Stadtentwicklungskonzept Husum

Transcription

Impressum
Im Auftrag der Stadt Husum
Fassung vom 17. März 2006
Ausarbeitung durch
Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft steg Hamburg mbH
Schulterblatt 26-36 * 20357 Hamburg
Telefon: 040 / 43 13 93 0
Telefax: 040 / 43 13 93 10
E-Mail: [email protected]
Verfasser/innen
Dipl.-Ing. Marianne Heimfarth
Dipl.-Ing. Stefan Kreutz
Diplom Geomatiker Norman Pflüger
Kerstin Schadowski
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.
Einleitung
1
1.1
Anlass und Hintergründe
1
1.2
Aufgaben und Zielsetzungen des Stadtentwicklungskonzeptes
3
1.3
Methodik und Vorgehensweise
4
1.4.
Vorliegende Planungsgrundlagen und Konzepte
6
1.5
Dokumentation der vorliegenden Leitbilder
7
2.
Überblick über Rahmenbedingungen und Tendenzen der Stadtentwicklung
10
2.1
Bevölkerungsentwicklung und -prognose
10
2.2
Soziodemographische Angaben zur Bevölkerung
16
2.3
Wanderungsbewegungen
27
2.4
Wirtschaft und Beschäftigung
34
2.5
Zusammenfassende Darstellung und Bewertung
43
3.
Wohnraumversorgung
46
3.1
Wohnraumversorgung
46
Übergeordnete Rahmenbedingungen der Wohnraumversorgung
46
Struktur des Husumer Wohnungsmarktes
48
Eigentümerstruktur
54
Mieterfluktuation und Leerstände
58
Entwicklung des Wohnungsbestandes
60
Entwicklung und Veränderung der Wohnungsnachfrage
66
Soziale Wohnraumversorgung
70
Entwicklungen auf dem Husumer Boden- und Immobilienmarkt
78
Zusammenfassende Einschätzung des Wohnungsangebotes
87
Prognosen für die zukünftige Wohnraumversorgung
89
Wohnbauflächenpotenziale in Husum
94
Zusammenfassende Einschätzung der zukünftigen Wohnungsnachfrage
und des prognostizierten Wohnungsbedarfes
99
3.2
Ziele und Handlungsempfehlungen für die zukünftige kommunale Wohnungspolitik
102
steg Hamburg mbH
Inhaltsverzeichnis
4.
Gewerbeentwicklung
108
4.1
Einleitung
108
4.2
Gewerbestandorte
111
4.3
Gewerbliche Entwicklungspotenziale
125
4.4
Zusammenfassende Darstellung und Bewertung
131
4.5
Ziele und Handlungsempfehlungen für die zukünftige Gewerbeentwicklung
132
5.
Siedlungsportraits
135
5.1
Einleitung und Vorbemerkung
135
5.2
Kriterienkatalog für die Festlegung von drei Gebietstypen
136
5.3
Siedlungsportraits im Überblick
139
5.4
Zusammenfassende Auswertung der Ergebnisse
248
6.
Stadt - Umland - Bereich
252
6.1
Einleitung
252
6.2
Kurzprofile der neun Gemeinden
253
6.3
Überblick und Auswertung
266
6.4
Vorschlag für ein Kooperationsmodell
279
7.
Perspektiven für Husum
284
7.1
Drei Szenarien der zukünftigen Stadtentwicklung
284
7.2
Husum im Aufwind
288
7.3
Handlungsfelder und Maßnahmen
292
7.4
Nächste Schritte
301
ANHANG
I.
Übersicht über die Expertengespräche
I
II.
Übersicht über Termine und Präsentationen
II
III.
Übersicht über Termine der Lenkungsgruppe
IV
IV.
Übersicht über Planungsgrundlagen und Konzepte
V
V.
Übersicht über genutzte Datenquellen
VI
steg Hamburg mbH
Planverzeichnis
Planverzeichnis
01
Bestandsplan / Nutzungen
02
Eigentümerstruktur / Wohnungsgesellschaften
03
Gewerbegebiete - Bestandsplan
04
Übersichtsplan Verbrauchermärkte
05
Siedlungsportraits - Übersichtsplan
06
Siedlungsportraits - Handlungsbedarf
07
Übersichtsplan Stadt-Umland-Bereich
steg Hamburg mbH
1. Einleitung und Grundlagen
1.
1.1 Anlass und Hintergründe
Einleitung und Grundlagen
Funktionen des Mittelzentrums Husum
Husum ist als Mittelzentrum im ländlichen Raum an der schleswig-holsteinischen Westküste
u.a. Kern des regionalen Arbeitsmarktes und des regionalen Wohnungsmarktes für einen Verflechtungsbereich von ca. 100.000 Einwohnern/innen. Diese städtischen Funktionen sind
jedoch durch verschiedene Entwicklungen der vergangenen Jahre zunehmend unter Druck
geraten, da sowohl Einwohner/innen als auch Arbeitsplätze und sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte verstärkt in das Husumer Umland abgewandert sind.
Ende 2004 hatte die Stadt selber ca. 20.600 Einwohner/innen mit Hauptwohnsitz. Während die
Bevölkerungsentwicklung in Husum seit einigen Jahren stagniert, sind viele der Husumer
Umlandgemeinden seit den 1990er Jahren rasant gewachsen. Auch der Kreis Nordfriesland hat
ein deutliches Bevölkerungswachstum zu verzeichnen. Während den Gemeinden im StadtUmland-Bereich und dem Kreis Nordfriesland zumindest bis 2020 noch positive Perspektiven
vorausgesagt werden, sind die Bevölkerungsprognosen für Husum negativ.
Diese Entwicklungen gefährden die Funktionen der Stadt als Mittelzentrum für Nordfriesland
und stellen die Husumer Stadtentwicklung vor neue Herausforderungen. Gleichzeitig gefährden
die Entwicklungen auch die Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich, da eine geschwächte Kernstadt mit Funktionsverlusten auch die Attraktivität dieser Gemeinden beeinträchtigen würde.
Das Umland profitiert von einem attraktiven Mittelzentrum als Kern der Region.
Demographischer und wirtschaftsstruktureller Wandel
Neben diesen lokalen und regionalen Entwicklungen kommen die bundesweiten Trends des
demographischen Wandels hinzu, auf die im Rahmen der Stadtentwicklung reagiert werden
muss. Hier sind insbesondere die fortschreitende Alterung der Bevölkerung sowie die zunehmende Verkleinerung der Haushalte zu nennen. Beide Trends sind in Husum bereits heute
deutlich zu beobachten: So waren Ende 2004 26,2 % der Einwohner/innen älter als 60 Jahre
und in 76 % aller Haushalte lebten nur eine oder zwei Personen. Diese Entwicklungen verändern die Anforderungen an die Stadtentwicklung und hier insbesondere an die Wohnraumversorgung sowie die Infrastrukturplanung.
Ein weiterer Aspekt sind die wirtschaftsstrukturellen Veränderungen, die auch Husum getroffen
haben. So ist die traditionell ausgeprägte hafenbezogene Wirtschaft (Schiffbau und Fischerei) in
der Vergangenheit fast vollständig weg gebrochen. Der Tourismusstandort Husum spürt die
zunehmende Konkurrenz anderer deutscher Küstenregionen (z.B. Mecklenburg-Vorpommern).
Auch wenn es der Stadt seit den 1990er Jahren gelungen ist, sich als Standort für die Windenergie-Industrie zu profilieren sowie den Dienstleistungssektor in der Stadt zu stärken, bleiben
auch hier große Herausforderungen für die zukünftige Stadtentwicklung.
1
steg Hamburg mbH
Veränderte Anforderungen an kommunales Handeln
Weitere Veränderungen, auf die im Rahmen einer strategischen Stadtentwicklung reagiert werden muss, betreffen die kommunalen Handlungsspielräume vor dem Hintergrund sinkender
Steuereinnahmen, wachsender Schuldenbelastungen sowie veränderter kommunaler Aufgaben. Hier sind insbesondere die Sozial- und Arbeitsmarktreformen (Stichwort Hartz IV) zu nennen. Da Husum als Mittelzentrum zahlreiche zentralörtliche Funktionen gewährleisten und
finanzieren muss, ist die finanzielle Belastung der Kommune besonders hoch.
Die traditionellen Planungsinstrumente und -strategien sind für viele der o.g. Veränderungen
und Herausforderungen nicht geeignet. So muss in Zukunft viel stärker eine pro-aktive Stadtentwicklung betrieben werden, die nicht nur auf Bedarfe reagiert, sondern aktiv Entwicklungen
steuert und Veränderungen anschiebt.
„Wichtige Ansatzpunkte [für die Bewältigung des demographischen Wandels] liegen
zunächst auf der Ebene der politisch-administrativen Voraussetzungen: Die Prozesse des
demographischen Wandels verdienen höchste Aufmerksamkeit: schonungsloses Monitoring, klare Ursachenanalyse, übergreifende Politikentwürfe. Das gilt nicht nur in der Verwaltung und zwischen Verwaltung und Rat, sonder auch in der Kommunikation mit den
Bürger/innen und der lokalen Wirtschaft. Alle sollten Bescheid wissen und möglichst
abgestimmt handeln (…).“1
Hinzu kommt, dass der Flächennutzungsplan Husums aus dem Jahre 1979 stammt und seither
eine Reihe von Teilfortschreibungen vorgenommen wurden. Das Stadtentwicklungskonzept soll
als Grundlage einer Neufassung des Flächennutzungsplanes dienen.
Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen und Herausforderungen hat das Bauamt der Stadt
Husum in 2004 beschlossen, Mittel aus dem neuen Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau West beim Land Schleswig-Holstein zu beantragen, um konkrete Umbaumaßnahmen im
Stadtgebiet zu realisieren. Zielsetzung der Antragstellung war, Husum zu befähigen, auf die
drohenden Funktionsverluste des Mittelzentrums sowie die genannten Defizite und Herausforderungen zu reagieren und somit eine zukunftsfähige Stadtentwicklung zu betreiben.
Das Land hat auf Grundlage dieses Förderantrages entschieden, zur Grundlagenermittlung und
Problemanalyse zunächst ein Stadtentwicklungskonzept für Husum zu fördern, um die Entwicklungen und Veränderungen genauer zu untersuchen, die städtebaulichen Mängel und
Missstände im Stadtgebiet zu identifizieren sowie die konkreten Stadtumbaubedarfe nach
§ 172a ff. BauGB zu ermitteln. Ein besonderer Schwerpunkt sollte dabei nach dem Willen des
Landes auf die Entwicklung von Strategien für die zukünftige Wohnraumversorgung sowie die
Verbesserung der Stadt-Umland-Beziehungen gelegt werden.
1
Prof. Dr. Heinrich Mäding: Schrumpfen ist keine Schande. In: Difu-Berichte 3/2005.
2
steg Hamburg mbH
1.2 Aufgaben und Zielsetzungen
1.2 Aufgaben und Zielsetzungen des Stadtentwicklungskonzeptes
Nach der Zusage der Fördermittel für die Beauftragung eines Stadtentwicklungskonzeptes
wurde im Dezember 2004 die Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg
mbH (steg Hamburg mbH) mit der Erarbeitung des Konzeptes von der Stadt Husum beauftragt.
Als Zielsetzungen wurden zwischen der Stadt und dem Gutachter vertraglich vereinbart:
„Für die Stadt Husum wird ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept erarbeitet, das einen Schwerpunkt auf die Analyse der aktuellen und zukünftigen Wohnraumversorgung der Kommune legt, um entsprechende Nachfragen aus dem Innenministerium
des Landes (…) zu erfüllen.
(…) Die Identifizierung von Entwicklungstrends zu verschiedenen Schwerpunktthemen
wird konkrete Handlungs- und Entwicklungspotenziale aufzeigen. In diesem Rahmen werden auch Umsetzungsstrategien und Handlungsempfehlungen erarbeitet bzw. aufgezeigt.
Hierzu zählen z.B. Empfehlungen zur Ausweisung von Programmgebieten der Städtebauförderung.
Für die Verbesserung der Zusammenarbeit zwischen dem Mittelzentrum Husum, den
Umlandgemeinden und dem Kreis Nordfriesland wird gemeinsam ein geeignetes Kooperationsmodell entwickelt.“
Hiermit sind die beiden zentralen inhaltlichen Schwerpunkte des Konzeptes deutlich benannt:
•
die Wohnraumversorgung sowie
•
die Stadt-Umland-Beziehungen zwischen dem Mittelzentrum und seinen Umlandgemeinden.
Als Zeitrahmen für die Erarbeitung des Stadtentwicklungskonzeptes wurden 12 Monate vereinbart. Als Zeithorizont für die Aussagen des Stadtentwicklungskonzeptes wurden zehn Jahre
vereinbart, also das Jahr 2015.
Neben der Erarbeitung von Handlungsempfehlungen für die kommunale Verwaltung und die
Lokalpolitik sollen im Rahmen des Konzeptes konkrete Vorschläge für zukünftige Programmgebiete der Städtebauförderung entwickelt werden, speziell für Stadtumbaugebiete nach § 172a ff.
BauGB.
Die Stadt Husum hat nach Vorlage von Zwischenergebnissen der Konzepterarbeitung bereits
im 2. Halbjahr 2005 einen erneuten und nun konkretisierten Förderantrag auf Mittel aus dem
Stadtumbau-West-Programm gestellt - diesmal mit Erfolg. Damit wurde ein erster Schritt in
Richtung einer zukunftsfähigen Stadtentwicklung getan.
Parallel wurde die steg Hamburg mbH vom Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Landwirtschaft des Landes Schleswig-Holstein mit der Erarbeitung einer gesonderten Umlandstudie
beauftragt, um die Situation in den Husumer Umlandgemeinden detaillierter zu untersuchen.
3
steg Hamburg mbH
1.3 Methodik und Vorgehensweise
Im Folgenden werden die einzelnen Bearbeitungsschritte der Konzepterarbeitung kurz skizziert.
Bestandsaufnahme und Grundlagenermittlung
•
Erhebung bzw. Beschaffung von relevanten statistischen Daten zur Husumer Stadtentwicklung aus unterschiedlichen Quellen (Einwohneramt der Stadt Husum, Kreis Nordfriesland,
Statistisches Amt, Investitionsbank Schleswig-Holstein, Agentur für Arbeit, Wohnungsunternehmen) sowie deren Auswertung und Analyse
•
Auswertung von vorhandenen Planungsgrundlagen und Konzepten
•
Verschiedene Begehungen des Stadtgebietes bzw. einzelner Stadtteile
•
Aufteilung des Stadtgebietes in 38 Teilräume zur differenzierten Untersuchung (siehe Kapitel 5 - Siedlungsportraits)
•
Durchführung von Gesprächen mit Expertinnen und Experten zu verschiedenen
Fragestellungen (z.B. Wohnen, Gewerbeentwicklung, Tourismus, Wünsche der Senioren/innen)
Bearbeitung von thematischen Handlungsschwerpunkten
•
Schwerpunktthema Wohnraumversorgung
•
Schwerpunktthema Stadt-Umland-Bereich
•
Thema Gewerbeentwicklung
Bearbeitung von teilräumlichen Handlungsschwerpunkten
•
Analyse und Entwicklung von Handlungsempfehlungen für 38 Teilräume (Siedlungsportraits)
•
Erarbeitung von Empfehlungen zur Ausweisung von Programmgebieten der Städtebauförderung, hier speziell Stadtumbau West
Potenzial- und Defizitanalyse
•
Erarbeitung von Stärken-Schwächen-Profilen der einzelnen Siedlungsgebiete zur Identifizierung der konkreten Handlungsbedarfe im Stadtgebiet
•
Erarbeitung von thematischen Handlungsbedarfen und Maßnahmevorschlägen auf Grundlage der Ergebnisse der Analyse
•
Aussagen zu teilräumlichen Handlungsbedarfen in den einzelnen Siedlungsgebieten der
Stadt
4
steg Hamburg mbH
Kooperative und kommunikative Begleitung der Konzepterarbeitung
•
Begleitung durch eine Lenkungsgruppe, bestehend aus Vertreter/innen aus dem Bauamt
der Stadt, dem Bauamt des Kreises Nordfriesland, den Ämtern des Stadt-Umland-Bereiches, dem Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein sowie Experten aus der Wohnungswirtschaft (Wohnungsunternehmen sowie ein Repräsentant von Haus und Grund)
•
Regelmäßige Berichterstattung im fachlich verantwortlichen Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt
•
Berichterstattung im Stadtverordnetenkollegium der Stadt
•
Durchführung von Einzelgesprächen mit Expertinnen und Experten zu verschiedenen
Fragestellungen (siehe Auflistung im Anhang)
•
Durchführung von zwei öffentlichen Veranstaltungen
•
Öffentlichkeitsarbeit in Form von Pressemitteilungen
Parallel fand eine kontinuierliche Abstimmung der Gutachter mit der Auftraggeberin, also dem
Bauamt der Stadt, über Zwischenergebnisse und Zielsetzungen des Stadtentwicklungskonzeptes statt.
5
steg Hamburg mbH
1.4 Vorliegende Planungsgrundlagen und Konzepte
1.4 Vorliegende Planungsgrundlagen und Konzepte
Im Rahmen der Konzepterarbeitung wurden die folgenden in und für Husum vorliegenden Planungsgrundlagen sowie Gutachten und Konzepte ausgewertet. Zentrale Aussagen dieser planerischen Grundlagen werden im Stadtentwicklungskonzept berücksichtigt, bzw. eingearbeitet.
•
Flächennutzungsplan 1979 mit Fortschreibungen
•
Städtebaulicher Rahmenplan Innenstadt, 1991 (Fortschreibung 1992)
•
Landesraumordnungsplan Schleswig-Holstein, 1998
•
Voruntersuchung Verkehrskonzept Innenstadt, 2001
•
Städtebaulicher Rahmenplan Marktstraße, 2001
•
Regionalplan für den Planungsraum V - Schleswig-Holstein Nord, Neufassung 2002
•
Landschaftsplan Husum, 2003
•
Gutachterliche Stellungnahme - Analyse des Einzelhandels im Großraum Husum, 2003
•
Leitbilddebatte zur 400-Jahr-Feier in 2003
•
Gutachten über die regionalökonomischen Auswirkungen des Ausbaus einer Offshore
Struktur des Husumer Hafens, 2003/2004
•
Tourismusmarketingkonzeption Husum und Husumer Bucht, 2003/2004
•
Regionales Entwicklungskonzept REK Nordfriesland, 2004
•
Zukunftskonferenz Husum 2030 vom Oktober 2004
6
steg Hamburg mbH
1.5 Vorliegende Leitbilder
1.5 Dokumentation der vorliegenden Leitbilder
Für Husum wurden in der jüngeren Vergangenheit bereits Grundlagen für ein städtisches Leitbild erarbeitet. Neben einer ersten Leitbild-Diskussion im Rahmen der Husumer 400-Jahr-Feier
in 2003 sind hier vor allem die ersten Ergebnisse der Zukunftskonferenz 20302 aus dem Oktober 2004 zu nennen.
An beiden Diskussionsprozessen haben Akteurinnen und Akteure aus verschiedenen Bereichen der Stadt teilgenommen. Hier sind vor allem Vertreter/innen der Verwaltung, der Politik,
der Wirtschaft und der Gemeinwesenarbeit zu nennen. In der Zukunftskonferenz 2030 haben
auch eine Reihe von Husumer Bürger/innen mitgearbeitet.
Im Folgenden werden die zentralen Ergebnisse der beiden Debatten zusammenfassend dargestellt. Dies ist eine reine Dokumentation, die weder kommentiert noch überarbeitet wurde. Sie
ist nicht abschließend zu verstehen und sicher nicht in jedem Punkt konsensfähig. Dennoch
stellen die Aussagen als Einleitung für das Stadtentwicklungskonzept einige grundsätzliche in
der Stadt vorhandene und diskutierte Ziele vor. Gleichzeitig sollten sie als Grundlage für die
Weiterentwicklung und verbindliche Verabschiedung eines Husumer Leitbildes dienen. In diese
Weiterentwicklung sind auch die Ergebnisse und Empfehlungen des Stadtentwicklungskonzeptes, die in Kapitel 7 als „Perspektiven für Husum“ zusammengefasst werden, einzubeziehen.
Leitbild: Attraktive und menschenfreundliche Stadt mit Lebensqualität
! „Förderung des besonderen Husumer Stadterlebnisses, bestehend aus der einzigartigen
Mischung aus einer harmonischen Bausubstanz, maritimen Charme, der Erlebniskultur
sowie der großen Anziehungskraft des Fachgeschäftsangebotes. Als Tor zur Halligwelt verbindet Husum Nordseecharme mit Stadterlebnis.“
! „Husum bietet durch die Atmosphäre der Nordsee und das natürliche Umfeld eine hohe
Lebensqualität, die im Bewusstsein der Bevölkerung stärker verankert werden sollte, um
die Stellung Husums im Markt erfolgreicher zu positionieren.“
! „Husumer/innen und Gäste fühlen sich wohl in einer lebendigen und attraktiven Innenstadt“
! „Husum hat national und international ein hohes Ansehen“
! „Interesse am Wohlergehen des Nächsten und Kultur des sozialen Miteinanders pflegen“
2
Ev.-luth. Kirchengemeinde St. Marien zu Husum in Kooperation mit der Stadt Husum: 2030 - Husum
nimmt Kurs. Zukunftskonferenz am 22. - 24. Oktober 2004.
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steg Hamburg mbH
Leitbild: Serviceorientierte Verwaltung
! „Aufbau bzw. Erhalt einer wirtschaftsfördernden und kundenorientierten Verwaltung“
! „Ziel- und ergebnisorientierte Zusammenarbeit von Politik und Verwaltung“
! „Abbau von unsinnigen und überflüssigen Regularien“
! „Stärkung der Bürger/innenbeteiligung an Entscheidungsprozessen „
! „Einführung eines Bürgerhaushaltes (Beteiligung an der Aufstellung des kommunalen
Haushalts) mit dem Ziel einer Haushaltskonsolidierung“
Leitbild: Zukunftsorientierte Wirtschaft
! „Förderung eines gesunden Branchenmix der Wirtschaft aus Industrie, Handwerk,
Landwirtschaft, Handel und Dienstleistungen“
! „Erhalt und Schaffung von Arbeitsplätzen auf dem ersten Arbeitsmarkt“
! „Förderung der Vereinbarkeit von Familie und Beruf“
! „Entwicklung zum überregionalen Zentrum für regenerative Energien (autarke Energiestadt, Hochschule für erneuerbare Energien)“
! „Stärkung der Produktion, Verarbeitung und Vermarktung von regionalen Produkten“
! „Schaffung bzw. Erhalt wohnraumnaher Versorgungsangebote“
! „Qualitätsorientierte Tourismusentwicklung“
! „Erhalt einer lebendigen und attraktiven Innenstadt“
! „Verbesserung der Hafennutzung (gewerbliche und Freizeit-Nutzungen)“
! „Ausbau des modernen und besucherfreundlichen Husumer Messegeländes für hochkarätige Spezialmessen mit nationalem/internationalem Niveau. Die Messe Husum durch viele
interessante regionale Ausstellungen zu einem weiteren Anziehungspunkt für Husum entwickeln.“
Leitbild: Intelligentes und innovatives Verkehrskonzept
! „Erarbeitung eines intelligenten, innovativen Verkehrskonzeptes: Optimierung des
ÖPNV, Verbesserung der überregionalen Verkehrsanbindung, Schaffung eines Radwegenetzes“
! „Verbesserung der innerstädtischen Verkehrsführung. Schaffung einer logischen und leicht
nachvollziehbaren Verkehrsführung. Wichtige Ziele sowie Parkflächen werden durch ein
Leitsystem angezeigt. Zur Steigerung der Attraktivität sind zentrale Bereiche teilweise verkehrsberuhigt.“
! „Verbesserung der verkehrlichen Anbindung (Straße, Schiene und Luftverkehr)“
! „Schaffung einer barrierefreien Stadt, z.B. für Menschen mit Behinderungen, Eltern mit Kinderwagen“
8
steg Hamburg mbH
Leitbild: Regionaler Standort für Bildung und Kultur
! „Stärkung als regionaler Kulturstandort durch Verbesserung bzw. Ausbau der Angebote
(z.B. Theater, Kino, Museen, Veranstaltungen)“
! „Mannigfaltiges Kulturangebot für alle Altersgruppen“
! „Stärkung als zentraler Theaterort in der Region (Kulturmanagement)“
! „Ausbau der Angebote des attraktiven Lichtspieltheaters“
! „Finanzielle Absicherung und Institutionalisierung des qualitativ hohen Niveaus und des sehr
breiten Musikangebotes“
! „Förderung des Nachtlebens“
! „Verbesserung der Museenlandschaft“
! „Stärkung und Ausbau der Freizeit- und Regionalkultur“
! „Verbessertes Marketing für die Angebote“
! „Sicherung, Optimierung und Ausbau der Angebote für Bildung, Erziehung, Wissenschaft und Ausbildung“
! „Bauliche und fachliche Sicherung der Bildungsangebote, z.B. Schulen, Speicher,
Volkshochschule, Familienbildungsstätte“
Leitbild: Sozial gerechte Entwicklung
! „Erhalt bzw. Schaffung einer guten Gesundheitsversorgung“
! „Erhalt bzw. Schaffung von Angeboten für Kinder- und Jugendliche“
! „Erhalt bzw. Schaffung von Angeboten für Erwachsene“
! „Verbesserung der Lebensqualität“
! „Förderung des Interesses am Wohlergehen des Nächsten und der Kultur des sozialen
Miteinanders“
! „Zusammenleben verschiedener Bevölkerungsgruppen sichern bzw. ermöglichen“
Leitbild: Stadtentwicklung
! „Behebung von Bausünden und Nutzung von Baulücken“
! „Schaffung generationsgerechter und -übergreifender Wohn- und Lebensverhältnisse“
! „Schaffung wohnraumnaher Versorgungsangebote“
! „Verhinderung der Ghettobildung in einzelnen Bereichen“
! siehe auch die o.g. Punkte bei Wirtschaft und Verkehr
9
steg Hamburg mbH
2. Überblick über Rahmenbedingungen und Tendenzen der Stadtentwicklung
2.
Überblick über Rahmenbedingungen und Tendenzen der
Stadtentwicklung3
2.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose
Die Einwohnerzahl der Stadt Husum ist, nach einer Zunahme in den Jahren 1990 bis 1997, seit
1998 rückläufig und in den vergangenen drei Jahren stagnierend.
Ende 2004 waren 20.602 Einwohnerinnen und Einwohner mit Hauptwohnsitz in Husum beim
städtischen Einwohneramt gemeldet. Verglichen mit 1997 (21.277 Einwohner/innen) ist dies ein
Rückgang um 3,3 Prozent in sieben Jahren (minus 675 Einwohner/innen).
Betrachtet man die Husumer Bevölkerungsentwicklung in einer Zeitreihe ab 1990, so ist festzustellen, dass die aktuelle Zahl der niedrigste Einwohnerstand in diesem Zeitraum ist.
Bei einem Vergleich mit der Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des Husumer StadtUmland-Bereichs (SUB) ist festzustellen, dass hier im Zeitraum von 1995 bis 2003 ein starkes
Bevölkerungswachstum um insgesamt 16,7 Prozent zu verzeichnen ist. In den neun Gemeinden Hattstedt, Horstedt, Mildstedt, Rantrum, Schobüll, Schwesing, Simonsberg, Südermarsch
und Wobbenbüll stieg die Zahl der Einwohner/innen in diesem Zeitraum um 1.769 Personen
von insgesamt 10.604 auf 12.373 Einwohner/innen.
Für die zukünftige Bevölkerungsentwicklung der Stadt Husum liegen zwei Prognosen für den
Zeitraum 2001 bis 2015 vor: Eine “optimistischere“ obere Variante des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) und eine “pessimistischere“ untere Variante des Statistischen
Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein (StaLa). Die Prognose des BBR sieht bis 2015
einen Bevölkerungsrückgang auf 20.211 Einwohner/innen (minus 2,4 Prozent). Die Prognose
des StaLa sagt einen stärkeren Rückgang auf 19.445 Einwohner/innen im selben Zeitraum
(minus 6,1 Prozent) voraus. Beide Prognosen differieren um 3,8 Prozentpunkte und bilden so
einen Korridor für die zukünftig zu erwartende Bevölkerungsentwicklung, die in Husum nach
beiden Berechungen auf jeden Fall negativ verlaufen wird.
Die prognostizierte Haushaltentwicklung ist nicht so negativ wie die Einwohnerentwicklung, da
davon auszugehen ist, dass sich der bundesweite Trend zur Verkleinerung der Haushaltsgrößen fortsetzt und daher auch bei leicht rückläufigen Einwohnerzahlen die Zahl der Haushalte
zunimmt.
Betrachtet man die Prognosen für die Husumer Haushaltsentwicklung, so sieht die BBR-Variante eine leichte Zunahme um 0,2 Prozent bis 2015, die StaLa-Variante einen Rückgang um
2,7 Prozent bis 2015.
3
Alle Daten und Informationen in diesem Kapitel stammen, wenn nicht anders angegeben, vom
Einwohneramt der Stadt Husum, vom Statistischen Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, von der
Investitionsbank Schleswig-Holstein und von der Agentur für Arbeit Flensburg.
10
steg Hamburg mbH
Bevölkerungsentwicklung der Stadt Husum von 1990 bis 2015
(ab 2005 Bevölkerungsprognose)
21.500
21.250
21.000
Einwohner/innen
20.750
20.500
20.250
20.000
19.750
19.500
19.250
19.000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Hauptwohnsitzbevölkerung der Stadt
Bevölkerungsprognose BBR (Obere Variante)
Bevölkerungsprognose StaLa (Untere Variante)
Bei einer zusammengefassten Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung der Stadt und der
angrenzenden neun Gemeinden (Hattstedt, Horstedt, Mildstedt, Rantrum, Schobüll, Schwesing,
Simonsberg, Südermarsch und Wobbenbüll) ergibt sich das Bild einer nach wie vor wachsenden Einwohnerzahl in dieser Region (+ 4,8 Prozent zwischen 1994 und 2003).
Bevölkerungsentwicklung von Husum und Umlandgemeinden
von 1994 bis 2003
33.500
33.250
33.000
Einwohner/innen
32.750
32.500
32.250
32.000
31.750
31.500
31.250
31.000
1994
1995
1996
1997
1998
11
1999
2000
2001
2002
2003
steg Hamburg mbH
Die Bevölkerungsentwicklung im Kreis Nordfriesland verläuft, wie bei der Darstellung der Entwicklung in den Gemeinden des Husumer Stadt-Umland-Bereichs bereits deutlich wurde, deutlich gegensätzlich zur Entwicklung in der Stadt Husum.
Bevölkerungsentwicklung im Kreis Nordfriesland von 1990 bis 2015
(ab 2003 Bevölkerungsprognose)
172.500
170.000
Einwohner/innen
167.500
165.000
162.500
160.000
157.500
155.000
152.500
20
15
20
14
20
13
20
12
20
11
20
10
20
09
20
07
20
08
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
00
19
99
19
98
19
97
19
96
19
95
19
94
19
93
19
92
19
91
19
90
150.000
Hauptwohnsitzbevölkerung im Kreis Nordfriesland
Bevölkerungsprognose BBR (Obere Variante)
Bevölkerungsprognose StaLa (Untere Variante)
Im Kreis nimmt die Zahl der Einwohner/innen seit 1990 kontinuierlich zu (plus 14.311 Einwohner/innen oder 9,4 Prozent von 1990 bis 2003). Auch die Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung im Kreis stellen sich deutlich positiver dar als für die Stadt Husum. Für Nordfriesland
gehen beide Varianten von einer weiteren Zunahme der Bevölkerung aus: Das BBR sieht ein
Wachstum um 5,3 Prozent, das StaLa um 1,8 Prozent. Erst ab dem Jahr 2020 wird für den
Kreis Nordfriesland mit einem Bevölkerungsrückgang gerechnet.
12
steg Hamburg mbH
Eine Spezifizierung der räumlichen Verteilung des prognostizierten Bevölkerungswachstums
auf die unterschiedlichen Teilräume des Kreises ist den beiden Prognosen nicht zu entnehmen.
Somit liegen keine spezifischen Prognosen für Gemeinden des Husumer Stadt-UmlandBereichs vor. Wenn jedoch die Prognose für den Kreis (2001 bis 2015) auf diese neun Gemeinden übertragen wird, ergibt sich folgendes Bild4:
Gemeinde
Einwohner
2001
Einwohner
2003
Prognose BBR
Prognose StaLa
Mildstedt
3.375
3.596
+5,3 % bis 2015
3.554 (+ 179 EW)
+ 1,8 % bis 2015
3.436 (+ 61 EW)
Hattstedt
2.330
2.382
2.453 (+ 123 EW)
2.372 (+ 42 EW)
Schobüll
1.617
1.604
1.703 (+ 86 EW)
1.646 (+ 29 EW)
Rantrum
1.460
1.572
1.537 (+ 77 EW)
1.486 (+ 26 EW)
Schwesing
924
924
973 (+ 49 EW)
941 (+ 17 EW)
Simonsberg
863
859
909 (+ 46 EW)
879 (+ 16 EW)
Horstedt
730
753
769 (+ 39 EW)
743 (+ 13 EW)
Wobbenbüll
465
462
490 (+ 25 EW)
473 (+ 8 EW)
Südermarsch
157
152
165 (+ 8 EW)
160 (+ 3 EW)
Es wird deutlich, dass die Gemeinden tlw. bereits in 2003/2004 über den prognostizierten Einwohnerzahlen für 2015 liegen, also seit 2001 stärker gewachsen sind als für den Kreis Nordfriesland erwartet. Dies betrifft vor allem die Gemeinden Mildstedt und Rantrum.
Die Bevölkerungsdichte in der Stadt Husum liegt mit 1.143 Einwohnern/innen je Quadratkilometer (Größe des Stadtgebietes 18,01 Quadratkilometer) deutlich über dem Durchschnitt des
Kreises Nordfriesland mit 87 Einwohnern/innen je Quadratkilometer. Hieraus werden sowohl die
ländliche Struktur des Kreises als auch die zentralörtliche Funktion der Stadt deutlich.
4
Eigene Berechnungen. Diese Art der Umrechnung der Prognose für den Kreis kann nur eine grobe
Einschätzung und Tendenzaussagen liefern.
13
steg Hamburg mbH
Ein Vergleich der Husumer Bevölkerungsentwicklung von 1997 bis 20045 mit dem
Landesdurchschnitt in Schleswig-Holstein und dem Durchschnitt des Kreises Nordfriesland
sowie der Entwicklung in anderen Kommunen zeigt, dass die Bevölkerungsverluste in Husum
(minus 2,88 Prozent) deutlich über den Vergleichswerten liegen. Nur Itzehoe musste Verluste in
ungefähr der selben Größenordnung verkraften und lediglich Schleswig musste noch wesentlich
größere Bevölkerungsverluste hinnehmen.
Bevölkerungsentwicklung von 1997 bis 2004
6,00
Veränderung der Einwohnerzahl in v.H.
4,00
2,00
3,24
3,25
2,15
3,92
1,88
0,00
-0,65
-2,00
-2,88
-4,00
-3,24
-6,00
-8,00
-10,00
-9,37
-12,00
Bad Segeberg
Eckernförde
Mölln
Heide
Husum
Itzehoe
Schleswig
Schl.-Holstein
Nordfriesland
Husum schrumpft, während das Umland wächst
Die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Husum und in den Gemeinden des StadtUmland-Bereiches sowie im Kreis Nordfriesland hat sich seit 1990 voneinander entkoppelt:
Während die Husumer Bevölkerungszahlen sinken bzw. stagnieren, nimmt die Zahl der
Einwohner/innen in den Gemeinden im SUB und im Kreis stark zu.
Dieser Prozess wird sich nach den vorliegenden Prognosen in den kommenden Jahren
noch weiter verstärken: Während in Husum ein weiterer Bevölkerungsrückgang bis 2015
erwartet wird (zwischen 2,4 und 6,1 Prozent), soll die Einwohnerzahl im Kreis zumindest bis
2020 noch weiter zunehmen (zwischen 1,8 und 5,3 Prozent). Diese positive Prognose gilt
auch für die Gemeinden des Stadt-Umland-Bereiches.
Die Haushaltsentwicklung stellt sich für Husum nicht so negativ dar, da hier von einer weiteren Verkleinerung der Haushaltsgrößen und somit von einer Zunahme der Zahl der Haushalte ausgegangen wird.
Die Haushaltsentwicklung ist von Bedeutung für die zukünftige Wohnraumversorgung in der
Stadt (siehe Kapitel 3.1).
5
Angaben der Investitionsbank Schleswig-Holstein.
14
steg Hamburg mbH
Zweitwohnsitze
Eine Betrachtung der in Husum gemeldeten Zweitwohnsitze zeigt einen deutlichen Rückgang
dieser Zahlen seit Ende der 1990er Jahre. Alleine von 2000 bis 2004 sind die Zweitwohnsitze
von 2.343 auf 1.670 um 29 Prozent zurückgegangen.
Zweitwohnsitze in der Stadt Husum von 1990 bis 2004
2.800
2.700
2.600
Anzahl der Zweitwohnsitze
2.500
2.400
2.300
2.200
2.100
2.000
1.900
1.800
1.700
1.600
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Da die Stadt Husum bislang keine Zweitwohnungssteuer erhebt, lässt sich dieser deutliche
Rückgang nicht mit finanziellen Beweggründen erklären. Es liegen ansonsten aber keine Informationen über einen gravierenden Wegfall von Ferienwohnungen in der Stadt vor.
Zweitwohnsitz e im Verhältnis z ur Hauptwohnsitz bevölkerung
von 1990 bis 2004
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
15
steg Hamburg mbH
2.2 Soziodemographische Angaben zur Bevölkerung
Altersstruktur
Bei einer Betrachtung der Altersstruktur der Husumer Bevölkerung6 ist festzustellen, dass die
Altersgruppe von 21 bis 40 Jahren seit 1989 zwar durchgehend die stärkste Altersgruppe in
Husum war, jedoch mit deutlich rückläufiger Tendenz (minus 26 Prozent). Zu dieser Altersgruppe gehören die Haushaltsgründer/innen, Eigentumsbildner/innen sowie junge mobile Singles und Paare. In 2004 war die Altersgruppe der 41- bis 60-Jährigen mit 6.168 Personen fast
genauso stark vertreten wie die Gruppe der 21- bis 40-Jährigen mit 6.262 Personen. Diese
Altersgruppe umfasst u.a. Eltern mit älteren oder nicht mehr im Haushalt lebenden Kindern. An
dritter Stelle lag 2004 mit steigender Tendenz die Altersgruppe von 61 bis 80 Jahren mit 4.855
Personen (plus 14 Prozent seit 1989), also die Gruppe der Älteren, i.d.R. sesshaften Haushalte.
Diese Altersgruppe hat mittlerweile die Gruppe der Kinder und Jugendlichen (im elterlichen
Haushalt) der Altersgruppe 0 bis 20 Jahre (4.583 Personen) überholt, die bis 2001 die drittstärkste Altersgruppe in Husum war. Die Hochbetagten, also die 81 Jahre und älteren (1.183
Personen), bilden zwar die kleinste Altersgruppe in Husum, allerdings mit den stärksten
Zuwächsen (plus 28 Prozent seit 1989 - damals waren es 923 Personen).
Entwicklung der Altersstruktur 1989 bis 2004
0-20 Jahre
21-40 Jahre
41-60 Jahre
61-80 Jahre
04
20
03
20
02
20
01
20
00
20
99
19
98
19
97
19
96
19
95
19
94
19
93
19
92
19
91
19
90
19
19
89
9.000
8.250
7.500
6.750
6.000
5.250
4.500
3.750
3.000
2.250
1.500
750
0
81 Jahre und älter
Der stärkste Rückgang seit 1989 ist also in der Altersgruppe 21 bis 40 Jahre (minus 26 Prozent
/ 2.174 Personen) zu verzeichnen – und hier besonders in der Gruppe der 21- bis 30-Jährigen
(Rückgang um 43 Prozent / 2.114 Personen). Die stärksten Zuwächse finden sich in der Alters-
6
Hierin sind sowohl Einwohner/innen mit Hauptwohnsitz als auch Nebenwohnsitz enthalten.
16
steg Hamburg mbH
gruppe der Hochbetagten über 81-Jährigen (plus 28 Prozent / 260 Personen) sowie in der
Gruppe 61 bis 80 Jahre (plus 14 Prozent / 605 Personen).
Die deutlich zunehmende Alterung der Husumer Bevölkerung zeigt sich zudem bei der Gegenüberstellung der Altersstrukturen der Gesamtbevölkerung von 1989 und 2004:
Vergleich der Altersstruktur 1989 und 2004
40%
35,0%
35%
30%
27,0%
25%
20%
26,8%
24,0%
21,0%
19,5% 20,0%
17,7%
15%
10%
3,8%
5%
5,2%
0%
0-20 Jahre
21-40 Jahre
41-60 Jahre
1989
61-80 Jahre
81 Jahre und älter
2004
In den Gemeinden des Stadt-Umland-Bereiches zeigt sich tlw. ein anderes Bild: So waren 2004
in Rantrum 30 Prozent und in Mildstedt 26 Prozent der Einwohner/innen jünger als 20 Jahre zu diesem Zeitpunkt waren es in Husum nur 20 Prozent der Einwohner/innen.
17
steg Hamburg mbH
Bei einer Betrachtung der Entwicklung der Altersgruppen der unter 15-Jährigen und der über
65-Jährigen in der Stadt seit 1990 wird die Tendenz der zunehmenden Alterung ebenfalls
offensichtlich: Während die Zahl der Kinder und Jugendlichen seit 1995 abnimmt, steigt die Zahl
der Senioren über 65 Jahren kontinuierlich an.
Entwicklung der unter 15-Jährigen und über 65-Jährigen
von 1990 bis 2004
4.500
4.250
4.000
3.750
3.500
3.250
3.000
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
Unter 15-jährige in der Stadt
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Über 65-jährige in der Stadt
Aus diesen Veränderungen der Altersstruktur der Husumer Bevölkerung ergeben sich veränderte Anforderungen an die zukünftige Wohnraumversorgung sowie die Versorgung mit sozialer
Infrastruktur und Nahversorgungsangeboten. Hierauf wird im Weiteren noch eingegangen (vgl.
Kapitel 3).
Bei der Betrachtung der räumlichen Verteilung der Altersstrukturen zeigt sich Folgendes: Während gut 20 Prozent der Husumer/innen 2004 älter als 65 Jahre waren, fanden sich in
bestimmten Siedlungsgebieten Häufungen dieser Altersgruppe. Dies sind vor allem die Einfamilienhaus-Gebiete aus den 1950er Jahren, z.B. Musikerviertel (39 Prozent älter als 65 Jahre),
Fischersiedlung (34 Prozent), Literatenviertel (30 Prozent).
Ebenso finden sich im Stadtgebiet auch Quartiere mit einem besonders hohen Anteil an jungen
Menschen. Waren knapp 17 Prozent der Husumer/innen 2004 jünger als 18 Jahre, so zeigen
sich Häufungen vor allem in den jüngeren Baugebieten der Stadt aus den 1980er und 1990er
Jahren, z.B. Sandkamp (32 Prozent jünger als 18 Jahre), Norderschlag (31 Prozent) und Marmeladenviertel (21 Prozent). In diesen Gebieten finden sich auch die größten Haushalte, da hier
vor allem Familien bzw. Haushalte mit Kindern leben.
Beispielhaft werden hier die Altersstrukturen im „ältesten“ Husumer Wohngebiet Musikerviertel
sowie im „jüngsten“ Husumer Baugebiet Norderschlag den Durchschnittswerten für die Gesamtstadt (Stand 2004) gegenübergestellt.
18
steg Hamburg mbH
Vergleich der Altersstruktur in Husum und im Norderschlag
25%
22%
20%
20%
20%
16%
15%
11%
10%
14%
13%
14%
13%
12%
13%
10%
9%
8%
5%
3%
1%
0%
0-10 Jahre
11-20 Jahre
21-30 Jahre
31-40 Jahre
Husum
41-50 Jahre
51-60 Jahre
61-70 Jahre
71-95 Jahre
Norderschlag
Vergleich der Altersstruktur in Husum und im Musikerv iertel
30%
26%
25%
20%
18%
16%
15%
14%
13%
12%12%
11%
10%
13%
13%
10%
9%
9%
14%
6%
4%
5%
0%
0-10 Jahre
11-20 Jahre
21-30 Jahre
31-40 Jahre
Husum
41-50 Jahre
51-60 Jahre
61-70 Jahre
71-100 Jahre
Musikerviertel
In den Siedlungsportraits (Kapitel 5) werden jeweils Angaben zu den Altersgruppen der unter
18-Jährigen und der über 65-Jährigen in den verschiedenen Gebieten gemacht. Dabei werden
die unterschiedliche räumliche Verteilung der Altersgruppen und die Konzentration besonders
junger bzw. besonders alter Einwohner/innen in verschiedenen Quartieren innerhalb des Stadtgebietes deutlich. Hieraus ergeben sich ebenfalls Handlungsbedarfe für die zukünftige Stadtentwicklung bzw. die Entwicklung einzelner Gebiete (vgl. Kapitel 3 und 5).
19
steg Hamburg mbH
Auch die Betrachtung der Haushaltsvorstandsstruktur7 bestätigt die o.g. Aussagen zur Alterung
der Bevölkerung: In 32 Prozent aller Husumer Privathaushalte war Ende 2004 der Haushaltsvorstand älter als 63 Jahre, in knapp 22 Prozent sogar über 70 Jahre.
Haushaltsvorstandsstruktur
25%
21,7%
20%
17,4%
16,3%
15,0%
15%
13,4%
10,4%
10%
5,8%
5%
0%
18 bis 24
Jahre
25 bis 34
Jahre
35 bis 44
Jahre
45 bis 54
Jahre
55 bis 62
Jahre
63 bis 69
Jahre
70 Jahre
und älter
Abschließend werden hier noch die Schülerzahlen in Husum betrachtet. Die Analyse der Zahlen
zeigt zunächst, entgegen den Erwartungen aufgrund der o.g. Veränderungen in der Altersstruktur, dass die absoluten Zahlen kontinuierlich steigen: um knapp 30 Prozent von 3.541 in
1990 auf 4.592 Schüler/innen in 2004. Bei der Betrachtung der unterschiedlichen Schulformen
ergibt sich allerdings ein differenziertes Bild. So ist die Zahl der Grundschüler/innen an den drei
Husumer Grundschulen seit 1997 um gut zehn Prozent auf 865 Schüler/innen in 2004 zurückgegangen. Dabei ist zu beachten, dass die Grundschulen zu über 90 Prozent von Husumer
Kindern besucht werden.
Die Zahlen an den Realschulen (+ 54 Prozent von 1990 bis 2004) und an den Gymnasien (+ 38
Prozent von 1990 bis 2004) sind hingegen massiv angestiegen. In diesen Schulformen sind
jedoch bis zu 76 Prozent der Schüler/innen Auswärtige.
Bei allen Schulformen zusammengefasst kamen im Schuljahr 2004/2005 nur 47 Prozent der
Schüler/innen aus Husum, die Mehrheit mit 53 Prozent jedoch von auswärts. An diesem Punkt
wird eine der wichtigen zentralörtlichen Funktionen Husums als Mittelzentrum deutlich: Husum
gewährleistet die Schulversorgung für die Umlandgemeinden und den Kreis.
7
Aareon Wohnungsmarktanalyse für Husum. Stand 1. Quartal 2005.
20
steg Hamburg mbH
Husum altert
Die Einwohner/innen von Husum werden immer älter. Während die Altersgruppe von 0 bis
20 Jahren noch stagniert, ist die Zahl der 21- bis 40-Jährigen seit 1989 um 26 Prozent
zurückgegangen. Die stärksten Zuwächse verzeichnen in Husum die Altersgruppe der
Hochbetagten über 81-Jährigen (plus 28 Prozent) sowie die Gruppe von 61 bis 80 Jahren
(plus 14 Prozent). Bereits heute ist in jedem dritten Husumer Haushalt der Haushaltsvorstand älter als 63 Jahre.
Der Rückgang der Kinderzahlen in der Stadt wird bei der Betrachtung der Grundschulen
deutlich: Hier ist die Zahl der Schüler/innen von 1997 bis 2004 um insgesamt 10 Prozent
bzw. 102 Kinder zurückgegangen.
Die räumliche Verteilung der Altersgruppen innerhalb des Stadtgebietes ist nicht gleichmäßig, wie die Siedlungsportraits zeigen. Die Stadtteile mit der ältesten Bevölkerung sind die
Einfamilienhausgebiete der 1950er und 1960er Jahre, während die Neubaugebiete der
späten 1980er und der 1990er Jahre Husums jüngste Wohngebiete sind.
Aus diesen Veränderungen der Altersstruktur ergeben sich große Anpassungsbedarfe
sowohl an die Infrastruktureinrichtungen (z.B. Kindergärten und Schulen, Alten- und Pflegeheime) als auch auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt. Seniorengerechter Wohnraum
wird künftig stärker als bisher nachgefragt werden.
21
steg Hamburg mbH
Natürliche Bevölkerungsentwicklung
Bei der Auswertung der Daten aus der Bevölkerungsentwicklung ist neben der zunehmenden
Alterung der Husumer Bevölkerung auch die nahezu durchgängig negative natürliche Bevölkerungsentwicklung seit 1990 festzustellen. Bis auf 1991 und 1997 liegt die Zahl der Sterbefälle in
der Stadt immer über der Zahl der Geburten. Dies liegt am deutlichen Rückgang der Geburten.
Insgesamt gab es von 1990 bis 2004 in Husum 3.466 Geburten und 4.051 Sterbefälle, hieraus
ergibt sich ein Saldo von 585 mehr Sterbefällen als Geburten in diesem Zeitraum.
Natürliche Bev ölkerungsentwicklung von 1990 bis 2004
20
Saldo aus Geburten minus Sterbefällen
0
-20
-40
-60
-80
-100
-120
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Husum bekommt zu wenig Kinder
Die Zahl der jährlichen Geburten ist in Husum seit 1990 zurückgegangen während die Zahl
der jährlichen Sterbefälle nahezu gleich geblieben ist. Eine Ursache hierfür ist die Abwanderung von Familien in das Umland. Diese negative natürliche Bevölkerungsentwicklung führt
zu einem Rückgang der Zahl der Einwohner/innen.
Dieser Negativtrend kann nur durch familienfreundliche Angebote, z.B. entsprechende
Wohnraumangebote, gestoppt oder durch Wanderungsgewinne ausgeglichen werden.
22
steg Hamburg mbH
Haushaltsstruktur
Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Husum liegt 2004 bei 1,78 Personen pro Haushalt mit
sinkender Tendenz (Schleswig-Holstein 2,08 und Kreis Nordfriesland 1,89 Personen pro Haushalt in 2003). 1995 waren es in Husum noch durchschnittlich 2,03 Personen pro Haushalt8.
In drei Viertel der Husumer Haushalte (76 Prozent) leben nur eine oder zwei Personen, nur in
12,3 Prozent der Haushalte leben vier oder mehr Personen9.
Haushaltsstruktur
5 und mehr Personen
3%
4 Personen
9%
3 Personen
12%
1 Person
42%
2 Personen
34%
Wie bei der Altersstruktur ist auch die räumliche Verteilung der Haushaltsstruktur im Stadtgebiet
unterschiedlich. So finden sich die größten Haushalte in den Neubaugebieten der Stadt, in
denen vor allem Familien bzw. Haushalte mit Kindern leben. Die kleinsten Haushalte finden sich
u.a. in den Einfamilienhausgebieten der 1950er Jahre. Hier leben auch die ältesten Husumer/innen. Detailliertere Angaben zu den Haushaltsgrößen in den verschiedenen Husumer
Gebieten finden sich in den Siedlungsportraits (vgl. Kapitel 5).
Betrachtet man die 12.674 Husumer Haushalte (Stichtag 1.1.2005) näher, so zeigt sich, dass in
80 Prozent der Haushalte keine Kinder unter 18 Jahren leben. In 10 Prozent aller Haushalte
lebt ein Kind, in 7 Prozent leben zwei Kinder und nur in 3 Prozent der Haushalte leben drei oder
mehr Kinder. In den Husumer Umlandgemeinden zeigt sich teilweise ein anderes Bild, so leben
in Hattstedt “nur“ in 70 Prozent aller Haushalte keine Kinder unter 18 Jahren.
8
9
Angaben Investitionsbank Schleswig-Holstein.
Aareon Wohnungsmarktanalyse für Husum. Stand 1. Quartal 2005.
23
steg Hamburg mbH
Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren
4 und me hr Kinde r
1%
3 Kinde r
2%
2 Kinde r
7%
1 Kind
10%
0 Kinde r
80%
Husums Haushalte werden kleiner und kinderloser
Wie in nahezu allen anderen deutschen Städten und Gemeinden sinkt die durchschnittliche
Haushaltsgröße in Husum kontinuierlich. Dies hat zur Folge, dass auch bei sinkender Einwohnerzahl die Zahl der Haushalte nicht so stark abnimmt bzw. ggf. sogar noch zunimmt.
Drei Viertel der Husumer Haushalte sind 1- und 2-Personen-Haushalte. In nur 20 Prozent
aller Haushalte leben Kinder unter 18 Jahren.
24
steg Hamburg mbH
Kaufkraft
Nach Angaben der GfK, Gesellschaft für Konsumforschung, liegt das Kaufkraftniveau der
Husumer Bevölkerung im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (= 100) mit einem Wert von 98,5
Punkten im Bezugsjahr 2003 nur geringfügig unter diesem.
Bezogen auf die durchschnittliche Kaufkraft nur in den westdeutschen Bundesländern hat
Husum einen Wert von 94,3 Punkten10. Der Vergleichswert für den Kreis Nordfriesland liegt mit
91,9 Punkten etwas niedriger. Die angrenzenden Nachbargemeinden Mildstedt und Hattstedt
liegen mit Werten zwischen 95 und 92 Punkten etwa im gleichen Bereich. Die Zentren Flensburg und Schleswig liegen mit 92 bzw. 90 Punkten unter dem Husumer Wert.
Eine weitere Quelle11 gibt den Index der privaten Kaufkraft für das 1. Quartal 2005 mit 87 Prozent an. Dieser Wert liegt nicht nur deutlich unter dem deutschen Durchschnitt, sondern auch
unter dem Index für den Kreis Nordfriesland (88 Prozent) und dem Land Schleswig-Holstein
(96,8 Prozent).
Das durchschnittliche Haushalts-Nettoeinkommen verteilt sich in Husum wie folgt12:
Niedriger Status
Anteil
Index (Deutschland = 100)
22,6 %
88
60,1 %
112
17,1 %
84
bis 1.000 €/Monat
Mittlerer Status
1.100 bis 2.600 €/Monat
Höherer Status
ab 2.600 €/Monat
Hieraus wird deutlich, dass die „Mittelschicht“ in Husum stark vertreten ist und zwei Drittel der
Haushalte ausmacht. Dieser Wert liegt deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Im
Gegensatz hierzu sind untere und obere Einkommensklassen unterdurchschnittlich vertreten.
10
Berechnung der gesa in der Analyse des Einzelhandels im Großraum Husum, September 2003.
Aareon Wohnungsmarktanalyse für Husum. Stand: 1. Quartal 2005.
12
Angaben der Gesellschaft für Konsumforschung GfK aus dem Jahr 2001.
11
25
steg Hamburg mbH
Migrantinnen und Migranten
Eine Betrachtung des Anteils der Bevölkerung mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit in
Husum zeigt eine starke Zunahme dieser Bevölkerungsgruppe seit 1990 um 80 Prozent von
508 Personen in 1990 auf 917 Personen am 1.1.2005. Mit einem Anteil von 4,45 Prozent an der
Gesamtbevölkerung liegt diese Zahl zwar immer noch sehr niedrig, ist jedoch von 2,45 Prozent
in 1990 deutlich angestiegen (Vergleichzahl für Schleswig-Holstein: 5,4 Prozent Einwohner/innen ohne deutsche Staatsangehörigkeit Ende 200413). Nur 3 Prozent aller Husumer Haushalte sind Migranten-Hauhalte.
Einwohner/innen mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit
Entwicklung der Bevölkerung mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit
von 1990 bis 2005
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Bevölkerung mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit in der Stadt
Die am stärksten vertretenen Herkunftsländer sind Türkei, Serbien-Montenegro, Polen und
Pakistan. Insgesamt verteilen sich die in Husum lebenden Migranten/innen auf 78 verschiedene
Staatsangehörigkeiten. Hinzukommen die sog. „Auslandsdeutschen“, also Migranten/innen mit
deutschem Pass. Diese Personen kommen i.d.R. aus Osteuropa, speziell Russland. Diese
Bevölkerungsgruppe kann jedoch statistisch nicht gesondert erfasst werden.
Räumlich verteilen sich diese Haushalte über das ganze Stadtgebiet mit Schwerpunkten in einzelnen Siedlungen bzw. Objekten (siehe auch Siedlungsportraits in Kapitel 5). Sehr häufig handelt es sich um kinderreiche Haushalte.
Husum wird „internationaler“
Auch wenn in 2004 mit 917 Personen nur knapp 4,5 Prozent aller Husumer/innen keine
deutsche Staatsangehörigkeit haben, so nimmt die Zahl dieser Einwohner/innen doch kontinuierlich und deutlich zu, während die Gesamtbevölkerung stagniert bzw. schrumpft.
13
Angaben des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein (www.statistik-nord.de).
26
steg Hamburg mbH
2.3 Wanderungsbewegungen14
Wanderungen nach Herkunfts- und Zielorten
Bei einer Betrachtung der Wanderungsbewegungen ist nach Ziel- und Herkunftsgebieten in
Nah- und Fernwanderungen zu unterscheiden. Aufgrund der näheren Betrachtung der Husumer
Stadt-Umland-Beziehungen werden zunächst die Wanderungsbewegungen zwischen der Stadt
und den direkt angrenzenden Gemeinden des Stadt-Umland-Bereiches (SUB) betrachtet.
Bei der Nahwanderung in die direkten Nachbargemeinden verliert die Stadt ganz deutlich Einwohner/innen an ihre Nachbarorte. Im Zeitraum von 1990 bis 2004 sind 5.298 Husumer/innen in
die acht Gemeinden Hattstedt, Horstedt, Mildstedt, Rantrum, Schobüll, Schwesing, Südermarsch und Wobbenbüll abgewandert, während nur 3.911 Personen aus diesen Gemeinden
zugezogen sind. Dies ergibt einen negativen Saldo von 1.387 Personen. Die stärksten Abwanderungen, nämlich zwei Drittel der Gesamtverluste, sind dabei in die direkt südöstlich an das
Stadtgebiet angrenzende Gemeinde Mildstedt zu verzeichnen (minus 829 Einwohner/innen).
Die zweitstärksten Wanderungsverluste sind in das nördlich gelegene Hattstedt zu verzeichnen
(minus 248 Einwohner/innen). Die Gemeinden Rantrum (minus 108 Einwohner/innen), Schwesing (minus 71 Einwohner/innen), Simonsberg (minus 73 Einwohner/innen), Schobüll (minus 27
Einwohner/innen) und Wobbenbüll (minus 20 Einwohner/innen) folgen dahinter. Der Wanderungssaldo mit den Gemeinden Horstedt und Südermarsch ist nahezu ausgeglichen.
M
M
ob
W
SU
be
n
m
de
r
Sü
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bü
l
l
sc
ar
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rg
m
Si
Sc
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s
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g
hw
es
ll
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bü
Sc
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m
t
st
ed
ild
M
or
s
H
H
at
ts
te
d
te
dt
t
h
Wanderungsbewegungen Husum - Umlandgemeinden
von 1990 bis 2004
0
-6
Saldo Zuzüge minus Wegzüge
-200
-400
-108
-27
-71
-73
-5
-20
-248
-600
-800
-829
-1000
-1200
-1400
-1387
-1600
Zeitlich sind die größten Abwanderungen vor allem Mitte bis Ende der 1990er Jahre zu verzeichnen. Diese deutliche Abwanderung in die direkten Umlandgemeinden hängt mit der
14
Alle Angaben, soweit nicht anders angegeben, vom Einwohneramt der Stadt Husum.
27
steg Hamburg mbH
umfangreichen Ausweisung von günstigem Bauland in diesen Gemeinden zusammen, da Nahwanderungen i.d.R. wohnungsbezogen sind. Mit diesen Flächenangeboten konnte Husum in
der Vergangenheit nicht konkurrieren. Besonders deutlich wird dies bei der näheren Betrachtung mit der Nachbargemeinde Mildstedt: Zwischen 1995 und 2004 gab es Husumer Wanderungsverluste von 734 Personen an Mildstedt, das im selben Zeitraum um 893 Einwohner/innen
gewachsen ist. Vor diesem Hintergrund lässt sich vermuten, dass ein Großteil des Mildstedter
Bevölkerungswachstums auf Zuwanderung von Husumer/innen zurückzuführen ist.
Anders stellt sich die Situation dar, wenn die Wanderungsbewegungen zwischen Husum und
dem Kreis Nordfriesland ohne die Gemeinden des Stadt-Umland-Bereiches betrachtet werden.
Hier ist der Saldo durchweg positiv zugunsten der Stadt: 5.076 Zuzügen aus dem Kreisgebiet
zwischen 1990 und 2004 stehen 3.840 Wegzüge gegenüber. Hieraus ergibt sich ein Wanderungsgewinn von 1.236 Einwohner/innen aus dem Kreisgebiet für die Stadt. Rechnet man die
Verluste an die Gemeinden des SUB in Höhe von 1.387 Einwohner/innen gegen, ergibt sich auf
den gesamten Kreis Nordfriesland bezogen ein Saldo von 151 Abwanderungen.
Die starken Zuzüge aus dem Kreisgebiet erklären sich u.a. aus der Funktion Husums als Mittelzentrum an der Westküste mit einer Vielzahl von Schulen sowie Ausbildungs- und Arbeitsplätzen und machen deutlich, dass die Stadt diese Funktionen nach wie vor ausfüllt.
W anderungsbewegungen Husum - Kreis Nordfriesland
160
140
Saldo Zuzüge / Fortzüge
120
100
80
60
40
20
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
28
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
steg Hamburg mbH
Die Wanderungsbewegungen zwischen Husum und dem gesamten Bundesland SchleswigHolstein (ohne den Kreis Nordfriesland) zeigt kein so eindeutiges Bild wie die Nahwanderungen. Nach Wanderungsgewinnen Anfang der 1990er Jahre war der Saldo von 1994 bis 2001
negativ. In diesem Zeitraum ist auch die Einwohnerzahl in Husum gesunken. Seit 2002 ist der
Wanderungssaldo mit zunehmender Tendenz wieder positiv zugunsten der Stadt.
Über den gesamten Zeitraum 1990 bis 2004 betrachtet, zeigen die Wanderungen zwischen
Husum und Schleswig-Holstein ein ausgeglichenes Bild: 16.563 Wegzügen in das Bundesland
stehen 16.498 Zuzüge aus dem Bundesland gegenüber. Insgesamt ergibt sich also ein Wanderungsverlust von 65 Einwohner/innen zuungunsten Husums.
W anderungsbewegungen Husum - Schleswig-Holstein
150
125
100
75
50
25
0
-25
-50
-75
-100
-125
-150
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Fernwanderungen über Kreisgrenzen hinweg sind i.d.R. arbeitsplatzbezogen, d.h. Ursache für
die Wanderungen ist häufig die Aufnahme eines neuen Arbeitsplatzes. Der negative Wanderungssaldo von 1994 bis 2001 kann daher z.B. auf den Wegfall von Arbeitsplätzen in Husum
zurückzuführen sein, z.B. die sukzessive Schließung des Werftstandortes bis zum Jahr 2000.
29
steg Hamburg mbH
Die Analyse der fernräumlichen Wanderungsbewegungen zwischen Husum und dem Bundesgebiet (ohne Schleswig-Holstein) zwischen 1990 und 2004 ergibt schließlich wieder ein positives Ergebnis für die Stadt: 5.416 überregionalen Fortzügen in das Bundesgebiet stehen 5.752
Zuzüge aus dem Bundesgebiet gegenüber. Dies ergibt einen Saldo von 336 Einwohner/innen
zugunsten der Stadt. Auffällig hohe Zugewinne gab es im Jahr 1995.
W anderungsbewegungen Husum - Bundesgebiet
150
125
100
75
50
25
0
-25
-50
-75
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Die größten Wanderungsgewinne kommen dabei aus den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern (418 Personen), Niedersachsen (318 Personen) und Nordrhein-Westfalen (156 Personen). Die größten Verluste durch Abwanderung aus Husum gehen in die Freie und Hansestadt Hamburg (256 Personen).
Aus den Wanderungsbewegungen zwischen Husum und dem Ausland ergibt sich für den Zeitraum 1990 bis 2004 ein Wanderungsgewinn von 110 Einwohner/innen zugunsten der Stadt.
Insgesamt verliert Husum zwischen 1990 und 2004 also 82 Einwohner/innen durch Abwanderung auf der Ebene des Bundeslandes, gewinnt jedoch 336 Einwohner/innen durch Zuwanderung aus dem Bundesgebiet und weitere 110 Einwohner/innen aus dem Ausland.
30
steg Hamburg mbH
Zusammenfassende Betrachtung der Wanderungsbewegungen
Die zusammengefasste Betrachtung aller Wanderungsbewegungen von und nach Husum
kommt zu folgendem Ergebnis: Zwischen 1990 und 2004 sind 32.555 Personen aus Husum
fortgezogen. Dem stehen 32.785 Zuzüge nach Husum gegenüber. Im Saldo ergibt sich für diesen Zeitraum ein Wanderungsgewinn von 230 Einwohner/innen in 15 Jahren. Nach positiven
Salden zu Beginn der 1990er Jahre waren von 1994 bis 2001, bis auf 1997, die Wanderungsverluste für Husum größer als die Zugewinne. Seit 2002 konnte Husum durch Zuzüge an
Bevölkerung gewinnen.
Zusammenfassung aller W anderungsbewegungen von und nach Husum
300
250
200
150
100
50
0
-50
-100
-150
-200
-250
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Husum verliert an die Gemeinden des Stadt-Umland-Bereiches, gewinnt aber in der
Fernwanderung
Die Analyse der Wanderungsbewegungen zwischen 1990 und 2004 ergibt ein zweigeteiltes
Ergebnis: Husum verliert deutlich Einwohner/innen an die direkt angrenzenden Gemeinden
im Stadt-Umland Bereich, vor allem an Mildstedt und Hattstedt. Dies sind vermutlich Bevölkerungsverluste durch wohnungsbezogene Abwanderung von Immobilienkäufern, die
jedoch ihre sonstigen Bezüge zur Stadt behalten, z.B. den Arbeitsplatz.
Bezogen auf den Kreis ist Husum als Mittelzentrum unverändert der ganz klare Anziehungspunkt, u.a. wegen der Ausbildungs- und Arbeitsplätze in der Stadt. Die Stadt zieht
daher Einwohner/innen aus anderen Region an.
Bezogen auf die eher arbeitsplatzbezogenen Fernwanderungen ist das Bild nahezu ausgeglichen mit leichten Vorteilen für die Stadt. So liegen die Zuzüge aus dem Bundesgebiet
leicht über den Wegzügen in andere Bundesländer. Die meisten Zuzüge kommen dabei aus
31
steg Hamburg mbH
den benachbarten Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen. Die
stärksten Wanderungsverluste gehen in die Freie und Hansestadt Hamburg.
Zusammengefasst ist der Wanderungssaldo nahezu ausgeglichen mit leichten Zugewinnen
für Husum (394 Einwohner/innen von 1990 bis 2004).
Wanderungen nach Altersgruppen
Die Betrachtung der Wanderungsbewegungen von 2001 bis 2003 aufgeschlüsselt nach Altersgruppen15 ergibt folgendes Bild:
W anderungssaldo nach Altersgruppen v on 2001 bis 2003
100
76
80
73
60
44
39
35
40
26
23
20
9
3
0
-3
-5
-20
-5
-12
-23
-40
-60
-41
-59
-54
-80
-74
-100
2001
unter 18 Jahre
2002
18 - 25 Jahre
25 - 30 Jahre
30 - 50 Jahre
2003
50 - 65 Jahre
65 Jahre und älter
Zusammengefasst bedeuten diese Zahlen, dass Husum vor allem Einwohner/innen in der
Altersgruppe von 25 bis 50 Jahren verliert (minus 243 Personen). Dies sind sowohl Familiengründer als auch Immobilienerwerber, die durch die Abwanderung vermutlich langfristig verloren gehen. Ursachen für die Abwanderung dieser Altersgruppe könnten sowohl die Mobilität auf
dem Arbeitsmarkt als auch die Suche nach einer finanzierbaren Immobilie sein.
Die deutlichen Wanderungsgewinne in der Gruppe der 18- bis 25-Jährigen (plus 172 Personen)
- anders als im Trend des Kreises Nordfriesland - lassen sich vermutlich dadurch erklären, dass
diese Personen einen Ausbildungs- oder einen Arbeitsplatz in Husum bekommen. Wie nachhaltig diese Altersgruppe in Husum sesshaft wird, bleibt offen. Sicher ist hier die Mobilität noch
sehr hoch und z.B. ein Wegzug nach der Ausbildung vorstellbar, da in dieser Altersgruppe noch
kein Immobilienbesitz erworben wird.
15
Daten des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein.
32
steg Hamburg mbH
Ebenfalls auffallend sind die Wanderungsgewinne bei der Generation 50+ (plus 134 Personen)
- ein weiteres Indiz für die zunehmende Alterung der Husumer Bevölkerung. Gleichzeitig ist
diese Altersgruppe für den Wohnungs- und Immobilienmarkt interessant, stellt hier aber besondere Anforderungen an die nachgefragten Wohnungen und Immobilien.
Husum verliert bei der Generation der Familiengründer und Immobilienerwerber
Die Analyse der Wanderungsbewegungen nach Altersgruppen zeigt, dass Husum vor allem
in der Altersgruppe von 25 bis 50 Jahren verliert. Diese Gruppe ist jedoch für Familiengründungen und Immobilienerwerb von großer Bedeutung.
Zuwächse sind dagegen vor allem bei den mobilen Jungerwachsenen und der Generation
50+ zu verzeichnen. Letztere haben eine höhere Bleibeperspektive in der Stadt und stellen
besondere Anforderungen an den Wohnungs- und Immobilienmarkt.
33
steg Hamburg mbH
2.4 Wirtschaft und Beschäftigung16
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
2004 waren in Husum 11.075 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte17 am Arbeitsort und
5.779 Beschäftige am Wohnort registriert. Dies sind ca. 24 Prozent des Gesamt-Beschäftigtenaufkommens des Kreises.
68 Prozent aller erwerbsfähigen Einwohner/innen zwischen 15 und 63 Jahren waren Anfang
2005 erwerbstätig18. Hiervon waren 9,9 Prozent selbstständig tätig, 66,9 Prozent als Angestellte
oder Beamte (inkl. Auszubildende) beschäftigt und 23,2 Prozent als Arbeiter/innen (inkl. Auszubildende) tätig19. Auffällig ist hierbei der niedrigere Anteil der Selbstständigen im Vergleich zum
Kreis Nordfriesland (15,8 Prozent) und zum Land Schleswig-Holstein (12,4 Prozent). Entsprechend höher ist der Anteil der Angestellten und Beamten in Husum im Vergleich zum Kreis
(60,5 Prozent) und zum Land (62,7 Prozent).
Betrachtet man die Zahlen der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten über eine Zeitreihe ab
1992, so ist in diesem Zeitraum ein deutlicher Rückgang der Arbeitsplätze um insgesamt 11
Prozent und ein noch wesentlich stärkerer Verlust der in Husum wohnhaften Beschäftigten um
16,5 Prozent zu verzeichnen.
Veränderung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
von 1992 bis 2004
0%
Arbeitsort
Wohnort
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-11,00%
-12%
-14%
-16,50%
-16%
-18%
16
Alle Angaben stammen, wenn nicht anders angegeben, von der Agentur für Arbeit Flensburg.
In diesen Zahlen nicht enthalten sind Beamte der öffentlichen Verwaltung und Angehörige der
Bundeswehr. Beide Bereiche sind in Husum stark vertreten. Ebenso nicht enthalten sind Selbständige.
18
Aareon Wohnungsmarktanalyse für Husum. Stand: 1. Quartal 2005.
19
Ebenda.
17
34
steg Hamburg mbH
In den Gemeinden des Stadt-Umland-Bereiches zeigt sich im selben Zeitraum eine genau
gegenläufige Entwicklung.
Veränderung der sozialv ersicherungspflichtig Beschäftigten
in den Umlandgemeinden v on 1992 bis 2004
12%
9,95%
10%
8%
6%
4,50%
4%
2%
0%
Arbeitsort
Wohnort
Wählt man den Betrachtungszeitraum etwas anders und schaut sich die Zeitreihe 1990 bis
2002 an, so sind die Zahlen in den Gemeinden des SUB noch deutlicher: In diesem Zeitraum
hat die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort um 15 Prozent und die
der Beschäftigten am Wohnort sogar um 21 Prozent zugenommen.
Dabei lassen sich die Zuwächse der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort in
den Gemeinden des SUB zwischen 1990 und 2004 (z.B. Schwesing plus 37 Prozent, Mildstedt
plus 32 Prozent, Rantrum plus 22 Prozent) mit der ebenfalls erfolgten Zunahme der Arbeitsplätze in diesen Gemeinden nicht ausschließlich erklären20.
Aus diesen Zahlen lässt sich vielmehr schließen, dass sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
in der Vergangenheit zum Teil ihren Wohnort von Husum in die benachbarten Gemeinden des
Stadt-Umland-Bereiches verlegt haben, z.B. im Zuge des Erwerbs von Wohneigentum. Ihren
Arbeitsplatz haben sie jedoch vermutlich größtenteils in Husum behalten.
20
Die Gemeinde Rantrum verfügt über ein Gewerbegebiet für den Amtsbereich Treene.
35
steg Hamburg mbH
Pendlerströme
Betrachtet man die Einpendler/innen nach und die Auspendler/innen aus Husum so ist festzustellen, dass 67 Prozent der Husumer Arbeitsplätze 2003 von Einpendlern/innen (7.516 Personen) besetzt wurden. Dieser Anteil nimmt seit 2001 zu. Von den in Husum wohnhaften sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pendelten 2003 wiederum 37 Prozent (2.198 Personen)
über die Gemeindegrenzen hinaus. Auch diese Zahl nimmt zu.
Der Pendlersaldo (Einpendler minus Auspendler) ist für Husum in den Jahren 2001 bis 2003
deutlich positiv21: In 2003 pendelten 5.318 Personen mehr ein als aus der Stadt heraus.
Verallgemeinert kann gesagt werden, dass es dreimal so viel Einpendler wie Auspendler in
Husum gibt. Hieraus wird deutlich, dass die Stadt als Mittelzentrum eine wichtige Arbeitsplatzfunktion für das Umland und die Region übernimmt. Gleichzeitig gelingt es offensichtlich nicht,
in Husum Beschäftigte in gleichem Maße auch als Wohnbevölkerung zu gewinnen.
Pendlerströme nach / aus Husum v on 2001 bis 2003
Saldo der Pendlerströme über Gemeindegrenzen
5.450
5.398
5.400
5.350
5.318
5.300
5.250
5.200
5.150
5.147
5.100
5.050
5.000
2001
2002
2003
Husum ist der Arbeitsmarkt für die Region
Auch wenn die Zahl der Arbeitsplätze in Husum rückläufig ist, so übernimmt das Mittelzentrum nach wie vor deutlich eine Beschäftigungsfunktion für die Region. Zwei Drittel der über
11.000 Husumer Arbeitsplätze waren 2003 mit Einpendlern/innen besetzt.
Gleichzeitig nimmt die Zahl der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Einwohner/innen
in Husum kontinuierlich ab – bei gleichzeitiger Zunahme in den Gemeinden des StadtUmland-Bereiches. Diese erwerbstätigen Haushalte versorgen sich häufig im Umland und in
der Region mit Wohnraum, in der Regel mit Eigentumsimmobilien.
21
Angaben zu den Pendlerströmen vom Statistischen Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein.
36
steg Hamburg mbH
Beschäftigung nach Wirtschaftsabschnitten
Bei einer Betrachtung der 11.075 Beschäftigten am Arbeitsort nach Wirtschaftsabschnitten22
(Stand: 31.06.2004) zeigt sich, dass die stärksten Wirtschaftszweige in Husum Handel, Öffentliche Verwaltung sowie Gesundheits- und Sozialwesen sind. Damit ist der Dienstleistungssektor
klar die dominierende Branche auf dem Husumer Arbeitsmarkt.
Das verarbeitende Gewerbe liegt bei nur noch knapp zehn Prozent aller Beschäftigten – mit
abnehmender Tendenz. Ein traditioneller Erwerbszweig wie die Fischerei hat mit 0,1 Prozent
aller Arbeitsplätze schon lange jede wirtschaftliche Bedeutung in Husum verloren.
Absolut
Prozent
Handel, Instandhaltung und Reparatur von Kraftwagen
2.615
23,61 %
Öffentliche Verwaltung, Verteidigung, Soziales
1.826
16,49 %
Gesundheits-, Veterinär- und Sozialwesen
1.777
16,05 %
Verarbeitendes Gewerbe
1.088
9,82 %
Energie- und Wasserversorgung
667
6,02 %
Grundstücks- und Wohnungswesen, Vermietung
640
5,78 %
Erziehung und Unterricht
590
5,33 %
Gastgewerbe
494
4,46 %
Baugewerbe
434
3,92 %
Erbringung von sonstigen Dienstleistungen
391
3,53 %
Verkehr und Nachrichtenübermittlung
364
3,29 %
Kredit- und Versicherungsgewerbe
112
1,01 %
Land- und Forstwirtschaft
50
0,45 %
Fischerei und Fischzucht
11
0,10 %
Keine Zuordnung möglich
16
0,14 %
Gesamt
11.075
In diesen Zahlen sind die Beamten der öffentlichen Verwaltung sowie die Angehörigen der Bundeswehr nicht enthalten, da sie nicht als sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert werden. Der Wirtschaftsabschnitt Öffentliche Verwaltung, Verteidigung und Soziales ist aus diesem
Grund in Husum noch stärker ausgeprägt als die o.g. Zahlen zeigen.
Prägende Branchen und Wirtschaftsbetriebe der Stadt sind derzeit vor allem der Handel, die
öffentliche Verwaltung (u.a. Stadt- und Kreisverwaltung) und die Bundeswehr, der Gesund22
Angaben der Agentur für Arbeit Flensburg.
37
steg Hamburg mbH
heitsbereich mit dem Kreiskrankenhaus sowie Rehabilitations-Einrichtungen und Arztpraxen,
der Sozialbereich vor allem mit dem Theodor-Schäfer-Bildungswerk TSBW sowie die Windkraft
(z.B. die Unternehmen VESTAS und REpower).
Die größten Arbeitgeber in der Verwaltung sind die Kreisverwaltung (530 Beschäftigte)23, das
Amt für ländliche Räume (241 Beschäftigte), die Stadtverwaltung (220 Beschäftigte) und das
Finanzamt (145 Beschäftigte).
Beim TSBW gibt es 303 Beschäftigte, bei der Nord-Ostsee-Sparkasse 181 Vollarbeitsplätze
und bei den Stadtwerken (inkl. KSH und Abwasser) 142 Beschäftigte.
Husum ist Dienstleistungsstandort
Die Husumer Wirtschaftsstruktur ist eindeutig durch den Dienstleistungssektor geprägt.
Handel, Verwaltung, Verteidigung sowie Sozial- und Gesundheitswesen sind die mit
Abstand größten Arbeitgeber in der Stadt.
Diese Tertiärisierung der Wirtschaftsstruktur entspricht den bundesweiten Veränderungen.
23
Recherchen der Stadt Husum. Stand August 2005.
38
steg Hamburg mbH
Arbeitslose
Die Zahl der Arbeitslosen in Husum nimmt nach einem deutlichen Rückgang Ende der 1990er
Jahre seit 2000 kontinuierlich zu, bei gleichzeitigem Rückgang der Personen im erwerbsfähigen
Alter. Im Januar 2005 waren 1.397 Personen bei der Agentur für Arbeit erwerbslos gemeldet.
Beim Anstieg von 2004 auf 2005 sind die Veränderungen durch die Arbeitsmarktreformen
(Hartz IV) zu berücksichtigen.
Die Arbeitslosenziffer lag in 2004 mit 8,7 Prozent zwar über der Quote für den Kreis Nordfriesland (7,8 Prozent), aber deutlich unter dem Wert für das Land Schleswig-Holstein (9,4 Prozent).
Arbeitslosenzahlen im Jahresdurchschnitt 1998 bis 2004
1.400
1.350
1.300
Arbeitslose
1.250
1.200
1.150
1.100
1.050
1.000
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Jan 05
Bezogen auf die Husumer Einwohner/innen im erwerbsfähigen Alter zwischen 15 und 65 Jahren ergibt sich aus diesen Zahlen folgende Arbeitslosenziffer24 für die Stadt:
24
Die Agentur für Arbeit berechnet Arbeitslosenquoten nicht unterhalb der Kreisebene. Daher eigene
Berechnungen der sog. Arbeitslosenziffer auf Grundlage der vorliegenden Daten.
39
steg Hamburg mbH
Arbeitslosenziffer von 2000 bis 2004
10%
8,67%
9%
A rbeitslose in Prozent aller Erwerbsfähigen
zwischen 15 und 65 Jahren
8,23%
8%
7%
7,53%
7,22%
6,94%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2000
2001
2002
2003
2004
Von den gemeldeten Arbeitslosen waren 2004 33 Prozent Langzeitarbeitslose (länger als ein
Jahr arbeitslos), 13 Prozent jünger als 25 Jahre und 10 Prozent älter als 50 Jahre. Betrachtet
man diese Zahlen im Zeitverlauf seit 2000 so ist festzustellen, dass neben dem allgemeinen
Anstieg der Arbeitslosigkeit um 39 Prozent vor allem die Arbeitslosen in der Altersgruppe zwischen 25 und 55 Jahren zunehmen (plus 68 Prozent). Ebenso ist der Anteil der Langzeitarbeitslosen stark angestiegen (plus 94 Prozent). Über die Auswirkungen der Arbeitsmarktreformen können zum Zeitpunkt der Berichtslegung noch keine Angaben gemacht werden.
Arbeitslose in Husum / Struktur
1.400
1.300
1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2000
2001
unter 25 Jahre
über 55 Jahre
2002
2003
zwischen 25 und 55 Jahre
40
2004
Langzeitarbeitslose
38353
Insgesamt
steg Hamburg mbH
Sozialhilfeempfänger/innen25
In 2004 bezogen nach Aussage des Sozialzentrums Husum und Umland 1.662 Husumer/innen
Sozialhilfe, also 8 Prozent der Husumer Bevölkerung. Dieser Wert liegt zwar deutlich unter den
Spitzenwerten Ende der 1990er Jahre, aber die Zahl steigt seit 2001 wieder deutlich an.
Verglichen mit anderen Regionen in Schleswig-Holstein ist festzustellen, dass diese Zahlen
eher auf dem Niveau der kreisfreien Großstädte liegen (Kiel 8,4 Prozent, Flensburg 8,2 Prozent). Im Kreis Nordfriesland bezogen 2004 nur 3,5 Prozent der Bevölkerung Hilfen zum
Lebensunterhalt. Im Durchschnitt des Landes Schleswig-Holstein waren es im selben Jahr 4,1
Prozent.
Sozialhilfeempfänger/innen 1990 bis 2004
2.000
1.950
Sozialhilfeempfänger/innen
1.900
1.850
1.800
1.750
1.700
1.650
1.600
1.550
1.500
1.450
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Die Auswirkungen der Arbeitsmarktreformen (Hartz IV) auf die Zahlen der Empfänger/innen von
Sozialhilfe werden sich voraussichtlich erst 2006 deutlich zeigen, bzw. müssen bei einer Fortschreibung dieser Zahlen entsprechend berücksichtigt werden. Eine reine Fortschreibung der
o.g. Daten wird dann in dieser Form nicht mehr möglich sein.
25
Angaben des Sozialzentrums Husum und Umland sowie der Investitionsbank Schleswig-Holstein.
41
steg Hamburg mbH
Kommunale Verschuldung26
Betrachtet man die Verschuldung der Stadt Husum als umgerechnete Pro-Kopf-Verschuldung,
so wird deutlich, dass nach einem starken Rückgang der Schuldenlast in der ersten Hälfte der
1990er Jahre die Verschuldung seit 1997 wieder ansteigt. Ursache für den Rückgang Mitte der
1990er war die Entschuldung durch die Auslagerung der Abwasserbeseitigung als Eigenbetrieb.
Eine Ursache für den Anstieg der Verschuldung seit 2000 liegt in den Haushaltsbelastungen
durch das umfangreiche Schulbausanierungsprogramm der Stadt. Diese werden sich ab 2007
reduzieren, da die zunächst als Darlehen aufgewendeten Mittel dann in Zuschüsse umgewandelt werden.
2004 liegt die durchschnittliche Pro-Kopf-Verschuldung aber immer noch deutlich unter dem
Schuldenstand zehn Jahre zuvor. Im Jahr 2004 beträgt die Verschuldung durchschnittlich 805,Euro pro Einwohner/in.
Pro-Kopf-Verschuldung der Stadt Husum von 1990 bis 2004
1.000
D urchschnittliche Pro-Kopf-Verschuldung in €
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Husum trägt soziale und finanzielle Lasten
Verglichen mit den Gemeinden des Stadt-Umland-Bereiches und dem Kreis Nordfriesland
sind die Zahlen der Arbeitslosen und der Sozialhilfeempfänger/innen in Husum deutlich
höher. Das Mittelzentrum trägt hier einen großen Teil der sozialen Lasten der Region.
Dies ist für die Kommune mit zusätzlichen Kosten verbunden, denen aufgrund der rückläufigen Beschäftigtenzahlen am Wohnort und der abnehmenden Arbeitsplätze in der Stadt
sinkende Einnahmen gegenüber stehen. Auch aus diesem Grund steigt die durchschnittliche Pro-Kopf-Verschuldung der Kommune.
26
Angaben der Kämmerei der Stadt Husum.
42
steg Hamburg mbH
2.5 Zusammenfassende Darstellung und Bewertung
Vor einer Bewertung der Konsequenzen für die zukünftige Husumer Stadtentwicklung sollen die
in diesem Kapitel beschriebenen Rahmenbedingungen und Entwicklungen kurz zusammengefasst dargestellt werden:
•
Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt ist rückläufig bzw. stagniert seit einigen Jahren.
•
Die vorliegenden Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung der Stadt bis 2015 sind negativ. Der Prognosekorridor liegt zwischen einem Rückgang um 2,4 Prozent bis maximal 6
Prozent.
•
Die reale Bevölkerungsentwicklung der Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich ist kontinuierlich positiv - genauso wie im gesamten Kreis Nordfriesland. Ebenso positiv sind die Prognosen bis 2015 für den Kreis.
•
Die Betrachtung der zusammengefassten Bevölkerungsentwicklung in der Stadt und den
angrenzenden neun Umlandgemeinden zeigt, dass die „Region Husum“ nach wie vor
wächst.
•
Hauptursache für den Bevölkerungsrückgang in Husum ist die natürliche
Bevölkerungsentwicklung, die seit langer Zeit negativ ist. Es werden in Husum zu wenig
Kinder geboren, auch weil die Familien in das Umland ziehen.
•
Die Haushalte in Husum werden kleiner. Bereits heute sind drei Viertel der Haushalte 1oder 2-Personen-Haushalte.
•
Husumer Wanderungsverluste zeigen sich nur in der wohnungsbezogenen Umlandwanderung. Hier wandern seit Jahren in großer Zahl Einwohner/innen und Haushalte in die Nachbargemeinden ab, um sich dort mit Wohnraum zu versorgen.
•
In der eher arbeitsplatzbezogenen Fernwanderung gleichen sich Zuzüge und Fortzüge
nahezu aus. Hier sind nur einzelne Jahre auffällig, in denen aufgrund von wirtschaftlichen
Veränderungen auffällig hohe Zuzüge nach Husum zu verzeichnen waren.
•
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sowohl am Arbeitsort als auch am
Wohnort ist in Husum deutlich rückläufig, während sie in den Gemeinden des Stadt-UmlandBereiches zunimmt. Gleichzeitig gibt es weiterhin eine große Zahl von Einpendlern/innen in
die Stadt.
•
Die Husumer Wirtschaft ist eindeutig dienstleistungsgeprägt - besonders stark vertreten sind
die Bereiche Verwaltung, Bundeswehr sowie Gesundheits- und Sozialwesen. Ebenso stark
ausgeprägt ist der Handel.
•
Seit dem Jahr 2000 sind die Arbeitslosenzahlen in Husum wieder stark angestiegen - die
Auswirkungen von Hartz IV sind hierin noch nicht enthalten.
•
Ebenso nimmt die Zahl der Sozialhilfeempfänger/innen seit einigen Jahren zu.
•
Husum trägt soziale und finanzielle Lasten, teilweise auch für die Region. Deutlich wird dies
u.a. bei dem Anstieg der kommunalen Verschuldung.
43
steg Hamburg mbH
In der Zusammenschau dieser grundlegenden Daten und Entwicklungen lässt sich folgendes
Fazit ziehen:
Husum übernimmt als Mittelzentrum an der Westküste vielfältige zentralörtliche Funktionen für das Umland und den Kreis, z.B. in der Schulversorgung, in der Bereitstellung von
Arbeitsplätzen sowie im Bereich der Infrastrukturangebote.
Gleichzeitig verliert die Stadt jüngere und bauwillige Haushalte sowie Beschäftigte mit
einem Arbeitsplatz in Husum an das Umland. Diese Entwicklung gefährdet die weitere
Stadtentwicklung, da Husum vor allem die finanziellen und sozialen Lasten der o.g. Entwicklungen tragen muss, während die Steuereinnahmen durch die Abwanderung sinken.
Diese Entwicklungen und Veränderungsprozesse haben gravierende Konsequenzen für die
weitere Stadtentwicklung Husums, die im Folgenden skizziert werden:
" Die Funktionen des Mittelzentrums werden weiter nachgefragt, aber weitere
Bevölkerungsverluste können diese Funktionen gefährden, da die Finanzierung schwieriger
wird.
" Aus der fortschreitenden Alterung der Bevölkerung ergeben sich Anpassungsbedarfe bei
der sozialen Infrastruktur, z.B.
•
drohende Schließung von Kindergärten und/oder Grundschulen aufgrund sinkender Kinderzahlen (Prüfung erforderlich) sowie
•
erforderliche Ausweitung des Angebotes an Betreuungs- und Pflegedienstleistungen für
ältere Menschen.
" Die Alterung der Bevölkerung bedeutet ebenso Anpassungsbedarfe der Wohnungs- und
Immobilienangebote in Husum, z.B.
•
Schaffung von seniorengerechten Wohnungen im Bestand sowie durch Neubau –
sowohl zur Miete als auch im Eigentum.
" Die Veränderung der Haushaltsstrukturen (kleinere Haushalte)
Anpassungsbedarfen bei Wohnungs- und Immobilienangeboten, z.B.
führt
ebenso
•
Schaffung von ausreichend kleinen Wohnungen zur Miete und im Eigentum sowie
•
Schaffung von neuen Hausformen für kleinere Haushalte (Stichwort „Single-Häuser“).
zu
" Die wachsende Zahl der Empfänger/innen von Transferleistungen führt zu einem erhöhten
Bedarf an kostengünstigen und kleinen Wohnungen.
" Die steigenden finanziellen Lasten der Kommune schränken die Handlungsfähigkeit ein und
erfordern neue Kooperationen und Partnerschaften, um weiterhin strategische Stadtentwicklung betreiben zu können.
44
steg Hamburg mbH
Die hier dargestellten Entwicklungen bedeuten also vielfältige Herausforderungen für die Kommune, gleichzeitig bieten sich aus den Entwicklungen aber auch Chancen. So wollen kleinere
Haushalte (z.B. Senioren oder Singles) i.d.R. eher in der Stadt bzw. innenstadtnah wohnen. Die
steigenden Mobilitätskosten schränken zudem den Einzugsbereich von Immobilienkäufern rund
um den Ausbildungs- und Arbeitsstandort Husum ein.
Husum hat darüber hinaus eine Vielzahl von Potenzialen, um auf die Veränderungen zu reagieren und entsprechende neue Angebote zu schaffen. So können z.B. die verschiedenen Standortqualitäten im Stadtgebiet für die unterschiedlichen Ansprüche der verschiedenen Nachfragegruppen genutzt werden, z.B.
•
Senioren suchen Nähe zu Nahversorgung, Kultur und Dienstleistungen sowie Grünflächen
•
Mobile Single-Haushalte suchen urbane Lagen mit vielfältigen Angeboten
•
Finanzschwache Haushalte fragen günstige Wohnraumangebote,
Bestandsimmobilien der 1950er und 1960er Jahre, nach
•
Immobilieninteressenten fragen aus finanziellen Gründen häufig auch Bestandsimmobilien
nach, die in Husum verstärkt auf dem Markt angeboten werden
z.B.
in
den
Neben diesen Potenzialen in der Stadt selbst gewinnt die regionale Perspektive an Bedeutung.
Denn in der Konsequenz der o.g. Entwicklungen muss ein viel stärkeres regionales Verständnis
zwischen der Stadt und den Gemeinden des Stadt-Umland-Bereiches geschaffen werden, um
hier gemeinsam zu Lösungsstrategien zu kommen. Die bisherige gegenseitige Konkurrenz
muss einem „Gemeinsam sind wir stark“ Gefühl weichen. Denn in der „Schicksalsgemeinschaft“
der Region Husum kann die Stadt nicht ohne das Umland, und das Umland nicht ohne die
Stadt: Mittelzentrum und Region sind voneinander abhängig.
45
steg Hamburg mbH
3. Wohnraumversorgung
3.
Wohnraumversorgung
3.1
Wohnraumversorgung
3.1 Wohnraumversorgung
Übergeordnete Rahmenbedingungen der Wohnraumversorgung
Der Wohnungsmarkt und seine Teilmärkte in Deutschland sind in Bewegung. Hierzu tragen
neben dem demographischen Wandel auch die veränderten politischen und wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen bei, z.B. die Sozialgesetzgebung und die Entwicklungen auf dem
Arbeitsmarkt. Diese Entwicklungen führen vor allem zu Veränderungen auf der Nachfrage-Seite
des Wohnungs- und Immobilienmarktes: Neue Haushaltsstrukturen, Lebensstile und Milieus
(z.B. Patchwork-Familie, Single-Haushalte, Senioren-Haushalte) haben andere Wohnwünsche
als die klassischen Haushaltsstrukturen. Auch die Alterung der Gesellschaft erfordert neue
Antworten und Angebote, z.B. seniorengerechte und barrierefreie Wohnformen. Die Mobilität
und Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt verändert ebenfalls die Nachfrage und erfordert neue
Angebote, ebenso die neue Sozialgesetzgebung (Hartz IV) mit veränderten Bemessungsgrundlagen für Wohnungsgrößen und Miethöhen sowie geänderte Leistungshöhen.
Veränderungen der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt
Soziodemographischer Wandel
•
•
•
•
Schrumpfung
Alterung
Kleinere Haushalte
Auflösung traditioneller Familienstrukturen
Arbeitsmarktpolitischer Wandel
•
•
•
•
Mobilität
Flexibilität
Unsichere Beschäftigungsverhältnisse
Globalisierung
Sozialpolitischer Wandel
•
•
Private Altersversorgung
Arbeitsmarktreformen (“Hartz IV“)
Wohnungspolitischer Wandel
•
•
•
•
Abschaffung der Eigenheimzulage
Kürzung der Entfernungspauschale
Einführung des Energiepasses
Verkauf von Wohnungsunternehmen bzw.
-beständen
46
steg Hamburg mbH
Diese gravierenden Veränderungen der Nachfrage und der Wohnwünsche erfordern eine
Anpassung der Angebote. Tradierte Strategien und Modelle der Wohnraumversorgung funktionieren nicht mehr bzw. schlechter als in der Vergangenheit (z.B. extensive Baulandausweisung
auf der grünen Wiese, sozialer Wohnungsbau, Modelle staatlicher Förderung). Der Anpassungsdruck auf die Bestände und Angebote wird zusätzlich erhöht durch die Entwicklungsbedarfe auf der Angebotsseite. Neben den Modernisierungs- und Anpassungsbedarfen im
Bestand (aufgrund ökologischer und technischer Standards sowie veränderter Wohnwünsche)
ist hier vor allem der anstehende Generationswechsel im Immobilieneigentum der 1950er und
60er Jahre zu nennen, der eine große Herausforderung für die zukünftige Wohnraumversorgung darstellt. Hier werden in den nächsten Jahren viele Bestandsimmobilien auf den Markt
kommen.
Veränderungsdruck auf die Angebote auf dem Wohnungsmarkt
Geschosswohnungsbau
Schwerpunkte 1950er/60er Jahre
•
•
Privates Immobilieneigentum
Schwerpunkt 1950er/60er Jahre
•
•
•
Modernisierungs- und Anpassungsbedarfe
im Bestand an ökologische und technische
Standards sowie veränderte Wohnwünsche
Rückbau von wirtschaftlich nicht mehr
tragfähigen Beständen
Generationswechsel bei den Eigentümern
Modernisierungs- und Anpassungsbedarfe
(z.B. durch Energiepass)
Wertverluste durch veränderte Nachfrage
und erhöhtes Angebot
Neben diesen übergeordneten Entwicklungen und Veränderungen liegt eine weitere Herausforderung der zukünftigen Husumer Wohnraumversorgung in der Bewältigung der kleinräumigen
Diversifizierung des lokalen Wohnungsmarktes mit unterschiedlichen Entwicklungstendenzen in
den verschiedenen Teilmärkten. So steht zum Beispiel derzeit Überangeboten in einem Teilsegment (Mietwohnungen in MFH) ein Mangel in anderen Segmenten (günstige und attraktive
EFH im Bestand bzw. als Neubaupotenzial) gegenüber.
Diese Rahmenbedingungen machen deutlich, dass im Rahmen eines Wohnraumversorgungskonzeptes keine Patentrezepte und einfachen Prognosen für die zukünftige Wohnungspolitik
möglich sind. Viel mehr ist ein abgestimmtes Vorgehen von Verwaltung und Politik mit allen
Akteur/innen auf dem Wohnungsmarkt erforderlich. Hierfür bedarf es neuer Strukturen und
Strategien. Im Rahmen der in Kapitel 3.2 folgenden Handlungsempfehlungen und Maßnahmenvorschläge wird hierauf reagiert.
47
steg Hamburg mbH
Struktur des Husumer Wohnungsmarktes
27
Der Husumer Wohnungsmarkt besteht am 31.12.2004 aus 5.653 Wohngebäuden mit insgesamt 11.305 Wohnungen. Hiervon befinden sich 311 Wohnungen in Nicht-Wohngebäuden.
72 Prozent aller Husumer Wohngebäude sind Einfamilienhäuser (4.052 EFH), 12 Prozent sind
Zweifamilienhäuser (680 ZFH) und 16 Prozent sind Mehrfamilienhäuser (921 MFH).
Bei einer Betrachtung der Verteilung der Wohnungen auf diese Gebäudetypen stellen sich die
Verhältnisse anders dar: Knapp 51 Prozent aller Husumer Wohnungen befinden sich in MFH
(5.582 WE), 37 Prozent in EFH (4.052 WE) und 12 Prozent in ZFH (1.360 WE).
Struktur der W ohngebäude in Husum
(Stand: 31.12.2004)
Mehrfamilienhäuser
16%
Zweifamilienhäuser
12%
Einfamilienhäuser
72%
27
Alle Angaben, wenn nicht anders angegeben, vom Statistischen Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (Wohnungsfortschreibung Wofo Nordfriesland).
48
steg Hamburg mbH
Ein Vergleich der Strukturen des Husumer Wohnungsmarktes mit den Gemeinden im StadtUmland-Bereich zeigt deutliche Unterschiede, vor allem bezüglich des Anteils der Wohnungen
in MFH am Gesamtwohnungsbestand. Hier liegt Husum mit 50,8 Prozent deutlich über dem
Durchschnitt im Kreis (30,8 Prozent). Aus diesen Zahlen wird die Bedeutung des Mietwohnungsmarktes in Geschossbauten im Vergleich zum selbstbewohnten Wohneigentum deutlich.
W ohnungen in MFH (Stand 31.12.2004)
Wohnungen in MFH in v.H. aller Wohnungen
60%
50,8%
50%
40%
30,8%
30%
21,1%
20%
12,1%
12,8%
14,7%
14,7%
9,4%
10%
13,8%
10,6%
6,8%
0%
Husum
Hattstedt
Horstedt
Mildstedt
Rantrum
Südermarsch
Schobüll
Wobbenbüll
Schwesing
Nordfriesland
Simonsberg
Die Betrachtung der Veränderungen zwischen 2001 und 2004 macht deutlich, dass sich in diesem Zeitraum der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in allen Gebieten (Stadt,
Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich und Kreis) leicht erhöht hat.
W E in MFH in 2001 und 2004
60%
50%
49,9%
50,8%
40%
30,8%
29,5%
30%
20%
12,4%
13,0%
10%
0%
Husum
Umlandgemeinden
Anteil der WE in MFH 2001
49
Kreis NF
Anteil der WE in MFH 2004
steg Hamburg mbH
Beim Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, die in der Regel von den Eigentümer/innen selbst bewohnt werden, stellt sich das Bild entsprechend gegenteilig dar. Hier ist im
Lauf der vergangenen Jahre keine große Veränderung der Verteilung, sondern nur ein leichter
Rückgang der Prozentanteile in allen Gebieten zu beobachten.
W E in EFH und ZFH in 2001 und 2004
100%
87,7%
90%
87,1%
80%
70,5%
70%
69,2%
60%
50%
50,1%
49,3%
40%
30%
20%
10%
0%
Husum
Umlandgemeinden
Anteil der WE in EFH und ZFH 2001
Kreis NF
Anteil der WE in EFH und ZFH 2004
Die Betrachtung der Wohnungsgrößen im Wohnungsbestand in 2004 macht deutlich, dass
sich die Wohnungsstruktur im Vergleich zum Wohnungsbestand im Kreis Nordfriesland
(regionalisierte Angaben zum Husumer Umland liegen nicht vor) in Husum deutlich
unterscheidet. Auffällig ist, dass es in der Stadt deutlich weniger Kleinstwohnungen mit ein oder
zwei Räumen28 (8,2 % im Vergleich zu 10,9 %) und große Wohnungen mit fünf und mehr
Räumen (39,3 % im Vergleich zu 48,1 %) gibt als im Kreis. Im Gegensatz hierzu sind
Wohnungen mit 3 und 4 Räumen wesentlich stärker in der Stadt vorhanden als im Durchschnitt
des Kreises (52,5 % im Vergleich zu 41,1 %).
28
Als Räume zählt die Statistik alle Wohn- und Schlafräume mit 6 Quadratmetern Wohnfläche oder mehr sowie alle
Küchen.
50
steg Hamburg mbH
Anteil der Wohnungen an allen Wohnungen
Verteilung der Wohnungsgrößen im Wohnungsbestand 2004
35%
30%
30%
25%
23%
22%
20%
23%
21%
18%
15%
13%
10%
10%
5%
7%
2%
13%
8%
8%
3%
0%
1
2
3
4
Husum
5
6
7 oder mehr
Räume
Nordfriesland
Eine Gegenüberstellung der Wohnungsgrößen mit den Haushaltsgrößen in Husum zeigt, dass
der Vielzahl der kleinen Haushalte (76 % 1- und 2-Personen-Haushalte) eine geringe Zahl kleiner Wohnungen gegenübersteht. Hier bestätigt sich der Trend, dass kleine Haushalte immer
mehr Wohnfläche bzw. größere Wohnungen nutzen. In einer nicht genau zu quantifizierenden
Größenordnung wird hieraus auch der genannte Mangel an kleinen Wohnungen deutlich.
Anteile der Haushaltsgrößen an der gesamten Haushaltszahl
und Anteil der Wohnungsgrößen am Gesamtbestand (in % )
45%
41,6%
40%
34,4%
35%
30,1%
30%
25%
22,4%
21,3%
18,0%
20%
15%
10%
11,7%
8,9%
8,2%
3,4%
5%
0%
1
2
Zahl der Personen im Haushalt
3
4
5 u.m
Zahl der W ohnräume (ohne Küche und Bad)
51
steg Hamburg mbH
Über die Bestände der Einfamilien- und Zweifamilienhäuser liegen zwar keine konkreteren
statistischen Angaben vor, vor dem Hintergrund der im Rahmen der Erarbeitung des Stadtentwicklungskonzeptes gewonnenen Erkenntnissen (Expertengespräche, Begehungen, straßenweise Auswertung von Altersstrukturen) lassen sich jedoch folgende Aussagen treffen:
In verschiedenen Bestandsquartieren mit privaten Immobilien zeichnet sich deutlich ein Generationswechsel an, da hier die Altersstruktur der Einwohner deutlich über dem Husumer Durchschnitt liegt. Insbesondere in den Einfamiliehaus-Gebieten der 1950er Jahre (Musikerviertel,
Fischersiedlung, Literatenviertel) leben viele Menschen, die älter als 65 Jahre sind (vgl. hierzu
auch Kapitel 2.2). Der Husumer Seniorenbeirat bestätigt diese Situation und berichtet von vielen „älteren Damen“, die mittlerweile alleine in großen Wohnhäusern leben und gerne umziehen
würden. Hier fehlt es jedoch an Unterstützung sowie an entsprechenden Immobilienangeboten
(z.B. innenstadtnahe Eigentumswohnungen). Erschwerend hinzukommt, dass die Bestandsimmobilien teilweise an Wert verloren haben und daher die Kaufvorstellungen der Eigentümer
auf dem Markt nicht mehr realisierbar sind (vgl. Entwicklungen auf dem Husumer Boden- und
Immobilienmarkt weiter hinten in Kapitel 3).
Aus dem sich abzeichnenden Generationswechsel wird deutlich, dass in Zukunft verstärkt
Bestandsimmobilien auf den Markt kommen werden. Dies wird als großes Entwicklungspotenzial für die Deckung der Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern gesehen, wenn es
gelingt, die Bestandsquartiere aufzuwerten sowie die Qualitäten der Immobilien und die Möglichkeiten der Modernisierung von Bestandsgebäuden aktiv zu vermitteln. Hieraus ergibt sich,
dass der zukünftige Bedarf weniger durch Neubauflächen als durch Bestandsimmobilien
gedeckt werden kann.
Spezielle Wohnungsangebote für Senioren/innen sind in Husum bislang noch nicht sehr
umfangreich vorhanden. Nach Auskunft des Sozialzentrums der Stadt gibt es 189
Altenwohnungen, 75 betreute Altenwohnungen und 270 Pflegeplätze (inkl. Kurzzeitpflege).
Stellt man diesen Zahlen die bisherigen starken Zuwächse der Zielgruppe zwischen 1989 und
2004 (61 bis 80 Jahre: +14 % / Hochaltrige über 81 Jahre: +28 %) und die Prognosen der
weiter zunehmenden Alterung der Bevölkerung gegenüber, wird deutlich, dass es im Segment
dieser Wohnungsangebote einen deutlichen Nachholbedarf gibt. Auffällig ist ebenfalls, dass die
Angebote für Senioren/innen im Husumer Umland gemessen an der geringeren Einwohnerzahl
deutlich stärker vorhanden sind als in der Stadt: So gibt es im SUB Husum 112
Altenwohnungen, 73 betreute Altenwohnungen und 139 Pflegeplätze. Insbesondere Mildstedt
hat seine Angebote in den vergangenen Jahren sehr stark ausgebaut. In dieser Gemeinde
finden sich alle Pflegeplätze und alle betreuten Wohnungen aus dem SUB Husum.
Sonderwohnformen, z.B. generationenübergreifendes Wohnen oder Wohnprojekte, finden
sich in Husum bislang gar nicht. Dennoch gibt es eine Nachfrage nach solchen Wohnformen.
So findet sich im weiteren nordfriesischen Umland von Husum eine kleine Szene, die sich gerne
nach Husum orientieren würde. Erste Strukturen für die Realisierung entsprechender
Sonderwohnformen haben sich mittlerweile herausgebildet. So hat Anfang 2006 eine öffentliche
Veranstaltung zu diesem Thema stattgefunden, um die Nachfrage-Basis zu verbreitern und
52
steg Hamburg mbH
Umsetzungsstrategien zu entwickeln. Neben den Interessenten an Sonderwohnformen haben
hieran auch Vertreter der städtischen Verwaltung und der Politik teilgenommen. Es wurde
vereinbart, das Thema weiterzuverfolgen und nach Möglichkeit, erste Projekte zu realisieren.
Merkmale des Husumer Wohnungsmarktes
Besondere Bedeutung der Geschosswohnungen in Husum
Die Analyse des Husumer Wohnungsmarktes zeigt die besondere Bedeutung der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die zu einem großen Teil Mietwohnungen sind. Mit knapp 50
Prozent aller Wohnungen bildet dieser Bestand einen deutlichen Schwerpunkt des lokalen
Wohnungsmarktes. Daher sind Maßnahmen in den MFH-Beständen von besonderer
Bedeutung für die zukünftige Wohnraumversorgung in der Stadt.
Generationswechsel im Bestand bei EFH und ZFH
Da jedoch 84 Prozent aller Wohngebäude EFH und ZFH sind, müssen auch hier Maßnahmen ergriffen werden, um diese Immobilienbestände für die Zukunft zu sichern und das
Wohneigentum entsprechend zu fördern. Da sich zudem der Generationswechsel in einigen
Bestandsquartieren deutlich abzeichnet, sind hier entsprechende Maßnahmen zu ergreifen,
um einen Teil der zukünftigen Nachfrage im Bestand zu decken.
Sonderwohnformen
Die Angebote für Seniorenwohnen sowie für Sonderwohnformen sind in Husum bislang
nicht ausreichend. Hier besteht Entwicklungsbedarf.
Unterschiedliche Wohnungsmärkte im Stadt-Umland-Bereich
Ein Vergleich mit den Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich zeigt die deutlichen Unterschiede der jeweiligen lokalen Wohnungsmärkte: In den Gemeinden im Stadt-UmlandBereich spielt das Wohneigentum in EFH und ZFH mit knapp 90 Prozent aller Wohnungen
die entscheidende Rolle. Hier spielen dagegen Wohnungen in MFH nur eine nachrangige
Rolle. Die eindeutige Wohnform der Einwohner/innen in den Gemeinden im SUB ist das
eigene Haus.
53
steg Hamburg mbH
Eigentümerstruktur
Über die Eigentümerstrukturen in Husum lassen sich auf Grundlage der zur Verfügung stehenden Daten nur begrenzte Aussagen machen.
Es ist zu vermuten, dass die EFH und ZFH sich nahezu alle im privaten Einzeleigentum befinden. Von den Wohnungen in MFH befinden sich knapp 40 Prozent im Besitz von sechs Wohnungsgesellschaften sowie der Stadt Husum selbst. Aufgrund des in großen Teilen typisierten
Geschosswohnungsbaus in Husum können die Informationen aus den Angaben der Wohnungsunternehmen29 jedoch auf alle übrigen Bestände in MFH verallgemeinert werden.
Eigentümer
Anzahl WE
GEWOBA Nord Baugenossenschaft e.G.
Neue Lübecker Norddeutsche Baugenossenschaft e.G.
1.321
286
WoBau Eiderstedt/Dithmarschen e.G.
180
Wohnungsgesellschaft Norden mbH
132
Stadt Husum
126
WOGE Wohnungsgenossenschaft Kiel e.G.
WOBAU Kiel / DGAG Deutsche Grundvermögen AG
(Ex LEG S-H)
76
58
Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau
k.A.
Gesamt
2.179
Wohnungsbestand in MFH in Husum 2003
5.525
Insgesamt verwalten diese Eigentümer 123.285 Quadratmeter Wohnfläche, die sich auf folgende Größenklassen verteilen:
Größenklassen der Wohnungen
29
≤ 30,00 m2
30,01-55,00 m2
55,01-65,00 m2
65,01-80,00 m2
≥ 80,00 m2
93 WE
964 WE
426 WE
520 WE
118 WE
4%
45 %
20 %
25 %
6%
Alle Angaben von den Wohnungsunternehmen aus April/Mai 2005 sowie eigene Berechungen.
54
steg Hamburg mbH
Das Baualter der Wohnungsbestände der Unternehmen stellt sich wie folgt dar:
Baualtersklassen der MFH
Baujahr
1920er
1930er
1940er
1950er
1960er
1970er
1980er
1990er
Anzahl
43
140
34
852
707
164
101
138
Prozent
2%
6%
2%
39 %
32 %
8%
5%
6%
Die Auswertung dieser Angaben ergibt folgendes Bild: 40 Prozent der Husumer Wohnungen in
MFH befinden sich im Eigentum von sechs Wohnungsgesellschaften sowie der Stadt Husum
und werden von diesen vermietet.
Neben der Stadt selbst bereitet auch ein Wohnungsunternehmen derzeit konkret den Verkauf
seiner Bestände vor, um sich von diesen Objekten aus wirtschaftlichen Gründen zu trennen.
Hiervon werden ca. 170 Wohnungen betroffen sein. Da sich jedoch der Großteil der hier dargestellten Wohnungsbestände im Eigentum von Wohnungsgenossenschaften befindet, die regional oder maximal in Schleswig-Holstein tätig sind, ist ein weiterer Verkauf von Beständen zum
jetzigen Zeitpunkt nicht zu erwarten.
Den stärksten Ortsbezug haben die GEWOBA Nord und die WOBAU Eiderstedt/Dithmarschen,
die entweder vor Ort oder in der Nachbarstadt Tönning über eigene Geschäftsstellen verfügen
und von dort aus die Mieter/innen betreuen. Die anderen Eigentümer/innen verwalten ihre
Bestände von Flensburg oder Kiel aus.
Die GEWOBA Nord aus Schleswig verfügt mit 1.321 Wohnungen über die größten Bestände
verteilt über das gesamte Stadtgebiet Husums. Darunter befinden sich vor allem viele Objekte
aus den 1950er und 1960er Jahren. Die GEWOBA Nord hat in der jüngeren Vergangenheit nur
ein Objekt mit 48 Wohnungen neu gebaut. Dem Unternehmen gehört u.a. die so genannte
Gewoba-Siedlung am nordwestlichen Stadtrand. Hier werden die Wohnungen seit Jahren nicht
mehr vermietet, da der Abriss der Objekte vorgesehen ist30. Die GEWOBA hat nach eigenen
Aussagen Investitionen in Husum auf ein Minimum reduziert, da derzeit keine Mietsteigerungen
realisierbar seien und Verunsicherungen über die zukünftige Marktentwicklung vorhanden sind.
Die WOBAU Eiderstedt/Dithmarschen verfügt über 180 Wohnungen und die jüngsten Wohnungsbestände in Husum, da diese Genossenschaft als einzige in den vergangenen Jahren
neue Wohnungen in der Stadt gebaut hat. Entsprechend gering sind dort die Leerstands- und
Fluktuationszahlen. Das Unternehmen verwaltet auch Fremdbestände in Husum. Die WOBAU
ist darüber hinaus in den Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich sehr aktiv.
Die Neue Lübecker Norddeutsche Baugenossenschaft besitzt mit 286 Wohnungen den zweitgrößten Wohnungsbestand. Hierunter befinden sich vor allem Geschosswohnungsbauten aus
den 1960er Jahren.
30
Nähere Informationen zur Gewoba-Siedlung in den Siedlungsportraits in Kapitel 5.
55
steg Hamburg mbH
Die Wohnungsgesellschaft Norden mbH hat 132 Wohnungen in ihrem Eigentum, vor allem aus
den 1960er Jahren.
Der WOGE Kiel gehören 76 Wohnungen aus der Nachkriegszeit (1949 bis 1965) an fünf Standorten in Husum.
Die WOBAU Kiel, ehemals LEG Schleswig-Holstein, verfügt mit 58 Wohnungen über den
kleinsten Bestand der dargestellten Unternehmen.
Der Stadt Husum schließlich gehören Mitte 2005 noch 126 Wohnungen, deren Verkauf in naher
Zukunft jedoch geplant ist, nachdem bereits in den vergangenen Jahren mehrere städtische
Objekte veräußert worden sind.
Das Baualter der Wohnungsbestände aller Unternehmen spiegelt die jüngere Geschichte der
Husumer Stadtentwicklung wider. In Folge des massiven Bevölkerungswachstums nach dem
zweiten Weltkrieg herrschte in Husum großer Wohnungsmangel, der im Rahmen von umfangreichen Stadterweiterungsmaßnahmen im Norden und Osten des Stadtgebietes aufgefangen
wurde. Aus diesem Grund stammen 71 Prozent der hier beschriebenen Wohnungsbestände
aus den 1950er und 1960er Jahren und befinden sich in zwei- und dreigeschossigen Zeilenbauten. Die Objekte aus diesem Zeitraum sind heute dringend modernisierungs- und sanierungsbedürftig. Bei einzelnen Objekten ist dies bereits in der Vergangenheit geschehen, bislang
jedoch nur in geringem Umfang. Viele Wohnungsunternehmen führen entsprechende Maßnahmen jedoch nur bei Mieterwechseln durch. Ältere Bestände aus der Vorkriegszeit finden sich
nur in geringem Maße - 10 Prozent der Bestände stammen aus den 1920er bis 1940er Jahren.
Und auch aus der jüngeren Vergangenheit existieren nur in geringem Umfang Wohnungsbestände, da der Geschosswohnungsbau in den 1980er und 1990er Jahren in Husum massiv
zurückgegangen ist.
Bezogen auf die Wohnungsgrößen der Bestände gibt es folgendes Bild: Kleinstwohnungen
(weniger als 30 Quadratmeter) machen in Husum nur 4 Prozent aller Wohnungen aus. Diese
Größenklasse wird mit Abstand am wenigsten auf dem Wohnungsmarkt angeboten. 45 Prozent
aller Wohnungen verfügen über 30 bis 55 Quadratmeter Wohnfläche. 20 Prozent der Bestände
sind 55 bis 65 Quadratmeter groß und 25 Prozent 65 bis 80 Quadratmeter. 6 Prozent aller
Wohnungen verfügen über 80 und mehr Quadratmeter.
Fast drei Viertel der Mietwohnungen stammen aus den 1950er und 1960er Jahren
Knapp 40 Prozent der Wohnungen in MFH gehören sechs großen Eigentümern/innen, in
der Mehrzahl Wohnungsgenossenschaften.
71 Prozent der Wohnungen im Geschosswohnungsbau, die den Wohnungsgesellschaften
gehören, stammen aus den 1950er und 1960er Jahren - in der Regel handelt es sich hierbei
um zwei- bis dreigeschossige Zeilenbauten. Diese Wohnungen sind, wenn dies noch nicht
geschehen ist, sanierungs- und modernisierungsbedürftig, um sie an die veränderten
Wohnbedürfnisse anzupassen. Die Wohnungen sind zumeist nicht altengerecht. Nur 11
Prozent der Wohnungen sind jünger als 25 Jahre, nur sechs Prozent jünger als 15 Jahre.
56
steg Hamburg mbH
Kleinstwohnungen unter 30 Quadratmetern (Einsteigerwohnungen, Single-Appartements)
sind bei den Wohnungsunternehmen genauso Mangelware wie große, familienfreundliche
Wohnungen. Knapp die Hälfte der Wohnungen verfügt über 30 bis 55 Quadratmeter Wohnfläche. Nur 6 Prozent der Wohnungen sind größer als 80 Quadratmeter.
57
steg Hamburg mbH
Mieterfluktuation und Leerstände
Zur Mieterfluktuation, zu Wohnungsleerständen und zu den durchschnittlichen Wohnungsmieten in Husum liegen bei der Wohnungsmarktbeobachtung der Investitionsbank Schleswig-Holstein keine Angaben vor. Auch die eigene Erhebung von Daten und Informationen zu diesen
Themen ergibt kein vollständiges Bild.
Gezielte Abfragen bei den o.g. Wohnungsunternehmen haben nur sehr lückenhafte Rückmeldungen ergeben. So hat die WOBAU Eiderstedt/Dithmarschen gemeldet, dass in ihren Beständen Fluktuationen und Leerstände zu vernachlässigen seien. Auch die WOGE Kiel sagt aus,
dass in ihren Beständen bislang kaum Leerstände und nur geringe Fluktuationen zu beobachten seien. Lage, Ausstattung und Mietkonditionen der Bestände seien gut und würden für eine
sichere Vermietung sorgen. Modernisierungsmaßnahmen (Küche, Bad und Balkone) sollten
jedoch erfolgen, wenn dies noch nicht geschehen sei. Auszugsgründe von Mietern/innen hätten
i.d.R. nichts mit den Wohnungen zu tun, sondern mit persönlichen Motiven der Mieter-Haushalte, z.B. Ortswechsel oder Immobilienerwerb. Kritisch angemerkt wird nur, dass viele Wohnungen der Genossenschaft nicht seniorengerecht seien und daher in Zukunft eine stärkere
Fluktuation zu erwarten sei.
Die Neue Lübecker Baugenossenschaft berichtet über Leerstände vor allem von größeren
Wohnungen (60 bis 90 Quadratmetern), die in Husum grundsätzlich weniger nachgefragt würden. Hier sei ein höherer Leerstand zu verzeichnen als bei den häufig nachgefragten kleinen 1bis 2-Zimmer-Wohnungen. Weitere Gründe für Leerstände würden in der Lage einzelner
Objekte sowie im Mietpreis liegen, der vor allem für Hilfeempfänger/innen zu hoch sei. Große
Wohnungen mit Wohnberechtigungsbescheinigungen würden sich ebenfalls schlecht vermieten
lassen.
Die GEWOBA Nord hat rückgemeldet, dass Leerstände in ihren Beständen vor allem in der
Gewoba-Siedlung zu verzeichnen seien (durchschnittlich 60 Prozent Leerstand). Diese Objekte
werden nicht neu vermietet, da hier der Abriss vorbereitet wird. In anderen Beständen habe sich
gezeigt, dass Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen die Vermietbarkeit der Wohnungen deutlich verbessern würden. So hat sich z.B. in den Objekten am Kuhsteig die Vermietung
schon verbessert, nachdem die Fassaden farbig gestrichen wurden. Dennoch gibt es einige
GEWOBA-Objekte, in denen aktuell zwischen 5 und 25 Prozent der Wohnungen leer stehen.
Gründe hierfür sind zumeist ein schlechter Wohnungszustand, eine schlechte Lage und
ungünstige Wohnungsgrundrisse. Teilweise plant die GEWOBA keine Modernisierung, sondern
nur eine Mietpreissenkung, um Leerstände zu reduzieren.
Weitere Ursachen für Leerstände liegen darin, dass belegungsgebundene große Wohnungen
für die wohnberechtigten Haushalte zu teuer und für finanzkräftigere Haushalte auf Grund der
Einkommensgrenzen nicht zugänglich sind. Hier sollten Möglichkeiten einer Vermietung auch
an Besserverdienende geprüft werden, z.B. durch die Einführung einer Fehlbelegungsabgabe.
Zwei Wohnungsunternehmen haben zu Leerständen und Fluktuationen gar keine Aussagen
gemacht.
58
steg Hamburg mbH
Im Rahmen der Handlungsempfehlungen (Kapitel 3.2) wird u.a. die Einrichtung eines
Leerstandsmonitoring empfohlen, um diese Entwicklungen zukünftig genauer beobachten zu
können, um gezielt und frühzeitig auf Fehlentwicklungen reagieren zu können. Ein solches
Monitoring ist beispielsweise durch stromzählergestützte Methoden möglich.
Zu den Miethöhen im Geschosswohnungsbau liegen nur Angaben der GEWOBA Nord vor. In
den Beständen dieses Unternehmens liegt die Spanne der Nettokaltmieten zwischen 3,52 Euro
und 5,04 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnittswert der Mieten liegt bei 4,46 Euro ohne
Betriebskosten.
Anpassungsbedarfe der Mietwohnungen
Aus den Aussagen der Wohnungsunternehmen wird deutlich, dass vor allem die Bestände
aus den 1950er und 60er Jahren modernisierungs- und anpassungsbedürftig sind. Diese
Maßnahmen sind erforderlich, um die Vermietbarkeit der Wohnungen zu verbessern und
Leerstände zu reduzieren. Auch der seniorengerechte Umbau von Wohnungen ist erforderlich, da die Bestände größtenteils nicht barrierefrei sind, die Nachfrage dieser Altersgruppe
jedoch steigt. Quantifizierte Angaben liegen hierzu jedoch nicht vor.
Auszugsgründe von Mieter/innen haben häufig Ursachen im Wechsel des Wohnortes (z.B.
arbeitsplatzbedingt) oder im Erwerb von Wohneigentum.
Auch die - zwar lückenhaften - Aussagen zu Fluktuation und Leerständen zeigen, dass in
den Altbeständen Investitionen erforderlich sind, um auf die veränderte Nachfrage zu reagieren.
Bei den belegungsgebundenen Beständen sollten Möglichkeiten einer Vermietung auch an
Besserverdienende geprüft werden, da besonders große Wohnungen auf Grund der Miethöhen für die wohnberechtigten Haushalte zu teuer sind.
59
steg Hamburg mbH
Entwicklung des Wohnungsbestandes
Die Analyse der Entwicklungen des Husumer Wohnungsbestandes in den vergangenen Jahren
ergibt folgendes Bild: Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen31 ist nach einem Höchststand in
1993 kontinuierlich rückläufig. Auffällig ist, dass sich im Zeitverlauf der Anteil der Wohneinheiten
in EFH und ZFH an allen Baugenehmigungen deutlich erhöht hat. MFH wurden seit Mitte der
1990er Jahre offensichtlich nur noch mit deutlich geringerem Volumen gebaut.
Diese Zunahme bei den EFH und ZFH hängt auch mit der Ausweisung von neuen Baugebieten
ab Mitte der 1990er Jahre zusammen (Sandkamp ab 1995, Norderschlag ab 1997 und Oldgras
ab 2003).
Ebenso ist festzustellen, dass der Anteil von Eigentumswohnungen an den Baugenehmigungen
zugenommen hat32: Wurden von 1980 bis 1989 160 ETW genehmigt, waren es zwischen 1990
und 1999 433 ETW. Von 2000 bis Ende 2004 wurde für 142 ETW eine Baugenehmigung erteilt.
Baugenehmigungen für Wohneinheiten und Wohngebäude
von 1990 bis 2004
300
280
Erteilte Baugenehmigungen
260
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Erteilte Baugenehmigungen für Wohneinheiten von 1990 bis 2004
Erteilte Baugenehmigungen für Wohngebäude von 1990 bis 2004
Die zwischenzeitliche Zunahme von Baugenehmigungen in 2002 hängt vermutlich mit den politischen Diskussionen über die Abschaffung der Eigenheimzulage zusammen, die von einigen
Bauwilligen noch genutzt werden sollte.
31
Angaben des Bauamtes der Stadt Husum. Nach Aussage des Amtes ist die Zahl der Baugenehmigungen ungefähr mit der Zahl der auch tatsächlich errichteten Wohngebäude identisch.
32
Angaben des Bauamtes der Stadt Husum.
60
steg Hamburg mbH
Bei einer Betrachtung der Zeitreihe von 1994 bis 200033 wird deutlich, dass nur ein Drittel der
neu gebauten Wohneinheiten in Husum in diesem Zeitraum als EFH und ZFH errichtet wurde.
Genau entgegengesetzt auch hier wieder das Bild in den Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich.
Anteil der W E in EFH und ZFH an allen Baufertigstellungen
von 1994 bis2000
70%
65,8%
60%
54,0%
48,3%
50%
40%
32,5%
30%
20%
10%
0%
Husum
Nachbargmeinden
Nordfriesland
Schleswig-Holstein
Die Betrachtung der “Eigenheimquote“ (Anteil des Zugangs an Wohnungen in EFH und ZFH in
Prozent des Gesamtwohnungszuganges) über die Zeitreihe von 1990 bis 200434 zeigt das gleiche Bild. Es werden aber neben der im Vergleich zum Kreis und zum Land unterdurchschnittlichen Quote die starken Schwankungen im Bereich des Neubaus von EFH und ZFH deutlich.
Zwischen 1993 und 2001 lag der Anteil der EFH und ZFH immer unter 50 Prozent, in 2002 und
2003 jedoch bei 85 Prozent. In 2004 ist dieser Anteil wieder auf einen Wert unter 30 Prozent
eingebrochen.
33
Angaben aus der Untersuchung „Möglichkeiten und Grenzen der Entwicklung kommunaler
Wohnraumversorgungskonzepte für mittlere Zentren“ des IfS im Auftrag des Innenministeriums Schleswig-Holstein. Mai 2003.
34
61
steg Hamburg mbH
Zugang an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
in % des Gesamtwohnungszuganges
"Eigenheimquote" in Husum von 1987 bis 2004
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Husum
Schleswig-Holstein
Nordfriesland
Wird nur der Zeitraum 2001 bis 2004 betrachtet, so zeigt sich, dass die Eigenheimquote in
Husum deutlich gestiegen ist und sich den Durchschnittswerten in Kreis und Land etwas angenähert hat. Dies ist vor allem auf die Neubaugebiete Norderschlag und Oldgras zurückzuführen,
die ausschließlich mit EFH und ZFH bebaut werden.
Zugang an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
in % des Gesamtwohnungszuganges
"Eigenheimquote" von 2001 bis 2004
100
90
80
70
68,7
66,1
72,7
60
50
40
30
20
10
0
Husum
Nordfriesland
Schleswig-Holstein
Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass die Eigenheimquote in den vergangenen Jahren auch
gestiegen ist, weil immer weniger Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut wurden.
62
steg Hamburg mbH
Die Betrachtung der Entwicklung des gesamten Wohnungsbestandes von 1990 bis 200435 zeigt
zwar eine kontinuierliche Zunahme der Wohnungen, jedoch eine abflachende Zunahme seit
Ende der 1990er Jahre.
Bestand an W ohnungen von 1990 bis 2004
11.350
11.100
Wohnungen
10.850
10.600
10.350
10.100
9.850
9.600
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Der Vergleich der prozentualen Veränderungen der Wohnungen und der Einwohner/innen36 in
den vergangenen Jahren zeigt, dass der Wohnungsbestand in Husum zwischen 1994 und 2001
um 6,8 Prozent gewachsen ist, während die Bevölkerung im selben Zeitraum um 1,9 Prozent
zurückgegangen ist. Die Interpretation dieses Indikators weist darauf hin, dass sich der Wohnungsmarkt in Husum in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre noch stärker entspannt hat als im
Kreis Nordfriesland und im Bundesland insgesamt.
Rückläufiger Wohnungsbau
Das Bauvolumen in Husum ist seit einigen Jahren rückläufig, speziell der Bau von MFH. Die
„Eigenheimquote“ (Anteil von EFH, DH und RH am Bauvolumen) ist seit 2000 gestiegen.
35
Angaben der Stadt Husum und eigene Berechnungen.
Angaben aus der Arbeitshilfe 1 des Landes Schleswig-Holstein zur Erstellung kommunaler
Wohnraumversorgungskonzepte.
36
63
steg Hamburg mbH
Der Vergleich mit den Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich und den Entwicklungen im Kreis
Nordfriesland37 zeigt, dass die Dynamik auf dem Husumer Wohnungsmarkt bzw. die Bautätigkeit in der Stadt deutlich geringer ist als in den Vergleichsgebieten. Eine Tendenz, die sich auch
beim Vergleich der Bevölkerungsentwicklung in den verschiedenen Gebieten zeigt (siehe
Kapitel 2.1).
Zunahme aller W ohnungen von 2001 bis 2004
5,0%
4,53%
4,5%
4,0%
3,54%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,83%
0,5%
0,0%
Husum
Umlandgemeinden
Kreis NF
Diese unterschiedliche Dynamik des Wohnungsbaus zwischen Stadt und Umland wird auch bei
der Betrachtung des Gesamtvolumens an Wohnungsneubau von 1995 bis 200438 deutlich. In diesem Zeitraum wurden in der gesamten Husumer Region 2.180 Wohnungen errichtet. Hiervon
wurden jedoch nur 46 Prozent (1.008 WE) in Husum erstellt, während in den Gemeinden im StadtUmland-Bereich 54 Prozent (1.172 Wohnungen) gebaut wurden. Hierdurch ist der Husumer Wohnungsbestand in diesem Zeitraum um nur gut 0,8 Prozent gewachsen, während der Wohnungsbestand in den Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich mit gut 4,5 Prozent mehr als fünfmal so stark
gewachsen ist.
37
38
Angaben des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein sowie eigene Berechnungen.
Angaben des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein.
64
steg Hamburg mbH
Neben der geringeren Neubautätigkeit in Husum ist auch der Verlust von Wohnungen durch
Maßnahmen im Bestand im Vergleich zum Durchschnitt im Kreis und im Land auffällig. So hat
sich im Zeitraum zwischen 1998 und 2004 der Wohnungsbestand um knapp ein Prozent durch
Abrisse, Zusammenlegungen u. Ä. reduziert39.
Bestandsmaßnahmen von 1998 bis 2004
1,00
0,73
Wohnungsbestandsveränderungen in v.H.
0,80
0,60
0,40
0,24
0,20
0,00
-0,20
-0,40
-0,60
-0,80
-1,00
-0,91
Husum
Nordfriesland
Schleswig-Holstein
Dieser Indikator wird so interpretiert, dass eine Reduzierung von Wohnungen durch Bestandsmaßnahmen als Zeichen für eine Entspannung des Wohnungsmarktes gesehen wird.
Geringe Dynamik bei der Neubautätigkeit
Die Analyse der Neubautätigkeit in Husum zeigt deutlich, dass der Anteil der EFH und ZFH
an den Neubauten seit Mitte der 1990er Jahre und besonders seit 2000 wieder ansteigt,
während der Geschosswohnungsbau in diesem Zeitraum nur noch eine untergeordnete
Rolle spielt. Dies hängt mit der Ausweisung neuer Baugebiete seit Mitte der 1990er Jahre
sowie dem Rückgang der Maßnahmen im Geschosswohnungsbau zusammen.
Dennoch zeigt der Vergleich mit den Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich nach wie vor
eine wesentlich geringere Dynamik des Baugeschehens in der Stadt. Diese unterschiedliche Entwicklung wird auch bei der Betrachtung der unterschiedlichen Bevölkerungsentwicklungen in Stadt und Umland deutlich.
39
65
steg Hamburg mbH
Entwicklung und Veränderung der Wohnungsnachfrage
Binnenumzugsquote
Die Betrachtung der Binnenumzugsquote im Zeitverlauf 1990 bis 200440 zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von gut 6 Prozent Ummeldungen innerhalb des Stadtgebietes bezogen auf alle
Einwohner/innen in 1990 auf über 10 Prozent in 1999. Seit 2000 nimmt diese Quote langsam
aber kontinuierlich ab und liegt 2004 bei 8,5 Prozent41.
Auffällig ist der kontinuierliche Anstieg des Anteils der Ledigen an den umgemeldeten Haushalten von 40 Prozent in 1990 auf 60 Prozent in 2004. Dies sind vermutlich vor allem Ein-Personen-Haushalte. Im gleichen Zeitraum ist der Anteil der Verheirateten, also vermutlich Haushalten mit Kindern, von gut 40 Prozent auf 25 Prozent zurückgegangen.
Aus diesen Zahlen lässt sich schließen, dass sich der Husumer (Miet-)Wohnungsmarkt im Lauf
der 1990er Jahre zunehmend entspannt hat und in der Folge die Mobilität der Mieter/innen
gestiegen ist. Dabei sind vor allem die Haushalte von Ledigen für die zunehmende Binnenmobilität verantwortlich. Familien bzw. größere Haushalte finden scheinbar kein adäquates Angebot.
Seit dem Höhepunkt der Entwicklung in 2000 ist möglicherweise eine wieder zunehmende
Anspannung auf dem Wohnungsmarkt zu verzeichnen, die dazu führt, dass die Zahl der Umzüge innerhalb des Stadtgebietes zurückgeht. In vergleichbaren Untersuchungen wird dieser
Indikator als relativ zuverlässig beschrieben und als geeignet, um Trendwenden frühzeitig zu
erkennen.
Binnenumzugsquote v on 1990 bis 2004
Anzahl der Ummeldungen auf 100 Einwohner/innen
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
40
Angaben des Einwohneramtes der Stadt Husum.
Diese Zahlen gehören zu den Spitzenwerten der im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung der
Investitionsbank untersuchten schleswig-holsteinischen Kommunen.
41
66
steg Hamburg mbH
Die straßenweise Analyse der Binnenmobilität42 (Anmeldungen und Abmeldungen) zeigt, dass
es in einigen Straßen und Stadtteilen eine höhere Mobilität gibt als in anderen Gebieten. So ist
kaum Bewegung in den Bestandsquartieren der 1950er und 1960er Jahre mit EFH und ZFH,
aber eine erhöhte Mobilität in einigen Geschosswohnungsbeständen, also im Mietwohnungsbau
festzustellen. Diese Ergebnisse werden in den Siedlungsportraits der verschiedenen Husumer
Wohngebiete (Kapitel 5) dargestellt, wenn es hier Auffälligkeiten gibt.
Binnenumzugsquote ist leicht rückläufig
Während die Zahl der innerstädtischen Umzüge in den 1990er Jahren kontinuierlich zugenommen hat, ist sie seit 1999 wieder leicht rückläufig. Diese Entwicklung deutet darauf hin,
dass sich nach einem entspannten Wohnungsmarkt in den 90er Jahren, die Situation langsam wieder etwas anspannt und daher weniger umgezogen wird.
42
Angaben des Einwohneramtes der Stadt Husum.
67
steg Hamburg mbH
Belegungsdichte / Haushaltsgröße
Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt in Husum genauso kontinuierlich wie im Kreis Nordfriesland und im Durchschnitt Schleswig-Holsteins (wie auch des Bundesgebietes). In 2004
lebten in Husum noch durchschnittlich 1,85 Personen in einer Wohnung (Nordfriesland 1,88 und
Schleswig-Holstein 2,07, Deutschland 1,76)43. Drei Viertel aller Husumer Haushalte waren Ende
2004 1- oder 2-Personen Haushalte.
Entwicklung der Belegungsdichte von 1995 bis 2004
Einwohner je Wohnung
2,25
2,00
1,75
1,50
1995
1996
1997
1998
1999
Schleswig-Holstein
2000
2001
Nordfriesland
2002
2003
2004
Husum
Die Tendenz zur Verkleinerung der Haushalte wird sich vermutlich auch in Zukunft fortsetzen.
Diese Entwicklung führt dazu, dass auch bei sinkender Einwohnerzahl die Zahl der Haushalte
noch zunimmt. Kleinere Haushalte fragen auf dem Wohnungsmarkt jedoch andere Angebote
nach als größere Haushalte. Zudem ist die Mobilität kleiner Haushalte höher als bei größeren
Haushalten, z.B. Familien.
Husums Haushalte werden kleiner
Die bundesweite Tendenz zur Verkleinerung der Haushalte ist auch in Husum deutlich zu
beobachten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt dabei nur leicht unter dem Durchschnitt im Kreis Nordfriesland, aber deutlich unter der Quote für das Land Schleswig-Holstein. Dies kann u.a. an der großen Zahl alleinstehender Bundeswehr-Angehöriger liegen.
Diese Entwicklung führt zu einer steigenden oder zumindest gleich bleibenden Wohnungsnachfrage auch bei (leicht) sinkenden Bevölkerungszahlen. Gleichzeitig werden von kleineren Haushalten jedoch andere Wohnungsangebote nachgefragt.
43
68
steg Hamburg mbH
Wohnflächenverbrauch
Parallel zur sinkenden Haushaltsgröße nimmt der Wohnflächenverbrauch pro Kopf kontinuierlich zu. Dieser bundesweite Trend zeigt sich auch in Husum, auch wenn die durchschnittliche
Wohnfläche pro Kopf in der Stadt mit 43,9 Quadratmetern in 2004 deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Nordfriesland liegt (49,7 Quadratmeter)44.
W ohnflächenverbrauch v on 1996 bis 2004
51
Wohnfläche je Einwohner/in in Quadratmetern
50
49
48
47
46
45
44
43
42
41
40
39
38
37
36
35
1996
1997
1998
1999
2000
Nordfriesland
Husum
2001
2002
2003
2004
Schleswig-Holstein
Auch der zunehmende Wohnflächenverbrauch pro Kopf führt dazu, dass selbst bei sinkender
oder stagnierender Bevölkerungszahl die Wohnungsnachfrage noch zunimmt.
Die weitere Zunahme des Flächenverbrauchs hängt allerdings nicht nur von der Verfügbarkeit,
sondern insbesondere von der Finanzierbarkeit der Wohnfläche ab. Ebenso wird diese Entwicklung nicht bei allen Bevölkerungsschichten identisch verlaufen. So führen zum Beispiel die
Wohnflächen-Obergrenzen der neuen Sozialgesetzgebung (Hartz IV) bereits zu einer verstärkten Nachfrage nach kleinen Wohnungen, die in der Vergangenheit kaum noch vermietbar waren
und auf dem Husumer Wohnungsmarkt auch nur begrenzt verfügbar sind. Diese Tendenz wird
sich in Zukunft vermutlich noch verstärken.
44
69
steg Hamburg mbH
Angebot an gefördertem Wohnraum
Am 31.12.2004 verfügt Husum über 418 geförderte Wohnungen, davon 382 im 1. Förderungsweg45. Die 36 Wohnungen im 3. Förderweg stammen aus dem Jahr 1993. Über die genaue
Lage dieser Wohnungen im Stadtgebiet liegen keine Informationen vor. Dies ergibt einen
Besatz von 20,0 geförderten Wohnungen auf 1.000 Einwohner/innen. Damit liegt Husum relativ
knapp unter dem Landesdurchschnitt (21,2) und deutlich über dem Durchschnitt im Kreis Nordfriesland (14,1). Bezogen auf die Gesamtzahl von 5.582 Wohnungen in MFH in 2004 bedeutet
dies, dass 7,5 Prozent aller Wohnungen in Husum noch in der Förderung waren.
1999 ist bei 69 Wohnungen in Husum die Förderung ausgelaufen, seitdem ist die Zahl der
Wohnungen fast konstant geblieben.
Gesamtbestand an geförderten Wohnungen im 1. Förderweg
Bestand an W ohnungen in Husum im 1. Förderweg von 1998 bis 2004
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
In Gesprächen mit zwei Wohnungsunternehmen, die über große Bestände in Husum verfügen,
wurden die notwendigen Formalitäten und Abstimmungsnotwendigkeiten zur Inanspruchnahme
öffentlicher Förderung als zu aufwändig bezeichnet. In erster Linie fehle ein Ansprechpartner
für das gesamte Verfahren. Ansonsten werden auch die Konditionen als nicht attraktiv bewertet.
Auch dies ist ein Grund dafür, dass es in Husum nur einen kleinen Anteil an geförderten Wohnungen gibt. Das Sozialzentrum hat berichtet, dass der Neubau geförderter Wohnungen in der
Vergangenheit aus verschiedenen Gründen auch von der Stadt nicht mehr gewollt war, u.a.
aufgrund hoher Leerstände im Bestand, zu teurer Wohnungen im geförderten Wohnungsbau
sowie sinkender Fördermittel des Bundes bzw. des Landes.
45
Alle Angaben, wenn nicht anders vermerkt, von der Investitionsbank Schleswig-Holstein.
70
steg Hamburg mbH
Bis zum Jahr 2014 werden die Bindungen bei 61 weiteren Wohnungen in Husum auslaufen,
dies wird vor allem 2008 geschehen (48 Wohnungen). Zwischen 2009 und 2014 werden keine
weiteren Förderungen bzw. Bindungen auslaufen.
Anzahl Mietwohnungen, bei denen die Bindung enden wird
Auslaufende Bindungen (1. FW ) in Husum v on 2005 bis 2014
50
48
45
40
35
30
25
20
15
10
5
8
5
0
0
2005
2006
2007
2008
0
0
0
0
0
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Ende 2013 werden noch 376 Wohnungen in Husum gebunden sein, dies sind gut 81 Prozent
des heutigen Bestandes an geförderten Wohnungen. Verglichen mit Nordfriesland (50 Prozent)
und dem Landesdurchschnitt in Schleswig-Holstein (67 Prozent) ist dies ein nur sehr geringer
„Abschmelzprozess“ des geförderten Wohnungsbestandes. Hierbei muss allerdings angemerkt
werden, dass der Besatz mit geförderten Wohnungen in Husum zu den niedrigsten Quoten aller
im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung der Investitionsbank untersuchten Städte gehört.
Die Zahl der kommunalen Belegrechte ist in 2003 von 370 auf 330 Wohnungen gesunken.
Kommunale Belegrechte in Husum v on 1998 bis 2004
Anzahl der Wohnungen mit kommunalem Belegrecht
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1998
1999
2000
2001
71
2002
2003
2004
steg Hamburg mbH
Nachfrage nach sozialer Wohnraumversorgung
Der Anteil der ausgegebenen Wohnberechtigungsbescheinigungen46 bewegte sich in Husum
von 1998 bis 2002 auf nahezu gleich bleibendem Niveau. In 2003 ist die Zahl deutlich zurückgegangen. Dies ist ein Zeichen für eine generell sinkende Nachfrage nach gefördertem Wohnraum, hängt aber auch mit dem geringen Angebot geförderter Wohnungen, den zu hohen Mieten bei großen Wohnungen für Transferleistungsempfänger/innen sowie der verstärkten Subjektförderung in Husum (siehe weiter hinten) zusammen.
Der Vergleich mit den Städten Heide und Schleswig zeigt, dass Husum deutlich weniger
Bescheinigungen ausstellt als vergleichbare Kommunen im Norden, auch wenn sich in 2004 die
Kurven wieder aufeinander zu bewegt haben.
W ohnberechtigungsbescheinigungen 1998 bis 2004
Ausgegebene Wohnberechtigungsbescheinigungen
auf 1.000 EW
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1998
1999
2000
2001
Schleswig
Heide
2002
2003
2004
Husum
Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte47 in Husum bewegt sich seit 1999 auf niedrigem
Niveau (weniger als 2 Promille der Bevölkerung). In 2004 waren 45 Husumer Haushalte als
wohnungssuchend gemeldet. Die Quote (Wohnungssuchende Haushalte auf 1.000 Einwohner/innen) liegt deutlich unter den Zahlen für Schleswig, und bis auf das Jahr 2004 auch unter
der Quote für Heide.
46
47
72
steg Hamburg mbH
W ohnungssuchende Haushalte 1998 bis 2004
Wohnungssuchende Haushalte auf 1.000 EW
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1998
1999
2000
Heide
2001
Schleswig
2002
2003
2004
Husum
Eine nähere Betrachtung der wohnungssuchenden Haushalte ergibt folgendes Bild: Die größte
Gruppe der Wohnungssuchenden sind seit 1999 die Senioren, d.h. 60 Jahre und älter mit 16
Personen in 2004. An zweiter Stelle liegen mit steigender Tendenz die 1-Personen-Haushalte,
darunter auch Senioren, mit 10 Personen in 2003. Junge Erwachsene (zwischen 18 und 20
Jahren) mit steigender Tendenz seit 2001 liegen auf dem dritten Platz mit 9 Personen in 2004.
Alleinerziehende und Kinderreiche Haushalte (fünf und mehr Personen) bilden nur einen kleinen Anteil mit 4 bzw. 2 Haushalten im Jahr 2004.
W ohnungssuchende Haushalte 1998 bis 2004
Zahl der wohnungssuchenden Antragssteller
auf 1.000 EW
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
1998
1-Personen-Haushalte
1999
2000
Alleinerziehende
2001
Kinderreiche Familien
73
2002
2003
Junge Erwachsene
2004
Senioren
steg Hamburg mbH
Die Zahl der wohnungssuchenden Obdachlosen in Husum ist zwischen 1999 und 2001 deutlich
zurückgegangen, anschließend aber angestiegen und seit 2002 wieder rückläufig. In 2004
waren 8 obdachlose Haushalte als wohnungssuchend registriert.
W ohnungssuchende Obdachlose 1998 bis 2004
Wohnungssuchende obdachlose Haushalte
60
50
40
30
20
10
0
1998
1999
2000
2001
Husum
2002
2003
2004
Heide
Die Angaben des Sozialzentrums Husum und Umland unterscheiden sich von den o.g. Zahlen,
da hier die von Obdachlosigkeit bedrohten Haushalte betrachtet werden und die Fallzahl entsprechend höher ist. Im Schwerpunkt handelt es sich bei den wohnungssuchenden Obdachlosen um 1-Personen-Haushalte, zunehmend von Jugendlichen und Jungerwachsenen.
Von Obdachlosigkeit bedrohte Haushalte und Personen 1996 bis 2004
Zahl der von Obdachlosigkeit bedrohten
Haushalte / Personen
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
Von Obdachlosigkeit bedrohte Haushalte
74
2000
2001
2002
2003
2004
Von Obdachlosigkeit bedrohte Personen
steg Hamburg mbH
Über die Zahl der vermittelten Wohnungen an wohnungssuchende Haushalte in Husum liegen
bei der IB Schleswig-Holstein keine Angaben vor.
Die geringen Fallzahlen der wohnungssuchenden Haushalte lassen die Aussage zu, dass sich
ein Großteil der Husumer Haushalte auf dem entspannten Wohnungsmarkt selbst versorgen
kann. Die Steigerungen bei 1-Personen-Haushalten und jungen Erwachsenen deuten darauf
hin, dass es hier evtl. Versorgungsengpässe auf dem Markt gibt - ebenso bei den Senioren.
Das Sozialzentrum verzeichnet zudem einen spürbaren Zuzug speziell von Jugendlichen und
Jungerwachsenen aus dem Husumer Umland, die eine Wohnung in der Stadt suchen.
Auch nach Aussagen des Sozialzentrums für Husum und das Umland48 fehlen in Husum kleine
bezahlbare Wohnungen für 1- und 2-Personen-Haushalte. Hierbei sei der Preis entscheidend
(max. 290,- Euro warm) und nicht die Wohnungsgröße. Entsprechende Angebote seien auf
dem Wohnungsmarkt zu wenig vorhanden und Neubauwohnungen seien - auch mit öffentlicher
Förderung - i.d.R. zu teuer. Im Bestand liegen die Mieten häufig auch zu hoch. So beträgt die
Durchschnittsmiete in den Beständen der GEWOBA derzeit 4,46 Euro nettokalt, bei einer
Spanne von 3,52 bis 5,04 Euro.
Die Auswirkungen der Hartz IV Reformen auf die soziale Wohnraumversorgung in Husum können zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht ausführlich beurteilt werden. Nach Informationen des
Sozialzentrums zur Umsetzung der Reformen gelten folgende Vorgaben für die Mietobergrenzen, die vom Kreis Nordfriesland festgelegt wurden: Für 1-Personen-Haushalte 262,- Euro inkl.
Betriebskosten, für 2-Personen-Haushalte 343,- Euro inkl. Betriebskosten sowie für jede weitere
Person 65,- Euro mehr. In der Umsetzung bedeutet das, dass ausschließlich die Mietobergrenzen, nicht die Flächengröße das entscheidende Kriterium sind.
Mangel an bezahlbaren kleinen Wohnungen
Auf der Liste der gemeldeten Wohnungssuchenden stehen in Husum 1-Personen-Haushalte und die Altersgruppen der Senioren und der Jungerwachsenen ganz oben. Die Versorgung von Haushalten mit Kindern scheint weniger ein Problem zu sein.
Auf dem Wohnungsmarkt fehlt es an kleinen und vor allem bezahlbaren Wohnungen für die
entsprechenden Haushalte. Als Mietobergrenzen gelten dabei die im Rahmen der Umsetzung von Hartz IV für die Stadt Husum festgelegten Summen.
48
Expertengespräch am 8. Juni 2005.
75
steg Hamburg mbH
Bei den Empfängern/innen von finanziellen Hilfen zur Wohnraumversorgung49 (Mietzuschüsse
oder Lastenzuschüsse) sieht die Entwicklung anders aus als bei den Wohnberechtigungsbescheinigungen und den wohnungssuchenden Haushalten. Hier ist eine starke Zunahme der
Empfänger/innen seit 1999 festzustellen – mit einem besonders großen Sprung im Jahr 2004.
Bei den Empfängern/innen von Mietzuschüssen gibt es eine Zunahme um 123 Prozent von
1999 bis 2000 (von 767 auf 1.710 Personen):
Wohngeldempfänger/innen
W ohngeldempfänger/innen 1999 bis 2004
Mietzuschuss
1.800
1.700
1.600
1.500
1.400
1.300
1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Bei den Empfängern/innen von Lastenzuschüssen, d.h. Zuschüssen für das selbstgenutzte
Wohneigentum, ist die Zunahme deutlich dramatischer: Hier gab es 2004 mehr als viermal so
viele Empfänger/innen wie in 1999 (337 zu 62 Personen).
W ohngeldempfänger/innen 1999 bis 2004
Lastenzuschuss
350
Wohngeldempfänger/innen
300
250
200
150
100
50
0
1999
49
2000
2001
2002
2003
2004
Angaben der Stadt Husum / Sozialzentrum Husum und Umland.
76
steg Hamburg mbH
Bezieht man die Zahlen der Wohngeldempfänger/innen auf die Gesamtbevölkerung Husums,
so wird ein klarer Anstieg von 4 Prozent in 1999 auf 10 Prozent in 2004 deutlich. Das heißt, im
Jahr 2004 hat jede/r zehnte Husumer/in Subjektförderung für die Wohnraumversorgung erhalten.
W ohngeldempfänger/innen von 1999 bis 2004
12%
9,9%
Anteil der Gesamtbevölkerung
10%
8%
6,0%
6%
4,8%
4%
4,0%
5,4%
3,7%
2%
0%
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Diese Tendenz wird sich möglicherweise durch die neue Sozialgesetzgebung (Hartz IV) noch
verschärfen, da die Gemeinden alle Wohnkosten für Bezieher/innen von Transferleistungen
übernehmen müssen.
Subjektförderung statt Objektförderung
Der Anteil belegungsgebundener Wohnungen in Husum ist sehr gering. Der Abschmelzprozess dieser Wohnungen bis zum Jahr 2013 ist nur verhalten. In 2013 werden noch über 80
Prozent der heute gebundenen Wohnungen in der Bindung sein.
Wohnberechtigungsbescheinigungen werden in Husum nur in geringem Maße ausgestellt.
Steigende Nachfrage gibt es hier vor allem bei Jungerwachsenen und Senioren sowie 1Personen-Haushalten.
Viel häufiger als die Wohnungsbelegung wird finanzielle Hilfe für die Wohnraumversorgung
geleistet – sowohl in Form von Mietzuschüssen als auch Lastenzuschüssen für Eigentümer/innen. Der Anteil der Bezieher/innen von Wohngeld ist in den vergangenen Jahren
dramatisch angestiegen. In 2004 waren es zehn Prozent der Gesamtbevölkerung Husums,
die auf finanzielle Unterstützung bei der Wohnraumversorgung angewiesen waren.
77
steg Hamburg mbH
Entwicklungen auf dem Husumer Boden- und Immobilienmarkt
Die Analyse der Bodenrichtwerte für das Husumer Stadtgebiet von 1990 bis 200450 zeigt, dass
sich die verschiedenen Teilbereiche / Stadtteile in diesem Zeitraum sehr unterschiedlich entwickelt haben. So liegen die Preissteigerungen für Wohnbauflächen im Husumer Osten und
Süden zwischen 120 und 158 Prozent, während sich die Flächen im Norden des Stadtgebietes
(Schobüller Straße und Husum-Nord) in diesem Zeitraum nur um ca. 60 Prozent verteuert
haben.
Preissteigerungen bei W ohnbauflächen v on 1990 bis 2004
180%
160%
158%
Preissteigerung in Prozent
140%
132%
120%
120%
100%
76%
80%
61%
60%
58%
40%
20%
0%
Husum-Ost
Dreimühlen
Rödemis
Innenstadt
Schobüller Straße
Husum-Nord
Auffällig ist ebenfalls, dass die Bodenrichtwerte seit dem Jahr 2000 im gesamten Stadtgebiet
stagnieren bzw. nur noch sehr gering steigen und im Teilgebiet Dreimühlen sogar gesunken
sind.
Die durchgehend teuersten Wohnbauflächen in Husum befinden sich in der als Zone 1 gekennzeichneten Innenstadt mit 180 Euro pro Quadratmeter in 2004. Mit deutlichem Abstand liegen
das exklusive Wungwege-Viertel im Nordwesten des Stadtgebietes und Rödemis mit 95 bzw.
90 Euro pro Quadratmeter auf dem zweiten und dritten Platz. Bei den Neubaugebieten ist das
privat entwickelte Gebiet Oldgras / „Husumer Bucht“ mit 90 Euro deutlich teurer als der von der
Stadt erschlossene Norderschlag mit 63 Euro pro Quadratmeter. Die mit Abstand niedrigsten
Bodenrichtwerte im Stadtgebiet wurden mit 50 Euro für das Gebiet Schobüller Straße im Nordwesten ermittelt.
50
Alle Angaben, wenn nicht anders angegeben, vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis
Nordfriesland. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die zugrunde liegenden Fallzahlen tlw. nur sehr niedrig
sind.
78
steg Hamburg mbH
Die Auswertung aller abgeschlossenen Kaufverträge von 1996 bis 2004 ergibt folgendes Bild:
Entwicklung der Kauffälle 1996 bis 2004
400
350
Anzahl der Kauffälle p.a.
300
250
200
150
100
50
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Insgesamt wurden in diesen neun Jahren dem Gutachterausschuss 2.657 Kauffälle gemeldet.
Ende der 1990er Jahre bewegte sich die Anzahl der jährlichen Kaufverträge in einer relativ
gleich bleibenden Größenordnung zwischen 300 und 320. Seit 2001 sind die Kauffälle jährlich
sehr unterschiedlich mit einem „Minus-Rekord“ von nur 231 Kaufverträgen in 2003.
Eine Analyse nach Art der Kauffälle in diesem Zeitraum zeigt, dass zu fast 80 Prozent Kaufverträge für Bestandsimmobilien abgeschlossen werden (Bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen), nur 20,9 Prozent aller Kaufverträge bezogen sich auf unbebaute Grundstücke.
Kauffälle 1996 bis 2004 nach Art
Unbebaute
Grundstücke 20,9%
ETW 26,5%
Bebaute
Grundstücke 52,6%
79
steg Hamburg mbH
Hierbei ist festzustellen, dass der Anteil der Kauffälle von Eigentumswohnungen in den Jahren
1996 bis 2004 relativ stabil zwischen 23 und 27 Prozent liegt. Der Anteil der bebauten
Grundstücke liegt ebenfalls relativ gleich bleibend zwischen 55 und 57 Prozent aller Kauffälle.
Die größten jährlichen Unterschiede gibt es bei den verkauften unbebauten Grundstücken: Hier
liegen die Spitzenwerte bei 31,2 Prozent (1996) und 29,4 Prozent (1997) sowie 24,3 Prozent in
2002. Der niedrigste Wert wurde mit 11,6 Prozent aller Kauffälle im Jahr 2001 verzeichnet. Dies
ist ein deutlicher Hinweis darauf, dass auf dem Husumer Wohnungsmarkt nicht kontinuierlich
unbebaute Grundstücke vorgehalten werden.
Vergleich Anzahl der Kauffälle 1996 bis 2004
360
340
320
300
280
260
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
353
320
314
312
313
298
275
259
231
1996
1997
1998
1999
Unbebaute Grundstücke
2000
2001
Bebaute Grundstücke
2002
ETW
2003
2004
Kauffälle gesamt
Die Analyse der erzielten Immobilienumsätze in den Jahren 1996 bis 2004 zeigt, dass Ende der
1990er Jahre auf dem Husumer Immobilienmarkt die höchsten Preise erzielt werden konnten.
Danach sind die Preise bis 2002 gesunken und steigen mittlerweile wieder an. Ansonsten muss
angemerkt werden, dass sich die Preise sehr uneinheitlich entwickeln und offensichtlich sehr
stark von der Lage und Art der Verkaufsobjekte abhängig sind.
80
steg Hamburg mbH
Die Auswertung der EFH-Verkäufe (Neubau- und Gebrauchterwerbe) auf dem Husumer Immobilienmarkt ergibt, dass sich das Volumen zwischen 1996 und 2004 mit leichten Schwankungen
auf relativ gleich bleibendem Niveau zwischen 110 und 130 Kauffällen pro Jahr bewegt.
Verkäufe von Einfamilienhäusern 1996 bis 2004
140
130
120
Anzahl der Kauffälle p.a.
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Auffällig ist jedoch der festzustellende Preisverfall in diesem Zeitraum: Konnten 1996 noch
durchschnittlich gut 122.000 Euro und 1997 sogar über 128.000 Euro je EFH erzielt werden, so
ist der Durchschnittspreis kontinuierlich - mit einzelnen Ausschlägen - bis auf gut 106.000 Euro
in 2004 gesunken (Rückgang um 17 Prozent).
Verkäufe v on Einfamilienhäusern 1996 bis 2004
130.000
Mittelwert der Kaufpreise p.a.
125.000
120.000
115.000
110.000
105.000
100.000
1996
1997
1998
1999
81
2000
2001
2002
2003
2004
steg Hamburg mbH
Diese Zahlen zeigen, dass das Nachfragepotenzial nach EFH in Husum relativ gleich bleibt, die
Kaufpreise jedoch sowohl aufgrund des steigenden Angebotes auf dem Immobilienmarkt als
auch wegen der geringeren Finanzkraft der kaufinteressierten Haushalte sinken. Diese Auskunft wird auch in Expertengesprächen bestätigt: Ursprüngliche Kaufpreisvorstellungen von Alteigentümern/innen sind sehr häufig nicht realisierbar. Durch diese Entwicklungen sinken aber
auch die in der Vergangenheit tlw. überhöhten Kaufpreise wieder auf ein „normales“ Niveau.
Der Vergleich der erlösten durchschnittlichen Kaufpreise für EFH mit den Gemeinden im StadtUmland-Bereich zeigt folgendes Bild51:
Durchschnittlicher Kaufpreis für EFH v on 1996 bis 2005
250.000
Durchschnittlicher Kaufpreis für EFH
224.650
200.000
168.695
150.000
146.156
136.110
120.277
130.894
113.125
100.000
50.000
0
Husum
Hattstedt
Horstedt
Mildstedt
Rantrum
Schobüll
Wobbenbüll
Diese Angaben vom Gutachterausschuss für den Kreis Nordfriesland basieren auf folgenden
Kauffällen im Betrachtungszeitraum 1996 bis 2005: 1059 Kauffälle in Husum, 145 Kauffälle in
Hattstedt, 14 Kauffälle in Horstedt, 178 Kauffälle in Mildstedt, 105 Kauffälle in Rantrum, 95
Kauffälle in Schobüll und 28 Kauffälle in Wobbenbüll.
Trotz der teilweise schwer vergleichbaren Durchschnittszahlen (unterschiedliche Haus- und
Grundstücksgrößen, Baualter sowie Lagen) wird hieraus deutlich, dass EFH im Umland teurer
sind als im Stadtgebiet. Hierbei finden sich die mit Abstand teuersten Objekte in Schobüll, während sich Hattstedt, Mildstedt und Rantrum auf relativ gleichem Niveau bewegen. Die günstigsten EFH wurden in der Vergangenheit in Horstedt verkauft. Nur hier liegen die durchschnittlich
erzielten Kaufpreise für EFH unter dem Husumer Durchschnitt.
51
Zum Vergleich: Durchschnittlicher Verkaufspreis für ein EFH in Schleswig-Holstein in 2004: 161.300
Euro (Quelle: Die WELT, 20.08.2005).
82
steg Hamburg mbH
Die Auswertung nach Baualter und Bautypen bei den Immobilienverkäufen von 1996 bis 200452
zeigt folgendes Ergebnis:
Immobilien aus den Jahren 1980 bis 2004 erzielen mit durchschnittlichen Kaufpreisen um die
1.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche die mit Abstand höchsten Preise, während Altimmobilien aus den Jahren 1910 bis 1959 mit Durchschnittspreisen zwischen 756 und 830 Euro am
unteren Ende der Skala liegen. Immobilien aus der Zeit der vorletzten Jahrhundertwende liegen
im durchschnittlich erzielten Kaufpreis wieder höher.
Verkäufe v on Häusern 1996 bis 2004
Durchschnittliche Kaufpreise nach Baualter
Durchschnittliche Kaufpreise
(Euro/qm Wohnfläche)
1.600
1.420 1.393 1.416
1.400
1.146
1.200
1.000
1.102
1.003
830
800
1.043
1.092
756
600
400
200
0
vor 1900
1960er
1900-1910
1970er
1910-1930
1980er
1930-1950
1990er
1950er
2000er
52
Angaben des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Nordfriesland und eigene
Berechnungen.
83
steg Hamburg mbH
Eine Aufschlüsselung der Kaufpreise nach Bautypen zeigt, dass Wohn- und Geschäftshäuser
(WGH) mit durchschnittlich 1.549 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche mit Abstand die teuersten
Immobilien sind. Doppelhaushälften (DHH), EFH, Reihenmittel- und Reihenendhäuser liegen
nahezu gleich auf (zwischen 1.192 und 1.122 Euro). Klar und deutlich am unteren Ende der
Preisspanne liegen die MFH und - überraschenderweise - ZFH.
Verkäufe v on Häusern 1996 bis 2004
Durchschnittliche Kaufpreise nach Bautyp
Durchschnittliche Kaufpreise
(Euro/qm Wohnfläche)
1.800
1.600
1.549
1.400
1.200
1.192
1.170
1.138
1.122
1.000
758
800
671
600
400
200
0
WGH
DHH
EFH
RMH
REH
MFH
ZFH
Die Auswertung ergibt ebenso, dass der mit großem Abstand meistverkaufte Haustyp in Husum
das EFH ist.
84
steg Hamburg mbH
Bei der Analyse der Verkäufe von Eigentumswohnungen fällt auf, dass die Spitzenwerte mit gut
1.600 Euro pro Quadratmeter für ETW aus den 1990er Jahren erzielt werden, während neuere
Wohnungen wieder günstiger erworben werden können. Diese Entwicklung zeigt, dass vermutlich auch bei den ETW die erzielbaren Preise in den vergangenen Jahren wieder gesunken
sind, da das Angebot sich vergrößert hat.
Verkäufe v on ETW 1996 bis 2004
Durchschnittliche Kaufpreise nach Baualter
Durchschnittspreise pro qm
1.800
1.619,43
1.600
1.370,32
1.400
1.125,10
1.200
1.000
800
771,72
852,51
790,43
600
400
200
0
1950er
1960er
1970er
1980er
1990er
2000er
Die Auswertung der ETW-Verkäufe nach Lage ergibt, dass hier in der Husumer Innenstadt die
deutlich höchsten Preise erzielt werden, gefolgt von innenstadtnahen Objekten in der Oberen
Neustadt, Wohnungen in Rödemis sowie ETW in den Neubaugebieten Bi de Boomschool und
Norderschlag. Mit deutlichem Abstand erzielen ETW im Bereich der Adolf-Brütt-Straße sowie
der Schobüller Straße die geringsten Quadratmeterpreise. Dies sind vor allem Objekte aus den
1960er bis 1970er Jahren (siehe Kaufpreise nach Baualter).
Verkäufe von ETW 1996 bis 2004
Durchschnittspreise pro qm
Durchschnittliche Kaufpreise nach Lage
2.000
1.800
1.600
1.748
1.439
1.438
1.400
1.200
1.000
800
600
1.415
1.407
890
689
400
200
0
Innenstadt
Obere Neustadt
Bi de Boomschool
Rödemis
Norderschlag
Adolf-Brütt-Straße/Vogtstraße
Schobüller Straße
85
steg Hamburg mbH
Ein Experte beschreibt die aktuelle Angebotssituation auf dem Husumer Immobilienmarkt wie
folgt53: Es gibt derzeit ein großes Angebot an Immobilien auf dem Markt, die sich jedoch auf
einem niedrigen Preisniveau bewegen. Zwischen 1994 und 1998 bewegte sich das Preisniveau
bei ETW noch in einem Bereich, der mit Düsseldorf vergleichbar war. Auf dem Land sinken die
Preise heute noch weiter, während sie in der Stadt Husum und in den benachbarten Amtsgemeinden auf niedrigem Niveau stabil sind. Heute sind allerdings erhebliche Preisunterschiede
auch innerhalb einer Straße festzustellen.
Als Standort für Immobilien ist ein 8-Kilometer-Radius um das Tine-Denkmal auf dem Markt
interessant. Für Husumer liegt die Schmerzgrenze beim Immobilienkauf für Häuser im Bestand
bei 150.000 Euro, bei Neubau-Objekten bei 200.000 Euro. Wenn Immobilien bei den Maklern
und Banken erst im Schaukasten hängen, dann sind diese i.d.R. zu teuer und nur schwer verkäuflich. Vermehrt fragen Kunden mittlerweile nach stadtnahen Objekten, u.a. wegen der steigenden Mobilitätskosten.
Ein Zukunftsthema ist der zu erwartenden Hartz IV bedingte Verkauf von Immobilien und die
damit verbundene Abwertung von einzelnen Gebieten („in bestimmten Bereichen droht eine
Ghettoisierung“).
Bezüglich der Nachfrage werden folgende Aussagen gemacht: Das Durchschnittsalter der
Kaufinteressenten steigt und liegt mittlerweile bei 50 Jahren. Die Hälfte der Interessenten
kommt aus Hamburg und den südlicheren Bundesländern. Diese Auswärtigen suchen sowohl
Immobilien als Alterssitz als auch Wochenend- und Ferienhäuser. Grundsätzlich sind die Kaufinteressenten eher konservativ und haben den Wunsch, um ihr eigenes Haus herumlaufen zu
können, d.h. das freistehende Eigenheim ist das Wunschobjekt. Mittelstücke von Reihenhäusern sind fast unverkäuflich. Jüngere Menschen würden bislang lieber neu bauen als eine
Bestandsimmobilie zu erwerben. Eine große Nachfrage ist in und um Husum jedoch auch nach
EFH zur Miete zu verzeichnen. Teilweise suchen Interessenten länger als anderthalb Jahre
nach einem entsprechenden Angebot. Ebenso wird berichtet, dass derzeit ca. 97 Prozent aller
Immobilienkäufer Eigennutzer und nur 3 Prozent Kapitalanleger seien. Hier habe eine deutliche
Verschiebung in den vergangen Jahren stattgefunden.
Schwieriger Immobilienmarkt
Die Analyse der Bodenrichtwerte und der in Husum erzielten Kaufpreise für Immobilien seit
Mitte der 1990er Jahre zeigt, dass der Husumer Immobilienmarkt in diesem Zeitraum
schwieriger geworden ist. So sind die erzielbaren Kaufpreise für Eigentumsimmobilien deutlich gesunken, da sich das Angebot an Immobilien in diesem Zeitraum deutlich vergrößert
hat.
Das EFH ist nach wie vor das mit Abstand am stärksten nachgefragte Objekt auf dem
Husumer Immobilienmarkt.
Die Auswertung der teilräumlichen Immobilienmärkte zeigt, dass neben der Husumer
Innenstadt vor allem der Süden und Osten des Stadtgebietes gefragt sind. Der Norden fällt,
von kleinen Ausnahmen abgesehen, deutlich zurück - hier werden nur sehr geringe Kaufpreise erzielt.
53
Expertengespräch am 3. Februar 2005.
86
steg Hamburg mbH
Zusammenfassende Einschätzung des Wohnungsangebotes
Der Husumer Wohnungs- und Immobilienmarkt kann als generell entspannt bezeichnet werden,
auch wenn sich die Situation in Teilsegmenten anders darstellt. So gibt es vor allem Handlungsbedarfe im Bereich des Angebots von Bauflächen für private Eigentumsmaßnahmen. Hier
muss Husum zukünftig kontinuierlich attraktive Flächen (Lage, Preis, Größe) vorhalten und
anbieten, um Haushalte mit Kindern sowie finanzkräftige Haushalte im Stadtgebiet zu halten
und eine weitere Abwanderung dieser Haushalte ins Umland zu verhindern. Entsprechende
Flächen sind sowohl im Bestand durch Maßnahmen der Innenentwicklung vorhanden als auch
durch Umnutzung aus der Nutzung fallender gewerblicher Flächen. Das neue Baugebiet an der
Bredstedter Straße im Norden des Stadtgebietes dient perspektivisch als Flächenreserve, wenn
der Bedarf sich wider Erwarten deutlich erhöhen sollte.
Im Bereich des Geschosswohnungsbaus bestehen Handlungsbedarfe vor allem im Bereich der
Objekte aus den 1950er und 1960er Jahren. Hier sind Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sowie Verbesserungen des Wohnumfeldes erforderlich, um die Bestände wettbewerbsfähig zu halten und wieder ein attraktives Angebot an Mietwohnungen zu schaffen.
Bezüglich der Wohnungsgrößen werden hier vor allem kleinere Wohnungen für 1-PersonenHaushalte nachgefragt sowie seniorengerechte, also barrierefreie Wohnungen. Bei der Umsetzung dieser Maßnahmen sind die begrenzten Mietzahlungsfähigkeiten der Husumer/innen zu
berücksichtigen, ebenso die Auswirkungen der Hartz IV-Gesetzgebung.
In Teilbereichen des Geschosswohnungsbaus sollte der Rückbau von Beständen erwogen
werden, wenn die Sanierung und Modernisierung wirtschaftlich nicht mehr tragfähig ist oder
wenn die Lagen ein eindeutiges Negativimage haben und eine Vermietbarkeit nicht mehr gegeben ist. Hier ist auf jeden Fall die Gewoba-Siedlung zu nennen, die unbedingt kurzfristig rückgebaut werden sollte. Ebenso kritisch zu untersuchen ist der Kernbereich der Siedlung Schobüller Straße (Kreuzer Straße, Schönlanker Straße). Auch bei weiteren Einzelobjekten im
Stadtgebiet ist der Rückbau zu prüfen. Für alle Gebiete und Objekte gilt, dass die Stadt kurzfristig das Gespräch mit den Eigentümern/innen, also vor allem den Wohnungsunternehmen,
suchen muss.
An Bedeutung gewinnen wird darüber hinaus das EFH zur Miete im Bestand. Hier werden aufgrund des Generationswechsels bei den Eigentümern in den kommenden Jahren verstärkt
Objekte aus den 1950er und 60er Jahren auf den Markt kommen, die aufgrund des Preisverfalls
bei Bestandsimmobilien schwer verkäuflich sein werden. Aus diesen Gründen muss die
Bestandsentwicklung privater Immobilien ein weiterer Schwerpunkt der zukünftigen Wohnungspolitik sein.
Neben diesen Bestands- und Neubaumaßnahmen sollten auf dem Husumer Wohnungsmarkt
auch neue Angebote realisiert werden, um auf die veränderte und sich weiter verändernde
Wohnungsnachfrage zu reagieren. So sollten z.B. Reihenhäuser zur Miete, Single-Häuser für 1Personen-Haushalte sowie neue Wohnformen wie generationsübergreifendes Wohnen oder
altengerechtes Wohnen realisiert werden. Nur so kann Husum als Wohnstandort konkurrenzfähig bleiben.
87
steg Hamburg mbH
Als übergeordnete Zielsetzung für die zukünftige Wohnraumversorgung ist erforderlich, dass die
Funktion der Stadt Husum als Wohnort für alle Bevölkerungsschichten und Haushaltsgrößen
wieder gestärkt wird. Hier sind insbesondere die festgestellten Defizite im Bereich der seniorengerechten Wohnungen, inkl. betreutem Wohnen und Pflegeplätzen, zu nennen. Auch die Realisierung von Sonderwohnformen, für die es in der Region eine Nachfrage gibt, sollte stärker
gefördert werden.
Neben konkreten Maßnahmen in einzelnen Gebieten und Teilsegmenten des Wohnungsmarktes gehören hierzu aber vor allem neue Formen der Kooperation und Kommunikation aller relevanten Akteure/innen zu den Handlungsfeldern, die in Zukunft bearbeitet werden müssen.
Konkrete Angaben zu den hier genannten Zielsetzungen und Handlungsfeldern werden in
Kapitel 3.2 gemacht.
88
steg Hamburg mbH
Prognosen für die zukünftige Wohnraumversorgung
Auf Grundlage der beiden Bevölkerungsprognosen für den Zeitraum 2001 bis 201554 vom
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung / BBR („Obere Variante“: minus 2,4 Prozent Einwohner/innen) sowie vom Statistischen Landesamt / StaLa („Untere Variante“: minus 6,1 Prozent Einwohner/innen), wurde der prognostizierte Neubaubedarf an Wohnungen für Husum
errechnet55. Hierbei werden die prognostizierte Zahl und Größe der Wohnhaushalte als Grundlage für den Neubaubedarf genommen.
Danach besteht trotz des erwarteten Bevölkerungsrückgangs ein moderater Bedarf an neuen
Wohnungen (Trend zur Verkleinerung von Haushalten, Ersatzbedarf, Mobilitätsreserve). Die
errechnete Spanne liegt je nach Prognose für Husum zwischen 4 und 53 Wohnungen pro Jahr
bzw. zwischen 60 und 795 Wohnungen für den gesamten Zeitraum 2001 bis 2015.
Baugenehmigungen für W ohneinheiten v on 1990 bis 2004
und prognostizierter Neubaubedarf bis 2015
240
220
201
200
180
171
160
143
140
130
119
114
120
108
103
99
100
92
80
71
60
49
53
53
63
53
4
4
4
53
49
53
53
53
53
53
53
53
53
53
53
53
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
40
20
15
14
20
13
20
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
05
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
00
20
99
20
98
19
97
19
96
19
95
19
94
19
93
19
92
19
19
19
19
91
0
90
Erteilte Baugenehmigungen
und prognostizierter Bedarf für Wohneinheiten
253
Erteilte Baugenehmigungen für Wohneinheiten von 1990 bis 2004
Jährlicher Neubaubedarf von Wohnungen / Obere Variante (2001-2015)
Jährlicher Neubaubedarf von Wohungen / Untere Variante (2001-2015)
Betrachtet man die seit der Prognose-Erstellung real erteilten Baugenehmigungen in den Jahren 2001 bis 2004 und stellt diese den prognostizierten Neubaubedarfen gegenüber, so ist festzustellen, dass die 264 in diesem Zeitraum erteilten Baugenehmigungen deutlich über den
54
Siehe hierzu ausführlich auch Kapitel 2.
Diese Bedarfsprognosen wurden vom Institut für Stadtforschung IfS errechnet und sind in den
Arbeitshilfen des Landes Schleswig-Holstein zur Erstellung kommunaler Wohnraumversorgungskonzepte
enthalten: „Der künftige Neubaubedarf der Stadt wird (…) im Wesentlichen durch die Bevölkerungsentwicklung und die darauf beruhende Entwicklung der Haushalte bestimmt.“ Es wird davon ausgegangen,
„dass die Entwicklung der Haushalte ausschlaggebend für die Höhe des Neubaubedarfs ist, während die
(…) übrigen Bedarfskomponenten (Mobilitätsreserve, Ersatzbedarf etc.) weniger von Bedeutung sind, so
dass diese Einflüsse vernachlässigt werden können.“ (Arbeitshilfe 1 / Anhang 1).
55
89
steg Hamburg mbH
prognostizierten Bedarfen liegen (12 bzw. 212 Wohneinheiten). Hier besteht also nach diesen
Prognosen die Gefahr der Schaffung von Überkapazitäten auf dem Wohnungsmarkt.
Bezieht man diese reale Entwicklung auf die Berechnung der prognostizierten zukünftigen Neubaubedarfe, so müssten in Husum von 2005 bis 2015 nur noch max. 535 Wohnungen gebaut
werden, d.h. durchschnittlich 48 Wohnungen pro Jahr. Dies wäre noch weniger als das bereits
niedrige Bauvolumen der Jahre 2003 (63 WE) und 2004 (49 WE). Nach der pessimistischeren
Prognose bräuchte Husum sogar gar keinen Neubau mehr im kommenden Jahrzehnt.
Angesichts der Wohnraumversorgungsfunktion des gesamten Husumer Stadt-Umland-Bereiches macht es jedoch wenig Sinn, die Bedarfsprognose nur auf das Stadtgebiet zu beschränken. Daher wird im Weiteren eine regionalisierte Prognose errechnet.
Regionalisierter Neubaubedarf für den Stadt-Umland-Bereich Husum
Zur Berechnung des regionalen Neubaubedarfs für den Husumer Stadt-Umland Bereich wird
folgendes Verfahren gewählt:
Dieser Raum hat mit 32.912 Einwohner/innen in 2003 einen Anteil von etwa 19,75 Prozent an
der Gesamteinwohnerzahl des Kreises Nordfriesland (166.678 Einwohner/innen in 2002). Mit
16.344 Wohnungen befinden sich Ende 2004 im SUB Husum 19,1 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes des Kreises (85.400 Wohnungen Ende 2004).
Auf dieser Grundlage kann angenommen werden, dass vom prognostizierten Neubaubedarf für
den Kreis Nordfriesland (je nach Variante 7.228 bis 12.776 Wohnungen von 2001 bis 2015)
mindestens 19 Prozent auf den Stadt-Umland-Bereich entfallen werden, also zwischen 1.373
und 2.427 Wohnungen.
Wird von dieser Summe das reale Neubauvolumen im SUB Husum der Jahre 2001 bis 2004 in
Höhe von 440 Wohnungen abgezogen, ergibt sich ein prognostizierter Bedarf von 933 bis 1.987
Wohnungen für den Zeitraum 2005 bis 2015. Pro Jahr liegt der prognostizierte Neubaubedarf
für den Stadt-Umland-Bereich Husum somit durchschnittlich zwischen 85 und 180 Wohnungen
in der gesamten Region.
Real ist der Wohnungsbestand im SUB Husum zwischen Ende 2001 und Ende 2004 um durchschnittlich 110 Wohnungen pro Jahr gewachsen. Vor diesem Hintergrund wird als gutachterliche Empfehlung angenommen, dass sich der prognostizierte Neubaubedarf vermutlich am
unteren Ende des o.g. Prognosekorridors bewegen wird, also im Durchschnitt bei ca. 100 Wohnungen p.a.
Da in den Umlandgemeinden der wohnbauliche Entwicklungsspielraum der schleswig-holsteinischen Landesplanung (20-Prozent-Rahmen) bereits weit übertroffen worden ist, ein weiterer
Flächenverbrauch reduziert werden soll und in einigen Gemeinden auch nur noch geringes Interesse an der Ausweisung von zusätzlichem Bauland besteht (siehe hierzu ausführlich Kapitel 5)
sowie aufgrund der übergeordneten Zielsetzung der Stärkung des Wohnstandortes Husum,
wird empfohlen, den prognostizierten Neubaubedarf zu ca. 80 Prozent im Husumer Stadtgebiet
zu decken.
90
steg Hamburg mbH
Neubaubedarf
2005-2015
Durchschnittlicher
Neubaubedarf p.a.
933 bis 1.987 WE
85 bis 180 WE p.a.
Husum (80 %)
ca. 880 WE
ca. 80 WE p.a.
Gemeinden im SUB (20 %)
ca. 220 WE
ca. 20 WE p.a.
Prognose-Korridor
Empfohlener Verteilungsschlüssel
Gesamter Neubaubedarf für den Stadt- ca. 1.100 WE
Umland-Bereich Husum 2005 - 2015
ca. 100 WE p.a.
Hiermit liegt ein grober quantitativer Rahmen für den zukünftigen Neubaubedarf in der Stadt
Husum und den Umlandgemeinden vor, der in der konkreten Umsetzung bedarfsgerecht angepasst werden muss. Hierfür muss entsprechend ein Steuerungsinstrument zur Beobachtung der
Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt (vor allem der Nachfrage) und zur Vereinbarung des
weiteren Vorgehens geschaffen werden. Ein entsprechender Vorschlag wird im Rahmen der
Handlungsempfehlungen in Kapitel 3.2 gemacht. Zur Abstimmung zwischen der Stadt und den
Gemeinden im SUB wird in Kapitel 6.4 ein konkretes Kooperationsmodell vorgeschlagen.
Wohnungsmarktprognose für Schleswig-Holstein bis 2020
Das Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein hat Ende 2005 eine neue Wohnungsmarktprognose56 für das ganze Bundesland vorgelegt. Da sich die Bearbeitung des Stadtentwicklungskonzeptes zu diesem Zeitpunkt bereits in der Abschlussphase befunden hat, werden die im Konzept ausgewerteten Daten aus der vorherigen Prognose des Landes berücksichtigt, die den vereinbarten Entwicklungszeitraum bis 2015 betrachten (siehe oben).
Dennoch werden an dieser Stelle die zentralen Aussagen der neuen Wohnungsmarktprognose
für den Kreis Nordfriesland sowie für Husum dokumentiert und knapp kommentiert.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich alle bereits in der Prognose 2015 genannten
Trends bezüglich der Einwohner- und Haushaltsentwicklung eindeutig fortsetzen. Die neue
Prognose beinhaltet auch eine Neubaubedarfsprognose bis 2020 für die Stadt Husum. Die
hierin prognostizierten Werte liegen mit 664 Wohnungen (356 im Ein-/ Zweifamilienhaus, 308 im
Mehrfamilienhaus) noch unter dem im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes errechneten
Neubaubedarf von 880 Wohneinheiten für Husum. Das Stadtentwicklungskonzept legt jedoch
weiterhin einen Bedarf von 880 Wohneinheiten bis 2015 zugrunde. Die neuen Zahlen verdeutlichen die Notwendigkeit, die realen Entwicklungen und Veränderungen der Nachfrage kontinuierlich zu beobachten und auszuwerten (Einrichtung eines Monitoringsystems).
56
Wohnungsmarktprognose für Schleswig-Holstein bis 2020; ifS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH,
Berlin, im Auftrag des Innenministeriums des Landes Schleswig-Holstein.
91
steg Hamburg mbH
Entwicklung der Zahl der Haushalte im Kreis NF bis 2020
Haushalte mit … (Alter/Personenzahl)
2003
Veränderung in
%
0 - 45
Jahre
0 - 45
Jahre
0 - 45
Jahre
45 - 60
Jahre
45 - 60
Jahre
45 - 60
Jahre
1 Pers.
2 Pers.
≥3
Pers.
1 Pers.
2 Pers. ≥ 3 Pers.
10.292
5.310
13.753
3.839
5.795
- 6,5
- 16,5
- 33,4
+ 47,0
+ 14,1
60 + Jahre 60 + Jahre
gesamt
1 Pers.
≥ 2 Pers.
8.228
11.351
17.587
76.155
+ 25,2
+ 12,9
+ 25,2
+ 5,8
Die Ergebnisse der Haushaltsprognose lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Die Zahl der Haushalte wird weiter zunehmen, und zwar um 5,8 % bis 2020: insgesamt 4.417
Haushalte, davon 61 % (d.h. 2.694) bis 2010 und 39 % (d.h. 1.723) bis 2020.
Die Haushaltsstrukturen werden sich in diesem Zeitraum deutlich verändern:
•
•
•
Rückgang junger Haushalte bis 45 Jahre
•
insbesondere der Haushalte mit drei und mehr Personen
•
aber auch der Zwei- und Einpersonenhaushalte
Hoher Anstieg der Haushalte im mittleren Alter 45 – 60 Jahre
•
alle drei unterschiedlichen Haushaltsgrößen partizipieren
•
die Zweipersonenhaushalte jedoch spürbar geringer als die Einpersonenhaushalte
und die Haushalte mit drei und mehr Personen
Hoher Anstieg der ältere Haushalte mit 60 und mehr Jahren
•
Anstieg der Haushalte mit zwei und mehr Personen weitaus stärker als bei den
Einpersonenhaushalten
•
Als Konsequenzen für die zukünftige Wohnungsnachfrage ergeben sich hieraus folgende
Aspekte:
•
Zunehmender Bedeutungsverlust der Nachfragegruppe der 30- bis 45-Jährigen;
•
Weniger Familienhaushalte mit Kindern;
•
Erhebliche Rückgänge bei der Nachfrage nach Einfamilienhäusern, vor allem nach Neubauten;
•
Nachfrage wird noch stärker von kleinen Haushalten geprägt;
92
steg Hamburg mbH
•
Differenzierte Angebote für Singles der Haushalte im mittleren Alter und der älteren Haushalte notwendig;
•
Veränderte Qualitätsansprüche an die Wohnung von Seiten der älteren Haushalte.
Für die Stadt Husum wird hieraus folgende Neubaubedarfsprognose bis 2020 abgeleitet:
Entwicklung der Nachfrage bis 2020
Veränderung Bevölkerung und Haushalte 2004-2020
Bevölkerung 2003
Bevölkerung
Bevölkerung in %
Haushalte in %
Husum
20.862
-736
-4 %
+2 %
Kreis NF
145.480
+805
+1 %
+6 %
Entwicklung des Neubaubedarfs bis 2020
Wohnungsneubaubedarf 2004-2020
Husum
Kreis NF
Wohnungen
gesamt
davon in 1- und
2-Familienhäusern
davon in
Mehrfamilienhäusern
Anteil in 1- und
2-Familienhäusern
gesamt in
Prozent des
Bestandes
664
356
308
54 %
6%
7.179
4,573
2.606
64 %
9%
93
steg Hamburg mbH
Wohnbauflächenpotenziale in Husum
Zum Abschluss dieser Darstellung der Entwicklungen und der aktuellen Situation sowie der
Prognosen zur Husumer Wohnraumversorgung erfolgt noch eine tabellarische Übersicht über
potenzielle Wohnbauflächen in Husum. Diese Übersicht basiert auf einer Aufstellung des Bauamtes der Stadt Husum aus dem März 2004, den Erhebungen im Rahmen der Bestandsaufnahme für das Stadtentwicklungskonzept sowie den Ergebnissen von Expertengesprächen.
Die Sortierung der Bauflächen folgt keiner Prioritätensetzung sondern der möglichen Realisierungszeiträume (kurz-, mittel- und langfristig), ansonsten werden die Flächen alphabetisch aufgeführt.
Die Übersicht dient zur Verdeutlichung der umfangreichen potenziellen Wohnbauflächen
(größtenteils) in Bestandssituationen im Sinne einer zukünftigen Innenentwicklung.
Zusammenfassend ist auf den genannten Flächen in Bestandssituationen die Errichtung von
800 bis 900 Wohneinheiten möglich, i.d.R. als Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie als Reihenhäuser. Hinzu kommt das neue Bebauungsplangebiet an der Bredstedter Straße hinzu mit
einem Entwicklungspotenzial für 300 bis 350 Wohneinheiten. Somit kann festgestellt werden,
dass Husum ausreichende Wohnbauflächenpotenziale für den Bedarf der kommenden Jahre
hat, deren Nutzbarkeit jedoch entsprechend vorbereitet werden muss.
94
steg Hamburg mbH
Übersicht über mögliche Wohnbauflächen im Husumer Stadtgebiet
Lage
Größe
Aktuelle
Ausweisung
Mögliche Wohneinheiten
Realisierungszeitraum
kurz
Bi de Boomschool
Restfläche ca.
Wohngebiet
~ 15 WE (EFH)
Oldgras
ca. 15.900 qm
Restfläche ca.
Wohngebiet
Wohngebiet
~ 25 WE (EFH)
Industriestraße /
ca. 2.100 qm
ca. 62.500 qm
Mischgebiet
Gewerbe
Privateigentum / Abschluss der Bebauung des Gebietes mit veränderter Konzeption
Städtisches Eigentum / Abschluss des Neubauge-
X
13 WE (EFH)
bietes nach B-Plan-Änderung
Privateigentum / Im Gebiet des B-Plan 63 sind noch
X
10.800 qm
Treibweg 30-38
lang
X
6.500 qm
Norderschlag
mittel
~ 4 WE (EFH)
13 Baufelder verfügbar
Privateigentum / Neubebauung der Brachfläche der
X
Gewoba wünschenswert
~ 80 WE (EFH u.a.)
Schnoor-Grundstück
Anmerkungen
Privateigentum / Umnutzung der Gewerbeflächen
X
nach Betriebsverlagerung Ende 2005 in Wohnbau-
X
flächen zur Ergänzung des „Marmeladenviertels“,
z.B. mit neuen Wohnformen
Heiligenstädter
ca. 13.200 qm
Mischgebiet
max. 20 WE (EFH)
Privateigentum / Umnutzung der Baumschulflächen
Straße
X
X
X
X
für EFH-Bau
(Baumschule)
Bredstedter-Straße
B-Plan 59
ca. 230.000 qm
Wohngebiet (B-
~ 350 WE (EFH und
Plan in Aufstel-
tlw. MFH)
lung)
Städtisches Eigentum / Neues Baugebiet am StadtX
rand als Bauflächenreserve - in Bauabschnitten
realisierbar; B-Plan in Aufstellung
95
steg Hamburg mbH
Lage
Größe
Aktuelle
Ausweisung
Gewoba-Siedlung
ca. 49.000 qm
Wohn- und Misch-
~ 100 WE (MFH)
gebiet
~ 50-70 WE (EFH
(Stettiner Straße)
Ostenfelder Land-
ca. 42.000 qm
Gewerbegebiet
Privateigentum / Abriss des Bestandes (GenehmiX
X
X
eigentümer
~ 45 WE (EFH)
Privateigentum / Umnutzung der Gewerbe- in
X
X
Wohnbauflächen; Gewerbenutzung bereits aufgege-
(Gewerbelächen)
ben
ca. 6.600 qm
(Friedrichstr.)
Marktstraße
gung liegt vor) und anschl. Überplanung; Ein Einzel-
und RH)
straße
Iven-Agßen-Schule
Anmerkungen
Gemeinbedarf
~ 15 WE (EFH)
(Schule)
ca. 7.600 qm
Gemeinbedarf
Städtisches Eigentum / Nach Verlagerung der
X
Schule Überplanung möglich (2007)
~ 20 WE (EFH)
Städtisches Eigentum / Aktuell als Parkplatz genutzt;
(Rahmenplan)
X
Umsetzung des städtebaulichen Rahmenplans:
Mischnutzung
Osterhusumer Str.
ca. 6.700 qm
Wohngebiet
~ 12 WE (EFH)
Privateigentum / Neuentwicklung der ehemaligen
X
Gewerbeflächen (Autohaus); Höhere Ausnutzung
durch Verdichtung
Adolf-Brütt-Straße
ca. 6.300 qm
Sondergebiet
~ 60 - 80 WE
(Rahmenplan)
Eibenweg
ca. 11.800 qm
(Schrottplatz)
Hinter der Neustadt
Gewerbegebiet
~ 15 WE (EFH)
und Grünflächen
ca. 3.900 qm
Mischgebiet
Freifläche/Gewerbe
X
X
X
X
~ 40 WE (MFH)
Eigentum des Kreises / Umsetzung des städtebaulichen Rahmenplans
Privateigentum / Umnutzung des Schrottplatzes
nach Verlagerung oder Betriebsaufgabe
Privateigentum / Baulückenschließung und Umnut-
~ 10 WE (RH)
X
X
zung einer Gewerbebrache mit verschiedenen Bauformen
Kampsiedlung
ca. 9.000 qm
Wohngebiet
~ 15 - 20 WE (EFH)
96
X
X
Privateigentum / Mögl. Nachverdichtung in 2. Reihe
steg Hamburg mbH
Lage
Größe
Aktuelle
Ausweisung
Klaus-Groth-Straße
ca. 10.500 qm
Wohngebiet
~ 25 (MFH)
5-21
X
X
Anmerkungen
tlw. Privat-, tlw. städtisches Eigentum / Abriss eines
Bestandsgebäudes und Verdichtung
Mühlendamm
ca. 3.200 qm
Grünflächen
~ 4 WE (EFH)
X
X
Privateigentum / Feuchter Baugrund
Poggenburgstr. 1-7
ca. 9.850 qm
Mischgebiet
~ 30 - 40 WE
X
X
Privateigentum / Umnutzung Gewerbeflächen, Entsiegelung, evtl. Einbeziehung des Gesundheitsamtes; Mischnutzung
Schobüller Str. 44
ca. 14.000 qm
Gewerbegebiet
~ 20 WE (EFH)
Privateigentum / Umnutzung eines Teils der GewerX
X
beflächen nach Verlagerung oder Betriebsaufgabe;
Mischnutzung
Mühlendamm 16-30
ca. 5.300 qm
Mischgebiet
~ 7 WE (EFH)
Osterhusumer
ca. 42.000 qm
Misch- und Ge-
~ 20 - 45 WE
Straße
Schobüller Straße
X
X
werbegebiet
ca. 10.000 qm
Grünfläche
~ 15 WE (EFH)
X
(Bolzplatz)
Schobüller Straße
ca. 24.300 qm
Mischgebiet
~ 40 WE (EFH)
X
(Worminghaus)
Am Gallberg
Funkstation (Norderwungweg)
ca. 7.000 qm
ca. 41.500 qm
Wohngebiet
Sondergebiet
~ 30 WE
X
~ 50 WE im Bestand
(Bund)
97
X
Privateigentum / Umnutzung des Betriebsgeländes
Militär- und Gewerbebrache: Mischnutzung mit geringem Wohnanteil möglich
Städtisches Eigentum / Nach Verlagerung des Bolzplatzes Überplanung möglich
Privateigentum / Umnutzung der Gewerbeflächen
nach Verlagerung oder Betriebsaufgabe
Privateigentum / Verdichtung oder Abriss und Überplanung - Wohnungsgesellschaft
Bund / Umnutzung der denkmalgeschützten Anlage
nach Aufgabe der militärischen Nutzung
steg Hamburg mbH
Lage
Größe
Aktuelle
Ausweisung
Kielsburg
ca. 60.000 qm
Wohngebiet
~ 80 WE (EFH)
Lämmerfennenweg
Neue Freiheit
ca. 8.000 qm
ca. 21.000 qm
Wohngebiet
Grünfläche / Park-
X
~ 14 WE
X
~ 60 WE
X
anlage
Ringstraße
Rungholtstraße
ca. 14.500 qm
ca. 14.700 qm
Mischgebiet
Mischgebiet
~ 12 WE
X
~ 15 - 30 WE
X
98
Anmerkungen
tlw. Privat- tlw. städtisches Eigentum / Neues Baugebiet möglich
Privateigentum / Nachverdichtung auf tiefen
Grundstücken
Städtisches Eigentum / Derzeit temporär als Veranstaltungsfläche genutzt
Privateigentum / Umnutzung ehemaliger Betriebsflächen
Privateigentum / Derzeit als Grünfläche / Weide genutzt
steg Hamburg mbH
Zusammenfassende Einschätzung der zukünftigen Wohnungsnachfrage und des
prognostizierten Wohnungsbedarfes
Die Entwicklung des Wohnungsmarktes birgt eine Reihe von kaum kalkulierbaren Unsicherheiten, da sie von vielen Faktoren abhängig ist. Klar ist, dass die Aussagen der Prognosen zur
Haushalts- und Einwohnerentwicklung in Husum und in der Region zu Veränderungen der
zukünftigen Wohnungsnachfrage und des Wohnungsbedarfes führen. Relevant ist hier vor
allem die Entwicklung der Zahl und Struktur der Haushalte. Um die Veränderungen der Nachfrage und der Bedarfe auf dem Wohnungsmarkt kontinuierlich und genau zu beobachten, wird
die Einrichtung eines Wohnungsmarktbeobachtungssystems empfohlen. Ein solches Monitoring-System kann auf Grundlage statistischer Daten und von Informationen der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft Erkenntnisse über Veränderungen der Nachfrage sowie erforderliche
Maßnahmen liefern. Entsprechende Bedeutung hat die Installierung einer Arbeitsgruppe
’Husumer Wohnraumversorgung’ mit Vertretern der Kommune, der Wohnungswirtschaft, des
Immobiliensektors sowie evtl. des Kreises und der Umlandgemeinden zur Beobachtung und
Bewertung der Wohnraumversorgung.
Eine quantitative Differenzierung des prognostizierten Bauvolumens ist schwierig und nach den
Erfahrungen mit kommunalen Wohnraumversorgungskonzepten auch wenig zielführend: „Ein
Herunterbrechen des Neubaubedarfs nach Bauform (MFH, EFH, ZFH) ist nicht sinnvoll“57. Vielmehr kann hier nur dargestellt werden, welche Schwerpunkte (Instandhaltung, Modernisierung,
Neubau, Rückbau) auf Grundlage der o.g. Entwicklungen und Ergebnisse aus gutachterlicher
Sicht gesetzt werden sollten. Daher werden hier vor allem qualitative Bedarfe für einzelne Teilmärkte und/oder Zielgruppen genannt (siehe hierzu ausführlich Kapitel 3.2).
Wohneigentum / Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
Weiterhin rückläufig wird die Altersgruppe der 21- bis 40jährigen sein, also der Familiengründer
und Immobilienerwerber. Gleichzeitig werden die Haushalte immer kleiner und die Wohnflächenansprüche entsprechend geringer. Entsprechend wird in der Zukunft die Nachfrage nach
Ein- und Zweifamilienhäusern sinken und dieses Segment an Bedeutung auf dem Wohnungsmarkt verlieren. Zu diesem Ergebnis kommt auch die neue Wohnungsmarktanalyse bis 2020
(WoMa 2020) des Landes Schleswig-Holstein. Gleichzeitig ist absehbar, dass in diesem Segment zukünftig verstärkt Bestandsimmobilien auf den Markt kommen, da sich in den Einfamilienhausgebieten der 1950er und 60er Jahre ein Generationswechsel deutlich abzeichnet. In der
Folge sind bereits in den vergangenen Jahren die erzielbaren Preise für EFH in Husum (und
auch im Umland) deutlich zurückgegangen. Es ist zu vermuten, dass hier ein Überangebot entstehen wird wodurch die Wertentwicklung dieser Immobilien beeinträchtigt wird. Als Kapitalanlage haben Wohnimmobilien in Husum und der Region nach Auskunft der NoSpa zudem eine
zu vernachlässigende Bedeutung. Gebaut wird in diesem Bereich nur für den konkreten Eigenbedarf.
57
Arbeitshilfe 1 zur Erstellung kommunaler Wohnraumversorgungskonzepte des Landes Schleswig-Holstein, Seite 25.
99
steg Hamburg mbH
In der Konsequenz bedeutet diese Entwicklung für Husum, dass Neubauflächen für EFH und
ZFH nur noch in begrenztem Maße benötigt werden und ein größerer Schwerpunkt auf der
Bestandsentwicklung liegen wird. Diese Tendenz wird auch durch die politischen Rahmenbedingungen des Bundes gefördert (Wegfall der Eigenheimzulagen, Förderung der Bestandsmodernisierung). Ebenso müssen veränderte Immobilienangebote entwickelt werden, wie z.B.
“Single-Häuser“ für 1-Personen-Haushalte, um auf die veränderte Nachfrage zu reagieren.
Aufgrund der steigenden Mobilitätskosten und der sich verändernden Ansprüche an Wohnstandorte wird die Nachfrage nach innenstadtnahen Immobilien steigen, während die Bedeutung von Häusern „auf der grünen Wiese“ sinkt. Diese Entwicklung spricht für die Bestandsimmobilien an integrierten Standorten sowie die Nutzung der vorhandenen Bauflächenpotenziale
im Innenbereich des Stadtgebietes.
Es wird vermutet, dass das Wohnungsmarktsegment der Eigentumswohnungen mit speziellen
Ausstattungsmerkmalen zukünftig an Bedeutung auf dem Husumer Wohnungsmarkt gewinnt,
da vor allem durch die wachsende Altersgruppe der Seniorinnen und Senioren die Nachfrage
nach entsprechenden innerstädtischen Wohnungen steigt, wenn das eigene Haus zu groß, zu
abgelegen und nicht barrierefrei ist. Diese Tendenz wird z.B. auch durch die jüngsten Neubauvorhaben in Husum bestätigt (Beispiel Rote Pforte).
Trotz dieser Rahmenbedingungen prognostiziert die WoMa Schleswig-Holstein 2020 für den
Zeitraum von 2004 bis 2020 einen Neubaubedarf von 356 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in der Stadt Husum. Aus den Prognosen für den Kreis Nordfriesland lässt sich ein
regionalisierter Neubaubedarf von 870 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern im
gesamten Stadt-Umland-Bereich Husum bis 2020 errechnen (durchschnittlich 51 Wohnungen
pro Jahr).
Die Steuerungsmöglichkeiten der Kommune liegen hier vor allem in der Ausweisung und kontinuierlichen Bereitstellung von Wohnbauflächen in ausreichender Quantität und unterschiedlicher Lagequalität, um auf konkrete Nachfrage von Bauwilligen reagieren zu können. Hierzu
sollten vorrangig Flächen im Innenbereich genutzt bzw. erschlossen werden (siehe Übersicht
Wohnbauflächenpotenziale). Parallel muss ein Schwerpunkt auf die Bestandsimmobilien gelegt
werden, z.B. durch Aufwertung des Wohnumfeldes und der öffentlichen Räume (inkl. Straßenräume) in diesen Siedlungsbereichen.
Mietwohnungen / Wohnungen im Geschosswohnungsbau
Die WoMa Schleswig-Holstein 2020 prognostiziert für den Zeitraum von 2004 bis 2020 einen
Neubaubedarf von 308 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in der Stadt Husum. Aus den
Prognosen für den Kreis Nordfriesland lässt sich ein regionalisierter Neubaubedarf von ca. 500
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im gesamten Stadt-Umland-Bereich Husum bis 2020
errechnen (durchschnittlich 30 Wohnungen pro Jahr).
Aufgrund der Dominanz dieser Wohnform in der Stadt und der eher zu vernachlässigenden
Größen des Geschosswohnungsbaus in den Umlandgemeinden, ist zu erwarten, dass dieser
Bedarf vorrangig im Stadtgebiet gedeckt werden muss.
100
steg Hamburg mbH
Über diesen Neubaubedarf hinaus, der sich aus der prognostizierten Zunahme der Haushalte
ergibt, besteht zudem ein Anpassungsbedarf in den vorhandenen Wohnungsbeständen. Hierbei
sind vor allem folgende Veränderungen der Nachfrage zu berücksichtigen: Verkleinerung der
Haushalte, Zunahme der Haushalte von älteren Menschen, Bedarf an kostengünstigen 1-Zimmer-Wohnungen für Bedürftige. Nach Information des Sozialzentrums fehlen in Husum insbesondere kleine und bezahlbare Wohnungen für 1- und 2-Personen-Haushalte. Hierbei sei der
Preis (max. 290,- Euro warm) entscheidender als die Wohnungsgröße. Eine Quantifizierung des
Bedarfes ist auf Grundlage der Informationen des Sozialzentrums bislang nicht möglich.
Um den Wohnstandort Husum konkurrenzfähig zu erhalten, müssen zukünftig neue Angebote
realisiert werden, die bislang nicht vorhanden sind, um auf die veränderte und sich weiter verändernde Wohnungsnachfrage zu reagieren. So sollten z.B. Reihenhäuser zur Miete und neue
Wohnformen realisiert werden. Quantitäten können nur durch eine angebotsbezogene Bedarfsprüfung ermittelt werden.
Für die Anpassung an die veränderten Wohnwünsche sollten vordringlich die Geschosswohnungen im Bestand genutzt werden, im Schwerpunkt die Zeilenbauten der 1950er und 60er
Jahre im Bereich Hermann-Tast-Straße, Goethestraße und Marienhofweg. Diese Objekte bieten sich auf Grund ihrer Lage, des Baualters und des Zustandes der Substanz für wertverbessernde Investitionen und Anpassungsmaßnahmen an.
101
steg Hamburg mbH
3.2 Ziele und Handlungsempfehlungen
3.2 Ziele und Handlungsempfehlungen für die zukünftige Wohnungspolitik
Vorbemerkung
Auf Grundlage der Ergebnisse aus der Analyse der aktuellen Wohnraumversorgung in Husum
und der zu beobachtenden Entwicklungstendenzen werden im Weiteren Ziele und Handlungsempfehlungen für die verschiedenen Teilsegmente des Husumer Wohnungsmarktes und tlw. für
einzelne Wohngebiete58 zur Bewältigung der wesentlichen Aufgaben in den kommenden Jahren
entwickelt.
Im Ergebnis wird ein Maßnahmen-Mix (Bauland- und Neubaupolitik, Bestandsentwicklung,
soziale Wohnraumversorgung, Kooperation mit der Wohnungswirtschaft sowie Kommunikation)
für unterschiedliche Teilsegmente (MFH, EFH, Wohnungsgrößen und -typen) und Wohngebiete
erarbeitet. Die konzeptionellen Aussagen sollen als Orientierungshilfe und Leitlinien für das
zukünftige Handeln der wesentlichen Akteure/innen in Husum dienen, d.h. für die Kommune
(Verwaltung und Politik), das Land, die Wohnungswirtschaft sowie Privateigentümer und weitere mögliche Akteure/innen.
Im Rahmen der Diskussion und Beschlussfassung des Stadtentwicklungskonzeptes sollen
diese Zielsetzungen und einzelnen Handlungsfelder abgestimmt und verabschiedet werden.
Dabei sollten auch Prioritäten gebildet und Verantwortlichkeiten für einzelne Handlungsempfehlungen verbindlich vereinbart werden.
Der Zeithorizont für die Ziele und Handlungsempfehlungen beträgt zehn Jahre bis 2015. Ein
längerer Zeitraum wird als nicht sinnvoll erachtet, da die Rahmenbedingungen nach einem
Jahrzehnt grundsätzlich überprüft werden müssen.
Im Einzelnen werden Aussagen zu folgenden strategischen Handlungsfeldern gemacht:
1. Ziele für die zukünftige Husumer Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung
2. Zukünftige Neubaupolitik
3. Zukünftige Bestandspolitik und Gebietsentwicklung
4. Zukünftige soziale Wohnraumversorgung
5. Schaffung neuer Wohnformen
6. Zukünftige Kooperation und Kommunikation
7. Nutzung von Fördermitteln und neue Förderpolitik
58
Siehe hierzu vor allem die Siedlungsportraits in Kapitel 5.
102
steg Hamburg mbH
1. Ziele für die zukünftige Wohnungsmarktentwicklung in Husum und im StadtUmland-Bereich
! Stärkung der Stadt Husum als regionaler Wohnstandort mit einem differenzierten
Wohnraumangebot für die Stadt und das Umland sowie Weiterentwicklung Husums als
attraktives und wettbewerbsfähiges Mittelzentrum an der Westküste
! Verhinderung der weiteren Abwanderung von bauwilligen Haushalten in das Husumer
Umland sowie Anziehung neuer Haushalte, die sich in der Region Husum niederlassen
wollen, z.B. durch Schaffung attraktiver und differenzierter Wohnraum- und Baulandangebote
! Behutsame und bedarfsorientierte Baulandentwicklung in kleinen Schritten (BIKS),
inkl. Bereitstellung von Flächenreserven zur Reaktion auf erhöhte Nachfrage
! Förderung der Innenentwicklung im Stadtgebiet vor der Außenentwicklung zur
Stabilisierung bestehender Stadtteile sowie zur Reduzierung weiterer Flächenverbrauche
durch Erschließung und Nutzung vorhandener Flächenpotenziale für Wohnungsbau an
integrierten Standorten sowie Nutzung vorhandener Qualitäten, z.B. durch Nutzung von
Baulücken und Brachflächen im Bestand sowie Umwidmung von gewerblichen und militärischen Brachen in Wohnbauflächen
! Kontinuierliche Abstimmung der Wohnraumversorgung mit den Umlandgemeinden
zur Vermeidung von konkurrierenden Entwicklungen und zur Stärkung der spezifischen
Funktionen der einzelnen Gemeinden
! Pflege und Aufwertung der zukunftsfähigen Immobilienbestände (Einfamilienhäuser
und ausgewählte Mehrfamilienhäuser) zur dauerhaften Sicherung dieser Bestände
! Gezielte Förderung der Zielgruppen Familien, Senioren, 1-Personen-Haushalte
sowie ALG 2 Empfänger/innen durch Schaffung bedarfsgerechter Wohnraumangebote
für diese Gruppen
! Sicherung bzw. Erhöhung des Anteils an Wohneigentum in Husum, z.B. durch Schaffung von Angeboten für neue Nachfragegruppen (z.B. Schwellenhaushalte, 1-PersonenHaushalte, Senioren)
! Vermeidung der Segregation und Polarisierung von Bevölkerungsgruppen in einzelnen
Stadtteilen („Ghettobildung“) durch Aufwertung von diesen Gebieten zur Schaffung von
architektonisch und städtebaulich attraktiven Quartieren mit interessantem Wohnraumangebot und sozial ausgewogener Bevölkerungsmischung
103
steg Hamburg mbH
2. Zukünftige Neubaupolitik
! Behutsame und bedarfsorientierte Baulandentwicklung in kleinen Schritten (BIKS):
Keine Erschließung und Vermarktung großer Baugebiete auf einmal, sondern Sicherung
eines kontinuierlichen Angebotes von ca. 25 bis 30 kurzfristig verfügbaren Bauplätzen für
verschiedene Bauformen im Stadtgebiet
! Vorrangige Nutzung integrierter Standorte im Stadtgebiet, z.B. durch Schließung von
Baulücken, Nutzung von gewerblichen und militärischen Brachflächen, Maßnahmen der
Nachverdichtung sowie Rückbau von nicht mehr nachgefragtem Wohnraum und Nachnutzung dieser Flächen
! Aktive kommunale Steuerung der Baulandausweisung sowie der Vermarktung und Vergabe von Bauflächen im Stadtgebiet
! Einwerbung und Nutzung von Fördermitteln des Landes und des Bundes für die
Erschließung von Bauflächen sowie die Realisierung von Neubaumaßnahmen für spezifische Zielgruppen
! Realisierung von neuen Wohnformen als Reaktion auf die veränderte Nachfrage, z.B.
Miet-Reihenhäuser, Betreutes Wohnen, Single-Häuser, Wohn- bzw. Hausgruppen - inkl.
Information der Zielgruppen über Fördermöglichkeiten
! Schaffung von Eigentumsangeboten für 1-Personen-Haushalte (z.B.
Eigentumswohnungen oder den Neubau von Single-Häusern), sowie für Schwellenhaushalte (z.B. im Immobilien-Bestand)
3. Zukünftige Bestandspolitik und Gebietsentwicklung59
! Modernisierung und Sanierung ausgewählter Geschosswohnungsbaubestände aus
den 1950er bis 1970er Jahren zur Anpassung an die veränderte Nachfrage (z.B. Wohnungsgrößen, Ausstattung, Balkone, Technik, Grundrisse), um die Marktfähigkeit dieser
Bestände zu sichern
! Aufwertung von ausgewählten Geschosswohnungsbeständen als attraktive Alternative zum Immobilienerwerb für finanzkräftige Haushalte
59
Detaillierte Aussagen zur Gebietsentwicklung in den verschiedenen Teilbereichen des Stadtgebietes
(spezifische Handlungsbedarfe, Maßnahmen und Instrumente) werden im Rahmen der Siedlungsportraits
in Kapitel 5 gemacht.
104
steg Hamburg mbH
! Attraktivitätssteigerung von ausgewählten Bestandsquartieren durch Bildung von
Investitionsvorranggebieten bzw. Stadtumbau-Gebieten (siehe Vorschläge hierzu in den
Siedlungsportraits in Kapitel 5, z.B. für die Obere Neustadt)
! Aufwertung öffentlicher Räume und Infrastrukturen, z.B. Straßen, Plätze, Spielplätze,
Grünflächen, in ausgewählten Bestandsquartieren sowie Durchführung von integrierten
Wohnumfeldmaßnahmen in diesen Gebieten
! Auflösung von konfliktreichen Gemengelagen mit Wohn- und Gewerbenutzung, z.B.
durch Neuordnung oder Umwidmung von Gewerbeflächen bei Aufgabe oder Verlagerung
von Betrieben
! Förderung und Begleitung des Generationswechsels im Bestand des privaten
Immobilienbesitzes aus den 1930er bis 1970er Jahren (Ein- und Zweifamilienhäuser,
Reihenhäuser) zur Sicherung dieser Bestände
! Gezielte Vermarktung von Siedlungen, Bautypen und Modernisierungsmodellen,
z.B. Entwicklungsmöglichkeiten und -modelle für diese Alt-Bestände aufzeigen und propagieren, um die Nachfrage nach Wohneigentum nicht nur auf Neubauten zu orientieren
! Rückbau von nicht mehr marktfähigen Geschosswohnungsbeständen (z.B. GewobaSiedlung) zur Reduzierung von Leerständen und Angebotsüberhängen sowie zur Nachnutzung dieser Flächen für nachgefragte Wohnformen
! Sicherung von preisgünstigem Wohnraum für Einsteigerhaushalte sowie bedürftige
Haushalte und Transferempfänger/innen, z.B. für Jungerwachsene und Senioren
! Verbesserung der Vermietung von großen belegungsgebundenen Wohnungen, z.B.
durch Vermietung auch an Besserverdienende
! Verbesserung des Negativ-Images des Geschosswohnungsbaus
! Schaffung von attraktiven altengerechten Wohnungen im gesamten Stadtgebiet
4. Zukünftige soziale Wohnraumversorgung
! Sicherung bzw. Schaffung von preisgünstigem Wohnraum für bedürftige Haushalte,
z.B. für Jungerwachsene und Senioren
! Sicherung des Kontingents an gebundenem Wohnraum durch Sicherung und ggf.
Ausbau der Belegungsrechte sowie durch Nutzung neuer Förderinstrumente, z.B. Kooperationsverträgen mit den Wohnungsunternehmen
! Überprüfung des Verhältnisses von Objektförderung und Subjektförderung
! Einrichtung einer zentralen Wohnungsvermittlung und Wohnraum-Tauschbörse für
Husum (und evtl. die Region)
105
steg Hamburg mbH
5. Schaffung neuer Wohnformen
! Schaffung altengerechter Wohnungen im Geschosswohnungsbestand durch
Realisierung entsprechender Umbaumaßnahmen
! Schaffung differenzierter Angebote an betreutem Wohnen im ganzen Stadtgebiet
! Realisierung von exklusiven Wohnungsangeboten für finanzkräftige Senioren/innen
! Schaffung von “Single-Häusern“ für 1-Personen-Haushalte durch verdichtetes Bauen
im Bestand in zentraler Lage (z.B. Nutzung von Baulücken) und Orientierung an traditionellen Husumer Haustypen im Bereich des Binnenhafens
! Schaffung von Miet-Reihenhäusern als Angebot für mobile berufstätige Haushalte
! Angebot von Möglichkeiten der Eigentumsbildung für Schwellenhaushalte
! Unterstützung von Wohnprojekten oder Klein-Genossenschaften bei der Realisierung
ihrer Wohnwünsche
6. Kooperation und Kommunikation
! Installierung einer Arbeitsgruppe ’Husumer Wohnraumversorgung’ mit Vertretern/innen der Kommune, der Wohnungswirtschaft, des Immobiliensektors (z.B. Makler,
Bauträger) sowie evtl. des Kreises und der Umlandgemeinden zur Beobachtung und
Bewertung der aktuellen und zukünftigen Wohnraumversorgung sowie zur Entscheidungsfindung
! Einrichtung eines kontinuierlichen Wohnungsmarktbeobachtungssystems auf
Grundlage der vorgelegten Daten und Ergebnisse des Stadtentwicklungskonzeptes als
regelmäßiges Monitoring-Instrument (z.B. Fortschreibung der Daten aus den verschiedenen Quellen, Leerstands- und Fluktuationsmonitoring, stromzählergestützte Leerstandserhebung)
! Aufbau einer Kooperationsstruktur mit den Umlandgemeinden (siehe Kapitel 6.4)
! Initiierung einer Debatte über neue Wohnformen, z.B. in Form einer stadtweiten
Diskussion über ’Husumer Wohnwünsche’
! Moderation des Generationswechsels im Immobilien-Bestand mit Alteigentümer/innen
sowie Werbung für Bestandsobjekte gemeinsam mit Maklern und dem Bauhandwerk (z.B.
Broschüren, Informationsveranstaltungen, Messen etc.)
106
steg Hamburg mbH
7. Nutzung von Fördermitteln und neue Förderpolitik
! Realisierung von Stadtumbau-Maßnahmen in ausgewählten Stadtteilen zur Behebung
von gravierenden Funktionsschwächen und -verlusten sowie zur Stärkung des Wohnstandortes Husum durch Einwerbung von Fördermitteln und Konzentration öffentlicher
Investitionen auf Vorranggebiete
! Abschluss von strategischen Kooperationsverträgen zwischen dem Land und Wohnungsunternehmen zur Realisierung von Neubaumaßnahmen im Geschosswohnungsbau
! Förderung von Maßnahmen im Bestand privater Immobilien, z.B. durch KfW-Förderung (Kreditanstalt für Wiederaufbau des Bundes)
! Förderung von innovativen Wohnformen, z.B. Hausgemeinschaften, Klein-Genossenschaften, generationsübergreifende Wohnformen
! Nutzung der Förderungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz WoFG
! Politische Initiative für veränderte Steuerpolitik und neue Förderprogramme zur Stärkung der Bestands- und Innenentwicklung, z.B. Abschaffung der Entfernungspauschale,
Förderung des Erwerbs und der Sanierung von Altimmobilien
107
steg Hamburg mbH
4. Gewerbeentwicklung
4.
4.1 Einleitung
Gewerbeentwicklung
4.1 Einleitung60
Das Mittelzentrum Husum nimmt für ein weiträumiges Umland (Verflechtungsbereich mit ca.
100.000 Einwohnern/innen, davon im Nahbereich rund 41.000 Einwohner/innen) bedeutsame
Funktionen im Bereich der Wirtschaft wahr: Neben der wichtigen Versorgungsfunktion (z.B.
Handel und Infrastruktur) ist hier vor allem die Bedeutung als regionales Arbeits- und Ausbildungsplatzzentrum für den Wirtschaftsraum Husum und den Kreis Nordfriesland zu nennen61.
Trotz rückläufiger Zahlen im Bereich der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind diese
Funktionen angesichts des ländlich geprägten Husumer Umlandes bislang nicht gefährdet.
Rund ein Viertel des Gesamt-Beschäftigtenaufkommens im Kreis Nordfriesland entfällt auf die
Kreisstadt Husum62. Die nächsten relevanten Wirtschaftsstandorte im weiteren Umfeld sind das
Oberzentrum Flensburg (40 Kilometer) sowie die Mittelzentren Heide (34 Kilometer) und
Schleswig (32 Kilometer).
Husum ist darüber hinaus ein bedeutendes Zentrum in Schleswig-Holstein für den Städtetourismus und ein attraktiver, vielbesuchter Einzelhandelsstandort. Die weitestgehend konkurrenzlose Lage des Einkaufsstandortes Husum als Versorgungskern im ländlichen Kreis Nordfriesland wird auch bei der Betrachtung der Zentralitätskennziffern deutlich63. So wurde eine
Einzelhandelszentralität von 245 Punkten errechnet, d.h. dass in Husum 145 Prozent mehr
Kaufkraft gebunden wird, als vor Ort an Kaufkraft vorhanden ist bzw. zur Kaufkraft der Husumer
Einwohner/innen kommt fast das 1,5 fache an Kaufkraft von außerhalb hinzu. Hieran ist die
sehr hohe Umlandbedeutung des Mittelzentrums ablesbar. Besonders auffällig ist die höhere
Zentralität im Nonfood-Bereich und hier mit 447 Punkten speziell im Segment „Modischer
Bedarf“. Hierbei ist zu beachten, dass sich der überwiegende Anteil des Husumer Einzelhandelsumsatzes aus Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland generiert.
Neben dem Handel existieren große wirtschaftliche Entwicklungspotenziale in Husum im Tourismus, in der Gesundheitswirtschaft sowie durch innovative neue Unternehmen aus dem
Bereich der Windenergie bzw. der regenerativen Energien allgemein (siehe hierzu weiter
unten).
In der jüngeren Vergangenheit ist es in der Stadt gelungen, den wirtschaftsstrukturellen Wandel
zu bewältigen und den Wegfall der traditionellen gewerblichen Schwerpunkte (Hafenwirtschaft,
Fischerei, Landwirtschaft und Viehhandel) durch die Ausweitung des Dienstleistungssektors
sowie die Ansiedlung neuer zukunftsorientierter Branchen zu kompensieren. Hier ist vor allem
60
Detailliertere Untersuchungen und Konzepte zum Thema Gewerbeentwicklung bieten u.a. das Regionale Entwicklungskonzept Nordfriesland vom Institut Raum & Energie (Oktober 2003), die Analyse des
Einzelhandels im Großraum Husum von Convent Planung und Beratung GmbH / gesa Gesellschaft für
Handels-, Standort- und Immobilienberatung mbH (September 2003) sowie die Tourismusmarketingkonzeption Husum und Husumer Bucht der CIMA GmbH Lübeck (April 2003).
61
Zur Wirtschafts- und Beschäftigungsstruktur in Husum siehe ausführlich Kapitel 2.
62
11.075 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort in 2004.
63
Berechnungen aus: Analyse des Einzelhandels im Großraum Husum. Convent Planung und Beratung
GmbH / gesa Gesellschaft für Handels-, Standort- und Immobilienberatung mbH. September 2003.
108
steg Hamburg mbH
4.1 Einleitung
die Windenergie zu nennen, speziell die beiden großen Unternehmen Vestas Deutschland
GmbH (Windkraftanlagenhersteller mit ca. 850 Mitarbeiter/innen) und REpower (ca. 300 Mitarbeiter/innen). Durch die Ansiedlung und Expansion dieser Unternehmen sind in Husum seit
Mitte der 1980er Jahre teilweise hochspezialisierte Arbeitsplätze für Fachkräfte entstanden.
Die Husumer Wirtschaftsstruktur ist, wie auch im Kreis Nordfriesland, durch mittelständische
und kleinere Betriebe sowie Branchenvielfalt gekennzeichnet. Die Stadt entwickelt sich dabei
stärker zum Dienstleistungsstandort.
Bei der Betrachtung der Entwicklungen im Husumer Stadt-Umland-Bereich wird deutlich, dass
Husum in der Vergangenheit nicht nur in großer Zahl Einwohner/innen an die Nachbargemeinden verloren hat. Besonders die Gemeinden Hattstedt und Mildstedt verzeichnen auch stärkere
Zuwächse bei der Beschäftigung64.
Die Veränderungen der Altersstruktur der Husumer Bevölkerung werden künftig auch Auswirkungen auf die Zahl der Erwerbspersonen haben, die bei ungebremster weiterer Alterung
zurückgehen wird. Die Alterung der Gesellschaft ist gleichzeitig mit Chancen für die Gewerbeentwicklung (neue Märkte) als auch mit Risiken (sinkende Steuereinnahmen und höhere
Belastung der Sozialsysteme) verbunden.
Von besonderer Bedeutung für die weitere Gewerbeentwicklung sind ebenso die wirtschaftsnahe Infrastruktur (überörtliche Verkehrsanbindung) sowie die Sicherung und ggf. Weiterentwicklung des breiten Ausbildungsangebotes in der Stadt. Hier verfügt Husum u.a. mit dem Bildungszentrum für Tourismus und Gastronomie (BTG) und dem Bildungszentrum für erneuerbare Energien (BZEE) über zwei relevante Bildungseinrichtungen für Wirtschaftszweige mit Entwicklungspotenzialen.
Um die verschiedenen hier genannten Funktionen des Mittelzentrums dauerhaft zu sichern und
die Wettbewerbsfähigkeit der lokalen Wirtschaft zu erhalten bzw. zu stärken, sind stadtentwicklungspolitische Rahmenbedingungen erforderlich, die am Ende dieses Kapitels (Ziele und
Handlungsempfehlungen) genannt werden.
64
Siehe hierzu ausführlich die Angaben in Kapitel 2.
109
steg Hamburg mbH
4.1 Einleitung
Wirtschaftsrelevante Funktionen des Mittelzentrums Husum
Versorgungskern für das weitere Umland
•
•
Einzelhandelsangebote – periodischer und aperiodischer Bedarf
Gesundheitsinfrastruktur
Regionales Arbeitsplatzzentrum
Ausbildungszentrum
•
Über 5.000 Einpendler (positives Pendlersaldo)
•
•
•
Traditionelle betriebliche Ausbildung
Berufliche Schulen
Ausbildung im Theodor-Schäfer-Bildungswerk für
bestimmte Zielgruppen
Umschlagplatz
•
•
Landhandel
Schlachthof/Viehzentrale
Tourismus
•
•
Beherbergung und Gastronomie
Kulturangebote
Innovatives Zentrum
•
•
•
Windenergie-Unternehmen
Haus der Zukunftsenergien
Husum Wind als Leit-Messe
Verwaltungssitz
•
•
Sitz der Kreisverwaltung
Amt für ländliche Räume
Bundeswehr-Standort
•
•
Zwei Kasernenstandorte
Standortverwaltung
110
steg Hamburg mbH
4.2 Gewerbestandorte
4.2. Gewerbestandorte
Husum verfügt über insgesamt ca. 170 Hektar Gewerbeflächen65 (ohne den innerstädtischen
Einzelhandel), die planungsrechtlich über den F-Plan bzw. durch Bebauungspläne abgesichert
sind. Hiervon entfallen mit 132 Hektar ca. 78 Prozent der Flächen auf das Gewerbegebiet Ost.
Die restlichen 38 Hektar verteilen sich über das Stadtgebiet.
Der Einzelhandel in Husum verfügt über knapp 84.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, die sich
vor allem in zwei Bereichen konzentrieren. So finden sich 35.060 Quadratmeter in der Innenstadt und 36.600 Quadratmeter im Gewerbegebiet Ost. Weitere 12.060 Quadratmeter finden
sich in Streulagen verteilt über das Stadtgebiet66.
Verkaufsflächen im Husumer Einzelhandel
Streulagen
14%
Innenstadt
42%
Gewerbegebiet
44%
Im Folgenden werden die räumlichen Gewerbeschwerpunkte im Stadtgebiet (Innenstadt,
Gewerbegebiet und Außenhafen) sowie die gewerblichen Streulagen in ihren Funktionen
beschrieben. Neben der Darstellung von Stärken und Schwächen dieser Standorte geht es
dabei vor allem um die Herausarbeitung von Perspektiven und erforderlichen stadtentwicklungspolitischen Rahmenbedingungen.
65
Angaben des Bauamtes der Stadt Husum. Stand Juni 2004.
Analyse des Einzelhandels im Großraum Husum. Convent Planung und Beratung GmbH / gesa Gesellschaft für Handels-, Standort- und Immobilienberatung mbH. September 2003.
66
111
steg Hamburg mbH
Innenstadt
Die Husumer Innenstadt erfüllt vielfältige Funktionen und Aufgaben für die Stadt und die Region. Im historischen Stadtzentrum zwischen Binnenhafen und Schloss rund um den Markt mit
seiner Vielzahl kultureller Angebote und touristisch relevanter Attraktionen findet sich sowohl
flächen- als auch umsatzmäßig einer der beiden Husumer Einzelhandelsschwerpunkte. Das
Zentrum liegt im Schnittpunkt der wichtigen überregionalen Verbindungen in Richtung Flensburg (B 200) und Schleswig (B 201). Hierüber ist auch an die Anbindung an die Bundesstraße B
5 gewährleistet. In fußläufiger Entfernung befinden sich mit dem Busbahnhof und dem Bahnhof
die beiden regional und überregional bedeutsamen Nahverkehrsknotenpunkte.
Im Kerngebiet der Innenstadt mit Großstraße, Krämerstraße, Marktplatz, Norderstraße, Hohle
Gasse/Neustadt und Hafenstraße gibt es rund 35.000 Quadratmeter Verkauffläche67.
Magnetanbieter in diesem Bereich sind das überregional bekannte Textilkaufhaus C.J. Schmidt
(ca. 7.800 qm VKF) und das Karstadt Warenhaus (ca. 5.800 qm VKF)68. Das periodische Angebot wird durch zwei kleinere Lebensmittelmärkte (Sky und Plus) abgedeckt. Darüber hinaus ist
der Husumer Hauptgeschäftsbereich überwiegend kleinteilig und tlw. noch inhabergeführt
strukturiert. Ein großer Anteil der Geschäfte ist auf das touristische Klientel ausgerichtet. Hierzu
zählen auch die zahlreichen gastronomischen Angebote und das Beherbergungsgewerbe.
Daneben finden sich verschiedene Fachgeschäfte. Angebotsschwerpunkt in der Innenstadt ist
der aperiodische Bedarf – mit einem klaren Schwerpunkt auf den Sektor Textilien (Bekleidung
und Schuhe).
Aperiodischer Bedarf
Streulagen
8%
Innenstadt
48%
Gewerbegebiet
44%
67
68
Aussagen zur Zukunft des Husumer Karstadt Warenhauses können derzeit nicht gemacht werden.
112
steg Hamburg mbH
Die Lagequalitäten in der Innenstadt sind unterschiedlich. Es gibt nur einen kleinen zentralen
Bereich, der als 1a-Lage bezeichnet werden kann (rund um Markt und Großstraße), da sich hier
die beiden o.g. Magneten befinden. Außerhalb dieses Bereiches nehmen die Frequenz und
damit die Lagequalität schnell ab. Darüber hinaus gibt es auch Unterschiede innerhalb einer
Straße. So ist der südliche Teil der Straße Neustadt sowohl bezüglich der Gestaltung als auch
des Gewerbebesatzes hochwertig, während der nördliche Teil ab Quickmarkt bezogen auf
beide Aspekte sehr mangelhaft ist.
Durch die starke Ausrichtung der Angebote auf Touristen und Tagesgäste wird die Innenstadt
saisonal sehr unterschiedlich intensiv genutzt. Hier sollten attraktive ganzjährige Angebote
geschaffen werden, um die jahreszeitlichen Umsatzschwankungen abzumildern.
Die Stellplatzsituation in der Innenstadt, ein wesentliches Kriterium für die Wettbewerbsfähigkeit
des Standortes, wird von der Interessenvertretung des Handels als gut und ausreichend
bezeichnet. Hierzu trägt u.a. die Parkgemeinschaft bei, die von 15 Gesellschaftern (Gewerbetreibende und Immobilieneigentümer) gemeinschaftlich als GmbH betrieben wird und die beiden
innerstädtischen Parkhäuser Innenstadt und Binnenhafen bewirtschaftet.
Im Rahmen der städtebaulichen Sanierung der Innenstadt haben in den vergangenen Jahren
viele Bereiche im Zentrum deutlich an Attraktivität und Aufenthaltsqualität gewonnen, z.B.
Umgestaltung des Marktes, Verkehrsberuhigung, Sanierung von historischen Gebäuden. Diese
Maßnahmen stärken die o.g. Funktionen des Zentrums. Und diese Veränderungen gehen aktuell noch weiter, so z.B. rund um den Binnenhafen. Dennoch gibt es nach wie vor Teilbereiche,
in denen Handlungsbedarf besteht, um die Wettbewerbsfähigkeit der Innenstadt zu sichern
bzw. weiter zu stärken. Hierzu zählen vor allem die mindergenutzten Flächen in den Randbereichen, z.B. die rückwärtigen Grundstücksflächen zwischen Norderstraße und Asmussenstraße
oder die eher provisorisch als Parkplatz genutzten Flächen an der Ludwig-Nissen-Straße. Aber
auch zentrale Flächen wie z.B. die Kleikuhle sollten noch attraktiver gestaltet und genutzt werden, um die Innenstadt weiter aufzuwerten. Gleichzeitig ist zu bedenken, dass die Grenzen der
Innenstadt nicht beliebig weit ausgedehnt werden können, um die Kundenströme zu konzentrieren und die Angebote nicht zu weit auseinander anzusiedeln.
Handlungsbedarf besteht ebenfalls bezüglich der Leerstände und Fluktuation sowie der minderwertigen gewerblichen Angebote in den Randlagen, z.B. in der östlichen Norderstraße oder
der Neustadt nördlich des Quickmarktes. Weitere Leerstände drohen aufgrund der Gewerbestruktur, da bei inhabergeführten Geschäften häufig mit dem Eintritt in das Rentenalter der
Betrieb aufgegeben wird. Auch die aktuelle Konsumzurückhaltung bedroht vor allem kleinere
Geschäfte. Die hohen Gewerbemieten und die relativ eingeschränkten räumlichen Bedingungen
in der Innenstadt stellen eine Herausforderung für die Sicherung der Attraktivität dar.
Nach Meinung der Experten fehlt in der Innenstadt ein weiterer leistungsstarker und frequenzbringender Magnetbetrieb, z.B. ein Elektronik-Fachmarkt oder ein Möbelhaus. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die kleinteilige Bebauungsstruktur der Innenstadt derartigen
Ansiedlungen enge Grenzen setzt.
Wichtiger Partner bei der weiteren Entwicklung der Innenstadt ist die Interessengemeinschaft
der Gewerbetreibenden, die bereits heute mit verschiedenen Aktionen versucht, die Attraktivität
der City zu steigern (z.B. Hafentage). Hier müssen weitere abgestimmte Maßnahmen im Sinne
113
steg Hamburg mbH
eines Stadtmarketings realisiert werden. Denkbar sind hier auch Maßnahmen, die sowohl die
Innenstadt als auch das Gewerbegebiet einbeziehen.
Eine weitere Gefährdung der Zentralität der Innenstadt droht bei einer Ausweitung der bereits
heute umfangreichen Handelsnutzungen im Gewerbegebiet Ost oder in den verschiedenen
Streulagen im Stadtgebiet (siehe unten). Hier droht neben der Schaffung von Überkapazitäten
ein weiterer Kaufkraftabfluss aus der Stadtmitte in die Randbereiche. Eine solche Entwicklung
ist unbedingt zu vermeiden, da nur eine lebendige und attraktive Innenstadt u.a. die Husumer
Visitenkarte für Besucher bleiben wird und der Handel in diesem Zusammenhang eine zentrale
Rolle für die Attraktivität des Zentrums spielt. Weitere Leerstände und Qualitätsverluste beim
Angebot sind hier unbedingt zu vermeiden.
Hier sollte auch über das Modell eines Business Improvement Districts BID im zentralen
Bereich gemeinsam mit den Gewerbetreibenden und Eigentümern nachgedacht werden. Die
entsprechenden rechtlichen Voraussetzungen für derartige Maßnahmen wurden vom Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein mit dem Entwurf eines Gesetzes über die Einrichtung
von Partnerschaften zur Attraktivierung von City-, Dienstleistungs- und Tourismusbereichen
(PACT-Gesetz) auf den Weg gebracht.
Die Industrie- und Handelskammer IHK Vereinigung Schleswig Holstein hat mit den Einzelhandelsverbänden im Januar 2005 ein Positionspapier „Innenstädte in Schleswig-Holstein stärken“69 veröffentlicht. Darin heißt es unter anderem:
„Funktionsfähige Stadtregionen brauchen starke Zentren. Eine Stadt wird ihre Attraktivität
nur dann halten, wenn sie die Dienstleistungen von Einzelhandel, Tourismus, Freizeitwirtschaft und das Kulturangebot der Stadt zu einem Produkt verschmelzen und positionieren
kann. Der innerstädtische Einzelhandel nimmt in diesem Geflecht eine unverzichtbare
Leitfunktion ein. (…) Er prägt das Stadtbild und ist mit seiner Anziehungskraft verbindendes Element der städtischen Funktionen. (…) Ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Einzelhandelsentwicklung ist die Initiierung professioneller Stadtmarketingprozesse, die idealerweise Innenstadt und Peripherie einschließen. Primäres Ziel von Stadtmarketing ist, die
Innenstadt als Erlebnisraum zu stärken. Auch die Verbesserung der Aufenthaltsqualität
durch ein Mehr an Sicherheit und Sauberkeit ist wichtig.“
69
IHK Vereinigung Schleswig-Holstein, Einzelhandelsverband Nord-Ost e.V., Handelsverband BAG:
Innenstädte in Schleswig-Holstein stärken. Kiel, Januar 2005.
114
steg Hamburg mbH
Gesamtstädtische Funktionen der Innenstadt
Versorgungsschwerpunkt
•
•
•
•
•
•
Einzelhandelsangebote
Schwerpunkt aperiodischer Bedarf
Fachgeschäfte / Höherwertige Sortimente
Mode und Bekleidung (Textilien)
Marktplatz / Wochenmarkt
Gastronomie
Kulturelles Zentrum
•
•
•
•
Historischer Stadtkern (mit Hafen)
Museen
St. Marien
Schloss vor Husum
Tourismus-Schwerpunkt
•
•
•
Historischer Stadtkern (mit Hafen)
Gastronomie und Beherbergung
Museen
Verwaltungssitz
•
•
Stadtverwaltung
Kreisverwaltung (Randlage)
115
steg Hamburg mbH
Gewerbegebiet Ost
Die ersten Betriebe im Gewerbegebiet wurden ab 1965 noch ohne Bebauungsplan angesiedelt.
1975 wurde ein 60 Hektar großes Gebiet im Flächennutzungsplan als gewerbliche Bauflächen
ausgewiesen. Ende der 1980er Jahre wurde dann der Bebauungsplan 30 „Gewerbegebiet Ost“
(weitere 72 Hektar) mit dem Ziel aufgestellt, die weitere bauliche Entwicklung zu steuern. Hierin
ist u.a. ein Sondergebiet Einkaufszentrum mit einer max. zulässigen Verkaufsfläche von 11.500
Quadratmetern für den Einzelhandel ausgewiesen.
Die Stadt hat in der Folge die Fläche aufgekauft, die Infrastruktur erstellt und dann die Flächen
je nach Bedarf parzelliert und weiter verkauft. Viele Betriebe aus der Innenstadt haben ihre
Produktions- und Lagerflächen in das neue Gewerbegebiet verlagert, so entstanden hier auch
ca. 100 Betriebswohnungen.
Die öffentliche Förderung der Erschließung des Gebietes führt tlw. bis heute zu niedrigen
Grundstückspreisen und damit zu teilweise extensiver Flächennutzung. Bei der Veräußerung
innerhalb von zehn Jahren waren die Grundstücke per Vertrag der Eigentümer mit der Stadt
preisgebunden. In Einzelfällen bei denen die zehnjährige Bindungsfrist ausgelaufen ist, ist es in
der Vergangenheit jedoch zu überhöhten Kaufpreisvorstellungen der Alteigentümer gekommen,
die tlw. auch realisiert wurden. Die Preise für Gewerbeflächen in Husum lagen 2002 mit durchschnittlich 24 Euro pro Quadratmeter70 deutlich über den Preisen in anderen Standorten in
Nordfriesland
Ende 1989 hat sich die Interessengemeinschaft Gewerbegebiet Ost (IGO) gegründet, die etwa
90 Prozent der hier ansässigen Unternehmen vertritt.
In den 1990er Jahren gab es einige Änderungen des Bebauungsplanes. Die heutige Ausweisung differenziert nach drei Arten der Nutzung: Gewerbegebiet ohne Einzelhandel, Sondergebiet Einkaufszentrum und eingeschränktes Gewerbegebiet. Darüber hinaus gibt es einzelne
Gemeinbedarfsflächen, z.B. für den städtischen Bauhof und eine Sonderfläche für die Standortverwaltung der Bundeswehr, die jedoch in Kürze geschlossen werden soll.
Das Gebiet liegt in direkter Nähe zur überörtlich bedeutsamen Verkehrsachse Bundesstraße 5,
die von der dänischen Grenze kommend über Niebüll und Husum weiter nach Heide und in den
Raum Hamburg führt. Ebenfalls liegen in der Nähe die regional bedeutsamen Verbindungen B
200 nach Flensburg sowie B 201 nach Schleswig mit Anbindung an die Autobahn A 7.
Auf insgesamt 132 ha Gewerbefläche finden sich heute rund 150 Unternehmen mit 3.000
Beschäftigten (Stand November 2004)71. Einzelhandel, produzierendes und verarbeitendes
Gewerbe bilden den Schwerpunkt, z.B. Autohäuser, Handwerksbetriebe, Fachmarktzentren und
Discounter. Daneben haben sich in den vergangenen Jahren immer mehr Firmen rund um die
Energiewirtschaft angesiedelt, z.B. im Haus der Zukunftsenergien. Das größte Unternehmen im
Gebiet (und in der Stadt) ist der deutsch-dänische Hersteller von Windkraftanlagen Vestas.
70
Angaben der Wirtschaftsförderungsgesellschaft Nordfriesland WFG im Regionalen Entwicklungskonzept Nordfriesland.
71
Siehe Plan 03: Gewerbegebiet Bestandsplan.
116
steg Hamburg mbH
Aktuell läuft die Erweiterung des Gewerbegebietes nach Süd-Osten entlang der Flensburger
Chaussee bis zum Bereich Kielsburg. Hier soll als erstes Bauvorhaben 2007 ein Baumarkt der
Kette Max Bahr mit max. 8.000 Quadratmetern Verkaufsfläche eröffnen. Die entsprechende
Bauleitplanung (GE und SO-Flächen) befindet sich in Aufstellung.
Das Gewerbegebiet ist, vor allem in seinem südlichen Bereich, gekennzeichnet durch eine
unbefriedigende Ausnutzung vieler Fläche, ungestaltete Restflächen zwischen den Gebäuden,
heterogene Bauweisen und unattraktive Verkehrsflächen. Neben einem verschwenderischen
Umgang mit den Flächen erschweren Nutzung und Bauweise auch die Orientierung innerhalb
des Gebietes. Die Steuerungsmöglichkeiten der Kommune sind diesbezüglich mittlerweile
jedoch eingeschränkt, da sich die Gewerbeflächen heute im privaten Einzeleigentum befinden.
Das Gewerbegebiet Ost erfüllt mehrere Funktionen: Neben der Ansiedlung von produzierenden
und störenden Betrieben hat sich in der Vergangenheit ein ausgeprägter Handelsschwerpunkt
außerhalb der Innenstadt entwickelt. So wurden hier Ende 2003 36.700 Quadratmeter Verkaufsfläche72 des Einzelhandels verstreut über das ganze Gebiet gezählt. Neben einem SBWarenhaus im Sondergebiet Einkaufszentrum sind hier vor allem diverse Fachmärkte und Discounter mit zentrumsrelevanten Sortimenten an verschiedenen Standorten im Gebiet zu nennen. Die o.g. Verkaufsfläche ist bereits heute größer als in der Husumer Innenstadt und wird
zukünftig noch weiter ansteigen. So z.B. durch die erwähnte Ansiedlung des Baumarktes der
Kette Max Bahr mit max. 8.000 Quadratmetern Verkaufsfläche sowie die Ausweitung des
Hagebau-Marktes im Neubau mit 8.800 Quadratmetern Verkaufsfläche.
Ein Vorteil der Handelsangebote im Gewerbegebiet ist die gute Erreichbarkeit mit dem Pkw und
die umfangreichen kostenlosen Stellplätze – auch wenn die Verkaufsflächen räumlich nicht
gebündelt sind und daher in größerem Umfang Verkehre innerhalb des Gebietes entstehen. Der
Einzugsbereich des Handels dürfte weit in das Husumer Umland hineinreichen. Die Verkaufsfläche für periodischen Bedarf ist mit 7.550 Quadratmetern mehr als doppelt so groß wie in der
Innenstadt (3.355 Quadratmeter). Ebenso stark ausgeprägt ist der Bereich der Garten- und
Freizeitartikel sowie Einrichtungen und Möbel.
Neben der Konkurrenz für die Innenstadt gibt es weitere kritische Punkte zum Gewerbegebiet
zu nennen. So ist die verstreute Verteilung der Einzelhandelsbetriebe über das gesamte Gebiet
als kritisch zu bezeichnen, da dies für die Kunden unattraktiv ist. Die Interessengemeinschaft
des Gewerbegebietes, in der sich ein großer Teil der Betriebe zusammengeschlossen hat,
berichtet darüber hinaus von bis zu 40.000 Quadratmetern offenem oder verdecktem Leerstand. (Diese Zahlen wurden im Rahmen der Konzeptentwicklung nicht überprüft und werden
daher nicht bewertet.) Die kleinteilige Struktur im südlichen Bereich des Gewerbegebietes
schränkt hier die Möglichkeiten der Ansiedlung großflächiger Betriebe ein. Eine weitere Herausforderung besteht in der Nachnutzung der Standortverwaltung nach einer Aufgabe dieser
Nutzung.
72
117
steg Hamburg mbH
Periodischer Bedarf
Innenstadt
19%
Streulagen
39%
Gewerbegebiet
42%
Das Gewerbegebiet Ost ist von entscheidender Bedeutung für den Wirtschaftsstandort Husum,
da hier Flächenreserven für produzierendes und störendes Gewerbe vorhanden sind. Diese
Funktion muss entsprechend gesichert werden. Hierzu gehören u.a. ein Leerstandsmanagement und eine aktive Ansiedlungspolitik. Auch eine attraktivere Gestaltung des Gebietes sowie
eine Verbesserung der Orientierung innerhalb sind erforderlich. Verantwortlich für die Umsetzung sind hier die Interessengemeinschaft IGO sowie die Wirtschaftsförderungsgesellschaft.
Die vorhandenen Leerstände müssen abgebaut werden, bevor sich das Gewerbegebiet weiter
in der Fläche ausbreitet.
Die Ansiedlung zusätzlicher innenstadtrelevanter Handelsnutzungen sollte verhindert werden,
um die Innenstadt nicht weiter zu schwächen. Vielmehr sollten die Flächenreserven als Erweiterungsmöglichkeiten für ortsansässige Betriebe sowie für die Ansiedlung neuer Betriebe genutzt
werden. Hierfür sollten neben den noch verfügbaren Flächen im Norden des Gewerbegebietes
für produzierendes Gewerbe auch die 20 Hektar Gewerbeflächen zwischen der Flensburger
Chaussee und der Schleswiger Chaussee entlang der B 5 („eingeschränktes Gewerbegebiet“ /
Kielsburg) für nicht störendes Gewerbe genutzt werden. Die Erweiterungsoptionen nach Norden
über die Stadtgrenze Richtung Horstedt sollten nachrangig und nur als perspektivische Flächenreserve für nicht störendes Gewerbe betrachtet werden.
Über die zukünftige Entwicklung des Gewerbegebietes müssen die Stadt (Politik und Verwaltung) und die Wirtschaft (Eigentümer und Unternehmen) gemeinsam eine Strategie entwickeln
bzw. vereinbaren. Hierbei geht es vor allem um die Frage, welche Nutzungen an welchen
Standorten gewünscht sind und wo nicht. Nur auf dieser Basis können die Leerstände und Flächenreserven im Gewerbegebiet aktiv vermarktet werden. Auch über die Preise für Gewerbeflächen sollte in diesem Zusammenhang nach Möglichkeit eine Vereinbarung getroffen werden.
118
steg Hamburg mbH
Gesamtstädtische Funktionen des Gewerbegebietes
Standort für produzierendes Gewerbe
•
•
Handwerk
Störendes Gewerbe
Versorgungsfunktion
•
•
•
Großflächiger Einzelhandel und Fachmärkte
Niedrigpreissektor / Discounter und SBWarenhaus
Periodischer und aperiodischer Bedarf
Garten, Bau, Freizeit, Möbel
Innovation
•
•
Haus der Zukunftsenergien
Unternehmenssitz Vestas
Flächenreserven für weitere gewerbliche
Ansiedlungen
•
Schwerpunkte produzierendes sowie nicht
störendes Gewerbe
•
119
steg Hamburg mbH
Außenhafen
Bereits im 14. Jahrhundert wurde der Husumer Hafen eingerichtet. Im Laufe der Jahrhunderte
wurde er immer wieder an die veränderten Erfordernisse der Schifffahrt angepasst (z.B. wurden
Schleusen gebaut und vergrößert) und in das Stadtbild eingepasst (z.B. mit dem Bau der
Hafenstraße im 19. Jahrhundert).
Die Getreidesilos auf beiden Seiten des Außenhafens von 1963 und 1980 sind mit 63 und 70
Metern die mit Abstand höchsten Gebäude Husums. Sie prägen daher markant die Stadtsilhouette. Zwischen 1969 und 1986 entstanden auf der Südseite weitere sechs Silos. Die in den
Silos und den Mehrzweckhallen gelagerten landwirtschaftlichen Produkte aus der Region
(Getreide und Futtermittel) bilden den Hauptanteil des Hafenumschlags. Der Güterumschlag
beträgt pro Jahr etwa 400.000 Tonnen (Stand 2004). Ansässige Unternehmen der Branche sind
die Raiffeisen Hauptgenossenschaft HaGe Nord AG und ATR Landhandel (Arp, Thordsen und
Rautenberg).
Die Husumer Schiffswerft verlagerte einen Teil ihrer Anlagen bereits 1969 aus dem Binnenhafen an die Südseite des Außenhafens. 1978 wurde die Werft am Binnenhafen dann völlig stillgelegt. Am Außenhafen war die Werft mit zwei Docks bis zur Schließung 2000 ansässig. Aus
der Schiffswerft hat sich die Husumer Dock und Reparatur GmbH gegründet.
Das Hafengebiet wird heute von Gewerbebetrieben unterschiedlichster Herkunft genutzt. Neben
den vorgenannten Firmen sind hier auch Bauunternehmen, Maschinenbaufirmen und Vertriebsgesellschaft ansässig. Auch das Unternehmen REpower Systems AG (Windkraftanlagen)
hat sich hier angesiedelt.
Einige weitere Nutzungen sind typisch für die Nähe zum Meer und auch von Privatkunden zu
nutzen; so z.B. eine Krabben- und Fischräucherei, ein Schiffsausrüster, ein Schiffsmakler für
Halligfahrten und ein Sea Shop. Restauration bietet nur in ein Betrieb nördlich des Hafenbeckens.
Perspektivisch geplant ist der Ausbau des Husumer Außenhafens zum Service-Hafen für Offshore-Zwecke. Diese umfassende Planung beinhaltet die Erstellung einer neuen landseitigen
Kaianlage auf der südlichen Hafenseite im Außenhafen, die Erschließung einer ca. sechs Hektar großen Kaifläche unmittelbar landseitig der Kaianlage, die südliche Verlegung der vorhandenen zweiten Deichlinie, um eine Erweiterung der Kaifläche zu ermöglichen, eine neue
Durchfahrt von Süden, um die neue Kaifläche zu erschließen sowie eine neue schwerlastbeständige Straßenverbindung des südlichen Hafenbereiches.
Für diesen Ausbau wurden erforderliche Flächen der Nachbargemeinden erworben. Derzeit
erfolgen die Fortschreibung des Flächennutzungsplanes sowie Vorarbeiten für die Aufstellung
eines B-Planes zur planungsrechtlichen Sicherung der Gewerbeflächen. Die Realisierung der
Planung ist jedoch aus politischen Gründen auf der Landesebene mehr als ungewiss. Dennoch
werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen soweit geschaffen, dass bei Bedarf die
gewerbliche Nutzung zügig realisiert werden kann. Die Vermarktung der Gewerbeflächen erfolgt
durch die Stadt.
120
steg Hamburg mbH
Das Gewerbegebiet Südost - Hafen wird von Süden über eine neue Trasse erschlossen, um
eine Anbindung an die überörtlich bedeutsame Bundesstraße B 5 herzustellen. Diese Straße
soll auf jeden Fall gebaut werden und wird zu einer Entlastung der Wilhelmstraße in Rödemis
(L 273) führen. Es muss unbedingt vermieden werden, dass sich in diesem Bereich Nutzungen
ansiedeln, die in Konkurrenz zur Innenstadt stehen, also z.B. großflächige Handelsnutzungen.
Der Standort ist nur geeignet für innovative Nutzungen oder für störendes bzw. produzierendes
Gewerbe.
Funktionen des Außenhafens
Maritime Wirtschaft
•
•
•
Fischerei / Fischhandel
Schiffsreparatur
Landhandel / Güterumschlag
Innovation
•
Windenergie / Off-Shore
Flächenreserven für weitere wirtschaftliche Ansiedlungen
•
Schwerpunkt Windenergie / regenerative
Energien
Produzierendes Gewerbe
•
121
steg Hamburg mbH
Streulagen im Stadtgebiet
Rund 12.000 Quadratmeter Verkaufsfläche73 des Einzelhandels (rund 14 Prozent der gesamten
Husumer VKF) sind in über das gesamte Stadtgebiet verteilten Streulagen angesiedelt. Dies
sind überwiegend periodisch ausgerichtete Anbieter, vor allem Verbrauchermärkte und Discounter. Hierunter befindet sich mit dem Nahversorgungszentrum an der Ostenfelder Straße
auch ein großflächiger Standort mit mehreren Anbietern74. Diese Standorte sichern in diesen
Teilbereichen die wohnortnahe Versorgung mit Gütern des täglichen bzw. periodischen Bedarfs. In anderen Teilbereichen des Stadtgebietes gibt es jedoch gar keine Nahversorgungsangebote, so z.B. im Nord-Westen rund um die Schobüller Straße oder im Süden in Rödemis.
Aufgrund der zunehmenden Alterung der Husumer Bevölkerung und der eingeschränkten Mobilität dieser Einwohner/innen gewinnt die Nähe von Wohnstandorten zu Nahversorgungsangeboten an Bedeutung. Versorgungsferne Standorte werden – zumindest für ältere Einwohner/innen – deutlich an Attraktivität verlieren.
Neben diesen Nahversorgungsstandorten finden sich verschiedene dezentrale Streulagen mit
wirtschaftlicher Nutzung, die größtenteils historisch gewachsen sind und heute zu Konflikten mit
anderen Nutzungen, vor allem benachbarter Wohnnutzung führen. So gibt es Standorte von
produzierendem Gewerbe mitten in Wohngebieten. Aus diesem Grund sollten aufgegebene
Gewerbeflächen überprüft und bei Eignung ggf. in Wohnbauland umgewidmet werden, um die
konfliktreichen Gemengelagen aufzulösen und stattdessen Wohnbaupotenziale im Stadtgebiet
im Sinne der Innenentwicklung zu erschließen. Aktuell sind hier vor allem die folgenden Flächen
zu nennen: Eibenweg (Schrottplatz), Industriestraße (Schnoor Holzhandel), Ostenfelder Straße
(Ehemals Hansen und Detlefsen Leimbinderei), Osterhusumer Straße (Ehemals Auto Bruhn),
Poggenburgstraße (Paulsen-Grundstück) und Rosenburger Straße (Baumschule). Perspektivisch sollten nach Möglichkeit auch die Gewerbeflächen an der Nordhusumer Straße, der
Schobüller Straße (Baustoffhandel Worminghaus) sowie am Soltbargen (Betonwerk, Tischlerei
und Kunststoff Fensterbau) bei einer Betriebsaufgabe oder -verlagerung hinsichtlich einer
Umwidmung in Wohnbauland geprüft werden. Selbstverständlich genießen die gewerblichen
Nutzungen jedoch Bestandsschutz.
Ein weiterer wichtiger dezentraler Wirtschaftsstandort ist der Schlachthof/Viehzentrale (Danish
Crown) zwischen der Straße Maas und den Bahngleisen im Nordwesten des Stadtgebietes. Der
Schlachthof hat sich seit 1963 aufgrund der Nähe zu den Bahngleisen bzw. zum ehemaligen
Bahnhof an diesem Standort entwickelt und zum Schlachtzentrum Nordfriesland vergrößert.
2005 wurde der Ausbau der Fleischzerlegung fertig gestellt. Das Unternehmen bietet ca. 150
Arbeitsplätze.
73
74
Siehe Plan 04: Verbrauchermärkte.
122
steg Hamburg mbH
Funktionen der Streulagen
Versorgungsfunktion
•
•
Wohnortnahe Versorgung
Periodischer Bedarf
Produktionsstandorte /
Störendes Gewerbe
•
Husumer Mineralwasser
Historisch gewachsene Gewerbestandorte
•
•
Schlachthof/Viehzentrale
123
steg Hamburg mbH
Stadt-Umland-Bereich (SUB)75
In den Gemeinden im Stadt-Umland-Bereich finden sich nur noch vereinzelte Anbieter der örtlichen Nahversorgung. Hattstedt verfügt über insgesamt rund 800 Quadratmeter Verkaufsfläche76. In Schobüll gibt es einen größeren Lebensmittelmarkt mit ca. 500 Quadratmeter VKF,
eine Gärtnerei mit Blumen und Obstverkauf sowie kleinere Fachgeschäfte (Fisch, Keramik und
Kunst). In Rantrum gibt es neben einem kleinen Supermarkt (ca. 200 Quadratmeter VKF) noch
einen Kaufmann, der neben Backwaren auch weitere Lebensmittel und eine Poststelle anbietet
(ca. 80 Quadratmeter VKF).
In Horstedt und Schwesing finden sich nur Einzelanbieter, in Simonsberg, Südermarsch und
Wobbenbüll gibt es keine Anbieter.
Diese Angaben machen deutlich, dass die Einzelhandelsstruktur im SUB nur schwach ausgeprägt ist und daher eine starke Orientierung auf das Husumer Angebot vorliegt.
Die Umlandgemeinden sind teilweise noch landwirtschaftlich geprägt, teilweise hat hier auch ein
wirtschaftsstruktureller Wandel in Richtung auf produzierendes Gewerbe, Handwerk und
Dienstleistungen stattgefunden. Nur die Gemeinde Rantrum verfügt über ein eigenes Gewerbegebiet. Hattstedt plant die Ausweisung eines solchen Gebietes.
Gewerbebetriebe
Landwirtschaft
Hattstedt
ca. 140 Gewerbebetriebe
ca. 6 Vollerwerbslandwirte
Horstedt
63 Gewerbebetriebe
12 Vollerwerbslandwirte
Mildstedt
209 Gewerbebetriebe
Keine
Rantrum
ca. 54 Gewerbebetriebe
19 Erwerbslandwirte
Schwesing
6 Gewerbebetriebe
Simonsberg
72 Gewerbebetriebe
Südermarsch
2 Gewerbebetriebe
Wobbenbüll
26 Gewerbebetriebe
Wirtschaftliche Bedeutung im SUB hat darüber hinaus der Tourismus, besonders in Schobüll
und Simonsberg. In den anderen Gemeinden gibt es vereinzelte Angebote, z.B. „Ferien auf
dem Bauernhof“.
75
Siehe hierzu ausführlich Kapitel 6.
76
124
steg Hamburg mbH
4.3 Gewerbliche Entwicklungspotenziale
4.3. Gewerbliche Entwicklungspotenziale
Nach der Darstellung und Bewertung der Gewerbestandorte werden im Folgenden die Entwicklungspotenziale der Husumer Wirtschaft skizziert, die neben der kontinuierlichen Bestandspflege der ortsansässigen Unternehmen weiterverfolgt werden sollten77.
Windenergie / Regenerative Energien
Nordfriesland nimmt bei der dynamischen Entwicklung der Windkraftbranche seit Jahren eine
Vorreiterrolle ein. Dies reicht von der Energieerzeugung über die Produktion von Windkraftanlagen bis hin zu unternehmensbezogenen Dienstleistungen (z.B. Planer, Sachverständige,
Finanzgesellschaften). Die Windkraft hat sich somit zu einer Leitbranche für die Region entwickelt.
In diesem Rahmen ist es Husum in der Vergangenheit gelungen, sich als schleswig-holsteinisches Kompetenzzentrum für die Windenergie zu profilieren. So waren 2003 in der Region
Husum mehr als 1.000 Arbeitnehmer/innen direkt in diesem Wirtschaftszweig tätig und bilden
ein qualifiziertes Arbeitskräftepotenzial – bei dynamischen Zuwachsraten. Und 35 Prozent der
gesamten Gewerbesteuereinnahmen der Stadt stammten von Unternehmen aus der Windkraftbranche78.
Neben den hier ansässigen großen Unternehmen aus dieser Branche (Repower Systems AG
mit den Bereichen Produktion, Vertrieb und Service sowie Vestas Deutschland mit dem Bereich
Fertigung) zählt hierzu seit 1987 auch die Durchführung der mittlerweile weltweitgrößten Windenergiemesse Husum Wind (in 2005 mit 520 Ausstellern aus 26 Nationen). Trotz starker Konkurrenz anderer Messestandorte sollte Husum seine Bemühungen fortsetzen, die Wind-Messe
in der Stadt zu halten und ggf. noch weiter auszubauen.
Zur weiteren Stärkung dieser Branche sowie zum Ausbau der logistischen Funktionen stehen
im Außenhafen Flächenreserven zur Verfügung, die derzeit planungsrechtlich gesichert werden.
Die schwerlastbeständige Anbindung dieser Flächen an die Bundesstraße befindet sich in der
konkreten Planung und wird realisiert.
In den Gemeinden des Umlandes gibt es darüber hinaus zahlreiche Windenergieeignungsflächen, die für einen Ausbau der Kapazitäten und die erforderlichen Probeläufe benötigt werden.
In den Gemeinden gibt es bereits heute diverse Standorte von Windrädern mit unterschiedlichen Betreibermodellen.
Der Windenergie werden große wirtschaftliche Entwicklungspotenziale zugeschrieben. Auch
wenn diese Entwicklung von den politischen Verhältnissen abhängig ist (öffentliche Förderung,
rechtliche Rahmenbedingungen), sollte Husum die erforderlichen Rahmenbedingungen dafür
77
Ausführliche Darstellungen und Maßnahmenvorschläge für die hier genannten wirtschaftlichen Handlungsfelder finden sich im Regionalen Entwicklungskonzept Nordfriesland. Oktober 2003.
78
Angaben aus dem Regionalen Entwicklungskonzept Nordfriesland. Oktober 2003.
125
steg Hamburg mbH
schaffen, diese zukunftsfähige Branche weiter zu stärken. Hierzu ist eine enge Kooperation mit
den Gemeinden im Umland sowie den ansässigen Unternehmen sinnvoll und geboten.
Vorstellbar ist ebenfalls, die Windkraft auch als Tourismusfaktor zu nutzen und zu vermarkten.
So könnten z.B. die Mühlen und Parks erlebbar gemacht werden.
Auch weitere Bereiche der regenerativen Energien (z.B. Biomasse und Solarenergie) bieten
Entwicklungspotenziale. Hier ist das Haus der Zukunftsenergien im Gewerbegebiet von besonderer Bedeutung.
Handlungsfeld Windenergie / Regenerative Energien
Mögliche Maßnahmen
Mögliche Standorte
Mögliche Kooperationspartner
•
Ansiedlung weiterer Unternehmen
•
Ausbau der bestehenden Angebote
•
Außenhafen
•
Gewerbegebiet Ost
•
Umlandgemeinden
Wirtschaftsförderungsgesellschaft Nordfriesland WFG,
Unternehmen der Branche (z.B. Vestas und Repower),
Haus der Zukunftsenergien,
Bildungszentrum für erneuerbare Energien
126
steg Hamburg mbH
Tourismus79
Der Tourismus ist ein traditionell wichtiger Wirtschaftsfaktor in Nordfriesland und Husum. Hier
liegt der Schwerpunkt bislang auf den Tages- und Wochenendtouristen80, von denen vor allem
der innerstädtische Einzelhandel und die Gastronomie profitieren. Husum wird in diesem Rahmen als zentraler Einkaufsort mit maritimer Atmosphäre sowie als kulturelles Zentrum an der
Westküste genutzt.
Die bedeutsamsten touristischen Besucherattraktionen in Husum sind das Ludwig-Nissen-Haus
(70.000 Besucher/innen in 2000), das Theodor-Storm-Haus (rd. 28.000 Besucher/innen p.a.),
das Schifffahrtsmuseum am Binnenhafen (rd. 23.000 Besucher/innen p.a.), das Schloss (rd.
16.000 Besucher/innen p.a.) sowie das Freilichtmuseum Ostenfelder Bauernhaus (rd. 7.000
Besucher/innen p.a.)81.
Die Entwicklung neuer Angebote für andere Zielgruppen sollte im Vordergrund stehen, um
angesichts der Konkurrenz mit anderen touristischen Regionen an der Westküste zu bestehen.
Auch bei den bestehenden Angeboten besteht Handlungsbedarf, da es sich häufig um wenig
attraktive oder nicht mehr zeitgemäße Angebote handelt, z.B. im Bereich der Gastronomie, des
Beherbergungsgewerbes und der Museen. Aber auch die touristische Infrastruktur sollte verbessert und ausgebaut werden, z.B. der Bereich rund um den Dockkoog. Ebenso sind wetterunabhängige Attraktionen von Bedeutung für die zukünftige Positionierung der Stadt im touristischen Wettbewerb. Derartige Angebote werden darüber hinaus nicht nur von Touristen sondern
auch von Einheimischen genutzt, z.B. auch kulturelle Angebote.
Bei der Entwicklung der Angebote dieser Branche sollte auch auf die veränderte Nachfrage
reagiert werden. So z.B. auch hier auf den steigenden Anteil älterer Menschen aber auch auf
die zunehmenden Singles und Alleinerziehenden. Diese Zielgruppen fragen andere Angebote
nach als die traditionellen Familien-Urlauber.
Auch hier ist der Ausbau der regionalen Kooperation („Urlaub in der Husumer Bucht“) von
Bedeutung, um Angebote noch besser aufeinander abzustimmen und ein attraktives Gesamtangebot für die Kunden/innen zu präsentieren. Diese Maßnahmen sind erforderlich, um in der
zunehmenden Konkurrenz mit anderen deutschen Küstenregionen (speziell Mecklenburg-Vorpommern) bestehen zu können.
79
Siehe hierzu ausführlich die Vorschläge in der Tourismusmarketingkonzeption Husum und Husumer
Bucht der CIMA GmbH. April 2003.
80
Durchschnittliche Aufenthaltsdauer 2,5 Tage. Angaben der Tourismus- und Stadtmarketing GmbH.
81
Alle Angaben aus dem Regionalen Entwicklungskonzept Nordfriesland.
127
steg Hamburg mbH
Handlungsfeld Tourismus
Mögliche Standorte
•
Attraktivitätssteigerung der bestehenden Angebote,
z.B. Qualitätsverbesserungen und Zertifizierung
•
Ansiedlung neuer Angebote für veränderte Nachfrage, z.B. für Senioren und Singles
•
Schaffung ganzjähriger Angebote
•
Innenstadt
•
Dockkoog
•
Gesamtes Stadtgebiet
•
Umlandgemeinden
Tourismus- und Stadtmarketing GmbH TSMH,
Unternehmen aus der Branche (z.B. Altes Gymnasium,
Thomas Hotel, Theodor-Storm-Hotel),
Verbände / Interessenvertretungen der Branche
Bildungszentrum für Tourismus und Gastronomie,
Museen/Kreis Nordfriesland
128
steg Hamburg mbH
Gesundheitswirtschaft
Die Gesundheitswirtschaft ist ein Wachstumsmarkt mit vielfältigen Entwicklungspotenzialen, da
die Nachfrage nach Angeboten aus dem Bereich Gesundheit und Wellness stark zunimmt.
Hierzu tragen der demographische Wandel, medizinisch-technologische Innovationen und
gesundheitswirtschaftliche Fortschritte sowie der Wandel der gesundheitspolitischen Rahmenbedingungen. Besonders angesichts der Alterung der Bevölkerung gewinnt dieser Bereich
zunehmend an Bedeutung und ökonomischer Relevanz (wirtschafts- und beschäftigungspolitisch). Und dabei kommt diese Zielgruppe sowohl aus der Stadt selbst als auch potenziell aus
dem gesamten Bundesgebiet.
Bereits heute bietet das Mittelzentrum Husum eine Vielfalt an Angeboten im klassischen
Gesundheitssektor. Neben dem Klinikum Nordfriesland mit dem größten medizinischen Leistungsspektrum in Nordfriesland und 262 Betten sind hier die Praxen und Reha-Kliniken zu nennen, so z.B. die Privatklinik Dr. Winkler und das Reha-Zentrum Westküste.
Husum sollte hier seine spezifischen Standortqualitäten (Naturräumliche Lage an der Küste,
kulturelle Attraktivität, lebendiges Stadtzentrum) nutzen, um diesen Sektor stärker auszubauen
und sich als gesundheitsorientierter Dienstleistungsstandort zu profilieren, z.B. nach dem Motto
„Gesundheit in gesunder Landschaft“. Sinnvoll wäre eine Ansiedlung weiterer Angebote und
Dienstleistungen im Umfeld des Klinikums Nordfriesland. Hier sollte vor allem der ganze
Bereich der „neuen“ Gesundheitswirtschaft ausgebaut werden, z.B. Ernährung, Wellness,
Naturheilkunde, Gesundheitstourismus und Sport.
Auch über eine Zertifizierung als Kurort sollte in diesem Zusammenhang nachgedacht werden.
Die Messe Husum könnte für Präsentationen aus diesem Sektor genutzt werden. Und auch im
Rahmen des Tourismus- und Stadtmarketings sollten die Angebote und Qualitäten beworben
werden.
Handlungsfeld Gesundheitswirtschaft
Mögliche Standorte
•
Marketing/Profilierung des Standortes
•
Ansiedlung neuer Angebote, speziell aus dem
Bereich der „neuen“ Gesundheitswirtschaft
•
Gebiet um das Klinikum Nordfriesland
•
Gesamtes Stadtgebiet
Anbieter medizinischer Versorgung (z.B. Klinikum
Nordfriesland),
IHK Flensburg,
Theodor-Schäfer-Bildungswerk
129
steg Hamburg mbH
Seniorenwirtschaft
Eine Studie zur Zukunftsbranche Gesundheitswirtschaft aus dem Jahr 2003 betont die ökonomischen Potenziale der fortschreitenden Alterung:
„Die absehbaren Veränderungen [Bevölkerungsrückgang, Alterung] werden bisher vielfach einseitig in Bezug auf die damit verbundenen Risiken thematisiert, ohne auf die
Handlungsoptionen und Entwicklungschancen für eine seniorenorientierte Wirtschaft einzugehen. Das Älterwerden der Gesellschaft hat deutliche Auswirkungen auf das Konsumverhalten und die Inanspruchnahme sozialer, kultureller und technischer Infrastruktur. In
einer Gesellschaft, in der ein Großteil der Kaufkraft in den Händen von Senioren liegt (…)
steigt die Nachfrage nach Gesundheit, Wohnen, Lifestyle und Finanzdienstleistungen.82“
Dabei ist die Bevölkerungsgruppe der Senioren durch große Kaufkraft und anspruchsvolle
Nachfrage geprägt. Hierbei sind nicht nur die älteren Husumer/innen selbst zu nennen, sondern
auch die mobilen Senioren aus dem ganzen Bundesgebiet.
Husum sollte angesichts der bereits heute stark vertretenen Altersgruppe der Senioren/innen
versuchen, durch eine vielseitige Mischung aus seniorenspezifischen Dienstleistungen und
kulturellen Angeboten diese Nachfragegruppe gezielt anzusprechen. Neben den spezifischen
Bedürfnissen älterer Menschen an das Wohnen, Wohnumfeld und Infrastruktureinrichtungen
sind hier insbesondere die potenziellen Verknüpfungspunkte mit den Bereichen Gesundheitswirtschaft und Tourismus (siehe oben) zu nennen.
Handlungsfeld Seniorenwirtschaft
Mögliche Standorte
•
Verbesserung der wohnortnahen Versorgung
•
Ansiedlung neuer Dienstleistungen
•
Wohngebietsbezogene Standorte
•
Schwerpunkte Innenstadt / Obere Neustadt
Träger sozialer Einrichtungen (z.B. Diakonie)
82
Studie zur Zukunftsbranche Gesundheitswirtschaft der HypoVereinsbank von 2003, zitiert aus dem
Regionalen Entwicklungskonzept Nordfriesland.
130
steg Hamburg mbH
Der Wirtschaftsstandort Husum hat eine hohe überregionale Bedeutung. Hier sind vor allem die
Versorgungsfunktion des Mittelzentrums sowie die Funktionen als Arbeits- und Ausbildungsplatzzentrum für den Verflechtungsbereich zu nennen. Darüber hinaus ist Husum die Kernstadt
der Tourismusregion Husumer Bucht und somit Anziehungspunkt für Touristen/innen aus dem
ganzen Bundesgebiet. Der Stadt ist es zudem in den vergangenen Jahren gelungen, sich als
ausgeprägter Windenergie-Standort landesweit zu profilieren.
Auch wenn sich die aktuelle wirtschaftliche Situation relativ gut darstellt, sind die genannten
vielfältigen gewerblichen Funktionen der Stadt latent bedroht. Neben der Abwanderung von
Arbeitsplätzen und sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind hier vor allem die Veränderungen in der Tourismusentwicklung sowie die unklaren politischen Rahmenbedingungen der
Windenergie-Förderung zu nennen.
Gleichzeitig verfügt Husum über verschiedene gewerbliche Entwicklungspotenziale, die eine
zukunftsfähige Wirtschaftsentwicklung ermöglichen. Hier sind insbesondere die Bereiche Windenergie / Regenerative Energien, Tourismus, Gesundheitswirtschaft und Seniorenwirtschaft zu
nennen. Diese Bereiche sollten gezielt gestärkt werden, um die vorhandenen Potenziale zu
nutzen und die Husumer Wirtschaftsstruktur entsprechend umzubauen.
Neben der übergeordneten Zielsetzung der Stärkung Husums als regionalem Wirtschaftsstandort kommt die Verbesserung der Wohnfunktionen in einzelnen Siedlungsgebieten als weiteres
Ziel hinzu (siehe Aussagen in Kapitel 3 sowie in den Siedlungsportraits in Kapitel 5).
Vor diesem Hintergrund besteht bezüglich der Husumer Gewerbeentwicklung deutlicher Handlungsbedarf in den folgenden Bereichen:
1. Sicherung und Aufwertung der Innenstadt in ihren Funktionen als Versorgungsschwerpunkt,
Tourismus-Schwerpunkt und kulturellem Zentrum
2. Sicherung des Gewerbegebietes als Standort für störendes und produzierendes Gewerbe
außerhalb der Husumer Wohngebiete
3. Verbesserung der dezentralen Nahversorgungsangebote zur Stärkung der Wohnfunktion in
einzelnen Siedlungsgebieten
4. Auflösung von Gemengelagen zwischen gewerblicher und wohnbaulicher Nutzung in
verschiedenen Streuklagen im Stadtgebiet
5. Förderung der genannten gewerblichen Entwicklungspotenziale sowie
6. Förderung der innerkommunalen und innerregionalen Kooperation im Rahmen der Wirtschaftsförderung und Gewerbeansiedlung.
Im Weiteren werden die übergeordneten Zielsetzungen für die Gewerbeentwicklung in Husum
und im Stadt-Umland-Bereich sowie die Handlungsempfehlungen zu einzelnen Schwerpunkten
dargestellt.
131
steg Hamburg mbH
4.5 Ziele und Handlungsempfehlungen für die zukünftige Gewerbeentwicklung
1. Ziele für die zukünftige Gewerbeentwicklung in Husum und im StadtUmland-Bereich
! Stärkung der Stadt Husum als regionaler Wirtschaftsstandort mit einem differenzierten Arbeitsplatzangebot für die Stadt und das Umland
! Sicherung und Aufwertung der Innenstadt mit einem attraktiven Branchenmix
! Verbesserung der dezentralen Nahversorgung zur Stärkung der Wohnfunktion von
einzelnen Siedlungsgebieten
! Auflösung von Gemengelagen zwischen gewerblicher und wohnbaulicher Nutzung in
Streulagen
! Räumliche Konzentration von produzierendem bzw. störendem Gewerbe im östlichen
Stadtgebiet (Schwerpunkt Gewerbegebiet) und/oder im Bereich des Außenhafens
! Förderung der vorhandenen gewerblichen Entwicklungspotenziale, z.B. des Tourismus, der Windkraft, der Gesundheitswirtschaft und der Seniorenwirtschaft
! Förderung der innerkommunalen und innerregionalen Kooperation im Rahmen der
Wirtschaftsförderung und Gewerbeansiedlung
2. Zukünftige Ansiedlungspolitik
! Pro-aktive Ansiedlungsstrategie, d.h. aktive Vermarktung der Flächenpotenziale
! Gewerbeansiedlung steuern, d.h. nicht nur planungsrechtlich sondern auch strategisch
! Nutzung und Förderung der gewerblichen Entwicklungspotenziale, z.B. des Tourismus, der Windkraft, der Gesundheitswirtschaft und der Seniorenwirtschaft
! Neuansiedlung von produzierendem / störendem Gewerbe ausschließlich im Osten
des Stadtgebietes (Gewerbegebiet) oder im Bereich des Außenhafens
! Erstellung eines Einzelhandelsgutachtens für die zukünftige Ansiedlungsstrategie
132
steg Hamburg mbH
3. Zukünftige Bestandspflege
! Sicherung und weitere Attraktivitätssteigerung der Innenstadt, z.B. durch weitere
Steigerung der Aufenthaltsqualitäten, Vermeidung von Leerständen, zeitliche Ausweitung
des Wochenmarktes, Vereinheitlichung von Ladenöffnungszeiten – Umsetzung ggf. durch
die Einrichtung eines Business Improvement Districts BID in der Innenstadt bzw. einer
Partnerschaft zur Attraktivierung von City-, Dienstleistungs- und Tourismusbereichen
(PACT)
! Nutzung von vorhandenen gewerblichen Flächenpotenzialen (Schwerpunkt Gewerbegebiet) statt weiterer Versiegelung von Flächen
! Auflösung von Gemengelagen, wenn sich hierzu die Gelegenheit ergibt, z.B. bei
Betriebsaufgabe oder -verlagerung, durch Umwandlung in Wohnbauflächen
! Sicherung bzw. ggf. Schaffung einer tragfähigen Verkehrsinfrastruktur
4. Nutzung von gewerblichen Entwicklungspotenzialen
! Stärkung und Ausbau der Windenergie-Branche in Kooperation mit Unternehmen dieser Branche
! Qualitative Verbesserung der touristischen Angebote und deren Vermarktung in
Kooperation mit der Region
! Ausbau der Angebote im Bereich der Gesundheitswirtschaft
! Nutzung der Potenziale im Bereich der Seniorenwirtschaft, z.B. durch Ausbau der zielgruppenorientierten Dienstleistungsangebote
! Förderung innovativer Unternehmenskonzepte, z.B. durch Existenzgründungsförderung oder Bündelung von Unternehmen an einem Standort
133
steg Hamburg mbH
5. Kommunikation und Kooperation
! Abstimmung der gewerblichen Entwicklung mit den Umlandgemeinden, z.B. Nahversorgungszentrum Ostenfelder Landstraße
! Nutzung der vorhandenen wirtschaftlichen Entwicklungspotenziale gemeinsam mit
dem Umland, z.B. im Bereich der Windenergie und des Tourismus
! Schaffung eines Ansprechpartners / einer Anlaufstelle für Wirtschaftsfragen bei der
Stadt
! Kooperation mit WFG und Stadtmarketing für eine zukunftsorientierte Wirtschaftsentwicklung
! Kooperation mit dem Wirtschaftskreis Husum und den hierin vertretenen Interessengruppen der lokalen Wirtschaft
! Prüfung der Möglichkeiten zur Einrichtung eines Business Improvement Districts
BID in der Innenstadt auf Grundlage des Landesgesetzes über die Einrichtung von Partnerschaften zur Attraktivierung von City-, Dienstleistungs- und Tourismusbereichen
(PACT-Gesetz)
134
steg Hamburg mbH
5. Siedlungsportraits
5.
5.1 Einleitung und Vorbemerkung zu den Siedlungsportraits
Siedlungsportraits
5.1 Einleitung und Vorbemerkung zu den Siedlungsportraits
Im Rahmen der Bestandsaufnahme und Analyse wurde das gesamte bebaute Husumer Stadtgebiet zur detaillierten teilräumlichen Analyse in 38 Siedlungseinheiten und Gebiete unterteilt.
Die Abgrenzung der Gebiete orientiert sich an historischen Strukturen, geschlossenen Siedlungseinheiten, abgegrenzten Nutzungen (z.B. Gewerbegebiete und Kasernengelände) sowie
an stadtstrukturellen Gegebenheiten. Die Siedlungsportraits umfassen das gesamte bebaute
Stadtgebiet. Nicht erfasst sind die unbebaubaren Flächen in und außerhalb der Stadt. Für diese
Flächen wurden mit dem entsprechenden Fachplan, dem Landschaftsplan die Entwicklungsziele für den Naturschutz und die Landschaftsentwicklung bereits 2003 festgestellt. Im Landschaftsplan konkret formulierte Ziele zu den bebauten Gebieten werden in die Siedlungsportraits übernommen.
Ziel dieser “Demontage“ des Stadtgebietes ist es, neben der Bestandsanalyse der spezifischen Situation vor Ort zu einer Bewertung von Handlungsbedarfen und Maßnahmen zu kommen, aus der sich die Festlegung eines Gebietstyps ergibt (Stabiles Gebiet, Beobachtungsgebiet, Umbaugebiet). Für diese Gebietstypen wird im Rahmen des Konzeptes eine Orientierung
für die zukünftige Ausrichtung der Stadtentwicklung gegeben. Dabei werden keine allgemeinen
Patentlösungen angeboten, sondern Maßnahmenvorschläge entsprechend der ortstypischen
und spezifischen Gegebenheiten.
Inhalte der Siedlungsportraits sind neben der räumlichen Eingrenzung der Gebiete (Karte,
Straßen, Fotos) die Darstellung der Entstehungsgeschichte, Leitziele und Funktionen, eine
Beschreibung der aktuellen Situation in 2005 anhand von sozio-demographischen Daten sowie
– soweit vorhanden – Angaben zu Leerständen.
Mit einer SWOT-Analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats) werden stichpunktartig die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken der Gebiete beschrieben und
bewertet. Aus dieser Potenzialanalyse ergeben sich die Perspektiven bis zum Jahr 2015 – ggf.
mit konkreten Handlungsbedarfen und Maßnahmen sowie geeigneten Instrumenten zur Umsetzung.
Abschließend erfolgt die Festlegung eines Gebietstypes im Sinne einer Handlungsorientierung. Die Festlegung folgt dabei den Kriterien, die im Folgenden dargestellt werden.
Als Quellen für die Siedlungsportraits wurden genutzt:
•
Daten des Einwohneramtes der Stadt Husum
•
Daten des Gutachterausschusses beim Kreis Nordfriesland
•
Daten und Informationen der Wohnungsunternehmen
•
Ergebnisse aus Gesprächen mit Experten/innen
•
Informationen und Planunterlagen der Stadtverwaltung, speziell des Bauamtes
•
Auswertung von vorliegenden Gutachten, Analysen, Presseveröffentlichungen und Literatur
•
Eigene Begehungen der Gebiete.
135
steg Hamburg mbH
5.2 Kriterienkatalog für die Festlegung von drei Gebietstypen
Themenbereiche
1. Sozio-demographische Struktur
Altersstruktur
Transferempfänger
(z.B. ALG II, Wohngeld)
2. Wohnungsbestand / Wohnraumversorgung
Vermietungssituation
Gebäudebestand
3. Baulich-räumliche Strukturen
Wohnumfeld
(Funktion und Gestaltung)
Straßenräume
(Funktion und Gestaltung)
Brachflächen / Baulücken
Öffentlicher Raum
Ohne Handlungsbedarf
“Laufen lassen“
Mittlerer Handlungsbedarf
“Beobachten“
Großer Handlungsbedarf
“Aktiv werden“
Gemischte Altersstruktur (Husumer Durchschnitt)
Keine Transferempfänger
Beginnende Überalterung (30 40% über 65 Jahre)
Geringe Anzahl von Transferempfängern
Deutliche Überalterung (40% und
mehr über 65 Jahre)
Hohe Zahl an Transferempfängern (Konzentration / Polarisierung)
Kaum Fluktuation und nur geringe
Leerstände
Keine auffälligen Sanierungsoder Modernisierungsbedarfe
Kontinuierliche Leerstände und
Fluktuation
Vereinzelte Sanierungs- und
Modernisierungsbedarfe
Große Fluktuation und viele dauerhafte Leerstände
Überwiegende Sanierungs- und
Modernisierungsbedarfe
Intaktes und attraktives Wohnumfeld
Keine Instandsetzungsbedarfe
Wohnumfeld mit Mängeln
Unattraktives/mangelhaftes
Wohnumfeld
Umfassender Erneuerungs- und
Instandsetzungsbedarf
Vielzahl an Brachen, Baulücken
und Leerständen
Mangelhafte oder funktionslose
öffentliche Räume
Keine Leerstände, keine Brachen
Attraktive und funktionierende
öffentliche Räume
Vereinzelter Instandsetzungsbedarf
Vereinzelte Leerstände
Unattraktive öffentliche Räume
136
steg Hamburg mbH
Themenbereiche
“Laufen lassen“
“Beobachten“
“Aktiv werden“
Positive Gemengelage oder attraktive Monofunktion
Erfüllte Funktion
Keine Veränderungen absehbar
Gemengelage mit potenziellen
Konflikten
Beginnende Funktionsverluste
Nutzungsveränderungen möglich
Gemengelage mit offensichtlichen
Konflikten
Erhebliche Funktionsverluste
Nutzungsveränderungen klar oder
deutlich absehbar, z.B. durch Betriebsaufgaben oder -verlagerungen
Bodenpreise
Immobilienmarkt
Gute bis sehr gute Wiederverkaufswerte
Steigende Grundstückpreise
Funktionierender Immobilienmarkt
Wiederverkaufswerte nur leicht
unter Husumer Durchschnitt
Stagnierende Grundstückspreise
Immobilienmarkt mit Problemen
Schlechte bis sehr schlechte Wiederverkaufswerte (Wertverluste)
Wertverluste bei Grundstücken
Unverkäufliche Immobilien
6. Sonstiges
Image
Wirkungen der Lage
Verschiedene Belastungen
Positivimage
Lagegunst
Keine Belastungen
“Kein“ Image
Ausgeglichene Lage
Geringe Belastungen
Keine Entwicklungspotenziale
(zusätzliche Bauflächen)
Nur geringe Entwicklungspotenziale
Negativimage / schlechter Ruf
Negative Lage
Deutliche Belastungen, z.B. durch
Verkehrslärm oder Durchgangsverkehr
Große Entwicklungspotenziale,
z.B. Brachen, Konversionsflächen
oder Baulücken
4. Funktion des Gebietes
Art der Nutzung
Funktionalität
Zukünftige Veränderungen
5. Wirtschaftlichkeit des Gebietes
Wertentwicklung von Immobilien
Entwicklungspotenziale
137
steg Hamburg mbH
Themenbereiche
7. Gesamtbewertung
Ergebnis
“Laufen lassen“
“Beobachten“
“Aktiv werden“
•
•
•
•
Konsequenzen
Gebietsfestlegung
Keine funktionalen und/oder
städtebaulichen Mängel
Wirtschaftlich gesundes Gebiet, eigenständig tragfähig
•
•
► Keine „externen“ Maßnahmen
erforderlich
► Steuerung und Koordinierung
nicht notwendig
► evtl. Hinweise für bestandserhaltende Maßnahmen
► „Laufen lassen“ des Gebietes
Stabiles Gebiet
Funktionale und/oder städtebauliche Mängel vorhanden
Wirtschaftlichkeit gefährdet
Zukünftige Herausforderungen
absehbar
► Beobachtung der Entwicklung
(„Monitoring“ einrichten)
► Öffentliche Investitionen als
Impulsgeber sinnvoll
sinnvoll
► Entwicklungskonzeption erarbeiten
► Aktionen vorbereiten und tlw.
realisieren
Beobachtungsgebiet
138
•
•
•
Große funktionale und städtebauliche Mängel
Vielzahl an Brachflächen und
Baulücken
Unwirtschaftliche Bestände
Deutlicher Handlungsdruck
► Koordinierte und umfassende
Maßnahmen sind erforderlich
► Öffentliche und private Investitionen erforderlich
der Entwicklung dringend erforderlich
► Umsetzungsstrategie entwickeln und realisieren
► Aktiv werden
Umbaugebiet
steg Hamburg mbH
Siedlungsportraits im Überblick
5.3 Siedlungsportraits im Überblick
Siedlungsgebiete / Schwerpunkt Wohnen
1. B 59
15. Marmeladenviertel
2. Baumschulen-Viertel
16. Mühlendamm
3. Dreimühlen
17. Musikerviertel
4. Fischersiedlung
18. Norderschlag
5. GEWOBA-Siedlung
19. Obere Neustadt
6. Goethestraße
20. Oldgras
7. Herman-Tast-Straße
21. Oster-Husum
8. Jahrhundertwende-Viertel
22. Ringstraße
9. Kampsiedlung
23. Rödemis
10. Literaten- und Malerviertel
24. Sandkamp
11. Literatenviertel 2
25. Sanierungsgebiet Innenstadt
12. Ludwig-Ohlsen-Straße
26. Schobüller Straße
13. Marienhofweg
27. Schobüller Straße 2
14. Marktstraße/Parkstraße
28. Wungwege-Viertel
Gewerbegebiete
1. Außenhafen
3. Nahversorgungszentrum Ostenfelder Str.
2. Gewerbegebiet Ost
4. Osterhusumer Straße
Sonstige Gebiete / Militär und Gemeinbedarf
1. Auweg
4. Infrastruktur Flensburger Chaussee
2. Fliegerhorst-Kaserne
5. Julius Leber-Kaserne
3. Funkstation
6. TSBW
139
steg Hamburg mbH
Siedlungsportraits
steg Hamburg mbH
5.4 Zusammenfassende Auswertung der Ergebnisse
In der zusammenfassende Betrachtung und Auswertung aller Siedlungsportraits ergibt sich folgendes Bild:
Stabile Gebiete / Kein Handlungsbedarf
Viele Gebiete in der Stadt haben keine funktionalen und/oder städtebaulichen Mängel. Dies
sind in der Regel zusammenhängende Siedlungsbereiche. Diese Gebiete sind stabil und eigenständig tragfähig. Die zukünftige Entwicklung wird sich größtenteils selbst steuern.
Beobachtungsgebiete / Mittlerer Handlungsbedarf
In einigen Gebieten, verteilt über das ganze Stadtgebiet, finden sich unterschiedlich ausgeprägte funktionale und/oder städtebauliche Mängel – sowohl in ganzen Siedlungsbereichen als
auch auf Einzelflächen. Hier sind zukünftige Herausforderungen absehbar. Vor diesem Hintergrund ist eine kontinuierliche Beobachtung der Entwicklungen erforderlich (Monitoring). Öffentliche Investitionen wären als Impulsgeber in diesen Beobachtungsgebieten ebenso sinnvoll wie
die Erarbeitung von Entwicklungskonzeptionen für Teilbereiche. Auch eine zentrale Steuerung
und Koordinierung von Maßnahmen ist in einigen dieser Gebiete ratsam.
Umbaugebiete / Großer Handlungsbedarf
Als dritte Kategorie gibt es die Umbaugebiete mit großem Handlungsbedarf. Dies sind zu großen Teilen Einzelflächen und Objekte, aber es gibt auch zusammenhängende Siedlungsbereiche mit prioritärem Handlungsbedarf. In diesen Gebieten wurden große funktionale und städtebauliche Mängel sowie ein deutlicher Handlungsdruck identifiziert. Hier müssen sofort koordinierte und umfassende Maßnahmen vorbereitet und angeschoben werden. Zur Stabilisierung
der Gebiete sind sowohl öffentliche als auch private Maßnahmen erforderlich.
Im Folgenden werden die Gebietsfestlegungen aller untersuchten Gebiete in einer Übersicht
zusammenfassend dargestellt.
248
steg Hamburg mbH
Stabiles Gebiet
Beobachtungsgebiet
Umbaugebiet
“Laufen lassen“
Zusammenhängende Siedlungsbereiche
“Beobachten“
Siedlungsbereiche und Einzelflächen
“Aktiv werden“
Einzelflächen und Objekte
sowie zusammenhängende
Siedlungsbereiche
• Baumschulen-Viertel*
• Dreimühlen
• Fischersiedlung
• JahrhundertwendeViertel*
• Kampsiedlung*
• Ludwig-Ohlsen-Straße*
• Marmeladenviertel
• Mühlendamm
• Norderschlag
• Oldgras*)
• Oster-Husum*
• Ringstraße
• Sandkamp
• Sanierungsgebiet Innenstadt*
• Schobüller Straße*
• TSBW
• Wungwege-Viertel
• Goethestraße
• Herrmann-Tast-Straße
• Literaten- und Malerviertel
• Literatenviertel 2
• Marienhofweg
• Marktstraße/Parkstraße
• Mommsenstraße
• Musikerviertel
• Rödemis*
• Adolf-Brütt-Straße 54
• Altes Rathaus
• GEWOBA-Siedlung
• Iven-Agßen-Schule
• Klaus-Groth-Straße / Hebbelstraße
• Magnus-Voss-Straße
(Gewoba)
• Neustadt (Straße)
• Nordhusumer Straße
• Nordbahnhofstraße
• Obere Neustadt*
• Parkplatz südlich Kreishaus
• Paulsen-Grundstück
• Schnoor-Grundstück
• Stadtweg
• Süderstraße
• Treibweg
Gewerbegebiete
• Außenhafen*
• Gewerbegebiet Ost
• Nahversorgungszentrum
Ostenfelder Straße (teilw.
Großer Handlungsbedarf)
Sonstige Gebiete
• Funkstation
Gewerbegebiete
• Gewerbeflächen Osterhusumer Straße
• Offshore-Hafen-Flächen
Gewerbegebiete
-Sonstige Gebiete
• Auweg
• Fliegerhorst-Kaserne
• Infrastruktur Flensburger
Chaussee
• Julius-Leber-Kaserne
Sonstige Gebiete
--
* mit Ausnahme von Teilbereichen bzw. einzelnen Grundstücken oder Objekten
249
steg Hamburg mbH
Dringender Handlungsbedarf besteht in den Umbaugebieten. Da hierunter auch einige Einzelobjekte und Flächen sind, werden sie im Folgenden nach Gebieten sortiert. Daneben werden
die konkreten Handlungsbedarfe dargestellt, die erforderlichen Partner für die Bearbeitung
genannt und Prioritäten vergeben (A = sofort / B = mittelfristig) – vgl. auch Kapitel 7.3.
Umbaugebiete mit großem Handlungsbedarf
Gebiete und Maßnahmen
Partner / Akteure
Priorität
GEWOBA, Stadt
B
Magnus-Voss-Straße
- Sanierung und Modernisierung
GEWOBA
A
Neustadt (Straße)
- Neubau
- Umlegung
- Aufwertung öffentlicher Raum
- Branchenmix
Stadt, Grundeigentümer,
Gewerbetreibende
A
Parkplatz südlich Kreishaus
- Fortschreibung und Umsetzung des Rahmenplans /
Projektentwicklung
Stadt, Projektentwickler
B
Treibweg (Gewoba-Bestände)
- Abriss
- Projektentwicklung / Neubau
GEWOBA, Stadt
A
Sanierungsgebiet Innenstadt
Altes Rathaus
- Nachnutzung für großen Saal
Stadt
B
Paulsen-Grundstück
Stadt, Alteigentümer,
Kreis
A
Brachflächen Ludwig-Nissen-Straße
Stadt, Grundeigentümer
A
Rosenstraße Lagergebäude
Stadt
A
Obere Neustadt / Markstraße
Adolf-Brütt-Straße 54
- Sanierung
- Überplanung der Stellplatzanlage
250
steg Hamburg mbH
Baumschulen-Viertel
- Entwicklung der vorhandenen Flächenpotenziale
(Bi de Boomschool und Baumschulen-Gelände)
Stadt, NoSpa, Grundeigentümer
A
GEWOBA, Stadt, Projektentwickler
A
Jahrhundertwende-Viertel
Klaus-Groth-Straße / Hebbelstraße
- Instandsetzung und Modernisierung, tlw. Abbruch
und Neubau
Stadt, WOBAU, weitere
Eigentümer
B
Marmeladenviertel
Schnoor-Grundstück
- Sicherung der Gewerbeflächen für Wohnbebauung
und Projektentwicklung
Alteigentümer, Stadt und
Projektentwickler
A
Grundeigentümer, Stadt
und Projektentwickler
A
Stadt
B
Gewerbeflächen Osterhusumer Straße
- Altlastenuntersuchung
- Projektentwicklung bzw. Entwicklungskonzept
Stadt
B
Nahversorgungszentrum Ostenfelder Straße
- Aufstellung eines B-Planes
Stadt
A
Stadt
A
GEWOBA-Siedlung
- Sofortiger Abriss der Altbestände
- Alternative A: sofortige Neuentwicklung und –
bebauung
- Alternative B: zunächst Zwischennutzung der Flächen
Oster-Husum
Süderstraße
- Projektentwicklung für Brach- und Freiflächen
- Neubau-Vorhaben von bedarfsgerechtem Wohnungsbau
Rödemis
Iven-Agßen-Schule
- Projektentwicklung für Nachnutzung
Außenhafen
Offshore-Hafen-Flächen
- Vorbereitung der Bauleitplanung
- Straßenbau
251
steg Hamburg mbH
6. Stadt-Umland-Bereich (SUB)
6.
6.1 Einleitung
Stadt-Umland-Bereich
6.1 Einleitung
Gemäß Landesentwicklungsgrundsätzegesetz (LEGG) ist Husum im zentralörtlichen System
als Mittelzentrum festgelegt. Die Kreisstadt ist für einen Verflechtungsbereich von etwa 100.000
Einwohner/innen als Verwaltungs- und Arbeitsplatzzentrum im ansonsten landwirtschaftlich und
touristisch geprägten Raum der Westküste bedeutend.
Gemäß Ziffer 4.3.1 Landesraumordnungsplan (LROPl) bildet die Stadt Husum mit den sie
umgebenden neun Gemeinden
Schobüll, Wobbenbüll, Hattstedt und Horstedt im Amt Hattstedt,
Schwesing im Amt Viöl sowie
Mildstedt, Rantrum, Südermarsch und Simonsberg im Amt Treene
einen Stadt- Umlandbereich im ländlichen Raum83.
Der Regionalplan für den schleswig-holsteinischen Planungsraum V formuliert die generelle
Zielsetzung dieser planerischen Festlegung und die angestrebte Form der Zusammenarbeit wie
folgt:
„Stadt- und Umlandbereich (…) sollen als die bedeutendsten Wirtschafts- und Arbeitsmarktzentren im Planungsraum sowie als die höherrangigen Versorgungs- und Siedlungsschwerpunkte für den ländlichen Raum gestärkt und weiterentwickelt werden. (…)
Maßgeblich für die angestrebte Zusammenarbeit zwischen Kernstadt und Umland soll ein auf
gegenseitige Partnerschaft angelegtes und auf Dominanz verzichtendes Verhältnis sein.“84
Die Gemeinden Mildstedt und Südermarsch stehen darüber hinaus im baulichen Siedlungszusammenhang mit Husum. Für diese Gemeinden formuliert der Regionalplan explizit die Notwendigkeit der Teilhabe an der Entwicklung des zentralen Ortes. Diese Teilhabe wiederum
erfordert die enge Abstimmung bei überörtlichen Planungen und Maßnahmen.
Die Erarbeitung eines Stadtentwicklungskonzeptes für Husum macht folgerichtig nicht an den
Husumer Stadtgrenzen Halt, sondern betrachtet die o.g. Gemeinden des SUB in Bezug auf die
Stadt und umgekehrt.
Zum Abschluss werden gemeinsame Ziele und ein tragfähiges Kooperationsmodell entwickelt
(Kapitel 6.4).
83
siehe Plan 07.
Regionalplan für den Planungsraum V, Neufassung 2002.
G 4.3 Stadt- und Umlandbereiche in ländlichen Räumen / Ziffer (2) und (3), Seite 24.
84
252
steg Hamburg mbH
6.2 Kurzprofile der neun Gemeinden
Nachfolgend werden die neun Gemeinden im Husumer Stadt-Umland-Bereich anhand einer
Reihe von Parametern charakterisiert; z.B. bezüglich
•
ihrer Einwohnerentwicklung,
•
ihrer Funktion im SUB,
•
ihrer Finanzlage,
•
ihrer vorhandenen bzw. nicht vorhandenen Nahversorgungsangebote,
•
ihrer Erfahrungen mit verdichteter Bauweise,
•
ihrem Interesse an neuen Baugebieten sowie
•
ihren weiteren perspektivischen Planungsabsichten.
Für alle neun Gemeinden im SUB gelten folgende grundsätzlichen Aussagen:
Wohnzufriedenheit
Die Wohnzufriedenheit ist in allen Orten sehr hoch. Die Bindung der Einwohnerinnen und Einwohner ist sehr stabil. Entsprechend gering sind Fluktuation und Leerstände in den Gemeinden,
bzw. diese finden sich nur in Einzelfällen.
Gemeindeleben
Alle Gemeinden haben ein sehr ausgeprägtes Vereinsleben und verfügen damit über ein hohes
Identifikationsbewusstsein der Einwohner/innen mit dem eigenen Ort, aber auch ein hohes Interesse an den Begegnungsmöglichkeiten mit den Mitgliedern der Vereine in der Region.
Vormalige Nutzung von Bauflächen
Die Bauflächen in allen Gemeinden wurden vormalig als Wiesen- und/oder Weideland landwirtschaftlich genutzt und lagen zur Zeit der Erschließung eher am Ortsrand. Nur in Mildstedt gibt
es zwei Ausnahmen. Hier wurde eine vormals gewerblich genutzte Fläche umgewandelt und
eine vormals landwirtschaftlich genutzte Hoffläche im Ort für den Bau von Einfamilienhäusern
erschlossen.
253
steg Hamburg mbH
Gemeinden im Amt Hattstedt
Schobüll
Einwohner/innen
744 ha
1.604 Einwohner/innen in 2003
Einzige SUB-Gemeinde mit stetig rückläufigen Einwohnerzahlen
(- 4,3 Prozent von 1994 bis 2003)
39Prozent der Einwohner/innen über 60 Jahre (Stand 07.04.2005)
Lage
•
exponierte Lage zwischen Wald und Nordsee
Funktion
•
hochpreisige, exklusive Wohnfunktion
•
große Bedeutung für Tourismus und Erholung in der Region
(90.000 Übernachtungen pro Jahr)
•
Luftkurort
•
Gebiet mit besonderer Bedeutung für Natur und Landschaft
•
ein Vollerwerbslandwirt im Ort
•
Seniorenwohnanlage (21 WE)
•
zwei Gewerbebetriebe
•
ca. 30 Häuser im Ort stehen derzeit leer (hohe Kaufpreisvorstellungen der Eigentümer/innen)
•
Bodenrichtwerte von 60 (Lund) bis 110 Euro
Immobilienmarkt
Baulandentwicklung Aktuell ist keine Ausweisung geplant; grundsätzlich besteht aber Interesse an einer neuen Ausweisung (im Ortsteil Lund).
Soziale Infrastruktur
Nahversorgung
Planungen
Sonstiges
•
Kindergarten
•
Grundschule
•
Kirche, als Zentrum eines ausgeprägten Kulturangebotes
•
Freibad mit Sauna
•
SPAR-Markt mit Poststelle
•
„Selbsbedienungscontainer“ der Sparkasse
•
Blumenladen mit überörtlichem Einzugsbereich
•
Acht Gastronomie- bzw. und Imbissbetriebe
•
Die Gemeinde überlegt, die „Rückstufung“ vom Luftkurort zum
Erholungsort zu beantragen, wegen zu hoher Folgekosten
•
Die Zukunft des Freibades ist ungewiss.
Hohes Haushaltsdefizit
254
steg Hamburg mbH
Wobbenbüll
Einwohner/innen
169 ha
462 Einwohner/innen in 2003
Einwohner/innenzahl ist im letzten Jahrzehnt sehr kontinuierlich um
durchschnittlich 1 Prozent pro Jahr gewachsen und von 2002 zu 2003
erstmals um 2,33 Prozent gesunken.
Funktion
Immobilienmarkt
•
nach gemeindeeigenem Verständnis ist die Struktur eines Bauerndorfs noch erhalten
•
Wohnstandort
•
Ferienwohnungen und „Ferien auf dem Bauernhof“
•
acht Vollerwerbslandwirte (vier in Wobbenbüllfeld)
•
26 Gewerbebetriebe
Im Süderweg stehen drei Gebäude mit je vier Wohneinheiten, die sich
in Privateigentum befinden und zum größten Teil vermietet sind. Die
Fluktuation ist dort sehr hoch. Die Gebäude integrieren sich auf
Grund ihres Wohnungsangebotes sowie ihrer Dimension nicht in den
Ort. Als Folge wurde festgesetzt, dass im Ortsgebiet nur noch Einfamilienhäuser, bei Bedarf mit einer Einliegerwohnung gebaut werden
können.
Bodenrichtwert 60 Euro im Gebiet Deichweg
Baulandentwicklung Es gibt derzeit kein Wachstumsinteresse (nicht zuletzt wegen der
beschränkten Aufnahmekapazitäten der Kläranlage).
Fünf Bauplätze sind noch bis 2015 bebaubar, von diesen sind bereits
drei Einheiten verkauft.
•
Bürgerhaus
•
Schulverband mit Hattstedt und Hattstedtermarsch
255
steg Hamburg mbH
Hattstedt
Einwohner/innen
709 ha
durchschnittlich 2 Prozent pro Jahr gewachsen
Funktionen
Immobilienmarkt
•
Sitz der Amtsverwaltung für das Amt Hattstedt
•
zentralörtliche Bedeutung innerhalb des Amtsbereiches
•
Arbeitsplatzfunktion: ca. 140 Gewerbebetriebe im Ort; derzeit wird
ein Gewerbegebiet für den gemeindeeigenen Bedarf ausgewiesen
•
Ferienwohnungen und „Ferien auf dem Bauerhof“
•
etwa sechs Vollerwerbslandwirte
•
Altenwohnungen
Bodenrichtwerte von 43 bis 60 Euro
Baulandentwicklung Ein Baugebiet für Wohnungsbau ist in der sukzessiven Entwicklung.
Weiterer Bedarf wird derzeit nicht angemeldet, er wäre auch schwer
umsetzbar, da rundum Landschaftsschutz-gebiete ausgewiesen sind.
Künftig wird mehr „vererbt“ als neu gebaut.
Nahversorgung
•
drei Kindergärten
•
Grund- und Hauptschule
•
Jugendtreff
•
Kirche
•
Diakoniestation mit Seniorentreff
•
deutsch-dänisches Kulturzentrum „Mikkelberg“
•
Sportzentrum mit Skaterbahn
•
SPAR-Markt (soll durch eine geplante Verlagerung und einen
neuen Betreiber eine Perspektive erhalten)
•
eine Gaststätte, ein Café
•
Filialen der Nord-Ostsee-Sparkasse und der Volksbank-Raiffeisen
eG
•
Bäckerei mit Stehcafé
•
Schlachterei
•
Fischgeschäft
•
zwei Tankstellen, zwei Kfz-Werkstätten
•
Drogerie
256
steg Hamburg mbH
Planungen
Sonstiges
•
Elektrofachhandel
•
Blumenbinderei
•
gemeindeeigenes Gewerbegebiet
•
Projektentwicklung „Alte Schule“ (Planungsidee Alten- und Pflegeheim)
•
Altenwohnungen im B-Plan 15
•
Neubau Feuerwehrgerätehaus
•
öffentliche Nutzung des Alten Bahnhofes als Gemeinde-Archiv
•
Verlagerung des Jugendtreffs
Die Gemeinde setzt sich mittlerweile für die Umgehung der Bundesstraße 5 ein (mit Anschluss der K2 an die neue B5 als Abfahrt „Hattstedt“) und sieht für die gesamte Region, vor allem wegen der überragenden Bedeutung des Tourismus, den Ausbau der Trasse als
zwingend erforderlich.
257
steg Hamburg mbH
Horstedt
Einwohner/innen
1.170 ha
durchschnittlich 2,4 Prozent pro Jahr gewachsen
Mit nur 16 Prozent die geringste Anzahl an über 60-Jährigen im SUB
Funktionen
Immobilienmarkt
•
Wohnstandort
•
Angebot „Ferien auf dem Bauernhof“
•
Landwirtschaft prägt den Kern des Ortes (zwölf Vollerwerbsbetriebe)
•
63 Gewerbebetriebe
•
Windenergieeignungsgebiet / drei Windkraftanlagen
Das Modell der umgebauten landwirtschaftlichen Betriebe in Mehrfamilienhäuser ist nicht überzeugend: hier gibt es Leerstände bzw.
eine relativ hohe Fluktuation. Zudem integrieren sich die Bewohner/innen nicht in das Dorfleben.
Baulandentwicklung Die Ausweisung eines Baugebietes für den Eigenbedarf wird angestrebt. Dabei soll es sich ausschließlich um sukzessive Angebote für
Einheimische handeln.
Baulücken im Ort mit nicht verkaufswilligen Eigentümern
Nahversorgung
•
Grundschule
•
Räume für die plattdeutsche Theatergruppe im Schulgebäude
•
Dörpshus mit Feuerwehrgerätehaus und Jugendraum
•
Bäcker
•
zwei begehrte Gaststätten (ausschließlich auf Vorbestellung für
große und kleine Feste)
Planungen
Ausweisung eines Reitwegenetzes mit Rastplatz am gemeindeeigenem Wald
Mängel
fehlende Anbindung an den Stadtbus nach Husum
Sonstiges
Horstedt orientiert sich räumlich und funktional sehr vielfältig:
zu den anderen „Osterdörfern“ Arlewatt (Sportzentrum und Jugendfeuerwehr) und Olderup (Kindergarten)
sowie
nach Hattstedt (Hauptschule, Ärzte, Altenwohnen, Einkauf, …) und
nach Husum (Arbeitsplätze, weiterführende Schulen, Kultur, …)
258
steg Hamburg mbH
Gemeinde im Amt Viöl
Schwesing
Einwohner/innen
1.563 ha
Einwohner/innenzahl ist im letzten Jahrzehnt um durchschnittlich 2,6
Prozent pro Jahr gewachsen; einen Spitzenwert gab es in 1996 mit
9,5 Prozent Steigerung
Funktionen
Immobilienmarkt
•
Wohnstandort
•
geringe Anzahl Ferienwohnungen
•
Landwirtschaft ist prägend für den Ort, aber rückläufig
•
sechs ansässige Gewerbebetriebe
•
Windenergieeignungsgebiet / Bürgerwindpark und Windpark
Schwesing/Engelsburg
•
Golfplatz Husumer Bucht e.V. auf Flächen von Schwesing und
Husum
•
Flughafen Husum/Schwesing
Bodenrichtwert 40 Euro
Baulandentwicklung Bei der weiteren Baugebietsausweisung geht es eher um perspektivische Vorratshaltung, die konkrete Nachfrage ist vergleichsweise
gering
Nahversorgung
•
Kindergarten
•
Kirche
•
Mitglied im Schulverband Ohrstedt (Grund- und Hauptschule)
•
zwei Friseure
•
eine ausliefernde Bäckerei
•
zwei Gaststätten, teilweise täglicher Mittagstisch
Mängel
fehlende Anbindung an den Stadtbus nach Husum
Sonstiges
sehr eindeutige Ausrichtung nach Husum
gute Kooperation mit Husum
259
steg Hamburg mbH
Gemeinden im Amt Treene
Mildstedt
Einwohner/innen
870 ha
durchschnittlich 3,8 Prozent pro Jahr gewachsen; der Spitzenwert lag
mit 5,8 Prozent im Jahre 1998
Lage
•
baulicher Zusammenhang mit dem Husumer Stadtgebiet
Funktionen
•
Sitz der Amtsverwaltung für das Amt Treene
•
reiner Wohnstandort mit viel Kleingewerbe und einigen Handwerksbetrieben (2004 waren 209 Gewerbebetriebe angemeldet)
Immobilienmarkt
Bodenrichtwert 46 (Rosendahl) bis 60 Euro
Auf Empfehlung des Landes wurde in zwei Gebieten in verdichteter
Bauweise gebaut: in einem Fall (B 16 „Mildstedthof“) wurden Eigentumswohnungen errichtet, die alle zügig verkauft wurden. Im zweiten
Fall (B 15 „Wittdornweg“) wurden 30 Sozialwohnungen von der
WoBau Eiderstedt gebaut. Die Sozialwohnungen werden nach und
nach von Russlanddeutschen bezogen; Eigentümer und Gemeinde
haben keine Probleme mit dem Objekt.
Baulandentwicklung Mildstedt hat im letzten Jahrzehnt seine Wohnfunktion für den StadtUmland-Bereich erheblich ausgebaut. Dies geschah bis 2003 auch
immer ohne Auseinandersetzung mit der Stadt Husum.
Die Gemeinde möchte bis 2007 ein neues Baugebiet mit ca. 45 Bauplätzen erschließen. Es besteht eine stetige Nachfrage nach neuen
Baugrundstücken, der große Boom aus der Mitte der 1990er Jahre ist
allerdings deutlich abgeschwächt
•
zwei Kindergärten
•
Grund- und Hauptschule
•
Kirche
•
breite Palette an Wohn- und Pflegeangeboten für ältere Menschen; die kommunalen Akteure sehen hier noch weitere Entwicklungsmöglichkeiten
•
Sozialstation
•
gute soziale und medizinische Infrastruktur
•
Sportheim, Jugendhaus, Tennisplätze
•
zwei Reithallen und eine große Reitanlage
260
steg Hamburg mbH
Nahversorgung
•
Naturerlebnisraum „Mühlenau / Mildstedter Tannen“
•
Filialen der Nord-Ostsee-Sparkasse und der Volks- und
Raiffeisenbank eG
•
drei Bäckereien
•
drei Blumenläden
•
Baustoffhandlung
•
Wellness-Studio
•
Kosmetik-Studio
•
drei Friseure
•
zwei Gaststätten, zwei Imbisse
•
Kirchspielskrug
Planungen
Die Gemeinde möchte die Wohnmöglichkeiten für ältere Menschen
vergrößern. Die konkrete Nachfrage ist in diesem Segment noch steigend.
Sonstiges
In den älteren Baugebieten ist bereits eine Überalterung der Einwohner/innenstruktur spürbar
261
steg Hamburg mbH
Rantrum
Einwohner/innen
1.373 ha
Einwohner/innenzahl ist im letzten Jahrzehnt durchschnittlich um 2,1
Prozent pro Jahr gewachsen. Die Entwicklung in Rantrum verläuft im
SUB am wechselhaftesten. So stehen zwei markanten Steigerungen
im Jahre 2000 um 6,3 Prozent und im Jahre 2002 um 6,1 Prozent,
zwei geringfügige Verlustzahlen von 0,8 Prozent im Jahre 1998 und
0,32 Prozent im Jahre 2004 gegenüber.
Funktionen
Immobilienmarkt
•
Wohnstandort
•
sehr vielfältige Mischung von Funktionen im Ort: 19 aktive landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebe (mit rückläufiger Tendenz),
Wohnstandort in attraktiven Alt- und Neubaugebieten, ein amtseigenes Gewerbegebiet und eine Reihe von Nahversorgungsangeboten
•
Fremdenverkehr gewinnt zunehmend an Bedeutung
•
Erholungsort; strebt nach der Kennzeichnung als Luftkurort
•
Windenergieeignungsgebiet / Bürgerwindpark
•
Rantrum sieht sich ganz klar als Gemeinde mit einem eigenen
ländlichen Profil.
Entwicklung im Ortskern liegender größerer Bauernhöfe ist zu beobachten
Bodenrichtwerte von 36 bis 43 Euro bei den Wohnbauflächen und 18
Euro im Gewerbegebiet
Baulandentwicklung Die Ausweisung eines neuen Baugebietes wird angestrebt: auf ca.
5,5 ha könnten 40 Grundstücke geplant werden. Das Gelände ist
nach langwierigen Verhandlungen im Eigentum der Gemeinde. Die
notwendigen Ausgleichflächen können auf dem Gelände selbst nachgewiesen werden.
•
Kindergarten
•
Grundschule
•
Arzt
•
große Sportanlage mit Turnhalle, Sportheim, zwei Sportplätzen,
Tennisplätzen und einem Freibad
•
Mehrzweckhalle (Reithalle) mit Reitanlage, Boxen und Reitplatz
262
steg Hamburg mbH
Nahversorgung
Planungen
•
Kaufmannsladen mit Poststelle
•
Bäcker
•
Bankfiliale
•
zwei Gaststätten
•
Ansiedlung eines „Markttreff“ im Bereich der Meiereistraße
•
Durch den Bau von Reithallen fand ein „Reitboom“ statt – Rantrum wird immer mehr zum „Pferdedorf“. Ein erarbeitetes Reitroutenkonzept befindet sich unmittelbar vor der Umsetzung. Das
Konzept wurde ämterübergreifend mit den Ämtern Stapelholm und
Friedrichstadt entwickelt.
•
Eine Arbeitsgemeinschaft von Gemeindemitgliedern entwickelt
Ziele für die Zukunft Rantrums.
•
Ein Naturerlebnisraum für Kinder soll geschaffen werden.
•
Eine Sporthalle befindet sich in Planung.
Mängel
Der Ort ist nicht mit dem Husumer Stadtbus zu erreichen, da es
Probleme mit den Taktzeiten gibt.
Sonstiges
Rantrum profiliert sich als familienfreundliche Gemeinde, u.a.
dadurch, dass auch hier, wie in anderen Orten, bereits Dreijährige in
den Kindergarten aufgenommen werden.
Die Gemeinde sieht sich als Ergänzung zur Stadt Husum, eine Konkurrenz wird in keinem Bereich gesehen
263
steg Hamburg mbH
Südermarsch
Einwohner/innen
3.044 ha
Prozent pro Jahr gewachsen. Die Zahl pendelt zwischen dem Minimum von 125 Einwohner/innen im Jahre 1995/96 und dem Maximum
von 157 Einwohner/innen im Jahre 2001.
Lage
•
baulicher Siedlungszusammenhang mit Husum
Funktionen
•
Wohnstandort
•
Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt, die sieben vorhandenen
Vollerwerbsbetriebe haben eine gute Perspektive
•
Angebot von Ferienwohnungen
•
Naherholungsgebiet für Husum
•
•
Windenergieeignungsgebiet / Husumer Windpark
Baulandentwicklung Baugebiete wurden in der Vergangenheit und werden in der Zukunft
(geplant ist eine zweite Reihe an die Fischersiedlung) nur für den
Eigenbedarf ausgewiesen, es besteht daher kein Druck.
Nahversorgung
•
Planung
Ein erarbeitetes Reitroutenkonzept befindet sich unmittelbar vor der
Umsetzung. Das Konzept wurde ämterübergreifend mit den Ämtern
Stapelholm und Friedrichstadt entwickelt.
Gaststätte
Die Gemeinde kümmert sich sehr bewusst um die Belange des Naturschutzes, so soll ein großer zusammenhängender Naturschutzraum
geschaffen werden.
Sonstiges
Probleme machen die Unterhaltung der Gewässer und des 70 km
langen Wegenetzes der Gemeinde.
Schuldenfreie Gemeinde
Es besteht eine erfolgreiche Kooperation mit Husum, so wurden z.B.
in der Vergangenheit getätigte Geländeabtretungen immer einvernehmlich geklärt.
264
steg Hamburg mbH
Simonsberg
Einwohner/innen
1.716 ha
Prozent pro Jahr gewachsen, wobei die Entwicklung sehr unstet ist.
Steigerungen von 6,67 Prozent im Jahre 1997 stehen z.B. Verluste
von 2,04 Prozent im Jahre 2001 gegenüber.
Funktionen
Immobilienmarkt
•
Wohnstandort
•
Gemeinde landwirtschaftlich geprägt; sehr gutes Ackerland
•
ausgeprägte Fremdenverkehrsangebote in Lundenbergsand:
•
Campingplatz
•
Badestelle
•
Ferienhausgebiet
•
Hotel
•
Ferienhäuser/Altersruhesitze
•
Windenergieeignungsgebiet / zwei Bürgerwindparks
•
Altenwohnungen und Jugendwohnungen
In den 1980er Jahren haben viele Hamburger und Berliner Häuser in
Simonsberg gekauft und so die Preise in die Höhe getrieben. Diese
Entwicklung hat sich mittlerweile wieder relativiert.
In Einzelfällen besteht privater Investitionsbedarf
Baulandentwicklung Baugebiete werden für den Eigenbedarf ausgewiesen. Geplant ist
eine Arrondierung der Siedlung „Rieke Reech“.
Einzelne Bebauungsmöglichkeiten gibt es noch innerhalb des
bebauten Ortteiles.
Nahversorgung
•
Kindergarten
•
Kirche
•
Bauhof
•
Gaststätte
Planung
Ein erarbeitetes Reitroutenkonzept befindet sich unmittelbar vor der
Umsetzung. Das Konzept wurde ämterübergreifend mit den Ämtern
Stapelholm und Friedrichstadt entwickelt.
Sonstiges
starke Orientierung nach Husum
gute Kooperation mit Husum
265
steg Hamburg mbH
6.
6.3 Überblick und Auswertung
Bei den neun Husumer Umlandgemeinden handelt es sich noch um spannende und lebendige
Dörfer. Jede Gemeinde weist eine eigene Identität auf. Es ist spürbar, dass die Menschen mit
ihrem gelebten Alltag und einem regem Vereinsleben diese Identität gestalten. Bislang gibt es
keine Funktionsstörungen, lediglich kleinere Irritationen, denen frühzeitig Maßnahmen entgegen
zu setzen sind.
Jede Gemeinde bietet Besonderheiten, die dem gesamten Stadt-Umland-Bereich (SUB) zugute
kommen.
Die Stadt Husum ist als Zentrum des SUB mit ihren vielfältigen Funktionen und Angeboten, z.B.
den Arbeitsplätzen, der Nahversorgung sowie den Einrichtungen für Bildung und Kultur, generell geschätzt und anerkannt.
Die gemeinsamen Themen im SUB bzw. zwischen der Stadt und einzelnen Gemeinden sind in
der Regel im Einvernehmen geklärt worden. Dennoch blieben Konkurrenzen nicht aus und es
fehlen noch einige Schritte bis zu einer tragfähigen gemeinsamen Haltung gegenüber den
Anforderungen der Zukunft und einem gemeinsamen Verständnis als Region.
Dies wird am deutlichsten bei der Frage: Wo werden welche Menschen in Zukunft wohnen?
Bezogen auf die Senioren/innen gibt es zwei konträre Positionen: Die alten Menschen ziehen in
die Stadt bzw. die alten Menschen wollen in ihrer vertrauten Umgebung bleiben. Für beide Thesen finden sich Beispiele in der Region (sowie viele Prognosen und Studien im gesamten Bundesgebiet). Immer wieder wurden in Gesprächen vor Ort beide Thesen auch mit konkreten Beispielen illustriert.
Für die Generation der Familiengründer/innen im traditionellen Einfamilienhaus wurden ebenfalls konträre Haltungen eindringlich belegt.
Der These, dass die Umlandgemeinden nur deshalb soviel Zulauf in ihren Wohnbaugebieten
hatten, weil Husum in den vergangenen Jahren nicht ausreichend Flächen angeboten hat, steht
die These gegenüber, dass niemand, der auf dem Dorf baut, in Husum bauen würde. Wenn die
Umlandgemeinden keine Baugebiete ausgewiesen hätten, wären die Interessenten/innen noch
weiter auf das Land gezogen. Auch für diese konträren Thesen gibt es jede Menge Beispiele im
SUB und in vielerlei Studien im gesamten Bundesgebiet. Die neuste Studie der LBS SchleswigHolstein „Wohnungsmarkt in Schleswig-Holstein bis 2020“ z.B. belegt die These, dass die Menschen in Schleswig-Holstein immer öfter aus den Städten auf das Land ziehen. Vor allem
Kommunen mit weniger als 3.000 Einwohnern seien beliebt.
Tatsache ist, dass bislang alle Wohnangebote für ältere Menschen sowohl in der Stadt als auch
in den Umlandgemeinden angenommen wurden. Fakt ist ebenfalls, dass alle Einfamilienhausgebiete in Husum und in den Umlandgemeinden nahezu vollständig verkauft und bebaut worden sind.
266
steg Hamburg mbH
6.
Tatsache ist aber auch, und das ist neu, dass die Nachfrageseite sich spürbar verändert. Die
Nachfrage nach Wohnangeboten für ältere Menschen nimmt zu und der Druck zur Ausweisung
von Einfamilienhausgebieten lässt nach. Dies ist ganz eindeutig dem demographischen Wandel
geschuldet. Nur eine aktive Auseinandersetzung mit dieser Tatsache kann perspektivisch die
Vitalität der Stadt und ihres Umlandes erhalten und z.B. Leerstände und Funktionsverluste vermeiden bzw. einschränken.
Die stetige Beobachtung der unterschiedlichen Entwicklungen in den Teilmärkten, z.B. Wohnangebote für ältere Menschen oder Einfamilienhausinteressent/innen, gehört dazu genau so,
wie die generelle Einsicht, dass die notwendigen Quantitäten sich ändern und dass die anstehenden Fragen und Verteilungen nur gemeinsam zu bewältigen sind. Auch die Kriterien für
diese Verteilung sind gemeinsam zu verabschieden sowie transparent zu kommunizieren.
Vorab ein Blick auf die Ausgangslage bezüglich der Anzahl der Wohneinheiten in den Umlandgemeinden. Der nachstehende Auszug aus dem Regionalplan zeigt auf, dass der landesplanerisch vorgegebene Rahmen für Wohneinheiten im SUB bereits heute für fast alle Gemeinden
überschritten ist.
Flächenvorsorge für den Wohnungsbau
(gem. 7.1 Abs. 4 Landesraumordnungsplan 1998/ 4.3 Abs. 3, 6.3 Abs.1 Regionalplan für
den Planungsraum V – 2002) (Auszug)
Regionalplanerische
Funktionen
WE am
31.12.1994
20 %
Rahmen
bis 2010
BaufertigVerbleistellungen
bender
1995 – 2004 Spielraum
Mildstedt
baulicher Siedlungszusammenhang
1.054
211
409
-198
Hattstedt
kontinuierliche Entwicklung
812
162
200
-38
778
156
89
67
487
97
144
-47
Simonsberg
346
69
92
-23
Schwesing
290
58
84
-26
Horstedt
227
45
84
-39
Wobbenbüll
187
37
49
-12
51
10
21
-11
Schobüll
Rantrum
Südermarsch
Gewerbeansatz (für
östl. Teil des Amtsbereiches)
baulicher Siedlungszusammenhang (Rödemis)
267
steg Hamburg mbH
6.
Nach diesen Vorgaben des Landesraumordnungsplanes ergibt sich, dass nur noch für die
Gemeinde Schobüll ein verbleibender Spielraum zur weiteren Baulandausweisung bzw. Bebauung besteht. Die Entwicklung in allen anderen acht Gemeinden hat den 20-Prozent-Rahmen
bereits übertroffen. Ein genereller Baustopp für die Gemeinden, der von keiner Stelle gefordert
wird, könnte aus regionaler Gesamtperspektive auch nur kategorisch abgelehnt werden. Dass
die weiteren Planungen der Stadt und der Umlandgemeinden jedoch nur gemeinsam und abgestimmt erfolgen können, ist bereits mehrfach ausgeführt worden. Gleichermaßen, dass es
zukünftig nicht mehr um die Verteilung von großen Mengen geht. Die Entwicklung sollte daher
unter dem gemeinsamen Motto “BIKS – Baugebietsentwicklung in kleinen Schritten“ laufen.
Die Entwicklung einer auch zukünftig vitalen Husumer Region hat als oberstes Ziel die Stärkung
der Kernstadt. Husum ist ein funktionierendes Mittelzentrum und muss dies im Interesse der
Umlandgemeinden und seines weit darüber hinaus gehenden Einzugsbereiches auch bleiben.
Parallel hierzu sind die Gemeinden im Erhalt und Ausbau ihrer Funktionen und ihrer Attraktivität
zu unterstützen.
Konkret heißt dies, dass für Husum die eindeutige Notwendigkeit besteht, vorrangig durch
Innenentwicklung und die Erschließung der vorhandenen Bauflächenpotenziale das Angebot zu
sichern und zu fördern ohne dass gleichzeitig eine vernünftige Entwicklung in den Gemeinden
behindert wird.
Eine vernünftige Entwicklung heißt vor allem, ein gelassener Umgang mit dem Thema Baulandausweisung. Hierbei geht es weg von der teilweise stürmischen Entwicklung der vergangenen Jahre hin zu einer Orientierung am Eigenbedarf der einzelnen Gemeinden. Letztlich kann
dies auch ein Beitrag zum Erhalt der Baukultur in der Region sein, die durch die hektische Entwicklung durchaus gelitten hat.
Zur Wahl des Wohnstandortes (Stadt oder Dorf) noch eine Anmerkung: Im Laufe des nächsten
Jahrzehnts geht nach unserer Meinung die Tendenz mittelfristig tatsächlich in Richtung Stadt.
Dafür spricht unseres Erachtens insbesondere die Tatsache, dass die Generation, die jetzt alt
wird, anders gelebt hat. Sie hat bereits in jüngeren Jahren die Angebote und Möglichkeiten der
Stadt umfassender genutzt, auch wenn sie auf dem Dorf lebt. Entsprechend will sie nicht darauf
verzichten, wenn sich die ersten Anzeichen von Immobilität einstellen. Hinzu kommt, dass die
generelle Beweglichkeit zur Veränderung des Wohnstandortes weiter zunimmt. Dennoch werden auch zukünftig ältere Menschen im Dorf bleiben, bzw. werden ältere Menschen aus der
Stadt in die Dörfer ziehen.
Hieraus folgt, dass der Schwerpunkt des Neubaus bzw. Umbaus von Wohnungen für alte Menschen zukünftig in der Stadt liegen sollte. Parallel sollten aber auch Altenwohnungen in den
Umlandgemeinden angeboten werden, insbesondere in den Orten, die über eine hierfür ausreichende Infrastruktur verfügen. Das gleiche gilt für die Ausweisung von weiteren Bauflächen für
Einfamilien- und Doppelhäuser. Auch hier liegt jedoch die eindeutige Priorität bei der Ausweisung in Husum.
268
steg Hamburg mbH
6.
Die nachfolgende Gegenüberstellung der Gemeinden nach Funktionen, gemeindeeigenen Planungen zur Baulandentwicklung, sonstigen Planungen, vorhandener sozialer Infrastruktur und
vorhandener Nahversorgung verdeutlicht die Ähnlichkeiten und die Besonderheiten der
Gemeinden. Die Auswertung dieser Gegenüberstellung liefert die Kriterien für den Vorschlag
von unterschiedlichen Größenordnungen für die Ausweisung von Baugebieten in den Gemeinden.
Funktionen
Wobbenbüll
Schobüll
Hattstedt
Horstedt
Schwesing
•
Bauerndorf (nach gemeindeeigenem Verständnis)
•
Wohnstandort
•
Vollerwerbslandwirte (vier in Wobbenbüllfeld)
•
26 Gewerbebetriebe
•
Ferienwohnungen und „Ferien auf dem Bauernhof“
•
hochpreisige, exklusive Wohnfunktion
•
exponierte Lage zwischen Wald und Nordsee
•
Gebiet mit besonderer Bedeutung für Natur und Landschaft
•
große Bedeutung für Tourismus und Erholung in der Region
(90.000 Übernachtungen pro Jahr)
•
Luftkurort
•
zentralörtliche Bedeutung innerhalb des Amtsbereiches
•
Sitz der Amtsverwaltung für das Amt Hattstedt
•
Arbeitsplatzfunktion: ca. 140 Gewerbebetriebe im Ort
•
etwa sechs Vollerwerbslandwirte
•
Ferienwohnungen und „Ferien auf dem Bauerhof“
•
Landwirtschaft prägt den Ortskern; zwölf Vollerwerbsbetriebe
•
Wohnstandort
•
63 Gewerbebetriebe
•
Windenergieeignungsgebiet / drei Windkraftanlagen
•
Angebot „Ferien auf dem Bauernhof“
•
Landwirtschaft ist prägend für den Ort, aber rückläufig
•
Wohnstandort
•
sechs Gewerbebetriebe
•
Windenergieeignungsgebiet / Bürgerwindpark und Windpark
269
steg Hamburg mbH
6.
Schwesing/Engelsburg
Mildstedt
Rantrum
Südermarsch
Simonsberg
•
Golfplatz Husumer Bucht e.V. auf Flächen von Schwesing und
Husum
•
Flughafen Husum/Schwesing
•
geringe Anzahl Ferienwohnungen
•
reiner Wohnstandort mit viel Kleingewerbe und einigen Handwerksbetrieben (209 Gewerbebetriebe in 2004)
•
•
Sitz der Amtsverwaltung für das Amt Treene
•
breite Palette an Wohn- und Pflegeangeboten für ältere Menschen
•
Ort mit einem eigenen ländlichen Profil (nach gemeindeeigenem Verständnis)
•
vielfältige Mischung von Funktionen: 19 aktive landwirtschaftliche Erwerbsbetriebe (mit rückläufiger Tendenz), differenzierte
Wohnlagen in attraktiven Alt- und Neubaugebieten, ein amtseigenes Gewerbegebiet und eine Reihe von Nahversorgungsangeboten
•
besonderer Anspruch als familienfreundliche Gemeinde (seit
Jahren geburtenstärkste Gemeinde im Amtsbereich)
•
Windenergieeignungsgebiet / Bürgerwindpark
•
Erholungsort; strebt nach der Kennzeichnung als Luftkurort
•
Zunahme des Fremdenverkehrs
•
Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt, die sieben vorhandenen Vollerwerbsbetriebe haben gute Perspektiven
•
•
•
Windenergieeignungsgebiet / Husumer Windpark
•
Naherholungsgebiet für Husum
•
Angebot von Ferienwohnungen
•
Wohnstandort
•
Gemeinde landwirtschaftlich geprägt; sehr gutes Ackerland
•
ausgeprägte Fremdenverkehrsangebote in Lundenbergsand:
Campingplatz, Badestelle, Ferienhausgebiet, Hotel
270
steg Hamburg mbH
6.
•
Windenergieeignungsgebiet / zwei Bürgerwindparks
•
Ferienhäuser/Altersruhesitze (Hamburger, Berliner)
•
Bauhof
•
Altenwohnungen und Jugendwohnungen
Gemeindeeigene Planungen der Baulandentwicklung für
Wohnungsbau
Schobüll
sehr zurückhaltende Äußerung nach einer möglichen Baulandausweisung in absehbarer Zeit (evt. in Lund)
Wobbenbüll
kein Wachstumsinteresse
fünf Bauplätze sind noch bebaubar, von diesen sind noch zwei
Einheiten verkäuflich
Hattstedt
Gemeinde hat noch ein Baugebiet für Wohnungsbau in der sukzessiven Entwicklung
weiterer Bedarf wird derzeit nicht angemeldet, wäre auch schwer
umsetzbar, da rundum Landschaftsschutzgebiete ausgewiesen
sind; künftig wird mehr „vererbt“ als neu gebaut
Horstedt
Ausweisung eines Baugebietes für den Eigenbedarf wird angestrebt
Baulücken im Ort mit nicht verkaufswilligen Eigentümern
Schwesing
Baugebietsausweisung geplant; perspektivische Vorratshaltung für
den Eigenbedarf, die konkrete Nachfrage ist vergleichsweise zu
den vergangenen Jahren gering
Mildstedt
Mildstedt hat im letzten Jahrzehnt seine Wohnfunktion für den
Stadt-Umland-Bereich erheblich ausgebaut. Dies geschah bis
2003 auch immer ohne Auseinandersetzung mit der Stadt Husum.
Die Gemeinde möchte bis 2007 ein neues Baugebiet mit ca. 45
Bauplätzen erschließen. Es besteht eine stetige Nachfrage nach
neuen Baugrundstücken, der große Boom aus der Mitte der
1990er Jahre ist allerdings deutlich abgeschwächt.
Rantrum
Die Gemeinde hat nach langwierigen Verhandlungen ca. 5,5 ha
Gelände erworben; dort möchte sie für ca. 40 Grundstücke ein
neues Baugebiet ausweisen. Die notwendigen Ausgleichflächen
können auf dem Gelände selbst nachgewiesen werden.
271
steg Hamburg mbH
6.
Südermarsch
Baugebiete wurden in der Vergangenheit und werden in der
Zukunft (geplant ist eine zweite Reihe an die Fischersiedlung) nur
für den Eigenbedarf ausgewiesen, es besteht kein akuter Druck.
Simonsberg
Geplant ist eine Arrondierung der Siedlung „Rieke Reech“ für den
Eigenbedarf.
Einzelne Bebauungsmöglichkeiten gibt es noch innerhalb des
bebauten Ortteiles.
Sonstige Planungen
Schobüll
Perspektiven für das Schwimmbad
Rückstufung vom Luftkurort zum Erholungsort?
Wobbenbüll
Keine
Hattstedt
•
gemeindeeigenes Gewerbegebiet
•
Projektentwicklung „Alte Schule“ (nach derzeitigem Stand
Umwandlung in ein Alten- und Pflegeheim)
•
Altenwohnungen im B-Plan 15
•
Neubau Feuerwehrgerätehaus
•
öffentliche Nutzung des Alten Bahnhofes als Gemeinde-Archiv
•
Verlagerung des Jugendtreffs
Horstedt
Ausweisung eines Reitwegenetzes mit Rastplatz am gemeindeeigenem Wald
Schwesing
Mitstreiter für den Erhalt des Flughafens und der Flughafengesellschaft Husum/Schwesing
Mildstedt
Die Gemeinde möchte die Wohnmöglichkeiten für ältere Menschen
steigern. Die konkrete Nachfrage ist in diesem Segment noch steigend.
Rantrum
•
Ansiedlung eines „Markttreff“ im Bereich der Meierstraße
•
Durch den Bau von Reithallen fand ein „Reitboom“ statt – Rantrum wird immer mehr zum „Pferdedorf“. Ein erarbeitetes Reitroutenkonzept befindet sich unmittelbar vor der Umsetzung.
Das Konzept wurde ämterübergreifend mit den Ämtern Stapelholm und Friedrichstadt entwickelt.
•
Ein Naturerlebnisraum für Kinder soll geschaffen werden.
•
Eine Sporthalle befindet sich in Planung.
272
steg Hamburg mbH
Südermarsch
6.
•
vom Erholungsort zum Luftkurort
•
Eine Arbeitsgemeinschaft von Gemeindemitgliedern entwickelt
Ziele für die Zukunft Rantrums.
Umsetzung des ämterübergreifenden Reitroutenkonzeptes
Schaffung eines großen zusammenhängenden Naturschutzraumes
Simonsberg
Umsetzung des ämterübergreifenden Reitroutenkonzeptes
273
steg Hamburg mbH
Vorhandene Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen
Schobüll
Soziale
Infrastruktur
Kirche
Schule
Kindergarten
Jugendtreff
Alteneinrichtungen
Bürgerhaus
Sportangebot
Medizinische
Infrastruktur
Arzt
Apotheke
Heilpraktiker
Physiotherapie
Versorgung mit
Gütern und
Dienstleistungen
Kaufmann
Bäcker
Bank/Sparkasse
Gastronomie
Tankstelle
Friseur
Weitere
Fachgeschäfte
Wobbenbüll
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Hattstedt
Schwesing
Mildstedt
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Horstedt
x
x
Rantrum Simonsberg Südermarsch
x
x
x
x
x
x
x
x
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x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
274
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
steg Hamburg mbH
Aussagen zur zukünftigen Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau
Gemeinden im Amt Hattstedt
Schobüll
Nach dem 20 Prozent Rahmen des LROPl könnten in Schobüll bis 2010 noch 67 Wohneinheiten errichtet werden. Schobüll hat von 1990 bis 2004 mit 27 Personen nur in geringem Umfang
von der Stadt-Umland-Wanderung profitiert. Gleichzeitig ist die Bevölkerungsanzahl von 1990
bis 2003 um 71 Personen zurückgegangen. Das sind pro Jahr im Schnitt 7,8 Personen. Diese
absoluten Zahlen sind gering, dennoch ist der stetige Rückgang innerhalb des vergangenen
Jahrzehnts ein Ausdruck der schwierigen Situation der Gemeinde. Parallel dazu ist die Verschuldung der Gemeinde gestiegen und auch die Leerstände von Immobilien nehmen zu.
Vorhandene Planungen der Gemeinde sind auf Rückbau angelegt, wie z.B. die Schließung des
Schwimmbades und die Rückstufung vom Luftkurort zum Erholungsort. Da die Preisforderungen für Immobilien sehr hoch sind, gibt es hier die Chance, dass der Markt das Problem regelt
und früher oder später über eine Anpassung der Kaufpreisvorstellungen wieder Bewegung entsteht und die Leerstände beseitigt, bzw. neue verhindert werden. Denn zu dieser Spiralbewegung gehört auch die Überalterung der Gemeinde: 39 Prozent der Bewohner/innen sind über 60
Jahre und die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,8 Personen.
Die Ausweisung eines neuen Baugebietes, die grundsätzlich nur im Ortsteil Lund möglich wäre,
wäre kein Beitrag zur Verbesserung dieser Situation. Auch eine Nachverdichtung der planungsrechtlich festgesetzten großzügig geschnittenen Grundstücke im Ortsteil Schobüll wäre dies
nicht. Im Gegenteil würde damit ein prägendes Element des Ortes zerstört und langfristig die
ohne Zweifel noch vorhandene Attraktivität untergraben.
Die Gemeinde muss in Anerkennung und Verwertung der Stärken ihres Ortes auftreten. Dazu
gehört von privater Seite sicherlich die Notwendigkeit der Angleichung der Preisforderungen an
den realen Markt, damit der vorhandene Trend gestoppt wird und sich der Ort auch für junge
Menschen wieder öffnet (noch gibt es eine Grundschule). Wenn diese Attraktivität nicht herzustellen ist, wird sich die Gemeinde durch zunehmenden Leerstand und steigende Überalterung
in eine locker besiedelte „Altenpension“ wandeln.
Wobbenbüll
Nach LROPl hat Wobbenbüll den vorgegeben Planungsrahmen bis 2010 bereits 2004 um zwölf
Wohneinheiten überschritten.
Wobbenbüll ist ein kleiner Ort ohne jegliche eigene Versorgung, dessen bauliche Entwicklung
vorerst abgeschlossen ist, bzw. im geplanten sehr geringen Maßstab zum Abschluss kommen
wird. Auch sonstige Planungen stehen nicht an. Mit dem Bau des Bürgerhauses hat sich die
Gemeinde einen Raum geschaffen, der das Zusammensein in unterschiedlichen Gruppen und
mit unterschiedlichen Aktivitäten ermöglicht.
275
steg Hamburg mbH
Hattstedt
Nach LROPl hat Hattstedt den vorgegeben Planungsrahmen bis 2010 in 2004 bereits um 38
Auch in Hattstedt läuft die bauliche Entwicklung im vorgegebenen und beschriebenen geringen
Maßstab weiter. Neue Baulandausweisungen für Wohnen stehen nicht an. Hattstedt hat allerdings eine ganze Reihe von sonstigen ambitionierten Planungen zur Weiterentwicklung und
Belebung des Ortes auf der Agenda. Hattstedt hat im SUB eindeutig das umfassendste Infrastrukturangebot mit einem Einzugsgebiet über den Ort hinaus. Diesem Angebot würde eine
behutsame Erhöhung der Einwohner/innenzahlen durchaus entsprechen. Die Möglichkeiten für
eine weitere Baulandausweisung sind aber durch die umliegenden Landschaftsschutzgebiete
beschränkt. Der Schwerpunkt der baulichen Entwicklung wird zukünftig eher über einzelne
Projekte der Innenentwicklung geschehen, z.B. nach der Verlagerung des SPAR Marktes an
der Hauptstraße. Je nach Entwicklung sollte aber auch die Prüfung der Möglichkeiten zur
Aufhebung der Landschaftsschutzwürdigkeit kein generelles Tabu sein. Alle Maßnahmen sind
von der Gemeinde in Abstimmung mit dem Kreis und der Stadt vorzubereiten.
Horstedt
Nach LROPl hat Horstedt den vorgegeben Planungsrahmen bis 2010 in 2004 bereits um 39
Horstedt hat nur in einem sehr geringen Umfang eigene Versorgungseinrichtungen. Für die
Ausweisung eines neuen Baugebietes gilt daher das Ziel der Vorhaltung von Bauplätzen nur für
Einheimische. Dies ist von der Gemeinde in Abstimmung mit dem Kreis und der Stadt vorzubereiten. Pro Jahr sollte die Bebauung von ein bis drei Bauplätzen möglich sein. Die Kriterien zur
Identifikation von „Einheimischen“ sind vorab gemeinsam festzulegen.
Die Hofstellen im Ort prägen den Ortskern erheblich. Mögliche Nachnutzungen sind sorgfältig
zu überprüfen, wenn hier Höfe aufgegeben werden.
Gemeinde im Amt Viöl
Schwesing
Nach LROPl hat Schwesing den vorgegeben Planungsrahmen bis 2010 in 2004 bereits um 26
Auch Schwesing hat nur in einem sehr geringen Umfang eigene Versorgungseinrichtungen. Für
die Ausweisung eines neuen Baugebietes gilt daher auch hier das Ziel der Vorhaltung von Bauplätzen ausschließlich für Einheimische. Dies ist von der Gemeinde in Abstimmung mit dem
Kreis und der Stadt vorzubereiten. Pro Jahr sollte zukünftig noch die Bebauung von ein bis drei
Bauplätzen möglich sein. Die Kriterien zur Identifikation von „Einheimischen“ sind vorab
gemeinsam festzulegen.
276
steg Hamburg mbH
Gemeinden im Amt Treene
Mildstedt
Nach LROPl hat Mildstedt den vorgegeben Planungsrahmen bis 2010 in 2004 bereits um 198
Wohneinheiten überschritten. Dies ist u.a. auf den baulichen Siedlungszusammenhang von
Mildstedt und Husum zurückzuführen. So ist der Wechsel der Stadt- und Gemeindegrenze nur
anhand der Ortsschilder zu erkennen.
Mildstedt steht mit vielerlei Daten an der Spitze im SUB: Es ist die größte Gemeinde mit den
meisten Zuwanderungen aus Husum und dem stärksten Bevölkerungswachstum. Dennoch sind
Angebote zur Versorgung nicht so vielfältig vorhanden wie in Hattstedt; hier nimmt Mildstedt nur
die zweite Position im SUB ein. Der örtliche Kaufmann hat in 2005 sein Geschäft aufgegeben,
die Verhandlungen mit einem neuen Betreiber sind jedoch viel versprechend. Das Nahversorgungszentrum der Stadt Husum an der Ostenfelder Straße liegt direkt angrenzend an Mildstedt
und ist für die nördlichen und westlichen Siedlungsteile des Ortes zu Fuß bzw. mit dem Fahrrad
zu erreichen. Die Anmeldezahlen in den beiden Kindergärten sind rückläufig. Nach derzeitigen
Zahlen wird es daher ab 2007 eine Gruppe weniger geben. Die Gemeinde hat hierauf bereits
reagiert und stellt Mitarbeiter/innen nur noch mit befristeten Zeitverträgen ein.
Die Gemeinde zeichnet sich insbesondere durch ihr breites Angebot an Wohnformen für ältere
Menschen aus.
In Anbetracht des baulichen Siedlungszusammenhanges mit Husum, der ausreichenden Nahversorgung und der stetigen Nachfrage nach Wohnraum in Mildstedt wurde im Einvernehmen
mit der Stadt und dem Kreis ein erster Schritt zur Ausweisung eines neuen Baugebietes getan.
Es wurde zunächst ein Gesamtkonzept für das beabsichtigte neue Baugebiet beauftragt, um
dann die konkreten Dimensionen für eine sukzessive Bereitstellung von Baugrundstücken mit
dem Kreis und der Stadt abzustimmen. Es ist an eine Ausweisung von 10 bis 12 Bauplätzen
gedacht.
Rantrum
Nach LROPl hat auch Rantrum den vorgegeben Planungsrahmen bis 2010 in 2004 bereits um
47 Wohneinheiten überschritten.
Rantrum hat eine sichere Position als attraktives Dorf im SUB. Die Gemeinde ist mit einem
gewissen Nachfragedruck nach Baugrundstücken konfrontiert. Sie hat allerdings auch bereits
Fakten geschaffen, indem sie in langwierigen Verhandlungen ein geeignetes Grundstück
erworben hat. Die erforderliche Infrastruktur ist im Ort zwar nicht sehr umfassend, aber dennoch
ausreichend vorhanden. Durch die geplante Einrichtung eines „Markttreffs“ sollen noch vorhandene Lücken geschlossen werden. Die Gemeinde plant zudem eine Reihe von weiteren ambitionierten Projekten.
Auch für Rantrum wurde im Einvernehmen mit der Stadt und dem Kreis ein erster Schritt zur
Ausweisung eines neuen Baugebietes getan. Es wird zunächst ein Gesamtkonzept für das
beabsichtigte neue Baugebiet erarbeitet, um dann die konkreten Dimensionen für eine sukzes-
277
steg Hamburg mbH
sive Bereitstellung von Baugrundstücken mit dem Kreis und der Stadt abzustimmen. Es wird
auch hier im ersten Schritt an eine Ausweisung von 10 bis 12 Bauplätzen gedacht.
Die noch vorhandenen Hofstellen im Ort bedürfen einer sehr sorgfältigen Überplanung, wenn
sie brachfallen.
Simonsberg
Nach LROPl hat Simonsberg den vorgegeben Planungsrahmen bis 2010 bereits 2004 um 23
Auch Simonsberg hat nur in einem sehr geringen Umfang eigene Versorgungseinrichtungen.
Für die Ausweisung eines neuen Baugebietes gilt daher auch hier das Ziel der Vorhaltung von
Bauplätzen für ausschließlich für Einheimische. Dies ist von der Gemeinde in Abstimmung mit
dem Kreis und der Stadt vorzubereiten. Pro Jahr sollte die Bebauung von ein bis drei Bauplätzen möglich sein. Die Kriterien zur Identifikation von „Einheimischen“ sind vorab gemeinsam
festzulegen.
Südermarsch
Selbst Südermarsch, als einwohnermäßig kleinste Gemeinde des SUB, hat nach LROPl den
vorgegeben Planungsrahmen bis 2010 in 2004 bereits um 11 Wohneinheiten überschritten.
Südermarsch hat keine eigenen Versorgungseinrichtungen. Als Besonderheit besteht ein baulicher Siedlungszusammenhang mit Husum in der Fischersiedlung. Eine Ausdehnung des SUB
in dieser südwestlichen Lage ist aber wenig sinnvoll. Daher sollte auch in Simonsberg für die
Ausweisung eines neuen Baugebietes das Ziel die Vorhaltung von Bauplätzen für Einheimische
gelten. Dies ist von der Gemeinde in Abstimmung mit dem Kreis und der Stadt vorzubereiten.
Pro Jahr sollte die Bebauung von ein bis drei Bauplätzen möglich sein. Die Kriterien zur Identifikation von „Einheimischen“ sind vorab gemeinsam festzulegen.
Verdichtete Bauformen
Die bisherigen Beispiele aus den Gemeinden weisen sehr unterschiedliche Erfahrungen mit
verdichteter Bausubstanz auf. Mildstedt hat durchaus positive Erfahrungen mit Mehrfamilienhäusern gemacht, Wobbenbüll und Horstedt eher negative. Die Planung von Mehrfamilienhäusern ist in den Gemeinden ohnehin kein vorrangiges Ziel. Dennoch sollte für zukünftige Ideen
sehr genau abgewogen werden, ob ein Mehrfamilienhaus das richtige Objekt am richtigen
Standort ist. Die Stadt Husum sollte für den Bau dieser Angebote eindeutige Priorität haben.
Unterschiedliche Wohnformen
Auch für die in einigen Umlandgemeinden angebotene Form der Jugendwohnungen gilt, dass
Husum für dieses Angebot bevorzugt werden sollte. Die Stadt hält in hohem Maße Geschosswohnungsbau vor, der als Zwischenstation vom Elternhaus zur eigenen Hausstandgründung
ausgesprochen gut geeignet ist.
278
steg Hamburg mbH
6.4 Vorschlag für ein Kooperationsmodell
Im Folgenden wird zum Abschluss der Betrachtung des Stadt-Umland-Bereiches ein Kooperationsmodell für die zukünftige Zusammenarbeit der Stadt und der Umlandgemeinden gemacht.
Dieses Modell muss von den Beteiligten gemeinsam diskutiert, ggf. modifiziert und anschließend verbindlich vereinbart werden.
Arbeitsstruktur
Als Steuerungsinstrument für die zukünftige Kooperation von Husum und den neun Umlandgemeinden fungiert die bereits existierende Stadt-Umland-AG.
Die Geschäftsführung der Arbeitsgruppe (Vorbereitung der Sitzungen inkl. Tagesordnung und
Entscheidungsvorlagen, Moderation und Dokumentation der Sitzungen) ist beim Bauamt des
Kreises Nordfriesland angesiedelt. Mit der Stadt Husum (GF für den Nachbarschaftsausschuss,
siehe unten) wird eine gemeinsame Geschäftsstelle gebildet. Themen, welche die Stadt betreffen werden von der Stadt eingebracht, vorbereitet und vorgestellt. Themen, welche die
Gemeinden betreffen, entsprechend vom Kreis.
Die Stadt-Umland-AG setzt sich zusammen aus entscheidungsbefugten Mitgliedern der hauptamtlichen Verwaltung (Bauamt des Kreises Nordfriesland, Bauamt der Stadt Husum sowie
LVBs der Ämter Hattstedt, Viöl und Treene) sowie den Bürgermeisterin der beteiligten Gemeinden als Spitzen der ehrenamtlichen Verwaltung. Bei Bedarf kann auch der Landrat des Kreises
hinzugezogen werden. Ebenso können je nach Thematik externe Experten (z.B. Gutachter,
fachbezogene Spezialisten) sowie unter Umständen auch weitere Gemeinden aus dem Kreis
Nordfriesland zu Sitzungen eingeladen werden. Die Abstimmung mit der Landesplanung im
Innenministerium erfolgt über die Geschäftsführung.
Das Gremium trifft sich kontinuierlich einmal pro Quartal zu gemeinsamen Sitzungen.
Ziel der Zusammenarbeit ist die Abstimmung einer räumlich ausgewogenen regionalen
Gesamtentwicklung sowie die Klärung konkreter Fragestellungen und aktueller Projekte.
Absprachen und Entscheidungen des Gremiums sind verbindlich für alle Beteiligten und werden
entsprechend durch die kommunalen Gremien bestätigt.
Konkrete Inhalte und Aufgaben der Stadt-Umland AG sind z.B.
•
Regelmäßiger Informationsaustausch über aktuelle Planungen und Themen in der Stadt
und in den Umlandgemeinden
•
Gemeinsame und kontinuierliche Entwicklung und Verabredung von Strategien zur
Schaffung einer integrierten und abgestimmten Stadt-Umland-Planung, z.B. im Rahmen der
Wohnraumversorgung unter Berücksichtigung der spezifischen Funktionen der Gemeinden,
bezüglich der Gewerbeentwicklung oder bezüglich der Tourismusentwicklung
•
Kontinuierliche Abstimmung und Kontrolle der getroffenen Verabredungen und Ziele
•
Vereinbarung von Aufgaben- und Funktionsteilungen der beteiligten Kommunen, z.B.
bezüglich der lokalen Wohnungsmärkte (siehe unten), der sozialen Infrastruktur, der Einzel-
279
steg Hamburg mbH
handelsentwicklung (Nahversorgung), der Verkehrsentwicklung sowie der Tourismusentwicklung
•
Verbindliche Vereinbarung und kontinuierliche Kontrolle von Obergrenzen für die Ausweisung von neuen Bauflächen
•
Gemeinsame Klärung von Einzelfragen, z.B. Definition der „Einheimischen“ für
Wohnungsbauvorhaben (siehe unten)
•
Stärkung der gemeinsam vereinbarten Positionen, z.B. gegenüber dem Land (Region
„spricht mit einer Stimme“)
Informelles politisches Begleitgremium für die Stadt-Umland-Kooperation ist der Nachbarschaftsausschuss des Stadt-Umland-Bereiches.
Dies ist eine größere Gruppe mit Mitgliedern aus der ehrenamtlichen Verwaltung, da zu den
Bürgermeistern aus den Gemeinden evtl. weitere Gemeinderatsmitglieder hinzukommen, insbesondere die Vertretern/innen der Husumer Kommunalpolitik. Die Mitglieder der Stadt-Umland
AG nehmen selbstverständlich ebenfalls an den Treffen dieses Ausschusses teil.
Die Geschäftsführung des Nachbarschaftsausschusses übernimmt die Stadt Husum. Sie
beruft das Gremium ein und legt in Absprache mit dem Bauamt des Kreises als Geschäftsführung für die Stadt-Umland-AG die Tagesordnung fest.
Der Ausschuss könnte sich abwechselnd in der Stadt und den drei Amtsbereichen treffen.
Das Gremium trifft sich regelmäßig alle sechs Monate, mindestens aber einmal pro Jahr.
Inhalte und Aufgaben des Nachbarschaftsausschusses sind z.B.:
! Begleitung und Kontrolle der Stadt-Umland AG
! Verbreitung der Arbeitsergebnisse in die Gemeinden
Notwendige Vereinbarungen zu Beginn der Zusammenarbeit
Als Startsignal für eine veränderte zukünftige Zusammenarbeit sollten zu Beginn grundlegende
Vereinbarungen von den Beteiligten getroffen werden.
Zunächst muss das o.g. Kooperationsmodell für die zukünftige Zusammenarbeit vereinbart
werden. Parallel muss Einigkeit über das Oberziel für die Regionalentwicklung erreicht werden,
das Mittelzentrum Husum als Kernstadt der Region mit seinen vielfältigen übergeordneten
Funktionen (z.B. Schulangebote, Arbeitsplätze, Handelsangebote, Gesundheitsversorgung,
Kultur) zu stärken, ohne die weitere Entwicklung der Umlandgemeinden zu stoppen. Die Identität aller Gemeinden muss gewahrt bleiben und gleichzeitig eine gemeinsame Identität als
Region geschaffen werden.
Anschließend gilt es konkrete Fragen und Themen zu bearbeiten und zu gemeinsamen Lösungen zu kommen. Hier steht zunächst vor allem die zukünftige Baulandausweisung in der Stadt
280
steg Hamburg mbH
und den Umlandgemeinden im Vordergrund. Hierzu muss eine gemeinsame verbindliche Vereinbarung zu den Zielen und der Strategie für die Umsetzung getroffen werden. Zu diesem
Thema wird im Weiteren ein konkreter Vorschlag für die Diskussion und Abstimmung gemacht.
Zielvereinbarung über die zukünftige Ausweisung von Bauflächen bis 2015
Die wichtigste aktuelle inhaltliche Entscheidung der Stadt-Umland-AG ist zunächst die Zielvereinbarung über die zukünftige Ausweisung von Bauflächen in Husum und den Umlandgemeinden. Der gesamte Zeithorizont für diese Vereinbarung ist das Jahr 2015, d.h. ein Zeitraum von
zehn Jahren. Für die Umsetzung sollten aber überschaubare kürzere Realisierungszeiträume
gebildet werden, z.B. drei oder fünf Jahre. Ohnehin muss die Vereinbarung jährlich überprüft
und bei Bedarf nachgesteuert bzw. angepasst werden. Dies gilt insbesondere für die Gemeinden Schobüll und Wobbenbüll, für die aus heutiger Sicht keine weiteren Baugrundstücke bereitgestellt werden.
In Kapitel 3.1 ist der prognostizierte regionalisierte Neubaubedarf für den Stadt-Umland-Bereich
Husum und seine Verteilung in der Stadt (80 Prozent) und im Umland (20 Prozent) abgeleitet.
Vor diesem Hintergrund werden als Grundlage für die Diskussion folgender Rahmen und folgende Verteilung vorgeschlagen:
Kommune
Mögliche Wohneinheiten (WE )bis 2015
Stadt Husum
880 WE im gesamten Stadtgebiet
Gemeinden im SUB
220 WE
Wobbenbüll
2 WE im B-Plan 4
Schobüll
Keine
Hattstedt
2 WE im B-Plan 18 noch in 2005
14 WE im B-Plan 18 ab 2006
30 weitere WE bis 2015
Horstedt
durchschnittlich 1 – 2 WE pro Jahr
max. 18 WE in 10 Jahren
Schwesing
max. 18 WE bis 2015
Mildstedt
durchschnittlich 6 WE pro Jahr
2007 als Einstieg 10 – 12 WE
max. 60 WE bis 2015
Rantrum
durchschnittlich 4 WE pro Jahr
2005/2006 als Einstieg 10 – 12 WE
max. 40 WE in 10 Jahren
281
steg Hamburg mbH
Südermarsch
max. 18 WE bis 2015
Simonsberg
max. 18 WE bis 2015
In diesen Zahlen sind auch Einzelbauvorhaben der Innenentwicklung nach § 34 BauGB enthalten, da es sich bei den genannten Zahlen um den prognostizierten Gesamtbedarf an Wohneinheiten handelt und keine Überkapazitäten geschaffen werden sollen. Die Innenentwicklung wird
im Laufe des nächsten Jahrzehnts in allen Gemeinden in unterschiedlicher Ausprägung ein
Thema sein.
Auch wenn die in der Tabelle angegebenen Größenordnungen in einem Baugebiet aus fachlichen Gründen zusammenhängend geplant werden, dürfen nicht alle Bauplätze auf einmal
bereitgestellt und bebaut werden. Vielmehr sind solche Gebiete sukzessive zu bebauen, d.h. in
Bauabschnitten zu realisieren. Diese Bauabschnitte sind in die Zielvereinbarungen entsprechend aufzunehmen.
Der Realisierungskorridor für die insgesamt möglichen Wohneinheiten umfasst immer den Zeitraum von 2005 bis 2015. Die hier genannten Wohneinheiten pro Jahr sind zunächst nur durchschnittliche Orientierungswerte. Sinnvoll wäre, auf dieser Grundlage konkrete Budgets für überschaubare Realisierungszeiträume von drei bis fünf Jahren zu vereinbaren. Die Umsetzung der
zu realisierenden Anzahl der Wohneinheiten in einer Gemeinde ist in der Stadt-Umland-AG
abzustimmen. Dabei muss auch eine möglichst ausgewogene zeitliche Verteilung erzielt werden, damit nicht alle Angebote gleichzeitig auf den Markt kommen. Es wird jedoch nicht möglich
sein, die im gesamten Zeitraum bis 2015 möglichen Wohneinheiten bereits in den ersten Jahren
zu errichten. Nur in Rantrum (2005/2006) und Mildstedt (2006/2007) dürfen zur Entwicklung der
bereits geplanten Baugebiete zwischen 2005 und 2007 je zehn bis zwölf Bauplätze realisiert
werden. Anschließend muss das jährlich mögliche Volumen entsprechend dem o.g. Gesamtrahmen angepasst werden.
Das Bauamt des Kreises wird die Baufertigstellungen für alle Gemeinden kontinuierlich erheben, fortschreiben und in der Stadt-Umland-AG hierüber berichten, um den jeweils aktuellsten
Stand der realen Entwicklung zu garantieren. Von großer Bedeutung ist ebenfalls eine fortlaufende Marktbeobachtung, um die vereinbarten Größenordnungen ggf. anzupassen und um die
Schaffung von Überkapazitäten oder nicht bedarfsgerechten Angeboten zu vermeiden.
Bei allen Gemeinden sind Vorstellungen zur Lage neuer Baugebiete vorhanden. Diese sind mit
dem Kreis Nordfriesland abzustimmen und in der Stadt-Umland-AG zu verabschieden.
Auch die Stadt Husum muss ihr Kontingent auf Grundlage des heutigen Standes (siehe Bauflächenpotenziale in Kapitel 3) nach Gebieten und möglichen Realisierungszeiträumen aufteilen.
Änderungen und Anpassungen sind jeweils quartalsweise in die Arbeitsgruppe einzubringen.
Über die zukünftige Bauentwicklung muss in der Stadt-Umland-AG eine verbindliche Vereinbarung getroffen werden, die von allen Gemeindevertretungen bestätigt wird.
282
steg Hamburg mbH
„Einheimischenprogramm“
Da ca. drei Viertel des zukünftigen Neubaubedarfs der Region in Husum gedeckt werden sollen, muss die Stadt alle Möglichkeiten ausschöpfen, vielfältige und zeitnah zu realisierende
Angebote zur Wohnraumversorgung innerhalb der eigenen Stadtgrenzen zu sichern. Die
Gemeinden Hattstedt, Mildstedt und Rantrum sind in der Lage, mit ihrem eigenen Versorgungsangebot die regionale Wohnraumversorgungsfunktion Husums zu unterstützen.
Bauplätze in den Umlandgemeinden Horstedt, Schwesing, Südermarsch und Simonsberg stehen zukünftig nur noch für den Eigenbedarf der Gemeinden zur Verfügung. Entsprechend ist es
erforderlich, die Vorraussetzungen eines „Einheimischen“ bzw. einer „Einheimischen“ zu definieren. Denkbar sind hierfür folgende Kriterien: eine Person ist im Ort geboren, Verwandte r’sten Grades (Eltern oder Geschwister) leben im Ort oder eine Person lebt seit mindestens zehn
Jahren im Ort. Die genaue Abstimmung bzw. Definition muss auch hier in der Stadt-Umland-AG
erfolgen.
283
steg Hamburg mbH
7. Perspektiven für Husum
7.
7.1. Drei Szenarien der zukünftigen Stadtentwicklung
Perspektiven für Husum
7.1 Drei Szenarien der zukünftigen Stadtentwicklung
Vor dem Hintergrund der in diesem Konzept dargestellten Rahmenbedingungen, Entwicklungstrends und Handlungserfordernisse sind für die zukünftige Stadtentwicklung Husums bis zum
Jahr 2015 grundsätzlich drei konträre Szenarien vorstellbar:
1. Husum im Gegenwind
2. Husum in der Windstille
3. Husum im Aufwind.
Welches dieser Szenarien in den kommenden zehn Jahren eintritt, hängt von unterschiedlichen
Faktoren ab. Neben übergeordneten und lokal nicht zu beeinflussenden Rahmenbedingungen
(weitere demographische Entwicklung, künftige nationale und internationale Wirtschaftsentwicklung sowie bundes- und landespolitische Gesetzgebungen), ist das zukünftige Handeln aller
Akteure/innen in der Stadt und in der Region von großer Bedeutung für die Richtung, in die sich
Husum zukünftig entwickeln wird. Verwaltung, Politik, Wirtschaft und Bürgerschaft in Husum
sind gemeinsam für die zukünftige Stadtentwicklung verantwortlich.
Im Folgenden wird zunächst kurz und grob skizziert, was die drei Szenarien beinhalten und was
sie unterscheidet.
284
steg Hamburg mbH
Indikatoren
Entwicklungsrichtung
Husum im Gegenwind
„Nichts tun“
Schrumpfung
Husum in der Windstille
„Wenig und planlos tun“
Trendfortschreibung
Einwohnerentwicklung
Massive Bevölkerungsverluste
Altersstruktur
Massive Überalterung
Stagnierende bzw. leicht rückläufige Bevölkerungszahl
Fortschreitung der Alterung
Brachen
Entstehung von weiteren Brachen
Ungenutzte Brachen
Zunehmende Leerstände (MFH,
EFH und Gewerbeflächen)
Wohnungsbau kommt nahezu zum
Wohnungsbau
Erliegen
Unverkäufliche private Immobilien
Wertentwicklung
(EFH, ETW,..)
Soziale und technische Reduzierung der Infrastruktur, z.B.
Schulschließungen
Infrastruktur
Wirtschaftsentwicklung Reduzierung von Arbeitsplätzen
Unternehmensschließungen
Verschlechterung des EinzelhanEinzelhandel
del-Angebots
Deutlicher Rückgang des TourisTourismus
mus
Zunahme der Abwanderung, vor
Wanderung
allem der Fernwanderung
Leerstände
Entwicklung im SUB
Negativentwicklung auch im SUB
Leerstände bleiben auf dem heutigen Niveau
Geringe Dynamik im Wohnungsbau
Weiterer Preisverfall
Husum im Aufwind
„Gemeinsam und gezielt tun“
Qualitatives Wachstum
Starke Stadt in starker Region
Zunahme der Bevölkerung
Ausgewogene Altersstruktur
Umnutzung, Konversion von Brachen
Reduzierung der Leerstände
Große Dynamik im Wohnungsbau
(breite Palette an Angeboten)
Preise stabilisieren sich
Anpassung der Infrastruktur
Ausbau der Infrastruktur
Stagnierende Arbeitsplätze, vereinzelte Betriebsverlagerungen
Einzelhandelsangebot bleibt wie es
ist
Stagnation des Tourismus
Ausbau einer innovativen regionalen Wirtschaftsstruktur
Ausbau und Anpassung des Einzelhandel-Angebotes
Gestärkter Tourismus mit neuen
Zielgruppen
Keine Abwanderung in das Umland / Zugewinne bei der Nah- und
Fernwanderung
SUB profitiert von der attraktiveren
Kernstadt
Weitere Abwanderung in das Umland, aber noch Gewinne bei der
Fernwanderung
Wenig Veränderung im SUB, aber
einzelne Orte verschlechtern sich
weiter
285
steg Hamburg mbH
Angesichts dieser skizzierten Entwicklungsszenarien stellt sich die Frage, welche Entwicklung
denn künftig in Husum eintreten wird? Und hier muss klar gesagt werden, wenn von allen Beteiligten in Verwaltung, Politik, Wirtschaft und Bürgerschaft nichts getan wird, dann wird zukünftig
der Gegenwind Husum kräftig ins Gesicht blasen: Einwohner/innen und Arbeitsplätze werden
abwandern, Infrastrukturen werden abgebaut, Leerstände und Brachflächen werden sich über
das ganze Stadtgebiet verteilen, Besucherzahlen und Investitionen werden zurückgehen.
Husum wird seine Bedeutung als attraktives Mittelzentrum verlieren und zur grauen Kleinstadt
irgendwo in Nordfriesland verkommen. Eine solche Entwicklung kann niemand wollen!
Wenn in Zukunft nur wenig getan sowie vor allem unkoordiniert und ziellos von den Beteiligten
gehandelt wird, dann kommt Husum in die Windstille. Die in diesem Konzept dargestellten
Trends und Entwicklungen werden sich fortsetzen und in der Folge die Funktionen und Qualitäten der Stadt zunehmend beeinträchtigen. Noch mehr finanzkräftige Haushalte werden ihre
Bauwünsche in der Region erfüllen, die kommunalen Einnahmen werden weiter sinken, Kindergärten und Schulen müssen geschlossen werden, die Senioren/innen werden die Mehrheit
stellen, die Innenstadt wird an Attraktivität verlieren und einzelne Wohnquartiere werden sich zu
Problemgebieten entwickeln. Auch diese Entwicklung kann eigentlich keiner wünschen.
Daher lautet die gutachterliche Empfehlung eindeutig und entschieden, dass die Zielsetzung für
die künftige Stadtentwicklung nur heißen kann: „Husum im Aufwind“.
Diese Empfehlung resultiert jedoch nicht aus einer planerischen Vorstellung, die nur auf quantitative Zuwächse und Steigerungen ausgerichtet ist. Denn diese Zeiten sind eindeutig vorbei.
Vielmehr beruht die Empfehlung auf den vorhandenen Qualitäten und Potenzialen, die in
Husum und in den Umlandgemeinden zu finden sind. Diese Potenziale bieten vielfältige
Anknüpfungspunkte für die Stadtentwicklung. Darüber hinaus ist das Motto „Husum im Aufwind“
selbstverständlich auch als positives und motivierendes Leitbild für die künftige Zusammenarbeit der Akteure/innen aus Verwaltung, Politik, Wirtschaft und Bürgerschaft gedacht.
Und woher kommt der Optimismus, dass es sich lohnt für diese Perspektive zu arbeiten? Hierzu
gibt es viele Antworten, die hier nicht alle aufgeführt werden sollen. Aber als ein Beispiel soll auf
die Entstehung des Hotels „Altes Gymnasium“ verwiesen werden. Wenn vor zehn oder fünfzehn
Jahren jemand in Husum gefragt worden wäre, ob hier ein Hotel der Spitzenklasse eine Perspektive hätte, hätten alle nein gesagt. Aber der lokalverbundene Investor kam, hat investiert,
das Projekt realisiert und – siehe da - das Konzept hat Erfolg. Und auch die Stadt profitiert von
dieser Investition. Nun ist diese Geschichte natürlich nicht verallgemeinerbar, dennoch prägen
auch solche Einzelfälle die Stadtentwicklung. Die Suche und Entwicklung von weiteren positiven Einzelfällen kann und sollte daher ein Instrument der zukünftigen Husumer Stadtentwicklung sein. Auf diese Weise könnten weitere Projekte mit „Leutturm-Funktion“ realisiert werden
und zur Stärkung der Stadt beitragen.
Als das Stadtverordnetenkollegium den Ausbau und Betrieb des Husumer Hafens zum ServiceHafen für Offshore-Zwecke beschlossen hat, berichteten die Husumer Nachrichten von einer
„Goldgräberstimmung im Rathaus“. Nun hat zwar dieses „Gold“ im Laufe des Jahres 2005
etwas von seinem Wert eingebüßt, dennoch gibt es unseres Erachtens in der Stadt noch eine
Menge Schätze zu heben. Und hierfür braucht es vielleicht keine Goldgräberstimmung, aber
dennoch eine selbstbewusste Haltung und ein zielgerichtetes Handeln der Verantwortlichen.
286
steg Hamburg mbH
Das Leitbild „Husum im Aufwind“ steht nicht in erster Linie für große quantitative Zuwächse (z.B.
Einwohnerzahl, Gewerbeflächen, Arbeitsplätze, Übernachtungszahlen), sondern für eine Sicherung und qualitative Steigerung der vorhandenen Attraktivität der Stadt unter veränderten Rahmenbedingungen. Es soll dazu dienen, die Funktionen des Mittelzentrums zu erhalten und den
attraktiven Wohn- und Gewerbestandort Husum zu sichern.
Natürlich bleibt das Risiko, dass eine Reihe von Parametern für die Stadtentwicklung nicht von
der Kommune beeinflusst werden können. Entsprechende Entwicklungen würden ganz schnell
einen Richtungswechsel der weiteren Stadtentwicklung nach sich ziehen. Wenn zum Beispiel
das Verteidigungsministerium in 2007 entscheiden würde, alle Husumer Standorte der Bundeswehr aufzugeben, oder wenn Bund und Land die komplette finanzielle Förderung für die
Entwicklung von regenerativen Energien streichen würden, oder wenn das Theodor-SchäferBildungswerk TSBW seinen Standort nach Heide verlagern würde, dann würde Husum ganz
schnell im kräftigen Gegenwind stehen.
Doch die Lage ist im Moment nicht so negativ und daher lohnt es sich optimistisch nach vorne
zu schauen, die Ärmel hochzukrempeln und gemeinsam an die Arbeit zu gehen. Denn auf
jeden Fall bedeutet es für alle Beteiligten erhebliches Engagement und tatkräftigen Einsatz, für
die hier genannten Ziele zu arbeiten.
Im Folgenden werden die konkreten Handlungserfordernisse und die notwendigen nächsten
Schritte für die zukünftige Stadtentwicklung unter dem Leitbild „Husum im Aufwind“ genannt.
287
steg Hamburg mbH
7.2 Husum im Aufwind
Das positive und motivierende Leitbild für die zukünftige Husumer Stadtentwicklung könnte wie
folgt aussehen:
Husum im Aufwind
Vitales Zentrum in einer attraktiven Region
Husum 2015 ist ein kooperatives Mittelzentrum in der Region „Husumer Bucht“. Als Einkaufs-,
Dienstleistungs- sowie Arbeits- und Ausbildungsplatzzentrum erfüllt das Mittelzentrum als Partner in der Region vielfältige Funktionen für die Umlandgemeinden.
Die Husumer Stadtentwicklung ist durch gezielte Innenentwicklung gekennzeichnet. Wohnbauliche und gewerbliche Neubaubedarfe werden vorrangig im Bestand gedeckt. Bestandsquartiere werden weiterentwickelt und den veränderten Wohnwünschen und Erfordernissen angepasst.
Die Stadt ist ein innovativer und attraktiver Lebens- und Wirtschaftsstandort. Husum präsentiert
sich als Stadt der kurzen Wege – sowohl intern als auch zu seinen Nachbargemeinden. Eine
Vielfalt von Wohnquartieren und Stadtteilen prägen das Bild der Stadt. Ebenso eine breite Wirtschaftsstruktur mit innovativen Wachstumsbereichen.
Kennzeichen von Husum 2015
! Bevölkerungsvielfalt,
! breites Wohnraum- und Immobilienangebot,
! zukunftsorientierter und leistungsstarker Wirtschaftsstandort,
! moderne Bildungsangebote (Schulstadt, Bildung und Weiterbildung),
! gute Lebens- und Arbeitsbedingungen,
! familienfreundliches Klima,
! seniorengerechte Angebote,
! qualitätsvoller Tourismus,
! reiche Kulturlandschaft,
! funktionierende regionale Kooperation.
Die genaue Ausgestaltung und Formulierung des Leitbildes ist von den beteiligten Akteuren/innen in der Stadt festzulegen und von der Politik zu beschließen. Verschiedene Bausteine
für ein abgestimmtes Leitbild sind in Husum bereits vorhanden und sollten in diesem Zusammenhang genutzt werden85.
85
Hier sind die Leitbilder der Zukunftskonferenz Husum 2030 sowie der Diskussion anlässlich der 400Jahr-Feier der Stadt zu nennen. Siehe Kapitel 1.5.
288
steg Hamburg mbH
Wenn sich die Verantwortlichen auf das Leitbild „Husum im Aufwind“ für die zukünftige Stadtentwicklung verständigen, dann bedeutet diese Zielsetzung viel Arbeit für alle Beteiligten und
kostet natürlich auch Geld. Daher sollten alle Möglichkeiten genutzt werden, um Fördermittel für
die Stadtentwicklung (z.B. Stadtumbau West) einzuwerben, Investitionen zu bündeln sowie privates Kapital zu aktivieren.
Grundlegende Vorraussetzung für die Erreichung der genannten Zielsetzungen ist eine neue
Planungs- und Diskussionskultur in der Stadt, um alle Kräfte zu fokussieren und die Aufgaben
auf möglichst viele Schultern zu verteilen.
Basis einer solchen Planungs- und Diskussionskultur ist ein kooperatives gemeinsames Handeln aller relevanten Akteure/innen in Stadt und Umland nach den folgenden Kriterien:
Gemeinsam, konstruktiv, ergebnisorientiert und transparent handeln:
•
Politik, Verwaltung, Wirtschaft, Vereine, Verbände und Bevölkerung
•
in der Stadt und mit der Region.
Geplant und gezielt handeln, aber dennoch offen sein für spontane Ideen und Vorschläge
sowie flexibel bei veränderten Rahmenbedingungen:
•
Auf Basis gemeinsamer verbindlicher Leitziele,
•
durch Vereinbarung konkreter Handlungsstrategien sowie
•
mit der Durchführung von Ideenforen zu Schwerpunktthemen.
Umsetzungsorientiert und zeitnah handeln:
•
Vereinbarung konkreter Maßnahmen sowie
•
zeitnahe Umsetzung von Maßnahmen.
Alle beteiligten Bereiche und Akteure/innen müssen sich ihrer gemeinsamen Verantwortung für
die Stadtentwicklung bewusst sein und entsprechend in die Pflicht genommen werden. Konkret
bedeutet dies für die einzelnen Sektoren:
Die Politik muss sich klar zu dem Leitbild und den damit verbundenen Zielsetzungen bekennen
und entsprechend danach handeln: Entscheidungen müssen zügig getroffen, Wechselwirkungen von Entscheidungen berücksichtigt und Investitionen gezielt getätigt werden.
Die städtische Verwaltung muss abgestimmt und ämterübergreifend handeln, das Rathaus
muss „mit einer Stimme“ sprechen und Politik sowie Bürgerschaft frühzeitig und kontinuierlich
informieren. Von großer Bedeutung ist die Aktivierung und Einbindung von Partnern für die
Stadtentwicklung, z.B. aus der Wirtschaft und der Bürgerschaft.
Die Husumer Wirtschaft muss Verantwortung übernehmen, sich eindeutig zum Standort
Husum bekennen und eigene Kompetenzen für die Stadtentwicklung zur Verfügung stellen.
Hier sind z.B. die Wohnungs-, Immobilien- und Bauwirtschaft zu nennen, aber auch der Handel,
Großunternehmen sowie private Investoren.
289
steg Hamburg mbH
Und die Bürgerschaft der Stadt muss in die Stadtentwicklung stärker eingebunden werden, um
Entscheidungen mitzugestalten bzw. nachzuvollziehen sowie vorhandene Potenziale und
Engagement zu nutzen. Hier sind z.B. die Zukunftskonferenz, die privaten Immobilieneigentümer aber auch die Schulen zu nennen. Die Bürgerinnen und Bürger müssen für die Themen der
Stadtentwicklung sensibilisiert und bei der Umsetzung von Maßnahmen aktiv eingebunden
werden. Zu nennen sind hier z.B. die Leitbilddebatte, die Diskussion der „Husumer Wohnwünsche“ oder der Umgang mit den privaten Einfamilienhausbeständen.
Die Steuerung der gesamten Stadtentwicklung sollte in einer Hand liegen, hier sind das Bauamt und der Bürgermeister der Stadt zu nennen („Stadtentwicklung ist Chefsache“). Zur Unterstützung könnte ein Stadtumbau-Management für die Moderation und Umsetzung eingerichtet
werden. Hierfür könnten Fördermittel aus dem Stadtumbau West genutzt werden. Auch die
Fortführung der Lenkungsgruppe, die im Rahmen der Erarbeitung dieses Stadtentwicklungskonzeptes etabliert wurde, als begleitendes Gremium für die Vorbereitung und Steuerung der
Umsetzung von Maßnahmen, könnte den Prozess befördern. In dieser Runde haben bislang
Vertreter/innen von Stadt, Kreis, Ämtern und Land gemeinsam mit Vertreter/innen der Wohnungswirtschaft zusammengearbeitet.
Von großer Bedeutung zur Verbesserung der Kommunikation und Kooperation ist die Öffentlichkeitsarbeit für die Stadtentwicklung. Hier sollten die vielfältigen vorhandenen Möglichkeiten
genutzt und neue Formen geschaffen werden, z.B. Pressearbeit / Kooperation mit der Lokalpresse, Internet, Veranstaltungen, Ausstellungen, Sonderpublikationen. Auch für diesen Bereich
bietet sich an, die Unterstützung eines Stadtumbau-Managements zu suchen.
Folgende Regeln sollten als Grundlage für das weitere gemeinsame Handeln dienen:
1. Gesamtstadt (und Region) im Blick haben,
2. Eigeninteressen und Konkurrenzen zurückstellen,
3. Vertrauen schaffen,
4. Notwendigkeiten und Handlungserfordernisse vermitteln,
5. umsetzungsorientiert arbeiten.
290
steg Hamburg mbH
Neben der Verständigung auf diese Kommunikations-, Entscheidungs- und Umsetzungsstrategien ist es erforderlich, ein konkretes Handlungs- und Maßnahmenprogramm für die kommenden Jahre (2006 – 2007) zu vereinbaren.
Auf Grundlage der im Stadtentwicklungskonzept vorgeschlagenen Zielsetzungen und Maßnahmenempfehlungen zu den Bereichen Wohnen, Gewerbeentwicklung sowie Stadt-UmlandBereich86 werden zum Abschluss ausgewählte konkrete Maßnahmen benannt, die ab sofort mit
Priorität umgesetzt werden sollten. Ein entsprechendes Maßnahmenprogramm sollte von der
Politik kurzfristig beschlossen werden, damit zügig mit der Umsetzung begonnen werden kann.
Hierbei geht es um die vier zentralen Handlungsfelder:
I.
Gebietsentwicklung
II.
III.
Gewerbeentwicklung
IV.
Kooperation und Kommunikation
Es ist zu berücksichtigen, dass sich die Maßnahmenvorschläge der Handlungsfelder II. bis IV.
teilweise auf die unter I. genannten Entwicklungsgebiete beziehen, teilweise aber auch auf die
zukünftige Entwicklung der Gesamtstadt.
86
Selbstverständlich müssen alle im Stadtentwicklungskonzept vorgeschlagenen Zielsetzungen und
Maßnahmenempfehlungen von Politik und Verwaltung geprüft und bewertet werden. Hierbei handelt es
sich um Aussagen zu den folgenden Handlungsfeldern: Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung,
Neubaupolitik, Bestandspolitik und Gebietsentwicklung, Soziale Wohnraumversorgung, Neue
Wohnformen, Kooperation und Kommunikation, Fördermittel und Förderpolitik, Gewerbeentwicklung,
Ansiedlungspolitik, Gewerbebestandspflege, Gewerbliche Entwicklungspotenziale, Kooperationsmodell
Stadt-Umland.
Ein konkretisierter Maßnahmenvorschlag für die zukünftige Stadt-Umland-Kooperation findet sich in
Kapitel 6.4.
291
steg Hamburg mbH
7.3 Handlungsfelder und Maßnahmen
Partner/Akteure Beginn der
Maßnahme
Ziele
I. Gebietsentwicklung
Fortschreibung des Flächennutzungsplans
Stadt, Planungsbüro
Obere Neustadt / Marktstraße
2006
! Anpassung der Bauleitplanung
2005/2006
Teilräumliche Entwicklungsplanung
Stadtumbau West (§ 172a ff. BauGB)
Stadt, Land, Planungsbüro
! Handlungs- und Maßnahmenkonzept
! Zeit- und Kostenplan
Adolf-Brütt-Straße 54
- Sanierung (z.B. Fassade)
- Überplanung der Stellplatzanlage
GEWOBA, Stadt
! Förderung der Innenentwicklung im Stadtgebiet
! Aufwertung von ausgewählten
Geschosswohnungsbeständen
GEWOBA
! Anpassung von Wohnungsbeständen
Magnus-Voss-Straße
! Attraktivitätssteigerung ausgewählter Bestände
Neustadt (Straße)
- Neubau
- Umlegung
- Aufwertung öffentlicher Raum
- Branchenmix
Stadt, Grundeigentümer, Gewerbetreibende
!
!
!
!
292
Förderung der Innenentwicklung im Stadtgebiet
Aufwertung öffentlicher Räume und Infrastrukturen,
Auflösung von konfliktreichen Gemengelagen
Verbesserung des gewerblichen Branchenmix
steg Hamburg mbH
Parkplatz südlich Kreishaus
- Fortschreibung und Umsetzung des
Rahmenplans / Projektentwicklung
Treibweg (GEWOBA-Bestände)
- Abriss
! Schaffung von neuen Wohnformen, z.B. exklusive
Wohnungsangebote für finanzkräftige Senioren/innen
! Förderung der vorhandenen gewerblichen Entwicklungspotenziale, z.B. der Gesundheitswirtschaft und /
oder der Seniorenwirtschaft
GEWOBA, Stadt
! Schaffung von neuen Wohnraumangeboten, z.B.
Miet-Reihenhäuser
Sanierungsgebiet Innenstadt
Fortschreibung und Umsetzung des
Rahmenplans Innenstadt
Paulsen-Grundstück
- Projektentwicklung für Neubau
Brachflächen Ludwig-Nissen-Straße
- Projektentwicklung für Neubau
2006
Stadt
! Anpassung / Aktualisierung des Rahmenplans an
veränderte Bedingungen
Alteigentümer,
! Schaffung von Wohnraumangeboten, z.B. altengerechte Wohnungen, betreutes Wohnen, Pflege- und
Betreuungsangebote, altengerechte Infrastruktur
! Mischfinanzierung privat und öffentlich
Eigentümer, Projektentwickler
! Sicherung und Aufwertung der Innenstadt
! Ansiedlung neuer Nutzungen / zusätzlicher Verkaufsflächen, z.B. technisches Kaufhaus
293
steg Hamburg mbH
Rosenstraße Lagergebäude
- Projektentwicklung
Altes Rathaus
- Nachnutzung für großen Saal
Baumschulen-Viertel
-
Entwicklung der vorhandenen Flächenpotenziale (Bi de Boomschool
und Baumschulen-Gelände)
!
!
!
!
Sicherung und Aufwertung der Innenstadt
Nutzung ?
Ansiedlung neuer Nutzungen
2005/2006
Eigentümer,
NoSpa, Stadt
GEWOBA-Siedlung
! Stärkung als regionaler Wohnstandort
! Verhinderung der weiteren Abwanderung
! z.B. Schaffung von Miet-Reihenhäusern
2006
Konzeptentwicklung/Stadtumbau West
§ 172a ff. BauGB
Stadt, Land
! Erarbeitung von Entwicklungsperspektiven
-
GEWOBA, Stadt,
Projektentwickler
! Rückbau von nicht mehr marktfähigen Geschosswohnungsbeständen
-
Sofortiger Abriss der Altbestände
Variante A: sofortige Neuentwicklung
und –bebauung
Variante B: zunächst Zwischennutzung der Flächen, z.B. als Freiflächen
– später Entwicklung im Zusammenhang mit der Funkstation
! Entwicklung einer zeitgemäßen, attraktiven
Siedlungseinheit ; Schaffung von neuen Wohnraumangeboten: Mix aus attraktivem Geschosswohnungsbau (geringer Anteil, ca. 20 WE), Einzel- Doppelund Reihenhäuser zum Verkauf sowie geförderte Seniorenwohnungen zur Miete im Reihenhaus
294
steg Hamburg mbH
Jahrhundertwende-Viertel
Klaus-Groth-Straße / Hebbelstraße
- Instandsetzung und Modernisierung,
tlw. Abbruch und Neubau
2006
WOBAU, Stadt,
weitere Eigentümer
Marmeladenviertel
Schnoor-Grundstück
- Änderung des B-Plans
- Sicherung der Gewerbeflächen für
Wohnbebauung
- Projektentwicklung
2005/2006
Eigentümer,
Oster-Husum
Süderstraße
- Projektentwicklung für Brachflächen
- Neubauvorhaben von bedarfsgerechtem Wohnungsbau
! Attraktivitätssteigerung ausgewählter Bestandsquartiere
! Schaffung von neuen Wohnraumangeboten, z.B. Einzel- und Doppelhäuser zum Verkauf
2007
Grundeigentümer,
! Schaffung von neuen Wohnraumangeboten, z.B. Single-Häuser
295
steg Hamburg mbH
50er- / 60er-Jahre-Siedlungen
2006
Bereich Hermann-Tast-Straße, Goethestraße, Marienhofweg
Konzeptentwicklung/Stadtumbau West
§ 172a ff. BauGB
Stadt, Land
! Erarbeitung von Entwicklungsperspektiven
-
Wohnungsunternehmen, Stadt
! Verbesserung des Negativ-Images des
Geschosswohnungsbaus
Sanierung und Modernisierung
Aufwertung der öffentlichen Freiflächen
! Modernisierung und Sanierung ausgewählter Geschosswohnungsbaubestände
! Anpassung von Wohnungsbeständen
Rödemis
Iven-Agßen-Schule
- Projektentwicklung für Nachnutzung
2007
Gewerbeflächen Osterhusumer
Straße
-
Altlastenuntersuchung
Entwicklungskonzept bzw. Projektentwicklung
! Ansiedlung neuer Nutzungen
! Stärkung der Identität des Ortsteils
2007
Eigentümer, Stadt
! Ansiedlung neuer Gewerbenutzungen
296
steg Hamburg mbH
Ostenfelder Straße
-
Aufstellung eines B-Planes
für die Teilfläche ehemals Hansen und
Detlefsen
2005/2006
Eigentümer, Stadt
Außenhafen
Gewerbliche Flächen südlich der OffshoreHafen-Flächen
- Vorbereitung der Bauleitplanung
- Verkehrsplanung
! Schaffung von neuen Wohnraumangeboten
2005/2006
Stadt, Land, WFG
!
!
!
!
297
Sicherung der Hafen-Funktionen
Flächenbevorratung für störendes Gewerbe
Ansiedlung innovativer Wirtschaft
Stärkung der Windenergie-Branche
steg Hamburg mbH
Maßnahme
Ziele
II. Soziale Wohnraumversorgung
Diskussion über die zukünftige soziale
Wohnraumversorgung
Sozialzentrum,
Kommunalpolitik
2005/2006
! Konkretisierung der zukünftigen Anforderungen
! Bewertung der derzeitigen Förderpolitik / Überprüfung des Verhältnisses von Objektförderung und
Subjektförderung
Einrichtung einer zentralen Wohnungsvermittlung und Wohnraum-Tauschbörse für Husum (und evtl. die Region)
Stadt, Sozialzentrum, Wohnungsunternehmen,
SUB AG
2006
! Verbesserung der bedarfsgerechten Wohnungsbelegung
! Verbesserung der Vermietung
Anpassung ausgewählter Wohnungsbestände im Geschosswohnungsbau
Stadt, Wohnungsunternehmen
2006
! Sicherung bzw. Schaffung von preisgünstigem
Wohnraum für bedürftige Haushalte, z.B. für Jungerwachsene und Senioren
! Mögliche Standorte:
Sicherung preisgünstiger Wohnungen
Stadt, Land,
GEWOBA
2006
! Sicherung des Kontingents an gebundenem Wohnraum durch Sicherung und ggf. Ausbau der Belegungsrechte sowie durch Nutzung neuer Förderinstrumente, z.B. Kooperationsverträgen mit den Wohnungsunternehmen
! Mögliche Standorte:
298
steg Hamburg mbH
Maßnahme
Ziele
III. Gewerbeentwicklung
Beauftragung einer Einzelhandelsanalyse mit Ansiedlungsstrategie
Wirtschaftskreis,
Unternehmen
2006
!
!
!
!
Ergänzung von Angebotslücken
Aktive Einbindung der Wirtschaft
Prüfung der Möglichkeiten zur Einrichtung eines Business Improvement
District BID in der Innenstadt auf
Grundlage des Landesgesetzes über die
Einrichtung von Partnerschaften zur
Attraktivierung von City-, Dienstleistungsund Tourismusbereichen (PACT-Gesetz)
Wirtschaftskreis,
Unternehmen, Eigentümer, Stadt
2006/2007
!
!
!
!
Attraktivitätssteigerung
Aktive Einbindung der Wirtschaft
299
steg Hamburg mbH
Maßnahme
Ziele
IV. Kooperation und Kommunikation
Verbesserung der Planungs- und Diskussionskultur in der Stadt
Stadt, Wirtschaft,
Bürgerschaft
2005/2006
! Pro-aktive Stadtentwicklung
! Einbeziehung von privaten Partnern und Bürger/innen
! Aktivierung von Kompetenzen und Ressourcen
Installierung einer Arbeitsgruppe ’Husumer Wohnraumversorgung’
mit
Einrichtung eines kontinuierlichen
Wohnungsmarktbeobachtungssystems
Stadt, Wohnungswirtschaft, Immobiliensektor, Kreis,
Umlandgemeinden
2006
! Kontinuierliche Abstimmung der Wohnraumversorgung
! Sicherung einer bedarfsorientierten
Wohnraumversorgung
! Verbesserung der Kommunikation
Initiierung von öffentlichen Debatten /
Marketing zu den Themen Wohnen und
Stadtentwicklung
Stadt, Wirtschaft,
Bürgerschaft
2006
! Initiierung von stadtweiten Diskussionen, z.B. über
’Husumer Wohnwünsche’ und neue Wohnformen
! Gezielte Vermarktung von Siedlungen, Bautypen und
Modernisierungsmodellen im Bestand
! Moderation des Generationswechsels im privaten Immobilien-Bestand
! Informationsveranstaltungen zu Stadtentwicklungsthemen, z.B. Stadtumbau West, BID bzw. PACT
Umsetzung eines Kooperationsmodells
mit den Umlandgemeinden
Stadt, Kreis, Umlandgemeinden
2005/2006
! Kontinuierliche Abstimmung der Wohnraumversorgung
! Bedarfsorientierte Wohnraumversorgung
! Sicherung der ortsspezifischen Funktionen
300
steg Hamburg mbH
7.4 Nächste Schritte
7.4 Nächste Schritte
Nach Vorlage dieses Stadtentwicklungskonzeptes sollten kurzfristig folgende nächste Schritte
unternommen werden:
1. Vorstellung und Diskussion der Ergebnisse des Stadtentwicklungskonzeptes in der Politik
und in der Öffentlichkeit
2. Politische Beschlussfassung des Leitbildes und der Zielvorstellungen für die Husumer Stadtentwicklung bis 2015
3. Politische Beschlussfassung der Strategie für das zukünftige Handeln
4. Politische Beschlussfassung des Maßnahmenkataloges für die nächsten Jahre
5. Klärung der Verantwortlichkeiten bzw. der Umsetzungsstrukturen (Steuerung, evtl. Lenkungsgruppe, Management)
6. Einrichtung eines „Stadtumbau-Managements“
7. Beginn einer breiten und intensiven Öffentlichkeitsarbeit für die Stadtentwicklung
8. Zeitnaher Beginn der Umsetzung konkreter Maßnahmen aus dem o.g. Katalog (z.B. Stadtumbau West in der Oberen Neustadt)
301
Anhang
Anhang
steg Hamburg mbH
Anhang I
I.
Übersicht über Expertengespräche
Übersicht über Expertengespräche
Name
Funktion
Termin
Herr Storm,
Herr Doll
Kreis Nordfriesland / Bauamt
25.01.2005
Herr Dr. Hüppauff-Jakober,
Herr Vollmari
WFG Nordfriesland
02.02.2005
Herr Sönnichsen
NOSPA Immobilien Service
03.02.2005
Frau Rudolph
Stadt Husum / Gleichstellungsbeauftragte
04.02.2005
Frau Ladwig
GEWOBA /
Geschäftsstelle Husum
10.02.2005
Herr Ostermeier,
Herr Beek
TSBW
11.02.2005
Frau Dr. Bongert,
Herr Albrecht
Zukunftskonferenz Husum 2030
11.02.2005
Herr Cohrs jr.
CJ Schmidt
Wirtschaftskreis Husum
28.02.2005
Herr Westphal
Tourismus- und Stadtmarketing mbH
03.03.2005
Herr Cohrs jr.,
Herr Schmidt,
Herr Dr. Hüppauf-Jakober
Wirtschaftskreis Husum
04.04.2005
Herr Jonscher,
Frau Ladwig
GEWOBA /
GF und Geschäftsstelle Husum
07.04.2005
Herr und Frau von der
Weppen
Vorsitzender des Seniorenbeirats
11.05.2005
Herr Hüper
WOBAU Eiderstedt
07.06.2005
Herr Albrecht,
Herr Laage
Sozialzentrum Husum und Umland
08.06.2005
Herr Dr. Hüppauf-Jakober,
Herr Schulze-Kölln
WFG Nordfriesland
12.09.2005
01.03.2005
I
01.03.2005
steg Hamburg mbH
Anhang II
II.
Umwelt- und Planungsausschuss
Termine
09.02.2005
Vorstellung der Gutachter und des Vorgehens
06.04.2005
Aktueller Sachstand
22.06.2005
Aktueller Sachstand
28.09.2005
Sondersitzung zum 1. Entwurf des Konzeptes
14.12.2005
Vorstellung des Gesamtkonzeptes
Stadtverordnetenkollegium
Termine
23.06.2005
Präsentation des aktuellen Sachstandes
Interfraktionelle AG Stadtentwicklung
Termine
08.04.2005
10.05.2005
21.06.2005
SUB AG
Termine
24.01.2005
01.03.2005
14.07.2005
Abschlusstermin geplant
für Februar 2006
II
steg Hamburg mbH
Anhang II
Öffentliche Veranstaltungen
Termin
01.03.2005
Öffentliche Auftaktveranstaltung
24.01.2006
Öffentliche Veranstaltung zur Präsentation der Ergebnisse und
Absprache des weiteren Vorgehens bei der Umsetzung
III
steg Hamburg mbH
Anhang III
III.
Termine
22.02.2005
07.04.2005
12.05.2005
21.06.2005
22.09.2005
17.11.2005
Mitglieder bzw. Teilnehmer/innen der Lenkungsgruppe
Stadt Husum
Frau Bürgermeisterin Belker
Stadt Husum / Bauamt
Herr Tannen (ab September 2005)
Frau Keszler-Ostermeier
Herr Schlindwein
Kreis Nordfriesland / Bauamt
Herr Storm
Herr Doll
Umlandgemeinden
Herr Carstensen / LVB Amt Viöl
Herr Röhe / LVB Amt Treene
Herr Salzwedel / LVB Amt Hattstedt
Herr Schäfer / Amt Treene
Innenministerium des Landes
Schleswig-Holstein
Frau Pook / Städtebauförderung
Frau Harder /Städtebauförderung
Frau Siebeck-Rauscher / Wohnraumförderung
Frau Buhse / Wohnraumförderung
Herr Menzel / Wohnraumförderung
Herr Goede / Städtebau und Ortsplanung
Frau Ninnemann / Landesplanung
Wohnungswirtschaft
Herr Jonscher / GEWOBA-Nord eG
Herr Malzan / GEWOBA-Nord eG
Herr Sönnichsen / NoSpa / Haus und Grund
IV
steg Hamburg mbH
Anhang IV
IV.
Flächennutzungsplan 1979 mit Fortschreibungen
Planungsgruppe Nord, Kiel, 1979
Städtebaulicher Rahmenplan Innenstadt, 1991 (Fortschreibung 1992)
Architekten Wuttke und Kekeritz, Neumünster, Fortschreibung 1992
Landesraumordnungsplan Schleswig-Holstein
Innenministerium Schleswig-Holstein, 1998
Voruntersuchung Verkehrskonzept Innenstadt 2001
Verkehr Technik Umwelt GmbH Planungsbüro GmbH
Städtebaulicher Rahmenplan Marktstraße 2001
MORPHO-LOGIC Architektur und Stadtplanung, München
Landschaftsarchitektur Stiegler, Rosenheim
Regionalplan für den Planungsraum V - Schleswig-Holstein Nord
Innenministerium Schleswig-Holstein, Neufassung 2002
Landschaftsplan Husum 2003
Dipl.-Ing. Barbara Bonin – Körkemeyer, Leck, Juli 2002
Tourismusmarketingkonzeption Husum und Husumer Bucht 2003/2004
CIMA GmbH Lübeck, Dr. Rainer Hartmann, April 2003
Gutachterliche Stellungnahme - Analyse des Einzelhandels im Großraum Husum 2003
ARGE CONVENT Planung und Beratung GmbH, gesa Gesellschaft für Handels-, Standort- und
Immobilienberatung mbH; September 2003
Regionales Entwicklungskonzept REK Nordfriesland
Raum & Energie, Institut für Planung, Kommunikation und Prozessmanagement GmbH, Wedel;
Oktober 2003
Planfeststellungsbeschluss für den „Ausbau und Betrieb des Husumer Hafens zum Service-Hafen für Offshore-Zwecke“
GFN mbH 2004
V
steg Hamburg mbH
Anhang V
V.
Aareon
•
Wohnungsmarktanalyse für Husum
Agentur für Arbeit Flensburg
•
Daten zu sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
•
Amt Hattstedt
•
Daten zu den Amtsgemeinden im SUB (Schobüll, Wobbenbüll, Hattstedt und Horstedt)
Amt Treene
•
Daten zu den Amtsgemeinden im SUB
(Mildstedt, Rantrum, Südermarsch und
Simonsberg)
Amt Viöl
•
Daten zur Amtsgemeinde im SUB (Schwesing)
Bundesagentur für Arbeit
•
Angaben zu Arbeitslosen
Convent GmbH / gesa GmbH (Analyse
des Einzelhandels im Großraum Husum)
•
Angaben zu Verkaufsflächen im Einzelhandel
Innenministerium des Landes SchleswigHolstein / Wohnraumförderung
•
Arbeitshilfen 1 - 3 zur Erstellung kommunaler
Wohnraumversorgungskonzepte (IfS Berlin)
•
Bevölkerungs- und Neubaubedarfsprognosen
•
Untersuchung „Möglichkeit und Grenzen der
Entwicklung kommunaler Wohnraumversorgungskonzepte für mittlere Zentren“ (IfS Berlin)
•
Daten des Wohnungsmarktbeobachtungssystems Schleswig-Holstein von 2004,
inkl. Daten zum Spotlightort Husum
Investitionsbank Schleswig-Holstein
VI
steg Hamburg mbH
Anhang V
•
Bodenrichtwerte
•
Kaufpreissammlungen
•
Daten zu Baugenehmigungen
•
Berechnungen der Bauflächenpotenziale
•
Daten zur Einwohnerentwicklung
•
Daten zur Wanderung
•
Straßenweise Daten zur Altersstruktur
•
Angaben zu Geburten und Sterbefälle
•
Angaben zur Wohndauer und Haushaltsstruktur
•
Daten zu innerstädtischen Ummeldungen
Stadt Husum / Kämmerei
•
Daten zur kommunalen Finanzlage
Stadt Husum / Sozialzentrum für Husum
und Umland
•
Angaben zu von Obdachlosigkeit bedrohten
Haushalten
Statistisches Amt für Hamburg und
Schleswig-Holstein
•
Wohnungsfortschreibung Nordfriesland
•
Angaben zu Pendlerströmen
Wohnungsunternehmen
•
Daten zu den Wohnungsbeständen
•
Daten zu Fluktuation und Leerständen
Kreis Nordfriesland / Gutachterausschuss
Stadt Husum / Bauamt
Stadt Husum / Einwohneramt
VII
steg Hamburg mbH
Pläne
Pläne
steg Hamburg mbH
Pläne
Planverzeichnis
01
Übersichtsplan / Nutzungsstruktur Bestand
02
Eigentümerstruktur / Wohnungsgesellschaften
03
Gewerbegebiete - Bestandsplan
04
Übersichtsplan Verbrauchermärkte
05
Siedlungsportraits - Übersichtsplan
06
Siedlungsportraits - Handlungsbedarf
07
Gesamtübersicht Stadt-Umland-Bereich
steg Hamburg mbH

Stadtentwicklungskonzept Husum

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