Fyllingsdalen. Gnr. 22, 23 og 24

Byrådssak
225/15
Fyllingsdalen. Gnr. 22, 23 og 24. Områderegulering for Fyllingsdalen sentrale deler. PlanID
63860000. Fastsettelse av planprogram
ASRO
ESARK-5120-201206435-140
Hva saken gjelder:
Saken gjelder fastsetting av planprogram for områderegulering for Fyllingsdalen. Planområdet på 1.800
daa omfatter Oasen, Spelhaugen og omkringliggende boligområder. Oasen er i kommuneplanens arealdel
vist som bydelssenter S26, mens Spelhaugen er vist som transformasjonsområde I/K/L 16.
Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for at området kan fortettes og utvikles som sentrums- og
boligområder med høy tetthet og gode bymessige kvaliteter. Samtidig skal hovedtrekk i grønnstrukturen
ivaretas og videreutvikles.
Oppstart av planarbeidet var ute til høring i perioden 25.1.2015 til 10.3.2015. Forslag til planprogram var
lagt ut til offentlig ettersyn i samme periode. Det kom inn 57 uttalelser i høringsperioden.
Høringsuttalelsene gir grunnlag for noen mindre endringer og presiseringer i planprogrammet. Det kom
også forslag om utvidelse av planområdet, men fagetaten anbefaler kun noen mindre justeringer av
plangrensen. Planlagt framdrift skyves ut med ca. et halvt år for å samordnes med reguleringsplan for
bybane til Fyllingsdalen.
Med foreslåtte endringer anser fagetaten at planprogrammet gir et godt grunnlag for videre planarbeid, og
anbefaler at det vedtas.
Bakgrunn for planarbeidet
Reguleringsarbeidet er igangsatt for å tilrettelegge for oppnåelse av kommuneplanens målsetninger om
styrking av bydelssentrene og fortetting innenfor dagens byggesone.
For Fyllingsdalen gjelder dette primært for utvikling av bydelssenteret Oasen som et attraktivt møtested,
men også næringsområdet i Spelhaugen skal vurderes som et tettbygd område. Videre omfatter planen en
del av boligområdene i nærområdet til Oasen, der fortettingsmuligheter skal vurderes.
Planprosess og planavgrensning
Planarbeidet ble vedtatt igangsatt i byrådet den 18.12.2014, og samtidig ble planprogrammet vedtatt lagt
ut til høring. Høringen var fra 25.1.2015 til 10.3.2015.
I høringsperioden har fagetaten avholdt et åpent informasjonsmøte, der noe over 100 personer deltok. I
tillegg er det gjennomført egne informasjonsmøter med styrene i borettslagene, og med grunneierne ved
Spelhaugen og Oasen.
I videre planarbeid skal det gjennomføres medvirkning med de samme gruppene gjennom fire
arbeidsgrupper; to for borettslagene (nordre og søndre del), én for Oasen og én for Spelhaugen. I tillegg
vil det være møter og direkte dialog med offentlige myndigheter og berørte parter ved behov.
Plan- og utredningsarbeidet er i gang, basert på forslag til planprogram. Arbeidet vil nå fortsette med
grunnlag i planprogrammet slik det blir fastsatt. Det vil bli utarbeidet reguleringsplankart med
1
bestemmelser, samt et dokument som inneholder planbeskrivelse og konsekvensutredning. Planforslaget
forventes lagt ut til høring i andre halvår 2016.
Planen har en avgrensning som vist i kartet nedenfor.
Hovedtrekk i planprogrammet
Hensikten med planprogrammet er å gi en oversikt over problemstillinger og målsetninger for
planarbeidet, samt å klargjøre hvilke utredninger som skal gjennomføres. Dette skal gi berørte parter
informasjon om planens intensjoner, og gi grunnlag for debatt og synspunkter på et tidlig stadium i
planarbeidet.
Planprogrammet består av 8 kapitler:
1. Sammendrag
2. Bakgrunn og mål
3. Planområdet i dag
4. Gjeldende rammer og føringer
5. Status og utfordringer
6. Fremtidig utvikling
7. Organisering, medvirkning og fremdrift
8. Utredningsbehov
I planprogrammet redegjøres i de fire første kapitlene for bakgrunn for planarbeidet, for dagens situasjon
og for overordnede føringer for området. I målsetningene i kapittel 2.2. er følgende satt som hovedmål for
området:
Sentrale deler av Fyllingsdalen skal videreutvikles som et tettbygd område med gode bokvaliteter,
rundt Oasen som et urbant og mangfoldig bydelssentrum og kollektivknutepunkt. Området skal ha
2
trygge gangforbindelser, attraktive offentlige møtesteder og en tetthet som skaper aktivitet og
mangfold.
Hovedmålet konkretiseres i delmål, som framgår i planprogrammet. Her gis nærmere føringer for
næringsutvikling, der man i tillegg til Oasen som bydelens sentrale møtested skal ha en bymessig
utbygging av Spelhaugen som nærings- og boligområde.
I kapittel 5 gjennomgås de viktigste utfordringene i dag. Fyllingsdalen må møte de nye kravene som
dagens samfunn stiller til miljøvennlig og tett utbyggingsmønster, samtidig som dagens kvaliteter
videreutvikles. Planen må avklare framtidig utvikling for Oasen og Spelhaugen og håndtere behovet for
offentlige byrom, urbant mangfold, forbedring av gang-/sykkelsystemet og en mer variert
boligsammensetning. Planlegging av bybanen til Fyllingsdalen understreker behovet for en planinnsats i
området.
I kapittel 6 gis en foreløpig vurdering av utviklingsmulighetene i området. I dette inngår en generell
vurdering av prinsipper og rammer for fortetting, samt en oppsummering av innspillene fra
mulighetsanalysen. Følgende punkt nevnes som utgangspunkt for videre planarbeid:
 Oasen utvikles som et urbant og fortettet sentrumsområde, med gode offentlige byrom, god
kollektivdekning og mangfold i funksjoner.
 Spelhaugen utvikles også med en urban struktur og forholdsvis høy tetthet, og med funksjoner
som kan supplere Oasen.
 Oasen og Spelhaugen kan knyttes sammen med en bymessig utvikling langs Hjalmar Brantings
veg.
 Det er et betydelig fortettingspotensial i området, både i sentrumsområdet og i boligområdene
rundt.
 De blågrønne strukturene bør ivaretas og videreutvikles.
 Ferdselsårene til sentrumsområde og kollektivknutepunkt må forbedres.
Organisering, medvirkning og framdrift er beskrevet i kapittel 7. Det legges opp til en bred medvirkning
mot lokalsamfunn og berørte parter. Framdriftsplanen viser at planforslaget skal utarbeides i løpet av
2015 og første halvår 2016, og legges ut til høring høsten 2016.
I utredningsprogrammets kapittel 8 framgår det hvilke forhold fagetaten mener skal utredes i det videre
planarbeidet. Framtidig struktur for bebyggelse, byrom, gater/veger og grønnstruktur er det største
utredningstemaet. Videre skal det lages trafikkanalyser, registreres grønnstruktur og naturverdier og lages
støyutredninger. Utarbeidelse av ROS-analyse, kulturminnegrunnlag, handelsanalyse og VA-rammeplan
skal også inngå i planarbeidet.
Endringer i planprogrammet etter høringen
Etter høringsperioden er det fire punkter i planprogrammet som er avgjørende for videre planarbeid;
målsetninger, planavgrensning, organisering/medvirkning og utredningsprogram. Det har ikke kommet
innspill som fører til vesentlige endringer, men fagetaten anbefaler noen mindre endringer og
presiseringer. Tekstlige endringer er i vedlagte planprogram vist med rød skrift.
Målsetninger
Det har ikke kommet uttalelser direkte til de foreslåtte målsetningene, men mange innspill understreker
behovet for å ivareta den sammenhengende grønnstrukturen. Planprogrammet har allerede en målsetning
om dette, men fagetaten anbefaler at behovet for en sammenhengende grønnstruktur presiseres ytterligere.
Punktet har derfor en ny formulering om at hovedtrekk i grønnstrukturen skal opprettholdes, og at den
skal gi et godt rekreasjonstilbud til innbyggerne.
3
Planavgrensning
Gjennom høringen har det kommet flere innspill til planavgrensningen. Det gjelder forslag om utvidelser
mot Kanadaskogen, mot Lyshovden og mot Sælen gård.
Plangrensen er lagt slik at den omfatter Oasen, Spelhaugen og boligområdene som ligger nærmest
bydelssenteret og framtidige kollektivknutepunkt. Det er for disse sentrale områdene man ser det som
særlig viktig å legge til rette for ny utvikling. Planen omfatter 1800 daa, og det er allerede et svært stort
område for en reguleringsplan. Ytterligere utvidelser krever derfor gode begrunnelser.
Fagetaten ser det ikke som aktuelt å foreslå utbygging hverken inn mot Kanadaskogen, mot Sælen gård
eller Lyshovden. Områdene ligger et stykke unna knutepunktene, og to av dem ligger også innenfor
byfjellsgrensen mot Kanadaskogen. Plangrensen anbefales derfor ikke endret som følge av disse
innspillene.
Nord for Spelhaugen og Tjernet borettslag er plangrensen lagt litt nord for dagens bebyggelse.
Intensjonen i planen er å opprettholde dagens situasjon som grøntområde, og grensen er ikke satt med
tanke på ny utbygging. Ved planoppstart var grensen lagt uten tanke på eiendomsgrenser eller gjeldende
planer. Det anbefales nå at den justeres slik at den tilpasses byfjellsgrensen, eiendomsgrenser og tidligere
reguleringsplaner.
Også mot Krokatjønn vest for Spelhaugen går plangrensen inn i byfjellsgrensen. Heller ikke her er det
intensjon om nye inngrep, men området er tatt med for å kunne inkludere mulige tiltak i fjellanlegg under
bakken. Plangrensen opprettholdes derfor her.
Organisering/fremdrift
Reguleringsarbeid for bybanen er i gang, og lokalisering av trasé og holdeplasser for bybanen fastsettes i
det planarbeidet. Bybanen er viktig for planløsninger i Fyllingsdalen, og det er nødvendig med tett
koordinering med bybaneplanen. Fremdriftsplanen for bybanen tilsier at planforslag blir lagt ut til høring
høsten 2016. For Fyllingsdalen sentrale deler skulle planforslag legges ut i første halvår 2016, men for å
koordinere mot reguleringsplan for bybanen, anbefales dette nå forskjøvet til andre halvår 2016.
Utredningsprogram
Det har ikke kommet høringsuttalelser om vesentlige endringer i utredningsprogrammet. Det er imidlertid
ønskelig med noen presiseringer, og det anbefales derfor følgende endringer (vist med rød skrift i vedlagt
planprogram datert april 2015):
Pkt. 8.3.1.:
 Rollefordeling og sammenheng mellom Oasen og Spelhaugen skal utredes.
 Det skal gis en definisjon av sentrumsutstrekning, ihht. Regional plan for attraktive senter.
Pkt. 8.3.3.:
 Det skal planlegges for kollektivknutepunkt ved Oasen, med mulighet for omstigning mellom
bybane, buss, gange, sykkel og drosje.
 Det skal utredes tiltak for å redusere barrierevirkning og negativ miljøpåvirkning av hovedvegen
gjennom bydelssenteret ved Oasen.
Nytt punkt 8.3.10:
 Det innføres et nytt punkt om "Annen teknisk infrastruktur". Her settes krav til vurdering av
overordnede løsninger for energiforsyning og avfallshåndtering.
Edringer i planprogrammet
Det er nå vedtatt to reguleringsplaner for kollektiv og gang-/sykkeltiltak langs hovedvegen gjennom
Fyllingsdalen, og disse er lagt til i listen over gjeldende reguleringsplaner i kap. 4.4.
4
Fagetatens vurdering av høringsuttalelsene
Det er en del tema som tas opp i flere høringsuttalelser, og fagetaten gir generelle kommentarer til disse.
For kommentarer til de enkelte uttalelsene vises til punkt 7 i fagnotatet.
Grønnstruktur
Mange uttalelser understreker betydningen de sammenhengende grøntområdene har for trivsel og
bokvalitet. Lynghaugparken og områdene rundt Ortuvannet pekes på som de mest sentrale parkområdene.
Fagetaten slutter seg til synspunktene når det gjelder verdien av de sammenhengende grøntområdene, og
vil i planarbeidet legge vekt på å ivareta denne kvaliteten. Dette er allerede uttrykt gjennom
målsetningene, men fagetaten foreslår at punktet om grønnstruktur styrkes slik at det får følgende ordlyd:
Hovedtrekk i grønnstruktur og gangsystem skal opprettholdes, og utvikles slik at det gir et godt
rekreasjonstilbud for beboerne og trygg tilgjengelighet til viktige målpunkt og til utmarksområdene.
Vann og vassdrag skal være et aktivum for befolkningen. Det skal vurderes gjenåpning av deler av
vassdraget mellom Lynghaugtjørna og Sælenvannet. Planen skal legge til rette for forbedringer og
intensivert bruk av grønnstruktur.
Etter den foreløpige vurderingen anser fagetaten at det er rom for fortetting, samtidig som man
opprettholder en god grønnstruktur. I planarbeidet det neste året skal fagetaten derfor vurdere muligheter
for fortetting. Planprogrammet viser fire ulike prinsipper for fortetting;
 På lite brukte områder innenfor eksisterende byggeområder, eksempelvis på parkeringsarealer.
 I randsonen av byggeområdene, på grønnstruktur som har liten verdi for rekreasjon og landskap.
 Bygging oppå eller inntil eksisterende bebyggelse.
 Nye utbyggingsfelt. I dette planområdet er det særlig aktuelt for Skjenhaugane sørvest for
Løvåstjern.
I planarbeidet vil alle disse mulighetene bli vurdert, i samråd med grunneiere og evt. andre berørte.
Konsekvenser for grønnstruktur, bomiljø, landskap, naturverdier, trafikk m.v. vil bli utredet, og
forslagene vil vurderes opp mot planens målsetning om bokvalitet og grønnstruktur. Så vil resultatet av
konsekvensutredninger, planvurderinger og dialog vise hvor fortetting kan tillates.
Mulighetsanalysen
For å få innspill til mulige utviklingsretninger, utbyggingspotensiale og planavgrensning fikk kommunen
laget idéskisser i forkant av planoppstarten. Høringsuttalelsene gir behov for å presisere hvilken rolle
idéforslagene har i prosessen.
Etter invitasjon fra kommunen har tre team med arkitekter/planleggere utarbeidet innspill/ideforslag til
utvikling av området. Kommunen stilte planleggerne nokså fritt ved utforming av forslagene, og skissene
er kun å betrakte som synspunkt fra en ekstern part. Idéforslagene gir nyttige innspill til planarbeidet, men
de er ikke forslag fra kommunen, og de legger ingen føringer for fagetatens anbefaling. Forslagene fra
skissene vil imidlertid bli vurdert som innspill i det videre planarbeidet. Dersom forslagene anses som
aktuelle vil konsekvensene av dem bli grundig utredet før de eventuelt tas inn i planforslaget som sendes
til høring høsten 2016.
Når kommunen presenterer idéforslagene i planprogrammet og på møter er det for å vise noen mulige
utviklingsretninger, synliggjøre illustrasjoner av endringer som kan være aktuelle, og å bidra til debatt om
utviklingen av området.
Idéskissene har anslag for mulig ny boligbygging på mellom 5000 og 12 000 nye innbyggere. Anslagene
er gjort på et begrenset grunnlag, og omfatter et større område enn det som nå skal reguleres. De gir
derfor ingen føringer for planarbeidet. En viktig del av planarbeidet blir å utrede hvor mange nye boliger
det kan reguleres for, og det er altfor tidlig å anslå et tall for dette nå.
5
Planprosessen
Enkelte høringsuttalelser ser ut til å oppfatte det utsendte planprogrammet som et planforslag, og at det
allerede er fattet beslutninger om planløsninger. Fagetaten ser derfor behov for en presisering av hvilket
planstadium man er på nå.
Varsel om oppstart og utlegging av planprogram er det første formelle stadiet i en planprosess, og dette
gjøres før det er gjort noen beslutninger om planens innhold. De eneste forslagene fra kommunen nå er
forslag til målsetninger og planavgrensning, i tillegg til en oversikt over forhold som skal utredes i det
videre planarbeidet.
Fagetaten legger nå fram forslag til fastsettelse av planprogrammet i politiske organer. Alle innspill i
høringsperioden er vurdert ut fra om de bør føre til endringer i målsetninger, planavgrensning, fremdrift
eller utredningsprogram. Når planprogrammet er vedtatt legges det til grunn for utarbeidelse av
planforslaget. I dialog med berørte parter, innbyggere og andre interesserte, skal fagetaten utrede alle
forhold som nevnes i utredningsprogrammet, og vurdere alternative planløsninger og konsekvensene av
disse. Dette arbeidet skal foregå frem til sommeren 2016. Da skal forslag til plan legges fram for politisk
behandling med sikte på offentlig høring. Også denne høringsperioden blir annonsert, det blir sendt brev
til alle grunneiere, og det vil bli holdt et nytt offentlig informasjonsmøte.
Det er altså ingen forslag til planløsninger ennå, ny utbygging vil bli utredet gjennom planarbeidet, og det
vil bli medvirkning og høring før beslutninger tas.
Antall nye boliger
Noen høringsuttalelser viser til at Fyllingsdalen opprinnelig ble planlagt for 25.000 innbyggere, at det nå
bor nærmere 30.000 i bydelen, og at området dermed er ferdig utbygd.
Fagetaten har ikke noe bestemt mål for antall nye boliger eller innbyggere i planområdet, men legger
bystyrets vedtak om fortetting og styrking av bydelssentre til grunn for planarbeidet. Det tas utgangspunkt
i målsetninger, utfordringer og kvaliteter, og vurderes fortettingsmuligheter ut fra vanlige planfaglige
kriterier.
Det er likevel nyttig å avklare hvilket område de opprinnelige planene for Fyllingsdalen omfattet.
Planleggingen på 1950- og 60-tallet omfattet selve Fyllingsdalen fra Sandeide i sør til Melkeplassen i
nord, et område som i dag har 19 100 innbyggere. Dagens Fyllingsdalen bydel omfatter i tillegg hele
Bønes, som med rundt 10.000 innbyggere bidrar til at bydelen samlet har nærmere 30 000 innbyggere.
Når det gjelder antall innbyggere dalen ble planlagt for er det noe ulike måltall for antall innbyggere, med
variasjon fra 23 000 til over 25 000. Uansett betyr det at området i dag har færre innbyggere enn det
opprinnelig ble planlagt for.
Fagetaten anbefaler at planprogrammet vedtas slik det foreligger.
Byrådets anbefaling
Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om at planprogrammet datert april 2015 vedtas slik det
foreligger, med anbefalte tilføyelser, vist med rød tekst i dokumentet.
Det vises til byrådets kommentarer da saken ble vedtatt lagt ut på høring. Dette gjaldt hensynet til byens
identitet knyttet til funksjonalismen et planprinsipp der det skilles tydelig mellom boliger, næring og
offentlige funksjoner. Boligblokker er plassert med relativt lite fotavtrykk på store grønne flater, tilpasset
en overordnet grøntstruktur.
Byrådet mener at Fyllingsdalens karakter som grønn bydel, slik mange av uttalelsene også påpeker, må
ivaretas, men at man i de sentrale områdene og der forholdene ligger til rette for det, må legge til rette for
6
en mer moderne, urban fortetting og funksjonsblanding som ivaretar mangfold, opplevelser, trygge og
gode oppvekstvilkår for barn og unge. Det blir og påpekt nødvendigheten av god koordinering med
planarbeidet for bybanen til Fyllingsdalen og eventuell forlenging mot Loddefjord.
Det er ønskelig at planprosessen tydeliggjør hvilke kvalitetskriterier som legges til grunn for valg av
løsninger. Byrådet ser det også som ønskelig i den videre medvirkningsprosessen at beboerne og
interessentene i området utfordres til å identifisere områdets kvaliteter og muligheter ut fra deres ståsted.
Byrådet forutsetter at planarbeidet for bybane og områdereguleringsplan koordineres.
Byrådet anbefaler planprogrammet slik den foreligger.
Vedtakskompetanse:
I henhold til bystyresak b.sak 296/13 er myndigheten til å fastsette planprogram for (arbeidet med)
offentlig reguleringsplan, jfr. pbl § 4-1, delegert til Komite for miljø og byutvikling
Byrådet innstiller til Komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak:
I medhold av plan og bygningsloven (2008) §§ 12-9 og 4-1, fastsettes planprogram for
områdereguleringsplan og konsekvensutredning for Fyllingsdalen sentrale deler, datert april 2015, der
endringer etter høring er inntatt med rød tekst.
Dato:
9. juni 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Martin Smith-Sivertsen
byrådsleder
Henning Warloe
byråd for byutvikling, klima og miljø
Vedlegg:
Fagnotat datert 21.04.2015 med følgende vedlegg:
Revidert planprogram datert april 2015
7