Ref.Møt 23.03.14 Eiendomsskatt - Russmarken

Referat.
Sted: Tuddal Høyfjellshotell.
Dato: 23 03 2014
Kl: 1300.
Karsten Hjoberg ønsket velkommen og gikk gjennom agendaen for møtet, med
navneopprop.
Agenda:
1. Referat fra møte med ordfører og eiendomsskattesjef.
v/ Øyvind Kaspersen.
2. Gjennomgang og korreksjon av fellesbrev til kommunen
v/ Sveinung O Flaaten.
3. Kostnadsfordeling v/ Karsten Hjoberg
4. Eventuelle aksjoner v/ Karsten Hjoberg.
5. Betraktninger rundt Vann og Avløp v/ Asle P Johansen.
6. HAU`S fremtidige arbeid, regnskap pr 2014. og valg av nye
Representanter for foreningene. Regnskap HAU pr mars 14.
Deltagere på fellesmøte søndag 23.03.14 kl. 13.00
Hytteforening
avn
Email adresser
Tolisol-vegen
Henning Johansson
Sollia Hytteforening Simen Sogn-Larssen
Flugonfjell
Hytteforening
Tjønnstul
Hytteforening
Bitringsnatten
Hytteforening
ToskjærHytteeierfo
rening
Landsverk
[email protected]
[email protected]
Tone Beate Hetland
[email protected]
Hans Hilding Hønsvall
Tom Haugland
[email protected]
[email protected]
Asle P Johansen,
Harald M Johannessen
Svein Surtevju
[email protected]
Tore Hagen
Erna Flattum Berg
Arve Grane
Øyvind Stensaas
[email protected]
o
Ø[email protected]
Hytteeierforening
Lislimarken Øst
Torleiv Holmen
Tor Christian Fjeld
Magnus Bentsen
Thorbjørn Tørre
Rolf Hage
Svein Arild Gerhardsen
[email protected]
Jan Arve Fuglaas
[email protected]
Gvålsheia og
Langehaug
Hytteeierforening
Øyvind Kaspersen
Finn Poulsen
Georg Bergestig
Karsten Hjoberg
Steinarmen
Hytteforening
Stein Vidar Hansen
Henning Eriksrød Bang
oyvind.kaspersen@stangegruppen.
no
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Russmarken
Hytteforening
øttingen
Åråhovde
Hytteeierforening
+ Måsafjell
Hegnin
[email protected]
Forfall: Stein Vidar Hansen.
1. Øyvind Kaspersen ga et referat fra møtet med ordfører og eiendomsskattesjef
18.03.14. Han oppsummerte med å si at han var optimistisk mht. at ordføreren
vil komme med en orientering og annonsere endringer og omfang allerede før
påske. Kaspersens presentasjon er tidligere sendt til deltagerne på fellesmøtet.
2. Karsten Hjoberg introduserte advokat Sveinung Flåten og Helge Johannesen
(sistnevnte på tlf) fra advokatfirmaet Hjort DA, og som gikk gjennom
brevutkastet som skal sendes til kommunen. Det ble en grundig gjennomgang.
og det ble foretatt noen få tilføyelser. Advokatene vil så gå gjennom brevet på
nytt, evt. foreta noen korrigeringer, og sende tilbake til hytteforeningsutvalget
for gjennomsyn, før utsendelse.
Siste frist for levering av fullmakter er torsdag 27 mars 2014. Brev vil bli sendt
til kommunen 31.03.14.
3. Karsten redegjorde for kostnadene vedrørende advokathonorarer og viste en
oversikt over medlemmene i de forskjellige hytteforeningene. Videre foreslo
han at kostnadene skulle fordeles etter antall medlemmer i hytteforeningene.
Det kom innspill om at vi måtte dele kostnadene kun på de som hadde gitt sin
fullmakt. Møte stilte seg samlet bak forslaget til Karsten. Tabell over
hytteforeninger med medlemstall og innsendte fullmakter er sendt deltagerne
tidligere.
4. Karsten presenterte forslag til et par aksjoner, men det besluttet å avvente
resultatet av ordførerens lovede orientering før påske. De viste forslagene fra
Karsten er også sendt ut tidligere.
5. Betraktninger rundt vann og avløp v/ Asle P Johansen. Presentasjonen er sendt
ut tidligere
6. HAU`S framtidige arbeid, regnskap pr 2014. og valg av nye
representanter fra foreningene. Regnskap HAU pr mars 2014. Presentasjonen er
sendt ut tidligere.
Under sak 5 – 6 var de fleste av deltakerne reist, her vil HAU komme med utfyllende
informasjon senere.
Georg Bergestig
referent
Oversikt medlemmer / fullmakter - fellesmøte 23.03.14
Hytteforening
Medlemmer
Fullmakter
Tolisol-vegen
120
57
Sollia Hytteforening
23
23
Flugonfjell Hytteforening
60
56
Tjønnstul Hytteforening
46
16
Bitringsnatten Hytteforening
55
_
Toskjær Hytteeierforening
92
54
Landsverk Hytteeierforening
18
12
_
_
Russmarken Hytteforening
35
33
Nøttingen
34
25
Åråhovde Hytteeierforening
+ Måsafjell
17
5
_
11
5
_
Gvålsheia og Langehaug
Hytteeierforening
Steinarmen Hytteforening
120
82
11
9
SUM
636
383
Lislimarken Øst (Tolisol)
Hegnin (GLH)
Møte 23.03.2014 Gildehallen
Totalt 12 foreninger representert
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Introduksjon (KH)
Referat fra møte med ordfører/eiendomsskattesjef
12.03.14 (ØK)Pres. fellesmøte.pptx
Gjennomgang og korreksjon av fellesbrev til
kommunen v/ Sveinung O. Flaaten (SOF)Siste
utkastbrev fra Hjort.docx
Kostnadsfordeling (KH)Fellesmøte 230314 medlemmer og fullmakter.docx
Eventuelle aksjoner (KH)
Betraktninger rundt Vann og Avløp
(ASJ)KOSTNADER vann og avløp Tuddal.pptx
HAU’ S fremtidige arbeid, regnskap pr 2014 og valg av
nye representanter for foreningene regnskap HAU pr
mars14.xlsx
Kollektiv oppsigelse av kraftavtaler med Hjartdal
Elverk
2. I samarbeid med Norsk Hyttelag lage
brevkampanje / spørreundersøkelse til alle
boligeiere vedr. flerbrukshall og eiendomsskatt
3. Vurdere søksmål?
4. ???
1.
etter 2000
etter 2001
etter 2000
etter 2000
etter 2000
etter 2000
etter 2000
Hytte
Tomt
Hytte
Hytte
Hytte
Hytte
Hytte
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
Steinsarmen 92/91
Steinsarmen 92/90
Geiteskorta 21
Flugonfjellvegen 44
Flugonfjellvegen 57
Flugonfjellvegen 62
Flugonfjellvegen 58
16.11.2009
31.07.2009
17.12.2012
31.10.2013
18.10.2013
23.08.2013
Er til salgs
Før 2000
etter 2000
etter 2000
etter 2000
etter 2000
etter 2000
etter 2000
Hytte
Hytte
Hytte
Hytte
Hytte
Hytte
Hytte
1
1
1
1
1
1
1
Breivassvegen 556
Blåtjønnvegen 77
Blåtjønnvegen 121
Bærtjønn 15
Kultanvegen 281
Kultanvegen 290
Blindingsdalen 113
Er til salgs
05.09.2013
03.10.2013
17.09.2013
22.08.2013
14.06.2011
21.03.2013
3.000.000
500.000
3.100.000
2.915.000
3.500.000
3.300.000
2.400.000
3.604.000
821.000
3.794.000
3.357.000
4.412.000
3.627.000
3.003.000
20 %
64 %
22 %
15 %
26 %
10 %
25 %
1.490.000
1.800.000
2.200.000
810.000
2.100.000
1.670.000
1.314.000
786.000
1.349.000
1.785.000
412.000
958.000
881.000
890.000
-52 %
-25 %
-19 %
-49 %
-54 %
-47 %
-32 %
1965
Enebolig
0,7
Tuddalsvegen 1830
18.02.2014
1.225.000
?
Enebolig
1
Tuddalsvegen 44
07.01.2014
1.700.000
?
Enebolig
1
Tuddalsvegen 34
22.07.2011
1.320.000
?
Enebolig
1
Øygardsjordet 4
07.11.2012
1.800.000
?
Enebolig
1
Frølandsvegen 270
09.07.2012
1.770.000
?
Enebolig
1
Frølandsvegen 280
23.03.2011
1.550.000
?
Enebolig
1
Bøfeltet 12
18.06.2013
1.242.000
?
Enebolig
1
Saulandsvegen 380
29.08.2008
840.000
?
Enebolig
1
Saulandsvegen 346
27.09.2012
1.060.000
1991
Enebolig
0,7
Gaustavegen 35
27.09.2013
1.000.000
1965
Enebolig
0,7
Tuddalsvegen 1695
18.07.2011
640.000
1982
Enebolig
0,7
Tuddalsvegen 1747
01.08.2011
1.450.000
Før 2000
Enebolig
1
Uttrekk 19 eneboliger Siste 2 år
11309/kvm
Før 2000
Enebolig
1
Uttrekk 19 eneboliger Siste 2 år
11309/kvm
*8000/kvm justert med Indre faktor 0,8, ref "Rammer og retningliner"
fordi eneboligene i uttrekket er eldre enn 20 år
8000/kvm*0,8=64000
Fakta er hentet fra Kommunestyrets sakspapirer: Møteinnkalling kommunestyret 15.05.13, s 9.
846.000
976.000
902.000
1.203.000
915.000
1.056.000
1.700.000
621.000
821.000
561.000
302.000
562.000
8000/kvm
*6400/kvm
-31 %
-43 %
-32 %
-33 %
-48 %
-32 %
-37 %
-26 %
-23 %
-44 %
-53 %
-61 %
-29 %
-43 %
Brev korrigert etter
møte 23. mars.
Hjartdal kommune
Eiendomsskatt
3692 SAULAND
Oslo, utkast. mars 2014
UTKAST TIL HYTTEFORE I GE S MØTE 23. MARS
EIENDOMSSKATT HJARTDAL KOMMUNE – KLAGE PÅ EIENDOMSSKATTETAKST
1
I
LED I G
Vi representerer en rekke medlemmer/hytteeiere i 12 hytteeierforeninger i kommunen. De
hytteeierne (skattepliktige) vi klager på vegne av er angitt i vedlagte liste. Denne klagen er felles for
alle de nevnte hytteeiere.
Bilag 1
Liste over de hytteeiere det klages på vegne av
Grunnlaget for klagen er felles for alle de hytteeierne vi representerer. I tillegg vil den enkelte
hytteeier kunne supplere sin klage med individuelle forhold knyttet til sin eiendom. Den enkelte
hytteeier sender selv brev om slike forhold.
Svar på denne klagen kan sendes Advokatfirmaet Hjort DA, men vi ber om at de hytteeiere som har
innlevert individuelle klager får svar direkte.
2
DE RETTSLIGE UTGA GSPU KTER
Takseringen skal ta utgangspunkt i den enkelte eiendoms verdi og det skal foretas individuell
taksering.
Bruk av sjablonger herunder sonefaktorer og kvadratmeterpriser er godtatt i praksis. Taksten etter
slike sjablongverdier kan ikke settes høyere enn markedsverdi for den enkelte eiendom.
Finansdepartementet har i brev av 19. juni 2007 uttalt seg om taksering av hytte og bolig.
Departementet viser til sitt tidligere brev av 9. november 1995 hvor følgende uttales om
sjablongregler mv. (uthevet her):
Side 2 av 3
Eiendomsskattetakstene skal svare til de respektive eiendommers omsetningsverdi ved fritt salg på takseringstidspunktet, jf
byskatteloven § 5 første ledd. Departementet er kjent med at en rekke kommuner fastsetter eiendomsskattetakstene til en bestemt brøkdel
av omsetningsverdi. Departementet har ingen innvendinger mot en slik praksis.
Departementet er videre kjent med at flere kommuner ved eiendomsskattetakseringen benytter seg av ulike former for sjabloner for i
finne frem til en eiendoms omsetningsverdi. En slik sjablon kan f eks være faste kvadratmeterpriser for ulike typer eiendommer,
fradrag/tillegg i takst pga bygningens alder og konstruksjon osv. Departementet antar at dette ikke er i strid med reglene i
byskatteloven, såfremt sjablonene er hjelpemidler som kommer i tillegg til befaringen av hver enkelt eiendom.
Et grunnleggende hensyn bak eiendomsskatteloven er likhetshensynet; eiendommer av samme karakter innen samme kommune skal
behandles likt. Dette innebærer at kommunen må legge de samme verdsettelsesprinsippene til grunn ved taksering av likeartede
eiendommer beliggende i forskjellige deler av kommunen.
Departementet uttaler videre i 2007 følgende om ulik kvadratmeterpris for hytter og boliger (uthevet
her):
Dersom en kommune generelt velger ulik gulvkvadratmetersats for boligeiendom og fritidseiendom som basis for takseringen, tilsier
likhetsprinsippet at valget må kunne begrunnes i typiske forskjeller i omsetningsverdi mellom like store enheter av de to
eiendomsgrupper i kommunen. Slike typiske forskjeller i kvadratmetersats må fortrinnsvis skyldes forhold som ikke samvarierer sterkt
med størrelsen på gulvarealet, f. eks ulik beliggenhet på boligfelt og hyttefelt, ulikt nivå på standard m.v. Fordi det må kunne aksepteres
et betydelig sjablonelement i takseringssystemet i kommunen, vil det med en slik generell begrunnelse kunne opereres med ulike
kvadratmetersatser for bolig og hytte, selv om det i enkelttilfeller da kan bli ulik takst på to reelt like verdifulle eiendommer.
Om sonefaktorer skriver departementet:
Dersom kommunen velger felles kvadratmetersats for ulike soner, evt. også felles sats for både hyttesoner og soner med faste boliger,
kan variasjoner i markedsverdiene i stedet tas hensyn til gjennom sonefaktorer. Slike faktorer vil da reelt sett fungere som
sonevariasjoner i kvadratmetersatsene, og vil således kunne være forenlig med det grunnleggende krav til likebehandling.
Forutsetningen er at variasjonene i sonefaktorer kan begrunnes på tilsvarende måte som ved ulike kvadratmetersatser, jf. avsnittet
ovenfor.
Dersom kommunen velger sonevarierte kvadratmetersatser som reflekterte de typiske forskjellene i markedsverdi i de ulike sonene, kan
kommunen ikke i tillegg operere med ulike sonefaktorer i ulike soner, f.eks. større reduksjon for fast bolig enn for fritidsbolig. I slike
tilfeller er sonefaktorene reelt sett ikke en del av verdsettelsen, men en differensiering av skattenivået på annet grunnlag enn
verdiforskjeller. En slik bruk av sonefaktorer vil stride mot likhetsprinsippet, og vil kunne underkjennes av domstolene. $år de typiske
verdiforskjellene er tatt hensyn til gjennom selve kvadratmetersatsene, må en eventuell sonefaktor i tilfelle være lik i de ulike sonene for
at likhetsprinsippet kan anses overholdt.
Kjernen i likhetsprinsippet er at en ikke kan differensiere mellom hytter og boliger på annet grunnlag
enn faktisk påviste verdiforskjeller.
Is ak I sak for Sivilombudsmannen (2011/814) refereres følgende syn fra Finansdepartementet
(uthevet her):
Finansdepartementet svarte at sjablongmetoder for taksering måtte sikre at skattegrunnlaget avspeilte variasjonene i omsetningsverdien
mellom de ulike eiendommene i kommunen på en forholdsmessig måte. Dersom flere sjablonger ble brukt, måtte disse ta hensyn til
Side 3 av 3
ulike forhold ved eiendommen, og det burde fremkomme av kommunens retningslinjer hva som skulle vektlegges ved anvendelsen av
hver sjablong. Retningslinjene måtte gjøres tilgjengelig for de eiendomsskattepliktige, slik at de kunne etterprøves.
3
ÆRMERE OM HVORDA HYTTER OG BOLIGER ER TAKSERT I
KOMMU E
3.1
Endelige rammer og retningslinjer av januar 2014
I rammer og retningslinjer er sjablongverdien satt til 8 000 kroner kvm. for eneboliger, men til
12 000 kroner kvm for fritidsboliger. For tomannsboliger, rekkehus, kjedehus mv. er prisen satt til
12 000 kroner.
For regulert tomt til bolig er prisen satt til 100 kroner, mens den for regulert tomt til fritidsbruk er
satt til 300 kroner. Dette er også valgt brukt på «punktfeste»
I rammer og retningslinjer for takseringen er det fastsatt slike sonefaktorer for bolig, hytter og
landbrukseiendom:
1.
2.
3.
4.
5.
Sauland
Hjartdal
Tuddal
Kovstulheia, Russmarken, Flugonfjell
Resten
1,0
0,8
0,7
1,5
1,0
Det er videre gitt regler om sjablongfaktorer ut fra byggets alder. For bygg før 1985 (30 år og eldre)
kan en bruke faktor 0,6-.0,8. For boliger bygget 1985-2000 er faktoren 0,8-0,9. For nyere boliger er
faktoren 0,9-1,00.
Det er etter retningslinjene også mulig å justere for ytre faktorer knyttet til beliggenhet, herunder
utsikt.
3.2
Arbeidet med rammer og retningslinjer og grunnlagsdata slik kommunen beskriver
det i brev av 11. mars 2014
I brev av 6. mars 2014 ba vi om opplysinger knyttet til disse sjablongene. Kommunen har i brev av
11. mars gitt følgende opplysinger:
Det statistiske grunnlaget opplyses å være følgende:
Det er i følge brevet tatt utgangspunkt i omsetninger fra 4. mai.2011 til 16. april 2013. Det opplyses
videre at for fritidseiendommer var det lagt ut 101 eiendommer og 102 var solgt i perioden. Det
opplyses at gjennomsnittsprisen var 1 102 476 kroner som gir en gjennomsnitts kvadratmeterpris
(målt i BOA/P-rom) på 20 662 kroner.
For boliger bygger statistikken på salg av 18 boliger. Gjennomsnittsprisen var 1 246 944 kroner og
gjennomsnitt kvadratmeterpris var 11 309 kroner.
Side 4 av 3
Det ble gjennomført flere møter i takstnemnda for fastsettelse av rammer og retningslinjer.
Den 15.mai 2013 ble det holdt møte.
Nemnda startet sine vurderinger med et utkast til rammer og retningslinjer (vedlegg 3 til kommunens
brev) utarbeidet av Geomatikk-IKT AS. I dette utkastet er kvadratmeterprisene satt til 8 000 kroner
for alle typer boliger og for fritidseiendom. For tomter er alle priser satt til 100 kroner. Det er ikke
opplyst hvilke vurderinger som ligger bak denne tabellen. I dette forslaget var det lagt til grunn tre
soner med sonefaktor på hhv. 1,0, 0,9 og 0,7.
Det synes altså som om arbeidet har tatt utgangspunkt i en gjennomsnittlige sats på 8 000 kroner,
uten at dette utgangspunktet er nærmere begrunnet.
I vedlegg 4 til kommunens brev er utkast pr. 15. mai 2013 til rammer og retningslinjer fremlagt. Her
fremgår som utkast at alle boliger skal gis en kvadratmetersats på 8 000 kroner (både eneboliger,
tomannsboliger, rekkehus mv). Fritidseiendom gis en sats på 12 000 kroner. Tomt regulert til bolig
settes til 100 og for tomt regulert til fritidseiendom er prisen 300. Bortsett fra at sone 5 er satt til 0,6
og ikke 1,0 er sonefaktorene som i det endelige utkastet.
Det er i dette utkastet altså ikke forskjeller i kvadratmeterpris for forskjellige typer boliger.
Ved nemndsmøte 19. november 2013 var befaringsarbeidet avsluttet og det ble foretatt
prøvetakseringer i ulike deler av kommunen.
I brevets vedlegg 6 er rammer og retningslinjer versjon pr. 19. november 2013 vedlagt. I dette
utkastet er det innført forskjellige kvadratmeterpriser for forskjellige typer bolig. Enebolig er satt til
8 000 og tomannsbolig, rekkehus, terrassehus mv er satt il 12 000 kroner. Sonefaktorene er satt slik
de ble i endelig vedtak.
I brevet oppsummerer kommunen slik:
”Arbeidet med Rammer og Retningslinjer synte stor variasjon i dei ulike delane av
kommunen når det gjaldt omsetningsverdi fritidsbustader. Soner ble vedtatt for å fange
opp desse variasjonane. Valet stod mellom ulik kvadratmeterpris i ulike delar av
kommunen etter soneinndeling.
Variasjonen i dei ulike delane av kommunen når det gjeld bustader var ikkje like stor. Det
kjem til utrykk i sonefaktor.”
3.3
Fra møtebok i kommunestyret 15. mai 2013
Boligpolitikken ble diskutert i kommunestyret og i møteboka finner vi følgende uttalelse om verdier:
Statistikk innhenta frå meklarbransjen viser nokre interessante forhold. Dei siste to åra er
det omsett 19 heiltidsbustader i kommunen via meklar. Ein av desse var leilegheit, resten
Side 5 av 3
einebustadar. Gjennomsnittleg pris per m² var på 11 309, som er svært lågt. Det kan
likevel dels forklarast ved at mange av dei omsette bustadane var relativt gamle. Av
einebustadane var berre ein oppførd innan dei siste 20 åra, og det var eit tvangssal. 61%
av sala var i Sauland.
Vi antar at det er fra denne undersøkelsen kommunen har hentet gjennomsnittsprisen på 11 309
kroner. En ser av teksten at av 19 salg gjaldt en leilighet og ”resten einebustadar”. Prisen
karakteriseres som svært lav og det vises til at de solgte boligene var eldre. 61 % av grunnlaget for
statistikken er fra Sauland.
3.4
Analyse av grunnlaget for taksering av boliger
3.4.1
Statistikkgrunnlaget
Som det fremgår over er det på grunnlag av 18-19 faktiske omsetninger konkludert med en
gjennomsnitts kvadratmeterpris på bolig på 11 309 kroner. Det som ikke fremkommer i kommunens
brev, men i møtebok fra 15. mai 2013 er at gjennomsnittsprisen er fastsatt ut fra salg av 18
eneboliger av eldre dato (17 boliger mer enn 20 år). Denne prisen ble i møteboka karakterisert som
meget lav.
Hadde utvalget vært større og omfattet også nye boliger ville gjennomsnittsprisen mest sannsynlig
vært betydelig høyere.
Siden statistikken kun gjelder en leilighet og resten eneboliger, er det meget uklart hvordan en har
kommet fram til at tomannsboliger/rekkehus skal ha 12 000 kroner i gjennomsnittsverdi.
Det er i seg selv betenkelig at prisen bygger på kun 18 observerte salg.
Statistikkgrunnlaget for bolig kan tyde på at en har tatt utgangspunkt i en for lav gjennomsnittlig
markedsverdi pr. kvadratmeter.
3.4.2
Kommunens uttalelse om sonefaktor i brevet av 11. mars 2014
Kommunen skriver følgende i brevet av 11. mars 2014:
Variasjonen i dei ulike delane av kommunen når det gjeld bustader var ikkje like stor. Det
kjem til utrykk i sonefaktor.
For fritidsboliger ble variasjonen karakterisert som ”stor”. Da må den siterte uttalelsen bety at
variasjonene i boligprisene mellom sonene ikke er stor, selv om det er noe variasjon.
Side 6 av 3
3.4.3
Sjablongprisen for bolig sett i sammenheng med sjablongfradrag for alder, sone og
ytre faktor
3.4.3.1
Sjablongprisen er satt for lavt
Til tross for at gjennomsnittlig observert pris ble ansett meget lav legger en til grunn en
gjennomsnittspris for eneboliger på 8 000 kroner for alle eneboliger i kommunen. Dette
gjennomsnittet gjelder både eldre og yngre boliger.
3.4.3.2
Sjablongprisen blir enda lavere når en tar hensyn til aldersfradrag i sjablongen
For boliger bygget før 1985 (30 år og eldre) kan en bruke faktor 0,6.0,8, for å justere for alder. For
boliger bygget 1985-2000 er faktoren 0,8-0,9.
De eneboligene som er grunnlaget for gjennomsnittsprisen er eldre enn 20 år. Det innebærer at
sjablongreglene krever at prisen skal ganges med en faktor på maksimalt 0,8 til 0,9. De boligene som
danner grunnlag for statistikken (20 år eller eldre eneboliger) vil da få redusert satsen fra 8 000 til
7200 kroner (0,9) eller 6400 kroner (0,8) som er hhv. 63,66 % og 56,6 % av observert pris for
eneboliger eldre enn 20 år.
For boliger 30 år eller eldre blir prisen i sjablongen 8000 x 0,6 til 0,8 dvs fra 4800 til 6400 kroner.
Det utgjør fra 42 % til 56,6 % av observert gjennomsnittspris.
3.4.3.3
Ytterligere reduksjon hvis en tar hensyn til sonefaktor
For eneboliger som ligger i områder med sonefaktor under 1,00 ( dvs. sone 2 og 3) vil prisen bli
ytterligere redusert.
•
Enebolig eldre enn 20 år som ligger i sone 2 (faktor 0,8) vil få en pris på 8000 x 0,8
(alder)x0,8 (sone) = 5120. 5120 5210 er 45 % av observert salgsverdi for eneboliger eldre
enn 20 år.
•
Enebolig eldre enn 20 år som ligger i sone 3 (faktor 0,7) vil få en pris på 8000 x 0,8
(alder)x0,7 (sone) = 4480. 4480 er 39 % av observert salgsverdi for eneboliger eldre enn 20
år.
For boliger som er yngre enn 20 år kan det legges til grunn at faktisk gjennomsnittlig pris er høyere
enn 11 309 kroner. Disse vil lett ikke få aldersfradrag, men de får sonefradrag.
•
Hvis en legger til grunn at slike yngre boliger har en pris som er 12 500 (litt over 1000 kroner
høyere enn observert pris for eldre eneboliger) ser en at sjablongprisen er 64 % av
markedspris. I sone 2 (0,8) blir den prisen som legges til grunn 6400 som er 51 % av
markedsverdi.
Fordi kommunen selv sier at prisene på bolig ikke varierer like mye med sonen som for hytter vil
utslagene av sjablongen systematisk undervurdere bolig i soner med lavere faktor enn 1,00.
Side 7 av 3
3.4.4
Hvor ligger boligene og hvor ligger hyttene
For å kunne analysere konsekvensene av sonefaktorene, er det av interesse å finne ut hvor hyttene
ligger og hvor boligene ligger i Hjartdal kommune.
Kommunen har i følge egne hjemmesider tre bygder:
Kommunen består av tre bygder; Sauland, Tuddal og Hjartdal.
Sauland er kommunesenter med mellom anna kommunehus, legekontor, helsestasjon, tannlege, lensmannskontor, bibliotek, sjukeheim,
bank, frisør, bensinstasjon og daglegvarebutikk. I Sauland er det fleire kommunale bustadfelt i tillegg til spreidd busetnad. Avstanden
til $otodden er ca 20 minuttar.
Tuddal er ”turistbygda” med lange tradisjonar for å ta imot gjester. Tuddal Høgfjellshotell er det eldste høgfjellshotellet i $oreg. I
Tuddal er det mellom anna kafé, trelastutsal og daglegvarebutikk. Det har vore ei omfattande utbygging av hytter i Tuddal dei siste
åra. Tuddal ligg på solsida av Gaustatoppen.
Hjartdal er ”kulturlandskapsbygda” med eit særmerkt og godt bevara kulturlandskap av nasjonal verdi.
Sauland er gitt sonefaktor 1,0. Arealdelen av kommuneplanen viser få områder med hytter i dette
området.
Sone 2 Hjartdal har heller ikke store hyttefelt i følge kartet/kommuneplanen. I Tuddal (sone 3) er det
en del hytter, men langt nær så mange som i sone 4.
Det er få eneboliger i Russmarken-Kovstulheia (sone 4) hvor den største konsentrasjonen av hytter
ligger.
Det er et bestemt inntrykk at soner med mange boliger har fått sonefaktor 1,00 og lavere, mens den
sonen som har flest hytter (sone 4) har fått en faktor på 1,5.
3.5
3.5.1
Analyse av kommunens taksering av hytter
ærmere om statistiskgrunnlaget for gjennomsnittsprisen
Gjennomsnittlig pris som er observert i perioden 4. mai 2011 til 16. april 2013 ved hyttesalg er
oppgitt å være 20 662 kroner pr. kvadratmeter. Denne bygger på 102 salg.
Det er ikke oppgitt noen nærmere om hvilke hytter statistikken bygger på.
Bilag 2
Utskrift fra DNB over solgte fritidseiendommer
Det fremgår av vedlegget at det er solgt 75 fritidseiendommer fra mai 2011 til april 2013 (markert
med strek i vedlegget). Av disse 75 er 21 dvs. 28 % bygget i 1994 eller tidligere. Resten 72 % er
yngre bygg.
Det er da rimelig å anta at kommunens gjennomsnittspris i hovedsak (72 %) er hentet fra salg av
hytter yngre enn 20 år. Ved fastsettelse av gjennomsnittsprisen har en altså i stor grad bygget på nye
hytter, mens en for bolig har lagt til grunn priser på eldre boliger. For sone 4, hytter er det rundt 200
Side 8 av 3
hytter med «høystandard» dvs. disse har innlagt vann (fra grunnvannsbrønner) og avløp via lukkede
tanker. Disse hytter er i all vesentlig grad bygget i perioden 1994 -2013. Videre er det over 450
hytter med «lavstandard» dvs. Disse har ikke innlagt vann/avløp. Hyttene er bygget i perioden 1940?
-1990
Det bør også skrives noe om vurdering av tomter for hytter med verdi kr. 300.- pr. m2 pluss
sonefaktor 1.5, skatteverdi kr. 450. pr. m2 Hva med forholdet i kommunenes vurdering av arealdel
vedr. kolakk/vann her har man sett på verdien av en tomt som et objet uavhengig av størrelse. Men
ved eiendomsskatt vurdering benytter man den faktiske tomtestørrlese. For enebolig er tomtestørrelse
fastsat til 1000m2. Utnyttelsesgraden er uavehngig av tomtestørrelse. Hytter kan ike overskride 150
m2 pluss oppstugu.
Det innebærer at en systematisk har overvurdert hytter, og undervurdert boliger når en finner fram til
observert gjennomsnittspris.
Observert gjennomsnittspris er satt for høyt når utvalget er skjevt mht. alder.
3.5.2
Statistikken sett i sammenheng med andre sjablongfaktorer
3.5.2.1
Særlig om sone 4
Sone 4 er den typiske hyttesonen.
Størst konsentrasjon av hytter er i sone 4. I kommunens årsrapport fra 2012 punkt 3.5.4 står
følgende:
”Det er hytter i alle deler av kommunen, men med størst konsentrasjon i området
Russmarken-Kovstulheia.”
Det betyr at de aller fleste hyttene er satt til 12 000 kroner ganget med 1,5 dvs. til 90 % av observert
gjennomsnittspris. Hvis en legger inn et aldersfradrag på 0,8 blir prisen 69 % av observert pris.
Hvis en legger til grunn at observert pris på 20 662 er satt for høyt (se begrunnelse over) blir tallene
enda mer skjeve sett ift. bolig.
Hyttene i denne sonen vil gjennomgående også få tillegg for ytre faktor på grunn av god beliggenhet.
Det vil ytterligere øke forskjellene.
Eksempelvis kan en tenke seg en hytte i sone 4 som har god utsikt, da blir prisen slik:
12 000 x 1,5x1,1= 19 800 kroner pr. kvadratmeter. Dette utgjør 96 % av observert pris.
Hvis observert pris anses som satt for høyt (fordi en ikke har samme statistikkgrunnlag som for
Boliger hytter) blir lett den reelle kvadratmeterprisen over 100 % av observert pris i denne sonen.
Side 9 av 3
En analyse av takseringsprinsippene i rammer og retningslinjer viser altså en klar
forskjellsbehandling av hyttene som ligger i sone 4 og boliger. Denne analysen stemmer videre med
statistikk over solgte hytter sammenlignet med takstene. Se tabell under.
3.5.2.2
Tabell som viser utslaget av systematikken i sjablongene
(Kilde: Stein Hansen)
Som det fremgår har en i denne tabellen fremstilt utslaget av det valgte sjablongsystem. En har tatt
utgangspunkt i en bygning på 100 kvm med 1000 kvm tomt. Indre og ytre faktor er satt likt.
Tabellen illustrerer de systematiske forskjellene mellom bolig og hytter og mellom soner.
3.6
Sammenligning av faktiske omsetningsverdier og eiendomsskattetakster
Bilag 3
Tabell (utarbeid av Stein Hansen) som viser sammenligning av reelle omsetningsverdier
og kommunens takster
De øverste linjene i tabellen er observasjoner hentet fra sone 4 (med sonefaktor 1,5). Her ser en at
takstene ligger betydelig over markedsverdi.
Videre ser en av statistikken for bolig at disse systematisk ligger betydelig under faktisk
markedsverdi.
Tabellen viser i klartekst at hyttene i sone 4 systematisk er forskjellsbehandlet og at sjablongene
systematisk ligger over reell omsetningsverdi. Både systemet slik det er lagt opp og konkret statistikk
støtter altså en slik konklusjon.
Side 10 av 3
For den enkelte eiendom er reell omsetningsverdi det maksimale som er tillatt etter loven. Systemet
er derfor gjennomgående ulovlig for sone 4. I tillegg bekrefter statistikken for sone 4 den
systematiske forskjellsbehandlingen av hytter og boliger, som er brudd på likhetsprinsippet.
4
OPPSUMMERI G OG VURDERI G
4.1
Oppsummering
I korthet kan en legge følgende faktiske forhold til grunn for bolig:
•
•
•
•
•
•
•
Statistikkgrunnlaget for fastsettelse av observert pris for boliger er tynt, kun 18 omsetninger
Statistikkgrunnlaget for boliger bygger med ett unntak bare på eneboliger eldre enn 20 år
Kommunen har selv karakterisert observert gjennomsnittsprisen på 11 309 kroner for bolig
som lav.
Sjablongen for enebolig tar utgangspunkt i 8 000 kroner som er 70 % av en lav observert
verdi
Den observerte verdien bygger på hus som er 20 år eller eldre. Hvis en tar hensyn til 0,9 eller
0,8 som faktor for alder vil sjablongverdien bli hhv. 63,66 % og 56,6 % av observert pris.
Hvis en også legger til grunn at mange boliger ligger i soner som har lavere sonefaktor vil en
for disse boligene få lavere tall:
o Enebolig eldre enn 20 år som ligger i sone 2 (faktor 0,8) vil få en pris på 8000 x 0,8
(alder)x0,8 (sone) = 5120. 5210 er 45 % av observert salgsverdi for eneboliger eldre
enn 20 år.
o Enebolig eldre enn 20 år som ligger i sone 3 (faktor 0,7) vil få en pris på 8000 x 0,8
(alder)x0,7 (sone) = 4480. 4480 er 39 % av observert salgsverdi for eneboliger eldre
enn 20 år.
Lavere sonefaktor for boliger er dårlig begrunnet. Kommunen sier selv at prisene på boliger
varierer i mindre grad en for fritidseiendom.
For hytter kan en observere følgende:
•
•
•
•
•
•
•
•
Statistikken bygger på tall som for 72 % vedkommende er hytter som er yngre enn 20 år
Det betyr at gjennomsnittsprisen tar utgangspunkt i observerte verdier som er innhentet etter
andre prinsipper enn for boliger. Prinsipper som gir relativt sett høyere observert pris for
hytter enn for boliger.
Rammer og retningslinjer bygger altså på et statistikkgrunnlag for kvadratmeterpris som
undervurderer bolig sett i forhold til fritidsboliger.
Systematisk vil takstene i sone 4 ligge fra 90 % til over 100 % av observert
gjennomsnittsverdi for hytter. Reelt sett ligger takstene godt over 100 %.
Systematisk ligger sjablongtaksten for boliger betydelig under markedsverdi og prosentvis
lavere enn for hytter i sone 4.
Det foreligger derfor systematiske forskjeller mellom bolig og hytte
Disse forskjellene gjenspeiles også av faktisk statistikk hvor en sammenligner salgspriser
med eiendomsskattetaksten.
Statistisk ligger hyttene i sone 4 godt over faktisk salgsverdi, noe som i seg selv er et brudd
på loven, fordi faktiske verdi er taket for sjablongtakst.
Side 11 av 3
4.2
Konklusjon
Som påvist over foreligger en systematisk og ulovlig forskjellsbehandling mellom hytter og boliger i
kommunen. Dette gjelder særlig hytter i sone 4. For sone 4 foreligger i tillegg gjennomgående takster
som overstiger markedsverdi, noe som i seg selv er brudd på eiendomsskatteloven.
Ved den enkelte taksering, må takstnemnda/klagenemnda sørge for at ingen hytte får en takst som
ligger over faktisk markedsverdi.
Dessuten må kommunen sørge for at den systematiske forskjellsbehandlingen av hytter og boliger i
kommunen opphører, ved at takstene for hytter justeres betydelig ned slik at de to typer eiendom
takseres etter samme prinsipper.
Med vennlig hilsen
Advokatfirmaet Hjort DA
Sveinung O. Flaaten
partner
[email protected]
Vedlegg: Liste over de hytteeiere som det klages på vegne av.