1 www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2010

Transcription

www.fearnleyfinans.no
1
Eiendomsrapport 2010
ASTRUP
FEARNLEY AS
Fearnleys Asia
Singapore
Pte. Ltd.
Rodskog
Shipbrokers
Ltd.
Fearnleys AS
Fearnleys
Rodskog
Shanghai
Fearnley
Offshore AS
Fearnley
Offshore LLC
Houston
Fearnley
Offshore
Supply AS
Fearnley Finans
Eiendom ASA
Fearnley Finans
Management AS
Fearnley
Consultants AS
Fearnley
Offshore
Pte. Ltd.
Singapore
Fearnleys
Venezuela
Nor-Freight
Co. Ltd. Poland
Fearnleys
Japan
Fearnleys
Beijing
Fearnleys
(Thailand) Ltd.
Fearnleys
Korea Ltd.
Fearnleys
Shipbr. Priv. Ltd.
India
Fearngas
(Singapore)
Pte. Ltd.
Fearnley Finans
Shipping AS
Fearnley
Offshore Supply
Pte. Ltd.
Singapore
Fearnley
Fonds ASA
Libra Fearnley
Energy AS
INNHOLDSFORTEGNELSE
Markedskommentar
Om Fearnley Finans Eiendom ASA
Avkastning solgte prosjekter
Prosjektoversikt
2
5
6
8
PROSJEKTENE
AK Eiendomsinvest AS
Bulgaria Property Fund AS
EiendomsInvest 2009 AS
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
Grensesvingen 9 Eiendom KS
Grini Næringspark KS
Hellerudsletta Eiendom Holding AS
Helsfyr Eiendomsinvest KS
Hotellinvest Holding AS
Kjeller Teknologipark KS
Kjelsåsveien Invest AS
KombiEiendom Invest AS
Leiraveien Holding KS
Logistikkbygg AS
Millenium Property KS
Oslo Vest Handelseiendom AS
Sentrumshotell Holding KS
Ski Skolebygg KS
Stavanger Property Invest AS
Sven Oftedalsvei Holding KS
Torp Eiendomsinvest AS
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Tunsberghus Eiendom AS
Uddevalla Eiendomsinvest AS
Union Universitetsboliger AS
Vinterbro Eiendomsinvest AS
WexelsPlass AS
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Kriterier for verdivurdering av eiendom
Internrente (IRR)
Fearnley Finans Shipping AS
38
39
40
1
MARKEDSKOMMENTAR
TILBAKEBLIKK
• Fortsatt store problemer og ulmende kruttønner i Midtøsten,
Iran, Afganistan og Pakistan med tilhørende terrorfare verden
over skapt av ekstremistiske grupper
• Fortsatt betydelig fokus på miljø, utslipp og energiøkonomisering
med økt bevisstgjøring i land som Kina, India, USA og Australia
• Midlertidig oppbremsing i Kina, men fortsatt formidabel vekst
og vei mot toppen
• Vestens økonomiske hegemoni tapt til Kina, India og Asia forøvrig
sammen med bl.a. Brasil og andre land med betydelige råvareog oljereserver, samt utappede og billige arbeidskraftressurser
• Rasering av verdier synliggjort gjennom dramatiske børsfall
verden over
• Norges relativt sterke posisjon grunnet tvillingoverskuddene
i handelsbalanse og statsregnskap, samt “sosialt overskudd”
gjennom lav arbeidsløshet
Rapporten fra våren 2009 omhandlet bl.a.:
• Økonomisk og finansiell krise, den verste siden 1930-årene, med
de konsekvenser dette fikk og ville få for en rekke land, ikke
minst USA og EU
• De kraftfulle tiltak igangsatt i de forskjellige land for å redde og
hjelpe bl.a. banksektoren for derved å unngå finansiell kollaps
og systemkrise
• Radikale rentereduksjoner
• De store problemer krisen skapte for produksjon, handel
og sysselsetting
• Forventningen til bedring og “normalisering” i Irak, bl.a.
med økt oljeproduksjon
STATUS MARS 2010
Tilsynelatende bundet krisen ut i 2009 og
verden gikk likevel ikke av hengslene, men
sårene er ikke leget og vi vet ikke hvor lenge
problemene vil vedvare, eller om vi vil få
ytterligere tilbakeslag i form av økonomenes
“W”, “L” eller lang “U”.
Børser har kommet tilbake, verdenshandelen ruller og det råder optimisme
flere steder. Likevel er bankenes konstaterte
og latente tap store, industrier er lagt ned,
arbeidsløsheten er rekordstor i flere land
(20% i Spania) og det råder bekymring
for enkelte lands gjeldsbetjeningsevne
med re-rating av statsgjeld og tilhørende
politiske bekymringer. I Hellas råder
begrunnet frykt for statens fusk med
statistikk og makrostørrelser.
Europa og USA forvitres industrielt og
produksjon flyttes mot Østen; “hele verdens
smie og verksted”, mens den “gamle verden”
(står dette uttrykk for fall?) hengir seg til
service, finans, sosialtjenester og fritid.
Det stilles spørsmål ved USD som reservevaluta – er “greenback” effekten i ferd med
å fortape seg og hvor lenge ønsker “alle land
i verden” å sitte med reserver i en valuta som
ikke lenger representerer en reell styrke ut
fra alle klassiske sosialøkonomiske regler?
Men Kina befinner seg i en “catch 22”
situasjon med sine enorme reserver i USD.
Hva er alternativet? Og hva skjer dersom
kineserne i en gitt, dog lite sannsynlig
situasjon, skulle dumpe sine USD papirer?
Uansett må det forventes at mye vil endre
seg når Kina og India tar “pall-plass” i
verdens BNP-ranking.
Etter klimatoppmøtet i København som
ikke ble en suksess, men nyttig og viktig for
den fortsatte debatt, og der også en del
nyanserte og mer kritiske synspunkter fikk
gehør, er heldigvis naiv satsing på biodiesel
o.l. kommet mer i bakgrunnen. Vi synes
også debatten knyttet til vind- og kjernekraft er blitt mer nyansert og håper at
dette vil fortsette.
Norsk økonomi går ganske godt, men
avindustrialiseringen fortsetter, og nå står
kanskje også noen av de produktmessig og
ensidig kraftbaserte samfunn i Vest-Norge
overfor betydelige omstillinger og reduksjoner; fortsettelsen av en allerede igangsatt
prosess. Konkurranseutsatte arbeidsplasser
taper terreng til mer skjermede virksomheter der for mye fokus er på “ job security”
osv. Dette er en bekymringsfull utvikling.
Mennesker som skaper nye virksomheter og
de som hele tiden konkurrerer i eksportog internasjonale markeder fortjener mer
enn rosende ord i pressen fra politikere
på delegasjonsreiser.
Statens Pensjonsfond Utland (“Oljefondet”)
som etter et elegant comeback og stadig tilførsel av nye penger, nærmer seg en forvaltningskapital på 3 billioner (NOK 3.000 mrd.).
Etter fjorårets turbulens og debatt om forvaltningen, forventer vi endringer i form
av mer uavhengighet fra Norges Bank,
oppdeling og større grad av benyttelse av
norske forvaltere. Videre virker det som
om det er vedtatt statlig tradisjon heller
å benytte dyre utenlandske eksperter e
nn å bidra til oppbygging av en norsk
kapitalforvaltningsindustri gjennom bruk
av nasjonale ressurser. Dette vil forandre
seg. Økende bevisstgjøring om behovet
for oppbygging av alternativ ekspertise
utenom olje, industri, shipping og offentlig
forvaltning kommer. For egen del
observerer vi med interesse at Oljefondet
nå også har definert eiendom som en
spennende aktivaklasse.
Etter kapitaltørke mot slutten av 2008 og
halve 2009, kom markedene tilbake og det
ble reist betydelige beløp, ikke minst som
høyrenteobligasjonslån til lavt ratede
låntagere.
2
Private equity markedet livnet også til, særlig
innenfor eiendomssektoren; ny kapital til
shippingprosjekter vil nok vente på seg
grunnet den pågående krise.
Likevel utviser investorene stor grad av forsiktighet; mange har store tap på bøkene fra
bl.a. aksjemarkedet og direkteinvesteringer.
Innenfor eiendom er det på tross av ovennevnte lagt ut langt færre prosjekter enn
for et par/tre år siden; det er simpelthen
mindre omsetning og eventuelle selgere er
tilbakeholdne i påvente av et bedre marked
og et høyere prisnivå.
Rentene har som kjent falt kraftig. Eiendomsbesittere med rentebindinger som
kommer til fornyelse ser for seg bedre cash
flow i sine prosjekter og potensielle kjøpere
har samme forventning; dette virker positivt
inn på eiendomsprisene som derved opprettholdes; dette oppveier frykten for mulighetene for stigende ledighet og fallende
leie. Tilsvarende har det vært lite “opphørssalg” av eiendomsandeler, bortsett fra i
noen få tilfeller der selgerne har hatt
likviditetsskvis grunnet behov for eksempel
knyttet til innkallinger i andre selskaper
– her ligger det noen muligheter.
Det er også gledelig å konstatere at banker
og långivere gjennom denne periode på
tross av fundingvanskeligheter og marginøkningsbehov har oppført seg edruelig i
forhold til eventuelle betalingsproblemer
og verdifallsituasjoner. De har unnlatt å
iverksette drastiske tiltak som for eksempel
tvangssalg. Formodentlig var lærepengene
for dens slags oppførsel så dyre under den
forrige store bankkrisen i 1991 at det ikke
frister til gjentagelse.
I takt med rentefallet har altså bankenes
marginer økt betydelig, angivelig som et
midlertidig skritt til fundingen bedrer seg.
Til syvende og sist er det forhandlinger
og refinansiering som skal til for å oppnå
en større grad av “normalisering” av lånemarginene. Bankene har på sin side nå
meget god løpende inntjening; dette vil
gi dem mindre behov for drastiske tiltak
mot låntagere med problemer så lenge
panteverdiene er intakte. I denne sammenheng skal også norske banker roses; typisk
er lånedokumentasjon og vilkår generelt
enkle og lettere å forholde seg til enn hva
som tilbys fra utlandet selv om både løpetider og marginer der kan være bedre.
Etter reduksjon av Norges Banks styringsrente helt ned til rekordlave 1,25% p.a. er
denne nå langsomt på vei oppover. Den
kortsiktige flytende rente tillagt en normalisert margin tilsier en utlånsrente i underkant av 4% p.a. og for 5 år ca. 5,50% p.a.
I utlandet er det enda billigere å låne,
grunnet fortsatt rekordlave renter.
For et år siden var NOK lav mot USD, EUR
og en del andre valutaer. Dette har forandret
seg og NOK er fortsatt meget sterk etter å
ha nådd en topp i 4. kvartal 2009. En slik
sterk krone frister enkelte til å gjøre eiendomskjøp i utlandet der prisene mange
steder fortsatt har et stort potensiale, men
det fordres mer egenkapital enn hva vi
er vant til i Norge.
EIENDOMSMARKEDET
Yielden (dvs. netto leieinntekt uttrykt i
% av eiendomspris) har sunket noe siden
første halvdel i 2009; dette betyr at nye
kjøp/prosjekter er priset høyere nå, se
omtale over. Tilsvarende har eksisterende
prosjekter, bl.a. i “vår” portefølje, verdimessig blitt priset noe opp (til lavere yield).
Rekordprisene for kjøp og utleie i Oslos
CBD (Central Business District) fra tidligere år vil nok bli stående lenge. Derimot i
en del andre strøk av Oslo og ellers i landet
har leieprisene falt vesentlig mindre/vært
opprettholdt. Ledigheten er imidlertid
fortsatt urovekkende og det er ikke tegn
som tyder på at denne skal falle noe særlig
utover i 2010.
Vi tror leieprisene fremover vil utvise en
nokså flat tendens på generell basis med
mulighet for fall for ledigstilte bygg i
såkalte “prime areas”.
Nybyggingsaktiviteten har avtatt etter
diverse ferdigstillelser, dog med enkelte
vesentlige unntak; nytt hovedkontor
for Statoil for eksempel, eller Bjørvikautbyggingen. Vi tror igangsettelse av nye
leiligheter vil tilta fremover da kombinasjonen av godt opprettholdte priser
og relativt lave byggepriser frister.
Verdiene mener vi vil stabiliseres/stige
noe; her vil de generelle økonomiske
vilkår og rentenivået være avgjørende.
For eiendommer med leiekontrakter vil
pris og omsetning i minst like stor grad som
før avhenge av kvalitet på leiekontraktene;
leietagers betalingsevne vil i større grad bli
gjenstand for analyse og kredittvurdering,
og man vil se større prisdifferensiering
knyttet til underliggende risiko.
Kanskje vil praktiske storhandels- og håndterlige lagerbygg med beliggenhet nær de
viktige trafikkårer få større fokus fremover,
mens delvis tomme kontorbygg er vanskeligere selv om disse vil kunne gi gode
muligheter for den modige.
rentebindinger inngått på helt andre nivåer
enn de gjeldende. Vi må heller ikke glemme
at mange utlendinger fortsatt betrakter
Norge som et lite utenforland for de spesielt
interesserte, som tar gullmedalje for sitt
behov for fritid, trim og ferier.
De av noen forventede “asset plays” og
spekulative kjøp ev. i samarbeid med
kreditorer og med “soft credits” er det ikke
blitt noe av, mye på bakgrunn av bankenes
kjølige holdning til å gi fra seg panteobjekter
med potensiale over tid (se over).
Selv om det ikke finnes bevist empiri for
korrelasjon mellom yield og rentenivå, er
det åpenbart at det lave rentenivå som nå
gjelder og forventningen om at dette vil
vedvare, er positivt for eiendomsmarkedet.
Når så finansieringsmuligheten kommer
tilbake med økende utmålingsgrad, vil flere
aktører melde seg på kjøperkarusellen.
De som har betydelig egenkapital og som
kan kjøpe uten finansieringsforbehold
har en stor fordel i konkurransen. Dette
har vi i det siste sett flere eksempler på
og en del eiendommer er kjøpt av familieselskaper/mindre grupperinger uten nevneverdig eierspredning og uten særlig syndikeringsaktivitet. Dette kan bli en trend, i
det flere “kapitalister” ønsker å ”salte ned”
midler i eiendom uten særlig operasjonell
risiko.
Selv om en del mindre seriøse og nyetablerte
aktører har forsvunnet har avskallingen
hittil vært beskjeden, men kanskje dette
tiltar når det ikke lenger er noe “fett å
tære på”.
I mange nye eiendomsselskaper og -fond
kan man nå kjøpe andeler/aksjer til rabatt
i forhold til utleggelseskursen, men disse
kan være vanskelige og arbeidskrevende
å analysere og fullstendig informasjon er
ikke alltid tilgjengelig. Fra noen av dem
vil eiendommer bli lagt ut for salg, kanskje
for å lette balansen for derved å reise cash
og/eller for å blidgjøre banker, gjerne
utenlandske, med krav/covenants som
overvåkes nøye. Enkelte av disse prosjektene
har store og dyre overkurser å dra på fra
3
Dette passer også godt knyttet til arveog familieoppgjør der man etter utløpet
av en langsiktig leiekontrakt står med en
tilnærmet gjeldfri eiendom.
Vi tror det vil bli mer fokus på pris pr. kvm,
i alle fall bør det det. Ved uforandret yield
og lavere leie, vil dette nøkkeltallet bli mer
attraktivt. Vi har alltid ansett dette som
viktig og interessant hensett til nybygningsog tomtepris, selv om byggepris pr. kvm
kanskje har falt i det siste. Er bunnen
nå nådd?
I Norge ble det i 2009 omsatt næringseiendom for tilsammen ca. NOK 13 mrd.,
ned fra foregående års 27 mrd., 53 mrd.
og 68 mrd., mao. en sterkt fallende trend.
For Fearnley Finans opprettholdes en
opportunistisk approach, dvs. vi ser på
forskjellige typer eiendom. Vi forventer
fortsatt befolkningsvekst og demografiske
strømninger som kanskje allerede om et
par år kan øke behovet for boliger, særlig
i Oslo-området. Attraktive tomter vil
alltid vurderes.
Norsk aktivitet i utlandet har nesten stoppet
opp og mange har brent seg, bortsett fra
Sverige, som vi og andre betrakter som et
tilnærmet hjemmemarked. I Sverige har
man imidlertid merket de dårlige tidene
mer enn her, og det er stadig tilbud om kjøp
av eiendom i dette store marked. Kanskje
blir 2010 året for nye kjøp? God logistikk-,
butikk- og kjøpesentereiendom tilbys mot
lange leiekontrakter, renten er lav og SEK
fortsatt godt opprettholdt (glem dog ikke
valutarisikoen), men tilgjengeligheten på
godt utmålte lån er dårligere enn her.
Gjennom de senere år, dog mindre de siste
2–3 år som forklart over, har Fearnley Finans
vært meget aktiv i forhold både til kjøp og
salg. Vi er i dag fortsatt forretningsfører for
en portefølje bestående av ca. 27 eiendomsprosjekter (hvorav noen små) med til
sammen over 550 000 kvm. og med en
antatt markedsverdi rundt NOK 5,5 mrd.
Siden 1994 har vi lagt ut 83 prosjekter,
hvorav 55 også er blitt solgt med svært
gode resultater for investorene. Verdi
solgte prosjekter er NOK 12,3 mrd.
Se også oversikten over gjennomførte
salg og hvilken avkastning disse har gitt.
En årlig gjennomsnittlig forrentning
(IRR) på 45% knyttet til solgte prosjekter
taler for seg.
I tillegg til eiendom er det lagt ut ca. 55
maritime prosjekter, hvorav 22 fremdeles
er aktive (med 36 skip) og med Fearnley
Finans som forretningsførere. Antatt
markedsverdi er ca. NOK 3,5 mrd. I de
senere år har det vært et tilbakeslag på
shippingsiden.
Samlet prosjektportefølje eiendom/
maritim har således en antatt verdi i dag
stor NOK 12 mrd.
FREMTIDEN/BETRAKTNINGER
Vi konstaterer at interessen for nye
investeringer siden høsten 2008 har vært
begrenset, men vi har likevel lagt ut 3 nye
prosjekter i perioden, det siste med overtagelse i mars 2010.
Uansett, næringseiendom som aktivaklasse
består som en fin form for langsiktig investering, en viss andel av ens aktiva bør være
plassert her. Kontantstrømmen lager
avkastningen, timing og “exit” skaper
meravkastning. Således kan et godt tidspunkt for kjøp være når det er betydelig
“yield gap”, dvs. stor avstand mellom rentenivå og yield, slik det faktisk er nå.
Vi har merket lite til problemer blandt våre
investorer som synes å ha sterk økonomi
tross de dårlige tider.
Våre prosjekter er enten organisert som
KS eller AS med stor grad av minoritetsbeskyttelse gjennom “trigger klausul” på
20–25%, tilbudsplikt dersom en deltager
kommer over en viss eierprosent etc. Vår
erfaring er at dette også bidrar til å gjøre
andelene/aksjene lettere omsettelige. Etter
innføringen av fritaksmodellen benytter
også privatersoner aksjeselskaper for sine
investeringer. Gjennom disse kjøper man
aksjene/andelene i eksisterende eiendomsselskaper som igjen eier eiendommen(e)
man overtar. Således får selgerne glede
av Fritaks-modellen, men innrømmer til
gjengjeld rabatt (7–10%, avhengig av
avskrivningssats) for å kompensere for de
mindreavskrivninger man vil få fremover
fordi den solgte eiendoms skattemessige
bokførte verdi i eierselskapet normalt
er lavere enn kjøpsprisen. Ved å kjøpe
askjene i et eiendoms-selskap påløper
ikke dokumentavgift.
Med den nye Lov om verdipapirhandel
stilles det visse krav til våre investorers
“profesjonalitet”, minimumsinvesteringsbeløp osv. Det fordres også gjennomgående
deltagelse via egne aksjeselskaper.
Fritaksmodellen er som kjent noe endret
fra tidligere ved at man enkelt fremstilt
må inntektsføre 3% av inntekt ved salg
(for derved å kompensere for det implisitte
“sjablongfradrag” man har for kostnader).
Vårt fortsatte hjertesukk er at inntektsskatten, inkl. toppskatt, for lønnstagere
er for høy i Norge, samtidig som den har
fallt i utlandet. Vi forstår fortsatt ikke
hvorfor arbeid beskattes så hardt, og tror
man ville være bedre tjent med en reduksjon
av inntektsskatten til et nivå mer på linje
med kapitalskatten, eller ca. 30%. Også
når det gjelder formuesskatt og arveavgift
er Norge ute av kurs i forhold til utlandet.
Utlendingers aksjeinnehav er ofte gunstigere beskattet enn nordmenns. Vi ser for oss
økt utflytting av nordmenn til utlandet,
ikke minst av ressurssterke grundere. Vi
gjentar vår kjepphest om at vi stiller oss
uforstående til behovet og rasjonalet bak
en såvidt høy arbeidsgiveravgift.
Det gleder oss imidlertid at Høyesterett
nylig, med knappest mulig flertall, avsa dom
i saken enkelte rederier anla mot staten ifm.
den s.k. rederibeskatningen der Stortinget
hadde vedtatt å bryte det hevnbundne rettsprinsipp nedfelt i Grunnloven om at ingen
lov skulle gis tilbakevirkende kraft. Vi vil
anbefale alle stortingsrepresentanter og en
del embetsmenn å lese denne dommen
inngående.
DENNE RAPPORTEN –
HVORDAN BRUKE DEN?
Alle våre eiendomsprosjekter er omtalt
på lik linje med våre prosjekter innenfor
maritim sektor (se egen rapport). Meningen
er at investorer og andre interessenter kan
danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter for deltagelse når prosjekter blir lagt ut eller
gjennom annenhåndsmarkedet.
Ikke nøl med å kontakte oss!
Som vanlig vil vi takke våre investorer,
långivere, leietagere, meglerkontakter og
andre forbindelser for et førsteklasses og
tillitsfullt samarbeid hittil og ser frem til
fortsettelsen og til bedre og mer aktive
tider fremover!
Oslo, mars 2010
Med vennlig hilsen
Fearnley Finans Eiendom ASA
Forøvrig tilstreber man å benytte/opprettholde den form for deltagerbeskyttende
avtaleverk man hittil har anvendt for KS’er.
4
OM FEARNLEY FINANS EIENDOM ASA
Fearnley Finans Eiendom, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med
spesialisering innenfor tilretteleggelse av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende
privatpersoner og institusjonelle kunder.
Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin
historie helt tilbake til 1869 da Thomas
Fearnley etablerte befraktnings- og agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen
av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer
i Europa, USA og Asia.
Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et
resultat av et sterkere ønske fra investorer
om direkteinvesteringer innenfor shippingsegmentet. Det var da store kapital- og
finansieringsbehov og Fearnley Finans
fant dermed sin nisje som formidler av
finansiering til ulike typer shippingprosjekter.
Høye renter og lavkonjunktur på slutten av
1980-tallet og begynnelsen av 1990- årene
drev eiendomsprisene ned til et bunnivå.
Fearnley Finans Eiendom så med dette
muligheten for sine investorer til å komme
inn på eiendomsmarkedet til attraktive
priser.
I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter
virksomhetsområde i tre selvstendige
selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA,
Fearnley Finans Shipping AS og Fearnley
Finans Management AS. Selskapene tilbyr et
bredt spekter av investerings-, rådgivningsog finansieringstjenester rettet mot private
investorer og selskaper.
Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker selskapet på Astrup Fearnley
gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping,
offshore og consulting. Teamet består av
12 medarbeidere som per i dag forvalter en
eiendomsportefølje på ca. NOK 5,5 mrd.
innenfor segmentene; kontor, handel,
logistikk, utvikling, hotell, og bolig.
Hands-on
management
Organisere styremøter,
øter,
generalforsamling
g etc.
Bankrelasjoner
Markedsforståelse
Markeds
FEARNLEY
FINANS
EIENDOM
Skattekatteoptimalisering
sering
Annenhånds
omsetning
Utarbeidelse
Utarbei
ligningspapirer
av lignin
Utarbeidelse av
regnskap, likviditetsbudsjetter etc.
VIRKSOMHETSOMRÅDENE
Direkteinvesteringer
Corporate fi nance
Finansiering
Forretningsførsel
• tilretteleggelse ved kjøp
• egenkapitalsyndikering
og lånefinansiering
• omsetning av andeler
i annenhåndsmarkedet
• salg
•
•
•
•
• leasing
• mezzanine finansiering
• pantelånsfinansiering
• forretningsførsel og regnskap
• forvaltning og oppfølgning
rådgivning
fusjoner & oppkjøp
emisjonsbistand
joint venture
5
AVKASTNING SOLGTE PROSJEKTER
Alle tall i MNOK
Prosjekt
Segment Stiftet
Kombi
1995
Kjøpesum
Solgt
Salgssum
Endring
Innbetalt EK
Utdelinger
Utdelinger i%
innbetalt EK
IRR
82,00
1998
253,50
171,50
16,20
10,74
66%
122%
32%
1
Lørenskog Næringspark KS
2
Kjelsåsveien 161 KS 1
Kombi
1996
97,38
1999
100,25
2,87
10,38
3,50
34%
3
Olavsgård Kontorsenter KS
Kontor
1994
82,40
1999
85,75
3,35
8,92
2,00
22%
21%
4
Lørenfaret 1b KS
Kombi
1996
29,55
1999
55,00
25,45
5,49
1,79
33%
80%
5
TEBO Senteret KS
Handel
1997
18,76
1999
23,50
4,74
2,00
-
-
94%
6
Ekofiskvegen 1 KS
Kombi
1997
712,00
2000
696,00
-16,00
114,32
56,00
49%
29%
7
Fyrstikktorget KS
Kontor
1997
215,00
2000
249,67
34,67
20,00
-
-
70%
8
Kjelsåsveien 161 KS 2
Kombi
1999
21,50
2002
102,50
81,00
17,30
-
-
20%
9
Forus Næringseiendom KS
Kontor
2000
101,52
2002
110,00
8,48
11,00
1,50
14%
22%
Handel
2000
75,03
2003
89,50
14,47
7,90
0,45
6%
30%
11 Økernveien 9 KS
Kontor
2000
172,50
2003
211,25
38,75
15,00
-
-
30%
12 St. Olavs Plass KS
Kontor
2001
87,75
2003
93,00
5,25
12,65
-
-
19%
13 Fredrik Selmersvei 2 KS
Kontor
2000
180,00
2004
207,38
27,38
21,90
-
-
12%
14 Karenslyst Alle 16 KS
Kontor
2000
181,50
2004
197,00
15,50
22,00
2,00
9%
22%
52%
10 Dagligvare Invest KS
15 Notodden Næringspark KS
Kombi
2001
50,00
2004
70,70
20,70
7,00
5,00
71%
16 Nydalen Eiendomsinvest KS
Kontor
2003
163,30
2004
210,00
46,70
34,10
-
-
70%
17 Dagligvare Østlandet KS
Handel
2002
119,14
2005
145,00
25,86
9,15
0,82
9%
33%
18 Fridtjof Nansens vei 12 KS
Kontor
2000
132,00
2005
146,00
14,00
15,00
-
-
18%
19 Ålesund Hagesenter KS
Handel
2002
41,30
2005
56,00
14,70
5,20
-
-
36%
20 Karenslyst Alle 12-14 KS
Kontor
2004
410,00
2005
495,00
85,00
90,00
-
-
72%
21 Jernkroken 16 KS
Kombi
1998
53,30
2005
49,00
-4,30
6,00
2,60
43%
14%
22 Haugerud Senter KS
Kombi
1996
61,10
2005
67,00
5,90
10,45
10,82
104%
16%
23 Knudsrødveien 7 KS
Kombi
1997
32,24
2005
37,00
4,76
40,00
5,80
15%
26%
24 Pilestredet Utsyn AS 1)
Utvikling
2003
34,85
2005
44,88
10,03
13,50
-
-
88%
25 Midtunlia 73 KS
Logistikk
2001
59,00
2005
82,25
23,25
5,25
1,30
25%
42%
26 Dagligvare Oslo Eiendom KS
Handel
2001
67,50
2005
94,00
26,50
3,51
-
-
51%
27 Breigata 10 KS
Kontor
1999
41,00
2005
39,00
-2,00
5,50
1,50
27%
22%
28 Forus Eiendomsinvest KS
Kontor
2004
185,00
2005
214,77
29,77
41,00
7,00
17%
78%
29 Fredensborgveien 24-26 KS
Kontor
2001
131,40
2005
170,00
38,60
15,15
-
-
29%
30 Hotell Eiendom AS
Hotell
2005
1 700,00
2005
1 800,00
100,00
225,00
-
-
80%
31 Dusavik Næringspark KS
Kombi
1998
67,24
2005
121,50
54,26
10,00
7,00
70%
37%
32 Ole Deviksvei KS
Kontor
1998
114,60
2006
150,00
35,40
14,20
-
-
19%
Industri
2000
660,00
2006
1 010,00
350,00
70,00
-
-
42%
34 Borgestad Eiendom KS
Kombi
2004
128,63
2006
151,00
22,38
22,00
-
-
67%
35 Chr. Kroghsgate 30 KS
Kontor
2000
79,44
2006
172,00
92,56
14,00
-
-
0%
36 Smestadgård KS
Kontor
1998
39,27
2006
55,75
16,48
4,56
3,60
79%
26%
37 Haslevangen 16 KS 2)
Kontor
2001
40,75
2006
38,00
-2,75
4,50
0,23
5%
-14%
38 Lørenfaret KS
Kombi
1999
55,00
2006
105,00
50,00
7,35
3,50
48%
30%
39 Høyden Eiendom KS
Industri
2005
129,00
2006
169,43
40,43
21,90
2,50
11%
92%
40 Fyrstikkalleen 1&3 KS
Kontor
1999
247,00
2006
270,00
23,00
27,00
2,70
10%
12%
41 Borg Logistikkbygg AS
Kombi
2006
449,00
2006
492,50
43,50
89,00
-
-
62%
42 Asker Eiendomsinvest AS
Kombi
2005
540,00
2006
668,00
128,00
54,00
-
-
270%
43 Kjølberggaten 31 KS
Kontor
1997
64,58
2006
70,00
5,42
6,00
-
-
16%
Utvikling
2005
402,00
2006
NA
NA
71,12
-
NA
18%
45 Drammen Fjordpark KS
Kombi
2003
124,00
2006
168,00
44,00
21,30
6,00
28%
40%
46 Økern Park KS 4)
Kontor
2001
285,00
2007
371,50
86,50
35,00
53,15
152%
30%
47 Sven Oftedals vei 2-8 KS
Kombi
1999
148,11
2007
263,40
115,29
21,00
15,00
71%
37%
Logistikk
2006
105,00
2007
115,74
10,74
27,50
0,00
0%
57%
40%
33 Raufoss Næringspark KS
44 Skøyen Næringseiendom AS 3)
48 Leangbukta Marina AS
49 Drammen Eiendom Invest KS
Kombi
2005
94,00
2007
115,00
21,00
20,90
2,88
14%
50 Askim Næringspark KS 5)
Kombi
2004
79,00
2007
248,00
169,00
14,80
0,00
0%
61%
51 Union Eiendomsinvest AS 6)
Kontor
2003
90,20
2007
121,80
31,60
16,60
3,86
23%
40%
52 VVS Huset KS
Kombi
1999
44,13
2007
113,00
68,87
78,15
0,89
1%
21%
53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS
Kontor
2005
117,15
2007
143,00
25,85
20,00
0,00
0%
35%
54 Hasle Utvikling AS 7)
Utvikling
2007
930,00
2008
NA
NA
317,20
-
-
NA
55 SkøyenHagen AS
Utvikling
2004
800,53
2008
1001,54
201,1
74,11
186,81
252%
29%
56 Pilestredet Park Invest AS 8)
Utvikling
2007
98,00
2009
142%
25%
26%
45%
Sum
Gjennomsnitt
NA
NA
45,00
64,00
11 270
12 329
2 489
1 918
465
201
233
47
34
15
Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer 01.09.2005.
Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler.
Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonær.
Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill.
Note 5) Investert ca. 90 mill.
Note 6) Kurs SEK/NOK ved salg 84.
Note 7) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer.
Note 8) Estimert restutbetaling NOK 14.5 mill. er inkl. i utdelinger.
6
TRANSAKSJONSVOLUM
MRD
6
Grafen viser utviklingen i total
verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom
basert på stiftelses-verdier.
Fearnley Finans Eiendom kan
siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på
ca. NOK 26,6 mrd.
5
4
3
2
1
Nye prosjekter
Solgte prosjekter
Total verdi av prosjekter under forvaltnin
0
TRANSAKSJONSVOLUM I ANTALL PROSJEKTER
ANTALL
40
Grafen viser utviklingen i antall
prosjekter under forvaltning
av Fearnley Finans Eiendom.
Pr. 31.12.2009 forvalter Fearnley
Finans 27 eiendomsprosjekter
med en samlet verdi på til
sammen ca. NOK 5,5 mrd.
36
36
34
32
32
32
29
28
26
25
27
26
24
24
19
20
16
15
14
14
11
12
9
8
5
4
1
1
1
2
3
8
6
4
8
7
3
22
2
10
8
6
5
4
1
9
Nye prosjekter
4
22
2
Solgte prosjekter
1
Prosjekter under forvaltning
0
GJENNOMSNITTLIG AVKASTNING PR. ÅR FOR SOLGTE PROSJEKTER
Tall i MNOK
6 000
60%
51%
5 000
45%
43%
4 000
45%
39%
3 000
30%
26%
25%
21%
2 000
15%
15%
Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR)
og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte
prosjekter pr. år i perioden
2000 til 2009. Fearnley Finans
Eiendom har totalt realisert
eiendom for ca. NOK 11,3 mrd.
Fearnley Finans Eiendom har
realisert 55 prosjekter med en
gjennomsnittlig avkasting på
45%(IRR).
1 000
0%
0
Verdi stiftelse
Verdi salg
Gjennomsnittlig årlig IRR
7
PROSJEKTOVERSIKT
Sidenr. Prosjekt
Segment
Beliggenhet
Størrelse
bygg (kvm)
Estimert
eiendomsverdi
(NOK)
Estimert VEK
pr. 1% (NOK)
Uinnkalt
ansvarskapital
pr. 1% (NOK)
Brutto leie
2010 (NOK)
10
Industri
Sør/vest Norge
81 020
621 876 000
702 000
-
45 405 000
11
Utvikling
Bulgaria
-
NA
NA
-
-
12
EiendomsInvest 2009 AS
Investering
NA
-
-
-
-
-
13
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/Næring Sverige
70 300
341 869 000
604 000
-
38 748 000
14
Kontor
Oslo
15 914
144 017 000
765 000
120 000
11 384 000
15
Kontor
Bærum
7 958
51 910 000
82 000
55 000
4 266 000
16
Hellerudsletta Eiendom Holding AS Utvikling
Oslo
26 556
360 520 000
686 000
-
14 961 000
17
Kontor
Oslo
25 000
332 243 000
1 135 000
-
25 916 000
18
Hotell
Danmark
35 950
668 869 000
1 129 000
-
51 550 000
19
Kjeller Teknologibygg KS
Kontor
Kjeller
14 050
255 517 000
907 000
12 000
20 395 000
20
Kombi
Oslo
11 100
120 133 000
169 000
-
9 980 000
21
Industri
Skien/Drammen
85 339
403 517 000
565 000
-
26 930 000
22
Logistikk
Oslo
10 871
102 517 000
136 000
-
7 415 000
23
Logistikkbygg AS
Logistikk
Lillestrøm/Bergen
17 620
144 262 000
433 000
-
11 354 000
24
Millennium Property KS
Utvikling
Oslo
5 840
55 000 000
175 000
9 000
1 338 000
25
Handel
Oslo
7 796
190 220 000
412 000
-
13 352 000
26
Hotell
Drammen/Lillehammer
16 750
135 230 000
209 000
-
10 594 000
27
Ski Skolebygg KS
Skole
Ski
7 700
179 100 000
386 000
-
13 220 000
28
Div.
Stavanger
17 700
266 734 000
449 000
-
21 250 000
29
Kombi
Oslo
22 686
252 282 000
457 000
30 000
19 591 000
30
Kontor
Sandefjord
3 826
52 445 000
142 000
-
4 500 000
31
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor
Oslo
7 105
155 757 000
104 000
120 000
10 996 000
32
Kontor
Tønsberg
33
Bolig/Næring Uddevalla
34
Union Universitetsboliger AS
Bolig
Sverige
35
Kombi
Oslo
36
Wexels Plass AS
Utvikling
Oslo
Sum
8 285
129 413 000
312 000
-
10 225 000
10 580
72 216 000
74 000
-
7 866 000
4 200
42 872 000
79 000
-
3 211 000
15 991
219 757 000
366 000
-
15 643 000
5 520
158 178 000
1 077 000
-
-
535 657
5 456 454 000
11 555 000
-
400 630 000
PROSJEKTENES FORDELING PR. SEGMENT
Figuren viser prosjektenes
fordeling pr. segment basert
på estimert eiendomsverdi
pr. 31.12.2009.
Logistikk; 4%
Bolig
g ; 4%
Skole
e; 5%
Industri;23 %
Handel; 5%
Utvikling; 11%
%
Kontor; 22%
2
Kombi;; 11%
Hotell; 15%
8
PROSJEKTENE
9
AK EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
EIENDOMSDATA
20.11.2006
596 000 000
7 356
6,4%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
505 000 000
105 000 000
610 000 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
105 000 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
1 050 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
950 000
29.07.2008
90 000
9%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord
Produksjon/lager
Aker Solutions ASA og Wärtsilä AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
81 020
311 540
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
10,3 år
100% – min. 2% maks 4%
100%
464
2%
Fearnley Finans Management AS
Mosvold & Co AS
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader 1)
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
7 238 000
596 156 000
603 394 000
2010E
7 103 000
596 156 000
603 259 000
2011E
3 506 000
596 156 000
599 662 000
2012E
2 233 000
596 156 000
598 389 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
4 694 000
525 000 000
529 694 000
6 884 000
513 975 000
520 859 000
6 647 000
497 275 000
503 922 000
6 394 000
480 575 000
486 969 000
73 700 000
82 400 000
95 740 000
111 420 000
7,4%
7,6%
7,8%
2010E
45 405 000
-319 000
45 086 000
-802 000
-33 394 000
-11 025 000
-135 000
2011E
46 540 000
-327 000
46 213 000
-511 000
-32 599 000
-16 700 000
-3 597 000
2012E
47 704 000
-335 000
47 369 000
-520 000
-31 422 000
-16 700 000
-1 273 000
VEK
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
560
Note 1) Justert for rabatt for latent skatt.
574
589
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
404 000 000
81 000 000
40 000 000
525 000 000
7,3%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt for latent skatt
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,27%
01.12.2016
7,40%
15.10.2014
6,23%
15.01.2019
6,44%
6,8 år
7,00%
7,25%
7,50%
644 086 000 621 876 000 601 147 000
-27 718 000 -25 720 000
-23 854 000
-522 456 000 -522 456 000 -522 456 000
93 912 000
73 700 000
54 837 000
Estimert over-/underkurs swap-avtaler -6 954 000
VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 86 958 000
VEK pr. 1%
1)
904 000
-6 954 000
66 746 000
-6 954 000
47 883 000
702 000
514 000
Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs.
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE AV EIENDOMMENE
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
7 950
82%
7 680
84%
7 420
87%
-2%
-5%
-9%
-25%
-17%
-42%
KOMMENTAR
Selskapet eier 5 eiendommer med langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på
Tranby (Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) Dvergsnestangen (Kristiansand)
er garantert av Aker Solutions ASA som står som selvskylderkausjonist. Leieforholdet
på Stord er garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist.
10
BULGARIA PROPERTY FUND AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Kjøpesum pr. kvm tomt ca. (NOK)
EIENDOMSDATA
30.06.2005
10 000 000
600
10 000 000
10 000 000
Kaptial utvidelse ved emisjon per 16.06.2006
Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008
Sum innbetalt egenkapital
10 000 000
15 000 000
4 000 000
29 000 000
Sum innbetalt egenkapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Analysedato
31.12.2009
Beliggenhet
Type eiendom
Nøkkeltall
Størrelse tomt ca. (kvm)
Antatt utviklingspotensial ca. (kvm)
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
Byala – Bulgaria
Utviklingstomt
38 200
60 000
Nordic Ltd.
290 000
363 000
04.07.2008
-
BILDE AV EIENDOMMEN
KOMMENTAR
Fondet har som forretningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske
eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet.
Selskapet eier tilsammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert
til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere
igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldene markedsforhold.
11
EIENDOMSINVEST 2009 AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Analysedato
31.12.2009
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsinvest 2009 AS
08.12.2009
20 000 000
20 000 000
Ytterligere kommitert kapital
20 000 000
20 000 000
200 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
-
KOMMENTAR
Selskapet er etablert med formål om kjøp av andeler/aksjer i annenhåndsmarkedet
for etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningslinjer, herunder løpetid
kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m.
12
EIENDOMSSELSKAPET VEST-SVERIGE AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK)
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Telefon: 22 93 63 45
EIENDOMSDATA
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
13.06.2007
435 500 000
6 195
6,2%
Finansiering ved stiftelse (SEK)
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår
Parkeringsplasser
356 478 500
81 863 340
438 341 840
Egenkapitalforhold (SEK)
818 633
-
Sist omsatt pr. 1% NOK
Dato sist omsatt
Tilbake betalt i % av innbetalt
722 000
17.08.2007
-
1929-1987
70 300
438
Vektet gj.v. leietid 1)
Utleiegrad
81 863 340
-
Vest-Sverige
Bolig/næring
Div.
0,9 år
100%
97%
649
2–4%
Note 1) Boligporteføljen; rullerende 3 mnd. leiekontrakter (iht. svensk praksis).
For Fridaskolen er gj. leietid 10 år.
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
Depoci AB
(SEK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(SEK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
4 174 000
408 421 000
412 595 000
2010E
6 895 000
408 421 000
415 316 000
2011E
8 827 000
408 421 000
417 248 000
2012E
9 916 000
408 421 000
418 337 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
332 448 000
332 448 000
328 063 000
328 063 000
323 140 000
323 140 000
317 412 000
317 412 000
80 147 000
87 253 000
94 108 000
100 925 000
6,7%
6,6%
6,8%
2010E
47 938 000
-19 389 000
28 549 000
-2 086 000
-19 357 000
-4 385 000
2 721 000
2011E
48 383 000
-19 874 000
28 509 000
-2 606 000
-19 048 000
-4 923 000
1 932 000
2012E
48 470 000
-20 371 000
28 099 000
-2 622 000
-18 660 000
-5 728 000
1 089 000
VEK
Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal
682
688
689
Yieldutvikling
(SEK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Saldo
179 000 000
80 640 000
32 500 000
32 500 000
7 808 000
332 448 000
6,8%
(SEK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,81%
21.06.2012
5,83%
21.06.2014
6,30%
28.06.2013
6,22%
30.06.2015
2,05%
Flytende
5,81%
3,3 år
6,50%
6,75%
439 215 000 422 948 000
-15 666 000 -14 527 000
-328 274 000 -328 274 000
95 275 000
80 147 000
VEK pr. 1% 1)
898 000
7,00%
407 843 000
-13 470 000
-328 274 000
66 099 000
-10 969 000
69 178 000
-10 969 000
55 130 000
747 000
606 000
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
6 250
76%
6 020
79%
5 800
82%
4%
10%
-4%
-9%
-11%
-26%
KOMMENTAR
Porteføljen består av et antall bolig- og handelseiendommer med et totalt utleibart
areal på ca. 70 300 kvm. Eiendommene er beliggede i Gøteborg-regionen.
Forretningsideen er bl.a. å selge ut enkeltobjekter i porteføljen.
13
GRENSESVINGEN 9 EIENDOM KS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 77
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
10.06.1997
103 780 000
6 521
8,3%
1. prior pantelån
84 000 000
13 000 000
97 000 000
13 000 000
12 000 000
130 000
120 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
460 000
03.12.2009
64 000
49%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Grensesvingen 9 – Oslo
Kontor/lager
Bl.a. Mölnlycke Health Care AS, BSH Husholdningsapparater AS,
Invacare AS, SCA Hygiene Products AS og L’Easy AS
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
1986–1996
15 914
7 493
162
Utleiegrad
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
1,9 år
100%
97%
832
4%
ForvaltningsCompagniet AS
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
5 997 000
136 870 000
142 867 000
2010E
10 353 000
136 870 000
147 223 000
2011E
15 048 000
136 870 000
151 918 000
2012E
20 226 000
136 870 000
157 096 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 376 000
63 471 000
65 847 000
727 000
60 907 000
61 634 000
708 000
58 343 000
59 051 000
688 000
55 779 000
56 467 000
VEK
77 020 000
85 589 000
92 867 000
100 629 000
7,6%
7,8%
8,0%
2010E
11 384 000
-676 000
10 708 000
-425 000
-3 363 000
-2 564 000
4 356 000
2011E
11 668 000
-691 000
10 977 000
-436 000
-3 130 000
-152 000
-2 564 000
4 695 000
2012E
11 960 000
-705 000
11 255 000
-447 000
-2 891 000
-175 000
-2 564 000
5 178 000
Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget.
715
733
752
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Saldo
20 000 000
15 000 000
15 000 000
13 471 000
63 471 000
7,5%
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi 1)
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,16%
28.11.2012
6,16%
28.10.2011
6,21%
28.11.2013
3,70%
Flytende
5,65%
2,3 år
7,25%
148 941 000
-7 590 000
-59 850 000
81 501 000
7,50%
144 017 000
-7 147 000
-59 850 000
77 020 000
7,75%
139 412 000
-6 732 000
-59 850 000
72 830 000
Estimert over-/underkurs swap-avtaler
-955 000
-955 000
76 065 000
-955 000
71 875 000
765 000
724 000
VEK pr. 1% 2)
810 000
Note 1) Inkl. nåverdi av annuitetsleie, utgjørende ca. NOK 1.2 mill.
BILDE AV EIENDOMMEN
9 360
43%
9 050
44%
8 760
46%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
17%
572%
16%
538%
16%
506%
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende på Helsfyr, Oslo øst. Enkel adkomst, god
parkeringsdekning samt gode offentlige kommunikasjoner. Eiendommen er
avgrenset av Fyrstikkalléen, Malerhaugveien, Grønvold Allé og Østensjøveien
foruten Grensesvingen og ligger inntil Fyrstikktorget. Strømsveien ligger like
i nærheten.
14
GRINI NÆRINGSPARK KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
30.12.1999
54 070 000
8 539
9,8%
1. prior pantelån
2. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
41 000 000
8 000 000
6 000 000
55 000 000
Innbetalt egenkapital etter innkalling nov. 2007
Uinnkalt ansvarskapital (opprinnelig NOK 9 mill.)
115 000
55 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
-
1978 og 1983, p-hus 1997
6 332
12 155
195
Utleiegrad
11 500 000
5 500 000
Grini Næringspark 10 & 12 – Bærum
Kontor/lager/garasje
Bl.a. First Rent A Car Norway AS, CBM Agenturer ANS,
Pilot Pen AS og Craftec AS
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
3,5 år
100%
88%
736
4%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
586 000
50 458 000
51 044 000
2010E
1 288 000
50 458 000
51 746 000
2011E
1 251 000
50 458 000
51 709 000
2012E
1 383 000
50 458 000
51 841 000
Kortsiktig gjeld 2)
Langsiktig gjeld
Sum passiva
6 313 000
36 452 000
42 765 000
6 564 000
35 823 000
42 387 000
6 382 000
33 635 000
40 017 000
5 858 000
31 447 000
37 305 000
8 279 000
9 359 000
11 692 000
14 536 000
9,3%
9,8%
10,1%
2010E
4 266 000
-677 000
3 589 000
-285 000
-1 973 000
-629 000
702 000
2011E
4 642 000
-302 000
4 340 000
-292 000
-1 897 000
-2 188 000
-37 000
2012E
4 758 000
-187 000
4 571 000
-300 000
-1 951 000
-2 188 000
132 000
VEK
674
Note 2) Inkl. kassekreditt.
733
751
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
30 000 000
5 000 000
1 452 000
36 452 000
7,8%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
4,51%
05.07.2011
5,44%
15.01.2011
5,00%
Flytende
4,66%
1,4 år
VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler
VEK pr. 1%
2)
7,50%
53 453 000
-1 591 000
-42 179 000
9 683 000
7,75%
51 910 000
-1 452 000
-42 179 000
8 279 000
8,00%
50 463 000
-1 322 000
-42 179 000
6 962 000
-117 000
9 566 000
-117 000
8 162 000
-117 000
6 845 000
96 000
82 000
69 000
Note 1) Eiendommen er regulert for ytterligere utbygging med 3 800 kvm.
Verdi pr. kvm er estimert til NOK 1 500. NOK 5,7 mill. er hensyntatt.
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
8 440
68%
8 200
70%
7 970
72%
-2%
-17%
-3%
-29%
-5%
-40%
KOMMENTAR
Eiendommen ligger i Grini Næringspark i Østerndalen i Bærum kommune, ca 2 km.
vest for Røa sentrum. Adkomst - og transportmuligheter til og fra næringsparken
pr. bil og buss, samt Røabanen (t-bane) til Østerås. Grini Næringspark ble anlagt
for ca. 20 år siden. Eiendommen har et utbyggingspotensial på ca. 3 800 kvm.
15
HELLERUDSLETTA EIENDOM HOLDING AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
[email protected]
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
[email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftels pr. kvm. (NOK)
Analysedato
31.12.2009
EIENDOMSDATA
Hellerudsletta Eiendom Holding AS
15.11.2007
140 000 000
5 272
7,5%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår ca.
Selveiertomt/festetomt (kvm)
Totalt utviklingspotensial med mottatt rammetillatelse (kvm)
106 600 000
55 000 000
161 600 000
Emisjon tilknyttet nybygg
1 248 500
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
-
2000
43 729
369 000
40 000
Utleiegrad
55 000 000
69 850 000
Hellerudsletta – Oslo
Messehall, utstillingshall etc.
Bl.a. Exporama Senteret AS og LeasePlan Norge AS
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
10,3 år
NA
74%
545
4%
(NOK)
Brutto leieinntekt 1)
Eierkostnad 2)
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
32 733 000
355 356 000
388 089 000
2010E
21 676 000
355 356 000
377 032 000
2011E
18 566 000
355 356 000
373 922 000
2012E
19 345 000
355 356 000
374 701 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
7 185 000
310 233 000
317 418 000
3 954 000
306 361 000
310 315 000
3 904 000
302 489 000
306 393 000
3 854 000
298 617 000
302 471 000
70 671 000
66 717 000
67 529 000
72 230 000
2010E
14 961 000
-1 292 000
13 669 000
-1 725 000
-19 129 000
-3 872 000
-11 057 000
2011E
22 471 000
-1 325 000
21 146 000
-1 494 000
-18 890 000
-3 872 000
-3 110 000
2012E
25 828 000
-1 358 000
24 470 000
-1 169 000
-18 650 000
-3 872 000
779 000
VEK
Note 1) Forutsetter løpende utleie av ledig areal.
Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon, utleiearbeid og felleskostnader ledige arealer.
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Saldo
169 803 000
98 969 000
25 870 000
15 591 000
310 233 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
Verdijustert EK
Rente Rentebinding
6,00%
Flytende
6,18%
15.01.2013
7,00%
Flytende
7,00%
Flytende
6,19%
1 år
8,25%
8,50%
8,75%
369 612 000 360 520 000 351 946 000
-5 982 000
-5 164 000
-4 392 000
-284 685 000 -284 685 000 -284 685 000
78 945 000
70 671 000
62 869 000
Over-/underkurs swap-avtaler
Andelsverdi pr. 1% 2)
-4 212 000
74 733 000
-4 212 000
66 459 000
-4 212 000
58 657 000
768 000
686 000
608 000
Note 1) Hensyntatt verdi av utviklingspotensial på totalt 40.000 kvm med NOK 60 mill samt verdi ledig areal
Note 2) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av verdijustert egenkapital før og etter evt. over-/underkurs.
BILDE AV EIENDOMMEN
8 450
84%
8 240
86%
8 050
88%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
-25%
-38%
-30%
-45%
-35%
-51%
KOMMENTAR
Eiendommen består av til sammen ca. 369 mål tomt, hvorav ca. 118 mål er selveiertomt
og resterende ca. 251 mål på festetomt. På eiendommen er det oppført tidsmessige
messe- og utstillingshaller. Total bygningsmasse på eiet tomt er ca. 44.000 kvm
og det er mottatt rammetillatelse for bygging av ytterligere ca. 40.000 kvm hvorav
ca. 12.000 kvm hotell (248 rom), ca. 25.000 kvm messe- og utsillingshall og
ca. 3.000 kvm påbygg til nybygd hall.
16
HELSFYR EIENDOMSINVEST KS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
17.11.2006
265 000 000
10 600
6,0%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm) ca.
Parkeringsplasser
212 000 000
61 650 000
273 650 000
616 500
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
700 000
03.12.2008
-
FA 1: ca. 1950, FA 3: 1990
25 000
10 000
290
Utleiegrad
61 650 000
-
Fyrstikkalleen 1 & 3, Helsfyr – Oslo
Kontor
Bl.a. Lindorff AS, Adva Optical Networking AS,
Bademiljø AS og Norengros AS
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
4,2 år
100%
97%
879
2%
(NOK)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt 3)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
2 967 000
332 243 000
335 210 000
2010E
4 829 000
332 243 000
337 072 000
2011E
8 906 000
332 243 000
341 149 000
2012E
14 313 000
332 243 000
346 556 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 766 000
207 115 000
209 881 000
2 643 000
199 102 000
201 745 000
2 545 000
190 089 000
192 634 000
2 971 000
181 076 000
184 047 000
VEK
125 329 000
135 327 000
148 515 000
162 509 000
7,4%
7,6%
7,8%
2010E
25 916 000
-767 000
25 149 000
-2 360 000
-12 914 000
-8 013 000
1 862 000
2011E
26 564 000
-786 000
25 778 000
-490 000
-12 198 000
-9 013 000
4 077 000
2012E
27 228 000
-805 000
26 423 000
-502 000
-11 501 000
-9 013 000
5 407 000
Note 1) Inkl. årlig annuitetsleie utgjørende ca. NOK 1,4 mill.
Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon, samt div. investeringer i 2010.
1 037
1 063
Yieldutvikling
1 089
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Saldo
102 040 000
62 680 000
36 250 000
4 615 000
1 530 000
207 115 000
7,3%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,27%
15.01.2014
6,87%
15.10.2013
5,18%
15.01.2012
3,90%
Flytende
3,90%
Flytende
6,19%
3,6 år
7,00%
7,25%
343 930 000 332 243 000
-8 961 000
-8 143 000
-206 914 000 -206 914 000
128 055 000 117 186 000
VEK pr. 1%
1)
1 244 000
7,50%
321 336 000
-7 379 000
-206 914 000
107 043 000
-7 278 000
109 908 000
-7 278 000
99 765 000
1 135 000
1 034 000
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
13 760
60%
13 290
62%
12 850
64%
25%
102%
22%
84%
18%
68%
KOMMENTAR
Eiendommen ligger sentralt på Helsfyr i Oslo med enkel adkomst og god
eksponering mot Strømsveien, Fyrstikkalleen og Grenseveien. Det er gode
offentlige kommunikasjoner i tilknytning til eiendommen og god parkeringsdekning. Største leietagere er Lindorff AS, Steria AS, Adva Optical Networking AS,
Hurtigruta Carglass AS og Bademiljø AS.
17
HOTELLINVEST HOLDING AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Selskapsverdi ved stiftelse ved stiftelse (DKK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK)
Netto yield selskapsverdi ved stiftelse
21.12.2006
600 125 000
16 670
6,1%
Finansiering ved stiftelse (DKK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital (tilsvarende NOK 138 mill)
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
492 225 000
125 454 545
617 679 545
Egenkapitalforhold (DKK)
1 254 545
-
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (DKK)
1979–1989–1990–2004
36 000
56 500
557
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (DKK)
125 454 545
-
Innbetalt egenkapital pr. 1% (NOK 1 380 000)
København
Hotell
Scandic og Choice
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
10,2 år
100%
100%
1 183
Norgani Hotels AS
1 400 000
07.08.2007
427 500
34%
(DKK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(DKK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
5 376 000
583 569 000
588 945 000
2010E
3 975 000
583 569 000
587 544 000
2011E
3 796 000
583 569 000
587 365 000
2012E
4 704 000
583 569 000
588 273 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
5 233 000
471 725 000
476 958 000
5 558 000
461 725 000
467 283 000
5 440 000
451 725 000
457 165 000
5 321 000
441 725 000
447 046 000
VEK
111 987 000
120 261 000
130 200 000
141 227 000
6,9%
7,1%
7,3%
2010E
46 291 000
-5 748 000
40 543 000
-879 000
-27 065 000
-10 000 000
-4 000 000
-1 401 000
2011E
47 448 000
-5 892 000
41 556 000
-901 000
-26 469 000
-2 365 000
-10 000 000
-2 000 000
-179 000
2012E
48 634 000
-6 039 000
42 595 000
-923 000
-25 414 000
-2 350 000
-10 000 000
-3 000 000
908 000
1 286
1 318
1 351
Yieldutvikling
(DKK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
430 000 000
34 725 000
7 000 000
471 725 000
6,8%
(DKK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,74%
19.12.2012
5,68%
19.12.2012
4,29%
31.12.2012
5,71%
3 år
6,50%
6,75%
7,00%
623 738 000 600 637 000 579 186 000
-18 685 000 -17 068 000
-15 566 000
-471 582 000 -471 582 000 -471 582 000
133 471 000 111 987 000
92 038 000
VEK pr. 1% 1)
1 229 000
-21 078 000
90 909 000
-21 078 000
70 960 000
1 014 000
815 000
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
17 330
76%
16 680
79%
16 090
81%
10%
32%
5%
15%
0%
-1%
KOMMENTAR
Norgani ASA garanterer brutto leie og drift frem til 31.12.2012 dvs. “barehouse” struktur.
Clarion Hotel Copenhagen: Beliggende i Sydhavn i København, ca. 6,5 km fra København
lufthavn (Kastrup). God beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 216
rom for utleie. Scandic Hotel Kolding: ca. 30 minutters kjøring fra Billund lufthavn
og Legoland. Hotellet har en god beliggenhet i forhold til motorvei E45. Hotellet
har 186 rom for utleie. Scandic Hotel Hvidovre: ca. 8 km fra København sentrum
og 15 minutter fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til motorvei E20 og
E21. Hotellet har 207 rom for utleie. Scandic Hotel Glostrup: ca. 9,7 km fra København
sentrum og 14,5 km fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til Helsingørmotorveien. Hotellet har 120 rom for utleie.
18
KJELLER TEKNOLOGIPARK KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Kjeller Teknologipark KS
17.12.1999
167 125 000
11 895
8,9%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Note 1) Tidligere Gåsevikveien 2, 4, 6 og 8
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
7 000 000
1 200 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% , opprinnelig NOK 7,5 mill.
70 000
12 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Instituttveien 4, 6, 8 og 10 1)
Kontor
Bl.a. Rainpower AS, Kongsberg Gruppen ASA, Scandpower AS,
SPT Group AS og Nemko AS
1990-1998
14 050
15 500
320
Utleiegrad
175 000
26.01.2005
227 000
324%
Forretningsførsel
6 år
97%
100%
1 189
2%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad 1)
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
1 432 000
248 734 000
250 166 000
2010E
2 173 000
248 734 000
250 907 000
2011E
4 260 000
248 734 000
252 994 000
2012E
7 424 000
248 734 000
256 158 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 888 000
154 126 000
156 014 000
2 180 000
146 865 000
149 045 000
2 180 000
139 417 000
141 597 000
2 180 000
131 969 000
134 149 000
94 152 000
101 862 000
111 397 000
122 009 000
7,4%
7,5%
7,7%
2010E
20 395 000
-1 870 000
18 525 000
-820 000
-9 663 000
-40 000
-7 261 000
741 000
2011E
20 891 000
-1 916 000
18 975 000
-439 000
-8 951 000
-50 000
-7 448 000
2 087 000
2012E
21 398 000
-1 963 000
19 435 000
-450 000
-8 313 000
-60 000
-7 448 000
3 164 000
VEK
Note 1) Inkl. kostnad tilknyttet s. k. kompensasjonsavtale.
Yieldutvikling
1 452
1 487
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Transje 6
Saldo
50 000 000
32 000 000
25 000 000
22 000 000
10 991 000
14 135 000
154 126 000
7,3%
1 523
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
7,27%
15.12.2015
7,29%
15.10.2012
5,09%
17.01.2011
5,21%
15.04.2012
5,85%
01.06.2010
3,82%
Flytende
6,21%
2,9 år
7,00%
7,25%
264 643 000 255 517 000
-7 422 000
-6 783 000
-154 582 000 -154 582 000
102 639 000
94 152 000
VEK pr. 1%
1)
992 000
7,50%
247 000 000
-6 187 000
-154 582 000
86 231 000
-6 863 000
87 289 000
-6 863 000
79 368 000
907 000
828 000
BILDE AV EIENDOMMEN
Eiendoms verdi pr. kvm (BTA)
18 840
58%
18 190
60%
17 580
62%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
35%
1 641%
34%
1 520%
33%
1 407%
KOMMENTAR
Prosjektet består av fire eiendommer beliggende i teknologi miljøet på Kjeller,
med tilhørende klar byggetomt.
19
KJELSÅSVEIEN INVEST AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Eiendosverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield selskapsverdi ved stiftelse
15.06.2007
124 000 000
11 895
7,0%
1. prior pantelån
99 200 000
23 500 000
122 700 000
23 500 000
-
235 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
80 000
01.11.2009
4 000
2%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Kjelsåsveien 168 – Oslo
Kontor/lager
Bl.a. Olympus Norge AS, Norske Systemarkitekter AS,
Terapi-Consult AS og Polyfloor Norge NUF
Nøkkeltall
Byggeår
Festetomt (kvm)
Parkeringsplasser
1999
11 089
12 129
150
Utleiegrad
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
3,1 år
100%
100%
889
2%
DriftsCompagniet AS
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
1 226 000
115 884 000
117 110 000
2010E
1 117 000
115 884 000
117 001 000
2011E
1 579 000
115 884 000
117 463 000
2012E
2 201 000
115 884 000
118 085 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
3 590 000
94 240 000
97 830 000
1 187 000
91 760 000
92 947 000
1 154 000
89 280 000
90 434 000
1 121 000
86 800 000
87 921 000
VEK
19 280 000
24 054 000
27 029 000
30 164 000
8,0%
8,2%
8,4%
2010E
9 980 000
-970 000
9 010 000
-858 000
-5 781 000
-2 480 000
-109 000
2011E
10 230 000
-976 000
9 254 000
-370 000
-5 615 000
-327 000
-2 480 000
462 000
2012E
10 485 000
-981 000
9 504 000
-379 000
-5 439 000
-585 000
-2 480 000
621 000
900
923
946
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 3
Transje 2
Saldo
49 100 000
26 100 000
19 040 000
94 240 000
7,5%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,29%
15.06.2017
5,94%
15.03.2012
6,42%
15.06.2012
6,22%
5 år
7,25%
124 276 000
-4 539 000
-96 604 000
23 133 000
7,50%
120 133 000
-4 249 000
-96 604 000
19 280 000
7,75%
116 258 000
-3 978 000
-96 604 000
15 676 000
-4 829 000
14 451 000
-4 829 000
10 847 000
169 000
133 000
VEK pr. 1%
1)
207 000
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
11 210
76%
10 830
78%
10 480
81%
-4%
-10%
-11%
-26%
-19%
-42%
KOMMENTAR
Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med
garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 plasser både inne
og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000.
Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde.
20
KOMBIEIENDOM INVEST AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
06.07.2006
420 000 000
4 922
6,6%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Nøkkeltall
Byggeår 1945-1980
Selveiertomt (kvm)
Festetomt (kvm)
344 800 000
85 200 000
430 000 000
Utleiegrad
85 200 000
-
852 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
920 000
06.11.2007
165 000
19%
Kjerraten 16 – Drammen
Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 – Skien
Kontor/lager
ABB AS
Type eiendom
Leietager(e)
Forretningsførsel
Drammen
Skien
43 830
53 000
41 509
53 000
33 931
11,5 år
Særskilt iht. leiekontrakt
100%
332
4%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
2 476 000
386 891 000
389 367 000
2010E
5 713 000
386 891 000
392 604 000
2011E
10 141 000
386 891 000
397 032 000
2012E
12 481 000
386 891 000
399 372 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
981 000
327 800 000
328 781 000
3 773 000
322 800 000
326 573 000
3 716 000
317 800 000
321 516 000
3 660 000
309 800 000
313 460 000
60 586 000
66 031 000
75 516 000
85 912 000
7,1%
7,3%
7,5%
2010E
26 930 000
-120 000
26 810 000
-672 000
-17 896 000
-5 000
-5 000 000
3 237 000
2011E
27 542 000
-123 000
27 419 000
-688 000
-17 303 000
-5 000 000
4 428 000
2012E
28 182 000
-126 000
28 056 000
-706 000
-17 010 000
-5 000 000
2 340 000
VEK
649
664
679
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
258 000 000
48 800 000
21 000 000
327 800 000
7,0%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,43%
31.12.2013
5,86%
15.01.2014
5,86%
15.01.2014
5,52%
4 år
6,75%
7,00%
7,25%
417 702 000 403 517 000 390 310 000
-17 903 000 -16 626 000
-15 438 000
-326 305 000 -326 305 000 -326 305 000
73 494 000
60 586 000
48 567 000
VEK pr. 1% 2)
694 000
-8 166 000
52 420 000
-8 166 000
40 401 000
565 000
445 000
Note 1) Inkl. nåverdi av merleie med NOK 27 mill.
Drammen
Skien
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
Drammen
Skien
KOMMENTAR
10 060
78%
9 720
81%
9 400
84%
0%
1%
-5%
-14%
-10%
-28%
Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum.
ABB AS er hovedleietaker på eiendommen, men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Norsk Kabel AS (tidligere ABB Norsk Kabel AS). Skien
eiendommen ligger sentralt ved togstasjonen, rett bak Statens hus. ABB AS har
varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten i
Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien løper
videre i minimum 14 år.
21
LEIRAVEIEN HOLDING KS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
21.06.2006
107 500 000
9 890
6,1%
1. prior pantelån
2. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
71 000 000
20 400 000
18 500 000
109 900 000
185 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
203 000
15.02.2007
-
2001–2004
10 870
20 500
25
Utleiegrad
18 500 000
-
Leiraveien 17 – Lillestrøm
Kontor/lager/distribusjon
Nokian Dekk AS
Forretningsførsel
13,0 år
80%
100%
634
4%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
752 000
99 653 000
100 405 000
2010E
1 936 000
99 653 000
101 589 000
2011E
1 919 000
99 653 000
101 572 000
2012E
2 145 000
99 653 000
101 798 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 057 000
84 750 000
85 807 000
982 000
83 775 000
84 757 000
960 000
81 375 000
82 335 000
938 000
78 975 000
79 913 000
VEK
14 598 000
16 832 000
19 237 000
21 885 000
7,1%
7,2%
7,4%
2010E
7 415 000
-235 000
7 180 000
-302 000
-4 719 000
-975 000
1 184 000
2011E
7 563 000
-236 000
7 327 000
-317 000
-4 627 000
-2 400 000
-17 000
2012E
7 714 000
-236 000
7 478 000
-333 000
-4 519 000
-2 400 000
226 000
Yieldutvikling
682
696
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
55 000 000
16 000 000
13 750 000
84 750 000
7,0%
710
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,55%
30.06.2018
7,11%
17.01.2011
3,70%
Flytende
5,54%
5,7 år
VEK pr. 1%
1)
6,75%
106 370 000
-3 260 000
-85 055 000
18 055 000
7,00%
102 571 000
-2 918 000
-85 055 000
14 598 000
7,25%
99 034 000
-2 600 000
-85 055 000
11 379 000
-2 036 000
16 019 000
-2 036 000
12 562 000
-2 036 000
9 343 000
170 000
136 000
104 000
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
9 790
80%
9 440
83%
9 110
86%
-2%
-8%
-8%
-26%
-15%
-44%
KOMMENTAR
Eiendommen ligger i Leiraveien 17 i etablert lager/distribusjonsområde like ved Åråsen
i Lillestrøm. Det er kort avstand til E6, 20 minutters kjøring til Oslo sentrum og til
Gardermoen flyplass. Eiendommen benyttes til hovedkontor og distribusjonslager
for Nokian Dekk AS.
22
LOGISTIKKBYGG AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Logistikkbygg AS
10.06.2008
134 100 000
7 611
7,4%
1. prior pantelån
93 870 000
37 630 000
131 500 000
37 630 000
-
376 300
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
40 000
11%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Leiraveien – Lillestrøm og Kokstaddalen – Bergen
Logistikk
Cargo Partner AS og Mesterbakeren AS
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Lillestrøm
1983
11 864
23 700
Bergen
1986
5 756
10 660
Utleiegrad
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
12,3 år
100%
100%
618
4%
DriftsCompagniet AS
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
5 112 000
137 036 000
142 148 000
2010E
4 605 000
137 036 000
141 641 000
2011E
4 067 000
137 036 000
141 103 000
2012E
4 237 000
137 036 000
141 273 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 356 000
94 109 000
95 465 000
1 356 000
94 109 000
95 465 000
1 346 000
93 433 000
94 779 000
1 308 000
90 729 000
92 037 000
VEK
46 683 000
46 176 000
46 324 000
49 236 000
7,4%
7,6%
7,8%
2010E
11 354 000
-895 000
10 459 000
-1 598 000
-6 368 000
-3 000 000
-507 000
2011E
11 638 000
-917 000
10 721 000
-376 000
-6 377 000
-676 000
-3 830 000
-538 000
2012E
11 929 000
-940 000
10 989 000
-385 000
-6 284 000
-2 704 000
-1 446 000
170 000
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og ekstraord. vedlikeholdskost. 2010.
644
660
677
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Saldo
66 000 000
28 109 000
94 109 000
7,3%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,84%
15.07.2018
6,69%
15.07.2018
6,79%
8,5 år
7,00%
149 414 000
-7 690 000
-90 353 000
51 371 000
7,25%
144 262 000
-7 226 000
-90 353 000
46 683 000
7,50%
139 453 000
-6 794 000
-90 353 000
42 306 000
-6 722 000
39 961 000
-6 722 000
35 584 000
433 000
389 000
VEK pr. 1% 1)
480 000
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
8 480
63%
8 187
65%
7 914
67%
24%
38%
16%
26%
9%
14%
KOMMENTAR
Prosjektet består av to logistikkeiendommer på til sammen ca. 17.620 kvm, beliggende
hhv. Lillestrøm og Bergen. Eiendommene er utleid på lange kontrakter til hhv. Cargo
Partner AS og Mesterbakeren AS.
23
MILLENIUM PROPERTY KS
Prosjektmegler
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
EIENDOMSDATA
Millennium Property KS
31.12.1999
46 125 000
7 898
9,3%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
11 600 000
900 000
Innbetalt egenkapital pr. 31.12.2009. pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 31.12.2009 pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
116 000
9 000
100 000
01.03.2008
57 000
49%
Olaf Helsets vei 1 – Oslo
Kontor/lager/garasje
Div.
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
1989
5 840
7 993
84
Utleiegrad
1,4 år
100%
28%
894
4%
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Innkalt kapital
Estimert skatt 3)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
2010E1)
1 338 000
-352 000
986 000
-2 299 000
-1 819 000
900 000
-2 232 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom
Sum aktiva
2009A
314 000
55 000 000
55 314 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
470 000
35 176 000
35 646 000
VEK
19 668 000
Note 1) Tall i kontantstrømanalysen er lite representative for prosjektet, da riving/ombygging
er nært forestående og utleie nå skjer på ad hoc basis for begrensede perioder.
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
20 000 000
14 000 000
1 176 000
35 176 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,14%
Flytende
5,21%
Flytende
3,90%
Flytende
4,75%
-
VEK pr. 1% 1)
55 000 000
-2 163 000
-35 332 000
17 505 000
175 000
9 420
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
8%
100%
BILDE AV EIENDOMMEN
KOMMENTAR
Eiendommen er oppført i tegl i 1989, og ligger i et nærings- og boligområde på
grensen til Østmarka nær E6 og Ryenkrysset. Prosjektet har utviklet seg fra å være
to tradisjonelle næringsbygg til et utviklingsprosjekt for bygging av leiligheter, i to
trinn. Byggetrinn 1 vil ferdigstilles etter riving. Byggetrinn 2 vil innebære konvertering
av eksisterende bygning til leiligheter og noe næringslokaler. Begge byggetrinn, 135
leiligheter og næringslokaler, vil utgjøre ca. 13 500 (BRA-S/BTA). Samlet kostnadsramme
er i underkant av NOK 300 mill. Start av salg av leiligheter startet i mars 2010. Start
riving byggetrinn 1 høsten 2010.
24
OSLO VEST HANDELSEIENDOM AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
20.12.2007
183 500 000
23 538
6,4%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
141 350 000
39 300 000
180 650 000
393 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
321 000
15.01.2010
30 000
8%
1985–1998 og senere renovering
7 796
1 100
118
Utleiegrad
39 300 000
-
Holmenkollen, Slemdal Senter, Majorstuen og Sagene – Oslo
Handel
ICA (80% av leieinntekten)
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
6,2 år
94%
100%
1 620
2–4%
Norsk Eiendomsforvaltning AS
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
5 466 000
181 924 000
187 390 000
2010E
4 275 000
181 924 000
186 199 000
2011E
4 899 000
181 924 000
186 823 000
2012E
6 231 000
181 924 000
188 155 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 594 000
139 850 000
142 444 000
1 751 000
137 350 000
139 101 000
1 720 000
134 850 000
136 570 000
1 688 000
132 350 000
134 038 000
44 946 000
47 098 000
50 253 000
54 117 000
6,9%
7,1%
7,2%
2010E
13 352 000
-512 000
12 840 000
-386 000
-8 395 000
-2 500 000
-2 750 000
-1 191 000
2011E
13 663 000
-525 000
13 138 000
-395 000
-8 319 000
-2 500 000
-1 300 000
624 000
2012E
13 981 000
-538 000
13 443 000
-403 000
-8 090 000
-368 000
-2 500 000
-750 000
1 332 000
VEK
Yieldutvikling
1 713
1 753
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
100 000 000
20 850 000
19 000 000
139 850 000
6,8%
1 793
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,14%
15.01.2016
6,06%
15.01.2013
6,08%
15.01.2016
6,12%
5,6 år
6,50%
6,75%
197 538 000 190 222 000
-8 810 000
-8 298 000
-136 978 000 -136 978 000
51 750 000
44 946 000
VEK pr. 1% 1)
480 000
7,00%
183 429 000
-7 822 000
-136 978 000
38 629 000
-7 551 000
37 395 000
-7 551 000
31 078 000
412 000
349 000
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
25 340
72%
24 400
75%
23 530
78%
14%
30%
6%
12%
-2%
-4%
KOMMENTAR
Portefølje bestående av 4 sentrale handelseiendommer, hhv. Slemdal Senter,
Holmenkollveien 96, Neuberggata 19 og Thurmannsgate 12B. Eiendommene er i
hovedsak leid ut til ICA (80% av leieinntekten) med tillegg av noen mindre leietagere
i Slemdal senter. Eiendommene er regulert til handel og ligger i kjøpekraftige områder
på Oslo vest med stort nedslagsfelt. God parkeringsdekning på egen tomt/garasje
(gateparkering i Neuberggata).
25
SENTRUMSHOTELL HOLDING KS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
13.11.2007
146 000 000
8 716
7,0%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
113 144 542
33 320 000
146 464 542
333 200
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
300 000
27.10.2008
15 000
5%
1890 og 1962/76/87
16 750
8 597
110
Utleiegrad
33 320 000
-
Bragernes Torg – Drammen og Storgaten – Lillehammer
Hotell
Rica Hotels AS
Forretningsførsel
7 år
NA
100%
648
4%
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
2 079 000
132 897 000
134 976 000
2010E
781 000
132 897 000
133 678 000
2011E
142 000
132 897 000
133 039 000
2012E
-150 000
132 897 000
132 747 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
730 000
110 867 000
111 597 000
713 000
106 311 000
107 024 000
678 000
101 755 000
102 433 000
659 000
97 199 000
97 858 000
23 379 000
26 654 000
30 606 000
34 889 000
7,5%
7,7%
7,8%
2010E
10 594 000
-445 000
10 149 000
-863 000
-6 028 000
-4 556 000
-1 298 000
2011E
10 617 000
-456 000
10 161 000
-372 000
-5 872 000
-4 556 000
-639 000
2012E
10 883 000
-468 000
10 415 000
-381 000
-5 770 000
-4 556 000
-292 000
VEK
Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og utviklingskostnader på NOK 500 000.
632
634
650
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
78 000 000
16 668 000
16 199 000
110 867 000
7,5%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,08%
01.01.2017
3,95%
16.04.2012
3,95%
16.04.2012
5,45%
5,6 år
VEK pr. 1% 2)
7,25%
7,50%
139 986 000 135 320 000
-2 843 000
-2 423 000
-109 518 000 -109 518 000
27 625 000
23 379 000
7,75%
130 955 000
-2 030 000
-109 518 000
19 407 000
-4 924 000
22 701 000
-4 924 000
18 455 000
-4 924 000
14 483 000
252 000
209 000
169 000
Note 1) Utviklingspotensial på begge eiendommer er ikke hensyntatt i vurdering av eiendomsverdien.
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
8 360
8 080
7 820
79%
82%
85%
-10%
-20%
-17%
-33%
-25%
-45%
KOMMENTAR
Prosjektet består av to hoteller som i sin helhet leies ut til Rica Hotels hhv. beliggende
i Drammen og Lillehammer med kombinert minimums og omsetningsbaserte leiekontrakter. Kontraktene er på “barehouse” basis slik at leietager selv besørger alle
kostnader. Begge hotellene er sentralt belligende i sine respektive byer, Bragernes
Torg i Drammen og i Storgaten i Lillehammer.
26
SKI SKOLEBYGG KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Ski Skolebygg KS
24.08.2006
173 000 000
22 468
6,1%
1. prior pantelån
136 000 000
36 800 000
172 800 000
Emisjon okt. 2008
36 800 000
2 000 000
-
368 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
406 000
18.12.2009
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10-12 – Ski
Skole
Akershus Fylkeskommune
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
7 700
10 000
150
Utleiegrad
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
8,8 år
75%
100%
1 534
2%
Höegh Invest Eiendom AS
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostader 1)
Estimert skatt 2)
Avdrag
Prognoseutdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
4 851 000
173 343 000
178 194 000
2010E
1 940 000
173 343 000
175 283 000
2011E
3 170 000
173 343 000
176 513 000
2012E
3 126 000
173 343 000
176 469 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 714 000
136 804 000
139 518 000
1 709 000
133 858 000
135 567 000
1 668 000
130 662 000
132 330 000
1 605 000
125 716 000
127 321 000
38 676 000
39 716 000
44 183 000
49 148 000
7,1%
7,2%
7,4%
2010E
13 220 000
-683 000
12 537 000
-262 000
-8 240 000
-2 946 000
-4 000 000
-2 911 000
2011E
13 468 000
-702 000
12 766 000
-264 000
-8 076 000
-3 196 000
1 230 000
2012E
13 721 000
-721 000
13 000 000
-266 000
-7 832 000
-4 946 000
-44 000
VEK
Yieldutvikling
1 717
1 749
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
103 605 000
25 645 000
7 554 000
136 840 000
7,0%
1 782
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,31%
01.09.2018
5,01%
15.04.2014
5,94%
15.10.2018
6,05%
7,9 år
6,75%
7,00%
185 733 000 179 100 000
-6 222 000
-5 757 000
-134 667 000 -134 667 000
44 844 000
38 676 000
-55 000
VEK pr. 1% 1)
448 000
7,25%
172 924 000
-5 325 000
-134 667 000
32 932 000
-55 000
38 621 000
-55 000
32 877 000
386 000
329 000
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
24 120
74%
23 260
76%
22 460
79%
6%
22%
1%
5%
-3%
-11%
KOMMENTAR
Eiendommen, ferdig rehabilitert, modernisert og påbygget, har en sentral
beligenhet, ca 2 km fra Ski sentrum. Den benyttes i dag til videregående skole.
27
STAVANGER PROPERTY INVEST AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
[email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (NOK)
04.05.2007
247 000 000
13 951
6,5%
1. prior pantelån
Selgerkreditt
197 600 000
12 350 000
41 600 000
251 550 000
41 600 000
-
416 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
350 000
22.11.2009
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Stavanger
Kontor/handel/lager/skole
Rogaland Fylkeskommune, Siemens AS og Optimera AS
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
1960–2007
17 705
27 200
225
Utleiegrad
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
8,1 år
81%
100%
954
2–4%
Øgreid Eiendom AS
(NOK)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
2 302 000
260 987 000
263 289 000
2010E
2 219 000
260 987 000
263 206 000
2011E
2 147 000
260 987 000
263 134 000
2012E
1 410 000
260 987 000
262 397 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
4 104 000
210 807 000
214 911 000
2 538 000
205 378 000
207 916 000
2 662 000
198 699 000
201 361 000
2 670 000
190 770 000
193 440 000
48 378 000
55 290 000
61 773 000
68 957 000
7,4%
7,5%
7,7%
2010E
21 250 000
-901 000
20 349 000
-391 000
-12 612 000
-5 429 000
-2 000 000
-83 000
2011E
21 717 000
-917 000
20 800 000
-399 000
-12 794 000
-6 679 000
-1 000 000
-72 000
2012E
22 108 000
-933 000
21 175 000
-408 000
-12 575 000
-7 929 000
-1 000 000
-737 000
VEK
Note 1) Inkl. tilleggsleie Siemens med NOK 1,4 mill. p. a.
1 200
1 227
1 249
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Saldo
126 667 000
48 500 000
12 433 000
12 350 000
10 857 000
210 807 000
7,3%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,75%
22.05.2017
5,17%
05.01.2012
3,86%
Flytende
5,00%
29.05.2011
3,71%
Flytende
5,96%
5 år
7,00%
7,25%
276 082 000 266 734 000
-6 401 000
-5 747 000
-212 609 000 -212 609 000
57 072 000
48 378 000
VEK pr. 1%
1)
536 000
7,50%
258 010 000
-5 136 000
-212 609 000
40 265 000
-7 012 000
41 366 000
-7 012 000
33 253 000
449 000
368 000
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
15 590
76%
15 070
79%
14 570
82%
10%
29%
3%
8%
-4%
-12%
KOMMENTAR
Portefølje bestående av 5 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til
Siemens AS, et skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune samt
to eiendommer utleid til Optimera AS. Eiendommene har god beliggenhet i region
i fremgang og vekst. Arealfordelingen er ca. 5 500 kvm skole, ca. 6 100 kvm kontor
og ca. 6 100 kvm butikk/lager.
28
SVEN OFTEDALSVEI HOLDING KS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jan-Trygve Riise
Telefon: 22 93 64 52
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
22.02.2007
263 400 000
12 622
6,5%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
205 500 000
49 700 000
255 200 000
497 000
30 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
450 000
23.12.2009
30 000
6%
1969,1979,1989,2006
20 869
22 951
200
Utleiegrad
49 700 000
3 000 000
Sven Oftedalsvei 2, 6, 8 – Oslo
Lager/kontor
Norsk Medisinaldepot AS og Statens Legemiddelverk
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
5,9 år
87%
100%
837
4%
(NOK)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt 3)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
6 156 000
237 940 000
244 096 000
2010E
3 962 000
237 940 000
241 902 000
2011E
3 774 000
237 940 000
241 714 000
2012E
4 405 000
237 940 000
242 345 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
693 000
195 225 000
195 918 000
2 668 000
188 375 000
191 043 000
2 570 000
181 525 000
184 095 000
2 471 000
174 675 000
177 146 000
48 178 000
50 859 000
57 619 000
65 199 000
7,8%
8,0%
8,1%
2010E
19 591 000
-670 000
18 921 000
-1 131 000
-13 056 000
-78 000
-6 850 000
-2 194 000
2011E
20 037 000
-324 000
19 713 000
-442 000
-12 589 000
-20 000
-6 850 000
-188 000
2012E
20 472 000
-332 000
20 140 000
-453 000
-12 106 000
-100 000
-6 850 000
631 000
VEK
Note 1) Inkl. 6 mnd. ledighet i 2010 for ca. 3 200 kvm lager som deretter forutsettes utleid
for NOK 750 pr. kvm.
939
960
Yieldutvikling
981
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Saldo
105 500 000
89 725 000
95 225 000
7,5%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,74%
18.04.2017
6,87%
15.04.2013
6,80%
5,5 år
VEK pr. 1% 1)
7,25%
7,50%
260 981 000 252 282 000
-15 125 000 -14 342 000
-189 762 000 -189 762 000
56 094 000
48 178 000
7,75%
244 144 000
-13 609 000
-189 762 000
40 773 000
-4 992 000
51 102 000
-4 992 000
43 186 000
-4 992 000
35 781 000
536 000
457 000
383 000
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
12 510
75%
12 090
77%
11 700
80%
5%
14%
-1%
-2%
-7%
-17%
KOMMENTAR
Eiendommen ligger på Kaldbakken 10 min. fra Oslo sentrum. Det er gode muligheter
for offentlig transport med buss, tog og t-bane, samt enkel adkomst fra Østre Aker vei
og Trondheimsveien. Eiendommen er fullt utleid. Tomten har et ubenyttet utbyggingspotensial på 9 000 kvm. En leietaker vil fraflytte ca. 3 200 kvm lager i løpet av 2. kvartal
2010. Lokalene er p.t. under utleie.
29
TORP EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Analysedato
01.03.2010
Forretningsfører
Simen Plejdrup-Rønningen
Telefon: 22 93 64 51
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
21.12.2009
51 000 000
13 330
8,6%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
38 250 000
14 195 000
52 445 000
14 195 000
-
141 950
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
-
Nordre Kullerød 1 – Sandefjord
Kontor
Nevion Europe AS
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
2008
3 826
9 500
120
Utleiegrad
14 år
100%
100%
1 176
2%
Forretningsførsel
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2010E
1 615 000
52 445 000
54 060 000
2011E
1 450 000
52 445 000
53 895 000
2012E
1 281 000
52 445 000
53 726 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
473 000
37 015 000
37 488 000
454 000
35 485 000
35 939 000
434 000
33 955 000
34 389 000
VEK
16 572 000
17 956 000
19 337 000
8,7%
8,9%
9,1%
2010E
4 500 000
-50 000
4 450 000
-196 000
-1 404 000
-1 235 000
1 615 000
2011E
4 613 000
-51 000
4 562 000
-231 000
-2 166 000
-1 530 000
-800 000
-165 000
2012E
4 728 000
-53 000
4 675 000
-236 000
-2 078 000
-1 530 000
-1 000 000
-169 000
1 078
1 206
1 236
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Saldo
17 000 000
15 250 000
6 000 000
38 250 000
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
5,98%
15.04.2020
4,10%
Flytende
5,65%
15.04.2015
5,18%
5,4 år
VEK pr. 1% 2)
8,3%
53 419 000
-38 250 000
15 169 000
8,6%
52 445 000
-38 250 000
14 195 000
8,8%
50 394 000
-38 250 000
12 144 000
15 169 000
14 195 000
12 144 000
152 000
142 000
121 000
Note 1) Implisitt yield etter verdijustert EK ved prosjektstart.
BILDE AV EIENDOMMEN
13 960
72%
13 710
73%
13 170
76%
KOMMENTAR
Selskapet/eiendommen ble overtatt 01.03.2010. Eiendommen er beliggende
sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved Torp flyplass i Sandefjord.
Leietager er Nevion Europe AS, med 14 års “barehouse” leieavtale. Bygningen er
oppført i 2008. Det foreligger et utbyggingspotensiale på tomten.
30
TRONDHEIMSVEIEN EIENDOMSINVEST KS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
EIENDOMSDATA
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
28.12.2006
164 500 000
23 153
6,0%
1. prior pantelån
Selgerkreditt
131 500 000
16 000 000
20 640 000
168 140 000
20 640 000
12 000 000
206 400
120 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
75 000
22.12.2008
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Trondheimsveien 135 – Oslo
Kontor/treningssenter
AF Skandinavia AS og Elixia Norge AS
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
1929, 1969, 2007/08
7 105
1 973
22
Utleiegrad
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
7,1 år
100%
100%
1 432
2%
AF Skandinavia AS/Tschudi og Malling AS
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt 2)
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
1 134 000
155 404 000
156 538 000
2010E
1 161 000
155 404 000
156 565 000
2011E
-131 000
155 404 000
155 273 000
2012E
-1 021 000
155 404 000
154 383 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 857 000
143 605 000
145 462 000
1 839 000
141 205 000
143 044 000
1 640 000
137 126 000
138 766 000
1 635 000
133 021 000
134 656 000
11 076 000
13 521 000
16 507 000
19 727 000
7,2%
7,3%
7,5%
2010E
10 996 000
-93 000
10 903 000
-273 000
-8 203 000
-2 400 000
27 000
2011E
11 271 000
-95 000
11 176 000
-280 000
-8 109 000
-4 079 000
-1 292 000
2012E
11 552 000
-97 000
11 455 000
-287 000
-7 953 000
-4 105 000
-890 000
VEK
Yieldutvikling
1 548
1 586
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Selgerkreditt
Transje 4
Transje 5
Saldo
90 000 000
20 000 000
16 000 000
15 500 000
2 105 000
143 605 000
7,0%
1 626
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,67%
16.01.2017
4,90%
16.12.2010
4,00%
01.08.2012
3,70%
Flytende
3,90%
Flytende
5,76%
5,5 år
6,75%
7,00%
7,25%
161 526 000 155 757 000 150 386 000
-757 000
-353 000
-144 328 000 -144 328 000 -144 328 000
16 441 000
11 076 000
6 058 000
VEK pr. 1% 1)
-1 256 000
15 185 000
-1 256 000
9 820 000
-1 256 000
4 802 000
158 000
104 000
54 000
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
22 730
89%
21 920
92%
21 170
95%
-8%
-23%
-20%
-50%
-36%
-74%
KOMMENTAR
Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass.
Det er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen.
Det er holdeplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel
adkomst til/fra Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget
med en ny etasje.
31
TUNSBERGHUS EIENDOM AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
01.10.2008
120 000 000
14 484
7,5%
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
85 300 000
9 000 000
23 500 000
117 800 000
235 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
235 000
02.06.2009
20 000
9%
1900–1990
8 285
7 892
160
Utleiegrad
23 500 000
-
Olav Trygvasonsgate 4 – Tønsberg
Kontor
Edda Media AS, Bufetat Region Sør, Bufdirektoratet IKT,
Psykiatrien i Vestfold og ADR AS
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
4,2 år
100%
100%
1 204
2%
Hans Gaarder Eiendom AS
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
1 949 000
124 523 000
126 472 000
2010E
3 087 000
124 333 000
127 420 000
2011E
2 536 000
124 158 000
126 694 000
2012E
2 861 000
123 997 000
126 858 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 524 000
92 172 000
93 696 000
1 261 000
90 416 000
91 677 000
1 227 000
87 460 000
88 687 000
1 194 000
84 504 000
85 698 000
VEK
32 776 000
35 743 000
38 007 000
41 160 000
7,6%
7,8%
8,0%
2010E
10 225 000
-519 000
9 706 000
-328 000
-5 159 000
-325 000
-1 756 000
-1 000 000
1 138 000
2011E
10 481 000
-607 000
9 874 000
-337 000
-5 406 000
-426 000
-2 956 000
-1 300 000
-551 000
2012E
10 743 000
-615 000
10 128 000
-345 000
-5 240 000
-462 000
-2 956 000
-800 000
325 000
1 234
1 265
1 297
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Selgerkreditt
Saldo
40 000 000
13 172 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
9 000 000
92 172 000
7,5%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,06%
10.01.2017
4,56%
Flytende
6,76%
07.10.2013
6,75%
08.10.2018
6,76%
07.10.2013
6,00%
01.10.2013
6,07%
5,2 år
7,25%
133 876 000
-5 202 000
-91 747 000
36 927 000
7,50%
129 413 000
-4 890 000
-91 747 000
32 776 000
7,75%
125 239 000
-4 597 000
-91 747 000
28 895 000
-3 066 000
29 710 000
-3 066 000
25 829 000
312 000
274 000
VEK pr. 1% 1)
354 000
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
16 160
69%
15 620
71%
15 120
74%
47%
59%
33%
41%
20%
25%
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative
“hovedstad” og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold
Sentralsykehus og flere skoler. Eiendommen er oppført i to byggetrinn og fremstår
med en rehabilitert eldre del, og en nyere del.
32
UDDEVALLA EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK)
21.12.2007
99 000 000
9 357
6,8%
Finansiering ved stiftelse (SEK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
71 700 000
5 000 000
19 456 854
96 156 854
19 456 854
-
194 569
-
Dato sist omsatt
166 000
17.02.2008
-
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Uddevalla
Kontor/bolig/handel/lager
Div.
Nøkkeltall
Byggeår
1929, 1943, 1950, 1991
10 580
Utleiegrad
Gj. snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (SEK)
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
1,5 år
100%
95%
907
2%
Depoci AB
(SEK)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(SEK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
1 574 000
85 018 000
86 592 000
2010E
537 000
85 018 000
85 555 000
2011E
1 281 000
85 018 000
86 299 000
2012E
849 000
85 018 000
85 867 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
688 000
74 549 000
75 237 000
968 000
73 115 000
74 083 000
949 000
71 681 000
72 630 000
770 000
70 247 000
71 017 000
VEK
11 355 000
11 472 000
13 669 000
14 850 000
7,1%
7,2%
7,4%
2010E
9 732 000
-3 478 000
6 254 000
-1 846 000
-4 011 000
-1 434 000
-1 037 000
2011E
9 927 000
-3 565 000
6 362 000
-263 000
-3 921 000
-1 434 000
744 000
2012E
10 125 000
-3 654 000
6 471 000
-269 000
-3 919 000
-1 434 000
849 000
Note 1) Forutsetter utleie av ledige arealer, utgjørende SEK 400 000 p.a.
Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon samt leietakertilpasninger.
920
938
957
Yieldutvikling
(SEK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Transje 4
Transje 5
Transje 6
Saldo
27 849 000
15 000 000
10 000 000
10 000 000
6 700 000
5 000 000
74 549 000
7,0%
(SEK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,03%
09.04.2013
5,88%
20.02.2011
6,43%
03.09.2013
4,10%
03.12.2012
2,50%
Flytende
4,50%
11.02.2012
5,37%
2,5 år
VEK pr. 1% 1)
6,75%
92 652 000
-4 557 000
-73 663 000
14 432 000
7,00%
89 343 000
-4 325 000
-73 663 000
11 355 000
7,25%
86 262 000
-4 110 000
-73 663 000
8 489 000
-4 592 000
9 840 000
-4 592 000
6 763 000
-4 592 000
3 897 000
121 000
91 000
62 000
8 760
80%
8 440
83%
8 150
86%
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
-21%
-38%
-31%
-53%
-43%
-68%
KOMMENTAR
Porteføljen består av 4 sentralt beliggende eiendommer i Uddevalla, hvorav
3 i sentrum. Krummedike 4 og Bagge 8 ligger i Uddevallas hovedgate (Kungsgatan)
med gode butikklokaler på og ved torget. Silverlod 4, som har en stor andel leiligheter,
ligger i et populært område ca. 400 meter fra sentrum. Kurød eiendommen ligger
i etablert industriområde med gode kommunikasjoner.
33
UNION UNIVERSITETSBOLIGER AS
Prosjektmeglere
Telefon: 22 93 63 45
Forretningsfører
Tone Kågen
Telefon: 22 93 63 37
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Union Universitetsboliger AS - Karlstad Mandolinen 8 AB
Stiftet
14.06.2004
50 815 000
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (SEK)
12 099
7,2%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Finansiering ved stiftelse
1. prior pantelån
Lån fra aksjonærene
(SEK)
44 285 000
(NOK)
73 000
-
Dato sist omsatt
45 000
03.12.2009
6 800
12%
2005
4 200
1 500
3 100
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (SEK)
5 600 000
1 700 000
Innbetalt kapital pr. 1%
Uinnkalt ansvars kapital pr. 1%
Kronoparken – Karlstad (Universitetet)
2 eiendommer med totalt 116 studentleiligheter
AB Karlstad Studentbostäder
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
BOA
1 700 000
5 600 000
52 365 000
Lån fra aksjonærene
Analysedato
31.12.2009
Forretningsførsel
Teknisk forvalter
10,6 år
80%
100%
893
2%
HJ Företagsservice KB
(SEK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(SEK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
828 000
52 348 000
53 176 000
2010E
1 081 000
52 348 000
53 429 000
2011E
1 174 000
52 348 000
53 522 000
2012E
1 100 000
52 348 000
53 448 00
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
130 000
42 251 000
42 381 000
478 000
41 321 000
41 799 000
208 000
40 391 000
40 599 000
486 000
39 461 000
39 947 000
VEK
10 795 000
11 630 000
12 923 000
13 501 000
6,3%
6,4%
6,6%
2010E
3 973 000
-658 000
3 315 000
-209 000
-1 923 000
-930 000
253 000
2011E
4 037 000
-674 000
3 363 000
-215 000
-2 125 000
-930 000
93 000
2012E
4 101 000
-691 000
3 410 000
-220 000
-2 334 000
-930 000
-74 000
946
961
976
Yieldutvikling
(SEK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Saldo
21 297 000
20 954 000
42 251 000
6,3%
(SEK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
3,30%
Flytende
6,07%
01.09.2012
4,67%
1,3 år
6,00%
55 250 000
-847 000
-41 553 000
12 850 000
6,25%
53 040 000
-692 000
-41 553 000
10 795 000
6,50%
51 000 000
-549 000
-41 553 000
8 898 000
-2 052 000
8 743 000
-2 052 000
6 846 000
98 000
79 000
VEK pr. 1% 1)
118 000
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
13 150
76%
12 630
80%
12 140
83%
16%
123%
13%
87%
8%
53%
KOMMENTAR
Studenttårnene er beliggende på universitetsområdet i Karlstad, sentralt i forhold
til Studentsenteret og Universitetsbiblioteket. Studentantallet er i dag ca. 10.000
og økende. Leietaker, AB Karlstad Studentbostäder, er eiet av Karlstad kommune.
Alle boenhetene har eget minikjøkken og bad som anses hensiktsmessig ved
eventuelt senere omgjøring til privatboliger.
34
VINTERBRO EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Jarle Lome
Telefon: 22 93 64 53
Telefon: 22 93 63 45
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Stiftet
13.06.2007
227 500 000
14 227
6,4%
1. prior pantelån
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
178 800 000
49 506 000
228 306 000
49 506 000
-
495 060
-
Dato sist omsatt
80 000
16%
Vinterbro
Kontor/lager/distrubusjon
New Store Europe AS
Nøkkeltall
Byggeår
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
2008
15 991
45 000
120
Utleiegrad
13,8 år
100%
100%
916
4%
Forretningsførsel
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2009A
6 365 000
215 218 000
221 583 000
2010E
9 811 000
215 218 000
225 029 000
2011E
10 537 000
215 218 000
225 755 000
2012E
11 902 000
215 218 000
227 120 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 351 000
175 623 000
177 974 000
2 268 000
174 800 000
177 068 000
2 219 000
170 800 000
173 019 000
2 170 000
166 800 000
168 970 000
43 609 000
47 961 000
52 736 000
58 150 000
7,1%
7,3%
7,4%
2010E
15 643 000
-260 000
15 383 000
-358 000
-10 756 000
-823 000
3 446 000
2011E
15 956 000
-267 000
15 689 000
-366 000
-10 597 000
-4 000 000
726 000
2012E
16 355 000
-273 000
16 082 000
-376 000
-10 341 000
-4 000 000
1 365 000
VEK
978
998
1 023
Yieldutvikling
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
Saldo
153 000 000
22 623 000
175 623 000
7,0%
(NOK)
Netto yield, anslag
Netto gjeld
VEK
Rente Rentebinding
6,28%
15.07.2023
5,85%
15.07.2015
6,22%
12,5 år
6,75%
7,00%
227 896 000 219 757 000
-5 271 000
-4 539 000
-171 609 000 -171 609 000
51 016 000
43 609 000
VEK pr. 1% 1)
440 000
7,25%
212 179 000
-3 857 000
-171 609 000
36 713 000
-14 114 000
29 495 000
-14 114 000
22 599 000
366 000
297 000
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart
Nominell avkastning
14 250
77%
13 740
80%
13 270
83%
2%
5%
-4%
-10%
-11%
-24%
KOMMENTAR
Eiendommen er i umiddelbar beliggenhet til E18 og E6 ca. 25 km fra Oslo.
Eiendommen ble oppført i 2008 og er utleid på barehouse vilkår.
35
WEXELSPLASS AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Stiftet
EIENDOMSDATA
WexelsPlass AS
10.02.2003
32 750 000
Beliggenhet
Type eiendom
645 000
23.08.2005
-
Saldo
57 681 000
11 838 000
69 519 000
32 400
16 400
130
284
61
Forretningsførsel
Prosjektleder
(NOK)
1. pr. pantelån
Transje 1
Transje 2
2006
2008
Brutto areal totalt prosjekt ca.
Størrelse bygg boligformål (BRAs) ca.
Parkeringsplasser ca.
Antall leiligheter
Gjenstående leiligheter
200 000
-
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Herslebsgate 19 – Oslo
Utviklingsprosjekt bolig
Nøkkeltall
Byggestart
Ferdigstilt
20 000 000
-
Analysedato
31.12.2009
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
Telefon: 22 93 63 45
Stor-Oslo Prosjekt AS
PROGNOSE FERDIG PROSJEKT
(NOK)
Aktiva 1)
Kvm/antall
Leiligheter
3 435
Næringsseksjon
1 000
Parkeringsplasser i garasje
73
Omløpsmidler
Sum aktiva
Rente Rentebinding
4,50%
Flytende
4,50%
Flytende
4,50%
-
35 000
120 225 000
17 943 000
13 140 000
28 296 000
179 604 000
Passiva
Langsiktig gjeld
Borettslagslån
Kortsiktig gjeld
Sum passiva
VEK
Estimert skattekostnad
VEK etter skatt
FREMDRIFTSPLAN
Byggestart
Ferdigstillelse av leiligheter
57 681 000
11 838 000
1 781 000
71 300 000
57 681 000
11 838 000
1 781 000
71 300 000
57 681 000
11 838 000
1 781 000
71 300 000
108 304 000
-5 568 000
102 736 000
115 174 000
-7 491 000
107 683 000
125 479 000
-10 377 000
115 102 000
1 077 000
1 151 000
Verdijustert egenkapital etter skatt pr. 1% 2)
2006
Høst 2008
Salgspris pr. kvm
37 000
40 000
127 095 000 137 400 000
17 943 000
17 943 000
13 140 000
13 140 000
28 296 000
28 296 000
186 474 000 196 779 000
1 027 000
Note 1) Siden regnskapsavleggelse og analysedato er det solgt ytterligere 12 leiligheter. Netto salgsproveny går løpende til nedbetaling av gjeld i tråd med overtagelse og oppgjør for disse, totalt utgjørende
ca. NOK 18,3 mill.
Note 2) Hensyntar ikke tidskostnaden frem til realisasjon..
BILDE AV EIENDOMMEN
KOMMENTAR
Forretningsidéen var å omregulere og utvikle eiendommen til bolig. Reguleringen ble
vedtatt i juni 2005. Salget ble igangsatt pr. september 2005. Pga. endrede omstendigheter
i boligmarkedet i perioden 08-09 ble usolgte leiligheter leiet ut i 2009. Leilighetene
trekkes nå løpende tilbake fra utleiemarkedet.
36
37
KRITERIER FOR VERDIVURDERING AV EIENDOM
Ved verdivurdering av eiendom legges
følgende hovedkriterier til grunn
• Beliggenhet og standard
• Leieforhold
• Avkastningskrav
BELIGGENHET OG STANDARD
Foran ethvert eiendomsprosjekt foretas en
grundig gjennomgang av eiendommen og
dets leietagere. Ved gjennomgang av eiendommen vurderes først og fremst beliggenhet og hvilken forfatning bygget er i. Det
legges vekt på at bygget ligger praktisk til og
med god eksponering mot vei og offentlig
kommunikasjon. Videre blir det foretatt en
teknisk gjennomgang av bygget, herunder
fasade, tak, vinduer samt ventilasjon, kjøling
og oppvarming etc.
På bakgrunn av den informasjonen en slik
befaring og vurdering gir, estimeres årlige
drifts- og vedlikeholdsutgifter samt normal
driftsrisiko. Det blir vektlagt om det er
potensiale for utvikling av eiendommen,
høyere leie, større utnyttelsesgrad og hvor
omsettelig eiendommen vil være, også i
nedgangstider.
Forskjellen på to identiske bygg, men med
ulik beliggenhet er leienivået. I områder
med sentral beliggenhet er prisnivået
høyere enn tilsvarende lokaler i mindre
attraktive områder.
LEIEFORHOLD
AVKASTNINGKRAV
Enhver investering i kapitalmarkedet
bygger på to grunnpilarer, avkastning vs.
risiko. Spekteret av investeringsalternativer
strekker seg fra lav risiko i statsobligasjoner
til høy risiko i mer venturepregede selskaper.
Desto høyere risikoaversjon fra investoren,
desto større er preferansen for sikre investeringer med antatt lavere avkastning.
Risikoen innenfor eiendom forskjellig
beroende på beliggenheten. Eiendom
utenfor sentrum er ansett å ha større risiko
enn sentrumsnære eiendommer. Dette
fordi risikoen for ledigstillelse dersom
en leietaker faller fra er større samt at
eiendommens verdi er mer eksponert
i markedet generelt.
I dag kan det oppnås risikofri avkastning på
ca. 4,0% p.a. ved å investere i lange norske
statsobligasjoner. Dersom investor velger
en investering med høyere risiko kreves
en risikopremie.
Avkastningskrav = risikofri rente + risikopremie
Totalavkastning
Eiendomsinvesteringer har tradisjonelt vært
en lav-risiko investering. I dagens marked
prises eiendom til å gi en avkastning (yield)
på mellom 6,0% og 9,0% avhengig av risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie i forhold til lange statsobligasjoner tilsvarende
2–5%-poeng.
Ved en vurdering av byggets leietagere
gjennomgås alle kontrakter. Det blir lagt
vekt på kontraktens lengde, leienivå, forlengelsesklausuler og dertil hørende
betingelser.
Dagens verdi av en eiendom er nåverdien
av den kontantstrømmen eiendommen
over tid vil gi. En forenklet måte å beregne
dagens verdi er å betrakte nettoinntekten
som en evigvarende kontantstrøm.
Det foretas kredittvurdering av alle de
største leietakerne for å sikre at disse har
god soliditet.
Formelen for en evigvarende kontantstrøm,
som også benyttes for prising av aksjer og
obligasjoner, er;
Nåverdi = Årlig kontantstrøm/Avkastningskravet
Egenkapitalavkastning
For å øke den enkelte investors egenkapitalavkastning belånes prosjektet gjennom
kredittforetak. Typisk belåningsgrad i
dagens marked ligger mellom 70–80%.
Desto høyere belåningsgrad, desto mindre
er behovet for innbetalt egenkapital.
Fearnley Finans Eiendom legger i dag til
grunn et avkastningskrav på egenkapitalen
i området 10-15% før skatt, avhengig av
prosjektets risikoprofil. Dette tilsvarer en
risikopremie på egenkapitalavkast ningen
i forhold til lange statsobligasjoner på
6–11%-poeng.
For å få en avkastning som tilfredsstiller
egenkapitalavkastningskravet og lånekostnadene beregnes totalavkastningskravet som et vektet forhold av de to:
Totalavkastningskrav =
EK/(EK+Gjeld) x Ke + Gjeld/(EK+Gjeld) x Kd
Ke = Egenkapitalavkastningskravet
Kd = Lånerente
EKSEMPEL
Dersom vi forutsetter risikopremie på
6%-poeng i forhold til ovennevnte statsobligasjon blir egenkapitalavkastningskravet
10,0%. Med en lånerente på 6% og 75%
finansiering beregnes totalavkastningskravet
som følger:
0,25 x 10% + 0,75 x 6% = 7%
Verdien på eiendommen kan følgelig
utledes som:
Verdi eiendom = Netto leie x 1/netto yield
hvor 1/ netto yield kalles multiplikator.
Netto yield
Netto leie
Verdi eiendom
= 7%
= NOK 10 mill
= NOK 10 mill x 14,3
= NOK 143 mill
For eiendomsinvesteringer kalles
avkastningskravet for “yield”.
38
INTERNRENTE (IRR)
Innenfor analyse av realinvesteringer
finnes det flere forskjellige teknikker som
skiller de ulike investeringsalternativene
fra hverandre. De mest brukte er Net
Present Value el. netto nåverdi (NPV)
og Internal Rate of Return el. internrente
(IRR). I våre prosjekter er gjennomgående
IRR brukt som avkastningskrav for valg
av prosjekter.
IRR for et prosjekt er definert som den
renten som likestiller nåverdien av hva
som er betalt inn med hva som betales ut,
m.a.o. den renten som gjør netto nåverdi
lik null. Teoretisk skal alle investeringer
som gir en positiv nåverdi aksepteres,
dvs. når man setter nåverdien lik null skal
enhver investering med IRR større enn
diskonteringssatsen aksepteres; IRR større
enn diskonteringssatsen betyr at NPV
er positiv.
For derfor å kunne fi nne IRR for et
prosjekt som varer i n år, løses nedenforstående ligning med hensyn til IRR:
EKSEMPEL
Et prosjekt som varer i 2 år gir følgende
kontantstrøm:
(1)
NPV = Netto nåverdi
C 0 = Påkrevet investering
CF
n
C1
C2
-4 000
+ 2 000
+ 4 000
= Netto kontantstrøm
= Perioden (1, 2, 3, 4,…,n)
IRR = Internrenten
Til sammenligning er formelen for NPV
som følger:
(2)
k
C0
IRR = 28%
Dersom diskonteringsrenten, k i ligning (2),
er mindre enn 28% vil derfor NPV være
positiv og investeringen skal aksepteres. Hvis
diskonteringsrenten er 28%, har prosjektet
NPV lik null, og hvis diskonteringsrenten
er større enn 28% er NPV negativ og
prosjektet forkastes.
= diskonteringsrenten
(opportunity cost of capital)
Så lenge IRR > k har prosjektet en positiv
nåverdi og skal derfor teoretisk aksepteres.
1 For å regne ut nåverdien av en investering, diskonteres
den frem-tidige kontantstrømmen med avkastningen
til et sammenlignbart investerings-alternativ. Denne
renten kalles diskonteringsrente eller opportunity cost
of capital.
“Opportunity cost” fordi det er den avkastning investor
forsaker ved investering i prosjektet fremfor å investere
kapitalen i et konkurrerende alternativ.
39
FEARNLEY FINANS SHIPPING AS
Fearnley Finans tilbyr også direkteinvesteringer i shippingog offshoreprosjekter. Vår maritime portefølje
inneholder to typer prosjekter.
For det første finansielle prosjekter hvor
lange certepartier ligger til grunn, noe som
i betydelig grad reduserer investors risiko.
Disse prosjektene opererer normalt med en
årlig budsjettert egenkapitalavkastning,
under gitte forutsetninger, på mellom
10% og 20% p.a.
Den andre typen prosjekter er asset-play
prosjekter hvor timingen i forhold til markedet, shipsverdier og rater er avgjørende.
En investering i asset play-prosjekter er
mer risikofylt enn finansielle prosjekter, da
eksponeringen mot markedet og drift er stor.
Historisk har shippingmarkedene vist store
fluktuasjoner som i perioder har gitt høy
avkastning for investor.
Shipping- og offshoreteamet, som består av
3 dedikerte meglere, innehar lang erfaring
innen den maritime sektor. Som en del
av shippingteamet inngår også erfarne
forretningsførere.
For ytterligere informasjon, vennligst
kontakt vårt shippingog offshoreteam.
Fearnley Finans Shipping AS besitter per
i dag en portefølje på ca. 36 skip fordelt på
over 22 ulike prosjekter innen shippingog offshore-segmenter. Den totale skipsverdien beløper seg til ca. NOK 3,5 mrd.
PROJECT
BROKERS
CORPORATE
MANAGEMENT
Gunnar Thorvildsen
(Managing Partner)
Dir: +47 22 93 63 39
Mob: +47 90 69 20 05
Mail: [email protected]
Sylvi Seter
(Head of Shipping)
Dir: +47 22 93 63 44
Mob: +47 95 27 32 71
Edvard B. Aaby
(Senior Partner)
Dir: +47 22 93 63 47
Mob: +47 92 63 36 76
Janne Green Heglund
Dir: +47 22 93 63 42
Mob: +47 95 88 59 57
Eilert H. Lund
(Senior Partner)
Dir: +47 22 93 63 33
Mob: +47 92 25 63 33
Elisabeth Relbo
(Secretary)
Dir: +47 22 93 64 58
Mob: +47 99 42 17 06
Line Johansen
Dir: +47 22 93 64 39
Mob: +47 90 73 18 63
Anine Myhraas
Dir: +47 22 93 64 26
Mob: +47 45 02 26 11
Hilde Østby
Dir: +47 22 93 63 41
Mob: +47 92 28 70 12
Stig Kristiansen
Dir: +47 22 93 64 54
Mob: +47 40 22 58 63
Lise Tandberg
(Secretary)
Dir: +47 22 93 64 48
Mob: +47 92 48 36 69
40
Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley
Finans Eiendom ASA (FFE). Informasjon er gitt etter beste
evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har
vært tilgjengelige for FFE og skaffet til veie fra kilder
FFE anser som pålitelig. FFE fraskriver seg imidlertid
ethvert ansvar for riktigheten eller fullstendigheten av
den informasjon som er gitt i dokumentet, og for tap som
investorer kan bli påført i forbindelse med deltagelse
i prosjekter. Det understrekes at enhver investering i
eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar
i prosjekter må således være forberedt på at investeringen
kan medføre tap.
Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som
grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene
kontrollerers mot selskapenes offisielle, reviderte
regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer
i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at
opplysningene som fremkommer er à jour, fullstendige
og korrekte. Kjøpekontrakt, leieavtaler og selskapsdokumenter herunder, KS-avtale og annen relevant
dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FFE.
An Astrup Fearnley Company
PROSJEKTMEGLERE
FORRETNINGSFØRERE
Christian Bull
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 35
Mobil: (+47) 95 81 50 27
[email protected]
Tove Auset
(Controller)
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 46
Mobil: (+47) 98 82 75 56
[email protected]
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 45
Mobil: (+47) 99 29 13 19
[email protected]
Paul Dehli Navestad
Dir.tlf: (+47) 22 93 64 56
Mobil: (+47) 41 65 84 42
[email protected]
Hege Holstad
(Permisjon)
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 46
Mobil: (+47) 99 01 28 04
[email protected]
Tone Kågen
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 37
Mobil: (+47) 95 75 80 49
[email protected]
Haakon Shetelig
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 38
Mobil: (+47) 93 22 74 38
[email protected]
Jarle Lome
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 53
Mobil: (+47) 97 61 58 97
[email protected]
Elisabeth Relbo
(Sekretær)
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 58
Mobil: (+47) 99 42 17 06
[email protected]
Simen Plejdrup-Rønningen
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 51
Mobil: (+47) 45 66 14 66
[email protected]
Jan-Trygve Riise
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 52
Mobil: (+47) 92 82 55 60
[email protected]
Lise Tandberg
(Sekretær)
Dir. tlf: (+47) 22 93 64 48
Mobil: (+47) 92 48 36 69
[email protected]
Visitor’s address
Grev Wedelsplass 9
Oslo, Norway
Postal address
P.O.Box 1158 Sentrum
0107 Oslo, Norway
Phone: +47 22 93 60 00
Fax:
+47 22 93 63 40
Web:
Org.nr.: NO 991 097 481 VAT

1 www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2010

Transcription

Similar documents

EIENDOMSRAPPORT 2011 - Fearnley Project Finance

Navn: Kontaktperson/adresse: E-mail: Hjemmeside: A

Eiendomsavisen November 2010

OPPRETTELSE AV KUNDEFORHOLD - BEDRIFT