Seniorenpflegeheim harxheim

1
Premium
Kapitalanlage
Pflegeimmobilien
Seniorenpflegeheim Harxheim
5,0 %
MIETRENDITE
10
Unverbindliche Illustration Vorderansicht
INHALT
Pflegeimmobilien: Nachfrage, die mit dem Alter wächst
4
Inflation, Zinsen & der Euro
5
Die Entstehung eines Projektes
7
Der Vergleich
8
Kapitalanlage Pflegeimmobilien
9
Seniorenpflegeheim Harxheim
10
Der Betreiber: Die CURA SANA
18
Der Standort Harxheim
20
Bau- und Ausstattungsbeschreibung
22
Rechtliche Grundlagen
22
Haftungsausschluss
32
Impressum
35
10 4
Pflegeimmobilien
Nachfrage, die mit dem Alter wächst
Menschen werden immer älter und damit auch pfle-
wird. Die Zahl der 65-Jährigen und Älteren soll bis
gebedürftiger. Lange Wartelisten bei Senioren- und
2030 um mehr als 40% steigen.2
Pflegeeinrichtungen sind die Folge: Signale die zeigen,
dass der demographische Wandel längst in unserem
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes soll es
Alltag angekommen ist. Die Bereitstellung von alters-
in Deutschland gegen Ende des Jahres 2011 bereits 2,5
und pflegegerechtem Wohnraum ist bereits heute eine
Millionen Pflegebedürftige gegeben haben.3
der gesellschaftlichen Herausforderungen. Eine Aufgabe, die der Staat alleine nicht erfüllen kann. Seit
Die Konsequenz: Auch der Bedarf an Pflegeplätzen steigt
1990 hat sich die Zahl der über 65–Jährigen bundesweit
in Zukunft weiter und dauerhaft an. Hier bietet sich die
um 5 Millionen erhöht. Ein Anstieg von 42% - und das
Chance für private Investoren.
bei nahezu konstanter Bevölkerungszahl . Schon heu1
te ist jeder fünfte über 65 Jahre alt – ein Strukturwandel, der erst am Anfang steht.
beste Investitionschancen für Kapitalanleger
Ein Blick in die Zukunft
Investition in den Wachstumsmarkt Pflege
Für die nächsten Jahrzehnte ergibt sich nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes folgendes Bild:
Quellen:
Bei sinkender Bevölkerungszahl wächst die Zahl äl-
1
Statistisches Bundesamt:
Im Blickpunkt „Ältere Menschen in Deutschland und der EU 2011“
terer Menschen über lange Zeit. Gleichzeitig gibt es
2
weniger jüngere Menschen, so dass sich das Verhält-
Statistisches Bundesamt, Datenreport 2011
„Bevölkerungsstand und Bevölkerungsentwicklung“
nis zwischen den Altersgruppen erheblich verschieben
3
Statistisches Bundesamt, Pflegestatistik 2011
3,0
Pflegebedürftige Menschen
(in Mio. Personen)
2,8
2,6
2,4
2,2
Quelle:
2,0
Statistisches Bundesamt
1999
2005
2010
2020
2015
25
20
Entwicklung der älteren
Bevölkerung von 1990 bis 2060
in Deutschland
(in Mio. Personen)
Personen ab 65 Jahren
15
10
Quelle:
Personen ab 85 Jahren
5
Statistisches Bundesamt: Im Blickpunkt
„Ältere Menschen in Deutschland und der
0
1990
EU 2011“
2000
2010
2020
2030
2040
2050
2060
5
Inflation, Zinsen & der EURO
Kein anderer Faktor steht dem privaten Vermögens-
Aber auch vor dem Hintergrund ständiger Währungs-
aufbau mehr im Wege als die Inflation. Sie lässt die
unsicherheiten in der Europäischen Union ist das In-
Kaufkraft sinken und mindert den realen Geldwert.
teresse an krisensicheren Anlageformen enorm ge-
Mehr noch: Wird die Inflation – wie seit Jahren in
stiegen. Der Erwerb einer Immobilie ist eine der
Deutschland – von niedrigen Anlagezinsen begleitet,
klassischen und bewährten Möglichkeiten. Ein gut
ist eine rentable Altersvorsorge mit festverzinslichen
gewähltes Objekt ist ein sicherer Sachwert mit hohem
Sparformen kaum mehr möglich. Niedrigzins und In-
Renditepotenzial – und das auf Dauer.
flation mindern den Wert des Kapitals statt ihn zu
mehren.
2,6
2,3
2,3
1,9
Die Inflationsrate – gemessen
am Verbraucherpreisindex
für Deutschland
Veränderungen gegenüber
dem Vorjahr (in %)
1,7
1,5
1,5
1,6
1,1
1,0
Quelle:
Statistisches Bundesamt,
0,4
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Wiesbaden 2012
2010
2011
10 6
Kapitalanlage in Immobilien
Schutz vor Inflation bietet eine Immobilie nur dann,
positiv aus: Die Finanzierungsmöglichkeiten für Im-
wenn die laufenden Mieteinnahmen an die Inflations-
mobilien sind so günstig wie noch nie. Regelmäßige
entwicklung gekoppelt sind. Hochwertige Immobili-
Mieteinnahmen begünstigen eine Refinanzierung des
enangebote stellen dies unter anderem durch den
Eigentums.
indexierten Mietvertrag sicher.
Besonderes Augenmerk verdient hier die PflegeimEbenso wichtig: In Gemeinschaftsanlagen sollte die
mobilie: Aufgrund der geschätzten demographischen
Immobilie mit einem individuellen Grundbucheintrag
Altersentwicklung der Bevölkerung, können Anleger
abgesichert sein. Dies erleichtert die Veräußerung der
von einer stetigen Nachfrage im Bereich der Pflege-
Immobilie.
immobilien ausgehen und profitieren.
Für Kapitalanleger wirkt sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau für aufzunehmende Verbindlichkeiten
7
die entstehung eines projektes
Fertigstellung & Nutzung
·· Übergabe an den Betreiber
Bauphase & Realisation
·· Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung
und des Baufortschrittes
·· Umsetzung der Betreiberanforderungen
Planung & Konzeption
·· Erstellung der baulichen und architektonischen Planung
in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers
·· Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen
Rahmenbedingungen
Bedarfsermittlung / Betreibergewinnung / Grundstücksauswahl
·· Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer
Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur,
Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität,
Wettbewerbssituation etc.)
·· Auswahl eines geeigneten Betreibers
·· Sicherung eines geeigneten Grundstücks
10 8
der Vergleich
Immobilienmarkt oder Kapitalmarkt
Wertentwicklung
Immobilienmarkt:
Wenig volatile Marktentwicklung.
Kapitalmarkt:
Hohe Volatilität diverser Finanzprodukte.
Risiko
Immobilienmarkt:
Appartementnutzung konjunkturell weitestgehend unabhängig.
Kapitalmarkt:
Wirtschaftliche und konjunkturelle Abhängigkeit diverser Finanzprodukte.
Kontrollmöglichkeit
Immobilienmarkt:
Greifbarer Sachwert der im Sondereigentum steht.
Kapitalmarkt:
Keine Einflussmöglichkeit in bestehende Finanzprodukte.
Pflegeappartement oder Eigentumswohnung –
beispielhafte Vergleichskriterien
Mieterwechsel
Pflegeappartement:
Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche.
Eigentumswohnung:
Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand.
Instandhaltungskosten
Pflegeappartement:
Aufgrund gewerblicher Nutzung durch den Pächter kann ein Großteil der
Instandhaltungskosten auf den Pächter umgelegt werden.
Eigentumswohnung:
Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt
auf die Mieter übertragen werden.
Mieteinnahmen
Pflegeappartement:
Aufgrund langfristiger Globalvermietung beständige, nicht schwankende
Mieteinnahmen – Kalkulationssicherheit.
Eigentumswohnung:
Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung
durch Mieterwechsel.
9
KAPITALANLAGE PFLEGEIMMOBILIEn
INVESTIEREN SIE ZUKUNFTsorientiert!
Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit und 2-maliger
mieterseitigen Verlängerungsoption von 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr
Pflegeappartement belegt ist oder nicht.1
Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und
Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach).1
gute Bauqualität durch neueste Standards und Baubeschreibung.
Maximale Kaufpreissicherheit
inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen
erhöhen den Wert der Immobilie.1
Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes.
Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie, das bedeutet Sicherheit
im Bedarfsfall.
Renommierter und erfahrener Betreiber
Flexibilität im Verkauf, Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappartements durch
Eintragung im Grundbuch.
1
Zur genauen Erläuterung siehe Mietvertrag
10 10
Das SENIORENpflegeheim harxheim
In Harxheim, am südlichen Stadtrand von Mainz, der
Auf drei Etagen verteilt entstehen insgesamt 49 Ein-
Hauptstadt von Rheinland-Pfalz, entsteht das neue
zelzimmer mit gleicher Anzahl an Pflegeplätzen. Jedes
Seniorenzentrum. Auf einem Grundstück von 2.240
der 49 Appartements verfügt über ein eigenes Dusch-
Quadratmetern werden insgesamt 49 Pflegeapparte-
bad. Die praktisch geschnittenen Appartements mit
ments realisiert.
sehr wohnlichem Ambiente sind elegant und seniorengerecht ausgestattet.
Das Seniorenpflegeheim Harxheim wird ein außergewöhnlich attraktives Haus mit gehobenem Ambiente.
Die Gemeinde Harxheim im Landkreis Mainz-Bingen
hat vieles zu bieten. Die touristisch voll erschlossene
Weinbaugemeinde besticht durch das milde Klima, das
vom Rhein, von Odenwald, Donnersberg und Hunsrück
wesentlich bestimmt wird. Bei einem Besuch des historischen Ortskerns können Sie sich in den Weinstuben und Restaurants mit kulinarischen Leckerbissen
verwöhnen lassen. Durch die großzügig angelegten
Aufenthaltsräume und den daran angrenzenden Terrassen, können die Bewohner einen herrlichen Blick
über die Landschaft genießen und dabei am öffentlichen
und gesellschaftlichen Leben teilnehmen. Die Gegebenheiten und die Lage des Seniorenzentrums bieten
viel Abwechslung für die Bewohner. Unweit der Kulturlandschaft Oberes Mittelrheinthal, dass seit Juni
2002 auf der Liste des UNESCO-Welterbes zu finden
ist, kann man landschaftlich und kulturell viel erleben.
Durch die unmittelbare Nähe zu Mainz, Wiesbaden und
der Autobahn 63 ist die Verkehrsanbindung ausgezeichnet.
Das gesamte Haus, die großzügig angelegten Terrassen und die Gartenanlage sind barrierefrei konzipiert
und ausgestattet. Die stationäre Pflegeeinrichtung
bietet pflegebedürftigen Menschen jeder Pflegestufe
ein Zuhause.
Bilder einer Referenzeinrichtung
Objektangaben:
Seniorenpflegeheim Harxheim, Bahnhofstraße 112, 55296 Harxheim
Lage:
Stadtrandlage mit sehr guter Verkehrsanbindung.
Vertriebskoordinator:
Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in
Hildesheim (Niedersachsen). Sie ist ein inhabergeführtes Unternehmen, welches
sich ausschließlich mit Pflegeimmobilien beschäftigt.
Die WI-IMMOService GmbH ist ein Unternehmen der WI-IMMOGroup GmbH.
Fertigstellung:
Voraussichtlich September 2015
11
Kaufpreise & Zahlungsweise: 25% (30% - 5% Sicherheitseinbehalt) nach Beginn der Erdarbeiten; 28% nach
Rohbaufertigstellung; 18,9% nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
nach Fenstereinbau einschl. Verglasung, nach Rohinstallation der Heizungsanlagen, Sanitäranlagen und Elektroanlagen; 11,2% nach Innenputz, ausgenommen
Beiputzarbeiten, nach Fertigstellung des Estrichs, nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, nach Fertigstellung der Fassade; 16,9% nach Bezugsfertigkeit und
Zug um Zug gegen Besitzübergabe und nach vollständiger Fertigstellung (inkl.
5% Sicherheitseinbehalt)
Erwerbsnebenkosten:
5 % Grunderwerbsteuer / ca. 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten
Verwaltung:
18 € monatlich zzgl. MwSt.
Instandhaltungsrücklage:
0,25 € pro m2 Mietberechnungsfläche pro Monat (voraussichtlich).
Steuerliche Aspekte:
Das Gebäude kann von Investoren 50 Jahre lang zu je 2 % abgeschrieben werden.
Instandhaltung /
Instandsetzung:
Die Mieterin ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des
Überlassungsgegenstandes, ausgenommen Dach und Fach, verpflichtet.
Unter Dach und Fach verstehen die Vertragsparteien die gesamte tragende Konstruktion des Mietobjekts mit Fundamenten, Dach sowie Außenwänden inklusive etwaiger Fassadenverkleidungen, Vordächer sowie außen mit dem Objekt
fest verbundene Teile, konstruktive Decken ohne abgehängte Decken, tragende
Wände, die Treppenhauskonstruktion ohne Bodenbelag und Geländer, Aufzugsschächte sowie alle innerhalb des Mauerwerks verlegten technischen Einrichtungen bis zum Austritt aus dem Mauerwerk in die Mieträume.
Hausverwaltung:
Die Hausverwaltung übernimmt die WI-Hausverwaltung GmbH.
Die WI-Hausverwaltung GmbH ist ein Unternehmen der WI-ImmoGroup GmbH.
Belegungsrecht:
Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht
im Bedarfsfall, vorbei an bestehenden Wartelisten.
Mietvertrag:
Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre mit 2-maliger anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre.
EnEV 2014:
Energieeffizienzklasse B
Mietzahlung:
•• Mietvertragslaufzeit 20 Jahre mit 2-mal 5 Jahren
Verlängerungsoption
•• Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand
einzelner Appartements
•• Langjährige Erfahrung im Markt der
stationären Pflege, dies sichert Ihre dauer haften und regelmäßigen Einnahmen
•• Etabliertes und zukunftsorientiertes
Pflegekonzept
zahlt pauschal Miete für
Appartement
+ Pflegefunktionsfläche
+ Gemeinschaftsfläche
= mietrelevante Gesamtfläche
VERWALTUNG
monatliche Zahlung an die
Betreiber
•• treuhänderische Entgegennahme der Gesamt miete und Verteilung der Gelder an die
Eigentümer
•• Verwaltung der Wohnungseigentümer gemeinschaft
•• Sondereigentumsverwaltung
•• Koordination / Kontrolle von Instandhaltungs maßnahmen
•• Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber
dem Generalmieter sowie Dritten
10 12
STANdORT DES Seniorenpflegeheims Harxheim
Bild einer Referenzeinrichtung
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13
Grundriss Erdgeschoss
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5
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Eingang
Pflegezimmer
Gemeinschaftsfläche
Bilder einer Referenzeinrichtung
9
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Grundriss 1. Obergeschoss
den
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29
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Pflegezimmer
Gemeinschaftsfläche
Bilder einer Referenzeinrichtung
14
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Grundriss Dachgeschoss
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Pflegezimmer
Gemeinschaftsfläche
Bilder einer Referenzeinrichtung
38
39
40
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Unverbindliche Illustration Vorderansicht
Beispielgrundriss Einzelzimmer
Bilder einer Referenzeinrichtung
Beispielrechnung
Gebäude:
103.807,36 €
Grundstück:
10.943,36 €
Gesamtpreis:
114.750,72 €
Miete:
5.737,54 € p.a.
478,13 € pro Monat
Mietrendite:
ca. 20,79 m2 Einzel-­ / Wohnfläche zzgl.
ca. 26,30 m2 anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche
ca. 47,09 m2 mietrelevante Gesamtfläche
(genaue Angaben entnehmen Sie bitte der Preisliste)
5 %
Die Berechnung bezieht sich auf
den Zeitraum ab Erhalt der Mieteinnahmen, d.h. nach Ablauf der
mietfreien Zeit. Bei der Berechnung der ausgewiesenen „Nominalverzinsung“ wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen
Mieteinnahmen mit aufzunehmen.
Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung
sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit
eingeflossen.
17
Bilder einer Referenzeinrichtung
10 18
Der Betreiber: Die Cura sana
Im Mittelpunkt der Pflege steht der Bewohner mit sei-
wohner im Vordergrund stehen. Durch die wohnlich
nen individuellen Wünschen und Bedürfnissen. Die
gestaltete Atmosphäre der Einrichtungen und der
Zufriedenheit der Bewohner steht dabei im Vordergrund.
Möglichkeit die Räume auf Wunsch selbst zu gestalten,
Ihre Arbeit orientiert sich dabei an folgenden Leitvor-
möchte die Cura Sana zum Wohlbefinden der Bewoh-
stellungen:
ner beitragen.
Mit dem Aufenthalt in den Einrichtungen der Cura Sana
Menschenbild
soll der Bewohner möglichst wenig Brüche in seiner
Die Cura Sana sieht den Menschen als Ganzes und mit
Lebensgestaltung erfahren. Die Bewohner sollen ein
einer unverwechselbaren Persönlichkeit. Die Haltung
Leben so normal wie möglich führen. Der Tagesablauf
der Cura Sana wird bestimmt durch Wertschätzung,
in der Einrichtung hat dabei ein tagesstrukturierendes
Achtung und Respekt gegenüber dem alten Menschen
Element und orientiert sich soweit möglich an den
und seiner Lebenserfahrung. Ausgehend von diesem
Gewohnheiten und Bedürfnissen der Bewohner.
Menschenbild bieten sie eine ganzheitliche Betreuung,
bei der die sozialen, psychischen und physischen Be-
Pflege und Betreuung
dürfnisse der Bewohner im Mittelpunkt stehen. Die
Im Zentrum der Pflege und Betreuung stehen die in-
Persönlichkeit des Einzelnen, die Wahrung der Intim-
dividuellen Bedürfnisse des Bewohners. Grundlage
sphäre sowie das Recht auf Selbstbestimmung sind
hierfür ist eine ganzheitliche, aktivierende und res-
dabei zu beachten.
pektierende Pflege, die körperliche, seelische, geistige und emotionale Aspekte einschließt. Das gesam-
Wohnen und Unterkunft
te pflegerische Handeln ist darauf ausgelegt, den
Das Pflegeheim soll als ein Ort zum Wohlfühlen und
Bewohnern eine größtmögliche Selbständigkeit und
der Sicherheit sein, in dem die Bedürfnisse, Selbst-
Unabhängigkeit bei der Ausübung der Verrichtungen
bestimmung und Wahrung der Persönlichkeit der Be-
zu erhalten bzw. wieder zu ermöglichen.
19
Die Standorte der Cura sana in Deutschland
Waldernbach
Hessen
Runkel
Limburg 3x
Hahnstätten
Wiesbaden
Rheinland-Pfalz
3x
Weilmünster
Villmar
Usingen
Bad Camberg
2x
Mainz
Harxheim
Wöllstein
bestehende Standorte
aktueller Standort
Mitarbeiter
verstanden, der als fester Bestandteil innerhalb der
Pflege und Betreuung erfolgt in einem mulitprofessi-
Einrichtungen integriert ist.
nellen Team und stets unter Einbeziehung der Bewohner und/oder deren Bezugspersonen. Eine effektive
Zielvorstellungen
Zusammenarbeit verschiedener Personen- und Be-
Zielsetzung in der Versorgung der Bewohner ist eine
rufsgruppen erfordert gegenseitige Wertschätzung der
aktivierende Pflege und Betreuung, die auf die Erhal-
Fähigkeiten und Kompetenzen sowie stetige und ge-
tung bzw. die Wiedergewinnung einer möglichst selb-
genseitige Information. Um eine qualitativ hochwerti-
ständigen Lebensführung abzielt. Im Vordergrund steht
ge an den individuellen Bedürfnissen orientierte Pfle-
die Selbstbestimmung und Eigenverantwortlichkeit der
ge zu gewährleisten, haben die Mitarbeiter der Cura
Pflegebedürftigen, die trotz ihres Hilfebedarfs ein mög-
Sana ein breites Spektrum komplexer Aufgaben zu
lichst selbständiges Leben so normal wie möglich
erfüllen für die ein hohes Maß an Fachkompetenz er-
führen sollen.
forderlich ist. Dies stellen sie durch regelmäßige Fortbildungen und Schulungen sicher.
Die Cura Sana Harxheim gehört einer Firmengruppe
an, die sämtlich von der Cura Sana Verwaltungs GmbH
Qualitätssicherung
betreut wird. Zu dieser Firmengruppe gehören 14 Ein-
Es ist für die Cura Sana von unverzichtbarer Bedeutung,
richtungen in Form von Pflegediensten, Tagespflegen,
ihre Bewohner nicht nur umfassend zu pflegen und zu
betreuten Wohnungen und Pflegeheimen.
versorgen, sondern hierbei auch einen hohen Quali-
Der Firmenbund der Cura Sana beschäftigt derzeit 270
tätsstandard fortlaufend sicherzustellen. Qualitätssi-
Mitarbeiter.
cherung wird dabei als ein kontinuierlicher Prozess
10 20
der Standort Harxheim
In Harxheim, der Gemeinde am südlichen Stadtrand
und Restaurants mit kulinarischen Leckerbissen ver-
der rheinlandpfälzischen Landeshauptstadt Mainz,
wöhnen lassen. Das rege Vereinsleben und die leis-
leben insgesamt 2.000 Menschen.
tungsfähige Gastronomie zeigt den Zusammenhalt und
den wichtigen Faktor Tourismus. Immer mehr kleine-
Die Gemeinde Harxheim im Landkreis Mainz-Bingen
re und mittlere Gewerbebetriebe suchen in Harxheim
hat vieles zu bieten. Die touristisch voll erschlossene
intensiv nach einem Gelände, dass sich für ein Gewer-
Weinbaugemeinde besticht durch das milde Klima, das
begebiet eignet.
vom Rhein, von Odenwald, Donnersberg und Hunsrück
Unweit der Kulturlandschaft Oberes Mittelrheinthal,
torischen Ortskerns können Sie sich in den Weinstuben
dass seit Juni 2002 auf der Liste des Unesco-Welt-
Über Harxheim
Ma
hls
teig
wesentlich bestimmt wird. Bei einem Besuch des his-
Kapellchen
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StandortpieSeniorenpflegeheim
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21
Blick auf Harxheim
erbes zu finden ist, kann man landschaftlich und kulturell viel erleben. Durch die unmittelbare Nähe zu
Mainz, Wiesbaden und der Autobahn 63 ist die Verkehrsanbindung ausgezeichnet.
Der wichtigste Wirtschaftsfaktor ist der Weinbau. Von
den rund 350 ha der Gemarkung werden mehr als 20%,
nämlich etwa 75 ha dafür genutzt. Die lange Tradition
des Weinbaus geht, wie überhaupt in Rheinhessen, auf
die Römer zurück. Sie schufen schon gegen Ende des
2. Jahrhunderts n. Chr. die Rebkultur, die die Grundlage des heutigen rheinhessischen Weinbaus ist. Harxheim wurde im 6. Jahrhundert, lange vor der ersten
urkundlichen Nennung gegründet. Die Flur „In der
Haar“ trägt seit 1484 den heute offiziellen Namen „Hinter der Hecke“. Dies und die Deutung der beiden Namen erfahren Sie durch eines der 26 Schilder, die den
an die 6 km langen Wander- und Radweg rund um
Harxheim säumen. Er konnte nach längerer Vorbereitungszeit im Mai 1998 eingeweiht und der Öffentlich-
Weindorf Harxheim
keit übergeben werden. Er lädt zum Ausflug in die
Harxheimer Natur ein. Mit den informativen Schildern
und der großen Überblickstafel an der Alten Waage in
Lage am südlichen Stadtrand von Mainz
der Ortsmitte beschritt der Heimat und Verkehrsverein
touristisch und landschaftlich reizvolle Region
Harxheim e.V. einen neuen Weg bei der Präsentation
sehr gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung
der Geschichte der Gemeinde.
10 22
Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Grundlagen
Zeitpunkt der Planung Gültigkeit haben.Das Senioren-
Die Realisierung des Seniorenpflegeheimes Harxheim
pflegeheim wird erdgeschossig erschlossen und wird
erfolgt nach den anerkannten Regeln der Technik, den
über weitere zwei Obergeschosse verfügen. Die in der
neuesten Erkenntnissen für den Bau von Pflegeheimen,
Grundlagenurkunde enthaltene Baube-schreibung
insbesondere unter Beachtung aller einschlägigen
umfasst 8 Seiten und kann daher – wie vorstehend –
DIN-Normen, der Energie-Einsparverordnung EnEV,
nur angerissen werden. Die Einsicht in die vollum-
der Heimmindestbauverordnung, der einschlägigen
fängliche Baubeschreibung ist jederzeit möglich.
Heimgesetze und –verordnungen, der Baugenehmigung
und sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, die zum
Rechtliche Grundlagen
Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wis-
appartement verbunden mit einem Anteil am Ge-
senswerte rund um das Projekt, über die Rechte und
meinschaftseigentum.
Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den
Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflich-
Kaufvertrag selbst. Änderungen sind zwar nicht geplant
ten aus dem Mietvertrag mit der Betreiberin sowie
aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen.
dem Vertrag über die WEG-Verwaltung. Der Verkäufer
schließt für ihn den Vertrag über die Miet-/Pachtver-
Kurzüberblick
waltung ab.
Die KTB-Plan- und Bauregie GmbH lässt in Harxheim/
Rheinhessen ein Pflegeheim, das Seniorenpflegeheim
Der Käufer bezahlt den Kaufpreis in 5 Raten.
Harxheim, mit insgesamt 49 Pflegeappartements errichten und wird dieses in Wohnungseigentum aufge-
Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil
teilen. Die KTB-Plan- und Bauregie GmbH bietet das
entfallenden Mietzins abzüglich der anteiligen Kosten.
Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegeappartements zum Kauf an.
Die KTB-Plan- und Bauregie GmbH
Die KTB-Plan- und Bauregie GmbH hat ihren Sitz in
Das Pflegeheim ist langfristig (20 Jahre plus 2 x 5 Jah-
Gau-Bischofsheim und ist im Handelsregister des
re Option) an die Cura Sana Harxheim gGmbH mit Sitz
Amtsgerichts Mainz unter der HRB 3856 eingetragen.
in 65520 Bad Camberg, Limburger Str. 39, als Betrei-
Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt 200.000,00
berin vermietet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der
DEM. Es handelt sich um eine Gesellschaft, die bereits
sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der
seit 21.06.1988 existiert und deren Gesellschaftszweck
Immobilie kümmert, soweit diese dem Vermieter ob-
das Investieren, Planen und Durchführen von Bauvor-
liegt. Mit diesem Verwalter wird auch ein Vertrag über
haben im In- und Ausland ist. Geschäftsführer ist Herr
die Miet-/Pachtverwaltung des Sondereigentums im
Rüdiger Conradi.
Auftrag der Eigentümer geschlossen.
Das Seniorenpflegeheim Harxheim
Die ersten vier Monate werden mietfrei gestellt. Der
In Abstimmung mit der Kreisverwaltung Mainz-Bingen
Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflege-
wurde das Seniorenpflegeheim Harxheim genehmigt.
23
Es wird als eine auf alle Pflegestufen eingestellte Pfle-
bedingt – für Grundpfandrechte bis zu
geeinrichtung errichtet. Es entstehen 49 Pflegeplätze
5.000.000 € nebst bis zu 20 % Jahreszinsen
in einzelnen Pflegeappartements.
und bis zu 10 % Nebenleistungen.
Die Pflegeappartements werden als Sondereigentums-
Grundsätzlich sind sämtliche Rechte in Abteilung II
einheiten mit unterschiedlichen Grundflächen (von
mit Ausnahmen der Übertragungsvormerkung für den
20,79 m² bis 23,93 m²) angeboten. Jedes der angebo-
Verkäufer zu übernehmen. Hinsichtlich der in Abteilung
tenen Pflegeappartements besteht aus einem Wohn-/
II genannten Belastungen mit den lfd. Nr. 2 und 3 liegt
Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Hinsichtlich
eine Löschungsbewilligung des Landkreises Mainz-
Ausstattung der Pflegeappartements wird auf die Bau-
Bingen, unterzeichnet am 02. April 2014 durch den
beschreibung verwiesen.
Landrat vor.
Das Grundstück
Ferner kann es für die Erschließung des Grundstücks
Das mit der Pflegeeinrichtung zu bebauende Grundstück
sowie für eine Sicherung von Ver- und Entsorgungs-
befindet sich in der Bahnhofstraße 112 in Harxheim,
anlagen und technischen Anlagen zur Eintragung ent-
Flur 4, Flurstücke 192/6 und 190/2 und ist derzeit vor-
sprechender Grunddienstbarkeiten oder beschränkt
getragen im Grundbuch des Amtsgerichts Mainz für
persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen
Harxheim in den Blättern 1004 und 1359. Es hat eine
Ver- und Entsorgungsunternehmen oder sonstiger
Gesamtfläche von 2.240 m².
Dritter kommen.
Der Grundbesitz in Blatt 1359 ist in Abteilung II und
Weiterhin ist es denkbar, dass in Abteilung III der
Abteilung III des Grundbuchs lastenfrei. Zur Eintragung
jeweiligen Grundbücher noch Finanzierungsgrund-
kommen hier jedoch noch zwei Dienstbarkeiten fol-
pfandrechte der teilenden Eigentümerin zur Eintragung
genden Inhalts:
kommen. Diese Last dient dann der Vorfinanzierung
des Bauvorhabens.
1. Berechtigung der Verbandsgemeinde Bodenheim,
den Grundbesitz im Rahmen der Unterhaltung eines
Gewässers dritter Ordnung zu befahren oder zu
Das Baurecht
Die Baugenehmigung für das Seniorenpflegeheim
begehen bzw. durch mit diesen Arbeiten Beauf-
Harxheim wurde am 22.05.2014 mit den darin enthal-
tragte begehen bzw. befahren zu lassen.
tenen Bedingungen, Auflagen und Hinweisen durch
2. Berechtigung des jeweiligen Eigentümers des Flur-
Kreisverwaltung Mainz-Bingen, Untere Bauaufsichts-
stücks 192/7, diesen Weg zum herrschenden Grund-
behörde (Az.: 21/611-21/0002/14-B-403) erteilt.
stück zu begehen oder mit Fahrzeugen mit einem
zulässigen Gesamtgewicht bis zu 30 t zu befahren.
Cura Sana Harxheim gGmbH
als Betreiber
Der Grundbesitz in Blatt 1004 ist in Abteilung III las-
Den Betrieb des Seniorenpflegeheims Harxheim über-
tenfrei und in Abteilung II wie folgt belastet:
nimmt die Cura Sana Harxheim gGmbH, welche das
Objekt gesamtflächig mit einem am 19.05.2014 abge-
lfd. Nr. 2 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Aufwuchs- Aufbau- und Lagerungsbe-
schränkung) für den Landkreis Mainz
schlossenen Vertrag gemietet hat.
Die Cura Sana Harxheim gGmbH ist derzeit noch nicht
lfd. Nr. 3 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
im Handelsregister eingetragen, entsteht jedoch aus
(Aufwuchs- Aufbau- und Lagerungsbe-
einer bereits existierenden Gesellschaft namens Cura
schränkung für den Landkreis Mainz
Sana Pflegeheim Frankfurt GmbH mit Sitz in Bad Cam-
lfd. Nr. 6 Eigentumsübertragungsvormerkung für die
berg, eingetragen im Handelsregister des Amts-
KTB-Plan- und Bauregie GmbH, Gau-Bi-
gerichts Limburg unter der HRB 4142 und der Ge-
schofsheim, Vorrangsvorbehalt – Ausnutzung
schäftsanschrift Limburger Str. 39 in 65520 Bad
10 24
Camberg. Geschäftführer ist Herr Thomas Klinke.Die
Nr. 17 BetrKV. Der mit dem Betreiber auf 20 Jahre fest
künftige Cura Sana Harxheim gGmbH gehört der Un-
abgeschlossene Mietvertrag kann durch die Eigentümer
ternehmensgruppe der Cura Sana an.
vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein
solches außerordentliches Kündigungsrecht steht den
Der Mietvertrag
Eigentümern insbesondere dann zu, wenn der Betrei-
Mit dem Betreiber des Seniorenpflegeheims Harxheim
ber für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der
wurde am 19.05.2014 ein Mietvertrag mit einer festen
Entrichtung der Miete in Verzug gerät oder in einem
Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. In diesem Ver-
Zeitraum, der sich über mehr als drei Termine hin-
trag wurde auch eine zusätzliche Verlängerungsopti-
streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines
on für die Mieterin von zweimal fünf Jahren vereinbart.
Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate
erreicht, sofern der Eigentümer den Betreiber min-
Nach Ablauf dieser fest vereinbarten Laufzeit bzw. nach
destens einmal jeweils mit einer angemessenen Frist
Ablauf der Verlängerungsoptionszeit verlängert sich
unter Androhung der Kündigung abgemahnt hat. Glei-
der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, und kann mit
ches gilt, wenn über das Vermögen der Betreiberin
einer Frist von 12 Monaten zum Ende eines jeden Jah-
das Insolvenzverfahren eröffnet wird oder ein solches
res von beiden Seiten schriftlich gekündigt werden.
mangels Masse abgewiesen wird oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen betrieben oder nicht innerhalb von
Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufvertra-
vier Wochen zurückgenommen bzw. aufgehoben wer-
ges alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und
den. Ebenso ist eine außerordentliche Kündigung bei
seinen Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils er-
vertragswidrigem Gebrauch des Mietobjektes möglich,
worbenen Kaufgegenstand (Sondereigentum und An-
wenn dadurch die Interessen der Vermieter in erheb-
teil Gemeinschaftseigentum). Der Mietvertrag geht
lichem Umfang verletzt werden und der Mieter erfolg-
damit vollwirksam auf die Gemeinschaft bzw. die ein-
los abgemahnt wurde. Weiter besteht ein außerordent-
zelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt über,
licher Kündigungsgrund dann, wenn der Mieterin die
um eine einheitliche Nutzung während der gesamten
Kündigung der Vereinbarung mit Pflegekasse oder
Dauer des Mietvertrages zu sichern.
Sozialhilfeträger oder die Schließung des Heimes
schriftlich angedroht wird. Im Übrigen kann sich der
Der Betreiber übernimmt ab dem Zeitpunkt der Über-
Vermieter hinsichtlich des Vorliegens eines außeror-
gabe sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 der BetrKV
dentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen
einschließlich der Nebenkosten für die Schneebesei-
Vorgaben berufen.
tigung und Streugut, der Gebäude- und Haftpflichtversicherung, die allgemeinen Stromkosten, sämtliche
Eine Kündigung der Vermieter (Eigentümer) kann nur
Kosten der Beleuchtung (Außen- und Innenbeleuch-
durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer
tung), den Unterhalt und Wartung von Gemeinschafts-
nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Ei-
antennen bzw. den Betrieb der mit einem Breitband-
gentümergemeinschaft erfolgen. Der Mietvertrag kann
kabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage, die
nur als Ganzes gekündigt werden.
Kosten der Wasserversorgung, die Kosten der Entwäsge einschließlich der Abgasanlage, die Kosten der
Die Teilungserklärung mit
Gemeinschaftsordnung
eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, die
Das Seniorenpflegeheim Harxheim wurde mit Teilungs-
Kosten des Betriebs einer zentralen Warmwasserver-
erklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Dr.
sorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen
Henning Münch mit Amtssitz in Oppenheim am
Lieferung von Warmwasser, die Kosten der Straßen-
14.07.2014, URNr.: 0895/2014, entsprechend den ge-
reinigung und Müllbeseitigung, die Kosten der Gebäu-
setzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentums-
dereinigung, die Kosten der Gartenpflege, die Kosten
gesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen,
der Beleuchtung, die Kosten der Schornsteinreinigung
dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigen-
sowie sonstige Betriebskosten im Sinne des §§ 1, 2,
tum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum
serung, die Kosten des Betriebs einer Heizungsanla-
25
(Pflegeappartements) verbunden ist (Teileigentum).
Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer
Insgesamt werden bei dem Objekt 49 Sondereigen-
zu tragen:
tumseinheiten geschaffen.
•• Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Be hörden für den Kaufvertrag
Jede dieser 49 Sondereigentumseinheiten wird im
•• Grunderwerbsteuer (derzeit 5%)
Grundbuch des Amtsgerichtes Mainz für Harxheim
•• Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuld-
separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst.
bestellung, Zwischenfinanzierung des Kaufpreises
usw.
In Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche
Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als Senio-
Der Kaufpreis ist in 5 Raten nach Baufortschritt nach
renpflegeheim bestimmt worden. Diese besondere
den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung
Gebrauchsregelung kann erst nach Ablauf des Miet-
(MaBV) zu bezahlen:
vertrages mit der Cura Sana Harxheim gGmbH im
Beschlusswege mit einer qualifizierten Mehrheit von
25,00 % nach Beginn der Erdarbeiten (hierbei ist der
¾ aller in der Teileigentümerversammlung vertretenen
Sicherheitseinbehalt von 5 % gemäß § 632 a
Stimmen geändert werden.
BGB bereits berücksichtigt, dementsprechend
30 % - 5 % Sicherheitseinbehalt = 25 %),
Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Son-
28,00 % nach Rohbaufertigstellung,
dereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten,
18,90 % nach Herstellung der Dachflächen und Dach-
sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums
rinnen, nach Fenstereinbau einschließlich
an die von der Betreiberin ausgewählten Personen
Verglasung, nach Rohinstallation der Hei-
einwilligen.
zungsanlage, nach Rohinstallation der Sani-
täranlagen, nach Rohinstallation der Elektro-
Die Kaufimmobilie
anlagen,
Die KTB-Plan- und Bauregie GmbH lässt die Pflege-
11,20 % nach Innenputz, ausgenommen Beiputzar-
einrichtung nach den Vorgaben der anerkannten und
bewährten Regeln der Technik errichten.
Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, nach
beiten, nach Fertigstellung des Estrichs, nach
Fertigstellung der Fassade,
Der Käufer erwirbt von der KTB-Plan- und Bauregie
16,90 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen
GmbH das Sondereigentum an einem Pflegeapparte-
Besitzübergabe und nach vollständiger Fer-
ment verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Ge-
tigstellung; hierbei ist der Sicherheitseinbe-
meinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit
halt aus erster Rate berücksichtigt, sofern
und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die aus-
nachstehende Voraussetzungen vorliegen.
führliche und jederzeit gesondert einsehbare Baubeschreibung verwiesen.
Gemäß § 632a Abs. 3 BGB ist der Käufer berechtigt,
5% des Vergütungsanspruchs bei der ersten Abschlags-
Der Kaufpreis
zahlung einzubehalten. Die einbehaltenen 5% sind zur
Zahlung fällig, wenn der Vertragsgegenstand vertrags-
Im Kaufpreis ist enthalten:
gemäß ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Im
•• schlüsselfertige Erstellung
Übrigen gelten dazu die gesetzlichen Vorschriften.
•• sämtliche Baunebenkosten
Die Bezugsfertigkeit des Seniorenpflegeheims Harx-
•• sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für
heim erfolgt voraussichtlich im September 2015.
die erstmalige Herstellung
•• alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalab-
Sobald die Bezugsfertigkeit des Objektes und des ein-
gabengesetz
zelnen Sondereigentumsanteils hergestellt worden ist,
muss der Käufer die Abnahme des Sondereigentums
und ggfs. des zur Sondernutzung zugewiesenen Ge-
10 26
meinschaftseigentums durchführen. Das übrige Ge-
geanforderungen, d.h. der Bedürftigkeit bzw. dem
meinschaftseigentum ist nach vollständiger Fertigstel-
Krankheitsbild des Bewohners entspricht.
lung von sämtlichen künftigen Miteigentümern
abzunehmen.
Im Bedarfsfall wird dem Eigentümer jedoch zusätzlich
Mit Übergabe des Sondereigentums gehen Besitz, Nut-
dereigentumseinheit gewährt, soweit eine solche frei
zen und Lasten auf den Käufer über.
ist bzw. frei wird.
Die Verkäuferin haftet jedem Käufer gegenüber für
Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder
Sachmängel am Bauwerk und der Einrichtung nach
einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.B. an Käufer bzw.
den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Erben) nur diese Form der zugesicherten Belegungs-
Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk be-
weise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen.
eine bevorzugte Belegung einer anderweitigen Son-
trägt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie
etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist
Die pre-opening-Kosten
zwei Jahre.
Für den Betreiber eines Wohn- und Pflegeheims wie
der Cura Sana Harxheim gGmbH fallen im Zuge der
Die bevorzugte Belegung
Eröffnung des Hauses Vorlaufkosten an. Ähnlich wie
Die Eigentümer erhalten im Hinblick auf ihre Eigen-
bei Hotels, Kongresszentren, Ferienanlagen oder Kli-
tümerstellung von der Betreiberin für sich und ihre
niken ist die Betreiberin in der ersten Betriebsphase
nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevor-
mit dem Problem konfrontiert, dass hohen Anlaufkos-
zugte Belegung unter Berücksichtigung der jeweiligen
ten zunächst keine Vollauslastung gegenüber steht.
rechtlichen Rahmenbedingungen, nach Maßgabe der
Es dauert erfahrungsgemäß ca. 12 bis 18 Monate, bis
Kapazitäten und auf der Grundlage der jeweiligen Ver-
der Betrieb seine wirtschaftliche Auslastung erreicht.
trags- und Aufnahmebedingungen und Heimentgelte
eingeräumt. Dieses bevorzugte Belegungsrecht wird
Die Anlaufverluste, die bis zur Vollauslastung entste-
dem jeweiligen Erwerber durch eine gesonderte Ur-
hen, werden pre-opening-Kosten genannt. Um dem
kunde bestätigt.
Betreiber in Bezug auf diese Vorlaufkosten entgegenzukommen und ihm den Anlauf seines Unternehmens
Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht
zu erleichtern, ist es üblich, dem Betreiber seitens der
das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also
Eigentümer zu Beginn des Mietverhältnisses vertrag-
aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appar-
liche Vergünstigungen einzuräumen.
tement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer
beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich.
Im Rahmen des Mietvertrages vom 19.05.2014 hat die
KTB-Plan- und Bauregie GmbH dem Betreiber zur
Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Famili-
Übernahme von pre-opening-Kosten zugestanden, den
enangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem
Mietgegenstand die ersten vier Monate nach Überga-
künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen,
be mietfrei zu nutzen. Die Betriebskosten hat der Be-
im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu
treiber ab Mietbeginn voll zu bezahlen.
bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Mietzins ausgezahlt.
Darüber hinaus hat die KTB-Plan- und Bauregie GmbH
dem Betreiber mit Mietvertrag vom 19.05.2014 zuge-
Alle Zimmer sind ähnlich geschnitten und ausgestat-
standen, den Übergabetermin des Mietgegenstandes
tet, jedoch in unterschiedliche Pflegestationen zusam-
auf den 16. Tag eines Kalendermonats zu bestimmen,
mengefasst, damit verschiedenen Anforderungen der
während der eigentliche Mietbeginn erst auf den ers-
Bewohner nachgekommen werden kann. Die Nutzung
ten Tag des Folgemonats folgt. Die Zeit zwischen Über-
des eigenen Appartements ist deshalb nur dann sinn-
gabe und Mietbeginn soll der Möblierung durch den
voll, wenn die eigene Einheit den Versorge- bzw. Pfle-
Betreiber dienen.
27
Der Kaufvertrag und die
Grundlagenurkunde
Der Mietertrag
Der Kaufvertrag mit den Erwerbern ist formbedürftig,
der Grundlage eines Generalmietvertrages durch einen
das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar
einheitlichen Betreiber/Mieter erfolgt, sind alle be-
beurkundet werden. Um die Abwicklung der notariel-
treffenden Sondereigentümer an der aus der Vermie-
len Kaufverträge für beide Parteien (den Käufer und
tung der Sondereigentumseinheiten und der Infrastruk-
die KTB-Plan- und Bauregie GmbH) zu vereinfachen,
tur erzielten Miete unabhängig von der Kalkulation des
werden die Käufer ihre Kaufabsicht in Form eines bin-
Betreibers allein nach dem Verhältnis der auf die Son-
denden Kaufangebotes an die KTB-Plan- und Bauregie
dereigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsan-
GmbH notariell beurkunden. Jeder Käufer beurkundet
teile beteiligt. Auf die Belegungsfrequenz der einzelnen
hierzu bei dem Notar Dr. Henning Münch mit Amtssitz
Sondereigentumseinheiten kommt es daher nicht an.
Solange und soweit der Betrieb des Pflegeheims auf
in Oppenheim oder einem Notar seines Vertrauens das
unwiderrufliche Kaufangebot.
Nach Abzug der laufenden monatlichen Instandhaltungsrücklage, der WEG-Verwaltergebühren und sons-
Die KTB-Plan- und Bauregie GmbH wird dieses Kau-
tiger Kosten, die nicht auf die Betreiberin umzulegen
fangebot ebenfalls in notarieller Form binnen einer
sind (z.B. Kontoführungsgebühren, Kosten für Eigen-
Frist von längstens vier Wochen annehmen und damit
tümerversammlungen, mieterseits nicht übernomme-
den Kaufvertrag für beide Parteien rechtsverbindlich
ne Instandhaltungskosten) wird die Miete den einzel-
abschließen.
nen Eigentümern gutgeschrieben.
Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14 Tage
Um den Entwicklungen in der Zukunft Rechnung zu
vor Beurkundung des Kaufvertragsangebotes eine
tragen, ist die vom Betreiber zu zahlende Miete durch
Abschrift folgender Unterlagen:
eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag an den vom
Statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucher-
•• Kaufvertragsangebot
preisindex (Basis 2010 = 100) gekoppelt. Sollte sich,
•• Grundlagenurkunde
beginnend mit dem sechsten Vertragsjahr oder ge-
•• Teilungserklärung
genüber der letzten Mietanpassung dieser Index um
mehr als 5 % ändern, so ändert sich auch die verein-
Als Anlagen werden der Grundlagenurkunde folgende
barte Miete um 75 % der jeweils eingetretenen Verän-
Urkunden beiliegen:
derung des Verbraucherpreisindex. Die Änderung des
Mietzinses wird ab dem auf die Änderung folgenden
•• Anlage 1: Mietvertrag mit dem Betreiber vom
Monats wirksam.
19.05.2014 nebst folgenden Anlagen:
Anlage 1: Lageplan
Da die Anpassung erst jeweils nach Erreichen eines
Anlage 2: Bau- und Leistungsbeschreibung
bestimmten Indexstandes mit Beginn des sechsten
Anlage 3: Wohn- und Nutzflächenermittlung
Vertragsjahres erfolgt und die Mietzinsänderung nur
Anlage 4: Grundrisspläne, Ansichten und Schnitte
zu 75 % vorgenommen wird, gewährleistet sie keinen
Anlage 5: Aufstellung der Betriebs- und Neben-
vollen Inflationsausgleich. Die vereinbarte Wertsiche-
rung der Miete stellt jedoch eine rechtlich sichere
kosten
Anlage 6: Mieteintrittsverpflichtungsvereinbarung
Basis dar, um eine angemessene Anpassung durch-
•• Anlage 2: Baubeschreibung
führen zu können.
•• Anlage 3: Verwaltervertrag / Verwaltervollmacht
•• Anlage 4: Sondereigentumsverwaltungsvertrag/ Ver-
Die Mietverwaltung
waltervollmacht
Die WI Hausverwaltung GmbH, Weinberg 1 in 31134
• • Anlage 5: Deckblatt der Baugenehmigung vom
Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amts-
22.05.2014
gerichts Hildesheim unter HRB Nr. 203831, wird mit
der Mietverwaltung beauftragt. Die WI Hausverwaltung
10 28
GmbH wird vertreten durch deren Geschäftsführer
dem Verwalter und der zukünftigen Eigentümerge-
Herrn Frank Winkel.
meinschaft, vertreten durch die KTB-Plan- und Bauregie GmbH, am 25.06.2014 abgeschlossen. Die Be-
Die Verwaltung hat insbesondere die Zahlung der sei-
stellung
tens des Betreibers geschuldeten Miete zu überwachen
Teilungserklärung.
des
Verwalters
erfolgte
mit
der
und diese treuhänderisch für die Gemeinschaft der
Eigentümer zu verwalten. Sie kehrt die Mieterträge
Die Instandhaltung/Instandsetzung
nach Abzug der Kosten monatlich an die Eigentümer
Grundsätzlich ist es Aufgabe der Eigentümergemein-
nach Miteigentumsanteilen aus.
schaft, für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums
Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung
Die Verwaltung hat des Weiteren die Aufgabe, die Be-
zu ergreifen. Gleiches gilt für die Sondereigentümer
seitigung von Gewährleistungsmängeln am Sonderei-
im Bereich des Sondereigentums.
gentum (Appartement) zu begleiten und zu überwachen.
Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Schön-
Im Rahmen des Mietvertrages mit dem Betreiber des
heitsreparaturen werden vom Verwalter veranlasst und
Seniorenpflegeheimes Harxheim wurde ein Teil der
überwacht, soweit sie nicht vom Mieter durchzuführen
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der
sind.
Cura Sana Harxheim gGmbH auferlegt.
Die Verwaltergebühr ist im Rahmen und während der
Die Mieterin ist danach zur ordnungsgemäßen Instand-
Dauer der nachfolgend dargestellten WEG-Verwaltung
haltung und Instandsetzung des Pflegeheimes, aus-
mit gleichnamiger Gesellschaft durch die dort anfal-
genommen Dach und Fach, verpflichtet.
lende Verwaltergebühr abgegolten. Der Vertrag über
die Mietverwaltung ist zwischen dem Verwalter und
Unter Dach und Fach verstehen die Vertragsparteien
jedem zukünftigen Eigentümer, vertreten durch die
die gesamte tragende Konstruktion des Mietobjekts
KTB-Plan- und Bauregie GmbH, am 25.06.2014 ge-
mit Fundamenten, Dach sowie Außenwänden inklusi-
schlossen worden.
ve etwaiger Fassadenverkleidungen, Vordächer sowie
außen mit dem Objekt fest verbundene Teile, konst-
Die WEG-Verwaltung
ruktive Decken ohne abgehängte Decken, tragende
Bei einem Objekt wie dem Seniorenpflegeheim Harx-
Wände, die Treppenhauskonstruktion ohne Bodenbe-
heim ist für die Eigentümer eine umfassende und
lag und Geländer, Aufzugsschächte sowie alle innerhalb
sachkundige Verwaltung noch wichtiger als für die
des Mauerwerks verlegten technischen Einrichtungen
Eigentümer einer “normalen” Wohnanlage. Anders als
bis zum Austritt aus dem Mauerwerk in die Mieträume.
bei traditionellen Wohnungseigentümergemeinschaften wird hier - solange die gemeinsame Nutzung als
Darüber hinaus hat sich die Mieterin verpflichtet, An-
Wohn- und Pflegeeinrichtung fortbesteht - das Son-
lagen, Einrichtungen und Zubehör des Mietobjekts, die
dereigentum mitverwaltet. Ebenso gilt es hier darüber
ausschließlich dem individuellen Gebrauch der Mie-
hinaus noch das Verhältnis der Eigentümer zum Be-
terin innerhalb der Mietsache dienen, auf eigene Kos-
treiber zu begleiten und zu überwachen.
ten instand zu halten und instand zu setzen. Dies gilt
insbesondere für Brandschutzanlagen (Feuerlöscher,
Für einen Zeitraum von drei Jahren ab Übergabe an
Rauchmelder usw.) sanitäre Einrichtungen, Durchlauf-
den Mieter wird die WI Hausverwaltung GmbH zum
erhitzer, Boiler zur Warmwasserbereitung, Gasthermen/
WEG-Verwalter bestellt.
Heizkessel, Küchengeräte und -einrichtungen, für alle
Die Verwaltergebühr wird je Sondereigentumseinheit
technischen Einrichtungen, insbesondere elektrische
18,00 € monatlich zuzüglich der gesetzlichen Mehr-
Anlagen, Licht-, Gegensprechs- und Videoüberwa-
wertsteuer betragen.
chungsanlagen, lufttechnische Anlagen, Heizungs- und
Klimainstallationen (einschließlich Thermostate, Wär-
Der Verwaltervertrag nach dem WEG wurde zwischen
meventile usw.) Armaturen, Schlösser, Fenster, Son-
29
nenschutzeinrichtungen, Kabelanlagen, Verglasungen
•• Gebäudeversicherung (u.a. , Feuer-, Leitungswasser-,
und Zwischenwände. Die vorstehende Verpflichtung
Sturm/Hagelschäden)
setzt einen mangelfreien Zustand der Anlagen und
•• Grundstückshaftpflichtversicherung
Einrichtungen bei Vertragsbeginn voraus, der Mieter
ist also nicht für die Behebung anfänglicher Mängel
Steuerliche Erläuterungen
zuständig.
Die Darstellung der steuerlichen Grundlagen basiert
auf den Steuergesetzen und der Rechtsprechung sowie
Von der Instandsetzungspflicht der Mieterin nicht mehr
den einschlägigen Erlassen und der Stellungnahmen
umfasst ist die Ersatzbeschaffung für nicht mehr wirt-
der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt der Erstellung
schaftlich reparable Anlagen und Einrichtungen, es
des Prospektes. Bei der steuerlichen Betrachtung wird
sei denn der Ersatzbeschaffungsbedarf wurde von der
im Übrigen davon ausgegangen, dass der Käufer und
Mieterin wegen Verletzung ihrer Pflichten verschuldet.
Vermieter des Pflegeappartements eine natürliche
Beleuchtungskörper, Leuchtmittel und zerbrochene
Person ist, die in Deutschland der unbeschränkten
Glasscheiben innerhalb des Mietobjekts hat die Mie-
Steuerpflicht unterliegt. Wird die Investition im Be-
terin auf eigene Kosten zu ersetzen.
triebsvermögen gehalten, sind die nachfolgenden Ausführungen teilweise nicht übertragbar.
Die Instandhaltungsrücklage
Das Seniorenpflegeheim Harxheim wird komplett neu
Die nachfolgenden Ausführungen verstehen sich nicht
errichtet. Die Eigentümer profitieren also im Verlauf
als steuerliche Beratung, weshalb die individuellen
der ersten fünf Jahre von den gesetzlichen Gewähr-
steuerlichen Auswirkungen in jedem Fall mit einem
leistungsvorschriften des BGB, falls Mängel am Bau-
Steuerberater abgestimmt werden sollten.
werk auftreten sollten. Es entspricht Erfahrungswerten, dass bei Neubauten in den ersten Jahren keine
Die Einkommensteuer
großen Reparaturen an den wesentlichen Teilen des
Bauwerkes vorgenommen werden müssen.
Einkunftsart
Der Käufer als Vermieter unterliegt als natürliche
Dennoch empfiehlt es sich auch schon frühzeitig eine
Person in Deutschland der Einkommensteuer. Vermie-
(allerdings vergleichsweise geringe) Instandhaltungs-
tet der Käufer sein Pflegeappartement, so erzielt er
rücklage für die Eigentümergemeinschaft anzusparen,
gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG in Verbindung mit §
um auf notwendige Reparaturen vorbereitet zu sein.
21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG Mieteinnahmen, die der Ein-
Diese dient dann auch als Rücklage für kommende
kunftsart „Vermietung und Verpachtung“ zuzurechnen
Jahre.
sind. Guthabenzinsen aus der verzinslichen Anlage der
Es liegt im Ermessen der künftigen Eigentümer, wie
Nr. 5 EStG in Verbindung mit § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG
hoch sie diese Rücklage ausstatten wollen. Nach den
Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.
Instandhaltungsrücklage stellen nach § 2 Abs. 1 S. 1
Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) soll
darüber alljährlich im Zusammenspiel mit dem Ver-
Einkünfte-Ermittlung
walter der Anlage ein eigener Beschluss der Eigentü-
Grundlage für die Ermittlung der Einkünfte bilden die
mergemeinschaft getroffen werden.
der Gemeinschaft der Eigentümer im Kalenderjahr
zugeflossenen Einnahmen (§ 8 EStG) abzüglich der
Versicherung gegen Brand- und
Elementarschäden
Werbungskosten (§ 9 EStG). Die Einnahmen bzw. Wer-
Das Objekt wird während der Mietzeit von dem Mieter
punkt der Vereinnahmung bzw. der Verausgabung bei
bzw. auf dessen Kosten im branchenüblichen Umfang
der Gemeinschaft der Eigentümer zu berücksichtigen
versichert. Im Einzelnen:
(§ 11 EStG), unabhängig davon, wann der Eigentümer
•• Betriebsunterbrechungsversicherung
selbst die Mieteinnahmen erhält.
•• Betriebshaftpflichtversicherung
bungskosten sind steuerlich grundsätzlich zum Zeit-
10 30
Voraussetzung für die Erzielung von Einkünften aus
Einkunftsart verrechnet werden. Nicht ausgeglichene
Vermietung und Verpachtung und die Anerkennung
Verluste können ggf. rück- bzw. vorgetragen werden.
etwaiger Werbungskosten ist das Vorliegen von Überschusserzielungsabsicht. Diese liegt vor, wenn ein
Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf des Pflege-
Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungs-
appartements sind nach derzeitiger Rechtslage gemäß
kosten während der Dauer der Vermögensnutzung
§ 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nach
erzielt wird.
einer Haltedauer von zehn Jahren (sog. Spekulationsfrist) steuerfrei. Bei einer vorzeitigen Veräußerung der
Für die Bejahung der Überschusserzielungsabsicht ist
Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist wäre der
es daher erforderlich, dass die Gesamtmieteinnahmen
Veräußerungsgewinn zu versteuern. Dieser errechnet
die geltend gemachten Werbungskosten (u.a. Betriebs-,
sich nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG aus der Differenz
Verwaltungs- und Reparaturkosten sowie im Falle ei-
zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaf-
ner Fremdfinanzierung des Kaufpreises die Schuld-
fungskosten vermindert um die geltend gemachten
zinsen) vor Beendigung der Vermögensnutzung über-
Abschreibungen, soweit diese bei der Ermittlung der
steigen. Wird die Immobilie veräußert, bevor ein
Einkünfte abgezogen worden sind.
Totalüberschuss erzielt wurde, muss mit einer besonderen Überprüfung der Einkünfte-Erzielungsabsicht
Grunderwerbsteuer
gerechnet werden. Dies ist insbesondere in den Fällen
Der Erwerb von Grundstücken unterliegt nach § 1 Abs.
zu berücksichtigen, in denen der Kauf des Pflegeap-
1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Grunder-
partements ganz oder teilweise fremdfinanziert wird.
werbsteuer beträgt 5 % des Kaufpreises und ist ent-
In diesem Fall erhöhen die Finanzierungskosten die
sprechend der kaufvertraglichen Regelung durch den
Werbungskosten. Insbesondere in diesen Fällen wird
Käufer zu tragen.
dringend geraten, einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen, der den individuellen Sachverhalt auf seine
Umsatzsteuer
steuerlichen Folgen hin untersucht.
Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von
Grundstücken stellen gemäß § 4 Nr. 12a UStG umsatz-
Die Anschaffungskosten für die Pflegeappartements,
steuerfreie Leistungen dar. Der Käufer/Vermieter kann
sowie für die anteiligen Gemeinschaftsanlagen, werden –
nicht nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren, wenn
abzüglich der auf den Grund und Boden entfallenden
die Mieterin, die Cura Sana Harxheim gGmbH, die an-
Anschaffungskosten – entsprechend § 7 Abs. 4 Nr. 2a
gemieteten Räume ausschließlich für steuerfreie Um-
EStG linear mit jährlich 2 % abgeschrieben. In die Be-
sätze nach § 4 Nr. 16 k UStG verwendet, welche den
messungsgrundlage für die Abschreibung fließen ne-
Vorsteuerabzug ausschließen. Der Käufer/Verpächter
ben dem Gebäudekaufpreis auch die Erwerbsneben-
kann dann die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteu-
kosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grund-
er nicht im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen.
buchkosten ein. Im Jahr der Bezugsfertigkeit kann die
schreibung) zeitanteilig mit 1/12 je Monat steuerlich
Die möglichen Änderungen der
Steuergesetzgebung
geltend gemacht werden.
Die derzeit gültigen Steuergesetze können jederzeit
Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG (Gebäudeab-
durch den Gesetzgeber geändert werden. Änderungen
Zu den laufenden Werbungskosten zählen u. a. die
in der Finanzrechtsprechung oder der Verwaltungs-
Kosten der WEG- und Mietverwaltung sowie im Falle
auffassung können dazu führen, dass - innerhalb des
einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises die an das
gesetzlichen Rahmens - steuerliche Vorschriften an-
Kreditinstitut zu entrichtenden Schuldzinsen.
ders angewendet werden. Die dargestellte steuerliche
Behandlung von Immobilien, im Speziellen eines voll-
Sollten insbesondere durch eine Fremdfinanzierung
stationären Pflegeheims kann sich daher im Hinblick
des Kaufpreises steuerliche Verluste entstehen, kön-
auf die Langfristigkeit der Veranlagung - sowohl nach-
nen diese mit positiven Einkünften aus einer anderen
teilig, als auch zum Vorteil des Anlegers - verändern.
31
Steuerliche Vorteile sollten daher keine entscheiden-
Bonitätsrisiko
de Grundlage für die Kaufentscheidung darstellen.
Die KTB-Plan- und Bauregie GmbH
Chancen und Risiken
Bonitätsschwierigkeiten können bei jedem Unternehmen auftreten. Sollte es zu Bonitätsproblemen kommen,
Wertentwicklung/ Rendite
sind die Käufer durch die Art der Kaufpreiszahlung so
Investitionen in Immobilien sind in der Regel weniger
abgesichert, dass in der Regel nicht mehr Geld an die
risikobehaftet als z. B. Investitionen in Aktien. Wert-
KTB-Plan- und Bauregie GmbH bezahlt wird, als bereits
steigerungen sind bei Immobilien wahrscheinlich,
Leistung auf der Baustelle erbracht wurde. Im Falle
können aber auch ausbleiben, es sind sogar Wertmin-
eines Ausfalles der KTB-Plan- und Bauregie GmbH
derungen möglich. Allgemeine Faktoren für die Wert-
erhält der Käufer dann nach Wahl der finanzierenden
findung sind Lage, Bauqualität, Nutzungszweck, Wie-
Bank entweder sein Geld (unverzinst) zurück oder er
derverkaufbarkeit sowie die wirtschaftlichen und
erhält lastenfreies Eigentum und kann das Projekt
gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.
gemeinsam mit den anderen Käufern fertig stellen.
Ein Mehraufwand ist in diesen Fällen aber nicht aus-
Die Rentabilität der angebotenen Immobilie ist dabei
zuschließen.
nicht nur abhängig von konjunkturellen oder sonstigen
volkswirtschaftlichen Entwicklungen, sie wird eher
Betreiber Cura Sana Harxheim gGmbH
bestimmt von der demographischen Entwicklung un-
Die dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des Betreibers
serer Gesellschaft. Der Bedarf an Pflegeplätzen dürf-
stellt ein Risiko des Käufers dar. Sollte der Betreiber
te demnach in Zukunft eher steigen, derzeit besteht
seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nach-
auch am Ort des Bauvorhabens kein Überangebot an
kommen, haben die Eigentümer die Möglichkeit, den
Pflegeplätzen.
Mietvertrag zu kündigen und mit einem anderen Mieter neu abzuschließen.
Die grundbuchlich abgesicherte Zweckbestimmung
der Immobilie schränkt ihre Nutzbarkeit und Verwert-
Bei dem Betreiber handelt es sich um eine privatrecht-
barkeit sicher eher ein, andererseits lässt die lang-
liche Gesellschaft, über deren langfristige Liquidität
fristige Generalvermietung als Sozialimmobilie auch
naturgemäß keine Prognose abgegeben werden kann.
eine dauerhafte Rendite erwarten. Der Nachteil, dass
Sie ist jedoch Bestandteil einer größeren Firmengrup-
der Käufer sein Appartement nicht selbst nutzen kann,
pe und seit geraumer Zeit am Markt und verfügt bislang
wird durch das Recht für den Käufer und seine Ange-
nach den der WI-IMMOService GmbH zugänglichen
hörigen, ein Appartement im Objekt zu belegen, auf-
Informationen über ein geordnetes Geschäftsgebaren.
gewogen.
Das vorgestellte Geschäftsmodell ist einleuchtend.
Insbesondere der seitens des Betreibers gewählte
Die Investition in eine Sozialimmobilie ist wertbestän-
Schwerpunkt in als Einzelzimmer ausgestaltete Pfle-
dig und mit einer guten Renditeerwartung verbunden.
geappartements verspricht einen hohen Grad an Auslastung. Ob sich das in den kommenden Jahren ge-
Fertigstellungsrisiko
plante Wachstum voll realisieren lässt, kann von der
Bei jedem Bauvorhaben kann es zu einer Verzögerung
WI-IMMOService GmbH nicht beurteilt werden.
der Fertigstellung kommen. Mögliche Ursachen liegen
im Genehmigungsverfahren, der Planung sowie der
Baumangelrisiko
Ausführung. Die Fertigstellung erfolgt voraussichtlich
Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit, jedes Bau-
im September 2015.
werk ist zudem ein Unikat, deshalb sind Verbrauche-
Wie bei jeder Errichtung einer Immobilie besteht auch
rerwartungen wie bei einem Massenprodukt nicht
beim vorliegenden Projekt die Möglichkeit, dass sich
angebracht. Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen
die Fertigstellung verzögert und sich somit der Miet-
sich nicht vermeiden, schränken aber die Nutzbarkeit
beginn mit den vereinbarten Zahlungen verschiebt.
einer Immobilie auch nicht ein.
10 32
Ein Baumangel ist jede Abweichung des Bauwerks von
Die im Prospekt genannten Namen stellen eine Infor-
dem, was dem Käufer als Sollbeschaffenheit zugesagt
mation über die Vertretungs- und Beteiligungsverhält-
wurde. Solche Baumängel kommen vor, müssen zeit-
nisse dar. Eine persönliche Vertrauensbildung ist nicht
nah erkannt und beseitigt werden. Die KTB-Plan- und
beabsichtigt.
Bauregie GmbH setzt alles daran, bei Abnahme des
Bauwerks eine weitgehend mangelfreie Werkleistung
Die Angaben zum zukünftigen Betreiber auf den Seiten
zu übergeben. Später auftretende Mängel werden wäh-
18 und 19 wurden von der Cura Sana Harxheim gGmbH
rend der Gewährleistungsphase durch die KTB-Plan-
selbst gestellt und im Rahmen dieses Prospektes un-
und Bauregie GmbH beseitigt.
geprüft übernommen. Eine Gewähr für deren Vollständigkeit und Richtigkeit wird insoweit nicht übernommen
Nur wenn nach dem Ende der Gewährleistung noch
und eine Haftung ausgeschlossen.
Mängel auftreten, muss der Käufer an der Finanzierung
der Mängelbeseitigungsmaßnahmen anteilig entspre-
Es gelten ausschließlich die in den notariell abgeschlos-
chend seinem Miteigentumsanteil mitwirken.
senen Verträgen, im Kaufvertrag und in der Grundlagenurkunde inkl. Anlagen enthaltenen Angaben.
Vorbehalt
Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammen-
Von diesem Prospekt abweichende Angaben oder Zu-
gestellt, sie entsprechen dem Stand vom 18. Juli 2014.
sagen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der ausdrückli-
Wie bereits eingangs dargestellt, basieren vorstehen-
chen schriftlichen Zusage der WI-IMMOService GmbH.
de Ausführungen auf dem derzeitigen Verhandlungsstand. Änderungen der Vertragswerke und damit
Eine Rechts- und Steuerberatung wird durch die Ver-
Abweichungen obiger Ausführungen sind möglich.
mittlung der Immobilienabteilung der WI-IMMOService
Darauf wird ausdrücklich hingewiesen.
GmbH nicht ersetzt.
Abweichungen von der Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie technische Änderungen auf Grund
evtl. behördlicher Auflagen bleiben vorbehalten,
ebenso Änderungen der Planungs- und Ausführungsart, der vorgesehenen Baustoffe und Einrichtungen,
soweit diese sich technisch oder wirtschaftlich als
zweckmäßig erweisen und sich nicht wertmindernd
auf das vom Käufer erworbene Sondereigentum auswirken. Dies gilt insbesondere auch für Änderungen
und Abweichungen von den in diesem Prospekt gezeigten Perspektiven, Plänen und Zeichnungen. Alle
angegebenen Flächen beruhen auf der Flächenberechnung des planenden Architekturbüros und sind
verbindliche Richtmaße. Abweichungen der angegebenen Flächen von bis zu 2 % sind infolge der noch
zu verwirklichenden Baumaßnahme denkbar.
Bei den in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenständen handelt es sich nur um Möblierungsvorschläge. Für die Möblierung und Einrichtung ist
allein die Bau- und Ausstattungsbeschreibung maßgeblich.
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Ihre Notizen
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Ihre Notizen
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Prospekterstellung,
Prospektinhalt
Verantwortlich für den Inhalt und die Herausgabe
des Prospektes ist allein die WI-IMMOService
GmbH mit Sitz in Hildesheim (Niedersachsen),
Weinberg 1, 31134 Hildesheim, eingetragen im
Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim,
Nummer: HRB 203829
Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt
zusammengestellt.
Sie entsprechen dem Stand 23. Juli 2014
Impressum
Herausgeber:
WI-IMMOService GmbH
Geschäftsführer: F. Winkel
Hauptsitz:
Weinberg 1
31134 Hildesheim
Niederlassung:
Bernhard-Becker-Straße 2
54338 Schweich
Telefon: + 49 (0) 5121 99878-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.wi-immoservice.de
Konzept, Redaktion:
WI-IMMOService GmbH
Bildnachweis:
WI-IMMOService GmbH
Gedruckt, am 23. Juli 2014
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nur einige Vorteile im Überblick
Mietsicherheit durch 20-jährigen Mietvertrag
mit 2-mal 5 Jahren Verlängerungsoption
Geminderte Vermieterrisiken
Sachwertsicherheit / mit Grundbuch
Maximale Kaufpreissicherheit
Gute Bauqualität
Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre
Familienangehörigen
Renommierter und erfahrener Betreiber
Vertriebskoordination
und prospektherausgeber
WI-IMMOService GmbH
ein Unternehmen der
WI-IMMOGroup GmbH
Geschäftsführer: Frank Winkel
Hauptsitz:
Weinberg 1
31134 Hildesheim
Niederlassung:
Bernhard-Becker-Straße 2
54338 Schweich
Telefon: + 49 (0) 5121 99878-0
Fax: +49 (0) 5121 99878-29
www.wi-immoservice.de
[email protected]
Stand: 23. Juli 2014