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P.C. HOOFTSTRAAT LUXURY RETAIL THE NETHERLANDS A Cushman & Wakefield Publication 2014 2014 A Cushman & Wakefield Publication COLOPHON CARTOGRAPHY Topographic base (c) Kadaster, 2014 GRAPHIC DESIGN Cushman & Wakefield V.O.F. PHOTOGRAPHY Tijdbeeld V.O.F. SOURCES CBS Cushman & Wakefield - Research Global Blue.com Kadaster Locatus Nederland O+S Amsterdam Taxfree.com COPIES More copies of this publication are obtainable from: Cushman & Wakefield V.O.F. Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam - The Netherlands [email protected] DISCLAIMER This report has been produced by Cushman & Wakefield for use by those with an interest in commercial property solely for information purposes. It is not intended to be a complete description of the markets or developments to which it refers.The report uses information obtained from public sources which Cushman & Wakefield believe to be reliable, but we have not verified such information and cannot guarantee that it is accurate and complete. No warranty or representation, express or implied, is made as to the accuracy or completeness of any of the information contained herein and Cushman & Wakefield shall not be liable to any reader of this report or any third party in any way whatsoever. All expressions of opinion are subject to change. ©2014 Cushman & Wakefield. All rights reserved. Our prior written consent is required before this report can be reproduced in whole or in part. 1 P.C. HOOFTSTRAAT A Cushman & Wakefield Publication INTRODUCTION P.C. HOOFTSTRAAT INTERNATIONAL SPENDING The P.C. Hooftstraat, located in the ‘South’ district of Amsterdam, the capital city, has established itself as a well-known international shopping location, with a clear focus on high-end luxury retailers. The street is a thoroughfare - from the Van Baerlestraat to the Hobbemastraat / Stadhouderskade - and has parking spots on both sides of the road, giving it unique character. Customers who value their privacy can easily get in and out. In addition, the late nineteenth and early twentieth century architecture gives the street an historic character. Amsterdam is by far the most favoured destination in the Netherlands for international visitors and in 2013, the number of hotel guests in Amsterdam increased to over 6 million.The majority of visitors (85%) are from abroad, drawn by the canals and world famous museums, such as the Van Gogh museum and Rijksmuseum, as well as other attractions in the Randstad area. Most visitors are European, although there is an increasing number of non-European visitors. Russia and China are increasingly prominent in terms of the origins of those supporting retail sales in the luxury sector with 195,000 and 225,000 tourists respectively in 2013. Last year the number of Asian visitors increased by 10%, whereas the number of Russian visitors grew by 20% and it is expected that this number will rise over the next decade. The majority of buildings on the P.C. Hooftstraat have a similar retail footprint of 6 metre frontage and approximately 100 sq.m on the ground floor.There are however, three types of general configuration. In the past, landlords and tenants have typically created stores that are approximately 150 sq.m and divided over the ground floor at the front, and a split level at the back. However, over the last couple of years, international retailers in particular, have shown a preference for two floors of equal size. Landlords have noticed this and have begun extensive renovation plans in order to excavate the basement space and create the ‘ideal’ unit over two equal floors (ground and basement level). And in creating these optimal formats for these retailers, landlords are maximizing their properties from an income standpoint. In addition, by way of the renovation plans, landlords are able to utilise the construction works as a means to terminate current lease agreements and potentially agree higher rents with incoming tenants. Indeed, there are a few examples whereby the district court has ruled in favour of the landlord´s request to terminate the lease on these grounds. The third configuration is a double unit whereby two separate buildings are combined to create a larger, more flexible space which are typically between 400 - 440 sq.m over the ground floor and basement. The focus has always been on the luxury sector - this was a trend that was seen over the past few years and indeed, one that is expected to continue. In addition, the nature of the luxury occupiers has evolved in recent years, emphasised by the entrance of retailers in the premium luxury segment; Prada, D&G, IWC and Burberry are all good examples of this and more are expected to follow. The growing wealth of the middle class in countries such as Russia and China has enabled some to travel to Europe. The expected rise in the number of wealthy international visitors has already led to an increase in the availability of luxury (4 and 5 star) hotels in Amsterdam and a good example of this is the recently opened five star Waldorff Astoria. In addition, and aside from the more expensive hotel stays, this group tends to spend more money on their trips abroad and thus the sales volumes in the shops along the P.C. Hooftstraat will also benefit to a large extent. Furthermore, visitors from outside the European Union have the advantage of being able to shop tax-free and the P.C. Hooftstraat provides tax advantage services in over 90% of its stores. Wellknown organisations that support tourists in benefitting from these tax regulations include “Global Blue” and “Vatfree.com”. In conclusion, the P.C. Hooftstraat will benefit from higher numbers of foreign visitors, who on average spend more money and additionally enjoy tax benefits and this is changing the shape of units along this thoroughfare as landlords seek to entice high-end occupiers. MAP: LOCATION OF THE P.C. HOOFTSTRAAT 2 3 P.C. HOOFTSTRAAT A Cushman & Wakefield Publication OCCUPIER MARKET DEMAND RENT REVIEW The P.C. Hooftstraat has established itself as an international luxury location. This has been reflected in the level of international activity in the occupier market and the steady arrival of retailers that are truly luxury in character over the recent years. Over the course of 2012 - 2014, there was a notable rise in transactions; seven in 2012, nine in 2013 and already eight deals in 2014. Due to the large number of conversions and large increases in rents over the last couple of years there is a substantial potential for landlords to utilise their yields by undertaking a rent review. Rent reviews can be performed after the first lease term, and then subsequently every 5 years after that. The rent review gives the landlord the ability to increase the rent, although not to market value, but rather to a weighted average of five years rent of properties with similar unit configurations. Besides trying to increase the rent, landlords are also using the rent review system to try and force tenants out of their leases, hence giving the landlord the opportunity to try and obtain a rent at market level. The high levels of occupier activity show that the economic uncertainties of the previous years have hardly influenced the luxury retail sector. Over the next few years the shift to premium luxury retailers is expected to continue, whereas the slightly less premium luxury brands are expected to find suitable retail space elsewhere in Amsterdam.The premium luxury retailers entering the street are focused on the middle part. SUPPLY Historically, available retail space has been limited in the P.C. Hooftstraat. With rising rental levels and high demand for, but limited availability of, retail space there is often an upside potential for landlords to revise current rents to the market level. To realize this potential upside the unit has to be vacated however. If a landlord opts for the redevelopment of the real estate, there is a legal possibility to terminate the existing lease contract. There is however a more common business practice which is to pay incentives to the current occupier to vacate the premises. The incentives are often calculated as a multiple of the difference between market rent and the current rent. LEGAL As the demand for retail space far outweighs supply, landlords are using this situation to negotiate more landlord friendly terms and conditions in their lease agreements. Most important of which is the ending of the lease, which means that tenants do not have option or extension years in their lease agreements. This deviates strongly from the standard ROZ models being used and needs approval from the District Court. CONCLUSION The strong demand from the absolute premium luxury retailers has resulted in the departure of less premium luxury brands and this is underpinned by the increased market rents which are stimulating this shift. An additional effect of this market pressure is the swing towards more landlord friendly contract conditions. CHART: DEVELOPMENT OF RENTAL LEVELS IN THE P.C. HOOFTSTRAAT VS. KALVERSTRAAT P.C. Hooftstraat Kalverstraat € 3.300 € 2.800 + 76% € 2.300 + 105% € 1.800 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 € 800 2004 € 1.300 4 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 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: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 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: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 80 : : : : : 75 85 83 lfor Wo 87 d PC 93 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 84 : 86 lph Ra e n r La u p ilip Ph in Ple 95 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 90 92 91 97 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 94 rm He ER OG na n Do ne ro li C a i ss B es as èl l h ae Mi c rs Ko r La u a ri n Ma ald i Rin se l 100 Meters : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 98 100 lo n el i Bru cine ll c Cu my To m ig er f Hil d s Ki 113 u gl Do 115 my To m er fig Hil 107 104 99 101 111 106 102 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : ffé Ca s 112 105 ak Pe an ce orm 75 r nk e 124 tit Pe a u te Ba 50 ra h 122 R K pa 0 12,5 25 U FO 19 Filip mo s si Ma utti D 119 Die 131 121 rf Pe 125 123 117 go Hu s s Bo 136 ino e nt Val 127 130 126 132 ICI L X ri s Pa r fig e Hil im n De 129 an 140 e rg 142 o ro 138 128 114 116 110 108 118 e ss zu Az e Blu d o Blo sy Sis y Bo 17 b Ic e ul Pa ith Sm o zu r Az e Du go Hu s s Bo 11 15 r rti e Ca N KP a ud i Cla ä ter Str s pr Ne i To n y u &G o zu r Az d s Ki e Th o d a fo Se a r B : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : ke r ed b du 7 5 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : lt Vo lo o eb a by e ss o Gu rc ia n Ma : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : o Sh : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : n : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : s sa Ga : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : y an Tiff o &C : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : GM D& 5 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : u rc Ch 3 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : g or G re Mc er rev Fo le ss w Fla Su : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : r Dio le g er Ja e ltre u Co e Th es o pl Ko G D& en m Wo th e : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Do AB 1 yp o : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : a xM Ma H De : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : er n cl Mo ne An in e nta Fo : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : d er Un ction s tru co n : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : OG ER G-S te l H o l i sz rn e Co 13 ta r f Pro 36 38 27 16 14 25 23 21 29 l Te s a h ras ert 33 a rd i da y er Me ic sm Co b oy s w Co io po r Em an i Arm ca Es S IKK ior Ju n s Tru i rs ve n p Su 35 u So 37 39 31 33 20 18 24 o 40 30 32 34 22 28 uo m a ks Ka ks mi c Gim e nt Ag a teu r vo c n e Pro an n rtm Ha artma H / lex Ro tek Pa p pe ili Ph st e o La c n rry lb e Mu he e rl a : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 42 : : 44: :46: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 43 : : : : : 45 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : c Ta s C/ IW a p + ha Sc ro en Cit rd P La : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :48: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :47: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : y err o pa Ch nt Mo c n Bla : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 49 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : rb Bu : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 52 : : : : : : : : 54 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: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 66 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : l on S : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : a ne Ch b ill D TO : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 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: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 74: : : : : : 76: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 69 : 71 ch a is Lo u o n itt Vu g Lo n mp ri lga Bu re n Ka en Mill Occupier Transactions 2014 Occupier Transactions 2013 Occupier Transactions 2012 6 Occupier Transactions 2011 2014 A Cushman & Wakefield Publication OCCUPIER TRANSACTIONS 2014 # 36 # 55 # 102 Agent Provocateur La Perla Jaeger le Coultre # 40 # 63 # 116 Rolex / Patek Philippe Prada Forever Flawless # 49 # 84 IWC / Schaap + Citroen Gassan # 29 # 100 # 106 Tesla Dior D&G Women # 69 # 104 # 112 Longchamp The Kooples Church # 90 # 105 # 124 Moncler Tommy Hilfiger Kids D&G Man 2013 7 P.C. HOOFTSTRAAT A Cushman & Wakefield Publication 8 2014 A Cushman & Wakefield Publication INVESTMENT MARKET DEMAND SUPPLY Since 2008 trading volumes in the retail investment market have dropped significantly. Over the last few years financing has been scarce and some parts of the retail investment scene have become almost illiquid. Rents are under downward pressure and vacancy is increasing. As a result, most of the available capital for retail investments focuses on less risky investments such as prime retail locations in the top 10 cities of the Netherlands.Yield levels in these cities have remained fairly stable over the recent past. Over the past years it has been evident that the number of luxury retail transactions has increased. However, deals that take place are generally “off-market” ones and therefore the availability of investment product is still limited.Also, the current ownership in the P.C. Hooftstraat is mostly in the hands of private investors with a long-term investment horizon and this slows the turnover of property in the street. The retail investment market in the P.C. Hooftstraat is a niche one and is considered as a good alternative to investment in the traditional prime retail streets. Therefore, over the last few years a significant amount of capital became, and still is available for investment opportunities, on this street. Traditionally private investors were dominant but nowadays there are also several international investors who are present in this luxury market.While demand for this location has been high historically and grew enormously, ownership has only changed a few times and landlords look to hold their assets. On the other hand, historically low yields may convince (private) investors to decide to dispose of their real estate in the P.C. Hooftstraat earlier than originally expected. Due to the enormous amount of capital available for this type of investment it is not expected that higher supply levels will affect prices substantially. CHART: DEVELOPMENT OF YIELD LEVELS IN PRIME LOCATIONS IN AMSTERDAM P.C. Hooftstraat 9 5 year SWAP rate 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Rising demand levels for units on the P.C. Hooftstraat, from an investors perspective, has led to a compression of yield levels, contrary to other retail areas in the Netherlands. Indeed, with over 20 transactions registered in the previous years, yields came in from 5.3% GIY to 4.25% GIY for the prime assets on the street. Even for the best assets in the Kalverstraat, the main shopping street in Amsterdam and where rents are the highest across the country, yields remained flat over the past years at around 3.7% GIY. Indeed, retail investments along the P.C. Hooftstraat have showed a contrary performance to the downward momentum of the Dutch retail market of the last few years. Nevertheless, the current price level is only sought after by a few investors e.g mainly those who have dominated the investment market in the P.C. Hooftstraat in recent years. The limited number of investors in this market and long holding terms has resulted in some uncertainty with regards to the sustainability of these price levels. Kalverstraat P.C. HOOFTSTRAAT A Cushman & Wakefield Publication INVESTMENT TRANSACTIONS 2014 # 98 Baeto B.V. EUR 4.3 million 2013 # 49 # 127 Vastned # 97 Overvast B.V. EUR 9.4 million RJB EUR 4.85 million # 72 # 132 - 134 RJB # 102 EUR 5.9 million RJB # 73 Aachener Grundvermögen EUR 8.4 million EUR 13.6 million # 140 # 104 Overvast B.V. RJB EUR 4.95 million # 78 # 122 Vastned Libra International B.V. EUR 5.8 million Aachener Grundvermögen EUR 3.99 million 10 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 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: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 90 98 100 97 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : lfor Wo 104 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : ffé Ca s as èl l h ae Mi c rs Ko r La u se l 100 Meters my To m er fig Hil my To m ig er f Hil d s Ki 113 u gl Do 115 a ri n Ma ald i Rin Die 75 r nk e h 101 111 106 102 99 105 tit Pe a u te Ba 50 ra go Hu s s Bo 124 R K pa 0 12,5 25 U FO 19 Filip mo s si Ma utti D 119 122 ak Pe an ce orm 131 121 117 rf Pe 125 123 ino e nt Val 127 136 112 107 132 ICI L X ri s Pa r fig e Hil im n De 129 an 140 o 142 128 130 126 114 116 110 108 118 e ss ro 138 e rg zu Az e Blu d o Blo sy Sis y Bo 17 b Ic e ul Pa h it Sm o zu r Az e Du go Hu s s Bo 11 15 r rti e Ca N KP a ud i Cla ä ter Str s pr Ne i To n y u &G o zu r Az d s Ki e Th o d a fo Se a r B : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : ke r ed b du 7 11 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Vo lo o eb a by e ss o Gu rc ia n Ma : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : o Sh : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : n : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : s sa Ga : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : y an Tiff o &C : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : GM D& 5 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : u rc Ch 3 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : g or G re Mc er rev Fo le ss w Fla Su : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : r Dio le g er Ja e ltre u Co e Th es o pl Ko G D& en m Wo th e : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Do AB 1 yp o : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : a xM Ma H De : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : er n cl Mo ne An in e nta Fo : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : d er Un ction s tru co n : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : OG ER G-S te l Ho lisz rn e Co 13 ta r f Pro 36 38 18 14 25 23 21 29 l Te s a h ras ert 33 a rd i da y er Me ic sm Co b oy s w Co io po r Em an i Arm ca Es S IKK ior Ju n s Tru i rs ve n 39 27 p Su 35 u So 37 31 33 20 16 24 o 40 30 32 34 22 28 uo m a ks Ka ks mi c Gim e nt Ag a teu r vo c n e Pro an n rtm Ha artma H / lex Ro tek Pa p pe ili Ph ste o La c n rry lb e Mu he a : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 42 : : 44: :46: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 43 : : : : : 45 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : c Ta s e rl : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :47: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : C/ IW a p + ha Sc ro en Cit rd P La nt Mo c n Bla : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :48: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : y err S : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 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: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : ll ra 7 fo kin d n ma i : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :60: : : : : : : : : : : : : : : : 59 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : c ci Gu : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : 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Hooftstraat will remain the most sought after location for luxury retailers. With mainly international highend consumers, retailers in the P.C. Hooftstraat are less affected by national economic fluctuations. Alongside the anticipated improvement of the economy, the expected increasing number of international tourists (especially from Russia and China) will stimulate retail sales in the P.C. Hooftstraat. • The P.C. Hooftstraat will benefit from higher numbers of foreign visitors, who on average, have more money to spend and also enjoy tax-free benefits. • Occupational demand is driven by the absolute top luxury segment and results in the departure of less premium luxury brands. • Demand focuses on the core part of the street, although some buildings to the northeast of the street have been made available for retail purposes; occupiers remain hesitant to jump to the opposite side of the Hobbemastraat. • Robust demand and market pressure has resulted in the upside potential for landlords to revise current rents to market levels. • An additional effect of this market pressure is a swing to more landlord friendly contract conditions. • Retail investments along the P.C. Hooftstraat bucked the declining performance of the Dutch retail market during the economic downturn of the last years. • Supply of investment product remains limited in the street, although some investors may be triggered to sell properties as a result of the high price levels that have been achieved in recent transactions. • Despite the high price levels that have been registered over the past 12 to 24 months there is only a select group of investors willing to acquire retail space in the P.C. Hooftstraat at the current price level, which may affect values in the future. 13 Besides this, the Municipality (Stadsdeel Zuid) have planned a redesign and resurfacing of the P.C. Hooftstraat in 2015.This will be combined with the renovation of the sewer and gas pipes. There are also discussions regarding the width of the sidewalks and number of parking spots. It is anticipated that the current trend of high-end luxury retailers will continue to focus on the P.C. Hooftstraat, and that this is likely to be at the expense of less luxury retailers who will be moving towards other locations in Amsterdam. The demand for luxury retail units is expected to stay high and the supply will remain limited, although that does not necessarily lead to increasing rental levels such as registered between 2008 and 2013. The outlook for the investment market on the other hand is mostly for values to stabilise. However, increasing supply, as a result of current pricing, could lead to some yield compression. Still, with the occupier market performing well and rental levels rising slightly too, it is expected that the P.C. Hooftstraat will retain its position as a safe haven for retail investors in the Netherlands in the coming years. The limited number of investors in this market to date however has resulted in some uncertainty regarding the long term sustainability of these yield levels. However, due to the enormous amount of capital available for this type of investment it is not anticipated that higher supply will affect prices substantially over the next year. P.C. HOOFTSTRAAT A Cushman & Wakefield Publication CONTACT RETAIL Arjen Boesveldt - Partner, Head of Retail T: +31 (0)20 800 2035 M: +31 (0)6 1093 0908 [email protected] CAPITAL MARKETS Frank Elferink - Associate, Capital Markets T: +31 (0)20 800 2145 M: +31 (0)6 5256 8752 [email protected] RESEARCH Michiel Boonen - Senior consultant T: +31 (0)20 800 2092 M: +31 (0)6 1396 7315 [email protected] 14 www.cushmanwakefield.nl
