Hotelmasterplan RO - GEG Gastronomie Einkaufs GmbH

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Evaluierung Ostalpen Card / Ostalpen Vorteils-Card
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Masterplan Hotelentwicklung
für Landkreis und Stadt Rosenheim
Auftraggeber:
Landkreis Rosenheim
Wittelsbacherstrasse 53
83022 Rosenheim
DEUTSCHLAND
Ausarbeitung:
Kohl & Partner Tourismusberatung Ges.m.b.H.
Mag. Werner Taurer
Bahnhofstraße 8
9500 Villach
AUSTRIA
Tel.: 0043 / 4242 / 21 123
Fax: 0043 / 4242 / 29 553
E-Mail: [email protected]
www.kohl.at
Datum:
30. Oktober 2008
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Inhaltsverzeichnis
Executive Summary ..........................................................................................................................................8
TEIL I: Analyse und Strategie..............................................................................................................................13
Strategie
1. Beratungsauftrag und Projektziel..............................................................................................13
2. Zugang von Kohl & Partner zum Projekt ..................................................................................14
3. Projektablauf und Beratungsprozess .......................................................................................15
4. Markt und Umfeldanalyse...........................................................................................................17
4.1. Einleitende Angaben zum Landkreis und zur Stadt Rosenheim .........................................17
4.2. Gesellschaftliche Megatrends .............................................................................................19
4.3. Touristische Angebots- und Nachfragesituation..................................................................24
4.4. Angebotsstruktur der Beherbergungsbetriebe ....................................................................33
4.5. Konkurrenz- und Mitbewerberanalyse (Auskoppelung aus dem Bericht zum
Entwicklungskonzept Planungsregion 18 Südost-Oberbayern)....................................................36
5. Strategische Positionierung der Region ..................................................................................39
5.1. Erkenntnisse aus der SWOT-Analyse .................................................................................39
5.2. Positionierungsansatz für den Tourismus der Region ........................................................45
5.3. Strategische Geschäftsfelder ..............................................................................................46
5.4. Schlüsse und Erkenntnisse aus der strategischen Positionierung für die Hotelentwicklung
in der Region .................................................................................................................................49
Teil II: Hotelentwicklung...................................................................................................................................50
Hotelentwicklung
6. Regionale Hotelkonzept-Entwicklung .......................................................................................50
6.1. Prämissen der regionalen Hotelkonzept-Entwicklung .........................................................50
6.2. Regionaler hotelgewerblicher Gesamt-Bettenbedarf ..........................................................51
6.3. Anzustrebende Hotelkonzepte Stadt und Landkreis Rosenheim........................................52
6.4. Wellness-Hotel / Hotel mit Wellnessprofilierung..................................................................53
6.5. Gesundheits-Hotel bzw. Medical Wellness Hotel................................................................55
6.6. Thermen-Hotel.....................................................................................................................56
6.7. Incentive- und Tagungs-Hotel .............................................................................................58
6.8. Resort-Hotel.........................................................................................................................60
6.9. Budget-Hotel........................................................................................................................62
6.10. 3-Sterne-Business-Hotel .....................................................................................................63
6.11. Busgruppen-Hotel................................................................................................................64
6.12. Familien-Club-Hotel .............................................................................................................65
6.13. Familien-Feriendorf .............................................................................................................67
7. Darstellung potenzieller Hotel-Standorte .................................................................................68
7.1. Vorgehensweise ..................................................................................................................68
7.2. Standort Parkhotel / Rosenheim .........................................................................................69
7.3. Standort Beilhack Gelände / Rosenheim ............................................................................70
7.4. Standort Bahnhof Nord / Rosenheim ..................................................................................71
7.5. Standort Ludwigsbad / Bad Aibling .....................................................................................72
7.6. Standort Stippelwerft / Prien................................................................................................73
7.7. Standort Festhalle / Aschau ................................................................................................74
7.8. Standort An der Therme / Bad Endorf .................................................................................75
7.9. Standort ehemaliges Badgelände / Oberaudorf ..................................................................76
7.10. Standort Östlich der Therme / Bad Endorf ..........................................................................77
7.11. Standort Karfreitkaserne / Brannenburg..............................................................................78
7.12. Standort Therme / Bad Aibling ............................................................................................79
7.13. Standort Altes Bahnhofgelände / Wasserburg ....................................................................80
7.14. Standort Gruberhof / Kiefersfelden......................................................................................81
7.15. Standort US-Rastplatz / Bernau ..........................................................................................82
7.16. Standort Eggstätt .................................................................................................................83
7.17. Standort Simssee / Stephanskirchen ..................................................................................84
7.18. Standort Gundelsberg / Bad Feilnbach ...............................................................................85
7.19. Standort Wiechs, Kirner / Bad Feilnbach ............................................................................86
7.20. Standort Gut Kronberg / Höslwang .....................................................................................87
7.21. Standort Untere Innstraße / Wasserburg ............................................................................88
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7.22. Standort US-Gelände / Bad Aibling .....................................................................................89
Standort Segelclub Harras / Prien.................................................................................................90
7.23. Standort Caritas Grundstück / Rimsting ..............................................................................91
7.24. Standort Tannenhof / Bad Feilnbach...................................................................................92
7.25. Standort Adalbert-Stifter-Straße / Bruckmühl......................................................................93
7.26. Standort Brauereigelände / Aschau ....................................................................................94
7.27. Standort Charivari / Prien ....................................................................................................95
7.28. Standort Sankt Margarethen / Brannenburg .......................................................................96
7.29. Standort Hochstätt / Rimsting..............................................................................................97
7.30. Standort Seecafé / Soyen....................................................................................................98
7.31. Standort Bahnhofstraße / Brannenburg ..............................................................................99
7.32. Standort Marmorgelände / Kiefersfelden..........................................................................100
8. Vorselektion relevanter Hotelstandorte ..................................................................................101
8.1. Vorselektion relevanter Hotel-Standorte ...........................................................................101
8.2. Erläuterung der Bewertungskriterien .................................................................................101
8.3. Ergebnis der Vorselektion .................................................................................................102
8.4. Standortbezogene Konzeptempfehlungen ........................................................................104
9. Konzeptbewertungen und wirtschaftliche Potenziale...........................................................105
9.1. Zugang zur Konzeptbewertung aus fachtouristischer Sicht ..............................................105
9.2. Prämissen für die wirtschaftlichen Potenziale ...................................................................106
9.3. Wellness-Hotel – Bewertung und wirtschaftliche Potenziale ............................................107
9.4. Gesundheits-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale........................................110
9.5. Thermen-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale .............................................113
9.6. Tagungs-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale..............................................116
9.7. Resort-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale .................................................119
9.8. Budget-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale ................................................123
9.9. Business-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale .............................................126
9.10. Busgruppen-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale ........................................129
9.11. Familien-Club-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale......................................132
9.12. Familien-Feriendorf - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale ......................................135
9.13. Zusammenfassende Darstellung der empfohlenen Konzeptvarianten .............................139
TEIL III: Anhang..........................................................................................................................................140
Anhang
Quellenverzeichnis ...........................................................................................................................140
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Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Projektablauf und Beratungsprozess – Masterplan Hotelentwicklung für Landkreis und Stadt Rosenheim
(Kohl & Partner Tourismusberatung GmbH 2008)........................................................................................................ 16
Abb. 2: Internet-Umfrage (Kohl & Partner Tourismusberatung GmbH 2008) ............................................................................ 22
Abb. 3: Bettenentwicklung Landkreis und Stadt Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Landratsamt
Rosenheim 2008) ........................................................................................................................................................ 25
Abb. 4: Bettenentwicklung gewerbliche Vermieter – ausgewählte Orte Landkreis Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten
entnommen aus: Landratsamt Rosenheim 2008)......................................................................................................... 25
Abb. 5: Bettenentwicklung Privatvermieter – ausgewählte Orte Landkreis Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten entnommen
aus: Landratsamt Rosenheim 2008) ............................................................................................................................ 26
Abb. 6: Bettenstruktur Hotels und Gasthöfe Landkreis und Stadt Rosenheim (Kataloganalyse Kohl & Partner 2008)............... 26
Abb. 7: Entwicklung der Ø Betriebsgröße gewerbliche Betriebe - ausgewählte Orte (Eigene Berechnung: Bayerisches
Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2008, Landratsamt Rosenheim 2008)................................................. 27
Abb. 8: Entwicklung der Ø Betriebsgröße gewerbliche Betriebe in Österreich (Eigene Berechnung auf Basis Daten Statistik
Austria 2007) ............................................................................................................................................................... 28
Abb. 9: Entwicklung der Gästeankünfte nach Beherbergungsformen Landkreis und Stadt Rosenheim (Eigene Darstellung,
Daten entnommen aus: Landratsamt Rosenheim 2008) .............................................................................................. 29
Abb. 10: Entwicklung der Gästeankünfte gesamt Stadt Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Landratsamt
Rosenheim 2008) ...................................................................................................................................................... 29
Abb. 11: Entwicklung der Übernachtungen nach Beherbergungsformen Landkreis und Stadt Rosenheim (Eigene Darstellung,
Daten entnommen aus: Landratsamt Rosenheim 2008) ............................................................................................ 30
Abb. 12: Entwicklung der Übernachtungen gesamt Stadt Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Landratsamt
Rosenheim 2008) ...................................................................................................................................................... 30
Abb. 13: Entwicklung der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer nach Beherbergungsformen Landkreis Rosenheim (Eigene
Darstellung, Daten entnommen aus: Landratsamt Rosenheim 2008)......................................................................... 31
Abb. 14: Nächtigungen und Ankünfte im Monatsvergleich 01/2006 - 01/2008 im Landkreis Rosenheim Betriebe mit neun oder
mehr Betten sowie Campingplätze (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik
und Datenverarbeitung 2008) .................................................................................................................................... 31
Abb. 15: Nächtigungen und Ankünfte im Monatsvergleich 01/2006 - 01/2008 Stadt Rosenheim Betriebe mit neun oder mehr
Betten sowie Campingplätze (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und
Datenverarbeitung 2008) ........................................................................................................................................... 32
Abb. 16: Herkunft der Gäste Landkreis Rosenheim - Betriebe mit neun oder mehr Betten sowie Campingplätze (Eigene
Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2008) .................. 32
Abb. 17: Herkunft der Gäste Stadt Rosenheim - Betriebe mit neun oder mehr Betten sowie Campingplätze (Eigene
Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2008) .................. 33
Abb. 18: Bettenstruktur Hotellerie – Anteile im internationalen Vergleich (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus:
Katalogerhebung Kohl & Partner 2008, Landesstatistik Tirol 2008, Landesinstitut für Statistik Südtirol 2008,
STATISTIK AUSTRIA 2008, Wirtschaftskammer Österreich 2008) ............................................................................ 33
Abb. 19: Positionierung der 4-/3-Sterne Hotels Lkr. Rosenheim und Stadt Rosenheim 2008 (Eigene Darstellung, Daten
entnommen aus: Katalogerhebung Kohl & Partner 2008) .......................................................................................... 34
Abb. 20: Preisvergleich der 3-Sterne Hotels Lkr. Rosenheim und Stadt Rosenheim 2008 (Eigene Darstellung, Daten
Abb. 22: Positionierungsansatz für den (Ferien-) Tourismus der Region .................................................................................. 45
Abb. 23: Strategische Geschäftsfelder des Tourismus der Region ........................................................................................... 46
Abb. 24: Strategisches Geschäftsfeld Gesundheit.................................................................................................................... 47
Abb. 25: Strategisches Geschäftsfeld Familienurlaub............................................................................................................... 47
Abb. 26: Strategisches Geschäftsfeld „Ferien am See und am Berg“ ....................................................................................... 48
Abb. 27: Strategisches Geschäftsfeld Tagungs- und Geschäftsreisen...................................................................................... 48
Abb. 28: Strategisches Geschäftsfeld Gruppenreisen .............................................................................................................. 48
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Abb. 29: Strategisches Geschäftsfeld „Affinity-Groups“ bzw. „Nischen“ .................................................................................... 49
Abb. 30: Standort- und Konzeptempfehlungen ......................................................................................................................... 50
Abb. 31: Gesamt-Bettenbedarf nach Kategorien ...................................................................................................................... 51
Abb. 32: Besichtigte Standorte Landkreis und Stadt Rosenheim .............................................................................................. 68
Abb. 33: Google Earth, Parkhotel Rosenheim, Foto Kohl & Partner, Parkhotel Rosenheim, 2008 ............................................ 69
Abb. 34: Google Earth und Entwurf für einen Hotelbetrieb am Areal (Architekt: Feirer-Kornprobst).......................................... 70
Abb. 35: Google Earth, Bahnhof Nord ...................................................................................................................................... 71
Abb. 36: Google Earth, Foto Kohl und Partner, 2008 und Konzept / Romstätter....................................................................... 72
Abb. 37: Google Earth und Foto Kohl und Partner, Stippelwerft, 2008 ..................................................................................... 73
Abb. 38: Google Earth, Festhalle Aschau................................................................................................................................. 74
Abb. 39: Google Earth, An der Therme Bad Endorf.................................................................................................................. 75
Abb. 40: Google Earth und Foto Kohl & Partner, ehemaliges Badegelände Oberaudorf, 2008 ................................................. 76
Abb. 41: Google Earth und Foto Kohl & Partner, östlich der Therme Bad Endorf, 2008............................................................ 77
Abb. 42: Google Earth und Foto Kohl & Partner, Karfreitkaserne, 2008.................................................................................... 78
Abb. 43: Google Earth und Foto Kohl & Partner, Therme Bad Aibling, 2008 ............................................................................ 79
Abb. 44: Google Earth, Foto Kohl & Partner, 2008 und Katasterplan altes Bahnhofsgelände................................................... 80
Abb. 45: Google Earth und Foto Kohl & Partner, Gruberhof Kiefersfelden, 2008 ...................................................................... 81
Abb. 46: Google Earth, Foto Kohl & Partner, 2008 und Katasterplan US-Rastplatz Bernau...................................................... 82
Abb. 47: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Eggstätt, 2008 .................................................................................................... 83
Abb. 48: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Stephanskirche, 2008 ......................................................................................... 84
Abb. 49: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Gundelsberg, 2008 ............................................................................................. 85
Abb. 50: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Wiechs, Kirner, 2008 .......................................................................................... 86
Abb. 51: Google Earth, Homepage Golfplatz Gut Kronberg...................................................................................................... 87
Abb. 52: Google Earth, Foto Kohl & Partner, untere Innstraße, 2008 ....................................................................................... 88
Abb. 53: Google Earth, Foto Kohl & Partner, US-Gelände Bad Aibling, 2008 ........................................................................... 89
Abb. 54: Google Earth, Segelclub Harras................................................................................................................................. 90
Abb. 55: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Caritas Grundstück, 2008 ................................................................................... 91
Abb. 56: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Tannenhof, 2008 ................................................................................................ 92
Abb. 57 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Adalbert-Stifter-Straße, 2008 ............................................................................... 93
Abb. 58 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Brauereigelände Aschau, 2008............................................................................ 94
Abb. 59 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Charivari Prien 2008............................................................................................ 95
Abb. 60 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Sankt Margarethen, 2008 .................................................................................... 96
Abb. 61 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Hochstätt, 2008 ................................................................................................... 97
Abb. 62: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Seecafe Soyen, 2008 ......................................................................................... 98
Abb. 63: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Bahnhofstraße Brannenburg, 2008..................................................................... 99
Abb. 64: Google Earth, Marmorgelände Kiefersfelden............................................................................................................ 100
Abb. 65: Vorselektion relevanter Hotel-Standorte................................................................................................................... 101
Abb. 66: Darstellung der empfohlenen Konzeptvarianten ....................................................................................................... 139
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Tabellenverzeichnis
Tab. 1: INSM-Regionalranking – Stärken-/Schwächenprofil Landkreis Rosenheim (INSM-Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft
GmbH 2007) ...................................................................................................................................18
Tab. 2: INSM-Regionalranking – Stärken-/Schwächenprofil Stadt Rosenheim (INSM-Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft
GmbH 2007) ...................................................................................................................................19
Tab 3: Anzahl Betriebe und Betten, Ankünfte, Übernachtungen, Auslastung und durchschnittliche Aufenthaltsdauer in
gewerbliche Beherbergungsbetrieben in der Planungsregion 18, Bayern gesamt und Deutschland gesamt (Eigene
Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2006) ................36
Tab. 4: Anzahl der Betriebe nach Unterkunftsform in gewerblichen Betrieben, Vergleichsjahr 2005 (Eigene Darstellung, Daten
entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2006) .........................................37
Tab. 5: Anzahl der Betten in gewerblichen Betrieben in der Planungsregion 18 getrennt nach Unterkunftsformen und
Landkreisen bzw. Stadt Rosenheim, Vergleichsjahr 2005 (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches
Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2006) ................................................................................37
Tab. 6: Anzahl der Übernachtungen in gewerblichen Betrieben getrennt nach Unterkunftsformen und Landkreisen bzw. Stadt
Rosenheim, Vergleichsjahr 2005 (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und
Datenverarbeitung 2006) ....................................................................................................................37
Tab. 7: Internationaler Vergleich Betriebsgröße, Auslastung und Aufenthaltsdauer 2005 (Bayerisches Landesamt für Statistik
und Datenverarbeitung 2006, Landesstatistik Tirol 2006, Landesinstitut für Statistik Südtirol 2006, STATISTIK
AUSTRIA 2006) ...............................................................................................................................38
Tab. 8: Stärken und Schwächen im Bereich Natürliche Voraussetzungen – Landkreis und Stadt Rosenheim .......................... 40
Tab. 9: Stärken und Schwächen im Bereich Betriebe (Hotellerie und Gastronomie) – Landkreis und Stadt Rosenheim ........... 41
Tab. 10: Stärken und Schwächen im Bereich Touristische Sport- und Freizeitinfrastruktur – Landkreis und Stadt Rosenheim. 42
Tab. 11: Stärken und Schwächen im Bereich Touristische Organisation – Landkreis und Stadt Rosenheim ............................ 43
Tab. 12: Chancen und Risiken im Tourismus – Landkreis und Stadt Rosenheim ..................................................................... 44
Tab. 13: Fazit Chancen und Risiken im Tourismus – Landkreis und Stadt Rosenheim............................................................. 49
Tab. 14: Spezialisierte Wellnesshotels ..................................................................................................................................... 54
Tab. 15: Hotels mit Thermenanbindung ................................................................................................................................... 55
Tab. 17: Incentive- und Tagungsbetriebe ................................................................................................................................. 59
Tab. 18: Resort-Hotels ............................................................................................................................................................. 61
Tab. 19: Budget-Hotels ............................................................................................................................................................ 62
Tab. 20: 3-Sterne-Business-Hotels .......................................................................................................................................... 63
Tab. 22: Familien- und Kinderhotels......................................................................................................................................... 66
Tab. 23: Familien- und Feriendörfer ......................................................................................................................................... 67
Tab. 24: Stärken – Schwächen Parkhotel................................................................................................................................. 69
Tab. 25: Stärken – Schwächen Beilhack Geländer................................................................................................................... 70
Tab. 26: Stärken – Schwächen Bahnhof Nord.......................................................................................................................... 71
Tab. 27: Stärken – Schwächen Ludwigsbad............................................................................................................................. 72
Tab. 28: Stärken – Schwächen Stippelwerft ............................................................................................................................. 73
Tab. 29: Stärken – Schwächen Festhalle Aschau .................................................................................................................... 74
Tab. 29: Stärken – Schwächen An der Therme Bad Endorf ..................................................................................................... 75
Tab. 31: Stärken – Schwächen ehemaliges Badegelände Oberaudorf ..................................................................................... 76
Tab. 32: Stärken – Schwächen östlich der Therme Bad Endorf................................................................................................ 77
Tab. 33: Stärken – Schwächen Karfreitkaserne........................................................................................................................ 78
Tab. 34: Stärken – Schwächen Therme Bad Aibling................................................................................................................. 79
Tab. 35: Stärken – Schwächen altes Bahnhofsgelände, Wasserburg....................................................................................... 80
Tab. 36: Stärken – Schwächen Gruberhof................................................................................................................................ 81
Tab. 37: Stärken – Schwächen US-Rastplatz........................................................................................................................... 82
Tab. 37: Stärken – Schwächen Eggstätt .................................................................................................................................. 83
Tab. 39: Stärken – Schwächen Stephanskirchen ..................................................................................................................... 84
Tab. 40: Stärken – Schwächen Gundelsberg ........................................................................................................................... 85
Tab. 41: Stärken – Schwächen Wiechs, Kirner......................................................................................................................... 86
Tab. 42: Stärken – Schwächen Gut Kronberg .......................................................................................................................... 87
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Tab. 43: Stärken – Schwächen untere Innstraße...................................................................................................................... 88
Tab. 44: Stärken – Schwächen US-Gelände Bad Aibling ......................................................................................................... 89
Tab. 45: Stärken – Schwächen Segelclub Harras .................................................................................................................... 90
Tab. 46: Stärken – Schwächen Caritas Grundstück ................................................................................................................. 91
Tab. 47 Stärken – Schwächen Tannenhof................................................................................................................................ 92
Tab. 48 Stärken – Schwächen Adalbert-Stifter-Straße ............................................................................................................. 93
Tab. 49 Stärken – Schwächen Brauereigelände Aschau .......................................................................................................... 94
Tab. 50 Stärken – Schwächen Charivari Prien ......................................................................................................................... 95
Tab. 51: Stärken – Schwächen Sankt Margarethen.................................................................................................................. 96
Tab. 52: Stärken – Schwächen Hochstätt................................................................................................................................. 97
Tab. 53: Stärken – Schwächen Seecafe Soyen........................................................................................................................ 98
Tab. 54: Stärken – Schwächen Bahnhofstraße Brannenburg ................................................................................................... 99
Tab. 55: Stärken – Schwächen Marmorgelände Kiefersfelden ............................................................................................... 100
Tab. 56: Erläuterung Bewertungskriterien für Hotel-Standorte................................................................................................ 101
Tab. 57: A-Standorte.............................................................................................................................................................. 102
Tab. 58: B-Standorte.............................................................................................................................................................. 103
Tab. 59: C-Standorte.............................................................................................................................................................. 103
Tab. 60: Standortbezogene Konzeptempfehlung.................................................................................................................... 104
Tab. 61: Punktezahl und Eignung der Standortbewertung...................................................................................................... 106
Tab. 62: Standortbewertung Wellness-Hotel .......................................................................................................................... 107
Tab. 63: Standortbewertung Wellness-Hotel .......................................................................................................................... 108
Tab. 64: Wirtschaftliche Potenziale Wellness-Hotel................................................................................................................ 109
Tab. 65: Standortbewertung Gesundheits-Hotel..................................................................................................................... 110
Tab. 66: Standortbewertung Gesundheits-Hotel..................................................................................................................... 111
Tab. 67: Wirtschaftliche Potenziale Gesundheits-Hotel .......................................................................................................... 112
Tab. 68: Standortbewertung Thermen-Hotel .......................................................................................................................... 113
Tab. 69: Standortbewertung Thermen-Hotel .......................................................................................................................... 114
Tab. 70: Wirtschaftliche Potenziale Thermen-Hotel ................................................................................................................ 115
Tab. 71: Standortbewertung Tagungs-Hotel........................................................................................................................... 116
Tab. 72: Standortbewertung Tagungs-Hotel........................................................................................................................... 117
Tab. 73: Wirtschaftliche Potenziale Tagungs-Hotel ................................................................................................................ 118
Tab. 74: Standortbewertung Resort-Hotel .............................................................................................................................. 119
Tab. 75: Standortbewertung Resort-Hotel .............................................................................................................................. 120
Tab. 76: Wirtschaftliche Potenziale Resort-Hotel.................................................................................................................... 121
Tab. 77: Standortbewertung Budget-Hotel ............................................................................................................................. 123
Tab. 78: Standortbewertung Budget-Hotel ............................................................................................................................. 124
Tab. 79: Wirtschaftliche Potenziale Budget-Hotel................................................................................................................... 125
Tab. 80: Standortbewertung Business-Hotel .......................................................................................................................... 126
Tab. 81: Standortbewertung Business-Hotel .......................................................................................................................... 127
Tab. 82: Wirtschaftliche Potenziale Business-Hotel................................................................................................................ 128
Tab. 83: Standortbewertung Busgruppen-Hotel...................................................................................................................... 129
Tab. 84: Standortbewertung Busgruppen-Hotel...................................................................................................................... 130
Tab. 85: Wirtschaftliche Potenziale Busgruppen-Hotel ........................................................................................................... 131
Tab. 86: Standortbewertung Club-Hotel ................................................................................................................................. 132
Tab. 87: Standortbewertung Club-Hotel ................................................................................................................................. 133
Tab. 88: Wirtschaftliche Potenziale Club-Hotel....................................................................................................................... 134
Tab. 89: Standortbewertung Feriendorf.................................................................................................................................. 135
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Executive Summary
Vorbemerkung
Für die Planungsregion 18 in Bayern, der auch der Landkreis und die Stadt Rosenheim
angehören, wurde 2006 ein regionales Entwicklungskonzept erarbeitet. Aufbauend auf den
Erkenntnissen für den Fachbereich Tourismus für die gesamte Region, wurde ein Masterplan
Tourismus für Landkreis und Stadt Rosenheim erarbeitet. In diesem Masterplan wurden als
Schwerpunkte neben der Positionierung der Region im Tourismus, die erforderlichen
zusätzlichen Hotelkapazitäten mit konkreten Empfehlungen zu ausgewählten Standorten und die
Organisation des Tourismus im Landkreis untersucht. Der vorliegende Bericht dokumentiert die
Ergebnisse der Hotelentwicklung im Landkreis auf Grundlage der Positionierungsstrategie. Zum
Zeitpunkt der Berichtserstellung ist der zweite Teil des Masterplans zum Thema Organisation
noch in Arbeit.
Der Wirtschaftsstandort
Der Landkreis Rosenheim liegt in Oberbayern und grenzt an die Landkreise Miesbach,
München, Ebersberg, Mühldorf am Inn und Traunstein sowie im Süden an das österreichische
Bundesland Tirol mit dem Bezirk Kufstein. Zum Landkreis Rosenheim gehören die Städte
Kolbermoor, Bad Aibling und Wasserburg am Inn, sowie weitere 43 Gemeinden. Die Stadt
Rosenheim ist als kreisfreie Stadt eine eigenständige kommunale Gebietskörperschaft. Im
Landkreis Rosenheim leben ca. 247.000 Einwohner und in der Stadt Rosenheim ca. 61.000
Einwohner.
Der Wirtschaftsraum Rosenheim ist durch eine Fülle positiver Standortfaktoren gekennzeichnet.
1
Hierzu zählen insbesondere die verkehrliche Infrastruktur mit Anbindung an europäische
Hauptverkehrsachsen über Straße und Schiene, internationale Flughäfen in München, Salzburg
und Innsbruck, ein breites Angebot an Gewerbeflächen, das Vorhandensein vieler Forschungsund Bildungseinrichtungen wie z. B. die Fachhochschule Rosenheim, ein reichhaltiges und
hochqualifiziertes Kulturangebot, die Nähe zu München und Salzburg und nicht zuletzt eine
attraktive Landschaft mit hohem Freizeitwert.
Entwicklung des Angebots im Beherbergungsbereich
Im Zeitraum 1995 bis 2007 sank die Gesamtanzahl der Betten von 30.802 auf zuletzt 25.451.
Dies bedeutet einen Bettenrückgang um 21% bzw. 5.351 Betten. 4 % der Betten entfallen auf
die kreisfreie Stadt Rosenheim, der restliche Teil auf den Landkreis Rosenheim. Betrachtet man
die einzelnen Bereiche, so zeigt sich eine Bettenzunahme im gewerblichen Bereich
(+ 6 % bzw. + 767 Betten) und eine Bettenabnahme in den Bereichen Privatvermietung (- 40 %
bzw. + 3.237 Betten), Kurkliniken (- 82 % bzw. - 1.855 Betten) und Jugendherbergen (- 62 %
bzw. - 1.026 Betten). Damit ist auch im Landkreis Rosenheim eine ähnliche Entwicklung wie im
gesamten Alpenraum zu beobachten. Eine Strukturveränderung im Tourismus ist eindeutig im
Gange wenngleich die Entwicklung des gewerblichen Beherbergungsangebots sich in den
wichtigsten touristischen Orten unterschiedlich darstellt. Während beispielsweise Prien und Bad
Aibling im Beobachtungszeitraum Gästebetten verloren, konnten Bad Endorf, Bad Feilnbach
oder die Stadt Rosenheim am Bettenangebot zulegen.
Nach den Erfahrungen von Kohl & Partner sind klar profilierte und positionierte Betriebe
nachhaltig erfolgreicher als unprofilierte ohne klar erkennbare Angebotsschwerpunkte. Der
Erfolg gründet vor allem in einer tieferen und damit qualitativ besseren Auseinandersetzung mit
den erforderlichen Angebotselementen.
1
Der Planungsregion 18 fehlt eine leistungsfähige Nord-Süd-Verbindung Regensburg – Rosenheim. Das Raster
dieser Nord-Süd-Verkehrsanbindungen (vgl. Ulm, Augsburg, München) wird mit Rosenheim unterbrochen. Die
B 15 erfüllt diese Notwendigkeiten nicht (Maierthaler/Göpfert, Sparkasse Rosenheim-Bad Aibling, 2008).
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Im Rahmen einer Kataloganalyse wurde darauf geachtet, in welchen regionalen oder
überregionalen Kooperationsgruppen bzw. Angebotsgruppen Betriebe Mitglied sind bzw. welche
infrastrukturellen Einrichtungen und Programme im Haus auf eine stärkere Profilierung oder gar
Spezialisierung hinweisen. Mehr als die Hälfte der Betriebe weist demnach Einrichtungen für
Familien mit Kindern auf und immerhin 44 % geben zumindest Mindestausstattungen wie eine
Sauna im Wellnessbereich an. Etwa ¼ der gewerblichen Beherberger haben ein Sportangebot
und etwa 18 % sind auf Geschäftsreisende ausgerichtet.
Die Entwicklung der Nachfrage
Die Gesamtzahl an Übernachtungen im Landkreis und der Stadt Rosenheim lag 2007 bei knapp
unter 3,0 Mio. Dies bedeutet einen Rückgang in den letzten 12 Jahren um fast eine Million
Übernachtungen. Während die gewerblichen Betriebe seit Jahren bei ca. 1,4 Mio.
Übernachtungen stagnieren, verzeichneten Kurkliniken und Privatvermieter starke Einbußen. Bei
den Kurkliniken halbierte sich die Übernachtungszahl nahezu, im Kleinvermieterbereich ist ein
Rückgang um ca. 1/3 zu registrieren. Nach den Aufzeichnungen des Landratsamts Rosenheim
konnte in den letzten 12 Jahren eine Zunahme der Gästezahl in Landkreis und Stadt von ca.
634.400 auf ca. 746.000 verzeichnet werden. Die gewerblichen Betriebe konnten eine
Steigerung um 119.000 Gästeankünfte auf 551.857 verzeichnen, während die Kurkliniken wie
die Kleinvermieter jeweils Rückgänge bei den Gästezahlen feststellen mussten. Wie
nachfolgend dargestellt, zeigt die singuläre Betrachtung der Daten der Stadt Rosenheim eine
Steigerung der Gästezahlen um 20.583 auf 88.368 Gäste.
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt im Landkreis Rosenheim bei 4,3 Tagen. Wie im
gesamten Alpenraum bleiben auch in der Untersuchungsregion die Gäste gegenüber vor 12
Jahren um ca. 2 Tage kürzer. Die deutlich niedrigere Verweildauer der Gäste in den
gewerblichen Betrieben (2,8 Tage) hat mit dem hohen Anteil an Geschäftsreisenden und
Tagungen zu tun. Dies trifft auch für die Stadt Rosenheim zu, dort liegt die durchschnittliche
Aufenthaltsdauer bei 1,5 Tagen. Bei den Kurkliniken beträgt die Aufenthaltsdauer noch immer
ca. 19 Tage.
Die Gäste des Landkreises Rosenheim kommen zu mehr als 90 % aus dem Inland. Nur etwa
9 % sind Ausländer. In der Stadt Rosenheim ist der Ausländeranteil mit 35 % schon deutlich
höher.
Die gewerblichen Betriebe des Landkreises liegen insgesamt mit einer Auslastung von 35 % im
Vergleichsjahr 2005 klar hinter österreichischen zweisaisonalen Vergleichsregionen und Südtirol.
Kärnten, wo der Sommertourismus eindeutig dominiert, liegt in der Auslastung gleich auf. Die
Betriebe der Stadt Rosenheim sind mit 32 % klar schlechter ausgelastet.
Die durchschnittliche Betriebsgröße lag 2005 bei den gewerblichen Beherbergungsbetrieben
(ohne Kliniken, ohne Erholungs- und Ferienheime etc., nur Hotels, Gasthöfe und Pensionen) im
Landkreis bei 33 Betten und in der Stadt Rosenheim bei 48 Gästebetten. Der Landkreis bewegt
sich damit wie die Region im unteren Mittelfeld von Vergleichsregionen. In Anbetracht der
generellen Tendenz zu größeren Hotels ist dies ein Hinweis auf eine nicht mehr ganz
zeitgemäße Angebotsstruktur im Beherbergungsbereich.
Die strategische Positionierung
Gemäß einer durchgeführten SWOT-Analyse baut der Tourismus in der Region stark auf
natürliche Gegebenheiten wie Landschaft, Seen, Berge, natürliche Heilmittel (Thermalwasser,
Moor) und eine hohe Dichte an historischen Kulturstädten auf. Dazu kommen die touristisch
nutzbaren Infrastruktureinrichtungen, insbesondere das Wegenetz (Rad und Wandern) und die
Gesundheitseinrichtungen sowie ein starkes Angebot an Ausflugsattraktionen.
Defizite gibt es bei der alpinen Wintersport-Infrastruktur (veraltete Bergbahnen, fehlende
Beschneiung) und auf der Hotelbetriebsebene (generell zu wenige Betriebe in der 4-SterneKategorie, insbesondere aber zu wenige profilierte und spezialisierte Betriebe).
Die touristische Vermarktung wird im Wesentlichen durch zwei regionale touristische
Organisationen, die Chiemsee Tourismus e.V. & Co KG und die Tourismusregion Rosenheimer
Land, wahrgenommen. Im internationalen Vergleich ist die finanzielle Ausstattung der örtlichen
und regionalen Tourismusorganisationen zu schwach. Zusätzlich wird durch die Zersplitterung
Seite 10 von 141
der Kräfte auf viele Vermarktungsorganisationen die Effizienz beeinträchtigt. Die regionale
Inhomogenität, die sich auch in der fehlenden Dachmarke für die Region widerspiegelt,
behindert einen starken, geschlossenen Marktauftritt.
Mit einer Gruppe von regionalen Experten wurde erarbeitet, dass sich die Region in Zukunft
über die Kernthemen Gesundheit und sportlich-aktive Erholung positionieren soll.
In Verbindung mit der sportlich-aktiven Erholung ist die Familie neben anderen Affinity-Groups
und Milieugruppen Hauptzielgruppe.
Sowohl der Gesundheitstourismus als auch die sportlich-aktive Erholung ist eng verbunden mit
Bewegung in der Natur. Dies lässt eine thematische Verknüpfung mit Rad- und Wanderurlauben
oder auch Golf zu.
Das starke tagestouristische Angebot kann von allen Gästen (Aufenthaltsgäste, Kurgäste,
Tagesbesucher) genutzt werden und rundet die Gesamtpositionierung ab.
Schlüsse und Erkenntnisse für die Hotelentwicklung
Chancen
Das Gesundheitsangebot mit Thermen und
Kliniken hat internationales Niveau
Risiken
Der Investitionsstau auf der Betriebsebene
bedroht den nachhaltigen touristischen
Erfolg
Die Kompetenz im Gesundheitsbereich stellt
ein starkes Entwicklungspotenzial dar
Der Anschluss an das internationale
Tourismusgeschäft droht verschlafen zu
Das Naturpotenzial mit Bergen, See und
werden (z.B. Low Cost Carrier ...)
natürlichen Heilmitteln ist hervorragend
Es gibt zu wenige international marktfähige
Das Angebot der Stadt Rosenheim
Betriebe mit dem entsprechenden Angebot
im Ausstellungs- und Eventbereich ist ein
und der entsprechenden Betriebsgröße, um
starkes Verkaufsargument
professionelles Marketing machen zu
können
Die touristische Sport- und
Freizeitinfrastruktur ist auf einem guten
Der Substanzverlust an Betrieben und
Niveau (Ausnahme alpiner Wintersport)
Betten wird in der regionalen
Wertschöpfung spürbar
Starke Leitbetriebe tragen einen sehr
wesentlichen Teil zur regionalen
Hohe Grundstückspreise und fehlende
Wertschöpfung, Arbeitsplatzsicherung und
Tourismusgesinnung von Anrainern und
überregionalen Vermarktung bei, von diesen
Kommunalpolitikern stellen an manchen
Leitbetrieben gibt es in der Region noch zu
Top-Standorten eine massive Gefahr für die
wenige
weitere Entwicklung dar
Bei der Prüfung möglicher Hotelstandorte und Konzepte müssen die Interessen aller
Stakeholder (Landkreis, Stadt, Gemeinden, Tourismusorganisation, Eigentümer etc.)
ausgewogen berücksichtigt werden.
Um die Gefahr der „Kannibalisierung“ der bestehenden Tourismusbetriebe durch neu
eintretende Mitbewerber zu minimieren, sollte grundsätzlich eine Ergänzung des Hotelangebotes
angestrebt werden. Aus diesem Grund wurde auch eine detaillierte Recherche der strategischen
Ausrichtungstendenzen bei den bestehenden Betrieben durchgeführt und mit geplanten bzw. in
der Realisierung befindlichen Hotelbetrieben ergänzt.
Neben einer generellen Ergänzung des hotelgewerblichen Angebotsbestandes durch neue
Anbieter sollte die Weiterentwicklung der bestehenden Unternehmen keineswegs vernachlässigt
werden. Dies beinhaltet sowohl eine qualitative Verbesserung, als auch eine stärkere inhaltliche
Profilierung bzw. Spezialisierung und eine Erhöhung der Bettenkapazitäten. Daher sind etwaige
Expansionspläne einzelner Unternehmen noch zusätzlich einer isolierten wirtschaftlichen
Überprüfung zu unterziehen.
Seite 11 von 141
Eine pauschale Abschätzung des Gesamt-Bettenbedarfs in der Region ist ohne konkrete
Standort- und Konzeptspezifikation kaum zulässig. Aufgrund der durchgeführten Analysen und
des touristischen Fach-Know-hows von Kohl & Partner ist davon auszugehen, dass am
regionalen Hotelleriemarkt im Landkreis und in der Stadt Rosenheim ein Bedarf von etwa 2.000
bis 2.500 zusätzlichen Hotelbetten gegeben ist, sofern diese Betten das bestehende Angebot
ergänzen und nicht verdrängen.
Der Gesamt-Bettenbedarf gliedert sich wie folgt auf die einzelnen Hotel-Kategorien:
Kategorie:
Kapazitätsbedarf:
4-Sterne-Bereich
600 - 800 Zimmer
3-Sterne-Bereich
200 - 300 Zimmer
2/1-Sterne-Bereich (Budget)
Gesamt
bis zu 100 Zimmer
900 - 1200 Zimmer
Abb.: Gesamt-Bettenbedarf nach Kategorien
Im Zusammenhang mit dem Kapazitätsbedarf ist einerseits auf wirtschaftlich rentable
Betriebsgrößen zu achten und andererseits sind betreiber- und managementfähige Betriebe zu
schaffen. Grundsätzlich handelt es sich dabei um betriebliche Einheiten, die über zumindest 70
Zimmer oder mehr an Kapazität verfügen.
Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass eine regionale Kapazitätserweiterung
keineswegs ein Muss darstellt bzw. innerhalb weniger Jahre vonstatten zu gehen hat.
Bestehenden Betrieben, die eine Profilierung und Weiterentwicklung anstreben, ist grundsätzlich
der Vorzug zu geben.
Beurteilung potenzieller Hotel-Standorte
Insgesamt wurden im Rahmen des Masterplans vom Experten-Team der Kohl & Partner
Tourismusberatung 32 potenzielle Hotelstandorte in 17 Gemeinden im Landkreis und der Stadt
Rosenheim besichtigt. Bei den Besichtigungen wurden ausführliche Gespräche mit Gemeindebzw. Stadtvertretern, relevanten Touristikern und Eigentümern geführt.
Zur Vorselektion der Standorte wurden 4 Kriterien definiert und unter Berücksichtigung der
vorhergehenden Analysen von Kohl & Partner bewertet. Das Ergebnis ist eine Zuordnung der
Standorte in A-, B- und C-Standorten.
Ergebnis
Leitbetriebs-Charakter ?
Grundstücksvoraussetzung ?
Aussicht auf Betreiber ?
Eignung aus Gästesicht ?
Kriterien-Bewertung:
„+“ - positiv
„+/-“ - neutral
„-“ - negativ
A-Standort: Potenzieller Standort - Detailbewertung
B-Standort: Einschränkung – keine Detailbewertung
C-Standort: nicht relevant für den Hotelmasterplan
In der Folge wurden 18 Areale als A-Standort und damit für eine hoteltouristische Nutzung als
grundsätzlich geeignet eingestuft. Für diese Standorte wurde in der Folge eine detaillierte
Standort- und Konzeptbewertung mit grober wirtschaftlicher Beurteilung durchgeführt.
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Zusammenfassende Darstellung der empfohlenen Konzeptvarianten
Zusammenfassend betrachtet bietet, sich an den in der nachfolgenden Karte eingezeichneten
Standorten mit den genannten Konzepten, noch Potential für zusätzliche Hotelbetriebe im
Landkreis und der Stadt Rosenheim.
Aufgezeigt werden die für das jeweilige Konzept erstgereihten Standorte (blau, Punkt) mit
Angabe der anzustrebenden Kapazität und Kategorie. Zusätzlich werden die für ein Konzept
zweitgereihten Standorte mit einer Mindestbewertung von „gut geeignet“ angezeigt (rot,
Dreieck). Sollte an dem zu bevorzugenden Standort kein entsprechendes Hotelprojekt
umgesetzt werden, kann grundsätzlich der zweitgereihte Standort empfohlen werden. Weiters
gilt es im Anlassfall zu prüfen ob nicht an beiden Standorten das entsprechende Hotelkonzept
realisiert werden kann (siehe regionaler hotelgewerblicher Gesamt-Bettenbedarf). Der Grundsatz
dabei ist eine angemessene Distanz zwischen den Standorten um eine Kannibalisierung zu
verhindern.
Gesundheits-Hotel
“Östlich der Therme”
Bad Endorf
Busgruppen-Hotel
“Altes Bahnhofsareal”
Wasserburg
•
•
•
•
4-Sterne-Superior
60 Zimmer
Business-Hotel
“Beilhackgelände”
Rosenheim
•
•
3-Sterne
100 Zimmer
“Gruberhof”
Kiefersfelden
3-Stern-Superior
100 Zimmer
•
•
“Therme”
Bad Aibling
Budget-Hotel
“Bahnhof Nord”
Rosenheim
4-Sterne-Superior
110 Zimmer
“Ludwigsbad”
Bad Aibling
Resort-Hotel
“Stippelwerft”
Prien
•
4-Sterne
(Superior)
“Festhalle”
Aschau
4-Sterne
120 Zimmer
“Ludwigsbad”
Bad Aibling
•
•
•
•
Wellness-Hotel
“An der Therme”
Bad Endorf
3-Sterne
100 Zimmer
Tagungs-Hotel
“Parkhotel”
Rosenheim
•
•
Thermen-Hotel
“An der Therme”
Bad Endorf
Familien-Club-Hotel
“Stippelwerft”
Prien
•
•
4-Sterne
120 Zimmer
“Bad-Gelände”
Oberaudorf
2-Sterne
70 (100) Zimmer
“Karfreit-Kaserne”
Brannenburg
Tagungs-WellnessHotel*
“Ludwigsbad”
Bad Aibling
•
4-Sterne (Superior)
Familien-Feriendorf
“Gundelsberg”
Bad Feilnbach
•
•
3-Sterne-Niveau
15 Hütten
Abb.: Darstellung der empfohlenen Konzeptvarianten
* Konzeptkombination aus „Tagung“ und „Wellness“ aufgrund der speziellen Standortgegebenheiten
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TEIL I: Analyse und Strategie
1. Beratungsauftrag und Projektziel
Für die Planungsregion 18 in Bayern, der auch der Landkreis und die Stadt Rosenheim
angehören, wurde 2006 ein regionales Entwicklungskonzept erarbeitet. Aufbauend auf den
Erkenntnissen des Fachbereichs Tourismus für die Region 18 soll nun ein Masterplan Tourismus
für Landkreis und Stadt Rosenheim erarbeitet werden. Dabei werden Antworten auf folgende
Fragen erwartet:
• Was können wir tun, um den Tourismus in die richtige Richtung zu lenken?
• Wie kann eine Produktverbesserung im Tourismus erreicht werden?
• Wie viele Hotelbetten werden in der Destination überhaupt benötigt?
• In welchem Qualitätssegment wären neue Hotels anzusiedeln?
• Welche Betriebsgrößen entsprechen den heutigen und zukünftigen Anforderungen (des
Marktes, des Gastes bzw. aus betriebswirtschaftlicher Sicht)?
• Welchen Anforderungen muss sich die Destination hinsichtlich der Hotelentwicklung und
der Infrastrukturentwicklung stellen, wenn die regionalen touristischen Kerngeschäftsfelder
-
der Gesundheitstourismus,
der Ferientourismus am Chiemsee und in den alpinen Regionen des Landkreises
und der Kongress- und Geschäftstourismus in der Stadt und ihrer Peripherie
sowie der Ausflugstourismus sind?
• Wie ist die Destination generell in Zukunft zu positionieren?
• Welche Empfehlungen können für die bestehende Hotellerie abgeleitet werden?
• Wie soll die regionale Tourismusorganisation in Zukunft gestaltet sein? Ist ein
Zusammenschluss der Tourismusorganisationen Rosenheimer Land, Chiemsee
Tourismus e.V. & Co. KG mit dem Tourismusverband Chiemgau e.V. sinnvoll und
zielführend?
Aus den oben zitierten Fragestellungen ergeben sich folgende Zielsetzungen für den
Masterplan:
• Abschätzung zukünftiger Positionierungschancen bzw. -möglichkeiten der Destination und
einzelner Hotelprojekte
• Erhebung der in Planung befindlichen Projekte, möglicher Hotelstandorte bzw.
–objekte, wo ein Interesse besteht, Hotelprojekte zu realisieren
• Standortbewertung und Gewichtung auf Basis der zuvor festgelegten Positionierung der
Destination am internationalen Markt
• Erarbeitung einzelner standortbezogener Grobkonzepte und Pre-Feasibility-Checks für
ausgewählte Standorte bzw. Hotelprojekte
• Optimierung der Organisation der Destinationsgesellschaft auf Basis der NeuPositionierung
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Die Ergebnisse der Untersuchungen sind in erster Linie für folgende Zielgruppen von Interesse:
• Landkreis und Stadt Rosenheim
• Gemeinden
• Tourismusorganisationen
• Potenzielle Investoren und Unternehmer der Region
2. Zugang von Kohl & Partner zum Projekt
Kein kompakter touristischer Erlebnisraum – Unterschiede zwischen Stadt und Land
Der Untersuchungsraum stellt sich für uns nicht als kompakter touristischer Erlebnisraum aus
Sicht des Gastes dar. Die in sich erlebnisreichen städtischen und ländlichen Komponenten sind
regional nicht kompakt für einen Gast fassbar und konsumierbar, da die Region relativ weitläufig
ist. Darauf ist in den Analysen und Empfehlungen einzugehen und Rücksicht zu nehmen.
Reizvolle Mischung aus Gesundheits-, Kongress-, Geschäfts-, Ferien- und
Kulturtourismus
Die besondere Mischung des wirtschaftlich dynamischen Standorts mit dem auch
ferientouristisch reizvollen Chiemsee, den Kur- und Gesundheitsangeboten und den kulturellen
Höhepunkten und Angeboten ist in der Betrachtung von hoher Bedeutung.
Dynamische Entwicklung durch Entschlossenheit, Einigkeit und Professionalität
Innovative, größere Projekte haben eine hohe direkte Wertschöpfung und insbesondere positive
Auswirkungen auf die regionale Wirtschafts- und Gründungsdynamik (indirekte
Wertschöpfungseffekte). Deshalb müssen Impulsprojekte im Rahmen der bestehenden
Fördermöglichkeiten finanziell unterstützt und von den Regionsverantwortlichen durch ein
entschlossenes Projektcommitment bevorzugt behandelt und professionell betreut werden.
Die Entwicklungsfähigkeit und die Entwicklungswürdigkeit eines Standortes bzw. einer Region ist
ein zentrales Entscheidungskriterium für internationale Investoren.
Überregionale Chancen und Potenziale aufzeigen und nützen
Viele Standortentscheidungen werden nicht mehr nur auf Länder oder Regionen und deren
spezifische Vorteile beschränkt, sondern es werden großräumige Gebiete in die Überlegungen
miteinbezogen. Deshalb ist es eine Notwendigkeit, dass die Aktivitäten des Standortmarketings
und Synergien zwischen den Regionen genutzt und als erfolgreicher Wirtschaftsraum
international positioniert werden. Betriebsansiedelungen sind besonders in Mitteleuropa und im
Zuge der EU-Erweiterung mit neuen Herausforderungen konfrontiert. Die Darstellung einer
Region hat daher unter professionellen Gesichtspunkten zu erfolgen, die für einen potentiellen
Investor und Betreiber ein Engagement gegenüber anderen Standorten hinsichtlich Erfolg und
Standortsicherheit auf positive Art und Weise herauszuarbeiten versteht.
Seite 15 von 141
Vorreiterrolle des Landkreises und der Stadt Rosenheim
Der Landkreis und die Stadt Rosenheim übernehmen mit diesem Masterplan eine Vorreiterrolle
in der Region 18 und in Bayern. Nach unserem Wissensstand ist die Region die erste in Bayern,
die die Hotelentwicklung in Abstimmung mit der Destinationspositionierung auf professionelle
Weise untersuchen und planen lässt.
Besondere Kompetenz von Kohl & Partner
Kohl & Partner weist sowohl auf dem Gebiet der strategischen Destinationsentwicklung als auch
in der Erstellung von touristischen Masterplänen viel Erfahrung auf und kann auf zahlreiche
begleitete Planungen dieser Art verweisen. Zudem verfügt Kohl & Partner über eine 25-jährige
Erfahrung in der Erstellung von Hotelkonzepten und Projektprüfungen in der Hotellerie.
3. Projektablauf und Beratungsprozess
Nachfolgende Darstellung stellt den Beratungsprozess mit seinen einzelnen Modulen und
Phasen dar.
1. Vorerhebungen &
IST-Analyse
Seite 16 von 141
2. Strategisches
Positionierungskonzept
3. Prüfungen der
Einzelprojekte /
Hotelstandorte
Abb. 1: Projektablauf und Beratungsprozess – Masterplan Hotelentwicklung für Landkreis und Stadt Rosenheim
(Kohl & Partner Tourismusberatung GmbH 2008)
Seite 17 von 141
4. Markt und Umfeldanalyse
4.1. Einleitende Angaben zum Landkreis und zur Stadt Rosenheim
Der Landkreis Rosenheim liegt in Oberbayern und grenzt an die Landkreise Miesbach,
München, Ebersberg, Mühldorf am Inn und Traunstein sowie im Süden an das österreichische
Bundesland Tirol mit dem Bezirk Kufstein. Zum Landkreis Rosenheim gehören die Städte
Kolbermoor, Bad Aibling und Wasserburg am Inn, sowie weitere 43 Gemeinden. Die Stadt
Rosenheim ist als kreisfreie Stadt eine eigenständige kommunale Gebietskörperschaft. Im
Landkreis Rosenheim leben ca. 247.000 Einwohner und in der Stadt Rosenheim ca. 61.000
Einwohner (vgl. Wikimedia Foundation 2008).
Der Landkreis und die Stadt Rosenheim liegen in der "Super-Region-Alpin-Arc". Die
Europäische Kommission beurteilt diesen Raum, der das gesamte deutsche, österreichische und
italienische Alpengebiet umfasst, als wirtschaftlich stärkste Super-Region der Europäischen
Union (vgl. Stadt Rosenheim 2008). Wegen seiner besonderen landschaftlichen wie auch
wirtschaftlichen Attraktivität weist der Landkreis seit Jahren ein starkes Bevölkerungswachstum
2
auf. Die Arbeitslosenquote des Arbeitsagenturbezirkes Rosenheim liegt seit Jahren permanent
unter dem Bundes- und dem Landesdurchschnitt (vgl. Wikimedia Foundation 2008). Die
Arbeitslosenquote lag im August 2008 im Landkreis Rosenheim bei 3 %, in der Stadt Rosenheim
bei 5,7 % (vgl. Bundesagentur für Arbeit 2008).
Der Wirtschaftsraum Rosenheim ist durch eine Fülle positiver Standortfaktoren gekennzeichnet.
3
Hierzu zählen insbesondere die verkehrliche Infrastruktur mit Anbindung an europäische
Hauptverkehrsachsen über Straße und Schiene, internationale Flughäfen in München, Salzburg
und Innsbruck, ein breites Angebot an Gewerbeflächen, das Vorhandensein vieler Forschungsund Bildungseinrichtungen wie z. B. die Fachhochschule Rosenheim, ein reichhaltiges und
hochqualifiziertes Kulturangebot, die Nähe zu München und Salzburg und nicht zuletzt eine
attraktive Landschaft mit hohem Freizeitwert (Bayerischer Industrie- und Handelskammertag
BIHK 2008).
Die Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft hat 435 Kreise und kreisfreie Städte in der
Bundesrepublik Deutschland wissenschaftlich untersuchen lassen. Dabei wurden insgesamt
knapp 50 ökonomische und strukturelle Indikatoren wie Altersstruktur, Ausbildungsplatzdichte,
Arbeitseinkommen und Produktivität berücksichtigt. Der Landkreis Rosenheim belegt mit 55,9
Punkten Platz 83 von insgesamt 435 untersuchten Kreisen und kreisfreien Städten. Innerhalb
des Landes Bayern belegt der Landkreis Rosenheim Platz 36 unter 96 Kreisen und kreisfreien
Städten. Für den Landkreis Rosenheim ergab sich nachfolgend dargestelltes Stärken- und
Schwächenprofil (vgl. INSM-Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft GmbH 2007).
2
Zum Bezirk gehören die kreisfreie Stadt Rosenheim sowie die Landkreise Rosenheim, Miesbach und
Bad Tölz-Wolfratshausen.
3
Der Planungsregion 18 fehlt eine leistungsfähige Nord-Süd-Verbindung Regensburg – Rosenheim. Das Raster
dieser Nord-Süd-Verkehrsanbindungen (vgl. Ulm, Augsburg, München) wird mit Rosenheim unterbrochen. Die
B 15 erfüllt diese Notwendigkeiten nicht (Maierthaler/Göpfert, Sparkasse Rosenheim-Bad Aibling, 2008).
Seite 18 von 141
Landkreis Rosenheim
Stärken
Schwächen
•
•
•
•
•
Beim Demografieindex, der die Altersstruktur der
Bevölkerung beschreibt, erreicht der Landkreis
Rosenheim mit 133,4 Punkten einen
überdurchschnittlich hohen Wert (Bundesmittel:
100 Punkte).
Der Anteil der Arbeitslosengeld-II-Empfänger im
Landkreis ist gering: Nur 1,8 je 100 Einwohner im
Jahr 2005. Der Bundesdurchschnitt liegt deutlich
darüber: 6 Bezieher von Arbeitslosengeld II je 100
Einwohner.
Günstig stellt sich der Saldo aus Gewerbean- und
-abmeldungen dar: Mit einem Wert von 4,9 je
1.000 Einwohner im Jahr 2004. Der
Bundesdurchschnitt betrug 3,3 je 1.000
Einwohner.
Hoch ist im Landkreis Rosenheim die
Produktivität: Jeder Erwerbstätige erwirtschaftet
hier durchschnittlich 60.889 Euro im Jahr (2004).
Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt
erwirtschaftet ein Erwerbstätiger 53.331 Euro.
•
•
•
Der Anteil Hochqualifizierter an den Beschäftigten
ist mit 5 Prozent (Stand: 2005) unter Bundesniveau.
Im Bundesschnitt haben 7,5 Prozent aller
Beschäftigten einen Hochschul- beziehungsweise
Fachhochschulabschluss.
Nur 5,8 Prozent der Beschäftigten arbeiteten 2005
in schnell wachsenden Branchen. Der
Bundesdurchschnitt betrug 8,4 Prozent.
29,1 Prozent aller Einwohner im Alter von 55-65
Jahren hatten im Landkreis Rosenheim im Jahr
2005 einen sozialversicherungspflichtigen Job.
Damit liegt die Altersbeschäftigungsquote nur im
Bundesdurchschnitt (29,4 Prozent).
Auch bei den Einkommen kann Rosenheim nicht
punkten. Diese lagen mit einer Bruttolohnsumme
von durchschnittlich 25.412 Euro je Beschäftigtem
im Jahr 2005 leicht unter dem Bundesschnitt von
25.822 Euro.
Tab. 1: INSM-Regionalranking – Stärken-/Schwächenprofil Landkreis Rosenheim (INSM-Initiative Neue Soziale
Marktwirtschaft GmbH 2007)
Die kreisfreie Stadt Rosenheim belegt mit 53,5 Punkten Platz 135 von insgesamt 435
untersuchten Kreisen und kreisfreien Städten. Innerhalb des Landes Bayern belegt die Stadt
Rosenheim Platz 60 unter 96 Kreisen und kreisfreien Städten. Für die Stadt Rosenheim ergab
sich nachfolgend dargestelltes Stärken- und Schwächenprofil (vgl. INSM-Initiative Neue Soziale
Marktwirtschaft GmbH 2007).
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Kreisfreie Stadt Rosenheim
Stärken
Schwächen
•
•
•
•
•
Günstig stellt sich in Rosenheim mit einem Wert
von 6,4 je 1.000 Einwohner im Jahr 2004 der
Saldo aus Gewerbean- und -abmeldungen dar.
Bundesdurchschnitt: 3,3 je 1.000 Einwohner.
Das Bruttoinlandsprodukt in Rosenheim ist recht
hoch: Durchschnittlich produzierte im Jahr 2004
jeder Einwohner Waren und Dienstleistungen im
Wert von 36.213 Euro. Der Bundesdurchschnitt
lag nur bei 24.805 Euro je Einwohner.
Hoch ist auch der Anteil der Beschäftigten in
schnell wachsenden Branchen: 12,1 Prozent im
Jahr 2005. Bundesweit arbeiten nur 8,4 Prozent
aller Beschäftigten in schnell wachsenden
Branchen.
Mit einer Einkommensteuerkraft von 299 Euro je
Einwohner im Jahr 2004 liegt Rosenheim über
dem deutschlandweiten Durchschnitt. Der
bundesdurchschnittliche Gemeindeanteil an der
Einkommensteuer beträgt nur 216 Euro je
Einwohner.
•
•
•
Hoch ist in Rosenheim der Anteil öffentlich
Beschäftigter: Statistisch gesehen kamen dort im
Jahr 2004 2,12 Staatsdiener auf 100 Einwohner.
Bundesdurchschnitt: 1,5 Staatsdiener je 100
Einwohner.
Vergleichsweise hoch ist in Rosenheim die Anzahl
der Straftaten: 9.884 gemeldete Delikte je 100.000
Einwohner im Jahr 2005. Im Bundesdurchschnitt
waren es 6.919 Straftaten.
Die kommunale Verschuldung kann nicht zufrieden
stellen: Mit 1.837 Euro je Einwohner lag sie im Jahr
2004 klar schlechter als der Bundesdurchschnitt
(1.438 Euro je Einwohner).
Die kommunale Investitionsquote betrug im Jahr
2005 in Rosenheim 12,5 Prozent der
Gesamtausgaben. Im Bundesdurchschnitt lag sie
bei 13,2 Prozent.
Tab. 2: INSM-Regionalranking – Stärken-/Schwächenprofil Stadt Rosenheim (INSM-Initiative Neue Soziale
Marktwirtschaft GmbH 2007)
4.2. Gesellschaftliche Megatrends
Die folgenden 10 Trends (vgl. Bos 2006, S.1f) stellen aus Sicht des Gutachterteams die
bedeutsamsten und aktuell absehbaren Rahmenbedingungen für die Region, aus touristischer
Sicht, dar.
1. Demographische Veränderungen
Die Anzahl an älteren Personen wird stark ansteigen. Ihr gesundheitlicher Zustand wird besser
sein als in der Vergangenheit und ihnen werden mehr finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Im
Hauptherkunftsmarkt Deutschland wird die Bevölkerungszahl bis 2050 auf 69 Mio. bis max. 74
Mio. (vgl. Greven 2006), sinken. Aufgrund dieser Entwicklung wird die Anzahl an erfahrenen
älteren Reisenden schneller steigen als die allgemeine touristische Nachfrage. Negativ auf
dieses Segment könnten sich allerdings die sinkenden Altersrenten und Versorgungsbezüge
sowie das Anheben des Pensionsantrittsalters auswirken.
Auswirkungen auf den Tourismussektor:
• Steigende Nachfrage nach Qualität, Komfort, Sicherheit und Barrierefreiheit
• Steigende Nachfrage nach Wellness- und Gesundheitsangeboten
• Steigende Nachfrage nach einfachen Transportmöglichkeiten und öffentlichen
Verkehrsanbindungen
• Steigende Nachfrage nach sanften Bewegungsangeboten (z.B. Golfspielen, Langlauf,
Nordic Walking, etc.)
• Steigende Nachfrage nach touristischen Angeboten für Alleinreisende
• Steigende Nachfrage nach Angeboten im gehobenen Angebots- und Luxussegment
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• Steigende Nachfrage nach Spezialangeboten und –produkten
• Steigende Nachfrage nach Städtereisen und anderen Kurzurlauben – vor allem zu Zeiten,
die normalerweise nicht besonders reiseintensiv waren
• Steigendes Interesse an Sommerdestinationen im Winter
• Stärkere Nachfrage in der Vor- und Nachsaison
• Im Marketing soll weniger das Alter im Vordergrund stehen, eine Fokussierung auf das
Thema Komfort ist anzustreben
2. Gesundheit
Gesundheitsvorsorge wird weiterhin ein Top-Trend bleiben. Obwohl das steigende Bewusstsein
für eine aktive Gesundheitsvorsorge nicht unbedingt das Nachfragevolumen generell steigern
wird, so wird es mit Sicherheit die Entscheidung, in welcher Destination man seinen Urlaub
verbringt und das Verhalten am Urlaubsort stark beeinflussen.
• Steigende Nachfrage nach Wellness- und Gesundheitsangeboten mit präventivem
Charakter
• Es wird eine stärkere Differenzierung der Gesundheitsangebote erfolgen
(vom genussorientierten Wellnessangebot bis zum Medical Wellness, vom medizinisch
verordneten Kuraufenthalt bis hin zu freiwilligen Vorsorgeprogrammen)
• Destinationen, die ein negatives Image im Hinblick auf Gesundheit haben (z.B. bedingt
durch Umweltverschmutzung) werden in Zukunft stärker gemieden werden
• Die Nachfrage nach reinen „Sommer-Strand-Sonne-Angeboten“ wird weiter zurückgehen
• Der Aktivurlaub wird an Popularität gewinnen und die Nachfrage an Einrichtungen bzw.
Unterkünften, die diesem Urlaubstyp entsprechen, wird massiv steigen.
3. Sinnsuche und Weiterbildung im Urlaub
Das durchschnittliche Ausbildungsniveau wird auch in den nächsten Jahren steigen. Das wird zu
einer steigenden Nachfrage nach Kunst, Kultur und Geschichte führen. Immer mehr Urlauber
werden auch nach spirituellen Erlebnissen und der Sinnsuche im Urlaub verlangen.
• Steigender Bedarf an Spezialangeboten zur Selbstfindung (z.B. Kreativurlaube,
Pilgerreisen am Jakobsweg, etc.)
• Stärkere Einbindung von Kunst-, Kultur- und Geschichtselementen bei Package Tours und
selbst organisiertem Urlaub
• Eine kreative Informations-Kommunikation wird notwendig werden
• Die Nachfrage nach neuen Destinationen in Zentral- und Osteuropa wird steigen
• Immer mehr Urlauber suchen nach emotionaler Befriedigung im Urlaub
Seite 21 von 141
4. Immer weniger Freizeit
Die moderne Gesellschaft bringt es mit sich, dass innerhalb der erwerbstätigen Generation
immer mehr Leute immer weniger Freizeit zur Verfügung haben. Bei vielen Menschen entsteht
durch den stressigen, arbeitsintensiven Alltag verstärkt der Wunsch nach mehr Freizeit und
Entspannung (vgl. Bieger/Laesser 2003).
• Verstärkte Nachfrage nach Last-Minute-Angeboten
• Steigender Bedarf an Entspannungsangeboten
• Kürzerer Haupturlaub – dafür zusätzlich mehrere Kurzurlaube
• Höhere Ausgabebereitschaft bei Kurzreisen trotz höherer Preissensibilität.
5. Steigende Reiseerfahrung
Die Anzahl an reiseerfahreneren Urlaubern wird in den nächsten Jahren stetig ansteigen. Dies
hat zur Konsequenz, dass die Urlauber vermehrt eine kritischere Einstellung gegenüber der
gebotenen Qualität bzw. dem Preis-/Leistungsverhältnis haben.
• Immer härterer Wettbewerb zwischen den Destinationen
• Der Urlaub an sich wird verstärkt in direkter Konkurrenz mit alternativen Methoden des
Geldausgebens stehen
• Destinationen, die nicht die notwendigen Standards erfüllen, werden in Zukunft noch
stärker und vor allem noch länger darunter leiden
• Es entsteht ein Hybrid-Verhalten der Urlauber: dieser Urlaub einfach – der nächste
luxuriös, dieser Urlaub Fernreise – der nächster Urlaub beim Privatvermieter in
Niederbayern
• Die Destinationstreue wird in den nächsten Jahren weiter abnehmen
• Die Authentizität der Destination wird wichtiger – austauschbare, unprofilierte
Destinationen werden im Wettbewerb verlieren
• Höhere Individualität bzw. Personalisierung des Angebots (z.B. durch maßgeschneiderte
Urlaubspakete statt Standardangeboten)
• Kann eine Destination die Wünsche und Bedürfnisse des Urlaubers ausreichend
befriedigen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass dieser im Laufe der Zeit wieder dort
Urlaub macht
• Der Wunsch nach Mobilität im Urlaub wird weiter steigen
• Gute Tourismusdestinationen brauchen ein professionelles Destinationsmanagement
6. Veränderter Lifestyle
In der westlichen Gesellschaft verändert sich der Lifestyle sukzessive. Unter anderem gewinnt
die Individualität von Produkten und Dienstleistungen an Bedeutung, immer mehr Menschen
leben alleine, die Mobilität der Menschen nimmt zu, es ist eine Feminisierung der Arbeitswelt zu
beobachten – die Frauen haben als die wichtigsten Kaufentscheider in den Haushalten und als
kaufkräftige Zielgruppe am Reisemarkt steigende Bedeutung (vgl. Opaschowski 2004).
Seite 22 von 141
• Das Freizeitverhalten wird stärker individualisiert – dies führt zu einer steigenden
Nachfrage an kleinen Beherbergungseinheiten und/oder personalisierten und
maßgeschneiderten Angeboten
• Last-Minute-Buchungsentscheidungen nehmen zu
• Kurzurlaubsangebote mit individuell gestaltbaren Paketen (Bausteinen) werden verstärkt
nachgefragt
• Sinkende Nachfrage nach komplett durchorganisierten Urlauben bzw. Touren
• Anbieter werden eher erfolgreich sein, wenn sie vollständig neue und innovative Produkte,
Konzepte und Dienstleistungen schaffen
• Verstärkte Spezialisierung von Anbietern in Bezug auf spezielle Hobbys und Interessen
der Reisenden
• In einer als immer unsicherer wahrgenommenen Welt wird der Wunsch nach einem
„zweiten Zuhause“ in einer Feriendestination immer stärker
• Der Trend „Zurück zum Ursprung“ wird die Nachfrage nach einfacheren Urlaubsformen
verstärken
• (Frei-)Zeit ist ein wertvolles Gut – das erfordert einen verantwortungsvollen Umgang mit
der Zeit des Gastes
• Feminisierte Angebote (Design, Dekoration, Bildsprache, Kommunikation, liebevolle
Details) gewinnen an Bedeutung
7. Informationstechnologien
Die Internet-Verbreitung und -Nutzung wird auch in Zukunft stark anwachsen. Ganz besonders
für den Tourismus wird die bestmögliche Nutzung des Mediums Internet und anderer
Informationstechnologien zu einer wichtigen Grundvoraussetzung, um in der Fülle an
Tourismusdestinationen bestehen zu können.
Dies zeigt auch eine Studie von Kohl & Partner aus dem Jahr 2007:
60 % der Anfragen über das Internet
Entwicklung der Gäste-Anfragen im Media-Mix
Umfrageergebnis 2007
Verteilung der Gäste-Anfragen auf die Medien
58%Internet
53%
53%
50%
44%
Fax
6%
Brief
4%
Telefon
42%
Telefon
32%
34%
24%
32%
25%
15%
13%
10%
Fax
11%
10%
Internet
58%
5%
7%
6% Brief
4%
4%
1999
2001
n=350 Hotels, Frühjahr 2007
Abb. 2: Internet-Umfrage (Kohl & Partner Tourismusberatung GmbH 2008)
2003
2006
2007
Seite 23 von 141
• Die Informationsvielfalt und –dichte im Internet wird es den Kunden immer leichter
machen, Destinationen miteinander zu vergleichen – nur wer hier am neuesten Stand ist,
wird erfolgreich sein
• Erfahrene Urlauber werden ihren Urlaub vermehrt aus einzelnen Modulen
zusammensetzen und diese individuelle Kombination buchen
• Die Bedeutung der Reisebüros wird weiter abnehmen
• Das Internet wird die klassische Rolle der Tourismusorganisationen transformieren
(e-Marketing, CRM, Destination Marketing)
• Destinationsmarketing wird an Bedeutung gewinnen (mehr Professionalität durch
qualifizierte Mitarbeiter im Online-Bereich)
• Die Verfügbarkeit von Detailinformationen über eine Destination bzw. einen Anbieter
einschließlich der Gästekritik wird zum Erfolgsfaktor für jede Homepage
• Sichere, übersichtliche und schnelle Online-Reservierbarkeit muss gegeben sein
8. Neue Transportmöglichkeiten
Den Urlaubsgästen stehen immer mehr Anreisemöglichkeiten zur Verfügung – von
Hochgeschwindigkeitszügen bis hin zu den so genannten Billigfluglinien – um an die gewünschte
Destination zu gelangen. Die Situation auf den Straßen wird sich in Zukunft ändern. Durch das
ständige Steigen der Fahrzeuganmeldungen ist mit einer hohen Stau- und
Überlastungswahrscheinlichkeit zu rechnen. Steigende Energiepreise belasten zunehmend die
Urlaubsbudgets der Gäste und könnten langfristig die Mobilität und Reisefreudigkeit
einschränken.
• Destinationen, die schnell und kostengünstig erreichbar sind, werden vor allem im Bereich
Kurzurlaub stark profitieren, besonders wenn zusätzlich große Veranstaltungen und
Events in der Vor- und Nachsaison organisiert werden
• Die schnelle Erreichbarkeit mittels Hochgeschwindigkeitszügen bzw. Fluglinien werden
den Städten und ihrem Umland einen Vorteil gegenüber den ländlichen Gebieten in Bezug
auf Kurzurlaube verschaffen
• Hochgeschwindigkeitszüge werden auf mittleren Entfernungen eine Alternative zu
bestehenden Flugverbindungen
• In der Hochsaison wird es vermehrt zu Überlastungen auf den Straßen kommen und das
wird sich negativ auf die Anreise per Auto auswirken
• Fahrten mit der normalen Bahn werden weiter an Bedeutung verlieren
• Die Vernetzung aller Transportmittel, die der Gast während seiner Anreise bzw. seines
Urlaubs braucht oder benutzt, wird stattfinden
• Kreuzfahrten – nicht nur im teuren Segment – werden wieder verstärkt nachgefragt
9. Nachhaltigkeit
Das Umweltbewusstsein der Urlaubsgäste wird insbesondere durch die Klimawandel-Diskussion
weiter ansteigen. Für den Tourismus bedeutet dies, dass nachhaltige Tourismusdestinationen
verstärkt nachgefragt werden. Nachhaltige Tourismusdestinationen setzen auf intakte Natur- und
Lebensräume (ökologische Dimension), auf eine Einbettung des Tourismus in eine
sektorübergreifende, regionsspezifisch vernetzte Wirtschaft (ökonomische Dimension) und auf
eine Bevölkerung als Gastgeber mit gelebter Tradition und selbstbestimmter kultureller Dynamik
(soziokulturelle Dimension) (Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit, Österreich, S. 11).
Seite 24 von 141
• Der regionale Aspekt in einer Destination wird an Wichtigkeit gewinnen
• Das Management der Destination muss durch konsequente nachhaltige und schlüssige,
strategische und operative Planung verbessert werden
• Destinationen, in denen die lokale Bevölkerung hinter der touristischen Entwicklung steht,
werden in Zukunft bevorzugt besucht
• Destinationen, in denen es zu einer massiven Be- und Verbauung infolge der touristischen
Entwicklung gekommen ist, werden vermehrt abgelehnt werden
10. Sicherheit
Berichte über Terrorismus, regionale Kriege, Konflikte, Umweltverschmutzung,
Naturkatastrophen und andere Krisen (z.B. Vogelgrippe, SARS, etc.) sind leider zu einer
Tatsache unseres täglichen Lebens geworden. Daraus resultiert die Sehnsucht nach Sicherheit
und Geborgenheit.
• Der Wasserqualität wird eine größere Bedeutung zukommen (in Seen, in Pools, im Meer –
aber auch die des Trinkwassers)
• Touristen werden schneller reklamieren, wenn das Angebot nicht den erwarteten
Standards entspricht
• Die Kosten, um größtmögliche Sicherheit garantieren zu können, werden rapide steigen
• Die Tourismuswirtschaft wird sich besser auf eventuelle Krisensituationen vorbereiten
müssen (z.B. Krisenmanagement bei Naturkatastrophen)
4.3. Touristische Angebots- und Nachfragesituation
Der Untersuchungsraum stellt sich aus Sicht des Gastes nicht als kompakter touristischer
Erlebnisraum dar. Die in sich erlebnisreichen städtischen und ländlichen Komponenten sind
regional nicht kompakt für einen Gast fassbar und konsumierbar, da die untersuchte Region
relativ weitläufig ist. Die besondere Mischung des wirtschaftlich dynamischen Standorts mit dem
auch ferientouristisch reizvollen Chiemsee, der alpinen Landschaft im Süden und Westen, den
Kur- und Gesundheitsangeboten und den kulturellen Höhepunkten und Angeboten zeichnen den
Landkreis und die Stadt Rosenheim aus.
Nachfolgend wird die touristische Angebots- und Nachfragesituation im Detail dargestellt.
Touristische Angebotssituation
Entwicklung im Beherbergungsbereich
Im Zeitraum 1995 bis 2007 sank die Gesamtanzahl der Betten von 30.802 auf zuletzt 25.451.
Dies bedeutet einen Bettenrückgang um 21% bzw. 5.351 Betten. 4 % der Betten entfallen auf
die kreisfreie Stadt Rosenheim, der restliche Teil auf den Landkreis Rosenheim. Betrachtet man
die einzelnen Bereiche so zeigt sich eine Bettenzunahme im gewerblichen Bereich
(+ 6 % bzw. + 767 Betten) und eine Bettenabnahme in den Bereichen Privat (- 40 % bzw.
+ 3.237 Betten), Kurkliniken (- 82 % bzw. - 1.855 Betten) und Jugendherbergen (- 62 % bzw.
- 1.026 Betten).
Seite 25 von 141
35.000
30.802
30.000
25.451
25.000
20.000
15.000
11.389
10.000
5.000
0
13.387
12.620
8.152
4.119
2.264
1.648
2.674
1995
2000
Privat
2001
2002
Gewerblich
2003
2004
Jugendherbergen
2005
2006
Kurkliniken
2007
Gesamt
Abb. 3: Bettenentwicklung Landkreis und Stadt Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Landratsamt
Rosenheim 2008)
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1995
2000
2001
Rosenheim
2002
Bad Aibling
2003
2004
Bad Endorf
2005
Bad Feilnbach
2006
2007
Prien
Abb. 4: Bettenentwicklung gewerbliche Vermieter – ausgewählte Orte Landkreis Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten
entnommen aus: Landratsamt Rosenheim 2008)
Bei den gewerblichen Vermietern zeigt sich in ausgewählten Orten ein Bettenzuwachs: in der
Stadt Rosenheim (+ 9 % bzw. + 90 Betten), in Bad Endorf (+ 26 % bzw. + 327 Betten) sowie Bad
Feilnbach (+ 3% bzw. + 12 Betten). Einen Bettenrückgang weisen Bad Aibling (- 17% bzw. - 158
Betten) sowie Prien (- 10 % bzw. - 136 Betten) auf.
Seite 26 von 141
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
1995
2000
2001
Rosenheim
2002
Bad Aibling
2003
2004
Bad Endorf
2005
Bad Feilnbach
2006
2007
Prien
Abb. 5: Bettenentwicklung Privatvermieter – ausgewählte Orte Landkreis Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten
entnommen aus: Landratsamt Rosenheim 2008)
Die Analyse der Bettenentwicklung im Bereich Privatvermieter zeigt einen Rückgang in allen
ausgewählten Orten: Rosenheim - 15 Betten, Bad Endorf - 470 Betten, Bad Aibling - 261 Betten,
Bad Feilnbach - 409 Betten, Prien - 114 Betten.
1.507; 20%
1.824; 24%
851; 11%
3.295; 45%
Gasthöfe Betten
Betten 2/1 Sterne
Betten 3 Sterne
Betten 4 Sterne
Abb. 6: Bettenstruktur Hotels und Gasthöfe Landkreis und Stadt Rosenheim (Kataloganalyse Kohl & Partner 2008)
Laut der Analyse von Kohl & Partner werden im Landkreis und in der Stadt Rosenheim Hotels
und Gasthöfen mit insgesamt ca. 7.500 Betten in den Katalogen der Tourismusorganisationen
geführt. D.h., dass ca. 56 % der Gesamtbetten in diesen Medien erfasst sind. 24 % dieser Betten
entfallen auf Gasthöfe, 11 % auf 1-Stern-/2-Stern-Betriebe, 45% auf 3-Stern-Betriebe und 20 %
auf 4-Stern-Betriebe. Mangels einer anderen statistischen Erfassung der Beherbergungsstruktur
nach Kategorien greifen wir in unseren weiteren Strukturanalysen trotz der statistischen
Unschärfen auch auf diese Daten zurück.
Seite 27 von 141
70
60
50
40
30
20
10
0
1995
2000
2001
Rosenheim
2002
Bad Aibling
2003
Bad Endorf
2004
2005
Bad Feilnbach
2006
2007
Prien
Abb. 7: Entwicklung der Ø Betriebsgröße gewerbliche Betriebe - ausgewählte Orte
(Eigene Berechnung: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2008, Landratsamt Rosenheim 2008)
Die durchschnittliche Betriebsgröße pro gewerblichen Betrieb liegt im Landkreis Rosenheim im
4
Jahr 2007 bei 38 Betten und in der Stadt Rosenheim bei 45 Betten. Eine Prüfung der
Entwicklung der durchschnittlichen Betriebsgröße zwischen 1995 und 2007 zeigt eine
Steigerung um 9 % in der Stadt Rosenheim (von 41 auf 45 Betten), um 22 % in
Bad Aibling (von 45 auf 57 Betten), um 43 % in Bad Endorf (von 35 auf 62 Betten) und um
24 % in Bad Feilnbach (von 11 auf 14 Betten). Im Gegensatz dazu verzeichnet Prien einen
Rückgang der durchschnittlichen Betriebsgröße um 10 % (von 34 auf 30 Betten) im gleichen
Zeitraum. Eine Gesamtbetrachtung des Landkreises Rosenheim zeigt ebenfalls einen Rückgang
(- 18 % bzw. von 45 auf 38 Betten) bei den durchschnittlichen Betriebsgrößen.
Die gewerblichen Betriebe in Bad Endorf sind mit durchschnittlich 62 Betten pro Betrieb am
größten, gefolgt von Bad Aibling (57 Betten/Betrieb), Rosenheim (45 Betten/Betrieb), Prien (30
Betten/Betrieb) und Bad Feilnbach (14 Betten/Betrieb).
4
Eigene Berechnung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2008,
Landratsamt Rosenheim 2008
Seite 28 von 141
10,0
45,0
9,0
8,0
40,0
7,0
6,0
35,0
5,0
30,0
4,0
3,0
25,0
2,0
1,0
20,0
0,0
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
50,0
Sonstige
Gewerblich
Privat
Abb. 8: Entwicklung der Ø Betriebsgröße gewerbliche Betriebe in Österreich (Eigene Berechnung auf Basis Daten
Statistik Austria 2007)
Entwicklung Österreich - Bettenangebot
Die durchschnittliche Betriebsgröße der gewerblichen Beherbergungsbetriebe ist in den letzten
15 Jahren um fast 20 % von durchschnittlich 34 Betten auf knapp 41 Betten gewachsen. Das
durchschnittliche Privatquartier ist seit 15 Jahren mit ca. 6,7 Betten unverändert groß. Die
sonstigen Quartiere (gewerbliche Ferienwohnheime, Kurheime der Sozialversicherungsträger,
öffentliche und private Kurheime, Kinder- und Jugendheime, Jugendherbergen, bewirtschaftete
Schutzhütten, etc.) haben im Durchschnitt an Größe verloren (um nahezu ein Viertel von
durchschnittlich 38 Betten auf 28 Betten).
Daraus ist ein Teil des im Gang befindlichen Strukturwandels im Tourismus – rückläufige Anzahl
der Klein- und Kleinstbetriebe, Konzentration des Bettenangebots in größeren, leichter
professionell zu führenden Betrieben – ablesbar.
Die Anzahl der Unterkünfte hat sich im Bereich sonstige Betriebe in diesem Zeitraum auf etwa
5.800 verdoppelt, während die gewerblichen Unterkünfte insgesamt um 28 % auf ca. 14.000
abgenommen haben. Der größte Rückgang ist dabei im Bereich 1-Stern-/2-Stern-Betriebe
festzustellen, während die Zahl der 4-Sterne-Betriebe zugenommen hat. Die Anzahl der
Privatvermieter (derzeit ca. 49.000) hat um 22 % abgenommen.
Der Trend zu größeren, besser ausgestatteten Betrieben erleichtert die Zusammenarbeit der
Destinationsmarketingorganisationen mit „ihren Betrieben“.
Seite 29 von 141
Touristische Nachfragesituation
800.000
700.000
745.963
634.414
600.000
500.000
551.857
432.856
400.000
300.000
200.000
100.000
0
90.842
80.378
43.751
34.473
1995
2000
2001
Privat
2002
2003
Gewerblich
2004
Kurkliniken
2005
2006
2007
Gesamt
Abb. 9: Entwicklung der Gästeankünfte nach Beherbergungsformen Landkreis und Stadt Rosenheim
(Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Landratsamt Rosenheim 2008)
Nach den Aufzeichnungen des Landratsamts Rosenheim konnte in den letzten 12 Jahren eine
Zunahme der Gästezahl in Landkreis und Stadt von ca. 634.400 auf ca. 746.000 verzeichnet
werden. Die gewerblichen Betriebe konnten eine Steigerung um 119.000 Gästeankünfte auf
551.857 verzeichnen, während die Kurkliniken wie die Kleinvermieter jeweils Rückgänge bei den
Gästezahlen feststellen mussten. Wie nachfolgend dargestellt, zeigt die singuläre Betrachtung
der Daten der Stadt Rosenheim eine Steigerung der Gästezahlen um 20.583 auf 88.368 Gäste.
Stadt Rosenheim
100.000
88.368
90.000
80.000
70.000
67.785
60.000
50.000
40.000
1995
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Gesamt
Abb. 10: Entwicklung der Gästeankünfte gesamt Stadt Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus:
Landratsamt Rosenheim 2008)
Seite 30 von 141
Landkreis und Stadt Rosenheim
4.000.000
3.898.007
3.500.000
2.963.282
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.419.623
1.340.934
1.199.067
1.000.000
653.557
992.737
500.000
622.383
0
1995
2000
2001
Privat
2002
2003
Gewerblich
2004
2005
Kurkliniken
2006
2007
Gesamt
Abb. 11: Entwicklung der Übernachtungen nach Beherbergungsformen Landkreis und Stadt Rosenheim
Die Gesamtzahl an Übernachtungen in Landkreis und Stadt Rosenheim lag 2007 bei knapp
unter 3,0 Mio. Dies bedeutet einen Rückgang in den letzten 12 Jahren um fast eine Million
Übernachtungen. Während die gewerblichen Betriebe seit Jahren bei ca. 1,4 Mio.
Übernachtungen stagnieren, verzeichneten Kurkliniken und Privatvermieter starke Einbußen. Bei
den Kurkliniken halbierte sich die Übernachtungszahl nahezu, im Kleinvermieterbereich ist ein
Rückgang um ca. 1/3 zu registrieren. Nachfolgende Darstellung zeigt eine gegensätzliche
Entwicklung für die Stadt Rosenheim. In der Stadt stiegen die Übernachtungen um 30.428 auf
5
131.055 Übernachtungen im Jahr 2007 .
150.000
140.000
130.000
131.055
120.000
110.000
100.000
90.000
100.627
80.000
70.000
60.000
50.000
1995
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Gesamt
Abb. 12: Entwicklung der Übernachtungen gesamt Stadt Rosenheim (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus:
Landratsamt Rosenheim 2008)
5
Im Jahr 2007 entfallen 100 % der Übernachtungen auf den gewerblichen Bereich. In den Jahren 1995 bis 2006
liegt der Anteil der Übernachtungen, die auf den privaten Bereich entfallen bei ca. 2%.
Seite 31 von 141
Landkreis Rosenheim
30,0
27,4
25,0
19,0
20,0
15,0
10,9
10,0
7,7
6,7
4,3
5,0
3,4
2,8
0,0
1995
2000
2001
2002
Privat
2003
Gewerblich
2004
2005
Kurkliniken
2006
2007
Gesamt
Abb. 13: Entwicklung der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer nach Beherbergungsformen Landkreis Rosenheim
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt im Landkreis Rosenheim bei 4,3 Tagen. Wie im
gesamten Alpenraum bleiben auch in der Untersuchungsregion die Gäste gegenüber vor 12
Jahren um ca. 2 Tage kürzer. Die deutlich niedrigere Verweildauer der Gäste in den
gewerblichen Betrieben (2,8 Tage) hat mit dem hohen Anteil an Geschäftsreisenden und
Tagungen zu tun. Dies trifft auch für die Stadt Rosenheim zu, dort liegt die durchschnittliche
Aufenthaltsdauer bei 1,5 Tagen. Bei den Kurkliniken beträgt die Aufenthaltsdauer noch immer
ca. 19 Tage.
im Landkreis Rosenheim
150.000
300.000
130.000
250.000
110.000
200.000
90.000
150.000
70.000
50.000
100.000
30.000
50.000
10.000
Nächtigungen
Januar
Dezember
November
Oktober
September
August
Juli
Juni
Mai
April
März
Februar
Januar
Dezember
Oktober
November
September
Juli
August
Juni
Mai
April
März
Februar
-10.000
Januar
0
Ankünfte
Abb. 14: Nächtigungen und Ankünfte im Monatsvergleich 01/2006 - 01/2008 im Landkreis Rosenheim Betriebe mit neun
oder mehr Betten sowie Campingplätze (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für
Statistik und Datenverarbeitung 2008)
Seite 32 von 141
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
Nächtigungen
Ankünfte
Abb. 15: Nächtigungen und Ankünfte im Monatsvergleich 01/2006 - 01/2008 Stadt Rosenheim Betriebe mit neun oder
mehr Betten sowie Campingplätze (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und
Datenverarbeitung 2008)
Wie die obigen Abbildungen 13 und 14 zeigen, sind sowohl im Landkreis als auch in der Stadt
Rosenheim die saisonalen Zyklen ähnlich. Die Monate Juli, August und September sind die
stärksten Reisemonate. Im Landkreis liegen auf Grund des hohen ferientouristischen Anteils die
Spitzen im Monat August, währen die Stadt in den letzten beiden Jahren jeweils im September
die höchsten Auslastungszahlen verzeichnete.
9%
91%
Inland
Ausland
Abb. 16: Herkunft der Gäste Landkreis Rosenheim - Betriebe mit neun oder mehr Betten sowie Campingplätze (Eigene
Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2008)
Die Gäste des Landkreises Rosenheim kommen zu mehr als 90 % aus dem Inland. Nur etwa
9 % sind Ausländer.
In der Stadt Rosenheim ist der Ausländeranteil mit 35 % schon deutlich höher.
Januar
Dezember
November
Oktober
September
August
Juli
Juni
Mai
April
März
Februar
Januar
Dezember
Oktober
November
September
August
Juli
Juni
Mai
April
März
Februar
Januar
0
Seite 33 von 141
35%
65%
Inland
Ausland
Abb. 17: Herkunft der Gäste Stadt Rosenheim - Betriebe mit neun oder mehr Betten sowie Campingplätze (Eigene
4.4. Angebotsstruktur der Beherbergungsbetriebe
100%
90%
14,87%
26,66%
80%
40,42%
39,20%
31,38%
38,11%
70%
60%
50,12%
50%
40%
58,29%
32,84%
43,12%
27,96%
25,50%
24,30%
Tirol
Kärnten
Österreich
41,94%
37,59%
30%
20%
10%
15,05%
17,64%
Lkr RO
Salzburg
35,01%
0%
Betten 2/1 Sterne
Betten 3 Sterne
Südtirol
Betten 4/5 Sterne
Abb. 18: Bettenstruktur Hotellerie – Anteile im internationalen Vergleich (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus:
Katalogerhebung Kohl & Partner 2008, Landesstatistik Tirol 2008, Landesinstitut für Statistik Südtirol 2008, STATISTIK
AUSTRIA 2008, Wirtschaftskammer Österreich 2008)
Die obige Grafik zeigt den Anteil der Betten in Hotelbetrieben der jeweiligen Kategorie in der
Region und in Mitbewerberdestinationen. Gemäß diesem Vergleich, der wiederum auf die
Kataloganalyse von Kohl & Partner als Quelle für den Landkreis und die Stadt Rosenheim
zurückgreift, ist der Anteil an Betrieben bzw. Betten in der Kategorie 4-/5-Stern mit 26,7 %
niedriger als in den österreichischen Vergleichsregionen, allerdings höher als in Südtirol.
Auffällig ist der hohe Anteil an 3-Sterne-Betrieben – hier liegt die Zahl mit 58,3 % deutlich über
den verglichenen Destinationen.
Seite 34 von 141
Mehrfach-Profilierung möglich, Katalogerhebung Kohl & Partner 2008
n=4802 Betten (4-/3-Sterne Betten - Katalogerhebung Lkr. und Stadt Rosenheim)
30%
ohne
Profilierung
1.455
20%
Sport
962
44%
Gesundheit/
Wellness
2.093
18%
Business
874
12%
Paare
566
51%
Fam ilien
2.444
8%
Stadthotel
388
9%
Gipfeltreff
440
0
250
500
750
1000
1250
1500
1750
2000
2250
2500
Abb. 19: Positionierung der 4-/3-Sterne Hotels Lkr. Rosenheim und Stadt Rosenheim 2008 (Eigene Darstellung, Daten
entnommen aus: Katalogerhebung Kohl & Partner 2008)
Nach den Erfahrungen von Kohl & Partner sind klar profilierte und positionierte Betriebe
nachhaltig erfolgreicher als unprofilierte ohne klar erkennbare Angebotsschwerpunkte. Der
Erfolg gründet vor allem in einer tieferen und damit qualitativ besseren Auseinandersetzung mit
den erforderlichen Angebotselementen.
Im Rahmen der Kataloganalyse wurde darauf geachtet, in welchen regionalen oder
überregionalen Kooperationsgruppen bzw. Angebotsgruppen der Betrieb Mitglied ist bzw.
welche infrastrukturellen Einrichtungen und Programme im Haus auf eine stärkere Profilierung
oder gar Spezialisierung hinweisen. So konnten hinsichtlich einer Profilierung bzw.
Positionierung der Hotelbetriebe im 3- und 4-Sternebereich folgende Erkenntnisse gewonnen
werden:
51 % Familien:
mehr als die Hälfte der Betten der analysieren Betriebe stehen in Betrieben, wo eine klaren
Profilierung für Familien mit Kindern erkennbar ist (z.B. Mitgliedsbetrieb bei „Kinderland Bayern“)
44 % Gesundheit & Wellness:
Fast die Hälfte der Betriebe weist Einrichtungen auf, die ein Profil im Bereich Gesundheit &
Wellness erkennen lassen (z.B. Mitgliedsbetrieb bei WellVital Bayern oder klare Kur- und
Gesundheitseinrichtungen bzw. zumindest Sauna und Kosmetik)
20 % Sport: Etwa ein Viertel der Betriebe hat eine eher sportliche Ausrichtung (z.B. Hotel mit
Golfnutzung inkl. Golflehrer, Radeinrichtungen u.a.m.)
18 % Business: ca. 870 Betten stehen in Betrieben mit starker Ausrichtung auf
Geschäftreisende
9 % Gipfeltreff: immerhin 440 Betten stehen in Betrieben der Angebotsgruppe „Gipfeltreff“ und
sind damit überprüfte Tagungsprofis
8 % Stadthotels: ca. 390 Betten stehen in Betrieben an Stadt-Standorten
Bei den 4-Sterne Hotels (es wurden insgesamt 10 4-Sterne-Hotels gezählt) ist durchwegs eine
angestrebte Profilierung zu beobachten, jedoch zumeist kein wirklicher Tiefgang aus den
Katalogen ablesbar. Das heißt, fast alle 4-Sterne-Hotels positionieren sich in mehreren
Segmenten (z.B. Wellness, Sport, Familie und/oder Tagungen) und dann zumeist ohne in einem
Bereich Top-Qualität zu erreichen.
Bei den 3-Sterne Hotels (insgesamt 45 Hotels erfasst) ist eine deutlich geringere Profilierung
erkennbar. Wenn eine Profil angestrebt wird, dann im Segment Wellness und Familien (jeweils
15 3-Sterne Betriebe).
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Viele der 3-Sterne Hotels weisen keine zeitgemäße Hoteleinrichtung mehr auf, was zumeist mit
einer fehlenden Profilierung oder Spezialisierung einhergeht.
Preisvergleich Doppelzimmer pro Person
Nächtigungspreis inkl. Frstk. + Mw St. im Doppelzim m er (Katalogerhebung Kohl & Partner 2008)
€ 60
€ 55
€ 50
€ 45
€ 40
€ 35
€ 30
€ 25
Wellness
Kinder
Stadthotel
Fam ilien
Paare
Business
Sport
ohne
Profilierung
3-Sterne
Hotels
Gesam t
VS
€ 40
€ 30
€ 50
€ 37
€ 36
€ 40
€ 34
€ 38
€ 39
HS
€ 45
€ 30
€ 55
€ 41
€ 38
€ 40
€ 35
€ 39
€ 41
NS
€ 41
€ 30
€ 50
€ 39
€ 37
€ 40
€ 34
€ 38
€ 40
Preisvergleich Doppelzimmer pro Person
Preis pro Zim m er inkl. Frstk. + Mw St. (Katalogerhebung Kohl & Partner 2008)
€ 100
€ 90
€ 80
€ 70
€ 60
€ 50
€ 40
Fam ilien
Paare
Business
Sport
4-Sterne
Hotels
Gesam t
€ 53
€ 68
€ 72
€ 67
€ 59
€ 67
€ 77
€ 68
€ 75
€ 74
€ 75
€ 66
€ 73
€ 71
€ 64
€ 71
€ 74
€ 72
€ 62
€ 71
Wellness
Kinder
Gipfeltreff Stadthotel
VS
€ 62
€ 68
€ 68
HS
€ 67
€ 77
NS
€ 64
€ 71
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Gemäß der Katalogerhebung von Kohl & Partner ist hinsichtlich des Preisniveaus bei den
Preisen für Zimmer mit Frühstück pro Person und Tag folgendes festzustellen:
Die Preis-Mittelwerte der 3-Sterne Hotels im Doppelzimmer pro Person/Tag liegen zwischen
€ 30 - € 55 (Mittelwert € 41,--).
Die Preis-Mittelwerte der 4-Sterne Hotels im Doppelzimmer pro Person/Tag liegen zwischen
€ 53 - € 77 (Mittelwert € 73,--).
Betriebe mit klarem Angebotsprofil im 4-Sterne Segment erzielten keinen signifikant höheren
Preis. Im 3-Sterne Segment setzen Stadthotels höhere Preise durch.
4.5. Konkurrenz- und Mitbewerberanalyse (Auskoppelung aus dem Bericht zum
Entwicklungskonzept Planungsregion 18 Südost-Oberbayern)
Der nachstehende Vergleich mit Mitbewerberregionen wie benachbarten Landkreisen,
österreichischen Bundesländern einerseits und Gesamtwerten für Bayern und Deutschland
andererseits ist mangels Verfügbarkeit von aktuelleren Daten aus einzelnen Gebieten wegen der
besseren Vergleichbarkeit auf das Jahr 2005 bezogen. Nach unseren Erkenntnissen aus
anderen, ähnlichen Analysen ist die touristische Entwicklung im Jahr 2006 und 2007
weitestgehend ohne allzu dramatische Veränderungen verlaufen, sodass dieser Vergleich
absolut zulässig und fachlich vertretbar ist.
Der nachstehende Vergleich wurde dem Bericht zum Entwicklungskonzept der Planungsregion
18 (Südost-Oberbayern) entnommen. Der Berichtsteil wurde ebenfalls von Kohl & Partner
erstellt.
Berichtszeitraum:
Jahr 2005
im Monat
Juni
geöffnete
Betriebe
Landkreis Berchtesgadener Land
Landkreis Mühldorf am Inn
Landkreis Altötting
Landkreis Traunstein
Landkreis Rosenheim
Stadt Rosenheim
Region 18 gesamt
Bayern
Deutschland
672
41
52
752
408
22
1.947
13.755
52.877
angebotene
Betten
Ankünfte
Anzahl
19.717
480.008
1.363
58.222
2.086
99.999
22.035
475.164
16.137
479.472
1.011
77.886
62.349
1.670.751
554.583
23.760.390
2.521.989 120.573.874
Jahr
2005
Auslastung
durchÜberder
schnittliche
nachtungen angebotenen AufenthaltsBetten
dauer
in %
in Tagen
2.598.103
38
5,4
121.987
25
2,1
189.370
26
1,9
2.501.493
32
5,3
2.002.357
35
4,2
116.120
32
1,5
7.529.430
33
4,5
70.458.928
35
3,0
343.981.015
37
2,9
Tab 3: Anzahl Betriebe und Betten, Ankünfte, Übernachtungen, Auslastung und durchschnittliche Aufenthaltsdauer in
gewerbliche Beherbergungsbetrieben in der Planungsregion 18, Bayern gesamt und Deutschland gesamt (Eigene
Die Auslastung der gewerblichen Betriebe des Landkreises lag im Vergleichsjahr 2005 mit
35 % über den Werten der Landkreise der Planungsregion, jedoch unter dem Wert des
Berchtesgadener Lands oder Gesamt-Deutschlands.
Seite 37 von 141
Stadt
Rosenheim
Hotels....................................
Gasthöfe..................................
Pensionen.................................
Hotel garni...............................
Zusammen...
Erholungs- und Ferienheime, Schulungsheime
Ferienhäuser, -wohnungen..................
Hütten, Jugendherbergen...................
Vorsorge- und Rehaklinken.................
Zusammen...
Insgesamt...
Campingplätze.............................
Landkreis
Altötting
6
10
2
3
21
9
25
7
4
45
2
2
3
1
-
1
22
1
7
52
1
Anzahl Betriebe
Landkreis
Landkreis
BerchtesLandkreis
Landkreis
Mühldorf am
gadener
Rosenheim Traunstein
Inn
Land
45
6
35
46
69
13
111
107
80
6
37
84
245
6
91
235
439
31
274
472
22
7
26
23
192
2
86
250
7
1
9
4
12 13
3
233
10
134
280
672
41
408
752
9
1
14
23
Region 18
gesamt
147
335
216
584
1.282
80
532
25
28
665
1.947
49
Tab. 4: Anzahl der Betriebe nach Unterkunftsform in gewerblichen Betrieben, Vergleichsjahr 2005 (Eigene Darstellung,
Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2006)
Stadt
Rosenheim
Hotels....................................
Gasthöfe..................................
Pensionen.................................
Hotel garni...............................
Zusammen...
Zusammen...
Insgesamt...
Campingplätze.............................
Landkreis
Altötting
359
316
624
807
194
120
1.745
.
221
.
.
.
.
.
230
341
2.086
1.011
-
-
Anzahl Betten
Landkreis
Landkreis
BerchtesLandkreis
Landkreis
Mühldorf am
gadener
Inn
Land
3.973
221
2.999
3.676
1.891
255
3.073
2.939
2.523
175
932
1.884
4.185
305
2.024
4.435
12.572
956
9.028
12.934
1.649
328
1.679
2.100
3.340 .
2.076
6.426
585 .
556
121
1.571 2.798
454
7.145
407
7.109
9.101
19.717
1.363
16.137
22.035
-
Region 18
gesamt
11.852
9.281
5.708
11.290
37.235
5.756
11.842
1.492
4.823
24.103
62.349
Tab. 5: Anzahl der Betten in gewerblichen Betrieben in der Planungsregion 18 getrennt nach Unterkunftsformen und
Landkreisen bzw. Stadt Rosenheim, Vergleichsjahr 2005 (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches
Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2006)
Stadt
Rosenheim
Hotels....................................
Gasthöfe..................................
Pensionen.................................
Hotel garni...............................
Zusammen...
Zusammen...
Insgesamt...
Campingplätze.............................
Landkreis
Altötting
44.530
40.235
67.936
46.519
16.114
13.430
143.999
.
25.235
.
.
.
.
.
28.398
45.371
189.370
116.120
.
.
Anzahl Übernachtungen
Landkreis
Landkreis
Region
BerchtesLandkreis
Landkreis
Mühldorf am
18
gadener
Inn
gesamt
Land
631.874
28.204
366.391
538.342 1.677.277
166.844
21.736
238.428
253.139 766.901
331.325
16.569
80.297
169.058 613.363
386.615
21.638
174.155
435.843 1.056.916
1.516.658
88.147
859.271
1.396.382 4.004.457
323.408
25.232
211.815
323.554 884.009
301.326 .
173.839
660.841 1.136.006
44.621 .
28.381
5.226 106.626
412.090 729.051
115.490 1.256.631
1.081.445
33.840
1.143.086
1.105.111 3.408.853
2.598.103
121.987
2.002.357
2.501.493 7.529.430
104.092 .
136.657
380.195 620.944
Tab. 6: Anzahl der Übernachtungen in gewerblichen Betrieben getrennt nach Unterkunftsformen und Landkreisen bzw.
Stadt Rosenheim, Vergleichsjahr 2005 (Eigene Darstellung, Daten entnommen aus: Bayerisches Landesamt für Statistik
und Datenverarbeitung 2006)
Seite 38 von 141
Tirol
Betriebe
Betten
durchschn. Betriebsgröße
Nächtigungen
Ankünfte
Aufenthaltsdauer
Auslastung in %
5.874
205.741
35
32.441.847
6.945.576
4,7
43%
Salzburg
2.825
112.330
40
18.523.502
4.491.578
4,1
45%
Oberösterreich
1.284
41.958
33
5.710.254
1.925.974
3,0
37%
Kärnten
2.639
82.376
31
10.599.216
2.187.744
4,8
35%
Österreich
17.492
639.369
37
97.030.589
25.555.868
3,8
42%
Südtirol
4.389
148.043
34
20.971.828
4.041.994
5,2
39%
Region 18
1.947
62.331
32
7.529.430
1.670.751
4,5
33%
Bayern
Deutschland
13.949
572.002
41
73.609.569
23.851.888
3,1
35%
Tab. 7: Internationaler Vergleich Betriebsgröße, Auslastung und Aufenthaltsdauer 2005 (Bayerisches Landesamt für
Statistik und Datenverarbeitung 2006, Landesstatistik Tirol 2006, Landesinstitut für Statistik Südtirol 2006, STATISTIK
AUSTRIA 2006)
Wie die obigen Tabellen zeigen, liegen die gewerblichen Betriebe des Landkreises insgesamt
mit einer Auslastung von 35 % im Vergleichsjahr 2005 klar hinter österreichischen
zweisaisonalen Vergleichsregionen und Südtirol. Kärnten, wo der Sommertourismus eindeutig
dominiert, liegt in der Auslastung gleich auf. Die Betriebe der Stadt Rosenheim sind mit 32 %
klar schlechter ausgelastet.
Die durchschnittliche Betriebsgröße lag 2005 bei den gewerblichen Beherbergungsbetrieben
(ohne Kliniken, ohne Erholungs- und Ferienheime etc., nur Hotels, Gasthöfe und Pensionen) im
Landkreis bei 33 Betten und in der Stadt Rosenheim bei 48 Gästebetten. Der Landkreis bewegt
sich damit wie die Region im unteren Mittelfeld. In Anbetracht der generellen Tendenz zu
größeren Hotels ist dies ein Hinweis auf eine nicht mehr ganz zeitgemäße Angebotsstruktur im
Beherbergungsbereich.
52.877
2.522.000
48
337.834.510
116.411.000
2,9
37%
Seite 39 von 141
5. Strategische Positionierung der Region
Die strategische Positionierung der Region wurde gemeinsam mit einer Arbeitsgruppe aus
Vertretern der touristischen Organisationen, des Landkreises, der Stadt und der
Unternehmerschaft aus dem Tourismus überprüft bzw. erarbeitet.
Nachfolgend werden die Erkenntnisse zur Positionierung des Landkreises und der Stadt
folgendermaßen dokumentiert:
• Erkenntnisse aus der SWOT-Analyse (Stärken/Schwächen/Chancen und Bedrohungen)
• Erkenntnisse und Einschätzungen zum Entwicklungspotenzial in strategischen
Geschäftsfeldern
• Strategischer regionaler Positionierungsansatz für den Tourismus
5.1. Erkenntnisse aus der SWOT-Analyse
Die Analyse der Stärken und Schwächen sowie der Chancen und Bedrohungen für den
Tourismus der Region wurde getrennt nach
• Natürlichen Voraussetzungen
• Betrieben in der Beherbergung und Gastronomie
• Touristisch nutzbare Sport- und Freizeitinfrastruktur
• Touristische Organisation (einschließlich Marketing)
vorgenommen. Grundlage waren die erst im Jahr 2007 erarbeiteten Analysen im Rahmen des
Entwicklungskonzepts der Planungsregion 18.
Wie die nachfolgenden Tabellen dokumentieren, baut der Tourismus stark auf natürliche
Gegebenheiten wie Landschaft, Seen, Berge, natürliche Heilmittel (Thermalwasser, Moor) und
eine hohe Dichte an historischen Kulturstädten auf. Dazu kommen die touristisch nutzbaren
Infrastruktureinrichtungen, insbesondere das Wegenetz (Rad und Wandern) und die
Gesundheitseinrichtungen, sowie ein starkes Angebot an Ausflugsattraktionen.
Defizite gibt es bei der alpinen Wintersport-Infrastruktur (veraltete Bergbahnen, fehlende
Beschneiung) und auf der Hotelbetriebsebene (generell zu wenige Betriebe in der 4-SterneKategorie, insbesondere aber zu wenige profilierte und spezialisierte Betriebe).
Die touristische Vermarktung wird durch die im internationalen Vergleich zu schwache finanzielle
Ausstattung der örtlichen und regionalen Tourismusorganisationen erschwert sowie zusätzlich
durch die Zersplitterung der Kräfte auf viele Vermarktungsorganisationen in Ihrer Effizienz
beeinträchtigt. Die regionale Inhomogenität, die sich auch in der fehlenden Dachmarke für die
Region widerspiegelt, behindert einen starken, geschlossenen Marktauftritt.
Seite 40 von 141
Bereich Natürliche Voraussetzungen – Landkreis und Stadt Rosenheim
Stärken
Schwächen
• Chiemsee, Wendelstein, Kampenwand, Hochries/Samerberg,
Inn, Seen (mit guter Wasserqualität)
• Gesellschaftliche Akzeptanz
des Tourismus
• Unverbaute Seeufer
• Lücken in der professionellen
Gastfreundschaft
• Moor: einzigartig in D hinsichtlich Größe, Fauna und Flora,
Qualität/Zusammensetzung
• Thermalwasser: 2 Ausrichtungen (Endorf: Jod,
Bewegung/Augen; Aibling: Natriumhydrogencarbonat und
Schwefel, Bewegung)
• Kombination See und Berg
• Hohe Dichte an historischen Kulturstädten
• Gepflegte Landschaft (Vielzahl Almen, Hütten,
Wanderwegen)
• Gelebtes Brauchtum
• Identität der Einheimischen mit der Region
• Natürliche Gastfreundschaft (vor allem Urlaub am Bauernhof)
• Hohe Qualität bei Sauberkeit
• Sicherheit
• Wenig schneesichere
Gebiete (Höhenlage)
• Moor: mangelhafte
touristische
Erschließungskonzept fehlt
noch (aber geplant)
• Rechtliche
Schutzbestimmungen: z.B.
Chiemsee, verhindern oft
Entwicklungen im Tourismus
• Zum Teil starke Zersiedelung
der Landschaft (Gefahr)
• Ortskerne bieten
überwiegend zu wenig aus
touristischer Sicht (flanieren
etc.)
• Flora/Fauna (z.B. 95% aller Süßwasserfische, Vögel)
• Flüsse (Mangfall, Inn) -> historisch wichtig
Tab. 8: Stärken und Schwächen im Bereich Natürliche Voraussetzungen – Landkreis und Stadt Rosenheim
Seite 41 von 141
Bereich Betriebe (Hotellerie und Gastronomie) Landkreis und Stadt Rosenheim
Stärken
Schwächen
• Dichte an Gastronomie
(Vielfalt, Angebot, ...)
• Fehlende Privatinitiative
• Urlaub auf dem Bauernhof,
teilweise gute
Privatvermieter
• Fehlende Hotels: Familien-, Wellness-, Tagungs-, Budget Hotel
• Es fehlen Leitbetriebe / „Leuchttürme“ im Hotelbereich
• Preis-/ Leistungsverhältnis
• Einzelne Vorreiterbetriebe
• Die Gastronomie ist zu wenig regionaltypisch
• Gesundheitsbetriebe bzw.
einige Kurhotels in den
Kurorten der Region
• Zu wenig moderne „Erlebnis- Gastronomie“, die Angebote sind
häufig zu klassisch
• Koordination der Öffnungszeiten in der Gastronomie
• Investitionsstau im Beherbergungsgewerbe (Grundstückspreise,
6
Basel II, Bonität, Investitionsbereitschaft vorhanden?)
• In den mittleren und kleineren Hotel- und Gastronomiebetrieben
sind die Führungskräfte stark in der operative Arbeit „gefangen“,
es bleibt zuwenig Zeit für strategische Weiterentwicklung
• Zu wenige Hotelbetriebe mit Wellness-Einrichtungen
• Kongresshotel fehlt in Rosenheim
• Tourismus ist noch sehr auf die Kommunen fixiert; die regionale
Abstimmung und Zusammenarbeit könnte noch besser sein
(„Kirchturmdenken“)
• Mehrwertsteuerdifferenz zu Lasten bayerischer gegenüber
österreichischer Betriebe
• Qualitätsstandard bei Privatvermietern
• Dienstleistungsqualität generell
Tab. 9: Stärken und Schwächen im Bereich Betriebe (Hotellerie und Gastronomie) – Landkreis und Stadt Rosenheim
6
Der Investitionsstau im Beherbergungsgewerbe ist nicht nur auf „Basel II“ zurückzuführen. Es ist
vielmehr eine Frage der Investitionsbereitschaft der Unternehmer und eine Frage der Bonität
(Alfons Maierthaler/Karl Göpfert, Sparkasse Rosenheim-Bad Aibling).
Seite 42 von 141
Bereich Touristische Sport und Freizeit-Infrastruktur – Landkreis und Stadt Rosenheim
Stärken
Schwächen
• 18 Golfplätze (50 km Umkreis)
• Wegesystem -> ergänzende Infrastruktur (z.B.
Bänke …) und qualitative Ausführung (vielleicht
zielgruppenspezifische Ausführung)
• Gute Verkehrsanbindung
(Fluganbindung)
• Seenschifffahrt
• 2 Thermen
• Nähe zu Städten München und
Salzburg
• Hochwertige Kliniken
(Gesundheitskompetenz)
und dichtes Ärztenetz + Reha
• Wege: nicht gut beschildert
• Zuwenig Schlechtwetterangebote wie z.B.
Indoor-Freizeitanlage für Kinder (Chiemsee)
Verkehrsführung/-lenkung in den Orten behindert
Ortsentwicklung (fehlende Umgehungsstraßen)
• In kleineren Orten ÖPNV-Lücken
• Einkaufsmöglichkeiten (Ausnahme: Rosenheim,
Wasserburg, Bad Aibling)
• Wegesystem (Rad- und Wanderwege); • Gute Tagungseinrichtungen in Hotels
Anbindung an Fernwege (Benedikt-,
Jakobs-, Ludwigweg …)
• Kaum Netzwerke („Kirchturmdenken“)
• Lokschuppen, Städtische Galerie …
• Messe München
• Einkaufsstadt Rosenheim
• Historische Stadt Wasserburg
• Einiges an Ganzjahres Infrastruktur
• Bahnanbindung, ÖPNV System (mit
Kurkarten)
• Sommer-Lastigkeit (hauptsächlich Sommerorientierte Einrichtungen) veraltete Bergbahnen
(20 Jahre Investitionsrückstau sowie fehlende
Beschneiungsanlagen und fehlende alternative
Angebote im Wintertourismus)
• Keine internationalen Messen in der Region
• Hohes Verkehrsaufkommen
• Verkehrsanbindung (Wasserburg)
• Keine Seebühne mehr
Tab. 10: Stärken und Schwächen im Bereich Touristische Sport- und Freizeitinfrastruktur – Landkreis und Stadt
Rosenheim
Seite 43 von 141
Bereich Touristische Organisationen – Lkr. und Stadt Rosenheim
Stärken
Schwächen
• Erlebniswelt Chiemgau
• Zum Teil zu viele Kooperationen
(Problem: wer kümmert sich um was?)
• TVB Kooperation bei Messen
• Einzelne erfolgreiche Kooperationen
(z.B. Golfregion Chiemsee,
kulinarischer Herbst, Wirte11,
Gipfeltrio, Bauernherbst, ....)
• Herbstfest Rosenheim
• Vielfältiges Kulturangebot (über 800
kulturelle Veranstaltungen und 13
bedeutende Festivals)
• Christkindlmärkte
• Weiße Flecken bzgl. Tourismusorganisationen
• Fehlendes vernetztes Angebot bzw. koordinatives
Produktmanagement
• 2 regionale und mehrere teilregionale
Tourismusorganisationen (fehlende Bündelung der
Kräfte; u.a. auch mit UaB)
• Fehlende Dachmarke
• Finanzielle Schwächen
• Unzureichende Koordination der Veranstaltungen
• Vermarktung des Gesundheitsbereiches
(Dachmarke Gesundheitswelt)
• Regionale Inhomogenität
Tab. 11: Stärken und Schwächen im Bereich Touristische Organisation – Landkreis und Stadt Rosenheim
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Chancen und Risiken für den Landkreis und Stadt Rosenheim
Chancen
Risiken
• Thema Gesundheit (Prävention und Kur, mit
Sport und Bewegung, Ärztedichte, Kompetenz) –
auch ganzjährig
• Investitionsstau wird nicht aufgelöst
• Mitreisende Angehörige (bei Kliniken)
• Stellenwert des Tourismus (in
Kommunalen Gremien und in der
Bevölkerung)
• Natur (Seen, Berge, Ebene (zum Radeln) auf
engstem Raum)
• Kultur mit z.B. Ausstellungen Lokschuppen,
Brauchtum, Festivals, Events
• Kirchturm-Denken
• Verschlafen von Trends
• Nischen bewusster nutzen (z.B. Golf)
• Verschlechterung der
Rahmenbedingungen gegenüber den
Mitbewerbern
• Einkaufsstadt Rosenheim
• Zersiedelung
• Landesgartenschau – Kooperation Rosenheim /
Umland
• Verlust an Betrieben und Betten kostet
Substanz
• Große Betriebe für Business-Tourismus (starker
Wirtschaftsstandort)
• der Anschluss an das internationale
werden
• Verkehrstechnische Lage
• Flexibilität – nicht eingeschränkt auf einige
wenige Angebotssegmente (z.B. bei
Klimawandel-Winter)
• Wasser
• Angenehme Temperaturen im Hochsommer
• Tagestourismus (auf Grund des starken
Ausflugszielangebots)
Tab. 12: Chancen und Risiken im Tourismus – Landkreis und Stadt Rosenheim
Die oben stehende Tabelle dokumentiert die zentralen Chancen des Tourismus in der Region.
Dazu zählen insbesondere:
• der Gesundheitstourismus, der auf Kompetenz und natürliche Heilmittel aufbauen kann.
• Die natürlichen und kulturellen Voraussetzungen
• Der starke Wirtschaftsraum mit großen, international tätigen Unternehmen
• Der Tagestourismus
Ein Risiko für künftige Entwicklungen stellen im Besonderen dar:
• Das noch immer ausgeprägte Kirchturmdenken
• Der Investitionsstau
• Drohende Zersiedelung
• Der geringe Stellenwert, den der Tourismus in vielen (kommunalen) Gremien und in der
Bevölkerung genießt.
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5.2. Positionierungsansatz für den Tourismus der Region
Positionierungsansatz
(Ferien)tourismus
Gesundheit und
sportlich aktive Erholung
mit der Familie (am See
oder Berg, beim Ausflug)
Verbunden mit Rad,
Wandern, Ausflug, Kultur,
Golf
Abb. 22: Positionierungsansatz für den (Ferien-) Tourismus der Region
Wie in der obigen Abbildung dargestellt ist, soll sich die Region in Zukunft über die Kernthemen
Gesundheit und sportlich-aktive Erholung positionieren.
In Verbindung mit der sportlich-aktiven Erholung ist die Familie neben anderen Affinity-Groups
und Millieugruppen Hauptzielgruppe.
Sowohl der Gesundheitstourismus als auch die sportlich-aktive Erholung ist eng verbunden mit
Bewegung in der Natur. Dies lässt eine thematische Verknüpfung mir Rad- und Wanderurlauben
oder auch Golf zu.
Das starke tagestouristische Angebot kann von allen Gästen (Aufenthaltsgäste, Kurgäste,
Tagesbesucher) genutzt werden und rundet die Gesamtpositionierung ab.
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5.3. Strategische Geschäftsfelder
Die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten strategischen Geschäftsfelder wurden von den
Mitgliedern der Arbeitsgruppe auf Basis Ihrer Erfahrungen und Einschätzungen definiert und in
ihrem Volumen eingeschätzt. Zudem wurde von den Beratern gemeinsam mit den
Arbeitsgruppenmitgliedern eine grobe Einschätzung des Entwicklungspotenzials des
Geschäftsfelds vorgenommen. Diese Markt-Entwicklungspotenziale sind gepaart mit dem
derzeitigen Nachfragevolumen des jeweiligen Geschäftsfelds eine wesentliche Grundlage für
den oben genannten Positionierungsansatz.
Strategische Geschäftsfelder
Strategisches Geschäftsfeld
Übernachtungen
(geschätzt)
Gesundheit
600.000 – 650.000
Ferien am See / am Berg (Schwerpunkt
Rad und Wandern)
600.000 – 700.000
Familienurlauber inkl. UaB
800.000
Geschäftsreisende (inkl. Tagungen)
200.000
Gruppenreisen (Busgruppen) – Ausflüge, 200.000
Kultur, Events und Incentives
Special-Interest-Groups (Nischen) wie
180.000 – 200.000
z.B. Golf, individuelle Kulturreisen, sportl.
Aktivurlaub, Jugend
Winter im Schnee
60.000
Tagestourismus
Quelle: Einschätzung der Teilnehmer der Strategieklausur und des
Beraterteams
Abb. 23: Strategische Geschäftsfelder des Tourismus der Region
Entwicklungspotenzial
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Auf den nachfolgenden Seiten werden die von der Arbeitsgruppe herausgearbeiteten
strategischen Entwicklungspotenziale, die gegebenen Defizite und Schwächen sowie die
anzustrebenden Ziele in den jeweiligen Geschäftsfeldern dokumentiert.
Strategisches Geschäftsfeld Gesundheit:
Strategische Erfolgspotenziale:
Defizite, Schwächen:
+ Kliniken, Reha-Betriebe
+ Thermen
+ Moor
+ Ärztedichte
+ Chance: Begleitpersonen
+ gegenwärtige Marktentwicklung
– Wellnesshotels fehlen
– zuwenig Kooperation
– „Kümmerer“ zur Vernetzung fehlt
(Produktmanager oder Themenmanager)
(Medical Wellness, Medizintourismus...)
Strategische Ziele:
ein bis zwei weitere Gesundheitshotels/Medical Wellness Hotels als „Leuchttürme“ in
der Region, die als „Speerspitzen“ im Marketing eingesetzt werden können
2 bis 3 Hotels mit Wellnessausstattung bzw. Wellnesshotels im 4-Sternebereich
Ärzte mehr mit den Hotels verbinden – verbesserte Zusammenarbeit
Begleitpersonen-Marketing
Vernetzung der Anbieter (kommunikative und verkehrstechnische Vernetzung)
Innovationen über Forschungsprojekte
Abb. 24: Strategisches Geschäftsfeld Gesundheit
Strategisches Geschäftsfeld Familienurlaub (inklusive Urlaub auf dem Bauernhof):
Defizite, Schwäche:
+ für den gesamten Familienverbund ein
gutes Angebot in kurzer Distanz
(Wasser, Berg, Ausflug,
Kindereinrichtungen)
+ Urlaub auf dem Bauernhof
+ ca. 4 bis 5 spezialisierte Hotels
– zu wenige profilierte und spezialisierte
Hotels und Ferienwohungsanlagen in
den Bereichen Familie, Rad, Wandern
Strategische Ziele:
Motivation zur Profilierung und Spezialisierung bei den bestehenden Betrieben durch
verbesserte Vermarktung und bevorzugte Darstellung der Spezialisten nach außen
Angebotsvernetzung im Familiensegment entlang der Dienstleistungskette
(Angebotsgruppe Familienerlebnis)
Themenmanager Familienurlaub
1 bis 2 familienspezialisierte Beherbergungsbetriebe
(Feriendorf, Familien-Clubhotel, Familien- und Kinderhotel)
Abb. 25: Strategisches Geschäftsfeld Familienurlaub
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Strategisches Geschäftsfeld „Ferien am See und am Berg“ (mit Schwerpunkt Rad und
Wandern):
+ Landschaft
+ Wegesystem
+ Mischung Berg/See/Ebene
+ Ausflugsziele, Themenwege
+ viele Betriebe mit radgerechter Ausstattung
– Qualitätsprobleme in der Hotellerie
(u.a. Atmosphäre, Ambiente ... )
Strategische Ziele:
Landhotels mit Qualität im Zimmer- und Wellnessbereich und in der Kulinarik
Optimierung der Wegebeschilderung
Qualitätsoffensive für bestehende Betriebe
1 bis 2 spezialisierte Radhotels (Profilierungschance für bestehende Betriebe!)
2 bis 3 spezialisierte Wanderhotels (Profilierungschance für bestehende Betriebe!)
Abb. 26: Strategisches Geschäftsfeld „Ferien am See und am Berg“
Strategisches Geschäftsfeld Tagungs- und Geschäftsreisen:
Defizite, Schwächen:
+ Lage, Potenzial an durchreisenden
Geschäftsreisenden
+ Tagungszentren Rosenheim und Bad Aibling
+ gute mittelständische Betriebe
– gute, professionelle Tagungshotels fehlen
– Preiskampf in diesem Segment
Strategische Ziele:
zwei sehr gute Tagungshotels (Meetings, Incentives, Congress und Events ...) - mit
hoteleigener Tagungsinfrastruktur und/oder ergänzende Beherbergungsbetriebe
zu den bestehenden Kongress- und Tagungseinrichtungen (Rosenheim, Bad Aibling)
verbessertes Angebot an professionellen Tagungsräumen in bestehenden Hotels
Tagungen, Symposien, Kongresse passend zu den Entwicklungsthemen der Region
(z.B. Holz, Gesundheit ...)
Abb. 27: Strategisches Geschäftsfeld Tagungs- und Geschäftsreisen
Strategisches Geschäftsfeld Gruppenreisen:
+ Eventtourismus Herbstfest, Christkindlmärkte
+ Ziele Chiemsee, Wendelstein u.a. TopAusflugsziele (einschließlich Salzburg, BGL)
+ Kulturangebote
– Preiskampf in diesem Segment
Strategische Ziele:
bestehende Betriebe bei der Erweiterung auf Busgröße unterstützen
mit bestehenden Betrieben arbeiten
1 bis 2 profilierte Top - Busgruppenhotels
Abb. 28: Strategisches Geschäftsfeld Gruppenreisen
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Strategisches Geschäftsfeld „Affinity-Groups“ bzw. „Nischen“:
+ Golfplätze und Golfplatzdichte
+ Kulturangebot (Sehenswürdigkeiten,
kleine Events)
+ sportlicher Aktivurlaub (neben Rad und
Wandern z.B. Wassersport)
– zu wenige profilierte und spezialisiert Hotels
Strategische Ziele:
bestehende Hotels in der Nähe von Golfplätzen qualifizieren (Golf-Know-how,
Ausstattung)
immer höherer Anteil an Alleinreisenden – Bewusstsein schaffen für Bedürfnisse
Kultur-Reisen (z.B. Malreisen, Ausstellungsreisen, Musikreisen aktiv zum Produkt
entwickeln)
Abb. 29: Strategisches Geschäftsfeld „Affinity-Groups“ bzw. „Nischen“
5.4. Schlüsse und Erkenntnisse aus der strategischen Positionierung für die Hotelentwicklung
in der Region
Chancen
Das Gesundheitsangebot mit Thermen und
Kliniken hat internationales Niveau
Risiken
der Investitionsstau auf der Betriebsebene
bedroht den nachhaltigen touristischen
Erfolg
Die Kompetenz im Gesundheitsbereich stellt
ein starkes Entwicklungspotenzial dar
der Anschluss an das internationale
Das Naturpotenzial mit Bergen, See und
werden (z.B. Low Cost Carrier ...)
natürlichen Heilmitteln ist hervorragend
Es gibt zu wenige international marktfähige
Das Angebot der Stadt Rosenheim
Betriebe mit dem entsprechenden Angebot
im Ausstellungs- und Eventbereich ist ein
und der entsprechenden Betriebsgröße, um
starkes Verkaufsargument
professionelles Marketing machen zu
können
Die touristische Sport- und
Freizeitinfrastruktur ist auf einem guten
Der Substanzverlust an Betrieben und
Niveau (Ausnahme alpiner Wintersport)
Betten wird in der regionalen
Wertschöpfung spürbar
Starke Leitbetriebe tragen einen sehr
wesentlichen Teil zur regionalen
Hohe Grundstückspreise und fehlende
Wertschöpfung, Arbeitsplatzsicherung und
Tourismusgesinnung von Anrainern und
überregionalen Vermarktung bei, von diesen
Kommunalpolitikern stellen an manchen
Leitbetrieben gibt es in der Region noch zu
Top-Standorten eine massive Gefahr für die
wenige
weitere Entwicklung dar
Tab. 13: Fazit Chancen und Risiken im Tourismus – Landkreis und Stadt Rosenheim
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Teil II: Hotelentwicklung
6. Regionale Hotelkonzept-Entwicklung
6.1. Prämissen der regionalen Hotelkonzept-Entwicklung
Bei der Prüfung möglicher Hotelstandorte und Konzepte müssen die Interessen aller
Stakeholder (Landkreis, Stadt, Gemeinden, Tourismusorganisation, Eigentümer etc.)
ausgewogen berücksichtigt werden.
Die folgenden Standort- und Konzeptempfehlungen basieren auf den Erkenntnissen der
geführten Fachgespräche mit allen Verantwortlichen und Experten, einer ausführlichen und
detaillierten Analyse der zur Verfügung stehenden Tourismusstatistiken (einschließlich der
Marktanalyse der regionalen hotelgewerblichen Betriebe), einer ergänzenden Analyse der
Mitbewerber im angrenzenden Österreich und der Besichtigung und Bewertung aller potenziellen
Hotelstandorte des Landkreises und der Stadt Rosenheim.
Diese Analysen und Bewertungen fließen gemeinsam mit den aktuellen Tourismustrends sowie
den Erkenntnissen der Strategieklausur in die Standort- und Konzeptempfehlungen ein.
StandortFachBesichtigung Gespräche
TourismusStatistik
Mitbewerber
TourismusTrends
Analyse und Bewertung
Strategieklausur
• Gesundheit
• Ferien an Berg
und See
• Familien
• Geschäfts- und
Gruppenreisen
Standort- und
Konzeptempfehlungen
ExpertenKnow-How
von
Kohl & Partner
Abb. 30: Standort- und Konzeptempfehlungen
Um die Gefahr der „Kannibalisierung“ der bestehenden Tourismusbetriebe durch neu
eintretende Mitbewerber zu minimieren, sollte grundsätzlich eine Ergänzung des Hotelangebotes
angestrebt werden. Aus diesem Grund wurde auch eine detaillierte Recherche der strategischen
Ausrichtungstendenzen bei den bestehenden Betrieben durchgeführt und mit geplanten bzw. in
der Realisierung befindlichen Hotelbetrieben ergänzt.
Neben einer generellen Ergänzung des hotelgewerblichen Angebotsbestandes durch neue
Anbieter sollte die Weiterentwicklung der bestehenden Unternehmen keineswegs vernachlässigt
werden. Dies beinhaltet sowohl eine qualitative Verbesserung, als auch eine stärkere inhaltliche
Profilierung bzw. Spezialisierung und eine Erhöhung der Bettenkapazitäten. Daher sind etwaige
Expansionspläne einzelner Unternehmen noch zusätzlich einer isolierten wirtschaftlichen
Überprüfung zu unterziehen.
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6.2. Regionaler hotelgewerblicher Gesamt-Bettenbedarf
Aufgrund der Entwicklungen bei den Beherbergungsbetrieben in den letzten Jahren gibt es im
Landkreis und der Stadt Rosenheim in unterschiedlichen Kategorien, vor allem für spezialisierte
Hotelbetriebe, noch ungenütztes Potenzial. Eine pauschale Abschätzung des GesamtBettenbedarfs in der Region ist ohne konkrete Standort- und Konzeptspezifikation jedoch kaum
zulässig. Aufgrund der bisherigen Analysen, sowie dem touristischen Fach-Know-how von
Kohl & Partner ist davon auszugehen, dass am regionalen Hotelleriemarkt im Landkreis und in
der Stadt Rosenheim ein Bedarf von etwa 2.000 bis 2.500 Hotelbetten gegeben ist, sofern diese
Betten das bestehende Angebot ergänzen und nicht verdrängen.
Der Gesamt-Bettenbedarf gliedert sich wie folgt auf die einzelnen Hotel-Kategorien:
Kategorie:
Kapazitätsbedarf:
4-Sterne-Bereich
600 - 800 Zimmer
3-Sterne-Bereich
200 - 300 Zimmer
2/1-Sterne-Bereich (Budget)
Gesamt
bis zu 100 Zimmer
900 - 1200 Zimmer
Abb. 31: Gesamt-Bettenbedarf nach Kategorien
Wichtig im Zusammenhang mit dem Kapazitätsbedarf ist einerseits auf wirtschaftlich rentable
Betriebsgrößen zu achten und andererseits betreiber- und managementfähige Betriebe zu
schaffen. Grundsätzlich handelt es sich dabei um betriebliche Einheiten, die über zumindest 70
Zimmer oder mehr Kapazität verfügen.
Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass eine Kapazitätserweiterung keineswegs ein
Muss darstellt bzw. innerhalb weniger Jahre vonstatten zu gehen hat. Bestehenden Betrieben
die eine Profilierung und Weiterentwicklung anstreben, ist grundsätzlich der Vorzug zu geben.
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6.3. Anzustrebende Hotelkonzepte Stadt und Landkreis Rosenheim
Auf Grundlage der bisherigen Analysen, Gespräche und Ergebnisse der Strategie-Workshops
sind für Stadt und Landkreis Rosenheim folgende Konzeptausrichtungen zu empfehlen:
• Wellness-Hotel / Hotel mit Wellnessprofilierung
• Gesundheits-Hotel / Medical Wellness Hotel
• Thermen-Hotel
• Incentive- und Tagungs-Hotel
• Resort-Hotel
• Budget-Hotel
• 3-Sterne-Business-Hotel
• Busgruppen-Hotel
• Familien-Club-Hotel
• Familien-Feriendorf
Diese konzeptiven Ausrichtungen stellen eine sinnvolle Ergänzung des hotelgewerblichen
Angebotes im Landkreis dar und stärken die strategischen Geschäftsfelder Gesundheit,
Familie, Business, Gruppen und Erholung. Bei den Konzeptausrichtungen handelt es sich um
übergeordnete Spezialisierungsmöglichkeiten, welche durch Zusatzprofilierungen wie
beispielsweise eine saisonale Konzentration auf Kulturreisende, Radfahrer, Reiter, Golfer,
Wanderer usw. je nach Standortgegebenheiten ergänzt werden sollten.
In einem weiteren Schritt ist nun zu prüfen, ob die bestehenden Betriebe eine Motivation
aufweisen und dazu in der Lage sind diese Lücken im oben genannten hotelgewerblichen
Angebot zu füllen. Grundsätzlich bieten sich für die bestehenden Unternehmen an, diese
Profilierungsmöglichkeiten in Anspruch zu nehmen und es sollte angestrebt werden zusätzliche
Anbieter für diese Konzepte zu gewinnen.
In Folge werden die anzustrebenden Hotel-Konzepte im Detail beschrieben. Zur
Veranschaulichung werden die einzelnen Hotel-Konzepte mit konkreten Beispielbetrieben aus
Österreich und Deutschland jeweils mit mind. einem „privat-“ und einem „ketten-„geführten
Hotelbetrieb dargestellt.
Seite 53 von 141
6.4. Wellness-Hotel / Hotel mit Wellnessprofilierung
„Gesundheit“ stellt bereits eines der touristischen Kernkompetenzen der Region dar und soll
weiterhin forciert werden. Zum gesundheitstouristischen Angebot gehören neben den
bestehenden Kliniken und Kurhotels auch hochprofessionelle Wellnesshotels. Die bestehende
Hotelstruktur zeigt, dass es zwar Hotelbetriebe mit Wellnessangebot, jedoch noch kein
hochspezialisiertes Wellness- bzw. Gesundheits-Hotel gibt.
Als Erfolgsfaktor im Wellness-Segment gilt ein hoher Spezialisierungs- bzw. Profilierungsgrad,
der durch einzigartige Produkte und Angebote erreicht werden kann. Grundsätzlich kann man
bei Wellnesshotels zwischen „aktivem“ (nachhaltige Änderung des Lebensstils, therapeutischen
Anwendungen, medizinische Betreuung) und „passivem“ Wellness (relaxorientierter Urlaub,
Verwöhnurlaub, Genussurlaub, etc.) unterscheiden.
Wesentliche Anforderungen an ein Wellness- und Gesundheits-Hotel mit überregionalem
Bekanntheitsgrad:
• 100 Zimmer Mindest-Kapazität aufgeteilt in unterschiedlichen Kategorien
• Exklusiver Standort mit hohem Erholungswert und ferientouristischem Ambiente
• Hochwertige Einrichtung und Ausstattung entsprechend einer 4-Sterne-plus Kategorie
• Ganzjährige Öffnung
• Großzügige Wellnessausstattung:
-
Beauty- und Treatmentbereich (5 bis 7 Behandlungsräume)
-
Saunalandschaft (4 bis 6 unterschiedliche Saunen)
Wasserlandschaft (mehrere Wasserbereiche wie zB Innen- und Außenpool,
Whirlpool usw.)
Thematisierte Ruhebereiche (min. 1 Liege pro Bett)
• Kompetenz im Beauty-, Behandlungs- und Treatmentbereich
• Hochwertige gastronomische Vollversorgung
• Evtl. medizinisches Zusatzangebot („Medical Wellness“):
-
Ärzte- und Therapiebereich
Einbindung regionaler Naturheilmittel
• Zielgruppen:
-
Erholungsgast
Wellnessgast
Gesundheitsgast
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Ausgewählte Beispiele für gut geführte, spezialisierte Wellnesshotels:
Betriebe:
Sporthotel Wellnessresidenz Alpenrose
(Maurach/Österreich)
www.alpenrose.at
Travel Charme Hotels (mehrere
Standorte in Deutschland, Österreich,
Italien)
www.travelcharme.com
Wellnesshotel Das Kranzbach
(Kranzbach/Deutschland)
www.daskranzbach.de
Tab. 14: Spezialisierte Wellnesshotels
Daten & Fakten:
•
93 Zimmereinheiten (davon 60 Suiten) / 193 Betten
•
4-Stern-Superior-Hotel
•
Großzügiges Saunaangebot (Schwitzstube, Dampfbad, SteinBlock- und Infrarotsauna)
•
Hallenbad, Freibad und Badeteich
•
Betreutes Bewegungs- und Aktivprogramm
•
Kinderanimation (zu Ferienzeiten)
•
Umfangreiches Treatment- und Beautyangebot
•
Unterschiedliche Größen, ab 100 Zimmer
•
4-Stern-Superior-Hotels
•
Umfangreiches Wellnessangebot mit regionalem Schwerpunkt (zB
Thalasso an der Ostsee)
•
Teilweise Tagungsmöglichkeiten
•
90 Zimmereinheiten
•
•
Exponierte Lage in der Natur
•
2.500m² „Wellness & Nature Spa“ mit Hallenbad und 4 weiteren
beheizbaren Pools (innen und außen)
•
Saunaangebot: Finnische Sauna, Biosauna, Infrarotkabine,
Dampfbädern, Lady's Sauna
•
Frischluftterrasse, Whirlpool, Ruhebereich mit offenen Kamin
•
Fitnessraum mit wechselnden Aktivprogrammen
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6.5. Gesundheits-Hotel bzw. Medical Wellness Hotel
Um das gesundheitstouristische Hotelangebot abzurunden, können in diesem Segment
zusätzlich zu den klassischen Wellness- und Kurhotels hochspezialisierte Gesundheits-Hotels
entstehen. Der Gesundheitstourismus zählt zu den Wachstumsmärkten der nächsten Jahre.
Insbesondere der anspruchsvolle Präventivmarkt mit medizinischer Kompetenz („Private Kuren“)
stellt zukunftsorientierte Potenziale für eine Hotelpositionierung dar.
Medical Wellness Hotels unterscheiden sich von Wellness-Hotels darin, dass Sie einen
präventiv-gesundheitlichen und medizinische-therapeutischen Schwerpunkt aufweisen. Das
Angebotsspektrum reicht meist von der allgemeinen Gesundheitsvorsorge über die Begleitung
von Lebensstil-Optimierungen bis hin zur Behandlung von (physischen und psychischen)
Krankheiten.
Am Markt etablierte Hotelbetriebe in diesem Bereich weisen meist „kleine“ Strukturen (hohe
Individualisierung der Betreuung) und exponierte Standorte auf.
Wesentliche Anforderungen an ein Gesundheits-Hotel:
• 50 bis 60 Zimmer (4-Sterne-Superior Standard) mit hohem Einzelzimmeranteil
• Medizinisches Zentrum mit eigenem Ärzte- und Spezialistenteam im Haus
• Therapiebereiche
• Gesundheitsorientierte Genussküche
• Exklusive Wärme-, Wasser- und Ruhebereiche
• Je nach Gegebenheiten eventuell zusätzliche Kompetenz im Wellness-, Beauty-,
Energiebereich, etc.
• Zielgruppen:
-
Gesundheitsgast
„Privater Kurgast“
Ausgewählte Beispiele für gut geführte Hotels mit Thermenanbindung:
Betriebe:
artepuri hotel®
(Ostseebad Binz/Deutschland)
www.meersinn.de
Gesundheitszentrum Lanser Hof
(Lans/Österreich)
www.lanserhof.at
Tab. 15: Hotels mit Thermenanbindung
Daten & Fakten:
•
50 Zimmer / 65 Betten
•
Designorientiertes Hotel
•
Eigenes „Med-Zentrum“
•
Eigenes Gesundheitskonzept „artepuri“
•
Zusätzlicher Spa-Bereich (Hallenbad- und Saunabereiche)
•
•
Ärzteteam mit 5 Ärzten
•
„LANS_MED_CONCEPT“ Konzept für ganzheitliche Gesundheit
•
Attraktiver Wellness- und Spa-Bereich
Seite 56 von 141
6.6. Thermen-Hotel
Auch das Thermen-Hotel zählt zum gesundheitstouristischen Hotelangebot mit dem
Unterschied, direkt an eine Therme angeschlossen zu sein und lediglich über ergänzende
Zusatzeinrichtungen zu verfügen.
Im Vergleich zu anderen Thermengebieten in Österreich und Deutschland verfügen die Thermen
im Landkreis Rosenheim (Bad Endorf und Bad Aibling) über keine speziellen Thermen-Hotels,
die mögliche Synergien ausschöpfen. Der Vorteil liegt darin, dass einerseits durch die Therme
ein attraktives Angebot an Wärme- und Wasserbereich bereits gegeben ist und andererseits die
Auslastung und Wirtschaftlichkeit der Therme nachhaltig gestärkt werden kann.
Wesentliche Anforderungen an ein Thermen-Hotel mit überregionalem Bekanntheitsgrad:
• 80 bis 120 Zimmer (Mindest-Standard und –Größe eines 4-Sterne-Hotels nach DEHOGA)
• Möglichkeit einer direkten Anbindung an eine attraktive Therme
• Positionierung über die Ausrichtung des Thermenangebotes
• Zusatzeinrichtungen die das Thermenangebot ergänzen (evtl. bestimmte Anwendungen,
einzigartige Sauna o.ä.)
• Für Hotelgäste exklusive Ruheflächen (eine Mindestanzahl an Liegen ist notwendig)
• Je nach Gegebenheiten eventuell zusätzliche Kompetenz im Beauty-, Behandlungs- und
Treatmentbereich
• Gastronomische Vollversorgung oder Kooperation mit der Thermengastronomie
• Zielgruppen:
-
Erholungsgast
Kurzurlauber
Wellnessgast
Kurgast
Gesundheitsgast
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Ausgewählte Beispiele für gut geführte Hotels mit Thermenanbindung:
Betriebe:
Vitalhotel Bad Radkersburg (Österreich)
www.vital-hotel.at
Hotel an der Therme Bad Sulza
(Deutschland)
www.hotel-an-der-therme.de
Hotel Therme Meran (Meran/Italien)
www.meran.steigenberger.it
Daten & Fakten:
•
•
4-Stern-Hotel
•
Keine hauseigene Infrastruktur
•
Direkter Zugang zur Therme über einen Verbindungsgang
•
Nutzung der Gastronomie in der Therme
•
140 Zimmer (2 Häuser) + 150 Zimmer (1 Gebäude mit KurBetten)
•
3-Stern-Hotel
•
Mehrere Gastronomie-Outlets im gesamten Thermen- und
Hotelkomplex
•
Keine zusätzliche Infrastruktur im Hotelbereich
•
Starke Designorientierung (Matteo Thun Architektur)
•
139 Zimmer in verschiedenen Kategorien
•
•
Direkter Thermenanschluss über einen Bademanteltunnel
•
Gastronomische Versorgung (2 Restaurants, Lobby-Lounge,
eine Bar und Smokers Club)
•
hoteleigener Fitness- und Wellnessbereich (Innen- und
Außenschwimmbad mit Kneipprundgang, Whirlpool, Sauna,
Dampfbad, Solarium und Beautycenter)
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6.7. Incentive- und Tagungs-Hotel
Der Kongress-/Konferenz- bzw. Tagungstourismus gehört nach Ansicht zahlreicher Fachleute zu
den Tourismusformen, denen auch in Zukunft gute Wachstumschancen eingeräumt werden.
Insbesondere die Stadt und der Landkreis Rosenheim verfügen aufgrund der Nähe zum
Wirtschaftsraum München und der strategisch guten Lage zwischen München, Salzburg und
Innsbruck über großes Potenzial in diesem Segment. Hinzu kommt die bereits bestehende
Kongress- und Veranstaltungsinfrastruktur (KU’KO, Festhalle Aschau, Kurhaus Bad Aibling).
In der Region gibt es im Gegensatz zu vergleichbaren Destinationen mit Nähe zu
wirtschaftsstarken Großstädten keinen überregional bekannten Incentive- und
Seminarspezialisten. Zwar verfügt ein gewisser Teil der bestehenden Betriebe (vor allem im
städtischen Bereich) über mehr oder weniger groß dimensionierten Kapazitäten für die
Veranstaltung von Tagungen, Seminaren, Kongressen, Events, Firmenpräsentationen und
Incentives. Jedoch hat sich keines der am regionalen Markt befindlichen Unternehmen speziell
auf diese Zielgruppe ausgerichtet.
Effektivität, Professionalität und Individualität gehören in Zukunft neben einer modernen
technischen Ausstattung in einem multifunktionalen Raumangebot zu den entscheidenden
Faktoren bei der Wahl der Kongressdestination, wobei spezielles Ambiente und Exklusivität bei
der Programmgestaltung bzw. -inszenierung immer stärker in den Vordergrund treten. Stadt und
Landkreis bieten an einigen Standorten gute Voraussetzungen dafür.
Wesentliche Anforderungen an ein Top-Incentive- und Tagungshotel mit überregionalem
Bekanntheitsgrad:
• International bekannter Standort / hoher Bekanntheitsgrad
• Hochwertige Einrichtung und Ausstattung entsprechend einer 4-Sterne-(Superior-)
Kategorie
• 110 Zimmer Mindest-Kapazität
• Umfangreiche touristische Freizeit-Infrastruktur und touristisches Rahmenangebot für
Incentives
• Gute Erreichbarkeit und verkehrsgünstige Lage (zB Nähe zu Flughafen für internationale
Kongresse)
• Gastronomische Versorgung mit Catering-Kompetenz
• Großzügiges und professionell ausgestattetes Tagungszentrum mit 7 bis 10
Tagungsräumen und einer Tiefgarag
• ggf. Anbindung an bestehende Tagungs-Infrastruktur (z.B. Ku`ko)
• kleiner Freizeit- und Erholungsbereich (zB Sauna- und Ruheflächen)
• Zielgruppen:
-
Tagungs- und Seminargäste
Geschäftsreisende
Firmenkunden
Teilnehmer internationaler Kongresse
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Ausgewählte Beispiele für gut geführte, spezialisierte Incentive- und Tagungsbetriebe:
Betriebe:
Hotel Schindlerhof
(Nürnberg/Deutschland)
www.schindlerhof.de
Holiday Inn
(Villach/Österreich)
www.hi-villach.at
Hotel & Conference
Gut Brandlhof (Saalfelden/Österreich)
www.brandlhof.com
Tab. 17: Incentive- und Tagungsbetriebe
Daten & Fakten:
•
95 Zimmer (davon 19 EZ) / 177 Betten
•
8 Tagungsräume (bis 180 Personen)
•
Gastronomie mit insgesamt 250 Sitzplätzen
•
Kleiner Sauna- und Fitnessbereich
•
Besonderheit: 6 mal zum „Besten Tagungshotel Deutschlands“
gekürt
•
133 Zimmer
•
4-Stern-Hotel
•
3 Gastronomie-Outlets (Gourmetrestaurant, Brasserie und Bar)
•
800 m² Vitality Club mit Fitness- & Yogaraum, Sauna, Dampfbad,
Sanarium, Solarium & umfangreichem Massageangebot
•
12 multifunktionale Konferenzräume
•
Direkter Anschluss an das Kongress-Zentrum
•
Schwerpunkt unter anderem auf Groß-Events und
Veranstaltungen (Incentives)
•
•
184 Zimmereinheiten
•
Conference Center (19 Tagungsräume mit einer Gesamtfläche
von mehr als 3.000 m2 - für Gruppen von 10 bis 800 Personen)
•
Schwimmbad- und Relaxbereich
•
Sportangebot (Reitanlage, Tennisanlage usw.)
•
Lage am Golfplatz und an einem Fahrsicherheitszentrum (ideal
für Incentives)
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6.8. Resort-Hotel
Die Resort-Hotellerie unterscheidet sich von einer klassischen Hotelausrichtung
(z.B. Wellnesshotel oder Tagungshotel) durch eine gewisse Mindestgröße (ab 120
Zimmereinheiten) und einer großen Angebotsbreite. Durch die Konzentration auf mehrere
Marktsegmente bzw. die Kombination von sich ergänzenden Zielgruppen wie beispielsweise
Urlaub, Wellness, Tagung und Familien wird eine Auslastungsmaximierung im Jahresverlauf
möglich. So können etwa bei Kongressen mitreisenden Partnern attraktive Zusatzleistungen
angeboten werden.
Besonders internationale Hotelbetreiber (Intercontinental, Dorinth, Steigenberger) führen
vermehrt Resort-Hotels an ferientouristischen Standorten im Alpenraum mit einer guten
Erreichbarkeit.
Für ein Resort-Hotel gelten grundsätzlich die ähnlichen Erfolgsfaktoren wie für ein Ferien-,
Wellness- und Tagungs-Hotel.
Wesentliche Anforderungen an ein Resort-Hotel mit überregionalem Bekanntheitsgrad:
• 120 bis 130 Zimmer Mindest-Kapazität aufgeteilt in unterschiedlichen Kategorien
• Kombination aus Urlaubs-, Wellness- und Tagungshotel
• Hochwertige Einrichtung und Ausstattung entsprechend einer 4-Sterne-superior- bzw. 5Sterne-Kategorie
• Exklusiver Standort mit ferientouristischem Ambiente, exponierte Lage
• Anschluss an eine touristische Infrastruktur (Golf, See usw.)
• Großes Einzugspotenzial innerhalb von 2 Autostunden
• Gute Erreichbarkeit und verkehrsgünstige Lage (zB für Kongresse usw.)
• Mehrere Gastronomie-Outlets
• Großzügige Wellnessausstattung:
-
Beauty- und Treatmentbereich (5 bis 7 Behandlungsräume)
-
Saunalandschaft (4 bis 6 Wärmekabinen)
Wasserlandschaft (mehrere Wasserbereiche wie zB Innen- und Außenpool, Whirlpool
usw.)
Thematisierte Ruhebereiche (min. 1 Liege pro Bett)
• Kompetenz im Beauty-, Behandlungs- und Treatmentbereich
• Funktionaler und moderner Tagungs- und Veranstaltungsbereich:
-
6 bis 10 flexible Seminarräume
-
Großer Veranstaltungssaal für bis zu 300 Personen
-
Räumliche Trennung des Tagungsbereiches vom Hotelbereich (für ungestörten
Hotelbetrieb)
• Zielgruppen:
-
Erholungsgast, Wellnessgast, Gesundheitsgast
-
Businessgast (Seminar-, Tagungs- und Kongressgast)
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Ausgewählte Beispiele für gut geführte Resort-Hotels:
Betriebe:
Marc Aurel Spa & Golf Resort
(Bad Gögging/Deutschland)
www.marcaurel.de
InterContinental Resort
(Berchtesgaden/Deutschland)
www.berchtesgaden.intercontinental.com
Werzer's Hotel Resort
(Pörtschach/Österreich)
www.werzers.at
Tab. 18: Resort-Hotels
Daten & Fakten:
•
165 Zimmer und Suiten / 340 Betten
•
4-Sterne-Superior-Hotel
•
Mehrere gastronomische Outlets (zwei Restaurants, Café und
Bar)
•
Wellnessbereich (rund 2.800 m²)
•
Hochwertiger Anwendungs- und Beautybereich
•
Hauseigener 9-Loch-Golfplatz
•
14 Konferenzräume
•
Umfangreiches Incentive-Angebot
•
138 Zimmer / rund 280 Betten
•
5-Sterne-Niveau (keine Kategorisierung)
•
Exponierte Lage
•
Mehrere Gastronomie-Outlets (Fine-Dining bis traditionelle
Küche)
•
Design-Orientierung
•
Anschluss an Golfplatz (& Skipiste)
•
Großzügiger Spa-Bereich mit Innen- und Außenpool,
verschiedene Saunen und Anwendungsbereich
•
6 variable Veranstaltungsräume (max. 400 Personen)
•
Lage am Wörthersee
•
120 Zimmereinheiten zuzüglich Ferienwohnsitze
•
4-Stern-Hotel
•
großzügige Wellnessanlage mit Hallenbad, Whirlpool,
unterschiedliche Saunen und Anwendungsbereich
•
Tagungszentrum (5 Tagungsräume)
•
Mehrere Gastronomie-Outlets inkl. öffentlicher Gastronomie
Seite 62 von 141
6.9. Budget-Hotel
In und außerhalb von europäischen Ballungszentren ist in den letzten Jahren eine Vielzahl an
Betten im unteren Marktsegment (2-Sternesegment) entstanden. Vorzugsweise im Sichtfeld von
stark frequentierten Straßen (Autobahn, Hauptverkehrsstraßen, etc.). Vorteil dieser
Hotelkonzepte aus der Sicht der Nachfrager ist neben dem guten Preis-Leistungsverhältnis
insbesondere die kalkulierbare, standardisierte Ausstattungsqualität. Aufgrund der starken
wirtschaftlichen Verflechtungen und der Lage an der Verkehrsachse Deutschland-Österreich
existiert in diesem Segment auch in Stadt und Landkreis Rosenheim Marktpotential.
Wesentliche Anforderungen eines Budget-Hotels:
• Gute Erreichbarkeit bzw. verkehrstechnische Anbindung (Lage entweder direkt an der
Autobahn bzw. von der Autobahn aus sichtbar, Bahnhofsnähe, Nähe zu starkem
Gewerbe- und Industriegebiet o.ä.)
• Ab 70 Zimmereinheiten
• 2-Stern Kategorisierung
• Günstiges Preis-Leistungsniveau
• Ohne weitreichende gastronomische Versorgung, nur Frühstücksangebot notwendig
Gastronomie teilweise ausgelagert
• Keine sonstigen Zusatzeinrichtungen
• Zielgruppen:
-
Geschäftsreisende
Durchreisende
Gruppen
Ausgewählte Beispiele für etablierte Budget-Hotels:
Betriebe:
Motel One (bereits 19 Standorte in
Deutschland)
www.motel-one.de
Orange Wings (Krems & Wr.
Neustadt/Österreich)
www.orangewings.com
Etap Hotels
www.etaphotel.com
Tab. 19: Budget-Hotels
Daten & Fakten:
•
ab 80 Zimmer
•
Bar-Lounge-Lobby-Rezeptions-Kombination
•
keine zusätzliche Infrastruktur
•
Besonderheit: Design kombiniert mit
Low-Budget-Konzept
•
ab 100 Zimmer
•
nur Frühstücksangebot
•
teilweise Seminarräumlichkeiten
•
•
Besonderheit: In Modulbauweise errichtet
•
ab 100 Zimmer
•
Rezeption nur zeitweise besetzt
•
nur Frühstücksangebot und Automatenverpflegung
•
Seite 63 von 141
6.10. 3-Sterne-Business-Hotel
Analog zum oben angeführten Konzept eines Low-Budget Hotels liegen auch professionell
geführte 3-Sterne-Business-Hotels im Trend. Eine Betrachtung des Angebotes (v.a. im
städtischen Bereich) zeigt, dass der Bedarf an größeren Einheiten noch nicht gedeckt ist.
Wesentliche Anforderungen an ein Business-Hotel:
• Modernes Business-Hotel mit gut vermarktbarer Betriebsgröße
• ab 80 Zimmereinheiten
• Konzipiert als 3-Sterne-Betrieb
• Zentrale, verkehrsgünstige Lage
• Kleine Versorgungs-Gastronomie – teilweise ausgelagert
• Anbindung an ein Orts- bzw. Stadtzentrum
• Professionell geführt durch eine etablierte Betreibergesellschaft
• Zielgruppen:
-
Geschäftsreisende
Städtereisende
Gruppen
Teilweise Seminar- und Tagungsgäste
Ausgewählte Beispiele für etablierte 3-Sterne-Business-Hotels:
Betriebe:
IBIS Hotels (zahlreiche Standorte in
Deutschland)
www.ibishotel.com
Hotel Daniel
(Graz/Österreich)
www.weitzer.com/daniel
Tab. 20: 3-Sterne-Business-Hotels
Daten & Fakten:
•
ab 120 Zimmer
•
3-Stern-Basis-Qualität
•
Standardisiertes gastronomisches Angebot
•
Hotels nur in Frequenzlagen
•
rund 100 Zimmer / 125 (200) Betten
•
Geführt als Hotel Garni mit Barbereich
•
kleiner Saunabereich
•
Innenstadtlage
•
Besonderheit: starke Design-Orientierung
•
Tagungsmöglichkeiten
Seite 64 von 141
6.11. Busgruppen-Hotel
Aufgrund der zunehmenden Veränderungen der gesellschaftlichen Altersstruktur wird die
Nachfrage an spezialisierten Busgruppen-Hotels in Zukunft weiter steigen. Die Generation der
60+ Gäste stellt eine der größten touristischen Zielgruppe dar, die für Busreisen gut zu gewinnen
ist. Zudem ist Busgruppentourismus besonders im Inlandstourismus von großer Bedeutung und
somit für den gesamten bayerischen Raum ein wichtiger Faktor. Hinzu kommt die
verkehrstechnisch gute Lage für Tagestouren nach München, Salzburg, Tirol usw.
Im Landkreis Rosenheim gibt es einige Hotelbetriebe die über eine Busgruppengröße verfügen
und teilweise auch darauf ausgerichtet sind. Dennoch sehen wir großes Potenzial für ein
hochspezialisiertes Busgruppen-Hotel mit zielgruppenorientierter Angebotsgestaltung.
Im Alpenraum gibt es mittlerweile eine ganze Reihe von – vorwiegend privat geführten Ferienhotels, die sich auf Busgruppen spezialisiert haben und damit gute Erfolge verzeichnen.
Wesentliche Anforderungen an ein Busgruppen-Hotel:
• 4-Stern-Basis-Qualität (Erfüllen der Mindestanforderung nach DEHOGA)
• > 100 gleichwertige Zimmern im Hotelbereich (für min. 3 Busgruppen gleichzeitig)
• Keine Zusatzeinrichtungen zwingend notwendig
• Versorgungs- und Veranstaltungsgastronomie
• Schnüren von perfekte Angebotspakete für Busreisenveranstalter
• Hoher Animations- und Unterhaltungsbedarf
• Zielgruppen:
-
Senioren – 60+
Vereine, Organisationen, Sportclubs etc.
Ausgewählte Beispiele für etablierte (Bus-)Gruppen-Hotels:
Betriebe:
Hotel Weisses Kreuz
(Feldkirch/Österreich)
www.weisses-kreuz.at
Bayerischer Hof (Inzell/Deutschland)
www.alpenhotelbayerischerhof.de
Daten & Fakten:
•
4-Sterne-Hotel
•
104 Komfortzimmer
•
Starke Busgruppen-Orientierung
•
Kein Zusatzangebot
•
Besonderheit: Bietet fertige und buchbare Urlaubspakete für
Gruppenreiseveranstalter
•
3-Sterne-Hotel
•
Rund 100 Zimmereinheiten (Zimmer und Appartements)
•
Veranstaltungsflächen (Dorf-Musik-Stadl)
•
Animations- und Betreuungsprogramm (Brauchtumsabende,
Theater, Sonntagskonzerte, Pferdekutschfahrten usw.)
•
Hallenbad und Saunaangebot
Auch ketten- und betreibergeführte Hotels akquirieren gezielt Busgruppen, beschränken jedoch
das Angebot meist auf die Übernachtung.
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6.12. Familien-Club-Hotel
Die touristische Zielgruppe der Familien gehört im Landkreis Rosenheim mitunter zu den
stärksten Gruppen und der Ausbau dieses Segmentes soll weiterhin forciert werden. Zahlreiche
Hotels im Landkreis führen bereits (insbesondere zu den Ferienzeiten) Kinderangebote und
gehören der Angebotsgruppe „Kinderland“ an. Ein hochspezialisierter Betrieb mit Fokus auf
Familien mit Kindern würde dieses Angebot abrunden. Die Erfahrung hat gezeigt, dass in
etablierten Kinderhotels aufgrund eines nach Altersgruppen differenzierten Kinderangebotes
auch ein erfolgreicher Betrieb außerhalb der klassischen Ferienzeiten möglich ist.
Zentraler Erfolgsfaktor für Familien- und Kinderhotels ist eine durchgängige Zonierung im Hotel
mit Familien- und Kinder-Erlebniszonen einerseits, sowie Ruhezonen für Erwachsene
andererseits.
Es kommt hinzu, dass immer mehr (Ketten-)Anbieter sich im (Vor-)Alpenraum attraktive
Standorte für den Betrieb eines ganzjährigen Club-Hotels suchen. Club-Hotels zeichnen sich
dadurch aus, dass Sie für die ganze Familie ein noch umfangreicheres Sport-, Unterhaltungsund Animationsprogramm bieten. Am besten geeignet sind Standorte, die an eine
familienorientierte Freizeitinfrastruktur (z.B. Therme, Erlebnisbad, Skigebiet o.ä.) angeschlossen
sind.
Wesentliche Anforderungen an ein professionelles Familien- und Kinderhotel:
• 3- bis 4-Stern-Kategorie
• Min. 100 bis 120 flexible Familienzimmer (getrennter Schlafbereich für Kinder)
• Zielgruppenorientierte gastronomische Vollversorgung (zB auf Buffet-Basis)
• Idealerweise Anbindung an eine familientouristische Infrastruktur (Lift, See o.ä.)
• Ganzjahres- und schlechtwettertaugliche Infrastruktur im Haus oder angeschlossen wie
beispielsweise eine Therme, ein Erlebnisbad usw.
• Attraktive Zusatzeinrichtung für Kinder (indoor und outdoor)
• Wasser- und Wärmebereich im Hotel mit klarer Zonierung (Action- vs. Ruhebereich)
• Evtl. Spa-Angebot für Erwachsene
• Kinderbetreuung und Animation für verschiedene Altersstufen
• Mitgliedschaft bei spezialisierten Angebotsgruppen wie Familotels, Kinderhotels usw.
• Zielgruppen: vorwiegend Familien mit Kinder bis 16 Jahre
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Ausgewählte Beispiele für etablierte Familien- bzw. Kinderhotels:
Betriebe:
Hotel Feldberger Hof
(Feldberg/Deutschland)
www.feldbergerhof.de
fam* Hotels / Schwärzler Hotels
(Standorte in Österreich und
Liechtenstein)
www.fam-hotels.com
Club Landskron
(Ossiacher See/Österreich)
www.club-landskron.at
Club Aldiana
www.aldiana.de
Tab. 22: Familien- und Kinderhotels
Daten & Fakten:
•
150 Zimmer- und Appartementeinheiten (450 Betten inkl.
Kinderbetten)
•
4-Sterne-Niveau (keine Kategorisierung)
•
Großzügiges Kinderangebot (indoor und outdoor)
•
Wasser- und Wellnessbereich
•
Kinderanimation und –Programm
•
3-Stern-Superior-Niveau
•
ab 60 Zimmereinheiten / 150 Betten
•
Schwerpunkt auf eigenem Kinderbetreuungskonzept
•
Wenig Zusatzeinrichtung wie Wellness o.ä.
•
•
4-Sterne-Hotel
•
gastronomische Versorgung auf Buffetbasis (Vollpension)
•
Wellnessbereich (inkl. Beautyangebote)
•
Hallenbad, Action- und Funbereiche
•
Animationsprogramm
•
kleine Tagungsmöglichkeiten (2 Räume)
•
Ab 150 Zimmereinheiten
•
•
an Standorten mit attraktiven Freizeit- und Zusatzangebot
•
Eröffnung von 2 neuen Clubanlagen in Bad Griesbach (D) und
Bad Mitterndorf (A) im Jahr 2008
Seite 67 von 141
6.13. Familien-Feriendorf
In den letzten Jahren ist im Zuge der zunehmenden Beliebtheit eines sanften, naturnahen
Tourismus auch das Potenzial für maßgeschneiderte touristische Konzepte in diesem Segment
gestiegen. Auch der Familienurlaub im „eigenen“ Ferienhaus gewinnt zunehmend an Bedeutung,
was an ferientouristisch attraktiven Standorten zunehmend professionelle Ferienhaus-Anlagen
entstehen lässt.
Der gesamte Landkreis Rosenheim verfügt derzeit über kein vergleichbares Angebot.
Dementsprechend gibt es insbesondere an Standorten mit touristischer Anziehungskraft
(z.B. am See, Nähe zum Skigebiet usw.) Potenzial für diese Urlaubsform.
Wesentliche Anforderungen an ein Familien-Feriendorf:
• Guter 3-Sterne-Standard in Einrichtung und Ausstattung der Häuser
• Konzipiert als Selbstversorger-Häuser mit kompletter Küchenausstattung
• Jede Familie bekommt ihr eigenes Häuschen (bzw. Doppelhäuser)
• Größenordnung abhängig vom Konzept
• Buchungsentscheidende Einrichtung und Ausstattung: zB eigene kleine Sauna für jedes
Ferienhaus
• Je nach Größe wird ein zentraler Dorfplatz mit Versorgungs-Gastronomie, evtl. Badehaus,
Kinderspielhaus, Veranstaltungsraum, Shop und Natur-Schwimmteich benötigt.
• Zielgruppen:
-
Familien mit mehreren Kindern
Kleingruppen
Ausgewählte Beispiele für Familien-Feriendörfer:
Betriebe:
Vila Vita Panonia
(Pamhagen/Österreich)
www.vilavitahotels.com
Landal GreenParks
(7 Ferienparks in Deutschland)
www.landal.de
Almhüttendorf Weinebene
(St. Gertraud/Österreich)
www.weinebene.at
Tab. 23: Familien- und Feriendörfer
Daten & Fakten:
•
127 Bungalows
•
4-Sterne-Niveau
•
großzügige Freizeit- und Sportinfrastruktur
•
Wellness-Parc mit Badesee
•
Zentralgebäude mit Gastronomie
•
flexible Veranstaltungshalle für bis zu 600 Personen
•
ab 120 Ferienhäuser (für 2 bis 8 Personen)
•
teilweise zusätzlich Camping-Stellplätze und Appartements
•
zentrale Infrastruktur (Gastronomie, Schwimmbad, Sportanlagen)
•
Freizeitprogramm
•
16 Almhütten und ein Rezeptionsgebäude
•
Hütten mit rund 70m², voll ausgestattete Küche und eigener
Sauna
•
direkte Anbindung an ein Familienskigebiet
•
zentraler Kinderspielplatz
Seite 68 von 141
7. Darstellung potenzieller Hotel-Standorte
7.1. Vorgehensweise
Insgesamt wurden im Rahmen des Masterplans vom Experten-Team der Kohl & Partner
Tourismusberatung 32 potenzielle Hotelstandorte in 17 Gemeinden im Landkreis und der Stadt
Rosenheim besichtigt. Bei den Besichtigungen wurden ausführliche Gespräche mit Gemeindebzw. Stadtvertretern, relevanten Touristikern und Eigentümern geführt.
Abb. 32: Besichtigte Standorte Landkreis und Stadt Rosenheim
Alle besichtigten Standorte werden mit Kurzbeschreibung, Bildern und einem abgeleiteten
Stärken-Schwächen-Profil dargestellt. In Folge findet eine Vorselektion der besichtigten und
analysierten Standorte anhand eines definierten Kriterientrichters statt. Die verbleibenden
potenziellen Hotel-Standorte werden im Anschluss den Konzeptempfehlungen zugeordnet und
bewertet.
Seite 69 von 141
7.2. Standort Parkhotel / Rosenheim
Eckdaten des Standortes:
Größe:
2.815 m² (+ 208 m² Sparkasse)
Widmung:
bestehender Hotelbetrieb
Sondergebiet mit
Zweckbestimmung Hotel
Eigentümer:
Privatbesitz, Optionsvertrag mit
Interessenten unterzeichnet
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Auf dem Areal in der Kufsteiner Straße direkt beim
Park "Salingarten" (Stadtzentrum) befindet sich das
zuletzt 1985 renovierte Parkhotel Crombach. Die
Eigentümer überlegen einen Verkauf des Hotels.
Das städtische Ku`Ko (Kultur- und
Kongresszentrum) liegt nur wenige Meter vom
Parkhotel entfernt. Es gab bereits Gespräche mit
interessierten Investoren und Betreibern.
Abb. 33: Google Earth, Parkhotel Rosenheim, Foto Kohl & Partner, Parkhotel Rosenheim, 2008
Stärken
Schwächen
+ Direkte Anbindungsmöglichkeit an das Ku'Ko
(Kultur- und Kongresszentrum)
Synergien mit dem Kongresszentrum
− Bestehender Betrieb müsste erst erworben
werden (hohe Kaufpreiserwartungen des
Eigentümers)
+ Top-Lage im Stadtzentrum von Rosenheim
− Eingeschränkte Expansionsmöglichkeiten
(geringe Grundstücksfläche)
+ Verkaufsabsicht des Eigentümers
+ Parkmöglichkeiten vorhanden bzw. können
unterirdisch geschaffen werden
+ Bestehender Bettenbedarf bei Kongressen und
Großveranstaltungen
+ Erreichen einer betreiberfähigen Betriebsgröße
am Areal möglich (bis max. 150 Zimmer)
+ Vermietbare attraktive Geschäftsflächen können
im Gebäude untergebracht werden
+ Potenzial für öffentliche Gastronomie aufgrund
der hochfrequentierten Lage
Tab. 24: Stärken – Schwächen Parkhotel
Seite 70 von 141
7.3.
Standort Beilhack Gelände / Rosenheim
Größe:
variabel
Widmung:
Fläche müsste für Hotelnutzung
gewidmet werden, Stadt
befürwortet touristische Nutzung
grundsätzlich
Eigentümer:
Beilhack GmbH & Co.
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Am Gelände des ehemaligen Unternehmens
Beilhack ist die Errichtung eines Stadthotels
angedacht und es gibt bereits erste
architektonische Überlegungen (siehe Entwurf
unterhalb). Am Areal befindet sich außerdem ein
Kino- und Gastronomie-Komplex. Geplant sind
weiters ein Parkhaus und Bürogebäude.
Abb. 34: Google Earth und Entwurf für einen Hotelbetrieb am Areal (Architekt: Feirer-Kornprobst)
Stärken
+ Gute Verkehrsanbindung (Fußdistanz zum
Bahnhof und direkt an der B15 / Kufsteiner
Straße)
+ Anbindung an das Stadtzentrum
+ Verfügbares Grundstück in Innenstadtlage
+ Die Entwicklung des gesamten Areals als
Business- und Unterhaltungszentrum stärkt den
Standort
+ Mögliche Synergien mit Kino und Gastronomie
(zB Auslagerung der Gastronomie möglich)
+ Bettenbedarf bei Kongressen und
Großveranstaltungen vorhanden
+ Parksituation kann am Grundstück gelöst werden
(Parkhaus geplant)
Tab. 25: Stärken – Schwächen Beilhack Geländer
Schwächen
− Starke Beeinträchtigung durch Verkehr und Lärm
− Keine (ferien-)touristisch attraktive Lage
(z.B. keine Aussicht)
− Standort beschränkt auf Business-Segment
Seite 71 von 141
7.4.
Standort Bahnhof Nord / Rosenheim
Größe:
noch nicht konkret
Widmung:
Stadt Rosenheim arbeitet
derzeit an einem
Nutzungskonzept für das
gesamte Areal
Eigentümer:
Flächen rechts und links neben
dem Bahnhof zum Großteil im
Eigentum der Stadt
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Areal rund um den Bahnhof soll im Zuge eines
gesamten Nutzungskonzeptes belebt und
attraktiviert werden. Für die Errichtung eines
Hotelbetriebes bieten sich mehrere Möglichkeiten.
Genaue Details liegen zum Zeitpunkt der Erhebung
nicht vor.
Abb. 35: Google Earth, Bahnhof Nord
Stärken
Schwächen
+ Keine baulichen Einschränkungen zu erwarten
(touristische Teilnutzung des Areals denkbar)
− Starke Beeinträchtigung durch Verkehr und Lärm
(Straße und Bahn)
+ Direkte Lage am Bahnhof
− Keine touristisch attraktive Lage /
Bahnhofsatmosphäre (nur „Zweck-Hotel“
denkbar)
+ Attraktive Anbindung ans Stadtzentrum
(Fußdistanz über eine Geschäftsstraße)
+ Bettenbedarf bei Kongressen und
Großveranstaltungen vorhanden
Tab. 26: Stärken – Schwächen Bahnhof Nord
Seite 72 von 141
7.5. Standort Ludwigsbad / Bad Aibling
Größe:
ca. 11.966 m²
Widmung:
ehemaliger Hotelbetrieb,
Bebauungsplan sieht weiterhin
touristische Nutzung vor
Eigentümer:
Sparkasse Rosenheim - Bad
Aibling ist Eigentümer, an die
Fa. Quest Immobilien mit
Rücktrittsrecht weiterverkauft
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Areal des ehemaligen Hotel Ludwigsbad (seit
10 Jahren geschlossen) grenzt direkt an den
Kurpark in Bad Aibling und befindet sich in
Fußdistanz zum Kurhaus (Veranstaltungszentrum).
Es gibt bereits ein bestehendes
Entwicklungskonzept (inkl. Antrag auf Änderung des
Bebauungsplanes) in Richtung Mischnutzung
(Wohnbebauung und Hotelerrichtung). Geplant sind
ein Hotel mit rund 120 Zimmer und zusätzlich 28
Wohneinheiten ( Vorentwurf Herr Romstätter)
Abb. 36: Google Earth, Foto Kohl und Partner, 2008 und Konzept / Romstätter
Stärken
+ Größe und Attraktivität (Baumbestand) des
Grundstückes
+ Attraktive Lage direkt am Kurpark
+ Fußdistanz zum attraktiven Kurhaus (Kongressund Veranstaltungszentrum) über den Kurpark
+ Auf dem gegenüberliegenden Areal soll ein
Gesundheits- und Ärztezentrum mit zusätzlichen
Geschäfts- und Gastronomieflächen errichtet
werden
+ Belebtes Stadtzentrum in Fußdistanz
+ Traditionsreicher und überregional bekannter KurOrt (zwei regionale Heilmitteln - Moor und
Thermalwasser)
+ Neue attraktive Therme in Bad Aibling
+ Potenzial für eine touristische Ganzjahresnutzung
Tab. 27: Stärken – Schwächen Ludwigsbad
Schwächen
− Verkehrsbelastung an der Nordseite des
Grundstückes (Rosenheimer Straße =
Hauptzubringer)
Seite 73 von 141
7.6. Standort Stippelwerft / Prien
Kurzbeschreibung:
Größe:
ca. 10.000 m²
Widmung:
Flächennutzungsplan
ausgewiesen als Parkplatz,
Gemeinde steht einer
touristischen Nutzung positiv
gegenüber
Eigentümer:
Gemeinde
Die Gemeindewiese Stippelwerft befindet sich im
Gemeindegebiet Prien direkt am Chiemsee,
getrennt durch das Grundstück der Bayerischen
Seenverwaltung bzw. dem gemeindeeigenen
Sportboothafen. Es gab bereits mehrere Konzepte
für eine hoteltouristische Nutzung des Areals. In
unmittelbarer Nähe befindet sich das Erlebnisbad
„Prienavera“ mit Seezugang.
Preis / m²:
k.A.
Abb. 37: Google Earth und Foto Kohl und Partner, Stippelwerft, 2008
Stärken
+ Attraktiver Mikrostandort
+ Lage am See
(Süd-Ost-Ausrichtung)
+ Anbindungsmöglichkeit zum Erlebnisbad
"Prienavera"
+ Yachthafen könnte als Angebotsbestandteil
mitgenutzt werden
+ Anschluss an das Radwegenetz
+ umliegende Flächen im Eigentum der Gemeinde
+ Vielseitige Gestaltungsmöglichkeiten
Tab. 28: Stärken – Schwächen Stippelwerft
Schwächen
− kein direkter Seezugang vom Grundstück aus
(nur über die Werft)
− Blick auf die Werft
(bei Winterbetrieb unattraktiv)
− Eingeschlossen von Landschaftsschutzgebiet
und Chiemseeschutzverordnung
bauliche Einschränkungen zu erwarten
Seite 74 von 141
7.7. Standort Festhalle / Aschau
Größe:
ca. 10.000 m² (max. 5.000 m²
bebaubar)
Widmung:
Bebauungsplan für
Sondergebiet "Hotel" bereits
vorhanden
Eigentümer:
Baron von Cramer-Klett, strebt
Veräußerung des Areals an
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Areal befindet sich angrenzend an die neu
renovierte Festhalle für max. 600 Personen
(Jugendstil) in Hohenaschau zu Fuße des
Schlosses. Eine direkte Anbindung wäre möglich.
Es gab bereits einige potenzielle Interessenten für
eine hoteltouristische Nutzung.
Abb. 38: Google Earth, Festhalle Aschau
Stärken
Schwächen
+ Große verfügbare Fläche und umfangreiche
Grünflächen angeschlossen
− eingeschränkte Zweisaisonalität des Standortes
(Winter keine Schneesicherheit)
+ Direkter Anschluss an die attraktive Festhalle
möglich
− Kein Ortszentrum in unmittelbarer Nähe
+ Bergbahnstation fußläufig erreichbar
+ ferientouristisch attraktives Umfeld (Beginn der
Alpen)
Tab. 29: Stärken – Schwächen Festhalle Aschau
− Lt. Bebauungsplan nur eingeschränkte
Betriebsgröße realisierbar
Seite 75 von 141
7.8. Standort An der Therme / Bad Endorf
Größe:
keine konkreten Angaben
Widmung:
gewidmet werden – tlw.
Landschaftsschutzgebiet
Eigentümer:
Gesundheitswelt Chiemgau AG
/ Gemeinde als Hauptaktionär
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Areal für eine potenzielle Nutzung als
Hotelstandort bei der Therme Bad Endorf befindet
sich südlich der Therme im Kurpark mit
sensationeller unverbaubarer Panoramalage.
Aufgrund der Nähe zur Therme könnte ein
attraktiver Thermenanschluss möglich sein.
Abb. 39: Google Earth, An der Therme Bad Endorf
Stärken
+ Top-Standort für direkte Thermenanbindung
+ Sensationspanorama auf Simssee und die Alpen
(siehe Foto)
+ Unverbaubarkeit der umliegenden (im Sichtfeld
liegenden) Grundstücke
+ Therme neu renoviert und attraktiv gestaltet
+ Jod-Wasser könnte einem Hotel zur Verfügung
gestellt werden
+ Wenige Mitbewerber im Hotelsegment mit
attraktiver Ausstattung
Tab. 30: Stärken – Schwächen An der Therme Bad Endorf
Schwächen
− Bauliche Einschränkungen aufgrund des
umliegenden Landschaftsschutzgebietes und
Kurparks zu erwarten
− Verfügbarkeit des Grundstückes nicht geklärt und
gesichert
− „Kurklinik“-Charakter der umliegenden Betriebe
Seite 76 von 141
7.9. Standort ehemaliges Badgelände / Oberaudorf
Kurzbeschreibung:
Größe:
ca. 18.500m²
Widmung:
touristische Nutzung
Eigentümer:
Gemeinde Oberaudorf
Preis / m²:
k.A.
Das Areal des ehemaligen öffentlichen Hallen- und
Freibades in Oberaudorf steht zur touristischen
Nutzung zur Verfügung. Am Areal befindet sich
noch der Altbestand des Bades und müsste im
Falle einer Nutzung abgerissen werden. Für diesen
Standort liegt bereits eine Pre-Feasibilitystudie für
eine Hotelerrichtung vor und es gab Gespräche mit
konkreten Interessenten.
Abb. 40: Google Earth und Foto Kohl & Partner, ehemaliges Badegelände Oberaudorf, 2008
Stärken
+ Grundstücksgröße und Verfügbarkeit
+ Schöne Aussichtslage oberhalb eines
Naturschutzgebietes (unverbaubarer
Panoramablick auf das Kaisergebirge)
+ Ferientouristisches Umfeld und Angebot
+ Liftanlagen fußläufig erreichbar (FamilienSkigebiet voll beschneit)
Schwächen
− Areal grenzt an ein Wohngebiet in Richtung SüdWesten an
− Kein direkter Anschluss an touristische
Infrastruktur (z.B. Skilift, Erlebnisbad usw.)
− Bestehender Altbestand des Bades müsste
abgerissen werden
+ Gute Ausgangslage für Wanderungen und
Bergtouren (Anschluss an Wegenetz)
+ Gute Verkehrsanbindung
+ Familienorientierung des Ortes
Tab. 31: Stärken – Schwächen ehemaliges Badegelände Oberaudorf
Seite 77 von 141
7.10.
Standort Östlich der Therme / Bad Endorf
Größe:
rund 20.000 m²
Widmung:
gewidmet werden (grundsätzlich
von der Gemeinde begrüßt)
Eigentümer:
Gesundheitswelt Chiemgau AG
/ Gemeinde als Hauptaktionär
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Östlich der Therme Bad Endorf befindet sich eine
große Entwicklungsfläche. Am Areal wird künftig
ein Teil für Wohnbau verbaut und genutzt (bereits
in Bau). Eine direkte Anbindung an die Therme ist
nur über weite Wege möglich.
Abb. 41: Google Earth und Foto Kohl & Partner, östlich der Therme Bad Endorf, 2008
Stärken
+ südseitig unverbautes Areal
+ Einbindung in Kurpark (Kurteich befindet sich in
unmittelbarer Nähe)
+ Ausreichend verfügbare Flächen
Schwächen
− Entfernung zur Therme / Bademantelgang
aufgrund der weiten Wege kaum realisierbar
− Wohnbau hinter dem potenziellen Hotel-Areal
− „Kurklinik“-Charakter der umliegenden Betriebe
+ keine baulichen Einschränkungen zu erwarten
+ Therme neu renoviert und attraktiv gestaltet
+ Jod-Wasser könnte zur Verfügung gestellt werden
+ Wenige attraktive Mitbewerber im Hotelsegment
Tab. 32: Stärken – Schwächen östlich der Therme Bad Endorf
Seite 78 von 141
7.11.
Standort Karfreitkaserne / Brannenburg
Größe:
6 ha des gesamten Areals für
eine touristische Nutzung
angedacht
Widmung:
Gemeinde begrüßt touristische
Nutzung
Eigentümer:
gebb Gesellschaft für
Entwicklung, Beschaffung und
Betrieb mbH.
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Gelände der Karfreitkaserne steht ab 2010 für
alternative Nutzungen zur Verfügung. Die Dragomir
Stadtplanung befasst sich mit potenziellen
Konzepten. Eine hoteltouristische Nutzung eines
Teilbereiches des gesamten Areals stellt dabei eine
Option dar.
Abb. 42: Google Earth und Foto Kohl & Partner, Karfreitkaserne, 2008
Stärken
+ Großzügige verfügbare Flächen für touristische
Nutzung
+ gute verkehrstechnische Anbindung (AutobahnAnschluss A93 und DB-Haltepunkt)
+ Altbestand der Häuser könnte zum Teil genutzt
werden
Schwächen
− Insellage
− Bestehende Bausubstanz nur sehr eingeschränkt
als Hotelbau geeignet
− Angeschlossene Teilbereiche werden
voraussichtlich als Gewerbegebiet und für
Wohnbau genutzt
− Kein ferientouristisches Ambiente am MikroStandort (Gewerbegebiet der Nachbargemeinde
schließt direkt an)
− Stark frequentierte Bahntrasse in der Nähe des
Areals (Geräuschkulisse)
− Keine standortstärkende Infrastruktur bzw.
Attraktion am Mikro-Standort (z.B. See, Skilift,
Ausflugsziel, Tagungsräumlichkeiten, Therme
o.ä.)
Tab. 33: Stärken – Schwächen Karfreitkaserne
Seite 79 von 141
7.12. Standort Therme / Bad Aibling
Größe:
noch nicht exakt zu benennen
Widmung:
Bebauungsplan muss erarbeitet
werden, Gemeinde begrüßt
touristische Nutzung
Eigentümer:
k.A., aber Eigentümer sind
bereit das Grundstück zu
veräußern
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Neben der neu gestalteten Therme Bad Aibling liegt
ein unverbautes Areal. Eine direkte Anbindung eines
potenziellen Hotels an die Therme könnte realisiert
werden.
Abb. 43: Google Earth und Foto Kohl & Partner, Therme Bad Aibling, 2008
Stärken
+ Große (verfügbare) Fläche vorhanden
+ Attraktive und neu gestaltete Therme
+ Gesundheitszentren und Therme angrenzend an
das Areal - direkte Thermenanbindung wäre
möglich
+ Fußdistanz zum Zentrum (10 Minuten)
+ Kein konkreter Mitbewerber unmittelbar an der
Therme
+ Synergien mit Thermengastronomie könnten
genutzt werden
Tab. 34: Stärken – Schwächen Therme Bad Aibling
Schwächen
− kein attraktives ferientouristisches Ambiente
(kein 4-Stern-Superior-Standort)
− Areal von einem dicht besiedelten Wohngebiet
umgeben
− Grundstücke noch nicht gesichert / Kaufpreis
nicht bekannt
− Zu Stosszeiten bereits vorhandene Engpässe bei
Thermenbesuchern (lt. Aussagen)
Seite 80 von 141
7.13. Standort Altes Bahnhofgelände / Wasserburg
Größe:
rund 2.100 m²
Widmung:
Gemeinde würde touristische
Nutzung begrüßen
Eigentümer:
Stadt Wasserburg
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Gelände des ehemaligen Stadtbahnhofes liegt
an der Münchner Straße und wird derzeit als
Parkplatz verwendet. Über alternative
Nutzungskonzepte wird in der Stadt bereits
nachgedacht. Eine hoteltouristische Nutzung ist
grundsätzlich von der Stadt begrüßt. Zusätzlich soll
der öffentliche Bus-Bahnhof errichtet werden.
Abb. 44: Google Earth, Foto Kohl & Partner, 2008 und Katasterplan altes Bahnhofsgelände
Stärken
Schwächen
+ Verfügbarkeit des Grundstückes
− Eingeschränkte Größe des Areals
+ Standort Wasserburg unterstütz Hotelprojekt
(Bekanntheitsgrad v.a. als Ausflugsziel für
Tagestourismus)
− Öffentlicher Busbahnhof am Areal geplant
+ Hohe Synergie-Effekte mit der Stadt zu erwarten
+ Nähe zum Stadtzentrum (Fußdistanz)
− Wohngegend (Schulen) unmittelbar hinter dem
Areal
− Nutzung als Hotelstandort nicht gesichert Option einer Wieder-Inbetriebnahme der Bahn
besteht noch
+ Kaum Mitbewerber vor Ort
+ Direkter Straßenanschluss (Vorteil zB für Busse)
Tab. 35: Stärken – Schwächen altes Bahnhofsgelände, Wasserburg
Seite 81 von 141
7.14. Standort Gruberhof / Kiefersfelden
Größe:
k.A., jedoch großzügiges
zusammenhängendes Areal
Widmung:
derzeit noch
Landwirtschaftsfläche,
Nutzung
Eigentümer:
Hr. Gruber
Preis / m²:
nicht relevant
Kurzbeschreibung:
Das Areal befindet sich in Hanglage rund um das
bestehende Hotel Gruberhof in Kiefersfelden (35
Zimmer bzw. FeWos) und dem angeschlossenen
Gruberhof-Stadl (Veranstaltungsgastronomie). Der
Eigentümer überlegt eine Erweiterung und
Neupositionierung des bestehenden Betriebes mit
dem Ziel eine managementfähige Betriebsgröße zu
erreichen. Dem Eigentümer steht ein großes Areal
mit direktem Anschluss an die bestehenden
Gebäude in Hang- und Aussichtslage zur
Verfügung.
Abb. 45: Google Earth und Foto Kohl & Partner, Gruberhof Kiefersfelden, 2008
Stärken
+ Etablierter Gastronomiebetrieb
+ Ideale Ausgangslage für Tagesausflüge (zB für
Busgruppen)
+ Großzügige verfügbare Flächen in attraktiver
Hanglage
+ Vorhandene Betriebsstätten und Infrastruktur
können eingebunden und Synergien genutzt
werden
+ Eigentümer mit Erfahrung im Gastronomie- und
Veranstaltungsgeschäft
Tab. 36: Stärken – Schwächen Gruberhof
Schwächen
Attraktion am Mikro-Standort (zB See, Skilift,
o.ä.) vorhanden
− Eingeschränktes Vertriebs-Know-how beim
Eigentümer (derzeit Schwerpunkt Gastronomie)
Seite 82 von 141
7.15. Standort US-Rastplatz / Bernau
Kurzbeschreibung:
Größe:
ca. 50.000 m²
Widmung:
Nutzung
Eigentümer:
TesCom GmbH & Co.KG
Preis / m²:
k.A.
Das gesamte Areal wurde von den US-Streitkräften
bis 2004 als Freizeit- und Hotelanlage geführt und
zuletzt 1999 umfassend saniert und modernisiert.
Das Seehotel (Seeseitig von der Autobahn)
umfasst rund 83 Gästezimmer, sowie zahlreiche
großzügig angelegte Räumlichkeiten (Sportstätten,
Tagungsräume, Gastronomieflächen). Das
Parkhotel (hinter der Autobahn) wurde als reiner
Bettentrakt mit rund 73 Gästezimmern geführt.
Zusätzlich gibt es Flächen, die als Campingplatz
genutzt wurden.
Die Tessner-Gruppe ist seit Anfang September
2008 Eigentümer und plant auf der Seeseite ein
5-Sterne-Hotel. (Quelle: Artikel OVB, 3.9.2008)
Abb. 46: Google Earth, Foto Kohl & Partner, 2008 und Katasterplan US-Rastplatz Bernau
Stärken
+ Direkte Lage am Südufer des Chiemsees
Schwächen
+ Größe des zur Verfügung stehenden Areals
− Areal kann nur als Gesamtheit erworben werden
(Seehotel und Parkhotel-Areal) für
hoteltouristische Nutzung überdimensioniertes
Areal
+ teilweise Nutzung des Bestandes möglich
− kein ferientouristisches Ambiente
+ Überregionaler Bekanntheitsgrad und Historie
− Lage unmittelbar an der stark frequentierten
Autobahn (A8), jedoch keine eigene Ausfahrt
+ Lage an der A8 (Eignung für Spezialkonzept)
+ Gemeinde sieht öffentliche Nutzung des
angeschlossenen Hafens vor
− hohe Lärm- und Verkehrsbelästigung
− Eignung auf Spezialkonzepte beschränkt
− Denkmalschutz des Seehotels (keine Balkone
möglich, hohe Investitionskosten zu erwarten
usw.)
Tab. 37: Stärken – Schwächen US-Rastplatz
Seite 83 von 141
7.16. Standort Eggstätt
Kurzbeschreibung:
Größe:
rund 105 ha
Widmung:
Landwirtschaftsfläche, Fläche
müsste für touristische Nutzung
gewidmet werden
Das Areal mit einer zusammenhängenden Fläche
von mehr als 105 ha wird derzeit als
Landwirtschaftsfläche genutzt und befindet sich in
abgeschiedener und völlig ruhiger Insel-Lage.
Eigentümer:
1 Eigentümer
Preis / m²:
k.A.
Abb. 47: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Eggstätt, 2008
Stärken
+ Große verfügbare Fläche mit nur einem
Grundeigentümer
+ Uneingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten
+ Ausblick auf die Alpen
Tab. 38: Stärken – Schwächen Eggstätt
Schwächen
o.ä.)
− Eingeschränkte Attraktivität im Winter
Seite 84 von 141
7.17. Standort Simssee / Stephanskirchen
Größe:
9.157 m² (einschließlich
Waldbestand)
Widmung:
Genehmigter Bauantrag für
hoteltouristische Nutzung
Eigentümer:
zwei unabhängige Eigentümer
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Grundstück liegt in schöner See-Lage am Ufer
des Simssees. Am Areal befindet sich der
stillgelegte Gasthof Liebl und das Privathaus einer
Eigentümerin (möchte am Areal auch verbleiben).
Die Eigentümer haben einen Projektentwickler mit
der Verwertung als Hotelstandort beauftragt.
Abb. 48: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Stephanskirche, 2008
Stärken
+ Unverbaubare südgerichtete See-Lage
+ Abgeschiedenheit und Exklusivität des Standortes
+ keine direkten Mitbewerber am Simssee
Schwächen
− bauliche Einschränkungen aufgrund Umwelt- und
Landschaftsschutz
− eingeschränkte Grundstücksgröße (nur
Spezialkonzepte geeignet Betreibergröße
kaum erreichbar)
− keine Erweiterungsmöglichkeiten
− Standort mit starker Sommerlastigkeit
− Eingeschränkte Verfügbarkeit durch
Eigentümerwohnsitz und 2. Eigentümer
− Eingeschränkte Bademöglichkeiten (kein direkter
Badestrand, Stegerrichtung noch nicht
genehmigt)
Tab. 39: Stärken – Schwächen Stephanskirchen
Seite 85 von 141
7.18. Standort Gundelsberg / Bad Feilnbach
Größe:
2.500 m² + Erweiterungsmöglichkeiten
Widmung:
Vorhandenes Hotel +
Landwirtschaftsfläche
Eigentümer:
Herr Gasteiger
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Areal um das bestehende Hotel Gundelsberg
(12 Zimmereinheiten + Gastronomie) befindet sich
in Hang- und Aussichtslage über der Gemeinde
Bad Feilnbach. Eine Erweiterung bzw. eine
touristische Nutzung der umliegenden Flächen
könnte angedacht werden.
Abb. 49: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Gundelsberg, 2008
Stärken
+ Schöne ferientouristische Aussichtslage
+ Neu renoviertes (1999) und attraktives Hotel
vorhanden
+ Synergie-Potenzial mit bestehendem Betrieb
+ Möglicher (bestehender) Betreiber vorhanden
Tab. 40: Stärken – Schwächen Gundelsberg
Schwächen
− Beschränkt auf einen unternehmerfamilien- bzw.
privatgeführten Hotelbetrieb
o.ä.)
Seite 86 von 141
7.19. Standort Wiechs, Kirner / Bad Feilnbach
Größe:
ca. 25.000 m²
Widmung:
Sondergebiet, touristische
Nutzung wird von der Gemeinde
begrüßt
Eigentümer:
Familie Kirner
Preis / m²:
nicht relevant
Kurzbeschreibung:
Am Veranstaltungsareal Kirner wurden bisher
temporär Zeltfeste und Veranstaltungen
abgehalten. Familie Kirner plant die Errichtung
eines Gastronomiebetriebes mit
Veranstaltungssaal und mehreren Zimmern.
Abb. 50: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Wiechs, Kirner, 2008
Stärken
Schwächen
+ Größe der verfügbaren Fläche
− Außerhalb des Zentrums
+ Schöne Lage
− Image des Standortes als Kurort unterstützt nur
bestimmte Hotelkonzepte
+ Positives Image des Kurortes Bad Feilnbach
+ Eigentümer = potenzieller Betreiber
(gastronomischer Hintergrund)
+ Gewisser Bekanntheitsgrad mit
Veranstaltungsgastronomie
Tab. 41: Stärken – Schwächen Wiechs, Kirner
o.ä.)
Seite 87 von 141
7.20. Standort Gut Kronberg / Höslwang
Größe:
30 bis 40 ha inkl. Golfplatz
Widmung:
Hotel und Landwirtschaft
Eigentümer:
Familie Hintermayer
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Beim Gut Kronberg handelt es sich um ein Gut mit
altem Hotel in schöner Aussichtslage direkt am
Golfplatz (mit langer Tradition, großem Club). Zum
Gut gehört noch eine Reithalle mit Einstellboxen.
Insgesamt gehört viel Areal rund um das Gut zum
Eigentum der Familie.
Abb. 51: Google Earth, Homepage Golfplatz Gut Kronberg
Stärken
+ Sehr schöne Aussichtslage (Erhöhung am
Golfplatz)
+ Seit vielen Jahren etablierter Golfplatz
+ Reithalle mit Einstellboxen am Areal
+ Sehr schöne Naturlage (unverbautes und
unverbaubares Gebiet)
+ gesamtes Areal im Besitz einer Familie
+ Nähe zu Bad Endorf (Therme) und zum
Chiemsee
Schwächen
− Das Gut ist stark renovierungsbedürftig
− bestehendes Hotel und Wirtschaftsgebäude im
Stil der 60er/70er-Jahre
− keine Eigeninitiative der Eigentümer zu einer
umfassenden Renovierung bzw. kein QualitätsImpuls zu erwarten
− keine Verkaufsabsicht (zu erwarten)
− Ambiente des bestehenden Gutes/Hotels stellt
einen massiven Hinderungsgrund für die
Ansiedelung eines neuen Q-Hotels nebenan dar
− nicht klar, ob der Golfclub noch genügend freie
Green-Fee-Kapazitäten zu attraktiven (Urlaubs)Zeiten hat
Tab. 42: Stärken – Schwächen Gut Kronberg
Seite 88 von 141
7.21. Standort Untere Innstraße / Wasserburg
Größe:
k.A.
Widmung:
Baurechtliche Voraussetzungen
für ein Hotel müssten erst
geschaffen werden
Eigentümer:
Hr. Wölfle vertritt als Projektund Immobilienentwickler den
Eigentümer
Preis / m²:
keine konkreten Angaben
gemacht, nur Bandbreite für
Gesamtobjekt
Kurzbeschreibung:
Das Areal "Untere Innstraße" befindet sich in
Fußdistanz zur historischen Altstadt von
Wasserburg. Der Grundstückeigentümer und eine
Immobiliengesellschaft planen die Errichtung eines
4-Stern-Hotelbetriebes mit Tagungs- und
Wellnessausstattung (100 Zimmereinheiten). Erste
architektonische Entwürfe (Architekturbüro Rauch)
liegen vor. Das bestehende Gebäude
(Denkmalschutz) soll integriert werden. Konkrete
Betreiber gibt es noch nicht.
Abb. 52: Google Earth, Foto Kohl & Partner, untere Innstraße, 2008
Stärken
Schwächen
+ Touristische Relevanz von Wasserburg
(fokussiert auf Busgruppen- und Tagestourismus)
− Bestehendes Gebäude befindet sich unter
Denkmalschutz
+ Lage in Fußdistanz zur historischen Altstadt
− Kein ferientouristisches Umfeld (kein
4-Stern-Superior-Standort)
+ Lage direkt am Inn (Radwegenetz usw.)
+ Trotz Innenstadtlage keine Beeinträchtigung
durch Lärm und Verkehr
− Areal umgeben von Schulen und Internat
− Schrebergartenanlage angrenzend (könnte evtl.
abgesiedelt werden)
− aufgrund Hochwassergebiet und Grundwasser ist
mit hohen Investitionskosten zu rechnen (auch
Tiefgarage notwendig)
− Keine Expansionsmöglichkeiten zu einem
späteren Zeitpunkt
− Eingeschränkte Konzepteignung - Synergie
zwischen Stadt (als Ausflugsziel) und
angestrebten Hotelkonzept (Wellness- und
Tagungshotel) nicht gegeben
− Zufahrt für Busse nicht möglich (am AusflugsStandort Wasserburg)
Tab. 43: Stärken – Schwächen untere Innstraße
Seite 89 von 141
7.22. Standort US-Gelände / Bad Aibling
Größe:
noch nicht exakt zu benennen
Widmung:
Bebauungsplan muss erarbeitet
werden, Gemeinde begrüßt
touristische Nutzung des Areals
Eigentümer:
Dr. Böhm / B&O Gruppe
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Die B&O Gruppe erarbeitet im Auftrag des
Eigentümers für das ehemalige US-Gelände in Bad
Aibling / Mietraching ein Nutzungskonzept. Das
derzeitige Konzept sieht vier Zonen vor
(Technologie-, Sport-, Wohn- und Wohlfühlpark). Für
den Teilbereich "Wohlfühlpark" steht eine
hoteltouristische Nutzung zur Option. Die Errichtung
eines „Betriebshotels“ für die umliegenden
Gewerbebetriebe wird vom Eigentümer angestrebt.
Erste Baumaßnahmen am Areal haben bereits
begonnen.
Abb. 53: Google Earth, Foto Kohl & Partner, US-Gelände Bad Aibling, 2008
Stärken
+ Großzügige verfügbare Fläche
+ Gute verkehrstechnische Anbindung
+ Gesamtentwicklung des Areals könnte den
Standort stärken (zB durch die Errichtung des
Wohlfühlparks usw.)
+ Freie Park- und Grünflächen rund um das Areal
+ Vorhandene Gebäude könnten teilweise genutzt
werden
+ Schöne Aussicht auf die Bergkulisse
Tab. 44: Stärken – Schwächen US-Gelände Bad Aibling
Schwächen
− Eigentümer kein konkretes Interesse einer
zusätzlichen hoteltouristischen Nutzung am Areal
− Technologie- und Gewerbepark werden am
Gelände errichtet
− Hohe Investitionskosten aufgrund der alten
Bausubstanz zu erwarten (Versiegelung
entfernen usw.)
Ausflugsziel, Tagungs-räumlichkeiten, Therme
o.ä.)
Seite 90 von 141
Standort Segelclub Harras / Prien
Größe:
50.000 m²
Widmung:
Bebauungsplan für
Freizeitnutzung (Segelclub) war
vorgesehen,
Eigentümer:
Erbengemeinschaft (uneinig
über den Verkauf)
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Grundstück liegt direkt am Chiemsee Ufer /
Harrasserstraße und umfasst das Gelände des
aufgelösten Harrasser Segelclubs. Trotz der Größe
des Areals ist das Grundstück aufgrund der
Chiemseeschutzverordnung „unverbaubar“. Derzeit
ist nur ein Ersatzbau des kleinen Hauses am
Grundstück möglich.
Abb. 54: Google Earth, Segelclub Harras
Stärken
Schwächen
+ Sensationslage am Chiemseeufer
(Westausrichtung)
− Uneinige Erbengemeinschaft kein gemeinsames
Interesse an Veräußerung des Areals
+ Alleinlage am See (keine Beeinträchtigung durch
benachbarte Grundstücke zu erwarten)
− Gesamtes Areal steht im
Landschaftsschutzgebiet und müsste
herausgelöst werden aus der
Chiemseeschutzverordnung
+ Intaktes natürliches Umfeld (alter Baumbestand
usw.)
+ Größe des verfügbaren Areals
− Baurecht auf Ersatzbau des kleinen Altbestandes
beschränkt
− Hohe Preisvorstellungen der Eigentümerin
Tab. 45: Stärken – Schwächen Segelclub Harras
Seite 91 von 141
7.23. Standort Caritas Grundstück / Rimsting
Größe:
6.064 m²
Widmung:
lt. Bebauungsplan keine
Einschränkungen, Gemeinde
begrüßt touristische Nutzung
Eigentümer:
Caritasverband München, bereit
Areal zu verkaufen
Preis / m²:
€ 250,-- bis € 300,-- / m²
Kurzbeschreibung:
Angeschlossen an eine Wohngegend in Rimsting
befindet sich das Grundstück in Hanglage mit
ostseitigem Seeblick zum Chiemsee. Distanz von
1,5 km zur öffentlichen Strandanlage, getrennt
durch eine Bahntrasse.
Abb. 55: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Caritas Grundstück, 2008
Stärken
+ Ausreichend Areal für hoteltouristische Nutzung
+ teilweise unverbaubarer Seeblick / attraktive
Aussichts- und Hanglage
+ Nähe zum See (1,5 km zur öffentlichen
Strandanlage)
+ keine baulichen Einschränkungen lt.
Bebauungsplan zu erwarten
Tab. 46: Stärken – Schwächen Caritas Grundstück
Schwächen
− eingeschränktes ferientouristisches Ambiente im
Umfeld
(Grundstück eingebunden in ein
Wohngebiet)
− Sozialeinrichtung für geistig behinderte
Jugendliche unmittelbar hinter dem Areal
− Lärmbelästigung durch stark befahrene
Bahntrasse (auch in der Nacht) zwischen See
und Grundstück
Seite 92 von 141
7.24. Standort Tannenhof / Bad Feilnbach
Kurzbeschreibung:
Größe:
ca. 6.500 m²
Widmung:
bestehender (aber stillgelegter)
Hotelbetrieb am Grundstück
Eigentümer:
Familie Steinbichler
Das Areal um das ehemalige Kurhotel Tannenhof
(seit 2002 Betrieb eingestellt) befindet sich im
Zentrum von Bad Feilnbach. Die Eigentümerfamilie
beabsichtigt die Veräußerung des Areals nun seit
mehreren Jahren. Hinter dem „Hotel“ befinden sich
noch Gartenflächen für eine etwaige Erweiterung.
Preis / m²:
k.A.
Abb. 56: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Tannenhof, 2008
Stärken
+ Zentrale Lage in Bad Feilnbach
+ Positives Image des Kurortes Bad Feilnbach
+ Ausreichende Flächen für hoteltouristische
Nutzung
Tab. 47 Stärken – Schwächen Tannenhof
Schwächen
− Altbestand nur bedingt nutzbar, daher hohe
Investitionskosten zu erwarten (Abbruchkosten
der alten Bausubstanz)
− Hohe Kaufpreiserwartungen des Eigentümers
− Zentrale Lage schränkt ferientouristische
Nutzung ein
Seite 93 von 141
7.25. Standort Adalbert-Stifter-Straße / Bruckmühl
Größe:
noch offen
Widmung:
Mischgebietsfläche, Gemeinde
würde hoteltouristische Nutzung
begrüßen
Eigentümer:
Mehrere Eigentümerinnen
vertreten durch Rechtsanwalt
Senft
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das zur Verfügung stehende Areal in Bruckmühl
besteht aus zwei unbebauten Grundstücken, die
über die Adalbert-Stifter-Straße erschlossen sind.
Unmittelbar hinter dem Areal befindet sich der
Bahnhof. Ein vorhandenes Nutzungskonzept des
Architekturbüros Gern sieht drei Mögliche MikroStandorte für einen potenziellen Hotelkomplex vor.
Abb. 57 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Adalbert-Stifter-Straße, 2008
Stärken
+ Größe der zur Verfügung stehenden Grundstücke
und offene Gestaltungsmöglichkeiten
(Masterplanphase: keine baulichen
Einschränkungen zu erwarten)
+ Öffentliche Verkehrsanbindung (unmittelbare
Nähe zum Bahnhof)
+ Bruckmühl als wachsender Industrie- und
Gewerbestandort
Tab. 48 Stärken – Schwächen Adalbert-Stifter-Straße
Schwächen
− kein ferientouristisches Umfeld gegeben
− Areal befindet sich unmittelbar neben einem
Wohn- und Gewerbegebiet
− Für ein Business-Hotel (Geschäftsreisende,
Leasing-Mitarbeiter usw.) zu weite Distanz zum
nächsten Autobahnanschluss
− Eingeschränkte Attraktivität des Zentrums
(gastronomisches Angebot,
Einkaufsmöglichkeiten etc.)
Seite 94 von 141
7.26. Standort Brauereigelände / Aschau
Größe:
12.804 m² (max. 5.000 m²
bebaubar)
Widmung:
Bebauungsplan für
Sondergebiet "Hotel" bereits
vorhanden
Eigentümer:
Baron von Cramer-Klett, strebt
Veräußerung des Areals an
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Areal mit der zum Teil abgerissenen
historischen Brauerei (unter Denkmalschutz)
befindet sich im Zentrum von Hohenaschau direkt
an der Straße. Die Festhalle ist in Fußdistanz
(durch Überqueren der Straße) erreichbar.
Abb. 58 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Brauereigelände Aschau, 2008
Stärken
+ Lage inmitten eines historischen Ensembles
(Festhalle, Brauerei usw.)
+ Charme der historischen Brauerei
+ Attraktive Festhalle in Fußdistanz
+ Bergbahnstation fußläufig erreichbar
+ ferientouristisch attraktives Umfeld (Beginn der
Alpen)
Tab. 49 Stärken – Schwächen Brauereigelände Aschau
Schwächen
− Gebäude abbruchreif und dennoch unter
Denkmalschutz , daher sind hohe
Investitionskosten zu erwarten
− Büro- und Gewerbegebäude im unmittelbaren
Umfeld schränkt ferientouristisches Ambiente ein
− Geringe Grundstücksgröße mit eingeschränkten
Expansionsmöglichkeiten
Seite 95 von 141
7.27. Standort Charivari / Prien
Größe:
4.900 m²
Widmung:
Sondernutzung Fremdenverkehr
/ ehemaliger Hotelbetrieb
Eigentümer:
Gemeinde
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Grundstück des ehemaligen Hotels Charivari
liegt im Ortszentrum von Prien, rund 500 m vom
Bahnhof und 1,5 km vom See entfernt. Angrenzend
an das abbruchreife Hotel befindet sich ein von der
Tourismus Gesellschaft betriebener Kursaal (wurde
laufen renoviert). Nebenan befindet sich eine
Schule mit Sportstätten.
Abb. 59 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Charivari Prien 2008
Stärken
Schwächen
+ Vorhandener Kursaal könnte vom Hotel genutzt
und betrieben werden
− unattraktiver Mikrostandort (nicht am See oder
Zentrum)
+ Gesamtes Areal im Eigentum der Gemeinde
− eingeschränkte Grundstücksgröße
− kein ferientouristisches Umfeld aufgrund der
umliegenden Wohnsiedlungen und Schule
− Parkplatzproblematik (Sportstätten und Schulen
nutzen derzeit den ehemaligen Hotelparkplatz)
nicht geregelt
− Altbestand nicht nutzbar, daher hohe
Investitionskosten zu erwarten (aufgrund der
Abbruchkosten der alten Bausubstanz)
Tab. 50 Stärken – Schwächen Charivari Prien
Seite 96 von 141
7.28. Standort Sankt Margarethen / Brannenburg
Größe:
keine Relevanz
Widmung:
Sondergebiet Tourismus
möglich
Eigentümer:
k.A.
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Das Areal liegt in einer nördlich ausgerichteten
Aussichtslage im Ortsteil Straub. Auf dem
Grundstück befindet sich ein ehemaliges
Seniorenwohnheim.
Abb. 60 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Sankt Margarethen, 2008
Stärken
+ Ferientouristische Aussichtslage
+ ferientouristisch attraktives Umfeld (idealer
Ausgangspunkt für Wanderungen)
Schwächen
− Eingeschränkte Grundstücksgröße – keine
Expansionsflächen vorhanden
− Notwendige Betreibergröße nicht realisierbar
− Areal in nordostseitiger Hanglage
Ausflugsziel, Tagungs-räumlichkeiten, Therme
o.ä.)
Tab. 51: Stärken – Schwächen Sankt Margarethen
Seite 97 von 141
7.29. Standort Hochstätt / Rimsting
Kurzbeschreibung:
Größe:
ca. 2.130 m²
Widmung:
Nutzung begrüßen
Eigentümer:
Erbengemeinschaft um Nikolaus
Stöffl
Auf dem Grundstück befindet sich ein stillgelegter
(abbruchreifer) Bauernhof, der unter
Denkmalschutz steht. Lage an der Staatsstraße mit
südseitigem Seeblick. Der Eigentümer betreibt ein
gegenüberliegendes Café- und Appartmenthaus.
Preis / m²:
k.A.
Abb. 61 Google Earth, Foto Kohl & Partner, Hochstätt, 2008
Stärken
Schwächen
+ Schöne unverbaubare Aussichtslage (Berge &
See)
− Erbengemeinschaft als Eigentümer ist sich nicht
über eine zukünftige Nutzung einig
+ Öffentlicher Badesteg in 0,5 km Entfernung (über
einen Fußweg erreichbar)
− Direkte Lage an der Staatsstraße (hinter einer
Kurve)
− Hohe bauliche Einschränkungen aufgrund des
Denkmalschutzes zu erwarten
− Unzureichende Grundstücksgröße und
eingeschränkte Erweiterungsmöglichkeiten für
hoteltouristische Nutzung (kein zur Verfügung
stehendes Areal rund um das Grundstück)
Tab. 52: Stärken – Schwächen Hochstätt
Seite 98 von 141
7.30. Standort Seecafé / Soyen
Größe:
k.A.
Widmung:
bestehender Pensions- und
Gastronomiebetrieb
Eigentümer:
Fr. Schmidbauer /
Hr. Ragl
Preis / m²:
nicht relevant
Kurzbeschreibung:
Das bestehende Seecafé Soyen plant eine über
mehrere Jahre angelegte sukzessive Erweiterung
des Pensionsbetriebes. Der Standort befindet sich
direkt am See, wobei der Seezugang zugepachtet
ist.
Abb. 62: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Seecafe Soyen, 2008
Stärken
+ Direkte Seelage (südseitig)
Schwächen
− Keine Expansionsflächen - zu kleine Kapazität
für betreibergeführten Hotelbetrieb
− Eingeschränkter überregionaler
Bekanntheitsgrad bzw. keine touristische
Bedeutung des Standortes
− Privates Bauvorhaben ohne Relevanz für den
Hotel Masterplan
Tab. 53: Stärken – Schwächen Seecafe Soyen
Seite 99 von 141
7.31. Standort Bahnhofstraße / Brannenburg
Größe:
ca. 1 ha
Widmung:
keine Relevanz
Eigentümer:
k.A.
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
In der Bahnhofstraße inmitten einer besiedelten
Wohngegend befindet sich ein freies Areal (ca. 1
ha.), welches für eine touristische Nutzung denkbar
wäre.
Abb. 63: Google Earth, Foto Kohl & Partner, Bahnhofstraße Brannenburg, 2008
Stärken
+ Große verfügbare Fläche
Schwächen
− inmitten eines Wohn- und Siedlungsgebietes,
daher kein touristisches Umfeld
− komplizierte Zufahrtssituation
o.ä.)
Tab. 54: Stärken – Schwächen Bahnhofstraße Brannenburg
Seite 100 von 141
7.32. Standort Marmorgelände / Kiefersfelden
Größe:
insgesamt 33.000 m²
(Teilbereiche könnten für
Hotelnutzung zur Verfügung
stehen)
Widmung:
noch gewerblich genutzt,
Nutzung begrüßen
Eigentümer:
Areal noch im Eigentum der
HeidelbergCement AG
Preis / m²:
k.A.
Kurzbeschreibung:
Für das Gelände des stillgelegten Zementwerkes
(HeidelbergCement AG) im Zentrum von
Kiefersfelden überlegt die Gemeinde ein
Entwicklungskonzept mit mehreren Optionen.
Dieses Konzept könnte neben der Errichtung eines
Logistikzentrums und eines Gewerbeparks die
Option auf eine Hotelerrichtung vorsehen.
Abb. 64: Google Earth, Marmorgelände Kiefersfelden
Stärken
+ Großes verfügbares Areal und freie
Gestaltungsmöglichkeiten (Masterplanphase)
+ Eigentümer mit grundsätzlicher Verkaufsabsicht
Schwächen
Attraktion am Mikro-Standort
(zB See, Skilift, Ausflugsziel,
Tagungsräumlichkeiten, Therme o.ä.)
− Kein ferientouristisches Umfeld / IndustrieStandort
− Grundstück zum jetzigen Zeitpunkt nicht
verfügbar
− Errichtung eines Gewerbe- und Logistikzentrums
am Areal geplant, was eine touristische Nutzung
stark einschränken würde
Tab. 55: Stärken – Schwächen Marmorgelände Kiefersfelden
Seite 101 von 141
8. Vorselektion relevanter Hotelstandorte
8.1. Vorselektion relevanter Hotel-Standorte
Zur Vorselektion relevanter Hotel-Standorte wurden 4 Kriterien definiert und unter
Berücksichtigung der vorhergehenden Analysen von einem Experten-Team innerhalb der
Kohl & Partner Tourismusberatung bewertet. Das Ergebnis ist eine Zuordnung der Standorte in
A-, B- und C-Standorten.
Ergebnis
Leitbetriebs-Charakter ?
Grundstücksvoraussetzung ?
Aussicht auf Betreiber ?
Eignung aus Gästesicht ?
Kriterien-Bewertung:
„+“ - positiv
„+/-“ - neutral
„-“ - negativ
A-Standort: Potenzieller Standort - Detailbewertung
B-Standort: Einschränkung – keine Detailbewertung
C-Standort: nicht relevant für den Hotelmasterplan
Abb. 65: Vorselektion relevanter Hotel-Standorte
8.2. Erläuterung der Bewertungskriterien
Leitbetriebs-Charakter:
Grundstücksvoraussetzung:
Aussicht auf Betreiber:
Eignung aus Gästesicht:
•
Aussicht einen Leitbetrieb zu errichten? (Hotelprojekt mit
überregionaler Strahlkraft)
•
Impulswirkung für touristische Folgeinvestitionen auf betrieblicher und
infrastruktureller Ebene?
•
Hat Standort / Projekt Relevanz für Masterplan?
•
Gibt es unveränderbare bauliche Einschränkungen, die eine
Hotelerrichtung unmöglich machen?
•
Gibt es Aussicht auf eine touristische Bebaubarkeit?
•
Ist Eigentümer bereit zur Veräußerung bzw. willens ein
hoteltouristisches Projekt am Grundstück zu realisieren?
•
Kann eine „betreiberfähige“ bzw. „managementfähige“ Betriebsgröße
erreicht werden?
•
Bietet der Standort konzeptunterstützende Gegebenheiten, die es für
potenzielle Betreiber interessant machen, dort einen Hotelbetrieb zu
führen?
•
Gibt es signifikant „bessere“ Standorte aus der Sicht potenzieller
Betreiber?
•
Eignet sich die Attraktivität des Mikro- und Makrostandortes
grundsätzlich für eine hoteltouristische Nutzung?
•
Gibt es Faktoren (z.B. Landschaftskulisse) die die Attraktivität des
Standortes aus Gästesicht massiv beeinflussen? (z.B. Lärm, Umfeld,
Erreichbarkeit usw.)
•
Entspricht der Standort den Erwartungshaltungen (touristisches
Ambiente, etc.) der Gäste?
Tab. 56: Erläuterung Bewertungskriterien für Hotel-Standorte
Seite 102 von 141
8.3. Ergebnis der Vorselektion
Bei der Darstellung der vorselektierten Standorte handelt es sich um eine konzeptunabhängige
Bewertung. Sie ist daher nicht als Reihung nach Attraktivität des Standortes zu verstehen.
A-Standorte:
Rosenheim
Standort Ludwigsbad
Bad Aibling
Standort Stippelwerft
Prien
Standort Festhalle
Aschau a. Ch.
Standort "An der Therme"
Bad Endorf
Standort ehem. Badgelände
Oberaudorf
Standort "Östlich der Therme"
Bad Endorf
Standort Karfreitkaserne
Brannenburg
Standort Therme
Bad Aibling
Standort Bahnhofsgelände
Wasserburg a. I.
Standort Gruberhof
Kiefersfelden
Standort US-Rastplatz
Bernau
Standort Eggstätt
Eggstätt
Standort Simssee
Stephanskirchen
Standort Gundelsberg
Bad Feilnbach
Standort Wiechs Kirner
Bad Feilnbach
Standort Beilhack-Gelände
Rosenheim
Standort Bahnhof Nord
Rosenheim
Tab. 57: A-Standorte
Eignung aus
Gästesicht
Standort Parkhotel
Aussicht auf
Betreiber
Gemeinde
GrundstücksVoraussetzungen
Standort / Projekt
LeitbetriebsCharakter
Zu den A-Standorten zählen insgesamt 18 Standorte, die für eine hoteltouristische Nutzung
grundsätzlich geeignet sind. Folgende Standorte werden in die Detailbewertung des Masterplans
„Tourismus Landkreis und Stadt Rosenheim“ mit aufgenommen:
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+/+
+
+
+/+/+/+/-
+
+
+/+
+/+
+
+
+/+
+
+/+
+/+/+/+/+/-
+
+
+
+/+
+/+/+/+
+/+
+
+/+/+
+/+
+/-
+
+
+
+
+
+
+/+/+/+/+/+/+/+
+/+/+/+/-
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B-Standorte:
Höslwang
Standort Untere Innstraße
Wasserburg a. I.
Standort US-Gelände
Bad Aibling
Standort Segelclub Harras
Prien
Standort Caritas-Grundstück
Rimsting
Standort Tannenhof
Bad Feilnbach
Standort Adalbert-Stifter-Str.
Bruckmühl
Eignung aus
Gästesicht
Standort Höslwang
Aussicht auf
Betreiber
Gemeinde
Standort / Projekt
Bei den B-Standorten handelt es sich um Standorte, die grundsätzlich für eine hoteltouristische
Nutzung geeignet sind, jedoch über projektverhindernde Faktoren verfügen und daher nicht bei
der Detailbewertung berücksichtigt werden.
+
+
+
+
+
+/+/-
+
+
+
+/+/+/+/+/-
+
+/+/+
+/-
Tab. 58: B-Standorte
C-Standorte:
Aschau a. Ch.
Standort Charivari
Prien
Standort Sankt Margarethen
Brannenburg
Standort Hochstätt
Rimsting
Standort Seecafé Soyen
Soyen
Standort Bahnhofstraße
Interner
/ Bitte um
StandortVorschlag
Marmor-Gelände
Brannenburg
Kiefersfelden
Tab. 59: C-Standorte
Eignung aus
Gästesicht
Standort Brauereigelände
Aussicht auf
Betreiber
Gemeinde
Standort / Projekt
Unter C-Standorte fallen sämtliche Standorte, die aus genannten Gründen im Zusammenhang
des touristischen Masterplans nicht für eine Nutzung als Hotelstandort in Frage kommen und
daher nicht in die Detailbewertung aufgenommen werden.
+/+/+/-
+
+
-
+/+/+/+/+/-
+/+/+/+/+/-
Seite 104 von 141
8.4. Standortbezogene Konzeptempfehlungen
X
X
X
X
Thermen-Hotel
Resort-Hotel
X
X
X
X
Standort Bahnhof Nord (RO)
Standort Bahnhof Nord (RO)
X
X
X
X
X
X
X
Budget-Hotel
X
X
X
Business-Hotel
X
Busgruppen-Hotel
Familien-Club-Hotel
Standort Kirner / Bad Feilnbach
Standort Gundelsberg
Standort Simssee
Standort Eggstätt
Standort US-Rastplatz / Bernau
Standort Gruberhof / Kiefersfelden
Standort Bahnhof Wasserburg
Standort Therme Bad Aibling
Standort Karfreitkaserne
X
Gesundheits-Hotel
Tagungs-Hotel
Standort "Östl. der Therme" / Bad
Endorf
Standort Badgelände / Oberaudorf
Standort Festhalle
Standort Stippelwerft
Standort Ludwigsbad
Hotelkonzepte:
Wellness-Hotel
Standort Parkhotel
Standorte:
Standort "An der Therme" / Bad Endorf
Unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus dem Strategie-Konzept und den detaillierten
Standortanalysen sind folgende Hotelstandorte im Zusammenhang mit den vorgeschlagenen
Hotelkonzepten einer Bewertung zu unterziehen:
X
Familien Feriendorf
Tab. 60: Standortbezogene Konzeptempfehlung
X
X
X
X
X
X
Seite 105 von 141
9. Konzeptbewertungen und wirtschaftliche Potenziale
9.1. Zugang zur Konzeptbewertung aus fachtouristischer Sicht
Die Standort- und Konzeptbewertungen finden nach folgendem System statt:
Schritt 1: Standortbewertung
Anhand eines Bewertungsrasters werden im ersten Schritt die für das Konzept alternativen
Standorte auf dessen Standortattraktivität und -eignung im Bezug auf die jeweilige
Konzeptempfehlung beurteilt. Bei der Bewertung wird einerseits die Eignung des MakroStandortes (gesamter Ort, Stadt und das weitere Umfeld) und andererseits des Mikro-Standortes
(konkretes Objekt, Areal oder Grundstück) herangezogen. Das Ergebnis stellt dar, welcher der
relevanten Standorte für das Konzept am besten geeignet ist.
Schritt 2: Konzeptbewertung
Im zweiten Schritt wird der höchstgewertete Standort aus der Standort-Analyse einer detaillierten
Konzeptbewertung unterzogen. Das Ergebnis wird in Form einer Standort-Konzept-Eignung
ersichtlich gemacht. Dies bedeutet, dass der Standort mit der besten Standort-Bewertung in
einem zweiten Schritt einer Konzeptbewertung unterzogen wird aus der Sicht:
• der Markt- und Mitbewerbersituation,
• der Organisation und Führung und
• der wirtschaftlichen Potenziale.
Bewertungs-Modell:
Die Eignung eines Standortes zur hoteltouristischen Nutzung wird je nach Interessenslage
unterschiedlich bewertet. So sind beispielsweise für potentielle Hotelgäste andere Kriterien
ausschlaggebend als für Investoren und Betreiber, oder für Bevölkerung bzw.
Wirtschaftstreibende einer Gemeinde, in deren Umfeld das Projekt realisiert werden soll. Bei der
Auswahl der Bewertungskriterien wurden daher die Sichtweisen aller relevanten
Interessensgruppen berücksichtigt, die für die Standortbeurteilung ausschlaggebend sind.
Da die Bewertungs-Kriterien je nach Hotelkonzept differenziert zu betrachten sind und zusätzlich
eine unterschiedliche Bedeutung für die Eignung aufweisen, werden in den BewertungsModellen die Kriterien sowie deren Gewichtung konzeptspezifisch angepasst.
Um diesem Anspruch gerecht zu werden wird das, bei Standort- und Konzeptbewertungen
etablierte „gewichtete Scoring-Modell“ von Kohl & Partner herangezogen. Das Modell stützt sich
auf folgendem Beurteilungsraster:
a) Unterschiedliche Gewichtung der einzelner Beurteilungskriterien
Gewichtung 1:
Kriterium ist für die Eignung des Standortes von untergeordneter
Bedeutung
Gewichtung 2:
Kriterium ist für die Eignung des Standortes wichtig
Gewichtung 3:
Kriterium ist für die Eignung des Standortes sehr wichtig
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b) 5-stufige Punkte-Beurteilungsskala hinsichtlich der Standorteignung zum jeweiligen
Beurteilungskriterium:
1 Punkt:
= sehr schlecht
2 Punkte:
= schlecht
3 Punkte:
= durchschnittlich
4 Punkte:
= gut
5 Punkte:
= sehr gut
c) Durch Multiplikation der Gewichtungsfaktoren (1-3) mit den Bewertungsfaktoren (1-5) ergibt
sich somit für jedes Bewertungskriterium eine theoretische Mindestpunktezahl von 1 und
eine theoretische Höchstpunkteanzahl von 15.
Für die Beurteilung der relevanten Standorte werden die erreichten Punkte in % der MaximalPunkte herangezogen und nach folgendem Schema ausgewertet:
Punktezahl
Eignung
über 86%
hervorragend geeignet
85% - 66%
gut geeignet
65% - 56%
eingeschränkt geeignet
55% - 46%
stark eingeschränkt geeignet
unter 45%
ungeeignet
Tab. 61: Punktezahl und Eignung der Standortbewertung
Das Ergebnis der Standort- und Konzeptbewertung wird als Basis für die wirtschaftlichen
Potenziale eines konkreten Hotelkonzeptes auf dem jeweiligen Standort herangezogen
9.2. Prämissen für die wirtschaftlichen Potenziale
Grundsätzlich wird vom Bettenbedarf innerhalb der unterschiedlichen Kategorien und den weiter
auszubauenden strategischen Geschäftsfeldern, die in der Strategieklausur definiert wurden,
ausgegangen. Ein übermäßiger Zuwachs an Bettenkapazitäten bei den bestehenden Betrieben
bzw. durch die Errichtung neuer Hotelbetriebe (die nicht im Masterplan erscheinen) können
dabei nicht berücksichtigt werden.
Die wirtschaftlichen Potenziale basieren auf der Realisierung der für den in der
Standortbewertung erstgereihten Standort definierten Konzept-Prämissen. Bei den zweit- und
drittgereihten Standorten muss mit entsprechenden Abschlägen je nach Differenz der
Standortbewertung kalkuliert werden. Werden jedoch genannte einschränkende Faktoren
aufgelöst und dadurch eine ähnliche Bewertung erreicht, können die dargestellten
wirtschaftlichen Ansätze übertragen werden.
Sämtliche wirtschaftliche Ansätze entsprechen einem normalen Betriebsjahr nach einer zu
kalkulierenden Anlaufzeit von rund 3 Betriebsjahren. Sämtliche Werte entsprechen dem heutigen
Niveau professionell geführter und etablierter Hotelbetriebe und müssen bei Bedarf je nach
Realisierungsjahr dementsprechend indexiert werden. Die wirtschaftlichen Potenziale wurden
auf Basis von Richtwerten aus der Kohl & Partner Datenbank definiert.
Die Erlös- und Kostenpotenziale beschränken sich auf den operativen Hotelbetrieb. Etwaige
sonstige Erlöse (z.B. aus Vermietung von Geschäftsflächen ...) und sonstige Kosten (z.B. für die
Golfplatzbetreuung ...) werden nicht berücksichtigt.
Seite 107 von 141
Die Ansätze für die Investitionskosten entsprechen den Erfahrungs- und Vergleichswerten
vergleichbarer Hotelprojekte und beruhen auf der Annahme einer Neu-Errichtung des jeweiligen
Betriebes auf die „grüne Wiese“. Nicht berücksichtig werden beispielsweise eine mögliche
Einbindung von bestehender Bausubstanz (z.B. bestehendes Hotel), anfallende Zusatzkosten
aufgrund von Standortgegebenheiten usw. Im Falle einer Realisierung müssen zusätzlich
Grundstückskosten, sonstige Nebenkosten, Kosten für Pre-Opening und benötigter
Tiefgaragenplätze kalkuliert werden.
9.3. Wellness-Hotel – Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines Wellness-Hotels bzw. Ferienhotels mit Wellnessprofilierung eignen sich
innerhalb des Landkreises und der Stadt Rosenheim vorrangig die folgenden zwei Standorte:
• “An der Therme” in Bad Endorf
• “Ludwigsbad-Areal” in Bad Aibling
Wellness-Hotel
Standortbewertung (Mikro & Makro)
alternative potenzielle Hotel-Standorte
Gewichtung
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
An d. Therme
Bad Endorf
Ludwigsbad
Bad Aibling
5 = sehr gut; 4 = gut;
3 = durchschnittlich; 2 = weniger gut;
1 = nicht gut; 0 = irrelevant
Standortattraktivität und -eignung
Eignung des Makro-Standortes
> Attraktivität und Image der Destination
> Erreichbarkeit (Indivudualverkehr/öffentlicher Verkehr)
> Touristisches Ambiente des Ortes
> Landschaftskulisse der Umgebung
> Touristische Freizeit-Infrastruktur
> Synergien mit lokaler Wirtschaft
> Stärkung der Kernkompetenzen des Ortes
Eignung des Mikro-Standortes
> Lage (Aussicht und Sonneneinstrahlung)
> Immisionen (Lärm, Schmutz, Abgase)
> Anbindung an tour. Infrastruktur (z.B. therap. Angebot)
> Anbindung an das Ortszentrum
> Grundstückseignung (Bebaubarkeit, Größe, Topografie ...)
> Expansionsmöglichkeiten
> Ausreichen Areal und Grünflächen um das Hotel
Ergebnis
Maximal-Punkte
in Prozent zu Maximal-Punkte
Ergebnis Standortbewertung:
Potenziele Standorte in Bezug auf das Konzept
3
2
3
3
3
1
3
4
4
4
5
4
4
5
5
4
5
4
4
4
5
3
3
2
2
3
3
3
5
5
5
2
3
3
5
3
3
4
5
4
3
4
155
185
84%
150
185
81%
gut geeignet
gut geeignet
Tab. 62: Standortbewertung Wellness-Hotel
Unter Berücksichtigung sämtlicher Kriterien des Makro- und Mikro-Standortes sind beide
Standorte für die Realisierung eines Wellness-Hotels grundsätzlich „gut geeignet“, wobei der
Standort „An der Therme“ in Bad Endorf geringe Vorzüge aufweist.
Das Areal „An der Therme“ in Bad Endorf zeichnet sich insbesondere durch die unverbaubare
Aussichts-Lage, der Naturnähe sowie dem direkten Anschluss an ein Wander-, Rad- und Nordic
Walking-Netz aus, was bei wellnessorientierten Hotelbetrieben einen wesentlichen Erfolgsfaktor
darstellt. Weiters ist die mögliche Anbindung an die Therme in Bad Endorf ein
konzeptunterstützendes Argument und stellt einen deutlichen Zusatznutzen dar.
Das Umfeld des „Ludwigsbad-Areals“ in Bad Aibling weist hingegen Stärken in der Attraktivität
und dem touristischen Ambiente auf. Auch die Anbindung zum Ortszentrum kann als Vorteil
gegenüber des Standorte in Bad Endorf gewertet werden.
Seite 108 von 141
Da Ruhe und Erholung im Aufenthaltstourismus und im speziellen im Wellnesstourismus eine
buchungsentscheidende Rolle spielen, ist die Lage des Ludwigsbad-Areals an der stark
frequentierten Straße für einen hochspezialisierten Wellnessbetrieb ein einschränkender Faktor.
Beim Standort „An der Therme“ in Bad Endorf müssen hingegen erst die Voraussetzungen zur
Bebaubarkeit und Nutzung des Areals für ein Hotelprojekt geschaffen werden.
Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im Folgenden das Konzept „WellnessHotel“ am empfohlenen Standort „An der Therme“ in Bad Endorf aus fachtouristischer Sicht im
Detail geprüft und bewertet:
Konzeptbewertung
am präferierten Standort
Markt- und Mitbewerbersituation
Gewichtung
> Den angestrebten strat. Geschäftsfeldern entsprechend
> Nachhaltigkeit/Zukunftsfähigkeit des Konzeptes
> Position ggü. direkten Mitbewerbern im Umfeld
> Position ggü. weiteren Mitbewerbern in diesem Segment
> Differenzierungsgrad/-möglichkeit
> Vermarktungsmöglichkeit
> Ganzjahresfähigkeit des Konzeptes
Ergebnis
Maximal-Punkte
An d. Therme
Bad Endorf
3
3
2
2
2
2
2
3
5
5
4
5
4
4
3
4
82
95
86%
3
2
3
2
2
4
4
3
3
3
41
60
68%
3
1
1
3
2
1
3
3
2
2
4
4
4
3
3
4
56
85
66%
Organisation/Führung
> Aussicht auf Betreiber
> Spezialanforderungen an Betreiber
> Vertriebs-Know-How erforderlich (aktiv)
> Managementerfahrung/-kompetenz
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
Wirtschaftliche Potenziale
> Baukosten/Investitionsbedarf
> Instandhaltungs- und Reinvestitionsbedarf
> Aufschließungs- und Folgekosten
> Auslastungschancen (professionelle Vermarktung vorausgesetzt)
> Preisdurchsetzung
> zusätzliche Gastronomie-Chancen
> Mitarbeiterintensität/-kosten
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
334
Ergebnis Gesamtbewertung:
Standort- & Konzept am präferierten Standort
79%
gut geeignet
Tab. 63: Standortbewertung Wellness-Hotel
Der Standort „An der Therme“ in Bad Endorf ist für die Errichtung eines Wellness-Hotels mit
einem gewichteten Ergebnis von 79% „gut geeignet“.
Einschränkungen in der Konzepteignung sind vor allem die hohen Anforderungen an den
zukünftigen Betreiber, der aufgrund der zunehmenden Marktsättigung am Wellness-Sektor über
ein ausgezeichnetes Vertriebs-Know-how und über Kenntnisse im Wellness-Segment verfügen
muss.
Seite 109 von 141
Für ein Wellness-Hotel spricht insbesondere die Konkurrenzsituation, da es im engeren Umfeld
um die Therme keinen hochspezialisierten Wellness-Hotelbetrieb gibt. Eine zusätzliche
Profilierungs-Chance für ein Wellness-Hotel am Standort „An der Therme“ in Bad Endorf ergibt
sich im „Medical-Wellness“-Bereich durch einen möglichen Anschluss an die
gesundheitsorientierte Therme. Laut Aussagen der Gemeinde könnte unter gewissen
Voraussetzungen zusätzlich das Jod-Wasser einem potenziellen Hotelbetrieb zur Verfügung
gestellt werden.
Wirtschaftliche Potenziale:
Wellness-Hotel
am Standort „An der Therme“ in Bad Endorf
•
Klassisches gesundheitsorientiertes Wellness-Hotel auf 4-Sterne-(Superior)
Niveau
•
„Medical-Wellness“ als Zusatzangebot unter Einbindung der vorhandenen
Heilmittel (Jod-Thermalsolequelle) und Kooperation mit den umliegenden Ärzten
•
Hochattraktive Wohlfühl- und Wellnesseinrichtungen im Innen- und Außenbereich
mit Augenmerk auf die Inszenierung der Aussicht und Lage evtl. auch direkte
Anbindung an die Therme als zusätzliches Buchungsargument
•
Gehobene gastronomische Vollversorgung mit ¾-Verwöhnpension
•
110 Zimmer in verschiedenen Kategorien
•
70 bis 80% der Zimmereinheiten Standard-Doppelzimmer
Preispolitik:
•
Preisniveau von € 100,-- bis € 130,-- pro Nächtigung mit Verwöhn-Halbpension je
nach Saisonzeit und Kategorie
Auslastung:
•
Nach einer Anlaufzeit von 3 Jahren sollte eine Zimmerauslastung von 65% bis
70% (Doppelbelegungsfaktor: 1,8) realisierbar sein
Erlöse:
•
Aufgrund des zu erwartenden Therapie-Anteils und den Zusatzkonsumationen in
der Gastronomie sollte ein Netto-Erlös pro Nächtigung von durchschnittlich € 115,- bis € 145,-- erreichbar sein
•
Umsatzpotenzial gesamt: ca. € 5,3 Mio. bis € 6,8 Mio.
•
Wareneinsatzkosten: 13% bis 14% der Erlöse
•
Mitarbeiterkosten: 33% bis 35% der Erlöse
•
Sonstige operative Kosten: rund 22% der Erlöse
•
GOP-Potenzial: € 1,6 Mio. bis € 2,2 Mio. bzw. 29% bis 33%
•
EBDIT (nach Management-Fee und einer Reserve für Erhaltungs- und
Erneuerungsinvestitionen): ca. € 1,2 Mio. bis € 1,7 Mio.
•
Vertretbare Investitionskosten auf Basis von Vergleichswerten ohne Grundanteil,
Tiefgarage und Pre-Opening-Kosten
•
Richtwert für ein Wellness-Hotel mit den genannten Konzept-Prämissen
(Ausstattung) und Größenordnung: ca. € 150 tsd. bis
€ 170 tsd. pro Zimmer
•
Gesamtinvestitionskosten: ca. € 16,5 Mio. bis € 19 Mio.
•
Verzinsung des investierten Kapitals (siehe Investitionskostenansatz ohne
Nebenkosten) auf Basis dieser ersten groben wirtschaftlichen Ansätze: 7% bis
9,5%
Kurzdarstellung:
Kapazität:
Kosten:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Tab. 64: Wirtschaftliche Potenziale Wellness-Hotel
Seite 110 von 141
9.4. Gesundheits-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines hochspezialisierten Gesundheits-Hotels eignen sich innerhalb des
Landkreises und der Stadt Rosenheim vorrangig die folgenden zwei Standorte:
• Areal “Östlich der Therme” in Bad Endorf
• „Simssee“ in Stephanskirchen
Gesundheits-Hotel
Gewichtung
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
Östl. d. Therme
Bad Endorf
Simssee
Stephansk.
> Anbindung an touristische Infrastruktur (Therapeutisches Angebot)
Ergebnis
Maximal-Punkte
3
1
2
3
3
1
2
4
4
4
5
4
3
5
3
2
3
5
3
1
1
3
3
2
1
3
1
3
4
5
4
2
4
5
5
5
5
2
1
3
1
4
133
155
86%
101
155
65%
hervorragend
geeignet
eingeschränkt
geeignet
Tab. 65: Standortbewertung Gesundheits-Hotel
Unter Berücksichtigung sämtlicher Kriterien des Makro- und Mikro-Standortes eignet sich das
Areal „Östlich der Therme“ in Bad Endorf mit Abstand (86% = „hervorragend geeignet“) am
Besten für die konzeptive Profilierung als Gesundheits-Hotel.
Dies ist insbesondere auf das bestehende Image als Gesundheits-Destination und die Lage
direkt an der gesundheitsorientierten Therme (Jod-Thermalsolequelle) zurückzuführen. Auch die
Aussichtslage und etwaige Expansionsmöglichkeiten sprechen für ein Gesundheits-Hotel an
diesem Standort.
Das Grundstück am Simssee weist starke Einschränkungen in der Größe und der Verfügbarkeit
des Areals auf und erreicht bei der Standortbewertung mit 65% nur ein „eingeschränkt geeignet“.
Für ein Gesundheits-Hotel würde am Simssee vor allem die exponierte und abgeschiedene
Seen-Lage sprechen.
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Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im Folgenden das Konzept „GesundheitsHotel“ am empfohlenen Standort „Östl. der Therme“ in Bad Endorf aus fachtouristischer Sicht im
Konzeptbewertung
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gewichtung
Östl. d. Therme
Bad Endorf
3
3
2
2
3
2
2
3
5
5
5
4
5
5
4
5
96
100
96%
3
2
3
2
2
4
3
3
5
4
45
60
75%
3
1
1
3
2
1
2
3
2
3
5
5
5
2
4
5
64
80
80%
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
> Preisdurchsetzung
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
338
86%
hervorragend
geeignet
Tab. 66: Standortbewertung Gesundheits-Hotel
Die Standort- und Konzeptbewertung für ein Gesundheits-Hotel am Standort „Östl. der Therme“
in Bad Endorf ergibt mit 86% ein „hervorragend geeignet“.
Die Herausforderung einer Realisierung liegt vor allem darin, einen Betreiber zu finden, der den
hohen Anforderungen eines Medical-Wellness- bzw. Gesundheits-Hotels entspricht. Der
präventive anspruchsvolle Gesundheitsmarkt gehört innerhalb der Hotellerie zweifelsohne zu
einem Marktsegment mit hohen Wachstumspotenzialen. Voraussetzungen für nachhaltigen
wirtschaftlichen Erfolg eines Gesundheits-Hotels sind ein äußerst attraktiver Standort, eine
hochqualitative Hardware sowie ein 100%ig professioneller Betreiber mit hohem
Innovationspotenzial.
Die Chancen auf einen Betreiber in diesem Segment werden dennoch als gut eingeschätzt.
Einerseits verfügt der Standort über einen wirtschaftsstarken Ballungsraum innerhalb einer
akzeptablen Fahrzeitzone und andererseits über ein natürliches Heilmittel (JodThermalsolequelle) sowie einem Image als Gesundheits-Destination.
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Gesundheits-Hotel
am Standort „Östlich der Therme“ in Bad Endorf
•
Gesundheits-Hotel mit Wohlfühlatmosphäre und starker Gesundheitskompetenz
(präventiv-gesundheitlicher und medizinisch-therapeutischer Schwerpunkt) auf 4Sterne-Superior Niveau
•
Ganzheitliches Angebotsspektrum zur präventiven Gesundheitsvorsorge mit den
Bausteinen: Ernährung, Bewegung, Mentale Gesundheit und Therapie /
Spezialisierung anstreben, beispielsweise auf „Anti-Aging“ (stark abhängig vom
Betreiber)
•
Medizinisches Zentrum mit Therapiebereich und eigenem Ärzteteam sowie
weitere Kooperationen mit den umliegenden Spezial-Ärzten / Einbindung der
vorhandenen Heilmittel (Jod-Thermalsolequelle)
•
•
Hochwertige gastronomische Vollversorgung mit gesundheitsorientierter GenussKüche als zusätzliche Kernkompetenz
Kapazität:
•
60 Zimmereinheiten
Preispolitik:
•
Hochpreis-Strategie mit einem Preisniveau von € 125,-- bis
€ 150,-- pro Nächtigung bzw. € 150,-- bis 180,-- pro Zimmer (niedriger
Doppelbelegungsfaktor von 1,2)
Auslastung:
•
Aufgrund des hohen Spezialisierungsgrades sollte eine langfristige
Zimmerauslastung von 75% bis 80% realisierbar sein
Erlöse:
•
Durch zu erwartenden hohen Therapie-Anteils sollte ein Netto-Erlös pro
Nächtigung von € 180,-- bis € 200,-- erreichbar sein
•
•
Wareneinsatzkosten: 11% bis 12% der Erlöse (ohne Mwst.)
•
Mitarbeiterkosten: 35% bis 37%
•
Sonstige operative Kosten: 21% bis 22%
•
•
•
•
Richtwert für ein Gesundheits-Hotel mit den genannten Konzept-Prämissen
(Ausstattung) und Größenordnung: ca. € 150 tsd. bis
•
Gesamtinvestitionskosten: ca. € 9,0 Mio. bis € 10 Mio.
•
11%
Kurzdarstellung:
Kosten:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Tab. 67: Wirtschaftliche Potenziale Gesundheits-Hotel
Seite 113 von 141
9.5. Thermen-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines Thermen-Hotels eignen sich innerhalb des Landkreises und der Stadt
Rosenheim vorrangig die folgenden drei Standorte:
• “An der Therme” in Bad Endorf
• „Therme“ Bad Aibling
• “Östlich der Therme” in Bad Endorf
Thermen-Hotel
Gewichtung
An der Therme
Bad Endorf
Therme
Bad Aibling
Östl. d.
Therme
Bad Endorf
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
> Anbindung an tour. Infrastruktur (direkte Thermenanbindung)
Ergebnis
Maximal-Punkte
3
3
2
2
3
2
3
4
4
4
5
4
4
5
4
4
5
4
4
4
5
4
4
4
5
4
4
5
2
3
3
2
2
2
2
5
5
5
3
3
4
5
4
5
5
3
3
5
4
4
5
2
3
4
5
5
147
170
86%
145
170
85%
140
170
82%
hervorragend
gut geeignet gut geeignet
geeignet
Tab. 68: Standortbewertung Thermen-Hotel
Alle drei potenziellen Standorte für die Entwicklung eines Thermen-Hotels sind aufgrund der
Nähe zu den neu gestalteten und abwechslungsreichen Thermen äußerst attraktiv. Da eine
unkomplizierte und direkte Anbindung an eine Therme (wenn möglich überirdisch) zu den
Erfolgsfaktoren eines Thermen-Hotels gehören, sollten die Standorte „An der Therme“ in Bad
Endorf („hervorragende Eignung“) und das Areal an der Therme Bad Abiling („gute Eignung“) vor
dem Areal „Östlich der Therme“ forciert werden.
Der Standort „An der Therme“ in Bad Endorf zeigt gegenüber dem Standort in Bad Aibling vor
allem Vorteile in der Exklusivität und Attraktivität der Lage (Landschaftskulisse, Aussicht,
Naturnähe usw.). In Bad Aibling ist wiederum die Möglichkeit einer Expansion (großzügige
Flächen) gegeben.
Die Verträglichkeit eines Thermen-Hotels aus Sicht der Thermen-Auslastung wurde im Gespräch
geklärt, müsste im Falle einer Realisierung jedoch im Detail untersucht werden. Die Attraktivität
eines Thermen-Hotels ist stark abhängig von der Anziehungskraft und Attraktivität (u.a.
bestehende Auslastung der Therme, Ruheflächen usw.).
Seite 114 von 141
Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im Folgenden das Konzept „ThermenHotel“ am empfohlenen Standort „An der Therme“ in Bad Endorf aus fachtouristischer Sicht im
Konzeptbewertung
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gewichtung
An der Therme
Bad Endorf
3
3
2
3
2
2
2
3
5
5
4
4
4
2
4
5
85
100
85%
3
2
3
1
2
4
5
4
4
5
48
55
87%
3
1
1
3
2
1
3
3
4
4
4
3
3
5
4
5
67
85
79%
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
> Preisdurchsetzung
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
347
85%
gut geeignet
Tab. 69: Standortbewertung Thermen-Hotel
Alles in allem erreicht diese Standort-Konzept-Kombination (Thermen-Hotel „An der Therme“ in
Bad Endorf) eine äußerst gute Bewertung (85% = „gut geeignet“, knapp am „hervorragend
geeignet“). Maßgeblich dafür ist die Chance, die Kernkompetenz des Ortes (Gesundheit) und die
Wirtschaftlichkeit der Therme zu stärken sowie die möglichen Synergien mit der Therme
(Therapiebereich, evtl. Gastronomie usw.) zu nutzen. Für ein Thermen-Hotel am genannten
Standort spricht auch die vergleichsweise geringe Baukostenintensität bei einem Thermen-Hotel
(Hotel beschränkt sich auf Zimmer- und Gastronomieangebot).
Seite 115 von 141
Thermen-Hotel
am Standort „An der Therme“ in Bad Endorf
•
Thermen-Hotel im 3-Stern-Superior bzw. 4-Sterne Segment mit einer, der Therme
angepassten Architektur
•
Direkter Anschluss an die Therme (daher strategische Ausrichtung des ThermenHotels stark an die Ausrichtung der Therme gebunden)
•
Nutzung des vorhandenen Behandlungs- und Therapieangebotes der Therme
•
Attraktives und umfangreiches Angebot der Therme (Wasser-, Sauna- und
Ruhebereiche) als entscheidendes Buchungsargument
•
Autonome bzw. reservierte attraktive Ruhebereiche und ein kleiner exklusiver
Saunabereich müssen für die Hotelgäste geschaffen werden
•
Gastronomische Vollversorgung und evtl. auch Auslagerung der Gastronomie an
die Therme andenken
Kapazität:
•
100 Zimmereinheiten
Preispolitik:
•
Bestes Preis-Leistungs-Verhältnis (Buchungsargument und Anreiz auf
Langzeitaufenthalte für private Kurgäste) mit einem Preisniveau von € 75,-- bis €
95,-- pro Zimmer (Doppelbelegungsfaktor von 1,6)
Auslastung:
•
Zimmerauslastung von 60% bis 65%
Erlöse:
•
Kosten:
•
Wareneinsatzkosten: rund 13% der Erlöse
•
•
•
•
•
•
Richtwert für ein Thermen-Hotel (Reduktion auf Zimmer, Gastronomie und
notwendiger Ruhebereiche) in der genannten Größenordnung: ca. € 90 tsd. bis €
100 tsd. pro Zimmer
•
Gesamtinvestitionskosten: ca. € 9,0 Mio. bis € 10,0 Mio.
•
8,5%
Kurzdarstellung:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Tab. 70: Wirtschaftliche Potenziale Thermen-Hotel
Seite 116 von 141
9.6. Tagungs-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines spezialisierten Tagungs-Hotels eignen sich innerhalb des Landkreises
und der Stadt Rosenheim vorrangig die folgenden vier Standorte:
• „Parkhotel“ in Rosenheim
• „Ludwigsbad-Areal“ in Bad Aibling
• “Festhalle“ in Aschau
• „US-Rastplatz“ in Bernau
Tagungs-Hotel
Gewichtung
Parkhotel
Rosenheim
Ludwigsbad
Bad Aibling
Festhalle
Aschau
US-Rastplatz
Bernau
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
> Anbindung an tour. Infrastruktur (Kongresszentrum o.ä.)
3
3
2
2
2
2
3
5
5
4
4
4
5
5
4
4
5
4
4
5
4
3
3
3
4
3
3
1
4
4
3
4
3
1
1
2
2
3
2
3
3
2
3
3
5
5
5
3
4
4
3
4
5
5
4
5
4
5
5
1
5
5
5
3
2
3
1
3
4
3
148
170
87%
145
170
85%
122
170
72%
97
170
57%
hervorragend
geeignet
gut geeignet
gut geeignet
eingeschränkt
geeignet
Parkhotel
Rosenheim
Ludwigsbad
Bad Aibling
Festhalle
Aschau
US-Rastplatz
Bernau
Ergebnis
Maximal-Punkte
Konzeptbewertung
Gewichtung
Tab. 71: Standortbewertung Tagungs-Hotel
Aufgrund der Bewertung des Makro- und Mikro-Standortes ist der Standort „Parkhotel“ in
Rosenheim mit 87% der maximalen Gesamtpunkte am Besten für ein hochspezialisiertes
Tagungs-Hotel geeignet („hervorragend geeignet“). Ausschlaggebend ist neben der
innerstädtischen Lage die direkte Anbindung an das moderne Kongress-Zentrum von
Rosenheim. Der Standort „Ludwigsbad“ in Bad Aibling liegt in der Standortbewertung mit 85%
bzw. einem „gut geeignet“ nur knapp dahinter. Auch hier wird eine mögliche Anbindung an das
Kurhaus (Veranstaltungszentrum) in Bad Aibling als positiv bewertet. Hinzu kommt, dass der
Standort Bad Aibling ein attraktives touristisches Ambiente aufweist und über einen gewissen
überregionalen Bekanntheitsgrad verfügt.
Der Standort an der „Festhalle“ in Aschau wurde mit 72% zwar mit „gut geeignet“ bewertet, weist
jedoch Nachteile aufgrund der Abgeschiedenheit und Erreichbarkeit gegenüber der zwei
genannten Standorte auf. Hinzu kommt, dass die vorhandene Festhalle derzeit vorwiegend für
lokale bzw. regionale Veranstaltungen genutzt wird und daher einen deutlich geringeren
Bekanntheitsgrad als die beiden erstgereihten Standorte aufweist.
Der Standort „US-Rastplatz“ in Bernau würde sich aufgrund der zentralen Lage, der
Erreichbarkeit (Autobahnanschluss) und der Lage am See grundsätzlich für ein Tagungshotel
eignen. Starke Einschränkungen sind jedoch mit der Bebaubarkeit (Hausbestand,
Denkmalschutz, Größe des Areals usw.) und den Immissionen (Lärm, Abgase usw.) zu
erwarten.
Seite 117 von 141
Der Standort wurde aufgrund der schwierigen Gegebenheiten im Vergleich zu den anderen
potenziellen Standorten für ein Tagungs-Hotel mit 57% der maximalen Gesamtpunkte mit
„eingeschränkt geeignet“ bewertet. Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im
Folgenden das Konzept „Tagungs-Hotel“ am empfohlenen Standort „Parkhotel“ in Rosenheim
aus fachtouristischer Sicht im Detail geprüft und bewertet:
Konzeptbewertung
Gewichtung
Ergebnis
Maximal-Punkte
Parkhotel
Rosenheim
3
3
2
3
2
2
2
3
5
5
5
4
4
3
4
4
86
100
86%
3
2
3
1
2
5
3
3
4
4
42
55
76%
3
1
1
3
2
3
3
3
3
3
4
4
4
5
3
4
72
95
76%
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
> Preisdurchsetzung
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
348
83%
gut geeignet
Tab. 72: Standortbewertung Tagungs-Hotel
Insgesamt erreicht das Konzept Tagungs-Hotel am Standort „Parkhotel“ aufgrund der
Anbindungsmöglichkeiten an das attraktive Kongresszentrum, der hohen Aussicht auf einen
Betreiber und der zu erwartenden wirtschaftlichen Potenziale eine Bewertung von 83% („gut
geeignet“). Ein Optionsvertrag wurde mit Interessenten für den Standort „Parkhotel“ bereits
unterzeichnet.
Seite 118 von 141
Tagungs-Hotel
am Standort „Parkhotel“ in Rosenheim
•
Seminar- und Tagungshotel mit hochwertiger Ausstattung auf einem 4-SternNiveau
•
Direkter Übergang in das Ku’Ko (Kultur- und Kongresszentrum) und Nutzung der
vorhandenen Seminar- und Kongress-Infrastruktur
•
Schaffung eines eigenen kleinen Seminarbereiches
(rund 4 flexible Seminarräume)
•
Evtl. kleiner Sauna- und Ruhebereich (Panorama-Sauna im Dachgeschoss) als
attraktives Zusatzangebot
•
Gastronomische Vollversorgung für Haus- und Seminargäste
•
Öffentliche Gastronomie (aufgrund der Innenstadt- und Parklage)
Kapazität:
•
120 Zimmereinheiten in verschiedenen Kategorien (Großteil der Zimmer in Form
von Standard-Doppelzimmern)
Preispolitik:
•
Zimmerpreise zwischen € 70,-- und € 110,-- je nach Kategorie und Saison
•
Verkauf von Tagungspauschalen (inkl. Nächtigung und Vollpension) zwischen €
90,-- und € 110,--
•
Seminarpauschale (ohne Nächtigung) zwischen € 30,-- und
€ 45,--
•
Zimmerauslastung von 60% bis 65%
•
Hohe Auslastung der Seminarräume (auch ohne Nächtigung)
Erlöse:
•
Umsatzpotenzial gesamt: ca. € 3,0 Mio. bis € 3,9 Mio. (stark Abhängig vom
Betreiber und Intensität des Gastronomie- und Tagungsgeschäftes)
Kosten:
•
•
•
•
•
•
•
Richtwert für ein Tagungs-Hotel mit den genannten Konzeptprämissen und in
genannter Größenordnung: ca.
€ 100 tsd. bis € 110 tsd. pro Zimmer
•
•
7,5%
Kurzdarstellung:
Auslastung:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Tab. 73: Wirtschaftliche Potenziale Tagungs-Hotel
Seite 119 von 141
9.7. Resort-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines spezialisierten Resort-Hotels eignen sich innerhalb des Landkreises und
der Stadt Rosenheim vorrangig die folgenden vier Standorte:
• Stippelwerft in Prien
• Festhalle in Aschau
• Ludwigsbad-Areal in Bad Aibling
• Entwicklungsfläche in Eggstätt
Resort-Hotel
Gewichtung
Stippelwerft
Prien
Festhalle
Aschau
Ludwigsbad
Bad Aibling
Eggstätt
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
> Anbindung an touristische Infrastruktur
Ergebnis
Maximal-Punkte
3
2
3
3
3
2
2
5
4
5
5
4
4
5
4
3
3
4
4
3
3
4
4
5
4
4
4
4
2
2
1
3
2
3
2
3
3
2
1
3
3
3
5
5
4
4
3
3
4
4
5
4
1
5
5
5
3
3
3
5
3
3
3
4
5
2
1
5
5
5
155
180
86%
144
180
80%
131
180
73%
115
180
64%
hervorragend
eingeschränkt
geeignet
geeignet
Tab. 74: Standortbewertung Resort-Hotel
Erfolgsfaktor eines Resort-Hotels ist die Kombination aus Ferien-, Wellness- und Tagungshotel
und dem dafür notwendigen Zusatzangebot (meist Anbindung an eine tour. Infrastruktur wie z.B.
Skigebiet, See o.ä.). Unter der Prämisse, dass auf am Standort „Stippelwerft“ die bestehende
Werft verändert bzw. integriert werden kann, geht dieser Standort als „hervorragend geeignet“
für ein Resort-Hotel hervor. Ausschlaggebend ist dafür, dass der Standort aufgrund der
attraktiven Seelage und einer anzudenkenden Anschlussmöglichkeit an das Erlebnisbad
„Prienavera“ über ein ferientouristisches Basis-Angebot verfügt.
Auch der Standort an der Festhalle in Aschau verfügt über eine, für ein Resort-Hotel relevante
Freizeitinfrastruktur. Weitere Stärken des Standortes sind die Grundstückseignung
(vorausgesetzt Bebauungsplan kann auf die notwendige Betriebsgröße adaptiert werden) und
das großzügige Areal (Grünflächen) um den Standort. Auch eine Anbindung an die Festhalle
wird für ein Resort-Hotel als Vorteil gewertet.
Der Standort „Ludwigsbad“ in Bad Aibling eignet sich aus Makro-Sicht (touristisches Ambiente
des Ortes, Image der Destination, Synergien mit lokaler Wirtschaft) grundsätzlich für ein ResortHotel. Aufgrund der ferientouristischen Komponente eines Resort-Hotels weist der
innerstädtische Standort (Immissionen) jedoch gewisse Schwächen auf.
Die Entwicklungsfläche in Eggstätt verfügt über keinerlei standortstärkende Infrastruktur und ist
daher grundsätzlich nur für „Insel-Konzepte“ geeignet. Im Vergleich zu den anderen potenziellen
Seite 120 von 141
Standorten für ein Resort-Hotel wird der Standort Eggstätt daher mit 64% der maximalen Punkte
mit „eingeschränkt geeignet“ bewertet.
Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im Folgenden das Konzept „Resort-Hotel“
am empfohlenen Standort „Stippelwerft“ in Prien aus fachtouristischer Sicht im Detail geprüft und
bewertet:
Konzeptbewertung
Gewichtung
Ergebnis
Maximal-Punkte
Stippelwerft
Prien
3
3
2
2
2
2
2
3
5
3
3
4
3
3
3
3
65
95
68%
3
2
3
1
2
3
3
3
3
3
33
55
60%
3
1
1
3
2
1
3
3
2
2
4
3
5
3
3
4
55
85
65%
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
> Preisdurchsetzung
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
308
74%
gut geeignet
Tab. 75: Standortbewertung Resort-Hotel
Die Standort- und Konzeptbewertung für ein Resort-Hotel am Standort „Stippelwerft“ in Prien hat
mit 74% ein „gut geeignet“ ergeben. Diese Bewertung fand unter der Prämisse, dass eine
attraktive Einbindung der Werft (inkl. Verlegen des Winterlagers) stattfinden kann. Für ein
Resort-Hotel sprechen vor allem die Lage am Chiemsee und die Marktsituation, da es rund um
den Chiemsee noch keinen Hotelbetrieb mit dieser Ausrichtung gibt.
Seite 121 von 141
Als nachteilig erweist sich die potenzielle Schwierigkeit einen geeigneten Betreiber mit den
notwendigen Anforderungen zu finden sowie die zu erwartenden hohen Baukosten (Verlegung
der Werft usw.) und Schwierigkeiten mit der Bebauung im Zusammenhang mit dem Naturschutz.
Resort-Hotel
am Standort „Stippelwerft“ in Prien
•
Resort-Hotel mit hochwertiger Ausstattung auf einem 4-Sterne-Superior Niveau
•
Attraktive Einbindung der Stippelwerft (Winterlager)
•
Direkter (überdachter) Zugang zum Erlebnisbad „Prienavera“ als Zusatzangebot
vor allem für Familien mit Kindern andenken
•
Schaffung eines Seminar- und Veranstaltungsbereiches (5 bis 7 flexible
Seminarräume bzw. einen großen Veranstaltungssaal)
•
mit Augenmerk auf die Inszenierung der Aussicht und Lage
•
Gehobene gastronomische Vollversorgung mit mehreren Gastronomie-Outlets
•
Evtl. öffentliche Gastronomie aufgrund Lage am See und an der Werft
Kapazität:
•
130 Zimmereinheiten in verschiedenen Kategorien
Preispolitik:
•
Preisniveau von € 105,-- bis € 150,-- pro Nächtigung mit Verwöhn-Halbpension je
nach Saisonzeit und Kategorie
•
Zusätzlich Tagungspauschalen mit und ohne Übernachtung
Auslastung:
•
Nach einer Anlaufzeit von 3 Jahren sollte eine Zimmerauslastung von 60% bis
65% realisierbar sein
Erlöse:
•
Aufgrund der zu erwartenden Erlöse aus Wellness, Tagung und Gastronomie
sollte ein Netto-Erlös pro Nächtigung von € 130,-- bis € 160,-- erreichbar sein
•
•
•
•
•
•
•
•
Richtwert für ein attraktives Resort-Hotel mit den genannter AusstattungsPrämissen und Größenordnung: ca. € 160 tsd. bis
•
•
10%
Kurzdarstellung:
Kosten:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Tab. 76: Wirtschaftliche Potenziale Resort-Hotel
Seite 122 von 141
Konzeptempfehlung für den Standort Ludwigsbad in Bad Aibling
Sowohl bei der Bewertung des Mikro- und Makro-Standortes für die Nutzung als Wellness-Hotel
als auch Tagungs-Hotel wurde das Ludwigsbad-Areal mit „gut geeignet“ bewertet. In der
Gesamtbetrachtung aller potenziellen Standorte im Landkreis und der Stadt Rosenheim lag das
Ludwigsbad-Areal mit geringen Abständen dabei jeweils an zweiter Stelle.
Beim Resort-Hotel liegt das Ludwigsbad-Areal aufgrund der Standortvoraussetzungen an dritter
Stelle aller potenziellen Standorte im Untersuchungsgebiet.
Da der Standort weder für ein reines Tagungs-Hotel, noch ein Wellness-Hotel eine
„hervorragende Eignung“ aufweist, empfiehlt Kohl & Partner im Hotelmasterplan Rosenheim
aufgrund der Standortgegebenheiten die Kombination aus beiden Konzepten (Wellness und
Tagung). Dadurch können die Vorzüge des Standortes (Fußdistanz zum attraktiven
Veranstaltungszentrum/Kurhaus, Image als Gesundheits- und Kurdestination und attraktiver
Mikro-Standort durch Park-Charakter) ausgeschöpft werden. Die Konzeptempfehlung geht von
optimalen Angebotsvoraussetzungen in Hard- und Software für beide Zielgruppen mit folgenden
Konzept-Eckpfeilern aus:
Tagungs- und Wellnesshotel am Standort Ludwigsbad-Areal in Bad Aibling
• Tagungs-Schwerpunkt mit aktiver Einbindung des Kurhauses (die Möglichkeit einer
Überdachung des Weges vom Kurhaus bis zum Hotel-Areal könnte seitens der Stadt Bad
Aibling angedacht werden) und eigenem Business-Zentrum (beschränkt auf flexible
Tagungs- und Seminarräume im Hotel)
• Wellness-Schwerpunkt mit attraktiven Wellnesseinrichtungen (indoor und outdoor)
• Optimale Zonierung bzw. Trennung des Business- und Wellness-Bereiches (um
potenziellen Zielgruppenkonflikten vorzubeugen bei gleichzeitige Präsenz der
unterschiedlichen Zielgruppen)
• 120 Zimmereinheiten in unterschiedlichen Kategorien
• 4-Stern-Superior Standard
• Hochattraktive Außenanlagen, da mit dem Wellness-Schwerpunkt Aufenthaltsgäste
angesprochen werden (Parkorientierte Ausrichtung des Hotelbetriebes)
• Attraktive gastronomische Vollversorgung mit zusätzlicher öffentlichen Gastronomie (Lage
am Kurpark)
Seite 123 von 141
9.8. Budget-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines Budget-Hotels eignen sich innerhalb des Landkreises und der Stadt
Rosenheim vorrangig die folgenden drei Standorte:
• „Bahnhof Nord“ in Rosenheim
• „Karfreitkaserne“ in Brannenburg
• „US-Rastplatz“ in Bernau
Budget-Hotel
Gewichtung
Bahnhof Nord
Karfreit-K.
Rosenheim Brannenburg
US-Rastplatz
Bernau
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
> Wirtschaftssstandort (Gewerbe und Industrie; Messen; etc)
> Lage und Erreichbarkeit (rasche Zu- und Abfahrt)
> Weite Erkennbarkeit (von einer frequentierten Straße aus)
Ergebnis
Maximal-Punkte
1
3
3
2
1
2
1
4
5
4
3
3
5
4
3
4
3
4
3
4
4
4
4
2
4
3
1
5
3
2
1
2
3
2
1
4
3
4
5
5
4
3
4
4
3
4
5
5
4
5
2
3
1
2
5
5
112
135
83%
107
135
79%
85
135
63%
eingeschränkt
geeignet
Tab. 77: Standortbewertung Budget-Hotel
Aufgrund der zu erwartenden Synergien mit der lokalen Wirtschaft in Rosenheim, das
gastronomische Angebot im unmittelbaren Umfeld, die gute Erreichbarkeit per PKW, die Lage
am Bahnhof sowie die Grundstückseignung (Stadt Rosenheim ist weitgehend Eigentümer und
entwirft im Moment ein Nutzungskonzept für das gesamte Areal) liegt der Standort „Bahnhof
Nord“ in Rosenheim mit 83% bzw. „gut geeignet“ an erster Stelle.
Auch der Standort „Karfreitkaserne“ in Brannenburg erreicht bei der Standortbewertung 79%
bzw. ein „gut geeignet“, was vor allem auf die Nähe zur Autobahn (Süd-Nord-Achse) und der
Verfügbarkeit des Areals zurückzuführen ist. Einschränkungen für ein Budget-Hotel gibt es
aufgrund der geringen Nachfrage durch lokale Gewerbebetriebe (z.B. Handelsreisende,
Leasingarbeiter, Geschäftsreisende).
Der Standort „US-Rastplatz“ in Bernau wäre aufgrund des direkten Autobahnanschlusses und
der Lage an der Verbindung München-Salzburg grundsätzlich für ein Budget-(Autobahn-)Hotel
sehr gut geeignet. Da eine absolute Kostenführerschaft (auch in Bezug auf die
Investitionssumme) bei Budget-Hotels als Voraussetzung für wirtschaftlichen Erfolg anzusehen
ist, scheidet der „US-Rastplatz“ als gesamtes Areal (hoher Kaufpreis) für die Nutzung als
Budget-Hotel-Standort aus.
Seite 124 von 141
Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im Folgenden das Konzept „BudgetHotel“ am empfohlenen Standort „Bahnhof Nord“ in Rosenheim aus fachtouristischer Sicht im
Konzeptbewertung
Gewichtung
Ergebnis
Maximal-Punkte
Bahnhof Nord
Rosenheim
2
1
3
3
2
2
3
3
5
4
4
4
3
4
3
5
76
95
80%
3
2
3
1
2
4
4
4
4
5
46
55
84%
3
2
1
3
1
1
3
3
5
4
4
4
3
3
5
5
75
85
88%
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
> Preisdurchsetzung
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
309
84%
gut geeignet
Tab. 78: Standortbewertung Budget-Hotel
Insgesamt erreicht das Konzept eines Budget-Hotels am Standort „Bahnhof Nord“ in Rosenheim
mit 84% eine relativ hohe Bewertung. Dies ist darauf zurückzuführen, dass das Konzept eine
Marktlücke im Landkreis und der Stadt Rosenheim darstellt. Mit der zunehmenden
wirtschaftlichen Verflechtung in Rosenheim existiert im Budget-Segment ausreichend
Marktpotenzial. Durch das fehlende Angebot im Budget-Bereich sollten durch ein gutes PreisLeistungs-Verhältnis vor allem berufsmotivierte Reisende (Arbeiter, Vertreter usw.) aber auch
Busgruppen und Veranstaltungsbesucher angesprochen werden können.
Seite 125 von 141
Budget-Hotel
am Standort „Bahnhof Nord“ in Rosenheim
•
Reduktion des Hotelangebotes auf das Wesentliche (keine Zusatzeinrichtungen)
•
Keine weitreichende gastronomische Versorgung, nur Frühstück (evtl. kann die
Gastronomie in Form eines Cafés ausgelagert werden)
•
Kostenführerschaft durch Outsourcing (Wäsche, Reinigung usw.) und
standardisierte Qualität günstig(st)es Preis-Leistungs-Verhältnis als
Wettbewerbsvorteil
Kapazität:
•
70 standardisierte Zimmereinheiten (evtl. modular erweiterbar auf 100 Einheiten)
Preispolitik:
•
Zimmerpreise zwischen € 39,-- und € 45,-- (ohne Frühstück)
•
Frühstück extra zwischen € 6,-- und € 8,--
Auslastung:
•
Zimmerauslastung von 70% bis 75% (geringer Doppelbelegungsfaktor von 1,2)
Erlöse:
•
Umsatzpotenzial gesamt: ca. € 0,8 Mio. bis € 1,0 Mio. (stark abhängig vom
Betreiber und der Gastronomie-Lösung)
Kosten:
•
Wareneinsatzkosten: 6% der Erlöse (für Frühstück)
•
•
•
•
•
•
Richtwert für ein Budget-Hotel (Reduktion auf Zimmer und minimaler
Gastronomie, ohne Tiefgarage) in der genannten Größenordnung: ca. € 45 tsd.
bis € 55 tsd. pro Zimmer
•
•
Nebenkosten) auf Basis dieser ersten groben wirtschaftlichen Ansätze: 6,8% bis
7,9%
Kurzdarstellung:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Tab. 79: Wirtschaftliche Potenziale Budget-Hotel
Seite 126 von 141
9.9. Business-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines Business-Hotels im Landkreis und der Stadt Rosenheim eignet sich der
Standort „Beilhack-Gelände“ in Rosenheim:
(3-Sterne) BusinessHotel
Gewichtung
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
Beilhack
Rosenheim
3 = durchschnittlich; 2
= weniger gut;
1 = nicht gut; 0 =
irrelevant
> Wirtschaftssstandort (Gewerbe und Industrie; Messen; etc)
> Lage (rasche Zu- und Abfahrt)
> Ausreichendes Areal und Grünflächen um das Hotel
Ergebnis
Maximal-Punkte
3
3
3
2
1
2
2
4
5
4
3
4
5
5
3
1
2
3
3
2
1
5
2
4
4
5
4
2
131
155
85%
gut geeignet
Tab. 80: Standortbewertung Business-Hotel
Die Standortbewertung des Beilhack-Geländes für ein klassisches Business-Hotel im 3-Sterne
Niveau ergibt mit hohen 85% der Maximalpunkte ein „gut geeignet“. Für diesen Standort spricht
die verkehrsgünstige Lage (Kufsteiner Straße = Zubringer), das vorhandene gastronomische
Angebot im benachbarten Kino-Komplex und die freien Gestaltungsmöglichkeiten
(Nutzungskonzept für das gesamte Areal als Büro-, Business-, Hotel- und Unterhaltungszentrum
wird erarbeitet).
Seite 127 von 141
Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im Folgenden das Konzept „BusinessHotel“ am empfohlenen Standort „Beilhack Gelände“ in Rosenheim aus fachtouristischer Sicht
im Detail geprüft und bewertet:
Konzeptbewertung
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gewichtung
Beilhack
Rosenheim
3
3
2
3
2
2
2
3
4
4
4
3
3
3
3
5
74
100
74%
3
2
3
2
2
3
3
3
4
4
40
60
67%
3
1
1
3
2
3
3
3
3
3
4
3
3
2
4
4
61
95
64%
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
> Preisdurchsetzung
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
306
75%
gut geeignet
Tab. 81: Standortbewertung Business-Hotel
Insgesamt erreicht das Konzept Business-Hotel am Beilhack-Gelände eine Bewertung von 75%
bzw. ein „gut geeignet“. Dafür spricht vor allem die derzeitige Marktsituation, da es in der Stadt
Rosenheim kein professionelles Business-Hotel im 3-Stern-Segment in gut vermarktbarer
Betriebsgröße gibt. Nachteilig könnten sich die Betreiberfindung und die eingeschränkten
wirtschaftlichen Potenziale erweisen.
Da sowohl die Realisierung des Business-Hotels als auch des empfohlenen Tagungs-Hotels am
Parkhotel-Areal geplant sind, sollte sich die anzustrebende Größe des Business-Hotels an der
geplanten Kapazität des Parkhotels orientieren. Nur so kann sichergestellt werden, dass der
Kapazitätszuwachs im Business- und Tagungsbereich innerhalb eines Zeitraumes von 2 bis 3
Jahren vom Markt absorbiert werden kann. Andererseits liegen die Chancen darin, dass durch
eine funktionierende Kooperation beider Hotels große Veranstaltungen und Kongresse an Land
gezogen und in Rosenheim veranstaltet werden können.
Seite 128 von 141
Business-Hotel
am Standort „Beilhack-Gelände“ in Rosenheim
•
Modernes Business-Hotel in der 3-Sterne-Kategorie
•
Kleines Tagungszentrum (rund 3 bis 4 flexible Seminarräume)
•
Versorgungsgastronomie bzw. Auslagerung der Gastronomie
•
Kein Zusatzangebot
Kapazität:
•
100 Zimmer
Preispolitik:
•
Einzelzimmer mit Frühstück zwischen € 55,-- und € 75,--
•
Doppelzimmer mit Frühstück zwischen € 70,-- und € 90,--
Auslastung:
•
Erlöse:
•
Umsatzpotenzial gesamt: ca. € 1,4 Mio. bis € 1,9 Mio. (stark abhängig vom
Betreiber und Gastronomie-Lösung)
Kosten:
•
Wareneinsatzkosten: ca. 10% der Erlöse
•
•
•
•
•
•
Richtwert für ein Business-Hotel (Reduktion auf Zimmer und minimaler
Gastronomie und wenigen Seminarräumen) in der genannten Größenordnung: ca.
€ 65 tsd. bis € 80 tsd. pro Zimmer
•
•
6,8%
Kurzdarstellung:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Tab. 82: Wirtschaftliche Potenziale Business-Hotel
Seite 129 von 141
9.10. Busgruppen-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines spezialisierten Busgruppen-Hotels eignen sich innerhalb des
Landkreises und der Stadt Rosenheim vorrangig die folgenden vier Standorte:
• „Bahnhofsgelände“ in Wasserburg
• „Gruberhof“ in Kiefersfelden
• „Karfreitkaserne“ in Brannenburg
• „Kirner-Areal“ in Bad Feilnbach
Busgruppen-Hotel
Gewichtung
Bahnhofsg.
Wasserburg
Gruberhof
Karfreit-Kas. Kirner/Wiechs
Kiefersfelden Brannenburg Bad Feilnbach
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
> Lage (rasche Zu- und Abfahrt zu Hauptstr./Autobahn)
> Anbindung an tour. Infrastruktur (Sehenswürdigkeit, VA-Saal)
> Ausreichen Areal um das Hotel (Busparkplätze)
Ergebnis
Maximal-Punkte
3
3
3
3
2
2
2
5
3
5
5
4
4
5
3
4
3
3
4
4
3
3
4
3
4
3
4
4
3
4
4
4
3
4
3
3
2
3
3
2
2
2
4
4
4
5
5
4
4
4
5
4
4
5
5
5
5
3
2
4
5
5
5
4
5
3
3
4
4
5
153
175
87%
137
175
78%
133
175
76%
131
175
75%
hervorragen
gut geeignet gut geeignet gut geeignet
d geeignet
Tab. 83: Standortbewertung Busgruppen-Hotel
Insgesamt zeichnet sich aufgrund der Bewertung des Mikro- und Makro-Standortes eindeutig
ab, dass das „Alte Bahnhofsgelände“ in Wasserburg der für ein Busgruppen-Hotel am besten
geeignete Platz ist. Für diesen Standort spricht vor allem die Tatsache, dass Wasserburg
bereits jetzt einen hohen Bekanntheitsgrad für Tagestourismus und Busgruppen aufweist und
daher hohe Synergieeffekte mit der Stadt zu erwarten sind. Zusätzlich spricht der Umstand,
dass die Stadt als Eigentümer des Areals ein Hotelkonzept unterstützt und die Flächen daher
verfügbar sind.
Auch die Erweiterung des „Gruberhofs“ in Kiefersfelden in Richtung Busgruppen-Spezialist
wurde bei der Standortbewertung mit „gut geeignet“ bewertet. Für dieses Vorhaben spricht die
bestehende gastronomische Kompetenz mit dem „Stadl“, die zentrale Lage zwischen
Österreich und Bayern (idealer Ausgangspunkt für Tagesausflüge) und der vorhandene
erfahrene Unternehmer. Durch eine Ergänzung des bestehenden Betriebes könnte mit
vergleichsweise geringen Investitionen eine betriebs- und vermarktungsfähige Betriebsgröße
für Busgruppen erreicht werden.
Auch die Standorte „Karfreitkaserne“ in Brannenburg und „Kirner-Areal“ in Bad Feilnbach
wurden als Standort für ein Busgruppen-Hotel mit „gut geeignet“ bewertet. Eine Realisierung
sollte jedoch erst in Betracht gezogen werden, wenn keiner der beiden „besser“ bewerteten
Standorte für ein solches Vorhaben genutzt wird.
Seite 130 von 141
Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im Folgenden das Konzept
„Busgruppen-Hotel“ am empfohlenen Standort „Bahnhofsgelände“ in Wasserburg aus
fachtouristischer Sicht im Detail geprüft und bewertet:
Konzeptbewertung
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gewichtung
Bahnhofsg.
Wasserburg
3
3
2
3
2
2
2
3
5
5
3
4
4
3
4
3
79
100
79%
3
2
3
1
2
3
4
3
4
4
38
55
69%
3
1
1
3
2
1
3
3
4
3
3
3
3
2
3
4
56
85
66%
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
> Preisdurchsetzung
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
326
79%
gut geeignet
Tab. 84: Standortbewertung Busgruppen-Hotel
Insgesamt erreicht die Standort-Konzept-Kombination eines hochspezialisierten BusgruppenHotels am Standort „Bahnhofsgelände“ in Wasserburg mit 79% der maximalen Gesamtpunkte
eine „gute Eignung“. Einschränkungen gibt es dahingehend, dass es nur wenige
institutionalisierte und professionelle Betreiber auf diesem Segment gibt. Unsere Erfahrung hat
gezeigt, dass Busgruppen-Hotels häufig von Einzelunternehmern mit viel Engagement
erfolgreich geführt werden. Aus diesem Grund werden die wirtschaftlichen Potenziale
vorsichtiger bewertet.
Seite 131 von 141
Busgruppen-Hotel-Hotel
am „Altes Bahnhofsgelände“ in Wasserburg
•
Solides Hotel mit 3-Stern-Superior bzw. 4-Sterne-Basis-Qualität (Erfüllen der
Mindestanforderung nach DEHOGA)
•
Versorgungs- und Veranstaltungsgastronomie
•
Kein Zusatzangebot
Kapazität:
•
Busgruppenfähige Betriebsgröße von ca. 100 gleichwertigen Zimmereinheiten
Preispolitik:
•
Preisdurchsetzung bei Busgruppen von € 38,-- bis € 48,-- pro Person mit
Halbpension
Auslastung:
•
Erlöse:
•
Kosten:
•
Wareneinsatzkosten: ca. 13% bis 14% der Erlöse
•
•
•
•
•
•
Richtwert für ein Busgruppen-Hotel-Hotel (Reduktion auf Zimmer und
Gastronomie) in der genannten Größenordnung: ca. € 65 tsd. bis € 80 tsd. pro
Zimmer
•
•
6,3%
Kurzdarstellung:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Tab. 85: Wirtschaftliche Potenziale Busgruppen-Hotel
Seite 132 von 141
9.11. Familien-Club-Hotel - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines spezialisierten Familien-Club-Hotels eignen sich innerhalb des
Landkreises und der Stadt Rosenheim vorrangig die folgenden zwei Standorte:
• „Stippelwerft“ in Prien
• Ehemaliges „Bad-Gelände“ in Oberaudorf
(Familien-) Club-Hotel
Gewichtung
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
Stippelwerft
Prien
Bad-Gelände
Oberaudorf
Ergebnis
Maximal-Punkte
3
2
3
3
3
2
3
5
4
5
5
5
4
5
4
5
5
4
4
4
5
3
3
3
2
3
3
3
5
5
5
4
3
3
4
5
4
3
4
4
4
4
174
195
89%
164
195
84%
hervorragend
gut geeignet
geeignet
Tab. 86: Standortbewertung Club-Hotel
Die Standortbewertung für ein Familien-Club-Hotel zeigt, dass der Standort „Stippelwerft“ in
Prien mit 89% „hervorragend geeignet“ und der Standort „Bad-Gelände“ in Oberaudorf mit 84%
„gut geeignet“ sind. Für einen Familien-Club am Chiemsee spricht auch hier die mögliche
Anbindung an das „Prienavera“ (Familien-Erlebnisbad) und die attraktive Sommerlage am See.
Für den Standort Oberaudorf sprechen wiederum die Nähe zum voll beschneiten
Familienskigebiet und die gute Ausgangslage für bergspezifische Sportarten.
Auch für die Realisierung eines Familien-Club-Hotels am Chiemsee müsste das Areal um den
Winterplatz der Werft erweitert bzw. die Werft integriert werden. Hier ist wiederum mit
Hindernissen durch die Chiemseeschutzverordnung zu rechnen.
Seite 133 von 141
Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im Folgenden das Konzept „FamilienClub-Hotel“ am empfohlenen Standort „Stippelwerft“ in Prien aus fachtouristischer Sicht im
Konzeptbewertung
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gewichtung
Stippelwerft
Prien
3
3
2
2
2
2
2
3
5
4
4
4
3
4
3
3
72
95
76%
3
2
3
1
2
3
3
3
3
4
35
55
64%
3
1
1
3
2
1
3
3
2
2
2
4
4
2
3
4
53
85
62%
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
> Preisdurchsetzung
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
334
78%
gut geeignet
Tab. 87: Standortbewertung Club-Hotel
Ingesamt zeigt der Standort „Stippelwerft“ in Prien für ein Familien-Club-Hotel aufgrund der
guten Markt- und Mitbewerbersituation gute Voraussetzungen und kann mit einem „gut
geeignet“ bewertet werden. Ein großer Nachteil des Standortes ist die Saisonlastigkeit im
Sommer und die daraus resultierende Notwendigkeit hochattraktive Zusatzeinrichtungen im
Hotel zu errichten. Insgesamt ergeben sich aus den Grundstücksgegebenheiten und der
notwendigen Ganzjahresinfrastruktur vergleichsweise hohe Investitionskosten. Diese
Gegebenheiten erschweren erfahrungsgemäß auch die Suche nach potenziellen Investoren
und Betreibern.
Seite 134 von 141
Familien-Club-Hotel
am Standort „Stippelwerft“ in Prien
•
Familien-Club-Hotel mit attraktive ganzjahrestauglicher Zusatzeinrichtung
•
Einbindung des Areals der Stippelwerft (Winterlager)
•
Direkter (überdachter) Zugang zum Erlebnisbad „Prienavera“ als attraktives
Zusatzangebot für Familien
•
Wohlfühl- und Wellnesseinrichtungen im Innen- und Außenbereich mit Augenmerk
auf eine klare Trennung bzw. Zonierung zwischen „Action“-Bereich und RuheBereich.
•
Hochattraktive Kindereinrichtungen im Innen- und Außenbereich
•
Familientaugliche gastronomische Vollversorgung auf All-Inklusive-Light-Basis
•
Evtl. öffentliche Gastronomie aufgrund der attraktiven Lage am See und an der
Werft
Kapazität:
•
Min. 120 flexible Familien-Zimmereinheiten in verschiedenen Kategorien
Preispolitik:
•
Preisniveau von € 80,-- bis € 110,-- pro Erwachsenen-Nächtigung und € 35,-- bis €
70,-- pro Kindernächtigung je nach Alter, Saisonzeit und Kategorie
Auslastung:
•
Nach einer Anlaufzeit von 3 Jahren sollte durch den hohen Spezialisierungsgrad
eine Zimmerauslastung von 65% bis 70% realisierbar sein
(Doppelbelegungsfaktor: 3,2)
Erlöse:
•
Kosten:
•
•
Mitarbeiterkosten: ca. 34%
•
•
•
•
•
Richtwert für ein Familien-Club-Hotel mit den genannter Konzept-Prämissen
(Ausstattung) und Größenordnung: ca. € 150 tsd. Bis
•
•
Verzinsung des investierten Kapitals (siehe Investitions-kostenansatz ohne
8,8%
Kurzdarstellung:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Tab. 88: Wirtschaftliche Potenziale Club-Hotel
Seite 135 von 141
9.12. Familien-Feriendorf - Bewertung und wirtschaftliche Potenziale
Für den Standort eines Familien-Feriendorfes eignen sich innerhalb des Landkreises und der
Stadt Rosenheim vorrangig die folgenden zwei Standorte:
• „Gundelsberg“ in Bad Feilnbach
• Entwicklungsfläche in „Eggstätt“
(Familien-) Feriendorf
Gewichtung
1 = wenig wichtig
2 = wichtig
3 = sehr wichtig
Gundelsberg
Bad Feilnbach
Eggstätt
Ergebnis
Maximal-Punkte
3
2
2
3
3
2
2
3
4
3
5
3
4
2
2
2
1
3
2
3
2
3
3
3
2
3
2
3
5
4
1
3
2
2
5
4
5
1
1
5
5
5
120
180
67%
109
180
61%
gut geeignet
eingeschränkt
geeignet
Tab. 89: Standortbewertung Feriendorf
Die Standortprüfung für ein Familien-Feriendorf zeigt ein „gut geeignet“ am Standort
„Gundelsberg“ in Bad Feilnbach und ein „eingeschränkt geeignet“ am Standort „Eggstätt“. Der
Standort am Gundelsberg besticht durch seine Aussichtlage und der umliegenden
Landschaftskulisse. Erhebliche Einschränkungen gibt es jedoch aufgrund der fehlenden
touristischen Infrastruktur für Familien im unmittelbaren Umfeld. Auch am Standort Eggstätt
müsste aufgrund des Insel-Charakters eine für Familien notwendige Infrastruktur geschaffen
werden.
Am Standort Bad Feilnbach ergeben sich aufgrund der Hanglage auch Einschränkungen auf
die maximale Betriebsgröße.
Seite 136 von 141
Um wirtschaftliche Potenziale ableiten zu können, wird im Folgenden das Konzept „FamilienFeriendorf“ am empfohlenen Standort „Gundelsberg“ in Bad Feilnbach aus fachtouristischer
Sicht im Detail geprüft und bewertet:
Konzeptbewertung
Gewichtung
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gundelsberg
Bad Feilnbach
3
3
2
1
2
2
2
3
4
2
3
4
2
3
2
2
48
90
53%
3
1
3
1
1
5
4
2
4
4
33
45
73%
3
1
1
3
2
3
1
3
4
2
1
2
2
3
4
4
50
85
59%
> Fachkräftebedarf
Ergebnis
Maximal-Punkte
> Preisdurchsetzung
> G.O.P Potenziale
Ergebnis
Maximal-Punkte
Gesamt - Punktezahl
251
63%
eingeschränkt
geeignet
Der Standort „Gundelsberg“ in Bad Feilnbach erreicht in der Gesamtbewertung (Konzept- und
Standort) mit 63% nur ein „eingeschränkt geeignet“. Trotz der guten Mitbewerbersituation am
Standort und die Möglichkeit ein Hüttendorf an einen bestehenden Hotelbetrieb zu anhänge,
schränken die geringe Anziehungskraft für Familien und die dadurch geringen AuslastungsChancen eine Realisierung stark ein.
Als Chance sehen wir eine stufenweise Ergänzung des Hotels Gundelsberg durch einzelne
Ferienhäuser zur Stärkung des Gesamtbetriebes.
Seite 137 von 141
Familien-Feriendorf
am Standort „Gundelsberg“ in Bad Feilnbach
•
Ergänzung des bestehenden Hotelbetriebes um bis zu 15 Familien-Ferienhäuser
(jede Familie bekommt ein vollausgestattetes Selbstversorgerhäuschen)
•
Nutzung der bestehenden Wellnesseinrichtungen des Hotels und evtl. Ergänzung
durch eine Außen-Panorama-Sauna.
•
Errichtung von zusätzlichen Kinderspieleinrichtungen
Kapazität:
•
Bis 15 Hütten bzw. Ferienhäuser zusätzlich zum bestehenden Hotelbetrieb
Preispolitik:
•
Preisniveau je nach Saison und Anzahl der Personen bei durchschnittlich € 90,-bis € 100,-- pro Hütte und Nacht
•
Hinzu kommen Entgelte für Endreinigung, Energie usw.
Auslastung:
•
Langfristig sollte eine Auslastung der Ferienhäuser von 45% bis 55% realisierbar
sein
Erlöse:
•
Umsatzpotenzial gesamt: ca. € 200 tsd. bis € 280 tsd.
Kosten:
•
Wareneinsatzkosten: keine (Selbstversorger-Basis)
•
Mitarbeiterkosten: rund 22% (kann mitbetrieben werden)
•
•
GOP-Potenzial: € 100 tsd. bis € 160 tsd. bzw. 50% bis 55%
•
EBDIT (nach angemessenem Betreiber-Entgelt für Hotelpächter und einer
Reserve für Erhaltungs- und Erneuerungsinvestitionen): ca. € 90 tsd. bis € 130
tsd.
•
Vertretbare Investitionskosten auf Basis von Vergleichswerten ohne Grundanteil
•
Richtwert für die Errichtung von Ferienhäusern bzw. Hütten liegt zwischen € 90
tsd. und € 110 tsd. (ohne Zusatzeinrichtungen)
•
•
7,7%
Kurzdarstellung:
Rentabilität:
Investitionskosten:
Verzinsung:
Seite 138 von 141
Konzeptempfehlung für den Standort Eggstätt
Da sich die Entwicklungsfläche Eggstätt vom Standort Gundelsberg in Bad Feilnbach von den
Gegebenheiten komplett unterscheidet, weicht aufgrund der Standortgegebenheiten auch die
Konzeptempfehlung von Kohl & Partner ab.
Durch die Insellage kann am Standort Eggstätt nur ein Feriendorf in einer Größe entstehen, in
der die Errichtung eigener Infrastruktur (Freizeit-, Sport- und Gastronomie-Infrastruktur) in
wirtschaftlicher Relation zur Anzahl der Ferienhäuser steht. Ein Feriendorf auf der
Entwicklungsfläche Eggstätt sollte folgende Konzept-Eckpfeiler enthalten:
Familien-Feriendorf am Standort Eggstätt
• 120 bis 140 Ferienhäuser für 4 bis 8 Personen
• Guter 3-Sterne Standard in Einrichtung und Ausstattung
• Konzipiert als Selbstversorgerhütten
• Zentraler Dorfplatz mit notwendigen Zusatzeinrichtungen:
-
Sportanlagen (Tennisplätze usw.)
-
Kinderspielhaus (Kindereinrichtungen Indoor mit Animation)
-
Multifunktionale Veranstaltungshalle
Badeanlage (Natur-Badesee, Hallenbad, Erlebnisbad und attraktive
Wellnesseinrichtungen)
Kinder-Fun-Park (Spiel- und Sportanlagen für Kinder)
Versorgungs-Gastronomie (familientaugliche Gastronomie mit
angeschlossenem Shop)
Seite 139 von 141
9.13. Zusammenfassende Darstellung der empfohlenen Konzeptvarianten
Zusammenfassend betrachtet bietet sich an den in der Karte eingezeichneten Standorten mit
den genannten Konzepten noch Potential für zusätzliche Hotelbetriebe im Landkreis und der
Stadt Rosenheim.
Aufgezeigt werden die für das jeweilige Konzept erstgereihten Standorte (blau, Punkt) mit
Angabe der anzustrebenden Kapazität und Kategorie. Zusätzlich werden die für ein Konzept
zweitgereihten Standorte mit einer Mindestbewertung von „gut geeignet“ angezeigt (rot,
Dreieck). Sollte an dem zu bevorzugenden Standort kein entsprechendes Hotelprojekt
umgesetzt werden, kann grundsätzlich der zweitgereihte Standort empfohlen werden. Weiters
gilt es im Anlassfall zu prüfen ob nicht an beiden Standorten das entsprechende Hotelkonzept
realisiert werden kann (siehe regionaler hotelgewerblicher Gesamt-Bettenbedarf in Punkt 6.2).
Der Grundsatz dabei ist eine angemessene Distanz zwischen den Standorten um eine
Kannibalisierung zu verhindern.
Gesundheits-Hotel
“Östlich der Therme”
Bad Endorf
Busgruppen-Hotel
“Altes Bahnhofsareal”
Wasserburg
•
•
•
•
4-Sterne-Superior
60 Zimmer
Business-Hotel
“Beilhackgelände”
Rosenheim
•
•
3-Sterne
100 Zimmer
“Gruberhof”
Kiefersfelden
3-Stern-Superior
100 Zimmer
•
•
“Therme”
Bad Aibling
Budget-Hotel
“Bahnhof Nord”
Rosenheim
4-Sterne-Superior
110 Zimmer
“Ludwigsbad”
Bad Aibling
Resort-Hotel
“Stippelwerft”
Prien
•
4-Sterne
(Superior)
“Festhalle”
Aschau
4-Sterne
120 Zimmer
“Ludwigsbad”
Bad Aibling
•
•
•
•
Wellness-Hotel
“An der Therme”
Bad Endorf
3-Sterne
100 Zimmer
Tagungs-Hotel
“Parkhotel”
Rosenheim
•
•
Thermen-Hotel
“An der Therme”
Bad Endorf
Familien-Club-Hotel
“Stippelwerft”
Prien
•
•
4-Sterne
120 Zimmer
“Bad-Gelände”
Oberaudorf
2-Sterne
70 (100) Zimmer
“Karfreit-Kaserne”
Brannenburg
Tagungs-WellnessHotel*
“Ludwigsbad”
Bad Aibling
•
4-Sterne (Superior)
Familien-Feriendorf
“Gundelsberg”
Bad Feilnbach
•
•
3-Sterne-Niveau
15 Hütten
Abb. 66: Darstellung der empfohlenen Konzeptvarianten
* Konzeptkombination aus „Tagung“ und „Wellness“ aufgrund der speziellen Standortgegebenheiten
(Details auf Seite 113)
Seite 140 von 141
TEIL III: Anhang
Quellenverzeichnis
BAYERISCHER INDUSTRIE- UND HANDELSKAMMERTAG BIHK (2008): Landkreis Rosenheim.
www.sisby.de/sisby/base/de/Suche/BayStandorte/Oberbayern/Rosenheim/Ro
senheim.html. Abfragedatum: 11.07.2008
BAYERISCHER INDUSTRIE- UND HANDELSKAMMERTAG BIHK (2008): Landkreis Rosenheim.
www.sisby.de/sisby/base/de/Suche/BayStandorte/Oberbayern/Rosenheim/Ro
senheim.html. Abfragedatum: 11.07.2008
BAYERISCHES
LANDESAMT
FÜR
STATISTIK
Datenübermittlung laut Anfrage.
UND
DATENVERARBEITUNG
(2006):
BAYERISCHES LANDESAMT FÜR STATISTIK UND DATENVERARBEITUNG (2008): GENESISOnline.
https://www.statistikdaten.bayern.de/genesis/online/dAbruftabelleDIR?operati
on=statistikAbruftabellen&levelindex=0&levelid=1216299878294&index=2.
Abfragedatum: 11.07.2008
BIEGER,
BOS,
TH./LAESSER,
CH.
(2003):
Tourismuswirtschaft. St. Gallen
Jahrbuch
2002/2003
Schweizerische
H.
(2006):
Tourism
Trends
for
Europe.
www.sacr.sk/download.php?FNAME=1137672027.upl&ANAME=ETC_Touris
mTrendsforEurope.pdf
BUNDESAGENTUR
FÜR
ARBEIT
(2008):
Arbeitsmarktreport
August
2008.
http://www.arbeitsagentur.de/Dienststellen/RD-BY/Rosenheim/AA/ZahlenDaten-Fakten/AMR/2008/Arbeitsmarktreport-August-2008.pdf. Abfragedatum:
20.09.2008
BUNDESMINISTERIUM FÜR WIRTSCHAFT UND ARBEIT (2000): Nachhaltigkeit im österreichischen
Tourismus.
http://www.bmwa.gv.at/NR/rdonlyres/8ADD5925-5C4E-432E9118-836491A6AA87/0/NachhaltigkeitimsterreichischenTourismus.pdf.
GREVEN,
L.
(2006): Altes Deutschland.
www.zeit.de/online/2006/45/Demografie.
INSM-INITIATIVE NEUE SOZIALE MARKTWIRTSCHAFT GMBH (2007): Das INSM-Profil Kreisfreie Stadt Rosenheim. www.insm-regionalranking.de/ki_224.html.
INSM-INITIATIVE NEUE SOZIALE MARKTWIRTSCHAFT GMBH (2007): Das INSM-Profil Landkreis
Rosenheim.
www.insm-regionalranking.de/ki_224.html.
LANDESINSTITUT FÜR STATISTIK SÜDTIROL (2006): Tourismus in Südtirol. Bozen.
Seite 141 von 141
LANDESSTATISTIK TIROL (2006): Tourismus in Tirol. www.tirol.gv.at/themen/zahlen-undfakten/statistik/tourismus/. Abfragedatum: 19.11.2006
MAIERTHALER, A./GÖPFERT, K. (2008): lt. Rückmeldung. Sparkasse Rosenheim-Bad Aibling
OPASCHOWSKI, H. W. (2004): Deutschland 2020 – Wie wir morgen leben – Prognosen der
Wissenschaft. Wiesbaden.
STATISTIK AUSTRIA (2006): Tourismus in Österreich 2005. Wien.
WIKIMEDIA
FOUNDATION (2008): Rosenheim.
http://de.wikipedia.org/wiki/Rosenheim.

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