Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag

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RECHTE UND PFLICHTEN
AUS DEM MIETVERTRAG
GRUPPENARBEIT DER IMMOBILIENKAUFLEUTE DER BBS-WECHLOY
OLDENBURG, MAI 2011
Dieses Skript wurde im Rahmen des Lernfeldes Wohnräume vermieten von den
Schülerinnen und Schülern des ersten Ausbildungsjahres erstellt. Dabei wurde
die zum Erstellungszeitpunkt aktuelle Rechtsprechung berücksichtigt. Für
etwaige Fehler bzw. nicht mehr aktuelle Aussagen wird keinerlei Haftung übernommen.
Bei Fragen, Lob und Kritik wenden Sie sich bitte an den Klassenlehrer Max Lindenberg per Mail:
[email protected]
Inhaltsverzeichnis
Pflichten des Vermieters............................................................................................................... 1
Allgemeines .................................................................................................................................... 1
Ausstattungsmerkmale einer Wohnung ........................................................................................ 1
Instandhaltung& Instandsetzung ................................................................................................... 2
Gebrauchsüberlassung ................................................................................................................... 3
Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache ............................................................. 4
Opfergrenze ................................................................................................................................... 5
Ruhende Lasten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen ........................................... 6
Verkehrssicherungspflicht.............................................................................................................. 8
Pflichten des Mieters.................................................................................................................. 10
Pflicht zur Zahlung der Miete ....................................................................................................... 10
Obhutspflicht des Mieters............................................................................................................ 10
Anzeigepflicht............................................................................................................................... 12
Duldungspflicht ............................................................................................................................ 13
Rechte des Vermieters................................................................................................................ 15
Geltendmachung von Schadensersatz ......................................................................................... 15
Schadensersatzansprüche nicht nach Rückgabe der Mietsache sondern nach Beendigung des
Mietverhältnisses ......................................................................................................................... 16
Zahlungsverzug der Miete............................................................................................................ 17
Schadensersatz bei Räumungsklage ............................................................................................ 17
Vermieterpfand- und Selbsthilferecht ......................................................................................... 18
Betritts- und Besichtigungsrecht.................................................................................................. 20
Besichtigungsgründe .................................................................................................................... 21
Besichtigungszeiten...................................................................................................................... 22
Kleinreparaturen (kleine Instandhaltungen) ................................................................................ 23
Kaution ......................................................................................................................................... 24
Mietzins ........................................................................................................................................ 25
Die Hausordnung.......................................................................................................................... 25
Mieterhöhung .............................................................................................................................. 26
Kündigung .................................................................................................................................... 28
Haustierhaltung............................................................................................................................ 29
Rechte des Mieters..................................................................................................................... 30
Wegnahmerecht .......................................................................................................................... 30
Untervermietung („Gebrauchsüberlassung an Dritte“) ............................................................... 32
Nutzung der Wohnung ................................................................................................................. 34
Schönheitsreparaturen ................................................................................................................ 36
Modernisierung ............................................................................................................................ 37
Mietminderung ............................................................................................................................ 40
Lärmbelästigung durch andere Mieter ........................................................................................ 43
Aufrechnung ................................................................................................................................. 45
Sachwortverzeichnis ................................................................................................................... 47
PFLICHTEN DES VERMIETERS
ALLGEMEINES
•
Der Vermieter muss dem Mieter laut Mietvertrag die Wohnung (bzw. das Haus) zur
Verfügung stellen.
•
Mit Einzug des Mieters wird der Mieter Besitzer der Wohnung (Haus), aber der Vermieter
bleibt Eigentümer.
•
Der Vermieter sollte für den allgemeinen Frieden im Hause sorgen.
•
Der Vermieter muss die Versorgung von Strom, Gas, usw. gewähren.
•
Außerdem muss der Vermieter für die Entsorgung von Müll, Abwasser usw. aufkommen.
Merle Müller
AUSSTATTUNGSMERKMALE EINER WOHNUNG
Der Vermieter hat dem Mieter eine Wohnung in einem guten Zustand zu überlassen. Dies ist die
Wohnung, wenn sie verkehrssicher ist und wenn keine Gesundheitsgefährdung für den Mieter
ausgeht. Außerdem muss das Wohnen für den Mieter möglich sein. Sollte dies nicht der Fall sein,
kann der Mieter fristlos kündigen. Man kann sagen, dass eine normal ausgestattete Wohnung
folgende Ausstattungsmerkmale aufweist:
•
Eine Kochstelle
•
Ein WC mit Wasserspülung
•
Eine Badewanne oder eine Dusche
•
Eine Möglichkeit zur Brauchwasserentsorgung
•
Die Wohnung muss abgeschlossen sein
Die Ausstattung macht sich auch im Mietspiegel bemerkbar. Je mehr in der Wohnung vorhanden ist,
desto teurer ist die Miete. Hierzu wurde ein Punktesystem aufgestellt. Eine einfach ausgestattete
Wohnung enthält ein Ofen oder eine Zentralheizung und einfach verglaste Fenster. Von einer
gehobenen Wohnung spricht man dann, wenn die Wohnung z.B. mit einem teuren Parkett und
einem großen Balkon ausgestattet ist, dementsprechend teurer ist sie dann auch.1
Jennifer Hempen
1 Vgl. Internetseite-http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht/Ausstattungsmerkmale.htm
Vgl. Immobilienkaufleute 1, Cornelsen
1
INSTANDHALTUNG& INSTANDSETZUNG
Instandhaltung und Instandsetzung, das heißt die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur
Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch
Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel
ordnungsgemäß zu beseitigen. (§ 1Abs.2 Nr.2 BetrKv) „Mietrecht für Vermieter A-2“ (2.Auflage S.
37)
Für Arbeiten am Haus gibt es unterschiedliche Bezeichnungen. Unter Instandhaltung etwa sind
vorbeugende Maßnahmen zu verstehen, die den bestehenden ordnungsgemäßen Zustand
aufrechterhalten oder drohende Schäden von vornherein unterbinden. Davon unterscheidet sich die
Instandsetzung. Sie besagt, dass ein ordnungswidriger Zustand in einen ordnungsgemäßen zu
überführen ist.
Beispiel:
So ist der Vermieter zur Neuanschaffung eines Wasserboilers verpflichtet, wenn eine Reparatur des
defekten Boilers nicht mehr möglich ist.
Die laufende Instandhaltung sowie die Instandsetzung der Wohnung obliegen nach dem Gesetz
grundsätzlich dem Vermieter. Sie erstrecken sich auch auf die Gemeinschaftsräume des Hauses wie
Waschküche, Speicher, Treppenhaus. Der Vermieter ist auch verpflichtet, die Mietsache in
regelmäßigen Abständen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand hin zu überprüfen. Dazu gehört auch
die häusliche Elektroinstallation.
Beispiel:
Kommt es aufgrund eines Defekts in der elektrischen Anlage zu einem Kabelbrand und ist die Anlage
nicht regelmäßig überprüft worden, muss der Vermieter dem Mieter den Schaden ersetzen.
Ausnahme: Der Vermieter beweist, dass der Schaden auch bei regelmäßiger Wartung eingetreten
wäre.
Die gesetzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters ist zwingend. Im
Mietvertrag kann nichts anderes vereinbart werden. Hiervon gibt es zwei Ausnahmen: Im
Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen übernimmt und es
können auch Klauseln vereinbart werden, nach denen der Mieter kleinere Instandsetzungen oder
Bagatellreparaturen zahlen muss. Dies ist aber nur in engen Grenzen zulässig.
Voraussetzung für eine wirksame Vereinbarung ist auf jeden Fall, dass die Zahlungspflicht des
Mieters begrenzt wird. Dem Mieter können also nicht einfach die Kosten aller oder bestimmter
Reparaturen auferlegt werden. Eine Begrenzung ist sowohl für den Einzelfall (zwischen 75€ - 100€)
2
als auch für die im Jahr (nicht mehr als 8% der Jahresbruttomiete) insgesamt anfallenden Kosten
notwendig.
Die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung darf durch den Vermieter nicht beeinträchtigt oder beseitigt
werden. Er hat auch dafür zu sorgen, dass normale Abnutzung oder Alterung den Gebrauchswert der
Wohnung nicht mindern.
Um seiner Instandhaltungspflicht nachkommen zu können, darf der Vermieter die Mietwohnung
besichtigen.
Allerdings hat der Mieter die Pflicht, dem Vermieter Mängel und Gefahren anzuzeigen.
Zeigen sich Mängel der Mietsache, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Der Mieter hat
hierauf einen Anspruch, auch wenn die Mängel bereits bei Mietbeginn vorgelegen haben. Die
Instandsetzungspflicht des Vermieters entfällt nur, wenn die Wohnung bewusst in Kenntnis der
Mängel zu einem geringeren Mietpreis angemietet worden ist oder wenn der Schaden durch den
Mieter oder Personen, für die er verantwortlich ist, verschuldet worden ist. Der Mieter hat die
notwendigen Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. (BLZ).2
Timo Kruse
GEBRAUCHSÜBERLASSUNG
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, nach Abschluss des Mietvertrages dem Mieter die Wohnung in
einem
bewohnbaren
Zustand,
ab
dem
vereinbarten
Zeitpunkt
zu
überlassen.
Die
Gebrauchsüberlassungspflicht erfüllt der Vermieter dadurch, dass der Mieter Besitzer wird und somit
in die Wohnung einziehen kann. Diese Verpflichtung gilt für alle Räume sowie Neben- und
Gemeinschaftsräume wie z.B. Gänge, Trockenraum usw.3
Jennifer Hempen
2
Vgl. http://www.berlinonline.de/berliner-zeitung/archiv/.bin/dump.fcgi/2004/0717/immobilien/0039/index.html
Vgl. Das Mieterlexikon, Herausgegeben vom Deutschen Mieterbund
3
Vgl. www.mietrechtslexikon.de/allexikon2/gl/gebrauch.htm
3
SCHADENSERSATZ WEGEN VERSCHLECHTERUNG DER MIETSACHE
Der Mieter muss nur eine Schadensersatzzahlung gegenüber dem Vermieter leisten, wenn die
Nutzung
der
Mietsache
über
das
Maß
des
vertraglich
Vereinbarten
hinaus
geht.
Schadensersatzansprüche entstehen z. B. bei:
•
Schlagstellen in Türen oder Fensterrahmen
•
Löcher in Teppichen oder Laminat
•
Bruch oder Sprünge in Badmöbeln
Der Vermieter soll durch den Schadenersatz keinen zusätzlichen Vorteil zu Lasten des Mieters
erhalten, darum berücksichtigt man bei der Berechnung der Zahlung den sogenannten Abzug „Neu
für Alt“. Entscheidend dafür ist die Dauer der Nutzung und die gewöhnliche Lebensdauer der
beschädigten Sache. Man verwendet folgende Formel:
notwendige Kosten der Ersatzbeschaffung
gewöhnliche Lebensdauer x noch verbleibende Restnutzungsdauer = Vorteilsausgleich
Beispiel:
Teppichersatz, Kosten neu 1.000 EUR, gewöhnliche Lebensdauer 7 Jahre,
Miet-(Nutzungs-)dauer 5 Jahre
Berechnung: 1.000 EUR / 7 Jahre x 2 Jahre =
285,71 EUR4
Björn Barfs
4 Vgl. www.mietrecht-zwickau.de/kontakt.php
4
OPFERGRENZE
Ein Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters gemäß § 536 BGB kann treuwidrig sein, wenn ein
krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den
Mieter sowie die Höhe des Mietzinses andererseits besteht, und die Mangelhaftigkeit nicht vom
Vermieter verschuldet worden ist (Opfergrenze).
Wann dies der Fall ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles.5
Beispiel:
Eine Mieterin hatte auf einen Vorschuss in Höhe von 47.500 € geklagt. Insgesamt wären
Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 € notwendig gewesen, wohingegen der
Verkehrswert der Mietsache (=Eigentum Vermieter) auf 28.000 € beziffert wurde.
Der BGH hat die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen, da hier die erforderlichen genauen
Feststellungen noch nicht ausreichend getroffen wurden.6
Gerrit Schäfer
5 Vgl. http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/br-miet030802e.htm
6 http://www.123recht.net/article.asp?a=64409&ccheck=1
5
RUHENDE LASTEN, DIE NICHT AUF DEN MIETER UMGELEGT WERDEN DÜRFEN
§ 535
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den
Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. (...)
Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(Bürgerliches Gesetz Buch,§535,Abs.1)
7
Nach § 535 Abs.1 Satz 3 hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Als ruhende Lasten bezeichnet man sämtliche Kosten (ruhende Verbindlichkeiten), die durch den
Gebrauch, meistens Betriebs- oder Nebenkosten genannt, entstehen und nicht auf den Mieter
umgelegt werden können.
Der Vermieter kann einige Kosten, wie z. B. Dachrinnenreinigung nur auf den Mieter umlegen, wenn
Sie mietvertraglich als vereinbart gelten.8
Nicht umlagefähige Kosten sind Kosten, die im Zuge der Betriebskostenabrechnung nicht auf den
Mieter umgelegt werden dürfen.9
Solche Kosten sind zum Beispiel:
•
Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung
Der Vermieter hat die Verantwortung Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, wenn
diese notwendig sind. Darunter fällt u. a der Austausch einer defekten Heizungsanlage oder
der Austausch eines defekten Fensters.10
•
Gartenpflege
Bei verwilderten Grün- und Gartenflächen kann der Vermieter die anfallenden Kosten nicht
umlegen, da es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt.
7 BGB § 535 Abs. 1, Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage (Januar 2010)
8 http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Wohnraummietvertrag_schoe.pdf
9 http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/BeKo_Abr_baum.pdf
10 http://www.juramagazin.de/instandsetzungsarbeiten
6
•
Instandhaltungsarbeiten
Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie Erneuerungen sind vom Vermieter zu
tragen. Auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt per Gesetz dem
Vermieter. Diese können jedoch durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter
übertragen werden.
•
Wohngeld
Wohngeld kann nicht umgelegt werden, sondern nur die davon getragenen Kosten.
Diese Gelder bezeichnet man als monatliche Vorauszahlungen der Eigentümer, um die
anfallenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum aufzubringen.
Bestandteile dieser Kosten sind z. B. Hausmeisterkosten, Wasser und Abwasser, Hausstrom,
Heizung, Reparaturen, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Rechtsanwaltskosten,
Müllabfuhr, Kontogebühren, Verwalterkosten (…)11
•
Versicherung
Beim Abschluss besonderer Versicherungen kann der Vermieter diese nur umlegen, wenn die
Mieter im Schadensfall von der Versicherung profitieren.
•
Verwaltungskosten
Sämtliche Kosten, die dem Vermieter für die Verwaltung des Hauses entstehen sind nicht
umlagefähig wie zum Beispiel12:
•
Bankgebühren des Vermieters:
Die Kosten, die für das Mietkonto, Vermieter- oder Verwaltungskonto entstehen sind vom
Vermieter zu tragen. (Der Vermieter lässt bei der Bank ein Konto für die monatliche Miete
einrichten und darf die anfallenden Gebühren nicht auf den Mieter umlegen.)
•
Müllentsorgung
Kosten, die bei der alltäglichen Müllbeseitigung entstehen sind umlagefähig, jedoch kann der
Vermieter die anfallenden Kosten für Sperrmüllabfuhren oder Bauschuttcontainer nicht auf
den Mieter umlegen.13
Helena Kuhnle
11 http://de.wikipedia.org/wiki/Wohngeld
12 http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/br-gew18072003b.htm
13 Vgl. Der Betriebskostenkatalog (§ 2 BETRKV
7
VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT
„Eine Verkehrssicherungspflicht bzw. Verkehrspflicht ist in Deutschland eine deliktsrechtliche
Verhaltenspflicht
zur
Sicherung
von
Gefahrenquellen,
deren
Unterlassen
zu
Schadensersatzansprüchen nach den §§ 823 ff. BGB führen kann.“14
Einfach übersetzt: Ein Vermieter unterhält ein Einfamilienhaus, also eine Gefahrenquelle. Wenn dies
der Fall ist hat er die Pflicht, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um
Schäden im Haus und auf dem Grundstück liegenden Flächen zu vermeiden.
„Die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten
Zustande zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten“ (BGB § 535).
Das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis, wodurch der Vermieter eine Fürsorgepflicht
gegenüber dem Mieter eingeht. Sprich, ein Mieter verletzt sich auf Grund fehlender Handläufe im
Treppenhaus. Durch diese Vertragsverletzungen, die der Vermieter fahrlässig oder vorsätzlich
verschuldet hat, haftet er.
Einige Beispiele bei Fürsorgepflichtverletzungen, wodurch der Vermieter haftet:
•
unzureichende Beleuchtung,
•
fehlende Handläufe,
•
stark ausgetretene Treppenstufen,
•
nicht funktionierende Türverriegelung eines Fahrstuhls,
•
herabfallende morsche Äste beziehungsweise ein umgestürzter Baum, dessen fehlende
Standfestigkeit bekannt war,
•
Schäden oder Verletzungen aufgrund bereits wochenlang herumliegender Glasscherben
•
oder eine mehr als fünf Zentimeter herausragende Fußwegplatte.15
14 Vgl. de.wikipedia.org/wiki/verkehrssicherungspflicht
15 Vgl. www.haus-und-grund-nds.de/archiv/faq/verkehrssicherungspflicht.htm
8
Frage: Wer haftet, wenn ein Dachziegel bei Wind oder Sturm ein parkendes Auto vor dem
Grundstück beschädigt?
„Bei mangelhafter Unterhaltung des Grundstücks´ besteht nach § 836 BGB eine spezielle Haftung und
Verkehrssicherungspflicht des Hauseigentümers. Auch in diesem Fall muss Schadenersatz vom
Eigentümer nur geleistet werden, wenn man ihm fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten vorwerfen
kann.“16
Jennifer Walter
16 Vgl. www.haus-und-grund-nds.de/archiv/faq/verkehrssicherungspflicht.htm
9
PFLICHTEN DES MIETERS
PFLICHT ZUR ZAHLUNG DER MIETE
Die Pflichten des Mieters werden in Haupt- und Nebenpflichten unterteilt. So sind die Obhutspflicht,
die Anzeigepflicht und die Duldungspflicht Nebenpflichten eines Mieters. Auf diese wird im weiteren
Verlauf noch näher eingegangen.
Die erste Hauptpflicht des Mieters ist die pünktliche Entrichtung der Miete, die er als Gegenleistung
für die Nutzung der Wohnung zu zahlen hat. Gleichzeitig muss der Mieter die vertraglich
vereinbarten Nebenkostenpauschalen bzw. Vorauszahlungen entrichten. Erfüllungsort ist der
Mietsitz. Bei der Mietzahlung handelt es sich um eine Schickschuld. Das bedeutet, dass der Mieter
die Miete auf seine Kosten und Gefahren an den Vermieter zu übermitteln hat. (BGB § 270)
Die Miete ist wie im Vertrag vereinbart fällig (üblich ist der dritte Werktag eines Monats).
Desweiteren ist die Miete im Voraus zu zahlen. Sollte es zu einem Verzug von mehr als zwei
Monatsmieten kommen, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Die hieraus
entstehenden Kosten, wie beispielsweise Kosten der Räumung, Instandsetzung, Wohnungsöffnung,
Entsorgung, Gerichts-und Anwaltskosten sind komplett vom Mieter zu tragen.
Weitere Hauptpflichten eines Mieters werden in keinem Gesetzestext und auch in keinem Urteil
konkret genannt, dürfen aber in Individualvereinbarungen im Mietvertrag vereinbart werden.17
Nicolas Hofmann & Jonas Glandien
OBHUTSPFLICHT DES MIETERS
Jeder Mieter hat eine Obhutspflicht für seine angemietete Wohnung zu tragen. Dieser sollte die
Wohnung sorgfältig und pfleglich behandeln.
Auftretende Mängel sind dem Vermieter sofort zu melden, damit sich diese nicht vergrößern und die
davon möglicherweise ausgehende Gefahr unterbunden wird.
17 Vgl. http://www.locador.de/nuetzinfos/wichtige-mieterpflichten
10
Außerdem gibt es auch viele voraussehbare Schäden die vermieden werden können wie z.B.:
•
Feuchtigkeit ( bei nicht regelmäßigem Lüften )
•
Frostschäden ( bei zu wenig heizen im Winter )
•
Ungeziefer ( bei nicht regelmäßiger Reinigung der Wohnung )
Bei längerer Abwesenheit durch z.B. eine Reise kann die Obhutspflicht an Dritte übertragen werden.
Diese ist ab einem Zeitraum von 3 Tagen notwendig. In einigen Fällen muss der Mieter aber auch
selber eingreifen wie z.B.:
•
Wasserrohrbruch ( beauftragen eines Installateurs )
•
Brand ( Feuerwehr benachrichtigen )
Sämtliche hierbei entstehenden Kosten können auf den Vermieter abgewälzt werden.
Die Obhutspflicht erstreckt sich auf alle Räume die vom Mieter genutzt werden, auch wenn dies nur
anteilig der Fall ist wie bei einem Treppenaufgang oder der Waschküche.
Die Obhutspflicht endet erst bei Rückgabe der Wohnung an den Vermieter.
Urteil vom 19. Februar 2009
Schimmel ist bei der Obhutspflicht oft auch ein sehr strittiges Thema zwischen Mieter und Vermieter.
Hierzu gibt es ein Urteil vom 19. Februar 2009 Amtsgericht Hamburg-Barmbeck:
In diesem Fall hatte eine Mieterin auf Instandsetzung/Mietminderung aufgrund der verschimmelten
Wohnung geklagt. Es waren besonders die Außenwände betroffen, zudem zog sich der Schimmel
durch die komplette Wohnung. Die Tapete hatte sich im unteren Teil schon schwarz gefärbt und
löste sich am manchen Stellen auch schon ab.
Das Gericht hat festgestellt das die Mieterin berechtigt ist die Bruttowarmmiete um 25 % zu
mindern. Die Widerklage wurde abgewiesen.18
Marcel Bösche & Max Fischer
18 Vgl. http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/obhutspflicht-des-mieters.html
11
ANZEIGEPFLICHT
Mieter: Nach § 536c BGB muss jeder Mangel gleich nach Entdeckung dem Vermieter mitgeteilt
werden, auch wenn der Mieter keine Beeinträchtigung durch den Mangel hat.
Beispiel: Das Rohr für das Badewasser ist defekt. Der Mieter badet aber nie, sondern duscht nur.
Auch wenn der Mangel nichts mit der Wohnung zu tun hat, sondern z.B. mit dem Keller,
Treppenhaus etc., so ist dieser Mangel anzuzeigen, da sich der Mieter nicht auf andere Mieter
verlassen darf. Ausnahme jedoch wäre, wenn der Vermieter oder sein Verwalter im gleichen Haus
wohnen. Die Angabe der Mängel muss konkret sein (z.B. Glühbirne im Erdgeschoss des
Treppenhauses), jedoch muss keine Ursachenforschung betrieben werden.
Gefahrenanzeige: Ist ein Schutz gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat dies der
Mieter dem Vermieter ebenfalls mitzuteilen
Beispiel: Ein Mieter verliert seinen Haustürschlüssel.
Rechtsfolgen bei Verletzung der Anzeigepflicht: Wird der Vermieter durch den Mieter nicht
rechtzeitig von den Problem berichtet, so ist der Mieter nach § 536c BGB zum Ersatz des
entstandenen Schaden verpflichtet. Dies gilt jedoch nur, wenn der Schaden als Folge des verspäteten
Meldens entstanden ist. Durch zu später, bzw. Unterlassung der Anzeige kann der Mieter sein Recht
auf Schadensersatz, Mietminderung, sowie das Recht zur fristlosen Kündigung verlieren.
Vermieter: Der Vermieter hat die Pflicht Modernisierungsmaßnahmen spätestens 3 Monate vor
Beginn schriftlich mitzuteilen. Danach sind nach § 554 BGB der Umfang, die Art, der Beginn, sowie
die voraussichtliche Dauer ausschlaggebend. Da der Mieter sich auf Beeinträchtigungen einstellen
kann, müssen die Angaben so konkret wie möglich angegeben werden. Benachrichtigt der Vermieter
den Mieter nicht, so muss dieser die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden.
Ausnahme: Nach der Bagatellklausel (§ 554 Abs. 3 BGB) müssen Maßnahmen, bei denen sich sowohl
bei der Mietsache, als auch bei der Mieterhöhung kaum Veränderungen ergeben, mind. 1 Woche
vorher angekündigt werden und nicht wie im Normalfall 3 Monate.
12
Zeitmietverträge: Der Vermieter muss spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit mitteilen, ob er
an der Veränderung, Verwendung des Wohnraums festhalten will. Ansonsten
verlängert sich
automatisch die Mietzeit, wenn der Mieter dies denn will.19
Sebastian Baar & Daniel Fischer
DULDUNGSPFLICHT
Neben der Pflicht zur Zahlung der Miete, sowie Obhut- und Zahlungspflicht, hat der Mieter die
Duldungspflicht zu beachten. Der Vermieter kann sich hierbei auf den Paragraphen § 554 BGB
berufen.
Maßnahmen zur Instandhaltung / Instandsetzung, oder wie es im Gesetzestext bezeichnet wird,
Erhaltungsmaßnahmen, oder auch die Modernisierungsmaßnahmen müssen grundsätzlich vom
Mieter geduldet werden.
Doch auch hier sind wieder Einschränkungen zu berücksichtigen. Sollte der Mieter durch die Arbeiten
einer erheblichen Belästigung ausgesetzt werden, wie z.B. extremer anhaltender Lärm, ist es dem
Mieter nicht zumutbar. Oder die Maßnahmen bringen bauliche Folgen mit sich, z.B. Folgen aus einem
Einbau eines Fensters im Winter. Sollten beim Mieter bereits vorangegangene Verwendungen
vorliegen, sprich, wurden in den letzten 2 Jahren bereits Maßnahmen durchgeführt (wobei sich
dieser Zeitraum auf Gerichtsurteile beruft und daher nicht genau bestimmbar ist), so ist es dem
Mieter wiederum nicht zumutbar. Dieses gilt auch, wenn der Mieter selbst Erhaltungsmaßnahmen
bzw.
Modernisierungsmaßnahmen
durchgeführt
hat.
Sollten
die
entsprechenden
Modernisierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie erhöhen, ist auch hier eine angemessene
Grenze zusetzen.
Zu dulden hat ebenfalls der Mieter das Betreten bzw. Besichtigen der Wohnung von dem Vermieter
bzw. Handwerkern. Einschränkungen sind auch hierbei zu beachten.
Wie bereits vorweggenommen, gilt es auch hier, ist ein Abstand von ca. 2 Jahren zu berücksichtigen.
Der Vermieter darf die Wohnung betreten, um die durchgeführten Schönheitsreparaturen zu
begutachten. Außerdem darf er die Wohnung besichtigen, um die Instandhaltungspflicht, sowie die
Verkehrssicherungspflicht des Mieters wahrzunehmen.
19 Vgl. http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/anzeigepflicht.html
13
Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses, oder beim Verkauf der Immobilie, ist es zu bestimmten
Voraussetzungen erlaubt, die Wohnung mit Interessenten zu besichtigen.
Der
Mieter
ist
allerdings
ausschließlich
der
Duldungspflicht
unterwiesen,
nicht
der
Mitwirkungspflicht, d.h. der Vermieter muss alle erforderlichen Arbeiten erbringen!20
Oliver Bunjes & Philippe Felske
20 Vgl. http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/d1/duldung.htm
14
RECHTE DES VERMIETERS
GELTENDMACHUNG VON SCHADENSERSATZ
Durch ein zweiseitiges Rechtsgeschäft verpflichten sich die Vertragsparteien, die sich aus dem
geschlossenen Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten zu tragen und entsprechende Leistungen
und Gegenleistungen zu erbringen. Der Vermieter verpflichtet sich per Definitionem des § 535 BGB
zur Überlassung der Mietsache gegen die Zahlung eines Mietzinses. Der Mieter hat im Gegenzug eine
sich aus § 277 BGB ergebende Sorgfaltspflicht, die dem allgemeingültigen Konsens von sorgfältigem
und ordentlichem Umgang mit der Mietsache entspricht.
Behandelt der Mieter die Mietsache nicht mit entsprechender Sorgfalt, oder ergibt sich im Rahmen
des
Mietvertrages
eine
Schädigung
des
Vermieters,
so
ist
dieser
dazu
berechtigt,
Schadensersatzansprüche geltend zu machen21.
„Tritt durch schuldhafte Verletzung der Obhutspflicht eines Mieters ein Schaden ein, kann der
Vermieter Ersatz des entstandenen Schadens verlangen“22.
Für den Fall, dass ein Schadensersatz nur möglich ist in dem ein völlig neues Ersatzstück angeschafft
werden muss, so gilt hier der Grundsatz „neu für alt“. Der Ersatzbetrag verringert sich um den
entsprechend üblichen Gebrauchtwert des ausgewechselten Gegenstandes und den dadurch
erzielten Vorteil des Vermieters. Wird infolge einer Beschädigung des Teppichbodens ein
Schadensersatz gefordert, liegt die Beweispflicht auf der Seite des Vermieters. Dies gilt grundsätzlich
auch für Schäden an gemeinschaftlich genutzten Haustielen wie z. B. Treppenhaus und
Trockenräumen etc.
Der Vermieter kann bei Verletzungen der Sorgfaltspflicht oder vertragswidrigem Gebrauch der
Mietsache durch den Mieter auf Einhaltung der Sorgfaltspflichten drängen und ggf. den
vertragswidrigen Gebrauch verbieten. Dies wird durch einen Abmahnung mit genauer Beschreibung
des Tatbestandes verboten. Die erste Abmahnung kann mündlich erfolgen. Wird dieser nicht Folge
geleistet, so ist eine zweite Abmahnung in schriftlicher Form dem Mieter mit einem Einschreiben
zuzusenden. Bleibt auch dieser Schritt ohne Erfolg, so kann der Vermieter beim Amtsgericht auf
Unterlassung oder Schadensersatz klagen. Wird die Sorgfaltspflicht jedoch so schwer vom Mieter
verletzt, dass eine Gefährdung des Mietobjekts eintritt, oder wird der vertragswidrige Gebrauch der
21 Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage (Oktober 2010)
22 Spezielle Betriebswirtschaftslehre für Immobilienwirtschaft, Egon Murfeld, Hammonia Verlag, (Weissenfels, www.mietrechtratgeber.de/mietrecht/kuendigung/content_10.html 2011) Egon Murfeld
15
Mietsache nicht unterlassen, so ist der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung zu einer fristlosen
Kündigung berechtigt23.
Unabhängig von der Schönheitsreparatur kann der Vermieter jeden Schaden geltend machen, der
über die übliche Abnutzung hinausgeht. Hierzu zählt jede Art von Schaden z. B. an vermieteten
Einbauten, Farbabplatzungen an Fenstern sowie Türen oder Heizkörpern, Schäden an Teppichböden,
Laminat oder Parkett durch Wasser oder andere Stoffe, Beschädigungen der Sanitärkeramik usw..
Über den Tatbestand einer übermäßigen Abnutzung gibt es keine genaue Regelung. Das heißt, dass
über das Vorhanden sein einer Übermäßigen Abnutzung jeder Richter im Einzelfall mit ggf.
hinzugezogenen Sachverständigen entscheidet24.
Für die Beseitigung der Schäden muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist setzen. Hat
der Mieter die Schäden nach Ablauf der Frist nicht beseitigt, darf der Vermieter die Mängel durch
eine von ihm ausgewählte Fachfirma beseitigen lassen. Hierbei muss der Vermieter keine
notdürftigen Reparaturen oder einfaches Ausbessern hinnehmen, sondern hat ein Recht auf eine
ordnungsmäßige Instandsetzung25.
Tobias Kreye & Daniel Steenken
SCHADENSERSATZANSPRÜCHE NICHT NACH RÜCKGABE DER MIETSACHE SONDERN NACH
BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES
Der Vermieter hat ein Recht auf einen Schadensersatz für die Dauer der Vorenthaltung in Höhe der
vereinbarten Miete oder ggf. einer vergleichbaren, ortsüblichen Miete. Das schließt eine
Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht aus26.
Schadensersatzansprüche verjähren 6. Monate nach Rückgabe der Mietsache, auch wenn der
Mietvertrag zu einem anderen Zeitpunkt endet und Ansprüche erst später entstehen27.
23 ebd.
24 Dr. Georg Weissenfels, Schadensersatz des Vermieters für Beschädigung der Mietsache (online), http://www.mietrechtratgeber.de/mietrecht/kuendigung/content_10.html (Weissenfels, www.mietrecht-ratgeber.de/mietrecht/kuendigung/content_10.html
2011)
25 Dr. Georg Weissenfels, Schadensersatz des Vermieters für Beschädigung der Mietsache (online), http://www.mietrechtratgeber.de/mietrecht/kuendigung/content_10.html(20.04.2011))
26 Richter a. D. D. Prof. Dr. Friedemann Sternel (01.03.2010). § 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe. Deutscher
Taschenbuch Verlag (Hrsg.). Mietrecht. Deutscher Taschenbuch Verlag (S. 34).
27 Richter a. D. D. Prof. Dr. Friedemann Sternel (01.03.2010).§ 548 I Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts, Deutscher
Taschenbuch Verlag (Hrsg.). Mietrecht. Deutscher Taschenbuch Verlag
16
ZAHLUNGSVERZUG DER MIETE
Gerät ein Mieter mit den Zahlungen seiner Miete in Rückstand hat der Vermieter ein
Schadenersatzrecht auf die ausgebliebene Miete und die daraus entstandenen Kosten.
Ein Zahlungsverzug bei bestimmtem Zahlungstermin liegt automatisch vor, wenn der Mieter die
offene Forderung nicht bis zum Tage der Fälligkeit beglichen hat (§286 BGB). Ab diesem Zeitpunkt
kann der Vermieter bei einem Wohnraummietvertrag den Basiszinssatz von derzeit 0,12 % und bis zu
5 %-Punkte zusätzliche Verzugszinsen erheben (§288 I BGB).
Entstehen dem Vermieter Kosten durch Überziehungszinsen oder sonstige Aufwendungen kann er
diese ebenfalls geltend machen. Die entstandenen Mehrkosten unterliegen jedoch der
Nachweispflicht seitens des Vermieters.28
SCHADENSERSATZ BEI RÄUMUNGSKLAGE
Erhebliche Aufwendungen entstehen dem Vermieter sollte der Mieter im Zahlungsrückstand und
bereits eine Räumungsklage erwirkt worden sein.
Zuzüglich zu den angefallenen Mietrückständen ergeben sich die Gerichts- und Anwaltskosten,
welche sich stets nach der Summe des Streitwertes richten.
Das Durchsetzen des Räumungsurteils ist nur durch den Gerichtsvollzieher möglich, für den die
Kosten bereits im Voraus gezahlt werden müssen. Findet dieser eine noch möblierte Wohnung vor,
so ergeben sich weiterführend Räumungs- und Lagerungskosten für die korrekte Lagerung des
Inventars. Abschließend ergeben sich die Aufwendungen zur Renovierung und der während der
zwischenzeitlich ausbleibenden Mieteinnahmen29.
Diese Lasten müssen vollständig durch den Mieter bezahlt werden. Sie unterliegen in erster Linie der
Regelung des §823 BGB, sowie der sich aus dem Vertragsbruch und dessen Folgen ergebenden
Rechtsgrundlagen30.
29 http://mietrecht-lexikon.net/download/C5fbe4e4fX125075b991eXY4708/Zwangsraeumung__Miete_.pdf [04.05.2011]
17
VERMIETERPFAND- UND SELBSTHILFERECHT
Laut §562 und §578 BGB hat der Vermieter ein Pfandrecht an den Gegenständen des Mieters.
Voraussetzung für das Vermieterpfandrecht ist das zuvor ein Mietverhältnis (Wohnung, Gewerbe)
abgeschlossen wurde. Außerdem muss der Vermieter Forderungen gegenüber dem Mieter haben,
erst dann hat der er Anspruch darauf sein Pfandrecht ausüben zu dürfen.
Die Gegenstände, die in das gemietete Objekt eingebracht wurden, können zum Beispiel die
Möbelstücke des Mieters sein. Wichtig ist hier anzumerken, dass das Pfandrecht nicht auf
unpfändbare Sachen ausgeübt werden kann.
Unpfändbare Gegenstände dienen der eigenen Verwendung des Mieters und sind beispielsweise ein
Fernseher, Waschmaschine, Kühlschrank oder Kleidung. Das Pfandrecht beschränkt sich zudem nur
auf die Gegenstände, welche dem Mieter gehören. Der Mieter muss auch das Allein- oder
Miteigentum an den Gegenständen haben31.
Dieses Recht dient der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters, welche sich aus dem zuvor
abgeschlossenen Mietverhältnis ergeben. Die pfändbaren Sachen des Mieters kann der Vermieter
versteigern lassen. Dazu ist er befugt, wenn er vom sein Pfandrecht Gebrauch macht. Die
Versteigerungseinnahmen gleichen die Forderungen des Vermieters aus.
Erfüllt der Mieter seine vertragsgemäßen Pflichten nicht, kann der Vermieter sein Pfandrecht bereits
vor dem Ende des Mietverhältnisses ausüben. Der Vermieter darf aber sein Pfandrecht nicht für
künftig entstehende Ansprüche ausüben.
Im Falle, dass der Mieter die Sachen von dem Grundstück/aus der Mietwohnung entfernt hat, endet
das Pfandrecht des Vermieters, nach einem Monat nachdem der Vermieter über die Räumung der
Sachen erfahren hat. Ausnahme: die Sachen wurden weggebracht ohne dass der Vermieter etwas
davon wusste oder der Vermieter hatte dem widersprochen und die Sachen wurden dennoch
entfernt. Dann kann der Vermieter verlangen, dass die Sachen zurück auf das Grundstück/ in die
Mietwohnung gebracht werden wenn der Mieter das Objekt nicht mehr bewohnt oder den Besitz an
den Sachen fordern. Das Pfandrecht endet nicht wenn der Vermieter seine Forderungen zuvor
gerichtlich abgesichert hat.
31 Moersch, 2010, zitiert nach BGB 2010
18
Bei widerrechtlicher Entfernung der Gegenstände durch den Mieter, hat der Vermieter eine
einmonatige Frist sein Pfandrecht dennoch einzufordern. Sie beginnt mit der Kenntnisnahme des
Vermieters über die Entfernung der Sachen aus der Wohnung bzw. vom Grundstück.
Das Pfandrecht endet nicht, sollte der der Vermieter seine Forderungen zuvor gerichtlich abgesichert
haben.
Auch ist der Vermieter dazu berechtigt den Mieter davon abzuhalten die Gegenstände (welche dem
Pfandrecht unterliegen) fortzuschaffen, wenn der Vermieter dies bemerkt. Dabei muss er sich nicht
an ein Gericht wenden. Desweiteren kann der Vermieter sein Selbsthilferecht ausüben indem er die
Sachen in seinen Besitz nimmt. Hier darf der Vermieter dann sogar gegebenenfalls mit Gewalt die
Entfernung der Sachen abwenden. Falls der Mieter versucht die Sachen zu entfernen, macht er sich
unter Umständen strafbar. Allerdings wird hier jeder Fall individuell behandelt.
Der Mieter kann beim Amtsgericht eine Sicherheitsleistung (Geld, Wertgegenstände) abgeben, die
wenigstens der Höhe der Ansprüche des Vermieters entspricht. Mit dieser Maßnahme kann er
abwenden, dass der Vermieter sein Pfandrecht in Anspruch nimmt.
Der Vermieter muss auf jeden Fall beweisen, dass das Pfandrecht in dem entsprechenden Fall
besteht, wenn es zum Gerichtsverfahren kommt. Anschließend muss er nachweisen können, dass er
Forderungen gegenüber dem Mieter hat, welche sich aus dem Mietverhältnis ergeben haben.
Ferner muss bewiesen werden, dass der Mieter Eigentümer des pfändbaren Gegenstandes ist. Wenn
dies nicht der Fall sein sollte, warum er nicht der Eigentümer der Sache ist. Wenn die Forderungen
bereits abgeglichen/erloschen sind, muss der Mieter dies nachweisen.
Das Vermieterpfandrecht spielt eine große Rolle bei Gewerbemietverträgen, hier geht es um
bedeutende wirtschaftliche Gegenstandswerte. Das Pfandrecht kann auf ganze Warenlager oder
Maschinen ausgeübt werden. Bei den Wohnraummietverhältnissen ist die Bedeutung geringer und
durch das gesetzliche Pfändungsverbot eingeschränkt32.
Elena Litau & Olga Bertram
32 Vgl. Moersch, K. F., 2010, ABC des Mietrechts . Regensburg: Walhalla Fachverlag
19
BETRITTS- UND BESICHTIGUNGSRECHT
Alle Mieter haben nach Artikel 13 des Grundgesetztes ein Recht auf Schutz vor Störung des privaten
Lebens und ein Recht auf Privatsphäre33. Die „Unverletzlichkeit der Wohnung“ 34 ist also in unseren
gesetzlichen Prinzipien fest verankert und darf nicht vom Vermieter umgangen werden. Als
Konsequenz daraus folgt, dass der Vermieter nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Mieters dessen
Wohnung betreten darf.
Durch diese Tatsache, dass der Vermieter sich nicht ohne die Billigung in sein vermietetes Eigentum
begeben darf, ergibt sich für diesen ein Zwiespalt, denn er hat die Verpflichtung in regelmäßigen
Zeitabständen zu überprüfen, ob sich die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand befindet35.
Aus diesem Grund hat die Legislative für den Vermieter einen gesetzlichen Anspruch zur
wiederkehrenden Besichtigung der Mietsache geregelt – das Besichtigungsrecht (§809 BGB)36. In den
meisten Fällen ist dieses Recht in den Mietverträgen niedergeschrieben und wird von den
Vertragsparteien unterschiedlich ausgehandelt. Sollte ein solches Recht im Mietvertrag fehlen, gilt
die allgemeine Rechtssprechung. Wichtig hierbei ist zu beachten, dass Vereinbarungen zwischen den
Parteien, die zum Nachteil des Mieters gereichen, immer unzulässig und damit unwirksam sind.
Beispielsweise kann in einem Mietvertrag nicht festgehalten werden, dass der Vermieter auch ohne
vorherige Benachrichtigung Besichtigungen durchführen kann. Ungeachtet dessen muss der Mieter
dem Vermieter in regelmäßigen zeitlichen Abständen das Betreten der Wohnung gestatten und
sicherstellen, dass der Vermieter bei Abwesenheit des Bewohners die Schlüssel zur Mietsache
zugänglich gemacht werden. Dies geschieht entweder, weil der Mieter dem Vermieter die Schlüssel
selbst für die Zeit des Fernbleibens überreicht, oder weil er die Schlüssel einem Bekannten
aushändigt37. Andere Personen als der Vermieter haben im Übrigen keinen berechtigten Zugang zur
Wohnung, wenn sie nicht im Beisein des Vermieters kommen oder keine Legitimation vorlegen
können (z.B. der gültige Personalausweis).
Ines Giesen & Torsten Jäger
33 Artikel 13 Absatz 1 und 7 Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland, Bundeszentrale für politische Bildung, Bonn, Stand: Juli 2002
34 Artikel 13 Absatz 1 und 7 Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland, Bundeszentrale für politische Bildung, Bonn, Stand: Juli 2002
35 http://www.123recht.net/article.asp?a=18343&ccheck=1 entnommen am 20.04.2011
36 § 809 Besichtigung einer Sache, Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage (Oktober 2010)
37 Egon Murfeld, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Hamburg: Hammonia Verlag GmbH, Auflage 12/2009, S. 725
20
BESICHTIGUNGSGRÜNDE
Um das Besichtigungsrecht ausüben zu können, muss der Vermieter ein begründetes Interesse
nachweisen können. Eine allgemeine Besichtigung der Mietsache ist sinngemäß nur alle ein bis zwei
Jahre von Nöten und somit auch nur in diesem Abstand anerkannt38. Ein fundiertes Interesse besteht
dann zum Beispiel, wenn der Vermieter den Zustand des Mietobjektes feststellen möchte, um so die
Notwendigkeit von Instandhaltungsmaßnahmen zu überprüfen39. Ferner kann der Vermieter die
Wohnung während der Vertragszeit betreten, um Messgeräte von Wasser-, Strom- und Heizgeräten
abzulesen oder40 Maßnahmen zur Erhaltung und Modernisierung der Mietsache durchzuführen41, um
somit seiner Verpflichtung zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit nachzukommen. Laut dem
BGB ist der Mieter sogar verpflichtet diese Maßnahmen zu erlauben und dem Vermieter bei der
Durchführung der Arbeiten nicht zu behindern (§554 BGB)42.
Nach Vertragsbeendigung hat der Vermieter die Gelegenheit Schönheitsreparaturen vorzunehmen,
obwohl der Mieter noch nicht aus der Wohnung gezogen ist43. Dies ermöglicht dem Vermieter eine
möglichst schnelle Neuvermietung. Ein berechtigtes Interesse liegt auch dann vor, wenn der
Vermieter die Kündigung des jetzigen Mieters vorliegen hat und aus diesem Grund Besichtigungen
für eine anstehende Neuvermietung plant. Gleiches gilt beim Verkauf der Wohnung44. Der Mieter
darf den Vermieter seine Verkaufsabsichten nicht erschweren und muss Besichtigungen, auch wenn
sie zu seinem Nachteil ausgehen können (der Käufer kündigt Eigenbedarf an), gestatten. Überdies ist
der Vermieter nach vorheriger Absprache berechtigt die Wohnung zu betreten, wenn er überprüfen
möchte, ob eine Abgeschlossenheitserklärung erteilt werden kann45 oder wenn eine Begutachtung
eines Sachverständigen aufgrund einer Mieterhöhung zu realisieren ist46. Außerdem kann der
Vermieter eine Begehung der Sache wünschen, wenn er sich der vom Mieter aufgezählten Mängel
vergewissern möchte47 oder er den Verdacht eines vertragswidrigen Gebrauchs seitens des Mieters
vermutet und diesen beweisen möchte48.
38 http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/besichtigung.htm entnommen 20.04.2011
39 ebd.
40 ebd.
41 § 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage
(Oktober 2010)
42 § 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage
(Oktober 2010)
43 http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/besichtigung.htm entnommen 20.04.2011
44 ebd.
45 ebd.
46 ebd.
47 ebd.
48 ebd.
21
In einem Fall kann der Vermieter auch ohne die Erlaubnis des Mieters in die Wohnung eindringen.
Bei Gefahr im Verzug ist der Vermieter gehalten sofortige Maßnahmen einzuleiten, um die Sicherheit
des Mietobjektes zu garantieren und den Schaden in möglichst geringem Umfang zu halten49.
Ines Giesen & Torsten Jäger
BESICHTIGUNGSZEITEN
Der Vermieter muss sich bei seinem Besichtigungsrecht an strenge zeitliche Maßgaben binden und
diese befolgen.
Möchte der Vermieter die Wohnung eines Mieters begutachten, muss er dies in aller Regel zu den
ortsüblichen Besuchszeiten vornehmen. Diese sind grundsätzlich von 10:00 bis 13:00 Uhr und von
15:00 bis 19.00 Uhr mit einer 24-stündigen Vorankündigung 50 . Ausnahmefälle gibt es bei
berufstätigen Mietern. Hier ist eine drei- bis viertägige Vorankündigung gefordert, damit auch solche
berufstätigen Arbeiter, die im Außendienst arbeiten, eine Chance haben wenn den
Besichtigungsabsichten des Vermieters Kenntnis zu nehmen und gegebenenfalls beim Betritt der
Wohnung anwesend zu sein. Die Termine sind bei berufstätigen Mietern in einer annehmbaren
Feierabendzeit von 18:00 bis 21:00 Uhr durchzuführen51. Wichtig für Besichtigungsvereinbarungen ist
es, dass der Vermieter immer mehrere Ausweichtermine nennt, um so dem Mieter die freie Wahl zu
lassen und selbst als Vermieter noch genügend Spielraum zu haben52. Außerdem kann der Vermieter
so besser auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen, da der Mieter auch Termine nicht
akzeptieren muss, wenn ihm diese ungelegen erscheinen53.
Ines Giesen
49 ebd.
50 Vgl. http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/besichtigung.htm entnommen 20.04.2011
51 Vgl. http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/besichtigung.htm entnommen 20.04.2011
52 ebd.
53 ebd.
22
KLEINREPARATUREN (KLEINE INSTANDHALTUNGEN)
Nach der gesetzlichen Grundlage ist der Vermieter für alle Reparaturen zuständig, sowohl für große
Reparaturen, als auch für Kleinreparaturen oder Bagatellschäden (BGB § 538)54. Bei letzterem kann
der
Vermieter
mit
einer
Vertragsklausel,
der
s.g.
„Kleinreparaturklausel"
oder
"Bagatellschadensklausel" die Kosten auf den Mieter übertragen. Eine solche Regelung ist auch bei
preisgebundenem Wohnraum möglich. Nach der gesetzlichen Bestimmung (II. BV § 28 Abs. 3)55 wird
davon ausgegangen, dass im Gegenzug der Mieter entsprechend weniger Miete zu zahlen hat.
Nach einem Urteil des BGH vom 8. Juni 1989 (WM 89, 324) müssen allerdings bestimmte Kriterien
erfüllt werden, damit diese Vertragsklausel ihre Wirksamkeit behält56.Als Kleinreparaturen werden
kleine Instandhaltungen bezeichnet, die (II. BV § 28 Abs. 3) in den Bereichen der Installation (Elektor,
Gas, Wasser, Heizung), der Kocheinrichtung und den Verschlüssen im Bereich Tür, Fenster und
Fensterläden fallen. Dazu gehören auch Rollläden, Markisen, Jalousien, sowie in den Mietgebrauch
eingeschlossene Einrichtungsgegenstände wie z.B. Waschmaschine, Trockner, Kühlschränke usw.
Dies sind alle samt Gegenstände und Einrichtungen der Mietsache, auf die der Mieter häufigen
Zugriff ausübt. Gegenstände mit denen der Mieter nur sehr selten oder gar nicht in Berührung
kommt sind grundsätzlich von der Reparaturpflicht ausgeschlossen57. So stellt z.B. die Reparatur des
in einem WC-Spülkasten eingebauten Schwimmerventiles keine "Kleinreparatur" in diesem Sinne dar.
Wird aber der Betätigungshebel für das Schwimmerventile abgebrochen, oder anderweitig
beschädigt, fällt dieses unter Kleinreparaturen. Denn hier hat der Mieter direkten Zugriff.
Für die Wirksamkeit dieser Klausel im Mietvertrag müssen einige Punkte beachtet werden. Es muss
eine anerkannte Obergrenze festgelegt werde. Diese liegt derzeit zwischen 50,00 und 125,00 Euro
max. bei der Einzelreparatur. Je nach Rechtssprechung, in den meisten Fällen jedoch (lt. dem BGH-AZ
:89, 324, 91, 381) 75,00 Euro je Rechnung oder acht bis zehn Prozent der Jahreskaltmiete, pro
Kalenderjahr, an Gesamtkosten58.
54 BGB § 538, Abnutzung der Mietsache durch VERTRAGSGEMÄSSEN Gebrauch
55 II. BV § 28 Abs. 3, Instandhaltungskosten
56 Spezielle Betriebswirtschaftslehre für Immobilienwirtschaft, Egon Murfeld, Hammonia Verlag, 6. Auflage, Seite 745-746
57 Spezielle Betriebswirtschaftslehre für Immobilienwirtschaft, Egon Murfeld, Hammonia Verlag, 6. Auflage, Seite 746
58 Vgl http://www.becker-info.homepage.t.-online.de/kgw.htm , Wohnraummietvertrag entnommen am 27.04.2011
23
Die Klausel ist auf die Teile zu beschränken, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters
unterliegen59.
Klauseln bei denen der Mieter sich an jeder Reparatur bis zur Höchstgrenze beteiligen muss sind
generell unwirksam60.
Sogenannte
„Vornahmeklauseln“
in
denen
der
Mieter
verpflichtet
wird,
außer
der
Kostenübernahme, die Kleinreparaturen selber vorzunehmen oder in Auftrag zu geben sind nicht
wirksam61.
Es gilt immer der Grundsatz „ganz oder gar nicht“. Was heißen soll, alle Reparaturkosten in diesem
Bereich, bis zur vereinbarten Höhe, trägt der Mieter, fallen die Kosten höher aus trägt sie der
Vermieter allein.
Torsten Jäger
KAUTION
Die Zahlung einer Kaution (Sicherheitsleistung) muss vertraglich geregelt sein.
§551 BGB. Die Höhe darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen. Wurde die Kaution als
Geldsumme vereinbart, hat der Mieter das Recht, diese in drei gleichen Monatsraten zu entrichten,
wobei die erste Rate zu Beginn des Mietsverhältnisses fällig ist.
Die Kaution kann aber auch in anderer Form erbracht werden wie beispielsweise:
1. Erbringung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft ( z.B. der Eltern)
2. Bankbürgschaft
3. Sparbuch mit Sperrvermerk
4. Gemeinsames Sparbuch, über das Vermieter und Mieter nur gemeinsam verfügen können
5. Verpfändung eines Sparbuches (BGH NJ 84, 1749 )
6. Sicherheitsübereinigung von Wertgegenständen
7. Aktien
8. oder eine Kombination aus den vorgenannten Möglichkeiten62
Nicole Theilken
59 Vgl. http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kleinreparaturen.htm entnommen am 27.04.2011
60 ebd.
61 ebd.
62 Vgl. Immobilienkaufleute 1, Cornelsen
24
MIETZINS
Im Zuge der Mietrechtsreform vom 01.09.2001, wurde in den Gesetzestexten der Begriff „Mietzins“
durch den Begriff „Miete“ ersetz. Was allerdings keinerlei inhaltliche Änderung der Gesetze zur Folge
hatte. 63
Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht vom Mieter die vereinbarte Miete, plus ggf. anfallende
Zuschläge64, Vergütungen65 und Betriebskostenvorauszahlungen zu verlangen und einzufordern. Die
gesetzliche Grundlage hierfür liegt in dem § 535 Abs.2 des BGB66. Die vereinbarte Miete entrichtet
der Mieter in aller Regel in Form von Geld, es ist aber auch möglich diese durch Sach-, Werk-, oder
Dienstleistung zu begleichen. Hierdurch könnten wiederum Probleme bei einer Mieterhöhung oder
Minderung entstehen. 67
Torsten Jäger für Nicole Theilken
DIE HAUSORDNUNG
„Ohne eine gewisse Ordnung ist das Zusammenleben mehrerer Menschen unter einem
Dach nicht möglich“68, aus diesem Grund kann der Vermieter eine Hausordnung durchsetzen, in der
ein störungsfreies und ordnungsgemäßes Zusammenleben gewährleistet wird69. Die Rechten und
Pflichten, die ein Mieter durch diese Hausordnung innehat, müssen im Mietvertrag geregelt werden,
da ansonsten die Hausordnung keine rechtliche Bindung, und somit auch keine Wirkung vor der
Legislative hat70. Wenn also beispielsweise durchaus eine Hausordnung für ein Objekt besteht, diese
aber nur im Treppenhaus des benannten Objekts aushängt, muss sich der Mieter nicht an diese
halten71. Eine Hausordnung erfordert demgemäß immer eine vertragliche Vereinbarung. Hierbei ist
es egal, ob die Hausordnung direkt im Mietvertrag niedergeschrieben ist, oder sich im Anhang eines
Formularmietvertrages befindet. Der Mieter muss lediglich die Hausordnung durch seine
Unterzeichnung des Mietvertrages bestätigen und anerkennen72.
Die Hausordnung kann einseitig vom Vermieter erlassen werden73, bedarf aber bei einer Abänderung
die Zustimmung der Mieter74. Aus diesem Grund ist die Hausordnung nur sehr schwer modifizierbar.
63Vgl www.juraforum.de/wiki/mietzins, erstellt am 16.04.2010, entnommen am 02.05.2011
64 nmv § 26, Zuschläge neben der einzelmiete, http://bundesrecht.juris.de/nmv_1970/__26.html, entnommen an 02.05.2011
65 nmv § 27, Vergütung neben der einzelmiete, (http://bundesrecht.juris.de/nmv_1970/__27.html kein Datum), entnommen an
02.05.2011
66 § 535 Inhalt und Haftpflichten des Mietvertrags, Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage (Januar 2010)
67Vgl http://(Moersch kein Datum)(Schüller 2009) www.juraforum.de/wiki/mietzins , erstellt am 16.04.2010, entnommen am 02.05.2011
68http://www.mieterbund.de/fileadmin/pdf/mietvertrag/hausordnung.pdf entnommen am 29.04.2011
69 Murfeld, Egon, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Hamburg: Hammonia-Verlag GmbH, 6. Auflage: Dezember
2009
70 Ebd.
71 Ebd.
72 Ebd.
73 Vgl. http://www.haus-und-grund-baden-esg.de/hausordnung.html [30.04.2011]
2009
25
Auch darf die Hausordnung schon beim Erlass und bei einer Änderung keine weitergehenden
Pflichten für den Mieter bedeuten, als diejenigen, die schon im Mietvertrag geregelt wurden75. Des
Weiteren darf die Hausordnung nicht das Gebrauchsrecht des Mieters beschneiden oder einen
Mieter einem anderen vorziehen, da die Hausordnung nach dem Gleichbehandlungsprinzipien
fungieren muss76.
Verstößt ein Mieter gegen die Hausordnung, kann der Vermieter die Pflichterfüllung und die
Einhaltung verlangen77. Bei andauernden Zuwiderhandlungen ist der Vermieter berechtigt, wegen
„schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung“ 78 dem Mieter die fristlose Kündigung
auszusprechen79.
Ines Giesen
MIETERHÖHUNG
Eine Mietänderung kann mit Einstimmigkeit beider Parteien veranlasst werden. Der Vermieter darf
nicht die Miete nach seinem Belieben einseitig erhöhen. Die Mieterhöhung bedarf einer Zustimmung
des Mieters. Ausnahme: Modernisierungsmaßnahmen und bei einer Erhöhung der Betriebskosten,
hier braucht der Vermieter die Zustimmung vom Mieter nicht einzuholen. Bei einer
Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter dazu befugt 11 % des Modernisierungsaufwandes pro
Jahr auf die Miete zu übertragen.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung:
•
die Miete muss ein Jahr unverändert sein
•
die neue Miete muss sich an den aktuellen Entgelten orientieren und darf diese nicht
überschreiten
•
die Miete darf (innerhalb von 3 Jahren) nicht mehr als um 20 % erhöht werden
•
darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
Zweck einer Mieterhöhung: wirtschaftliche Entwicklung des Grundbesitzes berücksichtigen/zu
erhalten.
75 Ebd.
76 Ebd.
77 Ebd.
2009
2009
26
Bei Verweigerung der Zustimmung von Seiten des Mieters kann der Vermieter auf Zustimmung der
Mieter verklagen (also eine Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen). Bei der Begründung der
Mieterhöhung kann sich der Vermieter auf den Mietspiegel beziehen oder die Mieterhöhung mit
einem
Gutachten
eines
Sachverständigen
belegen
oder
3
Vergleichswohnungen
(nicht
preisgebundene Wohnungen) aufzuführen. Bei der letzten Variante muss der Vermieter angeben,
dass die Miete bei den 3 Vergleichswohnungen ebenfalls so hoch ist wie die künftig angeforderte
Miete. Die Vergleichswohnungen dürfen sich im selben Haus befinden oder vom selben Vermieter
stammen.
Der Vermieter kann die erhöhte Miete ab dem 3 Monat berechnen. Beispiel: Der Mieter bekommt
das Schreiben im Januar, ist die Miete ab 1. April zu bezahlen80.
Olga Bertram für Nicole Theilken
80 Vgl. Moersch, K. F., 2010, ABC des Mietrechts. Regensburg: Walhalla Fachverlag, S. 136 ff
27
KÜNDIGUNG
Auch der Vermieter kann dem Mieter gegenüber eine ordentliche Kündigung aussprechen. Diese
muss allerdings durch begründetes Interesse dargestellt werden. Gründe können unter Anderem
sein: die Verletzung der vertraglichen Pflichten, der Eigenbedarf oder die Tatsache sein81, dass der
Vermieter „[…] an einer angemessenen wirtschaftlichen
wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert
[…]“82 wird.
Abbildung
83
Die außerordentliche Kündigung unterliegt grundlegend dem § 543 BGB. Sie ist deutlich
umfangreicher und schwieriger umzusetzen. Grundsätzlich gilt, dass ein wichtiger Grund genannt
werden muss der die ordnungsgemäße Weiterführung des Vertrages unzumutbar macht.84
Obige(www.pro-wohnen.de/Mietrecht_Haustierhaltung.htm
wohnen.de/Mietrecht_Haustierhaltung.htm
kein
Datum)
Grafik,
zeichnet
grundlegende Zusammenhänge im Kündigungsverlauf
Kü
auf und macht deutlich, dass der Bereich der
außerordentlichen Kündigung deutlich umfangreicher und vielschichtiger ist, als der Bereich der
ordentlichen Kündigung. Im Zweifelsfall wird die ordentliche sowie außerordentliche
außerordentliche Kündigung
meist vor dem zuständigen Amtsgericht erwirkt.
Tobias Kreye
81 Vgl. Schüller. Erfolgreich vermieten. München: C.H.Beck / RNK Verlag. (2009)
82 ebd.
83 Abbildung ebd.
84Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch
Taschenb
Verlag, 66. Auflage (Oktober 2010)
28
HAUSTIERHALTUNG
Dem Vermieter ist es vorbehalten, zu entscheiden ob in dem zu vermietenden Objekt Haustiere
gehalten werden dürfen. Ein generelles Haustierverbot ist jedoch unwirksam, ein generelles Verbot
einer speziellen Tierart jedoch nicht (z.B. Verbot der Hundehaltung).
Generell hängt die Erlaubnis oder das Verbot von Haustieren von den vertraglichen Vereinbarungen
in dem Mietvertrag ab. Hier wird genaueres geregelt.
Der Vermieter hat hier folgende Möglichkeiten:
•
es kann eine ausdrückliche Erlaubnis erteilt werden (hier ist jede Haustierart ohne weitere
Zustimmung erlaubt).
•
eine Haustierhaltung muss erlaubt werden (hier hat der Vermieter das Recht zu entscheiden,
ob eine Erlaubnis erteilt wird, nicht willkürlich).
•
Es gibt keine Vereinbarung oder die Vereinbarungen sind unwirksam (hier ist es zu
empfehlen, den Vermieter um Erlaubnis zu bitten).
Verstößt der Mieter gegen die oben genannten Punkte, so behält sich der Vermieter das Recht einer
Entfernung des/der Haustier/e vor.
Haustiere, die eine potenzielle Gefahr darstellen, kann der Vermieter ohne Begründung und auch mit
vereinbarter Erlaubnis der Haustierhaltung untersagen85.
Daniel Steenken für Nicole Theilken
85Vgl. http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht_Haustierhaltung.htm, entnommen am 03.05.2011
29
RECHTE DES MIETERS
RECHTE DES MIETERS
WEGNAHMERECHT
Nach § 539 Abs. 2 des BGB hat der Mieter bei seinem Auszug das Recht auf Wegnahme der Möbel,
Einrichtungen und Einbauten, die er selbst mit in die Wohnung eingebracht hat.
Hierfür ist zunächst zu klären, was genau unter einer Einrichtung zu verstehen ist. Im Allgemeinen
Sprachgebrauch wird der Begriff „Einrichtung“ häufig für Möbel wie das Sofa, den Esstisch und das
Bett gebraucht. Der Gesetzgeber definiert diesen Begriff jedoch anders. Im Zusammenhang mit dem
Wegnahmerecht geht es um bewegliche Sachen, die „mit der Mietsache verbunden sind“, aber auch
„wieder entfernt werden können.“ 86 Beispiele für Einrichtungsgegenstände, die diese Definition
einschließt, sind unter anderem Toilettendeckel, Waschbecken oder Wasserhähne. Auch
Einrichtungsgegenstände, die der jetzige Mieter vom Vormieter übernommen hat, fallen unter das
Wegnahmerecht. Dagegen fallen „Sachen, die in die Mietsache eingefügt werden, um diese erst in
einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu versetzen oder durch die die
Mietsache verändert wird“87 nicht unter den Begriff Einrichtung. Beispiele wie verlegte Leitungen,
Fliesen verdeutlichen diese Definition.
Sofern der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Einrichtung gelten machen kann, ist es dem
Vermieter laut § 552 Abs. 1 BGB möglich den Wunsch zu äußern, in Bezug auf einige Teile der
Einrichtung das Wegnahmerecht des Mieters aufzuheben. Dies muss schon bereits im Mietvertrag
festgehalten oder in einer späteren Absprache vereinbart worden sein. Hierbei muss jedoch
festgehalten werden, welche Einrichtungsgegenstände betroffen sind und in welcher Höhe eine
Entschädigung angesetzt wurde. Denn für die Aufhebung des Wegnahmerechts hat der Mieter einen
Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich. Nach § 552 Abs. 2 BGB ist diese Vereinbarung nur dann
wirksam. Um zu berechnen, was in diesem Fall angemessen ist, wird von dem Anschaffungswert der
Wert der bisherigen Abnutzung subtrahiert.
Das Recht auf Wegnahme kann der Mieter jedoch nicht fortlaufend geltend machen. Sein
Wegnahmerecht „endet nach sechs Monaten nach Mietverhältnisende“. 88 Dies ist ebenfalls im BGB
im § 548 geregelt.
86 Kotowski, S., Dr. Wenzel, D., Wünsche, M. (2006). Immobilienkaufleute. Berlin.
87 Stephan Buch. Rechte und Pflichten des Mieters bei Rückgabe der Mietsache [online]. Verfügbar unter: http://www.internetratgeberrecht.de/MietrechtAllgemein/frameset.htm?http://www.internetratgeberrecht.de/MietrechtAllgemein/mietvertrag/wohnung_rueckgabe.htm. [18.04.2011]
88 Sailer, Grabener, Matzen. (2010/11). Immobilienfachwissen von A-Z.
30
RECHTE DES MIETERS
Situationsbeispiel
Heinz Peter und Käthe bauen und vermieten ihrer Tochter und ihrem Schwiegersohn ein Haus. Die
Tochter und der Schwiegersohn nehmen unter anderem Veränderungen an der Terrasse vor und
pflastern dort Verbundsteine. Heinz Peter gestattet dies, jedoch sagt er, die Terrassensteine sollten
beim Auszug liegen bleiben. Nach einigen Jahren ziehen die Tochter und der Schwiegersohn in ein
Reihenhaus. Um dort einen Pkw-Stellplatz herzurichten, nehmen sie die Verbundpflastersteine auf.
Obwohl ihr Schwieger-/Vater sie dazu aufgefordert hatte, die Steine liegen zu lassen, sind die beiden
im Recht. Denn die damalige Vereinbarung ist nichtig, da kein angemessener Ausgleich beschlossen
worden ist. 89
Annika Sperlich
89 DirAG Paulisch. (2002). Wegnahmerecht des Mieters gemäß §547a BGB. SchiedsamtsZeitung. [online]. Heft 3. Seiten 64-65. Verfügbar
unter: http://www.schiedsamt.de/fileadmin/schiedsamtszeitungsarchiv/2002/Heft03/2002_S_64-65.pdf
weitere Quellen: Kotowski, S., Dr. Wenzel, D., Wünsche, M. (2006). Immobilienkaufleute. Berlin.
VDV, (2009), meineimmobilie.de, BGB NEU u. Schönheitsreperaturen von A-Z
31
RECHTE DES MIETERS
UNTERVERMIETUNG („GEBRAUCHSÜBERLASSUNG AN DRITTE“)90
„Die Untervermietung sollte für jeden Einzelfall durch eine Vereinbarung im Mietvertrag geregelt
werden.“ 91 Der Vertrag selbst sollte einem normalen Mietvertrag entsprechen und der Mietpreis
darf hinsichtlich der gesamten Miete nicht unverhältnismäßig hoch sein. (§ 291 BGB
Wuchertatbestand,
§ 5 WiStG überhöhte Miete).
Nach § 540 BGB gelten hierbei folgende Grundsätze:
•
Kein Recht auf Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters.
•
Erfolgt keine Genehmigung, hat der Mieter das Recht außerordentlich (fristlos) zu kündigen,
sofern der Untermieter keinen Ablehnungsgrund darstellt (z. B.: Der Untermieter ist ein
stadtbekannter Trinker).
•
Der Mieter hat mögliches Verschulden des Untermieters zu vertreten.
Der Mieter hat nicht nur eine Möglichkeit auf Genehmigung, sondern einen Anspruch darauf, wenn
nach Vertragsabschluss ein berechtigtes Interesse des Mieters zur Untervermietung besteht (z. B.
Tod einer Mietpartei) oder ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll (mind. 1 Zimmer muss
von dem Mieter selbst bewohnt werden). Voraussetzung dafür ist, dass keine Überbelegung der
Wohnung vorliegt (einem Erwachsenen stehen 10 m² und einem Kind 6 m² Wohnfläche zu).92
Der Anspruch auf Untervermietung steht einem Mieter in folgenden Fällen nicht zu:
•
wenn der Mieter die Untervermietung bereits vor Vertragsunterzeichnung geplant hat,
•
wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte.
Die Untervermietung ist schriftlich beim Vermieter zu beantragen. Dieser erteilt entweder eine
generelle oder personengebundene Untervermietung.
Bei der generellen Untervermietung muss lediglich der Name des Untermieters genannt werden,
wohingegen die personengebundene Untervermietung nur eine Person betrifft, also jeder
Mieterwechsel gemeldet und neu genehmigt werden muss.
90 Sailer, Grabener, Matzen. (2010/2011) 9. Auflage - Immobilienfachwissen von A-Z.
91 Kotowski, S., Dr. Wenzel, D., Wünsche, M. (2006) 1. Auflage - Immobilienkaufleute. Berlin.
92 Überbelegung (WEG) Zu finden unter: http://wegrecht.net/download/C5fbe4e4fX125075b991eXY1537/Ueberbelegung.pdf
32
RECHTE DES MIETERS
Ist dem Vermieter eine Untervermietung nur dann zuzumuten, wenn er die Miete erhöht, so darf er
von dem sogenannten Untermietzuschlag Gebrauch machen. Dieser Zuschlag sollte sich im
angemessenen Rahmen befinden und orientiert sich an den Mehrkosten des Untermieters. „Der
gesetzlich festgelegte Mietzuschlag beträgt 2,50 € bei einer Person und 5,00 € bei zwei oder
mehreren Untermietern“, dies gilt nur für den sozialen Wohnungsbau. 93
Findet nur ein Personenwechsel statt, ändert sich also die Anzahl der Personen nicht, so hat der
Mieter keinen Anspruch auf einen Zuschlag.
Empfang von Gästen hat der Vermieter ohne Genehmigung bis zu 6 Wochen zu tolerieren, sofern es
sich dabei nicht um einen Daueraufenthalt handelt. Ehepartner, Eltern und Kinder gelten nicht als
Untermieter und müssen lediglich bei einem längeren Aufenthalt (länger als 6 Wochen) schriftlich
gemeldet werden. Es bedarf keiner Genehmigung durch den Vermieter. Auch hier gilt der Grundsatz,
dass dadurch keine Überbelegung resultiert.
Vertragsrechtlich besteht zwischen Vermieter und Untermieter keine Beziehung, jedoch zwischen
Mieter und Untermieter. Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses muss auch der Untermieter
ausziehen. Ausnahme: Er wird als Hauptmieter übernommen (Hierauf besteht kein Anspruch).
Eine Räumungsklage erfolgt durch den Vermieter dann, wenn der Untermieter sich weigert, seine
Wohnung zu verlassen (§ 566). Zudem hat er Schadensersatzansprüche gegenüber dem Hauptmieter,
wenn das Hauptmietverhältnis aufgrund einer vom Hauptmieter verschuldeten fristlosen Kündigung
beendet wurde.
Vermietet ein Hauptmieter ohne Erlaubnis unter, muss der Vermieter den Hauptmieter erst
schriftlich abmahnen. Damit erst hat er das Recht zur fristlosen Kündigung.
Die Grundkündigungsfrist eines Untermieters beträgt 3 Monate, entspricht also der des
Hauptmieters. Bei einer Wohndauer von 5 oder 8 Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht von 6
Monaten.
Sarah Steffens
93 Sailer, Grabener, Matzen. (2010/2011) 9. Auflage - Immobilienfachwissen von A-Z.
33
RECHTE DES MIETERS
NUTZUNG DER WOHNUNG
Als Mieter genießt man einen besonderen Schutz durch viele gesetzliche Regeln und Vorschriften.
Sicher sein, dass der Vermieter sich an diese hält, kann man jedoch nie. Aus diesem Grunde ist es
umso wichtiger, seine Rechte als Mieter – gerade, was die Nutzung der Wohnung angeht – zu
kennen. Selbstverständlich kann man mit der gemieteten Wohnung nicht umgehen, wie man
möchte, allerdings muss man sich auch nicht alles gefallen lassen.
Als Mieter hat man beispielsweise das Recht, bestimmte Personen in die Wohnung aufzunehmen.
Dazu gehören neben den Personen, die im Mietvertrag stehen, zum Beispiel die eigenen Kinder oder
die Eltern – dazu ist keine Erlaubnis des Vermieters notwendig, es sei denn, die Wohnung wird
hierdurch überbelegt. Auch Besucher können problemlos empfangen werden, ohne, dass der
Vermieter dem Mieter Vorschriften machen kann. Wer allerdings „länger als vier bis sechs Wochen
bleibt, ist in der Regel kein Besucher“94. Bei der Aufnahme anderer Personen ist eine Erlaubnis des
Vermieters jedoch notwendig. Möchte man als Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten,
gelten besondere Regelungen, die bereits erläutert wurden.
Auch auf Tiere muss man als Mieter nicht verzichten. Ohne Erlaubnis kann der Mieter Kleintiere
halten; dazu zählen „Tiere, die in der Regel von den übrigen Hausbewohnern nicht bemerkt
werden“95. Die Tiere dürfen allerdings nicht in zu großer Anzahl gehalten werden und keine
Störungen für die Mitbewohner darstellen (z.B. was Geräuschkulisse und Geruchsbelästigungen
angeht). Für das Halten von Hunden und Katzen ist wiederum eine Erlaubnis des Vermieters
notwendig.
Wie man sich generell als Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu verhalten hat, regelt
zu einem großen Teil die Hausordnung. Hier werden beispielsweise die Ruhezeiten und die
Vorschriften für die Nutzung der gemeinschaftlichen Flächen festgelegt. Der Mieter muss sich an die
Hausordnung allerdings nur halten, wenn diese einen Bestandteil des Mietvertrages darstellt und
„dem Mieter bei Vertragsschluss auch wirklich ausgehändigt wird. Da die Hausordnung unter die
Bestimmungen für allgemeine Geschäftsbedingungen fällt, gilt diese nur, wenn „diese dem
Vertragspartner bei Vertragsschluss auch zugänglich war“96. Es gibt auch unwirksame Bestimmungen
in einer Hausordnung; darunter fällt zum Beispiel ein Verbot des Duschens während der Nacht.
94 s. „Mietrecht für Mieter“, S. 42: „Wen darf ich in die Wohnung aufnehmen?“, Dirk Clausen, 2009, Haufe-Verlag
95 s. „Mietrecht für Mieter“, S. 45: „Mietrecht für Tierfreunde“ → “ Kleintiere sind immer erlaubt“; „Hunde, Katzen und Exoten“ , Dirk
Clausen, 2009, Haufe-Verlag
96 s. „Mietrecht für Mieter“, S. 47: „Die Hausordnung“ , Dirk Clausen, 2009, Haufe-Verlag
34
RECHTE DES MIETERS
Ein anderes, unbestrittenes Recht eines Mieters ist hingegen das Recht auf Radio- und
Fernsehempfang, welches sich auf das Grundrecht für Informationsfreiheit bezieht. 97
Man hat dann als Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis für eine Satellitenschüssel, wenn es keinen
Kabelanschluss gibt.
Des Weiteren bietet die Nutzung des Balkons und des Gartens einige Streitpunkte. Zur Gartenpflege
ist man als Mieter insofern verpflichtet, dass man kleine Arbeiten, die man „ohne besonderen
Aufwand und Kenntnisse“ verrichten kann, erledigen muss98. Hierzu zählt z.B. das Rasenmähen. Es
darf dem Mieter allerdings nicht vorgeschrieben werden, in welchen Abständen er den Rasen zu
mähen hat. Grundsätzlich steht ihm auch das Recht zu, bei entsprechender Größe des Gartens ein
Gemüsebeet anzulegen oder ein Gartenhaus zu errichten – wichtig hierbei ist jedoch, dass der
Garten bei Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand zurückgeführt werden muss.
Wenn der Vermieter dem Mieter einen unangekündigten Besuch abstattet, ist der Mieter
grundsätzlich im Recht, wenn er den Vermieter nicht in die Wohnung eintreten lassen möchte. Ein
Besuch des Vermieters sollte 14 Tage vorher angekündigt werden, es sei denn, es besteht ein
besonderer Anlass (z.B. die Annahme auf Schäden in der Wohnung). Im Mietvertrag können
allerdings auch andere Regelungen vereinbart werden.
Soll die Wohnung verkauft oder neu vermietet werden, muss der Mieter die Besichtigungen
grundsätzlich hinnehmen und darf diese nicht ablehnen, weil zum Beispiel bereits eine bestimmte
Anzahl an Interessenten die Wohnung besichtigt hat. Man hat aber das Recht, Besichtigungstermine
zu verweigern, wenn man krank ist oder zur Arbeit muss.
Außerdem hat man als Mieter das Recht, berufliche Tätigkeiten in der Wohnung auszuführen. So
kann man ein Zimmer als Büro nutzen oder Nachhilfeunterricht geben. Zu beachten hierbei ist
jedoch, dass man die Räume nicht überwiegend zu Geschäftsräumen machen kann und auch keine
Reklameschilder oder Ähnliches anbringen darf. Die gewerbliche Nutzung darf nicht überwiegen.
Auch das Rauchen darf der Vermieter nicht verbieten. Obwohl das Rauchen in der Öffentlichkeit
zunehmend als unangenehm und störend empfunden wird, so entschied der Bundesgerichtshof, dass
das Rauchen in einer angemieteten Wohnung zum „normalen Gebrauch der Mietsache“99 gehöre.
Britta de Vries
97 vgl. Grundgesetz, Art. 5, S. 1: http://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_5.html
98 s. „Mietrecht für Mieter“, S. 50: „Balkon und Garten“, Dirk Clausen, 2009, Haufe-Verlag
99 s. „Mietrecht bleibt raucherfreundlich“,
http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/mietrecht/news/artikel/archive/2010/10/21/artikel/mietrecht-bleibt-raucherfreundlich.html
und http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal/page/sammlung.psml/bs/10/ → „erweiterte Suche“ →
Aktenzeichen: 63 S 470/08
35
RECHTE DES MIETERS
SCHÖNHEITSREPARATUREN
1. Was ist das überhaupt?
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die Ihre Ursache in der Abnutzung
aufgrund des bestimmungsmäßigen Gebrauchs (= normales Wohnen) der Mietsache haben.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören nach § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV100 das Tapezieren,
Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper
einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
2. Wer ist dafür verantwortlich?
Laut § 535 Abs. 2 BGB ist der Vermieter für die Instandhaltung bzw. –setzung der Wohnung
verantwortlich. Darunter fallen auch die Schönheitsreparaturen. Aber: Im Mietvertrag können
diese Renovierungsarbeiten mit der richtigen Klausel auf den Mieter abgewälzt werden!
3. Jedoch gibt es eine Reihe von unwirksamen Klauseln. Steht im Mietvertrag einer dieser
unwirksamen Klauseln, obliegt die Pflicht der Schönheitsreparaturen dem Vermieter.
Unwirksame Klauseln sind zum Beispiel:
1. Abgeltungsklausel / Quotenklausel (in Kombination mit starrem Fristenplan):
Hierbei handelt es sich um Bestimmungen, in denen geregelt ist, dass der Mieter beim Auszug
vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten für die Zeit, in der er
die Wohnung genutzt hat, dem Vermieter zu ersetzen habe. Der Mieter wird also nicht zur
Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten.
2. Starrer Fristenplan:
Ein starrer Fristenplan bedeutet, dass der Mieter nach Ablauf bestimmter Fristen renovieren
muss. Dazu reicht schon der Wortlaut aus, durch die Worte „mindestens“ oder „spätestens“.
100 Vgl. http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/frameset.htm?http://www.internetratgeberrecht.de/MietrechtAllgemein/Schoenheitsreparaturen/sa.htm
Vgl. http://www.anwalt-steinhart.de/Download/Vortrag_Haus_und_Grund.pdf
Vgl. http://de.wikipedia.org/wiki/Sch%C3%B6nheitsreparatur
Vgl. http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/renovierung-modernisierung/urteile/schoenheitsreparaturklausel.jsp
36
RECHTE DES MIETERS
3. Tapetenklausel:
„Bei Auszug sind alle Tapeten vom Mieter zu entfernen“. Auch unwirksam!
Wirksame Klausel
„ Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter:“
Diese Klausel regelt die Kostenfrage und verpflichtet den Mieter gleichzeitig zur Ausführung der
Schönheitsreparaturen.
In Folge der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Thema Schönheitsreparaturen,
sind nahezu alle von den Jahren 2003 bis 2006 in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (= vom
Vermieter vorformulierte) gefassten Vereinbarungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf
den Mieter unwirksam. Der Mieter ist in diesem Fall nicht zur Durchführung dieser Arbeiten
verpflichtet. Mieter sollten daher ihren Mietvertrag genau prüfen lassen!
Katharina Hohmann
MODERNISIERUNG
Modernisierungsmaßnahmen sind dazu da und liegen vor, wenn diese zur Einsparung von Wasser,
Energie oder zur Schaffung eines neuen Wohnraumes dienen. Dies kann nach § 554 Abs.2 Satz, BGB
nachvollzogen werden. 101
Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen:
•
Neueinbau von Kunststofffenstern mit einer Isolierverglasung
•
Einbau einer Gaszentralheizung
•
Dämmung der Außenfassade zur Energieeinsparung 102
Mitteilung der Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter an den Mieter:
Der Vermieter ist dem Mieter gegenüber verpflichtet, diesen über Umfang, Beginn, Art und Dauer
der Modernisierungsmaßnahmen sowie einer eventuell zu erwartenden Mieterhöhung zu
unterrichten. Bei einer bevorstehenden Mieterhöhung ist es keine Pflicht des Vermieters, bei der
101 Vgl. Haufeindex,Dokument : 1340332
102 Vgl. Haufeindex, 1340375
37
RECHTE DES MIETERS
Mitteilung seine Kalkulation der Mieterhöhung vorzulegen. Die Benachrichtigung des Vermieters
muss spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen genau detailliert und in Schriftform
umschrieben werden (§ 554 Abs.3 Satz 1, BGB).
Die Mitteilungspflicht bezieht sich auf Arbeiten innerhalb und außerhalb der Mietwohnung oder
Geschäftsräume. Der Mieter soll sich aufgrund der Mitteilungspflicht ein genaues Bild von den
bevorstehenden Maßnahmen und Auswirkungen machen können. In diesem Fall kann der Mieter
dann prüfen und überlegen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte
oder ob er von der Duldungspflicht betroffen ist. Die Ankündigung hat auch im Falle keiner
Mieterhöhung zu erfolgen. Bei einer um mehrere Wochen verspätete Mitteilung vom Vermieter wird
die Mitteilung unwirksam und bedarf einer neuen Mitteilung (Haufeindex: 1340474, LG Berlin WuM
1989,287). Die Mieterhöhung ist vom Mieter am Anfang des dritten Monats zu leisten. Wenn
allerdings die Ankündigung der Mieterhöhung nicht rechtzeitig erfolgt oder die Mieterhöhung über
10 % liegt, verlängert sich die Frist der zu zahlenden Erhöhung um 6 Monate. 103
Wann ist keine Mitteilung der Modernisierungsmaßnahmen erforderlich?:
Eine Mitteilung des Vermieters ist nicht erforderlich, wenn nur kleine Modernisierungsmaßnahmen
wie zum Beispiel die Verlegung eines Kabelanschlusses, durchgeführt werden sollen. Der Mieter
muss allerdings rechtzeitig davon in Kenntnis gesetzt werden, dass ein Kabelanschluss gelegt wird
(Art, Dauer, Umfang und Beginn können in der Benachrichtigung weggelassen werden). Gleiches gilt
auch bei einer geringfügigen Mieterhöhung von höchstens bis zu 5 %.104
103 Vgl. ; Haufeindex, 1340375 und Haufeindex, 1340583
104 Vgl. Haufeindex: 1340583
38
RECHTE DES MIETERS
Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen:
•
Aufwendungsersatz
Ersatz von Kosten von z.B. der Abdeckung und Auslagerung von Möbeln, Reinigungskosten
oder auch Hotelkosten.
•
Kostenvorschuss
Für die bevorstehenden Maßnahmen für die Modernisierung kann ein Kostenvorschuss für
z.B. Hotelkosten oder ähnliches beim Vermieter beantragt werden. In diesem Falle muss der
Mieter dem Vermieter eine genaue Mitteilung über Art, Umfang und Höhe vorgelegt werden.
Der darauf folgende Vorschuss muss dann demnach angemessen sein.
•
Mietminderung
Der Mieter ist berechtigt, für die Zeit der Duldung der Modernisierungsmaßnahmen die
Miete zu kürzen.
•
Schadensersatz
Wenn der Mieter einen konkreten, vorzuweisenden Schaden durch die Maßnahmen erleidet,
muss der Vermieter den Schaden ersetzen.
•
Kündigung
Bei dem Eingang der Mitteilung der Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter das Recht
zur außerordentlichen Kündigung zum Ende des nächsten Monats. Dieses Recht gilt nicht bei
einer unerheblichen Mieterhöhung oder bei unerheblichen Maßnahmen der vermieteten
Räume. 105
105Vgl. Haufeindex: 1340586
39
RECHTE DES MIETERS
Wann ist der Mieter nicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet?
Der Mieter ist nicht zur Duldung genötigt, wenn die Maßnahmen für den Mieter, seiner Familie oder
einem anderen Angehörigen des Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung
der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude nicht zu rechtfertigen ist
(§ 554 Abs.2 Satz 2, BGB S. 173). In dieser Folge der Zumutung kann der Mieter seine oben
genannten Rechte („Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen“, Haufeindex: 1340586)
geltend machen. 106
Patrizia Gath
MIETMINDERUNG
Definition:
Wenn eine Mietsache während der Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, durch
den die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt oder sogar aufgehoben wird, ist
ein Mieter teilweise oder vollständig von der Mietzahlungspflicht befreit.
Allgemein:
Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach, wie das Gericht den Mangel bewertet.
Die Mietminderung wird nach der Bruttowarmmiete berechnet.
Die Mängel müssen nach der objektiven Gebrauchsbeeinträchtigung bewertet werden.
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, seinem Mieter die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen
vereinbarten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu
erhalten.
Weisen die Mieträume einen Mangel auf, ist der Mieter – zumindest zu einem Teil – solange von der
Zahlung der Miete befreit, bis der Mangel behoben wurde. Nicht jede Untauglichkeit führt sofort zu
einer Mietminderung.
106 Vgl. Haufeindex: 1340589
40
RECHTE DES MIETERS
Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel bei Vertragsabschluss bereits vorhanden war
und der Mieter davon Kenntnis genommen hat. Außerdem dann, wenn der Mieter einen Mangel
dem Vermieter nicht rechtzeitig mitteilt und der Vermieter somit keine Abhilfe schaffen konnte. Bei
einem Mangel kann der Mieter von sechs unterschiedlichen Rechten Gebrauch machen:
1. Erfüllungsanspruch:
Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass er den Mangel beseitigt (§ 535 BGB).
2. Zurückhaltungsrecht:
Druckmittel für die Beseitigung des Mangels ist, die Miete einzubehalten.
3. Mietminderung:
Die Miete wird nach der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung gekürzt.
Voraussetzung: Der Vermieter wurde von dem Mangel in Kenntnis gesetzt (§ 536 BGB).
4. Schadensersatz:
Der Vermieter muss für Schäden, die bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden waren,
aufkommen; ebenfalls kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn die Beseitigung der
Mängel in Verzug kommt.
5. Verwendungsersatz:
Kommt der Vermieter den Aufforderungen des Mieters nicht nach, kann der Mieter die Mängel
selbst beseitigen / beseitigen lassen und die damit entstehenden Kosten vom Vermieter
einfordern.
6. Fristlose Kündigung:
Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Vermieter auf seine Abhilfefrist
nicht reagiert hat.
Sobald die Mängel gesundheitsgefährdend werden, kann der Mieter sogar ohne Frist das
Mietverhältnis kündigen (§ 544 BGB).
41
RECHTE DES MIETERS
Beispiele für Mietminderung:
•
Die Quadratmeter einer Wohnung wurden falsch angegeben. Laut einer Nachmessung ist die
Wohnung 10 m² kleiner als im Mietvertrag angegeben wurde. Die Quadratmetermiete wäre
demnach viel zu hoch angesetzt. Dies wäre ein Grund für eine Mietminderung, jedoch kann
man hierbei nicht von einem Mangel sondern eher von einer falschen Angabe sprechen.
•
Fällt die Heizung im Winter aus, kann je nach Entscheidung des Richters die Miete gekürzt
werden. Es könnte sogar soweit kommen, dass der Mieter während der Zeit des Ausfalles
von der Mietzahlung ganz befreit wird, da die Wohnung als nicht nutzbar angesehen werden
könnte.
Gerechtfertigte und ungerechtfertigte Mietminderung
Dass der Mieter die Miete bei Mängeln mindern darf, steht in § 536 BGB.
Kurz: Sobald die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist, kann der Mieter die Zahlung der Miete
einstellen. Ist die Wohnung noch zum Teil nutzbar, kann der Mieter die Miete kürzen.
Bei beispielsweise defekter Heizung im Winter, Einsturz der Decke oder sogar Regen, der durch die
Fenster kommt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt.
Jedoch ist dies nicht immer so eindeutig wie bei diesen Beispielen.
Beispiel: Ein Kunde mietet eine Wohnung in ruhiger Lage. Kurze Zeit später eröffnet ganz in der Nähe
eine Diskothek, sodass die Ruhe einen anderen Charakter annimmt. Dadurch kann der Mieter jedoch
nicht die Zahlung der Miete einstellen. Nur dann, wenn er schriftlich gehabt hätte, dass die ruhige
Lage seiner Wohnung nicht derartig gestört werden wird, hätte er die Konsequenz einer
Mietminderung berechtigter Weise durchführen können.
Daher sieht man, dass nicht alle Mängel zu einer Mietminderung führen müssen.
Bagatellreparaturen/Kleinstreparaturen (meistens in Höhe bis zu 150€), muss der Mieter oft selber
tragen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Tropft also beispielsweise der Wasserhahn, müssen die Mieter oft selbst für die Reparatur
aufkommen. War der Mangel bereits bei Einzug in die Wohnung vorhanden, dürfen die Mieter im
Regelfall die Miete nicht mindern.
Anders ist die Situation wieder, wenn der Vermieter die Reparatur des Mangels zugesichert hat, aber
dies nicht passiert. Dann hat der Mieter wieder die Möglichkeit, die Miete zu kürzen.
42
RECHTE DES MIETERS
Es lässt sich daher nur schwer sagen, bei welchen Mängeln immer eine Mietminderung erfolgen darf,
da manchmal Kleinigkeiten einen großen Unterschied machen.
Die Länge und die Höhe der Mietminderung hängen von der Entscheidung der Richter ab.107
Katja Steinhausen
LÄRMBELÄSTIGUNG DURCH ANDERE MIETER
In einem Wohnhaus mit mehreren Parteien gibt es einige Arten der Störung. Eine besonders häufig
vorkommende Störung ist die Lärmbelästigung.
Dabei stellt sich die Frage: „Ab welchem Zeitpunkt spricht man von einer Lärmbelästigung?“. Eine
Belästigung durch Lärm anderer Mieter entsteht bei lauten Geräuschen und Krach, die den Wert von
53 Dezibel übersteigen. Alles andere fällt unter „normale Wohngeräusche“ und muss akzeptiert
werden. Dabei ist es irrelevant, ob es sich bei den Geräuschen um Lärm durch Kinder oder um Lärm
aus dem Haushalt handelt.
Sollte der Lärm 53 Dezibel übersteigen, handelt es sich um eine wesentliche Beeinträchtigung
anderer Mieter und es kann ein Abwehranspruch nach § 1004 BGB gegen den Verursacher geltend
gemacht werden. Bei einem Abwehranspruch schützt der Geschädigte sich „gegen objektiv
widerrechtliche Eingriffe in geschützte Rechtsgüter“108. Außerdem gilt grundsätzlich eine Ruhezeit
zwischen 22.00 Uhr und 07.00 Uhr und zwischen 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr. In dieser Ruhezeit ist „der
Wohnungsmieter […] mietrechtlich verpflichtet […] ruhestörenden Lärm, verursacht durch
Zimmerlautstärke überschreitendes Radiohören und Herumtrampeln zu unterlassen."109
Kommt es trotzdem zu einer derartigen Lärmbelästigung, empfiehlt es sich, eine schriftliche
Beschwerde beim Verursacher einzureichen. Sollte der Verursacher nicht reagieren, kann der
Vermieter benachrichtigt werden.
Um übermäßigen Lärm zu vermeiden, müssen Wohnhäuser einen Schallschutz nach der DIN 4109
„Schallschutz im Hochbau“ aufweisen. Die DIN 4109 sorgt dafür, „dass Menschen, die sich in Wohnund Arbeitsräumen innerhalb von Gebäuden aufhalten, vor ‚unzumutbaren Belästigungen‘ durch
Schallübertragung geschützt werden.“110
107 Vgl. www.mietrecht-az.de, 26.04.2011
Vgl. Sailer/Grabener/Matzen: Immobilien-Fachwissen von A-Z. Grabener Verlag, 2010/2011, 9.Auflage
Vgl Martin Gaida: Recht für Mieter. Bassermann-Verlag, 2003
Vgl RA Franz-Georg Rips: Das Mieterlexikon, DMB-Verlag, 2002/2003
Vgl. Börstinghaus, Cathrin, Mietminderungstabelle, Verlag C. H. Beck, München, 2009
108 Kurzerklärung des Abwehranspruchs auf http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/abwehranspruch.html
109 Ruhezeit auf http://www.mietrechtlexikon.de/a1lexikon2/1l/laerm.htm
110 Mietrecht und Lärmschutz auf http://www.mietrechtlexikon.de/a1lexikon2/1l/laerm.htm
43
RECHTE DES MIETERS
Wird ein Mieter durch einen anderen Mieter über längere Zeit unzumutbar gestört, so hat er das
Recht auf eine Mietminderung nach § 537 BGB. „ Die betroffene Vertragspartei muss die Störung und
die Unzumutbarkeit nachweisen können“111.
Um eine Lärmbelästigung nachweisen zu können, muss ein sogenanntes „Lärmprotokoll“ geführt
werden, in dem der Anfang, das Ende und die Art der Belästigung festgehalten wird.
Bei unzumutbarer Lärmbelästigung ist eine Mietminderung von bis zu 20% vertretbar. Wie viel die
Miete letztendlich jedoch gemindert werden kann, hängt vom Einzelfall ab.
Beispiel:
In einem Mehrfamilienhaus in Oldenburg wohnen die Mieter Müller und Meyer. Da Herr Meyer
innerhalb der Ruhezeit gerne Klavier spielt und dies laut Hausordnung ausdrücklich verboten ist,
beschwert sich Herr Müller schriftlich bei Herrn Meyer und bittet ihn, das Musizieren um 13.30 Uhr
zu unterlassen. Auf die Beschwerden von Herrn Müller erfolgt keine Reaktion und somit beschwert
sich Herr Müller beim Vermieter. Doch auch vom Vermieter wird nichts unternommen und Herr
Meyer spielt weiterhin innerhalb der Ruhezeit Klavier. Da dies als unzumutbare und erhebliche
Lärmbelästigung gilt, mindert Herr Müller einige Wochen später seine Miete um 15%.
Anika Lange
111 Mietminderung bei Lärmbelästigung auf http://www.internetratgeberrecht.de/MietrechtAllgemein/frameset.htm?http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/Laerm/lsa3-2.htm
http://www.mietrechtlexikon.de/a1lexikon2/p1/party.htm
44
RECHTE DES MIETERS
AUFRECHNUNG
Nach § 387 BGB hat ein Schuldner das Recht, seine eigene Forderung mit einer Forderung der
Gegenseite (des Gläubigers) zu verrechnen, sodass die Forderung der Gegenseite in der verrechneten
Höhe erlischt. Dieses Vorgehen wird Aufrechnung genannt. Zum Beispiel: Einem Mieter ist aufgrund
eines Mietmangels ein Schaden in Höhe von 300 Euro entstanden, nun kann er diesen mit der
nächsten Mietzahlung verrechnen.
Darüber hinaus ist die Aufrechnung ein einseitiges Rechtsgeschäft. Es handelt sich bei ihr um eine
empfangsbedürftige Willenserklärung die bedingungs- und befristungsfeindlich ist.
Häufige Vereinbarungen, die hinsichtlich einer Aufrechnung in der Praxis vereinbart werden, sind
zum einen, dass eine Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftigen Forderungen möglich
ist, und dass mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses der Mieter seine Absicht zur
Aufrechnung kundgeben soll. Diese Regelung ist auch ohne Ausnahme wirksam.
Weiterhin muss auf mehrere Dinge geachtet werden, sobald aufgerechnet werden soll. Zuerst muss
man darauf achten, dass die Forderungen, die man verrechnen möchte, immer „gegenseitig und
gleichartig“112 sein müssen. Weiterhin muss eine Forderung voll wirksam und fähig sein. Damit ist
gemeint, dass eine Forderung, die noch nicht entstanden ist oder noch nicht fällig ist, für eine
Aufrechnung nicht genutzt werden kann.
Des Weiteren kann auch mit „verjährten Forderungen aufgerechnet werden, und zwar dann, wenn
sich beide Forderungen irgendwann einmal unverjährt gegenübergestanden haben“113
Zu beachten ist auch, dass eine Aufrechnung nur funktioniert, wenn der Aufrechnende seinerseits
leistungsfähig ist. Aufrechnungen können auch mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch beglichen
werden.
Es ist nicht erlaubt, gegen Forderungen der Gegenseite aus unerlaubten Handlungen und gegen
unpfändbare Forderungen aufzurechnen. Ist somit beispielsweise jemand wegen einer
Sachbeschädigung zum Schadensersatz verpflichtet, muss er zahlen, auch wenn er aus einem
anderen Grund von dem Geschädigten noch etwas zu verlangen hat.
Wie vorhin bereits erwähnt, muss eine wirksame Aufrechnung einige Bedingungen erfüllen. Zum
einen die Bedingung der Gegenseitigkeit und Gleichartigkeit der Forderungen, dann die
Durchsetzbarkeit der Gegenforderung, weiterhin die Erfüllbarkeit der Hauptforderung und zuletzt
das Nichtvorliegen eines Aufrechnungsverbotes. Alles zusammen wird auch als Aufrechnungslage
bezeichnet.
112 http://www.bpb.de/wissen/23VNM2,0,0,Aufrechnung.html
113 http://www.bpb.de/wissen/23VNM2,0,0,Aufrechnung.html
45
RECHTE DES MIETERS
Gegenseitigkeit „Hiermit ist gemeint, dass eine wirksame Aufrechnung voraussetzt, dass zwei
Personen einander Leistungen schulden, so dass jeder von Ihnen zugleich Schuldner und Gläubiger
der anderen Person ist“114
Gleichartigkeit nach „§ 387 BGB bedeutet dies, dass die gegeneinander aufgerechneten
Forderungen ‚ihrem Gegenstand nach gleichartig sind‘ “ 115 Das heißt, dass die Ansprüche aus
verschiedenen Vertragstypen stammen können (z.B. Kaufvertrag und Darlehensvertrag); jedoch muss
beispielsweise beides eine Geldforderung sein.
Wenn ein Anspruch auf Herausgabe eines Autos mit einer Geldforderung getilgt werden soll, ist dies
nicht mehr gleichartig.
Durchsetzbarkeit der Gegenforderung Die Forderung muss rechtlich erzwingbar sein, somit dürfen
es keine Spiel- oder Wettschulden sein. Außerdem muss der Anspruch fällig sein.
Erfüllbarkeit der Hauptforderung Die Hauptforderung kann anders als die Gegenforderung
einredebehaftet sein, solange sie erfüllbar ist.
Zuletzt kommen wir zum vertraglichen Ausschluss von Aufrechnungen.
Da Mieter im Mietvertrag nicht unangemessen benachteiligt werden dürfen, sind vertragliche
Ausschlüsse nur eingeschränkt möglich. Ein Ausschluss ist dann unwirksam, wenn Ansprüche „wegen
1. Schadens- und Aufwendungsersatz wegen eines Mietmangels,
2. auf die Mietsache gemachter Aufwendungen,
3. ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete,
erfasst werden, § 556 Abs. 2 BGB 116
Eine mögliche Formulierung für einen Ausschluss wäre:
„Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrechts ausüben oder
die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für
Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mängel der
Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fährlässigkeit zu vertreten hat, und andere
Forderungen aus dem Mietverhältnis soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder
entscheidungsfrei sind….“117
Karen Jöhring
114 Vgl. http://ruessmann.jura.uni-sb.de/bvr2003/Vorlesung/aufrechn.htm
115 Vgl. http://ruessmann.jura.uni-sb.de/bvr2003/Vorlesung/aufrechn.htm)
116 Vgl.http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/frameset.htm?http://www.internetratgeberrecht.de/MietrechtAllgemein/mietvertrag/mietvertrag_aufrechnung.htm)
117 Vgl. http://www.vermieterblog.com/2010_05_01_archive.html
46
SACHWORTVERZEICHNIS
A
E
Abgeltungsklausel ......................................................... 36
Eigenbedarf ............................................................. 21, 28
Abmahnung ................................................................... 15
Erfüllungsanspruch ....................................................... 41
Abwasser ......................................................................... 1
F
Aktien ............................................................................ 24
Alterung ........................................................................... 2
Feuchtigkeit .................................................................. 11
Amtsgericht ................................................................... 15
Fristenplan .................................................................... 36
Ansprüche ..................................................................... 18
Fristlose Kündigung ....................................................... 41
Anwaltskosten ............................................................... 10
Frostschäden ................................................................. 11
Anzeigepflicht ................................................................ 12
Aufrechnung .................................................................. 45
G
Aufrechnungsverbot...................................................... 45
Aufwendungsersatz ....................................................... 39
Gartenpflege ............................................................. 6, 35
außerordentliche Kündigung ......................................... 28
Gebrauchsfähigkeit ......................................................... 3
Gebrauchsüberlassung.................................................... 3
B
Gebrauchsüberlassungspflicht ........................................ 3
Gefahrenanzeige ........................................................... 12
Bagatellklausel............................................................... 12
Gegenstandswerte ........................................................ 19
Bagatellreparaturen ........................................................ 3
Gewerbemietverträgen ................................................ 19
Bagatellschadensklausel ................................................ 23
Gleichbehandlungsprinzipien........................................ 26
Bankbürgschaft ............................................................. 24
Grundbesitzes ............................................................... 26
Bankgebühren ................................................................. 7
Basiszinssatz .................................................................. 17
H
Besichtigung .................................................................. 20
Besichtigungstermine .................................................... 35
Haftung ........................................................................... 9
Besichtigungsvereinbarungen ....................................... 22
Hauptpflicht .................................................................. 10
Besuchszeiten ................................................................ 22
Haustiere....................................................................... 29
Betriebskosten .............................................................. 26
Haustierhaltung ............................................................ 29
Betriebskostenvorauszahlungen ................................... 25
I
Beweispflicht ................................................................. 15
Brand ............................................................................. 11
Individualvereinbarungen ............................................. 10
Brauchwasserentsorgung ................................................ 1
Instandhaltung .......................................................... 2, 13
Bürgschaft ..................................................................... 24
Instandhaltungsarbeiten ................................................. 7
Instandhaltungsmaßnahmen ........................................ 21
D
Instandsetzung .......................................................... 2, 16
Duldungspflicht ....................................................... 13, 38
K
Kaution .......................................................................... 24
47
Kleinreparaturen ........................................................... 23
Privatsphäre .................................................................. 20
Kleinreparaturklausel .................................................... 23
R
Kleintiere ....................................................................... 34
Kostenvorschuss ............................................................ 39
Räumungsklage ............................................................. 17
Kündigung ............................................................... 28, 39
Renovierung .................................................................. 17
Kündigungsverlauf ......................................................... 28
Reparaturpflicht ............................................................ 23
Rückgabe ....................................................................... 16
L
Rückstand...................................................................... 17
Lagerungskosten ........................................................... 17
Ruhende Lasten .............................................................. 6
Lärmbelästigung ............................................................ 44
S
Lärmbelästigung durch andere Mieter .......................... 43
Lärmprotokoll ................................................................ 44
Schadensersatz .............................................. 4, 15, 39, 41
Legitimation .................................................................. 20
Schadensersatzansprüche............................................. 15
Schadensersatzansprüchen............................................. 8
M
Schadensersatzzahlung ................................................... 4
Mängelbeseitigungsverlangen ........................................ 5
Schickschuld .................................................................. 10
Mieterhöhung ......................................................... 25, 26
Schönheitsreparatur ..................................................... 16
Mietminderung ................................................. 39, 40, 41
Schönheitsreparaturen ................................................. 36
Mietspiegel ...................................................................... 1
Sicherheitsleistung ........................................................ 19
Mietzins ......................................................................... 25
Sicherheitsübereinigung ............................................... 24
Mitteilungspflicht .......................................................... 38
Sonderkündigungsrecht ................................................ 33
Mitwirkungspflicht ........................................................ 14
Sorgfaltspflicht .............................................................. 15
Modernisierung ....................................................... 21, 37
Sparbuch ....................................................................... 24
Modernisierungsmaßnahmen ........................... 12, 13, 26
strafbar ......................................................................... 19
Müllentsorgung ............................................................... 7
Streitwertes .................................................................. 17
N
T
Nebenkosten ................................................................... 6
Tapetenklausel .............................................................. 37
Nebenkostenpauschalen ............................................... 10
U
Nebenpflichten .............................................................. 10
Nutzung der Wohnung .................................................. 34
übermäßigen Abnutzung .............................................. 16
Überziehungszinsen ...................................................... 17
O
Ungeziefer ..................................................................... 11
Obhutspflicht ........................................................... 10, 15
Untervermietung .......................................................... 32
Opfergrenze .................................................................... 5
V
P
Vergleichsmiete ............................................................ 26
Personenwechsel .......................................................... 33
Vergleichswohnungen................................................... 27
Pfandrecht ..................................................................... 18
verjähren ....................................................................... 16
Pfändungsverbot ........................................................... 19
verkehrssicheren Zustand ............................................. 20
48
Vermieterpfandrecht .................................................... 18
Witterungseinwirkung .................................................... 2
Versicherung ................................................................... 7
Wohngeld........................................................................ 7
Versteigerungseinnahmen ............................................ 18
Wohngeräusche ............................................................ 43
Vertragsbeendigung ...................................................... 21
Z
Verwendungsersatz ....................................................... 41
Verzugszinsen ................................................................ 17
Zahlungsverzug ............................................................. 17
Vornahmeklauseln ........................................................ 24
Zeitmietverträge ........................................................... 13
Zurückhaltungsrecht ..................................................... 41
W
Wasserrohrbruch .......................................................... 11
Wegnahmerecht............................................................ 30
49

Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag

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