Umsatzsteuer Bei Wohnungsvermietung Public Wuapaa Com

STINGL - TOP AUDIT
INFO FÜR
IMMOBILIEN
Wien, September 2009
UMSATZSTEUER BEI WOHNUNGSVERMIETUNG©
Die umsatzsteuerlichen Auswirkungen einer Wohnungsvermietung nachstehend:
Ob eine begünstigte Vermietung für Wohnzwecke vorliegt, hängt vom tatsächlichen letzten Verwendungszweck des Mietgegenstandes ab. So kommt der
ermäßigte Steuersatz von 10% für die Vermietung einer Wohnung zB auch dann
zur Anwendung, wenn die Wohnung (oder Teile davon) nicht vom Mieter selbst für
Wohnzwecke verwendet, sondern untervermietet wird.
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• Steuersatz für die Vermietung zu Wohnzwecken (Rz 1184 ff UStR)
Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt auf Grund einer Vereinbarung im
Beitrittsvertrag zur Europäischen Union zwingend dem ermäßigten Steuersatz
von 10%, während bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten ein Wahlrecht zwischen steuerfreier Vermietung samt Vorsteuerverlust und Steuerpflicht
mit 20% USt besteht.
Wird ein grundsätzlich als Wohnung dienender Mietgegenstand teilweise auch
für andere Zwecke verwendet (zB Teile der Wohnung dienen als Arbeitszimmer,
Kanzleiräume, Ordination etc.) und wird ein einheitliches Mietentgelt verrechnet,
kann insgesamt von einer Vermietung für Wohnzwecke ausgegangen und
somit der ermäßigte Steuersatz von 10% in Rechnung gestellt werden. Diese
Vorgangsweise ist nicht zulässig, wenn der Mietgegenstand „Wohnung“ zur Gänze
anderen als Wohnzwecken dient (zB ausschließliche Nutzung als Kanzlei, Ordination etc).
• Nebenleistungen (Rz 1189 ff UStR)
Der ermäßigte Steuersatz von 10% kann auch für die unselbständigen Nebenleistungen verrechnet werden. Dazu zählen zB die Aufzugsbenützung, Reparaturen und Verbesserungen auf Wunsch des Mieters, Waschküchenbenützung, Endreinigung bei Ferienwohnungen und Appartements, Wasserversorgung, Flur- und
Treppenreinigung, Treppenbeleuchtung. Nicht begünstigt und somit dem Normalumsatzsteuersatz von 20% unterliegend ist die Vermietung von beweglichen
Einrichtungsgegenständen (zB im Rahmen der Vermietung einer möblierten
Wohnung).
• Fahrzeugabstellplätze (Rz 1191 UStR)
Werden dem Mieter neben der Wohnung auch Garagen oder Plätze für das Abstellen von Fahrzeugen überlassen, stellt diese Leistung keine unselbständige Nebenleistung zur Wohnungsvermietung dar. Somit zwingende Verrechnung mit 20%
Umsatzsteuer. Es kommt auch nicht darauf an, ob für die Garagierung bzw Abstellung ein gesondertes Entgelt verrechnet wird (Regelfall) oder ob ein einheitliches Entgelt für die Wohnungsvermietung einschließlich der Nutzungsüberlassung der Garage bzw. des Abstellplatzes verlangt wird.
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© Bilanz Verlag, Wien (30.09.2009)
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Wird ein einheitliches Entgelt verlangt, ist der auf die Garage (den Abstellplatz)
entfallende Entgeltsanteil zu ermitteln. Zum Entgeltsanteil gehören neben den Errichtungskosten jedenfalls die anteiligen Betriebskosten einschließlich Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen, die anteiligen Verwaltungskosten und ein allfälliger Gewinnzuschlag.
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• Lieferung von Wärme (Rz 1192 ff UStR)
Auch die als Nebenleistung zur Vermietung erbrachte Wärmelieferung unterliegt
dem Normalsteuersatz von 20% USt. Als Wärmelieferung zählt jede Form von
Energie, die aus Kohle, Heizöl, Gas, Strom oder anderen Energieträgern gewonnen und für Zwecke der Regulierung der Raumtemperatur abgegeben wird. Wie
diese Wärme gewonnen wird, ist belanglos (zB hauseigene Zentralheizungsanlage
oder Fernheizwerk). Auch ob die Wärme durch Leitungen oder durch Strahlung
übertragen wird bzw ob die Temperaturregulierung über Heizkörper oder durch Zuführung von Warmluft erfolgt, ist irrelevant.
Keine Lieferung von Wärme liegt bei der Lieferung von Warmwasser für
Gebrauchszwecke (zB für Reinigungs- oder Badezwecke) vor. Daher gilt dafür
der ermäßigte Steuersatz von 10%.
Wird für die Wärmelieferung kein vom Mietentgelt abgesondertes Entgelt vereinbart; ist der Lieferung von Wärme entfallende Entgeltsanteil aus dem einheitlichen Entgelt zu ermitteln. Dabei sind alle Kosten zu berücksichtigen, die mit der
Gewinnung und Verteilung der Wärme in Zusammenhang stehen. Darunter fallen
insbesondere jene Kosten, die regelmäßig unter der Bezeichnung „Heizungsbetriebskosten“ verrechnet werden. Dazu zählen nicht nur die Kosten für Strom, Gas,
Öl oder für einen anderen Energieträger, sondern auch jene für die Wartung, die
Instandhaltung und die technische Betreuung der Heizungsanlage.
Nicht zum Entgelt für die Wärmelieferung zählen die Abschreibung (AfA) der
Heizanlage und die Finanzierungskosten für die Anschaffung der Heizanlage
(VwGH 27.2.2003, 99/15/0128).
•
Kleinunternehmerregelung (Rz 994 ff UStR)
Werden jährlich nur Umsätze unter € 30.000,-- netto erzielt, kommt die unechte
Befreiung des § 6 Abs 1 Z 27 UStG als Kleinunternehmer zur Anwendung.
Werden somit nur Wohnungsvermietungsumsätze erzielt, die diese Jahresgrenze
nicht überschreiten, kann die Vermietung auch ohne USt erfolgen. Allerdings ist
damit der Verlust des Vorsteuerabzuges verbunden.
Wurde daher die zu vermietende Wohnung mit darin enthaltener Umsatzsteuer
erworben, muss durch Option zur Steuerpflicht auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet werden, um die Vorsteuer aus dem Wohnungskauf lukrieren zu
können. Natürlich müssen dann auch die Vermietungsumsätze versteuert werden.
Diese Optionserklärung kann bis zur Rechtskraft des Jahresbescheides abgegeben werden und bindet den Unternehmer mindestens fünf Jahre.
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© Bilanz Verlag, Wien (30.09.2009)
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