docÅrsredovisning 2013 - Bostadsbolaget i Mjölby
download 
Report Transcription
Årsredovisning 2013 - Bostadsbolaget i Mjölby
ÅRSREDOVISNING 2013 BOSTADSBOLAGET INNEHÅLLSFÖRTECKNING Vd har ordet....................................................................................................... 03 Marknad Kommunikation och samarbete ger mervärden för kunden............... 04 Ekonomi En bra modell............................................................................................................. 06 Miljö och Teknik Ju fler desto bättre.................................................................................................. 08 Medarbetare Att trivas och utvecklas ........................................................................................ 10 Våra områden Mjölby............................................................................................................................ 12 Skänninge.................................................................................................................... 16 Mantorp, Väderstad................................................................................................. 17 Årsredovisning, ekonomi................................................................... 18 Styrelse, ledningsgrupp...................................................................... 42 Kort om Bostadsbolaget Bostadsbolaget i Mjölby är ett kommunägt bostadsföretag som förvaltar cirka 2 500 lägenheter, 250 affärs- och föreningslokaler och 950 garageplatser i Mjölby, Skänninge, Mantorp och Väderstad. Målet för verksamheten är att erbjuda trygga och bra boendealternativ till fördelaktiga priser, att främja en sund och stabil ekonomi och att bygga såväl organisation som personalpolitik på företagets värdegrund – kunden i fokus, ständiga förbättringar, delaktighet, öppenhet och lojalitet. 2 VD HAR ORDET 2013 kan ur ett övergripande perspektiv ses som ett relativt lugnt och stabilt år för Bostadsbolaget. Dock har året även inneburit förändringar som på olika sätt kommer att påverka vår verksamhet under de närmaste åren. Glädjande nog är dessa förändringar främst av positiv karaktär, vilket stärker oss i vår strävan mot ständiga förbättringar. Generationsskiftet i personalstyrkan har under 2013 lett till åtta nya medarbetare, både i kontorsstaben och ute i våra bostadsområden. Vi kan konstatera att introduktionen har gått över förväntan och att de flesta nu är varma i kläderna. Bland annat har vi fått förstärkning på boendeansvarssidan, vilket redan har lett till flera förbättringar och ett ökat boinflytande för våra hyresgäster. Med hjälp av ny personal har vi också kunnat utveckla marknadsstödet, inte minst genom vår nya hemsida och en sök bostad-applikation för smartphones. Även inom teknik- och miljöområdet har vi ett förstärkt team som tillsammans satsar på ökad energieffektivisering genom en rad olika projekt. Jag är glad och stolt över våra lyckade nyrekryteringar och det är min övertygelse att dessa unga engagerade personer kommer att bidra till att driva företaget framåt i en positiv anda. På projektsidan har vi färdigställt ombyggnaden av den eldhärjade fastigheten på Prästgårdsliden 14C. Invigningen skedde den 17 augusti och den 1 september kunde hyresgästerna flytta in. Med facit i hand har det blivit en mycket bra ombyggnad och samtliga lägenheter hyrdes snabbt ut, varav hälften till Mjölby kommun. I Skänninge avslutades projektet på Lilla Vallgatan 5 och inflyttningen skedde den 1 juni. Strax därpå startade ombyggnationen av Lilla Vallgatan 6, ett omfattande projekt för att skapa bostäder med ökad tillgänglighet. Detta beräknas stå klart 1 september 2014. Arbetet med den interna kontrollen fortsätter, vilket påverkar alla delar av organisationen. Den kan till exempel omfatta riskbedömningar, uppföljning av mål, utarbetande av lämpliga arbetsrutiner och hjälpmedel, samt kontroll av att rutiner efterföljs. Vi har löpande genomgångar med personalen och styrelsen för att förankra rutiner och styrdokument som ska leda till att vår verksamhet är fortsatt ändamålsenlig och effektiv, att den finansiella rapporteringen är tillförlitlig samt att vi efterlever lagar och förordningar. Bostadsbolaget har även tidigare haft klara policys men efter vad som hänt i en del kommunala bolag önskar revisorerna en ännu tydligare struktur. Vi tar nu fram styrdokument som är lätta att uppdatera och använda och som alla har tillgång till. Utmaningen framåt blir att hålla dessa dokument och frågor levande och aktuella. Vad gäller den finansiella situationen gör vi i år en stor vinst, främst tack vare försäljningen av de 60 marklägenheterna i Rydja i Mantorp. Detta gör att vi kan öka underhållet i våra fastigheter rejält med cirka fem extra miljoner kronor per år de närmaste fem åren. Resultatmässigt visar dock den nya femårsbudgeten att vi kommer att göra minusresultat kommande år – ett underskott som vi medvetet har planerat för. Bland de omvärldshändelser som kan komma att påverka Bostadsbolagets verksamhet ska nämnas nya riksväg 50 mellan Mjölby-Motala samt pendeltågstationen i Skänninge. Två stora infrastrukturprojekt som har gett ökade pendlingsmöjligheter för Skänningeborna och som förhoppningsvis även bidrar till ökad inflyttning till orten. Den 1 mars 2014 flyttar Östgö- tatrafiken in i gamla Stadshuset i Mjölby med en regionsbeställningscentral. Detta beräknas leda till 70–80 nya arbetstillfällen, vilket ger en ansenlig effekt i en sådan här liten stad. Slutligen vill jag uttrycka mina förhoppningar om Bostadsbolagets planerade projekt – det åtta våningar höga huset i Kvarteret Rosenkammaren. I december 2013 tecknades en avsiktsförklaring som innebär att vi köper Kvarteret Rosenkammaren, Stocken 5 som tidigare varit tomträtt och där ICA och vårt kontor finns idag, samt även Fabriksgatan. Dock återstår flera formella beslut, exempelvis måste detaljplanen för kvarteret vinna laga kraft innan projektet kan påbörjas, och vi ska även göra en grundlig marknadsundersökning. Jag hoppas och tror att Bostadsbolaget ska bli det företag som startar byggnationerna på framtidens Svartå Strand. Det kan bli ett mycket spännande 2014! Jan-ove Hammarberg, vd 3 MARKNAD KOMMUNIKATION OCH SAMARBETE GER MERVÄRDEN FÖR KUNDEN De senaste åren har Bostadsbolagets haft ett gynnsamt läge vad gäller uthyrningen och trenden tycks bestå. Nu ligger utmaningen istället i att fördela de få lediga lägenheterna rätt, att skapa mervärden för hyresgästerna och att utveckla kommunikationen med befintliga och nya kunder. – Uthyrningsgraden kan inte bli mycket bättre än vad den är just nu, säger Charlotta Elliot, marknadschef. Den ekonomiska uthyrningsgraden på bostäder ligger på 97 procent, och när vi byggt klart Lilla Vallgatan 6 kommer siffran att öka ytterligare. Men det här ställer samtidigt nya krav på oss att fördela våra lägenheter på bästa sätt, så att rätt hyresgäst får rätt bostad. Nya kontaktvägar För Charlotta och hennes kollegor är kommunikation ett allt viktigare verktyg, inte minst ut mot kunderna. – Vi ska fortsätta att utveckla våra sätt att kommunicera, dels genom att förbättra de kanaler vi har idag, dels genom att hitta nya kontaktvägar. Den nya hemsidan är ett sådant projekt, men vi kikar exempelvis även på informationen ute i våra trapphus och hur den kan bli bättre. För att underlätta kommunikationen även internt har alla medarbetare under året utrustats med smartphones, och en arbetsgrupp har tillsatts angående ett intranät. Ökad gemenskap och trivsel Med ständiga förbättringar i fokus arbetar Bostadsbolaget vidare med att skapa mervärden för hyresgästerna. Förutom trygghetsvandringar och informationsmöten har före4 taget stöttat föreningar som bland annat har arrangerat sommarkul i flera områden och haft prova på-läger inom sport och musik. – Våra boendeansvariga, Jan Wistfors och Peter Gustavsson, jobbar mycket med aktiviteter och boinflytande för att stärka gemenskapen och öka trivseln i våra områden. Många insatser görs också av eller i samarbete med Mjölby kommun, berättar Charlotta. I år har kommunen bland annat byggt ett utegym/ aktivitetscenter på Prästgårdsgärdet och vi har öppnat upp en lokal för seniorer i Prästgårdsliden. Projekt för framtiden Bostadsbolaget har under året färdigställt två större ombyggnadsprojekt, dels Prästgårdsliden 14 C, dels Lilla Vallgatan 5 i Skänninge. – Båda fastigheterna har blivit jättefina och de nya hyresgästerna har redan flyttat in. På Prästgårdsliden hyrs hälften av lägenheterna av kommunen genom ett samarbete som kan sägas vara en utveckling av trygghetsboendekonceptet. Det är jätteroligt att jobba vidare med detta och att prova nya samarbetsvarianter, säger Charlotta. På Lilla Vallgatan 6 har slutevakueringen skett under året och ombyggnaden är i full gång. Marknadschef Charlotta Elliot – Vi kommer redan nu att påbörja uthyrningen. Ju tidigare vi får klart med vilka som ska flytta in desto större är möjligheterna för dem att kunna vara med och påverka interiören i lägenheterna. Nu pågår också förberedelserna för den eventuella nybyggnationen av kvarteret Rosenkammaren på Svartå Strand. – Det är en stor process som pågår. Drömscenariot är att allting nu ska gå som på räls, att beslutet fattas under våren så att vi kan komma igång och bygga redan hösten 2014. STÄNDIGA FÖRBÄT TRINGAR ENKLARE ATT SÖKA BOSTAD Bostadsbolagets hemsida har under året genomgått en större uppgradering. Resultatet är en mer användarvänlig sida samt en förbättrad sökfunktion, med bilder på såväl bostadsområden och fastigheter som lägenhetsinteriörer. – Det har blivit betydligt lättare för våra kunder att bilda sig en uppfattning om bostäderna redan på nätet, säger Hanna Bengtsson på Bostadsbolaget. Själva uthyrningsfunktionen har integrerats tydligare i hemsidan så det känns inte längre som om man befinner sig på två helt olika sidor. Framöver ska vi arbeta med att utveckla Mina sidor så att kunderna exempelvis kan göra felanmälan direkt på hemsidan. App för bostadssökande I början av oktober lanserade Bostadsbolaget en app för smartphones. Med hjälp av den kan kunderna se det aktuella bostadsutbudet och även söka lägenhet direkt i telefonen. – Appen är kopplad till google search, vilket gör att man också kan kolla närhet till exempelvis skolor, kommunikationer och mataffärer, berättar Hanna. KUNDUNDERSÖKNINGEN GENOMFÖRD I november 2013 skickade Bostadsbolaget ut årets boendeenkät till samtliga hushåll. Leverantör av undersökningen är Scandinfo som också sammanställer resultatet, vilket presenteras i januari-februari 2014. Undersökningen är ett bra instrument för Bostadsbolaget i det dagliga arbetet, och används även i samarbetet med hyresgästföreningen. kommer så småningom ett flertal byggprojekt att ta fart, bland annat planerar HSB för bostadsrätter. Vi ser det som mycket gynnsamt för Mjölby som stad att kunna erbjuda olika boendeformer i detta nya spännande område. Bostadsbolaget har sedan en tid börjat kräva hemförsäkring för dem som tecknar hyreskontrakt. Anledningen är att vi många gånger har sett exempel på hur illa det kan gå om man inte är ordentligt försäkrad. Vårt försäkringsbolag, Länsförsäkringar Östgöta, kan erbjuda en mycket förmånlig försäkring för alla som hyr en bostad av oss. VAKANSER HOS BOSTADSBOLAGET 2% 1% 2013 3% 2012 Bostadsbolaget planerar att bygga en åtta våningar hög fastighet vid Svartå Strand. Den 11 december tecknade företaget en avsiktsförklaring som innebär att vi köper Kvarteret Rosenkammaren, Stocken 5, som tidigare varit tomträtt och där ICA och Bostadsbolagets kontor finns idag, samt Fabriksgatan. Vi är intresserade av att bygga ett Kombohus Plus, med en avropsupphandling gjord av SABO. Ännu saknas några formella beslut innan projektet kan starta, men tills vidare tittar Bostadsbolaget på ritningar för att se vilken typ av fastighet som skulle passa. Internt diskuteras även lägenhetsstorlekar och standard, men här kan en planerad marknadsundersökning ge tydligare riktlinjer. Längs Svartå strand • Hällspis • Blandare 2011 NYPRODUKTION PÅ SVARTÅ STRAND • Köksluckor • Diskmaskin • Tvättpelare 2010 I bobutiken kan våra kunder välja en rad olika tillval för sina lägenheter. Avgiften läggs på hyran och ingår sedan i lägenhetens grundhyra. Här intill listar vi de fem populäraste tillvalen under 2013. FÖRMÅNLIG HEMFÖRSÄKRING 2009 POPULÄRA TILLVAL Eva Rudbrink-Jönsson i Bostadsbolagets bobutik. 0% Ett av de tre koncept som skulle kunna bli aktuellt i kvarteret Rosenkammaren. 5 EKONOMI EN BRA MODELL Med långsiktig planering, noggranna analyser och med ständiga förbättringar på den dagliga agendan skapar Bostadsbolaget förutsättningar att utveckla bolaget i takt med tiden. På Bostadsbolaget finns åtta olika ansvarsområden som sammanställs till en total budget – vd, administration, marknad, teknik, boende, personal, underhåll samt måleri. – Vi arbetar med två tidshorisonter, en ettårig och en femårig. Utifrån budgeterna på ansvarsnivå sker en sammanställning till den totala budgeten. Denna ettåriga budget utgör sedan det första året i den femårsplan som revideras en gång per år, säger ekonomichef Jonas Haage. Underlag för beslut Den årliga budgeten följs upp månadsvis och mer noggrant kvartalsvis. Uppföljningen görs för att identifiera avvikelser för att vi så tidigt som möjligt ska kunna gasa eller bromsa vad gäller total underhållsnivå. I och med att underhållskostnader per definition är planerade och går att skjuta på, så fungerar denna post som ett slags dragspel för att nå det budgeterade resultatet. På våren, efter det att förra årets siffror är fastlagda, gör ledningsgruppen en femårig plan som visar resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalysen. Detta mynnar ut i en prognos över de nyckeltal som vi följer upp verksamheten utifrån. Dessa är bland annat soliditet, uthyrningsgrad, belåningsgrad, driftnetto och direktavkastning. – Vi ser över den befintliga planen och gör nya bedömningar. Hur stora blir kostnadsökningarna procentuellt? Vilka större investeringar ska göras? Och intäktssidan? Vad tror vi exempelvis om hyreshöjningar och vakanser? Hur ser kassaflödet ut, det vill säga vilket överskott genererar vi själva och vad behöver vi låna? Om vi ser en volymökning på skuldsidan ska också räntekostnaderna för dessa beräknas, förklarar Jonas Haage. Till slut har gruppen gått igenom alla parametrar för att sätta ihop femårig prognos. – Det ger ett bra underlag för beslut för ledningsgrupp och styrelse, tycker Jonas. Här får vi en framtida indikation på de målvärden vi satt upp, exempelvis 20–25 procent soliditet. Om inte nyckeltalen når våra målvärden får vi tänka om och kanske minska mängden investeringsprojekt. Nytt ekonomisystem En del i arbetet med ständi- EFFEKTIVARE MED E-FAKTURA Bostadsbolaget har under året fått ytterligare en leverantör som fakturerar elektroniskt, vilket innebär att fakturorna skickas digitalt och hämtas in i företagets system, konterade och klara. Med e-faktura blir hanteringen av fakturor betydligt effektivare, även om det ännu återstår en del inställningar för att allt ska fungera optimalt och säkert. 6 ga förbättringar är det nya ekonomisystemet som Bostadsbolaget nu inför. – Vi måste utveckla och förbättra vårt system för att kunna svara upp mot nya ökade krav, säger Jonas. Fortfarande återstår en hel del justeringar för att vi ska komma vidare, och vi behöver också lära oss mer för att kunna utnyttja systemet på bästa sätt. Men jag tycker ändå att vi är på rätt spår. På frågan om vad mer som skulle kunna förbättras när det gäller ekonomifunktionen svarar Jonas att det vore intressant med system som kopplar samman uppgifterna från ekonomi- och fastighetssystemen och redovisar dessa på ett överskådligt sätt. STÄNDIGA FÖRBÄT TRINGAR K3 NYA REDOVISNINGSPRINCIPER GER POSITIVA EFFEKTER Jonas Haage, ekonomichef på Bostadsbolaget, i samspråk med receptionist Eva Jönsson-Rudbrink. Arbetet med de nya redovisningsprinciperna, K3, som påbörjades 2012 har fortsatt under 2013. Alla komponenter är inlagda i systemet och Bostadsbolaget kan börja se effekten av detta. Tidigare har avskrivningarna legat på 1,33 procent, vilket ger en avskrivningstid på 75 år, nu är motsvarande värde 1,8 procent (56 år), vilket betyder ökade kostnader på 4 miljoner i årlig avskrivning. Det nya redovisningssystemet ger, enligt ekonomichef Jonas Haage, en mer rättvisande bild av förslitningen i fastigheterna. – Administrativt är det ett stort jobb, men uppsidan är att exempelvis de fönster- och stambyten som tidigare varit rena kostnader för oss, nu räknas som investeringar. Det här gör att vi totalt sett kan öka mängden fastighetsåtgärder. DRIFTNETTO/KVM Hallenhuset i centrala Mjölby blev kvar i Bostadsbolagets ägo. FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSBESTÅNDET 2009 2010 2011 2012 2013 243 kr 225 kr 222 kr 309 kr 262 kr Försäljningen av Rydja i Mantorp genererade en bra reavinst. Under året avyttrade Bostadsbolaget 60 marklägenheter som ingick i fastigheten Rydja 9:4 och övertagandet skedde den 1 april. Försäljningen genererade en bra reavinst som bidrar till att företaget kan öka underhållsinsatserna. Även Hallenhuset med 39 lägenheter bjöds ut till försäljning. Den efterföljande femårsplanen visade dock att det räckte att avyttra en av fastigheterna. I och med att försäljningen av Hallen inte genomfördes, fusioneras det dotterbolag som denna fastighet låg i, in i moderbolaget. 7 MILJÖ OCH TEKNIK JU FLER DESTO BÄTTRE För Marcus är jakten på energitjuvar i fastigheterna en del av vardagen. Men om Bostadsbolaget ska nå målen med minskad energiförbrukning måste också hyresgästerna engageras. Marcus Nejdel, energiansvarig, arbetar ständigt för att hitta nya förbättringsmöjligheter. det finns färdigutvecklade appar för detta ändamål. En annan idé är att hitta sätt att visualisera energiförbrukningen för hyresgästerna, att visa hur mycket det går åt när man tvättar, diskar med mera. – Vi måste jobba mer på att öka medvetenheten hos alla. Vi har försökt med energisparkampanjer och andra aktiviteter med varierat resultat. Men processen är påbörjad, vi vill verkligen ha med hyresgästerna på detta! – Vi försöker tänka energi i allt vi gör, säger Marcus Nejdel, energiansvarig på Bostadsbolaget. Men naturligtvis kan vi bli ännu bättre. Det kan alla. Under 2013 har inga större energibesparande installationer gjorts i Bostadsbolagets fastigheter, men en rad andra åtgärder kommer på sikt att bidra till lägre energikostnader. – Vi fortsätter att koppla upp fler undercentraler mot vårt övervakningssystem så att vi kan ha koll på inomhustemperaturerna. Prognosstyrningen har visat sig effektiv och vi har här utökat de befintliga områdena med fler mätpunkter. Mitt mål är att det ska sitta en temperaturgivare i varje lägenhet, säger Marcus. Förstärkning ger nya möjligheter Åtgärder med effekt Varje år tilläggsisoleras minst ett par fastigheter i Bostadsbolagets bestånd, en åtgärd som ofta betalar sig inom tre år. En annan mycket effektiv insats är byte av fönster, något som företaget ska satsa stort på de kommande åren. – I många fastigheter har fönstren blivit så dåliga att det inte längre är försvarbart att underhålla dem. Under den kommande femårsperioden ska vi byta fönster till en kostnad av fem miljoner per år. Pluseffekten är att de fönster vi väljer samtidigt kommer att minska energiförbrukningen. När fönstren är bytta kan vi börja jobba på att trimma ner radioatorkurvorna eftersom det blir varmare i lägenheterna. 8 Ökad medvetenhet Marcus ser det som oerhört viktigt att få med hyresgästerna i jakten på minskad energiförbrukning. – Ambitionen är att alla ska bli små energijägare och rapportera allt till oss – en lampa som lyser på dagen, eller en dörr som står öppen och släpper in kylan. Det borde vara en enkel sak nu när alla har smartphones, och Att spara energi kräver många gånger stora resurser i form av investeringar, vilket kan vara tufft för ett mindre bolag. – Men även om vi inte kan nå de större bolagens resultat så kan vi ändå försöka lära oss så mycket som möjligt av dem, menar Marcus. Vi får många tips på energiträffarna om vad som fungerar bra och det tar vi till oss. Bostadsbolaget har under 2013 fått förstärkning genom drifttekniker Henrik Bergström. Något som Marcus tror kommer att bidra starkt till utvecklingen på miljö- och tekniksidan. – Det händer ju mer när man är två som kan bolla idéer och sporra varandra. Tillsammans kan vi hitta nya förbättringsmöjligheter – varje dag. STÄNDIGA FÖRBÄT TRINGAR HUR GÅR DET MED SKÅNEINITIATIVET? I Skåneinitiativet satsar Bostadsbolaget, tillsammans med 150 andra bostadsbolag, på att spara 20 procent energi till år 2016. Ett arbete som ofta kräver stora investeringar. Sedan 2007 har bolagen i genomsnitt sänkt sin förbrukning med 10,1 procent, men det är en siffra som Bostadsbolaget tyvärr inte når upp till. En del av förklaringen är de radonåtgärder som utförts, vilket har krävt större fläktkapacitet. Den totala översynen av ventilationen i beståndet har även påvisat att flera fläktar har stått stilla, och när dessa åter sätts igång ökar förbrukningen. Dock kommer de energibesparande installationer och åtgärder som utförts under 2013 att ge ett bättre resultat under kommande år. MINSKADE KOLDIOXIDUTSLÄPP LIFE COST CIRCLE 2007 26,6 2012 14,5 CO2/kvm CO2/kvm Inför nya tekniska installationer begär Bostadsbolaget in Life Cost Circle (LCC)-kalkyler, det vill säga livscykelkostnadsanalyser. Analyserna sammanställer kostnader och intäkter för ett system eller en produkt över dess livslängd. – På så sätt kan vi se hur lång tid det tar innan investeringen har betalat sig, säger Marcus Nejdel, energiansvarig. Under 2013 har Bostadsbolaget bland annat arbetat med att byta ut gamla remdrivna mo- torer i ventilationsfläktar till direktdrivna ECmotorer. Dessa är temperatur- och tryckstyrda och anpassar sig automatiskt efter rådande förhållanden. – Vi kan snabbt se de lönsamma effekterna av en sådan installation, menar Marcus, med klart lägre energiförbrukning och även mindre slitage. BÄTTRE BELYSNING De kommande två åren har Bostadsbolaget budgeterat för att byta ut alla gamla kvicksilverbelysningar i lyktstolpar mot LED-lampor. En åtgärd som kommer att resultera i stora besparingar vad gäller energiförbrukning. ETT GOTT EXEMPEL På Järnvägsgatan 2 har Bostadsbolaget bytt allmänbelysningen i hela trapphuset samt gjort injustering av värme och ventilation. Resultat: elförbrukningen har minskat med 26 procent och fjärrvärmen med 20 procent, jämfört med samma månad under 2012! 9 MEDARBETARE Att vara en fortsatt attraktiv arbetsgivare är en viktig fråga för Bostadsbolaget, säger Annki Nilsson, personalansvarig. ATT TRIVAS OCH UTVECKLAS Hur blir man en attraktiv arbetsgivare och vad är det som skapar trivsel på en arbetsplats? Annki Nilsson, personalansvarig på Bostadsbolaget menar att det handlar om att kunna planera sitt eget arbete, att få möjligheter till utveckling och att känna trygghet. – Att våra medarbetare trivs beror till stor del på att de flesta av oss – både på kontoret och ute i områdena – får arbeta mycket självständigt. Vi har stort eget ansvar och kan lägga upp och styra våra dagar fritt, säger Annki Nilsson. För Bostadsbolaget är det viktigt att medarbetarna ges möjlighet till utveckling och fortbildning. – Vi försöker så långt det är möjligt att tillmötesgå önskemål och vara generösa när det gäller utbildning. Det kan också handla om att gå vidare med nya uppdrag inom företaget, kanske vill en lokalvårdare bli fastighetsskötare eller en ekonomiassistent få it-ansvar. I ett så här pass litet företag kan vi vara flexibla, det är en stor fördel. 10 Må bra på jobbet God trivsel i kombination med en trygg och ekonomiskt stabil arbetsgivare gör också att medarbetarna håller sig friskare. För att ytterligare stärka hälsan får alla som arbetar på Bostadsbolaget bidrag till träningskort samt möjlighet att få massage regelbundet till subventionerat pris. – Vi ser tydligt att de investeringar vi gör i personalens hälsa betalar sig i form av lägre sjuktal, säger Annki. Här är även bra arbetskläder, verktyg och utrustning en viktig del, och Bostadsbolaget arbetar noggrant efter de regler som finns kring detta för att alla ska kunna göra sitt jobb både bra och säkert. – Vi har också en krisgrupp som står redo vid behov, och krävs det ännu mer resurser har vi ett samarbete med Gothahälsan. Ingen ska behöva må dåligt på jobbet! Framtida medarbetare Att vara en fortsatt attraktiv arbetsgivare är en mycket viktig fråga för framtiden på Bostadsbolaget. Men det gäller också att kunna hitta rätt medarbetare. – Det kan vara svårt att få tag på utbildad personal, säger Annki. Idag finns det väldigt få specifika yrkesskolor för exempelvis fastighetsskötare, men det behövs verkligen. Inte minst för att unga idag ska få upp ögonen för att jobba i vår bransch. STÄNDIGA FÖRBÄT TRINGAR NYA MEDARBETARE 2013 Jenny Ristorp Lars Wikström Henrik Bergström Jimmy Davidsson Teknik/boende, började i januari Målare, började i januari Teknik och energi, började i mars Fastighetsskötare Östra Lundby, började i november Peter Gustavsson Kjell Bergman Eva Jönsson-Rudbrink Hanna Bengtsson Boendeansvarig, började i mars Rörmokare, började i februari Receptionist, började i februari Säljare, började i april TVÅ AV BOSTADSBOLAGETS MEDARBETARE HAR ARBETAT PÅ FÖRETAGET I HELA 36 år! HJÄRT-/ LUNGRÄDDNING Under året som gått har samtliga medarbetare på Bostadsbolaget deltagit i en hjärt-/ lungräddningskurs arrangerad av Anticimex. I samband med kursen köptes även en hjärtstartare in, som nu finns placerad i ICA-butiken, granne med Bostadsbolagets kontor. På så sätt kan hjärtstartaren vid behov komma fler till del. Våra medarbetare ute i områdena är ständigt i farten för att se till att hyresgästerna får den service de önskar. 11 VÅRA OMRÅDEN MJÖLBY INVÅNARANTAL MJÖLBY: 12 613 (2013-12-31) Mjölby är kommunens centralort med drygt 12 500 invånare. Här har Bostadsbolaget totalt cirka 1500 lägenheter, alla med närhet till samhällsservice, kommersiellt utbud och på bekvämt avstånd till pendelstationen. Våra bostadsområden i Mjölby ligger i Centrum, Östra stadsdelen, Tunet, Prästgårdsliden samt Östra och Västra Lundby. Våra bostadsområden i Mjölby: Centrum/Östra Tunet Prästgårdsliden Västra Lundby Östra Lundby cirka 130 lägenheter cirka 300 lägenheter cirka 350 lägenheter cirka 230 lägenheter cirka 340 lägenheter MJÖLBY CENTRUM OCH ÖSTRA STADSDELEN I centrum har Bostadsbolaget drygt 130 lägenheter, bland annat på Magasinsgatan, Stora Torget och i Hallenhuset. Här finns även trygghetsboendet Burensköld med 24 lägenheter. Våra lägenheter i den östra stadsdelen ligger i lugna bostadsområden nära skolor, järnvägsstation och strövområden. I området ingår ett hus i direkt anslutning till servicehuset Boken, samt radhusbebyggelse i Eldslösa. Fyra fastighetsskötare tar tillsammans hand om fastigheterna i Centrum och Östra stadsdelen. Exempel på insatser under 2013 • Byte av all belysning i allmänna utrymmen till rörelsestyrd LED (Centrum 1). • Borttagning av takmossa på flera fastigheter i Centrum. • Järnvägsgatan 2, injustering av värme, samt ny trapphusbelysning till rörelsestyrd LED. • Två nya uppställningsplatser för räddningstjänstens stegbil på Järnvägsgatan 2. • Påbörjat byten av fönster på Vintergatan 2 . • Renovering av lokal inför ny hyresgäst, Arriva, på Stora torget 4. • Nytt taggsystem samt elektronisk bokning av tvättstuga i Hallenhuset. • Renovering av tvättstuga i Hallenhuset. • Nya lekredskap på lekplats i Östra stadsdelen. 12 UNDERJORDISK SOPHANTERING Underjordiska sopbehållare har under året installerats på Stora torget i centrala Mjölby, samt på Rosenlund och Vallen i Skänninge. Anledningen är bland annat krav på en bättre arbetsmiljö för sopåkarna. Ovan mark ser behållarna ut som vanliga större sopkärl men de underjordiska tankarna rymmer vardera 5 kubikmeter sopor. Vid tömning öppnas överdelen och soporna lyfts upp med kranbil. STÄNDIGA FÖRBÄT TRINGAR MJÖLBY TUNET Tunet är ett populärt område nära centrum. Huvuddelen är byggd kring 1966, men beståndet kompletterades 1991 med ett nytt hus utformat enligt dagens standard. Totalt har Bostadsbolaget cirka 300 lägenheter i Tunet. På Dackegatan finns också 15 lägenheter för 55+ boende. I området arbetar tre av Bostadsbolagets fastighetsskötare. Exempel på insatser under 2013 • Fönsterbyten på Högliden 3, 5 och 7. • Renovering av pergolan vid samlingslokalen. • Översyn av belysningen i allmänna utrymmen i hela området. • Vattenskador efter slagregn åtgärdade på Kungsvägen 81. • Ny uppställningsplats för räddningstjänstens stegbil på Kungsvägen 81. • Vattenskador efter slagregn åtgärdade på Dackegatan 8. • Utprovning av ny typ av LED-belysning på 5 stolpar utmed Kungsvägen. ÖVERSVÄMNING Ett kraftigt regn i mitten av augusti ledde till översvämning och vattenfyllda källare i några fastigheter. Två enrumslägenheter blev totalförstörda, men är nu åtgärdade och totalrenoverade. Bostadsbolaget vill passa på att berömma inblandade entreprenörer för en mycket snabb och professionell insats, samt vår egen personal som ställde upp på ledig tid. 13 VÅRA OMRÅDEN MJÖLBY VÄSTRA OCH ÖSTRA LUNDBY Lundby ligger strax söder om Mjölby centrum och består av 2–4-våningshus som är byggda på 1960och 1970-talet. Här finns cirka 570 lägenheter i storlekarna 1–6 rum och kök, varav många med inglasade balkonger eller uteplats. På Pilgården 6 finns även två etagelägenheter. För service och skötsel ansvarar sex av Bostadsbolagets fastighetsskötare. Exempel på insatser under 2013 • Injustering av värme samt ventilbyten, både på Östra och Västra Lundby • Nya papptak på fem hus på Kapellgatan och Skattegårdsgatan. • Tilläggsisolering med lösull på vindar på Kapellgatan. • Bytt all belysning samt eluttag på Lundby förskola. • Förberett för installation av underjordsbehållare för sopor. • Två trygghetsvandringar genomförda. • Ny belysning i vissa trappuppgångar, rörelsestyrd LED. BOSOCIALT ARBETE Bostadsbolaget har under året ökat insatserna av bosocial karaktär. Syftet är att stärka gemenskapen mellan alla som bor och verkar ute i områdena för att på så sätt främja tryggheten och trivseln. Bland annat har lokaler öppnats i Prästgårdsliden och Tunet, där äldre kan träffas och umgås och även få hjälp med vissa saker. – Vi har gjort i ordning lokalen och kommunen ställer upp med personal under vissa tider. Det har blivit mycket uppskattat och vi tror att vi på det här sättet kan få ut många ur sin isolering, säger Jan Wistfors, boendeansvarig. Mjölby kommun tar emot många ensamkommande flyktingbarn och -ungdomar, varav flertalet får boende genom Bostadsbolaget. – För dessa har vi arrangerat en boskola där vi med hjälp av tolkar har gett råd om hur man sköter sin lägenhet så att vi kan förebygga vissa problem och störningar. Även svenska ungdomar under 20 år som skriver kontrakt med oss får denna information, både muntligt och skriftligt, påpekar Jan Wistfors. Några av Bostadsbolagets lägenheter hyrs av socialförvaltningen för personer med beroendeproblematik. – Här arbetar vi tillsammans för att de boende ska få en ny chans med egna hyreskontrakt. När vi kan bidra till att någon får hjälp till ett bättre liv känns det mycket bra! För övrigt arbetar boendeansvariga med fortsatta trygghetsvandringar och ungdomsvandringar, i nära samarbete med brottsförebyggande rådet, polisen och socialförvaltningen. SEMESTERTIDER Under 2013 har ett flertal sommarjobbare haft hand om skötseln av våra bostadsområden så att ordinarie personal kunnat ta semester. Allt har fungerat mycket bra, sommarjobbarna har hållit god ordning och även utfört en del mindre underhållsåtgärder. 14 STÄNDIGA FÖRBÄT TRINGAR MJÖLBY PRÄSTGÅRDSLIDEN Området ligger intill Svartån, nära såväl centrum som järnvägsstationen, och byggdes mellan 1972 och 1975. Marklägenheterna har uteplatser och de övriga lägenheterna har stora balkonger. Alla högre hus har hiss. I området finns även möjlighet att odla i egen odlingslott. I Prästgårdsliden arbetar fyra fastighetsskötare med service och skötsel för de 350 lägenheterna. Exempel på insatser under 2013 • Dränering runt alla höghusen färdigställd. • Staket utbytt på en tredjedel av beståndet. • Påbörjat renovering av hissar med byte till automatdörrar. • Fasaderna färdigmålade på samtliga fastigheter. • I samtliga trapphus har postboxar monterats och driftsatts. • En lokal har renoverats och öppnats upp som träffpunkt för äldre. FÄRDIGT OCH INFLYTTAT PÅ PRÄSTGÅRDSLIDEN 14 C • Taggsystem samt elektronisk tvättstugebokning driftsatt i hela området. ETT LYFT PÅ PRÄSTGÅRDSGÄRDET I slutet av sommaren 2013 invigdes en ny aktivitetspark i anslutning till bostadsområdet Prästgårdsliden. På det som tidigare var outnyttjad ängsmark har kommunen byggt upp ett utegym, en boulebana och volleybollplan som fritt kan användas av boende i området. För att öka tillgängligheten har även nya gångvägar skapats. Parken har hittills varit mycket välbesökt och det finns många idéer för att vidareutveckla projektet, exempelvis med en isbana eller skatepark. Efter den tragiska branden 2012 kändes det extra tillfredsställande att äntligen kunna välkomna de nya hyresgästerna till ombyggda Prästgårdsliden 14C. Fastigheten som nu är totalrenoverad och ombyggd för ökad tillgänglighet, nyinvigdes den 17 augusti och den 1 september skedde inflyttningen. Hälften av de 20 lägenheterna hyrs av Mjölby kommun. SOMMARKUL LÄGENHETSINBROTT Varje sommar arrangerar Bostadsbolaget, i samarbete med Hyresgästföreningen och Pingstkyrkan, flera aktivitetsdagar i våra större bostadsområden med bland annat hoppborg, lekar och tävlingar. Syftet med Sommarkul är att öka trivseln i områdena och att främja gemenskapen mellan hyresgästerna. Fem hyresgäster drabbades under året av lägenhetsinbrott, något som Bostadsbolaget hittills varit förskonat från. Tillsammans med polisen kallade vi omgående till ett informationsmöte där det bland annat diskuterades ökad grannsamverkan. Ett antal personer anmälde sig också som kontaktombud. För övrigt har Bostadsbolaget sett över dörrar och lås och arbetar även vidare med så kallade tagg-/behörighetssystem. Införandet av ett sådant system leder till hyreshöjning, vilket innebär att vi först måste förhandla frågan med Hyresgästföreningen. 15 VÅRA OMRÅDEN SKÄNNINGE INVÅNARANTAL SKÄNNINGE: 3 286 (2013-12-31) I Skänninge finns Bostadsbolagets lägenheter i områdena Rosenlund, Sprättebrunn, Trojenborg och Vallen. De flesta ligger centralt med närhet till service, skola, barnomsorg, vårdcentral med mera. Här tar sammanlagt fem fastighetsskötare hand om skötseln och servicen till våra hyresgäster. Våra bostadsområden i Skänninge: Lilla Vallen cirka 250 lägenheter Rosenlund cirka 140 lägenheter Sprättebrunn cirka 30 lägenheter Trojenborg cirka 130 lägenheter Exempel på insatser under 2013 • Renoveringen av Lilla Vallgatan 5B klar. • Större ombyggnad pågår på Lilla Vallgatan 6B. • Nya entrépartier till Rosenlundsstigen och Mjölbygatan har monterats för bättre inomhusmiljö. • Installation av underjordsbehållare för sopor på Rosenlund och Vallen. • Bytt trapphusbelysning till rörelsestyrd LED i en fastighet i Trojenborg. • Sprättebrunn, sedvanligt underhåll. • Förnyad lekplats i Trojenborg. • Ny belysning i pulkabacken i Trojenborg. • Vattenskada i tvättstuga i Sprättebrunn åtgärdad. POPULÄRT MED ÅTERBRUKSBOD I Vallen och Rosenlund håller Bostadsbolaget med lokaler för så kallade återbruksbodar. Här kan hyresgästerna lämna in och även hämta begagnade prylar och möbler utan kostnad. Återbruksbodarna sköts av hyresgästerna själva och håller öppet ett par gånger i veckan. Ytterligare en återbruksbod finns i Lundby i Mjölby. PENDELSTATIONEN KLAR Den 14 juni 2012 stod Skänninges pendeltågsstation klar, med nya perronger, väntkur, p-platser, gångtunnel och bussangöring. Trafikstarten skedde i april 2013 och är nu i full gång. För Skänninges del ger pendeltåget fler möjligheter till utveckling av orten, bland annat visar erfarenheter från Mantorp att inflyttningen kan komma att öka. Något som troligtvis kommer att öka efterfrågan på Bostadsbolagets lägenheter. 16 DET HÄNDER I SKÄNNINGE Renoveringen av Lilla Vallgatan 5B färdigställdes under året och inflyttningen skedde vid halvårsskiftet. Här har 13 lägenheter helrenoverats med nya stammar, nya kök och badrum samt nya ytskikt på golv, väggar och tak. Bostadsbolagets arbete i Skänninge fortsätter med ombyggnationen av Lilla Vallgatan 6. Hittills har fastigheten rivits ur och fått nytt tak och nya mellanväggar. Till den 1 september 2014 ska lägenheterna inklusive en gästlägenhet stå klara, samtliga med full tillgänglighetsanpassning. Uthyrningen påbörjas vid årsskiftet 2013-2014. Många skänningebor har efterlyst mer information om vad som sker på Lilla Vallgatan. Med anledning av detta arrangerade Bostadsbolaget en boendeträff som lockade ett femtiotal deltagare. Här framkom en del önskemål som vi har tagit till oss, vissa av dessa är redan åtgärdade. Så här kommer Lilla Vallgatan 6 se ut när ombyggnationen är klar. STÄNDIGA FÖRBÄT TRINGAR MANTORP INVÅNARANTAL MANTORP: 3 771 (2013-12-31) I Mantorp erbjuder Bostadsbolaget såväl centrala lägenheter med närhet till pendel, bibliotek och vårdcentral som bilfria och barnvänliga radhusområden, nära barnomsorg och skola. På orten finns travbana, affärscentrum och motorsportbana som bidrar till arbetstillfällen och många besökare. Här arbetar tre fastighetsskötare som tillsammans har 2,5 heltidstjänster. Våra bostadsområden i Mantorp: Centrum och Häradsvallen Kvarntomten Ubbarp Olofstorp Stenstorp Sågverkstomten cirka 75 lägenheter cirka 30 lägenheter cirka 90 lägenheter cirka 50 lägenheter cirka 15 lägenheter cirka 60 lägenheter UNGA I MANTORP Varje månad har Bostadsbolaget möten med LAG (Lokala arbetsgruppen), som består av representanter från polisen, socialförvaltningen, Kombrå (kommunens brottsförebyggande råd) samt kyrkan. Här diskuteras olika sociala problem i Mantorp, som droger, skadegörelse klotter etc. Syftet med samarbetet är att kunna hjälpas åt vid exempelvis nattvandringar samt att bygga upp bra kontakter med ungdomarna för att öka tryggheten och minska brott och skadegörelse. Samverkansträffar för och med ungdomar sker även i Mjölby och Skänninge. Exempel på insatser under 2013 • Häradsvallen, bytt belysning i hela förskolan. • Påbörjat renovering av fasader på Kuskvägen. • Påbörjat renovering av entréerna på Vibyvägen. • Bytt garageportar i Travgränd. • Färdigställt den yttre miljön vid Centrumhuset. • Relining av stamledning på Vifolkavägen. •Klottersanering. VÄDERSTAD INVÅNARANTAL VÄDERSTAD: 588 (2013-12-31) Väderstad är en ort som blivit centrum för den kringliggande jordbruksbygden. Här har Bostadsbolaget tre byggnader med sammanlagt 26 lägenheter belägna i området Vallsberg i centrum. I närområdet finns dagligvarubutiker, låg- och mellanstadieskola med mera. Våra fem fastighetsskötare i Skänninge ansvarar även för skötsel och service i Väderstad. Våra bostadsområden i Väderstad: Vallstorp cirka 26 lägenheter Exempel på insatser under 2013 • Bytt undercentral. • Bytt allmänbelysning i trapphus och källare, till rörelsestyrd LED. • Trygghetsvandring kombinerat med boendemöte 17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Bostadsbolaget i Mjölby AB (reg.nr 556041-4749) får härmed avge följande förvaltningsberättelse för 2013, företagets 71:e verksamhetsår. STYRELSEN Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Styrelsesuppleanter Jörgen Oskarsson, ordförande Arne Svensson Arbetstagarrepresentanter Ordinarie Per-Arne Olsson Bojan Rakose Gunilla Brynell Johansson, vice ordförande Karl-Gustaf Westman Mats Spång Arbetstagarrepresentanter Suppleanter Anita Andersson Göran Hugo Stig Petersson Claes Andersson Yvonne Rahm REVISOR OCH LEKMANNAREVISORER Av kommunfullmäktige och årsstämma utsedda revisorer och revisorssuppleanter: LEKMANNAREVISORER ORDINARIE Yngve Welander Yngve Nilsson utsedda av kommunfullmäktige. REVISOR Revisionsföretaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB har valts för tiden till slutet av den ordinarie årsstämma som hålls under 2015. FIRMATECKNARE Firman har tecknats, förutom av styrelsen, av endera ordföranden Jörgen Oskarsson eller vice ordföranden Gunilla Brynell Johansson i förening med endera VD Jan-ove Hammarberg eller ekonomichef Jonas Haage. SAMMANTRÄDEN Styrelsen har under året hållit nio protokollförda sammanträden. FÖRVALTNINGSOMFATTNING Förvaltningen omfattar 2013-12-31 ett bestånd fördelat på orterna Mjölby, Skänninge, Mantorp, Väderstad, och Sya. Bostadslägenheter Lokaler Garage 18 2 516 st 241 st 916 st Verkställande direktör Jan-ove Hammarberg som även är sekreterare i styrelsen. Ärendeberedning Ordförande Jörgen Oskarsson och VD Jan-ove Hammarberg har varit utsedda att bereda styrelsesammanträdena. ORGANISATIONSTILLHÖRIGHET UTSIKTER FÖR 2014 Bostadsbolaget är medlem i SABO, Fastigo, Husbyggnadsvaror HBV förening. Mjölby kommun arbetar vidare för att öka samarbetet mellan näringslivet och kommunen. Bra företagsklimat ger ett brett utbud av arbetsplatser, som bidrar till hög service och stabil sysselsättning. Inom ramen för Mjölby City i samverkan sker ett nära samarbete mellan kommunen, näringsidkare och fastighetsägare, för att berika och utveckla Mjölby Citykärna. Målet är att Mjölby ska vara en attraktiv handelsplats, inbjuda till goda möten och erbjuda en sund miljö att bo och arbeta i. Bostadsbolaget är en aktiv part i flera olika samverkansgrupper och nätverk för att bidra till att målet uppnås. Mjölby kommun har ett bra geografiskt läge med goda kommunikationer både när det gäller stambanan och pendlingsmöjligheten inom regionen. Att ha ett stort upptagningsområde för arbetsmarknaden är en viktig förutsättning för Mjölbys fortsatta tillväxt och nu när tågen stannar i Skänninge ökar möjligheten för arbetspendlingen och medför förhoppningsvis ökad inflyttning. I december 2013 tecknades en avsiktsförklaring som innebär att vi köper Kvarteret Rosenkammaren. Bostadsbolaget planerar att bygga nya hyresrätter där, under förutsättning att efterfrågan finns. En marknadsundersökning ska genomföras under 2014 för att kunna fastställa detta. Bostadsbolaget har också ett samarbete med HSB i Linköping och kanske blir det därför både hyresrätter och bostadsrätter som kommer att byggas i första etappen av Svartå Strand projektet. Dock återstår flera formella beslut, exempelvis måste detaljplanen för kvarteret vinna laga kraft innan projektet kan påbörjas. Vi på Bostadsbolaget fortsätter att erbjuda ett bekvämt och prisvärt boende i Mjölby kommun. Vi planerar att utveckla flera av våra bostadsområden och satsar ständigt resurser på en trygg boendemiljö. Efterfrågan på lägenheter verkar bli fortsatt hög och vi ser över möjligheten att bygga om några vakanta lokaler till lägenheter i centrala Mjölby. Med resultatet från 2013 års kundenkät ska vi arbetat vidare för ökat boinflytande bland våra hyresgäster. Den nyligen utvecklade hemsidan och webbaserade uthyrningprogrammet med bostadsapplikation för Smartphones gör oss mer lättillgängliga och banar väg för att bygga vidare med sociala medier. Inom teknik- och miljöområdet har vi satsat på ökad energieffektivisering genom en rad olika projekt, som bara tagit sin början . Generationsskiftet i personalstyrkan har under 2013 lett till åtta nya medarbetare, både i kontorsstaben och ute i våra bostadsområden. Företagets personal besitter tillsammans en bred kompetens och kommer driva Bostadsbolaget framåt i en positiv anda. BOLAGSORDNING OCH ÄGARDIREKTIV Nuvarande bolagsordning började gälla för bolaget efter årsstämman 2006. Ägardirektivet ändrades 2011 med anledning av ny lagstiftning: Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Arbetsordning för styrelse och VD har upprättats och godkänts av styrelsen. EKONOMI Bostadsbolaget i Mjölby AB har per balansdagen inga dotterbolag. Per föregående års balansdag fanns de helägda dotterbolagen Hallenhusets Fastighetsbolag AB, 556870-2590, som per 2013-12-18 fusionerades in i moderbolaget, samt Rydjas Fastighetsbolag AB, 556869-4049, vilket avyttrades den 2013-04-02. Vid jämförelser med föregående år används koncernens värden. Bolagets hyresintäkter är 4,4 mkr högre än föregående år vilket i huvudsak beror på att hyresbortfallet har sjunkit, med minskad vakans och färre hyresrabatter, samt på den hyreshöjning som trädde i kraft första januari 2013. Denna medförde en hyresändring med 2,8 procent. Bruttoresultatet på 35 mkr är 12 mkr lägre än 2012. Detta förklaras främst av att det föregående år, i övriga förvaltningsintäkter, ingår en försäkringsersättning på 8,8 mkr samt att kostnader för underhåll har ökat knappt 8 mkr. Bland årets underhållsåtgärder kan nämnas att renovering av 13 lägenheter har skett på Lilla Vallgatan 5. Vidare har dränering och utvändig målning fortsatt på Prästgårdsliden samt att fönstren har bytts på tre adresser på Tunet. Genomsnittsräntan för samtliga kostnadsförda lån blev 3,7 procent jämfört med föregående år 3,9 procent. Räntebindningstiden och andelen kreditförfall inom ett kalenderår följer vad som har fastställts i Finanspolicyn. Vid nuvarande fördelning mellan lån med rörlig kontra bunden ränta skulle en förändring av den rörliga räntan med en procentenhet innebära en förändrad kostnad med knappt 0,4 mkr. Soliditeten för bolaget ligger på 26,8 (23,7) procent. Den ekonomiska ställningen i övrigt redovisas i efterföljande resultat- och balansräkning med bokslutskommentarer. 19 RISKANALYS Ledningsgruppens genomförda SWOT-analys visar bl.a. de mest relevanta hoten och möjligheterna från den yttre miljön och styrka och svagheter i den inre. De specificeras nedan. Hot Styrka • Politiska beslut och myndighetsbeslut kan starkt påverka Bostadsbolagets verksamhet och ekonomi, exempelvis nya energikrav på befintligt bestånd. • Hyresmarknadskommitténs tolkning av den nya lagstiftningen, Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Oklarheter kring tolkningsföreträdet bland de tre parterna. •Att stadsutvecklingen stagnerar, med bl a en oattraktiv stadskärna eller centrum, utan komplett handel, service och mötesplatser som följd. •Efter generationsskifte har personalstyrkan en bättre fördelad åldersstruktur •Rätt kompetens genom nyrekrytering och kompetensutveckling •En liten organisation innebär korta beslutsvägar Möjligheter •Positiv befolkningsutveckling, fler människor ger en ökad efterfrågan på bostäder. •Bra kommunikationer till kommunens största tätorter via tåg och pendel, samt den geografiskt strategiska placeringen utmed E4an. De goda kommunikationerna ger ett större arbetskraftsupptagningsområde. 20 Svagheter •Svårt att alltid ha back-up i en liten organisation •Underhållsbehovet är stort och vårt bestånd ett par år äldre än SABO-snittet •Hyresnivån är relativt sett låg, jämfört med riket och flera kranskommuner. RESULTATRÄKNING BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 2012 2012 BELOPP, Tkr Not Nettoomsättning: Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning 1 2 163 750 1 742 165 492 151 701 9 120 160 821 159 314 9 120 168 434 3 4 -77 315 -34 623 -3 159 50 395 -73 884 -26 573 -3 602 56 762 -76 606 -26 861 -3 781 61 186 5 -15 139 -13 240 -13 558 -130 236 -117 299 -120 806 35 256 43 522 47 628 -250 -15 718 -264 -14 631 -264 -14 631 19 288 28 627 32 733 27 366 981 0 498 6 -17 115 16 122 0 -2 624 13 498 Fastighetskostnader: Drift Underhåll Fastighetsskatt Driftnetto Av- och nedskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader: Avskrivningar Övriga kostnader 5 Rörelseresultat Finansiella poster: Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter o. dyl. 6 Räntebidrag Räntekostnader o. dyl. 7 Resultat efter finansiella poster -16 463 31 172 0 498 6 -17 115 12 016 Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT 10 661 -3 290 38 543 -7 561 -84 4 371 8 9 21 BALANSRÄKNING BOLAGET BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN Not 2013 2012 2012 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier Pågående ny- och ombyggnader 10 11 12 610 495 5 228 14 216 555 602 3 922 32 511 576 205 3 922 32 511 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag Aktier och andelar 13 0 40 100 40 0 40 629 979 592 175 612 678 323 0 3 383 343 21 722 6 520 343 0 6 535 1 883 5 589 1 177 29 763 1 182 8 060 18 317 18 317 0 0 0 0 24 745 24 745 19 728 19 728 22 039 22 039 48 652 49 491 30 099 678 631 641 665 642 777 TILLGÅNGAR, Tkr ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar på dotterbolag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar 14 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 22 15 BALANSRÄKNING BOLAGET BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 2012 2012 Bundet eget kapital Aktiekapital (50.000 aktier) Bundna reserver 5 000 104 000 5 000 104 000 5 000 113 581 Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital 33 078 38 543 180 621 28 770 4 371 142 142 20 115 13 498 152 194 1 622 0 1 622 3 600 8 661 12 261 0 0 0 7 221 4 464 11 685 6 635 1 174 7 809 6 635 3 876 10 511 441 609 441 609 438 778 438 778 438 778 438 778 22 834 0 1 424 21 351 0 1 433 21 739 0 1 486 18 836 43 093 17 891 40 676 18 069 41 294 678 631 641 665 642 777 262 886 233 428 233 428 260 327 327 EGET KAPITAL OCH SKULDER, Tkr Not 16 Obeskattade reserver Periodiseringsfond Ersättningsfond Summa obeskattade reserver 17 18 Avsättningar Avsatt för pensioner Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar 19 Långfristiga skulder Fastighetslån Summa långfristiga skulder 20 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskuld Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder 21 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter för egna förpliktelser Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Garantifond Fastigo 23 KASSAFLÖDE BELOPP, Tkr Löpande verksamhet Rörelseresultat Justering av poster som ej ingår i kassaflödet Erhållen ränta Betald ränta Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga placeringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Not 22 BOLAGET BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 2012 2012 19 288 28 627 32 733 16 047 850 -16 652 3 811 13 757 504 -17 304 -1 805 14 076 504 -17 304 -2 679 -18 317 -587 4 440 -755 23 024 -402 26 928 Investeringsverksamhet Förvärv av dotterbolag Försäljning av dotterbolag Inköp av maskiner och inventarier Försäljning av maskiner och inventarier Investeringar i pågående ombyggnationer Investeringar i byggnader och mark Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamhet Upptagna långfristiga lån Aktieutdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 24 0 0 0 27 162 -3 281 47 0 -502 15 0 -502 15 -25 469 -600 -2 141 -32 764 -6 300 -39 551 -32 415 -8 342 -41 244 2 831 -113 2 718 21 125 -161 20 964 21 125 -161 20 964 5 017 4 437 6 648 Likvida medel vid årets början 19 728 15 291 15 391 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 24 745 19 728 22 039 REDOVISNINGSPRINCIPER Redovisningsprinciper Aktivering av räntekostnader Belopp anges i Tkr, belopp inom parantes avser jämförelseåret. Års- och koncernredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och BFN:s allmänna råd förutom vad gäller koncernredovisning där Redovisningsrådets rekommendation RR 1:0 koncernredovisning samt RR 7 Redovisning av kassaflöden tillämpas. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Ränteutgifter vid ny-, till-, och ombyggnad av fastighet aktiveras till dess att projektet färdigställts och slutbesiktning skett. Derivatinstrument Redovisning av intäkter Avtal om derivatinstrument ingås i syfte att uppnå önskad räntebindningstid, samt att minimera ränterisker. Intäkter och kostnader för ränteswapar nettoredovisas under posten räntekostnader. Marknadsvärdet under swapavtalets löptid redovisas inte i resultaträkningen. Redovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3. Intäkterna består i huvudsak av hyresintäkter. Dessa aviseras i förskott. Periodisering av hyror sker så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkt. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges. Koncernredovisning Fordringar Bostadsbolaget i Mjölby AB har per balansdagen inga dotterbolag. Per föregående års balansdag fanns de helägda dotterbolagen Hallenhusets Fastighetsbolag AB, 556870-2590, som per 2013-12-18 fusionerades in i moderbolaget, samt Rydjas Fastighetsbolag AB, 556869-4049, vilket avyttrades den 2013-04-02. Koncernredovisningen upprättades i enlighet med förvärvsmetoden. Denna innebär att förvärvade dotterbolags tillgångar och skulder redovisas till marknadsvärden enligt en upprättad förvärvsanalys. Uppskjuten skatt redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1 Redovisning av inkomstskatter. Endast resultat uppkomna efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens resultat och eget kapital. Interna fordringar/skulder inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Dotterbolaget Hallenhusets Fastighetsbolag AB, 556870-2590 har per 2013-12-18 fusionerats med moderbolaget. Fusionen har redovisats i enighet med BFNAR 1999:1, Fusion av helägt aktiebolag. Koncernvärdesmetoden har tillämpats vilket bl.a. innebär att moderbolaget har redovisat det fusionerade dotterbolagets tillgångar och skulder till de värden de hade i koncernredovisningen. Hela Hallenhusets Fastighetsbolags resultaträkning för tiden 2013-01-01 fram till fusionens registrering ingår i Bostadsbolaget i Mjölbys resultaträkning. Hallenhusets fastighetsbolags nettoomsättning för denna period är 4 314 tkr och rörelseresultatet för samma period är 2 528 tkr. Anläggningstillgångar, Byggnader och mark 17 398 5 496 Summa tillgångar 22 894 Obeskattade reserver Uppskjuten skatteskuld avser temporära skillnader mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar, fastigheter. Uppskjuten skatteskuld finns även vad avser obeskattade reserver i form av periodiserinsgfonder och Ersättningsfond. Uppskjuten skattefordan beräknas på skattemässigt underskottsavdrag samt i bokföringen nedskriven Ersättningslånepost. Posten bedöms endast som balansgill upp till den nivå där det finns en kvittningsmöjlighet mot uppskjuten skatteskuld. Detta motiveras av att bolaget inte bedöms kunna redovisa skattemässigt positiva resultat under överskådlig tid. Avskrivningar enligt plan sker efter nyttjandeperiod. Följande tider och procentsatser tillämpas. Markanläggningar 20 år 5% Byggnader 75 år 1,33- 3% Byggnadsinventarier 5 år 20% Maskiner och inventarier 5 år 20% Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Bland likvida medel ingår kassaoch banktillgodohavanden. 2013-01-01-2013-12-18 Tkr Omsättningstillgångar Eget kapital Uppskjuten skatt Avskrivningar av anläggningstillgångar Fusion Sammanställd Balansräkning i Hallenhusets Fastighetsbolag Värderingsprinciper 2 629 22 Kortfristiga skulder 20 243 Summa eget kapital och skulder 22 894 25 NOTER PERSONALUPPGIFTER Antalet anställda 2013 2012 49 18 52 52 19 47 Löner och sociala kostnader Löner och ersättningar Sociala kostnader -varav pensionskostnader 18 412 8 125 2 095 16 740 6 693 1 519 Löner fördelade mellan ledning och övriga anställda Styrelse och VD Övriga anställda 1 103 17 309 1 078 15 662 Bolaget (Koncernen och moderbolaget) Totalt antal anställda Varav kvinnor Antal anställda omräknade till helårsanställda Styrelsens ordförande har erhållit 64 (59) Tkr i årsarvode. Det föreligger inga pensionsförpliktelser gentemot styrelsen. Pensionsförmåner för VD utgår enligt ITP-planen motsvarande PFA. VD:s anställning är en tillsvidareanställning med sex månaders uppsägnings tid. Vid uppsägning från arbetsgivarens sida gäller 24 månader. Båda parter kan begära att anställningen frånträdes efter det att VD uppnått 63 års ålder. Under perioden från avgångstidpunkten fram till 65 års ålder erhåller VD 90 % av avgångstidpunktens månadslön. För samtliga övriga anställda följer uppsägningstider kollektivavtal och pensioner följer pensionsplan enligt KAP-KL, PFA och PA-KL från 65 års ålder. Könsfördelning – bolagets ledande befattningshavare Totalt antal Varav kvinnor Styrelsens ledamöter 5 2 Personalrepresentanter i styrelsen 2 0 VD samt ledningsgrupp 4 1 Ersättning till revisorer 2013 2012 94 94 8 5 Bolaget (Koncernen och moderbolaget) Öhrlings PricewaterhouseCoopers Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga tjänster Summa 26 0 3 15 61 117 163 1 Hyresintäkter Bolaget Totalhyra 2013 (moderbolaget) Bostäder Lokaler Garage Övriga enheter Summa 152 211 14 319 3 844 105 170 479 Hyresbortfall, 2013 Bolaget Bostäder Lokaler Garage Övriga enheter Summa Hyresbortfall 2013 2012 142 953 12 678 3 669 103 159 403 Netto 2013 2012 -5 090 -1 408 -203 -28 -6 729 -6 128 -1 362 -185 -27 -7 702 147 121 12 911 3 641 77 163 750 2012 136 825 11 316 3 484 76 151 701 HLU Kvarboenderabatt Övriga rabatter Vakans Totalt 783 703 235 161 783 703 396 3 370 1 246 203 28 4 847 5 091 1 407 203 28 6 729 HLU, Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Hyresintäkter Totalhyra Koncernen Bostäder Lokaler Garage Övriga enheter Summa 2 3 Hyresbortfall 2012 148 857 14 490 3 857 103 167 307 Netto 2012 -6 404 -1 365 -197 -27 -7 993 2012 142 453 13 125 3 660 76 159 314 Övriga förvaltningsintäkter 2013 2012 Bolaget (Koncernen och moderbolaget) Ersättningar från hyresgäster Återvunna hyresförluster Erhållna bidrag Försäkringsersättning Övriga intäkter Summa övriga förvaltningsintäkter 62 155 220 1 263 42 1 742 113 150 18 8 826 13 9 120 Driftskostnader Fastighetsskötsel Reparationer, egen regi Reparationer, köpta tjänster Vatten Fastighetsel Uppvärmning Renhållning KabelTV och internet Riskkostnader Tillval Summa driftskostnader BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 24 650 2 830 8 490 5 831 6 908 18 892 3 327 1 617 3 087 1 683 77 315 2012 20 953 1 857 8 091 5 824 6 154 19 759 3 202 1 399 3 311 3 334 73 884 2012 21 043 1 857 9 225 6 086 6 796 20 136 3 267 1 452 3 311 3 433 76 606 27 4 5 BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 24 544 2 336 7 743 34 623 2012 17 776 1 012 7 785 26 573 2012 18 064 1 012 7 785 26 861 BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 2012 2012 12 555 354 119 433 1 146 532 15 139 10 788 328 119 433 970 437 13 075 11 106 328 119 433 970 437 13 393 0 0 165 165 165 165 15 139 13 240 13 558 81 169 250 82 182 264 82 182 264 15 389 13 504 13 822 Ränteintäkter och liknande resultatposter Bolaget (Koncernen och moderbolaget) Ränteintäkter på likvida medel Ränteintäkter övriga Återbäring HBV Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 2013 2012 514 219 248 981 129 146 223 498 Räntekostnader och liknande resultatposter Bolaget (Koncernen och moderbolaget) Räntekostnader på fastighetslån Räntekostnader övriga lån och krediter Avgift kommunal borgen Summa räntekostnader och liknande resultatposter 2013 2012 15 581 2 880 16 463 16 237 6 872 17 115 Underhållskostnader Bostäder Lokaler Övriga utrymmen & utemiljö Summa underhållskostnader Av- och nedskrivningar Avskrivningar för fastighetsförvaltning Byggnader Tillval Byggnadsinventarier Markanläggningar Maskiner och verktyg Fordon och bilar Summa avskrivningar för fastighetsförvaltningen Nedskrivningar för fastighetsförvaltning Byggnader Summa nedskrivningar Summa av- och nedskrivningar för fastighetsförvaltningen Avskrivningar för central administration Kontorsinventarier Data Summa avskrivningar för central administration SUMMA AV- OCH NEDSKRIVNINGAR 6 7 28 8 Bokslutsdispositioner Avsättning till Ersättningsfond Upplösning av ersättningsfond Återföring av 2006 års periodiseringsfond Återföring av 2007 års periodiseringsfond Summa bokslutsdispositioner 9 Skatt på årets resultat Bolaget (Moderbolaget) Aktuell skatt erhållet koncernbidrag Uppskjuten skatt hänförlig till tidigare räkenskapsår Omräkningsdifferens på grund av ändrad statlig inkomstskatt Uppskjuten skatt på årets temporära skillnader Koncernen Aktuell skatt Uppskjuten skatt på obeskattade reserver Uppskjuten skatt hänförlig till tidigare räkenskapsår Omräkningsdifferens på grund av ändrad statlig inkomstskatt Uppskjuten skatt på årets temporära skillnader 2013 0 8661 0 2 000 10 661 2012 -8 661 0 1 100 0 -7 561 2013 2012 0 -412 0 -2 878 -3 290 1 090 -1 411 230 7 -84 0 -1 655 -1 411 435 7 -2 624 29 10 Byggnader och mark Byggnader och byggnadsinventarier Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Nyanskaffningar samt byggnation Fusion Försäljning och nedskrivning Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Fusion Årets avskrivningar enligt plan Försäljning och nedskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde, byggnader och byggnadsinventarier Mark och markanläggningar Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Nyanskaffningar Fusion Försäljning och utrangering Utgående bokfört värde Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde, mark och markanläggningar Utgående bokfört värde, byggnader och mark Taxeringsvärden Byggnader Mark Summa taxeringsvärden, byggnader och mark 30 BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 2012 2012 833 791 800 762 828 029 50 757 14 081 0 898 629 34 602 0 -1 573 833 791 35 945 0 -1 573 862 401 -304 244 -294 418 -304 259 -299 -13 028 0 -317 571 0 -11 234 1 408 -304 244 0 -11 552 1 408 -314 403 581 058 529 547 547 998 29 181 29 181 30 983 60 3 756 0 32 997 0 0 0 29 181 350 0 0 31 333 -3 127 -2 694 -2 694 -433 -3 560 -433 -3 127 -433 -3 127 29 437 26 055 28 207 610 495 555 602 576 205 730 037 170 262 900 299 703 326 183 522 886 848 733 817 191 740 925 557 11 Maskiner och inventarier Bolaget (Koncernen och moderbolaget) Fastighetsförvaltningen Ingående ackumulerade ansk.värde, maskiner, redskap och fordon Nyanskaffning under året Försäljning och utrangering Summa ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 13 394 3 146 -792 15 748 13 149 415 -170 13 394 -9 940 792 -1 678 -10 826 -8 688 155 -1 407 -9 940 Bokfört värde, fastighetsförvaltningen 4 922 3 454 Central administration Ingående ack ansk.värde, kontorsinventarier och data Nyanskaffning under året Försäljning och utrangering Summa ackumulerade anskaffningsvärden 2 059 135 -83 2 111 1 972 87 0 2 059 -1 591 36 -250 -1 805 -1 327 0 -264 -1 591 306 468 Utgående bokfört värde, maskiner och inventarier 5 228 3 922 Pågående ny- och ombyggnader Bolaget (Koncernen och moderbolaget) Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets anskaffningar Kostnadsförda projekt Överfört till färdigställda fastigheter Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 32 511 29 162 -42 -47 415 14 216 28 399 32 415 -54 -28 249 32 511 2013 2012 40 40 40 40 Ingående ackumulerade avskrivningar Ackumulerade avskrivningar på avyttrade och utrangerade tillgångar Årets avskrivning enl plan 20 % Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ackumulerade avskrivningar Ackumulerade avskrivningar på avyttrade och utrangerade tillgångar Årets avskrivning enl plan, 20 % Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Bokfört värde, central administration 12 13 Aktier och andelar Bolaget (Koncernen och moderbolaget) HBV, Inbetalt insatskapital Summa aktier och andelar 31 14 Övriga fordringar Pågående försäkringsskador Pågående bostadsanpassning Innestående återbäring HBV Skattefordran Övriga kortfristiga fordringar Summa övriga fordringar 15 Kassa och bank BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 53 284 2 029 721 296 3 383 2012 4 090 188 1 821 64 357 6 520 2012 4 090 188 1 821 78 358 6 535 Bostadsbolagets bankkonto är anslutet till ett koncernkonto, där Mjölby kommun är huvudkontohavare gentemot kreditgivande bank. Inom koncernkontot finns en checkräkningskredit där bolagets del är 7 mkr. Per balansdagen är krediten outnyttjad. 16 17 18 Eget kapital Bolaget Belopp vid årets ingång Utdelning Eget kapital från Hallenhusets Fastighetsbolag Årets resultat Eget kapital vid årets utgång Aktiekapital Bundna reserver 5 000 104 000 5 000 104 000 Periodiseringsfond Bolaget (Moderbolaget) Avsättning 2007, tax -08 Avsättning 2008, tax -09 Avsättning 2009, tax -10 Avsättning 2011, tax -12 Summa periodiseringsfond Ersättningsfond Fritt eget kapital Summa eget kapital 33 141 -113 50 142 141 -113 50 38 543 71 621 38 543 180 621 2013 2012 0 500 1 100 22 1 622 2 000 500 1 100 0 3 600 2013 2012 Utgörs av försäkringsersättning avseende brand på Prästgårdsliden 14C. Bolaget (Moderbolaget) Avsättning 2012 Årets upplösning Summa ersättningsfond 32 8 661 -8 661 0 8 661 0 8 661 19 Uppskjuten skatteskuld Bolaget (Moderbolaget) Skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar, fastigheter Avseende underskottsavdrag Avseende i bokföringen nedskriven Ersättningslånepost 2013 2012 6 722 -824 -1 434 4 464 3 418 -703 -1 541 1 174 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar, fastigheter Avseende obeskattade reserver Avseende underskottsavdrag Avseende i bokföringen nedskriven Ersättningslånepost 20 2012 3 418 2 702 -703 -1 541 3 876 Långfristiga skulder Bolaget (Koncernen och Moderbolaget) Kreditförfall Skulder med förfall inom ett år efter balansdagen som avses att förnyas Skulder med förfall över ett år och mindre än fem år efter balansdagen Skulder med förfall senare än 5 år efter balansdagen Summa långfristiga skulder 2013 2012 136 929 304 680 0 441 609 98 498 340 280 0 438 778 Ränteförfall Skulder med förfall inom ett år efter balansdagen som avses att förnyas Skulder med förfall över ett år och mindre än fem år efter balansdagen Skulder med förfall senare än 5 år efter balansdagen Summa långfristiga skulder 136 929 304 680 0 441 609 86 100 352 678 0 438 778 Som säkerhet för företagets långfristiga skulder har lämnats fastighetsinteckningar med 262 886 Tkr vilket motsvarar säkerhet för lån på 229 129 Tkr. I övrigt kommunal borgen. För säkring av lån med rörlig ränta har avtal avseende ränteswappar tecknats till ett nominellt belopp om 104 500 Tkr. Förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan år 2014 och år 2016 med en genomsnittlig löptid om ca 1,3 år. Fast räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan 2,66 % och 3,57 %. Rörlig ränta enligt låneavtalen ligger vid bokslutstillfället mellan 1,01 % och 1,17 %. Marknadsvärdet för ränteswapparna uppgår vid bokslutstillfället till - 2 410 Tkr. 33 21 22 34 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen semesterlöneskuld Skuld för sociala avgifter Kortfristig del av pensionsskuld Upplupna räntekostnader Förskottsbetalda hyror Övriga upplupna kostnader Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Nedskrivningar Pernsionsavsättning Reservfond och fritt EK från Hallenhusets Fastighetsbolag Summa avskrivningar BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 2012 2012 1 761 1 013 274 2 979 11 414 1 395 18 836 1 695 698 244 3 175 9 940 2 139 17 891 1 695 698 244 3 175 9 940 2 317 18 069 BOLAGET MODERBOLAGET KONCERNEN 2013 2012 2012 15 389 0 586 72 13 339 165 253 0 13 657 165 254 0 16 047 13 757 14 076 STYRELSENS OCH VD:S FÖRSLAG TILL ÅRSSTÄMMAN Till årsstämmans förfogande står balanserat resultat från föregående år 33.078.030:- samt årets resultat 38.542.961:- 71.620.991: Styrelsen och verkställande direktören föreslår årsstämman besluta att aktieutdelning sker med kronor att i ny räkning överföres kronor 135.450:71.485.541:- Den föreslagna aktieutdelningen utgör knappt en promille av bolagets eget kapital. Det är styrelsens bedömning att bolagets ekonomiska ställning medför att aktieutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets egna kapital samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Mjölby den 24 mars 2014 Jörgen Oskarsson Gunilla Brynell Johansson Styrelsens ordförande Styrelsens vice ordförande Anita Andersson Göran Hugo Claes Andersson Jan-ove Hammarberg Verkställande direktör Revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 25 mars 2014 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Jonas Leek Auktoriserad revisor 35 REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i Bostadsbolaget i Mjölby AB, org.nr 556041-4749 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Bostadsbolaget i Mjölby AB för år 2013. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 18–35. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Bostadsbolaget i Mjölby ABs finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. 36 RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Bostadsbolaget i Mjölby AB för år 2013. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om styrelsens ledamot är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om styrelsens ledamot på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamot ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Linköping den 25 mars 2014 Jonas Leek Auktoriserad revisor GRANSKNINGSRAPPORT Till årsstämman i Bostadsbolaget i Mjölby AB, org.nr 556041-4749 Då de tidigare valda revisorerna avsade sig sina uppdrag vid fullmäktigesammanträdet i maj 2013, blev vi av fullmäktige valda till vårt revisorsuppdrag fr.o.m. den 1 juli 2013, vilket i viss mån påverkat vår granskningsinsats. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed. Vi har granskat styrelseprotokoll och styrdokument, samt tagit del av den ekonomiska redovisningen. Vi noterar att finansiering av utökat och förstärkt underhåll görs genom fondering av realisationsvinst från fastighetsförsäljning i Mantorp över den närmaste 5 åren. Sammantaget konstaterar vi att Bolaget skötts på ett ändamålsenligt och ur ekonomisk synpunkt tillfredställande sätt, samt att den interna kontrollen varit tillräcklig. Vi finner därför ingen anledning till anmärkning mot styrelse eller verkställande direktör. Mjölby den 18 mars 2014 Yngve Welander Lekmannarevisor Yngve Nilsson Lekmannarevisor 37 38 314 301 314 161 141 141 141 151 151 161 131 131 131 107 108 109 111 112 120 122 106 101 102 103 103 103 104 105 Centrum 1 101 Gatuadress MJÖLBY St. Torget 2, Magasingatan 1-9 Kungsvägen 52 Burensköld 1 St. Torget 4 Nornan 1 Järnvägsgatan 2 Vattumannen 2 Vintergatan 2 A-B Vattumannen 6 Vintergatan 2 C-D Vattumannen 1 Lagmansgatan 36 Kikaren 5-6-7 Vintergatan 21, 23, 25 Lejonet 7 Bockarpsv. 7 ,9, 11, Finstugatan 15, 17 Tumskruven 1,3 Kyrkogatan 10-12 m.fl, Burensköldsv 4, Fabriksg. 3 Stocken 5 Burensköldsvägen 6 Hallen 1 Strandvägen 1, 3 Svanen 1 Kyrkogatan 9 Gröngräset 3 Gräsvägen 34, 36, 38 ,40, 42, 44 Kålroten 9-45 Grönsaksvägen 1- 33 Karbasen 9,11 Dackegatan 8 Tunet 6 Högliden 3, 5, 7, 9 Ramstadgatan 2,4 Kungsvägen 81, 83, 85 Sågen 1 Katarinas gränd 2,4 Sörbygatan 9 Folkungagatan 30 Städet 1 Folkungaplan 3 Stjärngatan 10 Smedjegatan 1, 3 Birgittag. 2 Tången 1 Sörbygatan 11 Smedjeg. 2, 4, 6 Stjärngatan 8 Storgården 1-2 Smålandsvägen 40, 42 Skattegården 1 Kapellgatan 2, 4, 6, 8 Pilgården 1 Skattegårdsgatan 1, 3 Ekö 2 Prästgårdsliden 2, 4, 6, 8 Uroxen 1 Prästgårdsliden 10, 12, 14 HövitsKanikegatan 9, 11 mannen 5 Bryggargränd 1, 3, 5 Mejeriet 2, Prästgårdsliden 1, 3 Kaplanen 2 Filen 1 Hallevadsgatan 24 Skattegården 2 Kapellgatan 2 Fastighet Omr 1967/82 1971 2008 1968/71 1968/71/87 1968/71 1972/75 1972/75 2008 1961/64 1961/64 1961/64 1957/2006/ 2011 1997 1968/98 1940/1970 1982 1991 2004 1965/91 1946/88 1955 1957 1957 1952/78 1959/60 1993/08 1945 1987/88 Färdigställningsår 283 26 16 16 47 22 17 12 6 37 10 1 27 2 6 24 9 2 3 1 rok 480 34 22 582 75 76 39 13 16 18 32 38 51 47 36 30 51 38 16 11 102 4 118 8 12 3 16 4 8 6 3 9 9 10 3 rok 6 18 6 3 22 12 8 12 20 2 rok 250 5 12 13 43 31 34 9 9 6 25 11 1 13 25 1 3 3 3 3 4 rok 36 6 2 4 3 2 3 12 1 3 5 rok 1631 67 99 82 145 178 174 75 90 66 39 5 37 37 15 282 49 22 25 24 21 9 24 27 39 Antal 888 1315 826 860 867 862 885 801 804 833 986 872 803 799 1070 873 1114 946 859 909 780 855 794 953 925 Snittvarmhyra/m2/år 113 493 4886 7 407 5 714 9 759 12 494 12 320 5 226 5 844 3 998 2 967 468 2 875 4 160 1 210 19 426 2 899 1 502 1 876 704 1 046 706 1 293 1 927 2 786 Bostadslgh yta 4 2 180 1 18 15 21 2 1 1 35 3 14 7 2 2 6 8 38 Antal 499 745 15 521 7 553 362 820 466 60 135 1 354 2 925 1 742 724 29 251 216 1 096 3 537 Lokalyta 577 5 6 30 24 35 145 15 36 18 12 29 12 102 52 19 4 13 10 10 Garage antal ex.värme ex.värme Anm. Fastighetsvärden Vallen 3, 12, Ängen 1-2 Holmen 6 Oxdrivaren 5 Rosenlund 4 201 Viby-Olofstorp 4:15,4:20, 4:26, 4:34 Häradsvallen 1:71 Fall 1:27 Häradsvallen 1: 158 MANTORP Vallsberg 7:153 VÄDERSTAD Hydinge 1:65 SYA 272 293 291 282 283 281 261 254 255 253 252 251 351 TOTALT Sprättebrunn 11 (småhus) Tivolit 1 SKÄNNINGE Häradsvallen 1:66, 1:74, 1:80 Häradsvallen 1:127 Häradsvallen 1:70 Häradsvallen 1:9 Häradsvallen 1:153 Ubbarp 1:74, 1:111 208 205 Rosenlund 14 Rosenlund 24o25 Trojenborg 11 204 204 204 201 Stiftelsen 9 MJÖLBY Fastighet 201 Omr Engelbreksvägen 17 Stationsvägen 12-14 Hasselv 3 Magasinsvägen 10-34 Brädgårdsvägen 3- 9, mfl Vibyvägen 2-8 Idrottsv 1, 2 Ängsv. 1 Ubbarpsv 1 Hargsv 10 Parkv Tollstadsv. 32, 34 Galoppgränd 2-18 Kuskvägen 1-39 Travgränd 1-24 Häradsvägen 7, Vetavägen 2 Häradsvägen 18 Vifolkavägen 1, 3 Sågvägen 1, 2 Vifolkavägen 19 Herrbergav. 11 Vifolkavägen 6 Linköpingsg. 12, 14, 16 Krokg. 3, 5, 7 Mjölbygatan 30 Trojenborgsstigen 1-8 Mjölbyg 16 Lilla Vallgatan 7 Rosenlundsst.1, 2, 3, 4 Mjölbyg. 15, 17 Rosenlundsst. 1, 2, 3, 4 Järnvägsgatan 7 Borgmästaregatan 6, 8 Lilla Vallgatan 8, 10, 12, Mjölbygatan 18, 20 Lilla Vallgatan 3, 4, 5, 6 Gatuadress 1989 1963-64,84 1991 2004 1987 1982 1964-65 1969 1984 1962 1962 1953-56,84 1984 1982 1967-74,88 1987 1946,89 1963-64 1963-65 1963-66 1957-59 1952-56 Färdigställningsår 981 133 16 16 41 6 6 438 31 4 5 18 40 3 4 16 250 12 4 50 1 6 19 19 60 45 582 46 2 rok 5 16 4 2 108 14 9 3 14 27 41 283 14 1 rok 716 88 2 2 12 18 7 14 19 11 3 146 4 15 58 3 6 3 10 30 7 480 14 3 rok 335 52 2 2 1 1 9 4 2 20 13 2 30 2 10 2 6 3 250 9 4 rok 46 0 0 2 1 1 8 1 4 1 36 2 5 rok 2 516 316 26 26 1 1 57 27 14 52 88 19 6 2 19 0 542 32 30 123 4 12 26 43 123 96 1631 85 Antal 876 898 835 835 667 667 964 1121 767 861 840 998 744 792 863 824 809 751 869 859 906 775 784 796 921 888 766 Snittvarmhyra/m2/år 171 614 21 765 1 510 1 510 116 116 4 048 2 065 1 062 4 132 5 616 1 418 323 206 1 231 34 730 1 664 2 761 8 362 275 740 1 670 2 435 8 115 4 995 113 493 5 377 Bostadslgh yta 241 24 5 5 2 1 2 2 6 3 2 1 2 31 5 2 4 7 16 180 Antal 20 926 2 544 142 142 579 24 95 92 924 581 61 34 1 162 2 719 154 65 290 378 824 15 521 Lokalyta 916 0 150 36 25 10 24 32 2 3 6 189 12 10 69 4 8 44 36 577 18 Garage antal ex.värme ex.värme ex.värme ex.värme ex.värme inkl. hush.el ex.värme Anm. Fastighetsvärden 39 FASTIGHETSINNEHAV 2013 Anskaffningsvärde Omr 101 102 103 104 105 106 107 108 109 111 112 120 122 131 141 151 161 301 314 201 204 205 208 351 251 252 253 254 255 261 272 281 282 283 291 293 40 Bostadsområde Centrum 1, Burensköld 1 Nornan 1 Vattumannen 1,2, 6 Kikaren 5-6-7 Lejonet 7 Tumskruven 1, 3 Stocken 5 Hallen 1 Svanen 1 Gröngräset 3 Kålroten 9-45 Karbasen 9, 11 Tunet 6 Sågen 1, Städet 1, Tången 1 Storgården 1-2 Skattegården 1 Pilgården 1 Ekö 2, Uroxen 1 Hövitsmannen 5, Mejeriet 2, Kaplanen 2 Filen 1 Skattegården 2, Barnstuga Lundby MJÖLBY Stiftelsen 9, Vallen 3, 12 Holmen 6, Oxdriv, Ängen 1, 2 Rosenlund 4, 14, 24, 25 Trojenborg 11 Sprättebrunn 11 Tivolit 1 SKÄNNINGE Häradsvallen 1:66, 1:74, 1:80 Häradsvallen 1:127 Häradsvallen 1:70 Häradsvallen 1:9 Häradsvallen 1:153 Ubbarp 1:74, 1:111 Olofstorp 4:15,4:20,4:26,4:34 Häradsvallen 1:71 Fall 1:27 Häradsvallen 1:158 MANTORP Vallsberg 7:153 VÄDERSTAD Hydinge 1:65 SYA Tillval, samtliga fastigheter TILLVAL TOTALT Mark och markanl. 47 100 106 75 626 1 398 0 3 756 280 459 7 415 333 2 364 639 Byggnad och byggn.inv 35 543 5 117 3 604 2 137 23 120 55 908 22 573 14 081 1 347 17 126 29 038 14 931 69 849 25 254 8 150 1 317 0 Taxeringsvärde Värdeminskn. 17 710 3 541 1 948 2 136 8 151 7 194 6 832 455 395 8 841 4 347 2 297 33 867 16 453 Bokfört restvärde 17 880 1 676 1 762 76 15 595 50 112 15 741 17 382 1 232 8 744 32 106 12 967 38 346 9 440 Totalt 35 960 11 458 11 838 5 683 11 178 24 779 12 476 23 700 2 736 15 406 41 776 9 980 98 666 69 973 Varav byggnad 26 942 8 879 9 756 4 618 9 410 20 018 9 964 18 768 2 093 12 849 32 395 8 317 82 159 56 910 68 331 68 199 120 496 33 801 31 345 6 370 42 680 38 171 114 126 110 548 120 593 48 526 89 638 100 006 41 922 146 646 213 560 194 232 19 1 095 Taxeringsfri 641 27 211 577 513 186 437 418 287 656 371 535 285 140 376 1 816 62 365 2 759 15 0 6 92 165 94 1 118 198 900 306 2 894 16 16 115 115 62 966 18 267 32 001 12 124 5 740 131 098 5 958 3 778 1 021 27 737 4 214 10 755 18 866 6 722 59 659 27 323 166 033 4 600 4 600 575 575 18 812 18 812 898 630 24 780 11 577 17 060 6 307 4 636 64 360 3 990 3 310 342 2 948 2 582 7 681 9 513 3 077 25 550 4 147 63 140 2 451 2 451 84 84 4 657 4 657 321 129 38 326 7 066 16 757 5 879 1 469 69 497 1 983 468 685 24 881 1 797 3 168 10 471 3 843 35 009 23 482 105 787 2 165 2 165 606 606 14 155 14 155 610 496 54 797 35 388 36 637 7 966 Taxeringsfri 134 788 6 309 4 740 829 9 544 2 354 21 579 17 632 4 333 22 501 13 103 102 924 5 436 5 436 780 780 44 806 29 206 26 467 6 076 900 299 730 037 32 995 106 555 5 023 3 806 1 013 8 159 1 896 17 357 12 209 3 528 19 815 10 145 82 951 4 622 4 622 624 624 41 FEM ÅR I SAMMANDRAG Förvaltat bestånd Bostäder antal Lokaler antal Garage antal Motorvärmareplatser Bostadsyta m2 Lokalyta m2 Total yta m2 Genomsnittshyra för bostäder Varmhyra kr/m2 * Ekonomi (tkr) Nettoomsättning Underhållskostnader Driftskostnader Finansiella intäkter Räntebidrag Finansiella kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Fastighetsskatt Fastighetslån Låneskuld kr/m2 Eget kapital Balansomslutning Hyresbortfall, outhyrt Hyresförluster Aktiekapital Soliditet % Övrigt Anställda antal (årsmedel) Omflyttningsfrekvens % 2013 2 516 241 916 95 171 614 20 998 192 612 2012 2 578 243 950 95 176 217 21 658 197 876 2011 2 549 242 948 95 174 619 22 100 196 719 2010 2 587 245 957 95 176 658 21 870 198 528 2009 2 587 254 957 95 176 658 24 994 201 652 2013 2012 2011 2010 2009 876 847 815 784 762 2013 165 492 34 623 77 315 28 347 0 16 463 13 657 0 3 159 441 609 2 293 180 621 678 631 6 729 172 5 000 26,8 2012 168 434 26 861 76 606 504 6 17 115 13 657 165 3 781 438 778 2 217 152 194 642 777 7 993 477 5 000 23,7 2011 151 899 30 360 74 223 13 114 127 17 184 13 442 7 799 3 708 417 653 2 123 138 856 606 376 9 630 375 5 000 22,9 2010 146 085 23 240 74 456 304 283 15 570 13 216 0 3 718 413 916 2 085 133 360 595 292 12 006 544 5 000 22,4 2009 144 033 22 662 69 415 329 460 16 306 16 247 0 3 036 404 355 2 005 130 896 578 999 11 158 230 5 000 22,6 2013 52 18 2012 47 21 2011 49 20 2010 51 23 2009 49 23 * Genomsnittlig hyra inklusive avdrag och tillägg utan hänsyn tagen till vakans 41 STYRELSE OCH LEDNINGSGRUPP Styrelse Övre raden från vänster: Göran Hugo, ledamot Jörgen Oskarsson, ordförande Claes Andersson, ledamot Karl-Gustaf Westman, suppleant Arne Svensson, suppleant Undre raden från vänster: Per-Arne Olsson, suppleant Anita Andersson, ledamot Gunilla Brynell Johansson, vice ordförande Jan-ove Hammarberg, vd Ledningsgrupp från vänster: Mats Spång Charlotta Elliot Jan-ove Hammarberg Jonas Haage Arbetstagarrepresentanter från vänster: Mats Spång Yvonne Rahm Stig Petersson Bojan Rakose 42 43 KONTAKT: Box 294, Burensköldsvägen 6, 595 23 Mjölby, Tel växel: 0142-854 50, www.mjolbybostad.se
