Livre GIE 2015-2016.indb

Transcription

BTS Professions
immobilières/Licence
G e s t io n
immobi lière
Claire Delon - Jérôme Georgel
GESTION IMMOBILIÈRE
BTS Professions immobilières/Licence
Situation professionnelle 1 :
Fiche repère G1 : La mise en location d’un bien immobilier
L’agence MARNE-IMMO
5
11
Fiche repère G2 : La gestion locative d’un bien immobilier (1/2)
L’agence LORRAINE-IMMO
35
41
Fiche repère G3 : La gestion locative d’un bien immobilier (2/2)
L’agence GESTIMMOBILIER
63
67
Fiche repère G4 : La gestion locative d’un bail commercial et d’un bail professionnel
L’agence IMMO-PRO 101
105
Fiche repère G5 : La rentabilité d’un investissement locatif
L’agence MELUN IMMOBILIER
131
135
Fiche repère G6 : De la convocation au procès-verbal d’une assemblée générale
L’agence IMMO-STANISLAS 145
149
Fiche repère G7 : La gestion financière d’un syndicat de copropriété (1/2)
Le cabinet SCHMIDT
179
183
Fiche repère G8 : La gestion financière d’un syndicat de copropriété (2/2)
L’Agence IMMOBILIÈRE DE CORRÈZE 211
217
Fiche repère G9 : La gestion du personnel d’une copropriété
Le cabinet COPRO-IMMO 239
245
Fiche repère G10 : Des prestations particulières
L’agence CENTRE-IMMOBILIER
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Test de connaissances 1
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NB : cet ouvrage tient compte des dispositions de la loi ALUR. À ce jour, nous apprenons que certaines dispositions
pourtant votées ne seront pas appliquées. Une actualisation sera disponible pour les prescripteurs sur le site
fontainepicard.
Crédits photographiques
Couverture : Fotolia © Andrey Armyagov ; p. 25 : Fotolia © Helios ; Fotolia © mariesacha ; Fotolia © gavran333 ; Fotolia © okinawakasawa.jpg ; Fotolia © cherezoff ; Fotolia © mariesacha ; p. 32 : Fotolia © PL.TH ;
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FICHE REPÈRE G1
La mise en location d’un bien immobilier
1 - Un préalable : un mandat de location et/ou un mandat de gestion
Lors de la prise d’un bien en mandat, si le professionnel se voit confier la mise en place d’un premier locataire puis la
gestion locative, la signature d’un mandat de location et d’un mandat de gérance ne sera plus nécessaire puisque la
loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article 1er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en précisant qu’« Est considérée
comme relevant de l’activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en
meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion ».
2 - La législation sur le logement décent
La notion de logement décent a été définie par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du
13 décembre 2000 afin d’améliorer les rapports locatifs. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser
les caractéristiques d’un logement décent.
Le droit de contester la décence de son logement est ouvert à tous locataires, y compris du parc conventionné (HLM
inclus).
La loi ENL du 13 juillet 2006 a sensiblement renforcé le mécanisme de la décence. Ainsi les litiges concernant le logement décent entrent dans le champ de compétence de la commission départementale de conciliation. De plus, le rôle
du juge est renforcé puisqu’il peut désormais réduire, voire suspendre le montant du loyer avec ou sans consignation
jusqu’à l’exécution des travaux par le bailleur si ce dernier refuse de les réaliser à la demande du locataire.
Enfin il faut rappeler que lorsque le logement ne correspond pas aux critères de décence, le versement de l’allocation
logement en tiers payant ou de l’aide personnalisée au logement (APL) n’est pas possible.
Pour aller plus loin, consultez la brochure publiée par le ministère du Logement.
http://www2.logement.gouv.fr
3 - La sélection de locataire
Tout administrateur de bien se doit de procéder à un examen détaillé de toutes les demandes de location car sa responsabilité professionnelle peut être engagée, notamment en cas d’impayés de loyers. À ce titre, il doit respecter les
principes suivants en exigeant :
➜ Les justificatifs d’identité :
La vérification de l’identité du locataire apparaît comme une précaution élémentaire grâce à :
- carte d’identité, passeport, carte de séjour... : une photocopie de la carte d’identité peut être demandée ;
- livret de famille : ne concerne pas les personnes seules ou les couples sans enfant.
➜ Les justificatifs de ressources
- le(s) dernier(s) bulletin(s) de salaire : vérifier que les revenus mensuels sont de 3 à 4 fois le loyer, détecter les
fausses fiches de paye, etc. ;
- le contrat de travail : vérifier que l’emploi n’est pas temporaire (intérim, CDD…) ou en période d’essai ;
- une attestation de l’employeur ;
- l’avis d’imposition sur le revenu : vérifier la concordance avec les fiches de paie, nécessaire pour les professions libérales et indépendantes.
Par contre, le bailleur ne peut plus demander au candidat à la location une copie de relevé de compte bancaire ou
postal.
➜ Les autres justificatifs
- les anciennes quittances de loyer afin d’apprécier la capacité du locataire à payer régulièrement le loyer
demandé ;
- un relevé d’identité bancaire pour faciliter une saisie éventuelle sur le compte bancaire en cas d’impayé.
Jusqu’à la publication de la loi ALUR, c’était l’article 22.2 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixait la liste des 17 documents
ne pouvant être exigés du locataire ou de sa caution.
Désormais, avec la loi ALUR, la liste des pièces justificatives sera définie par décret en Conseil d’État1.
Les manquements à ces règles sont punis d’une amende administrative, prononcée par le représentant de l’État dans le
département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une
personne morale.
Se référer à la rubrique « Actualisation » sur le site www.fontainepicard.com
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1 - L’agence MARNE-IMMO - La mise en location d’un bien immobilier
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L’amende ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.
Pour se prémunir contre le risque d’impayés, il est préférable de solliciter de la part du candidat locataire une caution
solidaire. Toutefois cette caution ne peut plus être cumulée avec une assurance garantissant les loyers impayés, sauf si
le locataire est un étudiant ou un apprenti.
Enfin, rappelons l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par l’article 158 de la loi de modernisation sociale)
modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 :
« Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1
du Code pénal ».
Cet article du Code pénal précise : « constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques
à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de
leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques,
de leurs mœurs, de leur orientation ou identité sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités
syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race
ou une religion déterminée ».
4 - Un contrat de bail-type
Désormais le contrat de location, établi par écrit, devra respecter à partir du 1er août 2015 un contrat type défini par
le décret n° 2015-587 du 29 mai 20151.
Ce contrat devra, en outre, comporter certaines clauses dont :
• la surface habitable de la chose louée,
• le montant du loyer et ses modalités de révision,
• le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a
quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail,
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis
le dernier renouvellement du bail.
En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer
acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de
location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai
d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en
demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
Conséquence d’une erreur sur la surface habitable : lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de
plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une
diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du
bailleur dans un délai de deux mois, à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le
délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à
appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature
du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet
du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Enfin, la loi ALUR instaure une notice d'information obligatoire à annexer au bail destinée à mieux informer le bailleur
et le locataire sur leurs droits et leurs obligations respectifs ainsi que sur les voies de conciliation et de recours pour
régler leurs litiges.
5 - Un nouvel état des lieux
Un état des lieux doit être établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, dans les mêmes formes et
en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et
amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, les frais partagés
seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas,
les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis
de réception.
À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie
par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte
ou à sa remise à l’une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à
compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de
conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander
que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
Contrat de bail et notice d'information disponible en ligne sur le site : www.fontainepicard.fr pour les prescripteurs.
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6 - Le principe de l’encadrement des loyers
Ce principe de l’encadrement des loyers va s’appliquer désormais dans les zones dites « tendues », où subsiste un
déséquilibre important entre l’offre et la demande. Le représentant de l’État dans le département fixera, chaque année,
par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré définis par référence à
un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
Ainsi lors de la mise en location, le loyer sera fixé librement entre les parties entre deux limites :
• un « loyer minoré », qui ne pourra être inférieur au loyer de référence diminué de 30 %,
• un « loyer majoré » dans la limite de 20 % du loyer de référence.
L’encadrement des loyers est appliqué pour la première fois à Paris en juillet 2015, le Préfet fixant, par arrêté, un loyer
de référence par catégorie de logement et par secteur géographique égal au loyer médian calculé à partir des loyers
constatés par l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).
Ainsi si le logement remis en location après le départ du précédent locataire indique dans le contrat de location un
loyer supérieur au loyer de référence majoré, le locataire sera en droit de demander une diminution de loyer.
En cours de bail, le loyer pourra toujours être révisé annuellement.
Enfin lors du renouvellement du bail, le bailleur pourra engager une action en réévaluation de loyer si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Par contre hors des zones dites « tendues », la fixation du loyer restera libre. Le bailleur gardera toujours la possibilité
de l'augmenter lors du renouvellement du bail s'il est manifestement sous-évalué.
7 - Les diagnostics obligatoires pour la location
Excepté les foyers logements et les logements occupés moins de 4 mois par an (à l’instar des locations saisonnières),
tous les biens loués, situés aussi bien dans le secteur privé que public, sont soumis à la législation sur les diagnostics
obligatoires.
Ainsi toute mise en location doit s’accompagner d’un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant jusqu’à six
diagnostics selon la date de construction de l’immeuble.
➜
Le premier « diagnostic obligatoire » concerne « l’état des risques naturels miniers et technologiques » (ERNMT)
instauré depuis le 1er juin 2006.
Son objectif est d’informer tout locataire sur l’environnement de son logement, notamment s’il est implanté dans une
zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles (transport de matières
dangereuses, centrale nucléaire, barrage...), ou encore dans une zone de sismicité définie par un décret.
Cet état doit être établi par le propriétaire moins de 6 mois avant la date de signature du contrat de location, sur
un formulaire type (http://macommune.prim.net) disponible au sein des mairies et des préfectures.
➜
D’autre part selon l’article 22 de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, le propriétaire bailleur se retrouve
dans l’obligation de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sauf notamment pour les locaux
loués sans chauffage, sans climatisation, ou ne disposant que d’une cheminée à foyer ouvert.
Valable 10 ans, ce diagnostic classe l’habitation à l’aide d’étiquettes, concernant l’énergie consommée, mais aussi
les émissions de gaz à effet de serre liées à la consommation observée.
Pour encore améliorer l’information des acquéreurs et locataires potentiels, la loi dite loi « Grenelle 2 » (loi du
12/07/2010 – décret d’application 28/12/2010) impose d’indiquer à compter du 1er janvier 2011 la performance énergétique du logement dans les annonces immobilières de vente ou de location.
➜
Le « constat de risque d’exposition au plomb » (CREP) est entré en vigueur le 12 août 2008, et vise toutes les
parties privatives des biens à usage d’habitation, quelle que soit leur zone géographique, construites avant le
1er janvier 1949. Quant aux parties communes, elles sont également soumises à la même obligation mais le
constat n’est pas remis au locataire. Il doit en revanche rester consultable par ce dernier.
Le constat de risque d’exposition au plomb doit avoir été établi moins de 6 ans avant la signature du contrat de
location, sauf s’il établit l’absence totale de risque : dans ce dernier cas sa validité n’est pas limitée dans le temps.
➜
Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la
construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application et notamment
la liste des matériaux ou produits concernés.
➜
Enfin, la loi ALUR insère deux nouveaux diagnostics : le diagnostic gaz et le diagnostic électrique. Concrètement, la loi stipule que tout nouveau bail devra mentionner un état « des tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la
sécurité des personnes ». Il en va de même pour le diagnostic électrique qui devra lui aussi être intégré au DDT.
Il est à noter toutefois que ces deux diagnostics ne seront obligatoires que pour les logements (meublés ou non)
dont l’installation concernée date de plus de 15 ans.
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Quelle est la sanction en cas d’absence de diagnostics ? L’article 3.1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative ».
Ainsi la loi ne prévoit pas de sanction envers le propriétaire ou le bailleur, ni de nullité du contrat de vente ou de location, en cas de non-fourniture du DPE. Le résultat du DPE, n’est pas une garantie contractuelle et il n’est pas envisagé
de rendre ce diagnostic opposable.
Pour l’ERNT, sans ce document annexé au bail, le locataire peut demander son annulation, ou exiger une diminution
du montant du loyer.
Enfin le diagnostic CREP est le seul à entraîner une obligation pour le bailleur de faire des travaux en cas de présence
de plomb au-delà des limites autorisées.
À qui s’adresser ?
Si l’état des risques naturels et miniers technologiques peut être établi par le propriétaire, le diagnostic de performance
énergétique et le constat de risque d’exposition au plomb doivent être établis par des professionnels, ces derniers
devant satisfaire à des critères de compétences, certifiés par le COFRAC (Comité français d’accréditation). Ce comité
propose une liste consultable (www.cofrac.fr) des professionnels accrédités.
Les tarifs des diagnostics ne sont pas réglementés et le coût en incombe au propriétaire.
8 - La rémunération du mandataire
Le suivi de cette démarche de sélection permet ainsi de limiter les risques pour le bailleur et justifie ainsi la rémunération demandée par l’administrateur à son mandant. À ce titre la loi ALUR est venue préciser les modalités de cette
rémunération.
Désormais la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement est à la charge exclusive du bailleur. Elle est déterminée librement par le
mandataire.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du locataire, constituer son dossier et rédiger un bail
sont par contre partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces
prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de
surface habitable du logement fixé par voie réglementaire et révisable chaque année dans des conditions définies par
décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail. Il en est de même pour les honoraires des personnes mandatées
pour réaliser un état des lieux en sachant que ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.
Le décret du 1er août 2014 est venu préciser les nouvelles modalités de calcul des frais d’agence pour le locataire. Ainsi
depuis le 15 septembre 2014, un nouveau barème de calcul des frais d’agence pour les locataires est applicable pour
les logements vides comme meublés.
Ces honoraires varient selon la zone géographique en sachant que le décret distingue une zone très tendue, une zone
tendue et le reste du territoire.
En zone très tendue (Zone Abis comprenant Paris et 68 communes limitrophes), le locataire devra s’acquitter d'honoraires correspondant à 12 euros par mètre carré de surface habitable du logement à louer.
En zone tendue (liste des communes annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) le locataire devra s’acquitter
d’honoraires correspondant à 10 euros par mètre carré de surface habitable du logement à louer.
Enfin pour le reste du territoire, c’est-à-dire en dehors des zones tendues et très tendues, le locataire devra s’acquitter
d’honoraires correspondant à 8 euros par mètre carré de surface habitable du logement à louer.
Pour l’établissement d’un état des lieux d’entrée par un professionnel, aucune différenciation géographique n’a été
faite avec un plafonnement unique de 3 euros par mètre carré de surface habitable du logement soumis à la location.
Par conséquent le plafonnement des honoraires d’agence mis à la charge des locataires portera sur les montants
suivant :
• 15 € par mètre carré de surface habitable en zone tendue,
• 13 € par mètre carré en zone tendue,
• 11 € pour le reste du territoire.
Ces plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du Logement, en fonction de la
variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié.
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9 - La loi Alur et le régime de la colocation
La loi Alur définit un nouveau régime juridique pour la colocation.
Une définition précise de la colocation
La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 8-1 portant sur la colocation qui se définit désormais comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
Ainsi il y a désormais colocation dès que le logement est loué à plus d’une personne : les étudiants, mais également les
couples mariés, pacsés ou en concubinage entrent dans le champ d’application de cet article.
Un contrat de colocation type Le bailleur aura le choix de signer un seul contrat sur lequel figurent tous les colocataires ou de signer un contrat avec
chaque colocataire en sachant que des modèles-types de contrat de colocation seront établis par décret à venir.
Les charges réelles ou forfaitaires
En colocation, les charges payées par le locataire peuvent l’être selon l’option choisie dans le contrat, à savoir :
1 - Une provision pour charges payée mensuellement, avec une fois par an, la réalisation par le bailleur une régularisation en fonction des charges réelles.
2 - Les charges payées forfaitairement mensuellement, forfait qui ne fera l’objet d’aucune régularisation annuelle en
sachant que le montant du forfait ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au montant réel
des charges récupérables.
La solidarité des colocataires et de la caution solidaire
Si les colocataires sont tenus par la clause de solidarité, le propriétaire pouvant exiger le paiement d’un impayé par
l’un des colocataires auprès des autres colocataires, la loi ALUR a désormais prévu que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement
délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard
à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».
Ainsi, en cas de congé, le locataire sortant ne sera solidaire avec les locataires restants :
- que jusqu’à la date d’effet du congé si un nouveau locataire figure au bail ;
- que jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé dans le cas contraire et non plus jusqu’au
terme du bail au cours duquel il a donné congé.
Il en sera de même par la caution solidaire dont la solidarité s’éteint à la date d’effet du congé du locataire sortant et
lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. L’acte de cautionnement devra alors identifier nécessairement, sous peine
de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.
10 - Nouvelles obligations en matière d’installation de détecteurs de fumée
La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les dispositions législatives portant sur la charge de l’installation et de l’entretien des détecteurs de fumée, la date d’échéance ayant été fixée au 08 mars 2015 (loi n° 2010-238 du 9 mars 2010).
En effet l’installation du dispositif incombera au seul propriétaire et non plus à l’occupant.
L’occupant du logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, a l’obligation de veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du détecteur de fumée, et si nécessaire assurer son renouvellement.
L’occupant du logement doit notifier l’installation du détecteur à l’assureur garantissant les dommages d’incendie.
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L’AGENCE MARNE-IMMO
Vous travaillez au sein du service gestion locative de l’agence MARNE-IMMO (16, rue Pierre Sémard 51100 REIMS),
dirigée par Monsieur Claude MARCHAND. L’agence possède la carte professionnelle Transaction et Gestion N° 359
délivrée par la Préfecture de la Marne et d’une garantie financière de 450 000 € pour la carte G, et de 110 000 €
pour la carte T, accordée par la Caisse de garantie Pro-immobilier 25 place des Vosges 75000 Paris.
Vous avez décidé de suivre une formation immobilière, dans le cadre de la procédure du congé individuel de formation. En prévision de votre absence du service pendant six mois, vous êtes chargé(e) de former Madame LEROY qui
assurera transitoirement votre fonction. À ce titre vous lui avez préparé différents dossiers qui illustrent l’essentiel de
votre travail au sein de l’agence.
Dossier
1
Prise en mandat d’un bien immobilier
Vous êtes chargé(e) de gérer le dossier de Madame Richard, propriétaire d’un appartement situé 232 avenue de la
Libération à REIMS.
L’immeuble, construit en 1975, est situé à proximité d’une école maternelle, d’un collège et d’une épicerie. Un arrêt de
bus se trouve à quelques pas de l’appartement. Le mode de chauffage utilisé est le gaz.
Madame RICHARD vous a remis son titre de propriété (annexe 1), ainsi que des informations la concernant :
• Nom : RICHARD
• Prénom : Catherine, Josiane
• Né le 14 juillet 1946
• À Saint-Flour l’Étang (Puy de Dôme)
• Célibataire
Elle souhaite louer cet appartement 610 € avec 35 € de provisions sur charges.
1 - Complétez l’extrait du mandat de location (annexe 2) rédigé le 18 avril N en vous aidant notamment du
barème des honoraires présenté en annexe 3. Pour le montant des honoraires obtenu, vous arrondirez
à l’euro inférieur. Vérifiez que les nouvelles modalités de calcul des honoraires prévues par le décret du
1er août 2014 sont respectées.
2 - Rappelez les diagnostics obligatoires à établir pour la location de ce bien immobilier.
Vous venez de récupérer le diagnostic de performance énergétique (annexe 4).
3 - Commentez ce document.
Par contre, ne disposant pas de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), vous décidez de télécharger un exemplaire vierge de cet état (annexe 5) afin de le préremplir.
4 - Quels sont les risques identifiés par l’ERNMT ? Où trouve-t-on ces informations ? L’accès à ces informations est-elle payant ?
5 - Enregistrez le mandat dans le registre des mandats (annexe 6).
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Dossier
2
Sélection d’un locataire
Pour la location du logement T3 appartenant à Madame Richard, situé 232, avenue de la Libération à REIMS, vous
hésitez entre deux locataires dont les principales caractéristiques sont précisées en annexe 7. Le loyer proposé est de
610 €, plus des provisions sur charges de 35 €. Le loyer est identique à celui proposé au précédent locataire.
1 - Définissez votre choix quant à la sélection du locataire. Justifiez votre réponse.
2 - Rédigez le courrier d’acceptation qui sera adressé au locataire, en n’oubliant pas de préciser la fixation
d’un rendez-vous pour la signature du contrat de bail prévu le 15 mai, l’entrée dans les lieux se faisant
le 20 mai.
Pour parfaire le dossier locatif, vous exigez du candidat sélectionné une caution.
3 - À partir des informations dont vous disposez, complétez l’acte de caution présenté en annexe 8.
4 - Complétez l’extrait du contrat de bail (annexe 9) en vous aidant des annexes 3 et 10.
Vous avez joint en annexe du contrat de location, d’une part le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, ainsi qu’une grille de vétusté (annexe 11) afin d’être opposable au locataire en cas de dégradations
locatives.
5 - Quelle est l’utilité d’une grille de vétusté ?
Pour expliquer cette dernière grille à votre futur locataire, vous prenez l’exemple d’un locataire ayant détérioré
une moquette, cinq années après son entrée dans un appartement loué neuf.
6 - Calculez la part du coût de remplacement de la moquette qui devra être supportée par le locataire.
Vous allez être chargé(e) d’effectuer la totalité des états des lieux dans les semaines à venir. Votre responsable
souhaite approfondir votre vocabulaire technique afin d’être le plus précis possible lors de la rédaction de ces
états des lieux.
Vous disposez en annexe 12 de photographes d’éléments dont vous devez connaître le nom lors de l’élaboration de l’état des lieux d’entrée et de sortie.
7 - Retrouvez le nom de ces différents éléments.
8 - Toujours dans ce souci d’utiliser le vocabulaire le plus approprié possible, remplacez les mots « en gras »
par un terme qualificatif plus adéquat.
- La porte de la salle de bain est déboîtée
- Peinture fissurée dans le couloir
- La cuvette des WC a des plaques jaunes
- Le tuyau du flexible de douche est troué
- Deux carreaux de carrelage abîmés
Les locataires sont entrés dans les lieux depuis le 20 mai N.
9 - Établissez la première quittance de loyer qui leur sera remise au début du mois de juin N en y intégrant
notamment les honoraires de location et la remise du dépôt de garantie.
12
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Dossier
3
Des dispositifs pour améliorer la solvabilité des candidats locataires
Vous avez décidé de continuer à suivre les candidats locataires non retenus dans le dossier 1. Jeune couple, demeurant dans un T2 (12 boulevard de Paris à REIMS), ils sont à la recherche d’un T3 car ils envisagent d’avoir un enfant
prochainement.
Au sein de votre fichier location, vous disposez d’une alternative, à savoir un logement T3 un peu plus excentré, pour
un loyer de 550 € (avec 20 € de provisions sur charges), qui intéresserait Monsieur et Madame CLAIR.
Ne pouvant pas présenter de caution physique et ayant peu d’économies, ils vous demandent des informations sur les
dispositifs actuels qui permettraient de les aider.
Vous disposez en archive de deux articles de presse (annexe 13) relatifs d’une part au dispositif Loca-pass, et d’autre
part au dispositif de la caution locative étudiant (CLE).
1 - Rappelez les grandes dispositions prévues par ces deux dispositifs.
Afin de solvabiliser davantage Monsieur et Madame Clair, vous décidez, après l’accord express de Monsieur
BADUT, bailleur, de leur proposer le dispositif Loca-pass.
2 - Complétez l’annexe relative au dossier Loca-pass (annexe 14), les locataires s’engageant à rembourser
le dépôt de garantie à hauteur de 20 mensualités.
3 - Expliquez en quoi le dispositif CLE pourra ou non s’appliquer aux candidats locataires ? Quelles sont les
autres alternatives s’offrant au bailleur pour se prémunir contre des impayés de loyers ?
Dossier
4
La location meublée
Afin de répondre au mieux aux interrogations récurrentes de certains bailleurs hésitant entre la location nue ou meublée,
et à l’aide de vos connaissances et de l’annexe 15.
1 - Présentez sous forme de tableau synthétique les principales différences du régime juridique de chaque
type de location.
2 - Présentez les avantages et les inconvénients de la location meublée.
Monsieur CASTER a hérité d’un immeuble à Paris. Disposant d’une chambre de bonne au dernier étage, d’une
superficie de 12 m2, avec une hauteur sous plafond de 1,90 m cette chambre dispose d’une cuisine équipée, d’une salle de bain-toilettes. Vous avez apporté quelques photos présentées en annexe 16. Il loue cette
chambre 600 € par mois.
3-
À partir des informations dont vous disposez, vérifiez que ce logement satisfait au décret du
30 janvier 2002 (annexe 17). Quel(s) conseil(s) pouvez-vous lui donner ?
Vous disposer d’un article de presse (annexe 18) relatif à une taxe instaurée à compter du 1er janvier 2012 pour
les chambres de bonne dont le loyer est jugé excessif. Vous le présentez à Monsieur Caster.
4 - Précisez si le logement de Monsieur Caster est concerné par cette nouvelle disposition fiscale. Argumentez votre réponse.
5 - Quelle démarche devra-t-il adopter s’il souhaite ne pas être soumis à cette taxe ?
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13
Annexe 1 - Extrait du titre de propriété de Madame RICHARD
L’AN MIL NEUF CENT QUATRE-VINGT-DOUZE
Le 10 septembre
Maître Pierre CORT, notaire à Lille (Nord) soussigné, a rédigé le présent acte authentique comportant :
VENTE
Par :
La société BATI-IMMO, 56 rue de la Gare à Lille, promoteur-constructeur, représentée par Monsieur Yves
PIERRE, directeur général
AU PROFIT DE :
Madame Catherine RICHARD, inspectrice des impôts, à Lille 33 rue du Plat
Célibataire
De nationalité française
Née à Saint-Flour l’Étang (Puy de Dôme) le 14 juillet 1946
Des biens et droits immobiliers ci-après :
DÉSIGNATION
Appartement sis à 232 avenue de la Libération 51100 REIMS - 75 m2 - 2 chambres
JOUISSANCE
Immédiate à la prise de possession réelle
PRIX
La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de :
SIX CENT DIX MILLE FRANCS, payés comptant.
Le dit acte a été dressé à la requête de….............
14
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Annexe 2 - Extrait d’un mandat de location exclusif
MANDAT DE LOCATION
AVEC EXCLUSIVITÉ N°
ENTRE LES SOUSSIGNÉS, ci-après dénommés « LE MANDANT » et « LE MANDATAIRE »
1 - LE MANDANT (1)
2 - LE MANDATAIRE (2)
Titulaire de la carte professionnelle n°
délivrée par la préfecture de
portant la mention :
« gestion immobilière », garanti pour un montant de €
et/ou « transactions sur immeubles et fonds de commerce », garanti pour un montant de €
par(3)
IL A ÉTÉ FAIT ET CONVENU CE QUI SUIT :
3 - OBJET ET CONDITIONS DE LA LOCATION
Par ces présentes, le mandant confère au mandataire qui l’accepte MANDAT AVEC EXCLUSIVITÉ DE LOUER
le(s) bien(s) et droits mobiliers et immobiliers ci-après désignés, dont il est seul propriétaire ou usufruitier,
aux loyers, charges et conditions suivants :
Désignation :
Usage : habitation (principale - secondaire - vide - meublée) - mixte habitation/professionnel (4)
Durée du bail :
Loyer mensuel :
– montant :
– révision :
– indice de référence :
Charges (provisions mensuelles) :
avec régularisation annuelle.
Mode de paiement : par trimestre - par mois
(4)
(4)
Dépôt de garantie :
Jouissance : le mandant déclare que les biens sont libres(4) - seront libres(4) le
de toute location, occupation.
Surface du bien :
Il est rappelé au mandant que la mention de la surface habitable est obligatoire dans les baux soumis à
la loi précitée du 6 juillet 1989. Le mandant reconnaît par ailleurs avoir été informé des risques encourus
si la surface indiquée par lui ne correspondait pas à la surface définie à l’article R. 111-2 du Code de la
construction et de l’habitation.
4 - RÉMUNÉRATION
Lorsque la location aura été effectivement conclue, la rémunération du mandataire deviendra immédiatement
exigible, à l’exception des honoraires de réalisation de l’état des lieux qui ne seront dus qu’à compter de la réalisation de cette prestation.
Le mandataire aura droit aux honoraires TTC suivants, établis selon le tarif de son cabinet :
Honoraires TTC, au taux actuel de la TVA de … % à la charge du locataire :
- honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et de rédaction du bail : € …
- honoraires de réalisation de l’état des lieux : € …
Honoraires TTC au taux actuel de la TVA de … %, à la charge du bailleur :
- honoraires d’entremise et de négociation : € …
- honoraires de réalisation de l’état des lieux : € ….
(…)
(1) Porter l’état civil le plus complet possible (nom, prénom, date et lieu de naissance, domicile. profession, régime matrimonial,...), et vérifier le titre
de propriété du mandant.
(2) Il s’agit du titulaire de la carte professionnelle
- personne physique : préciser nom, prénom, numéro et ville d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, n° SIREN ;
- personne morale : préciser la raison sociale, forme juridique, capital social, nom et prénom du responsable signataire, numéro et ville d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, n° SIREN.
(3) Préciser la raison sociale et l’adresse du garant.
(4) Rayer les mentions inutiles ou cocher la case correspondante.
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Annexe 3 - Honoraires de l’agence (extrait)
Locations soumises aux dispositions de la loi N°89-462 du 06 juillet 1989 :
Honoraires à la charge du locataire :
➜ Honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et rédaction du bail : 5,70 % TTC du loyer
annuel hors charges
➜ Honoraires de réalisation de l’état des lieux d’entrée : 2,50 % TTC du loyer annuel hors charges
Honoraires à la charge du bailleur :
➜ Honoraires d’entremise et de négociation : forfait de 100 € TTC
➜ Honoraires de visite, de constitution du dossier du locataire et rédaction du bail : 5,70 % TTC du loyer
annuel hors charges
➜ Honoraires de réalisation de l’état des lieux d’entrée : 2,50% TTC du loyer annuel hors charges
(…)
Gérance :
8,40 % TTC sur le montant des encaissements
16
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Annexe 4 - Diagnostic de performance énergétique
13/07/N
Appartement
1975
75 m2
DIAG-TECH
12 rue Pierre Fourier
51100 REIMS
232 avenue de la Libération - 51100 REIMS
Mme Ricard Catherine
33 rue du Plat - 59000 Lille
Immo Gestion
12 route de Nancy - 51100 REIMS
256
23
23
256
Source : www.developpement-durable.gouv.fr
Ministère de l’Écologie du développement durable et de l’énergie
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Annexe 5 - État des risques naturels et technologiques (à compléter)
Source : www.developpement-durable.gouv.fr
Ministère de l’Écologie du développement durable et de l’énergie
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Annexe 6 - Le registre des mandats (extrait)
Numéro
d’ordre
Date du
mandat
Nom du
ou des mandants
Adresse du
ou des mandants
Objet
du mandat
Nature
et situation
des biens
Annexe 7 - Informations sur les locataires
Monsieur et Madame CLAIR - Adresse actuelle : 25 rue de Paris 51100 REIMS
Locataire
M. CLAIR Alain
Né le :
Emploi occupé :
Nature du contrat :
Employeur :
Adresse employeur :
Téléphone :
Date d’embauche :
Salaire mensuel net :
Revenus complémentaires :
Crédit en cours (échéance)
Caution
15/02/1986 à Reims
Comptable
CDI (faisant suite à un
CDD)
Remy-Ouest
12, rue Sainte-Victoire
51100 REIMS
03 83 52 89 23
13 nov. N-2
1 172,04 €
Conjoint
Mme CLAIR Lucie (nom jeune fille : BASTIEN)
Née le :
25/05/1987 à Épinal
Emploi occupé :
Nature du contrat :
Manutentionnaire
CDD 12 mois
Employeur :
Adresse employeur :
SRC
25, avenue Clément
51100 REIMS
03 45 87 96 89
15 mai N
854,25 €
Téléphone :
Date d’embauche :
Voiture : 228,67 €/mois
Échéance mai N+2
Néant, mais le couple vous demande des renseignements pour trouver une caution
Madame POIVRE - Adresse actuelle : 232 rue Bois Joli 54000 Nancy
Locataire
Conjoint
Mme POIVRE Martine
04/01/1968 à Nancy
Née le :
Emploi occupé :
Nature du contrat :
Employeur :
Adresse employeur :
Téléphone :
Date d’embauche :
Cadre hospitalier
CDI
Emploi occupé :
Nature du contrat :
Hôpital Central
19, avenue Maréchal
L. de Tassigny REIMS
03 83 96 78 12
2 avril N
Employeur :
Adresse employeur :
Téléphone :
Date d’embauche :
2 134, 29 €
Caution
Madame Poivre dispose d’une personne prête à se porter caution.
Il s’agit de Monsieur René ANDRÉ, né le 15/01/1946 et résidant 12 avenue du Pré Fleuri à Nancy
(tél : 03 83 25 65 98)
Monsieur ANDRÉ est retraité. Il touche 2 950 € par mois de pension.
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Annexe 8 - Acte de caution
CAUTIONNEMENT
(un engagement distinct est à remplir par chaque caution)
I - RÉFÉRENCES LOGEMENT
II - RENSEIGNEMENTS CONCERNANT LA CAUTION
IDENTITÉ
Nom (pour les femmes mariées, indiquer le nom de jeune fille) :
Prénoms :
Date de naissance :
Lieu de naissance :
Nationalité :
DOMICILE ACTUEL
Adresse :
Ville :
CP :
Adresse e-mail :
Tél. : fixe
Portable
RESSOURCES
Salaire net mensuel :
Allocations familiales mensuelles :
Autres revenus mensuels :
REVENU GLOBAL MENSUEL NET :
PIÈCES À FOURNIR – JUSTIFICATIFS
IDENTITÉ ■ Justificatifs d’identité
DOMICILE ■ Dernière quittance de loyer ou taxes foncières ou attestation d’hébergement
SOLVABILITÉ
■S
alarié : trois derniers bulletins de salaire ou, en cas d’embauche récente, attestation
d’emploi indiquant la qualité du contrat de travail (à durée indéterminée ou déterminée
et, en ce dernier cas, la durée du contrat)
■N
on salarié : attestation d’un expert-comptable des derniers revenus ou dernier avertissement d’impôt sur le revenu
■ Relevé d’identité bancaire
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Annexe 8 - Acte de caution (suite)
III - ENGAGEMENT DE CAUTIONNEMENT
Texte à reproduire de la main de la caution à peine de nullité (art. 23, loi du 21 juillet 1994) :
« Après avoir reçu toute information sur la nature et l’étendue des obligations que je contracte,
Je, soussigné, (nom, prénom)
-
déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement :
des loyers et des charges
des impôts et taxes
des réparations locatives
des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé
de toutes autres indemnités telles des dommages et intérêts, des indemnités dues à titre de clause pénale
de tous intérêts
dus par M. (nom, prénom du ou des locataires)
et ce, même en cas de changement de bailleur, en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de
compter du
pour les locaux situés dans l’immeuble sis à
ans à
bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis.
- ai noté que :
- le montant initial du loyer s’élève à € (en lettres et en chiffres) :
- les provisions sur charges s’élèvent à € (en lettres et en chiffres) :
par an, payable par - mois(1) - trimestre(1) - d’avance(1) - à terme échu(1) et révisable annuellement selon la variation
de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet
engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l’article 1740 du Code civil jusqu’à l’extinction des
obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail, renouvelé ou tacitement reconduit deux fois
pour la même durée.
Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre I de la loi du
6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée
du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet
au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours
duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................................
(1) Rayer les mentions inutiles
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Annexe 8 - Acte de caution (suite)
Il est convenu que le bailleur - ou son mandataire – adressera, chaque année, l’information prévue à l’article 2293
du Code civil, par lettre simple, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail ou chaque année à la date du
.
Article 24 de la loi du 21 juillet 1994: « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution
dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. À défaut, la caution
ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard ».
INFORMATIQUE ET LIBERTÉS - CONFIDENTIALITÉ
•C
onformément à l’article 27 de la loi du 6 janvier 1978, les personnes physiques disposent du droit d’accès
et de rectification à formuler auprès du mandataire. Les modalités de mise en œuvre seront fixées d’un commun accord.
• L es informations collectées ont un caractère confidentiel et sont réservées exclusivement au mandataire et au
bailleur.
Pour l’exécution éventuelle de cet engagement, en cas de litige, le Tribunal de sera seul compétent.
Fait sur trois pages en un exemplaire
Àle
Signature
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Annexe 9 - Extrait d’un contrat de location
DURÉE DU CONTRAT DE LOCATION
Durée : ans
Date d’effet du bail :
Date d’échéance du bail :
LOYER-RÉVISION
Loyer :
Payable d’avance, le premier jour de chaque mois.
Dernier loyer hors charges acquitté par le précédent locataire
- montant € .....
Le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année le :
La dernière valeur de l’indice de référence des loyers (IRL) connue à ce jour est celle du ………………… trimestre……………… valeur : ……………………………
CHARGES
En sus du loyer, le LOCATAIRE sera redevable d’une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour
à la somme de …………… €
Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année.
DÉPÔT DE GARANTIE
Le locataire a versé, à titre de dépôt de garantie la somme de : €………………………………
FRAIS ET HONORAIRES
Il est ici rappelé les dispositions du I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 :
« La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du
bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du
présent I.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un
bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces
prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de
surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année dans des conditions
définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au
bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé
par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont
dus à compter de la réalisation de la prestation ».
Le montant du plafond d’honoraires à la charge du locataire pour la visite, la constitution de son dossier et la
rédaction du bail est fixé à un montant de € ……/m2 de surface habitable.
Le montant du plafond d’honoraires à la charge du locataire pour la réalisation de l’état des lieux est fixé à un
montant de : € ……/m2 de surface habitable.
Honoraires TTC, au taux actuel de la TVA de 20 % à la charge du locataire :
- honoraires de réalisation de l’état des lieux : € …
Honoraires TTC au taux actuel de la TVA de 20 %, à la charge du bailleur :
- honoraires d’entremise et de négociation : € …
- honoraires de réalisation de l’état des lieux : € ….
(…/…)
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Annexe 10 - Indice IRL INSEE pour la révision des loyers
Période
Année
Valeur
1 trimestre
2015
125,19
4 trimestre
2014
125,29
3 trimestre
2014
125,24
2 trimestre
2014
125,15
1 trimestre
2014
125,00
4 trimestre
2013
124,83
3 trimestre
2013
124,66
2 trimestre
2013
124,44
1 trimestre
2013
124,25
er
e
e
e
er
e
e
e
er
Actualisation indice IRL sur le site www.insee.fr
Annexe 11 - Grille de vétusté
Catégorie
d’équipement
Franchise
Durée de vie
Abattement
par an
Quote-part
résiduelle
Peinture, papier
2 ans
7 ans
18 %
10 %
Moquette, aiguilleté
2 ans
7 ans
18 %
10 %
Parquet, carrelage
5 ans
25 ans
4%
20 %
Revêtement plastique
3 ans
10 ans
11 %
20 %
10 ans
20 ans
8%
20 %
Menuiserie intérieure
5 ans
20 ans
6%
15 %
Serrurerie, quincaillerie
2 ans
10 ans
11 %
15 %
Robinetterie
5 ans
15 ans
9%
15 %
Plomberie
5 ans
15 ans
9%
15 %
Appareils sanitaires
7 ans
20 ans
6%
20 %
Chauffe-eau
3 ans
10 ans
12 %
15 %
Chaudière
3 ans
15 ans
7%
15 %
Ballon d’eau chaude
3 ans
10 ans
12 %
15 %
Persiennes PVC ou en bois
5 ans
15 ans
8%
20 %
Persiennes métalliques
5 ans
20 ans
5%
20 %
Volets roulants
3 ans
15 ans
8%
10 %
Convecteurs électriques
3 ans
10 ans
12 %
15 %
Radiateurs
5 ans
20 ans
6%
10 %
Organes de réglage du chauffage
2 ans
10 ans
11 %
10 %
Faïence murale
Source : http://www.location-aixenprovence.com/doc/Ndoc_238985_462838.pdf
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Annexe 12 - Différents éléments sanitaires
©FontainePicard
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Annexe 13 - Les dispositifs Loca-pass et CLE
Document 1 : Modalités d’octroi de l’avance Loca-pass
Bénéficiaires
L’avance Loca-pass s’adresse :
• aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole (y compris les travailleurs saisonniers),
• aux retraités depuis moins de 5 ans d’une entreprise du secteur privé non agricole,
• aux jeunes de moins de 30 ans (ayant déposé un dossier de demande d’aide au plus tard le jour de leur
30e anniversaire) :
- en recherche d’emploi,
- ou en contrat de travail, quel que soit l’employeur, y compris le secteur privé agricole mais à l’exception
des fonctionnaires titularisés dans un emploi permanent de la fonction publique,
- ou en formation professionnelle,
- ou étudiants boursiers d’État,
- ou étudiants titulaires d’une convention de stage d’au moins 3 mois, en cours au moment de la demande
d’aide,
- ou étudiants titulaires d’un contrat de travail à durée déterminée (CDD) d’au moins 3 mois, en cours au
moment de la demande d’aide,
- ou étudiants titulaires d’un ou plusieurs CDD, au cours des 6 mois précédant la demande d’aide, d’une
durée cumulée d’au moins 3 mois.
Les jeunes non-émancipés accédant à un logement dans une structure collective (logement-foyer et résidence hôtelière à vocation sociale) peuvent également déposer une demande d’aide.
Modalités
➞ A
vance gratuite du dépôt de garantie, accordée sous forme de prêt amortissable sur une durée maximum
de 25 mois pour un montant maximum de 500 € :
• un différé de paiement de 3 mois ;
• une durée de prêt de 25 mois maximum au-delà de la période de différé, modulable à l’intérieur de ce
délai au choix du bénéficiaire ;
• une mensualité de 20 € minimum ;
• une obligation de remboursement anticipé en cas de départ du logement avant 3 ans, dans un délai maximum de 3 mois après le départ.
➞ P
our les seules structures collectives, engagement de paiement à la première demande justifiée du bailleur
remboursable dans un délai maximum de 3 mois après le départ du logement.
➞ P
our les salariés saisonniers du tourisme et les salariés mutés pour une durée déterminée, bénéficiaires
d’un titre d’occupation d’une durée certaine ou prévisible n’excédant pas 6 mois, possibilité de rembourser
l’avance en une seule fois au départ du logement.
Montant
➞ Montant du dépôt de garantie dans la limite de 500 €.
Taux
➞ 0 %
Conditions
➞ Présentation de la demande au plus tard deux mois après l’entrée dans les lieux.
➞ Signature d’un bail ou d’une convention d’occupation en structure collective.
➞ Ne pas bénéficier d’une aide de même nature accordée par le FSL.
➞ Le demandeur ayant déjà obtenu une avance ou une garantie pour un précédent logement peut présenter
une nouvelle demande d’aide pour une nouvelle résidence principale s’il est à jour de ses engagements.
26
©FontainePicard
Annexe 13 - Les dispositifs Loca-pass et CLE (suite)
Droits ouverts
➞ Un accord est systématiquement donné pour tout demandeur respectant les critères d’octroi.
➞ Le dossier, une fois complet, est examiné dans un délai de 8 jours.
➞ À défaut de réponse dans ce délai, l’AVANCE LOCA-PASS® est considérée comme accordée.
➞ Le demandeur qui se voit refuser l’aide peut faire appel auprès du Conseil d’administration du CIL ou du
Bureau de la CCI et, en cas de nouveau refus, auprès de l’UESL.
AVANCE LOCA-PASS® est une marque déposée pour le compte d’Action Logement.
Source : www.actionlogement.fr
Remarque : la garantie Loca-pass pour loyers impayés subsiste uniquement pour :
➞ Logements, à usage de résidence principale :
- a
ppartenant à une personne morale (sauf société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au
quatrième degré inclus),
et
- faisant l’objet d’une convention APL ou d’une convention signée avec l’Anah.
Pour plus d’informations, consultez le site
www.actionlogement.fr
Document 2 : La Caution Locative Étudiant
La Caution locative étudiante (CLE) est généralisée à toutes les académies à la rentrée 2014.
Lancée en septembre 2013 par le Ministère chargé de l’Enseignement supérieur et la Recherche, la caution
locative étudiante permet à l’État de se porter garant pour des étudiants ne pouvant pas fournir de caution locative
aux propriétaires, en raison de leur situation familiale ou personnelle.
Le dispositif, inspiré d'une initiative mise en place en Aquitaine et testé dans quatre régions en 2013 (Nord-Pas-deCalais, Île de France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d'Azur) a fait ses preuves : en Aquitaine, par exemple,
7 000 jeunes en bénéficient, soit 1 étudiant sur 20.
➞ Objectifs de la caution locative étudiante :
• Faciliter l’accès au logement de tous les étudiants
• Offrir une garantie pour les étudiants sans garants quels que soient leurs revenus et leur situation familiale
• Améliorer la réussite des étudiants et la démocratisation de l’accès à l’enseignement supérieur
➞ Qui peut bénéficier de la caution locative étudiante ?
• les étudiants âgés de moins de 28 ans sans caution familiale, amicale ou bancaire
• les doctorants ou post-doctorants de nationalité étrangère (doctorat obtenu depuis moins de 6 ans, occupant
un poste de chercheur non titulaire au sein d’un laboratoire de recherche).
➞ Quelle est la démarche à suivre ?
• La demande de caution locative étudiante s’effectue auprès des CROUS ou sur le site Lokaviz du CNOUS.
• Tous les logements sont concernés, que l’étudiant loue seul, en couple ou en colocation.
• L e montant des loyers est plafonné. Pour une personne seule, le plafond est fixé à : 500 euros en régions,
600 euros en Ile-de-France et 700 euros à Paris. Pour les couples, ce plafond est majoré de 60 %. Les
logements doivent respecter les critères du logement décent.
• La garantie est personnelle. Si le logement est loué en colocation, chaque colocataire doit faire une demande
de garantie et satisfaire aux conditions.
• Cotisation : en contrepartie de l’engagement de caution solidaire, l’étudiant doit s’acquitter d’une cotisation
mensuelle équivalente à 1,5 % du montant du loyer (maximum 10,5 euros pour Paris intra-muros, 9 euros pour
l’Ile-de-France et 7,5 euros pour les autres régions).
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Annexe 13 - Les dispositifs Loca-pass et CLE (suite)
➞ Un fonds de garantie
Un fonds de garantie a été mis en place. Il est financé par les apports des partenaires, soit 600 000 euros (à part
égale entre l’État et la Caisse des dépôts), par les régions (100 000 euros par région) et par les cotisations des
étudiants bénéficiaires.
Source : www.enseignementsup-recherche.gouv.fr/ - M.E.N.E.S.R.
Remarque : le Gouvernement est en train de mettre en place, avec Action Logement, un dispositif de caution
solidaire, qui sera destiné aux jeunes salariés, aux salariés précaires, ainsi qu’aux locataires en intermédiation
locative. Ce dispositif complétera le système de garantie collective CLE, instauré pour les étudiants, et remplacera
le dispositif GUL (Garantie Universelle des Loyers) initialement prévu par la loi ALUR.
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Annexe 14 - Extrait du dossier Loca-pass
AVANCE LOCA-PASS
Financement du dépôt de garantie plafonné à 500 € maximum
ATTENTION : Demande à déposer impérativement au plus tard dans les 2 mois suivant
l’entrée dans les lieux
ÉTAT CIVIL – SITUATION PROFESSIONNELLE
DEMANDEUR
■ Mme
■ Mlle
CO-DEMANDEUR
■ M.
■ Mme
Nom : .................................................................
Prénom : ..............................................................
Nom de jeune fille : ..............................................
Date de naissance : ...............................................
Lieu de naissance : ................................................
Nationalité Française ■ Autre (à préciser) ................
Profession : ..........................................................
Nom de l’employeur : ............................................
Adresse de l’employeur : .......................................
...........................................................................
Date d’entrée dans l’entreprise : .............................
CDD ■ CDI ■
Si congé parental : début................ fin ..................
Adresse actuelle : ..................................................
...........................................................................
Code postal : .......................................................
Ville : ..................................................................
Tél. domicile : .......................................................
Tél. portable : .......................................................
E-mail : ................................................................
■ Mlle
■ M.
Nom : .................................................................
Prénom : ..............................................................
Nom de jeune fille : ..............................................
Date de naissance : ...............................................
Lieu de naissance : ................................................
Nationalité Française ■ Autre (à préciser) ................
Profession : ..........................................................
Nom de l’employeur : ............................................
Adresse de l’employeur : .......................................
...........................................................................
Date d’entrée dans l’entreprise : .............................
CDD ■ CDI ■
Si congé parental : début................ fin ..................
Adresse actuelle : ..................................................
...........................................................................
Code postal : .......................................................
Ville : ..................................................................
Tél. domicile : .......................................................
Tél. portable : .......................................................
E-mail : ................................................................
SITUATION FAMILIALE
(1) ■ célibataire
■ marié(e)
■ veuf(ve)
■ union libre
■ pacsé(e)
RESSOURCES MENSUELLES
Demandeur
Co-demandeur
Salaire mensuel net payé (ou retraites, allocations
chômage, RSA, pensions sauf alimentaire)
13e mois ou primes (moyenne mensuelle)
Autres ressources (pension alimentaire, rentes, revenus
locatifs)
Montant mensuel des Allocations Familiales (fournir le
justificatif)
Estimation du montant APL ou AL du nouveau logement
Avez-vous une(des) pension(s) alimentaire(s) à verser ? (1)
Si oui, montant mensuel : ...................... €
■ oui
■ non
(1) Cocher la case correspondante
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29
Annexe 14 - Extrait du dossier Loca-pass (suite)
SITUATION DU DEMANDEUR
Vous avez plus de 30 ans et vous êtes :
(1)
■ Salarié(e) d’une entreprise du secteur assujetti non agricole
■ Travailleur saisonnier d’une entreprise du secteur assujetti non agricole
■ Retraité de moins de 5 ans du secteur assujetti non agricole
Vous avez moins de 30 ans et vous êtes :
■ Salarié(e) d’une entreprise du secteur assujetti
■ Fonctionnaire non titulaire (vacataires, contractuels, auxiliaires…) d’une des trois fonctions
publiques (État, territoriale, hospitalière)
■ En recherche d’emploi
■ Étudiant salarié ou boursier de l’État français
■ En formation* au sein d’une entreprise : à préciser :
........................................................................................................
(* formation en alternance, contrat d’apprentissage, contrat de professionnalisation)
Avez-vous déposé un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France en vue de l’élaboration d’un plan de redressement ?
(1)
■ Oui dans ce cas, fournir le justificatif
■ Non
Avez-vous déjà bénéficié de l’AIDE LOCA-PASS® ? (1) ■ Oui
■ Non
Sur combien de mois* souhaitez-vous rembourser l’AVANCE LOCA-PASS® ? __ mois soit …………. € par mois
*La durée de remboursement doit être égale ou inférieure à la durée du bail (25 mois maximum après un différé de remboursement de 3 mois) et le montant minimum d’une échéance ne peut être inférieur à 20 € (sauf la dernière).
DÉCLARATION
Je(nous) soussigné(e)(s) ............................................................................................................................
..........
certifie(ons) l’exactitude des renseignements ci-dessus
Je suis (nous sommes) informé(e)(s) que si le dépôt de garantie excède 500 €, le différentiel sera directement versé
par le(s) locataires.
Fait à............................................
le...........................
Signature du locataire
,
le...........................
faire précéder la signature de la mention « lu et approuvé »
Fait
à............................................
,
Signature du colocataire
faire précéder la signature de la mention « lu et approuvé »
(1) Cocher la case correspondante
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©FontainePicard
Annexe 15 - Est-il judicieux de louer en meublé ?
Document 1 : Les particularismes de la location meublée
La loi Alur (accès au logement et à un urbanisme rénové) renforce la protection des locataires de meublés occupés
à titre de résidence principale. Le législateur impose désormais l’utilisation d’un contrat de bail type. Il va aussi
fixer une liste d’équipements devant obligatoirement figurer dans le logement afin, précise le texte, de permettre
au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Autre obligation nouvelle, un inventaire et un état détaillé du mobilier du logement devront être réalisés au moment de la
signature du bail. Mais, parallèlement, la loi Alur conforte la location meublée dans son statut particulier et ouvre
de nouvelles opportunités pour les meublés de tourisme.
1 - La location meublée garde-t-elle son particularisme ?
Le législateur impose désormais aux propriétaires de meublés louant leur bien, à titre de résidence principale, des
contraintes presque similaires à celles pesant sur les propriétaires de locations nues : obligation de respecter un
contrat de bail et un état des lieux « type », fourniture des mêmes diagnostics (thermique, plomb, électrique…).
Avec quelques bémols toutefois. Les baux continueront d’être conclus pour une durée d’un an (9 mois pour les
étudiants) contre trois ans dans les locations nues, le dépôt de garantie pourra être fixé à deux mois (un mois seulement en location nue) pour tenir compte du mobilier et des équipements, et les charges pourront être forfaitisées.
Enfin, les loyers seront encadrés dans les grandes villes, comme pour la location nue, mais ils seront plafonnés à
des niveaux plus élevés. Cet écart pourrait être de l’ordre de 20 %. Et les propriétaires pourront déplafonner le
loyer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles, ou si les équipements (hi-fi, vidéo, ameublement…)
sont très haut de gamme.
2- Peut-on librement louer un bien en meublé ?
Non. La loi Alur impose aux propriétaires de meublés touristiques (loués pour de courtes durées à une clientèle de
passage) des grandes villes et de la première couronne parisienne de demander à la commune une autorisation
de changement d’usage du logement. Le texte introduit également un droit de regard des copropriétés qui pourront
soumettre à un vote systématique le changement d’usage d’un lot (la location nue est une activité civile, alors que
la location meublée est une activité commerciale).
3 - Existe-t-il des cas où l’on peut s’affranchir de ces règles ?
Oui. Lorsque le logement loué est la résidence principale du bailleur (c’est-à-dire qu’il l’occupe plus de 8 mois par
an), il n’est pas nécessaire de demander ni l’autorisation de changement d’usage ni l’autorisation de la copropriété. Ce qui ouvre de nouvelles perspectives aux propriétaires de biens souhaitant louer leur logement un à deux
mois pendant les vacances. Ils n’auront aucune démarche particulière à effectuer. Et ces locations ne font pas
l’objet d’un plafonnement des loyers, même lorsqu’ils se situent dans de grandes agglomérations.
De même, la loi Alur instaure la possibilité, pour un conseil municipal, d’accorder des autorisations temporaires
de changement d’usage, qui s’applique sur son territoire. Dès lors, le logement ne change pas de destination, et
l’accord de la copropriété n’est pas requis. Cette autorisation pourrait être valable pour une courte durée, d’un
an ou deux.
© Valérie Valin-Stein, LeFigaro, 15/03/2014
Document 2 : Une fiscalité (pour le moment) inchangée
(…)
Un des grands atouts de la location meublée est son statut fiscal, plus attrayant que celui de la location vide. Si le
bailleur encaisse moins de 32 900 euros de loyers meublés par an, le régime des micro-BIC (bénéfices industriels
et commerciaux) s’applique par défaut, et seulement 50 % des loyers sont imposables avec ses autres revenus.
Au-delà de ce montant, ou sur option, les BIC sont imposés sous le régime réel : l’intégralité des charges liées à
la location (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurance, amortissement du bien et des meubles...) est
déductible des BIC, le reliquat étant intégré et imposé avec les autres revenus du bailleur. Dans les deux cas, les
prélèvements sociaux de 15,5 % sur les loyers encaissés sont à régler en plus.
Marie Pellefigue - www.lemonde.fr, 26/11/2013
©FontainePicard
31
Annexe 16 - Quelques photos de la chambre de bonne à louer
32
©FontainePicard
Annexe 17 - Décret
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris
pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la
solidarité et au renouvellement urbains.
Article 1
Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.
Article 2
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité
et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la
couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des
conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces
départements.
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau
chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et
de fonctionnement.
5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux
besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré
donnant à l’air libre.
Article 3
Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation
des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les
départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient.
2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.
3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et
des effluents et munies de siphon.
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier
raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux
usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparée de la cuisine et de la pièce où
sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagée de manière à garantir l’intimité personnelle, alimentée en eau chaude et froide et munie d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur
au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement
des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau
chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Article 4
Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres
carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à
20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
www.legifrance.gouv.fr
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Annexe 18 - Chambres de bonne : les loyers abusifs surtaxés depuis le 1er janvier 2012
La « taxe sur les loyers élevés » s’appliquera à compter du 1er janvier prochain et comportera cinq tranches, comprises
entre 10 % et 40 %.
Voilà une taxe qui devrait dissuader les propriétaires de chambres de bonne – les surfaces inférieures ou égales
à 14 mètres carrés – de pratiquer des loyers abusifs. À compter du 1er janvier, l’État compte en effet récupérer de
10 % à 40 % des loyers qu’il juge trop élevés par rapport aux pratiques du marché. Les baux en cours seront tous
concernés et non simplement ceux conclus après le 1er janvier 2012. Le ministère du Logement estime qu’environ
50 000 chambres de bonne sont louées aujourd’hui – souvent par des jeunes – dont près de la moitié à Paris.
À Paris, plus de 40 euros le m2
Les plafonds de loyer par mètre carré, qui ne seront évidemment pas les mêmes à Paris et à Besançon, à Lille et
à Clermont-Ferrand, seront déterminés par le ministère de l’Écologie par décret, une fois la loi votée. Pour Paris,
par exemple, le secrétaire d’État au Logement, Benoist Apparu, avait indiqué vouloir taxer les logements loués à
plus de 40 euros le mètre carré, soit un niveau très supérieur à la moyenne des loyers observés dans la capitale :
23 euros le mètre carré (toutes surfaces confondues).
Inscrite dans le budget 2012, cette « taxe sur les loyers élevés » comportera cinq tranches et sera plus ou moins
lourde selon l’écart avec ce loyer de référence : de 10 %, elle passera à un peu moins de 20 %, puis 20 %, 30 %,
jusqu’à 40 %. Un propriétaire qui loue son bien à un prix deux fois supérieur au plafond se verra ainsi prélever
40 % de ses revenus fonciers.
Nouvelles formalités déclaratives
Les propriétaires ont une deuxième raison de s’inquiéter. Car pour percevoir la taxe, l’État devra imposer de
nouvelles formalités déclaratives. De fait, les propriétaires ne sont pas tenus de déclarer leurs revenus fonciers isolément, pour chaque bien loué. Cela sera désormais le cas pour ces petites surfaces. Faute de données précises,
le Gouvernement chiffre le produit de cette taxe à 1 million d’euros, mais il pourra être revu en hausse une fois
connue la réalité des loyers.
La taxe ne vise pas à remplir les caisses de l’État mais à dissuader les propriétaires peu scrupuleux, qui louent leurs
logements à des prix prohibitifs, souvent à des jeunes ou des locataires modestes. Reste à savoir si elle remplira son
objectif. Certains parlementaires craignent qu’elle favorise les locations « au noir » ou qu’elle encourage certains
propriétaires à relever leur loyer pour se placer juste en dessous du plafond, à 39 euros le mètre carré dans Paris,
par exemple.
Lucie ROBEQUAIN - Les Échos 13/09/2011
Barème*1 :
Taxe 10 % du loyer si le loyer est compris entre 41,61 et 47,85 euros le m2
Taxe 40 % du loyer si le loyer est au-delà de 79,06 euros le m2
*1 Réévaluation au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’IRL
Remarque : la taxe sur les loyers abusifs des micro-logements a été adoptée par la loi du 28 décembre 2011, complétée par un décret d’application publié le 31 décembre 2011. Cette taxe concerne tout logement situé dans les zones
A et A bis du dispositif PINEL, où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
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Livre GIE 2015-2016.indb

Transcription

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