
Vurdering etter miljørettslige prinsipp i naturmangfoldloven
Eksisterende kunnskap, supplert med befaring og registrering av naturmangfold i området, er
tilstrekkelig til å vurdere tiltakets virkning på naturmangfoldet, jf. § 8. Den planlagte
utbyggingen kommer ikke i konflikt med store naturverdier.
Planforslaget medfører nedbygging av arealer med biologisk mangfold som er representativt
for distriktet. Det medfører således ikke reduksjon av biologisk mangfold lokalt i Ytrebygda,
men reduserer utstrekningen av leveområder for planter og dyr.
Artsmangfoldet i området vil bli redusert som følge av arealbeslag og forstyrrelse.
Forvaltningsmål i henhold til § 4 og 5 vurderes som opprettholdt. Samlet belastning (§10)
vurderes også som akseptabel.
Ettersom området er avsatt i kommuneplanen til boligområde, er det tidligere gjort en
konsekvensvurdering av samfunnsinteressene. Behovet for flere boligområder i Ytrebygda er
stort, og derfor blir naturkvalitetene i denne saken tillagt mindre vekt. Det er positivt at store
deler av reguleringsområdet og de viktigeste verdiene vil bli bevart som grønne områder
(naturområder og friområder). Det betyr at området fortsatt vil ha verdi for biologisk
mangfold og være leveområde for en rekke arter.
Barn og unges interesser
Det er ikke areal avsatt til barn og unge i planområdet i dag. Nye barn og unge i området vil få
et variert tilbud av leke- og naturområder. Se eget avsnitt. Planen sikrer også trygg skoleveg
både langs Hjellestadvegen og nordover gjennom skogen til Skagevegen.
Det er lagt inn barnehage i planområdet. Denne grenser til og får bilfri tilkomst til skogen og
til nytt parkdrag med ballbane.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 82 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
PRIVAT OG OFFENTLIGE SERVICETILBUD
Det er ikke tilstrekkelig skolekapasitet i området i dag, men revisjon av skolebruksplanen vil
måtte ta høyde for en utbygging på Ådland og f.eks vurdere endring av opptaksområdene i
bydelen for å utnytte eksisterende skolekapasitet fullt ut. Se også kapittel 6.
Det vil være behov for å etablere ny skoleveg til Ytrebygda skole og en eventuell ny Liland
skole. Dette er lagt inn i planen som g/s-veg SGS1 mellom planområdet og Skagevegen.
Det er lagt inn en ny barnehage i området som primært skal betjene barn som bor i
planområdet. Barnehagetomten tilsier at det kan etableres en 4-avdelings barnehage i området.
Utbyggingen på Ådland vil være med å styrke eksisterende servicetilbud i lokalsenteret
Blomsterdalen. For å tilrettelegge for en hverdag basert på lav bilbruk, inneholder planen
dagligvarebutikk og lokaler for mindre lokal service som treningssenter og kafé.
Utbyggingen på Ådland bygger opp under den eksisterende busslinjen til Hjellestad/Milde.
Planen bidrar til å styrke passasjergrunnlaget. Det vil bli behov for økt frekvens på linjen og
dermed bedre kollektivtilbudet for hele Hjellestadområdet. Dette er i tråd med
Kollektivstrategien for Hordaland (Skyss 2014)
RISIKO OG SÅRBARHET
Det er ikke påvist at planforslaget fører til økt risiko og sårbarhet for omgivelsene. Det vises
for øvrig til kapitel 8 om risiko og sårbarhet i planområdet.
INFRASTRUKTUR (VEG/VANN/AVLØP, EL-ANLEGG ETC )
VA-anlegg
Vannledninger: Planen vil koble seg på eksisterende vannledning. Denne vil bli rehabilitert i
forbindelse med utbedring av Hjellestadvegen. Det er ikke behov for tiltak i det tilstøtende
vannledningsnettet. Nye offentlige vannledninger vil bli lagt inne i planområdet.
Avløp: Det må legges ny pumpeledning til rundkjøringen i Blomsterdalen. Ledningen legges
i Hjellestadvegen samtidig med utbedring av vegen. Inne i planområdet vil det bli fire
offentlige spillvannspumpestasjoner med offentlig ledningsnett.
El-anlegg
Eksisterende nettstasjon v/ Hjellestadvegen 122 må flyttes, areal er satt av i planen. Det er
satt av areal til to nye nettstasjoner.
Det har vært dialog med BKK om planen: På grunn av forventet effektbehov i planen regner
en med at det må etableres inntil tre nye nettstasjoner for å oppnå nok
transformeringskapasitet. Plassering av disse nettstasjoner og nettstruktur inne i planområdet
vil fastsettes på et senere tidspunkt, men det er satt av arealer til nettstasjoner i planen.
Teknologien som skal brukes til elektrisitetsproduksjon i dette prosjektet krever at det
benyttes kraftelektronikk for omforming fra likestrøm til vekselstrøm. Utforming og
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 83 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
egenskaper til kraftelektronikken må koordineres med egenskapene til det øvrige strømnettet i
området. Det må tidlig opprettes dialog med nettselskapet for å etablere dette.
Strømnettet i området er hovedsakelig kabelnett, og er betraktet som et stivt nett. Dette vil si
at strømnettet er lite følsomt for lastendringer. Lastendring som følge av underskudd eller
overskudd av energi i Ådland-prosjektet er derfor forventet å ha lite innvirkning på det øvrige
nettet. Påvirkningene vil uansett måtte holde seg innenfor kriteriene som er angitt i Forskrift
for leveringskvalitet.
Veger
Planen utløser ikke i seg selv behov for nye veganlegg, men utbyggingen bidrar til behov for
opprusting av Hjellestadvegen og ny veg mot Flyplassvegen jfr. KDP Ytrebygda.
KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER
Gang-/sykkelveg o_SGS1a går på eksisterende gårdsvei og langs landbrukseiendom i drift på
gnr 113 bnr 3. Vegen vil ta areal av beitemarken, og som i dag vil det være nødvendig å
gjerde inn markene på begge sider av veien. Økt fotgjengeraktivitet langs markene som blir
slått, fører til økt fare for boss som forurenser fôret. Om dette blir et problem kan det være
nødvendig å etablere en leplanting el.l som buffer mellom gangveg og slåttemark.
JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN
Planen medfører at kommunen må overta de delene av planen som er lagt ut til offentlig
vegformål, offentlig areal for VA-anlegg og offentlige turveger.
Det kan medføre ekspropriasjonstiltak for å gjennomføre bygging av:
• Fv 556 Hjellestadvegen (o_SKV1) med tilhørende fortau.
• G/s-veg o_SGS1a
• Turveg o_GTV1 og o_GTV3
10. MEDVIRKNING
Underveis i arbeidet har det vært dialog med grunneierne/representant for grunneierne i
utbyggingsområdet, dvs gnr 112 bnr 1, 2, 27 og 34.
Det har vært avholdt to informasjonsmøter 29. oktober 2014.
• Med grunneierne som blir direkte berørt av g/s-veg o_SGS1a mot Skagevegen
• Med grunneiere i planområdet og naboer.
20.11.2014 ble det arrangert felles befaring med grunneierne som blir berørt av o_SGS1a og
Bergen kommune v/ Plan og geodata.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 84 av 85
24.03.2015
Oppdragsnr. 5120969
Dokument nr 02
Revisjon 01
11. FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR
Det er avgjørende at prosjektet kommer i gang med pilotbygging og erfaringsinnhenting
snarest mulig, slik at prosjektet kan gjennomføres innfor programperioden til
forskningssenteret ZEB.
For å få dette til er det vesentlig at det ikke legges reguleringsmessige hindrer i vegen for
prosjektets fremdrift, og at behandlingen av reguleringsplanen gis politisk og
behandlingsmessig høy prioritet. Prosjektet er del av et nasjonalt viktig forskningsprosjekt og
må prioriteres for å oppnå de nasjonale målene.
Rekkefølgekrav i KDP stopper fremdriften
En stor utfordring for prosjektets fremdrift er knyttet til foreslåtte rekkefølgekrav i
høringsutkastet til ny kommunedelplan. Der foreslås at nye store vegløsninger må være ferdig
bygget før man kan få igangsettingstillatelse til nye tiltak innenfor KDP. Dette foreslås også å
gjelde Zero Village Bergen.
Rekkefølgekravene er av et slikt omfang at man ikke kan påregne å få gjennomført
reguleringsplanens hensikt innenfor reguleringsplanens gyldighet på 5 år. Til det er
usikkerhetene i tid, omfang og kostnader for store. I realiteten vil dette medføre at
pilotprosjektet stoppes i uoverskuelig tid da det ikke finnes en fremdriftsplan for
rekkefølgekravene.
Kravene er i hovedsak knyttet til Hjellestadvegen og ny vegløsning til Flyplassvegen. I KDP
er det foreslått tre ulike traseer for ny omkjøringsvei til Flyplassvegen. Trasé er ikke valgt,
ikke regulert og ikke prosjektert. Omfanget av rekkefølgekrav er svært omfattende og usikkert
i tid og kostnader.
Forslagsstiller har foreslått alternative rekkefølgekrav i denne reguleringsplanen samt i
merknader til KDP. Disse må imøtekommes for at Zero Village Bergen skal kunne realiseres.
Behandling av reguleringsplanen relatert til behandling av KDP
Det er gjennom politisk behandling av prosjektet og i forslag til kommunedelplan (fagnotat,
side 12) åpnet for parallell behandling av reguleringsplanen og kommunedelplanen. Det er
også åpnet for at planer kan ferdigbehandles før sluttbehandling av kommunedelplanen.
ByBo har arbeidet parallelt og i samarbeid med Bergen Kommune, plan og geodata og private
planer både i forbindelse med KDP-en og reguleringsplanen for Zero Village Bergen. Planene
er derfor i stor grad samkjørt og harmonisert.
Basert på forskningsprosjektet ZEB og pilotprosjektets store samfunnsbetydning, anmodes på
det sterkeste om at det gis anledning til bygging, fristilt fra fremdriftshindrende
rekkefølgekrav om overordnet vegnett, samt at det åpnes for at reguleringsplanen for Zero
Village Bergen kan ferdigbehandles og gis juridisk virkning selv om kommunedelplanen ikke
er ført til sluttbehandling.
Ådland reguleringsplan - Plan ID 62680000
Side 85 av 85
24.03.2015

Similar documents