Agenda Plan- og miljøutvalget 15.03.2016 kl. 17:00

Vestby kommune
MØTEPROTOKOLL
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016 kl. 17:00 – 18:20.
Formannskapssalen
Møtetid:
Sted:
Av utvalgets medlemmer/varamedlemmer møtte 7 av 7.
Møtende medlemmer:
Trond Finstad (Ap), Thor Einar Ombustvedt (BYGDL), Karl Øyvind Trandem (Sp),
Bodil A. Holter (BYGDL), Johanne Dønnestad Hauge (H), Stig Eyde (H), Tore Hem
(Frp).
Møtende varamedlemmer:
Ingen.
Forfall:
Ingen.
Fra administrasjonene møtte:
Jack Hatlen, RO leder PBG. Barnerepresentant Trine Løvsjø møtte i sak 15/16.
Møtesekretær:
Elin Tokerød
Diverse merknader:
Det var ingen merknader til møteinnkalling, dagsorden eller delegerte vedtak.
Møtet startet med befaring i sakene 9/16, 10/16, 11/16 og 12/16.
Møteprotokoll godkjent 16.03.2016
Av Tore Hem (Frp) og Bodil Holter (BYGDL).
Underskrift:
………………………………..
………………………………….
Saksliste
Side
Saker til behandling
9/16
15/0262615
10/16 16/01101-1
11/16
15/0287825
15/0250112/16
22
Klage på vedtak - Gnr 133 Bnr 625 - Tømmeråsen 15 A 3
Bolig A - Utbygging - Dispensasjon
Klage på vedtak - Gnr 133 Bnr 625 - Tømmeråsen 15 A 4
Bolig B - Utbygging - Dispensasjon
Klage på administrativt avslag, sak 15/02878 - 17, datert
19.01.2016 - Gnr 160 Bnr 87 - Storgata 49 - søknad om
dispensasjon fra reguleringsplan Son Indre,
Bevaringsområde, for utforming av ny bolig, båthus og
garasje.
5
Behandling av klage på administrativt vedtak sak
15/02501-11 - avslag på søknad om tiltak
m/dispensasjon bolig nr. 2 - Gnr 135 Bnr 33 Kapellveien 8
9
13/16
15/0096814
Klage på vedtak i PLM, sak 22/15 - Gnr 49 Bnr 23 Stellas vei 19 - Dispensasjon for Garasjeplassering.
12
14/16
15/0053810
Klage på dispensasjon for felling av trær i
naturvernområde ved Son golfbane
13
15/16
15/0091214
2. gangs behandling av reguleringsplan for Vestsolveien
2-6A
14
Referat fra oppstartsmøte for detaljreguleringsplan Erikstadveien 321
15
Orienteringer
1/16
15/0203117
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 2 av 15
Saker til behandling
PLM-9/16
Klage på vedtak - Gnr 133 Bnr 625 - Tømmeråsen 15 A - Bolig A Utbygging - Dispensasjon
Rådmannens innstilling:
Oppføring av eneboligen innebærer at viktige forutsetninger fastsatt i
reguleringsplanen for Son Ytre område, tilsidesettes. Vilkårene for å gi dispensasjon
er ikke innfridd. Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2.
Møtebehandling
Votering
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Vedtak
Oppføring av eneboligen innebærer at viktige forutsetninger fastsatt i
reguleringsplanen for Son Ytre område, tilsidesettes. Vilkårene for å gi dispensasjon
er ikke innfridd. Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 3 av 15
PLM-10/16
Klage på vedtak - Gnr 133 Bnr 625 - Tømmeråsen 15 A - Bolig B Utbygging - Dispensasjon
Rådmannens innstilling:
Vilkårene for å gi dispensasjon er ikke innfridd. Søknaden avslås i medhold av planog bygningsloven § 19-2.
Møtebehandling
Votering
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Vedtak
Vilkårene for å gi dispensasjon er ikke innfridd. Søknaden avslås i medhold av planog bygningsloven § 19-2.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 4 av 15
PLM-11/16
Klage på administrativt avslag, sak 15/02878 - 17, datert 19.01.2016 Gnr 160 Bnr 87 - Storgata 49 - søknad om dispensasjon fra
reguleringsplan Son Indre, Bevaringsområde, for utforming av ny
bolig, båthus og garasje.
Rådmannens innstilling:
Vedtak i sak 15/02878-17 opprettholdes.
Møtebehandling
Repr. Thor Einar Ombustvedt (BYGDL) fremmet følgende fellesforslag fra BYGDL,
Ap, H og Frp (i teksten omtalt som PLM):
PLM finner at det foreligger grunnlag til å endre vedtaket i sak 15/02878-17 og
innstiller på å gi tillatelse til omsøkt tiltak som gir dispensasjon fra
reguleringsbestemmelsene for Son Indre §4c og § 8c.
Det gis anledning til å rive eksisterende bygg, bygge omsøkte ny-bygg med en
tilpasset, moderne utforming i området. Dispensasjonen er basert på at tiltakshaver
imøtekommer vedlagte punkter til fylkesmannens uttalelse. PLM er av den oppfatning
at fordelen anses som større for tiltakshaver enn ulempene for nabolag,
reguleringsplan og bestemmelser ihh til PLBL § 19.2.
Reguleringsbestemmelsene for Son Indre §4c foreskriver saltak med takvinkel på 2045 grader. Saltakskravet er ikke et spesialkrav for bevaringsområdet og det kan
fravikes dersom andre takformer gir bedre stedstilpasning – eksempelvis ved at
høyde og fremtoning reduseres.
Reguleringsbestemmelsene for Son Indre §8c foreskriver «Andre eksisterende
bygninger enn de bevaringsverdige, og alle arter nybygg skal gis en
eksteriørutforming samt materialbruk som harmonerer med de bevaringsverdige
bygninger. Nybygg skal oppføres etter bestemmelsene i byggeforskriftene, men må
ha fasadekledning av trepanel.»
I henhold til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen
langs sjøen skal naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier langs kysten i
Oslofjordregionen forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for
befolkningen i dag og i fremtiden. Det må legges vekt på å bevare karakteristiske
kulturlandskap, kulturminner, kulturmiljøer og enkeltstående eksempler på den
særegne kystkulturen i området.
Det er ikke krav om at nye bygninger skal bygges som kopi av eldre bygninger, men
også samtidsarkitektur må tilstrebe god integrering/innpassing i eksisterende
bevaringsverdige bygningsmiljø.
Begrunnelse
PLM er av den oppfatning at stedstilpasning for nybygg ikke nødvendig innebærer et
krav om kopiering av omkringliggende arkitektur.
PLM betrakter omsøkt tiltak er tilstrekkelig tilpasset og underordnet omgivelsene på
en måte som bidrar til å fremheve og bevare den historiske bebyggelsen i
«ladestedet Son». Naturen/svabergene skånes og fremheves, og det historiske
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 5 av 15
båthuset tilbakeføres til opprinnelig historisk form. Eksisterende huset som søkes
revet og erstattet skiller seg ut fra øvrige stilarter i området og er ruvende ved sjøen,
mens det søkte tiltaket blir mindre fremtredende og mer tilbaketrukket fra sjøen og
bedre tilpasset tomten. Fordelene med å tillate søkte tiltak er derfor større enn
ulempene med at nåværende bolighus forblir bestående, eller erstattet av et
vesentlig høyrere tiltak nærmere sjøen med saltak.
Omsøkt tiltak er et trehus, med vinduer og noe innslag av mur samt carport.
For å imøtekomme uttalelsen til rammesøknaden gitt av fylkesmannen, vil
dispensasjon inneholde betingelser på følgende områder:
Antikvarisk dokumentasjon
Tilstrekkelig antikvarisk dokumentasjon utarbeides for de bygg som blir revet.
Carport
Bolighusets langstrakte form på tvers av terrenget bryter med det tradisjonelle
bebyggelsesmønsteret der bygningene følger terrenget på langs. For å dempe dette
inntrykket vil taket som er forlenget fra det sørøstre volumet og over til carporten
brytes opp, slik at carporten fremstår mer frittstående.
Valg av materialer og farger på ytre fasader
Valg av materialer og farger på utvendige vegger og takflater er viktig for hvordan
byggeprosjektet integreres i bygningsmiljøet og landskapet. I rammesøknaden er det
skissert ulike løsninger, og disse detaljene vil bli avklaret med kommunen og evt.
fylkesadministrasjonen før kommunen gir igangsettingstillatelse.
Fasade mot sjøen
Fotomontasjer viser at fasadene mot sjøen med vinduer over to etasjer blir svært
eksponert, selv om man har søkt å dempe dette med inntrukne vindusfelt,
spilevegger og lite reflekterende glass. Særlig når det er mørkt ute og lys inne, vil
hele fasaden mot sjøen trolig se ut som en stor lysende vegg. Fasadene mot sjøen
vil bli tonet ned, f. eks ved å redusere vindusflatene mot sjøen der det er soverom.
Bolighusets areal
PLM Finner boligens arealdel akseptabel og innenfor reguleringsplanen for området,
og vil ikke pålegge utbygger å redusere boligens omfang. Tomteutnyttelse, størrelse
og høyde er innenfor det som er tillatt i reguleringsplanen.
Votering
Rådmannens innstilling fikk 1 stemme.
Repr. Thor Einar Ombustvedts forslag fikk 6 stemmer og ble vedtatt.
Vedtak
PLM finner at det foreligger grunnlag til å endre vedtaket i sak 15/02878-17 og
innstiller på å gi tillatelse til omsøkt tiltak som gir dispensasjon fra
reguleringsbestemmelsene for Son Indre §4c og § 8c.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 6 av 15
Det gis anledning til å rive eksisterende bygg, bygge omsøkte ny-bygg med en
tilpasset, moderne utforming i området. Dispensasjonen er basert på at tiltakshaver
imøtekommer vedlagte punkter til fylkesmannens uttalelse. PLM er av den oppfatning
at fordelen anses som større for tiltakshaver enn ulempene for nabolag,
reguleringsplan og bestemmelser ihh til PLBL § 19.2.
Reguleringsbestemmelsene for Son Indre §4c foreskriver saltak med takvinkel på 2045 grader. Saltakskravet er ikke et spesialkrav for bevaringsområdet og det kan
fravikes dersom andre takformer gir bedre stedstilpasning – eksempelvis ved at
høyde og fremtoning reduseres.
Reguleringsbestemmelsene for Son Indre §8c foreskriver «Andre eksisterende
bygninger enn de bevaringsverdige, og alle arter nybygg skal gis en
eksteriørutforming samt materialbruk som harmonerer med de bevaringsverdige
bygninger. Nybygg skal oppføres etter bestemmelsene i byggeforskriftene, men må
ha fasadekledning av trepanel.»
I henhold til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen
langs sjøen skal naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier langs kysten i
Oslofjordregionen forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for
befolkningen i dag og i fremtiden. Det må legges vekt på å bevare karakteristiske
kulturlandskap, kulturminner, kulturmiljøer og enkeltstående eksempler på den
særegne kystkulturen i området.
Det er ikke krav om at nye bygninger skal bygges som kopi av eldre bygninger, men
også samtidsarkitektur må tilstrebe god integrering/innpassing i eksisterende
bevaringsverdige bygningsmiljø.
Begrunnelse
PLM er av den oppfatning at stedstilpasning for nybygg ikke nødvendig innebærer et
krav om kopiering av omkringliggende arkitektur.
PLM betrakter omsøkt tiltak er tilstrekkelig tilpasset og underordnet omgivelsene på
en måte som bidrar til å fremheve og bevare den historiske bebyggelsen i
«ladestedet Son». Naturen/svabergene skånes og fremheves, og det historiske
båthuset tilbakeføres til opprinnelig historisk form. Eksisterende huset som søkes
revet og erstattet skiller seg ut fra øvrige stilarter i området og er ruvende ved sjøen,
mens det søkte tiltaket blir mindre fremtredende og mer tilbaketrukket fra sjøen og
bedre tilpasset tomten. Fordelene med å tillate søkte tiltak er derfor større enn
ulempene med at nåværende bolighus forblir bestående, eller erstattet av et
vesentlig høyrere tiltak nærmere sjøen med saltak.
Omsøkt tiltak er et trehus, med vinduer og noe innslag av mur samt carport.
For å imøtekomme uttalelsen til rammesøknaden gitt av fylkesmannen, vil
dispensasjon inneholde betingelser på følgende områder:
Antikvarisk dokumentasjon
Tilstrekkelig antikvarisk dokumentasjon utarbeides for de bygg som blir revet.
Carport
Bolighusets langstrakte form på tvers av terrenget bryter med det tradisjonelle
bebyggelsesmønsteret der bygningene følger terrenget på langs. For å dempe dette
inntrykket vil taket som er forlenget fra det sørøstre volumet og over til carporten
brytes opp, slik at carporten fremstår mer frittstående.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 7 av 15
Valg av materialer og farger på ytre fasader
Valg av materialer og farger på utvendige vegger og takflater er viktig for hvordan
byggeprosjektet integreres i bygningsmiljøet og landskapet. I rammesøknaden er det
skissert ulike løsninger, og disse detaljene vil bli avklaret med kommunen og evt.
fylkesadministrasjonen før kommunen gir igangsettingstillatelse.
Fasade mot sjøen
Fotomontasjer viser at fasadene mot sjøen med vinduer over to etasjer blir svært
eksponert, selv om man har søkt å dempe dette med inntrukne vindusfelt,
spilevegger og lite reflekterende glass. Særlig når det er mørkt ute og lys inne, vil
hele fasaden mot sjøen trolig se ut som en stor lysende vegg. Fasadene mot sjøen
vil bli tonet ned, f. eks ved å redusere vindusflatene mot sjøen der det er soverom.
Bolighusets areal
PLM Finner boligens arealdel akseptabel og innenfor reguleringsplanen for området,
og vil ikke pålegge utbygger å redusere boligens omfang. Tomteutnyttelse, størrelse
og høyde er innenfor det som er tillatt i reguleringsplanen.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 8 av 15
PLM-12/16
Behandling av klage på administrativt vedtak sak 15/02501-11 avslag på søknad om tiltak m/dispensasjon bolig nr. 2 - Gnr 135 Bnr
33 - Kapellveien 8
Rådmannens innstilling:
Vedtaket i sak 15/02501-11 opprettholdes
Møtebehandling
Repr. Thor Einar Ombustvedt (BYGD) fremmet følgende fellesforslag fra BYGDL, H,
Frp, Ap, Sp:
PLM konkluderer med at søknaden om tiltak – ny bolig m/dispensasjon ikke avslås med
følgende begrunnelse:
1) Dispensasjon for ytterligere overskridelse av utnyttelsesgrad fra 0,27 til 0,29 er
ikke vesentlig i strid med hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen
2) Ulempene ved dispensasjon overskrider ikke fordelene ved dispensasjon.
Begrunnelse:
Begrunnelse for innstilling:
Som begrunnelse for innstillingen har utvalget lagt vekt på følgende momenter og
vurderinger etter at alle sakens momenter er gjennomgått på nytt og klagens
anførsler vurdert:
Vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen i planen
Planbegrensningen det søkes dispensasjon fra er maksimal tillatt U-grad på 0,20 og
1 etasje for nye bygg.
For den aktuelle eiendommen er tillatt BTA 316,5 m² inkl. parkering etter
reguleringsplanen, noe som er tett opp til størrelsesbegrensningen på 300 m² BRA +
garasje som gjelder for boligeiendommer som kan bebygges med hjemmel i
kommuneplan for Vestby 2014-2026.
Gjennom dispensasjoner er eiendommen tillatt bebygd med 430 m² BTA inkl.
parkering og med formål bolig og næring.
En ytterligere overskridelse av u-graden for å oppføre inntil 500 m ² BTA er etter vår
vurdering ikke i vesentlig i strid med hensynet både bak bestemmelsen i
reguleringsplanen og bestemmelsen om maksimal tillatt bebyggelse som
kommunestyret har satt for boligtomter utenfor tettbygde strøk i kommuneplanen.
Begrunnelse for dispensasjonen
PLM finner at det foreligger særlig grunn som gir anledning til å gi dispensasjon, jf.
forarbeidene til Plan- og bygningsloven § 19-1 og dispensasjonsveileder utarbeidet
av Fylkesmannen i Oslo og Akershus.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 9 av 15
Tomten fremstår som luftig og rommer boligene og avstand til naboer er akseptable
og tiltaket skaper således ikke presedens for området. Naboer er positive og vi finner
denne fortettingen akseptabel i området.
PLM er av den oppfatning at endring fra uthus til bolig er akseptabel og innenfor
dispensasjonen.
PLM er av den oppfatning at fordelen anses som større for tiltakshaver enn
ulempene for nabolag, reguleringsplanen og bestemmelsene ihht PLBL §19.2.
Votering
Repr. Thor Einar Ombustvedts fellesforslag ble enstemmig vedtatt.
Vedtak
PLM konkluderer med at søknaden om tiltak – ny bolig m/dispensasjon ikke avslås med
følgende begrunnelse:
1) Dispensasjon for ytterligere overskridelse av utnyttelsesgrad fra 0,27 til 0,29 er
ikke vesentlig i strid med hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen
2) Ulempene ved dispensasjon overskrider ikke fordelene ved dispensasjon.
Begrunnelse:
Begrunnelse for innstilling:
Som begrunnelse for innstillingen har utvalget lagt vekt på følgende momenter og
vurderinger etter at alle sakens momenter er gjennomgått på nytt og klagens
anførsler vurdert:
Vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen i planen
Planbegrensningen det søkes dispensasjon fra er maksimal tillatt U-grad på 0,20 og
1 etasje for nye bygg.
For den aktuelle eiendommen er tillatt BTA 316,5 m² inkl. parkering etter
reguleringsplanen, noe som er tett opp til størrelsesbegrensningen på 300 m² BRA +
garasje som gjelder for boligeiendommer som kan bebygges med hjemmel i
kommuneplan for Vestby 2014-2026.
Gjennom dispensasjoner er eiendommen tillatt bebygd med 430 m² BTA inkl.
parkering og med formål bolig og næring.
En ytterligere overskridelse av u-graden for å oppføre inntil 500 m ² BTA er etter vår
vurdering ikke i vesentlig i strid med hensynet både bak bestemmelsen i
reguleringsplanen og bestemmelsen om maksimal tillatt bebyggelse som
kommunestyret har satt for boligtomter utenfor tettbygde strøk i kommuneplanen.
Begrunnelse for dispensasjonen
PLM finner at det foreligger særlig grunn som gir anledning til å gi dispensasjon, jf.
forarbeidene til Plan- og bygningsloven § 19-1 og dispensasjonsveileder utarbeidet
av Fylkesmannen i Oslo og Akershus.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 10 av 15
Tomten fremstår som luftig og rommer boligene og avstand til naboer er akseptable
og tiltaket skaper således ikke presedens for området. Naboer er positive og vi finner
denne fortettingen akseptabel i området.
PLM er av den oppfatning at endring fra uthus til bolig er akseptabel og innenfor
dispensasjonen.
PLM er av den oppfatning at fordelen anses som større for tiltakshaver enn
ulempene for nabolag, reguleringsplanen og bestemmelsene ihht PLBL §19.2.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 11 av 15
PLM-13/16
Klage på vedtak i PLM, sak 22/15 - Gnr 49 Bnr 23 - Stellas vei 19 Dispensasjon for Garasjeplassering.
Rådmannens innstilling:
1. Pålegg om retting datert 09.10.2015 oppheves.
2. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og parkeringsforskriften for
Vestby kommune avslås med hjemmel i reguleringsplan, parkeringsforskriften
for Vestby kommune og Plan- og bygningsloven § 19-2.
3. Søknad om tillatelse til endring av tiltaket som bygget avslås.
4. Dispensasjon fra reguleringsplan og parkeringsforskriften for Vestby kommune
for plassering av garasje som bygget med minste avstand til Stellas vei på 70
cm gis med hjemmel i Plan- og bygningsloven § 19-2 og på følgende vilkår:
a. Garasjen skal bygges om slik at innkjøring skjer fra øst, parallelt med
Stellas vei.
b. Innkjøring og parkering må etableres på egen eiendom.
c. Det må søkes om tiltak for bygningsendringer med tegninger og
situasjonskart som viser innkjøring og parkeringsforholdene på tomta.
d. Frist for innlevering av søknad om tiltak med vedlegg iht. overnevnte
vilkår settes til 1. juni 2016 og frist for innlevering av søknad om
ferdigattest for ombyggingen settes til 1. august 2016.
Møtebehandling
Repr. Trond Finstad (Ap) fremmet følgende forslag:
Saken utsettes til neste møte.
Votering
Repr. Trond Finstads forslag ble enstemmig vedtatt.
Vedtak
Saken utsettes til neste møte.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 12 av 15
PLM-14/16
Klage på dispensasjon for felling av trær i naturvernområde ved
Son golfbane
Rådmannens innstilling:
Ingen.
Møtebehandling
Repr. Thor Einar Ombustvedt (BYGDL) fremmet følgende forslag:
Klagen fra Fylkesmannen av 06.01.2016 tas ikke til følge. Vedtaket av 16.11.2015
opprettholdes.
PLM vurderte ved befaring at de omsøkte trærne var til fare for bebyggelse og
beboere slik at fordelene for samfunnet var klart større enn ulempene etter en samlet
vurdering.
Votering
Repr. Thor Einar Ombustvedts forslag ble enstemmig vedtatt.
Vedtak
Klagen fra Fylkesmannen av 06.01.2016 tas ikke til følge. Vedtaket av 16.11.2015
opprettholdes.
PLM vurderte ved befaring at de omsøkte trærne var til fare for bebyggelse og
beboere slik at fordelene for samfunnet var klart større enn ulempene etter en samlet
vurdering.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 13 av 15
PLM-15/16
2. gangs behandling av reguleringsplan for Vestsolveien 2-6A
Rådmannens innstilling:
Detaljregulering for Vestsolveien 2-6A med tilhørende reguleringskart,
reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 24.9.2015 vedtas i samsvar med
plan- og bygningsloven § 12-12.
Møtebehandling
Votering
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Vedtak
Detaljregulering for Vestsolveien 2-6A med tilhørende reguleringskart,
reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 24.9.2015 vedtas i samsvar med
plan- og bygningsloven § 12-12.
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 14 av 15
Orienteringer
PLM-1/16
Referat fra oppstartsmøte for detaljreguleringsplan - Erikstadveien
321
Rådmannens innstilling:
Møtebehandling
Saken ble tatt til orientering.
Votering
Vedtak
Plan- og miljøutvalget
15.03.2016
Side 15 av 15