Grunderwerbsteuerliche Neuregelung zur

Grunderwerbsteuerliche Neuregelung zur

22 Juli 2013
GRUNDERWERBSTEUERLICHE NEUREGELUNG ZUR VERMEIDUNG
VON GRUNDERWERBSTEUEROPTIMIERTEN ERWERBSSTRUKTUREN
(RETT-BLOCKER STRUKTUREN)
An unsere Mandanten:
Seit dem 7. Juni 2013 sind sog. "RETT-Blocker" Strukturen zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer
bei dem Erwerb von immobilienhaltenden Kapital- und Personengesellschaften nicht mehr möglich.
Grunderwerbsteuer fällt künftig immer dann an, wenn der Erwerber eine wirtschaftliche Beteiligung
von mindestens 95% an der Immobiliengesellschaft (Personen- oder Kapitalgesellschaft) erwirbt.
Welche Erwerbsstrukturen sind nicht mehr möglich?
Die von der Finanzverwaltung akzeptierten Erwerbsstrukturen erlaubten bisher den "wirtschaftlichen
Erwerb" von fast 100% an einer immobilienhaltenden Kapital- oder Personengesellschaft, ohne
Grunderwerbsteuer auszulösen.
Bei der Kapitalgesellschaft erwarb der Investor unmittelbar 94,9% der Anteile an der immobilienhaltenden Kapitalgesellschaften; die verbleibenden 5,1% wurden durch eine zwischengeschaltete
Personengesellschaft erworben, an der der Investor zu 94,9% (oder sogar zu 100%) und ein CoInvestor zu 5,1% beteiligt war (sog. RETT-Blocker).
Bei der Personengesellschaft erwarb der Investor 94,9% der Kommanditbeteiligung an der
immobilienhaltenden Personengesellschaft; die verbleibenden 5,1% wurden durch den Komplementär
gehalten, an dem sich der Investor wiederum zu 94,9 % beteiligte.
Die Einführung des Tatbestandes der "wirtschaftlichen Anteilsvereinigung" (§ 1 Abs. 3a GrEStG)
bewirkt, dass derartige Erwerbsstrukturen nunmehr nicht mehr funktionieren. Bei indirekten
Beteiligungen wird künftig durchgerechnet, d.h. der Investor muss sich in den vorgenannten Fällen
künftig auch anteilsmäßig den 5,1%-Anteil zurechnen lassen, den er zu 94,9 % erwirbt.
Welche Gestaltungen bleiben möglich?
Zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer muss daher künftig ein unabhängiger Co-Investor gefunden
werden, der 5,1% der Anteile an der Immobiliengesellschaft erwirbt oder der Veräußerer behält 5,1%
zurück. Dabei ist darauf zu achten, dass sich der Co-Investor als Gesellschafter am Kapital bzw.
Vermögen der Immobiliengesellschaft beteiligt. Darüber hinaus darf die Beteiligung des Co-Investors
nicht dem Hauptinvestor, z.B. über ein Treuhandverhältnis, zurechenbar sein.
Da die gesetzliche Neuregelung eine Beteiligung am Kapital bzw. Vermögen der Immobiliengesellschaft verlangt, spricht einiges dafür, dass es weiterhin möglich ist, durch den Einsatz von
Mezzanine-Kapital (z.B. partiarisches Darlehen, stille Beteiligung, Genussrechte) über die zulässige
Quote von 94,9% hinaus an den Vermietungs- und Verpachtungseinkünften sowie an einem
Veräußerungsgewinns der Immobiliengesellschaft zu partizipieren.
Sind bestehende Strukturen von der Neuregelung betroffen?
Bestehende Strukturen sind von der gesetzlichen Neuregelung zunächst nicht betroffen, da die
Neuregelung erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden ist, die nach dem 6. Juni 2013 verwirklicht,
d.h. mit dinglicher Wirkung durchgeführt werden.
Da der Wortlaut der Neuregelung aber sehr weit gefasst ist und über den angestrebten Zweck der
Vermeidung von RETT-Blocker Strukturen hinausgeht, ist künftig bei jeder Umstrukturierung die
grunderwerbsteuerliche Situation sorgfältig zu prüfen. Umstrukturierungen, die bisher keine Grunderwerbsteuer ausgelöst haben (z.B. Aufstockung einer bereits bestehenden Beteiligung von 95%;
Verkürzung der Beteiligungskette), sollten, solange keine Präzisierung durch die Finanzverwaltung
erfolgt ist, mit Bedacht und in Abstimmung mit der Finanzverwaltung durchgeführt werden.
Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:
Dr. Peter Decker (+49 89 189 33 115, [email protected])
Dr. Christian Schmidt (+49 89 189 33 110, [email protected])
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