Ägypten - talentmaschine.de

Bau- und
Baustoffmaschinen
Ägypten
Konjunkturbericht
Bauindustrie
November 2013
Der Bericht wurde von der gtai mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt – der VDMA übernimmt für Inhalt
und Richtigkeit keine Haftung.
www.gtai.de
Marktbericht Bauwirtschaft - Ägypten
Kairo (gtai) – Die weiterhin schwierige politische Situation sollte nicht über das langfristig
interessante Potenzial der Bauwirtschaft in Ägypten hinwegtäuschen. Dies betrifft im
Grunde alle Sektoren des Hoch- und Tiefbaus. Komplexe Fragestellungen, die aus den
Eigenheiten und Notwendigkeiten des Landes erwachsen, sind auf vielen Ebenen und für
viele Disziplinen eine interessante Herausforderung. Der Ausbau der sozialen Infrastruktur
ist ein Muss. Internationale Finanzierungen sind für das Projektgeschehen entscheidend.
Knappe Budgets erfordern eine verstärkte Kooperation mit dem Privatsektor.
1. Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Strukturdaten zum
Bausektor
Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts
Ägypten hat sich einmal mehr mit dem neuerlichen politischen Umbruch im Sommer
2013 als schwer berechenbar erwiesen. Dennoch scheint die neue Machtkonstellation
eher dem Bevölkerungswillen entgegen zu kommen. Der politische Fahrplan ist verkündet. Ein Referendum über die fast fertige neue Verfassung soll im Dezember abgehalten
werden. Im Februar/März sind Parlamentswahlen vorgesehen. Präsidentschaftswahlen
soll es dann im Sommer geben. Dies wäre der Abschluss der politischen Übergangsphase,
da der Shura-Rat (Oberhaus) keinen Platz mehr im politischen Leben haben soll. Die
strikte Einhaltung dieses Zeitrahmens gilt als Bedingung für den Erfolg. Im Anschluss
würde Ägypten in eine Transformationsphase von derzeit schwer definierbarer Dauer
hineingehen. Die Überwindung der gesellschaftlichen Polarisierung und der Mut zur Inklusion würden die Bewältigung der anstehenden Aufgaben erleichtern.
Noch dominiert die Politik eindeutig das Geschehen, die Themen Sicherheit und Ordnung
bestimmen die Einschätzung auch der wirtschaftlichen Perspektiven. Die derzeitige Übergangsregierung ist im Rahmen der kurzen Fristen um Gestaltung bemüht und zeigt
durchaus Richtungskompetenz. Prognosen stehen weiter unter erheblichen Vorbehalten.
Dennoch kann davon ausgegangen werden, dass Ägypten die besonders kritischen Phasen hinter sich hat. Ein wirtschaftlicher Boom ist damit nicht verbunden, wohl aber die
Aussicht auf eine sukzessive Erholung. Das Wirtschaftswachstum bewegt sich seit drei
Jahren in einer Größenordnung von 2%. Dies entspricht kaum dem Bevölkerungsanstieg.
Für das Fiskaljahr 2013/14 stehen die Zeichen auf mehr Dynamik, wobei das 1.Quartal
(Juli bis September) rechnerisch eine große Bürde hinterlässt. Ein Gesamtzuwachs um
2,5 bis 3% wäre somit ein Erfolg. In den Folgejahren ist eine deutliche Beschleunigung
vonnöten, um die erforderlichen Verteilungsspielräume zu schaffen.
Bauwirtschaft, Tourismus sowie (Öl- und Gas-) Industrie sind wiederzubeleben, das Potenzial der Landwirtschaft ist stärker zu nutzen. Die Aktivierung in- und ausländischer
Investitionen spielt eine entscheidende Rolle. Die Herausforderungen sind vielfältiger
Natur. So sind Arbeitslosigkeit (gut 13%) und Inflation (rund 10%) zu begrenzen. Die
Rückführung von Defizit und Verschuldung erfordert finanzpolitische Reformen. Auf der
Ausgabenseite steht die Subventionspraxis für Energie auf dem Prüfstand. Einnahmen2
seitig geht es um die Erhöhung des Steueraufkommens durch Steuerreformen. Das
Haushaltsdefizit hat 2012/13 erheblich auf über 13% des BIP zugenommen und soll im
laufenden Fiskaljahr auf 10% begrenzt werden. Der Außenwert des ägypt£ hat sich auf
niedrigerem Niveau stabilisiert. Die Auslandsunterstützung, vor allem aus den Golfstaaten, kann nur kurzfristig die Probleme bei Devisen und Zahlungsbilanz überdecken. Immerhin konnte dadurch ein Anstieg mit nachfolgender Stabilisierung der Währungs- (Devisen-) Reserven erreicht werden, die sich Ende Oktober 2013 auf 18,6 (14,8) Mrd. US$
stellten.
Allgemeine Wirtschaftsdaten *)
Kennziffer
2012/13
2013/14
Bevölkerung (Mio.)
84,2
85,8
BIP pro Kopf (US$)
3.114
3.213
BIP-Wachstum (real, %)
1,8
2,8
Inflation (Konsumgüterpreise, %)
6,9
10,3
Arbeitslosigkeit (%)
13,0
12,8
1 US$ = ägypt£
6,480
7,016
1 Euro = ägypt£
8,360
9,156
*) Fiskaljahr (Juli bis Juni)
Quellen: Ministry of Finance, IWF, RBS (Exchange Rate Forecast US$/Euro, Okt. 2013:
2013/2014: 1 Euro = 1,305 US$), Ministry of Planning, eigene Berechnungen
Kaufkraft-/Einkommensentwicklung
Ägyptens reales BIP pro Kopf ist in den letzten beiden Fiskaljahren (2012/13: -0,2%;
2011/12: -0,4%) gesunken. In Kaufkraftparitäten (Purchasing Power Parity PPP) kommt
auf Dollarbasis ein Faktor von rund 2,1 zur Anwendung. Dies entsprach 2012/13 etwa
6.553 PPP-Dollar. Erheblich sind die Einkommensunterschiede generell und zwischen
Stadt und Land. Eine große informelle Wirtschaft von etwa 40% kommt hinzu. Das Statistikamt CAPMAS definiert gut 25% der Ägypter als arm mit Monatsausgaben von unter
44 US$. Etwa 15% der Bevölkerung können als gut situiert bis reich gelten. In 2012 lagen die Arbeitslöhne offiziell bei 641 ägypt£ in der Woche. Dies waren 20% mehr als im
Jahr davor mit 534 ägypt£. Die offizielle Inflationsrate belief sich 2012 auf 7,2 nach
10,1% im Jahr davor. Im öffentlichen Sektor stiegen die Entgelte 2012 um 28,6% auf
845 ägypt£, während sie im privaten Sektor um 0,5% auf 395 ägypt£ sanken. Für den
öffentlichen Dienst tritt ein Mindestlohn von monatlich 1.200 ägypt£ zum Jahresanfang
2014 in Kraft. Für die Privatwirtschaft wird noch diskutiert.
Investitionen
Öffentliche und private Projekte, die im Zuge der Umwälzungen gestoppt oder verlangsamt worden sind, kommen nur schwer in Gang. Neue gewichtige Vorhaben sind eher
rar, zumal Internationale Finanzinstitutionen noch zurückhaltend sind. Ausländische Investoren zeigen eine eher abwartende Haltung. Positive Signale kommen eher aus der
Golfregion. Die dortigen Staaten haben mit Ausnahme von Katar die jüngsten Entwicklungen begrüßt und Kredite und Zuschüsse für Haushalt und Zahlungsbilanz bereitgestellt. Neben Katar ist auch die Türkei von der außenpolitischen Neuausrichtung Ägyptens
eher negativ betroffen. Das Land am Nil ist vor allem an arbeitsintensiven Industrieinvestitionen interessiert, steht dabei aber bereits unter Kostendruck durch asiatische Billiganbieter.
3
Dieser wird durch die prinzipiell zu begrüßende Abschaffung von Energiesubventionen
nicht geringer, während ein modifiziertes Subventionssystem für die Exportwirtschaft
ansteht.
Die Investitionen sollen im Fiskaljahr 2012/13 um real 7,8% gesunken sein nach schwer
erklärbarem Anstieg um 0,7% im Jahr davor. Die Investitionsquote befindet sich weiter
im Rückwärtsgang. Vom Hoch vor sechs Jahren mit 22,4% (2007/08) ist sie kontinuierlich auf zuletzt 14,2% gesunken. Noch ungünstiger sieht es für die Relation Auslandsinvestitionen zum BIP aus. Die Quote schrumpfte im Beobachtungszeitraum von 8,1 auf
1,1%. Der IWF erwartet keinen durchgreifenden Anstieg der Investitionsquote, die er,
mit Ausnahme von 2013/14 (16,2%), bis 2017/18 bei gerade knapp 15% sieht. Im Fiskaljahr 2012/13 beliefen sich die nominalen Investitionen auf knapp 242 Mrd. ägypt£ (1,8%). Davon entfielen 64% auf den Privatsektor. Die Direktinvestitionen aus dem Ausland (netto) gingen von 4,0 Mrd. auf 3,0 Mrd. US$ zurück. Dabei lagen die Zuflüsse bei
9,6 (11,8) Mrd. US$. Die Regierung hofft auf eine Verdopplung der FDI (netto) im laufenden Fiskaljahr.
Potenzielle Investoren und Unternehmen, die nach Ägypten exportieren wollen, sollten
bei ihrer Entscheidung über den Markteintritt das Stärken-Schwächen-Profil des Standorts und die damit verbundenen Chancen und Risiken (SWOT-Analyse) berücksichtigen:
Strengths (Stärken)
Weaknesses (Schwächen)
Dynamische junge Gesellschaft.
Inflation.
Großer Binnenmarkt.
(Jugend-) Arbeitslosigkeit.
Strategisch gute geografische Lage zu attraktiven
Märkten der Region.
Unzureichendes (Aus-) Bildungssystem.
Günstige Arbeitskräfte.
Starkes soziales Gefälle zwischen arm und reich, Stadt
und Land.
Relativ gute Infrastruktur.
Starkes Bevölkerungswachstum.
Opportunities (Chancen)
Threats (Risiken)
Ausbau moderner Infrastruktur.
Akzeptanz der neuen Verhältnisse.
Herausbildung einer kaufkräftigen Mittelschicht.
Öffentliche Sicherheit und Ordnung.
Mobilisierung des Bevölkerungspotenzials.
Gesellschaftliche Kohärenz.
Erhöhung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit.
Schleppende Reformprozesse.
Steigerung von Produktivität, Effizienz und
Wertschöpfung.
Zu langsame Verbesserung der Lebensbedingungen und
Stärkung radikaler Elemente.
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Konsum
Der private Verbrauch war in der Vergangenheit eine Konjunkturlokomotive und rettete
das Wachstum der ägyptischen Wirtschaft auch über die politische Umbruchphase hinweg. Sein Einfluss hat sich zuletzt jedoch deutlich abgeschwächt. Die Zuwächse lagen in
den Fiskaljahren (Juli bis Juni) 2012/13 (2011/12) bei real 2,9 (+5,5)%. Der öffentliche
Verbrauch legte um 3,5 (3,1)% zu. Der Anteil der privaten Konsumausgaben (inländische
Verwendung) am BIP stellte sich auf 81,2 nach 79,3%. Sollten sich die gesamtwirtschaftlichen Erwartungen materialisieren, steht ein erhöhter Konsum zu erwarten. Dieser Trend
verstärkt sich möglicherweise mit der Einführung von Mindestlöhnen im öffentlichen und
(geplant) im privaten Sektor. Dennoch scheuen große Bevölkerungsteile hohe Ausgaben,
wenn sie nicht absolut notwendig sind.
Die Konsumtrends sollten sich grundlegend fortsetzen. Dies impliziert die Attraktivität
von Einkaufs-Erlebniszentren sowie das wachsende Interesse am Online-Shopping. Die
Jugend bleibt zum Großteil westlich konsumorientiert und folgt den unverdächtigen Mustern der Golfstaaten. Die klassischen kleinen Einzelhändler kommen unter Kosten- und
Preisdruck. Sharia-konforme Produkte von Halal-Nahrungsmitteln über Halal-Tourismus
bis hin zu islamischen Finanzierungen dürften nach dem neuerlichen Umbruch flacher
expandieren. Für die großen ausländischen Marken bleiben die Shopping Malls von Bedeutung. Das Franchising stößt bei in- und ausländischen Unternehmen auf ein wachsendes Interesse.
Strukturdaten zur Bauwirtschaft
Ausgewählte Indikatoren (nominal, in Mio. ägypt£, sofern nicht anders angegeben; Änderung in %)*)
Baugewerbe
.Wertschöpfung
..öffentlich
..privat
.Anteil am BIP (%)
.Produktionswert
..% vom Gesamt
.implementierte Investitionen
..privat
..% vom Gesamt
Real Estate
.Wertschöpfung
..privat
.Anteil am BIP (%)
.Produktionswert
.implementierte Investitionen
Wohnungsbau (städtisch, 1.000 Einheiten)
.privat
.öffentlich
.Luxus und gehoben
.Mittlerer
.Erschwinglich
Wohnungsbauinvestitionen
.privat
.öffentlich
2011/12
2012/13
Änderung
67.382
7.883
59.499
4,3
154.214
6,5
1.701
890
0,7
76.747
8.900
67.847
4,4
175.633
6,7
3.279
2.400
1,4
+13,9
+12,9
+14,0
38.035
36.411
2,4
40.265
39.362
176,7
98,2
78,5
30,0
40,7
106,0
10.983
7.718
3.265
43.474
41.667
2,5
46.067
35.140
+13,9
+92,8
+169,7
+14,3
+14,4
+14,4
-10,7
*) Datensituation intransparent und widersprüchlich; Fiskaljahr (Juli bis Juni)
Quellen: Ministry of Finance, CBE Central Bank of Egypt, Nationales Statistikamt CAPMAS
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2. Hochbau
Marktlage und Marktentwicklung
Der ägyptische Immobiliensektor und speziell in der Metropole Kairo steht noch unter
dem Einfluss der fortgesetzten Unsicherheit im Gefolge der großen zweiten politischen
Umwälzung im Sommer 2013. Sicherheit und öffentliche Ordnung bleiben fragil. Die
Wirtschaft tendiert zur Stabilisierung, ohne die Krise überwunden zu haben. Die Wiedergewinnung des Vertrauens von Investoren und Verbrauchern wird Zeit benötigen. Sollte
der politische Fahrplan eingehalten werden, erscheinen die Perspektiven als durchaus
Erfolg versprechend.
Der Wohnungsbausektor, auch der private Wohnungsbau, hat sich im Vergleich zu Büroraum und Einzelhandelsfläche als deutlich krisenresistenter erwiesen. Geschwächter Außenwert des ägypt£, steigende Inflation, strikte Devisenausfuhrbestimmungen und ein
volatiler Aktienmarkt lassen die Wohnimmobilie zur Bewahrung und Absicherung des
Wohlstands attraktiv erscheinen. So erlebten Verkaufspreise und Mieten noch im
2.Quartal 2013 eine Erhöhung um etwa 8%. Mit Konsolidierung der politischen Verhältnisse sollte die Immobilie ihre Reputation als sichere Anlage für internationales und inländisches Investment weiter zurückgewinnen. Immobilienentwickler im gehobenen und
Luxussegment, vor den Umbrüchen wachstums- und ertragsstarke Firmen, haben mit
den Veränderungen deutlich Federn lassen müssen. Die Nachfrage sank, die Preise gingen zurück, Projekte kamen zum Stillstand oder wurden deutlich langsamer abgewickelt.
Teilweise gab es hohe Rücktritte vom Kauf und Liquiditätsprobleme bei den Entwicklern.
Kleinere Vorhaben gewinnen als Zwischenlösung. Wohnungsangebote für unmittelbare
Übergabe oder kurz vor dem Abschluss stehende Vorhaben erfreuen sich hoher Nachfrage. Das Verbrauchervertrauen sollte in 2014 sukzessive steigen. Davon wird auch die
Nachfrage nach hoch- und höherwertigen Wohneinheiten in der Metropole Kairo profitieren. Das Jahr 2013 sah eine begrenzte Fortsetzung der meist langfristig angelegten Projekte. Etwa 17.000 neue Einheiten waren erwartet worden, so dass sich der betreffende
Bestand von 81.000 Einheiten (2012) auf 98.000 (2013) erhöht hätte mit weiterer Zunahme um 27.000 Einheiten im Folgejahr auf 125.000 Einheiten. Bauverzögerungen gibt
es weiterhin, der Zuwachs an fertig gestelltem Wohnraum fällt flacher aus.
Der Markt ist wettbewerbsintensiver geworden ist. Es gab eine gewisse Verlagerung der
Nachfrage von Häusern zu Wohnungen mit entsprechenden Preiseffekten. Nun werden
bei größeren Häusern Präferenzen in Richtung Miete statt Kauf beobachtet, auch um die
politische Instabilität zu überbrücken. In New Cairo (6th of October) lag laut Jones Lang
LaSalle (JLL) der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen bei 1.125 (897) US$/qm, für
Häuser bei 1.659 (1.111) US$/qm. Der Trend der Mittel- und Oberschicht zur Ansiedlung
in den neuen Außenstädten, die sich rapide entwickeln, setzt sich fort, so ins östlich vom
Nil gelegene New Cairo mit Katameya und in das jenseits der Pyramiden im Westen befindliche 6th of October City. Die abgeschirmten Wohnanlagen passen sich in die großen
Umgehungs- und Zubringerstraßen ein, die für relativ schnelle Wege sorgen. Als Geschäftsmodell der Entwickler überwiegt der Verkauf von Wohneinheiten vor Fertigstellung
oder Baubeginn, häufig in Form eines prozentualen Pauschbetrags und nachfolgenden
zinslosen Raten als Vorauszahlungen nach einem standardisierten Zahlungsplan. Nur bei
größeren Abweichungen kommen Zinsen ins Spiel. Der Entwickler finanziert weitgehend
ohne Bankensystem. Liquidität- bzw. Cash-flow-Überlegungen spielen bei der Fixierung
von Konditionen gegenüber dem Kunden eine entscheidende Rolle. Die Kundschaft
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wünscht flexible Zahlungsoptionen. Im Vordergrund stehen die Höhe der Anzahlung sowie die Ratenhöhe mit dem zeitlichen Abzahlungsrahmen. Seltener ist der Verkauf von
fertig gestellten Wohneinheiten. Genutzt werden die Immobilien meist zu eigenen Wohnzwecken oder zur Überlassung an zahlungskräftige (ausländische) Mieter.
Ägypten weist ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum von gut 2% auf. Die Einwohnerzahl wächst um 1,7 Mio. bis nahe 2 Mio. jährlich. Das ist zugleich die größte Triebfeder
der langfristigen Wohnungsnachfrage. Das Wachstum für den Wohnungsmarkt wird für
die kommenden Jahre auf 4 bis 5% veranschlagt. Die Zahl der Heiraten zeigt seit 2006
nach oben. In den Jahren 2012 (2011) sollen es 922.000 (898.000) gewesen sein und
damit auch der Wunsch nach Gründung eines eigenständigen Haushalts, selbst wenn die
offiziellen Zahlen angezweifelt und für ein Drittel zu hoch gehalten werden. Als Problem
wird zusehends fehlendes Land für neue Entwicklungen genannt. Seit dem ersten großen
Umbruch sind kaum noch größere Ländereien auktioniert worden. Landknappheit, Wertverlust des ägypt£ sowie steigende Preise für Baumaterialien dienen den Entwicklern als
Preiserhöhungsargument.
Der Wohnungsbaumarkt ist und bleibt erheblich, wobei der Trend in Richtung erschwinglichen Wohnraums für die Mittelschicht geht. Dies wird von Branchenkennern als das
Segment der kommenden Jahre angesehen, denn es ist groß und weist Nachhol-, laufenden und künftigen Bedarf auf. Dem Bereich widmen sich Entwickler wie Heliopolis
Company for Housing and Development (HELI), Madinat Nasr for Housing and
Development (MNHD) und Talaat Moustafa Group (TMGH), die auch in weiteren Teilmärkten aktiv sind. Preise (unter 2.000 bis über 3.000 ägypt£/qm) und Größen (etwa
100 bis deutlich über 200 qm) variieren auch im mittleren Segment deutlich.
Als begleitende Entwicklungen gelten unter anderem die Reduzierung der Wohnungsgrößen – möglichst ohne Abstriche bei der Qualität-, eine diversifizierte Gestaltung, ferner
die stärkere Herausbildung eines Marktes für Hypothekendarlehen und die Konsolidierung
der Branche der Immobilienentwickler. So steht eine gewisse Marktbereinigung zu erwarten. Größere und bisher im Luxussegment aktive Entwickler könnten sich in weitere
Segmente durch Übernahmen oder Fusionen einkaufen. Auch die Zusammenarbeit zwischen Entwickler und Bauunternehmen in Form von projektbezogenen Joint Ventures
sollte eine Perspektive haben.
Für die Armen bleibt bisher im Grunde nur der Ausweg des informellen Bauens und Wohnens – etwa 11 Mio. bis 15 Mio. Bewohner leben in informellen Siedlungen -, auch wenn
Anstrengungen unternommen werden, hier Abhilfe zu schaffen, so in der Wiederbelebung
eines staatlichen Projekts zur Schaffung von 1 Mio. Wohneinheiten in 22 Städten über
fünf Jahre, das angesichts fehlender in- und ausländischer Finanzierung nicht vorangekommen war. Die New Urban Communities Authority (NUCA) hat das Vorhaben, das für
2,85 Mrd. US$ auf 250.000 Grundstücken implementiert werden soll, wiederbelebt. Die
Wohnungen sollen 250 bis 350 ägypt£/qm kosten und damit weit weniger als derzeit
verfügbare Einheiten im sonstigen sozialen Wohnungsbau. Arbeiten an 30.000 der
Grundstücke haben begonnen. Die Auktionierung von Grundstücken durch NUCA, die die
Mursi-Administration für September 2013 vorgesehen hatte, wurde im Zuge des Umbruchs im Sommer vorerst verschoben. Eine Verbesserung problematischer Wohngebiete
wird seit Jahren auch mit ausländischer Hilfe unternommen. Hierbei geht es um die Verbesserung grundlegender Infrastrukturen wie Wasser, Strom und Abwasser. Die Kosten
für die sogenannte Slum-Reform zur Entwicklung von 195 Slumgebieten werden auf 7
Mrd. ägypt£ beziffert, davon 800 Mio. ägypt£ für die erste Phase. Das Thema Immobilien
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für Bezieher niedriger Einkommen betrifft mit rund 17 Mio. Haushalten mehr als vier von
fünf ägyptischen Haushalten. Die Schätzungen weichen stark voneinander ab, jedoch ist
die Rede von bis zu 1,5 Mio. fehlenden erschwinglichen Wohneinheiten. Die jährliche
Wohnungsnachfrage liegt an der Untergrenze bei 0,6 Mio. Einheiten, davon über die
Hälfte in ländlichen Gebieten.
Der Staat spielt eine entscheidende Rolle im sozialen Wohnungsbau, kommt aber an privaten in- und ausländischen Firmen und Geldgebern nicht vorbei, zumal Haushaltsengpässe seinen (Finanzierungs- und Handlungs-) Spielraum die nächsten Jahre weiterhin
begrenzen werden. So findet das Programm für erschwinglichen Wohnraum auch Unterstützung durch die Weltbank und die VAE, künftig wohl auch Kuwait. Öffentlich-private
Partnerschaften zwischen Staat und Entwicklern sollen den informellen Sektor eindämmen helfen.
Das Konjunkturprogramm der derzeitigen Übergangsregierung sieht im laufenden Fiskaljahr 2013/14 den Bau von zusätzlich 50.000 neuen erschwinglichen Wohneinheiten für
2,6 ägypt£ vor. Geplant waren ursprünglich nur 50.000 Wohneinheiten für 2,4 Mrd.
ägypt£. Damit erreicht das Budget für den sozialen Wohnungsbau ein Volumen von 5
Mrd. ägypt£. Ein bedeutender Teil wird in neuen Städten und Provinzen ausgegeben.
Damit einher geht folglich eine Vielzahl von Projekten für Versorgungseinrichtungen an
diversen Standorten. Der vorläufige Infrastrukturplan für neue Städte 2013/14 beläuft
sich auf 8 Mrd. ägypt£. Er betrifft Projekte in Bereichen wie Trinkwasser, Wasseraufbereitung, Abwasser, Abfall und Strom. Im Rahmen des nationalen Plans für den sozialen
Wohnungsbau plant die Greater Cairo Development Authority den Bau von 42.000
Wohneinheiten im Gouvernorat für 4,5 Mrd. ägypt£ über die kommenden fünf Jahre. Davon sind 6.000 Einheiten für die Streitkräfte vorgesehen.
Mit der politischen Konsolidierung wird es um die Konkretisierung weiterer Großvorhaben
gehen, so die Erschließung von Wohngebieten an der mediterranen Nordküste in Verbindung mit der touristischen Entwicklung der Region und den Plänen für den dortigen Bau
von KKW. Die Planungen zur Errichtung von 66 neuen Städten sind voranzutreiben. Urbanisierung gilt als eine der großen Aufgaben für jedwede neue Regierung. In der Diskussion befindet sich auch die Vergabe von Grundstücken an Investoren mit begrenztem
Nutzungsrecht, um voll entwickelte Gemeinden in neuen Städten zu etablieren. Neue
Entwicklungszentren sollen geschaffen werden, unter anderem in der Region Suezkanal
und Nordküste.
Informelle Immobilien und Wohnbauten umfassen im Regelfall Baukonstruktionen, die
illegal auf landwirtschaftlicher Fläche oder Wüstenland gebaut sind. Sie haben vom
Grundsatz her zunächst nichts mit der Qualität von Gebäuden und deren Umgebung zu
tun. “Informell“ können sie auch durch Verstöße gegen das Gesetz im Gefolge von Veräußerung, Vererbung oder illegaler Veränderung der Bausubstanz werden. Schätzungen
zufolge verfügen wahrscheinlich nur 10% der Immobilien über einen gültigen Rechtstitel,
90% gelten als informell. Damit fehlen der großen Mehrzahl der Immobilien die gesetzlichen Rechte, noch können sie zur Absicherung von Krediten eingesetzt werden.
Ein großes Problem, das in die Formlosigkeit geradezu drängt, ist das zeitraubende und
hochkomplizierte Verfahren der Registrierung von Immobilien. Angegangen werden soll
das große Dauerproblem der illegalen Umnutzung landwirtschaftlicher Fläche, das sich in
den Umbruchzeiten nochmals verschärft hat. Frühere Interventionen und höhere Strafen
sollen den Raubbau reduzieren. Einen Entwurf zur Modifizierung des Baugesetzes aus
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dem Jahr 2008 will die Übergangsregierung noch während ihrer Amtszeit erarbeiten, damit er der neu gewählten Nachfolgeregierung im Frühjahr 2014 zur Diskussion vorliegt.
Hierbei geht es um die Regulierung und Überwachung von Bauarbeiten inkl. Versicherung, transparentere Baugenehmigungen sowie eine Verlängerung der Gültigkeit von
Baulizenzen von ein auf vier Jahre. Gerade dieser Punkt führt bisher häufig zu Auseinandersetzungen. Die Implementierung des Gesetzes zur Immobilienbesteuerung von 2008
mit nachfolgenden Modifikationen ist im Juli 2013 erfolgt. Es erstreckt sich zunächst nur
auf den Wohnungsbereich. Jedoch plant die Übergangsregierung eine Ausweitung auch
auf den Industrie- und Tourismussektor. Ein Viertel der Steuereinnahmen aus der Immobiliensteuer sollen für Projekte der Stadterneuerung verausgabt werden, ein weiteres
Viertel für die Entwicklung und Verbesserung von Slumgebieten.
Eine Reihe ausländischer Unternehmen hat im Zuge der Sommerereignisse ihre Aktivitäten im Land heruntergefahren, das Personal beschränkt und sich aus als besonders gefährdeten zentralen Stadtteilen zurückgezogen. Die Nachfrage nach erstklassigem Büroraum brach kurzfristig weg, der Leerbestand erreichte etwa ein Viertel mit steigender
Tendenz. Nicht wenige Vorhaben, die auf die Knappheit von hoch-qualitativem Büroraum
in Kairo abzielten, sind gerade abgeschlossen oder befinden sich in der Bauphase. Für sie
stellt sich die Frage, ob, wann und zu welchen Konditionen sie belegt werden. Dies betrifft vor allem die traditionell starken Immobilienentwickler aus der Golfregion, die sich
der Gefahr eines Überangebots an Büroraum und Einzelhandelsfläche ausgesetzt sehen
und um ihre Wirtschaftlichkeitsrechnungen fürchten. Sofern Mehrzweckvorhaben realisiert werden, kommt auch eine Schwerpunktverlagerung auf den Wohnbereich unter
Kappung des Anteils an Büro- und Einzelhandelsfläche zum Zuge, so SODIC mit ihrem
Eastown-Projekt.
Erstklassiger neuer Büroraum ist in den letzten Jahren fast durchweg in den Satellitenstädten der Metropole Kairo entstanden, so in New Cairo und 6th of October. Dort können alle Vorteile von Platz und Umgebung genutzt werden. Aus heutiger Sicht erfüllen sie
auch die Kriterien der größeren Sicherheit und des unbeschränkteren Zugangs. Nach
Untersuchungen von JLL tendieren die Mietpreise nach Rückgang im 3.Quartal 2013 zur
Stabilisierung. Ohne bedeutende Fertigstellungen blieb der Bestand an Büroraum im
Großraum Kairo im 3. Quartal 2013 unverändert bei rund 819.000 qm. Der Großteil entfällt auf die jüngeren Stadtausweitungen New Cairo im Osten und 6th of October im
Westen. Zentralkairo verfügt nur über zwei bedeutendere sogenannte Grade A Baulichkeiten, die am Ostufer des Nil gelegenen Nile City Towers (108.000 qm) und City Stars
(65.000 qm) im Stadtteil Nasr City. Rund 127.000 qm Büroraum sollten bis Ende des
Jahres hinzukommen, vor allem aus den Vorhaben “Capital Business Park“ und “Cairo
Festival City“. Bauverzögerungen und Projekteinstellungen werden das Angebot deutlich
geringer expandieren lassen und in 2014 übertragen.
Angesichts eines gedrängten Stadtzentrums wird die in den nächsten Jahren zu erwartende Expansion von Büroraum in den neuen städtischen Siedlungen erfolgen, zumal dort
auch weitere Wohnungsbauprojekte zum Abschluss kommen. Die Projektion einer Bestandsgröße von 947.000 (997.000) qm Ende 2013 (2014) ist deutlich zu reduzieren. Die
potenzielle Nachfrage nach neuem Büroraum wird derzeit auf 90.000 qm veranschlagt.
Sie entfällt vor allem auf die Sektoren Banken sowie Informations- und Kommunikationstechnik (IKT). Insbesondere bei IKT profitiert das „Smart Village“ an der verkehrsgünstigen Cairo – Alexandria Desert Road vor den Toren der Hauptstadt. Der Öl- und
Gassektor orientiert sich zur Südschiene hin nach Maadi. Bereits während des ersten politischen Umbruchs kam es zu Standortverlegungen der Firmenverwaltungen in die Au9
ßenbezirke, ein Trend, der sich fortsetzen dürfte. Der Druck auf die Mieten nimmt in
Zentralkairo (35 US$/qm) im Vergleich zu den Außenbezirken (18 bis 33 US$/qm) damit
weiter zu. Angesichts ausreichenden Angebots und zwecks Kostensenkung befinden sich
auch Grade B Räumlichkeiten verstärkt im Fokus.
Der Markt für Einzelhandelsfläche in Kairo hat 2013 einen ähnlichen Verlauf wie der für
Büroraum genommen. Geprägt durch die politischen Verhältnisse gab es keine Bewegung. In den ersten neun Monaten kam es zu Verzögerungen bei der Eröffnung jedweden
Projekts, die Einzelhandelsfläche blieb unverändert bei 773.000 qm. Internationale Einzelhandelsmarken haben sich laut JLL nicht vom Markt zurückgezogen, sondern befinden
sich in der Warteschleife, bereit aktiv zu werden, sobald sich die Verhältnisse konsolidieren. Während im Umbruchquartal (3.Quartal) Nahrungsmittel- und Getränkemarken über
normale Handelsbedingungen berichten konnten, mussten Bekleidungs- und Modehäuser
einen deutlichen Umsatzrückgang hinnehmen. Im Herbst tendiert das Einkaufsverhalten
langsam wieder in Richtung Normalisierung.
Die Metropole hat ungeachtet der derzeitigen Herausforderungen ein Unterangebot an
organisierten Retailmalls. Qualitätsfläche ist zwar knapp, aber der neuerliche politische
Umbruch hat weiter auf die Preise gedrückt. So sind die Mieten um 7 bis 15% gesunken
und liegen bei 780 bis 1.320 US$ pro qm im Jahr. Ein wieder steigendes Interesse nationaler und internationaler Brands ist mit weiterer Konsolidierung zu erwarten. Neue kommunale und regionale Einkaufszentren stehen in den kommenden Jahren zur Realisierung
an und werden zu einem Ausgleich von Angebot und Nachfrage führen. Der Anteil von
großen Einkaufszentren (über 30.000 qm) an der gesamten Einzelhandelsfläche wird
weiter wachsen. Gemäß JLL entfallen 58% des Gesamtbestandes auf diesen Typus. Zwei
überregionale Einkaufszentren (City Stars mit 150.000 qm und Mall of Arabia mit
180.000 qm) werden durch fünf regionale (30.000 bis 90.000 qm) derzeit ergänzt.
Die für 2013 erwartete Schaffung von 271.000 qm neuer Einzelhandelsfläche wird sich
nicht realisieren. Auch der für das Folgejahr erwartete Schub von 291.000 qm auf dann
1.335.000 qm dürfte sich auf die Folgejahre aufteilen. Jedoch zeigt dies das Potenzial
und den durch die Umstände hervorgerufenen Stau. Zu den verzögerten Projekten gehören Cairo Festival City und The District, die möglicherweise noch im 4.Quartal 2013
eröffnen. Der Abschluss anderer, für 2013 vorgesehener Vorhaben wie Emerald Mall und
Porto Cairo Mall soll sich in 2014 hineinziehen. Zu den derzeitigen Großvorhaben zählt
das Einkaufs- und Freizeitzentrum “Mall of Egypt“ in 6th of October City von Majid AlFuttaim (MAF), für welches das Joint Venture Orascom OCI/Besix 2012 den Bauauftrag
erhalten hat. Auf einer Fläche von 163.000 qm sollen für mittlerweile 770 Mio. US$ u.a.
rund 380 Geschäfte, Multiplexkino und Indoor Skipark untergebracht werden. Der Bauabschluss ist für Ende 2015 avisiert. MAF hat zudem angekündigt, innerhalb der kommenden fünf Jahre 2,4 Mrd. US$ in den Bau größerer Einkaufszentren an mehreren Standorten in Ägypten zu investieren. Auch sollen 32 neue Carrefour Verkaufspunkte als Hyperund Supermärkte entstehen. Der Fokus liegt zunächst auf Kairo, Alexandria und Sharm
el-Sheikh mit nachfolgender Expansion nach Hurghada, Tanta und Mansoura. Auch soll
die Maadi City Centre Mall in dreijähriger Bauzeit für 3,2 Mrd. ägypt£ saniert werden.
Auch die neue Übergangsregierung will die Industrialisierung des Landes vorantreiben,
die in übergreifender politischer Kontinuität als einer der Schlüssel für den künftigen
wirtschaftlichen Erfolg gilt. Hierzu werden große Industrieflächen erschlossen und an interessierte Industrie- und Gewerbebetriebe verkauft oder verpachtet. Relativ erfolgreiche
Beispiele finden sich in 6th of October und 10th of Ramadan, die zudem komplette städti10
sche Strukturen entwickelt haben. Zugleich ist die Entstehung von Gewerbegebieten ein
Instrument zur Dezentralisierung und Regionalentwicklung, und kommt auch für bestehende Städte infrage. Auch in den nächsten Jahren ist mit einem erheblichen Projektvolumen in dem Bereich zu rechnen. Zudem ziehen diese Industriezonen vielfältige Dienstleister an.
Industriebau bleibt eine Daueraufgabe. Bis zu 5 Mio. qm an neuem Land sollen für Industrieinvestitionen verfügbar gemacht werden, aufgeteilt in neun Industriegebieten (zonen) in den Städten Sadat, Nubariya, Beni Suef, Kafr al-Dawar, Sohag, New Salheya,
North Gulf of Suez, Borg al-Arab und Assiut. Es wird erwogen, 20 statt bisher 10% des
Landes kleinen Industrien zur Verfügung zu stellen. Als PPP-Projekt wird der Ausbau des
Cairo Contact Centers Park im südlichen Stadtteil Maadi vorangetrieben, der für die
wachsende Callcenter- und IT-Outsourcing Industrie vorgesehen ist. So steht das Angebot für die Errichtung von Kommunikationszentren für Februar 2014 zu erwarten. Rund 3
Mrd. ägypt£ sollen im Fiskaljahr 2013/14 zur Entwicklung von Industrieprojekten in 36
Regionen zur Verfügung gestellt werden, davon 2,6 Mrd. ägypt£ aus dem aufgelegten
Konjunkturprogramm. Hierbei geht es um die Modernisierung der Infrastruktur im Bereich der Versorgungseinrichtungen, so Strom und Wasser, um die Attraktivität für Investoren zu erhöhen. Hiervon erhofft man sich rund 3.000 neue Produktionsbetriebe.
Auf der Agenda steht mittelfristig der Aufbau von 22 industriellen Clustern für KMU über
eine Bandbreite von Branchen, so Nahrungsmittel, Baugewerbe, Textilien, Elektronik,
Chemie und Kunststoffe. Ägypten will seine petrochemische Industrie in den kommenden
etwa zehn Jahren erheblich ausbauen. Eine Reihe von Projekten befindet sich in der
Pipeline, die wegen der politischen Situation, Sicherheitsrisiken und Finanzierungsproblemen mehr oder minder auf Eis liegen. Auch bei Stahl, Zement, Düngemitteln und Zucker stehen Kapazitätsausweitungen an. Drei neue Logistikzentren sind in den Industriestädten 6th of October City, 10th of Ramadan und Borg El Arab vorgesehen. Weitere sind
in Beni Suef und Sadat City sowie zwei im Rahmen des Suezkanal-Projekts angedacht.
Ägyptens Touristiksektor hat in den letzten fast drei Jahren schwere Zeiten durchgemacht. Er gehört zu den besonders stark von den Umbrüchen betroffenen Wirtschaftsbereichen. Die Wiederbelebung des Auslandstourismus gehört angesichts der überragenden Bedeutung der Branche für die Wirtschaft zu den Regierungsprioritäten. Die Entwicklung der mediterranen Nordküste durch zehn Touristenzentren, der Oase Bahariya
und der Region um die Pyramiden von Dashur gehört ebenfalls in den Kontext. Zu den
Prioritäten zählt auch das nahe Kairo gelegene Ain Sokhna für internationale Konferenzen
und Ausstellungen sowie die weitere Küste am Roten Meer. Hier sollen 19 Mio. qm in drei
Phasen entwickelt werden.
Die Tourismusbehörde erhofft sich dadurch Investitionen von 9 Mrd. ägypt£. Mit Beruhigung gilt es auch, das touristische Potenzial des Sinai weiter auszubauen. Zu den interessanten Gebieten gehört ferner der Südosten am Roten Meer, von El Qusir bis zur sudanesischen Grenze, etwa für Öko- und Wintertourismus. Ägypten verfügt über knapp
200.000 Zimmer. In den kommenden Jahren soll die Zahl verdoppelt werden. Die Bewertung von Hoteleinrichtungen sollte im Sommer starten, wurde wegen der politischen
Ereignisse jedoch verschoben. Geplant ist sie zunächst für Sharm el-Sheikh, Hurghada
und Kairo, in der Folge für Alexandria und das übrige Land.
Die Bautätigkeit im Touristikbereich erscheint derzeit noch stark reduziert. Dies gilt sowohl für große inländische Entwickler wie auch für ausländische, die meist aus der Golfregion stammen. Nur wenige neue Projekte sind in der Planung zuletzt fortgeschritten.
11
Touristische Entwicklungsbehörde und Militär haben sich jüngst darauf verständigt, 185
Mio. qm für die Etablierung touristischer Vorhaben in der Region Ras Mohammed auf dem
Sinai zur Verfügung zu stellen. Man erhofft sich Investitionen von etwa 55 Mrd. ägypt£.
Der Tourismus in der Metropole Kairo ist im Sommer 2013 fast zum Erliegen gekommen.
Hotels haben ihre äußeren und inneren Sicherheitsvorkehrungen (physische und elektronische Barrieren) erheblich ausgebaut. Renaissance hat in New Cairo 333 Zimmer zum
Gesamt hinzugefügt. Le Meridien am Kairoer Flughafen soll im 4. Quartal weitere 350
Zimmer dem Angebot hinzufügen. In Greater Cairo gibt es derzeit rund 27.300 Zimmer
in 160 Einrichtungen. Das Ramsis Hilton Hotel soll bis 2015 für 52 Mio. US$ renoviert
werden.
Der Bau von Großkliniken in den großen Städten durch die öffentliche Hand war ein
Merkmal früherer Gesundheitspolitik. Die Verbesserung der sozialen Infrastruktur bleibt
auch mit dem zweiten politischen Umbruch ganz oben auf der Agenda. Damit verbunden
ist eine bessere Gesundheitsversorgung in dezentraler Sicht. Das Gesundheitsministerium hat die Erstellung einer Studie zum Bau von Einrichtungen der medizinischen
Grundversorgung in diversen Regionen und Gouvernoraten angekündigt. Hierbei wird
eine Kooperation unter anderem mit den VAE und dem UNDP angestrebt. Im laufenden
Fiskaljahr 2013/14 sollen 2,5 Mrd. ägypt£ in Bau, Entwicklung und Modernisierung von
75 Krankenhäusern gesteckt werden. Fünf neue Kliniken sollen bis zum Jahresende eröffnen. Neben der medizinischen Versorgung entlegener Gebiete geht es auch um die
notwendige soziale Infrastruktur neuer Kommunen.
Angestrebt sind ferner “Grünere Krankenhäuser“, d.h. vollintegrierte intelligente Gebäudemanagementlösungen mit den Hauptaspekten Energiesparen, Abfallbehandlung und
Sicherheit in Form drahtloser Zugangskontrollsysteme. Ausgebaut werden soll auch die
Notfallversorgung bei Autounfällen, so durch Bau medizinischer Einrichtungen entlang
zentraler Verkehrsachsen. Ohne Investitionen des privaten Sektors wird die Verbesserung des Gesundheitswesens nicht gelingen. Dieser hat sich bereits seit Jahren als zweites Standbein des Systems herausgebildet und ist ein bedeutender Investor. Er schließt
Versorgungslücken und bietet wohlhabenderen Bevölkerungsschichten eine schnellere
und bessere Versorgung. In den städtischen Armengebieten wird die Rolle des Staates
ungebrochen bleiben. Die Nachfrage nach verbesserten und mehr Gesundheitsdienstleistungen erfordert eine Ausweitung und Qualitätsanhebung der Gesundheitsinfrastruktur. Auch wenn es moderne Einrichtungen gibt, ihnen stehen viele Kliniken gegenüber,
die einer auch baulichen Instandsetzung dringend bedürfen.
Die ehemals im Finanz-, jetzt Investitionsministerium angesiedelte PPP-Einheit setzt bei
ihrem kurz- und mittelfristigen Programm einen Schwerpunkt auf das Gesundheitswesen
und vor allem auf Spezialkliniken. Nach erfolgreichem PPP-Neustart mit Projektvergaben
2012 für Kliniken der Universität von Alexandria stehen fünf weitere auf dem Programm.
Hierzu zählen ein Fachkrankenhaus der Suezkanal-Universität mit Angebotseröffnung im
Januar 2014, die Sanierung der Akademie für Thorax-Chirurgie der Kairoer Ain-Shams
Universität, ebenfalls dort der Aufbau eines Kinderkrankenhauses, die Errichtung einer
Fachklinik für Neurochirurgie und Verkehrsunfälle in Katameya (New Cairo) und einer
neuen Universitätsklinik in Zagazig in der Deltaregion.
Der Ausbau von Schulen und Universitäten ist aufgrund der Demographie eine Daueraufgabe. Größere Schulen in ländlichen Regionen, eine generelle Verbesserung der Lerninfrastruktur sowie neue Schulen und Universitäten als Nachholbedarf und für die neuen
Städte sind bedeutende Herausforderungen. Nach negativen Erfahrungen setzen öffentli12
che Bauausschreibungen und PPP-Projekte heute auf kleinere Losgrößen von etwa zehn
Einheiten. Mit der Herausbildung von Städten wächst auch der Bedarf an dort ansässigen
Universitäten. Ein derartiges Vorhaben, geplant als PPP-Projekt, ist die “Italian University
of Egypt“ in Obour City, das sich vom Industriestandort im nordöstlichen Großraum
Kairos zur Wohnstadt weiter entwickelt hat. In Ismailia ist ein “Technology Valley“ mit
Technologie-Uni und Wissenschaftsstadt in Kooperation mit internationalen Universitäten
geplant. Die aus den Nähten platzende Cairo University soll für 200 Mio. US$ ausgebaut
werden. Die American University in Cairo (AUC) hat den Sprung von Downtown
Cairo/Tahrir-Platz nach Katameya vollzogen. Es ist ein lang gehegter Plan diverser Regierungen, auch Ministerien und weitere Behörden in die Vorstädte zu verschieben, um
das Verkehrschaos in den alten Zentren zu reduzieren.
Die Finanzierung von Museen beruht weitgehend auf Eintrittsgeldern. Mit dem Ausbleiben
der Touristen hat sich die finanzielle Situation verschärft, man ist zunehmend auf ausländische Hilfen angewiesen. Ob bei Neubauten oder Bestandserhaltung, fortgeschrittene
Sicherheits- und Kommunikationstechnik gilt heute als unverzichtbar. Besonders aufwendig wird sie für das Grand Egyptian Museum an den Pyramiden ausfallen, um die Vielzahl
unwiederbringlicher Exponate zu schützen. Der Sport als Industrie mit Investitionen, Beschäftigung, Umsatz und Gewinn steht noch weitgehend am Anfang. Die Ausgaben für
den Sportbau liegen bei maximal 1,2 Mrd. ägypt£, aufgeteilt auf etwa 450 Unternehmen.
In der Debatte befindet sich einmal mehr die Idee der Etablierung einer Großanlage um
das Cairo Stadium herum, die den Bedürfnissen der diversen Clubs entgegenkommt.
Wie viel Wohnraum fehlt, ist höchst umstritten, wie viel Leerstand existiert, ebenfalls.
Über 2 Mio. Einheiten leerstehenden Wohnraums vermuten Experten, bedingt durch die
Mietgesetzgebung. Etwa 5 Mio. bis 6 Mio. Einheiten sollen gebaut, aber nie verkauft,
vermietet oder genutzt worden sein. Ägypten kämpft mit der Erweiterung des Angebots
in Form von Neubauten. Dabei ist das Potenzial für Maßnahmen der Modernisierung und
Sanierung durchaus vorhanden. Jedoch kann sich dies aufgrund veralteter gesetzlicher
Regelungen nicht entfalten. Dies liegt an alten Vermietungsgesetzen, die den Mietwert
einfroren und die Vererbung des Mietvertrages durch die Generationen ermöglichten.
2002 wurde dies auf ein Familienmitglied beschränkt. Dies führt dazu, dass Wohnraum
noch heute zu lächerlichen Mieten vermietet bleiben muss. Für Vermieter fehlt damit
nicht nur der Anreiz, sondern meist auch das Geld, irgendetwas in Richtung Wohnraumoder Gebäudeerhaltung zu tun. Dies führt zu einer permanenten Verschlechterung der
Bausubstanz. Etwa 2,6 Mio. Wohnungseinheiten fallen unter das Mietgesetz von 1977.
Wer immer als Vermieter es schafft, lässt seinen Wohnraum lieber leer stehen als ihn zu
vermieten. Etwa 7,5 Mio. Wohneinheiten sollen in Ägypten leer stehen. Sobald das Gesetz geändert wird, dürfte der Sanierungsbedarf erheblich steigen.
Die Immobilienfinanzierung läuft im Regelfall über die Entwicklungsunternehmen. Die
Kunden können sich angesichts des schwächeren Marktes über geringere Vorauszahlungen in einer Größenordnung von 10% und längere Ratenfristen bis hin zu 15 Jahren
freuen mit Verzinsungen um 7% p.a. herum. Der Markt für Hypothekendarlehen steht
dagegen immer noch am Anfang. Nur jeder zehnte Ägypter hat überhaupt ein Bankkonto
und damit Beziehungen zu einer Bank. Es gibt kaum Kredit- und Marktinformationen.
Gerade jeder Zehnte ist bei einer privaten Kreditauskunftei registriert, jeder Vierzigste im
öffentlichen Register. Weitere Entwicklungshemmnisse sind begrenzter Zugang und Angebot langfristiger Finanzierungen, die geringe Zahl registrierter Immobilien angesichts
eines extrem sperrigen Registrierungsverfahrens und die inadäquate Verwertung von
Finanzsicherheiten. Sofern Entwickler als Financiers in die Gewährung von Darlehen ge13
genüber ihren Kunden involviert sind, ist der in Ansatz gebrachte Zins deutlich niedriger
als der auf dem Markt für Hypothekendarlehen.
Nach Angaben der Egyptian Financial Supervisory Authority (EFSA) belief sich der Markt
im Monatsvergleich Ende Juni 2013 auf 4,1 Mrd. ägypt£ (+17,8%). Das sind gerade einmal 0,23% des BIP. Die Zahl der Darlehensnehmer lag bei 33.733 (+5,6%), die durchschnittliche Darlehenshöhe bei knapp 122.000 ägypt£ (+11,5%). Die durchschnittliche
Laufzeit betrug 16,4 Jahre, der Durchschnittszins 12,1% und damit nur marginal zum
Vorjahr reduziert. Die Darlehenssumme zum Wert der Immobilie (loan-to-value, LTV)
stand bei durchschnittlich 56,7% nach 43,1% im Jahr davor. Hypothekenfinanzierung ist
durch Gesetz Nr. 140/2001 geregelt. Die Aufsicht hat EFSA. Geplante gesetzliche Änderungen sollen den Markt attraktiver machen. Hypothekendarlehen haben es in den unruhigen und unsicheren Zeiten sowohl angebotsseitig durch das Bankensystem wie auch
nachfrageseitig schwer.
Marktchancen für deutsche Produkte und Dienstleistungen
Deutsche Architektur- und Planungsbüros sowie Consultants sind durchaus im Markt aktiv
und erfolgreich. Ein gewisser Traditionsvorteil besteht für britische Firmen, die besonders
im Consulting stark sind. Im Rahmen der deutschen und europäischen Entwicklungszusammenarbeit gibt es ein Heer von Beratern, die sich einzelnen Segmenten widmen und
in konkreten Bedarfsfällen als Ansprechpartner fungieren können. Angesichts der zweiten
großen Übergangsphase des Landes erfolgt derzeit eine Neuaufstellung. Die Zusammenarbeit mit den im Umbruch befindlichen staatlichen Trägern ist erst noch zu testen. Die
großen Bauunternehmen setzen wegen Versagens externer Einrichtungen auf firmeninterne Aus- und Weiterbildung. Deutsches Handwerk dürfte, abgesehen von administrativen, sprachlichen und mentalitätsmäßigen Schwierigkeiten, allein schon aus preislicher
Sicht kaum Interesse haben. Im Wohnungsbau für mittlere Einkommensschichten ist
mehr Wettbewerb beim Design angesagt, da Raumverschwendung und fehlende Raffinesse nicht untypisch sind. Landschaftsplanung spielt eine wichtige Rolle bei Wohn- und
Ferienanlagen, leidet aber noch unter der Schwäche des Basismarktes.
Der Blick geht verstärkt in Richtung Energieeffizienz auch in der Bauwirtschaft. Hiervon
sind vor allem Neubauten betroffen, hauptsächlich der gehobenen bis Luxuskategorie, sei
es in Wohnanlagen, bei Büro- und Geschäftsbauten oder im Touristiksektor (Hotels, Ferienanlagen). Aber auch der öffentliche Sektor öffnet sich mit seinem Baubestand und seiner Bautätigkeit verstärkt dem Thema. Energieeffizientes und umweltbewusstes Bauen
gilt zusehends als grundlegend und immer weniger als Luxus. Sofern der Grundsatz zur
Anwendung kommt, steht die Qualität nicht hinter internationalen Standards zurück.
Hierfür sorgen ausländische Anbieter, die umfassende und meist auch integrierte Lösungen im Sinne von Smart Building-Konzepten anbieten.
Die Haushalte sind der mit Abstand größte Stromverbraucher und zugleich mit dem
höchsten Einsparpotenzial. Die Energieeffizienz bei Bau und Geräten kann zwischen 20
und 80% erhöht werden durch bessere Isolierung und Standards. Die verstärkte Installation von Pre-paid Stromzählern in einigen Wohngebieten soll zu einem bewussteren Umgang mit Energie führen und zugleich die unterentwickelte Zahlungsmoral stärken.
Die politische und öffentliche Diskussion rund um die Themen Subventionsabbau bei
Energie und Schaffung neuer gesetzlicher Rahmenbedingungen ist nach wie vor im
Gange. Um den Einsatz Erneuerbarer Energien beim Haushaltsverbrauch zu fördern, solle
14
die Regierung, den Einsatz von Solar-Wassererhitzern (SWH Solar Water Heaters) fordern, die Haushalte über Subventionen anreizen und Einspeisetarife einführen. Im Wohnungsbausektor könnten die Anfangskosten auf die Immobilienentwickler überwälzt werden gegen spürbare Anreize in den neuen Wohngebieten außerhalb Kairos. Gemeinden
haben damit begonnen, Solar-Wassererhitzer an die Erteilung von Baugenehmigungen
für Wohnungseinheiten zu koppeln. Die Banken sind gefordert, umweltfreundliche Projekte dieser Art zu unterstützen. PV-Systeme für individuelle Anwender sind ohne Subvention noch zu teuer.
Die Politik hat keine Standards für die Energieeffizienz von Gebäuden gesetzt, und die
laufenden Anreize und Finanzierungsmöglichkeiten sind unzureichend für Hauseigentümer und Geschäftseigner, derartige Maßnahmen durchzuführen.
Günstiger sieht es im Touristiksektor aus. SWH für das Heizen von Pools, für Wäschereien und sonstigen Wasserheizungsbedarf nehmen in Hotels Fahrt auf. So sollen
100.000 Hotelzimmer in den kommenden fünf Jahren auf solare Warmwasseranlagen
umgestellt werden. Dies gilt auch für smarte Beleuchtungssysteme. Die Unabhängigkeit
bei Energie und mögliche CO2-Neutralität von Ferienanlagen oder ganzen Ferienstädten,
wie für Sharm el-Sheikh angepeilt, dürfte für künftige Planungen verstärkt ein Thema
sein. Das gilt zumindest theoretisch auch für die städtebaulichen Planungen der Zukunft.
Effiziente Beleuchtungssysteme im öffentlichen Raum und in öffentlichen Gebäuden stellt
ein weiteres Feld zur Verbesserung dar und wird zusehends wahrgenommen.
Solarsysteme werden allgemein genutzt in der Telekommunikation und zunehmend in der
Stromversorgung von abgelegenen Gemeinden, für die eine Netzanbindung unökonomisch wäre. Umbau und Nachrüstung bestehender Gebäude und Bau neuer zur Senkung
des Energieverbrauchs und der Luftverschmutzung sind wichtig, da die urbane Migration
wächst und neue private Häuser und Wohnanlagen um Kairo herum entstehen. Meerwasserentsalzungsanlagen, bisher vor allem am Roten Meer und der Halbinsel Sinai, bilden
ein aufstrebendes Betätigungsfeld. Beispiele sind Planungen für die Städte Hurghada und
Sharm el Sheikh – beide sollen im Februar 2014 als PPP angeboten werden -, ferner El
Arish/Nordsinai, Taba, Ras Sudr und Marsa Alam.
Grünes Bauen: Ägypten verfügt über exzellente Zutaten wie Sonne, Wind, Sand und billige Arbeitskräfte. Herausforderung bildet die Entwicklung von hochqualitativem, wenig
umweltbelastendem Wohnen. Nachhaltige Architektur und Stadtentwicklung/-planung
gehört zu den interessanten Arbeitssegmenten. Es sind ganzheitliche Ansätze für Wüstenumgebungen mit neuen Gemeinden, alternativen Energieprojekten und umweltfreundlicher Landwirtschaft zu entwickeln. Der Wüstenbau erfordert neue Materialien und
Formen von Energie, die adäquat unter Wüstenbedingungen funktionieren. Bauen beinhaltet auch Umweltprobleme bei Energie und Wasser. Ressourcenintensives Bauen wird
ein Problem. Die absehbare Abschaffung von Kraftstoff- und Energiesubventionen sowie
Wasserknappheit fordern neue Lösungen. Verstärkt Ausschau ist zu halten nach Materialien, die lokal verfügbar sind und für Bauzwecke und Entwicklung neuer Lösungen infrage
kommen, z.B. Papyrus.
15
Projekte
Vorhaben
Al Nouran Sugar – Al
Sharqia Sugar Factory
Egyptian Iron Steel Co.
– Steel Expansion
Plant in Helwan
ECHEM – Olefins Plant
in Suez
Min. for Antiquities Sunken Museum
Min. of Housing –
Maspero Triangle
Mall of Arabia Phase II
Cairo National Cancer
Institute
Neurosurgery Car
Road Accident Center
Barwa New Cairo
Investitionssumme
(Mio. US$)
372
Projektstand/abschluss
Studie/Dez.2016
286
Bietung
3.000
Studie
500
Studie
500
Büro-, Gewerbebau
200
Design
200
Design
150
Studie
9.000
Cairo Expo City
300
Studie/Abschluss
2023
Design
Ehcaan
500
Design/Juni 2017
Emaar Misr for
Development – Emaar
Square
Al Ahly Sports Club Football Stadium
500
Studie/März 2017;
Mischnutzung
350
Studie
Anmerkung
Ausschreibung
2014
Vergabe Anfang
2014
Ausschreibung
Anfang 2015
Ausschreibung
Mitte 2014
Vergabe Frühjahr
2014
Vergabe Sommer
2014; Al-Hokair
Ass. Hotel Co.
Ausschreibung
April 2014
Ausschreibung
Mitte 2014
Barwa Real
Estate Co.
Gen. Org. of Intl.
Exhibitions and
Fairs; Tender
Ende 2013
Ausschreibung
Februar 2014
Ausschreibung
Anfang 2014
Ausschreibung
Herbst 2014
3. Tiefbau/Infrastrukturbau
Marktlage und Marktentwicklung
Das Bevölkerungswachstum lässt bis zu 160 Mio. Einwohner in 2050 erwarten und damit
eine Verdopplung etwa der gegenwärtigen Zahl. Die Bevölkerungsdichte in Kairo liegt bei
über 30.000 Einwohnern je qkm, in manchen Wohngegenden sogar ein Vielfaches darüber. Das Problem ist grundlegend: Verstärkte Nutzung landwirtschaftlicher Nutzfläche
für Wohn- und Städtebau ist kaum möglich, selbst wenn die Kompaktheit informeller
Siedlung zum generellen Muster erhoben würde. Ein Ausufern und Ausfransen in Form
von Satellitenstädten an den Rändern geschieht seit Jahren, jedoch mit vielfältigen Problemen. Die Expansion und Neugründung von Städten in Wüstengebieten stellt besondere
16
infrastrukturelle Anforderungen und ist teuer, der Erfolg bei den humanen Abnehmern
alles andere als garantiert.
Zum großen nationalen Projekt, das die Wirtschaft des Landes nachhaltig in Bewegung
bringen soll, ist die Entwicklung der Region um den Suezkanal mit East Port Said (u.a.
Hafenausbau, Freizone und Freihafen, neue Stadt, neues und größtes Industriegebiet
Ägyptens, internationales Logistikzentrum, Gewinnung landwirtschaftlicher Fläche, weitere Suezkanaltunnel, “Technology Valley“ in Ismailia) ausgerufen worden. Das Vorhaben
ist nicht neu, wurde aber bisher nie mit Konsequenz angegangen. Die Suez Canal
Authority (SCA) wurde nun mit der Projektdurchführung beauftragt. Bisher gibt es noch
keinen Fahrplan. Die Entwicklung Oberägyptens bildet einen weiteren Schwerpunkt. Sie
soll sich auf Infrastrukturausbau, Industrie, insbesondere den Bergbau, und auf den Tourismus stützen. Auch der Sinai soll mit Priorität bei Infrastrukturprojekten weiter entwickelt werden.
Der Verkehrssektor hat wie andere Bereiche in der fortgesetzten Transitionsphase gelitten. Die Spielräume für Verbesserungen der Verkehrsinfrastruktur sind auch in langfristiger Betrachtung beachtlich. Dies liegt im Interesse sowohl des Binnen- wie des Außenhandels. Die Anforderungen an den Passagier- und Frachtverkehr sind erheblich und
wachsen beständig, ebenso an Sicherheit und Gefahrenabwehr. Die Entwicklung der Verkehrsnetze unter Nutzung technisch fortgeschrittener Transportmittel, speziell Züge, UBahnen und Lkw, gehört zu den Zielsetzungen des Verkehrsministeriums. Bedeutende
Verkehrsinfrastrukturvorhaben wie Cairo International Airport, Regionalflughäfen in Luxor
und Borg El Arab sowie Hafenausbauten wurden in der Vergangenheit bereits über PPPs
realisiert. Auch die neue politische Führung scheint auf diesem Weg fortschreiten zu wollen, selbst wenn die Zeiten sehr viel schwieriger geworden sind. Öffentlicher Nahverkehr,
besonders in Kairo, die Eisenbahn und die Wasserwege gehören zu den bedeutenden
Bereichen.
Die Modernisierung der Eisenbahn erfordert angesichts jahrzehntelanger Vernachlässigung erhebliche und anhaltende Investitionen. Bedarf besteht von der Planung bis hin
zur Lieferung eines breiten Spektrums von Ausrüstungen für den Schienenverkehr. Eine
erste Phase der Modernisierung von Signalsystemen und Gleisbau hat mit Weltbankhilfe
begonnen. Neue Kontroll- und Signalsysteme sind für das Gesamtnetz erforderlich, u.a.
die großen Abschnitte Beni Suef – Assiut, Banha – Ismailia – Port Said und Tanta –
Mansoura – Damietta.
Eine Hochgeschwindigkeits-Zugverbindung zwischen Kairo und Alexandria befindet sich in
der Ausarbeitung. Dies soll den Auftakt bilden für Schnellverbindungen der Gouvernorate
Alexandria, Kairo, Luxor, Aswan und Rotes Meer (Luxor – Safaga – Hurghada). Im Entwurfsstadium steht ein High-Speed Zug, der Port Said und Suez mit Kairo verbindet. Für
die Vorbereitung dieser Projekte ist ausländisches Know-how erwünscht. Die Anbindung
des Sudan über eine 300 km lange Strecke von Aswan aus ist angedacht. Die Bahnverbindung über 16 km von der Industriestadt 10th of Ramadan nach Belbeis City soll als
PPP realisiert werden. Ein weiteres geplantes PPP-Vorhaben betrifft den Bau einer Eisenbahnverbindung für Passagiere und Frachten von der Kairoer Vorstadt Ain Shams nach
10th of Ramadan über 72 km mit 17 Stationen. Im Vorschlagsstadium befindet sich eine
Verbindung zwischen Qena und dem Hafen von Safaga, die die geplanten Ausbauten des
(Binnen- und See-) Hafens unterstützen würde. Alle Eisenbahnstrecken sollen in den
nächsten fünf bis sechs Jahren modernisiert werden. Rund eine halbe Milliarde Menschen
nutzen jährlich die ENR-Dienste.
17
Für Kairo steht der weitere Ausbau der Metro an. Die dritte Phase der Cairo Metro Line 3
wird vor allem durch die EIB finanziert mit Kofinanzierung durch die französische Entwicklungsagentur AfD. Vor dem Abschluss des Design-Stadiums befindet sich die vierte
Phase der Linie 3. Eine weitere Metrolinie 4 soll im Verlauf 2014 zur Ausschreibung gelangen. Eine fünfte Linie ist angedacht, die Nasr City, Heliopolis, Sawah und Rod El Farag
verbindet. Stadtbahnsysteme sollen die neuen Städte verbinden, z.B. 6th of October und
10th of Ramadan. Metrolinien sind auch für Alexandria und später Mansoura angedacht.
Eine 31 km lange Straßenbahn soll für etwa 500 Mio. US$ Heliopolis und New Cairo verbinden mit PPP-Offerte im März 2014. Das Konjunkturprogramm der Übergangsregierung
sieht 2,5 Mrd. ägypt£ vor für ein Programm zur Reparatur und Verbesserung von 871
Bahnübergängen und den Bau von 27 Brücken und eines neuen Eisenbahntunnels.
Der ägyptische Seeverkehrsmarkt sieht einem erneuten Wachstum entgegen. Gesucht
wird nach einer mehrphasigen Strategie zur Ankurbelung der Hafenindustrie auch unter
Beteiligung des privaten Sektors. Die Arab Academy for Science, Technology and
Maritime Transport (AASTMT) will in Kürze einen Plan zur Entwicklung des Suezkanals
sowie Studien für Transport- und Logistikprojekte erstellen. Der weitere Ausbau der bestehenden Häfen ist zum einen unter dem Aspekt des Transitverkehrs, insbesondere von
Containern, und den immer größer werdenden Schiffen erforderlich. Im Fokus steht deshalb der weitere Ausbau von East Port Said. Das 5,4 Mrd. US$ Vorhaben erhofft sich mit
der politischen Konsolidierung einen neuen Schub. Bisher sind die Fortschritte auf Teilbereiche begrenzt. Pläne zum Bau eines Seitenkanals für 140 Mio. US$, der zum East
Port Said Port führt, befinden sich erneut in der Prüfung. Zwecks Entlastung von East
Port Said wird im Hafen von Damietta eine neue Fracht-Station gebaut mit zwei Anlegeplätzen für etwa 1,2 Mrd. ägypt£. Zudem wird der Nil ausgebaggert und für die Binnenschifffahrt präpariert. Zur Entlastung des Hafens von Sokhna soll der nördliche Anlegeplatz in Port Tawfik am Roten Meer für rund 350 Mio. ägypt£ ausgebaut werden. Ferner
soll am Hafeneingang eine Marina für 200 Mio. ägypt£ entstehen. Port Tawfik befindet
sich in der Diskussion als ägyptischer Zielhafen für eine neue Schiffslinie zum saudischen
Dhaba. Sie soll die 2006 suspendierte Jeddah – Suez Verbindung ersetzen. Der BergbauHafen von Safaga (Safaga Mining Port – Abu Tartour) soll über ein in der Planung befindliches PPP-Projekt für 885 Mio. US$ ausgebaut werden. Die Angebotseröffnung ist für
Februar 2014 geplant. Er ist auch als Empfangshafen für Importkohle vorgesehen, sofern
Ägypten künftig seinen Energie-Mix um Kohlekraftwerke erweitert. Intermodale Anbindungen von den bedeutenden Häfen über die Schiene und Flussschifffahrt zu den Produktions- und Verbrauchszentren des Landes rücken verstärkt in den konkreten Fokus
und werden die Attraktivität des Landes als Verkehrs- und Logistikschnittstelle deutlich
erhöhen.
Der Transport auf dem Wasserweg gilt, wenn schon nicht als Alternative, so doch als
kostengünstige und umweltfreundliche Ergänzung und Entlastung des überforderten
Straßennetzes. Illegale Überladungen und Treibstoffsubventionen geben dem Lkw-Transport vorerst noch erhebliche Wettbewerbsvorteile. Die Weiterentwicklung scheint auch
nach der zweiten politischen Wende eine gewisse Bedeutung zu behalten. Die River
Transportation Authority (RTA) bereitet Maßnahmen zur Erleichterung von Investitionen
und der Lizenzgewährung vor. Ein neuer Binnenhafen in Qena soll Eintrittspunkt für Importgüter vom Hafen von Safaga werden. Weitere Pilotstandorte sind Sohag und Assiut.
Bis 2016 oder 2017 sollen 35 Mio. t Fracht durch die Binnenschifffahrt bewegt werden im
Vergleich zu heute gerade 3 Mio. t, der Nil seinen Anteil von 1 auf 10% steigern. Mehrere
Unternehmen investieren bereits in Häfen, Lastkähne und Lagereinrichtungen, so Citadel
18
Capital, Nile Logistics und Nile Stevedoring and Storage Company (NSSC). Insgesamt
sind zunächst neun Binnenhäfen vorgesehen mit Investitionen von etwa 100 Mio. US$.
Interesse besteht an der Kooperation mit Herstellern moderner umweltfreundlicher Lastkähne über 200 t und kraftvoller Schubentwicklung. Ein sog. River Bus-Vorhaben soll als
PPP im Januar 2014 angeboten werden. Die Studie hat die EBRD finanziert. Vorgesehen
ist die Entwicklung und Modernisierung von 15 Stationen und Schaffung weiterer 16 auf
einer Strecke von Helwan bis Kanater.
Ägyptens Straßen können den wachsenden Verkehr immer weniger bewältigen. Sie werden kaum instand gehalten und sind hochgradig unfallträchtig. Für den Güterverkehr, der
zudem von Kraftstoffsubventionen bislang profitiert, ist die Straße mit einem Anteil von
rund 95% nahezu alternativlos. Die Schiene dient vor allem dem Personenverkehr. Ein
Ausbau zur Erhöhung der Warenkapazitäten ist kostspielig. Nicht einmal ein Drittel des
Schienennetzes ist zweigleisig. Der Nil als Transportweg steht weitgehend am Anfang,
auch wenn durchaus Anstrengungen zu seiner Aufwertung unternommen werden. Die
politischen Umwälzungen haben dazu geführt, dass seit Anfang 2011 im Grunde weder
Neuvorhaben noch Instandsetzungsaktivitäten stattgefunden haben mit entsprechender
Verschlechterung der ohnehin nicht günstigen Ausgangssituation.
Eine Reihe von Straßenbauvorhaben steht an, so eine weiträumige regionale Umgehungsstraße um Kairo herum, ferner die Autobahn Shubra – Banha (PPP-Projekt) und die
Straßenachse Rod El Farag. Weiter in der Diskussion befindet sich das 3 Mrd. US$ sog.
Causeway-Projekt mit Saudi Arabien. Es soll über 32 km von Ras Nassrani (Sharm ElSheikh) über Tiran Strait bis Ras Hamid bei Tabuk im Norden Saudi Arabiens führen. Für
den Abschluss von Brücken und Straßen hat die Übergangsregierung 1 Mrd. ägypt£ im
Fiskaljahr 2013/14 vorgesehen. Im Rahmen der Entwicklung der Suezkanalzone sollen
drei Tunnel unter dem Suezkanal errichtet werden. Zwei 3 km lange Tunnel für Kfz, ein 5
km langer für die Eisenbahn. Die Ausschreibung ist für 2016 geplant mit Fertigstellung in
2025. Belagsbauausrüstungen sind gefragt, auch JV-Produktionen von thermoplastischen
Lacken und reflektierenden Fahrbahnmarkierungen.
Im Bereich Flughäfen schreitet die Modernisierung und Erweiterung von Terminal 2 des
Cairo International Airport (CAI) durch die türkische Limak Construction für 400 Mio. US$
mit geplantem Abschluss im Frühjahr 2015 voran. Der Bau eines neuen Terminals für den
in der Deltaregion gelegenen Quesna Airport von Menoufia kommt nur schleppend voran.
Das Terminal 3 – Projekt für den Flughafen von Sharm El-Sheikh über etwa 500 Mio. US$
soll im Frühjahr 2014 vergeben werden. Auch eine neue Start-/Landebahn und zwölf Ladebrücken für 40 Flugzeuge sollen entstehen. Die Finanzierung soll sich auf die African
Development Bank stützen. In der Realisierungsphase befindet sich der Ausbau des Flughafens in Hurghada International Airport für etwa 350 Mio. US$. Der Passagierterminal
für 260 Mio. US$ soll Mitte 2014 von der saudischen Binladen Group fertig gestellt sein.
Bis Ende 2014 soll Orascom Construction Industries (OCI) eine Start- und Landebahn von
4 km Länge für 87 Mio. US$ errichten. Sharm el-Sheikh (Südsinai) und Hurghada sind die
bedeutendsten Touristenzentren des Landes am Roten Meer. Ein Terminal für 5 Mio.
Passagiere für den Flughafen von Borg el-Arab befindet sich in der Planung. Das Ministerium für Zivilluftfahrt will die Aufnahmefähigkeit der Flughäfen von derzeit 30 Mio. bis
2025 auf 40 Mio. Passagiere erhöhen. Bis 2050 seien 60 Mio. Passagiere denkbar. In
diesem Kontext soll auch die Flugzeugflotte des nationalen Carrier´s Egypt Air verjüngt
und erweitert werden. Die Rede ist von einem hälftigen Zuwachs auf 120 Flugzeuge bis
2025. Trotz zum Vorjahr gestiegener Einnahmen (Fiskaljahr 2012/13: 20,7 Mrd. ägypt£;
2011/12: 12,7 Mrd. ägypt£) wird auch 2013/14 (geschätzt: 24,6 Mrd. ägypt£) weiter
19
Verluste generieren. In Gang kommen soll in den kommenden Monaten das sog. Airport
City Projekt. Es wird in fünf Phasen auf einer Fläche von 10 Mio. qm am Kairoer Flughafen entstehen und langfristig 100.000 neue Arbeitsplätze schaffen. Es soll Investitionen
von 20 Mrd. US$ involvieren. Vorgesehen sind eine Wohnstadt, Industrie- und Logistikzonen sowie Freizeitparks. Das Ministerium für Zivilluftfahrt verwaltet 23 Flughäfen.
Bevölkerungswachstum, expandierende Landwirtschaft und Nahrungsmittelproduktion
sowie fortgesetzte Industrialisierung stellen steigende Anforderungen an die (Siedlungs-)
Wasserwirtschaft. Größere Vorhaben stützen sich auf internationale Finanzierungen. Die
politischen Umwälzungen und Haushaltsengpässe führen teilweise zu Projektverzögerungen. Eine stärkere Einbindung des Privatsektors in Form von PPPs ist gewünscht. Das
Land am Nil ist angesichts wachsender Lücken in der Versorgung auf die volle Nutzung
aller Quellen von Wasser angewiesen. Die Kläranlage Abu Rawash in Giza mit biologischer Reinigung hängt umbruchsbedingt seit der Präqualifikation. Die Ausschreibung soll
nun Anfang 2014 erfolgen. Der geplante Ausbau der Kläranlage von Alexandria scheint
ins Stocken geraten. Ein Bewässerungsnetz für Oberflächenwasser im Westen des Nildeltas plant das Ministerium für Wasserressourcen und Bewässerung (MWRI) auf einem
Gebiet von 80 qkm nördlich von Kairo. Das 500 Mio. US$ Vorhaben soll Ende 2014 zur
Ausschreibung gelangen. Eine Reihe von Meerwasserentsalzungsanlagen befindet sich im
Planungsstadium.
Trotz Verbesserung in den letzten Jahren bleibt der Aktionsbedarf im Wassersektor hoch.
Die Wassernutzung ist von niedriger Effizienz geprägt. Von einem Preis für Wasser und
einer Erfassung des Verbrauchs kann bislang kaum gesprochen werden. Jedoch gibt es
Überlegungen zur Einführung kostendeckender Wasserpreise im Zuge eines übergreifenden Subventionsabbaus. Die Leckageverluste sind mit geschätzten 50% hoch. Die durchschnittliche Wasserqualität ist eher mäßig. Die fortschreitende Urbanisierung macht Investitionen in Wasserrecyclinganlagen und eine stärkere Wiederverwendung von Wasser
für die landwirtschaftliche Bewässerung notwendig. Wasserwiederaufbereitungs- und
Entsalzungsanlagen, die Erneuerbare Energien (EE) nutzen, haben Zukunft, vor allem mit
Blick auf die Küstenorte und Ferienanlagen. Die Modernisierung und Überholung der Bewässerungssysteme bildet ein weiteres Aktionsfeld. Grundwasserbohrungen und Pumpstationen gehören zu den Prioritäten bei der Bewässerung. Kleinere Abwasserbehandlungsanlagen sind für Dörfer und ländliche Gebiete, aber auch für die Industrie von Interesse. Schwächen bei Sanitärversorgung und Kanalisationsleitungen gibt es besonders
auf dem Land. Das Konjunkturprogramm der Regierung über 1,8 Mrd. ägypt£ bezieht
sich auf 131 wasserwirtschaftliche Vorhaben, davon 75 im Bereich Trinkwasser und 56 im
Bereich Abwasserbehandlung.
Abfall, sei es aus Haushalten, aus Landwirtschaft, Industrie oder Gefahrenmüll stellt eine
Herausforderung dar. Geeignete und organisierte Mülldeponien sind notwendig, um die
unkontrollierte Entsorgung einzudämmen. Die Wüstenlage bietet ausreichend Raum und
minimiert Widerstände in der Bevölkerung. Eine aktive Deponieentgasung sollte künftig
Standard werden. Im Großraum Kairo gibt es bisher nur ein Vorhaben dieser Art in 15th
of May City. Müllverbrennungsanlagen haben aufgrund hoher Kosten und ausreichender
konventioneller Deponiemöglichkeiten kaum Zukunft. Über 80% der Siedlungsabfälle von
gut 21 Mio. jato landen auf Müllkippen. Landwirtschaftlicher Müll von 25 Mio. jato wird
nur unzureichend genutzt, Bodenverunreinigung durch über 6 Mio. jato Industrieabfall ist
keine Seltenheit. Die Umweltinitiative Recycling/Umwandlung von Abfall in Energie soll
als PPP-Projekt in Phase 1 mit etwa sieben Standorten beginnen. Die Ausschreibungen
laufen über die betreffenden Gouvernorate und sollen im Jahresverlauf 2014 starten. Bei
20
der Bestimmung der Standorte gibt es offenbar Probleme. Landesweit wird der Bedarf auf
50 bis 60 Anlagen dieser Art veranschlagt. Insgesamt geht es um ein Projektvolumen von
2 Mrd. US$.
Ägypten hat ein ernsthaftes Energieproblem, und zwar sowohl angebots- wie nachfrageseitig. Die Kraftwerkskapazitäten reichen nicht mehr aus, um der Nachfrage nach Haushalts- und Industriestrom gerecht zu werden. Es wurden zuletzt wegen Finanzierungsproblemen kaum neue Projekte in Angriff genommen, es erfolgte nur eine Fortführung
gestarteter Vorhaben. Dies hat allerdings Aktivitäten zur Instandhaltung und Steigerung
der Effizienz begünstigt, die forciert durchgeführt wurden. Auch gibt es neue Denkansätze. So sollen energieintensive Industrien wie Stahl, Zement, Petrochemie ab 2015 die
Hälfte ihres Bedarfs aus Erneuerbaren Energien (EE) decken. Es hat sich ein Investitionsstau aufgebaut, den es notwendig abzuarbeiten gilt durch neue Kraftwerksprojekte.
In den kommenden Monaten sollen mehrere fortgeschrittene Vorhaben von 3.400 MW
abgeschlossen werden und ans Netz gehen, um den Sommerbedarf 2014 abzudecken.
Rund 15 Mrd. ägypt£ wird EEHC im laufenden Fiskaljahr investieren, das Doppelte wird
als notwendig erachtet. Im Zuge der Strategie zur Brennstoffeinsparung sind Kombikraftwerke auf dem Vormarsch in Ergänzung oder Konvertierung der traditionellen Gaskraftwerke. Immerhin sollen den Planungen zufolge die Kapazitäten von derzeit knapp
29.000 MW in den kommenden 15 Jahren verdoppelt werden. In den nächsten fünf Jahren sollen neue Kraftwerke mit einer Kapazität von 12.400 MW für etwa 13 Mrd. US$
entstehen. Die Haushalte sind der größte Stromverbraucher mit etwa 70%. Permanentes
Licht, dauerbeschäftigte tropfende Klimaanlagen, laufende Unterhaltungselektronik und
aus Kostengründen meist nicht besonders energieeffiziente Hausgeräte gehören zu den
Übeltätern.
Im Kraftwerksbereich steht eine Reihe von Vorhaben in der unmittelbaren Pipeline, so
Beni Suef Power Plant (1.950 MW), ein Dampfkraftwerk in Qena (1.300 MW), South
Helwan Power Plant (1.950 MW) und Dairut IPP (2.250 MW). Vorhaben wie das WestKairo Dampfkraftwerk (superkritische Einheiten; 1.300 MW) und ein Dampfkraftwerk in
Assiut (650 MW) dürften sich anschließen. Die Windenergie wird eher schleppend ausgebaut. Sie spielt aber die entscheidende Rolle bei der Erreichung des 20%-Zieles für EE in
2020. Dann soll eine Windkapazität von 7,2 GW zur Verfügung stehen, die 12% der
Stromerzeugungskapazität erreicht. Angesichts heutiger Kapazitäten von 550 MW erscheint dies ambitioniert. Zur Implementierung durch den Privatsektor stehen derzeit
Windparks von etwa 970 MW an. Sechs Vorhaben zu je 100 MW sollen dabei als IPP realisiert werden. In der Pipeline befindet sich der Golf von Suez Windpark (250 MW) mit
späterem Nachfolger Phase 2 (200 MW). Im Bereich Sonnenenergie steht Kom Ombo PVAnlage (200 MW) vor der Vergabe. Kom Ombo CSP (100 MW) soll im 4.Quartal 2014 zur
Ausschreibung gelangen. Ein PV-Kraftwerk (30 MW) soll in Marsa Alam entstehen. Bis
2020 soll eine Solarenergie-Kapazität von 1.350 MW aufgebaut werden. Bis 2027 sollen
es 3.500 MW sein, davon 2.800 MW CSP und 700 MW PV.
Ägypten verfügt über nahezu perfekte Voraussetzungen für den Einsatz von Wind und
Sonne – Wasserkraft wird mit dem Aswan-Staudamm traditionell genutzt -, aber noch
fehlt ein umfassendes Energiegesetz, das Anreize für den Privatsektor schafft. Eine klare
Gesetzgebung, vereinfachte Verfahren und die Festsetzung von Tarifen, zu denen gekauft
wird, gelten als erforderlich, um Investitionen in EE zu mobilisieren. Die noch ungelöste
Grundsatzfrage der künftigen Subventionierung fossiler Energie erschwert gleichermaßen
die Verankerung der Energieeffizienz wie die Wettbewerbsfähigkeit von EE.
21
Eine Verbindung mit dem Stromnetz Saudi Arabiens soll bis 2016 geschafft sein, gedacht
vor allem zum Stromaustausch in Zeiten der Spitzenbelastung, die zwischen beiden Ländern unterschiedlich ist. Der ägyptische Anteil beläuft sich auf etwa 600 Mio. US$ bei
Gesamtkosten von rund 1,5 Mrd. US$. Die Stromübertragungsinfrastruktur wird derzeit
für etwa 730 Mio. Euro mit internationalen Darlehen und Zuschüssen bis 2015 ausgebaut
und verstärkt. Das Monopol für Erzeugung, Übertragung und Verteilung von Strom hat
die Egyptian Electricity Holding Company (EEHC). Eine Lockerung im Bereich der privaten
Erzeugung und Einspeisung bahnt sich allerdings an. Die bereits unter dem MubarakRegime verfolgten Pläne für Atomkraftwerke – das Dabaa-Projekt am Mittelmeer - scheinen nach dem politischen Umbruch zur Jahresmitte 2013 erneut ernsthaft vorangetrieben
zu werden. Vier KKW mit Kapazitäten zwischen 900 und 1.650 MW sind derzeit im Gespräch. Als möglicher Baubeginn gilt frühestens 2016. Kohlevorkommen auf dem Sinai
und Importkohle mit Zugangshafen Safaga am Roten Meer bilden denkbare Ausgangspunkte für die Errichtung von Kohlekraftwerken.
Ägypten ist zunehmend bemüht, seine geographischen Vorteile als internationale und
regionale Drehscheibe für Telekommunikation zu nutzen. So sind weitere Unterseekabel
in Richtung China und Zypern geplant. Für Afrika wäre Ägypten gerne ein Gateway nach
Europa. Zugleich soll die eigene Infrastruktur verbessert werden, um der wachsenden
Nachfrage nach Telecom-Diensten und neuen Technologien wie LTE (4G) gerecht werden
zu können. Die neue große Herausforderung heißt Breitband-Internet, insbesondere auch
in seiner mobilen Variante. Der Errichtung einer Hochgeschwindigkeitsinfrastruktur widmet sich der Ende 2011 veröffentlichte E-Misr Broadband Plan. Aufgrund der politischen
Umbrüche weist das Vorhaben einige Verzögerungen auf mit langsamem Start im Herbst
2013. Schrittweise sollen die Umsetzungsoptionen mit Blick auf die erforderliche Infrastruktur und deren Finanzierung sowie Durchführung und Betrieb definiert werden und
die Investitionsphase beginnen. Insgesamt wird mit Ausgaben bis zu 4 Mrd. US$ gerechnet. Die Mobilfunkanbieter setzen verstärkt auf Investitionen in die Datenübertragung.
Telecom Egypt TE realisiert ein Programm zur Ersetzung von Kupfer- durch Glasfaserkabel. Die im Regierungsfokus stehende und expandierende Outsourcing- und OffshoringIndustrie bedarf solider und wachsender internationaler Konnektivität. Dies gilt auch für
die Mobiltelefonunternehmen, die an der Erbringung internationaler Telecom-Dienste
interessiert sind. Der Investitionsplan des Ministeriums sieht 115 Mrd. ägypt£ im Zeitraum 2014/17 vor. Vier technologische Zonen sollen in Alexandria, Assiut, Beni Suef und
Mansoura/Menoufia entstehen.
Marktchancen für deutsche Unternehmen
Die Konzeption umfassender Stadtentwicklungskonzepte, die Hoch- und Tiefbau, nachhaltige Energieversorgung und Umweltschutz gleichermaßen beinhalten, gehört zu den
großen künftigen Herausforderungen. Dies betrifft sowohl die Bewältigung der bestehenden Probleme, wie sie sich vor allem in der Metropole Kairo herausgebildet haben, als
auch die Planung neuer Städte und Regionen, sei es in der Wüste oder in Erweiterung
bestehender Lebensräume durch Satellitenstädte. Die Untersuchung und Umsetzung von
wirtschaftlichen, sozialen und institutionellen Fragestellungen bildet eine Langzeitaufgabe. Gefördert werden grundlegende Studien meist durch internationale Geldgeber,
aber auch in Form der bilateralen Zusammenarbeit. Häufig werden nur Teilaspekte beleuchtet. Kairo wartet auf ein neues umfassendes Entwicklungskonzept, das sich schlüssig mit der Zukunft der Hauptstadt auseinandersetzt. Ähnliches benötigt auch die Mittelmeermetropole Alexandria. Ägypten will industrie- und bevölkerungspolitische mit regio22
nalpolitischen Konzepten verbinden. Beispiele sind die Pläne zur Entwicklung Oberägyptens und der Region um den Suezkanal. Dies erfordert erhebliche raumplanerische Kompetenz.
Machbarkeitsstudien für Projekte, auch für PPPs, sind ein weiterer Sektor mit Nachfrage.
Dies wird verstärkt auch für die Durchführung von Umweltverträglichkeitsuntersuchungen
und das Verfassen entsprechender Studien gelten. Mit der Involvierung internationaler
Geldgeber in Projekte gehören diese zusehends zum Standardrepertoire. Die geplanten
Mega-Projekte eröffnen Chancen in einer Vielzahl von Subsektoren. Verkehrsplanung für
die Schiene und die Metropole Kairo ist akut. Tunnel- und Brückenprojekte stehen an.
Der Bereich Wasser, in dem Deutschland traditionell gut aufgestellt ist, wird auch künftig
vielfältige Chancen eröffnen, von der Planung und Realisierung von Klär- und Wasserwerken, Themen der Verbesserung der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung in der
Deltaregion und in Oberägypten, Untersuchungen zur Nutzung von Unterwasservorkommen, Planung neuer Bewässerungsnetze bis hin zur landwirtschaftlichen Bewässerung
mit Ertragsoptimierung und Themen der Wassereffizienz. Der geplante Aufbau großer
Logistikzentren, von intermodalen Verkehrsnetzen und die Modernisierung und Erweiterung der Eisenbahn eröffnen vielfältige Beteiligungsmöglichkeiten von der Planung bis zur
physischen Realisierung. Vergleichbares gilt für die Bereiche Energie und Telekommunikation.
Projekte
Vorhaben
Investitionssum
me (Mio. US$)
16.400
Projektstand
Anmerkung
Studie
650
Studie
Sharm El-Sheikh Airport:
Terminal III
MOT Ministry of Transport –
Nile Container Ports
Heliopolis – New Cairo Tram
500
100
Präqualifikati
on
Design
500
Design
MOT – Suez Canal Tunnel
722
Design
MOT – Alexandria Metro
NAT -Cairo Metro Network
(Line 4)
3.000
2.600
Design
Studie
MEE - South Helwan Power
Plant
1.900
Design
EEHC - Dairut IPP (Kraftwerk)
2.500
Bietung
Egypt Ministry of
Transport;
Ausschreibung 2014
Ministry of Finance;
Ministry of
Investment
Egyptian Airports
Company
Ausschreibung Mitte
2014
GOPP – Weltbank,
Ausschreibung
Herbst 2014
Ministry of
Transport
Ausschreibung 2014
National Authority
for Tunnels;
Ausschreibung
Frühjahr 2014
Min. of Electricity;
Ausschreibung Ende
2013
Egyptian Electricity
Holding Co.; IPP
MOT – Alexandria – Cairo –
Hurghada – Luxor High Speed
Railway
MOF – 10th of Ramadan to Ain
Shams Rail Link
23
EEHC – Assiut Steam Power
Plant
Abu Rawash WWTP
300
Studie
752
Präqualifikati
on
MHUUD - Hurghada Sea
Water Desalination Plant
400
Design
2.000
Studie
NREA – Kom Ombo CSP
808
Studie
NREA – Kom Ombo
Photovoltaic Power Plant (PV)
MEE - Gulf of Suez Windfarm
Phase II
200
Bietung/Som
mer 2017
Studie
MHUUD - Waste-to-Energy
Projects
500
Ausschreibung
Sommer 2014
Ministry of Drinking
Water;
Ausschreibung
1.Quartal 2014
Min. of Housing,
Ausschreibung
1.Halbjahr 2014
Min. of Housing;
Ausschreibung
Frühjahr 2014
Ausschreibung
Herbst 2014
Vergabe 1.Quartal
2014
EETC Eg. Electr.
Transmission Co.
4. Branchenüberblick und Geschäftspraxis
Branchenstruktur und Wettbewerbssituation
Generell lässt sich sagen, dass ausländische Firmen wegen ihres besonderen Know-how
zum Zuge kommen, sofern dies in einem Projekt gefragt ist, das heißt sie übernehmen
regelmäßig ergänzende, kaum konkurrierende Aktivitäten. Ausländische Firmen treten
deshalb auch seltener als Hauptauftragnehmer auf, mit Ausnahme der Eisenbahn. Das
breite Spektrum und der langfristig wachsende Markt lohnen einen näheren Blick auf
nahezu alle Baubereiche, auch wenn die Zeiten noch schwierig sind. Internationale und
bilaterale Finanzierungen sowie PPP sollten weiterhin für Bewegung sorgen. Die mit dem
politischen Umbruch verschärfte Situation hat zu einem härteren Wettbewerb geführt,
dem viele kleine Subunternehmer zum Opfer gefallen sind. So soll sich die Zahl der Branchenunternehmen von 40.000 vor den politischen Umbrüchen auf nie gewesene 9.400
mehr als geviertelt haben. Wer es bis jetzt geschafft hat, hat gute Chancen für die kommenden Jahre. Vor 2011, als noch gute zweistellige Wachstumsraten an der Tagesordnung waren, erwies sich der Kuchen als groß genug, der Wettbewerb war nur schwach
ausgeprägt. Positiv für die Branche war zuletzt die Ankündigung der Übergangsregierung,
der Staat wolle einen Teil seiner unbezahlten Rechnungen in Höhe von 2,5 Mrd. ägypt£
bis Jahresende 2013 begleichen.
Deutsche wie ausländische Firmen sind im Markt aktiv, wenn auch nicht sehr viele. Im
Anlagenbau (etwa Düngemittel, Petrochemie, Stahl) ist die Bedeutung größer. Im Regelfall sind Generalunternehmen meist Firmen aus Ägypten, teilweise aus der Golfregion. Als
Subunternehmer für anspruchsvolle Spezialsegmente (z.B. Brücken, Tunnel, Staudämme) kommen ausländische Firmen zum Zuge. Das Feld für Kooperationen ist dann
durchaus breit. Neben den klassischen Kooperationspartnern aus Europa und den USA
treten zusehends asiatische Unternehmen in den Markt. Auch die Bildung von ägyptischausländischen Joint Ventures für die Bewerbung bei Großprojekten mit stark technischen
Anforderungen ist nicht ungewöhnlich. Dies gilt verstärkt bei Vorhaben, die in öffentlichprivater Partnerschaft realisiert werden sollen. Ein mögliches Feld der Zusammenarbeit
24
bildet der afrikanische Markt. Die Verbindung, gerade auch bei Bauvorhaben, zwischen
Ägypten und dem Sudan ist eng. In Libyen positionieren sich die Ägypter für den Wiederaufbau. Große ägyptische Baufirmen weiten ihr Engagement in den Nilanrainerstaaten
aus.
Baufirmen (Auswahl):
1. Naser General Contracting: http://www.ngcc-allam.com.eg/
2. Orascom Construction Industries: http://www.orascomci.com/
3. Arabian Construction Company: http://www.accwll.com/
4. Hassan Allam Construction: http://www.allamsons.com/Construction/
5. Industrial Construction Engineering Co. SIAC: http://www.ic-e.net/
6. Alexandria Construction Co.: http://www.acctalaatmoustafa.com/index.asp
7. Dar for Trading Construction: http://www.detac.com.eg/
8. The Arab Contractors ( Osman Ahmed Osman):
http://www.arabcont.com/english/default.aspx
9. Limak Yatirim Investment: http://www.limakyatirim.com/limak_investments.aspx
10. El Naser Construction Company: http://www.el-nasrhousing.com/site/index.php
11. Tec Engineering & Contracting: http://www.tecgroups.com/
12. Engineer General Contracting Company (EGCO):http://www.egcoegypt.com/
13. Degla Group Memaar El Morshedy Architecture
:http://www.deglagroup.com/main.php
Immobilienentwickler (Auswahl):
1. Talaat Moustafa Group Holding (TMG): http://new.talaatmoustafa.com/
2. Palm Hills Development ( PHD): http://www.palmhillsdevelopments.com/
3. Sixth of October for Development and Investment Company (Sodic):
http://www.sodic.com/
4. Heliopolis Housing Company: www.heliopoliscompany.com/
5. Egyptian Resort Company : http://www.erc-egypt.com/
6. ARTOC Group for Investment & Development: http://www.artoc.com/
Geschäftspraxis
Ägyptens große Baufirmen verfügen über genügend nationale und internationale Erfahrung, auch in der Realisierung von Großprojekten. Die Einbindung internationaler Firmen
schafft neben deren Einbringung zusätzlicher Expertise auch die Chance auf Bildung multinationaler Konsortien mit Zugang zu privatem Auslandskapital wie auch zu Entwicklungsbanken und Hilfsorganisationen. Internationale bilaterale Finanzierung über Entwicklungsdarlehen oder Zuschüsse bildet durchaus eine nicht zu unterschätzende Erleichterung/Türöffner für Firmen, die aus dem “Geberland“ stammen, sei es als Baubeteiligte oder als Lieferanten von Maschinen, Ausrüstungen etc. Sieht man sich die Projekte
an, so lässt sich feststellen, dass bei größeren Vorhaben zwei Haupt-EPC Contractors
durchaus üblich sind. Dies gilt auch für PMC. Bei Consultants sind mehr als einer fast die
Regel.
Im Wohnungsbau können als Main EPC genannt werden (Auswahl): Nasr General Contracting, Orascom Construction Industries OCI, Arabian Construction Company (Cairo
Financial Centre), Arabtec Construction LLC, Hassan Allam Construction, Industrial
Construction Engineering Co. SIAC, Alexandria Construction Company, Dar for Trading
25
Construction, Tameer Masr Group, Turner Constructions. Die Entwickler aus der Golfregion bringen meist einen Teil ihrer gewohnten Kooperationspartner mit ins Geschäft.
Unter den Main PMC fallen die Namen der britischen Hill International, ferner Engineering
Consultants Group (bei sehr vielen Projekten querbeet involviert) und EHAF Consulting
Engineers besonders auf. Unter den Consultants sind neben ägyptischen Firmen wie
Shehab Mazhar Architects, Associated Consulting Engineers ACE auch zahlreiche ausländische, vor allem britische Firmen, vertreten. Namen sind hier unter anderem Arup, Zaha
Hadid Architects (Stone Park), Buro Happold (Grand Egyptian Museum), Wilkinson Eyre
Architects, Parsons Brinckerhoff und WATG.
Im Infrastrukturbau sind Nasr General Contracting, The Arab Contractors, OCI, Arabian
Construction Company und Hassan Allam zu nennen. Unter den ausländischen Firmen
sind es die türkische Limak Investment für den Kairoer Flughafen T2, Systra (PMC für die
Metro Kairo), Prointec (PMC für den Flughafen von Sharm El-Sheikh). Im Bereich Eisenbahn konkurrieren durchweg die bekannten ausländischen Anbieter. Als Consultants tauchen Namen wie Hamza Associates, Italferr, Arup, HTM Consulting Co., Engineering
Consultants Group und Mott Mac Donald Ltd. auf. Im Bereich der Shopping Malls sind EPC
beispielsweise Arabtec Construction, Egyptians for Housing Development Co., SIAC und
das JV OCI/Besix. Als PMC sind es Amer Group, Damac Properties, Turner Construction
(für Emaar Misr) und Davis Langdon. Als Consultant ist es erneut die Engineering
Consultants Group. Das gilt auch für den Bürobau, in dem ansonsten als EPC vor allem
OCI, SIAC und Dar for Trading Construction, als PMC Hill International und ACE
Consultants zu finden sind. Bedeutende Immobilienentwickler sind Palm Hills
Development, SODIC Sixth of October for Development and Investment, Talaat Moustafa
Group Holding/TMG, ferner Egyptian Real Estate Group, El Kahera for Housing and
Development, Heliopolis Housing, im Tourismussektor ERC Egyptian Resorts Company.
Unter den ausländischen Entwicklern seien beispielhaft Emaar Misr (VAE) und Qatari Diar
(Katar) genannt.
Ausländische Unternehmen dürfen nur 10% ausländische Arbeitskräfte einsetzen, der
Rest müssen Ägypter sein. Dies ist mit Blick auf die Branche und die Lohnkosten gerade
von theoretischer Bedeutung, da regelmäßig nur Management, Aufsicht, Technik und
Maschinen aus dem Ausland kommen. Bisweilen kann es zur Verhängung von Schutzzöllen kommen (z.B. für Stahl). Dies betrifft meist nur große, für die Wirtschaft bedeutende
Branchen. Für ausländische Interessenten relevante Ausschreibungen werden nach international üblichen Mustern durchgeführt. Tender für Projekte, die durch internationale
Geldgeber finanziert werden, sind unverdächtig. Beim Bau selbst kann es zu gewissen
Vorteilnahmen kommen. Im privaten Sektor gibt es durchaus langjährig erprobte
Beziehungen, so zwischen Immobilienentwickler und Hauptauftragnehmern oder
Consultants. Auch eingespielte Lieferketten und Subunternehmen sind normal. Das
Ausschreibungswesen ist problematisch. Zentrale Informationen oder (Internet-)
Plattformen gibt es (noch) nicht. Ministerien, Gouvernorate, öffentliche Dienststellen und
Unternehmen schreiben meist unkoordiniert und für ausländische Interessenten spät aus.
Entsprechende Ankündigungen erfolgen meist in ägyptischen Zeitungen auf Arabisch,
insbesondere im Bereich der Untervergaben. Große Tender werden auch in der Zeitung Al
Ahram auf Arabisch und Englisch veröffentlicht. Das American Chamber of Commerce in
Egypt bietet einen Tender Alert Service (TAS) für derzeit 17 Branchen/Sektoren an. Er
speist sich u.a. aus Auswertungen der Inlandspresse.
26
Kontaktadressen
Bezeichnung
Internetadresse
Anmerkung
AHK Ägypten
www.aegypten.ahk.de
Anlaufstelle für
deutsche
Unternehmen
Ministerien,
Institutionen,
Behörden
.Ministry of Housing
& Urban Communities
.Housing & Building
National Research
Center
. New Urban
Communities
Authority NUCA
.The Egyptian Green
Building Council
. PPP Central Unit –
Ministry of Finance
im Übergang zu
Ministry of
Investment
Nationale
Branchenverbände
.Egyptian Federation
for Construction &
Building Contractors
.Egyptian Engineers
Syndicate
.Buildings Materials
Industries
Fachmessen
.Inter Clima-Tech
www.moh.gov.eg
www.hbrc.edu.eg
www.newcities.gov.eg
www.egypt-gbc.gov.eg
www.pppcentralunit.mof.gov.eg, Transfer zu:
www.investment.gov.eg
www.tasheed.org/english/eng_home.aspx
www.eea.org.eg/
http://www.fei.org.eg/chambers_info.asp?id=7
http://tradeshow.tradekey.com/inter-climatech-e11330.htm
.Interbuild
http://tradeshow.tradekey.com/interbuildegypt-e13650.htm
.Cairo Build Egypt
www.cairobuildexpo.com
27
20.6.24.6.2014 –
CICC - Cairo
20.6.24.6.2014 –
CICC – Cairo
4.1.-6.1.2014
– CICC - Cairo
5. Baustoffe und Zulieferprodukte
Ägypten ist in den meisten Segmenten gut selbst versorgt und hat in- und ausländische
Unternehmen vor Ort zur Hand. Der Endproduktbereich gilt als preislich und qualitativ
solide. Das Land verfügt zudem über günstige Rohstoffe. Anspruchsvollere, i.d.R. technische Lösungen (Know-how, Ausrüstungen) werden aus dem Ausland bezogen. Die Nachfrage nach innovativen Bauprodukten wie grüne Baumaterialien sollte wachsen, angetrieben durch den sukzessiven Abbau von Energiesubventionen. Bisher weisen viele baubezogene Produktbereiche nur geringe Einfuhrzahlen auf. Eine künftige Mengenkonjunktur
und Innovationen könnten dies ändern. Bei den Einfuhren handelt es sich heute meist um
Größenordnungen unter 20 Mio. US$. Anstrichfarben (2012: 44 Mio. US$), Feuerfestmaterialien (71 Mio. US$), Kupferrohre (83 Mio. US$), Schlösser (24 Mio. US$) und keramische Fliesen, Boden- und Wandplatten (39 Mio. US$) bilden schon eine Ausnahme.
Dampfkessel (32 Mio. US$) und das weiter wachsende Segment der Klimageräte (148
Mio. US$) kommen aus dem Bereich HVAC hinzu. Die Importe von Maschinen, Apparaten
und Geräten für Erd- oder Steinbrucharbeiten, den Bergbau oder Tiefbohrungen, Hochund Tiefbau (SITC 723) erholten sich 2012 auf 215 Mio. US$. In 2011 waren sie umbruchsbedingt um 40% auf 190 Mio. US$ zurückgegangen. Gefragt sind Neuausrüstungen, aber gute Gebrauchtmaschinen zeigen eine steigende Tendenz.
Ägypten verfügt über eine starke und expandierende Baustoffindustrie, vor allem in den
Segmenten Stahl, Zement, Keramik und Glas. Diese Bereiche expandieren zudem in Erwartung einer anhaltenden Baukonjunktur und mit Blick auf mögliche Exportaktivitäten.
Niedrige Energie- und Arbeitskosten haben diese Bereiche bisher begünstigt. Angesichts
der Erhöhung der Energiepreise verschlechtert sich die Kostensituation.
Zement ist auch international wettbewerbsfähig und wird in jüngster Zeit erfolgreich nach
Libyen exportiert. In den nächsten fünf Jahren soll der inländische Zementverbrauch erheblich steigen, sofern die Bauwirtschaft ihren Erwartungskatalog an Projekten umsetzen
kann. Der Ausbau der Produktionskapazitäten soll deshalb vorangetrieben werden. Der
Ausstoß belief sich nach Zentralbankangaben im Fiskaljahr 2011/12 (Juli bis Juni) auf
46,1 Mio. nach 43,9 Mio. t im Jahr davor.
Die Herstellung von Betonstahl betrug im Kalenderjahr 2012 gut 7,2 Mio. t bei Verkäufen
von über 6,7 Mio. t. Im Jahr 2011 waren es knapp 6,2 Mio. t bzw. 6,0 Mio. t. In den ersten sieben Monaten 2013 legten Erzeugung (+6% auf über 4,4 Mio. t) und Absatz
(+14,3% auf gut 4,3 Mio. t) deutlich zu. Der Durchschnittspreis lag im Juli 2013 bei
5.154 ägypt£/t im Vergleich zu 4.464,4 ägypt£/t im Juli 2012. Die ägyptischen Hersteller
von Baustahl sind nur bedingt wettbewerbsfähig im internationalen Geschäft. Auch auf
dem Inlandsmarkt haben sie gegen z.B. türkische Erzeugnisse preislich zu kämpfen. Als
Ursache für die hohen Stahlpreise wird die langjährige marktbeherrschende Stellung einiger Hersteller angeführt. Derzeit gibt es allerdings Pläne für den Ausbau der Produktionskapazitäten, die mehr Wettbewerb erwarten lassen. So treibt Egyptian Iron Steel
Company den Ausbau seiner Anlage in Helwan voran. In der Realisierung befindet sich
der Giza Steel Meltshop des Herstellers Elmarakby Steel. Das Unternehmen plant ebenfalls in Giza ein Stahlwalzwerk. Egypt Metallurgical Industries Co. will bis Ende 2017 sein
in Aswan geplantes Stahlwerk in Betrieb nehmen. Die Produktion von Armierungseisen
betrug 2011/12 knapp 6,0 Mio. t nach fast 5,7 Mio. t im Fiskaljahr zuvor. Der geplante
28
Ausbau der Windenergie erforderte große Mengen von Stahl für die lokal gefertigten
Windtürme.
Auch die für das Land bedeutende Keramikindustrie ist aktiv. Der Hersteller von Sanitärkeramik, Kacheln und Fliesen, Lecico Egypt S.A.E., einer der führenden Produzenten von
Sanitärwaren in Exportqualität im Mittleren Osten und einer der größten Hersteller von
Fliesen und Kacheln in Ägypten und im Libanon, hat seine Kapazität durch eine zweite
Produktionslinie für jährlich 6,4 Mio. qm Kacheln und Fliesen auf dem Firmengelände in
Borg El-Arab (Alexandria) erweitert. Die Investition belief sich auf 7,5 Mio. US$. Damit
steigt die Betriebskapazität auf 12,8 Mio. qm für rotscherbige Kacheln und Fliesen. Die
Gesamtkapazität der Gruppe erhöht sich auf 37,4 Mio. qm jährlich. Die Produktionsanlage in Borg el-Arab hat Platz für eine dritte Expansionsphase von gleichfalls 6,4 Mio. qm
rotscherbigen Kacheln und Fliesen bzw. von 4 Mio. qm glasiertem Feinsteinzeug im Jahr.
Hierüber ist allerdings eine Entscheidung noch anhängig. Billige ausländische Anbieter
aus China, Indien, der Türkei und der Golfregion machen der Branche Druck.
Bauholz wird weitgehend aus Skandinavien eingeführt. Bauchemie stammt meist aus
dem Inland. Der Farbenverbrauch ist mit etwa 2,5 kg/Kopf vergleichsweise niedrig und
sollte noch deutlich expandieren. Dämm- und Isolierstoffe, feuerfeste Materialien und
Isoliermaterialien für Böden, Wände und Decken zur Energieeinsparung haben gute Perspektiven. Wettbewerber kommen hier aus den USA, Italien, China und der Türkei. Ein
gewisser Bedarf besteht bei besonders hochentwickelten Erzeugnissen. Sanitärprodukte
und Rohre aller Art sind im Inland verfügbar. Die Nachfrage nach Rohren ist hoch. Sie
reicht von Bewässerungsrohren für die Landwirtschaft, Wasser- und Abwasserrohre für
neue Wohn- und Industriegebiete bis hin zu Röhren für Stadtgas und zum Transport von
den Öl- und Gasfeldern. Etwa 5,5 Mio. Haushalte in 25 Gouvernoraten sind an das Gasnetz angeschlossen. EGAS will die Zahl der Haushalte mit leitungsgebundener Gasversorgung im laufenden Fiskaljahr um 800.000 für 1,5 Mrd. ägypt£ ausbauen. Ursprünglich
sollten 2 Mio. Haushalte innerhalb von zwei Jahren hinzukommen. Mittel- bis langfristig
soll der Ausbau des Gasverteilungsnetzes den Bedarf an Butangasflaschen, das als Kochgas in den meisten Haushalten noch zum Einsatz kommt und teuer importiert wird, reduzieren. Türen und Fenster sind in der teureren Variante traditionell aus Aluminium, in der
preiswerten aus Holz. Kunststoff ist auf dem Vormarsch angesichts steigender Inlandsproduktion zu kompetitiven Preisen.
Aufgrund des hohen Bedarfs an erschwinglichem Wohnraum und der zeitlichen Anforderungen ist der Einsatz modularer Baukastensysteme oder vorgefertigter Gebäudeteile
eine mögliche Alternative zum herkömmlichen Bau. Entsprechende Investitionen wären
zu prüfen einschließlich späterer Expansion in den weiteren afrikanischen Raum. Auch
Schulen und Kindergärten könnten eine Nachfrage entfalten.
Heizungs-, Klima- und Lüftungstechnik
Im Wohngebäudebereich sind Versorgungseinrichtungen dezentral. Aufgrund des Klimas
weist der Baubestand meist keine Heizungssysteme auf. Reine Raumkühlung, auch mit
Wärmefunktion, ist der Regelfall. Absoluter Marktführer mit etwa 80% ist der Hersteller
Carrier. Ölradiatoren für die wenigen kühlen Tage sind verbreitet. Raumklimageräte und
–einrichtungen finden zusehends im gehobenen Neubausektor Verwendung. Warmwasserboiler aus inländischer Herstellung sind die Regel. HVAC bildet mit etwa 50% die
Hauptquelle des Energieverbrauchs von Haushalten und Gewerbe, bedingt hauptsächlich
durch schlechte Gebäudeisolation und wenig energieeffizienten Geräten. Gemeint sind
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hier die rund 5 Mio. Klimageräte. Ein Ziel ist die Reduzierung des Energieverbrauchs
durch HVAC-Geräte. Größeres Potenzial bieten Neubauten im Vergleich zu Altbauten, bei
denen die Kostenproblematik eine gewichtige Rolle spielt.
Energieversorgungsstruktur: Unternehmen, die abhängig sind von Gas oder Öl kaufen
von der EGPC (Egyptian General Petroleum Corporation) oder EGAS (Egyptian Natural
Gas Holding Company), die beide zum Erdölministerium gehören. Für Schwerindustrien
wie Stahl, Zement, Keramik, wurden die Preise von 3 auf 4 US$ je mmBtu (million British
thermal units) in 2012 angehoben. Neuen Schwerindustrien wird im Zuge der Lizenzerteilung keine Versorgungsgarantie gegeben. Vielmehr müssen die Unternehmen ihren
Energieversorgungsplan vorlegen. Ansonsten ist die zum Ministerium für Elektrizität und
Energie gehörende Egyptian Electricity Holding Company (EEHC) für die Erzeugung,
Übertragung und Verteilung von Strom zuständig. Sie verfügt ihrerseits über sechs Produktionsgesellschaften als Kraftwerksbetreiber, ein Unternehmen zur Übertragung sowie
neun zur Verteilung.
Hausautomatisierungstechnik und Gebäudesicherheit
Die Chance auf den Einsatz umfassender Smart-Building-Lösungen bieten moderne Bauvorhaben. In gehobenen bis Luxus-Wohn- und Ferienanlagen, neuen Büro- und Hotelbauten sowie Mischnutzungsprojekten kommen komplexe Lösungen zum Einsatz, die
gleichsam als Nebeneffekt Energieeffizienz mit sich bringen, aber vor allem den modernen Gebäudeanforderungen gerecht werden sollen. Hierzu zählen Systeme, die voll automatisierte Beleuchtung und Abdunkelung, Visualisierung, Überwachung und Steuerung
bis hin zur Betriebskontrolle von Versorgungsnetzen, wie z.B. die Funktion von Motorpumpen, beinhalten.
Bei neu entstehenden Gebäuden, so Büros, Shopping Malls, Hauptquartiere großer Unternehmen oder Hotels, sind von Beginn an intelligente Lösungen integriert, die sowohl
einzelne Räume oder abgetrennte Areale oder die übergreifende Gebäudekontrolle betreffen (Ventilation und Klima, z.T. Heizung - HVAC, Beleuchtung, Sonnenschutz, sonstige Gebäudetechniken inkl. Sprinkleranlagen). Die in den letzten Jahren realisierten
Bauten, die durchweg den Privatsektor betreffen, haben für das Entstehen eines Marktes
gesorgt, der künftig sukzessive und deutlich expandieren sollte. In diesem Segment sind
ausländische Anbieter, die moderne Konzepte zur Planung und Durchführung anzubieten
haben, weiter gefragt. Die Produkte, z.B. elektronische Zugangssysteme etwa für Hotels
und Büros stammen in der billigeren Variante aus Asien, in der teureren aus Europa. Das
Sicherheitsbewusstsein ist in den letzten Jahren erheblich gestiegen und begünstigt qualitativ hochwertige und leistungsfähige Systeme. Größere Sprinkleranlagen für Büros,
Shopping Malls und Museen stammen nicht selten aus Deutschland.
Der Staat als Auftraggeber sollte in Zukunft interessanter werden. Die langjährigen Pläne
zur Auslagerung von Ministerien und Verwaltungen in die neuen Außenstädte werden in
den nächsten Jahren umgesetzt werden müssen. Bei der wachsenden Zahl von PPPs, z.B.
im Krankenhaussektor, sind es die privaten Firmen, die für die Realisierung der technischen Lösungen relevant sind. Hier dürften im Zuge des Neubaus verstärkt intelligente
Systeme gefragt sein. Umfassendere Nachrüstungen im alten Gebäudebestand sind i.d.R.
zu teuer. Oft sind die noch älteren Systeme nicht funktionstüchtig, da Wartung ein generelles Problem ist. Nachholbedarf beim Einsatz fortgeschrittener Sicherheitstechnik
besteht zudem im Zuge von Hafen- und Flughafenmodernisierungen sowie in weiteren
sicherheitssensiblen Bereichen wie Grenzüberwachung.
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