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+++ CARA Invest – Der Branchendienst des Pflegemarktes +++
CAR€ Invest
PFLEGE MACHT MARKT
Nr. 5
Mai 2007
1. J a h r g a n g
w w w.v i n c e n t z . n e t
Bedarfsplanung:
Achterbahnfahrt
Themen:
Tarifstreit:
Der Dritte Weg
Wettbewerbsdruck durch
starres Lohnsystem
Überangebot oder Unterversorgung – welches Szenario dem
stationären Pflegemarkt bis 2040 „blüht“, weiß niemand exakt
vorherzusagen. Den Blick in die Kristallkugel wagt dennoch die
aktuelle Studie von Avivre Consult.
D
ie Zukunft ist nichts für schwache
Nerven. Die Ausschläge des Pendels werden von Betreibern wie
Investoren höchste Flexibilität erfordern.
Bei der Nachfrageentwicklung im stationären Pflegebereich ist mit erheblichen
Schwankungen zu rechnen, die von veritablen Überkapazitäten bis zu einem Neubaubedarf von ca. 25.000 Betten pro Jahr
reichen (siehe Grafik). Insgesamt wird der
Bedarf an stationären Pflegeplätzen und
damit auch an neuen Pflegeeinrichtungen
steigen. Auf der Grundlage des im Februar veröffentlichten Pflegeberichts des
Statistischen Bundesamtes wurde die
Ethikdiskussion:
Wert durch Werte
Unternehmenserfolg ist
mehr als Geld und Zahlen
Zahl der Betagten und Höchstbetagten
übernommen und mit der derzeitigen
Pflegewahrscheinlichkeit der einzelnen
Alterskohorten zusammengeführt. Die
erste Auffälligkeit, die sich dabei zeigt, ist
der sinkende Bedarf an zusätzlichen
Pflegeheimplätzen von 2014 bis 2019. Diese Nachfragelücke ist auf den Geburtenausfall während der Weltwirtschaftskrise um 1932 zurückzuführen. Die Alterskohorte mit der zweithöchsten Pflegewahrscheinlichkeit stellen die 82- bis
87-Jährigen. Durch den Einschnitt in der
Lesen Sie weiter auf Seite 2
Seite 4
Seite 6
Tagungsbericht:
Viele Wege – ein Ziel
Die Wohlfahrtsverbände auf
dem Sprung nach Europa
Seite 8
US-Pflegemarkt:
Gestutzte Flügel
Die Höhenflüge der Vorjahre
Seite 12
sind vorbei
>>
Aufgeschnappt:
In dieser Ausgabe:
Akteure:
„Geld ist nicht das Problem –
Unternehmen:
Dr. Udo Krolzik
Evang. Johanneswerk
Prof. Ulrich Hemel
Universität Regensburg
Jérôme Vignon
EU-Kommission
der Flaschenhals
sind gute Betreiber.“
Thomas Greiner beim 5. Sozialkongress
in Magdeburg
CARA Invest •
>>
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2 • CARA Invest • 05/07
+++ CARA Invest – Strategie +++
Geburtenrate 1932 sind diese Jahrgänge
jedoch nur sehr schwach vertreten. Noch
drastischer ist das Bild, das sich in den
Jahren 2024 bis 2032 zeigt: Hier kommt
es aufgrund einer negativen Bedarfsentwicklung zu rechnerischen Überkapazitäten. Aufgrund von Geburtenausfällen
Ende des Zweiten Weltkriegs fehlen in
dieser Phase die Jahrgänge, die stationäre
Pflegeangebote generell in Anspruch nehmen.
Babyboomer stoppen
Abwärtstrend
Ab 2032 ist wieder ein starker Anstieg
des zusätzlichen Bedarfs auf bis zu
30.000 Betten pro Jahr zu verzeichnen.
Der Grund dafür ist bei den Babyboomern
(in Deutschland nur in der Zeit von 1955
bis 1965) zu suchen, die in das Alter der
Pflegebedürftigkeit kommen. Wenn die
Pflegewahrscheinlichkeit sich in der
heutigen Form fortsetzt, wird der Pillenknick, der sich in Deutschland ab 1965
in rückläufigen Geburtenraten niederschlägt, erst gegen Ende des Jahrzehnts
2040 zu einem (dann aber drastisch) sinkenden Bedarf führen.
Kapitalbedarf durchbricht 2037
die 5 Mrd.-Grenze
In Phasen mit besonders hoher Nachfrage werden bis zu 8 Mrd. € / Jahr benötigt, um den Neubau und den Ersatzbedarf
von Pflegeplätzen zu refinanzieren. Für
Alles nur heiße Luft?
Die Engländer kommen – oder auch nicht. So zumindest der Eindruck beim Zahlenabgleich, den Frank Löwentraut zwischen avisierten und tatsächlich abgewickelten
Käufen britischer Finanzinvestoren von deutschen Pflegeeinrichtungen für 2006 vornimmt. Von 1,2 Mrd. € Deals, die auf dem Einkaufszettel der Briten standen, wurden
nach seiner Einschätzung nur klägliche 30 Mio. realisiert. Der Grund findet sich in
den überzogenen Preisvorstellungen der Verkäufer, die dem Testat der ausländischen Banken bei genauer Prüfung nicht standhielten. So wurden die benötigten
Fremdmittel zur Finanzierung zusammengestrichen und es platzte in den meisten
Fällen die Übernahmeblase. Es besteht allerdings Hoffnung für die abgabewilligen
Betreiber, in absehbarer Zeit doch noch zum Zug zu kommen, denn das Geschäft
zieht spürbar an. Nicht nur die Angelsachsen scheinen zurückzukommen. Auch
israelische und Schweizer Fonds sollen interessiert sein, sich am deutschen Pflegemarkt einzukaufen. Löwentraut hat in 2007 nach eigenen Angaben bereits Transaktionen in Höhe von 475Mio.€ abgewickelt. Auch andere Berater sprechen von Belebung, die die Preise weiter nach oben treiben sollte. Nachdem die deutschen Fonds
ebenfalls noch immer fleißig Anlagegelder für das Marktsegment einsammeln, dürfte dieses Jahr und auch für 2008 genügend „Schmieröl“ in der Pipeline sein.
den Mittelwert wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 83.000 € / Bett
(2006) zugrunde gelegt. Die Sanierung der
ca. 300.000 nicht mehr marktgerechten
Betten wurde in den Ersatzbedarf eingerechnet, in dem 2 % des Gesamtbestandes
als Ersatzbau als konservative Schätzung
angenommen wurden (Basis: Lebensdauer
einer Einrichtung 50 Jahre, durchschnittliche Inflationsrate 1,8 %). Sollte die
Heimmindestbauverordnung im Bestandsschutz geändert und damit die Nutzungsdauer auf 33 Jahre verringert werden, steigt
der Kapitalbedarf durch gestiegene Ersatz-
baumittel auf insgesamt 84,6 Mrd. € bis
2030 und auf 139,5 Mrd. € bis 2040 bei
gleich bleibendem Bedarf und den heute
gültigen Rahmenbedingungen von Pflegewahrscheinlichkeit und Verweildauer.
Verweildauer nimmt weiter ab
Allerdings ist bereits absehbar, dass
sich eben diese Rahmenbedingungen
ändern werden, so dass der tatsächliche
Bedarf an neuen Pflegeplätzen nach unten
revidiert werden muss. Die durchschnittliche Verweildauer in einer stationären
Pflegeeinrichtung ist in den vergangenen
Pflegeplatzbedarf
in Tsd.
30
25
20
15
10
5
0
-5
-10
-15
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
Quelle: Löwentraut Research & Valuations GmbH
Der erste Nachfragerückgang wird 2014 - 2019 spürbar. Von 2026 - 2034 sind hohe Leerstände zu erwarten, für die sich
Betreiber strategisch rüsten sollten.
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+++ CARA Invest – Strategie +++
Kapitalbedarf
in Mrd. A
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
Quelle: Löwentraut Research & Valuations GmbH
Während sich der Kapitalbedarf für Neueinrichtung von Pflegeplätzen bis 2027 zwischen 2 - 3 Mrd. € bewegt, steigen die
Kosten nach kurzem Einknicken ab dem Jahr 2034 sprunghaft an.
Jahren stetig gesunken. So verbrachten
Pflegebedürftige Ende der 90er-Jahre
noch durchschnittlich über 700 Tage in
den Einrichtungen. Heute sind es nur
noch unter 300 Tage, Tendenz weiter sinkend auf wahrscheinlich unter 200 Tage
ab 2010. Die sehr starke Absenkung der
Verweildauer und damit Bedarfsverringerung wird teilweise aufgefangen, weil die
Personen, die Pflegebedürftige zuhause
versorgen, aufgrund ihres vorangeschrittenen Alters diese Aufgabe an Pflegeeinrichtungen abgeben müssen. Die sich
abzeichnende reduzierte Refinanzierung
der Pflegekosten durch die Pflegeversi-
cherung wird zu der sinkenden Verweildauer beitragen, insbesondere aufgrund
gestiegener Kosten für die Selbstzahler. Der
finanzielle Anreiz, Angehörige noch länger
zuhause zu versorgen, steigt. Teilweise
werden auch das durch den Geburtenrückgang fehlende Töchter-Potential für die
Häusliche Pflege und die steigende Anzahl
von Ein-Personen-Haushalten eine Bedarfsverringerung kompensieren können.
Medizinischer Fortschritt nicht
berechenbar
Nicht vorhersehbar und daher auch
nicht kalkulierbar ist der medizinische
Bedarfsentwicklung und Finanzbedarf
Alle Zahlen beziehen sich auf 2005
Bis 2030
Bis 2040
Zusätzlicher Bedarf an Pflegeplätzen
(rechnerisch)
252.000
334.00
2.100
2.780
an Einrichtungen
(mit durchschnittlich 120 Plätzen)
Fortschritt, gerade in der Behandlung von
Dementen. Dieser Umstand könnte einen
erheblichen Effekt haben, insbesondere
da heute 70 % der Bewohnerinnen und
Bewohner in stationären Pflegeeinrichtungen dementiell verändert sind. Eine
realistische Einschätzung der zusätzlich
benötigten Plätze dürfte unter den
genannten Voraussetzungen bei 175.000
bis 200.000 liegen – immer noch eine
enorm hohe Zahl. Geht man von einer
durchschnittlichen Kapazität von 120 Plätzen pro Pflegeheim aus, sind dies bei
einem Bedarf von ca. 175.000 Betten ca.
1.460 Einrichtungen, die in nur 23 Jahren
erbaut werden müssen, mit einem
geschätzten Kapitalbedarf von ca. 14,5 18 Mrd. € bezogen auf 83.000 € pro Bett.
Dies bedeutet, dass rechnerisch 63 Einrichtungen bis 2030 pro Jahr gebaut werden müssen. Wird der Ersatzbau mit 2 %
des Bestandes berücksichtigt, so kämen
nochmals 123 Einrichtungen mit je 120
CI
Betten pro Jahr hinzu.
Frank Löwentraut, Geschäftsführer
www.avivre-consult.com
Neubaumittel basierend auf 83.000 € pro Platz
20,9 Mrd. €
Neubau- und Ersatzbaumittel kumuliert
64,8 Mrd. €
27,7 Mrd. €
Quelle: Löwentraut Research & Valuations GmbH
334.000 neue Pflegeplätze bis 2040 – und wer trägt die Kosten?
3
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4 • CARA Invest • 05/07
+++ CARA Invest - Finanzierung +++
Personalkosten
Dritter Weg – ein Holzweg?
Die Personalkosten gemeinnütziger Träger werden von den Kunden zunehmend hinterfragt. Die
private Konkurrenz wirbt ganz bewusst über den Preis bei den chronisch klammen kommunalen
Kostenträgern, gemeinnützige Anbieter geraten zunehmend unter Druck – wo ist der Ausweg?
G
efährden Tariflöhne die Wohlfahrtspflege? Ideologisch unvoreingenommen lässt sich diese
einfache Frage kaum eindeutig beantworten. Mit einem „Ja“ würden die Arbeitgeber eingestehen, dass die ganze Branche wegen zu hoher Personalkosten wirtschaftlich ins Hintertreffen gerät und
damit ihre Existenz aufs Spiel setzt.
„Nein“ hieße, als Arbeitnehmer die
betriebswirtschaftlichen Kennzahlen zu
ignorieren nach dem Motto: „Sollen die
sozialen Arbeitgeber doch schauen, wo
sie das Geld herkriegen“. Es ist zu befürchten, dass der auf Konsens mit den Mitarbeitern ausgerichtete „Dritte Weg“ der
Wohlfahrtsorganisationen entweder in
den finanziellen Ruin führt oder in die
Konfrontation mit dem Pflegepersonal.
Personalkosten sind nur einer von vielen
Produktions- und Kostenfaktoren – je
höher der Technologisierungsgrad, desto
unbedeutender. So zeigen sich hochautomatisierte Industrien relativ unempfindlich gegen Lohnerhöhungen.
Lohnkostendilemma
Bei 10 % Lohnkostenanteil schlägt
sich ein Lohnzuwachs von 3 % in der
Gesamtbilanz im Promillebereich nieder.
Anders ist die Situation in der personalintensiven Sozialwirtschaft mit einem
Personalkostenanteil von 70 - 80 %. Hier
erhöht sich die Unternehmenslast schlagartig um 2 % – und das bei äußerst knapp
kalkulierten „Gewinn“-Margen. Allzu
lange wähnten sich die kirchlichen Monopolisten auf diesem Gebiet dennoch auf
sicherem Terrain, weil sie zum einen
Dienstleistungen anbieten, die überwiegend nur von qualifiziertem Personal
erbracht werden müssen, und zum anderen die Kunden nicht mobil sind, so dass
Zur Person: Martin Beck
• geboren 1950 in Tübingen, verheiratet, vier erwachsene Kinder
• Großhandelskaufmann, Studium
der Betriebswirtschaft an der Fachhochschule Nürtingen
• 1964 bis 1982 Lehrling, kaufmännischer Angestellter, Prokurist,
Geschäftsführer in mittelständischen Unternehmen
• 1983 - 1988 Diakonisches Werk
Württemberg e.V., Stuttgart:
Geschäftsführer Betriebswirtschaft
• 1986 - 2003 BSU Wirtschaftsberatungsgesellschaft für soziale Unternehmen und Einrichtungen mbH,
Stuttgart: Gründer, Geschäftsführer und Geschäftsführender Gesellschafter
• 2002 - 2005 Unternehmensgruppe
Schreyer, Metzingen, Vorsitzender
der Geschäftsführung
• seit 2005 selbstständig tätig als
Unternehmensberater, Autor, Aufsichtsrat und Hochschullehrer
der Arbeitsplatz nicht ohne weiteres
verlagert werden könnte.
Qualität braucht Qualifikation
Soziale Arbeit kann nur von Menschen erbracht werden. Ohne Qualifikation keine Qualität. Qualität hat ihren
Preis – und der muss mindestens so hoch
sein, dass er seinen Bezieher ernährt
und die damit finanzierte Leistung
gesellschaftliche Anerkennung findet.
Soweit die volkswirtschaftliche Theorie.
In der betriebswirtschaftlichen Realität
des Jahres 2007 ist die Preisfindung
ein Konglomerat von unterschiedlichen
Anforderungen, die der Gesetzgeber, die
Kirche, die Verbandssatzung einerseits
von außen vorgeben, und die durch die
Tarifsituation, das Gewinnstreben der
Unternehmen und die Lohnerwartung
der Mitarbeiter andererseits diametral
beeinflusst werden.
„Böser“ Wettbewerb?
Der Wettbewerb ist politisch gewollt
und wird letztlich und dauerhaft von
allen Parteien getragen, wie die Leistungsgesetze im Gesundheits- und Sozialwesen zeigen. Dieser Wettbewerb
erzeugt ein Überangebot, das den Druck
zur Wirtschaftlichkeit erhöht. Stellt sich
die Frage nach der Täter- / Opferrolle. In
der Vergangenheit galt für Diakonie und
Caritas die apodiktische Formel: Teuer
ist gut! Wer eine vergleichbare Dienstleistung zu einem niedrigeren Preis anbot,
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05/07 • CARA Invest •
+++ CARA Invest - Finanzierung +++
konnte diese per se nur mit schlechterer
Qualität liefern. Spätestens mit der
Abschaffung des Selbstkostendeckungsprinzips hat sich diese Argumentation
überlebt. Tatsache ist, der Markt akzeptiert die traditionellen Tarife als Kalkulationsgrundlage nicht mehr. Umgekehrt
zeigt der aktuelle Tarifstreit bei der
Diakonie, dass die organisierte Arbeitnehmerschaft nicht bereit ist, das Terrain
kampflos zu räumen. Erstmals wird mit
einem Streikaufruf an den Grundfesten
des kirchlichen Sonderweges gerüttelt.
Es wird mit volkswirtschaftlichen und
gesellschaftspolitischen Argumenten
gegen betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten aufbegehrt. Dabei liegen die
Defizite und der Lerneffekt nicht allein
auf Seiten der Mitarbeiter. Denn auch
in den Führungsetagen der gemeinnützigen Sozialriesen befasst man sich nach
Jahrzehnten der fröhlichen Selbstbedienung jetzt erstmals mit Kostenanalyse
und -management. Alle Kostenarten gehören auf den Prüfstand – und hier ist eben
der Personalkostenanteil der größte Brocken. Wer ein Sozialunternehmen daran
hindert, kaufmännisch zu handeln, tut
den Arbeitnehmern keinen Gefallen!
Griff in die Kaffeekasse zu wenig
Mit der Portokasse oder der Kaffeeumlage lässt sich ein Unternehmen nicht
nachhaltig stabilisieren oder gar
retten. Es ist existenzbedrohend für einen
Betrieb, wenn die von aussen beinflussten
oder regulierten Preise nachgeben, aber
die Kostenfaktoren nicht variabel sind
oder – noch schlimmer – ohne jede Einflussmöglichkeit steigen. Hier stoßen die
sozialromantischen Vorstellungen der
Vorkämpfer eines beamtenähnlichen
Vergütungssystems nach dem Alimentationsprinzip in der unternehmerischen
Sozialwirtschaft hart mit der Realität
CI
zusammen.
Auszug aus dem Vortrag „Geht die
Wohlfahrtspflege an ihren Personalkosten kaputt?“, den Prof. Martin Beck
anlässlich des Tags der Sozialwirtschaft
in Nürtingen am 20. April gehalten hat.
Weitere Informationen:
www.prof-beck.net
Nachweis auf der ALTENPFLEGE 2007:
Die Pflegebranche boomt
F
achbesucher und Aussteller
der diesjährigen Altenpflege +
ProPflege 2007 in Nürnberg
unterstrichen den wahrgenommenen
Trend: Die Pflegebranche boomt wie seit
Jahren nicht. Fast jeder vierte der 952
befragten Fachbesucher (22,5 %) auf
Europas größter Pflegemesse beurteilte
die Branchenkonjunktur derzeit als
„stark steigend” (vgl. Altenpflege +
ProPflege 2005 in Nürnberg: 15 %), als
generell „steigend” 59,1 % (43 %).
Der Umfrage zufolge, die die unabhängige Marktforschungsgesellschaft
Gelszus durchgeführt hatte, erwarten die
höchsten Steigerungswerte die Fachbesucher aus den Wirtschaftszweigen „Sozialstation” (62 %), Alten- und Pflegeheime
(59,8 %), Ambulante Pflegedienste (59 %)
und Altenwohnheime (58,2 %). Die Fachbesucher aus dem Segment Krankenhaus
hingegen befürchten zu 20 % eine leichte
Abschwächung für ihre Branche, die aus
den (Pflege-)Schulen sogar zu 26,9 %.
Beurteilung der aktuellen Branchenkonjunktur - Aussteller
März 2007 (2005)
2007
Starkes
Anziehen
14 % (5 %)
Leichtes
Anziehen
53 % (35 %)
Gleichbleibend
20 % (32 %)
2005 n= 604
Keine
Leichte
Deutliche
Abschwächung Abschwächung Angabe
8 % (7 %)
4 % (17 %)
1 % (4 %)
Optimismus bei den Ausstellern
Und auch mehr als 67 % (40 %) der
Aussteller beurteilen die Konjunktur für
den Pflege- und Betreuungmarkt als „steigend”. Von den insgesamt 604 befragten
Ausstellern freuen sich diejenigen aus den
Angebotssegmenten Pflege, Therapie,
Raumeinrichtungen, Bekleidung / Textil
sowie Dienstleistungen / Facility Management über eine derzeit sogar stark steigende Branchenkonjunktur am stärksten
(bis zu 20 % der befragten Aussteller der
jeweiligen Marktsegmente).
Einen generell steigenden Trend
sehen darüber hinaus die Branchen
Gebäudetechnik (81,1 %), Küche / Hauswirtschaft (77,4 %) und Ernährung (72 %).
Eine leichte Abschwächung hingegen
befürchten 1,4 % der Aussteller aus dem
Segment Organisation und Verwaltung.
Bemerkenswert: Die Aussteller aus
dem Ausland schätzen generell die steigende Konjunktur noch stärker ein als die
CI
inländischen ( 75,4 % vs. 67,2 %).
Gp.
5
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+++ CARA Invest - Strategie +++
Ethik in der Sozialwirtschaft
Mehrwert durch Werte
Der Mensch lebt nicht nur vom Brot allein - Unternehmen können nicht ohne einen wertegeprägten
gesellschaftlichen Kontext existieren. Deshalb ist dem wirtschaftlichen Imperativ der
Wertschöpfung das ethische Gebot der Wertschätzung gleichzusetzen. Prof. Ulrich Hemel sieht darin
den strategischen Vorteil der freigemeinnützigen Anbieter von Sozialleistungen.
Zur Person:
Professor Dr. Dr. Ulrich Hemel
• Jahrgang 1956, ist Vorsitzender der
Geschäftsführung der Strategie und
Wert Beratungs- und BeteiligungsGmbH sowie Vorstandsvorsitzender
der Stiftung des vom Bistum Hildesheim getragenen Forschungsinstituts für Philosophie in Hannover
• 1983 Promotion
• 1988 Habilitation im Fach Religionspädagogik
• von 1991 bis 1996 Unternehmensberater bei der Boston Consulting
Group, dann bei der Paul Hartmann
AG, von 2001 bis 2004 als Vorstandsvorsitzender
• seit 1996 außerplanmäßiger Professor für Religionspädagogik an der
Katholisch-Theologischen Fakultät
Regensburg
• von 2005 bis 2007 Vorsitzender der
Geschäftsführung der Süddekor
GmbH und der 2D Holding GmbH
D
ie Sozialwirtschaft unterliegt
zwar ebenso wie alle anderen
Wirtschaftszweige zweckrationalen Maßstäben. Sie ist aber deshalb
kein autonomer Bereich menschlichen
Handelns. Dieses wird trotz der fortschreitenden Erosion alter Bindungen wie
Familie, Tradition und Religion und gerade in der Selbstverwirklichung und Individualisierung durch das Interesse an
Fairness und Gerechtigkeit geprägt. Unsicherheit verursacht für Controller allerdings, dass die Wertschöpfung durch
Wertschätzung häufig nicht direkt messbar ist. An dieser Unsicherheit setzt der
Theologe und Wirtschaftler Prof. Ulrich
Hemel an.
Ethik jenseits der Monetik
Für ihn verstellt die zweckrationale
Logik des Profits als „Maßnahme zur Imageverbesserung“ den Blick auf die tiefere
Bedeutung der Ethik. Gemeinsame Werte sind für ihn „mehr als ihr unmittelbarer
Nutzen“. Ohne gesellschaftliches Vertrauen könne auf Dauer kein Unternehmen existieren. Dieses Vertrauen wird
wiederum von den Menschen geprägt, die
für das Unternehmen stehen. Mit ihrer
persönlichen Arbeitsleistung stärken oder
zerstören sie die Marke. Falls Zweifel daran wachsen, also Vertrauen erodiert, führt
dies auch zum Verlust von Marktanteilen.
Die Glaubwürdigkeitslücke ist schwer
zu schließen. Die Identifikation des Mitarbeiters mit dem Unternehmen ist der
Dreh- und Angelpunkt des wirtschaftlichen Erfolgs.
Geld ist nicht so wichtig
Interessanterweise geht es den
Arbeitnehmern, anders als die meisten
Arbeitgeber annehmen, erstrangig nicht
um Geld. „Gutes Einkommen“ und „interessante Arbeit“ rangieren am Ende der
Wunschskala. Wichtiger ist den Menschen das Eingehen auf ihre privaten
Sorgen und die genauen Kenntnisse über
Unternehmensziele. Schlussfolgerung:
Motivation über aktive Kommunikation
funktioniert besser als finanzielle Anreize. Ganz oben steht „die Anerkennung
gut geleisteter Arbeit“. Die entscheidende
Variable ist die empfundene Autonomie
im Alltag, die mit starker individueller
Gestaltung einhergeht. Arbeitsleistung
beruht demgemäß weniger auf direkter
Anweisung, als auf der Strukturierung
gemeinsamer Überzeugungen. Diese
Erkenntnis ist für Hemel eine echte Herausforderung für das Mangement. Aber
der Einsatz lohnt. Er gibt zu bedenken:
Die Identität, die Marke ist nicht durch
Werbekampagnen beliebig auswechselbar.
Mitarbeiter müssen „passen“
Besser investiert das Unternehmen
in eine sorgfältige Auswahl der passenden
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+++ CARA Invest - Strategie +++
Knick in der Optik: Unterschiedliche Werteskala
Was erwarten Arbeitnehmer:
Was glauben Arbeitgeber:
1. Anerkennung ihrer Arbeitsleistung
1. Gutes Einkommen
2. Kenntnisse der Unternehmensziele
2. Gute Arbeitsbedingungen
3. Eingehen auf private Sorgen
3. Wohlergehen der Firma
4. Gutes Einkommen
4. Gesicherter Arbeitsplatz
5. Interessante Arbeit
5. Interessante Arbeit
¹>À]ÊÜi˜˜Ê܈ÀʓˆÌ
1-,ÊL>Õi˜]
ë>Ài˜Ê܈ÀÊۈiÊ<iˆÌ]
i`Ê՘`Ê iÀÛi˜tº
Quelle: Gesellschaft für betriebliche Weiterbildung, Berlin
Mitarbeiter und sorgt sich um deren
Verbleib. Ein positives Betriebsklima
erhöht die Identifikation und senkt Fluktuation und Krankheitskosten. Gemeinsame Werte und Überzeugungen senken
die Kosten externer Kontrolle nachhaltig.
„Der Porsche des
Heimleiters ist
ein Tabubruch“
Das Augenmerk müsse dabei unternehmenseits darauf gerichtet sein, das
Selbstbild mit Werten zu füllen und
Identität zu leben. „So wird der Porsche
des Heimleiters schnell zum Tabubruch“
konkretisiert der Berater Vorbildfunktion
der Unternehmensführung. Glaubwürdigkeit speise sich aus der Konsequenz
des Handelns – Sanktionen eingeschlos-
sen. Damit hebt sich auch der scheinbare Widerspruch zwischen wirtschaftlicher und sozialer Verantwortung auf, der den Dritten Weg in
der derzeitigen Tarifdiskussion beschwert. Leistungswerte wie Professionalität und Wertschöpfung schließen Fairness, Gerechtigkeit und Wertschätzung im internen wie externen
Geschäftsgebahren keineswegs aus,
sondern bedingen und fördern sich
wechselweise. Die Schärfung der
Wahrnehmung des Werteprofils ist
kein einmaliger Vorgang, sondern ein
ständig fließender Prozess, um das
Leitziel der Integrität zu erreichen,
unter dem Motto: „Tue das, was du
CI
sagst, sage das, was du tust.“
Zusammenfassung des Vortrags von
Prof. Ulrich Hemel beim 5. Kongress
der Sozialwirtschaft am 26.04.2007
in Magdeburg.
Hart und weich: Wertvolle Mischung für den Arbeitserfolg
Leistungswerte
Menschliche Werte
1. Professionalität
1. Fairness, Gerechtigkeit
2. Wertschöpfung
2. Wertschätzung
3. Strategie
3. Glaubwürdigkeit
4. Kommunikation
4. Kommunikation
5. Pers. Verantwortung
5. Pers. Verantwortung
Quelle: Strategie und Wert GmbH, Laichingen
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8 • CARA Invest • 05/07
+++ CARA Invest - Veranstaltungsbericht +++
Sozial-Europa
Viele Wege – ein Ziel
Der europäische Sozialmarkt ist im Umbruch: eine entfesselte Dienstleistungsfreiheit steht der
notwendigen Verpflichtung zum sozialen Schutz der Bürger gegenüber. Die Wohlfahrtsverbände
fürchten die Asymmetrie zwischen einer europaweit agierenden, ungezügelten Wirtschaft
und den national geprägten Sozialsystemen. Neue Modelle grenzüberschreitender Sozialarbeit sind
insbesonders im Pflegebereich gefragt. „Europa sozial managen“ war Leitthema
des 5. Sozialkongresses in Magdeburg.
„W
ir haben gelernt“. Äußerst
zerknirscht gibt sich
EU-Sozialdirektor Jérôme
Vignon in Vertretung seines Chefs,
EU-Kommissar Vladimir Spidla, gegenüber den Vertretern der deutschen Wohl-
Ev. Johanneswerk, Bielefeld
Das Evangelische Johanneswerk e.V.,
gegründet 1951, ist einer der größten
diakonischen Träger Europas mit Sitz
in Bielefeld. Rund 6.300 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind in mehr als
70 Einrichtungen in Nordrhein-Westfalen und europäischen Ländern tätig.
Das Johanneswerk betreibt u.a. 30 stationäre Einrichtungen der Altenhilfe
und 460 Altenwohnungen in Nordrhein-Westfalen. Hier werden mehr als
3.000 ältere Menschen von rund 2.800
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
betreut. Diese Einrichtungen des Ev.
Johanneswerks sind zusammengefasst
in 16 Regionen in Nordrhein-Westfalen. Die drei Geschäftsbereiche „Soziale Arbeit und Gesundheit“, „Finanzen“
und „Personal“ übernehmen die zentrale Steuerung. Regionalgeschäftsführungen verantworten nach Zielabsprachen die Arbeit in der Region.
fahrtsverbände bei seinem Referat. Aber
dort sitzt das Misstrauen tief. Nur mit
Mühe und mit massiver Intervention der
Bundesregierung war es den Sozialverbänden gelungen, ihren Bereich aus der
EU-Dienstleistungsrichtlinie zumindest
vorläufig auszuklammern. So wird die
artige Verbeugung Vignons, Europas
Erfolg hänge „...ganz wesentlich davon
ab, ob Sie, die Sozialwirtschaft, Ihren Auftrag erfüllen können!“ eher als Lippenbekenntnis gewertet und nicht als Garantie
für die Beibehaltung des Status quo und
Sicherung deutscher Standards gesehen.
Flickenteppich nationaler
Sozialgesetze
Nicht zu Unrecht verweist er allerdings darauf, dass das Ungleichgewicht
zwischen Wirtschaft und Sozialem auf
europäischer Ebene mit der fehlenden
Kompetenz der EU, oder positiv umschrieben, mit dem Subsidiaritätsprinzip in denMitgliedsländern zu tun hat: die Sozialunion, ein Flickenteppich von Zuständigkeiten, zäh verteidigter Tarifautonomie
und grundverschiedenener Sozialsysteme. Also besser „Finger weg“? Vignon
ermuntert die Wohlfahrtsverbände dennoch, die Entwicklung eines sozialen
Europas aktiv mitzugestalten, denn von
einer funktionierenden Sozialwirtschaft
hänge die Integrationskraft der Gemein-
schaft ab. Hier sehen sich die großen
Sozialverbände der Pflegebranche gefordert. Im EU-Binnenmarkt beschäftigen
sie 1,43 Mio. Mitarbeiter und generieren
60 Mrd. € Umsatz. Für Dr. Udo Krolzik,
den Vorstandsvorsitzenden des Evangelischen Johanneswerks in Bielefeld, sind
diese ersten Gehversuche gemeinnütziger
Träger aber noch viel zu zaghaft. Den Grund
dafür vemutet er in der engen Anbindung
der Unternehmen an den deutsche Sozialstaat und dessen Systemfremdheit im
europäischen Umfeld. Selbstkritisch verweist er auch auf die Schwächen der Sozialriesen, die noch immer „mehr verwalten
als unternehmen.“
Kein Platz für Soziales im
Europa der Reichen?
Die Kernargumente für die zögerliche
Öffnung ortet Krolzik in der fehlenden
Zuständigkeit mangels Sozialunion. Das
Thema wäre deshalb aus Sicht der Expansionsbremser zeitlich noch „weit weg“ und
die Sozialverbände hätten auch „keine
Kompetenz, in einem Europa der Reichen
aktiv zu werden“. Die Verbände sollten sich
dem Dialogangebot, das in Artikel 34 der
EU-Verfassung fixiert ist, nicht verschließen, auch wenn dort große Teile der Pflegewirtschaft dem freien Dienstleistungsmarkt zugeordnet werden. Hier trete zum
Beispiel das Diskriminierungsverbot ein-
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05/07 • CARA Invest •
+++ CARA Invest - Veranstaltungsbericht +++
deutig mit dem Tendenzschutz kirchlicher
Einrichtungen in Konflikt. Durch die
Niederlassungsfreiheit sei die private Konkurrenz längst grenzüberschreitend im
deutschen Pflegemarkt tätig. So bietet
der französische LVL Medical Konzern
bereits seit einigen Jahren seine ambulanten Pflegedienste vorrangig in Nordrhein-Westfalen an.
Struktureller Vorteil bei Caritas
und Diakonie
Umgekehrt sieht der JohanneswerkChef die strategischen Vorteile der kirchlichen Organisationen in ihrer kulturellen und strukturellen Vernetzung: „Unsere Antworten sind international.“ Es geht
Wolfgang Teske, Diakonisches Werk:
Wir dürfen die
EU nicht nur als
Bedrohung sehen
um den Wettbewerb des „best-practice“
mit einer multikulturellen Pflege auf der
Grundlage einer mehrstufigen europäischen Ausbildungsordnung. Diese soll
fachliche Standards unter Einbeziehung
der ethisch-spirituellen Dimension sowie
der sozialen Verantwortung der Kirchen
sichern. Der Austausch von Ideen und Mitarbeitern funktioniere bei der Diakonie
länderübergreifend bereits in der Arbeit
mit Demenzkranken.
Der Süden lockt, der Osten
braucht´s
Doch der Blick dürfe sich nicht auf
Einkommensschwache verengen, wie die
positiven Beispiele von Einrichtungen im
Altenpflegebereich zum Beispiel in spanischen Ferienregionen deutlich machen.
Insbesondere das Johanneswerk Bielefeld
ist dort neben einer Einrichtung in Griechenland und den Niederlanden mit drei
Häusern stark engagiert (siehe Kasten).
Hürden auf dem Weg ins Auslandsgeschäft speziell in Spanien bilden für Projektleiterin Anja Zimmermann die unterschiedlichen Sozialgesetze der jeweiligen
Provinzen zur Betriebsaufnahme und die
arbeitsrechtlichen Besonderheiten, wie
zum Beispiel übertarifliche Reallöhne. Die
Wahl der Rechtsform dagegen darf nicht
nur unter den Erfordernissen des Gastlandes betrachtet werden. Steuerliche
Aspekte mit Auswirkung auf den inländschen Status der Gemeinnützigkeit stellen ebenfalls Barrieren dar. Die Diakonie
Neuendettelsau kooperiert über ihre
eigenständige Tochter, die SoCase GmbH,
in Tschechien mit der Sleska Diakonie,
deren 30 Pflegeeinrichtungen vor allem
im nordböhmischen Raum angesiedelt
sind. Hier werden über den Deutsch-Tschechischen Zukunftsfonds auch EU-Entwicklungsgelder angezapft. In Polen ist
die Caritas mit dem aus der Vorwendezeit
fortdauernden Grabenkrieg zwischen Kirche und Staat konfrontiert. So gestalten
sich Public-Private-Partnership Projekte
mit kommunalen Trägern sehr schwierig.
Der Herr ist mein Hirte...
Europaaktivitäten des Ev. Johanneswerk
Griechenland:
• Altenarbeit, Aufbau und Betreiben
des Alten- und Pflegeheims Haus
Koroneos in Athen in Zusammenarbeit mit der deutschen Gemeinde.
Niederlande
• Europaprojekt:
Kooperation für ein gemeinsames
grenzüberschreitendes Betreuungsprojekt in den Ortschaften Dinxperlo-Suderwick.
Spanien
• Seniorenresidenzen:
Zusammenarbeit auf
Augenhöhe
Residencia Costa Tropical in Andalusien, Almuñécar Residencia Montebello in La Nucìa, Costa Blanca, in
der Nähe von Alicante, Residencia
Villa Augusto in Guardamar del
Seguente an der Costa Blanca.
In allen Erfahrungsberichten wiederholt sich eine Aussage: Letztlich entBandemer vom Institut für Arbeit und
scheidet die interkulturelle Kompetenz
Technik aus Gelsenkirchen warnt: „Der
über Erfolg oder Mißerfolg. Das Personal
vor Ort muss einerseits auf Augenhöhe
deutsche Markt ist zu klein, wenn wir
eingebunden sein - was umgekehrt unter
nicht dabei sind, hinken wir hinterher.“
„Beachtung der Kleiderordnung“ eine
Noch deutlicher bringt Krolzik die HerFührungskraft voraussetzt, die im deutausforderung
auf
den
Punkt:
schen Mutterhaus ein gutes Standing
„Die Freigemeinnützigen haben eine
hat. Zum anderen kann das Auslandseneuropäische Zukunft oder sie haben gar
CI
gagement „nicht mit links“ so nebenbei
keine Zukunft.“
angegangen werden.
Es gilt „Pflöcke einzuschlagen und KontrolImpressum
le auszuüben.“ Der
immense Zeit- und
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CARA Invest
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führt an dieser Entwicklung kein Weg vorbei, wie Stephan von
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+++ CARA Invest - Börsen & Finanzen +++
CAR€-Foxx
2008 Allzeithoch im Dax!?
Die Aktienmärkte steigen weiter an. Das gleiche gilt für die Kurse der CAR€ Invest Unternehmen. Der
Markt traut ihnen damit viel zu. Dies zeigt auch das Bewertungstableau, das ab dieser Ausgabe
veröffentlicht wird. Die Tage von Maternus als börsennotiertes Unternehmen sind dagegen gezählt.
D
ie Aktienmärkte klettern weiter
nach oben. Seit der letzten
CAR€ Invest gewannen die beiden
Indices Dax und MDax 2 bzw. 1 % an
Wert. Die Landesbank Baden-Württem berg (LBBW) hob als erste Bank in
Deutschland das Kursziel für den Dax auf
12-Monatssicht auf über 8.000 Punkte.
Es ist nur eine Frage der Zeit, bis weitere
Banken folgen werden. Zum Jahreswechsel lagen die größten Optimisten noch
bei 7.500 Punkten. Das Allzeithoch des
Dax im März 2000 betrug 8.136 Punkte.
Ursächlich für die positive Entwicklung – seit Jahresanfang gewann der
Dax 12 % – waren zum einen Fusionen.
Die Fusionswelle, ausgelöst vor allem von
Private-Equity-Fonds ergreift alle Branchen und half in den letzten Wochen durch
die bevorstehende Übernahme von ABN
Amro vor allem den Banken. Zum anderen
haben mittlerweile nahezu alle Institute
ihre Wirtschaftsprognosen für 2007/08
mehr oder weniger deutlich angehoben,
so dass die Aussichten auf (deutlicher)
steigende Gewinne der Unternehmen auch
nach dem bereits sehr guten Jahr 2006
weiter in Takt sind.
Maternus im „Aus“!?
Die Aktien der im näheren Fokus
befindlichen Pflegeheimbetreiber entwi-
Die aktuelle Kursentwicklung der börsennotierten Player
Brookdale ($)
Sunrise ($)
Care UK (Pence)
CURANUM (€)
Maternus-Kliniken (€)
Marseille-Kliniken
Dow Jones
Euro Stoxx 50
Dax
– 10 %
+/– 19.4.07
+/– 12/06
0%
10 %
+/– 12/05
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
Quelle: Deutsche Börse, NASDAQ, HPS©
Hartmut Schmidt,
Aktienanalyst und
Unternehmensberater,
Schwerpunkt
stationäre Gesundheit
ckelten sich seit der letzten CAR€ Invest
zufriedenstellend. Die Aktien von CURANUM und Marseille-Kliniken gewannen
jeweils 4 %, die der Maternus-Kliniken
6 % an Wert, zurückzuführen auf die
vom Markt als „gut“ aufgefassten Zahlen
2006 (CURANUM) und positive Erwartungen für die Zahlen der ersten neun
Monate 2006/07 (Marseille-Kliniken –
die Veröffentlichung steht Anfang Mai
2007 an). Für die Maternus-Kliniken in der
heutigen Struktur sind dagegen die Tage
als börsennotiertes Unternehmen gezählt.
Denn mit CURA hat sie seit 26. April einen
neuen 71,8 %-Großaktionär, der auch
Dietmar Meng) stellte.
gleich den CEO (D
Die Eingliederung der Maternus-Kliniken
in die CURA ist damit nur eine Frage der
Zeit. Da zum einen nicht zu erwarten ist,
dass CURA die freien Aktien von der
Börse kaufen wird und die Maternus-Kliniken-Aktie fundamental keinen Wert
mehr hat, ist der Kursanstieg von 10 % seit
dem 26.4. als Werk von Leichenfledderern
zu sehen. Die fundamentale Wertlosigkeit
der Aktie erklärt sich daraus, das das
Eigenkapital nach den Bilanzbereinigungen 2006 und einem Verlust von 31 Mio. €
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+++ CARA Invest - Börsen & Finanzen +++
aufgezehrt ist, die Verlustphase nicht
beendet ist (EBT Q1/07 - 1,2 Mio. €) und
der Investitionsbedarf in den Häusern
nicht unerheblich ist.
Kurse
Hohe Bewertung
30.4.07
+/– 12/05
16,20
4%
14 %
31 %
Maternus-Kliniken (A)
1,93
6%
61 %
–7%
CURANUM (A)
8,00
4%
16 %
25 %
795,50
7%
22 %
58 %
38,46
–5%
25 %
14 %
44,25
–4%
–8%
48 %
Sunrise ($)
Brookdale ($)
Quelle: Deutsche Börse, NASDAQ, Homepage CARE UK, HPS©
Marktdaten
Der Kursanstieg
von Maternus ist
Leichenfledderei
Dax
MDax
Euro Stoxx 50
Dow Jones
30.4.07
+/– 19.4.07
+/– 12/06
+/– 12/05
7.408,87
2%
12 %
37 %
10.740,99
1%
14 %
47 %
4.392,34
1%
7%
23 %
13.090,30
2%
5%
22 %
4,14 %
0%
5%
25 %
1,36
0%
3%
15 %
Bund 10J
der Zukunft sehr viel zu. Das Bewertungstableau zeigt, dass der Markt derzeit
das (Pflege-) Bett mit rund 100.000 €
(EV/Bett) bewertet, den Umsatz mit dem
2,8- bis 5,5-Fachen, das EBITDAR (operatives Ergebnis vor Abschreibungen und
Mieten / Pachten) mit dem 10,6- bis
64,6-Fachen, das Eigenkapital mit dem
2,3- bis 6,4-Fachen (PBV), das EAT mit dem
14,5- bis 44,1-Fachen (P/E - Maternus
und Brookdale schreiben keine Gewinne)
und den Cash Flow mit dem 10,6- bis
122,3-Fachen (P/CF). Der Unternehmensgesamtwert EV ist dabei als Summe
aus dem Wert des Eigenkapitals (Marktkapitalisierung) plus Fremdkapital errechnet. Angesichts der zunehmenden Bedeutung für die gesamte Branche (Bewer-
+/– 12/06
Marseille-Kliniken (A)
Care UK (Pence)
Da das (Ertrags-)Wachstum der CAR€
Invest-Unternehmen hinter dem Kursanstieg herhinkt, stieg ihre Bewertung
in den letzten Jahren kontinuierlich an.
Der Markt traut ihnen damit in
+/– 19.4.07
Euro/US-$
Quelle: Deutsche Börse, Handelsblatt, HPS©
Die Indices Dax, MDax, Euro Stoxx 50 und Dow Jones repräsentieren die größten Unternehmen in
Deutschland (Dax, MDax), Europa (Euro Stoxx) bzw. der USA (Dow Jones).
tungsbenchmark!) wird die Bewertungstabelle ab dieser Ausgabe fester Bestandteil der
CI
CAR€ Invest.
MDax auf dem Weg nach oben
Quelle: Deutsche Börse, HPS©
Bewertungstableau
CARA InvestUnternehmen
Marseille-Kliniken (A)
Aktien Mktkap. EV
EV/Bett EV/Umsatz
Mio. Mio. W * Mio.W * Tsd. W *
X
12,2
197
866
101
3,9
EV/EBITDAR
X
12,4
PBV
X
2,5
P/E
X
14,5
P/CF
X
13,6
Maternus-Kliniken (A)
21,0
40
430
111
4,1
21,8
2,3
– 15,6
12,1
CURANUM (A)
29,7
238
780
96
3,6
10,8
6,1
25,6
14,8
Care UK (Pence)
50,6
402
517
k.A.
2,8
10,6
6,4
44,1
10,6
Sunrise ($)
50,4
1.936
101,3
4.483
7.198
140
5,5
2,5
– 120,0
122,3
Brookdale ($)
64,6
Quelle: Deutsche Börse, HPS©
Anmerkung: Die Zahlen sind auf Basis der letzten (auf das Gesamtjahr) hochgerechneten veröffentlichten Zahlen ermittelt. Eine Bewertung von
Sunrise ist nicht möglich, da das Unternehmen aufgrund von bilanziellen Problemen seit mehr als einem Jahr keine Zahlen mehr veröffentlichte.
* Landeswährung (A, U-$, £)
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12 • CARA Invest • 05/07
+++ CARA Invest - Markt International +++
Pflegemarkt USA
Gebremster Höhenflug
Das Finanzvolumen für Firmenübernahmen im Pflegebereich hat sich mit 22,5 Mrd. US-$ fast
verdreifacht. Dennoch ist der EBITDA-Rückgang, der 2005 begann, noch nicht gestoppt.
Der „Senior Care Acquisition Report“ geht den Gründen dafür nach.
D
ie amerikanische „Think big“–
Philosophie spiegelte sich 2006
eindrucksvoll am Pflegemarkt
wider. Auch wenn nach dem Rekordjahr
2005 die Superlative weniger werden,
bleibt der Markt stark. Der Vorstoß von
Einkäufern aus Kanada, Australien und
dem mittleren Osten, aber auch US-amerikanischer REITS und Privat Equity
Fonds, hielten die Verkaufspreise auf
höchstem Niveau: der Anteil an zum Verkauf stehenden niedrigpreisigen Einrichtungen ist weiter rückläufig. 2006 verringerte sich der Prozentsatz dieser Einrichtungen (unter 75.000 $ / Pflegebett)
um 12 %. Dagegen erzielten 38 % der
verkauften Einrichtungen Preise über
150.000 $ / Bett. Eine weiter anziehende
Nachfrage, weniger Druck auf die Deckelung von Pflegekosten sowie das verstärkte Auftreten von Einkäufern aus dem
Eckdaten – Pflegemarkt USA
• 9 Mio. Amerikaner sind auf Pflege
angewiesen (davon sind 60 % über
65 Jahre)
• Prognose der US-Regierung: bis
2020 12 Mio. Pflegebedürftige
• gesetzliche Krankenversicherung für
Menschen über 65 erstattet üblicherweise keine Pflegekosten
• 3 % der US-Amerikaner haben eine
private Pflegeversicherung
Finanzmarkt machten es möglich. Diese
Käufer, die Erträge aus anderen Immobiliengeschäften im Pflegemarkt reinvestieren, um die Steuerrelevanz von Einnahmen zu verschieben, kurbelten die
Preise weiter an. Außerdem konkurrieren
in Bieterwettstreiten nun immer häufiger
Einkäufer mit Betreiberfirmen, die sie im
Fall des Erwerbs für das Management
ihrer Einrichtung engagieren.
Was befeuert den Wettbewerb?
Der Markt für „Assisted Linving“ und
„Independent Living“ (siehe Kasten) war
2005 durch ein ungewöhnlich reiches
Angebot an Premium-Einrichtungen
bzw. -Portfolios gekennzeichnet. Das warf
für Investoren die Frage auf, ob ein so
reich gedeckter Tisch auch im nächsten
Jahr bereit stehen würde. Das Angebot gut
eingeführter Einrichtungen blieb stabil –
trotz eines kleinen Preisknicks: 2006
wurden im Durchschnitt 113.000 $ / Bett
gezahlt, 2005 waren es noch 126.000 $ /
Bett. Das so viele High-End-Einrichtungen auf den Markt kamen, ging auch auf
die Verlockung hoher Preise zurück, die
Eigentümer für eine einmalige Gelegenheit hielten. Auf Seiten der Investoren
wurden Rekordsummen mobilisiert, um
diese Angebote abzugreifen. Dabei verbreiterte sich die Preisspanne zwischen
höchstem und niedrigstem Marktpreis für
ein Objekt: Die Differenz betrug 2006
320.000 $ (2004: 225.000 $). Die Anzahl
öffentlich angekündigter Übernahmen
im Altenpflegebereich stieg 2006 im
Vergleich zum Vorjahr um 13 % auf 146.
Dabei handelte es sich allerdings hauptsächlich um Transaktionen unter
10 Mio.$.
Im Dutzend teurer
Sind Pflegeeinrichtungen einzeln
oder im Paket günstiger zu erstehen?
„Economies of Scale“ (Kostenvorteile
durch Kapazitätsgröße) begünstigen den
Einkauf en bloc. Finanzmarkt-Käufer sind
das Einkaufen im großen Stil gewohnt.
In 2005 und 2006 kamen Premium-Einrichtungen ohnehin fast nur gebündelt
auf den Markt. Der Preisunterschied fällt
deutlich aus: Für ein „Pflegeheim-Paket“
wurden durchschnittlich 60.000 $ / Bett
mehr gezahlt als bei Einzelofferten. Die
Analysten von „The Seniocare Investor“
sehen eine Fortsetzung dieses Trends,
solange genügend hochwertige Portfolios
gehandelt werden. Regionen, in denen für
den Verkauf von Pflegeeinrichtungen
besonders hohe Preise erzielt werden, sind
der Nordosten und der Südosten der USA.
Preisbeflügelnde Faktoren
Folgende Faktoren haben zu signifikanten Unterschieden beim Kaufpreis
geführt:
• Größe der Einrichtung
Die klare Mehrheit der verkauften
Pflegeeinrichtungen wies eine Kapazität
von 100 Pflegebetten auf. Laut Analys-
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05/07 • CARA Invest •
+++ CARA Invest - Markt International +++
Entwicklung EBITDA 2002-2006
Hier wird ein höherer Preis erzielt
(+ 36.400$ / Einheit)
als bei Einrichtungen, die sich für eine
wohnliche „Monokultur“ entschieden
haben. Allerdings
verschwimmen die
Grenzen zwischen
beiden Wohnformen zusehends.
die Erwartung eines steigenden Bruttobetriebseinkommens, Reinvestitionen
und die Erwartung, dass Käufer tiefer
in die Tasche greifen werden, zurück. In
der Tat gab es 2006 sehr wenige Transaktionen (5 %) mit einem GIM unter 2. Am
anderen Ende der Skala manifestiert sich
die Steigerung: 63 % der Verkäufe erzielten Multiplikatoren von 3,1 oder mehr.
Besonders Transaktionen aus dem
Bereich „Independent Living“ spiegeln
sich darin wieder.
• Alter der
Marktveteranen profitieren von
Neulingen
Immobilie
Das EBITDA hat sich im Durchschnitt seit 2005 verschlechtert – das allerdings auf sehr hohem Niveau.
tenmeinung sei dies der Punkt, bei dem
sich das Kaufinteresse einpendeln wird.
In die Spitzenklasse der Verkaufspreise
schafften es Einrichtungen mit 50 - 99
Pflegebetten. Die meisten neuerbauten
Einrichtungen für betreutes Wohnen
fallen in diese Kategorie. Beinahe auf
ihrem hohen Preisniveau bewegen sich
auch zunehmend Einrichtungen mit 150
und mehr Betten.
• Spektrum der Einrichtung
In den letzten beiden Jahren wurden
für reine „Betreutes Wohnen“-Einrichtungen durchschnittlich höhere Preise
erzielt (138.200 $ / Bett) als für Pflegeheime, die außerdem über eine Dementenoder Alzheimerabteilung (121.9oo $ / Bett)
verfügten. Ein anderes Bild bietet sich bei
Einrichtungen, die „Assisted Living“ und
„Independent Living“ kombinieren:
Das Alter der
Immobilie ist aufgrund des starken
Marktes weniger
wichtig als der Cash-Flow. Die deutlichste
Schwelle liegt bei einem Alter von 15 Jahren: ältere Einrichtungen erzielen Preise unter 100.000 $ / Bett. Ein Viertel der
verkauften Pflegeeinrichtungen ist vor
maximal fünf Jahren erbaut worden
(2005: 18%).
Multiplikator klettert weiter
Die Preisexplosion 2005 beendete die
Phase der konstanten BruttoeinnahmenMultiplikatoren (Gross Income Multiple =
GIM): der Sprung über 50 Basispunkte
ergab einen Multiplikator von 3,2. Im Jahr
2006 fiel das Wachstum moderater aus:
über 40 Basispunkte kletterte der Wert
nach oben, daraus ergab sich ein Multiplikator von 3,6. Analysten führen dies auf
Das Verhältnis zwischen Betriebsaufwand und Umsatzerlös fällt mit 68,9 %
schwach aus. Dieser Trend wird laut den
Analysten anhalten. Die Belegungsquote
sank von 90 % (2205) auf 85 % (2006).
Viele der verkauften Einrichtungen befanden sich in Umbruchssituationen. Eine
Theorie geht davon aus, dass der Bau weiterer Pflegeeinrichtungen in erster Linie
den etablierten Marktteilnehmern zugute
kommt: Die Unterkunftskosten der neuen
Einrichtungen seien aufgrund von gestiegenen Baukosten so hoch, dass bestehende Einrichtungen ihre Preise nach oben
korrigieren und so ihre Umsatzrendite
weiter verbessern können.
The Senior Care Acquisition Report
2007, 12th Edition, March 2007
Print or PDF:595 $
www.seniorcareinvestor.com
Teil 2 der Studie: in CAR€ Invest Nr. 6
Häufigkeit des Auftretens bestimmter „Gross Income Multiples“
Independent / Assisted Living
• Independent Living (IL)
Wohnform für Ältere, die keinen
eigenen Haushalt mehr führen
möchten, geringer Pflegegrad,
optional Mittagstisch und weitere
Serviceleistungen
• Assisted Living (AL)
Pflegegrad höher als beim IL, aber
geringer als beim Pflegeheim
Unterstützung bei Aktivitäten des
täglichen Lebens (Baden, Anziehen,
Hauswirtschaftliche Arbeiten),
meist individuell abgestimmt
42 % der Altenpflegeheim-Verkäufe erzielten 2006 einen Bruttoeinnahmen-Multiplikator von mindestens 1. 2005 wurden so gute Werte
nur bei 26 % der Verkäufe erreicht.
13
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14 • CARA Invest • 05/07
+++ CARA Invest - Branchentreff +++
Gastkommentar: DIE HEUSCHRECKE
Alles Rendite oder was?
Als Heuschrecke ist man ein Händler, der mit Geld spekuliert. Der persönliche Erfolg zeigt sich einzig in der Höhe der
Gewinne, von denen auch die Bezahlung einer Heuschrecke
abhängt. Stolz ist man und froh, wenn man eine möglichst
hohe, mindestens zweistellige Rendite erwirtschaftet hat. Laien mögen sich fragen, warum es nicht reicht, die Marge für
festverzinsliche Wertpapiere nur um ein paar Prozent zu übertreffen. Die Erklärung ist einfach: Unser Geschäft ist riskant.
Wir handeln mit dem Risiko. Die hohe Rendite muss diejenigen Investitionen kompensieren, bei denen wir unser eingesetztes Kapital verlieren. Das ist inzwischen hinreichend
bekannt und irritiert niemanden mehr. Oder hätte ich sagen
müssen fast niemanden? Denn wenn es darum geht, in Sozialimmobilien zu investieren, scheint allein das Wort "Rendite"
etwas Anrüchiges zu haben. Eine Organisation behauptet
sogar, dass Sozialimmobilien keine Renditeobjekte seien. Das
ist schon eine widersprüchliche Behauptung, denn Immobilien, die keine Renditeobjekte sind, gibt es nicht - sonst würde sie ja niemand kaufen.
Eigenkapitalrendite versus Projektrendite
Was die verehrten Damen und Herren von der „Sozialfront“
meinen, ist dass man bei diesen Sozialimmobilien keine zweistelligen Renditen erzielen kann, die für uns üblich sind. Aber
das ist nur die halbe Wahrheit. Vielen in der Sozialbranche ist
nicht bekannt, dass es immer zwei Renditeformen gibt. Wenn
ein Investor ein Objekt erwirbt, bezahlt er selten den Gesamtkaufpreis aus seiner eigenen Tasche, sondern holt sich einen
Teil von einer Bank. Sein Eigenkapital setzt er zu einem möglichst kleinen Teil ein. Genau dieses Eigenkapital muss die
hohen Renditen erwirtschaften. Zurzeit müssen für das
Fremdkapital von der Bank nur geringe Zinsen bezahlt werden, wodurch der Fremdkapitaleinsatz recht hoch gehalten
werden kann: Dadurch entstehen traumhafte Renditen für
das eingesetzte Eigenkapital. Nehmen wir ein Beispiel: Ich
kaufe eine Pflegeimmobilie mit einer Rendite von 8 %, dass
heißt, ich kaufe das Objekt zum ca. 12,5-fachen Preis der derzeitigen Miete. Ich hole mir 90 % des Kaufpreises von einer
Bank, bei der die Zinstilgung durchschnittlich jährlich 5 % der
geliehenen Summe beträgt. Auf die 10 % des eingesetzten
Kaufpreises, sprich mein eingesetztes Eigenkapital, entsteht
so eine Traumrendite von ca. 35 %.
Für die allgemeine, sogenannte Projektrendite gilt: Solange
die Sozialimmobilie eine risikoreiche Investition ist, muss die
Rendite überdurchschnittlich hoch sein, um den Investor für
seine Risikobereitschaft zu belohnen. Sollte sich eines Tages
das Ausfallrisiko für Sozialimmobilien minimieren, wie es zum
Beispiel in Schweden der Fall ist, werden die Renditen auf ein
niedrigeres Niveau sinken.
Nikolaos Tavridis, axion consult
Cura
kauft Maternus-Aktienmehrheit
Mit Wirkung zum 26. April hat Cura insgesamt rund 71,8 %
der Aktien der MATERNUS-Kliniken erworben. Die Maternus-Aktie
verzeichnete daraufhin am Folgetag eine Wertsteigerung von
11,43 %. Insgesamt erwirtschaftete der MATERNUS-Konzern in
2006 einen Jahresfehlbetrag vor Steuern in Höhe von 30,6 Mio. €.
www.maternus.de
Kursana
plant drei neue Häuser im Norden
Im Sommer 2009 will Kursana eine vollstationäre Pflegeeinrichtung in Hamburg-Billstedt eröffnen. Der Baubeginn ist
für Frühjahr 2008 angesetzt. Auf dem Gelände eines ehemaligen Einkaufszentrums entstehen 125 Pflegeplätze (davon 24 Plätze für demenziell Erkrankte). Der Pachtvertrag zwischen dem
Errichter Hamburger Immobilien und Bauträger (HIBA) und
Kursana ist bereits unterschrieben. Weitere Projekte der beiden
Partner im Hamburger Umland: Im Sommer bzw. Herbst 2007
beginnen die Bauarbeiten für eine Einrichtung im holsteinischen
Oststeinbek sowie in Buchholz in der Nordheide.
www.kursana.de
IMMAC Immobilienfonds
platziert Beteiligungsangebot
Für einen Kaufpreis, der dem 12,46-fachen der anfänglichen
Jahrespacht entspricht (71.748 A / Pflegebett) erwarb IMMAC
zwei gut eingeführte Pflegeheime in Hessen, für die es nun ein
Beteiligungsangebot gibt. Die Einrichtungen in Schlüchtern und
Haiger bieten zusammen 260 Pflegeplätze. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 25,3 Mio. €, Anleger beteiligen sich mit
knapp 10 Mio. A an den Objekten. Die Mindestbeteiligungssumme beträgt 20.000 A.
www.immac.de
Ventas
macht Sunrise-Kauf perfekt
Die US-amerikanische Ventas Inc. hat die Übernahme des
Sunrise Senior Living Real Estate Investment Trust nach monatelangem Bieterwettstreit und rechtlichen Komplikationen nun
unter Dach und Fach gebracht. Dazu besserte das Unternehmen
sein Angebot auf 1,2 Mrd. Cdn $ in bar sowie die Übernahme aller
ausstehenden Verbindlichkeiten auf. Insgesamt wird das Transaktionsvolumen auf 1,96 Mrd. Cdn $ für 77 Altenpflege-Einrichtungen für Privatzahler geschätzt.
www.ventasreit.com
CI_05_2007_S14-16.qxd
04.05.2007
15:55
Seite 15
05/07 • CARA Invest •
+++ CARA Invest - Branchentreff +++
Personalienticker
+++ Wer? +++ Wo? +++ Was? +++ Warum? +++
• Evrett Benton wurde zum Chairman des
• Dietmar Meng (37) wurde zum Vor-
• Dr. Jörg Blattmann (50), Kaufmänni-
Vorstandes in der Assisted Living Federation of America (ALFA) gewählt.
Damit tritt er die Nachfolge von Steven
Vick, CEO of Signature Senior Living,
an, dessen Amtsperiode Ende März
auslief. Benton ist CEO des Pflegeanbieters Five Star Quality Care.
standsvorsitzenden der MATERNUSKliniken AG bestellt. Der Ernennung
ging der Erwerb von insgesamt 71,8 %
der Aktien durch die CURA Seniorenzentrum GmbH voraus. Dem Vorstand
der MATERNUS-Kliniken AG gehören
außerdem Oliver Mathes (40) und
Johannes Assfalg (54) an.
scher Direktor der Uniklinik Köln, wird
zum 1.8.2007 in die Geschäftsführung
der Johanniter GmbH, Berlin eintreten.
Zur Johanniter GmbH zählen bundesweit 14 Krankenhäuser sowie 60 Altenpflegeeinrichtungen und Tageskliniken
mit rund 6.000 Mitarbeitern und einem
Jahresumsatz von nahezu 500 Mio. A.
• Der Geschäftsführer der Corpus Immo-
• Wolfgang Düsterberg (60) tritt sein
biliengruppe, Dr. Michael Albertz, hat
das Unternehmen Mitte April verlassen - laut Unternehmensaussagen in
freundschaftlichem Einvernehmen.
Zuvor war Albertz im Vorstand der WCM
Beteiligungs- und Grundbesitz AG und
im Bau-Verein zu Hamburg tätig.
Amt als Vorstandsvorsitzender der apetito AG, Rheine ab, um als Vorsitzender in den Aufsichtsrat zu wechseln.
Sein Amtsnachfolger wird Andreas Ruff
(46), derzeit Vorstand Endverbrauchermärkte und Strategisches Marketing.
• Sunrise Senior Living (USA) suspendierte seinen Finanzvorstand Bradley B.
Rush. Ein firmeninternes Prüfungskommitee kam zu dem Schluss, die Transaktionen von Rush gingen nicht mit den
Grundsätzen der Firma konform. Julia A.
Pangelinan, Chief Accounting Officer,
wurde zusätzlich mit der Interims-Position des Finanzvorstandes betraut.
Register
Themen im nächsten Heft:
Personen:
Analyse:
A: Albertz, Michael 15; Assfalg, Johannes 15; B: Beck, Martin 4f.; Benton,
Schlüsselfaktoren für
SozialimmobilienBewertung
Evrett 15; Blattmann, Jörg 15; D: Düsterberg, Wolfgang 15; G: Greiner,
Thomas 1; H: Hemel, Ulrich 6f.; K: Krolzik, Udo 8f.; L: Löwentraut, Frank
1ff.; M: Mathes, Oliver 15; Meng, Dietmar 10, 15; P: Pangelinan, Julia A. 15;
R: Ruff, Andreas 15; Rush, Bradley B. 15; S: Schmidt, Hartmut 10f.;
Spidla, Vladimir 8; T: Tavridis, Nikolaos 14; Teske, Wolfgang 8; V: Vick, Steven 15; Vignon, Jérôme 8f.; von Bandemer, Stephan 8; Z: Zimmermann,
Anja 8
Projektentwicklung:
Firmen:
Balance zwischen Wertschöpfung und Risiko
A: ABN Amro 10; Apetito 15; Assisted Living Federation of America 15;
Avivre Consult 1ff.; B: Brookdale 11; C: Care UK 11; Caritas 8; Corpus Immobiliengruppe 15; Cura 10f., 14, 15; Curanum 10f.; D: Diakonie Neuendettelsau 8;
Diakonische Werke Stuttgart 8; E: Evangelisches Johanneswerk 8f.; G: Gelszus Marktforschungsgesellschaft 5; H: Hamburger Immobilien und Bauträ-
Veranstaltungs-Bericht:
ger (HIBA) 14; HPS Research 10f.; I: Immac Immobilienfonds 14; Institut
Finanzierungsformen in
der Sozialwirtschaft
für Arbeit und Technik 8; J: Johanniter 15; K: Kursana 14; L: Landesbank
Baden-Württemberg 10; Löwentraut Research & Valuations GmbH 2f.; LVL
Medical Konzern 8; M: Marseille-Kliniken 10f.; Maternus-Kliniken 10f., 15;
S: Signature Senior Living 15; Sleska Diakonie 8; SoCase GmbH 8; Stategieund Wert Beratungs- und Beteiligungs GmbH 6f.; Sunrise 11, 14, 15; T: The
CARA Invest Nr. 6
erscheint am 29. Mai
Seniocare Investor 12f.; V: Ventas Inc. 14
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15
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