לחצו כאן - משרד המשפטים

Comments

Transcription

לחצו כאן - משרד המשפטים
‫מדינת ישראל – משרד המשפטים‬
‫אגף שומת מקרקעין – הנהלת האגף‬
‫‪ 23‬ביוני ‪2016‬‬
‫סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים – מחצית שניה של שנת ‪2015‬‬
‫הקדמה‬
‫שיעור התשואה הוא היחס שבין ההכנסה השנתית אשר נצמחת מהשכרת נכס לבין שוויו‪ ,‬המבוטא באחוזים‪.‬‬
‫שיעור התשואה יכול להימדד תוך התחשבות ביחס אי תפוסה או להימדד בהנחת תפוסה מלאה )"שיעור‬
‫תשואה פוטנציאלי"(‪.‬‬
‫"שיעור התשואה הפוטנציאלי" מכונה גם "שיעור היוון כולל‪ "1‬והוא משמש‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לעריכת שומות לנכסי‬
‫מקרקעין בגישת היוון ההכנסות‪.‬‬
‫גובה דמי השכירות וכן שווי הנכס מבטאים מפגש בין רצונות של צדדים לעסקה )שוכרים ומשכירים‪ ,‬קונים‬
‫ומוכרים( ולכן שיעור התשואה )או "שיעור ההיוון הכולל"( הוא ערך תוצאתי של כוחות הביקוש וההיצע בכל‬
‫שוק נכסים‪ ,‬בנקודת זמן נתונה‪.‬‬
‫שיעור התשואה מנכס מקרקעין‪ ,‬בדומה לנכסי השקעה אחרים‪ ,‬מגלם מרכיבים שונים )ריבית חסרת סיכון‪,‬‬
‫פרמיית סיכון‪ ,‬פרמיה בגין רמת נזילות נמוכה‪ ,‬פחת‪ ,‬פיצוי בגין תקופות אי תפוסה‪ ,‬פיצוי בגין הוצאות למשכיר‬
‫שים‪ ,‬לנוכח הקושי שבהערכת חלק מהם‪.‬‬
‫ועוד(‪ .‬חישוב שיעור ההיוון על ידי סכימת המרכיבים הללו אינו י ֹ‬
‫לפיכך‪ ,‬לצורך קביעת שיעור ההיוון הכולל הראוי‪ ,‬יש לאסוף ולנתח נתוני תשואה בשוק הנכסים הרלוונטי‪.‬‬
‫סקירת שיעורי התשואה הנהוגים בשוק‬
‫לנוכח הקושי הרב הקיים באיסוף נתוני תשואה בנכסים מניבים לצורך בחירת שיעור היוון כולל בשומה‬
‫ספציפית אחת‪ ,‬בוצעה באגף שומת מקרקעין סקירה מדגמית של שיעורי תשואה‪ ,‬אשר עשויה לסייע לשמאי‬
‫בקביעת שיעור ההיוון הכולל‪.‬‬
‫בעבודה נסקרו נתוני התשואה בפועל בנכסים שבהם בוצעה עסקת שכירות ועסקת מכר במועדים סמוכים‪ ,‬וכן‬
‫נבדקו שיעורי תשואה‪ ,‬ששמשו בסיס להערכת נכסים בגישת היוון הכנסות‪ ,‬אשר נשומו לצורך הכללתם‬
‫בדוחות הכספיים ‪ 2‬של פירמות לפי תקני החשבונאות‪.‬‬
‫בתקופה הנסקרת )המחצית השניה של שנת ‪ ,(2015‬המשיך המשק הישראלי להיות חשוף למגמות כלכליות‬
‫בעולם‪.‬‬
‫ריבית בנק ישראל נשארה ברמתה הנמוכה )‪ .(0.10%‬הריבית הריאלית )הצמודה( למשכנתאות נעה בטווח שבין‬
‫‪ 1.96%‬לבין ‪) 2.58%‬כאשר מדד המחירים לצרכן ירד בתקופה הנסקרת בכ‪ 0.4% -‬והתחזית לאינפלציה‬
‫השנתית נעה בין ‪.3((1.0% - 0.5%‬‬
‫‪1‬‬
‫מכונה גם "שיעור היוון לצמיתות" או בקיצור "שיעור היוון"‪ .‬ערך זה למעשה אינו שיעור היוון במשמעותו הכלכלית הרגילה אלא מעין‬
‫"מכפיל" המשמש למציאת שווי בהינתן דמי שכירות או לחלופין למציאת דמי שכירות בהינתן שווי‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫כפי שמופיעות במערכת מגנ"א באתר הרשות לניירות ערך – ‪http://www.magna.isa.gov.il‬‬
‫‪3‬‬
‫נתוני ריבית ואינפלציה לקוחים מדיווחי בנק ישראל – ‪ http://bankisrael.gov.il‬ומנתוני הלמ"ס ‪http://www.cbs.gov.il‬‬
‫ירושלים‪ ,‬רחוב יפו ‪ 97‬בנין כלל מיקוד ‪ 94340‬טל' ‪ 02-6209420‬פקס ‪02-6467704‬‬
‫‪http://Shuma.justice.gov.il‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪3‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫משרד המשפטים‬
‫אגף שומת מקרקעין‬
‫הנהלת האגף‬
‫בתקופה הנסקרת תשואות לפדיון של אג"ח ממשלתיות שמרו על יציבות עם ירידה קלה‪ ,‬והן מציגות תשואות‬
‫נמוכות יחסית ובוודאי שביחס לתשואות הנדל"ן המניב‪.‬‬
‫נתונים אלה גורמים לניתוב לאפיקי השקעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב‪.‬‬
‫קצב התחלות הבניה המסיבי של שטחי משרדים שנצפה החציון הקודם ירד‪ 4.‬ולמרות שבשנים הקרובות צפוי‬
‫עודף בשטחי המשרדים במיוחד באזור המרכז‪ ,‬השפעתו לא ניכרת בתקופה הנסקרת‪.‬‬
‫כמו כן לא ניכרת השפעת עבודות הבניה של הרכבת הקלה באזורים הרלוונטיים בתקופה הנסקרת‪.‬‬
‫בתקופה הנסקרת אותרו‪ ,‬נדגמו ונותחו נתונים של כ‪ 70 -‬נכסים מניבים‪ :‬משרדים‪ ,‬מסחר‪ ,‬מבני תעשיה‬
‫ולוגיסטיקה‪ .‬רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של‬
‫חברות‪ ,‬ומבוססים בדרך כלל על יחס בין נתון שוק דמ"ש ידועים‪ ,‬לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס‬
‫הנשום‪.‬‬
‫יצויין‪ ,‬כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים )שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה‬
‫מדמי השכירות( מהשכרת חלק מהמבנה )גג או קיר חיצוני( למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים‬
‫לייצור חשמל‪ ,‬רווח בגין אחזקת המבנה‪ ,‬דמי ניהול וכו'‪.‬‬
‫הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי‬
‫התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים‪.‬‬
‫להלן שיעורי התשואה )שיעור ההיוון הכולל( הממוצעים למחצית השניה של שנת ‪:2015‬‬
‫‪8.0%‬‬
‫בנכסי משרדים –‬
‫‪7.7%‬‬
‫בנכסים מסחריים –‬
‫‪8.0%‬‬
‫בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה –‬
‫סיכום‬
‫מהסקירה עולות המסקנות הכלליות הבאות‪:‬‬
‫‪ .1‬נצפו שינויים קלים בשיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית השניה של שנת ‪ 2015‬לעומת‬
‫השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה )מחצית ראשונה של ‪ . (2015‬אלה נמצאו בטווח שבין ‪ 7.5%‬לבין‬
‫‪.8.5%‬‬
‫‪ .2‬בענף המשרדים נמשכת ומתחזקת מעט מגמת היציבות‪.‬‬
‫‪ .3‬בענף הנכסים המסחריים נצפתה עליה קלה בשיעורי התשואה‪ ,‬בין היתר כתוצאה מחשש מצמצום‬
‫הפעילות הקמעונאית והביקוש לשטחי מסחר‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫נתוני למ"ס‬
‫ירושלים‪ ,‬רחוב יפו ‪ 97‬בנין כלל מיקוד ‪ 94340‬טל' ‪ 02-6209420‬פקס ‪02-6467704‬‬
‫‪http://Shuma.justice.gov.il‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪3‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫משרד המשפטים‬
‫אגף שומת מקרקעין‬
‫הנהלת האגף‬
‫‪ .4‬בענף נכסי תעשיה ולוגיסטיקה נמשכת מגמת היציבות‪ .‬נצפתה ירידה קלה בשיעורי התשואה בנכסים‬
‫אלה‪.‬‬
‫‪ .5‬יצויין כי בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס‪ ,‬כאשר לשוכרים בטוחים‬
‫יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ניכר פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי תשואה בחנויות קטנות‬
‫ברחובות מרכזיים‪ ,‬שבהן שיעורי תשואה נמוכים יותר‪.‬‬
‫‪ .6‬נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה‬
‫ממנו‪ .‬בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור‬
‫תשואה גבוה‪ .‬הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה )לגבי מרכיבים כגון‪:‬‬
‫איתנות פיננסית של השוכרים‪ ,‬יחס אי תפוסה‪ ,‬סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו'(‪.‬‬
‫טל אלדרוטי‬
‫השמאי הממשלתי הראשי‬
‫ירושלים‪ ,‬רחוב יפו ‪ 97‬בנין כלל מיקוד ‪ 94340‬טל' ‪ 02-6209420‬פקס ‪02-6467704‬‬
‫‪http://Shuma.justice.gov.il‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪3‬‬