planbeskrivelse detaljreguleringsplan for felt k2 og k6 i gardermoen

PLANBESKRIVELSE
DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELT K2 OG K6 I
GARDERMOEN NÆRINGSPARK II B+C
1.gangsbehandling:
Vedtatt:
Versjon 21.05.2015
23.03.2015
xx.xx.xxxx
Side 1 av 16
INNHOLDSFORTEGNELSE
SAMMENDRAG:...................................................................................................................... 2
BAKGRUNN: ............................................................................................................................ 2
SAKSGANG .............................................................................................................................. 4
UTTALELSER........................................................................................................................... 4
EIERFORHOLD ........................................................................................................................ 5
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET ................................................................................... 5
PLANSTATUS .......................................................................................................................... 8
ILLUSTRASJONSPLAN ........................................................................................................ 14
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET......................................................................... 15
SAMMENDRAG:
Forslag til detaljreguleringsplan omfatter kvartal K2 og K6 i Gardermoen næringspark II B og
C. Det er tidligere utarbeidet detaljreguleringsplan for K2. K6 detaljreguleres for å klargjøre
for utbygging. Forslaget følger arealbruken og reguleringsformålet i områdeplanen.
COOP har kjøpt Ica og har derfor behov for å utvide Østlandslageret. Det foreslås å legge V2
i en bue mot vest for å få plass til dette. K6 og grøntbeltet G3 flyttes tilsvarende.
Detaljreguleringsplanen for K2 har vist seg å ha for detaljert angivelse av byggeområdene.
Det foreslås derfor å lage disse mer generelle.
Rekkefølgebestemmelsene for samferdselsanlegg utenfor planområdet (V23 og V24) stiller
store krav til utbyggers økonomiske bidrag. Det har derfor hittil vært nødvendig med
dispensasjon fra disse i alle byggesaker. Det pågår drøftinger med Statens vegvesen for å
endre kravene til et akseptabelt bidrag fra hver utbygger. Etter offentlig ettersyn videreføres
rekkefølgekravene om opparbeidelse av E6-kryssene V23 og V24. Statens vegvesen har
fremmet innsigelse dersom dette ikke vedtas i bestemmelsene.
BAKGRUNN:
Forslagstiller
Detaljreguleringsplanforslaget fremmes av Arkitektene Astrup og Hellern AS på vegne av
COOP Norge Handel AS, Bergmoen AS og Håkon Gundersen.
Forhistorie
Planområdet for endringsforslaget til detaljplanen ligger innenfor områdereguleringsplanen
(områdeplan) for Gardermoen Næringspark II B og C og omfatter kvartal K6, grøntsone G3
og kvartal K2. For delområde K2 er det vedtatt detaljreguleringsplan.
Områdeplanen har vært gjennom en omfattende prosess før vedtak. Det har vært utarbeidet og
behandlet planprogram og konsekvensutredning i 2009/2010, og områdeplan i 2010/2011.
Detaljplanområdet for kvartal K2, som omfatter delområdene K2 og G7 innenfor
områdeplanen for Gardermoen næringspark II B og C er på totalt ca. 284 dekar. Planen ble
vedtatt av HOP 20.06.11 sak 160/11. Det er senere vedtatt mindre endring av plankartet.
Versjon 21.05.2015
Side 2 av 16
Planområdet omfatter del av 152/2, 152/22, 152/38 og 152/62, hele 152/59, 152/63, 152/64,
152/65, 152/67, 152/69, 152/70, 152/71, 15272, 152/73 og 152/74.
Formål
Formålet med planarbeidet har fire deler.
1. Del av K6 ønskes detaljregulert med sikte på utbygging.
2. Coop ønsker å utvide Østlandslageret. Tomten er imidlertid for liten til den planlagte
utvidelsen. Det foreslås derfor å flytte V2 i en bue mot vest. Grense for utbygging
flyttes tilsvarende mot vest. Byggegrense mot øst justeres også noe.
3. Siden det ikke foreligger konkrete utbyggingsplaner har det vist seg at de regulerte
utbyggingsområdene er for spesifikke. Det foreslås at plankartet lages mer generelt for
å unngå endringsforslag i forbindelse med hvert utbyggingsprosjekt.
4. Grøntområde G3 belte flyttes vestover og K9.1 og K9.2 minker
Det foreslås ingen endring i planformålet som for K2 og K6.2 er næring, industri og K6.1 er
kontor.
Planområdet kan etter utnyttelsesgrad bebygges med
308 000 m2 BRA næring og 19 000 m2 BRA kontor. I praksis vil utnyttelsen være en del
lavere, ca 125 000 m2 næring og 20 000 m2 kontor.
Versjon 21.05.2015
Side 3 av 16

Utforming av avgrensing mot vest med utforming av G3 er justert i forhold til varslet
utforming.
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens § 4-2 ”Planbeskrivelse og
konsekvensutredninger”, med tilhørende forskrift.
Tiltaket er konsekvensutredet i forbindelse med områdereguleringsplan for Gardermoen
næringspark II B og C og detaljreguleringsplan for K2. Tiltaket faller derfor ikke inn under
forskriftens oppfangskriterier og skal ikke konsekvensutredes ytterligere.
Det er tidligere utført konsekvensutredninger i henhold til §§9 og 10 i forskrift
konsekvensutredninger av 26.06.09, samt §§4-2 og 12-3 i plan- og bygningsloven, i
forbindelse med utarbeidelse av områdereguleringsplan for Gardermoen næringspark II B og
C og detaljreguleringsplanen for kvartal K2.
For kvartal K2 ble følgende utredninger utarbeidet:
 Notat Trafikkvurdering – Utbygging for COOP fase 1, Sweco AS 17.08.10
 Notat Kollektivtrafikk, Sweco AS 27.08.10
 Notat ROS-analyse, Sweco AS 29.11.10
 Notat overvann og grunnvann, Asplan Viak 16.12.10
 Rapport miljødokumentasjon, Sweco 05.07.10
For rammesøknad av COOP Kaffe ble trafikkvurderingen oppdatert.
 Notat Trafikkvurdering – Utbygging for COOP – Kaffebrenneri, Sweco AS 19.09.10
For rammesøknad av Caesar salat ble trafikkvurderingen oppdatert.
 Notat Trafikkvurdering – 08.03.2013
For reguleringsplan for LHL ble restkapasiteten i kryss med E6 Jessheim Nord vurdert.
 Notat Midlertidig kryssløsning E6 16.01.2015 Norsam AS/Cowi AS
SAKSGANG
Kunngjøring
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 08.11.14 i Eidsvoll Ullensaker blas og Romerikes
blad. Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev.
UTTALELSER TIL VARSEL OM PLANOPPSTART
1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus
Fylkesmannen har vurdert tilsendt varsel og finner varselet lite utfyllende. Basert på
oversendt informasjon har Fylkesmannen ingen konkrete merknader. Det vises til
Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 10.04.14 og Nasjonale forventninger til
kommunal og regional planlegging av 24.06.11.
Forslagstillers kommentar:
Versjon 21.05.2015
Side 4 av 16
Planen følger formål og prinsipper i områdeplanen for Gardermoen næringspark II B og C,
denne er utformet i samråd med Fylkesmannen.
2. Statens vegvesen
Statens vegvesen stiller som krav at rekkefølgekravene sikrer at samferdselstiltakene i
«Detaljregulering for E6 med kryssene V23 og 24, samt vegtilknytning på begge sider av E6
ved Jessheim» vedtatt 16.06.14 opparbeides før det gis igangsettingstillatelse innen
planområdet.
Forslagsstillers kommentar:
Det pågår dialog mellom Statens vegvesen og grunneierne om annen finansiering av
samferdselstiltakene og derav endrede rekkefølgekrav. Dersom det ikke kommer til enighet
om dette innen endelig behandling av reguleringsforslaget i HOP videreføres
rekkefølgekravene i ht Statens vegvesens krav.
3. Forsvarsbygg
Forsvarsbygg Markedsområde Viken har ingen merknader til reguleringsarbeidet på
nåværende tidspunkt.
4. Hafslund Nett
Hafslund har generelle merknader til planlegging av strømforsyning.
Forslagsstillers kommentar
Kravene til planlegging av strømforsyning blir fulgt opp i planlegging av forsyningsanlegget.
5. Oslo lufthavn
Det har vært avholdt informasjonsmøte med OSL 07.01.15. OSL orienterte om sine krav til
utbygging for å sikre tilfredsstillende forhold for flytrafikken. Dette gjelder høyde, orientering
av bygningsmassen og fasadeutforming/materialbruk.
Forslagsstillers kommentar
Krav til høyde og OSLs godkjenning av tiltak innenfor planområdet videreføres fra kravene i
områdeplanen for Gardermoen næringspark II B og C.
EIERFORHOLD
Planområdet omfatter del av 152/2, 152/22, 152/38 og 152/62, hele 152/59, 152/63, 152/64,
152/65, 152/67, 152/69, 152/70, 152/71, 15272, 152/73 og 152/74.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Beliggenhet
Detaljplanområdet omfatter kvartal K2, K6, G3, G7, T2 og V2 i Gardermoen næringspark II
B og C. Kvartal K9 blir noe redusert da G3 foreslås flyttet mot vest. G3 følger nå i stor grad
tomtegrensen for gnr 152/62, og skal ikke beslaglegge mer av gnr 152/38 enn det opprinnelig
er i områdeplanen . K2 og K6.2 er regulert til næringsformål: næring, industri. K6.1 er
regulert til kontor. Området utgjør ca 390 da.
Versjon 21.05.2015
Side 5 av 16
Området var opprinnelig del av et større skogsområde. Området er i dag avskoget, og det
pågår uttak av drivverdige grusmasser. COOP har etablert sitt nye Østlandslager på K2.
Det er noen få boligeiendommer i Vilberg/Lie-området ca. 1km nord for planområdet og ved
Langdalen ca. 1km sør for planområdet.
Topografi/Grunnforhold
Området består dels av eksisterende skogsterreng, dels av ferdig opparbeidet område (COOP).
Planområdet ligger innenfor Hauersetertrinnet. Grunnen består av mektige løsmasser.
Undersøkelser har vist at massene består av et topplag med grov grus og stein, over en
deltaavsetning med sand og grus. Bunnlaget består av mer finkornig materiale som sand og
siltig sand.
Innenfor planområdet er det planlagt å ta ut masser fra dagens nivå rundt kote 205 ned til ca.
kote 202.
Bestemmelsene til områdeplanen krever uttak av drivverdige masser før tiltak.
Eksisterende bebyggelse
COOP har oppført sitt nye Østlandslager på K2. Anlegget utgjør ca. 52 000m2.
Arbeidsplasser
På COOPs Østlandslager arbeider i dag ca 300 personer.
Fullt utbygd vil området kunne omfatte 800 kontorarbeidsplasser og 1200 i lager.
Vei og trafikkforhold
V5 R1, V1 og R2er i dag opparbeidet med to kjørefelt.
V2 er under opparbeidelse som anleggsvei.
Planforslaget omfatter forslag til å flytte deler av V2 i en bue mot vest.
Det foreligger en vedtatt reguleringsplan for utbygging av et nytt kryss med og tilknytning til
Gardermoen næringspark nord for kryss Jessheim nord V23. På grunn av spørsmål knyttet til
finansiering av dette krysset, er det usikkert når dette krysset blir bygget.
Det innebærer at trafikk knyttet til planområdet i denne reguleringsplanen inntil videre søkes
knyttet til dagens vegnett ved en dispensasjon.
Det aktuelle området har sin hovedtilknytning mot syd til Fv. 460, men har også en
tilknytning til Vilbergveien i øst.
Hovedtrafikken til/fra planområdet vil følge Fv. 460 mot øst med tilknytning til E6 og Rv.
174 i Jessheim nord-krysset.
På grunnlag av det planlagte utbyggingsarealet og antall ansatte samt antatte faktorer for
trafikkgenerering, er det foretatt en vurdering av nyskapt trafikk knyttet til det aktuelle
planområdet.
Reguleringsplanen omfatter til sammen 106 000 m2 lagerareal og 19 000 m2 kontorareal.
Foreløpige beregninger viser at aktiviteten innenfor planområdet vil generere til sammen ca.
3000 bilturer pr. døgn. Av disse turene er ca. 850 turer/døgn knyttet til lageraktiviteten på K2
Versjon 21.05.2015
Side 6 av 16
syd, slik at ny trafikk vil være ca. 2200 biler/døgn. Kontorvirksomheten på K6.1 vil stå for 60
% av den nye trafikken.
Dette gir en tilleggstrafikk på ca. 300 biler time til/fra planområdet. Av disse antas 250
biler/time å belaste rundkjøring vest for E6 i krysset Jessheim nord, som er det mest belastede
krysset i området.
Foreløpige kapasitetsberegninger viser at den beregnede tilleggstrafikken medfører belastning
som ligger tett opp til kapasitetsgrensen i denne rundkjøringen.
I de øvrige rundkjøringene på fv. 460 videre mot vest på strekningen mellom E6-krysset og
innkjøringen til planområdet, vil det ikke bli problemer med trafikkavviklingen på grunn av
denne utbyggingen.
Norsam AS og Sweco AS har sammen vurdert midlertidig kryssløsning V23/V24 etter delvis
utbygging av LHL-prosjektet, 16.01.2015. Notatet konkluderer med at det etter utbygging av
68 000m2 i LHL-prosjektet fortsatt er mulig med en trafikkvekst på ca. 35% i rundkjøringen
ved E6 med en belastningsgrad på 0,90.
Det har vært kontakt med Ruter for å undersøke deres planer med T1 og T2. De ønsket ikke å
opprettholde disse, men heller etablere kantstopp langs V1 og V2 på hver side av R2. Vi har
valgt å opprettholde disse plassene.
Verneinteresser
I forbindelse med planprogram og konsekvensutredninger for områdeplanen er det utarbeidet
en arkeologisk rapport. Innenfor hele planområdet for GNP II B og C er det registrert 25
automatisk fredede kulturminner og fire nyere tids kulturminner.
I brev av 22.09.2010 har Riksantikvaren meldt om ferdigstilte arkeologiske utgravinger og
området er klargjort for anleggsvirksomhet.
Utbyggingens effekt- og energibehov, og alternative energikilder
Gjennom felles løsninger for infrastruktur innenfor GNP II B og C arbeides det med løsninger
som kan levere nødvendig varme og i deler av året hente ut overskuddsvarme fra COOP sitt
anlegg.
Formålet med denne planleggingen er å finne miljøvennlig og økonomisk gjennomførbare
energiløsninger for hele planområdet GNP II B og C.
Tiltak for sikring at grunnvannsbalansen opprettholdes
Asplan Viak AS har vurdert forhold knyttet til grunnvann og overvann i utbyggingsområdet.
Ved utbygging av planområdet vil avrenning til grunnen øke som følge av avskoging,
samtidig som infiltrasjonskapasiteten minker pga. fjerning av løsmasser. Det må derfor
utføres tiltak for å redusere infiltrajonsbehovet.
Tiltak som sikrer grunnvannet mot forurensing jf. miljømål i
miljøoppfølgingsprogrammet (MOP)
Aktiviteter knyttet til lager og industri kan føre til noe forurensing i form av olje, metaller og
lignende. Oppholdstid i umettet sone tykkere enn 4m vil effektivt rense overvannet før det når
grunnvannet.
Versjon 21.05.2015
Side 7 av 16
På arealer med mulig forurensing må overvannet samles opp og oljeutskiller benyttes før
vannet ledes til infiltrasjon.
Håndtering av overvann
Overvann skal håndteres etter prinsippet om lokal overvannshåndtering og på en slik måte at
grunnvannsbalansen opprettholdes.
Høyder på veger, plasser og bygninger
Høydeforholdene på vegsystemet rundt K2 medfører at det er hensiktsmessig med en
varierende høyde på tomten. Store gårdsplasser vil kreve et betydelig fall for å få
tilfredsstillende avrenning. Videre skal det være høydeforskjell på 1,3m mellom gårdsplasser
og innvendig gulv i bygningene for å gi riktig rampehøyder for lossing og lasting av
lastebiler.
Foreløpige vurderinger viser at det vil være gunstig å ha gårdsplasser på kote 202 og planert
for gulv i bygningene på kote 203.
Høydene vil bli vist på illustrasjonsplanen.
Bygningene vil få varierende høyder ut fra lagersystemenes behov. Maksimal gesimshøyde er
kote 229 i K2 og kote 227 i K6.
Høyder og utforming av bygninger skal godkjennes av OSL i forbindelse med den enkelte
byggesak.
PLANSTATUS
Kommuneplan 2008-2020
Samfunnsdel
Kommuneplanens samfunnsdel for Ullensaker ble vedtatt av Herredsstyret (HST) den
16.06.08, kfr. sak 42/08.
Arealdel
Arealdelen til Kommuneplanen ble vedtatt av Herredsstyret 02.03.09. I arealdelen er
planområdet avsatt til framtidig byggeområde for erverv. I tillegg er det vist fremtidige
grøntområder og vei gjennom området.
Rikspolitiske retningslinjer
Rikspolitiske retningslinjer for arealplanlegging er behandlet i områdereguleringsplan for
Gardermoen næringspark II B og C. Forslaget til detaljreguleringsplan viderefører rammene i
områdeplanen.
Versjon 21.05.2015
Side 8 av 16
Områdereguleringsplan Gardermoen næringspark II B og C
Områdeplanen ble vedtatt av kommunestyret 06.06.2011.
Planområdet til GNP II B og C er iht. kommuneplanens avgrensing. Området er på ca. 2.600
dekar og avgrenses i sør av Fv 460.2 gjennom Gardermoen Næringspark, Fv 460.1
Vilbergvegen i øst, Fv 461.2 Blikkvegen i nord, og området unntatt rettsvirkning i
kommuneplanens arealdel i vest. Områdeplanen har hovedformål som Bebyggelse og anlegg,
Samferdselsanlegg, Grønnstruktur og Hensynssoner.
Områdeplanen er oppdelt i kvartaler med forskjellig formål.
Forslaget til endring av detaljreguleringsplan er del av kvartal K2 og er utnyttet til næring og
industri.
I områdereguleringsplanen inngår etterfølgende dokumenter som har betydning for
detaljreguleringsplanen:
Overordnet vegsystem
I forbindelse med konsekvensutredningen for GNP II B og C utarbeidet Multiconsult en
delrapport om veg, kollektiv, parkering og bygge- og anleggsvirksomhet.
Planene er bearbeidet videre i områdereguleringsplan. Langsiktig tilknytning til overordnet
vegnett vil skje i to kryss:
1. Flyplasskrysset utbygd som fullt kryss mellom E6 og E16. Eksisterende påkjøringsramper fra
GNP vil da utgå.
2. Et nytt kryss med E6 (Næringsparkkrysset – V23 i områdeplanen), nord for eksisterende kryss
Jessheim nord. Dette krysset vil betjene hele GNP/Jessheim nord. Eksisterende kryss Jessheim
nord utgår. Broen beholdes som tverrforbindelse.
Lokale tilknytninger vil være til Fv460 mot vest, Fv461 mot nord og Fv174 mot øst.
Reguleringsbestemmelser
Reguleringsbestemmelsene omfatter reguleringsformål, rekkefølgebestemmelser,
fellesbestemmelser, krav til bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur,
grønnstrukturer og hensynssoner.
Designhåndbok
Designhåndboken beskriver elementer fra overordnede funksjoner, trafikale forhold,
bygningsvolumer til arkitektonisk utforming og andre estetiske forhold det skal tas hensyn til
under utvikling og bygging av området.
Massedisponeringsplan
Massedisponeringsplanen redegjør for uttak, mellomlagring, oppfylling/deponering, faser og
fremtidige terrengnivåer i forbindelse med nyttiggjøring av drivverdige grusmaser.
Landskap- og grøntplan
Versjon 21.05.2015
Side 9 av 16
Planen redegjør for overordnede ambisjoner og potensialet i opparbeidelse av
hovedgrønnstrukturen. Temaer som stedsidentitet, bruk av vann, vegetasjon og
terrengbearbeidelse behandles.
Miljøoppfølgingsplan
Planen legger vekt på temaene grunnvann, overvann og forurensing.
Rammeplan for vann og avløp
Planen redegjør for utbyggingsmønsteret for vann og avløp i området.
Disse planene vil være styrende for utforming av de enkelte tiltak og vil bli videreført i
reguleringsbestemmelsene for detaljplanen.
Detaljreguleringsplan for kvartal K2
Detaljreguleringsplan for K2 ble vedtatt av HOP 20.06.11 sak 160/11 med senere mindre
endringer.
Området er regulert til næring, industri i samsvar med områdeplanen.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Planen betegnes ”Detaljreguleringsplan for felt K2 og K6 i Gardermoen Næringspark II b+c.”
Avgrensing av planområdet
Planområdet omfatter kvartal K2, G3 og K6 i områdeplanen for GNP II B og C.
Området er avmerket på vedlagte plankart.
Reguleringsformål
Område K2 og K6.2 er regulert til industri og næring.
Område K6.1 er regulert til kontor.
Område G3 og G7 er regulert til grønnstruktur
Område V2 er regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur med kjøreveg, fortau,
gang/sykkelveg, annen veggrunn og tekniske anlegg.
Område T2 er regulert til kollektivterminal
Regulerings- og rekkefølgebestemmeler
Forslag til reguleringsbestemmelser vil følge reguleringsbestemmelsene i områdeplanen. Det
foreslås imidlertid endringer i rekkefølgebestemmelsene vedrørende utbygging av
samferdselsanlegg utenfor og innenfor områdeplanen.
Utnyttingsgrad og høyde
Detaljplanen reguleres med en utnyttingsgrad på maks bruksareal BRA=80% innenfor K2 og
K6.2. K6.1 reguleres med maks BRA=175% som angitt i områdeplanen.
Versjon 21.05.2015
Side 10 av 16
Som angitt i bestemmelsene til områdeplanen skal for bygninger som ut fra sin funksjon har
etasjehøyder over 3 m, bruksareal ikke regnes med tenkt plan for hver tredje meter.
Parkeringsareal under terreng skal heller ikke regnes med i bruksarealet (BRA) til
bebyggelsen.
Maks gesims/byggehøyde settes til henholdsvis kote 229 og kote 227 for K2 og K6,
tilsvarende som i områdeplanen.
Det er restriksjoner på høyde og bygningsutforming basert på sikkerhetskrav fra OSL. Alle
plan- og byggesaker skal avklares med OSL.
Høyder på nødvendige tekniske anlegg ved siden av bygg eller oppå tak avklares i forbindelse
med søknad om tiltak.
Bebyggelsens plassering
I eksisterende plankart er det regulert byggegrenser for tenkte bygninger. Erfaring med
utbygging av K2 viser at byggegrensene i plankartet er for spesifikke, og det har vært
nødvendig med reguleringsendring for hver byggesak. Det foreslås at plankartet lages mer
generelt for å gi en enklere byggesaksbehandling, etter anbefaling fra kommunen.
Rekkefølgebestemmelser
Det er rekkefølgebestemmelser innenfor områdene utbyggingsrekkefølge, massedisponering,
samferdselsanlegg innenfor og utenfor planområdet og vann- og avløpsanlegg.
Det har i alle byggesaker innenfor planområdet vært søkt dispensasjon fra
rekkefølgebestemmelsene for samferdselsanlegg utenfor planområdet. For å unngå
gjentagende dispensasjonssøknader ønskes det at rekkefølgebestemmelsene endres i samsvar
med forslaget til finansieringsmodell som er under arbeid i dialog mellom myndigheter og
grunneier.
Reguleringsbestemmeler for området har i dag følgende rekkefølgebestemmeler for
samferdselsanlegg utenfor utbyggingsområdet Gardermoen Næringspark II A og B:
«Nytt hovedveisystem med tilhørende ramper og tilknytninger mot lokalveinettet (V23
og V24) bygges etter detaljreguleringsplan og byggeplan godkjent av Statens vegvesen
og ferdigstilles før det gis igangsettingstillatelse innen planområdet.
Nytt vegsystem (tilkobling mot Trondheimsvegen) øst for veglenken mellom V23 og
Fv. 174 bygges etter detaljreguleringsplan og byggeplan godkjent av Statens vegvesen
og ferdigstilles før det gis igangsettingstillatelse innen planområdet.»
Dette er et svært omfattende krav kostnadsberegnet til ca 400 mill. kr. Ingen enkeltstående
utbygger eller grunneier har økonomi til å finansiere dette, slik at bestemmelsen i praksis
medfører stopp av all utbygging i området.
Fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus vedtak i klagesak for Rensias storbilvaskanlegg siteres
følgende:
Når det gjelder krysset V24 har Ullensaker kommune uttalt følgende:
«Finansiering av flyplasskrysset (V24) er avklart i Nasjonal transportplan (NTP). Det
foreligger i den forbindelse en forskutteringsavtale mellom Statens vegvesen og Oslo
Lufthavn AS datert 01.12.2013 og en gjennomføringsavtale datert mars 2013. Disse
avtalene regulerer finansiering og fremdrift for at V24 skal være ferdig bygget før T2
Versjon 21.05.2015
Side 11 av 16
(utvidelsen av terminalen på Gardermoen) åpnes i 2017. Den delen av
rekkefølgebestemmelsene som omhandler V24 er dermed ivaretatt.»
Finansiering av V24 er derved sikret, men det vil fortsatt være behov for dispensasjon
fra rekkefølgekravet når det gjelder ferdigstillelse av krysset.
For å komme videre med utbyggingen av området er det ønskelig å komme frem til en annen
formulering av rekkefølgebestemmelse som sikrer finansiering av V23 Næringsparkkrysset.
I HOPs behandling av dispensasjonssøknaden for Rensia AS saksnr. 2014/2552-22 uttales:
«Det presiseres samtidig at gjeldende rekkefølgebestemmelsen § 2.3 anses å være
uhensiktsmessig. Det vises herunder til at bestemmelsen medfører at ingen tiltak kan
igangsettes innenfor gjeldende planområdet, før rampe og lokalvegnett i tilknytning til
vegkryss V23 og V24 er full finansiert og ferdig bygget. En slik løsning medfører at
nye tiltak på nytt næringsområde ikke kan gjennomføres i nærmeste fremtid.
Rekkefølgebestemmelsene setter således en stopper for utviklingen innenfor
planområdet. En slik begrensing i utviklingen av et nytt næringsområde virker ikke
hensiktsmessig og kan ikke sees å være hensikten bak bestemmelsen.»
Fylkesmannen har også bemerket dette i sitt vedtak i klagesak for Rensias storbilvaskanlegg.
Akershus fylkeskommune uttaler i FT-sak 112/14 Samferdselsplan del II Handlingsprogram
2015-2018 pkt 6:
«E6-kryss V23, Gardermoen næringspark
Det er svært uheldig at næringsutviklingen i Gardermoen Næringspark hindres på
grunn av statlige krav til statlige veger. Samtidig utbygging av V24 (flyplasskrysset)
og V23 (næringsparkkrysset) vil være mest rasjonelt og også kostnadsbesparende.
Akershus fylkeskommune anmoder på det sterkeste staten om å bevilge penger slik at
V23 og V24 kan bygges samtidig.»
Grunneierne har tatt initiativ til å danne foreningen Gardermoen Businesspark. Formålet er i
samarbeid med grunneiere, kommunen, fylkeskommunene og Statens vegvesen å komme
fram til et omforent konsept for finansiering, opparbeidelse og drift av felles infrastruktur i
Gardermoen næringspark. Utbyggingen skal reguleres i en utbyggingsavtale basert på
anleggsbidragsmodellen der alle betaler andelsmessig etter fordelingsfaktorer i pbl §18
Forutsetningen er at Staten dekker kostnadene ved riksveikrysset V23, de private dekker
kostnadene til opparbeidelse av sin forholdsmessige del av de øvrige veiene inklusive
fylkesveiene. Grunneierne på østsiden av E6 dekker kostnadene på østsiden og grunneierne på
vestsiden dekker kostnadene på vestsiden av E6.
En modell kan være basert på formulering i Ullensaker kommunes dispensasjon for etablering
av Rensia storbilvask sak 145/14 at:
«-det fremlegges en underskrevet avtale med Statens vegvesen med garanti om å bidra
til finansieringen av krysset V23 med tilhørende ramper og tilknytninger mot
lokalvegnettet med ett konkret beløp. Det legges til grunn et anslag på kr. 300/m² i
byggekostnader og eiendommens utbyggingspotensiale. Beløpet justeres dersom
endelig finansieringsmodell fastsetter annet beløp.»
Forutsetning for en slik finansieringsform er at det offentlige forskutterer kostnadene og får
dette dekket etter hvert som området bygges ut.
Endring i rekkefølgebestemmelsene for samferdselsanlegg utenfor Gardermoen næringspark
II B og C må avklares med Statens vegvesen. Forslaget til endring fremmes under
Versjon 21.05.2015
Side 12 av 16
forutsetning av enighet før sluttbehandling av reguleringsforslaget i HOP. Dersom det ikke
kommes til enighet videreføres rekkefølgekravene i områdeplanen. Statens vegvesen har
fremmet innsigelse dersom gjeldende rekkefølgekrav videreføres. Innsigelsen tas til følge ved
sluttbehandling.
Parkering
Områdereguleringsplan angir maksimale antall parkeringsplasser:



Lager 1 plass pr 400 m2
Industri 1 plass pr 100 m2
Kontor 1 plass pr 75 m2
5% av plassene skal forbeholdes HC-parkering.
Samlet sett er tillatt antall parkeringsplasser satt lavt for å øke bruk av kollektive
transportmidler.
Sykkelparkering
Det anlegges sykkelparkering for 20 % av de ansatte.
Estetikk, utforming av bebyggelse og anlegg
I forbindelse med områdeplanen utarbeidet Sjåtil & Fornes en designhåndbok datert 16.08.10
for området. Håndboken tar for seg estetisk og visuell profil og retningslinjer for utforming av
bygninger, veier og grøntstruktur. Håndboken videreføres som premiss i detaljplanen.
Tiltak for sikring at grunnvannsbalansen opprettholdes
Asplan Viak AS har vurdert forhold knyttet til grunnvann og overvann i utbyggingsområdet.
Ved utbygging av planområdet vil avrenning til grunnen øke som følge av avskoging,
samtidig som infiltrasjonskapasiteten minker pga. fjerning av løsmasser. Det må derfor
utføres tiltak for å redusere infiltrasjonsbehovet.
Mulige tiltak kan være:




Åpne vannspeil
Grønne tak
Magasinering
Bruk av overvann
Tiltak som sikrer grunnvannet mot forurensing jf. miljømål i
miljøoppfølgingsprogrammet (MOP)
Aktiviteter knyttet til lager og industri kan føre til noe forurensing i form av olje, metaller og
lignende. Oppholdstid i umettet sone tykkere enn 4m vil effektivt rense overvannet før det når
grunnvannet.
Versjon 21.05.2015
Side 13 av 16
På arealer med mulig forurensing må overvannet samles opp og oljeutskiller benyttes før
vannet ledes til infiltrasjon.
Håndtering av overvann
Overvann skal håndteres etter prinsippet om lokal overvannshåndtering og på en slik måte at
grunnvannsbalansen opprettholdes.
Vannbalanseberegning viser at det etter utbygging vil kunne bli 60 % mer vann som skal
infiltreres ned i grunnvannsbassenget.
Aktuelle løsninger for overvannshåndtering vil være:




Infiltrasjonsgrøfter i forbindelse med grøntsoner langs kjøre- og parkeringsarealene
Infiltrasjonsbasseng under kjøre- og parkeringsarealer
Grønne tak
Bruk av overvann i lokal vannforsyning
Risiko og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en Risiko og sårbarhetsanalyse for planområdet. I rapporten har risiko
innenfor temaene radon, forurenset grunn, brannberedskap samt trafikksikkerhet blitt
analysert.
Det anbefales at det gjennomføres tiltak for sikring mot radon i bygget.
Miljøoppfølgingsprogrammet (MOP) som er utarbeidet i forbindelse med områdeplanen
fokuserer på grunnvann, overvann og forurensing.
Det stilles krav til sikring av grunnvannet ved håndtering av overvannet.
Det er ved grunnundersøkelser ikke funnet forurensning i grunn i planområdet.
Det forventes ikke at andre forhold må vurderes i forbindelse med utbygging.
Universell utforming
Prinsipper for universell utforming skal ivaretas.
Høydeforskjeller skal opptas med ramper. Fortauskanter skal være forsenkede.
ILLUSTRASJONSPLAN
Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende,
viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer.
Versjon 21.05.2015
Side 14 av 16
Forslaget viser K2 med utvidelse av COOPs Østlandslager basert på overtakelse av Ica, samt
etablering av en leverandørpark der bl. a. COOP Kaffe, Rensia bilvaskanlegg og Caesar salat
skal etableres.
På K6 er det vist bygging av hovedkontor for COOP samt to logistikkanlegg.
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål
Planforslaget følger løsningene som er lagt i områdeplanen for Gardermoen næringspark II B
og C.
Konsekvenser for natur og miljø
Planforslaget viderefører områdeplanens forslag til transformasjon av området fra
skogsområde til næringsformål.
Det stilles krav til uttak av drivverdige grusforekomster slik at naturressursene ivaretas.
Vannreservoaret sikres mot forurensing.
Samfunnsmessige konsekvenser
Utbygging i området vil gi ca 2000 arbeidsplasser.
Det legges opp til stor grad av offentlig kommunikasjon.
Grunneierne har hittil investert ca. 70 mill kr i veier og teknisk infrastruktur. Planforslaget vil
gi mulighet for bedre utnyttelse av disse investeringene.
Trafikk
Norconsult AS har utført en trafikkanalyse datert 17.02.2015 for å vurdere utbyggingens
konsekvenser for eksisterende veisystem. Det er foretatt kapasitetsvurdering av de tre
rundkjøringene vest for E6, Fv469 og Vilbergveien, Næringsparkveien og ramper E6/E16.
Samlet sett vil ikke den aktuelle utbyggingen føre til spesielle avviklingsproblemer, men flere
av tilfartene nærmer seg den praktiske kapasiteten.
Fremdrift
Innsendt søknad om oppstart
Oppstartmøte
Varsling
Innsendt planforslag
Behandling i HOP
Høring
Sluttbehandling
24.09.14
15.10.14
06.11.14 – 18.12.14
26.01.15
23.03.15
06.04.15 – 18.05.15
senest 22.06.15
Juridiske konsekvenser
Det utarbeides en utbyggingsavtale med grunneierne som sikrer oppfyllelse av krav til
rekkefølgebestemmelsene i planforslaget.
Universell utforming
Planforslaget har krav til universell utforming av bygg og anlegg.
Versjon 21.05.2015
Side 15 av 16
Risiko og sårbarhetsanalyse
Det er utført ROS-analyse med nedenstående funn:
1. Naturrisiko:
Analyseobjektet er ikke utsatt for flom- eller skredproblematikk, men ligger i et område med
høy aktsomhet for radon. Risikoreduserende tiltak i henhold til krav gitt i TEK 10 forutsettes.
2. Virksomhetsrisiko:
Det transporteres farlig gods på E6 ca. 800m øst og på E16 ca. 1200 m sørvest for
planområdet. På grunn av avstandene anses planområdet som lite sårbart for dette.
3. Sårbare objekter:
Kulturminner og forhold knyttet til krav som gjelder Oslo lufthavn er beskrevet i
planbeskrivelsen og henvises til i ROS-analysen.
4. Generelle tiltak som tilrådes for å heve samfunnssikkerheten for analyseobjektet:
• Etablere gode og fremtidsrettede løsninger for håndtering av overvann i planområdet.
• I anleggsperioden må entreprenør ivareta sikker drift av maskiner og kjøretøy for å
unngå hendelser som fører til akutt forurensning.
• Eksisterende VA-anlegg/ledninger i planområdet må kartlegges og hensynstas under
utbyggingen.
• Eksisterende kabler og kraftledninger må kartlegges og hensynstas under
anleggsarbeidet.
• Det forutsettes at krav gitt i Byggteknisk forskrift (TEK 10) etterkommes når det
gjelder fremkommelighet for utrykningskjøretøy og slokkevann for brannvesenet.
• Ved eventuelle funn av kulturminner under arbeid i planområdet skal arbeidet stanses
og Fylkeskommunen kontaktes.
Versjon 21.05.2015
Side 16 av 16