einzelhandel

WE LIVE REAL ESTATE.
MARKTREPORT OBERHAUSEN
01.2014
EINZELHANDEL
EINZELHANDEL
Oberhausen liegt im westlichen Teil des Ruhrgebietes und ist ein Mittelzentrum der Metropolregion Rhein-Ruhr. Oberhausen hat sich nach dem
Rückgang der Montanindustrie in der Region zu einem der wichtigsten
Dienstleistungszentren im Ruhrgebiet entwickelt.
|01
FACTS
Der Stadtkern Alt-Oberhausens besteht aus einem schachbrettartig angelegten System von Straßen. Dort stellen die Marktstraße, eine rund einen
Kilometer lange Einkaufsstraße sowie einige kleinere Querstraßen, den In-
• Bero Center verdoppelt seine Verkaufsfläche auf
30.000 m²
• CentrO ist überregionaler Anziehungspunkt
nenstadtbereich Alt-Oberhausens dar.
Oberhausen besitzt zwei moderne Shoppingcenter sowie ein Fachmarktcenter. Nahe der Marktstraße und des Hauptbahnhofs befindet sich das
• Oberhausen hat mit einer Zentralitätskennziffer
von 130,5 die höchste Einzelhandelsanziehungskraft in der Ruhrregion
BERO-Center, das bis 2015 umgebaut und vergrößert wird. Nördlich von
• Urbanisierung hält Einzug in die Fußgängerzonen
Die Stadt Oberhausen hat den Wandel zum Dienstleistungssektor erfolgreich
Alt-Oberhausen befindet sich das überregional bedeutsame Shoppingcenter CentrO und im Stadtteil Sterkrade das Fachmarktcenter Sterkrader Tor.
gemeistert und bietet seinen Einwohnern und den zahlreichen Touristen eine
reizvolle Kombination aus geschichtsträchtiger Industriekultur, modernem
STADTFLÄCHE ( IN KM ):
77,1
2
EINWOHNERZAHL:
210.000
BEVÖLKERUNGSDICHTE PRO M2:
2.755,6
Entertainment und vielfältigem Shoppingangebot. Aufgrund der sehr guten
infrastrukturellen Lage, dient Oberhausen auch als attraktiver Ausgangspunkt für Business- und Freizeitaktivitäten in der gesamten Metropole Ruhr.
Die „Neue Mitte“ Oberhausen stellt einen zentralen Anlaufpunkt der
jährlich über 23 Millionen Gäste dar. Hier befinden sich das moderne
Shopping- und Entertainmentcenter CentrO und der Gasometer, der als
Wahrzeichen der Stadt und des Strukturwandels gilt und gleichzeitig als
faszinierende Ausstellungshalle überregionale Beachtung findet.
Weitere Besucherattraktionen sind das Metronom Theater, das SEA LIFE
Aquarium und die multifunktionale König-Pilsener-ARENA, die einen
spannenden Unterhaltungsmix aus Show, Musik und Sport zu bieten hat.
Dementsprechend lässt sich innerhalb des Tourismusbereichs eine äußerst
positive Entwicklung feststellen: Die Übernachtungszahlen sind seit den
90er Jahren von ca. 40.000 jährlich auf inzwischen über 230.000 gestiegen.
SOZIOÖKONOMISCHE RAHMENDATEN
Wie in zahlreichen anderen Städten Deutschlands, hat auch in Oberhausen der demographische Wandel Spuren hinterlassen. So ist die Bevölkerungszahl von 222.000 aus dem Jahr 2000 bis heute auf 210.000
Einwohner gesunken. Die aktuellen Prognosen besagen, dass sich der
Bevölkerungsstand bis zum Jahr 2030 auf ca. 201.000 Einwohner verringern wird. Dies stellt im Vergleich zu anderen Regionen des Ruhrgebiets (z.B. Gelsenkirchen) eine noch gemäßigte Verringerung der Bevölkerung dar. Wie im übrigen Bundesgebiet wird es auch in Oberhausen
eine Verschiebung der Altersstruktur zu einer immer älter werdenden
Bevölkerung geben.
STADTKERN
STADTGRENZE
KAUFKRAFTINDEX JE EINWOHNER
< 85
105 – 115
85 – 95
115 – 125
96 – 105
> = 125
Quelle: www.Immobilienscout24.de
EINZELHANDELSRELEVANTE KAUFKRAFTZIFFERN
NACH SORTIMENTEN 2013
Nahrung & Genussmittel:
95,9
Gesundheit & Körperpflege:
96,0
Bekleidung:
94,2
Schuhe & Lederwaren:
87,8
Einrichtungsbedarf:
89,9
Hausrat, Glas & Porzellan:
91,1
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Elektrohaushaltsgeräte & Leuchten:
94,8
Unterhaltungselektronik und
elektronische Medien:
99,1
Braune Ware, Videospiele und -konsolen
99,9
Informationstechnologie
91,1
Telekommunikation:
90,3
Foto & Optik:
91,8
Uhren & Schmuck:
94,2
Bücher & Schreibwaren:
86,0
Spielwaren & Hobbys:
90,7
Sport, -bekleidung, -schuhe & Camping
93,5
Baumarktspezifisches Sortiment
84,0
Baby- und Kinderartikel
102,4
Quelle: Gfk GeoMarketing GmbH
In Oberhausen stehen insgesamt ca. 383.000 m2 Netto-Verkaufsfläche zur
Verfügung. Davon fallen allein rund 90.000 m Verkaufsfläche auf das
2
CentrO Oberhausen, eines der modernsten und größten Shopping-Center
Deutschlands, das in den nächsten Jahren zusätzlich erweitert werden
EINKAUFSZENTRUM
FACHMARKTZENTRUM
HAUPTGESCHÄFTSZENTRUM
BESTAND
IM BAU ODER IN PLANUNG
soll. Weitere rund 66.000 m2 Verkaufsfläche entfallen auf das BERO-Cen-
> = 10.000 m2
ter und das Sterkrader Tor. Die übrigen rund 227.000 m2 Verkaufsfläche
> = 30.000 m2
entfallen auf die Stadtteilzentren, insbesondere die ehemalige Oberhausener City, die mehr Bedeutung zur lokalen Nahversorgung hat.
MIETEN/RENDITEN
CENTRO OBERHAUSEN
Verkaufsfläche:
Betreiber:
Eröffnung:
Anzahl der Geschäfte:
Ankermieter:
Parkplätze:
90.000 m
CentrO Management
GmbH, Oberhausen
1996
über 220
C&A, Galeria Kaufhof,
H&M, Sinn Leffers,
Hollister, Saturn,
Foot Locker
14.000
2
BERO-CENTER OBERHAUSEN
Verkaufsfläche:
Betreiber:
Eröffnung:
Anzahl der Geschäfte:
Ankermieter:
Parkplätze:
Quelle: www.ImmoScout24.de
44.000 m2 (ab 2015)
Zenprop , (Fondsgesellschaft, Südafrika)
1971
110
Medimaxx, Woolworth,
McFit, Takko
1.600
LADENLOKALE
1 A-Lagen
Marktstr. (in Teilstücken), Bahnhofstr. (in Teilstücken)
20 - 50 m2
30,00 - 40,00 €
50 – 100 m2
15,00 - 35,00 €
Über 100 m2
7,50 - 20,00 €
B-Lagen
z.B. Elsässerstr. (in Teilstücken)
7,50 - 20,00 €
20 - 50 m2
2
6,00 - 15,00 €
Über 100 m2
5,00 - 15,00 €
50 – 100 m
Bevorzugte Stadtteillagen
z.B. Königshardt, Osterfeld, Schmachtendorf
20 - 50 m2
10,00 - 15,00 €
50 – 100 m2
5,00 - 15,00 €
Über 100m2
5,00 - 10,00 €
Quelle: RIWIS REPORT OBERHAUSEN/ bulwiengesa AG
In der Oberhausener City werden für Einzelhandelsflächen in 1A-Lagen
(z.B. Teile der Markt- und Bahnhofstraße) aktuell Spitzenmieten von bis
FMZ STERKRADER TOR
zu 40 €/m2 erzielt. Allerdings sinkt das Mietniveau leicht seit Mitte der
Verkaufsfläche:
Betreiber:
durch das CentrO, der sogenannten „Neuen Mitte“ Oberhausens. Für klei-
Eröffnung:
Anzahl der Geschäfte:
Ankermieter:
Parkplätze:
20.000 m2
Hahn Asset
Management GmbH,
Bergisch-Gladbach
2007
26
Edeka, Aldi, C&A, ATU
500
1990er Jahre. Dies hat seine Ursache vor allem in der starken Konkurrenz
nere Flächen unter 100 m2 in 1A-Lagen haben sich die Preise in den letzten
Jahren kaum verändert.
Außerhalb der Innenstadt Alt-Oberhausens betragen die durchschnittlichen
Mietpreise in den auf dem Wohnimmobilienmarkt beliebten Randlagen
Oberhausens Königshardt, Osterfeld und Schmachtendorf zwischen 10 €/m2
und 15 €/m2.
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SPITZEN-MIETPREISE EUR / m2
Quellenangaben:
(auf Basis von Ladenlokalen über 100 m2)
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• Bulwiengesa AG - RIWIS Report Oberhausen 2013
• EHI-Shopping-Center-Report/German Council of Shopping Centers e.V.:
30
- Information about existing and planned shopping centers
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Oberhausen –
25
20
• Jones Lang LaSalle Deutschland - Retail City Profile 2012
• Landesdatenbank Information und Technik Nordrhein Westfalen (IT.NRW)
15
• RDM Bezirksverband Essen e.V. – Preisspiegel 2012
• Thomas Daily - TD 100 Cities Survey/ Oberhausen 2013
10
• Witschaftsförderung Metropoleruhr - Property Guide 2009/2010
• WAZ Der Westen – Einzelhandel Oberhausen
5
0
Grundstückmarktbericht 2013
• Grundstücksbörse Ruhr e.V. – Mietspiegel Oberhausen 2013
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
JAHR
SPITZEN-MIETPREIS
(auf Basis von Ladenlokalen über 100 m2)
Der Herausgeber stützt seine Angaben auf o.g. Quellen und auf die Auswertung der eigenen Marktkenntnisse. Alle Angaben wurden gewissenhaft und sorgfältig recherchiert. Dennoch übernimmt der
Herausgeber keine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen.
Gemessen an für den Einzelhandel bedeutenden Stadtzentren der Region, wie z.B. Dortmund, wo Spitzenmieten von 190 €/m2 erzielt werden,
erreichen die Spitzenmieten in Oberhausen etwa 21 % dieses Niveaus.
Die Oberhausener City hat daher als Einzelhandelsstandort innerhalb der
Metropole Ruhr eine eher untergeordnete Bedeutung, die sich auf den
lokalen Einzugsbereich beschränkt. Die Marktstrasse und ihr Umfeld
werden sich in Zukunft weiter als Nahversorgungszentrum für die dort
lebende Bevölkerung etablieren.
Dagegen kann dem CentrO eine auch überregionale Bedeutung im Bereich des Einzelhandels zugeschrieben werden, die sogar über die Landesgrenze hinaus bis in die Niederlande reicht.
Der Trend wird sich in den kommenden Jahren durch die Erweiterung des
CentrO 2013 und die Erweiterung des Bero-Centers für 2014 fortsetzen.
Projektentwicklungen im Innenstadtbereich sollten diese Tendenzen nutzen
und sich an einem ausgewogenen Verhältnis der Nutzungen Wohnen,
Arbeiten und Einkaufen orientieren.
RUHRWERT
Immobilien und Beteiligungs GmbH
Kellenbergstr. 27b
46145 Oberhausen
Tel.: 0208 / 38 86 56 60
Fax.: 0208 / 38 86 56 66
E-Mail: [email protected]
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