Das Umsatzsteuer-Einmaleins für Vermieter

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RECHT & STEUER
Wohnungen vermieten
Das Umsatzsteuer-Einmaleins für Vermieter
Räumlichkeiten oder Plätzen für das
Abstellen von Fahrzeugen, wobei für
die Garagierung auch 20 Prozent USt
eingefordert wird.
Von all dem gibt es aber wiederum eine wichtige Gegenausnahme: Selbst der zwingend
steuerpflichtigen Vermietung
von Wohnungen und Garagen
können Sie nämlich entgehen,
falls Sie als Kleinunternehmer
fungieren – siehe unten.
Wer eine Wohnung vermieten will, muss sich mit
der Frage der Umsatzsteuer auseinandersetzen.
VON FELIX BLAZINA
I
Steuerbefreiung ja, aber
Grundsätzlich ist die Vermietung und
Verpachtung von Grundstücken unecht
umsatzsteuerbefreit. Das bedeutet, dass
keine Umsatzsteuer abzuführen ist, andererseits steht dem Vermieter aber
auch kein Recht auf Vorsteuerabzug zu.
Allerdings existieren einige wesentliche Ausnahmen von der Befreiung, die Wichtigste betrifft die Vermie148
Keine Umsatzsteuer
Illustration: Erik Bauer
n Zeiten magerer Zinsen beherzigen viele Anleger den
Werbespruch der Immobilienbranche: „Lieber Grundbuch
als Sparbuch.“ Allerdings sind
dann die frischgebackenen Liegenschaftseigentümer, sofern sie
ihre Immobilie zur Erzielung
von Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung nutzen, mit
steuerlichen Fragen konfrontiert.
Etwa, ob bei der Betätigung bloß
eine Liebhaberei vorliegt oder
welche Bestimmungen auf dem
Gebiet der Umsatzsteuer gelten.
Letztere sind komplex genug. In
den Augen des Fiskus sind alle nachhaltigen Tätigkeiten zur Erzielung von
Einnahmen unternehmerisch, auch
dann, wenn gar keine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Daher gelten auch
Vermieter in steuerlicher Hinsicht als
Unternehmer.
Die unternehmerische Tätigkeit
bei der Vermietung kennt mehrere Ausprägungsformen, u. a. als Einzelunternehmer, im Rahmen einer Miteigentumsgemeinschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft.
Bleiben wir beim ersten Fall, wo
z. B. eine natürliche Person eine im Alleineigentum befindliche Eigentumswohnung vermietet. Welcher Steuersatz kommt da in Betracht?
An einer Umsatzsteuerbefreiung
ohne Wenn und Aber dürfen Sie
sich bei der Vermietung von Büros, Geschäftsräumlichkeiten,
Lagerplätzen, Sportplätzen,
Saalräumlichkeiten etc. erfreuen.
Befreit sind dann auch die im
tung für Wohnzwecke, die generell dem Mietzins enthaltenen Heizkosten, sozehnprozentigen Steuersatz unterliegt. weit sie nicht bei Wohnungen anfallen!
Sofern aber in der Wohnungsmiete
auch Heizkosten oder eine zur Verfü- Option zur Steuerpflicht
gung gestellte Möblierung zur Verrech- Als von der Umsatzsteuer befreiter Vernung gelangen, fordert die Finanz für mieter besitzen Sie die Möglichkeit, zur
diese Leistungen sogar den 20-prozen- Umsatzsteuerpflicht zu optieren, und
tigen Umsatzsteuersatz. Eine weitere zwar unter Anwendung des UmsatzAusnahme bildet die Vermietung von steuersatzes von 20 Prozent. Es genügt
Kleinunternehmerregelung
M
it Ihren Umsätzen aus der
Vermietung und Verpachtung
gelten Sie dann als Kleinunternehmer, wenn Ihr Gesamtumsatz im
Kalenderjahr 30.000 Euro netto
nicht übersteigt. Ein einmaliges
Überschreiten dieser Grenze um
nicht mehr als 15 Prozent innerhalb von fünf Kalenderjahren ist
jedoch unschädlich.
Kommen Sie nicht über die
30.000-Euro-Grenze, gilt die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer
automatisch. Sie können also
Wohnungsmieten bis zu 33.000
Euro (inklusive zehn Prozent USt)
im Jahr kassieren, ohne die USt
abführen zu müssen, dürfen jedoch
in Ihren Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen und besitzen auch kein Recht auf Vorsteuerabzug.
Wenn Sie ausschließlich an Endverbraucher (private Wohnungsmieter) vermieten und bei Ihnen
keine nennenswerten Vorsteuern
anfallen, kann sich die Kleinunternehmerregelung als vorteilhaft erweisen, weil Sie durch den Entfall
der Umsatzsteuer entweder Ihr
Mietobjekt billiger anbieten oder
höhere Einnahmen erzielen können.
GEWINN 10/12
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RECHT & STEUER
Steuer und Sozialversicherung
Regelung für Mietverhältnisse
ab 1. 9. 2012
Bis 31. 8. 2012 hat die Optionsmöglichkeit für jede einzelne Vermietung
bestanden. Das Stabilitätsgesetz hat
für Mietverhältnisse, die ab dem
1. 9. 2012 beginnen, eine Einschränkung gebracht: Sie können nur für
jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil, an dem
Wohnungseigentum begründet werden könnte, auf die Anwendung der
Steuerbefreiung verzichten. Erforderlich ist, dass der Mieter Grundstück bzw. Grundstücksteil nahezu
ausschließlich (d. h. mindestens zu
95 Prozent) für Umsätze verwendet,
die seine Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Diese Neuregelung bringt keine
Änderung bei einer steuerpflichtigen
Vermietung von Grundstücken für
Wohnzwecke (Steuersatz zehn Prozent) und der damit verbundenen
Vorsteuerabzugsberechtigung (z. B.
bei Vorsorgewohnungen).
GEWINN 10/12
Abgabenlast –
Grenzen für Selbständige
Bloß ein Auftrag mehr kann für einen Selbständigen
bedeuten, dass er für diesen statt bisher 38,04 Prozent
Gesamtabgabenlast plötzlich 58,14 Prozent zahlt.
benlast (Sozialversicherung plus Einkommensteuer) von 24,12 Prozent, sind
rgendwie haben es sich Selbständige es für jeden zusätzlichen Auftrag gleich
wohl ohnehin schon gedacht. Näm- 47,91 Prozent. (Insgesamt liegt man dalich, dass es sich abgabentechnisch mit in der 24,49-prozentigen Abgabenmanchmal gar nicht auszahlt, einen zu- zone – siehe Tabelle). Das hängt damit
sätzlichen Auftrag anzunehmen.
zusammen, dass in diesem Bereich erstWeshalb das so ist, hat Unterneh- mals Steuer fällig wird. Ebenfalls extmensberater und Vortragender Frank rem: bis 39.402 Euro Überschuss (=
P. Windgassen für GEWINN in der 30.000 Euro Gewinn) fallen 38,04 Profolgenden Übersicht durchgerechnet. zent an Gesamtabgabenlast an, kommt
Es liegt an den diversen Grenzen, die man darüber, fallen auf das nächste
sowohl das Sozialversicherungsrecht produzierte Stück bereits 58,14 Prozent
als auch die Steuer kennen: Mindest- Abgaben! Was damit zusammenhängt,
beitragsgrundlagen, Höchstbeitrags- dass bis dahin der Grundfreibetrag die
grundlagen, Einkommensteuerpro- Steuerlast beträchtlich gedämpft hat
gression. Mal liegt man mit dem zu- (darüber hinaus können allenfalls passätzlichen Auftrag sogar günstiger, mal sende Investitionen einen Investitionsfreibetrag rechtfertigen).
deutlich teurer – siehe Tabelle!
Besonders spürbar ist der Sprung,
Umgekehrt kann es bei kleineren
wenn man die Grenze von 16.663,59 Verdienern aufgrund der GSVG-MinEuro Überschuss sprengt (entspricht destbeitragsgrundlagen pro zusätzli11.000 Euro steuerlichem Gewinn). chem Überschuss sogar billiger werden
Trug man bis dahin eine Gesamtabga- – siehe unten!
VON SUSANNE KOWATSCH
I
Wie sich die Abgabenlast ändert,
sobald eine „Grenze“ überschritten wird
„Grenzen“ (wenn diese
überschritten werden,
verändert sich die Abgabenlast prozentuell):
Überschuss1
Steuerlicher Gewinn2
SV-Beiträge gesamt3
Einkommensteuer
Abgaben gesamt
Abgaben gesamt in %
bezogen auf Überschuss
(rote Prozente = zusätzliche Abgabenlast, die
anfällt, sobald man
die davor angegebene
Grenze überschreitet)
Mindest- Mindest- Progres- Progres- maxibeitrags- beitrags- sion Ein- sion Einmaler
grundlage grundlage kommen- kommen- GrundfreiPV
KV
steuer
steuer
betrag4
8.956,81 9.175,04 16.663,59 37.745,79 39.402,25
5.866,82 6.027,10 11.000,00 25.000,00 26.100,00
2.213,34 2.247,34 4.019,91 9.010,15 9.402,25
0,00
0,00
0,00 5.110,00 5.585,36
2.213,34 2.247,34 4.019,91 14.120,15 14.987,61
24,71% 15,58%
24,49%
23,67%
24,12%
47,91%
37,41%
52,37%
38,04%
45,79%
45,28% . . .
SVHöchstbeitragsgrundlage
64.125,07
44.326,17
15.898,90
13.461,67
29.360,57
Progression Einkommensteuer
79.798,90
60.000,00
15.898,90
20.235,00
36.133,90
58,14%
43,21%
1) Überschuss = Einnahmen minus Ausgaben ohne GSVG-Beiträge; 2) Überschuss minus Sozialversicherung (SV)
minus Grundfreibetrag; 3) Unfallvers. + PV (Pensionsversicherung) + KV (Krankenversicherung) + Selbständigenvorsorge; 4) da der Gewinn hier 30.000 Euro beträgt
Werte 2012
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Quelle: DI Frank-P. Windgassen, www.windgassen.at
die entsprechende steuerpflichtige
Behandlung in der Umsatzsteuervoranmeldung oder Umsatzsteuererklärung. Warum sollten Sie dies
in Erwägung ziehen? Die Option ist
dann sinnvoll, wenn der Mieter ein
Unternehmer ist, was z. B. bei vermieteten Büro- bzw. Geschäftsräumlichkeiten zutreffen wird. Den Mieter
stört eine in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht, weil er sich diese
als Vorsteuer abziehen kann. Apropos: Bei Inanspruchnahme der Option darf auch der Vermieter vom
Recht auf Vorsteuerabzug profitieren.
Denken Sie an allfällige Sanierungsmaßnahmen oder Investitionen in
den Mietgegenstand, die ihr Budget
dann nur im Nettobetrag belasten.
Merke: Steht Ihrem Mieter aber
kein Vorsteuerabzug zu, was z. B. für
Banken, Versicherungen, Ärzte,
Zahntechniker, Psychotherapeuten
zutrifft, kommt eher die unechte
Umsatzsteuerbefreiung in Betracht.
Die Option ist an keine Frist
oder Form gebunden, sie kann bis
zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides ausgeübt werden.