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Esecuzione immobiliare 314/2011
TRIBUNALE DI PIACENZA
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
GIUDICE ESECUTORE : Dott. G.PICCIAU
RELAZIONE TECNICA DELL’ ESPERTO
N 314/2011
ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA
B.N.L. SPA
Avv. D.MORETTO –AVV. A. MARCHI
Contro
....
ADNANI
AHMED
ADNANI HABIBA
Esperto:Arch.Alessandra Maganuco Via Daveri 4-29121-PIACENZA-
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RELAZIONE DELL’ESPERTO
PREMESSA
Nell’ambito dell’esecuzione immobiliare promossa da B.N.L. SPA contro
....
ADNANI
AHMED e ADNANI HABIBA il Sig. Giudice dell’Esecuzioni Dott. G.
Picciau con ordinanza nominava la scrivente Dott. Arch. Alessandra Maganuco
nata a Catania il 28.08.1966 con studio in Piacenza , via F.Daveri 4, quale
esperta nell’esecuzione immobiliare in epigrafe.
All’udienza del 09/02/ 2012 la sottoscritta prestava il giuramento. Dopodichè
l’Ill Sig. Giudice conferiva all’ esperta l’incarico con i quesiti sotto riportati.
INCARICO
Il Giudice dell’Esecuzione..
CONFERISCE all’esperta il seguente incarico:
-esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la
relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di catasto,
non ché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile
pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di
mancanza o d’ inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente
le
operazioni
e
segnalare
al Giudice
la
situazione;
-ove
invece
la
documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta
contenente:
1) l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali,
verificando anche la corrispondenza/ non corrispondenza delle certificazioni
catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni
occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell’intero
bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto
reale ( nuda proprietà, superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi
dell’atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio
anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali
acquisti mortis causa non trascritti;
2) – la sommatoria descrizione del bene, comprensiva dello stato di
conservazione;
3)- la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, si è
occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing,
comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l’eventuale
esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art.540
comma 2 ce), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in
data antecedente al pignoramento, in altre ipotesi verificando data di
registrazione,data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per
eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o
non pagato;
4)- l’attestazione circa l’esistenza di formalità, vincoli, oneri, anche di natura
condominiali, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente ( ad
esempio spese relative a all’anno in corso ed a quello precedente art.64 disp.
Att. C.c. ), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine
edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico,
ed in particolare
-Domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre
trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento
-Atti
di
asservimento
urbanistici,
cessioni
di
cubatura,
eventuali
limiti
all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione.
-Il
regime
patrimoniale
della
famiglia
ed
l’esistenza
di convenzioni
matrimoniali, se l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di
matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della
casa
coniugale,
con precisazione
della
relativa
data e dell’eventuale
trascrizione:
-Altri pesi o limitazioni d’uso( es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù,
uso abitazione
5)- l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale e, che
saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili
all’acquirente ( tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre
trascrizioni pregiudizievoli), con indicazioni del costo per la loro cancellazione.
6)- la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene non ché
dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o
aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla
normativa vigente, e costi dell’ eventuali sanatorie;
7)- l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia
dell’immobile;
8)- la verifica della conformità degli impianti ove esistenti, a servizio
dell’immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008 e l’esistenza
dei relativi certificati e libretti di uso;
9)- la valutazione estimativa dl lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa
frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si
propongono, di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un
abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in
ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anzi che
sui valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizio occulti, della natura
esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da
indicare;
10)- l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore,
comporti o meno il pagamento dell’ IVA da parte dell’aggiudicatario,
trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all’esercizio dell’attività
compiuta dall’esecutato;
11)- un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di
comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando , in tal caso,
ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull’alienazione
separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota
(tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise),
ovvero sulla necessità di alienare l’intero bene;
12)- l’indicazione dell’ eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per
ripristinare
la
funzionalità
compromessa
ovvero
per
compromissione della funzionalità stessa ed il costo dei lavori;
evitare
una
13)- allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno
4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti degli esterni e
2 scatti dell’interno);
14)- la predisposizione, per ciascun lotto, di due floppy disk o CD-rom
comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata
ed un file contenente le fotografie
2-OPERAZIONI PERITALI
Accettato l’incarico, la sottoscritta, arch. Alessandra Maganuco verificata la
documentazione avuta al momento del giuramento si prestava a svolgere le
seguenti operazioni peritali:
-in data 26/04/2012 effettuava le visure catastali presso l’Agenzia del territorio
di Piacenza al fine di verifica della posizione catastale;
-in data 26/04/2012 effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità
Immobiliare della medesima Agenzia (ex Conservatoria RR.II) al fine di
verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e le annotazioni
nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento;
-in data 24/04/2012 spediva la raccomandata all’esecutato;
-in data 07/05/2012 effettuava il sopraluogo all’interno dell’unità immobiliare
oggetto di pignoramento Borgonovo V.T. verificandone le caratteristiche
costruttive/ impiantistiche, di finitura, lo stato di conservazione e la
documentazione fotografica;
-in data 07/05/2012 richiedeva al Comune di Borgonovo V.T. ufficio tecnico la
regolarità urbanistica e certificato di abitabilità ;
-eseguiva inoltre indagini sulla commercialità del bene allo scopo di
determinarne il valore di mercato alla data attuale.
1-IDENTIFICAZIONE DEL BENE COMPRENSIVA DEI CONFINI E DEI
DATI CATASTALI, VERIFICANDO ANCHE LA CORRISPONDENZA / NON
CORRISPONDENZA DELLE CERTIFICAZIONI CATASTALI AI DATI
INDICATI
NELL’ATTO
REGOLARIZZAZIONI
DI
PIGNORAMENTO
OCCORRENTI,LA
E
LE
EVENTUALI
SPECIFICAZIONE
SE
IL
PIGNORAMENTO RIGUARDI LA PROPRIETA’ DELL’ INTERO BENE,
QUOTA DI ESSO (INDICANDO I NOMINATIVI DEI COMPROPRIETARI) O
ALTRO
DIRITTO
REALE
(NUDA
PROPRIETA’,
SUPERFICIE,USUFRUTTO);L’INDICAZIONE DEGLI ESTREMI DELL’ATTO
DI PROVENIENZA E LA CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA
NEL VENTENNIO ANTERIORE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL
PIGNORAMENTO,
SEGNALANDO
EVENTUALI
ACQUISTI
MORTIS
CAUSA NON TRASCRITTI DESCRITTI
1.1 Identificazione del bene
Trattasi di un appartamento posto al primo piano (secondo fuori terra) sito in
Via dei Mille , segnato con il numero civico 34, nel Comune di Borgonovo Val
Tidone, provincia di Piacenza.
L’appartamento, di civile abitazione, risulta composto da ingresso, cucina/ sala
da pranzo, soggiorno, due camere, disimpegno, ripostiglio, bagno, balcone, con
annesso vano ad uso cantina e autorimessa al piano seminterrato.
1.2 Confini
L’unità immobiliare oggetto di pignoramento confina in contorno: area
cortilizia, vano scala, ragioni Quadrelli-Montani
o successi, salvo altri e come in
...
fatto. Il vano ad uso cantina confina in circondario con area cortilizia comune,
salvo altri e come in fatto. L’ autorimessa confina con corridoio comune, area
cortilizia ed altra autorimessa.
1.3 Dati catastali e verifica della conformità dell’intestazione e della
planimetria catastale
L’immobile pignorato risulta intestato al Catasto Fabbricati del Comune di
..
BORGONOVO (PC) a ADNANI
AHMED, nato a FQUIH
BEN SALAH (
..
..
MAROCCO-EE) il 18 SETTEMBRE 1973 C.FDNN
HMD 73P18 Z330R
proprietario 1/2
e ADNANI
HABIBA nata a FQUIH BEN SALAH (
..
..
MAROCCO –EE ) il 18 OTTOBRE 1966 C.F. DNN
HBB 66R58 Z330H
proprietario 1/2 (all. A) e cosi’ censito :
FOGLIO
MAPP
SUB
UBICAZIONE
CONSISTENZA
CAT.
CLASS.
RENDITA
22
418
4
Via dei Mille 34
5,5 vani
A/2
3
Euro 482,89
22
418
5
Via F.lli
2
Euro 60,22
22 mq
C/6
Bandiera
L’intestazione catastale dell’unità immobiliare in capo al debitore esecutato è
conforme alle risultanze dei pubblici registri immobiliari. La planimetria
catastale non è conforme allo stato dei luoghi, e non e’ conforme alla
planimetria di progetto presentata in comune .
1.4 Verifica corrispondenze dei dati catastali ai dati indicati nell’atto di
pignorament.o
Lo scrivente ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono
ai dati catastali riportati nell’atto di pignoramento.(all.A)
1.5 Diritto reale sottoposto a pignoramento
Il pignoramento riguarda l’intera piena proprietà in capo ai debitori esecutati
dell’unità immobiliare sottoposta ad esecuzione.
1.6 Estremi dell’atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel
ventennio
Come da atto i provenienza e da visure storiche ipotecarie (all.B), gli l’attuali
proprietari ..ADNANI AHMED nato a Fquih Ben Salah (MAROCCO-EE) il
..
18/09/1973. C.F DNN
HMD 73P18 Z330R e ADNANI
HABIBA nata a Fquih Ben
..
Salah ( MAROCCO-EE) il 18/10/ 1966 C.F. DNN
HBB 66R58 Z330H hanno i
..
seguenti passaggi di proprieta’:
•
•
•
PROVENIENZA:
in forza di acquisto da Novara
Ilde e Fulgosi Rino con atto del Notaio
..
Fantigrossi Amedeo in data 17 dicembre 2003 rep.93155/15507; trascritto il 5
gennaio 2004 ai nn.89/69.
A Novara
Ilde e Fulgosi Rino in forza di acquisto in comunione beni da
..
Giangi
Giuseppe e Zucconi
Rosa con scrittura privata autenticata dal Notaio
..
..
Del Giudice Ennio in data 21 dicembre 1981 rep.122613/44789; registrata a
Piacenza il 11 gennaio 1982 al n.197; trascritta il 21 gennaio 1982 ai
nn.739/621.
2 -LA SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE, COMPRENSIVA DELLO
STATO DI CONSERVAZIONE
2.1. Descrizione dell’immobile pignorato
Descrizione generale del bene: condominio tipico anni 70 struttura portante in
doppio Uni, solaio laterocemento, tamponamenti perimetrali con muratura a
cassa vuota, tetto con solaio inclinato e copertura in tegole in cemento,
esternamente intonacato al civile e tinteggiato.
L’unità immobiliare pignorata è costituita da un appartamento ad uso civile
abitazione, posto al primo piano (secondo fuori terra ) avente accesso dal
numero civico 34 di Via Dei Mille a Borgonovo Val Tidone (Piacenza).
L’immobile è composto da tre vani oltre cucina, bagno, ripostiglio ed ingresso. I
serramenti sono in legno con vetro semplice forniti di tapparelle in PVC . Le
porte interne sono in PVC.
L’impianto elettrico è sottotraccia con salvavita
ed è a norma di legge.
L’impianto di riscaldamento è autonomo , anch’esso a norma di legge ed è
composto da una caldaia con termostato. Il citofono, collegato con l’esterno per
l’apertura della porta del vano di entrata condominiale, è il modello base. La
porta di accesso all’immobile è in legno con serratura base è non è blindata. I
pavimenti sono in marmette nella zona notte mentre nell’ingresso e soggiorno
in marmo a tinta chiara. Il bagno, composto da bidet, wc, vasca e lavandino ha
il rivestimento in ceramica color rosa con piastrelle 15x20 per una altezza pari a
2,10 m, mentre il pavimento, avente dimensione 25x25 e’ anch’esso a tinta
chiara.Il balcone è piastrellato in mattonelle di grès e la ringhiera in ferro
verniciato.
Annessa all’unità immobiliare sopra descritta vi è un vano ad uso cantina al
piano seminterrato, confinante con vano scale comune, più un ulteriore vano ad
uso autorimessa confinante con un’altra autorimessa condominiale.
Le condizioni generali dell’immobile pignorato sono buone.
Per la determinazione della superficie dell’u.i. in oggetto,è stato calcolata la
superficie commerciale comprensiva dei muri esterni e per ½ quelli di confine
con altre proprietà o parti comuni. La superficie delle pertinenze esterne è
ridotta a ½ . In base ai criteri di misurazione sopracitati la superficie
commerciale risulta pari a mq. 104,00
3- STATO DI POSSESSO DEL BENE E TITOLO DI OCCUPAZIONE
L’unità immobiliare in oggetto è attualmente OCCUPATA dagli esecutati, e
GLI ESCUTATI RISULTANO PROPRIETARI PER L’ INTERO.
4- L’ATTESTAZIONE CIRCA ESISTENZE DI FORMALITA’, VINCOLI,
ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE CHE
RESTANO A CARICO DELL’ACQUIRENTE ( Ad es. Spese relative all’anno in
corso e d a quello precedente art. 63 disp. Att. C.c.), ivi compresi VINCOLI
DERIVANTI
DA
CONTRATTI
INCIDENTI
SULLE
ATTITUDINE
EDIFICATORIA DELLO STESSO O VINCOLI CONNESSI CON IL SUO
CARATTERE STORICO ARTISTICO, ED IN PARTICOLARE:
- domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso ed altre
trascrizioni che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento;
- atti di asservimento urbanistici cessioni di cubatura, eventuali limiti alle
Edificabilità, vincoli per ragioni storico artistiche o diritti di prelazione;
- il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni
matrimoniali, se l’esecutato è persona coniugata
allegando estratto di atto di matrimonio, certificato di stato libero o
provvedimento di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della
relativa data e dell’eventuale trascrizione;
altri pesi o limitazioni d’uso (es: oneri reali, obbligazioni propter ren, servitù,
uso, abitazione)
4.1 Oneri gravanti sui beni che restano a carico dell’acquirente
Si attesta che, alla data della presente perizia , rimarranno come oneri gravanti
sul bene quelli necessari per la sanatoria comunale e catastale per un importo
complessivo di Euro 1.100,00 compreso spese tecniche ed i.v.a di legge.
4.2 Vincoli storico -artistico
Sull’ immobile non grava nessun vincolo di carattere storico –paesaggistico.
4.3 Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato
Dall’esame della documentazione reperita (all.D), gli esecutati risultano avere
permesso di soggiorno per stranieri rilasciato dalla Questura di
Piacenza:
...
Adnani
Ahmed nato a Fquih Ben Salah (Marocco) il 18 settembre 1973
permesso n C500060 rilasciato il 3 novembre 2000 e Adnani
Habiba nata a
..
Fquih Ben Salah ( Marocco ) il 18 ottobre 1966 permesso n. D131123 rilasciato il
17 agosto 2001
al momento dell’atto di compravendita.) (come tale da
considerarsi regolarmente soggiornante nel territorio italiano conformemente a
quanto previsto dalla nota Ministero dell’ Interno –dipartimento della pubblica
sicurezza- servizio immigrazione e polizia di frontiera in data 8 ottobre 2001 ),
cittadini marocchini, e gli esecutati posseggono la quota di ½ ciascuno ed
insieme l’intero.
5- ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI ED ONERI, ANCHE DI NATURA
CONDOMINIALE , CHE SARANNO CANCELLATI DALLA PROCEDURA O
CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
(tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni
pregiudizievoli), CON INDICAZIONE DEL COSTO PER LA LORO
CANCELLAZIONE
5.1. Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro
cancellazione
Dalle visure nei PP.RR.II (all.B) è emersa la piena proprietà dell’unità
immobiliare gravata dalle seguenti formalità che saranno cancellate dalla
procedura o comunque risulteranno non opponibili all’ acquirente:
TRASCRIZIONI CONTRO:
Pignoramento notificato dall’ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in
data 21 settembre 2011 rep.2594/2011; trascritto il 10 novembre 2011 ai
nn.15646/10649 a favore di Banca Nazionale del Lavoro
ISCRIZIONI:
•
Ipoteca di € 220.000,00 a garanzia di mutuo di € 110.000,00, iscritta il 5 gennaio
2004 ai nn.90/21, a favore di Banca Nazionale del Lavoro, giusta atto del Notaio
Fantigrossi Amedeo in data 17 dicembre 2003 rep.93156/15508.
I costi per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopraelencate ammontano
complessivamente a Euro 302,00 a titolo di imposte ipotecarie e bolli, esclusi gli
onorari.
6- LA VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL
BENE, NONCHE’ DELL’ESISTENZA DI DICHIARAZIONI DI AGIBILITA’
DELLO STESSO,PREVIA ACQUISIZIONE O AGGIORNAMENTO DEL
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA PREVISTO DALLA
NORMATIVA VIGENTE, E COSTI DELL’EVENTUALE SANATORIA
6.1. Verifica della regolarità edilizia del bene e dell’esistenza della
dichiarazione di agibilità.
Dagli accertamenti effettuati dalla scrivente in data 07 maggio 2012 presso
l’Ufficio Tecnico del Comune di Borgonovo Val Tidone ( PC), è emerso che il
fabbricato, di cui l’ unità immobiliare oggetto di stima
fa parte, e’ stato
costruito previa richiesta di Licenza Edilizia n.273/1968 del 06/12/1968 e
rilasciata in data 30/12/1968, inizio lavori in data 08/09/1969 , fine lavori in data
10/04/1970 con abitabilita’ rilasciata in data 31/07/170 (all.C). Successivamente a
tale data l’ immobile è stato oggetto di opere di modifiche interne che
richiedeva permesso Comunale (demolizione di vano ad uso ripostiglio).
A seguito del sopralluogo eseguito presso l’ unità immobiliare pignorata, la
scrivente ha potuto riscontrare che lo stato di fatto NON E’ CONFORME a
quello della planimetria catastale depositata presso l’Agenzia del Territorio.
6.2. Verifica della classificazione del P.R.G. vigente
L’area su cui insiste il fabbricato, di cui l’unità immobiliare oggetto di stima fa
parte, risulta classificata dal P.R.G. vigente del Comune di Borgonovo Val
Tidone come Zona ad alta densita’ edilizia.
Gli Insediamenti
sono
costituiti principalmente
da
Edilizia Urbana
Residenziale.
6.3. Certificato di destinazione urbanistica
La scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di destinazione
urbanistica di cui all’art. 30 co. 2 del DPR del 06.06.2001, n.380 , in quanto l’area
di pertinenza dell’unità immobiliare pignorata ha una superficie inferiore ai m2
5.000 e pertanto il suddetto Certificato non è necessario nel caso in esame,
come stabilito dal citato art.30 – co.2 del D.P.R. 380/01.
7- L’ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA, SE RICHIESTO PER
LA TIPOLOGIA DELL’IMMOBILE
7.1. Attestato di certificazione energetica
Come si evince dalla certificazione allegata alla presente relazione peritale,
l’analisi effettuata dal tecnico Geom. Enrica Schiavi incaricata dallo scrivente
certificatore ha evidenziato come la classificazione dell’unità abitativa si
posizioni in classe E (all.E).
8 - LA VERIFICA DELLA CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI, OVE
ESISTENTI,
AL
SERVIZIO
DELL’IMMOBILE,
AI SENSI DEL D.M.
SVILUPPO ECONOMICO N. 37/2008, E L’ESISTENZA DEI RELATIVI
CERTIFICATI E LIBRETTI D’USO
8.1. Per quanto riguarda la conformità degli impianti al servizio degli immobili
Per quanto riguarda l’impianto elettrico, è a norma di legge .
L’impianto
termico è a norma di legge ed è dotato di caldaia Marca Immergas modello
Eolo Mayor ubicato in vano ripostiglio dotato di foro di areazione ed ha
elementi radianti in acciaio.Non è stato reperita alcuna conformita' concernente
gli impianti .
9 - LA VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEL LOTTO O DEI SINGOLI LOTTI,
EVENTUALMENTE PREVIA FRAZIONAMENTO DA ESEGUIRE A CURA
DELLO STESSO ESTIMATORE, CHE SI PROPONGONO DI IDENTIFICARE
PER LA VENDITA, CIRCA IL 20% ANCHE EVENTUALMENTE INDICANDO
UN ABBATTIMENTO FORFETTARIO DI RISPETTO AL VALORE VENALE
DEL BENE, IN RAGIONE DELLA DIFFERENZA TRA ONERI TRIBUTARI
CALCOLATI SUL PREZZO PIENO ANZICHE ‘SUI VALORI CATASTALI,
DELL’ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI OCCULTI, DELLA NATURA
ESECUTIVA E NON CONTRATTUALE DELLA VENDITA OVVERO DI
ALTRE CARATTERISTICHE DA INDICARE
9.1 Valutazione estimativa del lotto
L’immobile sottoposto a esecuzione, costituendo un’unica unità immobiliare,
dovrà essere alienato nel seguente unico lotto:
Piena proprietà di un appartamento ad uso civile abitazione composto da
soggiorno, vano cucina, bagno, disimpegno, due camere, posta al piano primo
con annessa cantina ed autorimessa al piano seminterrato,ubicato a Borgonovo
Val Tidone , Via Dei Mille 34, censita al Catasto dei Fabbricati del Comune di
Borgonovo Val Tidone con i seguenti dati catastali:
foglio 22, particella 41 , sub 4 categoria A/2, classe 3 , consistenza 5,5 vani
rendita 482,89 euro.
Per la determinazione del valore di stima del bene oggetto di pignoramento, la
scrivente ritiene che il procedimento di stima più consono risulti essere quello
sintetico-comparativo con altri immobili dalle caratteristiche simili.
La valutazione dell’immobile verrà abbattuta del 20% e terra’ conto:
-
della destinazione ad abitazione
-
della consistenza commerciale
-
dell’ubicazione dell’immobile
-
dello stato di conservazione
-
del grado di finiture dell’immobile
-
della classificazione energetica
A quanto sopra citato, la scrivente attribuisce al bene in oggetto il seguente
valore di stima :
-
appartamento al piano primo :104 mq x 1100 euro/mq= 114.400,00
(il valore al metro quadro e’ comprensivo anche del box e della cantina)
-
Abbattimento forfettario del 20%
=
22.880,00
Totale Euro =
91.520,00
A dedurre oneri per pratiche edilizie di
cui al punto 4.1
Euro =
1.100,00
Totale valore di stima
Euro =
90.420,00
Arrotondati a
(diconsi novantamilaeuro,00)
Euro =
90.000,00
10-INDICAZIONE SE IL TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE PIGNORATO
AL COMPRATORE, COMPORTI O MENO IL PAGAMENTO DELL’IVA DA
PARTE
DELL’AGGIUDICATARIO,
STRUMENTALE
ALL’ESERCIZIO
TRATTANDOSI
DELL’ATTIVITA’
DI
BENE
COMPIUTA
DALL’ESECUTATI
10.1. Verifica della necessità o meno del pagamento dell’IVA per il
trasferimento al compratore
Il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore non comporterà il
pagamento dell’IVA poiché l’unità immobiliare sottoposta a esecuzione non
costituisce bene strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato.
11- UN MOTIVATO PARERE, NEL CASO DI PIGNORAMENTO DI QUOTA
SULLA POSSIBILITA’ DI COMODA DIVISIBILITA’ DELLA QUOTA
SPETTANTE AL DEBITORE (FORMANDO, IN TAL CASO, IPOTESI DI
DIVISIONE IN NATURA O CON CONGUAGLIO), OVVERO SULLA
ALIENAZIONE SEPARATA DELLA QUOTA STESSA CON VALUTAZIONE
COMMERCIALE DELLA SOLA QUOTA (TENENDO CONTO, ALTERSI’,
DELLA MAGGIORE DIFFICOLTA’ DI VENDITA DELLE QUOTE INDIVISE),
OVVERO SULLA NECESSITA’ DI ALIENARE L’INTERO BENE
11.1 Parere circa la comoda divisibilità o alienazione separata della quota
spettante al debitore
Nel caso di cui trattasi, l’esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota
indivisa, bensì l’intera piena proprietà dell’immobile pignorato in capo al
debitore esecutato, pertanto il parere non è necessario.
12- L’INDICAZIONE DELL’EVENTUALE OPERE DA ESEGUIRE CON
URGENZA
SUL
BENE,
PER
RIPRISTINARE
LA
FUNZIONALITA’
COMPROMESSA OVVERO PER EVITARE UNA COMPROMISSIONE
DELLA FUNZIONALITA’ STESSA, ED IL COSTO DEI LAVORI
12.1 Eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene e determinazione dei
relativi costi
Nel corso del sopralluogo eseguito nell’immobile oggetto di stima non si sono
riscontrati i difetti tali da richiedere l’esecuzione di opere urgenti al fine di
ripristinare la funzionalità del bene o evitare la compromissione della
funzionalità stessa.
13 - ALLEGAZIONE O REDAZIONE DI PIANTE PLANIMETRICHE PER I
FABBRICATI E DI ALMENO 4 FOTOGRAFIE DEI MANUFATTI E DELLE
AREE (DELLE QUALI ALMENO 2 SCATTI DELL’ESTERNO E 2 SCATTI
DELL’INTERNO
13.1. Allegazione della planimetria e delle fotografie dell’immobile pignorato
La scrivente ha allegato alla presente relazione peritale e le planimetrie
dell’immobile pignorato. Sono state allegate fotografie ( all.F ) sia dell’esterno
che dell’ interno.
14 - LA PREDISPOSIZIONE PER CIASCUN LOTTO, DI 2 FLOPPY-DISK O
CD-ROM COMPRENDENTI UN FILE CONTENENTE LA RELAZIONE
PERITALE E UN FILE CONTENENTE LE FOTOGRAFIE
La sottoscritta ha predisposto n. 2 cd-rom (all.G) alla presente nella quale sono
stati masterizzati i files della relazione peritale (denominato “esecuzione
...
ADNANI
314/2011.pdf) ed un file delle fotografie.
Chiusa la presente relazione peritale in PIACENZA,
il 24/05/2012.
ALLEGATI
A) Documentazione catastale
B) Documentazione Ipotecaria
C) Licenze Edilizie
D) Certificato di residenza
E) Certificazione Energetica
F)
Documentazione fotografica
G) N2 cd-rom
ALLEGATO A : DOCUMENTAZIONE CATASTALE
.
...
...
...
...
...
..
ALLEGATO B : VISURE IPOTECARIE
.
..
..
..
..
..
..
..
ALLEGATO C : LICENZA EDILIZIA E ABITABILITA’
..
..
..
..
ALLEGATO D : CERTIFICATO RESIDENZA/STATO DI FAMIGLIA
..
..
..
..
..
..
..
ALLEGATO E : ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENRGETICA
..
ALLEGATO F : DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
ALLEGATO
G
:
N.
DUE
CD-ROM
...
DENOMIANTA “Esecuzione ADNANI
CONTENENTE
COPIA
PERIZIA
314/2011.pdf, ed un file delle
fotografie.

perizia

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