Espesetvegen 4 - 1boligmarked.no

Bygningsteknisk gjennomgang med
- arealmåling
- verdi- og lånetakst
Boligeiendom "Jordbakken"
Espesetvegen 4
3540 NESBYEN
Gnr. 56 Bnr. 178
NES KOMMUNE
SERTIFISERT TAKSTMANN
Kåre Ivar Kinnebergbråten
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Oppdrag
5766
Bef.dato
13.01.2015
Vedlegg
1
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Om rapporten
BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen.
Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av
disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske
forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers
undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en
systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten
er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av
konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i
fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese
igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger
benytter en eiendomsmegler.
TAKSTRAPPORTEN
Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler.
Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning.
OM TAKSERINGSFORETAK
Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets
autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder.
OM TAKSTMENN
Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke
på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg
forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve
normalt godt takstmannsskjønn.
KLAGEORDNING
Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral
formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle
forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen
for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning.
Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser.
RAPPORTENS STRUKTUR
Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995
(tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med
veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på
følgende måte:
- Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer
- Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer
- Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer
- Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)
TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser.
BEFARINGEN
NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå.
I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:
- Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving)
- Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner,
lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
2 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
- Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert.
- Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv.
- Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen.
- Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.
- Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet.
- Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert.
Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.
LEVETIDSBETRAKTNINGER
Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ’Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av
bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007’.
Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et
ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for
eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for
eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden
det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav.
TILLEGGSUNDERSØKELSER
- Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere
offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet.
- Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det
anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.
ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER
- Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå.
- Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk.
- Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået.
- Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand.
- Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det
materiale som objektet består av.
- Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt.
- Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se
"Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur.
- Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre
hjelpemidler enn synet ikke inngår.
- Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør
rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
3 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Rapportsammendrag
Sammenfattet annen beskrivelse
Eiendommen er beliggende i område med boligbebyggelse og gårdsbruk. Ligger ca 7 km fra Nesbyen sentrum,
hvor det er butikker, skoler, idrettsanlegg med mer. Kort vei til Rukkedalen friskole/barneskole.
Ligger ca 6 km fra Nesbyen alpinanlegg og 9- hulls golfbane. Kort vei til bussholdeplass.
Eiendommen har fin utsikt og gode solforhold.
Tomt er opparbeidet med gressplen, diverse beplantning og bærbusker, samt gruslagt vei og parkering. Store
deler av tomt er å regne som dyrket mark/beitemark.
Tomt er delvis inngjerdet, montert ny stakitt mot vei i 2014.
Bebyggelsen består av frittliggende bolig, uthus/garasje og dokkestue.
Konklusjon tilstand
Boligen er i tilnærmet normalt stand ut fra alder og byggemåte. Det er imidlertid registrert noe fukt og råteskader
på deler av gulvkonstruksjon/stubbloft i område ved kjellerrom, trolig er dette begrenset til et mindre område.
Imidlertid er det kun deler av krypkjeller som har inspeksjonsmulighet. Siden krypkjeller er et risiko område,
anbefales det at hele krypkjeller undersøkes nærmere.
Ut over ovennevnte er det registrert tilnærmet normale slitasjer, som litt avskalling utvendig på fundamenter,
slitasjer på overflater, utidsmessige løsninger og lignende.
Vedrørende uthus og dokkestue er disse byggene generelt noe preg av elde og slitasje, men uthus er i tilnærmet
normal stand ut fra alder.
Markeds- og låneverdi
Tilleggsdel til boligsalgsrapporten
Takst er utført etter beste skjønn. Evt. heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre dette er angitt i takst.
Markedsverdi (normal salgsverdi):
Kr
1 250 000
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi):
Kr
1 100 000
30.01.2015
.....................................
Kåre Ivar Kinnebergbråten
Bygg. Tekniker
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
4 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Befarings- og eiendomsopplysninger
Rekvirent
Rekvirert av:
Bente Inger Klype Haga
Besiktigelse, tilstede
Dato: 13.01.2015
-
Kåre Ivar Kinnebergbråten Takstmann Tlf.: 90077624
Bente Inger Klype Haga
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist:
Andre dok./kilder:
EDR
Eiers egenerklæring
Eier
Dato 08.01.2015
Dato 13.01.2015
Dato 13.01.2015
Kommentar til egenerklæring
Takstmannens
kommentar til
egenerklæringen:
Opplysninger i eiers egenerklæring er også vurdert/beskrevet i rapporten.
Vedlegg
Nr
1
Dokument/beskrivelse
Eiers egenerklæring
Ant. sider
3
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Gnr. 56 Bnr. 178
Hjemmelshaver:
Bente Inger Klype Haga. 1/1 del.
Tomt:
Eiet tomt. Areal 3 711,1 m² Areal er hentet fra eiendomsdata.
Konsesjonsplikt:
Bebygget tomt under 100000 m2 er normalt ikke konsesjonspliktig, jfr.
Konsesjonsloven §5, pkt. 2.
Adkomst:
Offentlig vei.
Vann:
Felles privat vannkilde/brønnboring. I tillegg gammel olde/brønn, hvor vannkvalitet
er ukjent.
Kan oppstå litt dårlig vanntrykk i perioder fra felles vannkilde.
Avløp:
Offentlig avløp. Tilkoblet offentlig nett omkring 1995.
Offentl. avg. pr. år:
Kr 8 000
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
5 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Forsikringsforhold
Forsikringsselskap:
Gjensidige Forsikring.
Forsikringstype:
Fullverdi
Forsikringssum:
Kr 1 488 000
Premiebeløp:
Kr 3 208
Bygninger på eiendommen
Eiet bolig
Byggeår:
1948. Byggeår er opplyst av eier.
Anvendelse:
Bygning er målt på stedet.
Tilbygd:
Bygget på bad, gang, soverom og bod omkring 1962.
Uthus/garasje
Byggeår:
1965. Byggeår er ca opplyst av eier.
Anvendelse:
Bygning er målt på stedet.
Dokkestue
Byggeår:
1960. Byggeår er opplyst av eier.
Arealer
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014”. Retningslinjene har NS 3940:2012
som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av
boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014” eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene
for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” utgis av Verdi NTFS og er
også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no.
De viktigste presiseringene er:
- Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
- Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen
bruksenhet og/eller fellesareal.
- Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen,
regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene
selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM)
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En
bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
6 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Eiet bolig - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Totalt
Bruksareal BRA m²
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
Kjeller
1. etasje
80
74
70
Sum bygning
80
74
70
Anvendelse
Kjellerrom under del av stue på ca 7-8 m2. Areal
er ikke medtatt grunnet lav takhøyde.
Tilgang via lem i stuegulv.
4 Vindfang/gang, stue, kjøkken, soverom, soverom
2, bad, kontor, bod.
Tilbygg med bad, soverom, vindfang og bod har
takhøyde på ca 2 meter.
4
Eiet bolig - romfordeling
Etasje
1. etasje
Primærrom
Vindfang/gang, stue, kjøkken, soverom, soverom 2,
bad, kontor
Sekundærrom
Bod
Uthus/garasje - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
1. etasje
Sum bygning
Totalt
48
48
Bruksareal BRA m²
Anvendelse
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
44
44 Lager, lager 2, garasje
44
44
Uthus/garasje - romfordeling
Etasje
1. etasje
Primærrom
Sekundærrom
Lager, lager 2, garasje
Dokkestue - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
1. etasje
Sum bygning
Totalt
Bruksareal BRA m²
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
4
4
Anvendelse
Lager/lekeplass
Dokkestue - romfordeling
Etasje
1. etasje
Primærrom
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Sekundærrom
Lager/lekeplass
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
7 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Beskrivelser - Eiet bolig
Bygning generelt
Bygning, generelt
Beskrivelse:
Det er ikke foretatt radonmålinger i bolig.
Grunn og fundamenter
Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt.
Direkte fundamentering
Beskrivelse:
Utført med ringmur/grunnmur i betong, antatt utført med prosentstein og
lignende.
Vurderinger:
Generelt registrert noe avflassing og avskallinger utvendig på fundamenter
flere steder, i tillegg registrert enkelte mindre svinnsprekker og lignende.
TG: 1
Drenering
Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle.
Drenering
Vurderinger:
Det er trolig ikke montert noen form for drenering omkring
ringmur/fundamenter. Spor etter mindre fuktinnsig i jordkjeller.
TG: 2
Veggkonstruksjon og utvendige fasader
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader,
med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå.
Yttervegger
Beskrivelse:
Vegger utført i bindingsverk/reisverk. Det er ukjent om vegger er isolert og
eventuelt hvilke type isolasjon som er benyttet.
Utvendige overflater
Beskrivelse:
Yttervegger er utvendig kledd med tømmermannspanel. Panel er utvendig
behandlet i senere tid.
Påkostninger:
Bolig ble utvendig malt i 2013.
Vurderinger:
Tilnærmet normale slitasjer på utvendig panel, tilstandsgrad vurdert ut fra alder. TG: 1
Vinduer og dører
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpneog lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet.
Vinduer
Beskrivelse:
Montert husmorvinduer med 2- lag isolerglass, faste vinduer med 3- lag
isolerglass, samt doble vinduer i tilbygg og kontor.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
8 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Påkostninger:
Vinduer ble utvendig malt i 2014.
Vurderinger:
Doble vinduer er trolig fra 1960 tallet og er i normal stand ut fra alder,
TG: 2
tilstandsgrad i hovedsak vurdert ut fra alder og isoleringsevne.
Husmorvinduer og faste vinduer er i hovedsak fra midten av 1970 tallet og har i
hovedsak normale slitasjer.
Ytterdører og porter
Beskrivelse:
Montert ytterdør i heltre og finer, samt ytterdør i heltre fra kontor.
Vurderinger:
Dør fra kontor går litt dårlig, skyldes trolig litt telehiv på fundamenter.
Ytterdør til vindfang er generelt noe slitt, men normalt ut fra alder.
TG: 1
Takkonstruksjon
Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas.
Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende.
Takkonstruksjoner
Beskrivelse:
Yttertak utført med valmet tak, delvis isolert med sagflis og lignende.
Vurderinger:
Deler av kaldloft er undersøkt via luke i himling. Det er registrert noe
svertesopp og mindre fuktskader på underside av taktro enkelte steder, men
trolig er dette skader oppstått før tak ble tekket om. Det anbefales imidlertid at
dette holdes under oppsikt og undersøkes nærmere ved nedbør.
Videre registrert en del spor etter mus på kaldloft.
TG: 1
Taktekking
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer.
Taktekning og membraner
Beskrivelse:
Tak er tekket med A- takplater, trolig montert nytt på 1980 tallet.
Montert takrenner av plast og noe opprinnelig av sink eller lignende.
Innkjøpt ny spesialstige til tak for feiing.
Vurderinger:
Takrenner og nedløp er generelt i dårlig stand og bør skiftes ut i nær fremtid.
Takrenner og nedløp er rengjort i 2014 og er funksjonelle.
Taktekking er ikke nærmere undersøkt, grunnet snø på tak ved befaringen.
TG: 1
Terrasse, balkonger, trapper ol.
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres.
Balkonger, terrasser ol.
Beskrivelse:
Takoverbygget veranda ved stue, utført med gulv av impregnert trevirke og
rekkverk i treverk. Ca 12 m2.
Påkostninger:
Veranda antatt bygget omkring 1985.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
9 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Piper og ildsteder
Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til
brennbart materiale.
Piper, plassbygde ildsteder m.v.
Beskrivelse:
Montert teglsteinspipe. Pipe over tak er utbedret/bygget ny på 1980 tallet.
Tilknyttet peisovn i stue, trolig montert ny sist på 1990 tallet.
Pipe og brannmur er forblendet med teglstein, trolig utført da peisovn ble
montert.
Vurderinger:
Pipe over tak er kun undersøkt fra bakkenivå. Tilstandsgrad kun vurdert ut fra
alder på hoveddel av pipe, imidlertid ikke registrert synlige avvik.
TG: 1
Etasjeskillere
Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik.
Frittbærende dekker
Beskrivelse:
Gulvkonstruksjon utført med trebjelkelag, antatt isolert med leire eller lignende
og utført med stubbloftsbord.
Vurderinger:
I tillegg til at jordkjeller er undersøkt, er deler av krypkjeller undersøkt ut fra
TG: 2
jordkjeller. Selve krypkjelleren virker å være forholdsvis tørr og godt ventilert,
imidlertid er det registrert fukt og råteskader på deler av stubbloft og
gulvkonstruksjon mot yttervegg i jordkjeller. Råteskader har trolig oppstått som
følge av noe fuktig klima i jordkjeller i perioder av året og over tid og det vil
være behov for tiltak.
Deler av krypkjeller har ikke inspeksjonsmulighet, bla gjelder dette tilbygg.
Om mulig anbefales det at krypkjeller for tilbygg også utføres med
inspeksjonsmulighet.
Bad
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt
i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet.
Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
1. etasje - Bad
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister
Beskrivelse:
Gulv utført med belegg, delvis ført opp på vegg.
Undergulv antatt utført med påstøp eller støpt gulv på grunn.
Vurderinger:
Registrert delvis løst belegg mot antatt støpejernssluk, skyldes at belegg ikke er TG: 2
utført med nødvendig klemring eller lignende mot sluk.
Generelt noe delvis utette overganger mellom belegg og døråpning og enkelte
rørgjennomføringer. Ingen synlige skader i disse områdene.
Overflater på innvendige vegger
Beskrivelse:
Vegger utført med malte plater, trolig er plater av spon eller lignende.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
10 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Vurderinger:
Overflate på vegger er trolig ikke å regne som vanntette, imidlertid er det ikke
registrert skader av betydning. Det anbefales imidlertid ikke at det dusjes
direkte på vegger.
TG: 1
Overflater på innvendig himling
Beskrivelse:
Himlinger utført med malte plater.
Innredning og garnityr for våtrom
Beskrivelse:
Montert benkeskap i laminat og enkelt overskap i aluminium eller lignende.
Påkostninger:
Innredning montert nytt i 1996.
Utstyr for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
Montert klosett, servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.
Påkostninger:
Sanitærutstyr montert nytt i 1996.
Luftbehandling, generelt
Beskrivelse:
Kun naturlig ventilasjon via ventil.
Vurderinger:
Det anbefales mekanisk ventilasjon fra våtrom.
TG: 1
Kjøkken
Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for
eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
1. etasje - Kjøkken
Kjøkkeninnredning
Beskrivelse:
Montert innredning med skrog i laminat og profilerte skapdører, utført med
benkeskap og overskap.
Benkeplater ved komfyr utført med fliser, ellers montert benkebeslag i
forbindelse med vaskekum.
Montert ventilator.
Påkostninger:
Innredning montert ny i 1987.
Vurderinger:
Normale slitasjer ut fra alder.
TG: 1
Innvendige overflater
Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det
er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert.
Kjeller
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister
Beskrivelse:
Montert enkelt gulv av impregnert trevirke direkte på jordgulv.
1. etasje
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister
Beskrivelse:
Gulv utført med belegg og teppefliser.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
11 av 15
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Vurderinger:
Det er registrert visse skjevheter på deler av gulv/gulvkonstruksjon, bla i
stuedel over kjeller og i kontordel. Skjevheter skyldes i hovedsak
setningsskader på fundamenter, bygningsmessige skjevheter, samt begynnende
råteskade ved kjellerrom. I hovedsak å regne som normalt ut fra alder og
byggemåte.
Videre registrert noe slitasjer og litt knirk bla i deler av kjøkken, i hovedsak
normalt ut fra alder.
TG: 1
Overflater på innvendige vegger
Beskrivelse:
Vegger utført med malt panel, malte plater og tynne finerte plater.
Vurderinger:
Tilnærmet normale slitasjer, tilstandsgrad vurdert ut fra alder.
Registrert enkelte mindre skjevheter, skyldes i hovedsak bygningsmessige
skjevheter og påkjenninger over tid.
TG: 1
Overflater på innvendig himling
Beskrivelse:
Himlinger utført med takess plater og malt panel.
Vurderinger:
Registrert enkelte skjevheter, men ellers i hovedsak normale slitasjer ut fra
alder.
TG: 1
VVS (ventilasjon, varme og sanitær)
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg
ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter.
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
I hovedsak montert vannledninger av kobber, samt at hovedvannledning ført til
kjeller er utført i plast.
Avløpsledninger er i hovedsak utført i plast, trolig er deler av avløpsledninger
fra kjøkken og bad utført av opprinnelig soil.
Avløpsledninger fra bolig og til kommunalt nett er montert nytt omkring 1995.
Vurderinger:
Deler av ledningsnett er trolig fra 1960 tallet, gjelder bla store deler av
vannledninger av kobber, samt deler av avløpsledninger. Det er i tillegg
registrert noe irr og lignende på koblinger og stoppekran i kjeller, imidlertid
ingen lekkasje registrert.
Det vil måtte påregnes visse utbedringer vedørende ledningsnett i nær fremtid.
TG: 2
Utstyr for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
Montert bereder på 115L i kjøkkenbenk, trolig montert ny i 1987.
Vurderinger:
Ut fra hva som var mulig å undersøke, er det ikke registrert lekkasjer eller
lignende fra bereder. Tilstandsgrad er vurdert ut fra alder og normal levetid på
denne type beredere.
Varme, generelt
Beskrivelse:
Montert diverse panelovner.
Panelovner er ikke nærmere testet.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
12 av 15
TG: 2
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag
anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor.
Elkraft, generelt
Beskrivelse:
Montert åpen sikringsskap i stue, utført med skrusikringer.
Store deler av el- anlegg er forholdsvis gammelt, foretatt visse oppgraderinger i
senere tid. Bla nytt anlegg på kjøkken i 1987.
El- anlegg er ikke nærmere undersøkt, men det skal være foretatt el- sjekk for
ca 10 år siden.
Terrengforhold
Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på
visuelle observasjoner.
Bearbeidet terreng, generelt
Beskrivelse:
I hovedsak er det godt fall på terreng ut fra grunnmur/fundamenter, med unntak
av område ved inngang på overside av bolig. Det anbefales følgelig at det lages
fall i et begrenset område ut fra fundamenter på oversiden av bolig, noe som
ikke bør medføre for store inngrep og kostnader.
Beskrivelser - Uthus/garasje
Bygning generelt
Bygning generelt
Beskrivelse:
Utført med enkel fundamentering av lecapilarer og lignende.
Montert enkelt tregulv i deler av bygg, ellers utført med grus.
Vegger utført i reisverk, utvendig kledd med låvepanel.
Yttertak utført med saltak, tekket med betongstein.
Montert enkel dører og port i heltre, samt vippeport i treverk.
Vurderinger:
Deler av yttervegger/panel er montert nære terreng, noe som har medført fukt
og begynnende råteskader på deler av vegg/panel.
Registrert enkelte mindre skader, bla på forkantbord ved garasjedel.
Ellers registrert noe skjevheter og slitasjer, men i hovedsak normalt ut fra alder
og byggemåte.
Taktekking er kun undersøkt fra underside, grunnet snø på tak.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
13 av 15
TG: 2
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Beskrivelser - Dokkestue
Bygning generelt
Bygning generelt
Beskrivelse:
Enkelt bygg utført i reisverk. Vegger er utvendig kledd med panel.
Yttertak utført med saltak, tekket med pappshingel.
Montert enkel dør.
Vurderinger:
Bygget bærer generelt preg av elde og slitasje, noe råteskader på takbord og
lignende.
Bygget har liten verdi.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
14 av 15
TG: 2
Gnr. 56 Bnr. 178
Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN
NES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Ødda Takst DA
Kåre I Kinnebergbråten
Robru
3550 Gol
Tlf: 90077624
[email protected] www.oddatakst.no
Org.nr: 984 082 932
Verdi
Tilleggsdel til boligsalgsrapporten
Årlige kostnader
Årlige kostnader
Off. utg../ev. eiend.skatt:
Forsikring:
Ansatte vedlikeholdskostn.:
Sum kostnader Kr:
Årlige utgifter er ansatte.
8 000
3 208
6 500
17 708
Kapitalisert verdi
Kommentar:
Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige
leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon
for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert
verdi og markedsverdi.
Teknisk verdi bygninger
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg):
Eiet bolig
Uthus/garasje
Dokkestue
Sum normale byggekostnader:
1 700 000
200 000
30 000
1 930 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider):
Teknisk verdi bygninger:
880 000
1 050 000
Tomteverdi
Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av
normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved
å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning,
arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og
eiendommens beliggenhet.
Normal tomteverdi:
500 000
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr:
1 250 000
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr:
1 100 000
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Bef.dato:
13.01.2015
Side:
15 av 15