Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin

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Berlin
Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin
Geldanlage bei Inflationsrisiken und politischen Risiken
Einsatz von Sachwerten zum Inflationsschutz
Betreuender Hochschullehrer:
Prof. Dr. Werner Nann
Studentische Teammitglieder:
Thomas Beyer
Irina Blum
Mirko Fleischer
Karina Müller
Carlo Richardt
Beitrag zum Postbank Finance Award 2012
FinanceAward
2012
I
Inhaltsverzeichnis
I.
Inhaltsverzeichnis
I.
Inhaltsverzeichnis
II.
Abkürzungsverzeichnis
IV
III. Abbildungsverzeichnis
V
IV. Tabellenverzeichnis
VI
1
2
Einleitung
1
1.1
Zielsetzung der Arbeit
1
1.2
Relevanz des Themas
1
Inflation und politische Risiken
2.1
4
Begriffsbestimmung
4
2.1.1
Inflation
4
2.1.2
Sachwerte
5
2.1.3
Schutz gegen die Inflation
5
2.2
Inflation trifft das „Herz des Anlegers“
6
2.2.1
Wen berührt die Thematik?
6
2.2.2
Segen und Fluch
7
2.3
3
I
Historie der Inflation
2.3.1
Hyperinflation in Deutschland
2.3.2
Inflation in den USA
8
9
11
Anlageklassen
3.1.
15
Aktien
15
3.1.1
Begriffsbestimmung und Eigenschaften
15
3.1.2
Marktanteile und Entwicklung
16
3.1.3
Vor- und Nachteile
17
3.2
Devisen
18
3.2.1
18
3.2.2
19
3.2.3
Vor- und Nachteile
20
3.3
Sicht-, Spar- und Termineinlagen
21
3.3.1
Begriffsbestimmung
21
3.3.2
Eigenschaften, Marktanteile und Marktentwicklung
22
3.3.3
Vor- und Nachteile
23
I
Inhaltsverzeichnis
3.4
Renten
3.4.1
24
3.4.2
Anleiheformen
24
3.4.2.1
Staatsanleihen
24
3.4.2.2
Unternehmensanleihe
25
3.4.2.3
Pfandbriefe
25
3.4.3
3.5
4
24
Vor- und Nachteile
Rohstoffe
26
27
3.5.1
27
3.5.2
Vor- und Nachteile
27
Anlageklassen - Immobilien
4.1
Immobilien als Wertanlage
29
29
4.1.1
Mikro- und Makrolage
29
4.1.2
Steuern
29
4.2
Immobilienanleihen
30
4.2.1
Begriffsbestimmung
30
4.2.2
Sicherheit durch Diversifikation
30
4.2.3
Risiken von Immobilienanleihen
31
4.2.4
Formen von Immobilienanleihen
31
4.2.5
Politische Auswirkungen auf Anleihen
31
4.2.6
Fazit Anleihen ohne Inflationsschutz
32
4.2.7
Ausgabe von inflationsgesicherten Anleihen
32
4.2.8
Fazit Anleihen mit Inflationsschutz
32
4.3
Immobilienaktiengesellschaft
33
4.3.1
Begriffsbestimmung
33
4.3.2
REITs - Real Estate Investment Trust
33
4.4
G-REITs – German Real Estate Investment Trust
4.4.1
4.5
Fazit REITs
Offene Immobilienfonds
34
35
36
4.5.1
36
4.5.2
Steuern
38
4.5.3
Risiken
38
4.5.3.1
Immobilienanlagen
38
4.5.3.2
Projektentwicklung
38
II
Inhaltsverzeichnis
4.6
5
4.5.3.3
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
39
4.5.3.4
Liquiditätsrisiken
39
4.5.3.5
Konzentration von Vermögensanlagen im Ausland
39
Geschlossene Immobilienfonds
39
Inflationsschutz durch Sachwerte
41
5.1
Portfoliomanagement
42
5.1.1
Begriffsbestimmung
42
5.1.2
Institutionelle Anleger
43
5.1.2.1
Begriffsbestimmung
43
5.1.2.2
Immobilien-Anteil am Portfolio
43
5.1.2.3
Diversifikation
44
5.1.2.4
Potenziale von Immobilienportfolios
46
5.1.3
5.2
Kleinanleger
47
5.1.3.1
Begriffsbestimmung
47
5.1.3.2
Verfügbare Geldmittel
47
5.1.3.3
Anlegerziele
48
5.1.3.4
Szenarien der Immobilienanlage
49
Konzeptionierung von Immobilien als Kapitalanlage am Beispiel der
Hanseatischen Vermögen
50
6
Sachwerte schützen!
52
I.
Quellenverzeichnis
53
III
II.
a. a. O.
am angegebenen Ort
Bd.
Band
bzw.
beziehungsweise
ders.
derselbe Autor
d. h.
das heißt
ebd.
Ebenda
f.
die angegebene und die folgende Seite
ff.
die angegebene und die folgenden Seiten
Hrsg.
Herausgeber
hrsg. v.
herausgegeben von
i. d. R
i. d. R.
o. O.
ohne Ortsangabe
o. J.
ohne Jahresangabe
S.
Seite
s.
siehe
sog.
sog.
u. a.
und andere
usw.
und so weiter
vgl.
vergleiche
z. B.
z. B.
IV
Abbildungsverzeichnis
III.
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1 Arten von Aktien
15
Abbildung 2 Das Privatvermögen in Deutschland (Stand: 2009) und (Stand: 2011)
16
Abbildung 3 Handelsanteile der meistgehandelten Währungen 2011
19
Abbildung 4 Verlauf von Euro und Dollar zu einzelnen Vergleichswährungen
20
Abbildung 5 Stuktur des Geldvermögens
22
Abbildung 6 Boston Consulting Group Modell
42
Abbildung 7 Mittelverwendung privater Haushalte
47
V
IV.
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1 Beispiele für den Preisverfall
10
Tabelle 2 Vergleich von Devisen und Immobilien
21
Tabelle 3 Vergleich von Termineinlagen und Immobilien
24
Tabelle 4 Investmentstile
45
VI
1
Einleitung
1.1 Zielsetzung der Arbeit
Auch im fünften Jahr der Finanzmarktkrise ist das Thema Vermögensschutz das vorherrschende Thema bei den Anlegern. Angesichts der erneut aufbrechenden Finanzmarktkrise und der nachfolgenden Staatsschuldenkrise sowie einer damit verbundenen
Bankenrettung haben viele Anleger Angst vor einer drohenden Inflation.1 Deshalb möchten wir im Rahmen unserer Ausarbeitung verschiedene Sachwertanlagen als Inflationsschutzmöglichkeit vorstellen.
In dieser Arbeit wird das Ziel verfolgt, einen Lösungsansatz zu erarbeiten, wie der Anleger
sein Vermögen durch den Einsatz von Sachwerten, speziell Immobilien, vor der Inflation
schützen kann. Vor diesem Hintergrund gilt es zunächst die Fragen zu klären, wie sich die
Inflation im Laufe der Zeit entwickelt hat und wer von der Inflation betroffen ist. Da der
Anleger die Wahl zwischen verschiedenen Anlageklassen hat, werden diese Anlageklassen im dritten Kapitel vorgestellt. Dazu zählen u. a. Aktien, Devisen, Renten und Rohstoffe. Dabei werden die wesentlichen Faktoren dargestellt, die die jeweilige Anlageklasse
charakterisiert, sowie deren Vor- und Nachteile. Warum Immobilien als wertsichere Anlageklasse gelten, wird gesondert im vierten Kapitel beantwortet. Nach einer ausführlichen
Darstellung und Analyse der Anlageklassen werden im fünften Kapitel die Grundsätze für
mögliche Anlageportfolios vorgestellt. Dabei werden verschiedene Strategieansätze für
institutionelle Investoren und Kleinanleger behandelt. Den Abschluss der Ausarbeitung
bildet ein aus diesen Erkenntnissen entwickeltes Konzept zur besseren Absicherung von
Anlagekapital.
1.2 Relevanz des Themas
Die Schuldenkrise wirkte sich auf die Konjunktur der Euro-Zone aus. Erstmals seit zweieinhalb Jahren ist die Wirtschaftsleistung Ende 2011 wieder geschrumpft. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) sank im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 %2, auch wegen des leichten
wirtschaftlichen Rückgangs Deutschlands. Somit steht der komplette Euroraum an der
1
2
Vgl. /QUIR2012/.
Vgl. /BELL2012/.
1
Grenze zur Rezession. Akut betroffene Mitgliedsstaaten sind z. B. Griechenland, Irland,
Portugal und Spanien. Auch für Deutschland, die größte Volkswirtschaft in der Euro-Zone,
ging die Wirtschaftsleistung um 0,2 % im Vergleich zum Vorjahr zurück. In Deutschland
glauben die meisten Experten, dass sich die Wirtschaft wieder erholt. Dies kann von
anderen europäischen Ländern nicht behauptet werden.3
Die griechische Regierung z. B. verhandelt um weitere Finanzhilfen mit der EU, dem
Internationalen Währungsfonds (IWF) und der Europäischen Zentralbank (EZB). Die sog.
Troika fordert von der griechischen Regierung weitere drastische Sparmaßnahmen, damit
die nächsten von Griechenland dringend benötigten Gelder fließen können. Griechenland
muss bis spätestens 20. März 2012 einen Schuldenbetrag von 14,5 Milliarden zurückzahlen.4 Damit dies gelingen kann, wird über einen freiwilligen Schuldenschnitt der Gläubiger in Höhe von 50 % verhandelt. Der Ausgang ist ungewiss. 5
Die Schuldenkrise in Europa resultierte aus der Finanzkrise, die ihren Ursprung 2008 in
den USA hatte. Griechenland, Irland, Portugal und später auch Italien sind durch die
Finanzkrise und deren Auswirkungen mittlerweile hoch verschuldet. Alle Mitglieder des
Euroraums tragen dieselben Rechte und Pflichten und haben die daraus resultierenden
Konsequenzen zu vertreten. Nacheinander brauchen diese Länder Finanzhilfen, neue
Kredite, und die Staats- und Regierungschefs der Euro-Länder schnüren Hilfsprogramme,
um die schwächelnden Ländern zu unterstützen und zu neuer Wirtschaftskraft zu verhelfen. Im Gegenzug erwarten die Gläubiger harte Sparmaßnahmen. Um die Länder zusätzlich zu schützen und das Vertrauen der Gläubiger zurückzugewinnen, erwirbt die EZB
Staatsanleihen dieser Länder. Da sich bis Oktober 2011 keine Besserung der Finanzlage
in Griechenlandeinstellte, wurde ein Schuldenerlass von 50 % beschlossen. Um in Zukunft diese Probleme weitestgehend auszuschließen, werden in die EU-Verträge nationale Schuldenbremsen aufgenommen. 6
Der Einsatz von Sachwerten zum Inflationsschutz in Zeiten der EU-Schuldenkrise nimmt
aufgrund dieser Tatsachen immer mehr an Bedeutung zu. Die Schuldenlast der EUStaaten steigt. Während in Deutschland die Staatsverschuldung 2010 bei 83,2 % des
3
Vgl. /BELL2012/.
Vgl. /BLOO2012/.
5
Vgl. /ZACH2012/.
6
Vgl. /HAND2012/.
4
2
Bruttoinlandsproduktes lag, waren es in Griechenland 144,9 %7. Beide Staaten liegen
damit über den EU-Konvergenzkriterien von 60 %. Somit steigt die Gefahr eines Staatsbankrottes, der sich wiederum negativ auf den Wert des Geldes auswirkt. In solchen
Krisenzeiten gewinnen Sachanlagen an Bedeutung, die unabhängig von Finanz- oder
Wirtschaftskrisen einen gewissen Sachwert haben. Neben Edelmetallen wie Gold oder
Silber sind das vor allem Immobilien.
7
Vgl. /EURO2010/.
3
2
Inflation und politische Risiken
2.1 Begriffsbestimmung
2.1.1
Inflation
Im Volksmund wird die sog. Teuerungsrate als Inflation bezeichnet. Die Inflation beschreibt innerhalb eines bestimmten Zeitraumes den Anstieg der Kosten, die für die Lebenshaltung anfallen. Dieser Zeitraum ist meist mit einem Jahr bemessen.8 Daneben gibt
es weitere Definitionen. Im Begriff Inflation werden zahlreiche Faktoren berücksichtigt, wie
z. B. Ursachen, Folgen, Wirkungen, Tempo und Erwartungen. Dennoch hat sich zu diesem Thema eine Definition durchgesetzt. Sie beschreibt die Erscheinung der Inflation und
wird als „Symptomdefinition“ bezeichnet, weil sie sich auf das Symptom der Preissteigerungen konzentriert.9
Die symptomorientierte Definition der Inflation sagt Folgendes aus: Bei der Inflation geht
es nicht um die Steigerung der einzelnen Preise, sondern um die Steigerung des Preisniveaus. Unter dem Preisniveau wird gewichteter Durchschnitt ausgewählter Preise10 verstanden. Solange das Ansteigen der Preise bei einigen Gütern durch die Preissenkungen
bei den anderen begleitet wird und es im Allgemeinen nicht nur steigende, sondern auch
sinkende Preise gibt bzw. solange die Preise insgesamt durchschnittlich nicht steigen,
spricht man von keiner Inflation.
Daneben gibt es viele andere Definitionen des Begriffs Inflation. Sie definieren Inflation als
eine wirtschaftliche Situation, in der ein Missverhältnis zwischen der volkswirtschaftlich
vorhandenen Geldmenge (Überangebot) und dem Angebot an Waren und Dienstleistungen herrscht.11 Oder ist die Inflation lediglich eine Zunahme des Verbraucherpreisindex‘?12 Ein Prozess der Erweiterung des Geldvolumens in einem Währungsgebiet mit der
Folge der Preissteigerung (Geldentwertung) wird ebenfalls als Inflation bezeichnet.13
8
Vgl. /TAGE2008/.
Vgl. /FRIS1980/. S. 11
10
Vgl. /WOLL1996/. S. 519 ff (a)
11
Vgl. /SCHU2006/.
12
Vgl. /KOST2012/.
13
Vgl. /CECU2012b/.
9
4
Daraus kann man entnehmen, dass der Begriff Inflation folgendes bedeutet: Es ist nichts
anders als eine Geldentwertung, die durch Vermehrung der Geldumlaufmenge entsteht.
Eine Entwertung des Geldes entsteht, wenn das Verhältnis zwischen Waren und Geld
unproportional ist. Das heißt, dass mehr Geldmengen im Umlauf sind als Waren. Die
Folge daraus ist, dass die Preise steigen, und die Löhne nicht ausreichen, um den Kaufkonsum zu unterstützen.
2.1.2
Sachwerte
Sachwerte sind ein Synonym für Reproduktionsprodukte bzw. im übertragenen Sinn ein
von Geldwertschwankungen unabhängiges und die Inflation im Wert kompensierendes
Gut.14 Der Sachwert einer Immobilie ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert
und dem Wert der Außenanlagen.15Zu den Sachwerten zählen z. B. Aktien, Immobilien
und Gold. Ihnen ist gemein, dass der Ertrag oder die Rendite, anders als bei den Geldwerten, nicht im Voraus feststeht. Z. B. wird der Erfolg einer Aktienanlage oder einer
Immobilieninvestition im Wesentlichen vom Verkaufspreis bestimmt. Außerdem steigt der
Wert von Sachwerten in Zeiten mit relativ hoher Inflation oft stärker als in Zeiten mit niedriger Inflation.16
2.1.3
Schutz gegen die Inflation
Schutz gegen die Inflation können Sachen sein, die nicht beliebig vermehrbar sind. Inflationsgeschützte Anleihen z. B. bieten vollumfänglichen Schutz gegen die zum Zeitpunkt
des Kaufs erwartete Inflation. Dabei wird entweder der Nominalbetrag in regelmäßigen
Abständen an einen Teuerungsindex angepasst oder die Verzinsung wird um die aktuelle
Inflationsrate erhöht.17Gold mit seinem “intrinsischen” Wert wird allgemein ein sehr guter,
umfassender Inflationsschutz nachgesagt. Die Argumentation weist oft auf Gold als Währung seit 5.000 Jahren hin. Gold wird als Gegenpol zu Papierwährungen ohne eigentlichen “intrinsischen” Wert betrachtet.18 Immobilienbesitzer können Teuerungen mit
gewissen Verzögerungen auf die Mieter überwälzen. Deshalb wird auch Investitionen in
Immobilien ein guter Schutz gegen Inflation attestiert. Allerdings müssen Investoren bei
14
Vgl. /GABL2004/.
Vgl. /CECU2012c/.
16
Vgl. /INVE2012/.
17
Vgl. /WILL2009/.
18
ebd.
15
5
diesem Thema vorsichtig sein. Diese Überlegung zählt sicher für Direktanlagen in Immobilien. Tätigt man Investitionen in kollektive Anlagevehikel (Fonds, Immo-AG, Baskets),
kann es sehr schnell Preisverzerrungen und größere Schwankungen geben.19 Rohstoffe
bieten einen “mäßigen” Schutz gegen Inflation. Man geht davon aus, dass die Preise für
Rohstoffe in inflationären Phasen zulegen und u. a. jedem Portfolio beigemischt werden
sollten.20
In der nachfolgenden Ausarbeitung der Arbeit wird noch einmal explizit auf die einzelnen
Sachwerte eingegangen. Im dritten und vierten Kapitel werden die Sachwerte wie z. B.
Aktien, Renten, Rohstoffe und Immobilien genau bestimmt und deren Vor- und Nachteile
zum Thema „Schutz“ aufgezeigt. Im fünften Kapitel wird der Inflationsschutz durch Sachwerte ebenfalls noch einmal aufgegriffen und kurz erläutert.
2.2 Inflation trifft das „Herz des Anlegers“
2.2.1
Wen berührt die Thematik?
Das Thema um die Inflation betrifft uns alle, z. B. als Konsument, Sparer, privater Haushalt, Unternehmer aber auch als Kreditnehmer und Kreditgeber. Um sich gut entwickeln
zu können, benötigen z. B. die Unternehmen ein günstiges wirtschaftliches Umfeld. Dazu
gehört auch eine niedrige und stabile Inflationsrate, denn nur unter dieser Voraussetzung
können sie ihre Aktivitäten und Investitionen in Maschinen und Anlagen langfristig planen.
Gerade die Investitionsplanung muss bei größeren Unternehmen mitunter für Jahrzehnte
im Voraus erfolgen.21
Aber auch auf Kreditnehmer und -geber nimmt die Inflation Einfluss. Üblicherweise ist der
Zinssatz an die Inflationsrate gebunden. Besteht bezüglich der zukünftigen Inflation jedoch Ungewissheit, wollen sich die Kreditgeber oft gegen zukünftige überhöhte Inflationsraten absichern, indem sie den Zinssatz erhöhen oder ihn variabel gestalten.22
19
ebd.
ebd.
21
Vgl. /EURO2012/.
22
ebd.
20
6
2.2.2
Segen und Fluch
Wie im ersten Teil beschrieben, stellt die Inflation eine Geldentwertung dar, die sich durch
Kostensteigerung darstellt und vor der man sein Vermögen nur mit gewissen inflationsgeschützten Anlageformen retten kann. Daraus resultiert die Frage, ob es in Zeiten steigender Inflationsraten wirklich nur Verlierer gibt, oder ob sich inmitten des Chaos auch
Gewinner der Inflation aufspüren lassen.
Auf der Hand liegt, dass alle mit Geldwerten hantierenden Personen die Inflation wohl am
meisten zu spüren bekommen. Sei es im Supermarkt, in dem die Milch plötzlich doppelt
so viel kostet wie noch im Vorjahr, oder gar im Vormonat, wenn wir uns in einer Hyperinflation befinden oder aber beim Handel mit Anleihen, bei dem die Wertpapiere stetig an
Wert verlieren. Ein signifikantes Problem ist im Alltag außerdem der fehlende oder zu
langsam von Statten gehende Anstieg der Reallöhne, da die Gewerkschaften nicht
schnell genug Lohnerhöhungen durchsetzen können23. So wird die Inflation für die meisten Menschen noch spürbarer und somit ein Fluch. Sparanlagen oder Anleihen, die über
eine längere Zeit geschlossen wurden, sind ebenso eine eher weniger gesegnete Variante, sein Geld zu sichern, da hier wieder der Geldwertverlust im Vordergrund steht. Auch
für die Konzerne und deren Aktieninhaber ist die Inflation nur solang ein Segen, solang
sie ihre Kosten auf die Käufer abwälzen können24.
Auch für den inländischen Exportmarkt sehen die Inflationszeiten alles andere als rosig
aus. Es treten vermehrt Importe anderer Ländern auf, da diese ihre Waren jetzt besser
absetzen können, während die inländischen Exporteure ihre Waren im Ausland aufgrund
der sich im Ungleichgewicht befindenden Währungen nicht mehr loswerden.
Einzig die Schuldner können mit positiver Stimmung der Inflation entgegentreten. Durch
die Geldentwertung müssen sie im Endeffekt weniger Geld zurückzahlen als sie dem
Gläubiger schulden, da die Schulden nicht angeglichen werden. D. h. dass ich dem Gläubiger nach dem Kauf eines Kühlschrankes für 500 € zwar immer noch 500 € schulde, der
Kühlschrank jedoch inzwischen eventuell 700 € aufgrund der Inflation kostet. Den größten
Schuldner in einem Land stellt dabei wohl immer der Staat an sich dar, wodurch sich die
23
24
Vgl. /DERB2012/.
Vgl. /HAND2011/.
7
Schulden schneller abbauen lassen25.
2.3 Historie der Inflation
Die Inflation ist keine Besonderheit des 20. oder des 21. Jahrhunderts, sondern ist der
Menschheit seit mehreren Jahrhunderten bekannt. Sie kam immer wieder in verschiedenen Zeitabschnitten und in verschieden Formen vor. Bereits im Römischen Reich kannte
man Formen der Inflation.
Als Grund für den Untergang Roms kennen die meisten die Eroberung durch „Vandalen“
und „Barbaren“. Einer der wichtigsten Gründe für den Niedergang Roms war aber auch
die Inflation. So gab es im römischen Reich im Jahr 27 v. Chr. unter Kaiser Augustus nur
reine Gold- und Silbermünzen. Durch zahlreiche Infrastrukturprojekte vermehrte sich die
Geldmenge und die Preise verdoppelten sich innerhalb von rund 30 Jahren. Als man dies
bemerkte, wurde die Geldmenge wieder eingeschränkt, die folgende Knappheit führte
dazu, dass die Staatskasse immer mehr gefüllt wurde.26
Als der damalige Herrscher von Rom, Tiberius, ermordet wurde, hinterließ er in der
Staatskasse 700 Mio. Denari. Mit dem nächsten Kaiser Caligula begann ein langer Abstieg in die Inflation. Reiche Familien wurden enteignet. Er gab das Guthaben aus und
führte ein enormes Handelsbilanzdefizit (Importe aus Kolonien) ein. Außerdem beschloss
er, die damalige Währung leichter zu machen. Den Geldmünzen wurde mehr Kupfer
beigemischt, so dass der Gold- bzw. Silberanteil erheblich sank. Diese Entscheidungen
hatten eine massive Folge - „Inflation“. Die wohlhabenden Familien wanderten daraufhin
in entlegene Provinzen aus, um sich den römischen Steuereintreibern zu entziehen. Die
alten Münzen konnten somit nicht eingezogen werden, um sie umzuprägen.27
Das ständige Öffnen der Geldschleusen führte zu einem immer weiteren Ansteigen der
Inflation und zu einem weiteren Niedergang der römischen Gesellschaft und Wirtschaft,
letztlich zum Untergang des römischen Reiches.28
Ähnliche Vorgänge wiederholten sich im spanisch-portugiesischen Reich im 16. Jahrhun-
25
Vgl. /DERB2012/.
ebd.
27
Vgl. /ERGI2012/.
28
ebd.
26
8
dert. Durch die Ausbeutung der Gold- und Silberminen, vor allem in Südamerika, und die
Verschiffung der Metalle nach Europa, kam es in ganz Europa zu einer massiven Inflation.
So haben sich die Preise von 1500 bis 1600 nahezu vervierfacht. 29
2.3.1
Hyperinflation in Deutschland
Die Hyperinflation ist eine besondere Form der Inflation, bei der sich das Preisniveau sehr
rapide erhöht. Eine verbreitete Faustregel besagt, dass ab einer monatlichen Inflationsrate von 50 % von der sog. Hyperinflation die Rede sei.
Der Verursacher der (Hyper-)Inflation ist letztlich der Staat. Zur Deckung seiner Ausgaben
muss er sich permanent verschulden. Um sich von diesen Schulden zu befreien, lässt er
in großen Mengen zusätzliches Geld drucken und macht somit eine Verbreitung von
ungedecktem Geld möglich. Damit untergräbt der Staat das Vertrauen in die eigene Währung.30 Während gewöhnliche Inflationen meist mit ökonomischen Ursachen begründet
werden, sind Hyperinflationen darüber hinaus fast immer mit schwerwiegenden Erschütterungen der Volkswirtschaft infolge von Krieg, Bürgerkrieg oder gesellschaftlichen Umbruchsituationen verbunden.
Die deutsche Inflation von 1914 bis November 1923 war eine der radikalsten Geldentwertungen. Sie entwickelte sich nach dem Ersten Weltkrieg und fand ihren Höhepunkt im
Jahre 1923. Bereits nach dem Kriegsende 1918 verlor die Mark offiziell mehr als die
Hälfte ihres Wertes. Die eigentliche Ursache der schon ab 1919 beginnenden Hyperinflation war die massive Ausweitung der Geldmenge durch den Staat in den Anfangsjahren
der Weimarer Republik, um die Staatsschulden aus der Kriegszeit zu beseitigen.31
Die Inflation 1923 war eine Spätfolge des Ersten Weltkrieges, eine Blase, die fünf Jahre
nach der Kapitulation endgültig platzte. Der Krieg verschlang enorme finanzielle Ressourcen, die er für Waffen, Munition, Soldaten, Verpflegung, Transport und Logistik ausgeben
musste. Das alles kostete den Staat Geld, das er nicht besaß. Um den Krieg zu finanzieren, hob er die Goldwährung auf und druckte Milliarden von Geldscheinen und lieh sich
außerdem mit Kriegsanleihen riesige Summen bei den Bürgern. Die unvorstellbaren Ma29
ebd.
Vgl. /PAUL1983/.
31
Vgl. /DEFE2009/
30
9
terialschlachten des Ersten Weltkriegs forderten nicht nur Millionen von Menschenleben in
den Schützengräben, sie bedeuteten auch eine unvorstellbare Kapitalvernichtung in Europa. Geld, das buchstäblich in Rauch aufging. Das Deutsche Reich war davon überzeugt, den Krieg zu gewinnen. Die Zeche des Krieges sollte dann der besiegte Gegner
zahlen - eine Rechnung, die allerdings nicht aufging.32
So stand das Deutsche Reich zu Beginn der 1920er Jahre nicht nur bei den Siegermächten in der Kreide, sondern auch gegenüber der eigenen Bevölkerung. Das Deutsche
Reich stand also wirtschaftlich mit dem Rücken zur Wand. Es musste das kriegsgeschüttelte Land wieder aufrichten, Kriegsanleihen an die eigene Bevölkerung zurückzahlen und
Geld für die Reparationsleistungen aufbringen.33
Den Todesstoß versetzte der Regierung der Kampf ums Ruhrgebiet gegen die französische Besatzung. Die Regierung rief zum passiven Widerstand, zu Sabotage und Streik
auf. Im Gegenzug zahlte sie die Löhne an die Streikenden weiter. Die Notenpresse rotierte, der Staat brachte mehr und mehr Geld in Umlauf, das bald immer weniger wert war.
Die Preise und Löhne explodierten. Geld war Spielgeld geworden. Wer seinen Lohn nicht
gleich nach Erhalt wieder ausgab, konnte sich schon Tage, manchmal Stunden später,
kaum mehr etwas davon kaufen. Wer seinen Lohn am Monatsende erhielt, war buchstäblich mittellos.34
Beispiele für den Preisverfall:
Am 9. Juni 1923 kostete in Berlin:
Am 2. Dezember 1923 kostete in Berlin:
1 Ei - 800 Reichsmark
1 Liter Milch - 1.440 Reichsmark
1 Kilo Kartoffeln - 5.000 Reichsmark
1 Straßenbahnfahrt - 600 Reichsmark
1 Dollar entsprach 100.000 Reichsmark
1 Ei - 320 Milliarden Reichsmark
1 Liter Milch - 360 Milliarden Reichsmark
1 Kilo Kartoffeln - 90 Milliarden Reichsmark
1 Straßenbahnfahrt - 50 Milliarden Reichsmark
1 Dollar entsprach 4,21 Billionen Reichsmark.35
Tabelle 1 Beispiele für den Preisverfall
32
ebd.
ebd.
34
Vgl. /DEFE2009/
35
ebd.
33
10
Mit Schubkarren rückten Straßenbahnfahrgäste an, um eine Fahrkarte, die stolze 150
Milliarden Mark kostete, zu kaufen, denn anders hätten sie die Geldscheinbündel kaum
transportieren können. Die Bündel wurden als Heizmaterial zweckentfremdet, die Rückseite als Schmierpapier benutzt. Die Inflation geriet zum deutschen Trauma. Über Nacht
waren alle oft vom Munde abgesparten Rücklagen weggeschmolzen, die Wechsel für die
Kriegsanleihen an den Staat waren wertlos. Es war also die deutsche Bevölkerung, die
die Lasten und Schulden des Ersten Weltkriegs schließlich bezahlte. Saniert waren dagegen die Schuldner. Wer sich etwa 1921 für ein Haus oder anderweitigen Grundbesitz
verschuldet hatte, der war über Nacht seine Schulden los. Gemäß dem Grundsatz "Mark
= Mark" konnten Kredite, die bei einem stabilen Kurs aufgenommen worden waren, mit
entwerteter Währung zurückgezahlt werden. Auch der Staat profitierte von der starken
Geldentwertung. Als Reichskanzler Stresemann im November 1923 die Notenpresse
schließlich anhielt und den Währungsschnitt verkündete, waren die immensen Schulden,
die der Staat bei seinen Bürgern hatte, nur noch 16,4 Pfennige Wert.36
Am 15. November 1923 wurde die neue Währung Rentenmark, ab Oktober 1924 schließlich die Reichsmark, eingeführt. Die alte Währung wurde abgeschafft. Angesichts der
katastrophalen wirtschaftlichen Folgen der Inflation überdachten die Alliierten ihre Politik
gegenüber dem Deutschen Reich. Sie erkannten, dass nur ein wirtschaftlich erstarkendes, gesundes Deutschland umfassende Reparationszahlungen leisten konnte. Besonders durch die Hilfe der Amerikaner konnte die neue Währung stabilisiert werden. Der
Amerikaner Charles Dawes entwickelte eine Art Marshallplan der Weimarer Zeit. Mitte der
20er Jahre erholte sich die Wirtschaft. Deutschland war wieder zahlungsfähig. Die Menschen - krisengeschüttelt und politikverdrossen - suchten Trost und Ablenkung. Startsignal für die berühmten Goldenen Zwanziger Jahre, schlagartig standen nun Glamour und
Unterhaltung hoch im Kurs.37,38
2.3.2
Inflation in den USA
Die Welt hatte den Ersten Weltkrieg hinter sich und vor allem Deutschland, der Kriegsverlierer, hatte mit der relativ schnell eintretenden Hyperinflation zu kämpfen. Die USA dagegen standen auch nach dem Kriegsende durch Waffen- und Rüstungslieferungen
36
Vgl. /FRAN2011/. S. 49
Vgl. /FRAN2011/. S. 49
38
Vgl. /DEFE2009/
37
11
während des Krieges wirtschaftlich gut da. Der immense technische Fortschritt und die
neu geschaffenen Handelswege ließen die Landeseinnahmen immer weiter steigen. Das
Vertrauen der Menschen in den Aktienmarkt wuchs mehr und mehr. Es verbreitete sich
der Glaube, dass man auch ohne zu arbeiten, Geld verdienen konnte. Aber nicht nur
Aktien erfreuten sich immer mehr an Beliebtheit, auch in Grundstücke und Immobilien
wurde verstärkt investiert. Besonders Florida stand im Mittelpunkt des Interesses, und es
wurden massenhaft Baugrundstücke verkauft. Zumeist mit einer zehn%igen Option. Diese
Optionen wurden später nicht mehr nur von Bauwilligen, sondern auch von Spekulanten,
erworben, die mit großen Gewinnen rechneten, indem sie diese Optionsrechte noch teurer verkauften. 39
Hier trifft man auf eine Parallele der heutigen Zeit: Eine Vielzahl von Marktteilnehmern
glauben an ein stetiges Wachstum der Marktwerte ihrer Immobilien, ohne dass sie sich
näher mit den realen Umständen beschäftigen. Dieser Glaube und das damit verbundene
Handeln lässt eine Immobilienblase entstehen.40
So kam es 1926 auch in Florida recht schnell zu einem Abriss der zahlungsbereiten Käuferschaft für die inzwischen horrenden Immobilienpreise. Im Oktober 1926 kam es zu
einer schrecklichen Naturkatastrophe. Zwei Hurrikans bahnten sich ihren Weg durch
Miami. Vorbei war der Glaube an ein blühendes Florida, und es kam zum Platzen der
Immobilienblase. Trotz dieser Umstände veränderte sich der Optimismus der Amerikaner
nicht.41
Der Aktienboom ging trotz Floridakrise seinen gewohnten Gang. Die Aktienkurve stieg
kontinuierlich an und wo Mitte der 1920er Jahre noch ein Bezug zur wachsenden Wirtschaftskraft war, ging dieser zunehmend verloren. Trotz alledem investierten die Amerikaner weiter. Das Zauberwort hieß „Investmenttrusts“. Im August 1929 erreichten die
vergebenen Kredite eine Rekordhoch von 8,5 Millionen Dollar. Das war mehr als die
gesamte Bargeldmenge, die zu dieser Zeit in Amerika im Umlauf war. Plötzlich kam es zu
einem Einfall der Kurse. Die Menschen ergriff die Panik und sie verkauften einen Großteil
der erworbenen Aktien. Am 24. Oktober 1929, heute auch als „schwarze Donnerstag“
39
Vgl. /RIßE2011/. S. 67-90
ebd.
41
ebd.
40
12
bekannt, sank der Leitindex in weniger als einer Woche um fast ein Drittel.42
Doch nicht allein dieser Faktor führte zur Inflation. Hinzu kam eine Überproduktion von
Agrargütern, Holz, Rohstoffen, Autos und anderen technischen Geräten. Die Preise hierfür brachen um fast 60 % ein. Auch in den Banken schlug die Krise relativ schnell durch.
Ab 1930 wurden inländische und ausländische Kredite fast gar nicht mehr erteilt, da die
Banken zu oft auf ihren Darlehen sitzen blieben. Um das verlorene inländische Geld auszugleichen, wurde das Geld in Europa abgezogen. Ein Teufelskreis, der die Nationen
immer mehr in die Weltwirtschaftskrise riss, entstand.43
Von 1929 bis 1933 stieg die Arbeitslosigkeit in den USA von 1,6 auf 12,1 Millionen Menschen. Die Löhne fielen um 60 %. Es dauerte bis 1942, bis sich Amerika von seinen
Schulden erholte und wieder wachsen konnte.44
Inzwischen kann man ohne Zweifel sagen, dass die heutige Immobilien- und Finanzkrise
ihren Ursprung in den USA hat und das Land selbst davon auch am stärksten getroffen
hat. Das Bruttoinlandsprodukt sank um 6,4 % im ersten Quartal 2009 gegenüber dem
vorhergehenden. Das gab es seit 1929 nicht mehr. Auch heute sieht es nicht viel besser
aus. Das wird vor allem deutlich, wenn man sich die Arbeitslosigkeit des Landes näher
anschaut. Seit 2007 sind 6,5 Millionen Arbeitsplätze verloren gegangen und jeden Monat
kommen 200.000 Arbeitslose hinzu. Das Problem dabei ist folgendes: 70 % des Bruttoinlandprodukts sind vom Konsum der eigenen Bevölkerung abhängig, d. h. je mehr Arbeitslose es gibt, desto geringer ist die Kaufkraft und desto größer ist der Ausfall in den
Staatskassen.45
Wenn man die Verschuldung Amerikas betrachtet, kommt man zu keinem guten Ergebnis.
In den 1980er Jahren lag sie noch bei gut 160 %, inzwischen ist sie 2007 auf 373 % angestiegen (1929 lag sie bei 260 %).46
800 Millionen Dollar hat allein der amerikanische Staat in direkter Reaktion auf die Fi-
42
Vgl. /RIßE2011/. S. 67-90
ebd.
44
ebd.
45
Vgl. /RIßE2011/. S.118-122
46
Vgl. /RIßE2011/. S.118-122
43
13
nanzmärkte aufgenommen. Das größte Problem für die USA ist nun, unabhängig vom
schuldenfinanzierten Konsum der eigenen Bevölkerung, in der Industrie, aber auch im
Export, einen Weg aus den Schulden zu finden. Das kann die USA jedoch nur durch
einen generellen Strukturwechsel erreichen, der Jahre andauern wird.47
Wahrscheinlicher ist, dass sie auf eine Abwertung des Dollars gegenüber anderen Währungen wartet. Aber auch hierfür ist es notwendig, dass Amerika wieder mehr Produkte
herstellt, die auf der gesamten Welt Anklang finden. Bis dieser Fall tatsächlich eintritt,
kann man davon ausgehen, dass die Verschuldung in den USA weiter wachsen wird.48
47
48
ebd.
ebd.
14
3
Anlageklassen
3.1. Aktien
3.1.1
Aktien sind Anteile an einem Unternehmen (Aktiengesellschaft). Umso mehr Anteile der
Aktionär an einem Unternehmen hält, desto größer ist auch seine Beteiligung, sein
Stimmrecht auf der Hauptversammlung und sein Teil des Gewinns, den das Unternehmen
erwirtschaftet hat. Ein Teil der Gewinne wird regelmäßig in Form der Dividende an den
Aktionär ausgeschüttet. Der andere Teil verbleibt im Unternehmen und steht zur Investition zur Verfügung, d. h. der Wert des Unternehmens bzw. der Aktien steigt um diesen
Betrag49 und somit auch das Kurs-Gewinn-Verhältnis50. Eine Aktiengesellschaft kann
dabei unterschiedliche Arten von Aktien ausgeben, die sich nach verschiedenen
Kriterienabgrenzen lassen.51
Abbildung 1 Arten von Aktien
52
Will ein Anleger in die Anlageklasse der Aktien investieren, so gibt es für ihn die Wahl-
möglichkeit der Direktanlage oder die indirekte Anlage in Aktienfonds. Ein Aktienfonds ist
ein Investmentfonds, der in Aktien investiert. Dabei stehen unterschiedliche Anlageschwerpunkte zur Verfügung, um spezifische Anlagechancen von Ländern, Branchen und
49
Vgl. /MEIN2011/.
Vgl. /SCHWA2011/.
51
Vgl. /PAPE2009/. S. 83
52
Vgl. /BECK2010/. S. 157
50
15
Regionen zu nutzen. Hinter Aktienfonds steht die Idee, das Kapital vieler Anleger entgegen zu nehmen, es zu bündeln und systematisch nach den vereinbarten Grundsätzen
anzulegen. So ist im Gegensatz zum Erwerb von Einzelaktien eine professionelle Anlage
mit Risikoverteilung möglich53.
3.1.2
Abbildung 2 Das Privatvermögen in Deutschland (Stand: 2009) und (Stand: 2011)
Die beiden Grafiken stellen das Privatvermögen in Deutschland mit Stand von 2009 (links)
und 2011 (rechts) dar.54 Dabei kann man anhand der Säulendiagramme auf der linken
Hälfte der Grafiken klar erkennen, dass das Geldvermögen der privaten Haushalte über
die Jahre stets gestiegen ist und im Jahr 2010 bei 4.900 Mrd. Euro liegt. Hierbei lässt sich
jedoch auch sehr gut feststellen, dass die Anlageklasse der Aktien sowohl 2006 als auch
2010 den geringsten relativen Anteil bei der Zusammensetzung des Geldvermögens
aufweist. Trotzdem ist der Anteil der Aktien von 2006 zu 2010 nochmals um ein % gesunken, während die Anlagen bei Banken um ein % gestiegen sind. Diese Tendenzen haben
natürlich einige Ursachen. So ist in den vergangenen Jahren der Anteil von Aktien und
Investmentfonds am Privatvermögen in vielen Industrieländern zurückgegangen, bedingt
durch die geringer werdende Anzahl von Haushalten, die in diese Anlageklasse investie-
53
54
Vgl. /EXTR2009/.
Vgl. /CRP2011/.
16
ren. Außerdem ist die Risikobereitschaft, vor allem bei Altersgruppen unter 40 Jahren,
gesunken, so dass sich eher eine Präferenz für risikoärmere Anlageformen herausgebildet hat, was auch eine Folge der Finanzkrise darstellt. Hält der Trend zu mehr Sicherheit
weiterhin an, werden auch in den kommenden Jahren verstärkt Produkte nachgefragt, die
Kapitalsicherung und garantierte Mindestrenditen beinhalten. Dieses Verhalten führt jedoch auch aufgrund der geringeren Renditen zu einem zukünftig schwächeren Wachstum
des Privatvermögens in Deutschland.55
3.1.3
Vor- und Nachteile
Entscheidend dafür, ob Aktien eine vorteilhafte Anlageklasse sind oder sich negativ auswirken, ist sowohl der Einstiegszeitpunkt als auch die Anlagedauer. Der ideale Zeitpunkt
für den Aufbau von Aktienanlagen sind Krisen, wenn die Mehrheit der Anleger risikoavers
agiert und Aktien deshalb günstig bewertet sind. Aktien sind aufgrund der großen Kursschwankungen – zumindest kurzfristig gesehen – eine der riskantesten Anlageformen.
Dem gegenüber gilt die Immobilie als sehr konservative Kapitalanlage. Das Risiko eines
Werteverlusts ist relativ gering. Natürlich unterliegt auch der Marktpreis einer Immobilie
einer gewissen Schwankung, die durch viele verschiedene Faktoren beeinflusst werden
kann. So wirken sich z. B. die allgemeine Wirtschaftslage, Image des Standorts oder der
Zustand auf den Marktpreis aus. Doch diese Schwankungen sind sehr viel geringer und
vor allem langfristiger als bei Aktien, deren Wert sich ständig ändern kann.
Für eine höhere Rendite muss der Anleger immer auch ein höheres Risiko eingehen. Das
bedeutet für eine relativ risikoarme Investitionsanlage wie die Immobilie, dass mit einer
geringen Rendite zwischen 4 bis 6 % zu rechnen ist.56 Bei einer Aktie, deren Verlustrisiko
sehr viel höher einzuschätzen ist, sind dementsprechend höhere Renditen möglich. Je
nach Art und Dauer des Investments liegen die Renditeerwartungen zwischen 10 bis 15
%. Für eine Anlage in Aktien gilt, dass der Anlagezeitraum sehr groß sein sollte, damit
Kursschwankungen an Bedeutung verlieren und kurzfristige Verluste ausgeglichen werden.
Einer der größten Vorteile der Aktien im Vergleich zur Immobilie als Investitionsanlage ist
55
56
Vgl. /SAUT2010/.
Vgl. /SLAV2010/.
17
die deutlich höhere Austauschbarkeit sowie die bessere Liquidierbarkeit. Der Verkauf
einer Immobilie ist deutlich zeit- und kostenaufwendiger als der Verkauf einer Aktie. Im
Vergleich dazu können Wertpapiere schnell und ohne hohe Transaktionskosten an der
Börse gehandelt werden. Sie besitzen eine hohe Fungibilität, da jede Aktie die gleiche
Beschaffenheit hat und der jeweilige Aktionär über die gleichen Rechte und Pflichten
verfügt. Anders als Immobilien, die in Art, Zustand oder Ausstattung variieren, sind Aktien
austauschbar und können somit an einer Börse gehandelt werden. Die Börse gilt in der
Wirtschaftswissenschaft als die reale Marktform, die dem vollkommenden Markt am
nächsten kommt57, wohingegen der Immobilienmarkt eine hohe Unvollkommenheit aufweist.
3.2 Devisen
3.2.1
Der Markt ist definiert „als das Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage, aufgrund
dessen sich Preise bilden“58. Das gehandelte Gut sind auf den „Devisenmärkten die Sichtguthaben bei ausländischen Banken (Devisen)“59 wobei auf Grund der verschiedenen
handelbaren Währungen (z. B. US-Dollar, Euro, Schweizer Franken, japanische Yen und
andere Währungen) eine Unterteilung in verschiedene Segmente vorgenommen wird.
Devisen können direkt z. B. über Online-Plattformen wie FX Direkt, Alpari oder Forex
Capital Markets (FXCM) oder indirekt über Fonds, Optionen und Zertifikate gehandelt
werden.
Auf Grund der im nachfolgenden Abschnitt beschriebenen hohen Umsätze gelten die
Devisenmärkte als die am höchsten liquiden im Wirtschaftsgeschehen. Dabei sind sie
nicht korrelierend zu Aktienmärkten, Anleihen oder Rohstoffen.60 Die beschriebene hohe
Liquidierbarkeit beschränkt sich hierbei jedoch auf die großen Währungen Dollar, Euro,
Yen, Pfund Sterling, Australische Dollar und Schweizer Franken. Gerade Währungen von
Schwellenländern sind zwar einerseits wenig reguliert, aber andererseits auch weniger
liquide, weshalb die Investition in diese Währungen eine hohe Marktkenntnis voraussetzt.
57
Vgl. /SCHU2006/.
Vgl. /GABL1993/. Stichwort: Markt
59
Vgl. /SELL2003/ S. 63
60
Vgl. /PAPO2009/.
58
18
Als Alternative zu direkten Deviseninvestitionen werden in Deutschland 25 aktiv verwaltete Währungsfonds respektive auch kostengünstigere börsengehandelte Indexfonds
(ETFs) angeboten. An der Deutschen Börse in Frankfurt sind vier ETFs börsennotiert.
Insgesamt stehen auf dem deutschen Markt 60 Devisenfonds zur Auswahl. Der erste
Devisenfonds wurde 2004 angeboten. Zuvor wurden Währungsgeschäfte bzw. -spekulation nur zur Kursabsicherung abgeschlossen.61
3.2.2
Der Handel mit Devisen ist heute unter allen Finanzprodukten der größte der Welt. Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich schätzt den Wert der
täglich gehandelten Währungen auf ca. 4 Billionen
US-Dollar. Der Umsatz ist damit um den Faktor 12
größer als der an den Aktienmärkten (320 Milliarden
Dollar täglich).62 Die nebenstehende Grafik der Bank
für Internationalen Zahlungsausgleich zeigt, dass der
US Dollar noch immer seinen Status als Leitwährung Abbildung 3 Handelsanteile der meistgehandelten Währungen
behaupten kann und dieser zusammen mit den Wäh2011
rungen Euro, Yen, Pfund Sterling, Australischem
Quelle: Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ)
Dollar und Schweizer Franken 85 % des gesamten
Devisenmarktes bildet.
Nach Schätzung der Online-Plattformen liegt die Zahl der Nutzer in Deutschland zwischen
50.000 und 70.000 Personen. Bei dem Anbieter FX Direkt handeln täglich 10.000 Anleger
Währungen im Volumen von 2 Milliarden Dollar.
Die Marktentwicklung ist in Bezug auf die Umsätze stark positiv. Allein in den letzten 3
Jahren ist der internationale Devisenmarkt nach einer Studie der BIZ um 20 % gestiegen.
Die Entwicklung der einzelnen Anlagewährungen ist wie im Punkt Kosten beschrieben
jedoch sehr differenziert und stark volatil.
61
62
Vgl. /PAPO2009/.
Vgl. /MOTTE2011/.
19
3.2.3
Vor- und Nachteile
Die beschriebene hohe Liquidität des Devisenmarktes kann als der am stärksten hervorzuhebende Vorteil bezeichnet werden. Gerade in Krisenzeiten ist die Reaktionsgeschwindigkeit, mit der Umschichtungen von Investitionen vorgenommen werden können, von
enormer Bedeutung. Weiter gibt es anders als am Aktienmarkt immer gleich viele Verlierer und Gewinner, da die einzelne Währung im Verhältnis zur anderen zwar verlieren
kann, die andere dadurch aber zwangsweise gewinnt. Zumindest theoretisch würde eine
gleichzeitige Investition in alle handelbaren Währungen eine Wertsicherung bedeuten,
wobei dies zugleich eine positive Investitionsentwicklung ausschließt.
Die untenstehenden Abbildungen zeigen den Verlauf von Euro und Dollar zu einzelnen
Vergleichswährungen. Aus den Verläufen des letzten Jahres lässt sich ablesen, dass der
Dollar relativ zu allen Währungen an Wert verloren hat, die Entwicklung des Euros eher
heterogen ist und dass alle Verläufe eine starke Volatilität aufzeigen. Würde die Entwicklung weiter in die Vergangenheit zurückgehen, würde diese Volatilität noch stärker ausgeprägt sein.
Abbildung 4 Verlauf von Euro und Dollar zu einzelnen Vergleichswährungen
Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass die Prognostizierung der Entwicklung von Devisenmärkten auf Grund der vielfältigen Abhängigkeiten und auch „Manipulationen“ durch
die jeweiligen Notenbanken nur sehr schwer möglich ist und selbst professionellen Marktteilnehmern äußerst schwer fällt. Auch vermeidliche „sichere Häfen“ wie der Schweizer
Franken können nicht als risikolos bezeichnet werden, da die ansteigenden Investitionen
20
in diese Währungen die Wirtschaftsleistung der betroffenen Länder nicht unwesentlich
belasten und bereits Gerüchte wie im August 2011, als in den Schweizer Medien die
Bindung des Schweizer Franken an den Euro die Runde machte, ohne substantielle
Veränderungen in der Realwirtschaft zu massiven Verwerfungen an den Devisenmärkten
führten.63
Nachstehender Vergleich von Devisen und Immobilien stellt grobschematisch die Unterschiede beider Anlageklassen dar.
Kriterium
Devisen
Liquidierbarkeit
Unsicher, unterliegt großen
Schwankungen
Sehr hohe Liquidierbarkeit
Fungibilität
Hohe Fungibilität
Rendite
Risiko
Hoch
Hochriskant
Sicherheit
Immobilien
Sehr sichere Wertanlage
Sehr schwer liquidierbar, da Verkauf einzelner Bauteile nicht möglich ist, sondern
nur als Ganzes verkauft werden kann
Fungibilität abhängig von der jeweiligen
Nachfrage
Moderat, mittelmäßig
Riskant
Tabelle 2 Vergleich von Devisen und Immobilien
3.3 Sicht-, Spar- und Termineinlagen
3.3.1
Begriffsbestimmung
Sichteinlagen sind täglich fällige Gelder wie z. B. Giroeinlagen oder Tagegelder. Sie dienen den Zwecken des bargeldlosen Zahlungsverkehrs, aber auch als Zwischenanlage bei
niedriger Verzinsung.64
63
64
Vgl. /SCHWE2011/.
Vgl. /GABL1993/ Stichwort: Sichteinlage
21
Spareinlagen sind Einlagen, welche von einem Kreditinstitut angenommen werden und
durch Ausfertigung einer Urkunde (z. B. Sparbuch) als Spareinlage gekennzeichnet werden. Spareinlagen dienen der Ansammlung oder Anlage von Vermögen, nicht aber dem
Geschäftsbetrieb oder dem Zahlungsverkehr.65
Termineinlagen sind befristete Einlagen bei Banken und Sparkassen mit vereinbartem
oder gesetzlich festgelegtem Fälligkeitstag. Termineinlagen mit kurzfristigen Fälligkeiten
unter 30 Tagen gehören zu den Sichteinlagen. Grundsätzlich wird zwischen zwei Arten
unterschieden: Festgeldern, die an festgelegten Terminen fällig sind und regelmäßig nicht
vorzeitig gekündigt werden können (Monatsgeld, Dreimonatsgeld), und den Kündigungsgeldern, welche jederzeit mit einer bestimmten Kündigungsfrist rückzahlbar sind.66
3.3.2
Eigenschaften, Marktanteile und Marktentwicklung
Die nebenstehende Abbildung zeigt
den relativen Anteil der Bankeinlagen im Verhältnis zu den anderen
Vermögensarten
der
deutschen
Privathaushalte. Die Zahlen sind
zwar nur bis 2006, zeigen aber gut
den abnehmenden relativen Anteil
dieser Anlagenform auf. In absoluten Zahlen wiesen die Geldvermögensbestände im zweiten Quartal
2010 einen Wert von 4.768 Milliar-
Abbildung 5 Stuktur des Geldvermögens
Quelle: Bundeszentrale für politische Bildung
den Euro aus. Seit 2006 ist dieser
Wert in absoluten Zahlen um 200 Milliarden Euro gestiegen. Auf Grund des historisch
niedrigen Zinsumfelds erwiesen sich in 2010 vor allem die Sichteinlagen als attraktiv. Bei
den Spareinlagen wurden nur geringe Zuwächse registriert. Termineinlagen verzeichneten auf Grund des niedrigen Zinsniveaus einen deutlichen Rückgang.67
65
Vgl. /GABL1993/. Stichwort: Spareinlage
Vgl. /GABL1993/. Stichwort: Termineinlage
67
Vgl. /HAND2010/.
66
22
Eine besondere Eigenschaft der Sicht-, Spar- und Termineinlagen bildet in Deutschland
der Einlagensicherungsfonds des Bundesverbandes deutscher Banken, wobei die Sicherheit der Anlagen sowohl durch die freiwilligen Fonds der Mitgliederbanken als auch durch
staatliche Garantien gewährleistet wird. Die Haftung der Einlagensicherung erstreckt sich
bei den Mitgliedsbanken des Bundesverbandes auf 30 % des maßgeblich haftenden
Eigenkapitals des letzten veröffentlichten Jahresabschlusses der betreffenden Bank. Die
öffentlichen Banken und Sparkassen unterhalten ein eigenes Sicherungssystem, welches
in unbegrenzter Höhe für die Sicht-, Termin- und Spareinladen der Kunden haftet.
3.3.3
Vor- und Nachteile
Ein großer Vorteil der Termin-, Sicht- und Spareinlagen ist bei den Sichteinlagen mit
kurzer Laufzeit die schnelle Liquidierbarkeit der Investition. Weiter sind die Erträge bei
Termineinlagen mit vereinbarten Festzinsen bereits zum Investitionszeitpunkt bekannt
und somit nachhaltig planbar.
Bei den längeren Laufzeiten der Termingelder verkehrt sich der Vorteil der schnellen
Liquidierbarkeit, der für Sichteinlagen gilt, ins Gegenteil. Die Verzinsungen der Investitionen werden bei Laufzeiten von bis zu 6 Monaten fast vollständig von der im November
2011 bei 2,4 % in Deutschland liegenden Inflationsrate aufgezehrt (Betrachtung Vorjahreszeitraum).68 Bei längeren Laufzeiten konnten bei Termineinlagen in 2011 inflationsbereinigt nur wenig mehr als 1 % an realen Wertzuwächsen verbucht werden.
Nachstehender Vergleich von Termineinlagen und Immobilien stellt grobschematisch die
Unterschiede beider Anlageklassen dar.
68
Vgl. /STAT2012/.
23
Kriterium
Termineinlagen
Sicherheit
Liquidierbarkeit
Hohe Planungssicherheit
Abhängig von der Laufzeit.
Insgesamt sehr hohe
Liquidierbarkeit
Fungibilität
Abhängig von der Laufzeit.
Insgesamt sehr hohe Fungibilität
Gering (teilweise inflationsbereinigt negative Rendite)
Gering
Rendite
Risiko
Immobilien
Sehr sichere Wertanlage
Sehr schwer liquidierbar, da Verkauf
einzelner Bauteile nicht möglich ist, sondern nur als Ganzes verkauft werden
kann
Fungibilität abhängig von der jeweiligen
Nachfrage
Moderat, mittelmäßig
Riskant
Tabelle 3 Vergleich von Termineinlagen und Immobilien
3.4 Renten
3.4.1
Anleihen („Festverzinsliche Wertpapiere“) sind ein schuldrechtlicher Anspruch auf: Zinszahlung(die bei Zeichnung der Anleihe festgelegt wird) und Tilgung (Zahlung des Nennwertes am Ende der Laufzeit). Bei Zeichnung einer Anleihe wird kein Anteil eines
Unternehmens erworben, sondern lediglich Fremdkapital zur Verfügung gestellt. Es gibt
viele verschiedene Arten von Anleihen. Die interessantesten Anleihen für Privatanleger
sind Staatsanleihen, Unternehmensanleihen und Pfandbriefe.
3.4.2
Anleiheformen
3.4.2.1 Staatsanleihen
Auch die lange sicher geglaubten Staatsanleihen sind nach den Krisen in den USA und
Europa keine sicheren Anlagen mehr. Das Misstrauen der Anleger spiegelt sich in der
Rendite 10-jährigen Staatsanleihen von Spanien und Italien wieder. Die beiden Länder
24
mussten im Jahr 2008 noch zwischen 4 % und 5 % Zinsen für die Emission einer 10jährigen Anleihe zahlen. 2011 waren es schon über 7 %.69 Auch bei der Verschuldungsrate Italiens und bei der wirtschaftlichen Lage Spaniens kann man nicht von einer sicheren Anlage sprechen.70 Nach acht Versuchen im Jahr 2011 ist es selbst dem Bund nicht
gelungen, seine Anleihen komplett loszuwerden. Dies kann man allerdings nicht auf die
schlechte Wirtschaftslage oder auf die Verschuldung des Landes zurückführen, sondern
auf die allgemeine Verunsicherung des Marktes und das niedrige Zinsniveau der Anleihe.
Im November 2011 lag das Zinsniveau nur knapp über 2 % und somit sogar unter der
Inflationsrate.71
3.4.2.2 Unternehmensanleihe
In Zeiten von Staats-, Banken- und Unternehmenspleiten lassen sich Unternehmensanleihen mit einer hohen Verzinsung auf den ersten Blick auch nicht viel Vertrauen abgewinnen. Doch „nicht jede Anleihe mit hohen Zinsen ist Ramsch“. Nicht jede Anleihe mit
einem hohen Zinssatz wird am Ende nicht bedient. Bei einer Unternehmensanleihe müssen die Risiken abgewogen werden. Ein Beispiel dafür ist Air Berlin, die zweitgrößte deutsche Fluggesellschaft, die zwar hochverschuldet ist; jedoch glauben nur wenige Experten
an ihren Bankrott. Momentan liegt der Kurswert der im April 2011 emittierten Anleihe bei
71,21 %; und man würde so eine Rendite von 15,4 % p.a. erhalten (Stand 2.12.2011,
Fälligkeit April 2018).72 Bei Unternehmensanleihen muss man somit selbst abwiegen, ob
das Verhältnis zwischen Ausfallrisiko des Unternehmens und der Rendite für sein Portfolio angemessen ist.
3.4.2.3 Pfandbriefe
Pfandbriefe gelten generell als große Sicherheit in der Krise. Hinter Pfandbriefen stehen
immer Sicherheiten, dies meist in Form von Immobilien. Das macht diese Form von Anleihen doch erheblich sicherer als normale Unternehmensanleihen. Für deutsche Pfandbriefe gibt zurzeit im Schnitt sogar 1,2 Prozentpunkte mehr Rendite als für deutsche
69
Vgl. /VONP2011/. S. 49
Vgl. /SIEM2011/.
71
Vgl. /VONP2011/. S. 49
72
Vgl. /GROT2011/. S.53
70
25
Staatsanleihen, bei spanischen Coverbonds sogar vier %punkte.73 Pfandbriefe sind also
aufgrund ihrer hohen Sicherheit und ihrer im Vergleich zu deutschen Staatsanleihen hohen Zinssätze ein attraktives Anlageprodukt im Bereich der Anleihen.
3.4.3
Vor- und Nachteile
Zurzeit gibt es viele Faktoren, die die Rentabilität der einzelnen Anleihen beeinflussen
können. Alle drei Anleiheformen könnten in den kommenden Jahren unter einem steigenden Zinsniveau leiden. Da wir uns am untersten Ende des Zinsniveaus bewegen und
auch durch die „Geldflut“ der Zentralbanken, wird es zu einem Anstieg des Zinssatzes
kommen. Der Wert der versprochenen Zinsen wird sinken, wenn man mit einer anderen
Investition einen hören Zinssatz erzielen kann. Daraus resultiert, dass der Kurs der Anleihe bei steigenden Marktzinsen sinkt, was besonders auf längerfristige Anleihen zutrifft.74
Im Vergleich zu Immobilien ist die Rendite bei Anleihen festgeschrieben, während die
Wertsteigerung der Immobilie von verschiedenen Faktoren abhängt bzw. beeinflusst
werden kann. Als allererstes zu nennen ist das wesentlichste Merkmal des Gebäudes, die
Immobilität. Das Bauwerk ist aufgrund dieser Tatsache im starken Maße von dem Umfeld
und dessen perspektivischen Entwicklung abhängig. Unterstützend für die Wertsteigerung
von Bauwerken ist die Tatsache, dass Sachwerte von der Inflation nicht im Wert gemindert werden, sondern in ihrem Wertezuwachs beschleunigt werden. Des Weiteren haben
festverzinsliche Papiere oft ein festes Ablaufdatum, was bei der Immobilienanlage nicht
gegeben ist und somit von der Liquidierbarkeit abhängig ist. Diese wird allein deswegen
schon eingeschränkt, da im Gegensatz zu Anleihen, bei denen eine beliebige Geldmenge
angelegt werden kann, bei Immobilien ausschließlich ein erhöhtes Geldvolumen von
Nöten ist, wodurch der Absatzmarkt eingeschränkt wird. Auch ist die Liquidierung abhängig von dem Zustand des Bauwerkes.
73
74
Vgl. /GROT2011/. S.53
Vgl. /AALT2011/.
26
3.5 Rohstoffe
3.5.1
In der Volkswirtschaftslehre sind Rohstoffe unbearbeitete Grundstoffe, die durch Primärproduktion gewonnen werden. Hingegen in der Betriebswirtschaftslehre sind es Grundstoffe, die im Produktionsprozess in das Erzeugnis eingehen. Rohstoffe bilden den
stofflichen Hauptbestandteil der Erzeugnisse.75 Dabei sind Rohstoffe knappe, nicht beliebig vermehrbare Sachwerte. Da Rohstoffe nur langsam auf Nachfrage reagieren, ist keine
schnelle Produktion bei Bedarf möglich.76 Wenn sie in elementarer Form vorliegen, wird
die Weiterverarbeitung erleichtert.77
3.5.2
Vor- und Nachteile
Rohstoffe bieten einen gewissen Schutz gegen Inflation. Rohstoffe weisen eine geringe
Korrelation zu etablierten Anlageklassen ( Aktien oder Anleihen) auf und zeichnen sich
durch ihren positiven Diversifikationsaspekt aus. Eine Anlage in Sachwerte bietet die
Gewähr, dass das Investment nicht durch inflationäre Entwicklungen aufgefressen wird.
Die Neuregelung der Abgeltungssteuer betrifft nicht Gewinne aus dem Verkauf von Edelmetallen. Es fällt keine Mehrwertsteuer für Anlagemünzen und Barren bei Gold an.78 1 kg
Gold war immer 1 kg Gold, egal wo die Preise auch stehen; das galt im Jahr 1900 und
wird auch im Jahr 2012 immer noch so sein.
Gold wird gehortet, Silber wird verbraucht. Deshalb ist das weiße Edelmetall trotz bisweilen heftiger Kursschwankungen als Anlagemedium gerade in Krisenzeiten äußerst interessant. 79
Dennoch warnen Kritiker, dass hinter dem Goldanstieg eine Blase stecken könnte, die
jederzeit platzen könne. Dies geht aus einer Pflichtmitteilung an die US-Börsenaufsicht
hervor. Ende September hatte sein Investment in dem Spider genannten ETF noch einen
Wert von 3,2 Mrd. Dollar, somit also - in aktuellen Marktpreisen gemessen - Edelmetall im
75
Vgl. /GABL2011c/.
Vgl. /CZYC2011/.
77
Vgl. /ARTE2009/.
78
Vgl. /BRUE2011a/.
79
Vgl. /BRUE2011b/.
76
27
Volumen von 1,94 Mrd. Dollar verkauft. Da der Goldpreis allerdings in Dollar notiert wird,
unterliegen Anlagen in dem Edelmetall neben dem Kurs- auch einem Währungsrisiko.
Über weite Phasen verhält sich der Goldpreis zum Dollar wie eine Devise: Fällt der
Greenback, so steigt das Edelmetall.80 Anleger sollten auch beachten, dass Gold keine Zinsen abwirft.81
Außerdem mögen die Staaten keinen privaten Goldbesitz. In der Vergangenheit haben
einzelne Nationen die Investition in physisches Gold verboten. In China ist der Privatbesitz von Gold erst seit dem Jahr 2003 wieder erlaubt.
Nachteilig bei Silbermünzen ist, dass der Anleger sieben % und bei Barren 19 % Mehrwertsteuer zahlen muss.82
80
Vgl. /FREU2009/.
Vgl. /BRUE2011a/.
82
Vgl. /BRUE2011b/.
81
28
4
Anlageklassen - Immobilien
4.1 Immobilien als Wertanlage
4.1.1
Mikro- und Makrolage
Eine inflationshemmende Wirkung von Immobilien hängt zum größten Teil von der Immobilie selbst ab, wie attraktiv ihr Standort ist und wie sich der Immobilienmarkt gestaltet.
Immobilien sind an ihren Standort, dessen Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung
gebunden. Die Rendite von Objekten in „Boom-Regionen“ und in ökonomisch stagnierenden Gebieten unterscheidet sich in hohem Maße. Die räumliche Entwicklung in Europa ist
stark differenziert. Während ökonomische und demografische Prognosen für die urbanen
Regionen und europäischen Agglomerationsräume weiteres Wachstum implizieren, verlieren ländliche und periphere Regionen in weiten Teilen Europas den wirtschaftlichen Anschluss, welcher sich durch rückläufige Bevölkerungszahlen, Abbau von Arbeitsplätzen,
verhaltene Produktivitätsentwicklung und steigende Leerstandsquoten für Immobilien
bemerkbar macht.83
Neben den laufenden Einnahmen durch Zinsen bzw. Mietersparnissen unterliegen Immobilien natürlich auch einer Wertentwicklung. Für die individuelle Wertentwicklung ist in
erster Linie die Lage einer Immobilie entscheidend. In absoluten Toplagen lassen sich
immer noch sehr hohe Wertsteigerungen bei Immobilien beobachten. Allerdings muss der
Eigentümer auch Sorge tragen, dass seine Immobilie nicht im Laufe der Zeit verfällt und
deshalb in regelmäßigen Abständen bei jeder Immobilie auch Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen, um eine Wertsteigerung zu generieren.84
4.1.2
Steuern
Eine Immobilie als Wertanlage kann dem Eigentümer auch steuerliche Vorteile bringen.
Bei Objekten zur Vermietung können z. B. einige Werbungskosten mit den entsprechenden Mieteinnahmen verrechnet werden. Liegen die Werbungskosten über den Einnahmen
aus der Miete, ergeben sich sog. „Verluste aus Vermietung und Verpachtung“, welche
83
84
Vgl. /HWWI2009/.
Vgl. /GELD2011/.
29
steuerlich geltend gemacht werden können. Zu den Kosten, die der Eigentümer in solch
einem Fall anrechnen kann, gehören z. B. die Abschreibungen. Immobilien nutzen sich
durch ihren fortschreitenden Gebrauch ab und verlieren immer an Wert. Diese Absetzung
für Abnutzung (AfA), welche ausschließlich für das Gebäude, nicht aber für das Grundstück, anfällt, können Vermieter steuerlich geltend machen. Auch können die Zinsen für
das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.85
4.2 Immobilienanleihen
4.2.1
Begriffsbestimmung
Immobilienanleihen, auch als Hypothekenanleihen bekannt, sind immobilienbesicherte
Wertpapiere mit einer festen Verzinsung und einer festen Laufzeit. Die Besicherung des
investierten Kapitals erfolgt durch Grundpfandrechte. Die möglichen Forderungen für das
jeweils eingetragene Grundpfandrecht kann als eine erstrangige oder eine nachrangige
Forderung gegenüber dem Gläubiger in das Grundbuch eingetragen werden.
86
Das
investierte Kapital kann im Falle einer Verwertung, z. B. eines Verkaufs, bei erstrangig
eingetragenem Grundpfandrecht zurückgefordert werden.87 Anleihen bieten dem Anleger
besonderen Schutz, da die Zahlung auf ein Treuhandkonto erfolgt und durch einen Treuhänder verwaltet wird.88
4.2.2
Sicherheit durch Diversifikation
Bei einer Anlage des Vermögens in Immobilienanleihen erhält der Anleger für die Vergabe
des Kapitals als Gegenleistung vom Emittenten eine entsprechende Zinszahlung zum
Ende der Laufzeit und das zur Verfügung gestellte Kapital zurückgezahlt. Um einen Gewinn zu erzielen, ist es wichtig, dass der Anleger eine hohe Nettorendite erwarten kann.
Die Nettorendite errechnet sich aus den zu erwartenden Zinsen abzüglich der zu zahlenden Steuern abzüglich der Inflation.89 Sicherheit erlangt ein Anleger, indem er sein Vermögen nicht in eine Anlageform investiert, sondern indem er es streut. Bei der Verteilung
85
Vgl. /ANLE2011/.
Vgl. /SITE2011/.
87
Vgl. /NEWS2012/.
88
Vgl. /SOCI2011/.
89
Vgl. /REHB2011/.
86
30
des Vermögens auf mehrere Anlageformen spricht man von einer Diversifikation.
4.2.3
Risiken von Immobilienanleihen
Wichtiges Augenmerk bei der Investition in Anleihen ist dabei auf den Herausgeber bzw.
dessen Bonität zu legen, da die Zahlungsfähigkeit Voraussetzung für die Rückzahlung
des Kapitals ist. Des Weiteren ist das Zinsänderungsrisiko nicht außer Acht zu lassen. Als
aktuelles Beispiel kann hier die Griechenlandanleihe angesehen werden. Bei dieser Anleihe ist keine Rückzahlung in Aussicht, da der Emittent nicht zahlungsfähig ist. Die Überprüfung
der
Zahlungsfähigkeit
von
Emittenten
erfolgt
mittels
Ratings.
Das
Zinsänderungsrisiko beeinflusst Anleihen mit Laufzeiten über mehrere Jahre negativ, da
die Entwicklung des Marktzinssatzes unklar ist.90
4.2.4
•
Formen von Immobilienanleihen
Festzinsanleihen sind Wertpapiere mit fester Verzinsung über die gesamte Laufzeit
•
Bei Nullkuponanleihen erfolgt keine regelmäßigen Zinsausschüttung, jedoch verläuft die Zinsentwicklung bei diesen festverzinslichen Wertpapieren entgegen dem
Kurs
•
Annuitätenanleihen / Tilgungsanleihen
•
Floater orientieren sich an der variablen Verzinsung des aktuellen Marktzinses91
•
Bei Stufenzinsanleihen erfolgt eine Staffelverzinsung über die gesamte Laufzeit
mit jährlicher Zinsfußanpassung92
4.2.5
Politische Auswirkungen auf Anleihen
Immobilienanleihen unterliegen äußeren Einflüssen, d. h. die Wertbildung wird durch
äußere Faktoren wie der Politik oder dem Marktgeschehen beeinflusst. Wird das Vertrauen in den Immobilienmarkt, wie z. B. durch den Angriff auf das World Trade Center im
September 2001 ins Wanken gebracht, sinkt das Anlageinteresse der Investoren, weil
diese Verluste des investierten Kapitals befürchten. Im Gegensatz zu den Verlustrisiken
ist der Zeitpunkt zum Ankauf von Immobilienanleihen nach derartigen Ereignissen eher
90
Vgl. /FINA2011a/.
Vgl. /ONPU2011/.
92
Vgl. /GABL2011a/.
91
31
sinnvoll und vor allem preisgünstiger für den Investor.93
4.2.6
Fazit Anleihen ohne Inflationsschutz
Da bei allen genannten Anleiheformen die Verzinsung festgelegt ist und die Anlage häufig
mehrere Jahre läuft, bietet diese Form der Geldanlage keinen guten Schutz vor einer
Inflation. Zum Auszahlungszeitpunkt wirkt sich der Druck, welcher während der Laufzeit
durch das steigende Zinsniveau ausgeübt wird, negativ auf den Ausgabewert der Anleihe
aus. Folge dessen ist die Auszahlung der Anlage zu einem geringeren Kurs.94
4.2.7
Ausgabe von inflationsgesicherten Anleihen
Um das Vermögen von Anlegern vor einer möglichen Inflation zu schützen, wurden Anleihen entwickelt, welche den Anleger vor Kaufkraftverlusten schützen sollen, indem diese
an einen Inflationsindex gekoppelt werden. Diese Form der Anleihen werden als Linker
oder Inflations-Stopper-Anleihen bezeichnet. Der Verbraucherpreisindex wirkt sich auf die
Verzinsung der Anleihen aus und dient der Sicherung der Vermögenswerte für das zur
Verfügung gestellte Kapital des Anlegers. Jedoch ist diese Form der Wertpapiere nur
interessant, solange eine Preissteigerungsrate innerhalb der Laufzeit über den erwarteten
Marktwerten liegt. Somit ist der Anlagehintergrund eine Erwartung des Anlegers über die
des Herausgebers. Der Anleger erwartet eine Verzinsung in sicherer Höhe, da die Kurse
geringere Abweichungen aufweisen. Jedoch wird der gewährte Inflationsschutz mit entsprechenden Kosten für Marktbeobachtungen seitens der Emittenten honoriert. Da die
Ausgabe und der Erwerb einer Linker-Anleihe somit eine Spekulation ist und im Gegenzug der Emittent auf eine andere Entwicklung setzt als der Anleger, spricht man oft von
einer Wette zwischen Anleger und Emittent. 95
4.2.8
Fazit Anleihen mit Inflationsschutz
Da Immobilienanleihen mit Inflationsschutz einem Spekulationsrisiko, dem Risiko der
Zahlungsfähigkeit des Emittenten, unterliegen und mit einem Risikoaufschlag ausgegeben
werden, bietet auch diese Form der Geldanlage keinen eindeutigen Schutz vor Vermögensverlusten.
93
Vgl. /BLOO2001/.
Vgl. /RENZ2011/.
95
Vgl. /FINA2011b/.
94
32
4.3 Immobilienaktiengesellschaft
4.3.1
Begriffsbestimmung
Immobilienaktiengesellschaften sind börsennotierte Gesellschaften. Die Aktien der jeweiligen Immobilienaktiengesellschaft können an der Börse von Anlegern bereits mit kleinen
Beträgen erworben werden.
Der Hauptaufgabenbereich von Immobilienaktiengesell-
schaften umfasst die Bereiche der Finanzierung, der Vermietung, der Entwicklung sowie
der Realisierung oder Vermarktung von Immobilien. Investiert wird hauptsächlich in
Grundstücke sowie Gebäude.96 Die Erträge werden größtenteils durch Mieteinnahmen
und Immobilienverkäufe generiert. Anlagen in Immobilienunternehmen zählen zu den
indirekten Immobilienanlagen.97
Von großer Bedeutung sind die Immobilien-Aktiengesellschaften und damit ihre Anlageform bisher nicht - im Vergleich zu großen deutschen Aktiengesellschaften besteht eine
geringe Marktkapitalisierung, da mit enormen Kurssprüngen bei Immobilienaktien i. d. R.
nicht zu rechnen ist. Besonders in wirtschaftlich schlechten Zeiten können jedoch mit
substanzhinterlegten Aktien an der Börse Gewinne erzielt werden und eine gute Absicherung bieten.
4.3.2
REITs - Real Estate Investment Trust
Mit einem Anteil von einem Drittel nehmen die REITs – Real Estate Investment Trusts
einen großen Anteil der möglichen Anlageklassen ein. Sie verstehen sich als eine spezielle Form von Immobilien-AGs und dienen als ein besonderes Instrument der indirekten
Immobilienanlagen. REITs unterliegen einer speziellen Marktregulierung und profitieren
nicht nur von einer steuerlichen Sonderbehandlung, sondern auch durch ein hohes Maß
an Transparenz. Die Liquidität der Immobilienmärkte kann wachsen. Diese Tatsache
macht diese Form der Anlage besonders für institutionelle Investoren attraktiv, da weder
Körperschaftssteuer noch Gewerbesteuer erhoben wird und es eine Möglichkeit bietet
gebundenes Kapital freizusetzen. Die Veräußerung geschieht ausschließlich über die
Börse. Der Börsengang ist nicht zwingend notwendig, aber die Regel. Das Vermögen der
96
97
Vgl. /FOND2011b/.
Vgl. /FILE2011/.
33
Anleger besteht aus Immobilien, Beteiligungen oder auch Hypotheken. Die liquiden Mittel
nehmen einen verhältnismäßig kleinen Anteil ein. 98
Der Risikocharakter liegt hierbei im Mittelfeld zwischen Staatsschuldenverschreibung und
direktem Investment in Immobilien. Zu beobachten ist eine aktientypische Schwankungs99
Gewinne werden aus Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Grund-
stücken,
Immobilien und Zinsgewinnen erzielt. Im Hinblick auf die Rendite macht nicht
breite.
nur die Möglichkeit eines schnellen und preiswerten Anstiegs diese Form des Investments
besonders interessant, sondern auch die steuerfreien Ausschüttungen. Die Mindestausschüttungen sind gesetzlich geregelt. Die Ausschüttungsrendite liegt bei 150 bis 50 Basispunkten über der Jahresrendite von Staatsanleihen. Die Dividenden müssen individuell
versteuert werden.
4.4 G-REITs – German Real Estate Investment Trust
Die REITs der einzelnen Länder unterscheiden sich durch ihre gesetzlichen Rahmenbedingungen. Vergünstigungen in Bezug auf Steuern sind somit an gesetzliche Auflagen
gebunden und differieren von Land zu Land.
Trotz aufkommender Risiken für das deutsche Steuergesetz wurde durch das 2007 verabschiedete REIT-Gesetz die Grundlage dieser Investmentform geschaffen. Deutschland
hat somit eine Möglichkeit offengelegt, in sog. German Real Estate Investment Trust zu
investieren. Durch eine Mischung aus offenen und geschlossenen Immobilienfonds und
den Aktiengesellschaften profitiert auch der G-REIT von jeglichen Vorzügen wie die oben
bereits erwähnte Steuertransparenz oder die Tatsache, dass sie kurzfristig handelbar
sind. Zudem wirkt sich die Nachfrage nur auf den Börsenkurs, nicht jedoch auf den operativen Teil des Geschäftes aus. Gesetzlich geregelt ist unteranderem das bei einer erstmaligen Börsenzulassung des REIT 25 % der Anteile, sonst 15 % der Anteile an der REITAktiengesellschaft, sich im Streubesitz befinden müssen. Zu beachten ist auch die Tatsache, dass kein Anleger direkt 10 % oder mehr Aktien halten darf.100
98
Vgl. /BUND2011/.
Vgl. /PILZ2007/. S. 27
100
Vgl. /INST2007/.
99
34
Berücksichtigt man bei der Betrachtung wichtige Merkmale bzw. die Geschäftstätigkeit der
REITs, dann kann eine Klassifizierung in drei folgenden Gruppen standfinden. 101
Folgende Auflagen müssen erfüllt werden: der REIT muss am Jahresende 25 % seines
Vermögens in Immobilien investiert haben sowie 25 % seiner Erträge aus Immobilien
erzielt oder 10 % seines Gewinns ausgeschüttet haben. Wenn dies nicht der Fall sein
sollte, wird er vom Finanzamt zu einer Strafzahlung heran gezogen.
Der REIT hat 25 % Kapitalertragsteuer einzubehalten, die bei inländischen Anteilseignern
auf die Steuerschuld angerechnet wird. Bei Ausschüttungen an das Ausland hat der Fiskus 25 % der Ausschüttungen sicher. Der Anteilseigner muss seine Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern.
102
Erträge werden dem individuellen Einkommensteuersatz
unterworfen. Private Veräußerungsgewinne sind außerhalb der einjährigen Spekulationsfrist steuerfrei und damit deutlich schneller als bei Direktinvestitionen in Immobilien. Dort
beträgt die Spekulationsfrist ca. 10 Jahre.
Es besteht ein gutes Potenzial für Ausschüttungen. Sie liegen über festverzinslichen
Geldanlagen. Die G-REIT-Aktiengesellschaft ist dazu verpflichtet, mindestens 90 % des
Vorjahresgewinns an die Aktionäre auszuschütten im Sinne des § 275 HGB.103 Der GREIT darf die Veräußerungsgewinne bis maximal zur Hälfte in eine Rücklage einstellen
und für maximal zwei Jahre thesaurieren. Vorausgesetzt ist, dass kein Folgeobjekt gekauft wird.104
4.4.1
Fazit REITs
Wer nicht unbedingt mit einem hohen Investment in ein einziges eigenständiges Objekt
investieren, sondern sein Vermögen bevorzugt breiter streuen möchte, ohne diese Immobilien auf direktem Wege zu erwerben, sollte über ein Investment in REITs als Alternative
nachdenken. Zudem wird die Möglichkeit geboten, gebundenes Kapital schnell freizusetzen, um auf diesem Wege seine liquiden Mittel zu erhöhen. Die vergleichsweise hohe
101
Vgl. /BOER2011/.
Vgl. /WINK2011/.
103
Vgl. /BETS2006/. S. 29
104
Vgl. /BUJO2007/.
102
35
Effizienz in der Kapitalverwendung, die Transparenz und erhebliche steuerliche Vorteile
stellen nur einige Vorteile dieser Möglichkeit von Investitionsgeschäften dar.
4.5 Offene Immobilienfonds
4.5.1
Durch offene Immobilienfonds ist es für Privatanleger möglich, mit einem relativ geringen
Vermögen, Anteile an Immobilien zu erwerben. Diese werden Miteigentümer und profitieren von der Wertsteigerung der Immobilien. Private Anleger haben somit die gleiche
Chance wie große institutionelle Anleger am Markt teilzuhaben und Erträge zu erwirtschaften. Fondsgesellschaften bieten oft eine Auswahl zwischen mehreren Immobilienfonds. Die Anteile der Anleger werden von der Fondsgesellschaft verwaltet. Sie können
jederzeit gekauft oder verkauft werden. I. d. R. betreuen offene Immobilienfonds mehrere
Immobilien und halten ein Barvermögen bereit. Somit kann je nach Marktlage in andere
Objekte investiert werden.105 Diese Vorgehensweise wird durch die Bündelung (Pooling)
und den gleichen Einsatz vieler kleiner und mittlerer Kapitalbeträge erreicht.106 Der Vorteil,
der sich für den Anleger daraus ergibt ist, dass das Risiko durch Streuung auf eine Vielzahl von Anlagegegenständen gemindert wird. Diese günstige Kombination von Ertrag,
Sicherheit und Liquidität ist daher für viele Privatanleger eine attraktive Anlageform.107
Bei Immobilien, die als offene Immobilienfonds am Markt agieren, handelt es sich hauptsächlich um Bürogebäude bzw. Gewerbeeinheiten oder Projektentwicklungen. Durch die
hohe Handelbarkeit investieren einige Anleger ihr Vermögen aber auch in Zinspapiere
oder weitere schnell verfügbare Anlagen.
Für die Fondsgesellschaft gilt es, eine Liquiditätsreservegrenze von mindestens fünf %
des Fondsvermögens einzuhalten. Sobald diese Grenze unterschritten wird, ist die Gesellschaft gezwungen, den Fonds zeitweilig zu schließen. Wenn mehrere Fondsanteile
von den Anlegern gleichzeitig zurückgegeben werden, kann es sein, dass die Gesellschaft Immobilien verkaufen oder Fremdkapital aufnehmen muss, um liquide zu bleiben.
105
Vgl. /FOND2011a/.
Vgl. /BUJO2007/.S. 25
107
Vgl. /FOND2011b/.
106
36
Dies geht zu Lasten der Rendite. Zum Fremdkapital ist anzumerken, dass dieses maximal
50 % des Immobilienbestandes des Fonds betragen darf.
Ein Verkauf der Objekte kann durch den Gutachter der Immobilie unterbunden werden.
Grund dafür ist, wenn wegen hohen Verkaufsdrucks durch vermehrte Anteilsrückgabe ein
geringerer Preis als Immobilienwert am Markt erzielt wird. Seit 2011 gibt es deshalb für
große Anleger eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von einem
Jahr einzuhalten.
Die Auswahl der Liegenschaften erfolgt nach dem Prinzip der Risikostreuung. Oft verfügen offene Immobilienfonds über 150 unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte an mehreren, unterschiedlichen Standorten. Bekanntes Beispiel offener Immobilienfonds sind z. B. das Hamburger Chilehaus und die Potsdamer Platz Arkaden in Berlin.
Die Verkehrswertermittlung der Immobilien erfolgt durch unabhängige Sachverständige.
Gesetzliche Grundlage ist die deutsche Wertermittlungsverordnung. Alle Faktoren, die
den Wert beeinflussen, werden dabei berücksichtigt.
Die Anteile der einzelnen Anleger werden in Anteilsscheinen verbrieft. Diese können dann
erworben werden und sind frei übertragbar. Entsprechend der Nachfrage kann die Anzahl
der Anteilsscheine erhöht werden. Die Fondsgesellschaft hat die Pflicht, die Scheine
zurückzunehmen und dem Anleger den entsprechenden Satz auszuzahlen. Dieser wird
täglich von der Kapitalanlagegesellschaft oder einer Depotbank veröffentlicht. Jährlich
werden die Erträge abzüglich der Kosten an die Anteilseigner ausgeschüttet.
Zusammensetzung des Fondswertes
Verkehrswert
+ Liquidität
- Verbindlichkeiten
- Rückstellungen
= Nettofondsvermögen
Ausschüttungssumme:
Mieteinnahmen
+ sonst. Erträge
-Zins- und Tilgungsleistung
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Bewirtschaftungskosten
- Abschreibungen
= Ausschüttungssumme
Ausschüttungssumme und Wertentwicklung der Anteilsscheine haben Auswirkung auf die
generelle Entwicklung offener Immobilienfonds. Von 1975 bis 2003 lag die Entwicklung
offener Immobilienfonds zwischen + 5,6 % und + 3,3 %. 2006 wurden erstmals Verluste
erwirtschaftet.
37
Kapitalanlagegesellschaften verwalten das Fondsvermögen. Hierbei handelt es sich um
keine Gesellschaften im Sinne von Unternehmen sondern um Spezialkreditinstitute. Sie
werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt.
4.5.2
Steuern
Ein weiterer Anreiz in offene Immobilienfonds zu investieren sind steuerliche Vorteile. Die
Besteuerung variiert je nach Fondsart. Gewinn, der aus einer Wertsteigerung der Immobilie kommt, ist steuerfrei. Weitere Erträge, wie z. B. Mieteinnahmen, werden als „Einkünfte
aus Kapitalvermögen“ angesehen und müssen dementsprechend versteuert werden.
Ausschüttungen mit hundertprozentiger Steuerfreiheit können nur erfolgen, wenn sich die
Fonds im Ausland mit Doppelsteuerabkommen befinden.
4.5.3
Risiken
Auch wenn offene Immobilienfonds lange als sichere Anlage mit Chance auf hohe Wertsteigerungen galten, gibt es einige Risiken, die man beachten sollte. Vor allem seit der
Krise 2008 ist deutlich geworden, dass auch offene Immobilienfonds ein gewisses Risiko
aufweisen und schnell ins Wanken geraten können. Als generelles Risiko gelten marktbedingte Kursschwankungen sowie Ertragsrisiken. Im Folgenden eine Beschreibung weiterer Risiken.
4.5.3.1 Immobilienanlagen
Die Mieterträge der Fonds können infolge von Leerständen oder zahlungsunfähigen Mietern sinken. Des Weiteren kann ein Standort an Attraktivität verlieren, so dass dadurch
nur noch geringere Mieten erzielt werden können. Zudem können die Immobilien selbst
durch Ereignisse beschädigt werden. Ihr Wert kann auch nachträglich sinken, z. B. durch
unvorhergesehene Altlasten oder Baumängel. Instandhaltungskosten können auch höher
ausfallen als zuvor geplant.
4.5.3.2 Projektentwicklung
Bei Bauprojekten kann sich die Fertigstellung aus verschiedenen Gründen verzögern oder
teurer werden als geplant. Daraus folgt, dass das fertiggestellte Gebäude gegebenenfalls
nicht sofort vermietet werden kann. Des Weiteren kann der Mietpreis geringer ausfallen,
als zu Baubeginn angenommen.
38
4.5.3.3 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Wenn der Fonds über eine Immobiliengesellschaft erworben wird, können sich insbesondere im Ausland Risiken aus Änderungen im Gesellschafts- und Steuerrecht ergeben.
4.5.3.4 Liquiditätsrisiken
Im Gegensatz zu Aktien können Immobilien und andere Vermögensgegenstände des
Fonds nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden. Problematisch wird es, wenn sehr viele
Anleger gleichzeitig Anteile des Fonds zurückgeben wollen. Folglich kann es dazu kommen, dass die Fondsgesellschaft Immobilien oder Beteiligungen verkaufen muss, um
ausreichend liquide zu sein.
4.5.3.5 Konzentration von Vermögensanlagen im Ausland
Ist der Großteil des Vermögens in speziellen Ländern und Regionen angelegt, kann es zu
hohen Wertschwankungen kommen. Grund dafür sind wirtschaftliche und politische Einflüsse des jeweiligen Landes.
Besonders bei Anlagen in Schwellen- bzw. Entwicklungsländern sind erhöhte Kursschwankungen und Verlust-Risiken möglich. Außerdem sollte bei Anlagen im Ausland das
Wechselkursrisiko beachtet werden.
4.6 Geschlossene Immobilienfonds
Während bei offenen Immobilienfonds die Anteile börsentäglich gekauft und wieder veräußert werden können, kann in geschlossene Immobilienfonds nur während des Platzierungszeitraums investiert werden.108 Das Investitionsvolumen eines geschlossenen Fonds
ist beschränkt. Er wird mit vollständiger Zeichnung geschlossen. Der Anleger erwirbt
Immobilienbeteiligungen nach eigener Wahl in der von ihm gewünschten Anlagesumme.
Ein geschlossener Immobilienfonds endet nach Ablauf der Fondslaufzeit. Das Immobilienobjekt wird dann verkauft und der Erlös an die Anleger ausgekehrt. Ein geschlossener
Immobilienfonds besteht meistens nur aus einem größeren Objekt.109
Diese Kapitalanlage kommt dem Wunsch vieler Anleger entgegen, auch mit geringeren
finanziellen Einlagen Immobilienbesitz zu erlangen und vom Wertzuwachs zu profitieren.
108
109
Vgl. /PILZ2007/. S. 42
Vgl. /FINA2011b/.
39
Dabei werden vor allem Kriterien wie Wertzuwachs, Inflationsschutz und Sicherheit assoziiert. Geschlossene Immobilienfonds haben einen langfristigen Anlagehorizont. Anleger
sollten sich sicher sein, das Geld in den nächsten zehn bis 30 Jahren nicht zu benötigen.
Ein vorzeitiger Ausstieg ist oft nur mit Verlusten möglich. Die Mindestanlage kann zwischen 5.000 und 15.000 Euro betragen. Die Grenzen nach oben sind offen. Bei der Investitionssumme reichen die Empfehlungen vom 11- bis 17-fachen der Nettojahresmieten
– abhängig von der Lage des Objektes. Als unternehmerische Beteiligungen investieren
geschlossene Immobilienfonds in eine oder mehrere Immobilien110, bei denen Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung oder aus einem Gewerbebetrieb erzielt werden. Zur
Reduzierung des Risikos beteiligen sich manche geschlossene Immobilienfonds auch an
unterschiedlichen Objekten an verschiedenen Standorten. In den letzten Jahren stehen
vor allem Büro- und Gewerbeimmobilien mit hohem Investitionsbedarf im Mittelpunkt der
Kapitalanlage.
Der Anlageerfolg bei geschlossenen Immobilienfonds setzt sich vor allem aus den regelmäßigen Ausschüttungen und der möglichen Wertsteigerung der Fondsimmobilie innerhalb der Laufzeit zusammen, d. h. der Investitionsphase, der Vermietungsphase sowie
dem Verkauf der Immobilie und der Liquidation des Fonds. Die interessanten Steuersparmöglichkeiten der vergangenen Jahre wurden vom Gesetzgeber stark eingeschränkt.
Somit steht für den Anleger die Wirtschaftlichkeit der Investition im Mittelpunkt. Neben der
Gewinnerzielung aus Vermietung oder Verpachtung gibt es auch die Möglichkeit der
Kopplung der Rendite mit dem geschäftlichen Erfolg eines Objektes. Der Anleger steht
hier in wirtschaftlicher Abhängigkeit vom unternehmerischen Erfolg der Immobilie. Besondere Bedeutung kommt der Lage des Objektes inklusive dem Entwicklungspotenzial und
den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Bonität der Mieter und der Laufzeit der
Mietverträge zu. Des Weiteren sollten die Tilgungsleistungen zur Entschuldung der Immobilie sowie die laufenden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten einkalkuliert
werden. Der Ausstieg aus einem geschlossenen Fonds ist im Moment allerdings nur
schwer bzw. zu entsprechenden Abschlägen zu realisieren.111 Die bislang vorhandenen
Zweitmarktkonzepte können aufgrund der schlechten Liquidität und der fehlenden Vergleichbarkeit der Fonds keine marktgerechten Preise garantieren.
110
111
Vgl. /WALL2011/.
Vgl. /FINA2011c/.
40
5
Inflationsschutz durch Sachwerte
Sachwerte, in erster Linie Immobilien, aber auch Aktien und Edelmetalle, sind die Kapitalanlagen, die bei einer erwarteten Inflation am besten vor Vermögensverlusten schützen.
Dies ist begründet durch den Substanzwert der Sachwerte und die daraus resultierende
relative Unabhängigkeit von Marktschwankungen. Theoretisch gesehen können solche
Sachwerte einer Geldentwertung standhalten. Investitionen in Sachwerte gelten daher als
bewährtes Mittel gegen die Inflation.
In der Praxis erweist sich dieser Ansatz als komplizierter. Am Beispiel der Immobilie wird
erkennbar, dass eine Immobilie kein Garant für Inflationsschutz ist. Der Vermögensschutz
hängt speziell bei dieser Art der Kapitalanlage von vielen verschiedenen Faktoren ab.
Entscheidend für die Werthaltigkeit eines Immobilieninvestments sind hauptsächlich die
Faktoren: Anschaffungskosten, Lage, Substanz und örtliche Wirtschaftskraft.
Dies impliziert, dass sich ein Kapitalanlageobjekt in guter Lage befinden sollte, damit sich
bei Vermietung oder Veräußerung ein entsprechender Preis erzielen lässt. Nur dann gilt
auch das Argument, dass sich ein Kapitalanleger beim Kauf einer Immobilie gewissermaßen risikoarm verschulden kann. Der Kredit wird durch die Inflation im Laufe der Zeit
entwertet, und der Sachwert der Immobilie bleibt erhalten. Demnach sind bezahlbare
Assets in guten Lagen der beste Weg, um Geld vor einer inflationsbedingten Entwertung
zu schützen. Es kann davon ausgegangen werden, dass Immobilien unter Voraussetzung
bestimmter Rahmenbedingungen einen Inflationsschutz bieten. Jedoch ist ein gewisses
Restrisiko nicht auszuschließen. Aktien bieten ebenfalls einen Inflationsschutz. Jedoch
halten längst nicht alle Wertpapiere einer Geldentwertung in gleicher Weise stand. Entscheidend sind das Geschäftsmodell samt Substanz sowie die wirtschaftliche Stabilität
des Unternehmens. Als besonders inflationsresistent gelten Aktien von Unternehmen, die
eine außergewöhnlich starke Stellung in ihren Märkten haben und dessen Produkte auch
während einer Rezession Absatz finden. Denn diese Unternehmen können z. B. Preiserhöhungen direkt an ihre Kunden weitergeben, und die Gewinnlage bleibt trotz einer Inflation auf gleichbleibendem Niveau.
41
5.1 Portfoliomanagement
5.1.1
Begriffsbestimmung
Portfoliomanagement ist die Zusammenstellung, Steuerung und Kontrolle von geeigneten
Investitionen, gleichwohl ob Klein- oder institutioneller Anleger. Die Eignung ergibt sich
aus den verschiedenen Anlegermodellen. Hierbei wird vor allem durch Investition und
Desinvestition versucht, sich den Marktverhältnissen anzupassen und somit stets eine
optimale und gewinnbringende Portfoliostruktur zu gewährleisten. Portfolios weisen eine
Mischung aus Gütern wie Rentenpapiere, Spareinlagen, Aktien, Anleihen, Immobilien,
Rohstoffe, etc. auf. Die Portfoliostruktur lässt sich in einem geeigneten anlegerspezifischen Modell darstellen. Als vereinfachtes Beispiel dient u. a. die Vier-Felder-Matrix der
niedrig
Marktwachstum
hoch
Boston Consulting Group, der sog. Performanceanalyse.
Q ue sti on-M ar ks (Fr ag ez eic h e n)
- ge ke nn ze ich ne t d urc h ein h oh es
W ac hs tum spot ent ial un d ge ringe n M a rk tan te il
- E nt sc he idu ng, ob in d ies e s P ro du kt
we ite r in ve sti ert we rde n s oll od er nic ht
S ta rs
- hab en so wo hl ho he n M ark tan teil u nd W a ch stu m s ra te
- we ite re s W a ch stum fö rd ern
- erw irts cha ften bere its G e win ne
- dere n Inve stitio nen kön ne n m it d em C F be glic he n w erde n
Ha ndl ung se m p feh lung : Sele kt iere n
H an dlun gsem pfe hlu ng: F ö rd ern /In ve st iere n
Po or -Do gs (A rm e H u n de )
- w eis e n ein g erin ges M ark tw ac hs tum
und e ine n ge ringe n M a rkta nte il au f
- Ü be rl egu ng, inw ie fe rn ei ne W e ite rfü hrun g
si nnv oll un d ve rtretb ar ist
C as h-C ow s (M ilc hk ü he)
- große r M arkt an teil, ab er ge ri nge s W a ch st um
- besc ha ffe n di e M itte l zu r U nte rs tütz un g de r S ta rs u nd
F ra ge ze ich en
- so llte n geh al ten w erd en
Ha ndl ung se m p feh lung : Liq uid iere n
H an dlun gsem pfe hlu ng: H alte n/ Ab sc hö pfen
n ied rig
hoc h
R ela tive r M arkt ant eil
Abbildung 6 Boston Consulting Group Modell112
Die Achsen sind auf das Verhältnis von Marktwachstum und Marktanteil ausgelegt. Diese
Kriterien sind modellspezifisch variabel. Je nach Ansiedlung der Investition, lassen sich
verschiedene Handlungsweisen ableiten. Dies lässt sich auf die Immobilienwirtschaft
sowie auf andere Güter anwenden. Die verschiedenen Modelle werden in Segmente
eingeteilt, wobei eine immobilienspezifische Anpassung der Achsen angebracht ist, da u.
a. die Besonderheiten des Standortqualität und der Objektqualität mit einbezogen werden
müssen.
112
Vgl. /JUNG2007/. S. 316
42
5.1.2
Institutionelle Anleger
Die Asset-Klasse Immobilien erfährt in den letzten Jahren einen deutlichen Bedeutungsgewinn.
5.1.2.1 Begriffsbestimmung
Unter institutionellen Anlegern werden vor allem Versicherungen, Unternehmen, Stiftungen, kirchliche Einrichtungen, Pensionskassen und sonstige Altersvorsorgeeinrichtungen
verstanden. Diese investieren auf eigene oder fremde Rechnung in Anlageklassen, um
daraus Erträge bzw. Wertsteigerungen zu erzielen.113 Institutionelle Anleger unterscheiden sich in ihren Rechtsformen, Rechtsgrundlagen und Anlageentscheidungen untereinander. Aufgrund des Sophistizierungsgrades der Unternehmungen kann jedoch eine
Clusterung der Produktnachfrage gebildet werden. Unternehmungen mit einem geringen
Sophistizierungsgrad haben ein geringes Immobilienfachwissen in Kombination mit einem
niedrigen Anlagevolumen und legen ein starkes Augenmerk auf die kurzfristige Kursentwicklung. Es werden vermehrt breit diversifizierte, klassische Immobilienanlageprodukte
(Fonds, Immobilien AG’s) nachgefragt, und es besteht eine große Abhängigkeit vom
Berater.
Diesen gegenüber stehen die Unternehmungen mit einem hohen Sophistizierungsgrad.
Die Investmententscheidung basiert auf umfangreichem immobilienwirtschaftlichem Wissen, qualitativen und quantitativen Auswertungen mit der Maßgabe von Transparenz und
Individualisierungsmöglichkeiten mit einem hohen Anlagevolumen. Es werden analog
auch breit diversifizierte Produkte nachgefragt, jedoch besteht gegenüber regionalen,
sektoralen und risikoaffinen Investments eine gewisse Aufgeschlossenheit. 114
5.1.2.2 Immobilien-Anteil am Portfolio
Der Immobilienanteil am Portfolio Institutioneller Anleger liegt aktuell bei ca. 7 %, auf Sicht
von drei Jahren wird ein Anteil von 8 % erwartet. Dabei muss zwischen den verschiedenen Marktteilnehmern differenziert werden, Kirchen und Stiftungen haben mit 15 % den
113
114
Vgl. /EVER2009/. S. 284
Vgl. /EVER2009/. S. 285
43
höchsten Anteil, Banken mit 4 % den geringsten. Die regionale Verteilung der Immobilienbeteiligungen liegt bei 33 % für Westeuropa (exklusive Deutschland), wobei Deutschland
(55 %) als Einzelland den höchsten Teil am Gesamtportfolio aufweist.
Anlagen in Emerging Markets (Afrika und Südamerika je < 1 %, Australien und Osteuropa
je 1 %, Asien 3 %) sind jeweils nur gering in den Portfolios gewichtet.115
Bei der Portfoliostrukturierung bilden die Gewerbeimmobilien mit einem Anteil von 82 %
(64 % Büroimmobilien, 20 % Einzelhandelsobjekte) größten Anteil ab. Wohnimmobilien
(16 %) und Sonderimmobilien (2 %) gewinnen aufgrund des geringen Anlagerisikos jedoch immer mehr an Bedeutung.116
5.1.2.3 Diversifikation
Die Portfoliotheorie des Nobelpreisträgers von 1990, Harry M. Markowitz, nach der die
Kombination risikotragender Assets das Gesamtrisikoprofil eines Portfolios verbessert
werden kann, wurde in der Vergangenheit nicht von allen Unternehmungen umgesetzt.
Oft konzentrieren sich die Portfolios auf einen regionalen oder sektoralen Bereich. Diese
Anlagepolitik erhöht das Klumpenrisiko aufgrund der Abhängigkeiten für die Anleger erheblich.
Eine erfolgreiche Diversifikation kann durch eine individuelle Gewichtung zur Effizienzsteigerung des Portfolios bzw. zur Optimierung des Rendite-Risiko-Profils genutzt werden.
Institutionelle Investoren bedienen sich dabei verschiedener Investmentstile (siehe Abbildung). Die verschiedenen Stile stellen unterschiedliche Rendite-Risiko-Relationen dar,
von relativ risikoarm (Core) bis risikoreich (Opportunistic). Zur Renditeoptimierung werden
die verschiedenen Stile kombiniert, und es kommt u. a. zur Beimischung von performanceorientierten Investments.
Die Anleger sind somit in der Lage, ihr persönliches Rendite-Risiko-Profil selbst zusammenzustellen und die Performance aktiv zu beeinflussen.
115
116
Vgl. /STUD2011/. S. 13
ebd.
44
Tabelle 4 Investmentstile 117
Zusätzlich zu den verschiedenen Investmentstilen ist die Kapitalablagestrategie für den
Aufbau des Portfolios von Bedeutung. Grundsätzlich unterscheidet sich diese in die direkte und indirekte Immobilienanlage. Bei der direkten Anlage kommt es zum Erwerb
einer Immobilie, hingegen spiegelt die indirekte Anlage eine Beteiligung wieder. Bei beiden Anlageformen kann zwischen Regionen und Sektoren unterschieden werden. Unter
den Regionen werden unterschiedliche Standorte oder unterschiedliche Länder verstanden. Bei Sektoren handelt es sich um unterschiedliche Immobilien-Asset-Klassen, darunter werden u. a. Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Wohnimmobilien, Logistikflächen,
Hotels und weitere Nutzungsarten (Parkhäuser, Gesundheitsimmobilien) zusammengefasst.
117
Vgl. /EVER2009/. S. 290
45
Besonders der nicht börsennotierte Anlageteil der „Non-listed Real Estate Vehicles“ hat
sich etabliert. Neben den Kleinanlegern ist bei institutionellen Anlegern die Nachfrage
nach nicht gelisteten Immobilienvehikeln gestiegen. Immobilien sind ein unverzichtbares
Diversifikationsinstrument bei Multi-Asset-Portfolios, da diese aufgrund der geringen
Korrelation zu den anderen Anlageklassen dämpfend auf das Gesamtrisiko des Portfolios
wirken.
5.1.2.4 Potenziale von Immobilienportfolios
Aus Sicht der institutionellen Anleger werden die Gewerbeimmobilien als Hauptbestandteil
des Portfolios (89 %) angesehen, hingegen werden Wohnimmobilien und Sozialimmobilien nur als Beimischung oder Teilbereich angesehen. Bei den Gewerbeimmobilien selbst
dominieren die Büro- und Einzelhandelsflächen.
Auf Sicht von drei Jahren besteht aus Sicht der Anleger bei Gewerbe- (64 %) und Wohnimmobilien (54 %) das größte Potenzial. Vor allem Core-Immobilien (24 %), Wohnimmobilien (14 %) sowie Green Buildings und Immobilien mit stabilen Cash Flow (je 11 %)
als zukünftig wichtige Themen angesehen. Mehr als 60 % erwarten, dass Green Buildings
zukünftig häufiger in den Portfolien allokiert werden, die dabei am häufigsten genannte
Objektart sind Büroimmobilien (58 %).118
Der Core-Anteil der Anlagen ist weiterhin in Westeuropa und speziell in Deutschland
allokiert. Die Lage ist regionalbezogen stark entscheidend. Das Portfolio wird aufgrund
des Klumpenrisikos objektseitig weiter diversifiziert, wobei Wohn- und Gewerbeimmobilien
weiter an Bedeutung gewinnen.119
Als Anlageform werden Immobilienspezialfonds (60 %) und Direktanlagen (46 %) am
häufigsten genutzt, Objektgesellschaften und offenen Immobilienfonds mit KG-Lösungen
wird eine geringe Bedeutung beigemessen. REITs und Einbringungsfonds sind aktuell
nicht von Bedeutung. Mittelfristig bleibt die deutliche Mehrheit der Investitionen bei Immobilienspezialfonds und Direktanlagen.
118
119
Vgl. /STUD2011/. S. 14
ebd.
46
5.1.3
Kleinanleger
5.1.3.1 Begriffsbestimmung
Privatanleger oder Kleinanleger sind im weitesten Sinne Personen, die auf eigene Rechnung und eigenen Namen Kapital anlegen. Der Fokus richtet sich hier auf die Privathaushalte und deren Spar- und Anlageverhalten.
5.1.3.2 Verfügbare Geldmittel
Die Potenziale der Kleinanleger lassen sich anhand der Sparquote und der Verteilung der
Bruttovermögen darstellen, wozu der im April 2010 erschienene Bericht der Deutschen
Bundesbank dient. Seit der Jahrtausendwende lässt sich in Deutschland ein erhöhter
Drang zum Sparen feststellen. Die prozentuale Quote steigerte sich von 9,2 % im Jahr
2000, stetig auf 11,3 % im Jahr 2009. Dies bedeutete eigene Anlagemittel in Höhe von
183,6 Mrd. Euro (inkl. Kreditaufnahmeabzug) aller privaten Haushalte bzw. auch Kleinanleger im Jahr 2009. Die Mittelverwendung stellt folgendes Kreisdiagramm dar.120
Abbildung 7 Mittelverwendung privater Haushalte
Über 75 % der Geldmittel flossen an Versicherungen und Banken und zeigen die Potenziale der Kleinanleger. Seit der Finanzkrise im Jahr 2008 und ihren noch heute spürbaren
globalen Auswirkungen ist davon auszugehen, dass sich viele dieser Kleinanleger in
Sachwerte flüchten werden oder bereits geflüchtet sind.
Das Anlageverhalten der privaten Haushalte und Kleinanleger spiegelt uns die Aufteilung
120
Vgl. /STUD2010b/
47
der Bruttovermögen wider. Es betrug im Jahr 2008: 11.029 Mrd. Euro. Dies bedeutet
gegenüber 1995 eine Steigerung von 29 % (inflationsbereinigt). Auch wenn dies eine
deutliche Steigerung ist, so war die prozentuale Verteilung in den 13 Jahren nahezu unverändert. Das Sachvermögen blieb im Jahr 2008 mit 5,7 Billionen Euro mit mehr als der
Hälfte die bedeutendste Vermögensart des Bruttogesamtvermögens der deutschen Bevölkerung.121
5.1.3.3 Anlegerziele
Ob Sach- oder Geldvermögen. Welche der beiden Geldanlagemöglichkeiten der Kleinanleger letztendlich wählt, hängt von seinen persönlichen Präferenzen und der vermögensmäßigen Ausstattung ab. Anleger beziehen drei bis vier Geldanlageziele in ihre
Überlegungen ein:122 Die Sicherheit der Anlage umschreibt das Ausmaß der Anlageerhaltung und seiner nominalen Rückzahlung. Die Sicherheit wird durch folgende Risiken
begleitet: Verlustrisiko, Kursrisiko, Ertragsrisiko, Währungsrisiko und Inflationsrisiko. Darauf folgt die Rentabilität der Anlage, die je nach Anlageart von den Teilgrößen Verzinsung, Kursgewinn/-verlust und von Kosten und Gebühren beeinflusst wird. Mit der
Liquidität der Anlage wird der Grad umschrieben, in welcher sich die Geldanlage in Bargeld umzuwandeln lässt.Als letztes lässt sich die Steuerminderung der Anlage charakterisieren. Diese prüft die Anlageauswirkung in Hinblick auf die persönliche Steuersituation
(Stichwort Steuerersparnis) und sollte vor jeder Entscheidung eingehend geprüft werden.
Die steuerlichen Verlockungen sollten dabei nicht die anderen Anlageziele außer Acht
lassen.
An diesen Zielen macht sich das Portfoliomanagement bei Kleinanlegern fest, welches bei
einigen jedoch an Professionalität vermissen lässt. Ob und für welche Zielgewichtung sich
ein Anleger entscheidet, hängt von seinem Naturell ab. Risikoaverse Anleger werden eher
konservative Produkte mit dem geringstmöglichen Verlust wählen. Im Gegensatz dazu
handelt der risikoaffine Anleger gerne mit Produkten von höherer Rentabilität, jedoch
geringerer Sicherheit.
121
122
Vgl. /STUD2010b/
Vgl. /MAY2007/. S. 11
48
5.1.3.4 Szenarien der Immobilienanlage
Der immobilienorientierte Kleinanleger hat zwei Möglichkeiten, sein Vermögen anzulegen,
in die seine persönlichen Anlageziele einfließen.
5.1.3.4.1 Direkte Immobilienanlage
Eine direkte Immobilienanlage zeichnet sich im Wesentlichen durch ihre Bindung an
Grund und Boden aus123. Der Anleger oder Eigentümer ist aufgrund der Unbeweglichkeit
der Immobilie standortgebunden. Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen und können
über das Grundstück im Rahmen der rechtlichen Vorschriften frei verfügen. Voraussetzung dafür ist, dass keine dinglichen Nutzungsrechte auf dem Grundstück liegen und
dass Rechte Dritter nicht betroffen sind. Der Wert des einzelnen Grundstücks bemisst
sich nach internen Effekten sowohl der Nutzung, dem Zustand, der Rechte und Belastungen auf dem Grundstück als auch nach externen Effekten wie z. B. Mikro- und Makrolage.124 Aus diesen Gegebenheiten leitet sich eine Heterogenität einer jeden Immobilie ab,
in deren Folge sie nicht duplizierbar ist. Daraus resultiert indes auch immer eine sehr
hohe Komplexität, was dazu führt, dass sich die Immobilie nicht ohne weiteres veräußern
lässt. Zwischen dem Verkaufswunsch und dem Finden eines geeigneten Käufers kann
unter Umständen einige Zeit vergehen, was eine hohe Illiquidität bedingt. Wichtig bei und
nach Erwerb einer Immobilie sind die Berücksichtigung der Kosten in Form von Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und den Notarkosten und eventuellen Provisionsansprüchen
Dritter. In der Nutzung hat der Eigentümer die Möglichkeit, seine Immobilie selbst zu
nutzen oder dem Mietermarkt zur Verfügung zu stellen und somit Einnahmen zu generieren. Dies obliegt den eigenen Wünschen oder eben der Vorteilhaftigkeit des Eigentümers.
Zu bedenken ist hierbei, dass eine Vermietung sehr lukrativ sein kann, aber eben auch
mehr Rechte und Pflichten mit sich bringt.
Zusammenfassend hat ein Immobilieneigentümer wirtschaftliche Entscheidungsgewalt
und kann den Erfolg direkt beeinflussen und daran partizipieren. Er ist rechtlich eigenverantwortlich und kann durch externes Know-how evtl. benötigte Leistungen einkaufen.
Aufgrund der sachwertbezogenen Wertbeständigkeit ist ein überraschender, aber den-
123
124
Vgl. /THOM1997/. S.22
Vgl. /FERG1990/. S.7
49
noch möglicher Totalverlust wie z. B. bei geschlossenen Fonds nahezu unmöglich.
5.1.3.4.2 Indirekte Immobilienanlage
Die zweite Möglichkeit in der Asset-Klasse Immobilien stellt die Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft dar, bei der die Anteilsscheine bei einer breiten Masse platziert werden. Dazu zählen die oben beschriebenen geschlossenen und offenen Immobilienfonds
sowie Immobilienaktiengesellschaften. Der Fonds bzw. die Gesellschaft übernimmt die
Rolle eine Kapitalsammelstelle für Objekte, bei denen das Investitionsvolumen die finanziellen Möglichkeiten eines einzelnen Anlegers übersteigen würde. Vorteilhaft ist, dass mit
sehr geringem Kapitaleinsatz eine Beteiligung an einer hochattraktiven Einzelimmobilie,
einem kapitalintensiven Shoppingcenter oder einem attraktiven Portfolio möglich ist, welches zugleich eine Risikostreuung bewirkt. Nebenbei entfallen die Schwierigkeiten einer
Direktinvestition, wie z. B. Verwaltungsarbeit, Steuern oder einzuhaltenden Richtlinien.
Diese werden allesamt vom professionellen Management der Kapitalgesellschaften übernommen. Als Kontrolle in diesem Kreislauf fungieren Aufsichtsräte, Sachverständigenräte
und Depotbanken.125 Der Vorteil der offenen gegenüber den geschlossenen Immobilienfonds liegt in der ständigen Verfügbarkeit seiner eingelegten Geldmittel.
5.2 Konzeptionierung von Immobilien als Kapitalanlage am Beispiel der Hanseatischen Vermögen
Die Immobilie als Anlagemöglichkeit erfreut sich einer immer größeren Beliebtheit bei
allen Anlegern in den letzten Jahren. Die Hanseatische Vermögen bietet einen interessanten Ansatz zur Umsetzung der Immobilie als Kapitalanlage. Die Hanseatische Vermögen kauft Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser in Berliner Lagen, die in Zukunft eine
stetige und stabile Wertsteigerung erwarten lassen. Diese werden von der Hanseatischen
Vermögen renoviert und saniert, um eine gute Vermietbarkeit zu gewährleisten. Im Anschluss werden die Wohnparteien nach Wohnungseigentumsgesetz in Einzeleigentum
aufgeteilt und an Kapitalanleger veräußert. Zum Service gehören sowohl die Finanzierung
als auch die gesamten Abwicklungen mit der Bank. Im Nachgang wird die Immobilie durch
die Hausverwaltung betreut und verwaltet. Ergänzend zu der klassischen Definition eines
Verwalters, der sich nur um das Gemeinschaftseigentum kümmert, beschäftigt sich die
125
Vgl. Opitz: Geschlossene Immobilienfonds, S.175
50
Hausverwaltung auch mit Aufgaben, die im Sondereigentum anfallen, wie z. B. Hausmeisteraktivitäten. Darunter fallen auch ein Vermietungsservice und eine ausführliche
Prüfung des Mieters. Sollte trotz gründlicher Auswahl des Mieters die Wohnung im Anschluss nicht vermietbar sein, weil die Wohnung von dem Mieter „runtergewirtschaftet“
wurde, so fällt auch die Instandsetzung in ihren Verantwortungsbereich. Zudem greift in
dieser Situation eine von zwei Garantien. Mietausfälle werden von der Hausverwaltung
dem Kapitalanleger erstattet, damit sichergestellt ist, dass der Anleger seine Finanzierung
weiterhin bedienen kann. Eine weitere Garantie besteht auf Arbeitslosigkeit und Berufsunfähigkeit. Diese sichern die Zahlung des Eigenbeitrages ab, falls eine Unterdeckung
besteht (Beispiel: Finanzierung/Annuität: 600,-€/mtl. – Mieteinnahmen: 500,-€/mtl. = Unterdeckung: 100,-€/mtl.), und einer der beiden Fälle eintritt. Abgerundet wird dieser Dienst
mit einer Hilfestellung bei der Steuererklärung.
Das Produkt richtet sich vor allem an Einzelpersonen und Familien, die mit wenig Aufwand ein sicheres Vermögen aufbauen möchten, ob für das Alter oder um sich einen
finanziellen Traum zu erfüllen. Die Immobilie bietet sich dabei als bessere Alternative zu
herkömmlichen Finanzprodukten an, da sie bei gleichem monatlichem Aufwand eine
höhere Hebelwirkung erzeugt. Im Gegensatz zu einem reinen Finanzprodukt hat der
Kunde einen realen Gegenwert, der sich anfassen und messen lässt. Das steigert das
Sicherheitsgefühl in Bezug auf die unsicheren Finanzmärkte und die stetige Geldentwertung.
51
6
Sachwerte schützen
Versicherungen und Pensionskassen sind i. d. R. stark in festverzinsten Wertpapieren
investiert. Dies stellt für die Inhaber der Wertpapiere ein Risiko dar, da die Teuerung
einen beträchtlichen Teil der Werthaltigkeit aufzehren kann, wenn sich während der Laufzeit eine erhöhte Inflation ergibt. Als Pendant dazu bieten Sachwerte, hier insbesondere
Immobilien, einen natürlichen Inflationsschutz, dessen Aspekt aufgrund jahrelanger Geldwertstabilität wenig Beachtung fand. Die sog. Rohstoffrallye und daraus erwachsene
Inflationseffekte noch vor der Kapitalmarktkrise sensibilisierten viele Anleger. Liegenschaften bieten aufgrund ihres hohen Substanzwertes bzw. durch an den Mietpreisindex
gekoppelte Verträge eine gute Sicherung.126 Immobilien sind hier als wesentlicher Diversifikationsfaktor im Portfolio ein unverzichtbares Element der Asset-Allokation, welche einen
risikomindernden Effekt bewirken. Es gilt, dass das Gesamtrisiko eines Portfolios umso
geringer ist, je geringer die Anlageklassen miteinander korrelieren.127
Befinden sich festverzinsliche Wertpapiere und Aktien also im Abschwung, so sind laufende Erträge und Werte von Immobilien i. d. R. stabil. Unterstützend greifen hier langfristige Mietverträge bzw. eine weitgehend konstante Nachfrage ein. Eine negative
wirtschaftliche Entwicklung spüren Investoren daher oft erst mit Zeitverzug. Anlageprofis
machen sich diesen Effekt wiederum in ihrer Gesamtanlagesteuerung zunehmend zunutze. Damit einher geht auch die geringere Volatilität im Vergleich zu Wertpapieren, was
vor allem risikoaverse Investoren zu schätzen wissen. Schon vor dem Zusammenbruch
der weltweiten Kapitalmärkte wurde diese relativ geringe Schwankungsbreite von Immobilien positiv bewertet. Folgerichtig stoßen nun auch institutionelle Investoren in den Trend
des „Betongoldes“. Exemplarisch erklärte einer der größten deutschen Rückversicherer,
sich im Zuge der Kapitalmarktkrise von allen Aktienanlagen getrennt zu haben. Es sei
geplant, diese schwankende Asset-Klasse durch eine Erhöhung des Immobilienanteils zu
ersetzen.128 Ob andere Investoren diesem Trend folgen, liegt letztendlich an der Rezeptur
der Geldanlage eines jeden Anlegers. Doch die akademische Professionalisierung der
Immobilienwirtschaft hat sich in diesem Zusammenhang sehr positiv ausgewirkt und
macht sie für Anlagemanager zunehmend interessanter.
126
Vgl. /EVER2009/. S. 294
Vgl. /EVER2009/. S. 292
128
Vgl. /EVER2009/. S. 294
127
52
Anhang
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Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin

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