Årsredovisning 2011 (pdf)

Årsredovisning 2011
Innehåll
3 2011 i sammandrag samt utblick
4Vd-kommentar
Om Framtidenkoncernen
5 Detta är Framtidenkoncernen
8 Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder
16 Utveckling av fastigheterna
19 Hållbarhet och miljö
23Fastighetsvärdering
26Finansiering
30Ledning, organisation och medarbetare
Förvaltningsberättelse och finansiella rapporter
47Årets verksamhet
49 Andra händelser
50 Årets resultat
52 Fem år i sammandrag
54 Risk- och känslighetsanalys
56 Förslag till vinstdisposition och Utblick 2012
58 Rapport över totalresultat, koncernen
59 Rapport över finansiell ställning, koncernen
61Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
62Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen
63Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget
64 Balansräkningar, moderbolaget
66 Förändringar i eget kapital, moderbolaget
67 Kassaflödesanalyser, moderbolaget
68Noter
96Revisionsberättelse
97Granskningsrapport
Fastighetsförteckning
98Fastighetsförteckning per stadsdel
122Koncernkarta
47%
20 000
20
10 000
10
0
2005
2006
2007
2008
2009
0
Marknadsvärde fastigheter
1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok
Soliditet
Marknadsvärde fastigheter och soliditet
2011 i sammandrag
70 000 mnkr
60 000
• Hyresintäkterna uppgick till 4 783 mnkr (4 624).
50 000
• Hyresförhandlingarna ledde till höjningar för bostäder
på mellan 1,31 och 1,95 % per bolag, på helårsbasis.
40 000
30 000
52%
48%
20 000
53%
52%
51%
• Driftsöverskottet uppgick till 2 661 mnkr (2 497).
• Framtidenkoncernen har färdigställt 226 nya
hyresrättslägenheter, 52 småhus med äganderätt
och 13 bostadsrätter.
10 000
0
2007
2008
2009
2010
• Fastigheternas marknadsvärde ökade till 58 850 mnkr
(52 324).
2011
Marknadsvärde fastigheter
• Investeringar i ny- och ombyggnation samt förvärv
har gjorts med 2 773 mnkr (2 261).
Soliditet
• Koncernens soliditet uppgick till 53 % (52).
• Koncernen har drygt 70 000 lägenheter med en
vakansgrad om 0,1 % (0,1).
Utblick
• För att öka tempot i bostadsbyggandet och få fler
Driftsöverskott och Resultat efter finansnetto
bostäder
ut på marknaden krävs mer byggbar mark.
Vi
måste
arbeta
mer med förtätning och komplette5 000 mnkr
ringsbebyggelse
med
IFRSsamt hur en markportfölj
ÅRL
byggklar mark kan skapas i koncernen.
Driftsöverskott och resultat efter finansnetto
6 000 mnkr
4 000
• Fortsatt fokus på att minska energi- och vattenförbrukningar både genom styrning av system men
3 000
även genom olika miljöinvesteringar.
4 000
2 000
• Koncernen har en stor andel fastigheter som är
byggda 1950-1970 som nu står inför renovering. För
att möta detta på bästa sätt ska klimatskal, stammar,
1 000
badrum och tekniska installationer prioriteras.
Investeringar
Underhåll och kvalitetshöjning måste få genomslag i
0
2 500 mnkr
hyressättningen.
2008
2007
2006
2005
2004
2 000
0
Investeringar
-2 000
2 500 mnkr
-4 000
2 000
-6 000
1 500
2007
2008
2009
2010
2 000
2011
Driftsöverskott
1 000
Resultat efter finansnetto
500
1 000
0
Marknadsvärde fastigheter och soliditet
500
0
2008
• Fastighetsresultatet 2012 (koncernens interna
IFRS
4,000
styrmått) beräknas
överstiga ÅRL
utfallet 2011.
2009
2,000
0
Ekonomisk
information
-2,000
40 000
30 000
47%
20 000
Fastighetsinvesteringar
50%
52%
48%
51%
3 000 mnkr10 000
0
2005
2006
2007
2008
2 000
Marknadsvärde fastigheter
1 500
Soliditet
500
2007
2008
2009
2009
Förvaltnings AB Framtiden lämnar under året följande
-4,000
information:
-6,000
• Årsredovisning med
fastighetsförteckning
utges i
2005 2006
2007 2008 2009
mars.
Operating surplus
• Delårsrapport perIncome
den after
30 net
junifinancial
utges
i augusti.
items
Delårsrapport och förvaltningsberättelse finns i engelsk
version.
All ekonomisk information kan beställas från:
Förvaltnings AB Framtiden, Box 111, 401 21 Göteborg
Telefon 031-773 75 50
eller på e-post [email protected]
eller hämtas från www.framtiden.se
1 000
0
2005
• Hyresförhandlingar pågår mellan koncernens bolag
och Hyresgästföreningen. Två av koncernens bolag,
2006
2007 2008
Poseidon
och2009
Familjebostäder,
förhandlat klart.
Operating surplus andhar
income
after net financial items
Där höjs bostadshyrorna
med i genomsnitt 2 procent.
6,000 SEK m
60 000 mnkr
2005
2006ÅRL 2007
50 000
2 500
• En översyn och samordning av koncerngemensamma
Resultat efter
Driftsöverskott
viktiga funktioner
ska genomföras
för finansnetto
att skapa
optimala lösningar och ökad kostnadseffektivitet.
1 500
2010
2011
Vi står beredda!
Fler bostäder, mer underhåll och ökad integration och välfärd i
bostadsområdena – det är våra tre stora utmaningar i Framtiden­
koncernen. Efter fyra månader som vd för koncernen kan jag
bara konstatera att vi har alla förutsättningar för att klara av det!
När det gäller nyproduktionen av bostäder arbetar vi i väl­
digt långa processer. Det tar i genomsnitt åtta år från idé till
byggstart. Koncernens företag står beredda att bygga nya bostä­
der så snart som alla tillstånd är klara. Idag har vi över 1 500
bostäder i pågående detaljplaner. De senast tio åren har koncer­
nen ansökt om mark för att bygga 24 000 bostäder – vi har an­
visats mark för nästan 2 000 hyresrätter och 700 bostadsrätter
och egna hem. Den låga tilldelningen av byggbar mark gör att vi
har svårt att nå de mål som vår ägare satt upp, men vi kommer
att prioritera denna fråga och försöka hitta kreativa lösningar.
Därför är det också viktigt att vi utvecklar samarbetet med
andra aktörer i staden, hittar samordningsvinster och synkroni­
serar våra roller. Vi har ju alla samma mål – att bygga fler bostä­
der för att möta efterfrågan så att Göteborg kan fortsätta att ut­
vecklas.
Eftersom vi har en stor andel fastigheter byggda mellan 1950
och 1975 är det många hus som nu behöver renoveras och rustas
upp. Det ställer krav på finansiella muskler, och det har vi. Men
vi måste även arbeta strategiskt och effektivt med våra under­
hållsplaner för att kunna välja och prioritera rätt åtgärder. Fram­
åt behöver vi också se över våra hyror.
”Vi har stort fokus på miljöfrågor och Sveriges
första hyresfastighet med Svanenmärkning finns
i vår koncern.”
Vi har ett stort fokus på vårt miljöarbete och jobbar medvetet
med att ge våra hyresgäster förutsättningar att leva ett miljöan­
passat liv. Med medvetna produktval undviker vi farliga ämnen
för människor och miljö. Från och med 2011 är all vår nypro­
duktion lågenergihus. Ett av våra bolag har gått ännu längre och
valt att Svanencertifiera en av sina nybyggda fastigheter, som
därmed blev Sveriges första hyresfastighet med Svanenmärkning.
Barn och ungdomar är ofta i fokus för de insatser för syssel­
sättning och aktiviteter som bolagen arbetar med. Flera hundra
ungdomar har haft sommarjobb i bolagen och dessutom ordnas
en mängd aktiviteter för de yngre, både på sommarlovet och under
resten av året. Att skapa positiva förutsättningar för barn och
ungdomar är en av förutsättningarna för ett hållbart samhälle.
Det är glädjande att vårt långsiktiga kreditbetyg har höjts av
externa institut under hösten vilket visar på vår stabilitet och
styrka och ger oss bra möjligheter för fortsatt finansiering.
”En organisation med engagerade och
professionella människor.”
Efter många år som utvecklingsbolag har vi beslutat att Hjällbo­
Bostaden under våren 2012 kommer att fusioneras med Posei­
don. Detta för att få en långsiktig ekonomisk hållbarhet och
ökade förutsättningar för att utveckla verksamheten.
Vi har samlat koncernens arbete med finansiering till moder­
bolaget och påbörjat ett arbete för att hitta former för samord­
4 I Vd-kommentar
ning av nyproduktion. Under 2012 ska vi fortsätta att se över
funktioner som kan samordnas för ökad effektivitet. Vi ska också
ta fram en gemensam vision för koncernen.
En omfattande uppgift har varit de självdeklarationer och
granskningar som gjorts med anledning av stadens ökade fokus
på intern kontroll. Det kändes bra att läsa revisorernas rapport
som kom i december – koncernens bolag klarade granskningen
väl. Det är tryggt att veta att det är ordning och reda i bolagen
och för att ytterligare stödja det arbetet har vi rekryterat en
internrevisor.
Mina intryck efter bara några månader på posten som vd för
Framtidenkoncernen är att jag kommit till en organisation med
engagerade och professionella människor. Här finns så mycket
kunskap och ambitioner att kanalisera för en vd. Min roll blir att
samordna och lyfta fram den potential och skapa de förutsätt­
ningar som krävs för att vi ska fortsätta vara med och utveckla
hela Göteborg. Och vi står inte bara beredda – vi är i full gång!
Göteborg i februari 2012
Anneli Snobl
VD
Detta är Framtidenkoncernen
Framtidenkoncernen är Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern. Moderbolag är Förvaltnings AB
Framtiden. Förutom fem bostadsföretag ingår bolag för kommersiella lokaler, parkeringar, produktion av
bostadsrätter och egna hem samt störningsservice i Framtidenkoncernen.
Förvaltnings AB Framtiden
Poseidon
Bostadsbolaget
HjällboBostaden*
Familjebostäder
Gårdstensbostäder
Egnahemsbolaget
GöteborgsLokaler
Bygga Hem
Störningsjouren
Parkeringsbolaget
Rysåsen
Scandinavium
* HjällboBostaden blev dotterbolag till Poseidon i december 2011.
Tillgången till attraktiva bostäder har stor betydelse för Göte­
borgs utveckling. Människor söker sig till platser med god miljö,
bra bostäder och utvecklad infrastruktur. Där skapas de nya
företagen och arbetsplatserna. Genom att äga bostadsföretag kan
kommunen agera på fastighets- och bostadsmarknaden. Denna
möjlighet är det grundläggande motivet för kommunen att äga
bostadsföretag och koncernen är en strategisk aktör i det arbetet.
Framtidenkoncernen har beslutat om ett antal fleråriga fokus­
områden. Dessa är:
• nyproduktion
• lokaler för kommersiell verksamhet och offentlig service
• underhåll
• miljö och energi
• socialt ansvar
Framtidenkoncernens mest prioriterade uppgift är att skapa fler
nya bostäder och öka tempot i bostadsbyggandet. Koncernen ska
också arbeta för att utveckla och stärka de lokala torgen. En annan
utmaning är det stora underhållsbehov som framför allt finns i
fastigheterna som är byggda 1950-1975. Att i detta samman­
hang, liksom vid nyproduktion och i vardagsförvaltning, hus­
hålla med naturresurser, begränsa koldioxidutsläpp och andra
miljöstörningar är också en av koncernens viktigaste uppgifter.
Framtidenkoncernen har ett ansvar för att aktivt arbeta för
ökad integration och välfärd i bostadsområdena och för ett bättre
och mindre segregerat Göteborg. Koncernen ska skapa förutsätt­
ningar för trygghet, säkerhet och trivsel, med extra fokus på barn
och ungdom.
Under 2012 kommer moderbolagets roll att förtydligas för
att ytterligare stärka koncernen som en strategisk aktör. För att
bli mer effektiva och hitta optimala lösningar för koncernen ska
en översyn göras för att se hur vissa funktioner kan samordnas.
I april 2011 fattade Göteborgs kommunfullmäktige beslut
om ett nytt ägardirektiv för Förvaltnings AB Framtiden som er­
sätter det tidigare från 1992. Utifrån ägardirektivet har den kon­
cerngemensamma affärsidén formulerats.
Affärsidé
• Framtidenkoncernen ska vara en strategisk aktör i syfte att
stärka Göteborg som bostadsort och regioncentrum.
• Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter, utveckla torg- och mötesplatser med ett
varierat utbud av lokaler för butik, kontor och lager samt tillhandahålla attraktiva parkeringsmöjligheter.
• Framtidenkoncernen ska ständigt söka vägar att ge de boende
inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt
möjlighet att utveckla sin egen välfärd.
6 I Detta är Framtidenkoncernen
Mål och strategier
Framtidenkoncernen har ett antal gemensamma mål för verk­
samheten för att kunna uppfylla de prioriterade mål och inrikt­
ningar som Göteborgs kommunfullmäktige fastställer i samband
med det årliga budgetbeslutet.
Koncernens gemensamma mål 2011
• Den justerade soliditeten får inte understiga 30 procent.
• Fastighetsresultatkrav med krav på underhållsnivå.
• Bred finansieringsbas.
• Koncernens bolag ska bibehålla en hög kundtillfredsställelse.
• Hyresgästernas inflytande ska utvecklas.
• Koncernen ska ha en projektportfölj för nyproduktion omfattande
5 000 lägenheter initierade i stadens planprocess. Projekten ska ha
god spridning.
• Koncernen ska ha 1 000 bostäder i produktion under 2011.
• Minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter
och egna hem per år.
• Koncernen ska verka för att det i stadsdelarna finns variationer
av upplåtelseformer.
• Minst två sysselsättningsprojekt ska startas upp per bolag som
vänder sig främst till koncernens hyresgäster som står utanför
den ordinarie arbetsmarknaden.
• Energianvändningen ska minska och därmed reducera koncer­
nens bidrag av koldioxidutsläpp.
• Nyproduktion ska projekteras med bra klimatskal och energi­
effektiva installationer och målsättningen är en energianvänd­
ning på högst 60 kWh/kvm och år.
• Vid renovering/ombyggnad ska möjligheten till energibespa­
rande åtgärder utvärderas.
• All fastighetsel ska vara miljöanpassad och förnyelsebar.
• Vi ska skapa förutsättningar för, främja och uppmuntra miljö­
medvetandet hos hyresgästerna.
• Medarbetarnas nöjdhet ska bibehållas.
• Hälsa (sjukfrånvaro) ska bibehållas.
• Medarbetarskap ska synliggöras.
• Genom medveten rekrytering ska koncernens ledarsamman­
sättning ur ett mångfaldsperspektiv bättre spegla stadens mång­
faldsambition.
Strategier
Att öka nyproduktionstakten av bostäder är prioriterat för Fram­
tidenkoncernen. Nya bostäder ska främst byggas i attraktiva
lägen med möjlighet till god kollektivtrafik. Detta kan ske i nära
samarbete med andra aktörer på marknaden och ska framför allt
ske genom kompletteringsbyggande av centrumnära områden.
Koncernen har identifierat ett antal områden för nyproduktion.
Arbetet med energi och miljö ska kännetecknas av strävan av att
kunna leverera ett miljöanpassat och resurssnålt boende. Hyres­
gästerna i lägenheter och lokaler ska känna trygghet i att koncer­
nens bolag strävar efter att eliminera eller åtgärda byggmaterial
och miljöer, som kan verka skadliga för människors hälsa, så
snart de upptäcks.
Framtidenkoncernens bolag ska verka för att försörjning av
energi och media (värme, el och vatten) utförs på ett för samhället
resurssnålt sätt, med så låg negativ miljöpåverkan som är prak­
tiskt och affärsmässigt möjligt inom ramarna för våra uppdrag.
Koncernens bolag ska erbjuda möjlighet till ett miljöanpassat
boende för att minska mängden avfall.
För att skapa attraktiva boendemiljöer krävs att god service
och handel finns i nära anslutning till bostäderna. Torgen ska
vara naturliga mötesplatser.
För att bidra till Göteborgs utveckling ska kundanpassad
parkering tillhandahållas. Stadens parkeringspolicy innebär att
strategin för koncernens parkeringsverksamhet måste utvecklas.
Det är nödvändigt att samverka inom koncernen för att finna
alternativa lösningar för underhållsåtgärder. Underhållsbehovet
är förenat med stora kostnader vilket kräver en tydlig strategi i
balans med koncernens långsiktiga, finansiella mål. Koncernen
måste arbeta strukturerat med fleråriga underhållsplaner med
tydliga prioriteringar. Specialkompetens och uppbyggd erfaren­
het ska tas tillvara.
Hyresgästernas inflytande och trygghet är två ytterst strate­
giska frågor. Utgångspunkten för bolagens arbete med inflytande
är att det ska vara brett, ske på hyresgästernas villkor och baseras
på lokala förutsättningar. Kunskap om vad hyresgästerna tycker
om sitt boende och närmiljön behövs för att kunna utveckla
verksamheten. Denna kunskap får vi genom medarbetarnas dag­
liga kontakter med hyresgäster och kunder samt genom regel­
bundna kvalitetsmätningar.
Ur ett riskperspektiv är det viktigt för koncernen att bredda
sina finansieringskällor. Ett antal strategiska beslut har tagits för
att nå detta. Målsättningen är att skapa en upplåning utifrån
koncernens finansiella kapacitet och tillgångar, en väl avvägd
kombination mellan kapitalmarknadsupplåning och bankfinan­
siering. Finansorganisationen samordnas från januari 2012 och
koncernens sammanlagda kredit- och låneportfölj sköts fortsätt­
ningsvis från moderbolaget.
Kommunfullmäktiges prioriterade mål i budget 2011
• Integrationen – så som den kommer till uttryck i styrkortet för
integration – ska öka.
• Andelen jämställdhetssäkrade verksamheter inom nämnder
och bolag ska öka.
• Äldres möjligheter att vistas ute och delta i sociala aktiviteter
ska öka.
• Många människor med psykiska funktionsnedsättningar
saknar idag arbete och bostad, därför ska antalet fullvärdiga
bostäder och möjligheter till meningsfull sysselsättning öka.
• Miljön i Göteborg ska förbättras genom att biltrafiken minskar
till förmån för resande med kollektivtrafik och cykel.
• Resurshushållningen i Göteborg ska öka.
• Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska
nedskräpningen i Göteborg minska.
• El-effektiviteten ska öka.
• Förbrukningen av fossila bränslen ska minska.
• Många människor söker bostad, därför ska det byggas 2 000
nya bostäder under 2011.
• Rekryteringar till kommunens verksamheter på alla nivåer ska
bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg.
• Barn behöver social träning i pedagogisk miljö, därför ska det
vara full behovstäckning i förskolan och i varje stadsdelsnämnd
ska barn erbjudas plats i familjedaghem.
• Unga människor behöver en bra kunskapsgrund, därför ska
andelen elever med godkända betyg öka.
• Barn och ungdomar behöver trygghet och en god arbetsmiljö
i skolan, därför ska mobbningen minska.
• Äldre göteborgare inom stadens särskilda boenden behöver
trygghet och påverkan över sin livssituation, därför ska de
äldres inflytande över sin vardag öka.
• Andelen ungdomar i Göteborg som engagerar sig i förenings­
livet och blir ledare ska öka.
• Barn och ungdomar behöver kulturell stimulans och möjligheter till eget skapande, därför ska alla barn och ungdomar i
Göteborg mellan 6 och 19 år, förutom ordinarie undervisning,
ges plats i kultur- och musikskolans verksam­heter.
• Andelen miljömåltider som kommunen serverar ska öka.
• Den normala anställningsformen i Göteborg är heltid och
tillsvidareanställning, därför ska ofrivilligt deltidsanställda inte
förekomma.
• Andelen arbetad tid utförd av timavlönade ska minska.
Inriktningar i budget 2011
• Allmännyttan ska ha 1 000 bostäder i produktion under 2011.
• Alla stadens nämnder och styrelser ska arbeta med jämställdhetsintegrerad budget- och uppföljningsprocess.
• I prioriteringsanvisningarna, av särskilt angivna investerings­
ramar, ska prioritering också ske med inriktning mot tillgänglighetsanpassning.
• Vi ska säkerställa kompetens bland kökspersonal och bevara
de mindre tillagningsköken där det är möjligt. Allt kött som
upphandlas och serveras av kommunen ska vara ekologiskt.
• Det ska finnas jämställdhetsutbildad personal i alla förskolor
och skolor, samt tillgång till genuspedagoger i verksamheten.
• Tillgång till barnomsorg på obekväm arbetstid ska finnas i alla
stadsdelar.
Detta är Framtidenkoncernen I 7
Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder
Göteborg växer och behovet av fler bostäder är stort. Framtidenkoncernen äger ungefär hälften av alla
hyresrätter i Göteborg. Mer än var fjärde göteborgare, eller drygt 133 000 personer, bor hos något av
koncernens bostadsbolag.
Marknad
Göteborgs utveckling under 2011
Göteborgs befolkning uppgick vid årets slut till cirka 520 000
personer. De senast åren har befolkningen ökat med mellan
6 000 och 7 000 personer per år, främst på grund av att antalet
nyfödda barn är stort.
Den goda konjunkturen under våren i Västra Götalands­
regionen mattades av och under hösten 2011 befann sig närings­
livet i en normalkonjunktur. Dämpningen märktes av i alla delar
av regionen och i de flesta branscher, men hade vid årets slut
ännu inte satt några spår i sysselsättningen.
I december 2011 var 6,7 procent av befolkningen mellan 16
och 64 år i Göteborg anmälda till arbetsförmedlingen som
arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program. Det motsva­
rar drygt 23 600 personer och är en minskning från föregående
år med cirka 1 100 personer. Med Arbetsförmedlingens nya be­
räkningssätt registerbaserad arbetskraft, som relaterar arbetslös­
heten till arbetskraften och inte till befolkningen, var 9,3 procent
arbetslösa eller i program i december 2011.
Stor efterfrågan på bostäder
Aktörer på bostadsmarknaden
I Göteborg finns drygt 250 000 bostäder, varav cirka en femtedel
är småhus och resten flerbostadshus. Flerbostadsmarknaden be­
står av i stort sett lika delar kommunägda hyresrätter, privatägda
hyresrätter samt bostadsrätter, men fördelningen varierar mellan
stadens olika delar.
Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter delas in i kom­
munägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutio­
ner samt mindre privatägda bostadsföretag och privatpersoner.
Av de drygt 135 000 hyreslägenheterna i Göteborg äger Fram­
tidenkoncernen mer än hälften. De största privata ägarna av hyres­
fastigheter är Stena Fastigheter med 8 800 lägenheter och Wallen­
stam med 3 000 lägenheter. I Göteborg finns också ett stort antal
fastighetsägare med mindre bestånd som totalt omfattar 20 000
lägenheter.
Tillskott av bostäder
Bostadsbyggandet i Göteborg minskade något under året. 1 702
nya bostäder färdigställdes 2011 jämfört med 1 843 bostäder
2010. Av årets tillskott var 1 483 lägenheter nybyggda medan
resterande tillkom genom ombyggnationer. Utfallet stämmer väl
med prognosen vid årets början, som visade på ett beräknat till­
skott på 1 700 nya bostäder.
Marknadsandelar – Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad
19 %
28 %
Nyproduktionen fördelar sig på 280 småhus, 1 135 lägenheter i
flerbostadshus (695 bostadsrätter och 440 hyresrätter) samt 68
gruppbostäder. Framtidenkoncernen har under året producerat
226 av hyresrätterna. Egnahemsbolaget har bidragit med 52
småhus med äganderätt och 13 bostadsrätter. Under 2011 har
totalt 2 300 bostäder börjat byggas i Göteborg.
Efterfrågan och bostadspriser
Efterfrågan på bostäder, framför allt hyresrätter, har varit stor
även under 2011. Förmedling av hyreslägenheter sker ofta genom
Boplats Göteborg där fastighetsägare i Göteborgsområdet kan
annonsera ut lediga lägenheter. Boplats ägs av Göteborgs Stad,
de kommunala bostadsbolagen och de privata fastighetsägarna.
Framtidenkoncernens bostadsföretag lämnar alla lediga lägenhe­
ter, efter internbyten, till Boplats för förmedling.
Under 2011 utannonserades sammanlagt 8 855 lägenheter
på Boplats, vilket är en minskning med 345 lägenheter jämfört
med föregående år. Boplats hade vid årets slut mer än 126 000
registrerade sökande. Det är 18 500 fler än vid förra årsskiftet.
Drygt 50 000 av de registrerade saknar eget kontrakt och nästan
hälften av dessa bor kvar hos föräldrarna.
Vakansgraden på hyreslägenheter i Göteborg är nästan obe­
fintlig i alla stadsdelar.
Efter flera år med stigande priser sjönk bostadspriserna något
i landet som helhet under 2011. Priserna på villor i Storgöteborg
hade i december 2011 minskat med i genomsnitt 4 procent jäm­
fört med samma period 2010. Även bostadsrättspriserna i Stor­
göteborg sjönk 4 procent jämfört med december 2010. I Göte­
borg minskade priserna på bostadsrätter med i genomsnitt 5
procent.
Positiv utveckling för lokaler
I Göteborg finns cirka 5,2 miljoner kvm kontors- och butiksyta.
Ungefär 850 000 kvm av kontorsytan är lokaliserad till Göte­
borgs centrala kontorsdistrikt, som består av Nordstaden, Inom
Vallgraven, Lilla Bommen samt Kungsportsavenyn. Andra vik­
tiga områden i centrala Göteborg är Norra Älvstranden och
Gårda.
Framtidenkoncernen är den största aktören på lokalmarkna­
den i Göteborg, men har en mindre del av sina kontors- och
butikslokaler i de mest attraktiva lägena. Andra stora aktörer är
Vasakronan, Wallenstam, Castellum, Diligentia och Platzer.
Historiskt sett är hyresnivåerna för kontor i Göteborg mindre
rörliga när konjunkturerna varierar, jämfört med Stockholm.
Under året har utvecklingen på den kommersiella fastighets­
marknaden i Göteborg varit svagt positiv, både vad det gäller
omsättning, vakanser och hyror. Andelen lediga kontorslokaler i
Göteborgs mest centrala delar låg vid utgången av 2011 på cirka
6 procent och i stadens övriga delar på cirka 7 procent.
Stadens parkeringar
26 %
Kommunägda
hyresrätter
Privatägda
hyresrätter/övrigt
27 %
Bostadsrätter
Småhus,
enskilda
Det finns ungefär 158 000 parkeringsplatser i Göteborg som
kommunen ansvarar för. Trafikkontoret har hand om platserna
som finns på gator och allmän plats och Framtidenkoncernen
svarar för parkeringsplatser på tomtmark.
Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder I 9
Koncernens fastigheter
Framtidenkoncernen är en av landets största fastighetsägare. An­
talet lägenheter uppgår till drygt 70 000. Av totalt 5 miljoner
kvm, upptar bostadsbeståndet 4,4 miljoner kvm och lokalerna
0,6 miljoner kvm. Bostädernas andel utgör 87 procent av ytan.
Det beräknade hyresvärdet för 2012 uppgår till drygt 5 mdkr,
varav bostäderna står för cirka 4,4 mdkr.
Fastighetsbeståndet klassificeras efter en geografisk indelning
i marknadslägen, A-, B- och C-lägen, beroende på hur attraktivt
respektive läge uppfattas vara samt efter beståndets åldersfördel­
ning. En beskrivning av denna indelning och dess effekter på
beståndets marknadsvärde återfinns i not 16, Förvaltningsfastig­
heter.
Värderingsläge
A1-A4
B1-B5
C1-C3
Angered
Norra Hisingen
Östra
Göteborg
Västra Hisingen
Lundby
Bostäderna
MajornaLinné
ÖrgryteHärlanda
Västra Göteborg
Askim-Frölunda-Högsbo
Gö
te
bo
rg
heter och förvärvat nybyggda lägenheter med en högre hyresnivå
samt att de årliga hyresförhandlingarna förväntas ge en ökning.
Dessutom genomförs ombyggnader i enstaka fastigheter som höjer
hyresnivån. I C-lägen är hyran relativt opåverkad av byggnader­
nas värdeår. Mest påverkar värdeåret hyran i A-lägen. En orsak är
att koncernens nyproduktion med relativt höga hyror finns i Alägen.
Vä
s
tra
Hi
sin
No
rra
Centrum
As
k
im
Vä
s
ge
n
n
y
tra
Hi
sin
ge
db
Lu
n
ge
re
d
An
bo
ög
s
-H
da
-F
rö
lun
aG
öt
e
bo
rg
Koncernens lägenheter finns i praktiskt taget alla stadsdelar och
har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes.
Vid slutet av 2011 fanns inom koncernen totalt 70 084 lägen­
heter, vilket är 477 fler än vid föregående årsskifte. Flest lägenhe­
ter har Framtidenkoncernen i Majorna-Linné, Centrum, Korte­
dala (del av Östra Göteborg), Gunnared (del av Angered) och
Biskopsgården (del av Västra Hisingen). Här finns sammantaget
drygt 50 procent av koncernens bestånd.
Av koncernens totala bostadsyta finns 35 procent i A-lägen,
41 procent i B-lägen och 24 procent i C-lägen.
En stor andel av bostadsytan finns i B-lägen inom värde­
årskategorin 1960-69. Det handlar ofta om stora förvaltningsen­
heter i satellitområden utanför stadskärnan, som är relativt att­
raktiva och har prisvärda hyresnivåer. I takt med att ombyggnader
och renoveringar görs stiger värdeåret. Genomsnittligt värdeår
Privat
vid års­skiftet var 1975 (1974).
De flesta lägenheterna består av 2 rum och kökFramtiden
(43 procent),
en andel som varit konstant under många år.
Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är 63 kvm med
en beräknad hyresnivå för 2012 på 978 kr/kvm och år. Koncer­
nens genomsnittliga hyra ökar med 3,1 procent jämfört med
2011. Ökningen beror på att koncernen både har byggt nya lägen­
Bruttointäkt för 2012 per intäktsslag
9%
4%
Marknadsandel* — Antal lägenheter
25 000 Lägenheter
87 %
35 %
24 %
20 000
ru
rn m
aL
kim tr
in
-F a G né
ö
rö
lun teb
da org
-H
ög
sb
An o
ge
re
d
Vä Lu
str nd
a H by
No isin
rra ge
n
Vä His
ing
str
a G en
öt
eb
or
g
da
nt
lan
ajo
Ös
M
As
Ör
Ce
är
yte
-H
Fordonsplatser
gr
Lokaler
Lägenheter i koncernen
C-location
10 I Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder
Övriga fastighetsägare
* Med marknadsandel avses koncernens lägenheter i förhållande
till det totala antalet hyresrätter i respektive område.
A-läge
Ör
41 %
0
Bostäder
gr
yte
5 000
B-läge
C-läge
ru
nt
M
a
da
lan
är
-H
34%
Ce
10 000
m
15 000
esidential
r location
ation
Bostadsyta per marknadsläge
Fördelning av koncernens lägenhetsbestånd
i stadsdelarna i procent samt genomsnittlig
bruttohyra i stadsdelarnas primärområden
ANGERED
15 %
NORRA HISINGEN
6%
ÖSTRA GÖTEBORG
14 %
VÄSTRA HISINGEN
9%
LUNDBY
7%
GÖTEBORG
CENTRUM
11 %
MAJORNALINNÉ
16 %
ÖRGRYTE-HÄRLANDA
7%
Bruttohyra 2012, kr/kvm
VÄSTRA GÖTEBORG
3%
>1 100 kr/kvm
1 050–1 099 kr/kvm
ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO
11 %
1 000–1 049 kr/kvm
950–999 kr/kvm
900–949 kr/kvm
<900 kr/kvm
Apartment stock compo
50 %
40
Andel bostadsyta fördelad på
ålder och marknadsläge
Lägenhetssammansättning
16 %
Housing rent per age and location category
12
1,400 SEK/m2 per year
10
40
12
10
8
20
4
800
2
600
0
400
6
4
10
95
9
60
-1
96
19
9
70
-1
97
19
9
80
-1
98
19
9
90
-1
99
9
>2
00
0
0
Värdeår
19
19
50
-1
<1
95
14
30
8
1,200
6
1,000
200
16
50 %
14
0 A-läge
B-läge
C-läge
<1970
1970-1990
19
69
70
-1
97
19
9
80
-1
98
19
9
90
-1
99
20
9
00
-2
00
9
B-location
0
2
1 rok
2 rok
3 rok
4 rok
0
16 %
1 400 kr/kvm/år
14
12
1 200
10
1 000
8
800
6
600
4
20
10
0
400
2
200
0
One
room
and a
kitchen
5 rok <1
949
9
979 -1989 -1999 -2009
959 0 96
0 >1990
0
0-1
0-1 960-1 <1970
0 1970-1990
7
5
9
9
200
199
1
1
1
198
A-location
B-läge
A-läge
B-location
Two
rooms
and a
kitchen
Value year
C-läge
C-location
>1990
C-location
19
19
60
-
19
0-
19
5
<1
94
9
59
A-location
Residential floor space divided
according to age and location
Hyra efter ålder och marknadsläge
30
Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder I 11
Three
room
and a
kitche
Lokalerna
Koncernen äger och förvaltar sammanlagt nästan 558 000 kvm
lokalyta. Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbe­
stånd. Huvuddelen av lokalytan, 318 000 kvm, ägs av bostads­
företagen och är i allmänhet lokaliserade i eller nära bostadsfas­
tigheterna. Resterande 241 000 kvm är renodlade lokalfastigheter.
De består av attraktiva innerstadsfastigheter, idrotts­
arenorna
Scandinavium och Frölundaborg, vårdcentraler, bostads­
nära
köpcentrum och stadsdelstorg av varierande storlek. Selma Lager­
löfs Torg och Vårväderstorget är två av de större torgen.
Parkeringar
Framtidenkoncernen förvaltar nästan 48 000 parkeringsplatser,
varav cirka 6 000 i centrala staden. Vidare sköter verksamheten
genom arrendeavtal skyltsättning, övervakning och handlägg­
ning av kontrollavgifter på ytterligare drygt 95 000 parkerings­
platser. En del av platserna finns i de 32 parkeringsanläggningar
som koncernen driver. Fyra av anläggningarna innehåller även
kontors- och butikslokaler på närmare 20 000 kvm.
Lokalyta per läge
40 %
20 %
Göteborgs Stad är den största hyresgästen genom dess förvalt­
ningar och bolag som hyr större delen av kontorslokalerna. Det
staden hyr utgör 26 procent av koncernens kommersiella yta och
27 procent av bruttohyran. Näst största hyresgäst är Got Event
som hyr 26 procent av ytan och står för 4 procent av hyresin­
täkterna. Got Event är ett av Göteborgs Stads bolag och driver
koncernens två arenor, Scandinavium och Frölundaborg. Andra
stora hyresgäster är Västra Götalandsregionen, Ica och Axfood.
Den genomsnittliga kontraktslängden är 2 år och 9 månader.
40 %
A-läge
B-läge
Användning
Butik
C-läge
Yta
123 553
Marknadsandelar – Hela bostadsFritid, samlingslokal
109 195
Göteborgs Stad
Marknadsandelarmarknaden
– Hela bostadsIndustri, verkstad
3 544
marknaden
Göteborgs Stad
Kontor
141 891
Lager
Restaurang
Utbildning, vård, omsorg
%
Årshyra, mnkr
Kr/kvm
Vakans, %*
22
139
1 128
7,3
20
70
641
3,1
1
2
684
19,9
25
132
928
9,9
24,8
22 477
4
9
381
7 611
1
9
1 202
0,0
89 797
16
81
906
1,5
Övrigt
59 892
11
43
723
25,0
Totalt
557 960
100
486
871
8,8
* Andel vakant yta vid årsskiftet.
I hyran ingår värme och årlig debitering för ombyggnadstillägg i det fall att fastighetsägaren har bekostat en ombyggnad för hyresgästen.
12 I Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder
Resultatanalys
Nedan redovisas utfallet för koncernens fem bostadsföretag samt
för hela koncernen. Redovisningen presenteras i kr/kvm och ba­
seras på Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets Rekom­
mendationer. Koncernredovisningen är upprättad enligt IFRS.
Den mest väsentliga skillnaden är att förvaltningsfastigheterna
tas upp till verkligt värde i balansräkningen, där underhåll be­
traktas som värdebevarande och därmed bokförs som investe­
ring. Enligt Årsredovisningslagen belastar underhållet resultatet.
Koncernens bostadsföretag
A-läge
1 050
920
1 071
B-läge
951
711
971
C-läge
804
616
826
Bostadsföretag
totalt
950
791
973
Koncernen
totalt
949
770
981
8
11
19
14
12
26
9
10
20
11
11
22
12
11
23
Nettointäkt lägenheter
Nettointäkt lokaler
Nettointäkter totalt
1 036
880
1 051
935
614
946
793
525
807
936
722
951
935
710
958
Övriga förvaltningsintäkter
Summa nettointäkter totalt
4
1 055
4
950
10
817
6
956
42
1 000
Värme
Vatten
El
Renhållning
Fastighetsskötsel
Reparationer och löpande underhåll
Driftsadministration
Övriga driftskostnader
Total driftskostnad
100
26
29
24
81
45
64
23
392
105
30
29
24
93
44
62
18
406
106
34
40
25
100
49
66
28
448
104
30
32
24
90
46
64
22
411
101
29
33
25
91
45
77
33
435
Underhållskostnader
varav utökat underhåll
Fastighetsavgift/fastighetsskatt
189
233
233
218
25
22
19
22
219
75
24
Summa totala kostnader
605
662
700
651
678
Driftsöverskott
450
288
117
306
343
1 548
149
24 797
31 371
1 844
116
30 305
19 787
1 050
53
14 982
5 523
4 442
318
70 084
56 681
4 442
558
70 084
58 850
Bruttointäkt lägenheter
Bruttointäkt lokaler
Bruttointäkt
Hyresbortfall outhyrt och avställt
Hyresbortfall rabatter m.m.
Totalt hyresbortfall
Bostadsyta, kvm tusental
Lokalyta, kvm tusental
Bostadslägenheter, antal
Marknadsvärde, mnkr
I de totala intäkterna och i det totala hyresbortfallet ingår fordonsplatser. Av hyresbortfall avställt och outhyrt är 4 kr/kvm att hänföra till
lägenheter (3 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 2 kr i C-läge). Av hyresbortfall rabatter m.m. är 4 kr/kvm hänförligt till lägenheter (4 kr i A-läge,
5 kr i B-läge och 5 kr i C-läge).
Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder I 13
Hyresgäster och kunder
Tillgänglighet, närhet, inflytande och trygghet är nyckelord i bo­
lagens arbete med hyresgäster och kunder. De ska lätt komma i
kontakt med sin hyresvärd, ha möjlighet att påverka sin boende­
miljö och känna sig trygga. Bolagen har olika strategier och arbets­
sätt, men det övergripande målet är att erbjuda attraktiva bostä­
der, lokaler och miljöer där människor trivs.
Under året har styrelsen beslutat om koncerngemensamma
uthyrningspolicies för bostäder respektive kommersiella lokaler.
De nya reglerna träder i kraft 14 maj 2012.
I koncernens drygt 70 000 lägenheter bor omkring en fjärde­
del av Göteborgs befolkning. De senaste åren har mellan 12 och
14 procent av hushållen flyttat från eller bytt bostad inom kon­
cernens bestånd varje år. Under 2011 fick 8 781 hushåll (8 827)
en ny bostad i något av koncernens bostadsföretag.
I bolagen pågår åtskilliga projekt och aktiviteter för att skapa
plattformar för ökat inflytande. Ett exempel är att man bjuder in
hyresgästerna till dialog vid långsiktiga satsningar och föränd­
ringar. Ett annat är att man uppmuntrar hyresgästerna att ta
aktiv del i gårdsföreningar med olika inriktningar. Dessutom ut­
vecklas informationen på hemsidor och via andra kanaler för att
i ett tidigt skede nå hyresgästerna och vara öppen för synpunkter
och idéer.
Fokus på trygghet och säkerhet
Frågor som rör trygghet och säkerhet är i fokus för alla bolag
inom koncernen. Den fysiska miljön ute och inne, förnyelse av
belysning, utemiljö, trygghetsvandringar med boende och sam­
verkansparter är viktiga delar i arbetet, liksom fungerande skal­
skydd, säkerhetsdörrar, låssystem och bokning av tvättstugor.
Ett årligt pris för ”Ökad trygghet & säkerhet” uppmärksam­
mar goda exempel, ökar intresset för trygghets- och säkerhets­
arbete och därmed samverkan inom koncernen. Årets pristagare
var Salma Nazzal på Gårdstensbostäder och Krax Haake på Bo­
stadsbolaget. De uppmärksammades för sitt arbete med att skapa
sysselsättning och engagemang hos hyresgästerna, vilket i sin tur
främjar trygghet och säkerhet.
Koncernens dotterbolag Störningsjouren erbjuder fastighets­
ägare och bostadsrättsföreningar hjälp att hantera störningar på
främst kvälls- och nattetid. Dessutom anlitas Störningsjouren av
stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det före­
byggande arbetet.
Ny kundundersökning 2012
Personalen får genom sina dagliga kontakter med hyresgäster
och kunder kunskap om deras önskemål och förväntningar och
hur de uppfattar bolagens tjänster. Denna kunskap kompletteras
med kundenkäter som ger goda möjligheter att analysera förbätt­
ringsområden och behov. Kundundersökningarna, som genom­
fördes första gången 1997, har under flera år visat att hyresgäs­
terna tycker att koncernens verksamhet, bostäder och lokaler
håller en god kvalitet.
Kundundersökningarna ger också svar på hur hyresgästerna
värderar stadsdelstorgen, vilket har stor betydelse för verksam­
hetsplanering och torgutveckling. Parkeringsbolaget genomför
undersökningar bland sina parkeringskunder. Kundundersök­
ningar görs även av GöteborgsLokaler, Egnahemsbolaget och
Störningsjouren.
Under 2011 har ingen gemensam kundundersökning ge­
nomförts. En ny enkät och nytt analysverktyg ska upphandlas
under 2012.
Miljöengagerade hyresgäster
Alla påverkar vi vår miljö beroende på hur vi bor, arbetar, reser
och handlar. Därför ska koncernen skapa förutsättningar för,
främja och uppmuntra hyresgäster till att vara miljö- och energi­
medvetna. Bolagen erbjuder bland annat miljöutbildningar, har
uppsökande miljövärdar, ordnar planteringsdagar och informa­
tionskampanjer.
Inflytande på många olika sätt
Framtidenkoncernen lägger stort fokus på hyresgästernas infly­
tande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Bolagen
arbetar aktivt för att öka samverkan och delaktighet både vid
ombyggnad och förändringsarbete samt i det dagliga förvalt­
ningsarbetet. Inflytande handlar också om att utveckla hyres­
rätten i linje med nuvarande och framtida hyresgästers behov.
Socialt ansvar
Koncernens ska bidraAvflyttning
till den sociala dimensionen genom att
aktivt arbeta för ökadOmflyttning
integration, mindre segregering och ökad
välfärd i de bostadsområden där sådana behov finns. Detta
arbete sker ofta i samverkan med andra.
Transfers and removals
Om- och avflyttning
16 %
16 %
Drygt 133 000 personer bor i något av koncernens bostadsjämfört med genomsnittet för boende i privata hyresrätter, som
8
är 15 procent. Koncernen har också en större etnisk mångfald
8
4
0
bolag. Här bor fler barn och ungdomar (0-17 år), 20 procent,
12
12
och cirka 48 procent av hyresgästerna har utländsk bakgrund.
Det kan jämföras med 33 procent av de som bor i privata
4
2007
2008
Omflyttning
2009
2010
2011
0
hyresrätter. Inkomsterna är lägre och det bor i genomsnitt fler
stora barnfamiljer i koncernens bostadsbolag än i de privata.
2006
2007
2008
2009
Avflyttning
Transfers
14 I Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder
Removals
2010
Om- och avflyttning
%
Under många år har koncernen arbetat för att på olika sätt bidra
till ökad sysselsättning, både för ungdomar och vuxna. Tanken är
att hitta nya vägar och samarbetsformer för att bidra till och
skapa sysselsättningstillfällen i bostadsområdena. En viktig del är
också sommar- och feriejobb för ungdomar som under sommaren
2011 uppgick till cirka 600 jobb. Det är ett sätt att både enga­
gera ungdomar som bor i bostadsområdena och erbjuda syssel­
sättning som ger erfarenhet inför framtiden. Exempelvis har
Gårdstensbostäder, i samverkan med företag och Göteborgs
Stad, under året förmedlat 164 arbetstillfällen av olika omfatt­
ning till arbetssökande i Gårdsten.
Utöver de insatser som görs av bolagen pågår ett antal kon­
cerngemensamma insatser:
Framtidens Yrkesskola. 2009 startade skolan som vänder sig
främst till ungdomar som inte har godkända betyg från grund­
skolan. Samarbetspartners är Utbildningsförvaltningen, Stena Fas­
tigheter och Wallenstam. Bostadsbolagen bidrar med praktik­
platser till eleverna.
15-25 Värdskapet. Tillsammans med Göteborg & Co och
Göteborgs Stad deltar koncernens bolag i ett projekt som vänder
sig till ungdomar i åldern 15-25 år, i första hand boende i kon­
cernens bostadsområden. Projektet bygger en volontärpool av
ungdomar som får utbildning för att kunna agera som värdar.
Dessa ges möjlighet att vara volontärer vid olika evenemang i
staden vilket ger erfarenhet, kunskap och meriter som kan an­
vändas som referenser när de söker arbete. Cirka 200 ungdomar
deltog under året.
Praktikanter och traineer. Bolagen tar löpande emot olika
praktikanter och traineer. Detta gäller i första hand elever som
kommer från Lindholmens Tekniska Gymnasium (fastighets­
värd/fastighetstekniker), Fastighetsakademin (fastighetsförvaltare
och teknisk förvaltare) samt gymnasieskolans naturbruksprogram
(miljövärd).
Samverkan om bostadsförsörjning
Koncernen ingår i Göteborgs Stads ledningsgrupp för bostads­
försörjning, tillsammans med berörda förvaltningar och bolag,
som hanterar bostadsfrågor till hushåll som av sociala eller medi­
cinska skäl är utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Led­
ningsgruppen har också i uppgift att ta fram en handlingsplan
som bidrar till effektivare processer när det gäller utbyggnad av
bostäder med särskild service.
Bostäder för personer med särskilda behov
Personer som av medicinska och/eller sociala skäl har svårt att
skaffa sig en bostad på egen hand kan få hjälp av Göteborgs Stad.
Sedan flera år tillbaka finns ett samarbetsavtal mellan bostads­
marknadens parter och kommunen om att skaffa fram bostäder
till dessa hushåll. Stadens Fastighetskontor har i uppdrag att
samordna avtalet och engagera de privata fastighetsägarna.
Även personer som på grund av psykiska, fysiska eller intellek­
tuella funktionsnedsättningar behöver särskilt stöd ska ha möj­
lighet att få en lägenhet. I samarbete med stadsdelarna och Fas­
tighetskontoret arbetar koncernen för att öka den målgruppens
tillgång till lägenheter.
Koncernens bostadsföretag lämnade under året sammanlagt 277
(258) lägenheter till Fastighetskontoret för dessa grupper, varav
26 (29) var avsedda för personer med funktionsnedsättningar.
För 2012 har koncernen förbundit sig till att leverera upp till
310 lägenheter till Fastighetskontoret.
Vid årsskiftet hade koncernen 102 lägenheter uthyrda till
olika frivilligorganisationer som också arbetar med boendesocialt
utsatta grupper.
Boende för äldre
Äldre ska ha möjlighet att bo kvar i sin ursprungliga bostad eller
boendemiljö, vilket ställer särskilda krav vid planering av offent­
liga miljöer och bostadsområden och vid om- eller nybyggnad.
Koncernen deltar i olika projekt som utvecklar teknikstöd som
kan underlätta vardagen samt öka tryggheten och självständighe­
ten för äldre som bor i egen lägenhet.
Lägenheter som är tillgänglighetsanpassade enligt Göteborgs
Stads norm ska märkas och marknadsföras på Boplats Göteborg.
För närvarande finns det drygt 8 000 T-märkta lägenheter i kon­
cernen.
Koncernen ingår i en arbetsgrupp för utveckling och plane­
ring av mellanboendeformer för äldre i Göteborgs Stad. Mellan­
boende är bostäder i det ordinarie bostadsbeståndet som är till­
gängliga utan behovsprövning enligt socialtjänstlagen. Mellan­boendeformer omfattar trygghetsboende, seniorboende och ge­
menskapsboende. Målsättningen är att cirka 300-400 mellan­
boenden ska finnas planerade om ett par år varav cirka 25 procent
i nyproduktion.
Öppet bredbandsnät i alla fastigheter
Koncernens bredbandsnät, Framtidens Bredband, är ett öppet
fiberbaserat bredbandsnät där det råder full konkurrens mellan
olika tjänsteleverantörer för internet, telefoni och tv. Från start är
det, för hyresgästen, möjligt att teckna internetabonnemang med
en hastighet upp till 1 000 Mb per sekund. Vid årsskiftet fanns
fem konkurrerande leverantörer av triple-play (TV, bredband
och telefoni) i nätet och prisnivån hör till de absolut lägsta i
landet.
Bredbandet kommer också att möta de allt högre kraven på
kommunikation inom till exempel undervisning, samhällstjäns­
ter, vård och omsorg, e-handel och underhållning. Dessutom
kommer det utbyggda bredbandsnät att utgöra en intressant
plattform för olika former av tjänsteutveckling.
Koncernens samtliga lägenheter och lokaler omfattas av
bredbandsutbyggnaden som sker i högt tempo. Under sista halv­
året 2011 installerades utrustning för bredband i cirka 1 000 lägen­
heter per vecka. Det höga tempot och de stora volymerna ställer
stora krav på organisationen. Alla delar, från projektering, upp­
handling och byggledning till förvaltning, har fungerat på ett
utmärkt sätt.
Vid årsskiftet var drygt 24 000 lägenheter anslutna. Under
2012 och fram till januari 2013 kommer ytterligare cirka 40 000
lägenheter och lokaler att anslutas. Tillsammans med det tidigare
pilotprojektet i Kortedala är därmed hela bredbandsutbyggna­
den klar.
Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder I 15
Utveckling av fastigheterna
Att underhålla befintligt fastighetsbestånd och bygga nytt är Framtidenkoncernens kärnverksamhet.
Ambitionen är att ha minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter eller egna hem varje
år. En förutsättning är dock större tilldelning av mark och fler antagna detaljplaner.
16 I Utveckling av fastigheter
Nyproduktion
Under en lång tid har det byggts för få bostäder i Göteborg och
idag råder bostadsbrist. Att skapa fler nya bostäder och öka tem­
pot i bostadsbyggandet är en av koncernens viktigaste uppgifter.
Ambitionen var att under 2011 ha 1 000 hyresrätter i produk­
tion och att 600 hyresrätter samt 150 bostäder med eget ägande
eller bostadsrätt skulle bli inflyttningsklara. Koncernen nådde
inte målen och orsaken är brist på byggklar mark. Från ansökan
om markanvisning till lagakraftvunnet bygglov tar det cirka 6-8
år i Göteborg.
För få markanvisningar
Framtidenkoncernen har ingen portfölj med byggklar mark utan
söker löpande markanvisningar hos Göteborgs Stad, som är den
absolut största markägaren i kommunen. Under de senaste tio
åren har Framtidenkoncernen ansökt om mark för att få bygga
över 24 000 bostäder, varav cirka 22 200 hyresrätter och 2 500
bostadsrätter och egna hem. Under samma period har koncernen
tilldelats mark för knappt 2 000 hyresrätter samt 700 bostads­
rätter och egna hem.
2010 markanvisades för totalt 1 460 hyreslägenheter i Göte­
borg. Av dessa fick Framtidenkoncernen 770. Under 2011 fick
koncernen markanvisning för 100 hyresrätter och 50 egna hem.
Tilldelningen är för liten för att nå målen för nyproduktion.
Koncernen har dock fått möjlighet att ta över projekt som
Älvstranden Utveckling arbetat fram, till exempel 200 hyresrätter
i Kvillebäcken och 86 hyresrätter i Dockhuset på Norra Älv­
stranden.
Förtätning och kompletteringsbebyggelse
Koncernen har möjlighet att bygga på egen mark genom att för­
täta i befintliga bostadsområden. Många projekt som koncernen
har och har haft under de senaste åren är just förtätningsprojekt
i befintliga områden, till exempel Dirigentgatan i Kaverös och
Riksdalersgatan i Högsbo.
I dagsläget arbetar koncernen med ett flertal förtätningspro­
jekt, till exempel att bygga på parkeringsdäck, lokalfastigheter
och bostadsfastigheter i Guldheden, Järnbrott, Backa, Krokslätt,
Centrum och Torpa. Framtida förtätningsprojekt kan ge flera
hundra nya bostäder.
Bolagen försöker också kompletteringsbygga i anslutning till
sina fastigheter. Kompletteringsbebyggelse är positivt ur många
aspekter. Infrastrukturen fungerar oftast bra, markkostnaderna
är begränsade och det skapar ett mer tillgängligt boende med
hiss som gör det möjligt för äldre och rörelsehindrade att bo kvar
i området. Det finns pågående projekt i olika faser i bland annat
Backa och Guldheden.
Kompletteringsbebyggelse är oftast mindre projekt som van­
ligtvis ger högre byggkostnader per lägenhetsyta jämfört med
större projekt. Småskaliga projekt gör det också möjligt för mindre
byggentreprenörer att lämna anbud.
Färdigställda projekt 2011
Antalet färdigställda hyresrätter inom koncernen uppgick 2011
till 226 (257), varav 59 i Akterhuset på Eriksberg, 135 i Venus i
Gårda, 20 på Glasmästaregatan i Krokslätt samt 12 på Riksdalers­
gatan i Högsbo. Dessutom blev 72 (89) bostäder med äganderätt
klara under året, varav 33 på Aröds Äng i Norra Hisingen, fem i
Elinsberg och fem i Ekvatorn i Torslanda, fem på Kryddhyllan i
Angered samt 24 på Ängås gård i Västra Frölunda.
Bostäder under produktion
Under året har koncernen haft en produktion igång av 876 hyres­
rätter och 175 bostadsrätter och egna hem. Under året har bland
annat Kvillebäcken, Dockhuset, Nordåsgatan och Riksdalersgatan
byggstartats.
Nyproduktionsprojekt 2011
Nedan presenteras en del av den nyproduktion som har pågått
under 2011.
Riksdalersgatan. Familjebostäders projekt omfattar 99 lägen­
heter varav tolv rökfria i två punkthus om fem respektive elva
våningar samt ett lamellhus med 4-8 våningar. Projektets miljö­
mål formuleras i ett eget miljöprogram utifrån Göteborgs Stads
”Miljöanpassat byggande” och nordisk miljömärkning ”Svanen”.
Inflyttning påbörjades 31 augusti 2011.
Kvillebäcken. Infrastrukturarbetena i området påbörjades 2010
och bostäderna började byggas första halvåret 2011. Bostadsbo­
laget har genom förvärv av byggrätter av Älvstranden Utveckling
AB möjlighet att bygga cirka 200 hyresrätter. Första etappen
med 104 lägenheter startade i augusti 2011. Första inflyttning
beräknas ske 2013. Husen miljöcertifieras enligt ”Svensk Miljö­
byggnad, nivå Silver”.
Dockhuset. Bostadsbolaget fick möjlighet att ta över och
bygga Dockhuset i Västra Eriksberg. Dockhuset består av två
byggkroppar på den västra sidan av dockan och omfattar 86 lägen­
heter och två lokaler. Husen är mellan sju och nio våningar höga
och byggstart var i januari 2011. Hälften av de nya lägenheterna
i projekt Dockhuset är helt rökfria. Inflyttning är beräknad till
hösten 2012.
Nordåsgatan. På Nordåsgatan i Strömmensberg bygger Posei­
don 64 lägenheter i två punkthus med nio våningar. Merparten
av lägenheterna är små och tänkta för framför allt ung­domar. Sju
av lägenheterna är reserverade för stadsdelsnämnden och ska bli
bostäder och en gemensam lokal för personer med funktions­
nedsättningar. Inflyttning är beräknad till våren 2013.
Ängås. Här byggs 24 parhus i två plan med äganderätt, 19
enplans radhus i en bostadsrättsförening för 55+ och en grupp­
bostad med sju bostäder. Inflyttning startade hösten 2011 och
hela området är klart under våren 2012. Egnahemsbolaget har
fått bidrag från Klimatinvesteringsprogrammet för att bebygga
området med lågenergihus.
Pågående planer för koncernen
På stadsbyggnadskontoret pågår idag planarbete för koncernens
räkning för 1 949 bostäder, varav 1 532 hyresrätter och 417 bo­
stadsrätter och egna hem.
Detaljplaner för endast 30 hyresrätter i koncernens projekt
vann laga kraft under 2011. Året före blev detaljplaner för 220
hyresrätter lagakraftvunna och året dessförinnan bara 60.
Vår bedömning är att koncernen inte kan nå målet med 600
hyresrätter och 150 egna hem klara för inflyttning per år de när­
maste åren.
Utveckling av fastigheterna I 17
Investeringar i befintliga fastigheter
En stor andel av koncernens fastigheter är byggda under perio­
den 1950-1975 och behovet av stora underhållsåtgärder kräver
prioriteringar. Varje gång en större renovering ska göras utreds
möjligheten att utföra energibesparande åtgärder. Fokus ligger
på stambyten, klimatskal och tekniska installationer. Under
2011 har underhåll och investeringar gjorts för i genomsnitt
343 kr/kvm med fokus på klimatskal och avloppsstammar och
badrum.
Större projekt
Glasmästaregatan i Krokslätt
Poseidon har under året påbörjat en stor upprustning och på­
byggnad på Glasmästaregatan i Krokslätt. Totalt renoveras 160
lägenheter med avseende på kök, badrum, ventilation, tvättstugor
och utvändig mark. Byggnaderna som uppfördes på 1960-talet
tilläggsisoleras och putsas samt förses med nya fönster. Dessutom
tillskapas 112 nya smålägenheter genom påbyggnad av befintliga
huskroppar.
Balladgatan i Brunnsbo
I Brunnsbo renoverar Poseidon klimatskal vilket berör 352 lägen­
heter. Fasader, fönster, tak och takavvattning ska åtgärdas. Dess­
utom genomförs energibesparande åtgärder som till exempel
­tilläggsisolering av fasaderna och byte av fönster.
Backa Södra
Backa Röd är Poseidons och Göteborgs största bostadsområde
från miljonprogrammet med totalt 1 567 lägenheter. Området
byggdes 1969-1971. Projektet Backa Södra är den fjärde etappen
i det stora upprustningsprogrammet som har pågått under flera
år. Hittills har 524 lägenheter renoverats och i denna etapp åt­
gärdas ytterligare 224 lägenheter, där fokus främst ligger på de
invändiga behoven. Badrum, kök, el och ventilation kommer
främst att uppgraderas. Poseidons ambition med Backa Röd är
att differentiera området både vad gäller gestaltning, upprust­
ning och hyra.
Södra Biskopsgården
Bostadsbolagets område i Södra Biskopsgården tillkom under
senare delen av 1950-talet och är ett bra exempel på det som ibland
kallas folkhemmets bostäder. Upprustningen av Södra Biskops­
gården har pågått sedan 2004 och förväntas vara klar 2013. När
allt är klart kommer 516 lägenheter att ha totalrenoverats av­
seende kök, badrum, el, ventilation, fönster och vissa fasader
samt vissa markanläggningar.
Investeringar
Investeringar i befintliga fastigheter
2 500 mnkr
360 kr/kvm
2 000
1 500
340
1 000
320
500
0
300
280
2007
2008
2009
2010
2005 2006 2007
2011
Investments
2,500 SEK m
2,000
1,500
1,000
500
0
2006
2007
2008
2009
2010
Investeringar
18 I Utveckling av fastigheterna
2 000 mnkr
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2007 2006 2005 2004 2003
Hållbarhet och miljö
Systematiskt och utifrån en helhetssyn arbetar koncernens bolag för att minska påverkan på miljön
och uppnå balans mellan miljö, människa, produktion och färdig produkt. Detta gäller oavsett vilken
roll vi har – som hyresvärd, kund, fastighetsägare, byggherre eller arbetsgivare.
Utveckling av fastigheterna I 19
Nyckeltal för hållbar energianvändning
Gemensamma nyckeltal för miljö och energi ska spegla trender i
den miljöpåverkan bolagen har. Nyckeltalen är mätbara och på­
verkbara. De ska användas i miljöarbetet för att följa resultat och
måluppfyllelse över tid samt skapa underlag för jämförelse mellan
olika företag i branschen. Nedan redovisas resultatet av några av
koncernens nyckeltal.
Fjärrvärme för uppvärmning och varmvatten
Energianvändningen varierar stort mellan fastigheterna i koncer­
nen, bland annat beroende på geografiskt läge, ålder och pre­
standa samt sammansättning av hyresgäster. Den genomsnittliga
normalårskorrigerade förbrukningen1 är 161 kWh/kvm total
BOA+LOA (boyta + lokalyta). Det är en ökning med 8 kWh/kvm
från föregående år. Ökningen beror huvudsakligen på själva kor­
rigeringsmetoden, som under extrema år (som det ovanligt kalla
2010 och ovanligt varma 2011) kan bli missvisande. Den verk­
liga förbrukningen har i motsats till ovan minskat avsevärt.
Energin till värme och varmvatten kommer till övervägande
delen från fjärrvärme. Cirka 30 procent av fjärrvärmeförbruk­
ningen går till uppvärmning av varmvatten. Den verkliga fjärr­
värmeanvändningen, då ingen hänsyn tas till varmare eller kallare
perioder, uppgick 2011 till 705 MWh. Framtidenkoncernen
bearbetar fjärrvärmeleverantören för att en mer miljöanpassad
fjärrvärme ska levereras till koncernens hela bestånd.
Bolagen har datoriserad fastighetsövervakning och styrsys­
tem samt energijägare som med sin spetskompetens metodiskt
optimerar och effektiviserar energianvändningen. Det krävs
långsiktiga energiinvesteringar som är samordnade med andra
åtgärder för att lyckas. Trenden över tid visar på minskad energi­
förbrukning.
Fastighetsel och el för uppvärmning (värmepumpar)
Elförbrukningen har minskat över tid och 2011 var den 25 kWh/kvm,
vilket är på ungefär samma nivå som 2010. Koncernens totala
elförbrukning uppgick 2011 till 125 390 000 kWh.
I princip all el som tidigare debiterades hyresgästerna kol­
lektivt är konverterad till individuell mätning och debitering
(IMD). Endast ett fåtal lägenheter värms upp med direktver­
kande el.
Framtidenkoncernen köper endast förnyelsebar el från vind- och
vattenkraft för att minska klimatpåverkan. På några fastigheter
finns anläggningar med solceller för produktion av el. Göteborgs
största solcellsanläggning finns i koncernen, på Hjällbo Lillgata,
med en produktion på cirka 90 000 kWh per år.
Arbetet för att öka trygghet och trivsel genom mer belysning
både utomhus och i gemensamma utrymmen, installation av
portlås och hissar, motverkar målet att minska elanvändningen.
Även arbetet med att förbättra inomhusklimat och minska upp­
värmningsbehov genom att konvertera självdragsventilation till
mekanisk ventilation påverkar elförbrukningen negativt, men
inte nödvändigtvis den totala energianvändningen.
Uppvärmning med olja
29 av koncernens lägenheter värms upp med olja. Orsaken är att
det i dagsläget inte finns fjärrvärme i området. Verklig oljeför­
brukning under året uppgick till 36 m3.
Oförändrad vattenförbrukning
Vattenförbrukningen är i princip oförändrad för koncernen och
ligger på cirka 1,8 m3/kvm boarea eller 124 m3 per lägenhet.
Förbrukningen är något högre än genomsnittet i Sverige.
Orsaken är troligtvis att antalet boende per lägenhetsyta är större
än genomsnittet. Den årliga vattenförbrukningen uppgår till
8 802 000 m3.
Sverige har ingen brist på vatten, men rening och omhänder­
tagandet av smutsigt vatten kräver energi och andra resurser.
Därför ska vi minska vattenförbrukningen. Arbetet med att hålla
nere förbrukningen sker främst genom att utrustning som sparar
på vattenmängderna successivt sätts in i fastigheterna, till exem­
pel vattensnåla toaletter och tvättmaskiner. Ett ändrat beteende
är nödvändigt för att ytterligare spara på vattnet. Ett antal fastig­
heter har individuell mätning av varmvattenförbrukningen. Det
gör det möjligt för hyresgästerna att följa upp sina respektive
förbrukningar och kostnader. Alla vattenmätare har fjärravläs­
ning, vilket innebär betydligt bättre möjligheter till analys och
snabbare åtgärder vid exempelvis vattenläckor.
Property electricity
Fjärrvärme –
normalårskorrigerad förbrukning
28 kWh/kvm
180 kWh/kvm
160
24
26
2,0 m3/kvm
24
1,9
22
1,8
20
1,7
18
1,6
16
1,5
2006 20072007
2008 2008
2009
22
140
140
20
120
18
2007
2008
2009
2010
2011
16
120
2007
2008
kWh/kvm
1
180 kWh/m2
26
160
100
2 for a normal year
District heating – adjusted
use
28 kWh/m
Vattenförbrukning
Förbrukning av fastighetsel
2009
2010
2011*
100
2006
Exkl hyresgästel*
2007
2008
2009
2009
2010
2010
2011
2010
emperaturen varierar med köldknäppar och värmeböljor och därmed varierar också energianvändningen för uppvärmning. Normalårskorrigering gör värme­
T
användning i byggnader jämförbar över tid.
20 I Hållbarhet och miljö
Koldioxidutsläpp och klimatpåverkan
Framtidenkoncernen arbetar systematiskt för att minska den
globala klimatpåverkan som främst orsakas av koldioxidutsläpp.
Bästa sättet är att arbeta med förbrukningar och val av produk­
tionssätt av fjärrvärme och el. Minskad förbrukning och ökad
tillgång till Bra miljöval-fjärrvärme skulle ge störst påverkan på
koncernens koldioxidutsläpp.
Koncernens beräkning av koldioxidutsläpp baseras på den
internationella standarden ISO 14 064 samt Miljöstyrnings­
rådets standarder för klimat- och miljövarudeklarationer. Beräk­
ningar görs med hjälp av emissionsfaktorer och är vedertagna
schablonvärlden.
Utsläpp från fjärrvärme kan beräknas på olika sätt. Det beror
bland annat på att så kallade kraftvärmeverk producerar både
värme och el. Då måste koldioxidbelastningen fördelas mellan el
och fjärrvärme på ett så rättvist sätt som möjligt. Därför har kon­
cernen valt att använda alternativproduktionsmetoden och energi­
innehållsmetoden, som gör det möjligt att jämföra Framtiden­
koncernen med andra fastighetsbolag i Göteborg.
I de totala koldioxidutsläppen ingår belastningar från fjärr­
värme, fastighetsel, olja och naturgas samt bilresor i tjänsten.
Framtidenkoncernens totala koldioxidutsläpp 2010 var nästan
80 000 ton eller 14,6 kg koldioxid/kvm. Det låga värdet beror
bland annat på att koncernen endast använder miljöanpassad
förnyelsebar el och att oljeanvändningen är mycket liten. Värden
för 2011 blir klara först under andra kvartalet 2012.
Hållbarhet och miljö I 21
Arbete för miljön på lång sikt
Avfallshantering
Val av material och produkter
I princip alla koncernens hyresgäster, 98 procent, kan källsortera
sitt avfall. Många har även tillgång till utökad källsortering av
olika grad. Förutom komposterbart avfall kan de sortera tidningar,
kartong, plast, elektronik, metallförpackningar, glödlampor och
småbatterier med mera i särskilda miljörum eller miljöhus i di­
rekt anslutning till fastigheten.
Arbete med att öka källsorteringen och göra den renare pågår
ständigt liksom att främja och uppmuntra hyresgästerna att bli
miljömedvetna. Bolagen arbetar med återkommande informa­
tionskampanjer och personliga möten för att öka andelen sorte­
rat avfall.
Avfallstaxan kommer att bli viktbaserad under 2012. Trots
att stora insatser gjorts för att göra det möjligt för hyresgästerna
att källsortera, bedöms Framtidenkoncernens kostnader öka när
systemet är infört i alla områden.
Vid val av material och produkter i förvaltning, underhåll och
nyproduktion ska försiktighetsprincipen gälla och hänsyn tas till
kriterierna som baseras på Kemikalieinspektionens PRIO-egen­
skaper samt EU:s SIN-lista. Ett av koncernens bolag har byggt
en fastighet som har Svanencertifierats under året.
God inomhusmiljö
Entusiastisk och kunnig personal är en förutsättning för ett
framgångsrikt miljöarbete på alla plan. Därför genomgår medar­
betarna miljöutbildningar anpassade för de ansvarområden de
har. Detta sker fortlöpande under året.
Radon
För att erbjuda en sund inomhusmiljö ska inbyggda föroreningar
i fastigheterna, exempelvis radon, tas om hand, men även mark­
radon som kommer in i boendemiljön genom sprickor och öpp­
ningar. Bolagen arbetar kontinuerligt med justeringar av ventila­
tion, installation av frånluftsfläktar samt radonsugar för minimera
radonkoncentration.
Riksdagens mål för bostäder är att radonhalten ska vara lägre
än 200 Bq/m3 2020.2 Långtidsmätningar och åtgärdsplaner re­
dovisas kontinuerligt till Miljöförvaltningen. Arbetet samordnas
med övriga åtaganden i fastigheterna som renovering, ventilation
och energisparprojekt.
Lagkrav på OVK
Obligatoriska ventilationskontroller, OVK, utförs och åtgärder
genomförs enligt plan. De lagstadgade intervallerna för OVKbesiktning är tre respektive sex år, beroende på typ av system och
användning, vilket gör OVK till en ständigt återkommande kva­
litetssäkring av boendemiljöer och lokaler. De flesta byggnader
inom Framtidenkoncernen är hyresfastigheter med S-, F- eller
FX-ventilation och då är intervallet sex år.
Inomhusklimat
En viktig del av inomhusklimatet är inomhustemperaturen. Ge­
nom datoriserade styrsystem skapas förutsättningar för att hålla
en jämn temperatur på cirka 20 grader. Buller är annan viktig
parameter för komforten i bostäder och lokaler, där det finns
tydliga gränsvärden och som även är i fokus i koncernen.
Rökfria hus
I nyproduktion har rökfria hus testats som koncept. Detta har
fallit väl ut vilket innebär att flera av koncernens bolag nu har
möjlighet att erbjuda det i sin nyproduktion.
2
Bq = Becquerel, enhet för radioaktivt sönderfall.
22 I Hållbarhet och miljö
Miljöledningssystem
Varje år ses miljöpolicyn över och målen för miljö- och energi­
arbetet uppdateras. I koncernen finns ett gemensamt ramverk
som beskriver en basnivå för miljöarbetet och miljöredovisningen.
Bolagen har utöver detta olika former av miljöprogram och miljö­
ledningssystem, till exempel EMAS som följer ISO 14001. Ny­
produktionen i Kvillebäcken certifieras enligt systemet ”Miljö­
byggnad, nivå Silver”.
Miljöengagerade medarbetare
Miljö- och energiprojekt 2011 i korthet
I augusti och september 2011 flyttade de första hyresgästerna in
i Familjebostäders fastighet på Riksdalersgatan, etapp 1, som är
Nordens första Svanenmärkta hyreshus. Inflyttning i etapp 2 och
3 sker löpande under våren 2012. Svanenmärkning ställer krav
på materialval, låg energi-, el- och vattenförbrukning samt indi­
viduell mätning och uppföljning.
Klimatsmart vardag i Eriksbo är ett omfattande program för
miljökommunikation. Det har genomförts för att förbereda hyres­
gästerna för den viktbaserade avfallstaxan som införs successivt
från 2011. Projektet har inriktning mot att sortera ut kompos­
terbart avfall och därmed sänka vikten på avfallet betydligt. Pro­
grammet fortsätter och resultatet är så här långt positivt med en
minskad mängd restavfall.
I Högsbo finns ett stort antal så kallade mörka trapphus där
belysningen måste bytas av underhållsskäl. Armaturerna har ett
stort underhållsbehov och belysningen är på 24 timmar per dygn.
Med anledning av detta installeras nu ny energieffektiv belysning
där varje armatur styrs individuellt av en inbyggd rörelsedetektor
och där ljuskällan är LED. Fördelen med LED-belysningen är,
förutom den låga energianvändningen, att livslängden inte på­
verkas nämnvärt av antalet tändningar, vilken varit ett problem
med liknande lösningar där lågenergilampor använts.
I samband med klimatskalsunderhåll ses möjligheten till
energibesparing över. Exempel på detta är pågående arbete med
tilläggsisolering i Hammarkullen och Kyrkbyn.
På Hjällbo Lillgata producerade solceller cirka 90 000 kWh
under 2011. Ett solcellsprojekt har startat på Kastanjgården 3 i
Gårdsten där balkongfronter fått solceller för att producera el.
Katjas Gata är ett miljonprogramhus ombyggt till lågenergi­
hus som minskat sin förbrukning från cirka 180 kWh/kvm till
60 kWh/kvm. Under 2011 har genomförda investeringar utvär­
derats och resultatet visar att förbrukningen till och med ligger
under de 60 kWh/kvm som sattes upp som mål. De delar i pro­
jektet som varit framgångsrika ur både energi- och ekonomiskt
perspektiv kommer att användas i andra projekt.
Fastighetsvärdering
Alla koncernens fastigheter internvärderas vid varje årsskifte och per sista juni årligen. För att kvalitetssäkra koncernens värderingsmodell externvärderas ett antal fastigheter varje år. Vid utgången av 2011
uppgick det samlade fastighetsvärdet till 58,9 miljarder kronor.
I Göteborg är det stor brist på fastigheter till försäljning. Bo­
stadsfastigheter med goda och medelgoda lägen är särskilt attrak­
tiva och investeringsviljan är god. Under året har det lett till att
direktavkastningskravet har sjunkit och priserna stigit på bo­
stadsfastigheter i de bästa lägena.
Vissa delar av fastighetsmarknaden har successivt blivit mindre
attraktiva. Marknaden har diversifierats så att bostadsfastigheter
med lägre kvalitet och framför allt i sämre lägen är mer svårsålda
än tidigare, vilket beror på bristande investeringsvilja och ökade
krav vid extern finansiering. I Göteborgs C-lägen har det under
året inte genomförts någon transaktion.
Även marknaden för kommersiella fastigheter har blivit mer
tudelad mellan kvalitetsfastigheter och fastigheter med sämre
läge och/eller sämre skick. Både investeringsviljan och finansie­
ringsmöjligheterna är större för bättre fastigheter.
Totalt värde på 58,9 mdkr
Vid årsskiftet hade koncernens fastigheter ett sammanlagt av­
kastningsvärde på 58 850 mnkr (52 324) inklusive marknadsvärdet
av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstillägg.
Detta värde överstiger summan av bokfört värde på fastigheterna
och ombyggnadstillägg med 34 035 mnkr (27 230). Det totala
värdet på 58 850 mnkr motsvarar 11 769 kr/kvm (10 538).
Samtliga fastigheter
Verkligt värde 2011-01-01
52 324
Investeringar inklusive värdebevarande underhåll och förvärv
2 773
Försäljningar
-6
Övrig värdeförändring
3 759
Verkligt värde 2011-12-31
Internvärdering
58 850
Fastigheternas värde beräknas genom en intern värderingsmodell
som ska spegla marknadsvärdet, det vill säga det mest sannolika
priset på varje fastighet vid en tänkt försäljning. Syftet med vär­
deringen är att:
• möta kraven i årsredovisningslagen och IFRS om individuell
fastighetsvärdering
• beräkna fastigheternas värdemässiga utveckling samt
• skapa underlag för säkerhetsvärdering i samband med koncer­
nens löpande finansiering.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 5,1 pro­
cent (5,2). Avkastningskraven som tillämpas på bostadsfastighe­
terna har sänkts med mellan 0,5 och 0,25 procent i A-lägen och
behållits oförändrade i B- och C-lägen. Vissa bostadsområden i
B-lägen har uppgraderats. I C-lägen finns mycket få avslut note­
rade vilket gör prisbilden osäker. Avkastningskraven som tilläm­
pas på lokalfastigheter och parkeringsanläggningar är oföränd­
rade, men viss omklassificering har skett.
Den interna värderingsmodellen beskrivs mer utförligt i not 16,
Förvaltningsfastigheter.
Koncernens fastigheter har i genomsnitt ökat med 12,5 procent
i värde. Bakom värdeförändringen ligger främst ökade intäkter
på både bostäder, lokaler och P-platser, men även sänkta direktav­
kastningskrav spelar stor roll. De värdehöjande investeringarna
antas stå för 2,2 procent av värdeökningen. Den kan härledas
både till de separat värderade projektfastigheterna och till de
normalt värderade fastigheterna där kassaflödet bedöms öka efter
avslutad åtgärd. Bara fastigheter som genomgår större ombygg­
nader definieras som projektfastigheter.
Extern värdering av 72 fastigheter
För att kvalitetssäkra den interna värderingsmodellen externvär­
deras ett urval av fastigheterna varje år. Inför årsskiftet har Newsec
och CB Richard Ellis (CBRE) haft i uppdrag att värdera hälften
var av totalt 72 fastigheter. De externt värderade fastigheterna
utgör 7,2 procent av marknadsvärdet på koncernens bestånd av
internt värderade fastigheter. Fastigheterna är ett representativt
urval beträffande både läge, standard och användning. Det be­
dömda värdet på de externvärderade fastigheterna överstiger intern­
värderingen på samma fastigheter med 6,8 procent (8,4). På en­
skilda fastigheter varierar skillnaden mellan interna och externa
värderingar.
Värdeförändring
Värdeförändring
%
Förändrade avkastningskrav
4,2
Omklassificering av områden
0,2
Ökade normaliserade kassaflöden
5,8
Värdeförändringar i projekt m.m.
1,3
Förvärv
1,0
Summa
12,5
Koncernens fastighetsvärden fördelar sig per läge enligt följande:
Läge
Marknadsvärde,
mnkr
Bruttointäkt,
mnkr
Normaliserat
driftsnetto, mnkr
Yta,
1 000 kvm
Direktavkastning
år 1, % *
Marknadsvärde
kr/kvm
Driftsnetto,
kr/kvm
A
32 749
1 999
1 179
1 769
3,6
18 510
666
B
20 388
2 042
1 096
2 066
5,4
9 866
530
C
5 714
983
403
1 165
7,1
4 906
346
58 850
5 024
2 678
5 000
4,6
11 769
536
* Kalkylerat för år 1 i kassaflödesanalysen.
24 I Fastighetsvärdering
Marknadsvärden för koncernens bostadsfastigheter har ökat med
10,8 procent, där bostäder i A-lägen med sänkta direktavkast­
ningskrav har drivit värdeuppgången. För övrigt påverkar de
ökade intäkterna positivt i alla lägen.
2011,
mnkr
Värdeförändring
2011-12-31
Värdeförändring
2010-12-31
Värdeförändring
2009-12-31
A
27 536
14,5 %
8,5 %
12,9 %
B
18 689
6,6 %
7,4 %
5,2 %
C
5 068
7,4 %
5,7 %
1,4 %
51 293
10,8 %
7,8 %
8,6 %
Läge
äge
Läge
A
B
C
Direktavkastningskrav
bostäder, %
3,00-4,00
4,75-6,25
6,75-7,25
Direktavkastningskrav
lokaler, %
6,25-7,50
7,50-8,50
9,00-9,00
Kalkylräntan beräknas genom att den förväntade långsiktiga in­
flationen om 2 procent läggs på direktavkastningskravet för res­
pektive marknadsläge.
Förvaltningsfastigheter, identiskt bestånd, det vill säga bebyggda fastigheter
som inte har kategoriserats som projektfastigheter3 och som ägdes både vid
utgången av 2008, 2009, 2010 och 2011 med bostadsyta som överstiger
lokalyta.
Marknadsvärdena för koncernens lokalfastigheter har ökat med
9,0 procent, vilket främst beror på ökade värden i A-lägen. Det
är ökade intäkter och ökad beläggning i parkeringsanläggningar
som är den främsta orsaken till värdeuppgången.
Läge
2011,
mnkr
Värdeförändring
2011-12-31
A
1 396
B
977
C
Värdeförändring
2010-12-31
Värdeförändring
2009-12-31
12,9 %
3,6 %
-0,2 %
3,8 %
6,1 %
7,1 %
187
8,8 %
-0,2 %
0,3 %
2 560
9,0 %
4,3 %
2,6 %
Förvaltningsfastigheter, identiskt bestånd, det vill säga bebyggda fastigheter
som inte har kategoriserats som projektfastigheter3 och som ägdes både vid
utgången av 2008, 2009, 2010 och 2011 med lokalyta som överstiger bostadsyta.
3
efinitionen på projektfastighet är att projektets aktiverade del ska uppgå till
D
minst 10 procent av fastighetens marknadsvärde vid föregående årsskifte.
Direktavkastningskrav bostäder
stningskrav lokaler
2007
Direktavkastningskravet för bostäder bedöms variera mellan
3,00 och 7,25 procent beroende på läge. För lokaler har direktav­
kastningskravet bedömts till mellan 6,25 och 9,00 procent.
9%
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2007
12 %
10
8
6
4
2
2008
A-läge
2008
B-läge
2009
2010
C-läge
Direktavkastningskrav lokaler
2009
2010
B-läge
2011
C-läge
Direktavkastningskravet är vägt med
hänsyn till andelen bostadsyta i respektive
undergrupp A1-A4, B1-B5 och C1-C3.
0
2007
2008
A-läge
2009
2010
B-läge
2011
C-läge
Direktavkastningskravet är vägt med
hänsyn till andelen lokalyta i respektive
undergrupp A1-A4, B1-B5 och C1-C3.
Fastighetsvärdering I 25
Finansiering
Krisen i världsekonomin dominerade nyhetsrapporteringen hela andra halvåret 2011. Men genom en
välskött ekonomi, låga räntor och hög efterfrågan på hyresrätter står Framtidenkoncernen stabilt.
Ett oroligt år på finansmarknaden
Nordiska ratingskalan K1. Anledningen till höjningen av kredit­
betyget är bland annat att Standard & Poor’s bedömer att kon­
cernens ”stand-alone” kreditvärdighet har höjts till a+ genom en
stark efterfrågan, låg skuldsättning, stabil lönsamhet samt att det
nya regelverket för svenska allmännyttiga bostadsföretag elimi­
nerar tidigare osäkerhet. Hänsyn är även tagen till koncernens
något korta finansieringsprofil samt dess investeringsprogram.
Kreditbetyget tar även hänsyn till ägaren Göteborgs Stads starka
kreditbetyg.
Det har varit ett oroligt år i världsekonomin. Återhämtningen
efter krisen 2008 och 2009 kom av sig 2011 då skuldkrisen blev
ett faktum. Problemen är störst inom den europeiska valutaunio­
nen. Stora skillnader i konkurrenskraftens utveckling i de olika
euroländerna har gjort att euron är en för stark valuta för vissa
länder, som genom samarbetet inte längre har möjlighet att de­
valvera. Utvecklingen de närmaste åren är mycket osäker, både
ekonomiskt och politiskt.
Sverige har en offentlig sektor med låg skuldsättning och är i
ekonomisk balans. Den svenska BNP-tillväxten var god under
större delen av året, trots den ökande skuldkrisen i Europa. Riks­
banken höjde därför reporäntan från 1,25 procent till 2,00 pro­
cent under första halvåret. De korta räntorna fortsatte att stiga
efter Riksbankens höjningar eftersom priset på pengar ökade
banker emellan, vilket påverkade lån med kort räntebindning.
De längre räntorna föll däremot kraftigt under hösten och den
5-åriga swapräntan varierade mellan cirka 1,90 och 3,75 pro­
cent. Kreditmarginalerna fortsatte också att stiga, bland annat på
grund av nya bankregler som medför ökade finansieringskostna­
der. Mot slutet av året fick skuldkrisen påverkan på svensk eko­
nomi, vilket föranledde Riksbanken att i december sänka repo­
räntan till 1,75 procent. Marknaden bedömer att reporäntan
kommer att sjunka ytterligare.
De stora statsskulderna i många europeiska länder har skapat
oro i banksystemet då många banker har en alltför stor utlåning
till länder med svag ekonomi. Detta har skapat misstro banker
emellan vilket gör att priset på pengar på interbankmarknaden
(bankernas utlåning till varandra) har stigit. Sänkningar av styr­
räntan får därmed inte fullt genomslag på interbankmarknaden
vilket fördyrar koncernens upplåning. Denna kreditåtstramning
kan förväntas fortsätta så länge den oklara situationen inom euro­
samarbetet kvarstår. Så länge som Riksbankens sänkningar av
styrräntan inte slår igenom i lägre lånekostnader för hushåll och
företag innebär detta att konjunkturen kan försvagas ytterligare.
Samordnad finansiell organisation
Framtidenkoncernen har under 2011 i huvudsak haft en decen­
traliserad finansiell organisation. Varje bolag har ansvarat för sin
operativa verksamhet och riskhantering som styrs av en koncern­
gemensam finanspolicy.
Styrelsen har under året fattat beslut om att samordna finans­
funktionerna inom koncernens bolag. Detta innebär att från
1 januari 2012 sköts både kredit- och ränteportföljen av moder­
bolaget. Upplåningen har även tidigare samordnats i hög grad av
moderbolaget medan ränteexponeringen hanterats av respektive
dotterbolag. Samordningen av finansfunktionerna är ett natur­
ligt steg och syftar bland annat till ökad effektivitet.
Finansnettot 2011
Framtidenkoncernens finansnetto uppgick under 2011 till -815
mnkr (-204). Skillnaden på -611 mnkr består till största delen på
skillnad i värdeförändring av derivatinstrument på -557 mnkr
mellan åren samt ökade räntekostnader med -50 mnkr. Koncer­
nen använder olika derivatinstrument för att få önskad ränteför­
fallostruktur. Enligt IFRS-reglerna ska de olika instrumenten
marknadsvärderas på bokslutsdagen, vilket innebär att det upp­
står ett teoretiskt över- eller undervärde i derivatportföljen.
Den nominella lånevolymen uppgick vid årets slut till
15 582 mnkr (14 848). Under året har investeringar på 2 773
mnkr gjorts. Nettoexponeringen, lånevolymen med avdrag för
kassa och kortfristiga placeringar, uppgick vid slutet av 2011 till
15 417 mnkr, vilket är en ökning med 731 mnkr. Genomsnittlig
låneränta under året var 3,5 procent (3,3) och vid utgången av
2011 var den 3,5 procent. Räntebindningstiden under året har i
genomsnitt varit 1,7 år som lägst och som högst 2,6 år.
Höjt kreditbetyg
Koncernen har sedan 2009 låtit Standard & Poor’s bedöma kon­
cernens kreditvärdighet. Hösten 2011 höjdes koncernens lång­
siktiga kreditbetyg från A+ till AA- samt det korta betyget från
A-1 till A-1+, medan koncernen behöll det högsta betyget på den
Reporänta
Tremånadsräntan och reporäntan 2007-2011
6%
6
5
5
4
4
3
3
2
2
07
20 -01
-
01
1-0
20
07
-0
1
20
12
11
-
20
07
11
-
20
10
-
20
20
10
-
07
01
-
-0
01
20
0
9-
1-
1
-0
70
20
09
08
-0
01
-0
20
20
0
8-
-0
1
07
7-
10
20
0
07
-0
20
01
-0
1
0
-0
1
Reporänta
01
0
1
1
1
Tremånadsränta
1
1
Finansiering I 27
Uppdaterad finanspolicy
Koncernens finansiella verksamhet styrs av finanspolicyn. Den
innehåller regler om ränte- och refinansieringsrisker, val av finan­
siella instrument, motparter och motpartsrisker samt redovis­
ning, internkontroll och systemkrav. Under 2011 har respektive
dotterbolag varit ansvarigt inom dessa ramar för sitt finansiella
resultat. Den 20 december 2011 antog styrelsen en uppdaterad
finanspolicy som överensstämmer med den organisation som
gäller från 1 januari 2012.
Finanspolicyn reglerar bland annat följande:
Risker
Policy
Utfall 2011
Kreditlöptid
2,0 år-5 år
2,5 år
Låneförfall exkl. certifikatsprogram närmaste
12-månadersperiod
max 30 %
15 %
Låneförfall lång skuld under ett kalenderår
max 30 %
30 %, 2014
Tillräckliga kreditfaciliteter ska finnas för att hålla en god
betalningsberedskap
Likvida medel: 164 mnkr
Kreditlöften samt outnyttjade
krediter: 3 246 mnkr
Ränteförfall inom 12 månader
max 35 %
29 %
Räntebindningstid
1,5 år-4,0 år
2,6 år
Kredit- och motpartsrisk
Lägst A3 Moodys/A-Standard & Poor’s
Uppfyllt
Valutarisk
Valutarisk ska elimineras genom valutaderivatkontrakt
Endast lån i SEK
Refinansieringsrisk
Likviditetsrisk
Betalningsberedskap
Ränterisk
Tabellen visar ett urval av policyns mått för riskhantering.
Breddad kreditportfölj
Under 2009 bestämde sig koncernen för att bredda sina finansie­
ringskällor. Styrelsen fattade beslut om att ge ut ett certifikats­
program för kortfristig upplåning, med en ram på totalt 3 000
mnkr samt ett Medium Term Note-program (MTN-program),
för långfristig upplåning, med en ram på totalt 5 000 mnkr.
Båda programmen har mottagits väl av den svenska kapitalmark­
naden. Totalt har koncernen emitterat 2 270 mnkr (1 873) på
certifikatsmarknaden och 2 400 mnkr (325) på MTN-marknaden.
Obligationerna på MTN-marknaden har en spridning från 18
månader upp till 5 år.
Koncernen har i december 2011 även fått ett femårigt låne­
löfte på 1 000 mnkr från en svensk bank. Diskussioner har även
förts med ytterligare två banker om finansiering via bilaterala
banklån om totalt 700 mnkr. Båda förväntas vara undertecknade
senast under februari 2012. Lånen kommer att användas till att
minska låneskulden på det syndikeringslån, med en total volym
på 3 000 mnkr, som förfaller i maj 2012. Vid årsskiftet utnyttjade
koncernen totalt 1 600 mnkr av detta lån. En frivillig uppsägning
har skett av lånet med 1 400 mnkr i slutet av december 2011.
Koncernens totala kreditportfölj uppgick vid årsskiftet till
15 582 mnkr (14 848). Kreditlöften och outnyttjade krediter
uppgick till 3 246 mnkr (4 420).
Under 2012 förfaller krediter på sammanlagt 3 467 mnkr,
exklusive certifikatsupplåning, till åter betalning. Av detta belopp
täcks 3 246 mnkr av kreditlöftenoch outnyttjade krediter, vilket
28 I Finansiering
innebär att cirka 1 procent av koncernens totala kreditvolym be­
höver refinansieras under året.
Koncernens kreditportfölj hade vid utgången av 2011 en
genomsnittlig återbetalningstid på 1,8 år och, om kreditlöften
inkluderas, 2,5 år. Motsvarande siffror för 2010 var 1,9 respek­
tive 2,5 år. Med hänsyn till det mycket långsiktiga fastighetsinne­
havet strävar koncernen efter en långsiktig kreditbindning. Sam­
tidigt måste en onödig inlåsningseffekt av fastigheter undvikas.
Den nuvarande situationen bedöms vara balanserad i dagens
marknadsläge.
Framtidenkoncernen har en betydande finansiell styrka, väl
dokumenterad genom en soliditet på 53 procent vid utgången av
2011. Med fastighetsvärden på 58 850 mnkr och en kreditport­
följ på 15 582 mnkr innebär detta en belåningsgrad på 26 pro­
cent.
Finansiella åtaganden
Merparten av koncernens banklån är säkerställda med pantbrev.
Belåningsgraden i dessa portföljer varierar i dagsläget mellan 29
och 55 procent. Anledningen till detta är att koncernens fastig­
heter har ökat i värde sedan säkerheterna ställdes. Idag är 10 306 mnkr
av lånen säkerställda med pantbrev, vilket motsvarar en belånings­
grad på 17,5 procent.
I de flesta av koncernens finansiella avtal finns det även en
ägarklausul. Denna innebär att avtalen gäller så länge som kom­
munen äger över 50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta
finns det i ett av koncernens avtal ett krav på att soliditeten lägst
får uppgå till 35 procent samt att räntetäckningsgraden (enligt
definition i femårsöversikten) får vara lägst 2,0 ggr.
Värdet av derivatportföljen var vid utgången av 2011 -402 mnkr
(-78). Derivatportföljens kontrakterade räntenivåer är betydligt
högre än de räntor som gällde vid värderingstillfället vilket
speglas i det negativa värdet. Volymen derivat består till största
del av ränteswappar på -10 915 mnkr (-7 565) medan volymen
FRA uppgår till -1 100 mnkr (3 600), strukturerade swapavtal
till -50 mnkr (-150) samt Caps, netto -600 (-400). Värdemässigt
är ränteswappar helt dominerande med -402 mnkr. Koncernen
hade vid utgången av 2011 inga swaptionskontrakt.
Känsligheten för förändringar i ränteläget, såväl när det
gäller löpande resultat som marknadsvärdet av ovanstående port­
följer, redovisas i avsnittet Risk- och känslighetsanalys.
Koncernens finansiella exponering
Styrningen av ränterisk utgår från begreppet nettoexponering.
Med det avses nettot av de tillgångs- och skuldbelopp som i
framtiden ska få ny räntebestämning. Den genomsnittliga löp­
tiden för ränteexponeringen, liksom exponeringens fördelning
tidsmässigt, har stor betydelse för koncernens räntekostnader.
Finanspolicyn föreskriver att den genomsnittliga löptiden ska
vara mellan 1,5 och 4,0 år, och att högst 35 procent av expone­
ringen ska falla in under de närmaste tolv månaderna.
Den genomsnittliga löptiden vid utgången av 2011 var 2,6
år, vilket kan jämföras med 1,8 år vid utgången av 2010. För­
längningarna har gjorts genom ränteswappar på löptider mellan
3 och 10 år. Räntelöptiden har under hösten förlängts på de
mycket låga räntenivåer som etablerats. Räntebindningar med
långa löptider har kunnat göras på nivåer kring 2 procent, vilket
medför att dessa derivat ger upphov till positiva kassaflöden då
den rörliga räntan är högre.
Räntebindningstiden har under året varierat mellan 1,7 och
2,6 år.
För löpande justeringar av ränteriskerna används derivatin­
strument, främst ränteswappar och FRA:s (Forward Rate Agree­
ment, kortfristiga ränteterminskontrakt).
Genomsnittlig effektiv räntesats avseende nettoexponering­
en uppgick till 3,5 procent vid årets utgång, att jämföras med 3,2
procent vid utgången av 2010.
God likviditet
Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och en relativt lång plane­
ringshorisont för investeringar begränsar behovet av likviditets­
reserver. Genom en hög självfinansieringsgrad har kreditlöften
främst använts för att täcka vissa refinansieringsrisker. Eventuellt
kassaöverskott placeras i bank eller i kortfristiga räntebärande
instrument med god kreditvärdighet enligt finanspolicyn. Out­
nyttjade krediter och kreditlöften uppgick den 31 december till
3 246 mnkr (4 420).
Finansiella nyckeltal
2011
Genomsnittlig låneränta, %
3,4
Ränteexponering, netto, mnkr
-15 417
-14 686
Kreditvolym, mnkr
-15 582
-14 848
Kreditportföljens marknadsvärde, mnkr
-15 633
-14 851
Derivatportföljens marknadsvärde, mnkr
Värdering av kredit- och derivatportföljen
Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den
svenska swapräntan på värderingsdagen, med tillägg av en mark­
nadsmässig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde
var per den 31 december 2011 enligt denna värderingsmetod
15 633 mnkr (14 851), vilket ska ställas i relation till portföljens
nominella belopp på 15 582 mnkr (14 848).
2010
3,5
-402
-78
Räntetäckningsgrad, ggr
4,8
4,9
Skuldsättningsgrad, ggr
0,5
0,5
Soliditet, %
53
52
Belåningsgrad, %
26
28
Öv
MT
Kreditportföljens förfallostruktur
Koncernens finansieringskällor
vid utgången av 2010
Finansieringskällor 2011-12-31
8 000 mnkr
10 000 mnkr
7 000
6 000
8 000
5 000
5 000 mnkr
4 000
3 000
6 000
4 000
2 000
1 000
20
TN
M
re Sve
dit n
ins sk
ti a
Sy tut
nd
ike
ra
t
Gö lån
te
bo
r
St gs
ad
Ce
rtifi
ka
t
7-
2016
20
1
2012
2013
2014
2015
t
s
N
a
g
or MTN tifik ÖvrigaMTlån
r
eb d
öt Sta
Ce
G
11
t
a t
ra
sk titu
ike
en tins
v
d
n
i
n lå
S d
e
Sy
kr
0
5
20
16
TN
0
M
kre S
dit ven
ins sk
titu a
t
Ce
rtifi
ka
t
Sy
nd
ike
r
lå at
Gö n
te
bo
St rgs
ad
0
20
1
2 000
13
20
14
1 000
12
2 000
20
4 000
20
3 000
Finansiering I 29
Ledning, organisation och medarbetare
Framtidenkoncernen består av moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden och tio dotterbolag. Under
året blev HjällboBostaden ett dotterbolag till Poseidon. Både koncernstyrelsen och dotterbolagens
styrelser utses av kommunfullmäktige i Göteborgs Stad.
När Framtidenkoncernen bildades 1993 bestod den av ett moder­
bolag med fem dotterbolag. Under åren har verksamheten ut­
vecklats och med den har organisationen förändrats. Dotterbolagen
har blivit fler, medan antalet medarbetare nästan har halverats.
Verksamheten leds av självständiga styrelser och samspelet
mellan koncernstyrelsen, koncernens verkställande direktör och
dotterbolagen fastställs av styrelsen i koncernens ledningspolicy
som bygger på ett decentraliserat beslutsfattande.
Styrelsen
Styrelsen för Förvaltnings AB Framtiden består av åtta ordinarie
ledamöter samt tre ersättare. Majoriteten av ledamöterna och
ersättarna sitter också i kommunstyrelsen. Den politiska samman­
sättningen motsvarar kommunfullmäktiges. Dessutom har arbets­
tagarorganisationerna PTK och LO representanter i styrelsen.
Under 2011 har styrelsen haft åtta sammanträden utöver års­
stämma. Vid styrelsemötet i maj fastställs styrelsens arbetsord­
ning samt instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen
och verkställande direktören. Då fastställer styrelsen även den
koncerngemensamma affärsplanen. I februari och augusti fast­
ställs bokslut respektive delårsbokslut. Budget och verksamhets­
plan för nästkommande år beslutas i november.
Från vänster: Marina Johansson, Helene Odenjung, David Lega, Jonas Ransgård, Owe Nilsson, Anneli Hulthén, Endrick Schubert och Mats Pilhem.
Styrelsen
Anneli Hulthén (S)
Född 1960
Ordförande
Ledamot sedan 2003
Kommunalråd
Ordförande i Göteborgs
kommunstyrelse
Helene Odenjung (FP)
Född 1965
Vice ordförande
Ledamot sedan 2005
Kommunalråd
Ledamot i Göteborgs
kommunstyrelse
Owe Nilsson (S)
Född 1948
Ledamot sedan 2007
Kommunalråd
Ledamot i Göteborgs
kommunstyrelse
Jonas Ransgård (M)
Född 1971
Ledamot sedan 2011
Kommunalråd
Vice ordförande i Göteborgs
kommunstyrelse
Mats Pilhem (V)
Född 1956
Ledamot sedan 2011
Kommunalråd
Ledamot i Göteborgs
kommunstyrelse
Thomas Martinsson (MP)
Född 1969
Ledamot sedan 2011
Kommunalråd
Ledamot i Göteborgs
kommunstyrelse
Suppleanter
Dario Espiga (S)
Född 1952
Suppleant sedan 2007
Kommunalråd
Ledamot i Göteborgs
kommunstyrelse
Elisabet Rothenberg (M)
Född 1960
Ledamot sedan 2011
Ledamot i Göteborgs
kommunfullmäktige
Marina Johansson (S)
Född 1971
Ledamot sedan 2011
Kommunalråd
Ledamot i Göteborgs
kommunstyrelse
David Lega (KD)
Född 1973
Suppleant sedan 2011
Kommunalråd
Ledamot i Göteborgs
kommunstyrelse
Endrick Schubert (S)
Född 1944
Suppleant sedan 2011
Ersättare i Göteborgs
kommunfullmäktige
Ordinarie arbetstagarrepresentanter
Ulla Berg (PTK)
Ledamot sedan 2010
(Bostadsbolaget)
Thomas Gustavsson (LO)
Ledamot sedan 1990
(Bostadsbolaget)
Jan-Olov Isacsson (LO)
Ledamot sedan 2000
(Poseidon)
Suppleanter arbetstagarrepresentanter
Jan Jentzell (PTK)
Suppleant sedan 2011
(Poseidon)
Anders Carlsson (PTK)
Suppleant sedan 2010
(Bostadsbolaget)
Förtroendevalda revisorer
Lars Bergsten (M)
sedan 2007
Bengt Bivall (V), sedan 2011
Förtroendevalda revisorssuppleanter
Claes-Göran Lans (M)
sedan 2001
Lars B Svensson (S)
sedan 2011
Auktoriserad revisor
Öhrlings Pricewaterhouse­
Coopers AB/
Bror Frid
sedan 2007
Suppleant
Öhrlings Pricewaterhouse­
Coopers AB
sedan 2007
Camilla Claesson (LO)
Suppleant sedan 2008
(Familjebostäder)
Ledning, organisation och medarbetare I 31
Koncernledning
Moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden ansvarar för vissa
övergripande strategiska frågor samt samordning av exempelvis
övergripande marknadsföring/information, gemensamma utveck­
lingsprojekt, IT-utveckling och finansförvaltning.
I koncernens ledningspolicy är samspelet mellan koncernsty­
relsen, koncernens verkställande direktör och dotterbolagen fast­
ställt. Koncernens och dotterbolagens verkställande direktörer
samt koncernens ledningsgrupp bildar ett vd-råd som kontinu­
erligt följer koncerngemensamma frågor.
Inom koncernen finns ett antal grupper som samverkar
kring för koncernen viktiga frågor: miljö och energi, bygg, kom­
munikation, personal, boendesociala frågor, finans, ekonomi,
redovisning, upphandling, värdering och IT.
Från vänster: Ulrika Stenson, Anneli Snobl, Ulrika Arensberg och Carina Grönberg.
Tidigt fokus på intern kontroll
Koncernens ledningsgrupp
Anneli Snobl
Verkställande direktör
Anställd 2011
Carina Grönberg
Ekonomi- och finanschef
Anställd 1999
Ulrika Arensberg
Fastighetsutvecklingschef
Anställd 2009
Ulrika Stenson
Informations- och utvecklingschef
Anställd 2011
32 I Ledning, organisation och medarbetare
Koncernens och bolagens ledningar har tagit uppgifterna om
oegentligheter i några av koncernens bolag på mycket stort all­
var. Redan 2010, när de första rapporterna i medierna kom, till­
sattes externa utredningar samtidigt som arbetet med att stärka
den interna kontrollen genom översyn av rutiner och utbildning
intensifierades.
Framtidenkoncernen deltar också i det arbete som bedrivs
inom Göteborgs Stad för att förstärka den interna kontrollen
och öppenheten, som genomförts under 2011 (se faktaruta).
Samtliga koncernens bolag har gjort självdeklarationer som veri­
fierats av externa revisorer. I den rapport som presenterades i
december visar Framtidenkoncernen goda resultat, framför allt
på inköpssidan.
Förstärkt intern kontroll och
öppenhet i Göteborgs Stad
Under året har Göteborgs Stad ytterligare förstärkt den interna
kontrollen och öppenheten inom stadens förvaltningar och
bolag. En handlingsplan, som är resultatet av flera utredningar
som genomförts parallellt under 2010, beslutades av kommunstyrelsen och kommunfullmäktige i februari 2011. Göteborgs
Stads handlingsplan innebär satsningar inom fem huvudområden:
• Intern kontroll. En obligatorisk självdeklarationsmodell införs.
Självdeklarationen är baserad på COSO, vilket är det internationellt mest erkända ramverket för intern kontroll. COSO-modellen bygger på ett strukturerat sätt att arbeta med intern kontroll
och omfattar ett antal komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt
uppföljning och övervakning.
Arbetet inleds med en självvärdering på respektive förvaltning
och bolag och efterföljs av en extern verifiering innan rapport
lämnas till nämnder och styrelser, samt till kommunstyrelsen och
kommunfullmäktige. Under året värderades två processer;
inköpsprocessen samt den övergripande kontrollprocessen.
Flera processer kommer att genomföras och utvärderas under
kommande år.
Dotterbolagen
Förvaltnings AB Framtiden har under året haft elva rörelsedri­
vande dotterbolag. Ett av dem, HjällboBostaden, blev i decem­
ber 2011 dotterbolag till Poseidon. Bostadsfastigheterna ägs och
förvaltas av fem bostadsföretag. Övriga bolag har verksamhet
som rör lokaler, parkeringsplatser, störningsärenden samt bygg­
verksamhet.
Samtliga dotterbolag har en egen självständig styrelse och vd
som ansvarar för verksamhet, organisation och administration.
Ledamöter och ersättare i styrelserna är förtroendevalda poli­
tiker, utom i styrelserna för Gårdstensbostäder, GöteborgsLokaler
och Störningsjouren, som har hyresgäster och/eller tjänstemän
som ledamöter.
I ledningspolicyn betonas att styrelserna ska fokusera på
företagsintresset. Det är också viktigt att dotterbolagen utvecklar
sin särart, samtidigt som koncerngemensamma projekt är ut­
gångspunkt för fortsatt utveckling av dotterbolagen.
I juni sammanställdes självgranskningsrapporterna i förvaltningar
och bolag. Från augusti till oktober genomfördes verifieringen av
externa revisionsbyråer. Den första sammanfattade slutrapporten
för självdeklarationen presenterades i december 2011.
• Gemensam byggprocess. En modell för gemensam byggprocess har tagits fram. Den ska gälla från och med 2013 och
omfattar i nuläget alla husbyggnads- och anläggningsarbeten.
Basen för den gemensamma byggprocessen är att ha samma
arbetssätt och rutiner för styrning, uppföljning och kontroller.
• Whistleblower. En whistleblowerfunktion startade i september. Utgångspunkten är att varje medarbetare ska kunna ta upp
eventuella misstankar om oegentligheter med sin chef.
Funktionen består av två delar; en extern mottagarfunktion i
form av en advokatbyrå i Göteborg samt en intern utredningsfunktion på stadsledningskontoret.
• Utbildning/Utveckling. De utbildningar som genomförs för
både politiker och tjänstemän innehåller från och med 2011
moment om den interna kontrollens betydelse och ansvar.
Ytterligare utbildningar planeras inom etik, moral, förhållningssätt med mera.
• Riktlinjer och policies. En styrgrupp samt en referensgrupp
arbetar med att skapa tydlighet när det gäller riktlinjer och
policies, beträffande innehåll, nomenklatur, ansvarig för
dokumentet, uppdatering med mera. En inventering av
policydokument har gjorts och arbete pågår med att begränsa
antalet dokument samt avgöra vilka som ska gälla för alla
förvaltningar och bolag. Respektive förvaltning och bolag kan
därefter ha egna riktlinjer kopplade till policydokumenten.
Ledning, organisation och medarbetare I 33
Poseidon
Året präglades av ett fortsatt arbete för ökad valfrihet och service.
Det nya fastighetssystem som infördes under hösten, innebär exem­
pelvis att hyresgästerna numera på egen hand kan söka bland lediga
lägenheter på bolagets hemsida.
Samarbetet med Hyresgästföreningen kring kvalitetshyror på lägen­
hetsnivå gick framåt och förberedande möten hölls med hyres­
gäster i Bagaregården, Järnbrott och Lövgärdet. Förslaget till ny
modell för lägenhetsunderhåll där de boende själva avgör när de
vill göra underhåll, fick dock inte fullt ut gehör och alternativ ska
utredas. Parternas gemensamma satsning på boinflytande genom
gårdsföreningar firade tioårsjubileum i Göteborgs Botaniska
Trädgård.
I Backa Röd började Poseidons mångåriga upprustningsoch utvecklingsarbete ge tydliga effekter. Den upplevda trygg­
heten ökade med 6,5 procent i hyresgästmätningen AktivBo.
Poseidon fortsatte att spela en aktiv roll i satsningar som visar
vägen in i arbetslivet och erbjöd praktikplats till 63 personer
inom utbildningar och projekt. Vidare tog bolaget emot 91 som­
marjobbande ungdomar och 19 säsongsarbetare.
Poseidon har en stark ekonomi och efterfrågan på lägenheter
var fortsatt stor. Bolagets planärenden för nyproduktion omfattade
cirka 600 lägenheter. Under året färdigställdes 155 nya lägenheter
i Norra Gårda och därutöver byggstartades 172 nya lägenheter i
Bagaregården och Krokslätt.
Även underhållsnivån var hög. Totalt färdigställdes ombygg­
nad av 421 lägenheter, huvudsakligen i Backa Röd och Lövgär­
det. Möjligheten att energieffektivisera sett mot gällande lön­
samhetskrav stod i fortsatt centrum. Utbyggnaden av Framtidens
Bredband fortgick i högt tempo.
Stort fokus låg även på det inre kvalitetsarbetet, där nära nog
samtliga rutiner genomlystes med ökad riskhantering och stärkt
intern kontroll som mål. Som en effekt av nya regelverk, utökade
arbetsuppgifter samt pensionsavgångar anställdes 24 nya medar­
betare.
Poseidon förvärvade samtliga aktier i systerbolaget Hjällbo­
Bostaden. Syftet med fusionen, som genomförs 2012, är att ge
verksamheten en långsiktig hållbarhet efter 13 år som utveck­
lingsbolag.
Nyckeltal Poseidon
2011
2010
2009
2008
2007
Hyresintäkter, mnkr
1 603
1 555
1 528
1 473
1 437
72
116
57
63
117
23 951
23 780
23 697
23 596
23 534
91
91
92
95
97
21 634
19 494
17 784
16 300
17 913
54
53
52
49
51
192
183
187
185
186
Resultat efter finansnetto, mnkr*
Antal lägenheter
Lokalyta, kvm tusental
Fastighetsvärden, mnkr
Justerad soliditet, %
Antalet tillsvidareanställda, 31 december
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Bostads AB Poseidon är koncernens största bostadsföretag och äger och
förvaltar 23 951 lägenheter över hela Göteborg. Fastigheterna är allt från unika
sekelskifteshus till moderna nybyggen med IT-inriktning. Drygt 40 000 personer
har sitt hem i bolaget. Nästan hälften av lägenheterna, 46 procent, består av
två rum och kök.
VD Anders Söderman
34 I Ledning, organisation och medarbetare
Bostadsbolaget
Bostadsbolaget arbetar för att bli Sveriges barnvänligaste bostads­
företag. Genom möjligheten att påverka och vara delaktig i sin
boendemiljö redan i unga år skapas ansvarstagande och ökad trivsel.
Därför arbetar bolaget i olika konstellationer med barn och
unga, bland annat genom Hagas kaponjärer, Ungdomspanelen
och Mentor. I april hade Bostadsbolaget en barndag på Heden
för alla hyresgäster.
Bolagets cirka 260 medarbetare utgör stommen för verksam­
heten. Det är nöjda medarbetare som stannar länge inom bola­
get, vilket tydligt avspeglas i Motiverad medarbetarindex (MMI).
2011 hamnade Bostadsbolagets MMI på 70.
Under 2011 har flera stora ombyggnadsprojekt genomförts,
exempelvis hissmodernisering samt fönster- och fasadbyten. I
Södra Biskopsgården fortsatte totalupprustningen med etapp 4.
Förnyelseprojektet planeras vara klart 2013. Totalt kommer 516
lägenheter att totalrenoveras.
I Västra Frölunda startade under våren uthyrningen av Pris­
mahuset med 38 lägenheter. Huset är bolagets första nybygg­
nadsprojekt i distrikt Väster på många år och i april/maj 2012 är
lägenheterna inflyttningsklara.
Utöver 159 säsongsanställda arbetade i Hammarkullen även
fem sommarvärdar för att aktivera barn under sommarlovet.
Satsningen gjordes tillsammans med fritidsgården i området och
var en succé.
I augusti togs första spadtaget för bolagets första av två etap­
per i nya Kvillebäcken. Totalt bygger bolaget nästan 200 lägen­
heter som är inflyttningsklara våren 2013 respektive 2014.
Stadsdelen ska bli ett föredöme inom hållbar utveckling. Under
hösten påbörjades också uthyrningen av Dockhusen i Västra Eriks­
berg. Inflyttning sker hösten 2012. Ett av de två husen är Bo­
stadsbolagets första helt rökfria boende. Enligt Astma- och allergi­
förbundet erbjuder idag enbart 27 fastighetsägare i landet rökfria
flerbostadshus.
I slutet av maj invigdes Klubb Majviken, etapp två i livsstils­
konceptet Next Step Living. Där har hyresgäster tillgång till
bland annat ett bibliotek, vardagsrum, gym, filmrum och en
Next Step-värd.
Nyckeltal Bostadsbolaget
2011
2010
2009
2008
2007
Hyresintäkter, mnkr
1 457
1 405
1 380
1 320
1 290
Resultat efter finansnetto, mnkr*
Antal lägenheter
Lokalyta, kvm tusental
Fastighetsvärden, mnkr
Justerad soliditet, %
Antalet tillsvidareanställda, 31 december
17
3
4
40
44
22 909
22 845
22 652
22 579
22 504
97
97
98
98
97
18 685
16 494
15 201
14 020
15 546
52
49
48
47
49
261
261
270
273
282
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Göteborgs stads bostadsaktiebolag är stadens äldsta allmännyttiga bostads­
företag, bildat 1945. Bolaget har nästan 23 000 lägenheter över hela Göteborg,
i allt från hundraåriga, byggnadsminnesmärkta fastigheter till helt nybyggda
områden. Runt 260 personer strävar efter att dagligen leverera god service till
de drygt 40 000 hyresgästerna.
VD Bertil Rignäs
Ledning, organisation och medarbetare I 35
Familjebostäder
Under året som gick tog Familjebostäder flera stora steg. Nyproduk­
tionen Svanenmärktes, inflytandet ökade med nya trivselval och
arbetet med hållbar utveckling stärktes.
När nybygget på Riksdalersgatan i Högsbo planerades ville
Familjebostäder lägga ribban högre än vanligt och beslutade att
Svanenmärka hela bygget. Under 2011 fick man den eftertrak­
tade Svanenlicensen och därmed Nordens första Svanenmärkta
hyresrätter. Licensen är ett ”körkort” som ger bolaget möjlighet
att miljömärka alla nya hus så länge som kriterierna uppfylls.
Det innebär hus som är energisnåla och har en god inomhus­
miljö, med mindre hälso- och miljöpåverkan än traditionellt
byggda fastigheter.
Att vårda och underhålla husen är en av Familjebostäders
viktigaste uppgifter. Därför har underhållet haft hög prioritet
under 2011 och bolaget har haft möjlighet att satsa större resurser
än någon gång tidigare i dess historia. Under året jobbade man
vidare med bland annat stamrenoveringar, framför allt i 1950-tals­
hus. Även tak, fasad och fönster sågs över på många håll. Ska det
väljas kulör, utformning eller stil i delar av projektet får hyresgäs­
terna möjlighet att tycka till.
2011 fortsatte uppmärksamheten kring vad som kommit att
kallas muthärvan i Göteborg. Familjebostäders inblandning har
varit begränsad och ännu är ingen dömd. Men själva misstanken
om att det pågått oegentligheter skadar anseende och trovärdig­
het. Därför har bolaget arbetat intensivt med regler, kontrollru­
tiner, nya stödjande IT-system och inte minst etik- och moralfrågor.
När Göteborgs Stad presenterade resultatet av de granskningar
som utförts i förvaltningar och bolag fick man kvitto på att man
lyckats. Genomgången visade att internkontrollen fungerar till­
fredsställande och att inköpsprocessen är en av stadens bästa.
Hyresgästerna trivs med sin gård och utemiljö, det visar re­
sultatet av hyresgästenkäten. Både underhåll och städning får
fina betyg. Men lägenheten och underhållet i lägenheten kan bli
bättre. Enkäten visar också att fyra av fem hyresgäster anser sig
miljömedvetna och har goda kunskaper om källsortering.
Nyckeltal Familjebostäder
2011
2010
2009
2008
2007
Hyresintäkter, mnkr
1 110
1 075
1 060
1 028
1 014
Resultat efter finansnetto, mnkr*
Antal lägenheter
13
20
25
66
71
18 170
17 930
17 918
17 921
18 074
Lokalyta, kvm tusental
Fastighetsvärden, mnkr
93
92
93
93
93
14 239
12 315
11 446
10 244
11 392
58
59
57
55
56
231
228
223
220
233
Justerad soliditet, %
Antalet tillsvidareanställda, 31 december
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Familjebostäder i Göteborg AB är en av Göteborgs största hyresvärdar. Bolaget
äger och förvaltar drygt 18 000 hyreslägenheter och här bor över 32 000 personer. 60 procent av bostäderna är smålägenheter, med två rum och kök eller
mindre. I beståndet finns en stor andel av de för Göteborgs så karaktäristiska
landshövdingehusen.
T.f. VD Peter Lundstedt
36 I Ledning, organisation och medarbetare
Gårdstensbostäder
Året blev framgångsrikt för Gårdstensbostäder. Fullt uthyrt och en
god vård av ekonomin ger det bästa resultatet i bolagets historia.
Hyresgästerna var också nöjda och gav det högsta betyget någonsin.
Arbetet med att utveckla fastigheterna har fortsatt. I Norra Gård­
sten har fasaderna renoverats på fyra fastigheter och fyra andra
har fått nya uteplatser. I Östra Gårdsten har renoveringen av cen­
trumgaraget fortsatt, hissar har renoverats och styr- och regle­
ringssystemet för värmen på Muskotgatan har bytts. Framtidens
Bredband finns nu i hela Gårdsten.
Bolagets långsiktiga och omfattande miljöarbete har främst
handlat om alternativa energilösningar, till exempel solhus som
nu gått in i den tredje fasen. Här diskuteras en rad olika solvärme­
lösningar. I första etappen, som genomfördes 2010, byggdes ett
provhus i samarbete med Göteborg Energi. Här alstrar solpane­
ler på taket värme och via en undercentral kommer värme ut i
stadens fjärrvärmenät. Dessutom har ett solcellsprojekt startat på
ett loftgångshus där balkongsidorna har bytts ut till solceller.
Exempel på arbete inom ramen för den sociala dimensionen
är ”onsdagsdialoger”, Gårdstensdagen och de dagliga samtalen
med boende. Arbetet sker systematiskt och all personal är invol­
verad. Föräldraträffar, samtal kring renoveringar av uteplatser,
avfallshantering och individuell mätning är några exempel på
ämnen.
Under året ordnades även många aktiviteter för ungdomar.
Seglarskola, skidresa på sportlovet och filmvisningen är bara
några exempel. Den förberedande café- och restaurangskolan
Kökstrappan, för elever mellan 16 och 19 år, har under året fort­
satt i samverkan med Studieförberedande Centrum och SDF
Angered. Under 2011 skapades 164 arbetstillfällen (183).
Nyckeltal Gårdstensbostäder
Hyresintäkter, mnkr
Resultat efter finansnetto, mnkr*
Antal lägenheter
Lokalyta, kvm tusental
Med målet att upprätthålla en trygg miljö i Gårdsten har bolaget
under 2011 fortsatt med att initiera och genomföra möten med
hyresgäster, polis, föreningsliv, socialtjänst och skola. Samverkan,
dialog och delaktighet från de boende är den viktigaste faktorn
för att stärka tryggheten.
Motiverade och engagerade medarbetare skapar goda förut­
sättningar för nöjda hyresgäster. Det visar årets MMI-undersök­
ning där betyget blev 77.
2011
2010
2009
2008
2007
176
171
169
163
158
0
-4
-10
-5
1
2 736
2 734
2 726
2 726
2 698
21
21
21
21
23
1 065
998
913
938
1 065
Justerad soliditet, %
60
59
60
60
62
Antalet tillsvidareanställda, 31 december
29
29
29
27
29
Fastighetsvärden, mnkr
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Gårdstensbostäder AB äger och förvaltar 2 736 lägenheter och bedriver även
utvecklingsarbete i stadsdelen Gårdsten i nordöstra Göteborg. Bolaget har
sedan starten 1997 lagt ner mycket arbete och betydande resurser på att
involvera och engagera invånarna i förnyelsen av stadsdelen. Detta har haft
en mycket stor betydelse för Gårdstens framgång.
VD Katarina Ahlqvist
Ledning, organisation och medarbetare I 37
HjällboBostaden
HjällboBostaden har det dubbla uppdraget att rusta fastigheterna
och bidra till den sociala utvecklingen i Hjällbo. Ett uppdrag som
bolaget tagit på stort allvar och kan efter 13 år stolt konstatera att
mycket har hänt i Hjällbo.
Besökare i Hjällbo möts idag av ljusa fasader, vackra utemiljöer
och en stadsdel som sjuder av liv. Ett Hjällbo som är resultatet av
ett mångårigt och idogt arbete med trygghetsfrågor, upprust­
ningar, inflytande, sysselsättning och trivsel.
Arbetet med Hjällbo är inte avslutat, men bolaget har kom­
mit en bra bit på väg och därmed nått en ny fas i utvecklingen.
Under 2012 kommer HjällboBostaden att bli en del av Posei­
don. Därmed säkerställs den långsiktiga förvaltningen och eko­
nomiska hållbarheten i Hjällbo. Samtidigt skapas synergieffekter
för båda bolagen genom erfarenhetsutbyte.
Under året har HjällboBostaden fortsatt att utveckla erbju­
dandet till hyresgästerna, bland annat genom en ny hemsida
med inloggningsfunktion. Nya former för boinflytande genom
trapphusmöten och djupintervjuer har prövats. För att skapa en
framtidstro hos barn och unga och involvera dem i stadsdelens
utveckling har man bland annat stöttat läxhjälp i skolorna och
startat en ungdomsredaktion. Den långa traditionen av att er­
bjuda ungdomar från området sommarjobb fortsatte. Under
2011 fick 74 ungdomar från Hjällbo sommarjobb.
Upprustningen av fastigheterna fortsatte med bland annat
stamrenoveringar och under året fick alla lägenheter i Hjällbo
tillgång till fibernätet Framtidens Bredband. 2011 var även året
då solcellsanläggningen på Hjällbo Lillgata invigdes – en av de
största i Sverige i sitt slag.
Nyckeltal HjällboBostaden
2011
2010
2009
2008
2007
151
148
146
141
138
Hyresintäkter, mnkr
Resultat efter finansnetto, mnkr*
Antal lägenheter
Samtidigt som man haft mycket utåtriktad verksamhet har 2011
präglats av självgranskning och internt arbete. Arbetet med att se
över och tydliggöra rutiner och riktlinjer har skapat en stabil
grund att arbeta vidare på. Årets medarbetarenkät visar dessutom
att de som arbetar i Hjällbo är mycket stolta över det arbete de
utför. Mot den bakgrunden har verksamheten en fortsatt viktig
roll att spela i Hjällbo.
-37
-38
-51
-64
-45
2 293
2 293
2 293
2 293
2 293
Lokalyta, kvm tusental
10
10
10
10
10
Fastighetsvärden, mnkr
941
888
826
814
839
Justerad soliditet, %
52
50
48
46
47
Antalet tillsvidareanställda, 31 december
37
41
38
37
38
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
AB HjällboBostaden äger och förvaltar 2 293 lägenheter i Hjällbo i nordöstra
Göteborg. Cirka 90 procent av invånarna i Hjällbo är hyresgäster hos Hjällbo­
Bostaden. Bolaget bildades 1999 och tilldelades då ett särskilt uppdrag som
utvecklingsbolag. I december 2011 blev bolaget ett dotterbolag till Poseidon.
Under 2012 fusioneras HjällboBostaden med Poseidon och bildar eget
distrikt.
VD Bettina Öster Tunberg
38 I Ledning, organisation och medarbetare
Egnahemsbolaget
Under 2011 färdigställde Egnahemsbolaget 72 nya bostäder. Samti­
digt pågår produktion av 166 bostäder. Försäljningen har under
året gått över förväntan, speciellt med tanke på stigande boräntor
och turbulens i omvärlden.
Under året har de sista husen på Aröds Äng, som ligger på cen­
trala Hisingen, färdigställts. De ingår i ett större område som
påbörjades 2008. I Andalen i Torslanda byggdes tio bostäder i
parhus i Brf Ekvatorn. Dessa hus har sitt ursprung i de utmärkta
husen på Salviaterrassen i Gårdsten och Fågelro i Södra Biskops­
gården. För att de skulle passa in i Andalen ändrades fasader och
hushöjd, men den ljusa och omtyckta planlösningen behölls. I
Elinsberg, som också ligger i Andalen, byggdes ett litet område
med fem stora villor. Här återanvändes hus som tidigare byggts
på Lyse Ängar.
I Ängås, Västra Frölunda, pågår produktion av 43 bostäder.
Det är både friköpta tvåplanshus och enplans radhus med bo­
stadsrätt för 55+. Några var inflyttningsklara under hösten 2011
och hela området blir klart våren 2012. På Kryddhyllan i Gårds­
ten byggs tio friköpta hus, varav fem blev klara under hösten.
Resterande hus blir färdiga första halvåret 2012.
Under 2011 började tre punkthus byggas vid Norra Drags­
pelsgatan i Västra Frölunda. Ett av husen får 38 hyresrätter, som
ägs av Bostadsbolaget, medan de två andra blir totalt 65 bostads­
rätter. Det utmärkande för Brf Prisma är den gemensamma tak­
terrassen på varje hus och de inglasade balkongerna. Dessutom
finns en gästlägenhet samt ett garage under de båda husen.
Annan nyproduktion som pågår är 14 bostadsrätter på Brännö
som blir färdiga för inflyttning hösten 2012. I Kyrkbyn på
Nyckeltal Egnahemsbolaget
Omsättning, mnkr
Resultatavräknade bostäder
Hisingen har en gammal panncentral rivits för att ge plats åt två
punkthus med totalt 54 bostadsrätter i olika storlekar. Dessa blir
klara för inflyttning under 2013. Byggnation har också startat
för Etapp 1 i Mellbyhöjd, Bergsjön. Etappen består av fem fri­
köpta radhus, sex lägenheter med bostadsrätt samt en gruppbo­
stad med sju bostäder.
Ny vd rekryterades till Egnahemsbolaget under året och den
1 oktober 2011 tillträdde Pertti Heina tjänsten.
2011
2010
2009
2008
2007
214
280
97
240
195
65
89
30
91
87
-28
-27
-7
1
-1
Soliditet, %
37
34
40
45
45
Antal tillsvidareanställda, 31 december
20
29
27
28
34
Resultat efter finansnetto, mnkr*
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Göteborgs Egnahems AB bildades redan 1933 under namnet Småstugebyrån.
De traditionerna lever vidare och Egnahemsbolaget bygger välplanerade,
attraktiva och prisvärda bostäder med bostadsrätt eller äganderätt i hela
Göteborg. Ett tydligt uppdrag är att bygga i områden där det behövs mer
blandad bebyggelse och fler upplåtelseformer.
VD Pertti Heina
Ledning, organisation och medarbetare I 39
Parkeringsbolaget
Året som gått har präglats av förberedelser för att klara framtidens
utmaningar, och de är stora. Det ska vara lättare att parkera, att
veta var man kan parkera och att betala. Nu kan kunderna betala
med båda Visa och Mastercard i drygt en tredjedel av bolagets auto­
mater.
Tillsammans med Trafikkontoret tittar man på nya sätt att beta­
la, bland annat ”telefonparkering” som kommer införas under
2012. Under 2011 har en kundundersökning genomförts, också
tillsammans med Trafikkontoret, som ska leda till ett gemensamt
utvecklingsarbete för att skapa attraktivare parkering i Göteborg.
P-appen är uppskattad – där kan man i realtid se var det
finns lediga platser. Tillgängligheten har ökat genom bättre öppet­
tider, tillgängligare webb-plats och kortare svarstider.
Utökade parkeringsmöjligheter i evenemangsområdet har
varit en viktig fråga under året. 100 nya platser blir klara som­
maren 2012. Bolaget har börjat planera en ny parkering under
mark vid Skeppsbron. Trygghet och säkerhet är ett annat priori­
terat område. Ingen ska behöva vara orolig varken för sin bil eller
sin egen säkerhet när de parkerar på bolagets parkeringsplatser.
Sedan 2010 har Parkeringsbolaget bedrivit ett stort föränd­
rings- och utvecklingsarbete. En marknads- och affärsutveck­
lingsfunktion har byggts upp för att utveckla bolagets affär och
för att delta i stadsutvecklingen. En ny ekonomimodell har ock­
så införts med tydligt ekonomiskt ansvar och tydligare roller.
Mycket resurser har lagts och kommer att behöva läggas på att
utveckla och anpassa bolagets IT-system i syfte att bättre stödja
verksamheten.
Nyckeltal Parkeringsbolaget
Under året bildades avdelningen Drift där all verksamhet som
rör parkeringskunderna har samlats, till exempel reglering, över­
vakning, kundtjänst, betalsystem och uthyrning, allt i syfte att
förbättra servicen.
Inom avdelningen Bygg och förvaltning har kompetensen
kring förvaltning och större underhålls- och nyproduktionspro­
jekt förstärkts. Hela bolaget har ökat kompetensen runt upp­
handling och LOU och kunskapen om internkontroll har för­
bättrats. Bolaget miljödiplomerades våren 2011.
2011
2010
2009
2008
2007
318
277
251
244
228
Resultat efter finansnetto, mnkr*
71
57
55
47
57
Lokalyta, kvm tusental
20
20
20
20
20
Fastighetsvärde, mnkr
Omsättning, mnkr
1 099
974
824
822
816
Ägda och förvaltade p-platser, tusental
41
41
39
39
21
Soliditet, %
73
73
80
82
74
Antalet tillsvidareanställda, 31 december
38
34
37
36
36
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Göteborgs Stads Parkerings AB erbjuder privatpersoner och företag bilplatser att
hyra, parkeringstillstånd och besöksparkeringar. Parkeringsbolaget förvaltar drygt
40 000 parkeringsplatser och sköter genom arrendeavtal skyltsättning, övervakning och handläggning av kontrollavgifter på ytterligare drygt 95 000 bilplatser.
VD Maria Stenström
40 I Ledning, organisation och medarbetare
GöteborgsLokaler
Den inriktning som GöteborgsLokaler jobbat med sedan bolaget bil­
dades – att fånga upp de behov som finns lokalt och utveckla torgen
utifrån dagens förutsättningar – fick under året gehör i Göteborgs
Stads budget för 2012.
I budgeten fastslås att: ”Nya bostadsområden ska planeras på ett
sätt som integrerar affärer, service och småskaligt näringsliv med
bostäder. Vi ska inte bygga nya externa köpcentra. Staden ska
bidra till att de lokala torgen utvecklas till levande närmiljöer
och sociala mötesplatser.” De styrande i staden har alltså tydligt
formulerat hur de vill se de lokala torgens utveckling och det
stämmer väl överens med bolagets affärsidé och vision.
GöteborgsLokaler har under 2011 fortsatt att samverka brett
för att skapa goda förutsättningar för lokalhyresgästerna och en
trevlig och trygg närmiljö för deras kunder. Inflytande, kundvård
och service, utemiljö och trygghet på kvällstid är de viktigaste
faktorerna att jobba med.
Exempel på trygghetsaktiviteter är:
• Torgsamverkan, som syftar till att öka samverkan för att före­
bygga rån och öka säkerheten i butiker.
• Torgvandring, en trygghetsvandring som genomförs på handels­
platsen och i dess omedelbara närhet.
• Trygghetsbilen, ett bevakningskoncept som planeras och genom­
förs tillsammans med andra fastighetsägare.
• Säkerhetsmöten, genomförs på initiativ av GöteborgsLokaler,
företagareföreningen eller enskilda handlare.
Nyckeltal GöteborgsLokaler
Hyresintäkter, mnkr
Resultat efter finansnetto, mnkr*
Året har till stora delar präglats av det extra fokus på internkon­
troll och självdeklaration som alla bolag och förvaltningar i Göte­
borgs Stad har haft. GöteborgsLokaler har för egen del fått be­
kräftat att det är god ordning på verksamheten.
I det dagliga arbetet med att utveckla torgen har bland annat
energioptimering, utbildningskvällar för lokalhyresgästerna och
EU-projektet ”Centrumutveckling i partnerskap” (CIP) varit
viktiga delar. Utbildningskvällarna har handlat om sociala medier,
varumärkestänkande, säkerhet och exponering.
I september gick GöteborgsLokalers vd sedan 12 år i pension
och ny vd, Robert Hörnquist, var på plats till den 1 december.
2011
2010
2009
2008
2007
138
135
136
131
132
24
8
9
-11
-26
Lokalyta, kvm tusental
174
173
173
176
177
Fastighetsvärden, mnkr
852
816
765
695
791
Justerad soliditet, %
57
55
53
55
58
Antalet tillsvidareanställda, 31 december
50
48
47
46
48
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Förvaltnings AB GöteborgsLokaler äger och förvaltar 174 000 kvm lokaler för
butik, kontor och kommunal verksamhet. Bolaget externförvaltar ytterligare
302 000 kvm med annan ägare. Sammanlagt omfattar GöteborgsLokalers
fastighetsförvaltning 475 000 kvm kommersiella ytor, vilket gör bolaget till en
av Göteborgs största fastighetsförvaltare.
VD Robert Hörnquist
Ledning, organisation och medarbetare I 41
Störningsjouren
Hög musik och fest är de vanligaste anledningarna till att hyresgäster
ringer Störningsjouren. Under 2011 anmäldes nästan 5 000 stör­
ningar.
Hyresgästen som vill anmäla en störning kopplas till Störnings­
jourens ledningscentral via den egna hyresvärdens journummer.
Ledningscentralen skickar ut ett team med två personer i en bil
som oftast är på plats inom 15 minuter. De börjar med att be­
söka den som gjort anmälan för att själva få en uppfattning om
störningen. Då får hyresgästen dessutom en möjlighet att prata
av sig. Det är viktigt att anmälaren känner sig trygg.
Nästa steg är att ta kontakt med den som stör. Drygt hälften
av alla störningar handlar om hög musik eller fest. Oftast räcker
det med att teamet knackar på för att volymen ska dämpas. Per­
sonalen har förstås tystnadsplikt och berättar inte vem som har
gjort anmälan. Varje anmälan leder till en rapport som skrivs på
plats. Den finns hos hyresvärden nästa morgon.
Teamen som arbetar med att åtgärda störningar arbetar mel­
lan klockan 20 och 03 söndag till torsdag, samt klockan 20-04
på fredagar och lördagar. Fredag/lördag är fler team i tjänst än
under övriga dagar. Kunderna får även information om skräp,
brännbart material och annat som skapar otrygghet genom att
det inte är rent och snyggt.
Stadsdelsförvaltningarna kan anlita Störningsjouren för till­
syn som en del i sitt förebyggande arbete. Tillsynen ska ingå i
förvaltningens åtgärdsplan och Störningsjouren är hyresvärdens
förlängda arm i det arbetet.
Under 2011 har Störningsjouren haft de fem systerbolagen
inom Framtidenkoncernen samt 20 privata fastighetsägare och
Nyckeltal Störningsjouren
Omsättning, mnkr
Resultat efter finansnetto, mnkr*
Antalet tillsvidareanställda, 31 december
bostadsrättsföreningar som kunder. Dessutom har tio stadsdels­
förvaltningar använt sig av Störningsjourens tjänster. Antalet
störningsärenden uppgick till 4 968 (5 102) och antalet tillsyner
till 572 (498).
Ett urval av de hyresgäster som blivit störda får svara på fyra
frågor om hur de upplever Störningsjourens insats. Detta bildar
underlag till NKKI, nöjd kunds kundindex (hyresvärdens hyres­
gäster). Index för 2011 uppgick till 76 (79), vilket är ett mycket
gott betyg.
2011
2010
2009
2008
2007
18
20
19
19
14
0
1
1
1
1
25
24
25
24
24
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Störningsjouren i Göteborg AB erbjuder fastighetsägare hjälp med att hantera störningar, främst på kvällar och nätter. Kunder är koncernens bostadsföretag, privata
fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Dessutom anlitas Störningsjouren av
stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet.
VD Bo Strandberg
42 I Ledning, organisation och medarbetare
Rysåsen
Selma Lagerlöfs Torg i Backa är fyrtio år gammalt och i behov av
förnyelse. Framtidens Selma är namnet på ett omfattande utveck­
lingsarbete på och kring torget.
Rysåsen Fastighets AB äger cirka 7 000 kvm kommersiell handelsyta
med ett trettiotal verksamheter samt nästan 17 700 kvm mark
vid Selma Lagerlöfs Torg 2. Rysåsen har i uppdrag att leda ett
utvecklingsarbete på och kring torget kallat Framtidens Selma,
som är ett samarbete mellan olika aktörer inom Göteborg Stad.
Runt Selma Lagerlöfs torg finns mycket byggbar mark och
en väl fungerande infrastruktur. Koncernen har också ett stort
antal lägenheter i området. Det långsiktiga målet är att utveckla
torget med handel och offentlig service som motsvarar behoven
samt att komplettera stadsdelen med upp till 3 000 nya bostäder
och fler arbetsplatser. Den första detaljplanen som rör torgområ­
det kommer att omfatta planering för handel och offentlig ser­
vice samt upp till 500 nya bostäder och arbetsplatser. Parallellt
med att detaljplanearbetet startar våren 2012 kommer markan­
visningar att göras. Arbetet med detaljplanen beräknas pågå
under cirka två år. Byggstart kan ske tidigast 2014.
Under tiden ska torget förvaltas så att handel och service
fungerar väl för boende och verksamma i området. Nuvarande
och eventuella nya verksamheter ska erbjudas lokaler i det nya
Selma Lagerlöfs Torg.
VD Anneli Snobl
Nyckeltal Rysåsen
2011
2010
2009
2008
Hyresintäkter, mnkr
7
7
7
5
Resultat efter finansnetto, mnkr*
1
0
1
2
Lokalyta, kvm tusental
7
7
7
7
Fastighetsvärden, mnkr
48
46
44
46
Justerad soliditet, %
54
52
50
51
2011
2010
2009
2008
2007
Hyresintäkter, mnkr
17
15
11
10
10
Resultat efter finansnetto, mnkr*
-8
1
-4
-99
-13
Lokalyta, kvm tusental
40
40
40
40
40
Fastighetsvärden, mnkr
207
206
161
128
138
49
43
42
41
51
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Scandinavium
Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB, som ägs
till 91,84 procent av Förvaltnings AB Framtiden, äger arenafastig­
heterna Scandinavium och Frölundaborg. Fastigheterna förvaltas
av GöteborgsLokaler.
Ökad konkurrens samt tekniska problem med takkonstruktio­
nen på Scandinavium ledde till uppdraget att studera möjlighe­
ten att bygga ut eller bygga om arenan, alternativt bygga en ny i
området. Förstudien redovisades för styrelsen i april 2011 och
förordade att inriktningen ska vara att en ny arena bör byggas.
Då ett beslut om nybyggnation är en stor fråga som berör många
aktörer i Göteborg har projektansvaret lämnats över till kom­
munstyrelsen i november 2011.
VD Anneli Snobl
Nyckeltal Scandinavium
Justerad soliditet, %
*Redovisat i enlighet med ÅRL och RR.
Ledning, organisation och medarbetare I 43
Medarbetare
Kundkontakter och fastighetsförvaltning är arbetsuppgifter för
merparten av koncernens anställda. Många beslut fattas nära
kunderna. Det ställer krav på förhållningssätt och bemötande,
hos både medarbetare och ledare. Ett aktivt främjande medarbe­
tarskap är det gemensamma förhållningssätt som ska prägla kon­
cernen arbetssätt.
Sjukfrånvaro
Mångfald och jämställdhet
Under 2011 upphandlades och genomfördes en ny medarbetar­
enkät. Det övergripande resultat beskrivs i form av Motiverad
medarbetarindex, MMI, som ska ha ett värde mellan 0 och 100.
Tidigare har Nöjd medarbetarindex varit det mått som har följts.
Flera av kvalitetsfaktorerna som i olika utsträckning förklarar
Motiverad medarbetarindex får höga betyg, långt över MMI. De
viktigaste faktorerna för MMI är arbetssituation och utveckling,
befogenheter och mandat, verksamhetsstyrning, målinriktat ar­
betet och samarbete.
Koncernens MMI för 2011 uppgick till 68. Dotterbolagens
MMI varierade mellan 63 och 77. Ett riktmärke för ett ”bra”
MMI är mellan 60 och 70.
All diskriminering och segregering måste motverkas och jäm­
ställdhet är en självklar del i det dagliga arbetet. Med mångfald
menas allt som gör en människa unik. Det kan handla om kön,
funktionshinder, etnisk bakgrund, religiös tillhörighet, ålder,
språk, sexuell läggning med mera. Det är utgångspunkter i
Framtidenkoncernens värdegrund.
Fyra av fem anställda i koncernen har svensk bakgrund. Am­
bitionen är att öka antalet anställda med utländsk bakgrund så
att personalsammansättningen närmar sig den mångfald av na­
tionaliteter som finns bland hyresgästerna, där cirka hälften har
utländsk bakgrund. Samtliga bolag har planer för sitt mångfalds­
arbete.
En fördelning med minst 60/40 kan sägas vara en balanserad
könsfördelning. Inom befattningsområdena ledning, fastighets­
skötsel och övrigt råder balans mellan kvinnor och män. Inom
områdena uthyrare, värdar, administration och teknik är det
obalans.
Andelen kvinnliga ledare ökade något under 2011 och upp­
gick till 42 procent (41). I tre av koncernens dotterbolag är verk­
ställande direktören kvinna. Även koncernchefen är kvinna. Ar­
betet med att öka representationen av det underrepresenterade
könet i samtliga befattningsgrupper fortsätter.
De konsekventa arbetet med att öka frisktalen och minska sjuk­
frånvaron har varit framgångsrikt. Sjukfrånvaron i Framtiden­
koncernen är låg och har under de två senaste åren varit 3,6 pro­
cent.
Ny medarbetarenkät
Kompetensutveckling
Fortbildning och vidareutbildning av medarbetarna är varje
bolags ansvar. Utbildningsbehov inventeras och planeras bland
annat utifrån utvecklingssamtal mellan chef och medarbetare. I
koncernens övergripande personal- och ledarskapspolicy betonas
att bolagens roll som service- och kunskapsorganisationer kräver
systematisk kompetensutveckling.
Åldersstruktur
Framtidenkoncernen hade vid årsskiftet 896 anställda (888) varav
43 procent var kvinnor. Ålderstrukturen stämmer väl överens
med hur det ser ut i branschen i övrigt. Endast en femtedel av
medarbetarna är yngre än 40 år. Inom fem år uppnår cirka 13
procent pensionsålder. Arbete med att attrahera yngre medarbe­
tare vid rekrytering är i fokus.
Åldersstruktur
Befattningar – fördelning
175
150
180 Antal
8%
150
7
100
75
50
0
30
4
20
60
3
ar
e
Vä
r
he da
tss r
kö
Fö tse
rva l
l
m tnin
ini
g
str
at
ion
Te
kn
ik
Öv
rig
t
Sä
lj
0
1
-1
9
20 år
-2
25 4 år
-2
30 9 år
-3
35 4 år
-3
40 9 år
-4
45 4 år
-4
50 9 år
-5
55 4 år
-5
9
å
60 r
-å
r
0
2007
2008
2009
2010
2011
Tjänstemän kvinnor
Tjänstemän män
Fa
sti
V
gh ärd
a
et
ss r
kö
Fö tse
l
r
Ad valt
m nin
ini
g
str
at
ion
Te
kn
ik
Öv
rig
t
g
ar
e
nin
Sä
lj
Le
d
ing
dn
Le
10
2
Män
44 I Ledning, organisation och medarbetare
40
5
0
Kvinnor
50
90
30
25
60 Antal
6
120
125
Sjukfrånvaro
-1
20 9 år
-2
25 4 år
-2
30 9 år
-3
35 4 år
-3
40 9 år
-4
45 4 år
-
200 Antal
Åldersstruktur
-19 år
20-24
25-29
år 30-34
år 35-39
år 40-44
år 45-49
år 50-54
år 55-59
år 60årår
Medarbetarskap
Koncernen fokuserar på ett aktivt främjande medarbetarskap.
Alla i koncernen ska vara delaktiga i att diskutera medarbetarska­
pet, bland annat med hjälp av ett särskilt arbetsmaterial. Från
slutet av året och under hela 2012 ska alla medarbetare delta i
samtal och diskussioner kring medarbetarskapet.
I arbetet med hela medarbetarsatsningen har några viktiga
nyckelord för gott medarbetarskap lyfts fram. Detta innebär att
alla tar ansvar för att bidra till:
• samarbete
• tydlighet
• omtanke
• engagemang
• initiativ
• helhetssyn
I koncernen ska vi arbeta utifrån ett främjande förhållningssätt.
Vår ”Främjandeprincip” är ett gemensamt förhållningssätt som
bygger på:
• Hur ska det vara när det är som bäst?
• Den som får goda förutsättningar gör ett bra jobb.
• Den som inte kan, får hjälp.
Under året har en gemensam faktadag för alla ledare arrangerats
för att ge inspiration och utveckla nätverket.
Internkommunikation
En fungerande internkommunikation är ett viktigt verktyg för
att skapa delaktighet och trygghet. Cheferna är den viktigaste
kommunikationskanalen, men internkommunikation sker ock­
så genom personaltidningar, intranät, olika typer av informa­
tionsmöten, arbetsplatsträffar med mera.
Ledning, organisation och medarbetare I 45
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Förvaltnings AB Framtiden, 556012-6012, avger härmed
årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2011.
47Årets verksamhet
49 Andra händelser
50 Årets resultat
52 Fem år i sammandrag
54 Risk- och känslighetsanalys
56 Förslag till vinstdisposition och Utblick 2012
58 Rapport över totalresultat, koncernen
59 Rapport över finansiell ställning, koncernen
61Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
62Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen
63Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget
64 Balansräkningar, moderbolaget
66 Förändringar i eget kapital, moderbolaget
67 Kassaflödesanalyser, moderbolaget
68Noter
96Revisionsberättelse
97Granskningsrapport
Årets verksamhet
Ägarförhållanden
Fastigheterna
Förvaltnings AB Framtiden ägs till 100 procent av Göteborgs
Stad och är moderbolag för elva rörelsedrivande dotterbolag.
Fem av dessa är allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.
Övriga dotterbolag förvaltar och utvecklar kommersiella lokaler,
anläggningar och parkeringsplatser, erbjuder störningsservice och
bygger bostadsrätter och egna hem.
Framtidenkoncernen är en strategisk aktör som arbetar för att
stärka Göteborgs roll som regioncentrum och stadens utveckling
i övrigt. Detta sker genom att nya bostäder byggs, befintliga om­
råden renoveras och byggs om samt genom att underhållet hålls
på en god nivå. Koncernen arbetar även med att stärka och ut­
veckla de lokala torgen. Dessutom pågår ett omfattande utveck­
lingsarbete, framför allt i ytterområdena.
Fastighetsbeståndet uppgår till 5 miljoner kvm varav 4,4 miljo­
ner kvm är bostäder och 0,6 miljoner kvm är lokaler.
Antalet lägenheter är 70 084 och drygt hälften ligger i
Majorna, Centrum, Kortedala, Gunnared och Biskopsgården.
Merparten av lägenheterna ligger i vad marknaden kategoriserar
som B-läge. Nio av tio lägenheter är en-, två- eller trerumslägen­
heter med kök. Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är
63 kvm med en genomsnittlig hyra för 2011 på 949 kr/kvm och
år.
Drygt hälften av lokalytan ägs av bostadsföretagen och är i
allmänhet lokaliserad i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande
yta är renodlade lokalfastigheter. Den genomsnittliga hyran i de
kommersiella lokalerna uppgick under året till 871 kr/kvm.
Dessutom förvaltar koncernen nästan 48 000 parkerings­
platser och äger 29 parkeringsanläggningar.
Balanserad styrning
Investeringar i fastigheter
Framtidenkoncernens verksamhet är målstyrd. Den följs upp i
ett balanserat styrkort med perspektiven hyresgäster, medarbe­
tare, ekonomi och verksamhet. I koncernens styrkort redovisas
koncerngemensamma mätetal som fastställs med utgångspunkt i
ägarens mål.
Under 2011 har 2 773 mnkr (2 261) investerats i förvärv, ny- och
ombyggnader. Av detta avsåg 544 mnkr (463) nyproduktion,
1 715 mnkr (1 668) ombyggnation och 514 mnkr (130) förvärv.
226 lägenheter blev inflyttningsklara under året. Av dessa
ligger 155 i Norra Gårda, där Poseidon bebygger kvarteret
Venus, 59 på Eriksberg där Bostadsbolaget har uppfört Akter­
huset och 12 på Riksdalersgatan som byggts av Familjebostäder.
Genom lokalkonverteringar och sammanslagningar har det netto
tillkommit 12 lägenheter.
Styrelsen har under året fattat beslut om nyproduktion av
281 lägenheter i Kvillebäcken, Krokslätt och Bagaregården.
Verksamhet
Mål
2011
Utfall
2011
Mål
2012
Nöjd boendeindex
-
-
-
Fastighetsägarbetyg
-
-
-
Inflytandebetyg
-
-
-
Hyresgäster1
Förvärv
Verksamhet
Nyproduktion, färdigställda
lägenheter
750
322
750
-
68
≥68
3,6
3,6
3,1
Medarbetare
Motiverad medarbetarindex2
Sjukfrånvaro, %
Ekonomi
Soliditet, %
Fastighetsresultat,
exkl. utökat underhåll, mnkr3
Resultat efter finansnetto,
exkl. nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr3
Ordinarie planerat
underhåll, kr/kvm3
Utökat underhåll, kr/kvm3
>30
53
>30
1 886
1 884
1 956
0
63
114
Försäljningar
Inga förvaltningsfastigheter har avyttrats under året. En del av en
fastighet har genom fastighetsreglering överförts till Göteborgs
Stad för 6 mnkr.
147
144
155
96
75
63
Mätmodellen ses över. Ny undersökning upphandlas 2012.
Nytt index från och med 2011.
3
Interna styrmått baserade på ÅRL och RR.
1
2
Under året förvärvade Familjebostäder tre bostadsfastigheter och
en byggrätt genom en bolagsaffär med Älvstranden Utveckling
AB. Fastigheterna ligger på Norra Älvstranden. Antalet lägenhe­
ter i de bebyggda fastigheterna uppgår till 239. Bostadsbolaget
har också genom en bolagsaffär med Älvstranden Utveckling AB
förvärvat två byggrätter i Kvillebäcken. En fastighet håller på att
byggas och planeras innehålla 106 lägenheter. Totalt bedöms
cirka 200 lägenheter vara möjliga att uppföra i Kvillebäcken.
Poseidon har under året tecknat två nya tomträttsavtal med
Göteborgs Stad. Det är en byggrätt i Bagaregården, som ger möj­
lighet till 63 lägenheter, och en byggrätt i Kviberg, som kan ge
80-90 lägenheter.
Förvärven uppgick under året till 514 mnkr (130).
Annan byggverksamhet
Egnahemsbolaget har färdigställt 72 lägenheter som blev klara
för inflyttning under året. Av dessa var 52 äganderätter och 13
bostadsrätter. 65 lägenheter resultatavräknades. Scandinavium­
bolaget har på mark ägd av Göteborgs Stad byggt Marconi ishall
som färdigställdes under året. Ishallen har sålts till staden för 51
mnkr inklusive moms.
Förvaltningsberättelse I 47
Fastigheternas värde
Vid årsskiftet hade koncernens fastigheter ett sammanlagt av­
kastningsvärde på 58 850 mnkr (52 324) inklusive marknadsvär­
det av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstillägg.
Detta värde överstiger summan av bokfört värde på fastigheterna
och ombyggnadstillägg med 34 035 mnkr (27 230). Det totala
värdet på 58 850 mnkr motsvarar 11 769 kr/kvm (10 538).
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 5,1
procent (5,2). Avkastningskraven som tillämpas på bostadsfastig­
heterna har sänkts med 0,25-0,5 procent i A-lägen och behållits
oförändrade i B- och C-lägen. Vissa bostadsområden i B-lägen
har uppgraderats. I C-lägen finns mycket få avslut noterade var­
för prisbilden är mycket osäker. Avkastningskraven som tilläm­
pas på lokalfastigheter och parkeringsanläggningar är oföränd­
rade, men viss omklassificering har skett.
Fastigheterna är värderade i en intern värderingsmodell med
extern kvalitetssäkring av indata. Tre externa värderingsinstitut
gör oberoende bedömningar av kalkylräntor och direktavkast­
ningskrav i olika lägen. Dessutom externvärderas cirka 7 procent
av fastigheterna och den externa värderingen jämförs med den
interna. De externt värderade fastigheterna värderas i genomsnitt
6,8 procent högre än samma fastigheter värderade i den interna
modellen.
Finansiering
Höjt kreditbetyg
Under hösten höjde Standard & Poor’s koncernens kreditbetyg
från A+/Stabil/A-1 till AA-/Stabil/A-1+.
Kreditportfölj
Under året har arbetet med att bredda koncernens finansierings­
källor fortsatt. Vid utgången av året uppgick koncernens lån på
certifikatsmarknaden till 2 270 mnkr (1 873) samt till 2 400
mnkr (325) på MTN-marknaden (Medium Term Note). Totalt
uppgick koncernens kreditportfölj till 15 582 mnkr (14 848).
Långtgående diskussioner har även förts med ytterligare två
­banker om 5-åriga banklån på totalt 700 mnkr. Lånen förväntas
undertecknas under första kvartalet 2012. Lånen kommer att
användas till att ytterligare amortera på det syndikerade banklån
som förfaller i maj 2012. Nettoexponeringen, det vill säga låne­
volymen med avdrag för kassa och kortfristiga placeringar, upp­
gick vid slutet av 2011 till 15 417 mnkr, vilket är en ökning med
731 mnkr.
Koncernen hade en belåningsgrad på 26 procent (28) och en
soliditet på 53 procent (52) vid utgången av året.
Finansiella åtaganden
Merparten av koncernens banklån är säkerställda med pantbrev.
Vid utgången av 2011 var 10 306 mnkr av den totala kreditport­
följen säkerställd med pantbrev, vilket innebär en belåningsgrad
på 17,5 procent.
I de flesta av koncernens finansiella avtal finns även en ägar­
klausul. Denna innebär att avtalen gäller så länge som kommu­
nen äger över 50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta finns
det i ett av koncernens avtal ett krav på att soliditeten lägst får
uppgå till 35 procent samt att räntetäckningsgraden (för defini­
tion se femårsöversikt) får vara lägst 2,0 ggr.
48 I Förvaltningsberättelse
Derivatportfölj
För löpande justering av ränteriskerna används derivatinstrument,
främst ränte-swappar och FRA:s (kortfristiga ränteterminskon­
trakt). Värdet av derivatportföljen var vid utgången av året -402
mnkr (-78). Derivatportföljens kontrakterade räntenivåer är
betydligt högre än de räntor som gällde vid värderingstillfället
vilket speglas i det negativa värdet.
Likviditet och kreditlöften
Kreditlöften används främst för att täcka vissa refinansieringsrisker. Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och en relativt
lång planeringshorisont för investeringar begränsar behovet av
likviditetsreserver. Under slutet av året har ett femårigt löfte
tecknats med en svensk bank om totalt 1 miljard kronor. Out­
nyttjade krediter och kreditlöften uppgick den 31 december till
3 246 mnkr (4 420). Totalt uppgick koncernens likvida medel,
inklusive outnyttjade krediter, och kreditlöften till 3 410 mnkr
(4 582).
Miljö och energi
Koncernens bolag ska verka för att energi- och mediaförsörjning
(värme, el och vatten) utförs på ett för samhället resurssnålt sätt.
Förbrukningar av värme, el och vatten mäts och följs upp konti­
nuerligt via olika mätinsamlingssystem. Den verkliga förbruk­
ning av fjärrvärme har avsevärt minskat mellan 2010 och 2011,
beroende på att 2010 var ett extremt kallt år jämfört med 2011
som var varmt. Normalårskorrigerad förbrukning, som används
för jämförelse i redovisningen, visar dock på en ökning med cirka
8 kWh/kvm och år vilket beror på definitionen i redovisnings­
metoden.
Under 2011 färdigställdes Nordens första Svanenmärkta
hyresfastighet med inflyttning i 12 lägenheter där även rökfritt
gäller. Inflyttning i etapp 2 och 3 är planerad till våren 2012. En
byggnad är under uppförande i Kvillebäcken som planeras kunna
certifieras enligt det svenska miljöklassningssystemet ”Miljöbygg­
nad, nivå Silver”.
Personal
Koncernen har haft 943 (952) anställda i medeltal under året,
varav 400 (399) kvinnor och 543 (553) män. Medelåldern i kon­
cernen är drygt 48 år och de närmaste fem åren kommer mer än
10 procent av de anställda att uppnå pensionsålder.
Sjukfrånvaron är fortsatt låg, 3,6 procent (3,6).
Andra händelser
Ny lagstiftning från 2011
Gemensamma uthyrningspolicies
Den 1 januari 2011 trädde lagen om allmännyttiga kommunala
bostadsaktiebolag (2010:879) i kraft. Den förtydligar definitio­
nen av bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs.
Dessutom har ändringar gjorts i hyreslagstiftningen. De kom­
munägda bostadsföretagens hyresnormerande roll har avskaffats.
Numera räcker det att en hyra är kollektivt förhandlad för att få
en normerande roll. Samtidigt infördes en skyddsregel som ska
dämpa effekten av kraftiga hyreshöjningar.
Än är det för tidigt att säga exakt på vilket sätt som de nya
reglerna kommer att påverka koncernen. Tolkningar och til�­
lämpningar behöver diskuteras och med tiden växer en praxis
fram.
Koncernstyrelsen fattade i november beslut om gemensamma
uthyrningspolicies för bostäder respektive kommersiella lokaler.
Dessa träder i kraft 14 maj 2012. Tidigare har policy för uthyr­
ning tagits fram inom respektive bolag.
HjällboBostaden går samman med Poseidon
Arbetet med att förstärka den interna kontrollen har fortsatt under
2011. Fokus har legat på att analysera och förbättra rutiner, sys­
tem, instruktioner och kontrollfunktioner.
En utvärdering av stadens alla bolag och förvaltningar har
gjorts under året. Den har baserats på självdeklaration enligt
COSO-modellen. Självdeklarationer har gjorts för området
verksamhetsövergripande och för inköpsprocessen. Externa revi­
sorer har verifierat bolagens självdeklarationer och den visar goda
resultat för koncernens bolag, framför allt på inköpssidan.
Bolagen har under året även gjort företagsövergripande risk­
analyser. De har identifierat, analyserat, kategoriserat och utvär­
derat möjligheter och hot som påverkar respektive bolag på både
strategisk och operationell nivå. Huvudsyftet med riskanalyserna
är att identifiera och bedöma de risker som bolagen kan möta i
sitt arbete för att nå sina mål.
Som ytterligare en del i arbetet med att stärka den interna
kontrollen har Förvaltnings AB Framtiden anställt en internrevi­
sor från och med 2012.
HjällboBostaden är sedan 12 december 2011 ett helägt dotter­
bolag till Bostads AB Poseidon. Skälen till samgåendet är att
HjällboBostaden ska få en långsiktig ekonomisk hållbarhet och
kunna utveckla sin verksamhet. Bolaget kommer också att få en
mer långsiktig förvaltning efter 13 år som utvecklingsbolag. Under
våren 2012 fusioneras HjällboBostaden fullt ut med Poseidon
och blir Poseidons åttonde distrikt.
Reviderat ägardirektiv
Göteborgs kommunfullmäktige beslutade i april 2011 om ett
reviderat ägardirektiv för Förvaltnings AB Framtiden. I ägardi­
rektivet beskrivs bolagets aktiva roll, bland annat vad gäller att
bidra till att nya bostäder skapas, att förädla nya och befintliga
bostadsområden, att de boende får inflytande över sin bostad
och dess närmiljö samt att minska negativ miljöpåverkan. Bolaget
ska aktivt arbeta för att utveckla hyresrätten som boendeform och
medverka i nationell och internationell kunskapsuppbyggnad.
Under 2012 ska en översyn göras av vilka koncerngemen­
samma funktioner som kan samordnas för att skapa ökad kost­
nadseffektivitet.
Ny verkställande direktör för koncernen
I oktober tillträdde Anneli Snobl som vd för Förvaltnings AB
Framtiden. Hon efterträdde Östen Carlson som varit tillförord­
nad vd sedan december 2010.
Projektet Framtiden Arena
En förstudie har genomförts av Scandinaviumbolaget för att ut­
reda förutsättningarna för en ny multiarena samt för ombyggnad
av den befintliga arenafastigheten. Under november månad be­
slutade styrelsen att överlämna projektet Framtiden Arena till
kommunstyrelsen för vidare handläggning.
Fortsatt fokus på intern kontroll
Misstanke om oegentligheter
Under 2010 inleddes förundersökningar avseende misstanke om
oegentligheter i några av dotterbolagen. Dessa förundersökningar
har fortsatt under 2011. Ett ärende har avgjorts i domstol och i
två ärenden har misstankarna avskrivits. Ytterligare några ären­
den är pågående.
Ny finansiell organisation i koncernen
Styrelsen har under året fattat beslut om att samordna finans­
funktionerna inom koncernens bolag. Detta innebär att från
1 januari 2012 sköts både kredit- och ränteportföljen av moder­
bolaget. Upplåningen har även tidigare samordnats i hög grad av
moderbolaget medan ränteexponeringen hanterats av respektive
dotterbolag.
Samordningen av finansfunktionerna är ett naturligt steg
och syftar bland annat till ökad effektivitet. Dotterbolagens
finanschefer flyttade till moderbolaget 1 januari 2012 och utgör
koncernens finansgrupp tillsammans med koncernens ekonomioch finanschef.
Förvaltningsberättelse I 49
Årets resultat
Resultat
Resultatet för 2011 uppgick till 4 014 mnkr (3 061). Förbätt­
ringen består till största delen av en positiv värdeförändring på
förvaltningsfastigheterna med 3 778 mnkr (2 000).
Hyresintäkter
De samlade hyresintäkterna i koncernen uppgick under 2011 till
4 783 mnkr (4 624). Av dessa var 86,7 procent (86,9) hyresin­
täkter för bostäder som uppgick till 4 149 mnkr (4 020). För­
handlingar med hyresgästföreningen resulterade i en hyreshöj­
ning med mellan 1,7 och 1,95 procent per bolag. Bruttohyran i
koncernens lägenhetsbestånd uppgick till 949 kr/kvm (928).
Intäkterna för lokaler ökade med 7 mnkr och uppgick till
396 mnkr (389). Övriga hyresintäkter, som till största delen av­
ser uthyrning av parkeringsplatser, ökade med 23 mnkr och upp­
gick till 237 mnkr för 2011.
Vid årets slut fanns 43 vakanta lägenheter, av totalt 70 084,
året innan var motsvarande antal 35. Det motsvarar en vakans­
grad, uttryckt i procent av antal lägenheter, på 0,1 procent (0,1).
Vakansgraden för lokaler var vid årsskiftet 6,5 procent (5,5),
vilket motsvarar en yta på cirka 36 200 kvm (30 500).
Driftskostnader
Driftskostnaderna uppgick till 2 215 mnkr (2 191). De taxe­
bundna kostnaderna för värme, el, vatten och renhållning mins­
kade med 40 mnkr jämfört med föregående år, vilket motsvarar
4,1 procent. Minskningen beror främst på att 2011 har varit
totalt sett ett varmare år än 2010. Kostnaderna för värme är
totalt 60 mnkr lägre för 2011 jämfört med 2010. I driftskostnader
ingår även reparation och löpande underhåll med 226 mnkr,
vilka ökade med 5 mnkr mot 2010. Kostnaderna för driftsadmi­
nistration och övriga driftskostnader ökade med 28 mnkr res­
pektive 39 mnkr, medan fastighetsskötsel minskade med 7 mnkr.
Ökningen av driftsadministrationen beror till största delen på
administrativa projekt samt ökade personalkostnader. Ökningen
i övriga driftskostnader beror bland annat på att koncernen
drabbades av en omfattande brand. Kostnaderna för branden
beräknas uppgå till 12,2 mnkr. Koncernens bostadsföretag samt
lokalbolag har valt, sedan ett antal år, att ha en försäkringslös­
ning med en större självrisk jämfört med en traditionell fastig­
hetsförsäkring.
Driftskostnader, kr/kvm
2011
2010
101
114
El
33
32
Vatten och avlopp
29
27
Renhållning
25
24
Fastighetsskötsel
91
94
Reparationer och löpande underhåll
45
45
Driftsadministration
84
79
Övrigt
35
28
443
443
Värme
50 I Förvaltningsberättelse
Fastighetsavgift/fastighetsskatt
Moderbolaget
De flesta av koncernens lägenheter har en fastighetsavgift som
uppgår till schablonbeloppet 1 302 kr per lägenhet (1 277).
Totalt sett har fastighetsavgiften/fastighetsskatten ökat med 1 mnkr
jämfört med 2010 och uppgår till 118 mnkr.
Moderbolagets verksamhet utgörs av koncernledningsfunktio­
ner. Intäkterna uppkommer genom att koncerngemensamma
kostnader faktureras dotterbolagen. Faktureringen uppgick un­
der 2011 till 25,8 mnkr (32,6) och rörelseresultatet uppgick till
0 mnkr (0). I finansnettot ingår en anteciperad utdelning på
33,7 mnkr (57,6). Av dessa är 28,9 mnkr (52,5) hänförbara till
de skattemässiga transaktioner som gjorts inom koncernen och
kommer från Gårdstensbostäder, Egnahemsbolaget samt Scandi­
naviumbolaget. 4,8 mnkr (5,1) är utdelning4 från dotterbolagen
Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder. Under december
månad har aktier i HjällboBostaden sålts till Poseidon för bok­
fört värde. En fusionsprocess har startats som beräknas vara klar
under maj 2012.
Det egna kapitalet uppgick till 1 274 mnkr (1 279 mnkr).
Förändringen i eget kapital under året hänförs till årets resultat
om 33,5 mnkr (60,7) samt utdelning till ägaren på 38 mnkr (0).
Soliditeten uppgick till 9 procent (9).
Driftsöverskott/bruttoresultat
Koncernens driftsöverskott uppgick vid årsskiftet till 2 661 mnkr
(2 497). Direktavkastningen på fastigheternas marknadsvärden
har minskat med 0,3 procentenheter till 4,5 procent.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Under året uppgick värdeförändringar på förvaltningsfastighe­
terna till 3 778 mnkr (2 000). Värdeförändringen på förvaltnings­
fastigheterna består av en orealiserad värdeökning på 3 778 mnkr
(1 992). Bakom värdeförändringen ligger främst ökade intäkter
på både bostäder, lokaler och parkeringsplatser, men även sänkta
direktavkastningskrav spelar stor roll. I genomsnitt har direktav­
kastningskravet sjunkit med 0,1 procentenheter (0,3).
Centrala administrationskostnader
I den centrala administrationen ingår kostnader för styrelse,
verkställande direktör och annan ledningspersonal, årsstämma
och revision i dotterbolagen samt moderbolagets kostnader. Kost­
naderna uppgick till 108 mnkr (109), vilket motsvarar 22 kr/kvm
(22).
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
men före undertecknande av årsredovisningen
Inga väsentliga händelser har inträffat, utöver den ordinarie
verksamheten, efter räkenskapsårets utgång. Årsredovisning och
koncernredovisning kommer att framläggas på årsstämma den
5 mars 2012.
Finansnetto
Framtidenkoncernens finansnetto uppgick under 2011 till -815 mnkr
(-204). Skillnaden på 611 mnkr består till största delen på skill­
nad i värdeförändring av derivatinstrument på 558 mnkr mellan
åren samt ökade räntekostnader med 50 mnkr.
Genomsnittlig låneränta under året var 3,5 procent. Motsva­
rande siffra för 2010 var 3,3 procent. Den genomsnittliga låne­
räntan vid utgången av 2011 var 3,5 procent. Räntebindnings­
tiden under året har i genomsnitt som lägst varit 1,7 år och som
högst 2,6 år.
Skatt på årets resultat
Den totala skattekostnaden för bolagsskatt, aktuell skatt, beräk­
nas för koncernen till -41 mnkr (-27). Årets resultatpåverkande
förändring av uppskjuten skatteskuld uppgick till -1 438 mnkr
(-1 068).
Eget kapital
Vid slutet av året uppgick koncernens egna kapital till 31 942 mnkr
(27 966). Soliditeten uppgick till 53 procent (52). Minoritetens
andel av det egna kapitalet uppgick till 8 mnkr (8).
4
Enligt Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879)
Förvaltningsberättelse I 51
Fem år i sammandrag
(Belopp i mnkr om ej annat anges)
2011
2010
2009
2008
2007
Resultaträkning
Hyresintäkter
Driftskostnader
varav reparation och löpande underhåll
Fastighetsavgift/fastighetsskatt
4 783
4 624
4 533
4 361
4 271
-2 215
-2 191
-2 086
-2 009
-1 948
-226
-222
-194
-194
-175
-118
-117
-112
-106
-121
Driftsöverskott
2 661
2 497
2 505
2 416
2 353
Värdeförändring förvaltningsfastighet
3 778
2 000
1 859
-6 362
2 040
Centrala kostnader, inkl. avskrivningar
-108
-109
-106
-109
-109
Finansnetto
-815
-204
-456
-1 031
-475
5 493
4 157
3 794
-5 077
3 807
58 850
52 324
48 087
43 708
48 248
419
432
337
642
678
Resultat efter finansnetto
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter
Övriga anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Eget kapital
556
625
552
2 076
478
31 942
27 966
24 904
22 101
25 476
Avsättningar
10 413
8 960
7 844
6 857
8 597
Låneskulder (räntebärande)
15 582
14 848
14 440
14 884
14 032
1 888
1 607
1 788
2 584
1 299
4 442
4 408
4 389
4 376
4 380
558
558
560
561
558
Lägenheter, antal
70 084
69 607
69 319
69 134
69 177
Parkeringsplatser, antal
47 806
47 195
46 959
45 421
58 462
Fastighetsinvesteringar
2 773
2 261
2 165
2 145
1 754
Rörelseskulder (ej räntebärande)
Fastigheter
Lägenhetsyta, kvm tusental
Lokalyta, kvm tusental
Finansiellt
Soliditet, %
53
52
51
48
52
Räntetäckningsgrad, ggr
4,8
4,9
4,8
3,8
3,9
Skuldsättningsgrad, ggr
0,5
0,5
0,6
0,7
0,6
Genomsnittlig låneränta exkl. räntebidrag, %
3,5
3,4
3,6
4,6
4,4
2
26
-852
930
-112
Kassaflöde
Avkastning på totalt kapital, %
11,2
8,1
9,0
-9,2
9,3
Avkastning på eget kapital, %
21,1
15,7
16,1
-21,3
15,8
Medelantal anställda
943
952
951
949
958
Sjukfrånvaro, %
3,6
3,6
4,0
5,1
5,3
861
Personal
Förvaltning
949
928
912
883
Hyresbortfall lägenheter, kr/kvm
Medelhyra lägenheter brutto, kr/kvm
14
13
12
14
11
Medelhyra lokaler brutto, kr/kvm
770
758
739
716
706
Hyresbortfall lokaler, kr/kvm
Driftskostnader, kr/kvm
varav reparation och löpande underhåll, kr/kvm
Centrala kostnader inkl. avskrivningar, kr/kvm
61
60
62
66
63
443
443
422
407
394
45
45
39
39
35
22
22
21
22
22
Driftsöverskott, kr/kvm
533
504
506
489
476
Vakansgrad lägenheter, %
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
Vakansgrad lokaler, %
6,5
5,5
5,5
5,7
6,4
-
67
67
66
66
69
Utfall balanserat styrkort
NBI, Nöjd boendeindex*
NMI, Nöjd medarbetarindex
MMI, Motiverad medarbetarindex
Inflytande*
Fastighetsresultat (exkl. utökat underhåll)**
*Ingen mätning utförd 2011. **Internt styrmått baserat på ÅRL och RR.
52 I Förvaltningsberättelse
-
-
75
72
68
-
-
-
-
-
66
65
64
64
1 884
1 766
1 782
1 754
1 744
Definitioner
Fastigheter
Avkastning på totalt kapital %
Färdigställda fastigheter plus mark och markanläggningar.
Resultat efter finansiella poster plus finansiella poster hänförbara
till företagets skulder i förhållande till genomsnittlig balansom­
slutning.
Lägenhetsyta/Lokalyta
Lägenhetsyta, lokalyta, lägenheter antal, parkeringsplatser antal
redovisas per balansdagen.
Soliditet
Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Justerad soliditet
Redovisat eget kapital plus bedömt övervärde minskat med upp­
skjuten skatt på fastigheter i förhållande till justerad balansom­
slutning.
Räntetäckningsgrad, ggr (IFRS)
Rörelseresultat minskat med värdeförändring förvaltningsfastig­
heter i förhållande till finansnettot (orealiserade vinster derivat­
instrument i finansnettot har exkluderats).
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till redovisat eget kapital.
Genomsnittlig låneränta exkl. räntebidrag
Finansnettot, exkl. räntebidrag och orealiserade vinster derivat­
instrument, dividerat med genomsnittlig lånevolym. Följande
korrigeringar har gjorts; ränteintäkter och kostnader för PRI har
exkluderats och aktiverad ränta har återförts.
Avkastning på eget kapital %
Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt
eget kapital.
Driftsöverskott
Bruttoresultat exkl. av- och nedskrivningar samt återförda ned­
skrivningar.
Förvaltning
Medelhyra, hyresbortfall, driftskostnader, underhållskostnader,
centrala kostnader och driftsöverskott har beräknats på genom­
snittlig lägenhets- och lokalyta.
Vakansgrad, lägenheter
Antal vakanta lägenheter i procent av antal uthyrningsbara
lägenheter vid årets slut.
Vakansgrad, lokaler
Vakant lokalyta i procent av uthyrningsbar lokalyta vid årets slut.
Fastighetsresultat enligt ÅRL och RR
(internt mått)
Driftsöverskott plus övriga intäkter/kostnader minskat med cen­
trala kostnader, exkl. poster av jämförelsestörande karaktär så­
som utökat underhåll och fastighetsförsäljningar.
Förvaltningsberättelse I 53
Risk- och känslighetsanalys
Riskanalys
Hyresintäkter, kostnader för drift och underhåll samt ränta är
några av de parametrar som ligger till grund för koncernens
resultatutveckling och för värderingen av tillgångar och skulder.
Förändras marknaden, kostnadsbilden eller regelverket kan det
ge stora effekter på både resultat och värden.
Intäkter
Hyrorna är koncernens största intäktspost och utgör därmed
grunden för verksamheten. Cirka 87 procent av intäkterna kom­
mer från bostadshyrorna. Koncernens dotterbolag äger mer än
hälften av hyresrätterna i Göteborg och därmed är risken kopp­
lad till bostadsmarknaden som helhet. Bostadshyrorna ligger 5,8
procent under privatägda hyresrätter i motsvarande läge, trots att
koncernens bestånd i genomsnitt är yngre än det privatägda. Risken
för sänkta hyror bedöms därför som låg.
Det finns få lediga lägenheter och risken för ökade vakanser
bedöms som liten, eftersom Göteborg har haft brist på bostäder
under många år. Det finns viss risk med de nyproducerade lägen­
heterna, som har en relativt sett högre hyra än äldre lägenheter.
En alltför hög hyra kan också orsaka ökad omsättning, vilket
medför ökade kostnader. Vakanser på enskilda lägenheter und­
viks genom en korrekt prissättning. För att säkerställa en hyra i
linje med hyresgästernas värderingar, har koncernens dotter­
bolag tillsammans med Göteborgs Fastighetsägareförening och
Hyresgästföreningen utarbetat en modell för hyressättning som
ska spegla den enskilda lägenhetens kvaliteter.
Det största lokalhyresavtalet utgör 2,9 procent av intäkterna
från lokalhyror. Övriga tre största avtal utgör vardera mellan 1
och 1,5 procent av de totala lokalhyresintäkterna.
Driftskostnader
Uppvärmningskostnaderna utgör 23 procent av de totala drifts­
kostnaderna där kostnaden för fjärrvärme är den största delen.
Ett kontinuerligt arbete pågår med att minska förbrukningen
och därmed kostnaderna för fjärrvärme. Nybyggnation och större
renoveringar av fastigheter sker med fokus på energieffektivitet
för att på det sättet minska behovet av tillförd värme. Ett aktivt
arbete pågår med att påverka hyresgästers och kunders förbruk­
ning av värme genom olika informationsinsatser. När det gäller
fjärrvärme är koncernen beroende av Göteborg Energi som enda
leverantör, vilket i sig kan vara en risk vid till exempel drifts­
avbrott, prisförändringar eller prismodellförändringar.
Löpande underhåll/investeringar
Drygt 50 procent av koncernens lägenheter finns i fastigheter
som har ett värdeår mellan 1950 och 1975. Detta innebär att en
stor del av beståndet är i behov av upprustning samtidigt. För att
bilda sig en uppfattning om stora kostnadstoppar i form av under­
hållsåtgärder arbetar bolagen med långsiktigt planerat underhåll,
som sträcker sig i olika detaljeringsgrad framåt i tiden. Under en
lång rad av år har kostnaderna för underhållsåtgärder ökat pro­
centuellt mer än hyreshöjningarna. För att möjliggöra och finan­
siera det kommande behovet av underhåll/ombyggnation till
den nivå som krävs för att värdesäkra fastigheterna, behöver en
översyn göras av bland annat hyressättning och förändring av
hyra i samband med upprustning samt övriga driftskostnader.
54 I Förvaltningsberättelse
Det finns en risk om nödvändiga hyreshöjningar inte går att ge­
nomföra, vilket på sikt kan påverka fastigheternas attraktivitet.
Värdeförändringar
Fastigheterna redovisas till verkligt värde i koncernens balansräk­
ning. Värdeförändringar påverkar resultaträkningen, vilket kan
medföra väsentliga resultatvariationer. Värdet på fastigheterna är
främst beroende av det förväntade driftsöverskottet samt mark­
nadens direktavkastningskrav och krav på kalkylräntor. Värde­
förändringar är oftast en av de enskilt största resultatposterna.
Det är orealiserade resultat som inte påverkar kassaflödet. För
mer information se avsnittet Fastighetsvärdering.
Finansiella risker
Framtidenkoncernen har en lägre finansiell risk än många andra
fastighetsbolag genom att koncernen har hög soliditet, 53 procent
(52) och låg belåningsgrad, 26 procent (28). Koncernen har ett
högt kreditbetyg AA-/Stabil/A-1+, vilket årligen utvärderas av
Standard & Poor’s.
Koncernens lånevolym uppgick vid årsskiftet till 15 582 mnkr
(14 848), varav 10 642 mnkr (12 366) var banklån, 270 mnkr
(284) från Göteborgs Stad och 4 670 mnkr (2 198) kapitalmark­
nadslån. Kapitalmarknadsupplåningen sker via ett certifikatspro­
gram (med en ram på 3 000 mnkr) och ett MTN-program (ram
5 000 mnkr). Arbetet med att bredda finansierings­källorna fort­
sätter under 2012. Koncernen arbetar aktivt med att hålla nere
räntekostnaderna utifrån det riskmandat som styrelsen ger via
finanspolicyn. Löptiden i ränteportföljen har under året för­
längts från 1,8 år till 2,6 år och på så sätt har de historiskt låga
långräntorna utnyttjats. Den genomsnittliga räntan för koncer­
nens låneportfölj 2011 uppgick till 3,5 procent och förväntas
sjunka något beroende på att de korta räntorna förväntas sjunka
under 2012. I takt med den förväntade sänkningen av styrräntan
så är koncernens bedömning att även räntan för lån med 3månaders Stibor bör sjunka.
Känslighetsanalys
Värdet på koncernens fastighetsportfölj är beroende av intäkter,
kostnader och de avkastningskrav som råder på fastighetsinveste­
ringar. En procents förändring av dessa parametrar ger följande
förändring av marknadsvärde och soliditet:
Effekter på
tillgångarna
Hyra år 1
Långsiktig
vakansgrad/hyresbortfall
Drifts- och underhållskostnad
Avkastningskrav och
kalkylränta
Effekt på
marknadsFörändring
värdet
+/-1 %
+1 %enhet
Effekt på
soliditet
+/-1,8 % +/-0,3 %-enhet
-1,6 %
-0,3 %-enhet
+/-1 %
-/+0,8 % -/+0,2 %-enhet
+/-1 %enhet
-/+18,1 % -4,4 %-enhet/
+3,0 %-enhet
Förändring av direktavkastningskrav och kalkylräntor ger de
största effekterna på marknadsvärdet. Hyresintäkter och vakans­
grad påverkar inte värdena i samma utsträckning om inte stora
förändringar uppstår på marknaden.
Förändring av
marknadsvärde
förvaltningsfastigheter
- 20 %
-10 %
+/-0
+20 %
Värde, mnkr
49 042
53 500
58 850
70 620
Belåningsgrad, %
32
29
26
22
Soliditet, %
48
51
53
57
Effekter på
resultatet
Förändring
Effekt på
årsresultat
+/-1 %
+/-48 mnkr
Hyra
Vakans
Driftskostnader
+1%
-48 mnkr
+/-1 %
-/+22 mnkr
Finansnettots räntekänslighet
Under antagande om oförändrad lånevolym samt oförändrad löp­
tid och positionssammansättning avseende nettoexponeringen,
kommer koncernens finansnetto att påverkas enligt tabellen
nedan. Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid
utgången av 2011 samt en omedelbar och bestående ränteför­
ändring på en procentenhet för hela avkastningskurvan.
Finansnettots räntekänslighet, exkl. marknadsvärdering derivat,
2012-2014, mnkr, koncernen
Effekter på
finansnettot
2011
2012
2013
2014
-532
-560
-550
-558
Ränta +1 %
-608
-615
-643
Ränta -1 %
-512
-483
-471
Räntenivå
2011-12-31
Kredit- och derivatportföljernas räntekänslighet
De verkliga värden som redovisats för kredit- respektive derivat­
portföljen baseras på rådande marknadsräntor per 2011-12-31.
För att bedöma portföljernas räntekänslighet, har beräkning
skett med en förändring av marknadsräntorna med en procent­
enhet.
Kredit- och derivatportföljens räntekänslighet, mnkr, koncernen
Kreditportfölj
Ränteantagande
Derivatportfölj
Nominellt
värde
Marknadsvärde
Nominellt
värde, netto
Marknadsvärde
Räntenivå
2011-12-31
-15 582
-15 633
-12 665
-402
Ränta +1 %
-15 582
-15 594
-12 655
-55
Ränta -1 %
-15 582
-15 672
-12 655
-779
Skuldportföljens känslighetsanalys, mnkr, koncernen
Räntenettots
förändring
under 2012
Förändring av
marknadsvärde derivat
på balansdagen
Ränta +1 %
-48
+347
Ränta -1 %
+48
-377
Ränteantagande
Förvaltningsberättelse I 55
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämman i moderbolaget står följande vinstmedel till för­
fogande (kr):
Styrelsen föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt
följande (kr):
Ingående balanserade vinstmedel
Årets resultat
Summa
I ny räkning balanseras
1 228 560 932
33 494 903
1 262 055 835
1 262 055 835
Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i
övrigt, hänvisas till finansiella rapporter.
Utblick 2012
Svensk ekonomi påverkas av den kris som pågår i Europa. Under
2011 uppgick tillväxten i Sverige till drygt 4 procent, trots om­
världskrisen. Under 2012 bedöms BNP-tillväxten hamna kring
1 procent. Arbetslösheten bedöms öka 2012 efter att ha minskat
under föregående år.
Nettoinflyttningen till Göteborg bedöms fortsatt vara positiv.
Efterfrågan på koncernens lägenheter lär därför vara stark även
under 2012. Allt tyder på att det kommer att bli mycket få
vakanta lägenheter.
Hyresförhandlingarna pågår mellan koncernens bolag och
Hyresgästföreningen. Två av koncernens bolag, Poseidon och
Familjebostäder har förhandlat klart. Där höjs bostadshyrorna
med i genomsnitt 2 procent.
56 I Förvaltningsberättelse
Driftskostnaderna beräknas följa den allmänna prisutvecklingen
under 2012 och investeringarna kommer att minska något jäm­
fört med 2011 års nivå.
Fastighetsresultatet (koncernens interna styrmått) beräknas
överstiga 2011 års utfall. Finansnetto exklusive värdeförändring
i derivatinstrument beräknas öka något, bland annat beroende
på en successivt ökad låneportfölj samt något högre beräknad
finansieringskostnad jämfört med 2011.
Målen för nyproduktion med 600 inflyttningsklara hyres­
rätter och 150 bostadsrätter och egna hem kommer inte att nås
under de närmaste åren. Bristen på byggbar mark och detaljplaner
som vunnit laga kraft gör att vi under 2012 kan ha en nybygg­
nadsproduktion på cirka 1 000 bostäder, varav cirka 750 hyres­
rätter. Av de cirka 440 bostäderna som beräknas bli inflyttnings­
klara under året är 368 hyresrätter.
Förvaltningsberättelse I 57
Rapport över totalresultat, koncernen
tkr
Not
2011
2010
Hyresintäkter
4, 7
4 782 961
4 623 621
Förvaltningsintäkter
5
211 383
182 230
4 994 344
4 805 851
-2 214 917
-2 191 193
Kostnader för fastighetsförvaltningen
Driftskostnader
6, 11
Fastighetsavgift/Fastighetsskatt
-118 406
-117 410
-2 333 323
-2 308 603
Driftsöverskott/Bruttoresultat
7
2 661 021
2 497 248
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
16
3 778 284
1 999 783
Centrala administrationskostnader
8, 11
-107 796
-109 094
Byggverksamhet
9, 11
-30 391
-34 251
6 913
7 016
6 308 031
4 360 702
Övriga rörelseintäkter
Rörelseresultat
10, 12
Finansiella intäkter
13
14 390
5 205
Finansiella kostnader
13
-829 425
-209 214
Finansnetto
13
-815 035
-204 009
5 492 996
4 156 693
-1 478 693
-1 095 449
Årets resultat
4 014 303
3 061 244
Koncernens totalresultat för året
4 014 303
3 061 244
4 014 090
3 058 357
Resultat före skatt
Skatt på årets resultat
14
Totalresultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare
Innehav utan bestämmande inflytande
Totalresultat för året
Resultat per aktie för resultat hänförlig till
moderföretagets aktieägare under året (utryckt i kr per aktie)
58 I Rapport över totalresultat, koncernen
213
2 887
4 014 303
3 061 244
40 141
30 584
Rapport över finansiell ställning, koncernen
tkr
Not
2011-12-31
2010-12-31
44 073
37 396
44 073
37 396
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Övriga immateriella anläggningstillgångar
15
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
16
58 850 407
52 324 428
Parkeringsbåt
17
12 176
18 265
Bostadsmoduler
18
103 689
107 258
Inventarier
19
149 226
80 590
Övriga anläggningstillgångar
20
31 894
34 185
Pågående nybyggnation
21
-
-
59 147 392
52 564 726
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag
23
323
323
Fordringar hos intresseföretag
24
5 600
5 600
Andra långfristiga värdepappersinnehav
25
1 908
1 908
Derivatinstrument
26
27 851
64 521
Andra långfristiga fordringar
27
42 308
81 543
77 990
153 895
59 269 455
52 756 017
152 151
144 903
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Varulager m.m.
29
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
30
Aktuella skattefordringar
Derivatinstrument
26
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
31
46
51 913
81 839
55 799
69 178
2 963
4 319
61 363
91 749
67 104
70 097
239 142
317 182
164 343
162 493
555 636
624 578
59 825 091
53 380 595
Rapport över finansiell ställning, koncernen I 59
Rapport över finansiell ställning, koncernen
tkr
Not
2011-12-31
2010-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
Innehav utan bestämmande inflytande
Summa eget kapital
10 000
10 000
100 000
100 000
31 823 547
27 848 132
31 933 547
27 958 132
8 481
7 594
31 942 028
27 965 726
Långfristiga skulder
36, 37
Avsättningar för pensioner
33
222 125
222 389
Avsättningar för uppskjutna skatter
34
10 115 473
8 677 859
Övriga avsättningar
35
75 695
59 828
MTN-program
37
2 250 000
325 000
Skulder till kreditinstitut
38
8 535 829
9 012 417
Derivatinstrument
26
412 094
131 973
Övriga räntebärande skulder
39
67 000
30 000
21 678 216
18 459 466
3 353 974
Kortfristiga skulder
36, 37
Skulder till kreditinstitut
38
2 105 395
MTN-program
37
150 000
-
Certifikatprogram
37
2 270 284
1 872 794
Övriga räntebärande skulder
39
203 000
254 000
427 381
459 150
Leverantörsskulder
Aktuella skatteskulder
Övriga ej räntebärande skulder
1 719
674
62 650
58 260
Derivatinstrument
26
6 842
17 182
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
40
977 576
939 369
6 204 847
6 955 403
Summa skulder
27 883 063
25 414 869
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
59 825 091
53 380 595
POSTER INOM LINJEN
Ställda säkerheter
41
12 672 295
13 490 856
Ansvarsförbindelser
42
34 314
33 752
60 I Rapport över finansiell ställning, koncernen
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
Summa
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Summa
eget kapital
24 788 473
24 898 473
6 012
24 904 485
-
1 305
1 305
-1 305
0
-
-3
-3
-
-3
-
-
3 058 357
3 058 357
2 887
3 061 244
Utgående balans 2010-12-31
10 000
100 000
27 848 132
27 958 132
7 594
27 965 726
Ingående balans 2011-01-01
10 000
100 000
27 848 132
27 958 132
7 594
27 965 726
-
-
-674
-674
674
0
-1
-1
-
-1
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserade
vinstmedel
10 000
100 000
Överföring minoritet
-
Övrigt
-
Totalresultat
Ingående balans 2010-01-01
Överföring minoritet
Övrigt
Utdelning till aktieägare
-
-
-38 000
-38 000
-
-38 000
Totalresultat
-
-
4 014 090
4 014 090
213
4 014 303
10 000
100 000
31 823 547
31 933 547
8 481
31 942 028
Utgående balans 2011-12-31
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen I 61
Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen
tkr
Not
2011
2010
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat
Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m.m.
6 308 031
4 360 702
43
-3 448 300
-2 190 596
10 857
3 778
44
-505 819
-498 025
2 738
7 194
Erhållen ränta
Erlagd ränta
Erhållna räntebidrag
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
45
Kassaflöde från den löpande verksamheten
-35 575
-21 801
2 331 932
1 661 252
-321 307
292 607
2 010 625
1 953 859
Investeringsverksamheten
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar
Investeringar i finansiella anläggningstillgångar
Försäljning/amortering av finansiella anläggningstillgångar
Förändring koncernstruktur
-18 077
-26 610
-154 130
-79 989
69 458
21 582
-
500
-2 608 171
-2 242 375
6 922
37 217
665
249
Investeringar i andra anläggningstillgångar
-67 052
-34 855
Försäljning av andra anläggningstillgångar
1 512
518
-2 768 873
-2 323 763
Investeringar i byggnader/markanläggningar/mark/pågående nyanläggningar
Försäljning av byggnader/markanläggningar/mark
Erhållna investeringsbidrag
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Förändring av långfristiga fordringar
Upptagna lån
Amortering av räntebärande skulder
-4 876
6 362
2 523 362
2 316 293
-1 720 388
-1 926 408
Utbetald utdelning till aktieägare
-38 000
-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
760 098
396 247
1 850
26 343
162 493
136 150
1 850
26 343
ÅRETS KASSAFLÖDE
Likvida medel vid årets början
46
Årets förändring av likvida medel
Likvida medel vid årets slut *
46
164 343
162 493
Outnyttjade kreditlöften
3 245 729
4 420 484
Summa disponibla medel
3 410 072
4 582 977
-14 908 081
-14 525 819
-733 323
-407 992
264
-613
Förändring av räntebärande nettolåneskuld
Räntebärande nettolåneskuld vid årets ingång
Ökning/minskning av räntebärande låneskuld
Ökning av avsättningar
Ökning/minskning av likvida medel
Räntebärande nettolåneskuld vid årets utgång
* varav spärrade medel 230 tkr (100).
62 I Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen
47
1 850
26 343
-15 639 290
-14 908 081
Resultaträkningar, moderbolaget
tkr
Not
Förvaltningsintäkter
5
Bruttoresultat
Centrala administrationskostnader
8, 11
Rörelseresultat
10
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Finansnetto
13, 32
Resultat efter finansiella poster
Skatt på årets resultat
14
Årets resultat
2011
2010
25 753
32 579
25 753
32 579
-25 466
-32 192
287
387
489 571
327 105
-456 363
-265 756
33 208
61 349
33 495
61 736
-
-1 074
33 495
60 662
Rapport över totalresultat, moderbolaget
tkr
2011
2010
Årets resultat
Not
33 495
60 662
TOTALRESULTAT FÖR ÅRET
33 495
60 662
Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget I 63
Balansräkningar, moderbolaget
tkr
Not
2011-12-31
2010-12-31
1 174
705
1 174
705
1 480 646
1 583 439
8 917 000
8 405 000
10 397 646
9 988 439
10 398 820
9 989 144
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier
19
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
22
Fordringar hos koncernföretag
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
Fordringar hos koncernföretag
Skattefordran
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
64 I Balansräkningar, moderbolaget
31
1
33
4 399 955
3 932 161
409
-
3 086
4 309
38 170
17 777
4 441 621
3 954 280
2 474
2 304
4 444 095
3 956 584
14 842 915
13 945 728
Balansräkningar, moderbolaget
tkr
Not
2011-12-31
2010-12-31
Aktiekapital
10 000
10 000
Reservfond
2 000
2 000
12 000
12 000
1 228 560
1 205 898
EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER
Eget kapital
32
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Balanserade vinstmedel
Årets resultat
Summa eget kapital
33 495
60 662
1 262 055
1 266 560
1 274 055
1 278 560
Långfristiga skulder
36, 37
MTN-program
37
2 250 000
325 000
Skulder till kreditinstitut
38
6 600 000
8 050 000
Övriga räntebärande skulder
39
67 000
30 000
8 917 000
8 405 000
1 911 287
Kortfristiga skulder
36, 37
Skulder till kreditinstitut
38
1 791 209
MTN-program
37
150 000
-
Certifikatprogram
37
2 270 284
1 872 794
Övriga räntebärande skulder
39
203 000
254 000
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
Skatteskuld
Övriga ej räntebärande skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
40
2 736
2 951
186 200
190 966
-
668
876
1 914
47 555
27 588
4 651 860
4 262 168
Summa skulder
13 568 860
12 667 168
SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER
14 842 915
13 945 728
POSTER INOM LINJEN
Ställda säkerheter
41
8 250 000
9 700 000
Ansvarsförbindelser
42
425 275
413 883
Balansräkningar, moderbolaget I 65
Förändringar i eget kapital, moderbolaget
tkr
Aktiekapital
Reservfond
Fritt eget kapital
10 000
2 000
1 214 410
-
-
52 150
Utgående balans 2010-12-31
10 000
2 000
1 266 560
Ingående balans 2011-01-01
Ingående balans 2010-01-01
Årets resultat
10 000
2 000
1 266 560
Utdelning till aktieägare
-
-
-38 000
Årets resultat
-
-
33 495
10 000
2 000
1 262 055
Utgående balans 2011-12-31
Aktiekapitalet utgörs av 100 000 aktier med kvotvärde om 100 kr.
66 I Förändringar i eget kapital, moderbolaget
Kassaflödesanalyser, moderbolaget
tkr
Not
2011
2010
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat
Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m.m.
287
387
43
157
243
355 613
145 640
44
-363 783
-153 277
Erhållen ränta
Erlagd ränta
Betald skatt
-1 077
904
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
-8 803
-6 103
320 564
1 390
311 761
-4 713
Investeringar i inventarier
-640
-89
Försäljning av inventarier
14
2
-
500
-626
413
-1 219 068
-1 414 557
2 518 990
2 241 794
-1 584 078
-832 665
-58 002
-44 883
Erhållen utdelning
57 643
45 777
Utbetald utdelning
-38 000
-
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
45
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Likvidering av dotterföretag
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Förändring av långfristiga fordringar
Upptagna lån
Amortering av räntebärande skulder
Lämnade koncernbidrag
Erhållna koncernbidrag
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
ÅRETS KASSAFLÖDE
Likvida medel vid årets början
46
Årets förändring av likvida medel
11 550
8 312
-310 965
3 778
170
-522
2 304
2 826
170
-522
2 474
2 304
Outnyttjade kreditlöften
1 638 791
1 304 713
Summa disponibla medel
1 641 265
1 307 017
-12 472 777
-11 063 126
-934 912
-1 409 129
Likvida medel vid årets slut
Förändring av räntebärande nettolåneskuld
Räntebärande nettolåneskuld vid årets ingång
Minskning/ökning av räntebärande låneskuld
Minskning/ökning av likvida medel
Räntebärande nettolåneskuld vid årets utgång
46
47
170
-522
-13 407 519
-12 472 777
Kassaflödesanalyser, moderbolaget I 67
Noter (belopp i tkr om inte annat anges)
Not 1
Allmän information
Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar bostadsfastigheter
via fem dotterföretag. I koncernen finns även företag som förval­
tar lokaler och parkeringsplatser samt administrerar störnings­
ärenden och byggverksamhet.
Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i
Sverige.
Adressen till moderföretaget är Box 111, 401 21 Göteborg.
Moderföretagets funktionella valuta och koncernens rapport­
valuta är svenska kronor.
Styrelsen har den 10 februari 2012 godkänt denna koncern­
redovisning för offentliggörande.
Koncernens redovisningsprinciper
Not 2
Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper
De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna
koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har
tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat
anges.
Koncernredovisningen för Förvaltnings AB Framtiden har
upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, RFR 1 Kom­
pletterade redovisningsnormer för koncerner och International
Financial Reporting Standards (IFRS) och de IFRIC-tolkningar
sådana som de har antagits av EU. Koncernredovisningen har
upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad beträffar
värderingar av förvaltningsfastigheter samt finansiella tillgångar
och skulder (inklusive derivatinstrument) värderade till verkligt
värde.
Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver
användning av en del viktiga uppskattningar för redovisnings­
ändamål. Vidare krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid
tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. Dessa be­
dömningar baseras på historiska erfarenheter och de olika anta­
ganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under
rådande omständigheter. Slutsatser dragna av detta utgör grunden
för avgöranden avseende redovisade värden på tillgångar och
skulder, i de fall de inte kan fastställas genom information från
andra källor.
Nya och ändrade standarder som tillämpas
av koncernen
Inga av de IFRS eller IFRIC-tolkningar som för första gången är
obligatoriska för det räkenskapsår som började 1 janurari 2011
har haft någon väsentlig inverkar på koncernen.
Nya standarder, ändringar och tolkningar av
befintliga standarder som ännu inte har trätt i
kraft och som inte har tillämpats i förtid av
koncernen
Koncernens och moderföretagets bedömningar avseende effek­
terna av dessa nya standarder och ändringar och tolkningar an­ges
nedan:
IAS 19 ”Ersättningar till anställda” ändrades i juni 2011. Änd­
ringen innebär att koncernen kommer att sluta tillämpa ”korri­
dormetoden” och i stället redovisa alla aktuariella vinster och
68 I Noter
förluster i övrigt totalresultat när de uppstår. Kostnader för
tjänstgöring under tidigare år kommer att redovisas omgående.
Koncernen avser att tillämpa den ändrade standarden för det
räkenskapsår som börjar 1 januari 2013. Effekterna av detta
redovisas i not 33. Standarden har ännu inte antagits av EU.
IFRS 9 ”Financial instruments” hanterar klassificering, värde­
ring och redovisning av finansiella skulder och tillgångar. IFRS 9
anger att finansiella tillgångar ska klassificeras i två olika katego­
rier; värdering till verkligt värde eller värdering till upplupet an­
skaffningsvärde. Klassificering fastställs vid första redovisnings­
tillfället utifrån företags affärsmodell samt karaktäristiska
egenskaper i de avtalsenliga kassaflödena. För finansiella skulder
sker inga stora förändringar. Koncernen har för avsikt att til�­
lämpa den nya standarden senast det räkenskapsår som börjar
1 januari 2015 och har ännu inte utvärderat effekterna. Standar­
den har ännu inte antagits av EU.
IFRS 10 ”Consolidated financial statements” bygger på re­
dan existerande principer då den identifierar kontroll som den
avgörande faktorn för att fastställa om ett företag ska inkluderas
i koncernredovisningen. Standarden ger ytterligare vägledning
för att bistå vid fastställandet av kontroll när detta är svårt att
bedöma. Förändringen bedöms inte ha någon väsentlig inverkan
på koncernens finansiella rapporter. Standarden har ännu inte
antagits av EU.
IFRS 12 ”Disclosures of interests in other entities” omfattar
upplysningskrav för dotterföretag, joint arrangements, intresse­
företag och ej konsoliderade ”structured entities”. Förändringen
bedöms inte ha någon väsentlig inverkan på koncernens finan­
siella rapporter. Standarden har ännu inte antagits av EU.
IFRS 13 ”Fair value measurement” syftar till att värderingar
till verkligt värde ska bli mer konsekventa och mindre komplexa
genom att standarden tillhandahåller en exakt definition och en
gemensam källa i IFRS till verkligt värdevärderingar och till­
hörande upplysningar. Koncernen har ännu inte utvärderat den
fulla effekten av IFRS 13 på de finansiella rapporterna. Koncernen
har för avsikt att tillämpa den nya standarden det räkenskapsår
som börjar 1 januari 2013. Standarden har ännu inte antagits av
EU.
Inga andra av de IFRS eller IFRIC-tolkningarna som ännu
inte trätt i kraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncer­
nen.
 Not 2, fortsättning
Principer för koncernredovisning
Dotterföretag
Dotterföretag är alla de företag där koncernen har rätten att ut­
forma finansiella och operativa strategier på ett sätt som vanligen
följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av röst­
rätterna. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från
den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen.
De exkluderas ur koncernen från och med den dag då det be­
stämmande inflytandet upphör.
Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens
rörelseförvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag
utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar och skulder. I
köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller
skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad
köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de
uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder
i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verkliga värden på
förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla inne­
hav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget re­
dovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella an­
del av det förvärvade företagets nettotillgångar. Det belopp
varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande infly­
tande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktieinne­
hav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifier­
bara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om
beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföre­
tagets tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten
över totalresultatet.
När ett förvärv av dotterföretag inte avser förvärv av rörelse
utan förvärv av nettotillgångar i form av förvaltningsfastigheter,
fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotillgångarna
i förvärvsanalysen. Ett förvärv av förvaltningsfastigheter klassifi­
ceras som förvärv av nettotillgångar om förvärvet avser fastig­
heter med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar personal/
organisation och de processer som krävs för att bedriva förvalt­
ningsverksamheten. Under 2011 har två tillgångsförvärv skett;
Spontpiren AB samt Sannegården Bostäder AB.
Koncerninterna transaktioner, balansposter, intäkter och
kostnader samt orealiserade vinster på transaktioner mellan kon­
cernföretag elimineras. Även orealiserade förluster elimineras om
inte transaktionen utgör ett bevis för att ett nedskrivningsbehov
föreligger.
Detta kan medföra att belopp som tidigare redovisats i övrigt
totalresultat omklassificeras till resultatet.
Om ägarandelen i ett intresseföretag minskar men ett bety­
dande inflytande ändå kvarstår, omklassificeras, i de fall det är
relevant, bara en proportionell andel av de belopp som tidigare
redovisats i övrigt totalresultat till resultatet.
Intresseföretag
Intresseföretag är alla de företag där koncernen har ett betydande
men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktie­
innehav som omfattar mellan 20 procent och 50 procent av rös­
terna. Innehav i intresseföretag redovisas enligt kapitalandels­
metoden och värderas inledningsvis till anskaffningsvärde. Kon­cernens andel av resultat som uppkommit i intresseföretaget
efter förvärvet redovisas i rapporten över totaltresultatet. När
koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till eller
överstiger dess innehav i intresseföretagets redovisar koncernen
inte ytterligare förluster, om inte koncernen har påtagit sig för­
pliktelser eller gjort betalningar för intresseföretagets räkning.
Ändrade redovisningsprinciper
Inga redovisningsprinciper har ändrats och följaktligen har det
inte krävts några justeringar av belopp som tidigare redovisats i
koncernredovisningen.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med
den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande
beslutsfattaren. Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter,
lokalfastigheter och parkeringsplatser samt administrerar störnings­
ärenden och byggverksamhet. Uppföljning av resultat och för­
delning av resurser i koncernen görs till respektive dotterföretag.
Koncernen bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med
kunder inom samma geografiska område.
Det resultatmått som den ledande beslutsfattaren följer upp
och fattar beslut om fördelning av resurser benämns fastighets­
resultat. Resultatmåttet är upprättat i enlighet med ÅRL och Redo­
visningsrådets rekommendationer. Skillnaden mellan detta resultat­
mått och koncernens finansiella rapporter avser till största delen
marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter och finansiella in­
strument.
Omräkning av poster i utländsk valuta
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
Koncernen behandlar transaktioner med innehavare utan be­
stämmande inflytande som transaktioner med koncernens aktie­
ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande
redovisas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiskt
förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets
nettotillgångar, i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar
till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i
eget kapital.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella
valutan enligt de valutakurser som gäller på transaktionsdagen.
Valutakursvinster och -förluster som uppkommer vid betalning
av sådana transaktioner och vid omräkning av monetära tillgångar
och skulder i utländsk valuta till balansdagens kurs, redovisas i
resultaträkningen.
Koncernen innehar per 31 december 2011 inga icke-monetära
tillgångar och skulder i utländsk valuta.
Försäljning av dotterbolag
När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande eller
betydande inflytande, omvärderas varje kvarvarande innehav till
verkligt värde och ändringen i redovisat värde redovisas i resultat­
räkningen. Alla belopp avseende den avyttrade enheten som tidi­
gare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas som om koncernen
direkt hade avyttrat de hänförliga tillgångarna eller skulderna.
Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde
minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskriv­
ningar. Avskrivning sker linjärt över den beräknade nyttjande­
perioden. Nyttjandeperioden uppgår till fem år.
Immateriella anläggningstillgångar
Noter I 69
 Not 2, fortsättning
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter
och/eller värdestegring. Fastigheterna redovisas till verkligt värde.
Verkligt värde baseras på bedömda marknadsvärden på balans­
dagen. Förändringar av verkligt värde redovisas i resultaträkningen
såsom värdeförändring förvaltningsfastigheter. Tillkommande ut­
gifter läggs till tillgångens redovisade värde endast då det är sanno­
likt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med
tillgången kommer koncernen tillgodo och tillgångens anskaff­
ningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Intäkter från för­
valtningsfastigheter redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. I
begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och
markanläggningar. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras
som förvaltningsfastigheter.
I samband med bokslutet görs en intern värdering per fastig­
het. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av beräknade
betalningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå och
uthyrningsgrad m.m. Verkliga drifts- och underhållskostnader
har ersatts av normaliserade kostnader för respektive fastighet.
Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i sam­
band med att risker och förmåner som förknippas med ägande­
rätten övergår till köparen eller säljaren. Värdeförändringen på
fastigheterna fram till tidpunkten för avyttring eller utrangering
redovisas i resultaträkningen såsom värdeförändring förvaltnings­
fastigheter.
Parkeringsbåt, bostadsmoduler,
inventarier och övriga anläggningstillgångar
Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde
minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskriv­
ningar. För parkeringsbåt, inventarier och övriga anläggningstill­
gångar sker avskrivning linjärt över den beräknade nyttjandetiden.
Tillgångarnas restvärden och nyttjandeperiod prövas varje balans­
dag och justeras vid behov. En tillgångs värde skrivs ned om dess
redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde.
Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jäm­
förelse mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och
redovisas i övriga rörelseintäkter/-kostnader.
Pågående ny- och ombyggnationer
Pågående ny- och ombyggnationer i förvaltningsfastigheter vär­
deras till verkligt värde. En individuell värdering görs av varje
projekt.
Pågående ny- och ombyggnationer som inte avser förvalt­
ningsfastigheter redovisas till bokfört värde under rubriken ”På­
gående ombyggnationer”. Där det finns ett nedskrivningsbehov,
görs en nedskrivning direkt till det förväntade värdet enligt vär­
deringsmodellen. Nedskrivning görs mot den anläggningstill­
gång det berör.
Avskrivningar
Avskrivningar på anläggningstillgångar baseras på anskaffnings­
värdet. Inga avskrivningar görs på förvaltningsfastigheter.
Avskrivningar görs för att fördela anskaffningsvärde eller
omvärderat belopp ner till det beräknade restvärdet över den be­
räknade nyttjandeperioden.
Avskrivningar görs linjärt med följande procentsatser på anskaff­
ningsvärdet:
Immateriella anläggningstillgångar
20
Parkeringsbåt6,67
Inventarier5-33
Bostadsmoduler5
Övriga anläggningstillgångar
20
Licenser20
Varulager
Varulager redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och netto­
försäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade
försäljningspriset i den löpande verksamheten, med avdrag för
tillämpliga rörliga försäljningskostnader.
Varulager är värderade till direkta tillverkningskostnader
med tillägg för viss andel i indirekta kostnader.
I varulager återfinns de fastigheter som innehas för försälj­
ning i den löpande verksamheten eller som är under byggnation
eller exploatering för att säljas på det sättet. Resultatavräkning
sker vid slutbesiktning.
Finansiella instrument
Principerna för värdering av finansiella instrument är att derivat­
instrument värderas till verkligt värde, övriga finansiella skulder
och övriga finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaff­
ningsvärde. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräk­
ningen när koncernen blir part i ett avtalsförhållande. Kundford­
ringar tas upp när faktura har skickats och skuld tas upp när det
finns avtalsmässig skyldighet att betala, även om faktura inte
mottagits. Leverantörsskuld tas upp när faktura mottagits. Finan­
siella tillgångar tas bort från balansräkningen då rätten att er­
hålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och
koncernen har överfört alla risker och förmåner som är förknip­
pade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balans­
räkningen då förpliktelsen i avtalet fullgörs.
Koncernen klassificerar sina
finansiella instrument enligt följande:
Finansiella tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde via resultaträkningen:
Dessa tillgångar och skulder redovisas till verkligt värde vid an­
skaffningstidpunkten och värderas därefter löpande till verkligt
värde. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen i den period
de uppstår. Koncernens derivatinstrument faller inom denna kate­
gori.
Kundfordringar och lånefordringar:
Kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som
har fastställda betalningar och som inte är noterade på en aktiv
marknad. De ingår i omsättningstillgångar med undantag för
poster med förfallodag senare än tolv månader efter balansdagen,
vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Värdering sker initialt
till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde
med tillämpning av effektivräntemetoden. Även andra långfristiga
värdepappersinnehav och andra långfristiga fordringar klassifice­
ras under denna kategori och värderas till anskaffningsvärde om
inte nedskrivningsbehov finns.
Derivatinstrument:
Derivatinstrument innehas för att hantera koncernens finansiella
riskexponering genom att säkra befintlig ränte- och valutaexpo­
nering mot förändringar i räntenivåer och valutakurser. Alla
70 I Noter
 Not 2, fortsättning
derivatinstrument värderas till verkligt värde och värdeföränd­
ringar redovisas i finansnettot. Räntederivat innehas för att få
önskad räntebindningstid i den befintliga lånefinansieringen.
Räntederivaten värderas löpande till verkligt värde och effekten
av värdeförändringen redovisas i finansnettot. Även valutatermi­
ner används för att reducera risker vid förluster i utländsk valuta.
Alla värdeförändringar på sådana derivat redovisas i finansnettot.
Säkringsredovisning tillämpas inte.
Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga
noteringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kredit­
portföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska
swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknadsmäs­
sig kreditmarginal. Derivatportföljen marknadsvärderas utifrån
den svenska swapräntan på värderingsdagen. Ränteswappar vär­
deras genom att framtida kassaflöden diskonteras till ett nuvärde
baserat på noterad marknadsränta för aktuell löptid. I värdet in­
går inte upplupen ränta. Forward Rate Agreement (FRA) värde­
ras genom att den avtalade räntan jämförs med den officiella
marknadsnoteringen för respektive kontrakt. Marknadsvärde för
derivat med optionsinslag (Cap-kontrakt, swaptioner och struk­
turerade swappar) motsvaras av aktuellt återköpspris på värde­
ringsdagen. Bokfört värde på kundfordringar och leverantörs­
skulder, minskat med eventuella krediteringar, bedöms motsvara
verkligt värde då de bedöms vara kortfristiga.
Upplåning:
Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde med juste­
ring för transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaff­
ningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Skillna­
den mellan erhållet belopp och återbetalningsbeloppet redovisas
i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning
av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristiga
skulder om inte koncernen har rätt att skjuta upp betalning av
skulden i åtminstone tolv månader efter balansdagen. Ränte­
kostnader periodiseras och resultatförs över löptiden. Checkräk­
ningskredit redovisas som upplåning bland kortfristiga skulder.
Ränta på projekt under byggnadstiden, vilket innebär att låne­
kostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller
produktion av en tillgång som det tar en betydande tid i anspråk
att färdigställa för användning eller försäljning, aktiveras som en
del av anskaffningsvärdet för tillgången. Vid beräkning av kon­
cernens lånekostnad, som ska aktiveras, har dotterbolagens genom­
snittliga finansieringskostnad använts.
Leverantörs- och andra skulder:
Leverantörs- och andra skulder har kort förväntad löptid och
redovisas utan diskontering till nominellt belopp.
Likvida medel:
Likvida medel utgörs av kassa- och banktillgodohavanden och
övriga kortfristiga placeringar med förfallodag inom tre månader
från anskaffningstidpunkten.
Avsättningar
En avsättning redovisas när koncernen har en legal eller informell
förpliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett
utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och
beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt.
Avsättningar värderas till nuvärdet av det belopp som förväntas
krävas för att reglera förpliktelsen. Härvid används en diskonte­
ringsränta före skatt som återspeglar en aktuell marknadsbedöm­
ning av det tidsberoende värdet av pengar och de risker som är
förknippade med avsättningen. Den ökning av avsättningen som
beror på att tid förflyter redovisas som en räntekostnad.
Ersättning till anställda
Pensionsförpliktelser
Avsättningar för förpliktelser relaterade till ersättningar efter av­
slutad anställning uppkommer då förpliktelserna är förmåns­
bestämda. Den skuld som redovisas i balansräkningen avseende
förmånsbestämda pensionsplaner är nuvärdet av den förmånsbe­
stämda förpliktelsen på balansdagen minus verkligt värde på för­
valtningstillgångarna, med justeringar för de ej redovisade kost­
nader för tjänstgöring under tidigare perioder. Dessa förpliktelser
och kostnader avseende tjänstgöring under innevarande period
beräknas aktuariellt med ”Projected unit credit method”. Beräk­
ning sker årligen för koncernens förmånsbestämda planer med
hjälp av extern aktuarie. Avsättningen i balansräkningen utgörs
av nuvärdet av de förmånsbestämda förpliktelserna med juste­
ring för oredovisade aktuariella vinster och förluster. Aktuariella
vinster och förluster uppkommer huvudsakligen vid förändringar
av aktuariella antaganden samt vid skillnad mellan de aktuariella
antagandena och det faktiska utfallet. Den del av de ackumule­
rade belopp som överstiger tio procent av det största av förplik­
telsernas nuvärde och förvaltningstillgångarnas marknadsvärde,
korridoren, vid föregående års utgång, redovisas i resultatet över
den förväntade genomsnittliga tjänstgöringstiden för de personer
som omfattas av planen. För alla förmånsbestämda planer består
den aktuariella kostnaden, vilken belastar resultatet, av kostnad
för tjänstgöring under innevarande period, räntekostnad, kost­
nad för tjänstgöring under tidigare perioder samt amortering av
aktuariella vinster eller förluster. Skatt som utgår på pensions­
kostnader, exempelvis särskild löneskatt på pensionskostnader,
har beaktats vid omräkningen enligt ovan, vilket är i enlighet
med UFR 4 Redovisning av särskild löneskatt och avkastnings­
skatt.
Inom Framtidenkoncernen finns ett antal personer som har
förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till
Alecta. ITP-planen som är finansierad genom försäkring i Alecta
är en förmånsbestämd pensionsplan som omfattar flera arbets­
givare enligt UFR 3. För denna pensionsplan innebär detta att
ett företag ska som huvudregel redovisa sin proportionella andel
av den förmånsbestämda pensionsförpliktelsen samt av de för­
valtningstillgångar och kostnader som är förbundna med pen­
sionsplanen. I redovisningen ska även upplysningar lämnas en­
ligt kraven för förmånsbestämda pensionsplaner. För redovisning
enligt ovan krävs information i enlighet med kraven i IAS 19. Då
erforderliga uppgifter inte kan erhållas från Alecta redovisas
dessa pensionsåtaganden, fram till och med den tidpunkt då er­
forderlig information erhålls från Alecta, som en avgiftsbestämd
pensionsplan enligt IAS 19. Detta innebär att inbetalda premier
till Alecta löpande kommer att redovisas som kostnad även i fort­
sättningen.
Koncernens utbetalningar avseende avgiftsbestämda planer
redovisas som kostnad i den period den uppstår. Räntekompo­
nenten i pensionskostnaden redovisas bland finansiella kostna­
der.
Noter I 71
 Not 2, fortsättning
Leasetagare
Alla koncernens leasingkontrakt är operationella leasingkontrakt
och kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
Periodens skattekostnad eller skatteintäkt består av aktuell skatt
och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig
till skattepliktiga eller avdragsgilla temporära skillnader som
medför eller reducerar skatt i framtiden.
Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga
resultatet för en period. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig
från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte­
pliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatte­
skuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller avi­
serade på balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar och -skulder redovisas i balans­
räkningen för alla skattepliktiga temporära skillnader mellan
bokförda och skattemässiga värden för tillgångar och skulder.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avseende
underskottsavdrag och samtliga temporära skillnader i den om­
fattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida
skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna
skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras
till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skatteplik­
tiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att kunna ut­
nyttjas.
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som har be­
slutats samt förväntas gälla för den period då tillgången återvinns
eller skulder regleras.
Intäkter
Redovisning av underhållskostnader
Intäkterna innefattar det verkliga värdet av vad som kommer att
erhållas i koncernens löpande verksamhet. Intäkterna redovisas
exklusive mervärdesskatt och rabatter samt efter eliminering av
koncernintern försäljning.
Koncernen redovisar en intäkt när dess belopp kan mätas på
ett tillförlitligt sätt, det är sannolikt att ekonomiska fördelar
kommer att tillfalla företaget och särskilda kriterier har uppfyllts
såsom beskrivs nedan. Intäktsbeloppet anses inte kunna mätas
på ett tillförlitligt sätt förrän alla förpliktelser avseende försälj­
ningen har uppfyllts eller förfallit. Koncernen grundar sina be­
dömningar på historiska utfall och beaktar därvid typ av kund,
typ av transaktion och speciella omständigheter i varje enskilt
fall.
Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyror
sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perio­
den redovisas som intäkter.
Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker
och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till
köparen.
Intäkter från kontant- och kontokortsbetalningar avseende
bilplatser redovisas i samma period som platsen utnyttjas.
Intäkter från kontrollavgifter redovisas i samma period som
de utfärdas.
Löpande underhåll i form av förbrukningsartiklar och utbyte av
mindre delar redovisas i resultaträkningen medan utgifter för att
byta ut väsentliga delar och övrigt planerat underhåll redovisas
som investering i fastigheten.
Redovisning av inkomstskatter
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovis­
ningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommenda­
tion RFR 2 Redovisning för juridiska personer samt tillämpliga
uttalanden från Akutgruppen. RFR 2 innebär att moderbolaget
i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samt­
liga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möj­
ligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen
och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskatt­
ning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som
ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moder­
bolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Ersättningar vid uppsägning
Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning
sagts upp av koncernen före normal pensionstidpunkt, eller då
en anställd accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersätt­
ningar. Koncernen redovisar avgångsvederlag när den bevisligen
är förpliktad endera att säga upp anställda enligt en detaljerad
formell plan utan möjlighet till återkallande, eller att lämna ersätt­
ningar vid uppsägning som resultat av ett erbjudande som gjorts
för att uppmuntra till frivillig avgång. Förmåner som förfaller
mer än tolv månader efter balansdagen diskonteras till nuvärde.
Vinstandels- och bonusplaner
Koncernen har inga vinstandels- och bonusplaner.
Leasing
Leasegivare
Koncernens hyreskontrakt utgör operationella leasingkontrakt
och består endast av uthyrning av fastigheter. Intäkter från ope­
rationella leasingkontrakt redovisas i enlighet med avsnittet in­
täkter.
Med inkomstskatter avses skatt som baseras på företagets resultat.
Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för en period
som ska ligga till grund för beräkning av periodens aktuella skatt
enligt gällande lagstiftning.
Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall då den
underliggande transaktionen redovisas direkt i övrigt totalresul­
tat eller direkt i eget kapital varvid även skatteeffekten redovisas
i övrigt totalresultat respektive i eget kapital.
72 I Noter
Statliga stöd
Koncernen erhåller statliga stöd i form av investeringsbidrag vid
ny- och ombyggnation, samt räntebidrag.
Bidrag från staten redovisas till verkligt värde då det föreligger
rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och att koncer­
nen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bi­
draget.
Statliga stöd relaterade till tillgångar redovisas som en reduk­
tion av tillgångens anskaffningsvärde.
Statliga bidrag som gäller kostnader periodiseras och redovi­
sas i resultaträkningen över samma perioder som de kostnader
bidragen är avsedda att täcka. Bidrag relaterade till resultatet
redovisas under separat rubrik i resultaträkningen.
Kassaflödesanalys
Den indirekta metoden har använts för att redovisa kassaflöden
från den löpande verksamheten.
Moderföretagets redovisningsprinciper
 Not 2, fortsättning
Andelar koncernföretag
I moderbolagets bokslut redovisas andelar i koncernföretag till
anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar.
Alla utgifter som är hänförliga till ett rörelseförvärv aktiveras i
moderbolaget, exempelvis transaktionsutgifter. När det gäller
villkorade tilläggsköpeskillingar hanteras dessa enligt bestämmel­
serna om avsättning. Omvärderingar av tilläggsköpeskillingar
redovisas mot anskaffningsvärdet.
Ersättningar till anställda
Moderföretagets pensionsåtaganden har beräknats och redovi­
sats baserat på Tryggandelagen. Tillämpning av Tryggandelagen
är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt.
Uppskjuten skatt
De belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skatteplik­
tiga temporära skillnader. Sambandet mellan redovisning och
beskattning gör att uppskjuten skatteskuld inte särredovisas i
juridisk person avseende obeskattade reserver. Obeskattade reser­
ver redovisas med bruttobelopp i resultat- och balansräkning.
Koncernbidrag
Koncernbidrag redovisas enligt RFR 2 [IAS27]p 2 samt RFR
2[IAS18]p3. Ett koncernbidrag som ett moderföretag erhåller
från ett dotterbolag ska i moderbolaget redovisas enligt samma
principer som sedvanliga utdelningar från dotterbolag. Detta
innebär att koncernbidraget ska redovisas som finansiell intäkt.
Skatt på koncernbidraget redovisas i enlighet med IAS 12 i resultat­
räkningen. Ett koncernbidrag som lämnas från moderbolag till
dotterbolag redovisas inte enligt huvudansatsen utan istället en­
ligt det tillåtna alternativet. Detta innebär att koncernbidrag
redovisas som en kostnad i resultaträkningen. Skatteeffekten när
alternativet används redovisas i enlighet med IAS 12 i resultat­
räkningen.
Not 3
Uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och
god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och anta­
ganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedöm­
ningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som
bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt ut­
fall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden
görs eller andra förutsättningar föreligger.
Egnahemsbolaget
Bolaget har en risk i de cirka 350 bostäder som byggts med en­
stegstätade putsfasader. I dagsläget går det inte att bedöma an­
svarsfrågan och därmed omfattningen av den totala ekonomiska
risken. Koncernen har gjort avsättning avseende framtida kost­
nader för putsskador, se vidare not 35.
Fastighetsvärdering
Modellen för marknadsvärdering av koncernens fastighetsbe­
stånd bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl samt ett beräknat
drifstnetto för år elva. För beräkning av kassaflödet/driftsnettot
år 1 används bedömda hyror för 2012, kontrakterat hyresbortfall
vid årsskiftet 2011-12-31, normaliserade drifts- och underhålls­
kostnader samt utgående fastighetsskatt. För utveckling av drifts­
nettot under kalkylperioden görs antaganden om utveckling av
inflation, hyror, hyresbortfall, drifts- och underhållskostnader
samt fastighetsskatt. Dessa antaganden varierar beroende på res­
pektive fastighets marknadsläge och ålder. Marknadsläget avspeg­
las även i direktavkastningskrav och kalkylräntor. Alla antaganden
som görs bygger på bedömningar gjorda av externa värderings­
institut. Eftersom en värdering ska spegla förväntade betalnings­
konsekvenser finns alltid en osäkerhet i bedömningen. Varje
fastighet är dessutom unik och det är svårt att förutsäga hur priset
vid en försäljning skulle utfalla. Ett bedömt marknadsvärde är
alltid behäftat med ett visst osäkerhetsintervall. I normala fall
uppgår det till mellan fem och tio procent. Koncernens mark­
nadsvärden är baserade på ett antagande om att fastigheterna
säljs som förvaltningsobjekt, det vill säga den värdeökning som
kan uppstå vid en försäljning till en bostadsrättsförening beaktas
inte. De förvärv som gjorts av bostadsrättsföreningar kan där­
med inte användas som underlag i värdebedömningen. Se även
vidare not 16 Förvaltningsfastigheter.
En till synes liten efterfrågan på bostäder eller fastigheter i
Göteborg kan ge stora effekter på värdet av koncernens fastig­
hetsbestånd. En effekt på nedan parametrar ger följande föränd­
ring av marknadsvärde och soliditet:
Effekt på
marknadsFörändring
värdet
Hyra år 1
Långsiktig vakansgrad/hyresbortfall
Drifts- och underhållskostnad
Avkastningskrav
och kalkylränta
+/-1 %
+1 %-enhet
+/-1 %
+/-1 %-enhet
Effekt på
soliditet
+/-1,8 % +/-0,3 %-enhet
-1,6 %
-0,3%-enhet
-/+ 0,8 % -/+0,2 %-enhet
-/+18,1 %
- 4,4 %-enhet/
+3,0 %-enhet
Not 4
Hyresintäkter
Koncernen
2011
2010
4 149 392
4 019 731
Lokaler
396 143
389 165
Övrigt
237 426
214 725
4 782 961
4 623 621
Bostäder
Av koncernens kontraktsportfölj per 2011-12-31 är 94,2 procent
(93,3) uppsägningsbara inom ett år, 4,4 procent (5,3) senare än
ett år men inom fem år och 1,4 procent (1,4) senare än fem år.
Övriga hyresintäkter avser till största delen uthyrning av par­
keringsplatser.
Noter I 73
Not 5
Not 7
Förvaltningsintäkter
Segmentsrapportering
Koncernen
Förvaltningsuppdrag
Parkeringsintäkter
2011
2010
24 920
22 524
150 120
124 620
Kontrollavgifter
22 534
25 051
Övrigt
13 809
10 035
211 383
182 230
Moderbolaget
Fakturering dotterbolagen
Övrigt
2011
2010
25 740
32 592
13
-13
25 753
32 579
2011
2010
Värme
-505 081
-564 849
El
-165 348
-159 024
Vatten och avlopp
-143 280
-134 944
Renhållning
-124 060
-119 344
Fastighetsskötsel
-455 206
-462 288
Reparationer och löpande underhåll
-226 436
-221 722
Driftsadministration
-418 561
-390 814
Not 6
Driftskostnader
Koncernen
Övrigt
74 I Noter
-176 945
-138 208
-2 214 917
-2 191 193
Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter, lokalfastigheter
och parkeringsplatser samt administrerar störningsärenden och
byggverksamhet. Uppföljning av resultat och fördelning av re­
surser i koncernen görs till respektive dotterföretag. Koncernen
bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med kunder inom
samma geografiska område. Det resultatmått som den ledande
beslutsfattaren följer upp och fattar beslut om fördelning av resur­
ser benämns fastighetsresultat. Fastighetsresultat är ett internt re­
sultatmått som definieras som driftsöverskott plus övriga intäkter
och kostnader exklusive poster av jämförelsestörande karaktär,
som utökat underhåll, nedskrivningar, återförda nedskrivningar
samt fastighetsförsäljningar. Resultatmåttet är upprättat i enlig­
het med ÅRL och Redovisningsrådets rekommendationer. Skill­
naden mellan detta resultatmått och koncernens finansiella rap­
porter avser till största delen marknadsvärdering av förvalt­ningsfastigheter och finansiella instrument.
 Not 7, fortsättning
2011-12-31
mnkr
Poseidon
Bostadsbolaget
Familjebostäder
Övriga bolag
Eliminering
Totalt
1 609
1 465
1 103
885
-66
4 996
-919
-904
-710
-656
77
-3 112
690
561
393
229
11
1 884
Övriga poster
-416
-356
-295
-164
-8
-1 239
Finansnetto
-202
-189
-86
-4
-46
-527
72
16
12
61
-43
118
Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter
1 916
2 073
1 318
307
56
5 670
Marknadsvärdering finansiella instrument
-100
-85
-63
-41
-
-289
Intäkter
Förvaltningskostnader
Fastighetsresultat
Resultat efter finansnetto enligt ÅRL och RR
-
-
-
-
-6
-6
Resultat efter finansnetto enligt IFRS
Övriga poster
1 888
2 004
1 267
327
7
5 493
Summa tillgångar enligt ÅRL och RR
11 240
7 410
5 162
17 957
-14 809
26 960
Justering till marknadsvärde förvaltningsfastigheter
10 730
11 377
9 126
2 087
-430
32 890
-21
2
-6
-
-
-25
-
-
-
-
-
0
21 949
18 789
14 282
20 044
-15 239
59 825
Poseidon
Bostadsbolaget
Familjebostäder
Övriga bolag
Eliminering
Totalt
1 558
1 415
1 082
845
-82
4 818
-903
-876
-718
-636
81
-3 052
655
539
364
209
-1
1 766
Justering till marknadsvärde finansiella instrument
Övriga poster
Summa tillgångar enligt IFRS
2010-12-31
mnkr
Intäkter
Förvaltningskostnader
Fastighetsresultat
Övriga poster
-347
-375
-263
-171
-12
-1 168
Finansnetto
-192
-161
-81
12
-58
-480
116
3
20
50
-71
118
1 549
1 064
853
285
22
3 773
103
105
42
26
0
276
-
-
-
-
-10
-10
Resultat efter finansnetto enligt IFRS
1 768
1 172
915
361
-59
4 157
Summa tillgångar enligt ÅRL och RR
10 855
7 275
4 583
17 163
-13 725
26 151
8 814
9 305
7 808
1 782
-482
27 227
-28
16
3
11
1
3
Resultat efter finansnetto enligt ÅRL och RR
Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter
Marknadsvärdering finansiella instrument
Övriga poster
Justering till marknadsvärde förvaltningsfastigheter
Justering till marknadsvärde finansiella instrument
Övriga poster
Summa tillgångar enligt IFRS
-
-
-
-77
77
0
19 641
16 596
12 394
18 879
-14 129
53 381
Noter I 75
Not 8
Koncernen
Arvode till valda revisorer
Koncernen
2011
2010
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
Övriga tjänster
-2 269
-2 419
-636
-240
-270
-774
-3 175
-3 433
Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode ut­
gått för lekmannarevision med 1 139 tkr (1 107).
Moderbolaget
2011
2010
-470
-370
-52
-
Arvode till PwC
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
Övriga tjänster
-30
-29
-552
-399
Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode ut­
gått för lekmannarevision med 127 tkr (114).
Not 9
Byggverksamhet
Koncernen
Intäkter byggverksamhet
Kostnader byggverksamhet
Summa byggverksamhet
2011
2010
204 150
263 967
-234 541
-298 218
-30 391
-34 251
Personal
2011
2010
Kvinnor
400
399
Män
543
Medelantal anställda
943
-48 283
-45 130
Övriga sociala kostnader
-128 796
-112 670
Summa personalkostnader
-529 797
-501 619
Principer för ersättning till styrelse, vd och vice vd, koncernen
Till styrelsernas ordförande och ledamöter utgår arvode enligt
kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller
inte styrelsearvode.
Ersättning till de verkställande och vice verkställande direk­
törerna utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pen­
sionsförmåner och övriga förmåner utgår som en del av den to­
tala ersättningen. Ersättning till de verkställande direktörerna
beslutas av verkställande direktören i moderbolaget i samråd
med Göteborgs Stad.
Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattnings­
havare, koncernen
Grundlön/
styrelseÖvriga Pensionsarvode förmåner kostnad
Totalt
Styrelseordförande
275
-
-
275
Övriga
styrelseledamöter
905
-
-
905
Styrelsesuppleanter
213
-
-
213
Verkställande direktörer och
vice verkställande direktör*
12 054
573
5 687
18 314
Övriga ledande
befattningshavare
40 854
1 633
8 474
50 961
Totalt
54 301
2 206
14 161
70 668
2010
Grundlön/
styrelseÖvriga Pensionsarvode förmåner kostnad
256
553
861
-
-
861
952
Styrelsesuppleanter
175
-
-
175
Verkställande direktörer och
vice verkställande direktör*
12 604
666
3 353 16 623
Övriga ledande
befattningshavare
41 531
1 816
8 595 51 942
Totalt
55 427
2 482
11 948 69 857
-13 510
-13 896
-339 208
-329 923
-352 718
-343 819
-
-
Totalt
Övriga
styrelseledamöter
I löner till vd ingår avgångsvederlag samt lön under uppsäg­
ningstid med 1 953 tkr (2 549).
76 I Noter
-3 353
-41 777
Styrelseordförande
Löner och ersättningar
Övriga anställda
-5 687
-42 596
* I lön, förmåner och pensionskostnad för verkställande direktör
ingår kostnader under uppsägningstid och för avgångsvederlag
med totalt 4 891 tkr.
Not 10
Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, vd och vice vd
2010
I pensionskostnader till vd ingår pensionskostnader under upp­
sägningstid med 2 938 tkr (212).
2011
Byggverksamheten avser Egnahemsbolagets småhusproduktion
av bostäder som upplåts med bostads- eller äganderätt.
Resultatavräkning sker vid slutbesiktning. Under året har 65
bostäder (89) resultatavräknats.
Koncernen
Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, vd och vice vd
Övriga anställda
Arvode till PwC
Revisionsuppdrag
2011
Pensionskostnader
256
* I lön, förmåner och pensionskostnad för verkställande direktör
ingår kostnader under uppsägningstid och för avgångsvederlag
med totalt 2 768 tkr.
Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Pensionskostnad
avser den kostnad som påverkat årets resultat.
 Not 10, fortsättning
Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 63 personer
(66) totalt i koncernen.
Moderbolaget
Pensioner
De verkställande direktörerna inom koncernen har olika avtal
om möjlig tidpunkt för att gå i pension, som varierar mellan 62
och 65 års ålder. Vid avgång vid 62 års ålder utgår pension med
75 procent av aktuell lön till och med 65 års ålder. Under denna
period fortsätter bolaget att erlägga pensionspremier inom ITPplanen. Övriga ledande befattningshavare har rätt att, med en­
staka undantag, gå i pension vid 65 års ålder. Pensionsförmåner
motsvarar ersättning enligt ITP-planen.
Summa personalkostnader
Avgångsvederlag
De verkställande direktörerna inom koncernen har avtalade öm­
sesidiga uppsägningstider på 6 månader. Avtal har träffats om
avgångsvederlag på mellan 12 och 24 månader beroende på ålder
vid avgången. Avtal finns med andra ledande befattningshavare
inom koncernen gällande uppsägningstider på mellan 6 och 12
månader. Det finns också avtal med andra ledande befattnings­
havare om en månads uppsägning med ett avgångsvederlag på 12
månadslöner. För resterande andra ledande befattningshavare
gäller centrala kollektivavtal.
Övriga sociala kostnader
2011
2010
-2 459
-3 162
-11 141
-14 763
Principer för ersättning till styrelse och vd, moderbolaget
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt
kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller
inte styrelsearvode.
Ersättning till verkställande direktören i moderbolaget ut­
görs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmå­
ner och övriga förmåner utgår som en del av den totala ersätt­
ningen. Ersättning till verkställande direktör beslutas av
stadsdirektören i Göteborgs Stad.
Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattnings­
havare, moderbolaget
2011
Grundlön/
styrelseÖvriga Pensionsarvode förmåner kostnad
Totalt
Styrelseordförande
23
-
-
23
Övriga
styrelseledamöter
132
-
-
132
Styrelsesuppleanter
26
-
-
26
Företagsledningens könsfördelning
Verkställande direktör
1 252
19
121
1 392
Koncernen, %
Övriga ledande
befattningshavare
2 264
91
475
2 830
Totalt
3 697
110
596
4 403
Grundlön/
styrelseÖvriga Pensionsarvode förmåner kostnad
Totalt
Kvinnor
Män
Styrelse
51
49
Vd och övriga
ledande befattningshavare
44
56
2011
2010
2010
Styrelseordförande
46
-
-
46
137
-
-
137
26
-
-
26
Styrelse
47
53
Vd och övriga
ledande befattningshavare
Övriga
styrelseledamöter
40
60
Styrelsesuppleanter
2011
2010
Kvinnor
8
7
Män
3
3
11
10
Styrelseledamöter,
styrelsesuppleanter och vd
-1 433
-4 045
Övriga anställda
-6 080
-5 835
-7 513
-9 880
Moderbolaget
Medelantal anställda
Löner och ersättningar
I löner till vd ingår avgångsvederlag samt lön under uppsäg­
ningstid med 0 tkr (2 549).
Moderbolaget
2011
2010
Pensionskostnader
Styrelseledamöter,
styrelsesuppleanter och vd
Övriga anställda
-121
-598
-1 048
-1 123
-1 169
-1 721
Verkställande direktör*
3 836
48
598
4 482
Övriga ledande
befattningshavare
2 645
107
582
3 334
Totalt
6 690
155
1 180
8 025
* I lön, förmåner och pensionskostnad för verkställande direktör
ingår kostnader under uppsägningstid och för avgångsvederlag
med totalt 2 768 tkr.
Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Pensionskostnad
avser den kostnad som påverkat årets resultat. Moderbolaget re­
dovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbestämda.
Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 3 perso­
ner (4).
Pensioner
Moderbolagets vd och övriga ledande befattningshavare har rätt
att gå i pension vid 65 års ålder. Moderbolagets vd har premiebe­
stämd pension på 30 procent av ordinarie lön. För övriga befatt­
ningshavare motsvarar pensionsförmånerna ersättning enligt ITPplanen.
I pensionskostnader till vd ingår pensionskostnader under upp­
sägningstid med 0 tkr (212).
Noter I 77
 Not 10, fortsättning
Avgångsvederlag
Med verkställande direktören har avtal träffats om en ömsesidig
uppsägningstid på sex månader samt ett avgångsvederlag på 18
månadslöner. Med övriga ledande befattningshavare finns avtal
om en ömsesidig uppsägningstid på mellan två och sex månader.
Under 2010 träffade styrelsen en överenskommelse med den
förre verkställande direktören om att han skulle lämna sin tjänst
den 1 december 2010. Avgångsvederlaget ska avräknas mot annan
inkomst som uppbärs från anställning eller från egen verksamhet
under perioden. Bolagets kostnad under uppsägningstid och för
avgångsvederlag uppgick till 3 666 tkr. Kostnaden togs 2010.
Not 12
Kostnader fördelade på kostnadsslag
Koncernen
2011
2010
-510 201
-501 619
-39 502
-36 787
Material/tjänster
-2 233 019
-1 997 065
Lokalkostnader
-23 796
-18 522
-179 216
-171 510
-2 985 734
-2 725 503
2011
2010
-62
-6 025
5 227
944
4
4
5 169
-5 077
7 078
3 626
7 078
3 626
2 143
6 656
14 390
5 205
Räntekostnader
-548 426
-492 859
Värdeförändring
derivatinstrument netto
-315 491
242 164
18 807
30 987
-845 110
-219 708
15 685
10 494
Summa finansiella kostnader
-829 425
-209 214
Finansnetto
-815 035
-204 009
Kostnader för
ersättningar till anställda
Avskrivningar
Övriga kostnader
Företagsledningens könsfördelning
Moderbolaget, %
Kvinnor
Män
50
50
100
-
2011
Styrelse
Vd och övriga
ledande befattningshavare
Not 13
Resultat från finansiella poster
Koncernen
Finansiella intäkter
Resultat från övriga värdepapper och
fordringar som är anläggningstillgångar
2010
Styrelse
Vd och övriga
ledande befattningshavare
75
25
66,6
33,3
Återförda nedskrivningar
Not 11
Ränteintäkter
2011
2010
Planenliga avskrivningar i fastighetsförvaltningen inom driftskostnader
Räntebidrag
Immateriella anläggningstillgångar
-5 483
-2 704
Bostadsmoduler
-3 569
-3 310
-19 837
-19 840
-8 049
-8 202
-36 938
-34 056
Inventarier
Övriga anläggningstillgångar
Planenliga avskrivningar inom
centrala administrationskostnader
Inventarier
-2 418
-2 545
-2 418
-2 545
Planenliga avskrivningar
inom byggverksamhet
Inventarier
Summa avskrivningar
Moderbolaget
78 I Noter
Summa finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Övriga räntekostnader
och liknande resultatposter
Övriga finansiella kostnader
Aktiverad ränta
-146
-186
-146
-186
-39 502
-36 787
2011
2010
Planenliga avskrivningar
inom centrala kostnader
Inventarier
Utdelning
Övriga ränteintäkter
och liknande resultatposter
Avskrivningar
Koncernen
Nedskrivning
-161
-230
-161
-230
Räntesatsen som använts under året avseende aktiverad ränta
uppgår till 3,5 procent (3,3).
 Not 13, fortsättning
Moderbolaget
2011
2010
Finansiella intäkter
Koncernen
Resultat från
andelar i koncernföretag
Anteciperade utdelningar
Erhållna koncernbidrag (se not 32)
Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen
Obeskattade reserver
57 643
Underskott
83 350
111 550
Avsättningar
117 076
169 193
Finansiella instrument
33 726
Förvaltningsfastigheter
Övriga ränteintäkter och liknande
resultatposter, koncernföretag
Räntor
Övrigt
372 395
157 885
372 395
157 885
100
27
100
27
489 571
327 105
Övriga ränteintäkter och liknande
resultatposter
Räntor
Summa finansiella intäkter
2011
2010
-11 380
10 273
-711
-304
-
-
93 893
-81 798
-1 520 546
-994 857
1 118
-1 549
-1 437 626
-1 068 235
Skillnaden mellan årets skattekostnad/intäkt
och skattekostnad/intäkt baserad på gällande skattesats
Koncernen
Redovisat resultat före skatt
Skatt enligt gällande skattesats,
26,3 procent
2011
2010
5 492 996
4 156 693
-1 444 658
-1 093 210
Finansiella kostnader
Skatteeffekt av kostnader/intäkter som
inte är skattemässigt avdragsgilla/
skattepliktiga
Räntekostnader och liknande
resultatposter, koncernföretag
Skattepliktiga intäkter
som ej ingår i resultatet
-34 534
-358
Avdragsgilla kostnader
som ej ingår i resultatet
3 152
219
Ej skattepliktiga intäkter
152
13
Lämnade koncernbidrag (se not 32)
Räntekostnader
-74 700
-100 000
-1 307
-190
-76 007
-100 190
Schablonintäkt periodiseringsfond
Övriga räntekostnader och
liknande resultatposter
Räntekostnader
Summa finansiella kostnader
Finansnetto
Justering avseende tidigare period
-380 356
-165 566
-380 356
-165 566
-456 363
-265 756
33 208
61 349
Not 14
Skatt på årets resultat
Koncernen
Aktuell skattekostnad
Uppskjuten skatt
Moderbolaget
Aktuell skattekostnad
Ej avdragsgilla kostnader
Årets skattekostnad
-940
-859
-1 128
-1 516
-737
262
-1 478 693
-1 095 449
Vägd genomsnittlig skattesats för koncernen var 26,9 procent
(26,4).
Moderbolaget
2011
2010
Redovisat resultat före skatt
33 495
61 736
Skatt enligt gällande skattesats,
26,3 procent
-8 809
-16 237
8 843
15 160
-34
-38
Skatteeffekt på ej skattepliktiga intäkter
och kostnader
2011
2010
-41 067
-27 214
-1 437 626
-1 068 235
Justering avseende tidigare period
-
41
-1 478 693
-1 095 449
Årets skattekostnad
0
-1 074
2011
2010
-
-1 074
0
-1 074
Skatteeffekt på
ej avdragsgilla kostnader
Noter I 79
Not 15
nas nybyggnadsår med årstillägg för större investerings- och
underhållsåtgärder. Värdeåret ligger till grund för bedömningen
av drifts- och underhållskostnaderna.
Övriga immateriella anläggningstillgångar
Koncernen
2011
2010
Ingående anskaffningsvärde
43 940
17 330
Inköp
18 075
27 006
-
-396
62 015
43 940
Omklassificeringar
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
-6 544
-3 840
Årets avskrivningar
-11 398
-2 704
Utgående ackumulerade
avskrivningar
-17 942
-6 544
44 073
37 396
Utgående planenligt restvärde
De immateriella anläggningstillgångarna avser ett koncerngemen­
samt fastighetssystem.
Not 16
Förvaltningsfastigheter
Marknadsvärde (tkr)
Ingående balans 1 januari
Investeringar inklusive värdebevarande underhåll och förärv
Fastighetsförsäljningar
2011
2010
52 324 428
48 086 780
2 773 442
2 260 510
-6 500
-36 268
Övrig icke realiserad värdeökning
3 759 037
2 013 406
Utgående balans 31 december
58 850 407
52 324 428
Vid varje årsskifte och per den sista juni internvärderas koncer­
nens fastighetsbestånd och varje fastighet åsätts ett marknads­
värde. Värdena beräknas genom en intern värderingsmodell som
ska spegla mest sannolikt pris vid en försäljning på den öppna
marknaden.
Metod för intern värdering
Den interna värderingsmodellen är en avkastningsbaserad metod
som bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under de
kommande tio åren samt ett beräknat restvärde för år elva. I kassa­
flödet ingår kontrakterade intäkter och kostnader såsom hyror
minskade med hyresbortfall, fastighetsskatt och en normaliserad
drift och normaliserat underhåll. För utveckling av driftsnettot
under kalkylperioden görs antaganden om utveckling av inflation,
hyror, hyresbortfall, drifts- och underhållskostnader samt fastig­
hetsskatt. För kalkylperiodens sista år beräknas ett restvärde, vilket
motsvarar ett bedömt marknadsvärde vid denna tidpunkt.
Driftsnettot och restvärdet uttrycks i nominella termer och dis­
konteras med en kalkylränta som är baserad på marknadens
direktavkastningskrav.
Alla koncernens fastigheter delas in i kategori A, B eller C
med undergrupper A1-A5, B1-B5 samt C1-C3 beroende på geo­
grafiskt läge. Dessa lägen speglar efterfrågan och bedömd attrak­
tivitet ur hyresgästers såväl som investerares perspektiv, där A1läget har högst efterfrågan, medan C3 karaktäriseras av lägre
efterfrågan. Lägesindelningen styr nivån på direktavkastnings­
kravet samt drifts- och underhållskostnaderna. Fastigheterna de­
las också in i grupper efter värdeår. Värdeåret styrs av fastigheter­
80 I Noter
Justeringar av värderingsmodellen
För vissa fastigheter görs justeringar som avviker från det nor­
mala värderingsförfarandet. Enbostadshus värderas med en orts­
prismetod. De fastigheter där fastighetsägaren har ett större eller
mindre åtagande än vad som är normalt för fastighetstypen, jus­
teras för kassaflödeseffekter utöver det normala. Projektfastighe­
ter värderas enligt ett separat förfarande, där värdet beräknas som
om byggnaden vore färdigställd vid värdetidpunkten varefter
återstående kostnader dras av. Fastigheter där planerade aktive­
ringar uppgår till minst 10 procent av fastighetens marknadsvärde,
värderas enligt principen för projektvärdering.
Begränsningar
Fastigheterna har värderats var för sig utan hänsyn till portfölj­
effekter eller andra omständigheter som skulle avvika från en
normal försäljningsprocess. Alla antaganden som görs i den inter­
na modellen bygger på bedömningar gjorda av de externa värde­
ringsinstituten. Eftersom en värdering ska spegla förväntade be­
talningskonsekvenser finns alltid en osäkerhet i bedömningen.
Varje fastighet har unika egenskaper som inte alltid kan beaktas
i en schabloniserad modell och det är svårt att förutsäga hur priset
vid en försäljning skulle utfalla. Ett bedömt marknadsvärde är
alltid behäftat med ett visst osäkerhetsintervall. I normala fall
uppgår det till mellan 5 och 10 procent.
Antaganden
Värdetidpunkten för värderingen är 2011-12-31, vilket innebär
att alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen
speglar de förhållanden som vid detta datum var kända på mark­
naden.
Avkastningskrav och kalkylräntor
Kalkylräntan, som används för att diskontera varje års förväntade
kassaflöde, härleds ur de transaktioner som noteras på markna­
den. Härledning sker dels med hjälp av egna analyser, dels med
hjälp av de bedömningar som de externa värderingsinstituten
gör. Förutom att Newsec och CBRE har anlitats för bedömning
av marknadsvärden, gör även DTZ en second opinion på direkt­
avkastningskraven för bostäder och lokaler i koncernens olika
lägen. Bristen på transaktioner av olika fastighetstyper i olika
lägen, gör att det råder en osäkerhet vid värdebedömningen.
Osäkerheten visas genom att de externa värderingsinstituten til�­
lämpar olika räntekrav på samma typ av fastighet vilket resulterat
i olika nivåer på värdebedömningarna. Det genomsnittliga
direkt­avkastningskravet uppgick till 5,1 procent (5,2). Avkast­
ningskraven som har tillämpats på bostäderna har sänkts med
mellan 0,25 och 0,5 procent i A-lägen, och behållits oförändrade
i B- och C-lägen. Lokalfastigheter och parkeringar har oföränd­
rade avkastningskrav.
KPI
Den inflation (KPI) som ligger till grund för de flesta framtida
bedömningar i kassaflödena bedöms till 2 procent per år.
 Not 16, fortsättning
Hyror och hyresutveckling
Bostadshyrorna bedöms öka med 2 procent 2012, varefter den
framtida hyresutvecklingen beräknas följa KPI. Ingående brutto­
hyror för bostäder har i det totala beståndet ökat med 3,9 pro­
cent sedan föregående års värdebedömning. Då ingår även för­
värvade och nyproducerade fastigheter. Bruttohyror för lokaler har
ökat med 3,8 och för parkering med 8,8 procent. För lokaler antas
att löpande kontrakt gäller under 2012 och därefter följer hyran
KPI till 70 procent.
Not 17
Parkeringsbåt
Koncernen
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Vakanser
Ingående avskrivningar
Den faktiska utgående vakansen belastar första årets kalkyl, var­
efter vakansen successivt anpassas under tre års tid till en för läget
marknadsmässig vakans. I dagens penningvärde motsvarar den
marknadsmässiga vakansen 1,0 procent av bruttointäkterna.
Den faktiska hyresförlusten på grund av vakanser, rabatter och
annat bortfall uppgick vid värdetidpunkten till 2,2 procent.
Årets avskrivningar
Drifts- och underhållskostnader
Not 18
Dessa har i värderingen baserats på normaliserade kostnader för
aktuell fastighetstyp, värdeår och läge. För bostäder uppgår dessa
kostnader till mellan 350 och 465 kr/kvm. Den lägsta kostnaden
avser centralt belägna nyproducerade fastigheter, till exempel bo­
städer på Norra Älvstranden. Lokaler i anslutning till bostäderna
antas ha en något lägre drifts- och underhållskostnad. För butiksoch kontorsfastigheter inom GöteborgsLokaler och för parkerings­
anläggningar inom Parkeringsbolaget tillämpas andra schablonkost­
nader. Genomsnittlig antagen drifts- och underhållskostnad för
koncernens fastigheter är 419 kr/kvm. Kostnaden har minskat
med 0,3 procent sedan föregående år. Drifts- och underhålls­
kostnaderna antas följa KPI med tillägg för en extra kostnads­
ökning motsvarande 0,25 procent.
Fastighetsavgift/fastighetsskatt
Fastighetsavgift/fastighetsskatt belastar driftsnettot i enlighet
med de regler för fastighetsavgift/fastighetsskatt som gäller från
december 2007. Det innebär att de flesta av koncernens fastighe­
ter belastas med schablonbeloppet 1 365 kr per lägenhet.
Ett representativt urval av koncernens fastigheter värderas
årligen av externa värderingsinstitut. De externvärderade fastig­
heterna utgör 5,7 procent av antalet och representerar 7,2 procent
av marknadsvärdet.
Marknadsvärde på pantsatta fastigheter uppgår till 28 409
mnkr (27 290).
Koncernen
Utgående ackumulerade
avskrivningar
Utgående planenligt restvärde
2011
2010
79 195
79 195
-
-
79 195
79 195
-60 930
-54 841
-6 089
-6 089
-67 019
-60 930
12 176
18 265
Bostadsmoduler
Koncernen
Ingående anskaffningsvärde
2011
2010
122 245
119 490
Inköp
-
-
Omklassificeringar
-
2 755
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
122 245
122 245
Ingående avskrivningar
-14 987
-8 922
Omklassificeringar
-
-2 755
Årets avskrivningar
-3 569
-3 310
Utgående ackumulerade
avskrivningar
-18 556
-14 987
Utgående planenligt restvärde
103 689
107 258
Not 19
Inventarier
Koncernen
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljningar/utrangeringar
2011
2010
Taxeringsvärde mark
13 247 300
13 136 170
Omklassificeringar
Taxeringsvärde byggnad
29 623 082
29 290 756
42 870 382
42 426 926
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Försäljningar/utrangeringar
2011
2010
337 135
310 451
50 867
34 372
-39 010
-7 688
43 156
-
392 148
337 135
-256 545
-238 865
38 451
7 189
Omklassificeringar
-
3
Årets avskrivningar
-24 828
-24 872
-242 922
-256 545
149 226
80 590
Utgående ackumulerade
avskrivningar
Utgående planenligt restvärde
Noter I 81
 Not 19, fortsättning
Moderbolaget
2011
2010
Ingående anskaffningsvärde
3 505
3 440
640
89
-1 331
-24
Inköp
Utrangeringar
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Utrangeringar
Utgående ackumulerade
avskrivningar
Utgående planenligt restvärde
Not 22
Andelar i koncernföretag
Moderbolaget
Ingående anskaffningsvärde
2 814
3 505
-2 800
-2 579
-161
-230
1 321
9
-1 640
-2 800
1 174
705
Not 20
Försäljning
-500
32 207
58 002
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
1 836 191
1 938 984
Ingående nedskrivningar
-355 545
-355 545
-
-
-355 545
-355 545
1 480 646
1 583 439
Årets nedskrivningar
Utgående ackumulerade
nedskrivningar
Utgående planenligt restvärde
2011
2010
183 563
183 094
Inköp
-
109
Omklassificeringar
-
360
183 563
183 563
-149 378
-147 063
-2 291
-2 315
-151 669
-149 378
Ingående anskaffningsvärde
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade
avskrivningar
Utgående planenligt restvärde
31 894
34 185
Övriga anläggningstillgångar avser till största delen parkerings­
anläggningar och investeringar i annans fastighet.
Not 21
Pågående nybyggnation
Koncernen
2011
2010
Ingående balans
-
1 154
Under året nedlagda kostnader
-
-
Överfört till bostadsmoduler/
förvaltningsfastighet
-
-1 154
Utgående balans
0
0
82 I Noter
2010
1 881 482
-135 000
Aktieägartillskott
Övriga anläggningstillgångar
Koncernen
2011
1 938 984
Koncernföretag
Bostads AB Poseidon
-AB HjällboBostaden
OrganisationsAntal
nummer andelar
Bokfört
värde
556120-3398 13 600
172 477
556104-6714
Göteborgs stads
bostadsaktiebolag
556046-8562 400 000
107 268
Familjebostäder i
Göteborg AB
556114-3941 27 500
268 710
-Sannegården Bostäder AB
556807-6466
Gårdstensbostäder AB
556536-0277 10 000
137 224
Göteborgs Egnahems AB
556095-3829 160 000
68 536
-Bygga Hem i Göteborg AB
556643-7934
Göteborgs Stads
Parkerings AB
556119-4878
5 400
379 327
Förvaltnings AB
GöteborgsLokaler
556082-4897 10 000
258 703
Idrotts- och Kulturcentrum
Scandinavium i Göteborg AB
556125-8616
321
39 536
Rysåsen Fastighets AB
556711-1520
1 000
47 665
Framtiden Housing Finance No.
6 AB (publ)
556731-5170
5 000
500
Störningsjouren i
Göteborg AB
556657-1443
5 000
500
AB Göteborgs
Tomträttskassa
556312-3388
1 000
100
AB Göteborgshem
556316-1966
1 000
100
1 480 646
Under året har samtliga andelar i AB HjällboBostaden sålts till
Bostads AB Poseidon. Familjebostäder i Göteborg AB köpte den
1 oktober 2011 samtliga andelar i Sannegården Bostäder AB.
Göteborgs stads bostadsaktiebolag köpte under året Spontpiren
AB. Spontpiren fusionerades i november med Göteborgs stads
bostadsaktiebolag.
Samtliga dotter- och dotterdotterföretag, utom Idrotts- och
Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB som ägs till 91,84
procent, är helägda. Samtliga har sitt säte i Göteborg.
Not 23
Not 25
Andelar i intresseföretag
Andra långfristiga värdepapper
Koncernen
2011
2010
Koncernen
2011
2010
Ingående anskaffningsvärde
3 163
3 163
Ingående anskaffningsvärde
3 038
3 052
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
3 163
3 163
-1
-24
Ingående nedskrivningar
-2 840
-2 840
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
3 037
3 038
Utgående ackumulerade
nedskrivningar
-2 840
-2 840
Ingående nedskrivningar
-1 130
-1 154
1
24
-1 129
-1 130
1 908
1 908
Utgående planenligt restvärde
Indirekt ägda
323
323
Antal Kapital- Rösträtts- Bokfört
andelar andel %
andel % värde
Ellesbokomplementären AB
340
33
33
34
Boplats Göteborg AB
210
30
30
210
Gärdsås Utvecklings AB
490
49
49
49
Gärdsås Torgbolag KB
1
56
56
-
KB Ellesbo 2
-
33
33
-
300
30
30
30
V Sandarna Fastighetsutveckling AB
Summa aktier och andelar
323
Organisationsnummer
Årets
resultat
Eget
kapital
Ellesbokomplementären AB
556432-9810
-
102
Boplats Göteborg AB
556467-7390
305
2 180
Gärdsås Utvecklings AB
556599-9694
-
111
Gärdsås Torgbolag KB
969673-5233
72
1 650
KB Ellesbo 2
916844-6442
357
5 117
V Sandarna
Fastighetsutveckling AB
556707-2409
-
100
Indirekt ägda
Samtliga intresseföretag har sitt säte i Göteborg.
Inköp
10
Försäljning
Försäljning
Utgående ackumulerade
nedskrivningar
Utgående planenligt restvärde
Andra långfristiga värdepapper består mestadels av andelar i bo­
stadsrättsföreningar.
Not 26
Derivatinstrument
Derivatinstrument används för att reducera för ränteriskexpone­
ring och för att eliminera valutarisk vid finansiering i utländsk
valuta. Koncernens riskhantering beskrivs i not 48 Finansiell
riskhantering.
Redovisat värde fördelar sig enligt nedan:
2011-12-31
2010-12-31
Tillgångar
Skulder Tillgångar
Skulder
Långfristiga
Fristående derivat
-räntederivat
27 851
412 094
64 521
131 973
2 963
6 842
4 319
17 182
Kortfristiga
Fristående derivat
Not 24
-räntederivat
Fordringar hos intresseföretag
Verkligt värde motsvarar redovisat värde i tabellen ovan.
Koncernen
2011
2010
Ingående anskaffningsvärde
5 600
5 600
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
5 600
5 600
Utgående planenligt restvärde
5 600
5 600
Not 27
Andra långfristiga fordringar
Koncernen
Ingående fordran
Nyutlåning/amortering
Utgående fordran
2011
2010
81 543
38 292
-39 235
43 251
42 308
81 543
Noter I 83
Not 28
Finansiella instrument per kategori
Redovisningsprinciperna för finansiella instrument har tilläm­
pats för nedanstående poster, koncernen:
Tillgångar
värderade till
verkligt värde
Övriga
via resultat- finansiella Summa
räkningen tillgångar tillgångar
2011-12-31
Tillgångar i balansräkningen
Derivatinstrument
Upplysning om verkligt värde
Upplysning krävs om värdering till verkligt värde per nivå i föl­
jande verkligt värde-hierarki:
Nivå 1 – Noterade priser på en aktiv marknad för identiska till­
gångar eller skulder.
Nivå 2 – Andra observerbara data för tillgången eller skulden än
noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (d.v.s. som
prisnoteringar) eller indirekt (d.v.s. erhållna från prisnoteringar).
Nivå 3 – Data för tillgången eller skulden som inte baseras på
observerbara marknadsdata.
Samtliga koncernens finansiella instrument som värderas till
verkligt värde klassificeras som nivå 2.
30 814
-
30 814
Kundfordringar och
andra fordringar
-
113 087
113 087
Andra långfristiga värdepapper
och andra långfristiga fordringar
-
49 816
49 816
Likvida medel
-
164 343
164 343
Varulager m m
30 814
327 246
358 060
Koncernen
2011-12-31
Skulder
värderade till
verkligt värde
via resultaträkningen
Not 29
Exploateringsfastigheter
Övriga
finansiella
skulder
Summa
skulder
Pågående arbeten
för annans räkning
2011
2010
18 991
-
133 160
144 903
152 151
144 903
Skulder i balansräkningen
Upplåning
- 15 311 508 15 311 508
Derivatinstrument
Leverantörsskulder
Övriga skulder
-
418 936
-
427 381
427 381
Kundfordringar
-
270 000
270 000
Koncernen
418 936 16 008 889 16 427 825
Tillgångar
värderade till
verkligt värde
Övriga
via resultat- finansiella Summa
räkningen tillgångar tillgångar
2010-12-31
Tillgångar i balansräkningen
Derivatinstrument
Not 30
418 936
Kundfordringar
Avgår osäkra fordringar
Kundfordringar netto
68 840
-
68 840
-
173 588
173 588
Andra långfristiga värdepapper
och andra långfristiga fordringar
-
89 051
89 051
Likvida medel
-
162 493
162 493
3-6 månader
68 840
425 132
493 972
Mer än 6 månader
2010-12-31
Övriga
finansiella
skulder
Summa
skulder
Skulder i balansräkningen
Upplåning
Derivatinstrument
- 14 564 185 14 564 185
149 155
-
149 155
Leverantörsskulder
-
459 150
459 150
Övriga skulder
-
284 000
284 000
149 155 15 307 335 15 456 490
84 I Noter
2010
101 927
-21 314
-20 088
51 913
81 839
Per den 31 december 2011 var kundfordringar uppgående till
15 006 tkr (32 789) förfallna utan att något nedskrivningsbehov
ansågs föreligga. Åldersanalysen av dessa kundfordringar framgår
nedan:
Kundfordringar och
andra fordringar
Skulder
värderade till
verkligt värde
via resultaträkningen
2011
73 227
Koncernen
Mindre än 3 månader
2011
2010
13 637
29 667
447
1 445
922
1 677
15 006
32 789
Per den 31 december 2011 har koncernen redovisat kundford­
ringar där nedskrivningsbehov föreligger på 21 314 tkr (20 088 tkr).
Åldersanalysen av de osäkra kundfordringarna ser ut enligt följande:
Koncernen
Mindre än 3 månader
3-6 månader
2011
2010
-3 473
-4 951
-3 044
-3 988
Mer än 6 månader
-14 797
-11 149
Summa osäkra kundfordringar
-21 314
-20 088
 Not 30, fortsättning
Förändring i reserven för osäkra kundfordringar är som följer:
Koncernen
2011
2010
Ingående balans 1 januari
-20 002
-16 606
Reservering för osäkra fordringar
-12 092
-13 029
7 998
7 930
Fordringar som skrivits bort under året
Återförda outnyttjade belopp
Utgående balans 31 december
2 782
1 617
-21 314
-20 088
Avsättningar respektive återföringar av reserver för osäkra kund­
fordringar ingår i posten driftskostnader i resultaträkningen.
Den maximala exponeringen för kreditrisk per balansdagen är
det verkliga värdet på ovanstående poster.
Not 31
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen
2011
2010
Förutbetalda hyreskostnader
3 719
4 655
Förutbetalda försäkringspremier
Förutbetalda PRI-kostnader
883
543
2 969
2 862
Upplupna ränteintäkter
43
-
Upplupna räntebidrag
96
789
Förutbetalda kostnader lån
Övrigt
1 618
2 813
57 776
58 435
67 104
70 097
2011
2010
361
348
33 287
16 408
4 522
1 021
38 170
17 777
Not 33
Avsättningar för pensioner
Totala pensionskostnaden har belastat resultaträkningen enligt
följande:
Koncernen
Förmånsbestämda planer
Avgiftsbestämda planer
2011
2010
-18 254
-16 168
-30 029
-28 932
-48 283
-45 100
Förmånsbestämda planer
Förmånsbestämda planer omfattar i huvudsak ålderspension och
respektive arbetsgivare har vanligtvis ett åtagande att betala livs­
varig pension. Intjänandet bygger på antalet anställningsår och
den anställde måste vara ansluten till planen ett visst antal år för
att uppnå full rätt till ålderspension. För varje år tjänar den an­
ställde in ökad rätt till pension, vilket redovisas som pension in­
tjänad under perioden samt ökning av pensionsåtagandet.
Den försäkringstekniska beräkningen av pensionsförpliktelser
och pensionskostnader baseras på följande antaganden:
Koncernen, %
2011
2010
Diskonteringsränta, den 1 januari
4,20
3,75
Diskonteringsränta, den 31 december
Framtida årliga löneökningar
3,75
4,20
2,50-2,75
2,50-2,75
Framtida årliga pensionsökningar
Moderbolaget
Förutbetalda hyreskostnader, koncernföretag
Upplupna ränteintäkter,
koncernföretag
Övrigt
Personalomsättning
3,00
3,00
0,70-6,00
0,70-6,00
2,00
2,00
Inflation
Samtliga koncernens pensionsförpliktelser är ofonderade. Följande
avsättning för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:
Koncernen
2011
2010
2009
2008
Not 32
Förpliktelsens nuvärde
den 31 december
275 931 240 429 259 437 248 320
Kapitalöverföringar, brutto (moderbolaget)
Oredovisade aktuariella
vinster (+)/förluster (-)
-53 806
Skuld som redovisas i
balansräkningen den
31 december
222 125 222 389 221 776 219 379
2011
2010
34 600
34 400
Bostadsbolaget
-
9 000
Familjebostäder
-
9 000
48 750
59 150
83 350
111 550
Kapitalöverföringar har erhållits från
Poseidon
Parkeringsbolaget
Kapitalöverföringar har lämnats till
Gårdstensbostäder
-6 900
-11 400
-27 700
-28 700
GöteborgsLokaler
-
-43 100
Egnahemsbolaget
-28 900
-16 800
Scandinavium
-11 200
-
-74 700
-100 000
8 650
11 550
HjällboBostaden
Summa kapitalöverföringar
-18 040
-37 661
-28 941
Koncernen tillämpar reglerna för ”korridoren”. Dessa regler
innebär att del av aktuariella vinster och förluster för varje pen­
sionsplan ska redovisas i resultat- och balansräkningen under
kommande perioder (periodiseras över den genomsnittliga åter­
stående tjänstgöringstiden) om de överstiger 10 procent av nu­
värdet av pensionsförpliktelsen. Vid årets utgång överstiger aktua­
riella förluster 10 procent av nuvärdet av pensionsförpliktelserna.
Således kommer en del av den aktuariella förlusten redovisas i
resultaträkningen under 2012.
Årets resultat har inneburit en aktuariell förlust om 35 795 tkr.
Denna beror främst på de ändrade livslängdsantagendena och
sänkningen av diskonteringsräntan.
Per 2011-12-31 uppgår den oredovisade aktuariella förlusten
till 53 806 tkr.
Noter I 85
 Not 33, fortsättning
Nedanstående tabell förklarar pensionsskuldens förändring:
Koncernen
Nuvärde av pensionsskuld
vid årets ingång
Intjäning under året
Pensionsutbetalningar
Flytt ITPK
Ränta
Aktuariell vinst/förlust
Nuvärde av pensionsskuld
vid årets slut
Koncernen
Nettoskuld i balansräkningen
vid årets ingång
Nettokostnad redovisad i resultaträkningen
Pensionsutbetalningar
Flytt ITPK
Nettoskuld vid årets slut
2011
2010
240 429
259 437
2 275
2 398
-12 400
-11 964
-159
-277
9 991
9 653
35 795
-18 818
275 931
240 429
2011
2010
222 389
221 776
12 294
12 854
-12 400
-11 964
-158
-277
222 125
222 389
Nettokostnad redovisad i resultaträkningen avseende förmånsbe­
stämda planer:
Koncernen
2011
2010
Kostnader avseende
tjänstgöring under innevarande år
2 275
2 398
Ränta på förpliktelsen
9 991
9 653
Justering p.g.a. flytt ITPK
10
39
Periodens resultatpost
av aktuariell förlust
18
764
12 294
12 854
Pensionskostnader för
förmånsbestämda planer
Ränta på förpliktelser klassificeras i resultaträkningen som finan­
siell kostnad. Koncernen förväntas att betala 13 313 tkr till den
förmånsbestämda planen under nästa räkenskapsår.
Avgiftsbestämda planer
Planerna omfattar i huvudsak ålderspension, sjukpension och
familjepension. Premierna betalas löpande under året av respek­
tive koncernföretag till separata juridiska enheter, exempelvis
försäkringsbolag. Storleken på premien baseras på lönen. Pensions­
kostnaderna för perioden ingår i resultaträkningen och uppgår
till 30 029 tkr (28 932).
86 I Noter
För ett flertal av koncernföretagen tryggas åtaganden för ålders­
pension och sjukpension för tjänstemän genom försäkring i
Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapporte­
rings, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar
flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2011 har koncernen inte
haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redo­
visa dessa planer som en förmånsbestämd plan. Pensionsplaner
enligt ITP som tryggas genom försäkring i Alecta redovisas där­
för som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsför­
säkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 11 384 tkr (10 004).
Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de
försäkrade. Vid utgången av 2011 uppgick Alectas överskott i
form av den kollektiva konsolideringsnivån till 113 procent
(143). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknads­
värdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena
beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantagan­
den, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Förpliktelser avseende pensioner till nuvarande och tidigare
verkställande direktörer ingår med
Koncernen
Ingående balans 2011-01-01
Avsättning under året
Avsättning tagen i anspråk
Utgående balans 2011-12-31
AnsvarsAvsättningar förbindelser
15 143
Totalt
427 15 570
2 094
47
2 141
-
-
0
17 237
474 17 711
Not 34
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen
Koncernen
2011
2010
10 000 195
8 479 649
- Finansiella instrument
36 096
129 989
- Obeskattade reserver
69 788
58 410
9 434
10 562
-40
-751
10 115 473
8 677 859
Uppskjutna skatteskulder
- Skillnad redovisat värde och
skattemässigt värde fastigheter
- Övriga temporära skillnader
Uppskjutna skattefordringar
- Underskottsavdrag
Utgående balans
 Not 34, fortsättning
Förändring avseende uppskjuten skatt
Obeskattade
reserver
Förvaltningsfastighet
Underskott
Finansiella
instrument
Avsättningar
Övrigt
Totalt
Ingående balans
58 410
8 479 649
-751
129 989
-
10 562
8 677 859
Uppskjuten skatt redovisad
i resultaträkningen
11 380
1 520 546
711
-93 893
-
-1 130
1 437 614
-
-
-
-
-
-
0
-
0
2011
Uppskjuten skatt som
redovisas i totalresultatet
Uppskjuten skatt som
redovisats i eget kapital
Utgående balans
-
-
-
-
-
69 790
10 000 195
-40
36 096
0
9 432 10 115 473
68 683
7 484 792
-1 055
48 191
-
9 271
7 609 882
-10 273
994 857
304
81 798
-
1 291
1 067 977
-
-
-
-
-
-
0
2010
Ingående balans
Uppskjuten skatt redovisad
i resultaträkningen
Uppskjuten skatt som
redovisas i totalresultatet
Uppskjuten skatt som
redovisats i eget kapital
Utgående balans
-
-
-
-
-
-
0
58 410
8 479 649
-751
129 989
0
10 562
8 677 859
Not 35
Övriga avsättningar
Garantiåtaganden
Övrigt
Totalt
Ingående balans 2011-01-01
58 107
1 721
59 828
Avsättning under året
16 138
-
16 138
Koncernen
Avsättning tagen i anspråk
Utgående balans 2011-12-31
-
-271
-271
74 245
1 450
75 695
Garantiåtaganden avser bland annat åtaganden i resultatavräk­
nade byggprojekt, av vilka större delen bedöms bli reglerade
inom två år. I garantiåtaganden ingår också kostnader för be­
dömda åtaganden för uppförda bostäder med enstegstätade puts­
fasader. Egnahemsbolaget har byggt cirka 350 bostäder med
denna typ av fasader. Bolaget har gjort avsättningar för bedömda
tillkommande kostnader avseende åtgärdande av fuktskador på
dessa fasader samt framtida juristkostnader. Ett av försäkringsbo­
lagen där byggfelsförsäkring tecknats, för fastigheter med en­
stegstätade putsfasader, har framställt regresskrav mot Egna­
hemsbolaget om 10,5 mnkr. Bolaget bestrider detta krav och
bedömer att någon avsättning inte ska göras. Bedömningen ut­
går från den skiljedom som avkunnats till Egnahemsbolagets
fördel, gentemot försäkringsbolaget under våren 2010.
Noter I 87
Not 36
Skuldernas förfallotider
Koncernen
Mindre än 1 år
Mellan 1 och 2 år
Mellan 2 och 5 år
Mer än 5 år
Summa
Skulder till kreditinstitut
2 105 395
2 996 376
5 539 453
-
10 641 224
Certifikatprogram
2 270 284
-
-
-
2 270 284
150 000
-
2 250 000
-
2 400 000
2011-12-31
MTN-program
Övriga räntebärande skulder
203 000
-
67 000
-
270 000
Leverantörsskulder
427 381
-
-
-
427 381
62 799
1 570
-
-
64 369
977 576
-
-
-
977 576
Övriga rörelseskulder
Interimsskulder
Derivatinstrument
Summa skulder
13 403
78 764
149 465
177 304
418 936
6 209 838
3 076 710
8 005 918
177 304
17 469 770
Koncernen har erhållit bindande kreditlöften från kreditinstitut på 3 245 729 tkr (4 420 484). I beloppet ingår kreditlöften från
Göteborgs Stad med 230 000 tkr (216 000).
Moderbolaget
Mindre än 1 år
Mellan 1 och 2 år
Mellan 2 och 5 år
Mer än 5 år
Summa
Skulder till kreditinstitut
1 650 000
2 941 209
3 800 000
-
8 391 209
Certifikatprogram
2 270 284
-
-
-
2 270 284
MTN-program
150 000
-
2 250 000
-
2 400 000
Skulder till koncernföretag
186 200
-
-
-
186 200
Övriga räntebärande skulder
203 000
-
67 000
-
270 000
2 736
-
-
-
2 736
876
-
-
-
876
2011-12-31
Leverantörsskulder
Övriga rörelseskulder
Interimsskulder
Summa skulder
47 555
-
-
-
47 555
4 510 651
2 941 209
6 117 000
0
13 568 860
Moderbolaget har erhållit bindande kreditlöften från kreditinstitut på 1 638 791 tkr (1 304 713). I beloppet ingår kreditlöften från
Göteborgs Stad med 230 000 tkr (216 000).
88 I Noter
Not 37
Finansiella skulder
Moderbolagets kreditportfölj hade vid utgången av 2011 en
genomsnittlig återbetalningstid på 1,8 år (1,9). Inklusive kredit­
löften uppgår motsvarande siffra till 2,3 år (2,5).
Räntebärande skulder, mnkr
Koncernen
2011
2010
Nominellt/
Nominellt/
redovisat Marknads- redovisat Marknadsvärde
värde
värde
värde
Certifikatprogram
2 270
2 270
1 873
1 873
MTN-program
2 400
2 404
325
318
Skulder till
kreditinstitut
Övriga räntebärande
skulder
Totalt
10 642
10 689
12 366
12 377
270
270
284
283
15 582
15 633
14 848
14 851
2010
Nominellt/
Nominellt/
redovisat Marknads- redovisat Marknadsvärde
värde
värde
värde
Certifikatprogram
2 270
2 270
1 873
1 873
MTN-program
2 400
2 404
325
318
Skulder till
kreditinstitut
8 391
8 418
9 961
9 972
349
349
316
315
13 410
13 441
12 475
12 478
Övriga räntebärande
skulder
Totalt
mnkr
Koncernen
Belopp
Andel %
2012
3 587
23
Moderbolaget
Belopp
Andel %
2 943
22
2013
3 739
24
3 365
25
2014
4 050
26
4 050
30
2015
1 994
13
840
6
2016-
2 212
14
2 212
17
15 582
100
13 410
100
2011
2010
Summa
Not 38
Moderbolaget
2011
Kreditportföljens förfallostruktur (inkl. kreditlöften) 2011-12-31
Skulder till kreditinstitut
Koncernen
Checkräkningskrediter
Övriga lån
Beviljat belopp, checkkredit
Moderbolaget
Checkräkningskredit
Certifikatsprogrammet är en kortfristig upplåning på den svens­
ka kapitalmarknaden, med löptider upp till ett år, Rambelopp är
3 000 mnkr. Emissionsinstituten äger rätt till förtida inlösen om
Göteborgs Stad upphör att vara direkt och/eller indirekt ägare
till 51 procent av antalet aktier och röster i Förvaltnings AB
Framtiden.
MTN-programmet är en långfristig upplåning på den svens­
ka kapitalmarknaden, med löptider på lägst ett år och högst 15
år. Rambelopp är 5 000 mnkr. Emissionsinstituten har rätt till
förtida inlösen av MTN om Förvaltnings AB Framtiden upphör
att uppfylla kriterierna för ett dotterföretag enligt bestämmel­
serna i 1 kap 11§ i lag (2005:551) om aktiebolag, i förhållande
till Göteborgs Stad, som hade gällt om Göteborgs Stad hade varit
ett aktiebolag.
I de flesta av koncernens finansiella avtal finns en ägarklau­
sul, vilket innebär att avtalen gäller så länge som kommunen äger
50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta finns det, i ett av
koncernens avtal, ett krav på att soliditeten lägst får uppgå till 35
procent samt att räntetäckningsgraden, enligt definitioner i fem­
årsöversikten, får vara lägst 2,0 ggr.
Koncernens kreditportfölj hade vid utgången av 2011 en ge­
nomsnittlig återbetalningstid på 1,8 år (1,9). Inklusive kreditlöf­
ten uppgår motsvarande siffra till 2,3 år (2,5). Enligt koncernens
finanspolicy ska amorteringar och återbetalning av krediter upp­
gå till högst 30 procent av den totala kreditvolymen under ett
enskilt år.
Övriga lån
Beviljat belopp, checkräkningskredit
336 244
600 021
10 304 980
11 766 370
10 641 224
12 366 391
1 651 973
1 981 973
2011
2010
141 209
261 287
8 250 000
9 700 000
8 391 209
9 961 287
550 000
550 000
Noter I 89
Not 39
Not 41
Övriga räntebärande skulder
Ställda säkerheter
Koncernen
Långfristigt lån
hos Göteborgs Stad
Kortfristigt lån hos Göteborgs Stad
2011
2010
67 000
30 000
203 000
254 000
270 000
284 000
2011
2010
Koncernen
2011
2010
12 672 065
13 490 756
För egna skulder och avsättningar
Avseende skulder till kreditinstitut
- Fastighetsinteckningar
Övriga
Moderbolaget
Långfristigt lån
hos Göteborgs Stad
Kortfristigt lån hos Göteborgs Stad
67 000
30 000
203 000
254 000
270 000
284 000
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2011
2010
Upplupna räntekostnader
125 945
104 810
Upplupna sociala avgifter
19 953
18 699
Upplupna personalkostnader
36 547
34 735
Upplupna kostnader för underhåll
63 757
57 776
Upplupna kostnader för
el, värme och liknande
135 061
163 546
Förutbetalda hyresintäkter
385 713
402 158
Upplupna ombyggnadskostnader
105 677
40 790
6 072
5 929
Upplupen fastighetsskatt
Upplupen kostnad fastighetsskötsel
5 765
4 048
Upplupna arrendeavgifter
10 993
-
Övrigt
82 093
106 878
977 576
939 369
Moderbolaget
2011
2010
Upplupna räntekostnader
37 153
16 953
Upplupna sociala avgifter
481
397
Upplupna personalkostnader
812
972
9 109
9 266
47 555
27 588
Övrigt
90 I Noter
Summa ställda säkerheter
Moderbolaget
230
100
12 672 295
13 490 856
2011
2010
8 250 000
9 700 000
8 250 000
9 700 000
För dotterbolags skulder
- Pantsatta fordringar dotterbolag
Not 40
Koncernen
- Spärrade medel
Not 42
Ansvarsförbindelser
Koncernen
2011
2010
Ansvarsförbindelse PRI
4 429
4 115
Ansvarsförbindelse Fastigo
6 917
6 669
Uppskov stämpelskatt vid
fastighetsförvärv
22 107
22 107
Övriga ansvarsförbindelser
861
861
34 314
33 752
Koncernen har erhållit uppskov med stämpelskatt vid internför­
säljning av fastigheter. Stämpelskatten ska erläggas då fastigheten
säljs externt.
Moderbolaget
Borgensåtaganden,
koncernföretag
Ansvarsförbindelse Fastigo
2011
2010
425 127
413 731
148
152
425 275
413 883
Moderbolaget har gått i borgen för koncernföretag avseende
pensionsskuld samt checkräkningskredit.
Not 43 Not 45 Justeringar för poster som Specifikation av kassaflödet från förändringar i
rörelsekapital
ej ingår i kassaflödet m.m
Koncernen
Avskrivningar, nedskrivningar och
återföringar avseende immateriella,
materiella och finansiella anläggningstillgångar
2011
2010
Koncernen
39 502
36 787
-3 778 284
-1 990 044
Värdeförändring finansiella instrument
288 967
-275 520
Realisationsvinst/förlust vid försäljning
av materiella anläggningstillgångar
-6 884
-9 870
8 399
48 051
-3 448 300
-2 190 596
2011
2010
161
230
-4
13
157
243
Värdeförändring
förvaltningsfastigheter
Övrigt
Moderbolaget
Avskrivningar, nedskrivningar
och återföringar avseende materiella
och finansiella anläggningstillgångar
Realisationsresultat vid försäljning
av finansiella anläggningstillgångar
Erlagd ränta i den löpande verksamheten
Aktiverad ränta i
investeringsverksamheten
Moderbolaget
Erlagd ränta i den löpande verksamheten
-7 248
9 035
Förändring av kortfristiga fordringar
13 224
-6 444
Förändring av rörelseskulder
Moderbolaget
35 143
48 696
-362 426
241 320
-321 307
292 607
2011
2010
Förändring av kortfristiga fordringar
344 792
-330
Förändring av rörelseskulder
-24 228
1 720
320 564
1 390
Not 46
Likvida medel
Likvida medel utgörs av balansräkningens poster, kassa- och
bankmedel. Av dessa utgör 230 tkr (100) spärrade medel.
Not 47
Erlagda räntor
Koncernen
2010
Förändring av varulager
Förändring av avsättningar
Not 44
2011
Nettolåneskuld
2011
2010
-516 108
-494 571
10 289
-3 454
-505 819
-498 025
2011
2010
-363 783
-153 277
-363 783
-153 277
Nettolåneskulden består av räntebärande låneskulder samt avsätt­
ningar till pensioner/PRI med avdrag för likvida medel.
Not 48
Finansiell riskhantering
Framtidenkoncernen har till och med 31 december 2011 haft en
decentraliserad finansiell organisation, där de större bolagen haft
egen finansfunktion. Från 1 januari 2012 kommer all finansverk­
samhet inom koncernen att samordnas och hanteras av moderbola­
get. Upplåningen har även tidigare i allt högre grad samordnats
inom koncernen. Sammanslagningen av finansfunktionen är ett
naturligt steg i denna utveckling som syftar framför allt till att ge
effektivisering.
Varje dotterbolag har en finanspolicy inom ramen för den
koncerngemensamma finanspolicyn. Den koncerngemensamma
policyn fastställer befogenheter, ansvar samt ramar och riktlinjer
för hanteringen av koncernens finansiella riskexponering. Rap­
portering av koncernens finansiella positioner sker löpande till
Göteborgs Stad, styrelse, vd och dotterbolagens vd:ar.
Noter I 91
 Not 48, fortsättning
Ränterisk
Ränterisk avser risken att förändrade marknadsräntor påverkar
koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt.
Framtidenkoncernens styrning av ränterisk bygger på be­
greppet nettoexponering, med vilket avses nettot av de tillgångsoch skuldbelopp som i framtiden ska få ny räntebestämning.
Om önskad räntestruktur/räntebindningstid inte kan uppnås
vid upptagande och omsättning av lån används räntederivatin­
strument. Tillåtna instrument är ränteswappar, ränteterminer
inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner. Optionsutfärdande
kräver medgivande av koncernens verkställande direktör.
Den genomsnittliga löptiden för ränteexponeringen, liksom
för exponeringens fördelning över tiden, har stor betydelse för
koncernens resultat. Finanspolicyn föreskriver att den genom­
snittliga löptiden ska vara mellan 1,5 och 4 år. Högst 35 procent
av exponeringen får infalla under den närmaste 12-månaderspe­
rioden. Den 31 december 2011 var den genomsnittliga löptiden
för koncernens nettoexponering 2,6 år (1,8) med 29 procent
(34) av exponeringen inom närmaste 12-månadersperiod. Ränte­
bindningstiden har under året varierat mellan 1,7 och 2,6 år.
Den genomsnittliga löptiden för moderbolagets nettoexpone­
ring var 5,1 år (4,3) med 0 procent (19) av exponeringen inom
närmaste 12-månadersperiod. Räntebindningstiden har under
året varierat mellan 4,3 och 5,4 år.
Nedanstående tabell visar nettoexponeringen, den genomsnitt­
liga räntan i exponeringen.
Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument,
2011-12-31, koncernen
Belopp, mnkr
Nominell ränta, %
2012:1
-4 097
4,7
2012:2
-497
2,8
2012:3
-786
3,3
2012:4
925
0,5
2013
-3 376
2,7
2014
-1 725
2,5
2015
-1 560
2,7
2016
-1 922
3,0
2017
-830
3,9
2018
-400
3,5
2019
-300
3,0
2020-
-850
3,0
Totalt
-15 418
3,5
I ovanstående tabell har på närmaste räntekonverteringsdag in­
kluderats såväl befintliga fasträntelån som lån till rörlig ränta.
Genomsnittlig effektiv räntesats avseende kreditportföljen
uppgår till 3,6 procent (3,2).
92 I Noter
Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument
2011-12-31, moderbolaget
Belopp, mnkr
Nominell ränta, %
41
2,58
2015
-50
2,69
2016
-200
2,95
Totalt
-209
2,95
2012:1
I ovanstående tabell har på närmaste räntekonverteringsdag in­
kluderats såväl befintliga fasträntelån som lån till rörlig ränta.
Genomsnittlig effektiv räntesats avseende kreditportföljen
uppgår till 3,2 procent (2,7).
Valutarisk
Valutarisk är risken att valutakursförändringar påverkar koncer­
nens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt och upp­
står vid placering eller upplåning i utländsk valuta. Finanspolicyn
anger att bolagets exponering uteslutande ska vara i svenska kronor.
Vid placering eller upplåning i annan valuta än svenska kronor
ska valutarisken elimineras genom att ingå valutaderivatkon­
trakt. Tillåtna instrument är valutaswap, valutatermin eller valuta­
option.
Refinansieringsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken att finansieringsmöjlighe­
terna är begränsade när lån ska omsättas eller nya lån upptas. För
att minska refinansieringsrisken eftersträvas en spridning av låne­
förfall över tid och mellan långivare.
Lånens genomsnittliga återbetalningstid, exklusive certifi­
katsprogram, bör enligt finanspolicyn i genomsnitt vara minst 2
år och uppgick vid den 31 december 2011 till 2,5 år. Policyn
stadgar att andelen låneförfall exklusive certifikatsprogram ej bör
överstiga 30 procent för ett enskilt år samt att andelen förfall
inom närmaste 12-månadersperioden ej bör överstiga 30 procent.
Andel låneförfall exklusive certifikatsprogram uppgick den 31
december 2011 till 15 procent för närmaste 12-månadersperiod
och högsta andel förfall inom enskilt kalenderår var 30 procent
år 2014. Policyn förskriver också att refinansieringsrisken för
certifikatsprogram ska säkerställas genom tillräckliga back-upkrediter. 31 december 2011 var certifikatsprogrammets rambelopp
om 3 miljarder kronor säkerställt med back-up-krediter.
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses att betalningsförpliktelser inte kan upp­
fyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Finanspolicyn anger
att för att garantera god betalningsberedskap ska outnyttjade
kreditfaciliteter finnas i tillräcklig omfattning.
Koncernens likvida tillgångar uppgick till 164 mnkr (162)
vid utgången av 2011. Kreditlöften och outnyttjade krediter
uppgick den 31 december till 3 246 mnkr (4 420).
Moderbolagets likvida tillgångar uppgick till 2 mnkr (2) vid
utgången av 2011. Kreditlöften och outnyttjade krediter upp­
gick den 31 december till 1 639 mnkr (1 305).
Det framtida likviditetsbehov som koncernen kan överblicka
begränsas till den likviditet som behövs för den fortsatta förvalt­
ningen av det befintliga fastighetsbeståndet. Kassaflödet från den
löpande verksamheten är och förväntas förbli positivt. Med hän­
syn till kassaflöde, den befintliga likviditeten samt kreditlöften
och outnyttjade krediter, bedömer koncernen att likviditetsris­
ken är mycket begränsad.
 Not 48, fortsättning
Kredit- och motpartsrisk
Marknadsvärde finansiella instrument
Med kredit- eller motpartsrisk avses risken för förlust om mot­
parten inte fullföljer sina åtaganden. Finanspolicyn anger att en­
dast motparter med hög kreditvärdighet accepteras och att even­
tuellt kassaöverskott ska placeras i bank eller i kortfristiga
räntebärande instrument enligt fastställda limiter.
De derivatinstrument som innehas av koncernen medför en
motpartsrisk, det vill säga att motparten inte fullföljer sin del av
åtagandet. För att begränsa motpartsrisken är endast motparter
med god kreditvärdighet accepterade. Så kallade ISDA-avtal
(nettingavtal) med motparten eftersträvas. Beräknat som netto­
fordran per motpart, i de fall koncernen har en fordran, uppgick
koncernens samlade motpartsexponering i derivatinstrument
per den 31 december 2011 till 0 mnkr (0) inklusive upplupna
räntor. För en enskild motpart uppgick högsta nettofordran till
0 mnkr (10). Vid beräkningen har så kallad netting tillämpats en­
ligt gällande ISDA-avtal. För moderbolaget uppgick den samlade
motpartsexponeringen till 0 mnkr (4).
Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga note­
ringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kreditport­
följen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska
swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknadsmäs­
sig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde var 15 633
mnkr per den 31 december 2011 enligt denna värderingsmetod,
vilket ska ställas i relation till portföljens nominella belopp på
15 582 mnkr. Vid motsvarande värdering den 31 december
2010 översteg marknadsvärdet det nominella värdet med 3 mnkr.
Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden dis­
konteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för
aktuell löptid. FRA värderas genom att den avtalade räntan jäm­
förs med den officiella marknadsnoteringen för respektive kon­
trakt. Marknadsvärde för derivat med optionsinslag motsvaras av
aktuellt återköpspris på värderingsdagen.
Nedanstående tabell visar kreditgräns och utnyttjat kreditbelopp
för sju större motparter per 31 december 2011.
Kreditgräns,
mnkr
Utnyttjat belopp,
mnkr
Nordea
500
389
Svenska Handelsbanken
500
75
Swedbank
500
42
SEB
500
97
Danske Bank
500
100
RBS
500
60
Motpart
Nominella belopp och marknadsvärde
för derivatportföljen, 2011-12-31, mnkr, koncernen
Ränteswappar, netto
FRA:s, netto
Nominellt belopp
Marknadsvärde
-10 915
-383
-1 100
-18
-50
-2
Strukturerade swapavtal
Caps, netto
Totalt
-600
1
-12 665
-402
Känslighetsanalys
Beträffande koncernens hyresfordringar är dessa spridda på ett
stort antal hyresgäster. Hyresförluster i förhållande till koncer­
nens nettoomsättning uppgick till 0,2 procent (0,2).
Finansnettots räntekänslighet
Under antaganden om oförändrad lånevolym samt oförändrad
löptid och positionssammansättning avseende nettoexponering­
en, kommer koncernens finansnetto att påverkas enligt tabellen
nedan. Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid
utgången av 2011 samt en omedelbar och bestående ränteför­
ändring på en procentenhet för hela avkastningskurvan.
Administrativ risk
Finansnettots räntekänslighet 2012-2014, mnkr,
koncernen, enligt ÅRL och RR
Kommersiell kreditrisk
Finansfunktionen arbetar kontinuerligt med översyn och vidare­
utveckling av de administrativa systemen samt de interna kon­
trollerna. Koncernen arbetar inom finansområdet huvudsakligen
med standardsystem som bedöms vara av hög kvalitet.
Utdelning/värdeöverföring från allmännyttiga bostadsföre­
tag får som högst uppgå till 3,57 procent av kontant tillskjutet
aktiekapital. Utdelnings-/värdeöverföringstaket beräknas som den
genomsnittliga statslåneräntan 2011 plus 1 procentenhet. Utdel­
ning får dock inte överstiga hälften av företagets resultat för före­
gående räkenskapsår. Begränsningen gäller inte värdeöverföringar
mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom samma
koncern. Begränsningen regleras i den nya lagen om allmännyt­
tiga bostadsföretag.
Genomsnittlig låneränta
Koncernens genomsnittliga låneränta uppgick under 2011 till
3,5 procent (3,3). Räntenivå 2011-12-31
2012
2013
2014
-560
-550
-558
Ränta +1 %
-608
-615
-643
Ränta -1 %
-512
-483
-471
Finansnettots räntekänslighet 2012-2014, mnkr, moderbolaget
Räntenivå 2011-12-31
2012
2013
2014
-6
-6
-6
Ränta +1 %
-6
-6
-6
Ränta -1 %
-6
-6
-6
Kredit- och derivatportföljernas räntekänslighet
De verkliga värden som redovisats för kredit- respektive derivatport­
följen baseras på rådande marknadsräntor per 2011-12-31. För att
bedöma portföljernas räntekänslighet har beräkning skett med en
förändring av marknadsräntorna med en procentenhet.
Noter I 93
 Not 48, fortsättning
Kredit- och derivatportföljers räntekänslighet 2011-12-31, mnkr,
koncernen
Kreditportfölj
Ränteantagande
Derivatportfölj
Nominellt Marknads- Nominellt Marknadsvärde
värde
värde
värde
Räntenivå
2011-12-31
-15 582
-15 633
-12 665
-402
Ränta +1 %
-15 582
-15 594
-12 665
-55
Ränta -1 %
-15 582
-15 672
-12 665
-779
Kredit- och derivatportföljers räntekänslighet
2011-12-31, mnkr, moderbolaget
Kreditportfölj
Ränteantagande
Moderbolaget
2011
2010
100
100
-
-
14,7
16,9
8,3
12,0
Bolag inom Framtidenkoncernen
-
-
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
-
-
135 000
-
-
-
Intäkter, %
Bolag inom Framtidenkoncernen
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Kostnader, %
Bolag inom Framtidenkoncernen
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Köp av fast egendom
eller andra tillgångar, tkr
Derivatportfölj
Nominellt Marknads- Nominellt Marknadsvärde
värde
värde
värde
Räntenivå
2011-12-31
-13 410
-13 441
-250
Ränta +1 %
-13 410
-13 412
-250
0
Ränta -1 %
-13 410
-13 471
-250
-22
-11
Försäljning av fast egendom
eller andra tillgångar, tkr
Bolag inom Framtidenkoncernen
Not 49
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Upplysningar om närstående och koncerninterna
transaktioner
Koncernen står under bestämmande inflytande från sin ägare
Göteborgs Stad. Några transaktioner med ledande befattnings­
havare eller nyckelpersoner, utöver lön och andra ersättningar, se
not 10, har inte förekommit.
För upplysning om lån hos Göteborgs Stad se not 39.
Intäkter från och kostnader till andra koncernföretag m.m.
Koncernen
2011
2010
5
5
28
34
138 847
66 896
47 634
2 314
Intäkter, %
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Kostnader, %
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Köp av fast egendom
eller andra tillgångar, tkr
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Försäljning av fast egendom
eller andra tillgångar, tkr
Göteborgs Stads nämnder
och bolag
94 I Noter
Vid köp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma
principer för prissättning som vid transaktioner med extern part.
Köp och försäljningar av fastigheter mellan koncernföretag sker
till skattemässigt restvärde. Köp och försäljningar av andra an­
läggningstillgångar sker till bokfört värde.
Not 50
Händelser efter balansdagen
Det har inte inträffat någon väsentlig händelse att redogöra för
efter räkenskapsårets utgång.
Göteborg den 10 februari 2012
Anneli Hulthén
ordförande
Helene Odenjung
vice ordförande
Jonas Ransgård
Thomas Martinsson
Mats Pilhem
Elisabet Rothenberg
Owe Nilsson
Marina Johansson
Anneli Snobl
verkställande direktör
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 10 februari 2012.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bror Frid
Auktoriserad revisor
Vår granskningsrapport har avgivits den 10 februari 2012.
Lars Bergsten
av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor
Bengt Bivall
av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor
Noter I 95
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Förvaltnings AB Framtiden
Org nr 556012-6012
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för
Förvaltnings AB Framtiden för år 2011. Bolagets årsredovisning
och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta
dokument på sidorna 46-94.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger
en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder
IFRS, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och
för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktö­
ren bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och
koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernre­
dovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav
samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet
att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller
väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revi­
sionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsent­
liga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna risk­
bedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen
som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och
koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att ut­
forma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprin­
ciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verk­
ställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en
utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden
för året enligt årsredovisningslagen, och koncernredovisningen
har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan­
96 I Revisionsberättelse
siella ställning per den 31 december 2011 och av dess resultat
och kassaflöden enligt internationella redovisningsstandarder,
såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvalt­
ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern­
redovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträk­
ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bola­
gets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktö­
rens förvaltning för Förvaltnings AB Framtiden för år 2011.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen en­
ligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om för­
valtningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dis­
positioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat
om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utö­
ver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget
för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkstäl­
lande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även
granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo­
visningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Göteborg den 10 februari 2012
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bror Frid
Auktoriserad revisor
Granskningsrapport
Till årsstämman i
Förvaltnings AB Framtiden
Org nr 556012-6012
Till Göteborgs kommunfullmäktige för kännedom
Vi, av fullmäktige i Göteborgs kommun utsedda lekmannarevisorer, har granskat Förvaltnings AB Framtidens verksamhet under
2011.
Styrelse och verkställande direktör ansvarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och
beslut samt de lagar och föreskrifter som gäller för verksamheten.
Lekmannarevisorernas ansvar är att granska och bedöma om bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk
synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.
Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal
verksamhet och med beaktande av de beslut kommunfullmäktige och årsstämman fattat. Granskningen har genomförts med den
inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för en bedömning.
En sammanfattande redogörelse för utförd granskning har överlämnats till bolagets styrelse och verkställande direktör.
Utifrån genomförd granskning bedömer vi att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt
tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.
Göteborg 2012-02-10
Lars Bergsten Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor
Bengt Bivall
Av kommunfullmäktige
utsedd lekmannarevisor
Granskningsrapport I 97
Fastighetsförteckning
99 Karta över Göteborgs stadsdelar
100Angered
101 Östra Göteborg
104Örgryte-Härlanda
106Centrum
109Majorna-Linné
114Askim-Frölunda-Högsbo
116 Västra Göteborg
116Lundby
119 Västra Hisingen
120 Norra Hisingen
121 Totalt koncernen
122Koncernkarta
Angered
Norra Hisingen
Östra
Göteborg
Västra Hisingen
Lundby
Centrum
MajornaLinné
ÖrgryteHärlanda
Västra Göteborg
Askim-Frölunda-Högsbo
Göteborgs Stad är från och med 2011 indelad i tio
stadsdelar. Varje stadsdel har en egen politisk nämnd
med ansvar för bibliotek, förskola, grundskola, individoch familjeomsorg, fritidsverksamhet samt social
omsorg för äldre och personer med funktionshinder.
Stadsdelsnämnderna ska också arbeta tillsammans
med andra kommunala förvaltningar, näringsliv,
föreningsliv och de boende i stadsdelen när det gäller
samhällsplanering och att främja goda miljöer.
På följande sidor följer koncernens fastighetsförteckning, uppdelad per stadsdel.
Göteborgs stadsdelar I 99
Fastighetsförteckning
Stadsdel/
Primärområden
ANGERED
Agnesberg
Angereds Centrum
Angereds Centrum
Angereds Centrum
Angereds Centrum
Angereds Centrum
Angereds Centrum
Angereds Centrum
Angereds Centrum
Angereds Centrum
Angereds Centrum
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Eriksbo
Gårdstensberget
Gårdstensberget
Gårdstensberget
Gårdstensberget
Gårdstensberget
Gårdstensberget
Gårdstensberget
Gårdstensberget
Gårdstensberget
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hammarkullen
Hjällbo
Hjällbo
Hjällbo
Hjällbo
Hjällbo
1)
FastigFastighetshetsägare1) beteckning
Besöksadress
Värde­
år
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
GB
GB
GB
GB
GB
GB
GB
GB
GB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
GL
GL
GL
HB
HB
HB
Schottisvägen
Länkharvsgatan
Fjäderharvsgatan
Fjäderharvsgatan
Fjäderharvsgatan
Fjäderharvsgatan
Fjäderharvsgatan
Länkharvsgatan
Länkharvsgatan
Länkharvsgatan
Angereds Torg
Hjällbogärdet
Eriksbo Västergärde
Eriksbo Västergärde
Eriksbo Östergärde
Eriksbo Östergärde
Hjällbogärdet 1-2
Hjällbogärdet 3-13, 31-33
Hjällbogärdet 14-30
Eriksbo Västergärde 2-14
Eriksbo Västergärde 15-24
Eriksbo Västergärde 25-34
Eriksbo Östergärde 1-20
Eriksbo Östergärde 21-43
Kanelgatan
Salviagatan
Kanel- och Peppargatan
Timjansgatan 51
Saffrans- och Timjansgatan
Muskotgatan
Kanelgatan
Gårdsten Centrum
Salviagatan
Bredfjällsgatan 36
Sandeslättsgatan 1
Hammarkulletorget 36
Hammarkulletorget 41
Hammarkulletorget 47
Hammarkulletorget 10
Hammarkulletorget 52
Hammarkulletorget 57
Hammarkulletorget 13
Hammarkulletorget 19
Hammarkulletorget 25
Hammarkulletorget 30
Sandeslätt 39
Sandeslätt 44
Sandeslätt 51
Sandeslätt 1
Sandeslätt 8
Sandeslätt 15
Sandeslätt 23
Sandeslätt 30
Hammarkulletorget 61, 66
Bergsgårdsgärdet 80
Hjällbo Lillgata 1-6
Bergsgårdsgärdet 1-78
Skolspåret 1-73
Sandspåret 1-113
1962
1980
1982
1980
1980
1979
1979
1980
1979
1978
1978
1988
1988
1988
1988
1988
1976
1988
1984
1983
1985
1984
1984
1984
1984
1980
1971
1971
1971
1980
1971
1989
2000
1969
1970
1970
1970
1970
1971
1970
1970
1970
1970
1970
1970
1969
1969
1970
1970
1970
1970
1970
1970
1990
1980
1988
1974
1967
1983
Gårdsten 81:3
Angered 85:1
Angered 86:1
Angered 87:1
Angered 90:1
Angered 90:2
Angered 91:1
Angered 92:1
Angered 92:2
Angered 92:3
Angered 93:2
Hjällbo 122:1
Hjällbo 122:2
Hjällbo 122:3
Hjällbo 122:4
Hjällbo 122:5
Hjällbo 24:1
Hjällbo 24:2
Hjällbo 24:3
Hjällbo 25:1
Hjällbo 25:2
Hjällbo 25:3
Hjällbo 25:5
Hjällbo 25:6
Gårdsten 1:4
Gårdsten 10:10
Gårdsten 12:15
Gårdsten 2:1
Gårdsten 3:13
Gårdsten 4:16
Gårdsten 45:9
Gårdsten 6:3
Gårdsten 7:2
Hjällbo 35:7
Hjällbo 37:10
Hjällbo 37:11
Hjällbo 37:12
Hjällbo 37:13
Hjällbo 37:31
Hjällbo 37:32
Hjällbo 37:33
Hjällbo 37:6
Hjällbo 37:7
Hjällbo 37:8
Hjällbo 37:9
Hjällbo 41:2
Hjällbo 41:3
Hjällbo 41:4
Hjällbo 41:5
Hjällbo 41:6
Hjällbo 41:7
Hjällbo 41:8
Hjällbo 41:9
Hjällbo 37:40
Hjällbo 60:3
Hjällbo 9:2
Göteborg Hjällbo 5:14
Göteborg Hjällbo 6:8
Göteborg Hjällbo 7:7
Bostadsyta
1 100
2 286
546
3 776
4 546
10 714
3 776
4 471
4 627
4 681
7 330
9 600
7 430
6 203
6 286
10 808
14 267
18 717
32 832
52 827
52 441
39 650
1 284
10 128
5 007
4 904
4 793
5 452
4 630
5 758
5 954
4 505
5 900
3 393
4 197
5 465
3 970
4 064
4 580
4 455
4 998
50 067
45 622
33 600
LokalAntal
yta bostäder
309
1 429
1 077
456
430
557
36
36
816
80
3 826
5 731
430
1 294
767
8 154
930
1 275
622
1
334
1
20
12
257
16 265
12 261
16 766
1 534
6 645
480
19
28
6
46
54
132
46
60
58
59
98
127
103
76
84
155
199
255
446
736
734
538
27
142
69
71
69
93
80
83
82
61
84
50
60
78
58
57
64
65
75
652
591
430
Taxeringsvärde, tkr2)
4 732
11 285
3 858
591
18 836
21 459
51 309
18 836
28 580
22 293
37 961
289
223
289
319
320
3 363
40 871
49 661
38 183
32 200
32 200
56 905
71 934
95 600
171 401
249 351
1 094
241 002
198 514
37 293
4 074
47 413
4 279
22 950
22 304
21 792
359
24 930
21 030
26 000
26 600
20 023
26 400
14 625
18 000
24 800
18 371
18 468
20 798
21 018
22 798
8 661
25 993
58 000
232 415
213 573
174 217
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
851
1 890
911
136
3 215
3 790
9 123
3 214
4 923
3 950
5 777
370
330
482
216
494
1 071
6 423
8 096
6 640
5 050
5 213
9 511
11 976
16 699
29 989
50 461
179
45 579
34 819
317
7 262
875
1 187
4 079
3 972
221
3 916
4 759
5 046
3 819
5 018
2 823
3 483
4 531
3 305
3 351
3 824
3 813
4 180
8 336
10 119
12 019
45 266
46 292
29 919
774
821
896
851
834
849
851
848
854
834
825
819
836
808
822
833
833
883
826
855
827
832
1 165
810
829
832
829
846
846
826
848
848
850
830
830
829
832
825
834
834
836
857
858
849
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
100 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
Primärområden
Hjällbo
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Lövgärdet
Fastighetsägare1)
HB
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
Fastighetsbeteckning
Göteborg Hjällbo 9:4
Gårdsten 45:14
Gårdsten 45:15
Gårdsten 45:16
Gårdsten 45:17
Gårdsten 45:18
Gårdsten 62:11
Gårdsten 62:12
Gårdsten 62:13
Gårdsten 62:16
Gårdsten 62:3
Gårdsten 62:4
Gårdsten 62:6
Gårdsten 62:7
Gårdsten 62:8
Gårdsten 62:9
Gårdsten 63:1
Besöksadress
Hjällbo Lillg 7-14, Bondeg 1-51
Rosmaringatan
Mejramgatan
Mejramgatan
Paprikagatan
Paprikagatan
Mejramgatan
Mejramgatan
Mejramgatan
Rosmaringatan
Rosmaringatan
Persiljegatan
Paprikagatan
Paprikagatan
Paprikagatan
Paprikagatan
Kaprisgatan
Värde­ Bostadsår
yta
1968
43 601
1976
1976
1998
2000
1975
1974
8 861
1974
9 906
1973
8 687
1977
9 765
1976
9 605
1977
1976
8 952
1975
6 135
1975
6 496
1975
8 019
1982
22 552
LokalAntal Taxeringsyta bostäder värde, tkr2)
1 270
620
189 768
2 083
1 028
680
562
9 720
126
39 800
317
140
45 930
10
129
37 400
130
43 600
127
138
43 903
419
30
128
40 896
45
84
28 374
810
96
32 564
685
110
39 142
151
283
125 669
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
Rannebergen
ANGERED
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
GL
Parkeringsfast. distrikt 7
Angered 81:2
Angered 81:3
Angered 82:12
Angered 82:13
Angered 82:16
Angered 82:17
Angered 82:18
Angered 82:2
Angered 82:21
Angered 82:22
Angered 82:23
Angered 82:24
Angered 82:25
Angered 82:26
Angered 82:27
Angered 82:28
Angered 82:29
Angered 82:3
Angered 82:4
Angered 82:5
Angered 82:6
Angered 82:7
Angered 82:8
Angered 82:9
Angered 81:1
Fjällviolen 1
Fjällviolen 5
Fjällhavren 2
Fjällhavren 5
Fjällkåpan 3
Fjällkåpan 6
Fjällkåpan 11
Fjällglimmen 8
Fjällnejlikan 4
Fjällnejlikan 1
Fjällsippan 4
Fjällsippan 1
Fjällsyran 4
Fjällsyran 1
Fjällveronikan 4
Fjällveronikan 1
Fjällveronikan 9
Fjällbinkan 8
Fjällbinkan 5
Fjällbinkan 2
Fjällglimmen 1
Fjällglimmen 5
Fjällgrönan 4
Fjällgrönan 7
Fjällviolen 1-4
1960
1974
1974
1973
1973
1972
1972
1971
1973
1973
1972
1972
1972
1973
1973
1973
1973
1975
1975
1975
1975
1975
1975
1975
1976
1979
5 754
5 681
3 661
5 019
3 984
5 227
3 956
5 787
4 563
4 550
4 563
4 273
4 281
5 787
3 957
3 411
3 751
4 523
4 019
5 965
4 485
5 477
766 894
150
16
1
27
948
22
120
18
313
191
25
17
1
8 868
96 992
92
91
59
80
60
79
59
87
69
68
69
68
69
87
59
56
63
75
64
96
68
82
10 684
6 160
26 000
25 846
16 867
22 800
17 990
23 800
17 993
26 230
20 762
20 749
20 822
19 472
19 480
26 226
17 956
16 232
17 388
20 930
18 619
27 857
20 684
25 412
3 838 456
2 098
4 698
4 634
4 082
3 296
4 290
3 273
2 545
4 775
3 786
3 748
3 792
3 481
3 509
4 779
3 244
151
2 873
3 034
3 679
3 257
3 696
6 093
730 506
816
814
815
813
827
821
825
824
830
824
827
815
820
824
820
814
806
814
810
813
824
818
834
Kviberg 22:14
Gamlestaden 68:2
Gamlestaden 11:23
Gamlestaden 12:28
Gamlestaden 13:21
Gamlestaden 13:27
Gamlestaden 14:11
Gamlestaden 15:8
Gamlestaden 20:21
Gamlestaden 30:1
Gamlestaden 30:2
Gamlestaden 34:1
Gamlestaden 34:3
Gamlestaden 34:6
Regementsvägen 4
Måns Bryntessonsgatan
Brahegatan
Brahegatan
Holländaregatan
Gamlestadsvägen
Lars Kaggsgatan
Måns Bryntessonsgatan
Måns Bryntessonsgatan
Gamlestadsvägen
Måns Bryntessonsplatsen
Gamlestadsvägen
Lars Kaggsgatan
Nylösegatan
1983
1991
1985
1976
1983
1983
1936
1948
1982
1938
1937
1938
1938
1981
8 582
9 197
966
5 730
4 163
1 727
3 179
3 227
1 450
1 791
2 981
296
154
708
20
467
58
70
66
319
57
130
144
20
79
84
30
60
65
24
36
41
295
78 795
77 016
8 693
53 465
30 244
12 605
28 600
23 583
911
10 440
13 052
26 561
172
8 297
8 554
5 572
3 881
2 635
150
1 309
1 829
2 610
954
899
945
917
931
962
826
950
891
936
873
ÖSTRA GÖTEBORG
Gamlestaden GL
Gamlestaden PB
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
Gamlestaden PO
1)
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
38 286
826
779
408
238
137
1 719
7 653
864
8 637
842
855
7 159
733
741
749
743
742
789
897
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 101
Stadsdel/
Primärområden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Gamlestaden
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Norra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
1)
Fastighetsägare1)
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
FB
FB
FB
FB
FB
FB
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
Fastighetsbeteckning
Gamlestaden 4:9
Gamlestaden 51:5
Gamlestaden 7:22
Gamlestaden 7:30
Gamlestaden 8:11
Gamlestaden 8:18
Gamlestaden 8:20
Gamlestaden 8:3
Gamlestaden 9:18
Kviberg 22:10
Kviberg 22:6
Kviberg 22:7
Kviberg 22:8
Kviberg 22:9
Kviberg 741:184
Kortedala 58:1
Kortedala 59:2
Kortedala 60:1
Kortedala 61:1
Kortedala 61:2
Kortedala 763:90
Kortedala 101:2
Kortedala 102:1
Kortedala 103:1
Kortedala 105:6
Kortedala 67:2
Kortedala 83:1
Kortedala 84:1
Kortedala 86:2
Kortedala 86:3
Kortedala 87:1
Kortedala 89:2
Kortedala 89:3
Kortedala 90:4
Kortedala 90:5
Kortedala 90:6
Kortedala 90:8
Kortedala 90:9
Kortedala 91:3
Kortedala 91:4
Kortedala 94:1
Kortedala 95:1
Kortedala 96:2
Kortedala 96:3
Kortedala 97:1
Kortedala 10:1
Kortedala 11:1
Kortedala 12:1
Kortedala 12:4
Kortedala 13:1
Kortedala 13:2
Kortedala 14:2
Kortedala 15:2
Kortedala 16:3
Kortedala 19:2
Kortedala 23:1
Kortedala 24:1
Kortedala 25:1
Kortedala 25:2
Kortedala 25:3
Kortedala 27:3
Kortedala 28:1
Besöksadress
Brahegatan
Batterigatan
Holländareplatsen
Holländareplatsen
Artillerigatan
Holländareplatsen
Banérsgatan
Banérsgatan
Banérsgatan
Beväringsgatan
Beväringsgatan
Beväringsgatan
Beväringsgatan
Beväringsgatan
Hinderbanan
Petrifängsgatan 1-13
Sjusovaregatan 1-11
Sjusovaregatan 13-17
Sjusovaregatan 2, 12
Sjusovaregatan 4-10
Sjusovareg 1-11
Aprilgatan
Decembergatan
Aprilgatan
Allhelgonagatan
Adventsvägen
Vårfrugatan
Vårfrugatan
Adventsvägen
Adventsvägen
Adventsvägen
Adventsvägen
Annandagsgatan
Annandagsgatan
Julaftonsgatan
Julaftonsgatan
Adventsvägen
Adventsvägen
Brittsommargatan
Årstidsgatan
Allhelgonagatan
Allhelgonagatan
Allhelgonagatan
Brittsommargatan
Allhelgonagatan
Kalendervägen 5
Kalendervägen 17
Kalendervägen 6
Tusenårsgatan 28
Kalendervägen 16
Tusenårsgatan 2
Tusenårsgatan 18
Tusenårsgatan 7
Tusenårsgatan 17
Hundraårsgatan 5
Hundraårsgatan 8
Halvsekelsgatan 7
Halvsekelsgatan 12
Halvsekelsgatan 2
Kvartsekelsgatan 13
Gregorianska gatan 1
Gregorianska gatan 31
Värde­ Bostadsår
yta
1989
5 993
1985
1 092
1958
1980
3 881
1983
3 750
1981
3 262
1981
1 416
1981
430
1981
953
1959
3 419
1959
6 864
1959
6 892
1959
6 892
1959
6 892
2011
1955
2 482
1955
2 300
1955
1 177
1955
4 100
1955
1 558
1955
1989
10 328
1988
14 948
1988
3 415
1978
2 586
1990
1995
2 732
1995
1 773
1956
5 424
1990
3 600
1956
1996
2 106
1994
3 092
1993
5 366
1993
4 895
1992
5 048
1994
6 077
1994
1 917
1970
8 765
1980
2 744
1978
3 270
1981
1 986
1979
3 716
1976
2 148
1979
2 902
1953
2 131
1954
2 115
1954
7 614
1979
1 231
1954
5 710
1974
8 412
1979
1 581
1979
1 794
1986
2 227
1993
2 500
1992
3 757
1990
4 372
1990
13 890
1990
3 365
1987
1955
4 024
1955
5 167
LokalAntal
yta bostäder
3 307
175
12
18
30
48
1 105
60
51
49
18
6
22
347
50
215
102
198
102
292
102
247
102
151
46
61
43
76
23
51
81
45
26
355
172
251
245
646
58
293
39
52
43
33
96
64
36
222
48
131
82
68
72
77
75
20
100
36
30
127
45
56
62
54
62
36
79
36
51
92
36
41
36
140
72
21
1
105
374
149
29
27
52
26
123
36
189
44
57
66
87
65
122
231
193
54
1 955
412
78
96
Taxeringsvärde, tkr2)
88 900
9 970
570
34 392
39 443
28 808
12 563
3 847
8 462
23 634
49 217
45 698
45 851
46 138
16 433
15 070
7 867
26 600
10 477
87 709
123 414
30 744
12 172
24 201
15 983
35 400
30 157
19 481
28 614
46 698
43 634
42 121
52 600
16 554
62 267
21 804
25 062
15 676
28 095
16 114
21 200
13 687
13 545
49 200
9 188
37 032
60 492
11 675
13 220
17 818
21 835
31 804
35 608
116 166
28 049
28 226
34 017
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
13 314
1 371
1 124
1 024
1 007
4 734
947
932
1 217
859
382
889
823
864
903
6 889
897
6 454
896
900
6 434
896
2 375
900
2 136
876
1 077
868
4 042
975
1 646
926
16
11 452
1 024
15 557
1 005
4 053
1 005
502
189
1 003
2 074
1 062
5 116
916
3 376
913
129
2 375
1 047
1 045
1 039
5 466
1 025
1 039
1 052
1 864
973
8 578
949
1 049
989
1 010
4 196
1 056
2 232
996
3 188
998
1 891
855
1 838
852
6 896
881
1 325
1 001
885
8 118
922
1 523
934
1 799
942
2 343
987
2 606
993
4 029
1 039
4 422
992
1 015
3 421
976
3 990
897
4 692
885
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
102 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
Primärområden
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Södra Kortedala
Utby
Västra Bergsjön
Västra Bergsjön
Västra Bergsjön
Västra Bergsjön
Västra Bergsjön
Västra Bergsjön
Västra Bergsjön
Västra Bergsjön
Västra Bergsjön
1)
Fastighetsägare1)
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
GL
GL
GL
GL
GL
GL
GL
GL
GS
GS
PO
PO
PO
PO
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
Fastighetsbeteckning
Kortedala 29:2
Kortedala 30:1
Kortedala 31:2
Kortedala 31:3
Kortedala 31:4
Kortedala 5:1
Kortedala 6:1
Kortedala 8:1
Kortedala 9:1
Kortedala 140:2
Kortedala 51:10
Kortedala 51:2
Kortedala 51:3
Kortedala 51:4
Kortedala 51:5
Kortedala 54:2
Kortedala 55:2
Kortedala 56:1
Kortedala 56:2
Kortedala 56:5
Kortedala 57:1
Kortedala 57:3
Kortedala 57:4
Kortedala 57:5
Kortedala 57:7
Kortedala 57:8
Kortedala 57:9
Kortedala 62:1
Kortedala 63:1
Kortedala 63:12
Kortedala 63:2
Kortedala 63:3
Kortedala 63:4
Kortedala 63:5
Kortedala 63:6
Kortedala 63:8
Kortedala 64:2
Kortedala 763:29
Kortedala 134:4
Kortedala 134:6
Kortedala 135:1
Kortedala 136:7
Kortedala 17:1
Kortedala 21:4
Kortedala 50:3
Kortedala 51:14
Kortedala 763:107
Kortedala 763:95
Kortedala 1:1
Kortedala 2:1
Kortedala 2:2
Kortedala 2:3
Utby 129:2
Bergsjön 38:1
Bergsjön 38:2
Bergsjön 38:3
Bergsjön 38:4
Bergsjön 38:5
Bergsjön 38:6
Bergsjön 38:7
Bergsjön 38:8
Bergsjön 38:9
BesöksVärde­ Bostadsadress
år
yta
Gregorianska gatan 6
1955
3 838
Gregorianska gatan 63
1955
2 163
Gregorianska gatan 77
1955
5 878
Julianska gatan 10
1956
11 269
Skottårsgatan 2
1955
2 564
Kalendervägen 2
1983
1 065
Kalendervägen 1
1953
2 726
Kalendervägen 29
1965
7 077
Månadsgatan 10
1953
4 929
Tideräkningsgatan 6-34
1964
8 388
Kalendervägen 28
1970
2 154
Kalendervägen 36
1968
2 152
Kalendervägen 34
1969
2 152
Kalendervägen 32
1968
2 094
Kalendervägen 30
1969
2 154
Kalendervägen 83-91
1971
1 923
Kalendervägen 38
1968
2 152
Kalendervägen 109
1974
2 317
Kalendervägen 107
1954
2 162
Kalendervägen 103-105
1976
3 412
Kalendervägen 125
1954
1 124
Kalendervägen 123
1954
1 508
Kalendervägen 121
1954
1 586
Kalendervägen 119
1954
1 581
Kalendervägen 115
1963
1 772
Kalendervägen 113
1955
1 682
Kalendervägen 111
1955
822
Östra Midvintersgatan 28-42 1955
3 341
Kalendervägen 54-56
1955
2 070
Vårmånadsgatan 2-18
1955
3 837
Kalendervägen 52
1968
2 088
Kalendervägen 50
1965
2 070
Kalendervägen 48
1969
2 070
Kalendervägen 46
1968
2 176
Kalendervägen 44
1969
2 176
Vårmånadsgatan 20-30
1955
2 731
Vårmånadsgatan 11-17
1955
1 743
Vårmånadsgatan 20-30
1955
Tusenårsg 5A/Kortedala Torg 4 1981
Kortedala Torg 1
1958
Kortedala Torg 6
1962
Hundraårsgatan
1968
Minutgatan 2
1956
Hundraårsgatan 32
2000
Förstamajgatan 2B
1983
Kalendervägen 22
1953
Tideräkningsgatan
Vårmånadsg/Östra Midvintersg 1981
Månadsgatan
1992
3 045
Månadsgatan
1992
8 714
Timgatan
1991
4 427
Timgatan
1991
2 209
Fjällbo Park
1996
6 251
Siriusgatan 30-54
1970
Siriusgatan 24-28
1970
5 073
Siriusgatan 16-22
1970
6 282
Siriusgatan 38-42
1970
4 860
Siriusgatan 30-36
1970
6 390
Siriusgatan 60-64
1970
4 770
Siriusgatan 54-58
1971
4 610
Siriusgatan 72-76
1970
4 860
Siriusgatan 66-70
1970
4 860
LokalAntal
yta bostäder
72
113
42
114
3
165
80
49
1 271
10
99
48
242
120
69
90
124
109
11
35
36
21
36
58
35
18
36
171
39
36
31
45
40
619
65
73
23
109
33
50
35
35
21
34
33
14
90
61
944
36
24
73
36
36
36
30
38
78
38
48
33
31
7 915
2 630
3 872
9 760
1 364
2 858
9 201
417
181
51
132
137
5
68
37
34
9 896
95
71
453
92
72
130
96
300
69
495
67
72
20
72
Taxeringsvärde, tkr2)
25 587
14 156
38 731
72 663
17 327
10 744
18 042
49 112
32 503
56 975
15 370
14 566
14 566
14 600
14 590
14 089
14 566
16 795
14 182
25 164
7 631
10 126
10 422
10 366
12 139
11 032
9 906
22 244
16 634
25 000
14 054
14 023
14 189
15 000
15 614
17 779
11 309
30 807
12 344
8 930
43 441
4 179
46 450
1 077
885
397
25 875
75 055
36 600
19 513
58 823
4 393
22 170
29 494
22 060
29 193
22 574
22 026
22 060
22 060
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
3 583
884
2 024
904
5 390
895
10 123
888
2 410
896
1 624
747
2 438
861
6 782
891
4 382
870
7 199
841
2 314
1 023
2 226
1 024
2 265
1 022
2 197
1 019
2 335
1 019
2 192
1 023
2 298
1 024
2 401
1 017
2 284
1 006
3 940
1 005
1 141
973
1 535
958
1 582
969
1 560
973
1 842
1 008
1 624
952
817
910
3 417
957
3 158
1 054
3 351
866
2 234
1 055
2 205
1 042
2 223
1 053
2 397
1 050
2 421
1 055
2 332
837
1 506
844
101
5 911
2 429
2 096
8 468
1 223
8 435
198
165
3 358
1 050
9 723
1 053
1 093
2 707
1 094
1 090
1 450
3 922
773
5 134
761
3 703
762
5 009
765
3 921
774
3 928
773
3 741
768
3 763
763
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 103
Stadsdel/
FastigPrimärhetsområden
ägare1)
Västra Bergsjön
FB
Västra Bergsjön
FB
Västra Bergsjön
FB
Västra Bergsjön
FB
Västra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
FB
Östra Bergsjön
GL
Östra Bergsjön
PO
ÖSTRA GÖTEBORG
ÖRGRYTE-HÄRLANDA
Bagaregården
PO
Bagaregården
PO
Bagaregården
PO
Bagaregården
PO
Bagaregården
PO
Bagaregården
PO
Bagaregården
PO
Bagaregården
PO
Björkekärr
BB
Björkekärr
BB
Björkekärr
BB
Björkekärr
BB
Björkekärr
BB
Björkekärr
FB
Björkekärr
FB
Björkekärr
FB
Björkekärr
FB
Kallebäck
PO
Kallebäck
PO
Kallebäck
PO
Kallebäck
PO
Kallebäck
PO
1)
Fastighetsbeteckning
Bergsjön 39:10
Bergsjön 39:6
Bergsjön 39:7
Bergsjön 39:8
Bergsjön 39:9
Bergsjön 2:12
Bergsjön 2:13
Bergsjön 2:16
Bergsjön 2:17
Bergsjön 2:18
Bergsjön 2:19
Bergsjön 2:20
Bergsjön 2:25
Bergsjön 2:26
Bergsjön 2:27
Bergsjön 2:28
Bergsjön 2:29
Bergsjön 2:30
Bergsjön 2:31
Bergsjön 2:32
Bergsjön 2:33
Bergsjön 2:34
Bergsjön 2:35
Bergsjön 2:38
Bergsjön 2:4
Bergsjön 2:44
Bergsjön 2:45
Bergsjön 2:9
Bergsjön 4:1
Bergsjön 6:1
Bergsjön 6:3
Bergsjön 6:4
Bergsjön 767:210
Bergsjön 767:261
Bergsjön 767:279
Bergsjön 2:41
Bergsjön 767:209
Besöksadress
Siriusgatan 98-106
Siriusgatan 78-120
Siriusgatan 78-88
Siriusgatan 90-96
Siriusgatan 108-120
Tellusgatan 42-48
Tellusgatan 32-40
Rymdtorget 1
Rymdtorget 2
Rymdtorget 3
Rymdtorget 4
Rymdtorget 5
Rymdtorget 16-21
Rymdtorget 22-27
Rymdtorget 34-39
Rymdtorget 46-51
Rymdtorget 64-69
Rymdtorget 28-33
Rymdtorget 40-45
Rymdtorget 52-57
Rymdtorget 70-75
Rymdtorget 58-63
Rymdtorget 76-81
Rymdtorget 6-7
Tellusgatan 50-62
Tellusgatan 6-30
Merkuriusgatan 25-73
Merkuriusgatan 1-23
Rymdtorget 10-15
Saturnusgatan 7, 8
Saturnusgatan 1, 2, 3
Saturnusgatan
Merkuriusgatan
Tellusgatan
Merkuriusgatan
Rymdtorget 8B
Stjärnbildsgatan
Värde­ Bostadsår
yta
1972
9 023
1971
1971
10 772
1971
6 331
1971
12 667
1967
2 468
1967
3 732
1968
2 850
1968
2 832
1968
2 832
1968
2 832
1968
2 832
1968
2 632
1968
2 632
1968
2 632
1968
2 632
1968
2 632
1968
2 504
1968
2 632
1968
2 632
1968
2 632
1969
2 632
1969
2 632
1971
981
1967
3 772
1968
14 673
1967
13 375
1967
6 854
1968
2 632
1968
3 935
1969
3 661
1970
1986
1967
1967
2003
1986
586 247
Bagaregården 31:2
Bagaregården 31:3
Bagaregården 35:7
Bagaregården 37:12
Bagaregården 37:13
Bagaregården 38:15
Bagaregården 40:4
Bagaregården 42:4
Sävenäs 131:3
Sävenäs 58:1
Sävenäs 58:2
Sävenäs 58:3
Sävenäs 58:4
Sävenäs 105:1
Sävenäs 106:2
Sävenäs 106:3
Sävenäs 116:9
Kallebäck 8:1
Skår 50:1
Skår 51:1
Skår 52:2
Skår 54:1
Lefflersgatan
Frödingsgatan
Kobergsgatan
Frödingsgatan
Frödingsgatan
Frödingsgatan
Sulitelmagatan
Sulitelmagatan
Träkilsgatan 2
Träkilsgatan 53
Träkilsgatan 3
Spåntorget 3
Smörslottsgatan 64
Stabbeg 2/Rosendalsg 12
Stabbegatan 4-8, 109-111
Lådspikaregatan 26-32
Lådämnesgatan 18-32
Kallebäcksvägen
Omvägen
Omvägen
Kallebäcksvägen
Kallebäcksvägen
1986
2011
1986
1986
1971
1986
1980
1970
2004
1960
1960
1961
1961
1991
1955
1955
1975
1932
1951
1951
1974
1980
5 655
5 076
738
2 523
738
1 743
2 379
9 314
11 852
8 041
12 742
3 317
1 779
1 546
3 529
2 360
1 945
7 629
5 152
4 507
LokalAntal
yta bostäder
16
146
20
709
160
392
102
186
189
459
28
325
42
100
40
100
40
100
40
85
40
58
40
41
41
41
41
41
146
39
41
41
41
41
41
554
16
49
169
177
87
41
138
153
125
30
7 300
79 296
9 610
179
63
45
10
59
191
620
407
642
217
20
158
8
266
348
627
89
109
80
12
60
12
21
39
148
209
136
216
44
33
29
61
72
31
142
76
77
Taxeringsvärde, tkr2)
41 000
5 400
50 405
28 600
57 861
11 793
17 126
12 614
12 371
12 031
12 254
12 032
11 232
11 232
11 232
11 232
11 232
11 160
11 232
11 232
11 232
11 232
11 232
6 944
16 172
62 991
57 174
29 253
11 232
16 734
16 189
702
1 034
2 723
1 475
26 323
1 655
4 139 232
71 937
63 557
9 134
25 000
9 134
21 679
27 800
238
89 728
115 745
78 081
124 575
42 000
17 112
14 451
36 077
22 405
19 847
74 976
57 564
49 658
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
7 038
780
1 710
8 807
771
5 254
780
9 926
773
2 212
762
2 996
736
2 252
761
2 239
761
2 227
761
2 197
760
2 187
758
2 049
779
2 016
766
2 009
763
2 047
778
2 059
781
2 133
758
2 039
774
2 043
776
2 042
776
2 065
785
2 062
784
1 342
825
2 784
738
11 072
752
10 196
762
5 215
761
2 010
763
4 510
1 146
4 369
1 172
126
327
851
437
6 983
613 150
907
6 060
791
2 333
791
378
8 855
12 673
4 990
2 131
1 626
3 681
2 264
8 320
6 080
4 949
1 113
1 103
1 072
925
1 072
988
1 057
937
959
949
945
1 192
1 005
991
953
1 031
1 064
1 023
1 039
1 096
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
104 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
FastigPrimärhetsområden
ägare1)
Kålltorp
PB
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Kålltorp
PO
Lunden
PB
Lunden
PO
Lunden
PO
Lunden
PO
Lunden
PO
Lunden
PO
Lunden
PO
Lunden
PO
Lunden
PO
Lunden
PO
Lunden
PO
Olskroken
EH
Olskroken
PB
Olskroken
PB
Olskroken
PO
Olskroken
PO
Olskroken
PO
Olskroken
PO
Olskroken
PO
Olskroken
PO
Olskroken
PO
Olskroken
PO
Olskroken
PO
Redbergslid
PO
Redbergslid
PO
Redbergslid
PO
Redbergslid
PO
Redbergslid
PO
Redbergslid
PO
Redbergslid
PO
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
BB
Torpa
GL
ÖRGRYTE-HÄRLANDA
1)
Fastighetsbeteckning
Kålltorp 99:2
Kålltorp 103:1
Kålltorp 105:1
Kålltorp 106:1
Kålltorp 107:1
Kålltorp 108:5
Kålltorp 36:13
Kålltorp 56:9
Kålltorp 57:4
Kålltorp 58:5
Kålltorp 59:12
Kålltorp 59:13
Kålltorp 60:1
Kålltorp 65:1
Kålltorp 93:1
Lunden 45:12
Lunden 42:1
Lunden 52:1
Lunden 53:3
Lunden 53:4
Lunden 54:1
Lunden 56:4
Lunden 57:1
Lunden 61:4
Lunden 61:5
Lunden 61:6
Olskroken 35:17
Gårda 744:557
Olskroken 38:1
Olskroken 13:16
Olskroken 13:17
Olskroken 13:8
Olskroken 29:11
Olskroken 30:11
Olskroken 4:11
Olskroken 5:5
Olskroken 6:12
Olskroken 7:14
Bagaregården 2:10
Bagaregården 3:5
Bagaregården 4:20
Bagaregården 4:6
Bagaregården 51:1
Bagaregården 6:5
Bagaregården 9:8
Parkeringsfast. distrikt 4
Sävenäs 64:1
Sävenäs 64:2
Sävenäs 65:1
Sävenäs 66:1
Sävenäs 69:1
Sävenäs 71:1
Sävenäs 71:2
Sävenäs 71:3
Sävenäs 71:4
Sävenäs 71:5
Sävenäs 71:8
Sävenäs 72:1
Sävenäs 73:1
Sävenäs 74:1
Sävenäs 66:2
Besöksadress
Bromeliusgatan
Zachrissonsgatan
Zachrissonsgatan
Zachrissonsgatan
Zachrissonsgatan
Ättehögsgatan
Stobéegatan
Qvidingsgatan
Qvidingsgatan
Qvidingsgatan
Qvidingsgatan
Forsstenagatan
Björcksgatan
Intagsgatan
Ahrenbergsgatan
S:t Pauligatan 42
Hogenskildsgatan
Stavhopparegatan
Häcklöparegatan
Stavhopparegatan
Valåsgatan
Trestegsgatan
Skogshyddegatan
Blekeslänten
Överstegatan
Ulfsparregatan
Colin Campbells Plats 1
Lagerströmsplatsen
Olskrokstorget
Falkgatan
Sparvgatan
Svangatan
Borgaregatan
Borgaregatan
Borgaregatan
Borgaregatan
Bondegatan
Bondegatan
Uddevallagatan
Falkgatan
Kungälvsgatan
Falkgatan
Ejdergatan
Ejdergatan
Bagaregårdsgatan
Kaggeledsgatan 39
Kaggeledsgatan 37
Vidkärrsallén 1A
Uddeholmsgatan 3A
Helleforsgatan 18A
Helleforsgatan 11
Helleforsgatan 13A
Hagforsgatan 1
Hagforsgatan 19
Hagforsgatan 57
Hagforsgatan 4
Helleforsgatan 6A
Helleforsgatan 5A
Långedsgatan 1A
Uddeholmsgatan 5
Värde­
år
1955
1980
1960
1960
1970
1960
1983
1982
1977
1937
1938
1938
1977
1978
1970
1979
1950
1977
1939
1960
1940
1939
1939
1963
1950
1951
2005
1981
2007
1976
1990
1981
1983
1983
1983
1983
1983
1983
1976
1981
1971
1976
1982
1979
1990
1947
2002
1947
1947
1947
1948
1948
1948
1960
1960
1960
1960
1948
1957
1948
1972
Bostadsyta
1 226
2 737
2 229
1 851
1 881
934
814
604
2 139
2 969
2 497
3 928
1 240
5 212
5 564
1 508
1 687
1 969
1 676
2 482
2 272
13 108
2 120
1 200
1 459
3 308
2 925
7 844
3 598
11 636
7 281
9 796
2 639
5 140
4 973
1 275
1 053
2 186
4 784
7 122
395
3 787
4 110
3 870
6 384
2 754
1 224
5 186
12 030
5 759
8 588
5 061
1 869
1 836
296 280
Hyre- BostadsLokalAntal Taxerings- värde,
hyra,
2)
yta bostäder värde, tkr
tkr3, 4) kr/kvm5)
500
246
25
16 639
1 260
865
124
53
31 225
2 950
992
306
47
25 883
1 017
39
21 600
1 594
861
27
36
21 035
1 876
993
15
11 567
955
1 022
57
15
10 166
866
1 037
12
7 168
652
1 055
36
22 600
2 074
969
203
60
31 853
3 223
1 016
675
48
29 247
2 938
997
439
75
48 523
4 720
1 079
30
14 600
1 043
841
10
93
61 000
1 016
502
9 096
2 115
345
118
62 395
5 929
994
22
25
17 872
985
60
32
17 980
1 069
41
40
22 178
1 038
112
35
17 979
1 963
1 103
45
56
26 331
1 133
313
44
25 266
2 750
1 086
1 668
178
156 963 14 339
950
15
48
23 220
1 003
12
24
13 015
1 004
4 343
3 375
2 803
1 428
11 800
1 754
36
14 400
1 216
834
42
43 167
3 972
1 128
245
44
37 977
3 201
1 011
1 063
101
104 564
1 048
49
52 012
5 229
1 075
96
155
145 233
1 066
3 481
99
125 800 13 554
1 072
621
115
127 883 11 197
1 028
6 709
33
36 025 11 739
1 039
121
85
60 550
5 163
981
303
74
61 998
5 132
988
305
16
16 221
921
21
10 474
819
779
121
34
27 971
981
341
67
58 807
4 674
928
246
115
92 597
8 182
1 115
8 622
4 245
658
6
8 475
931
1 230
643
81
37 639
4 087
948
78
37 010
3 808
926
103
72
36 040
3 760
921
46
120
58 678
925
276
54
26 583
939
24
24
11 072
1 151
930
70
50 818
5 513
981
170
115 000 11 925
991
65
54 600
5 528
960
421
105
81 852
953
43
96
45 933
4 858
924
358
36
19 223
2 141
925
36
16 400
1 711
932
528
30 263
4 890 3 354 326 345 196
1 000
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 105
Stadsdel/
Primärområden
CENTRUM
Fastighetsägare1)
Fastighetsbeteckning
Besöksadress
Värde­ Bostadsår
yta
LokalAntal
yta bostäder
Taxeringsvärde, tkr2)
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
Guldheden
BB
Guldheden 28:1
Doktor Bondesons Gata 1
1976
7 561
223
213
91 539
-
Guldheden
BB
Guldheden 30:1
Doktor Bondesons Gata 2
1992
1 641
1 205
31
33 498
3 262
1 224
970
Guldheden
BB
Guldheden 31:1
Doktor Fries Torg 1
1992
1 208
861
12
22 033
2 027
882
Guldheden
BB
Guldheden 45:1
Syster Estrids Gata 6
1950
2 336
14
44
26 179
2 321
979
Guldheden
BB
Guldheden 46:1
Syster Estrids Gata 5
1950
11 605
11
228
129 066
11 649
1 003
Guldheden
BB
Guldheden 48:3
Syster Estrids Gata 2
1957
2 209
-
30
28 633
2 576
870
Guldheden
BB
Guldheden 49:1
Doktor Westrings Gata 2A
1950
1 620
53
30
18 232
-
960
Guldheden
BB
Guldheden 50:1
Doktor Westrings Gata 4
1950
1 628
-
2
18 152
1 495
901
Guldheden
BB
Guldheden 51:1
Doktor Westrings Gata 8
1950
1 628
22
24
18 152
1 491
894
Guldheden
BB
Guldheden 52:1
Doktor Westrings Gata 7
1959
6 438
822
120
75 226
6 798
952
Guldheden
BB
Guldheden 54:3
Syster Emmas Gata 13
1951
4 063
138
72
46 013
-
1 057
Guldheden
BB
Guldheden 54:4
Doktor Wengbergsgata 8
2005
5 813
-
66
106 921
8 828
1 413
Guldheden
BB
Guldheden 55:2
Doktor Westrings Gata 13
1951
9 631
528
185
110 535
-
1 050
Guldheden
BB
Guldheden 56:1
Syster Emmas Gata 1
1951
1 836
-
36
20 938
2 060
1 099
Guldheden
BB
Guldheden 57:4
Doktor Westrings Gata 12
1950
3 366
134
66
38 275
-
1 116
1 225
Guldheden
BB
Guldheden 57:5
Doktor Westringsgata 14A 2003
1 811
471
23
31 544
-
Guldheden
GL
Guldheden 62:1
Dr Fries Torg 6-7
1981
-
1 998
-
-
1 436
-
Guldheden
PO
Guldheden 20:3
Dr Saléns Gata
1950
2 187
544
24
27 122
2 588
1 001
Guldheden
PO
Guldheden 20:8
Dr Heymans Gata
1951
2 566
-
38
28 600
2 781
1 045
Guldheden
PO
Guldheden 21:1
Dr Saléns Gata
1995
3 234
119
48
44 369
-
1 187
Guldheden
PO
Guldheden 24:1
Dr Belfrages Gata
1992
9 702
-
161
127 000
12 341
1 272
Guldheden
PO
Guldheden 25:1
Dr Belfrages Gata
1995
4 914
76
76
67 339
-
1 196
1 023
Guldheden
PO
Guldheden 26:1
Dr Saléns Gata
1950
1 700
1 052
30
25 216
2 844
Guldheden
PO
Guldheden 27:2
Dr Heymans Gata
1951
10 094
48
146
112 930
10 620
997
Guldheden
PO
Guldheden 29:1
Dr Billqvists Gata
1995
3 409
115
58
46 743
4 291
1 228
Guldheden
PO
Guldheden 32:1
Syster Ainas Gata
1997
2 466
51
36
35 314
-
1 157
Guldheden
PO
Guldheden 32:2
Syster Ainas Gata
1997
2 328
-
34
32 600
2 773
1 157
Guldheden
PO
Guldheden 32:3
Syster Ainas Gata
1997
2 466
73
36
35 300
-
1 159
Guldheden
PO
Guldheden 34:3
Dr Liborius Gata
1952
7 902
344
163
89 017
8 398
1 019
Guldheden
PO
Guldheden 36:3
Dr Liborius Gata
1952
5 996
784
116
68 575
6 757
1 018
Guldheden
PO
Guldheden 36:4
Dr Allards Gata
1992
4 091
54
47
59 337
6 106
1 255
Guldheden
PO
Guldheden 37:3
Dr Liborius Gata
1995
2 466
-
36
34 312
3 030
1 156
Guldheden
PO
Guldheden 37:4
Dr Liborius Gata
1995
-
500
-
-
-
-
Guldheden
PO
Guldheden 38:1
Dr Liborius Gata
1997
2 604
-
38
36 459
3 100
1 156
Guldheden
PO
Guldheden 38:2
Dr Liborius Gata
1996
2 604
-
38
36 000
3 011
1 156
Guldheden
PO
Guldheden 38:3
Dr Liborius Gata
1996
2 604
-
38
36 000
3 059
1 160
Guldheden
PO
Guldheden 38:4
Dr Liborius Gata
1996
2 604
-
38
36 000
3 011
1 156
Guldheden
PO
Guldheden 38:5
Dr Liborius Gata
1995
2 604
-
38
35 600
3 061
1 156
Guldheden
PO
Guldheden 59:1
Dr Sydows Gata
1952
1 836
44
32
21 041
-
988
Guldheden
PO
Guldheden 60:1
Dr Sydows Gata
1952
3 916
100
69
44 333
-
1 010
Guldheden
PO
Guldheden 61:3
Dr Sydows Gata
1952
7 905
657
145
90 438
8 251
1 001
Guldheden
PO
Guldheden 63:1
Dr Forselius Backe
1960
6 189
276
136
77 101
7 837
1 154
Guldheden
PO
Guldheden 63:2
Dr Forselius Backe
1960
7 165
770
133
87 259
8 454
1 121
Guldheden
PO
Guldheden 63:3
Dr Forselius Backe
1959
4 633
39
97
58 710
-
1 134
Guldheden
PO
Guldheden 64:1
Dr Forselius Backe
1960
4 261
109
57
47 941
4 702
1 089
Guldheden
PO
Guldheden 64:2
Dr Forselius Backe
1960
4 375
79
74
48 991
-
1 129
Guldheden
PO
Guldheden 64:3
Dr Forselius Backe
1960
4 821
316
92
56 856
-
1 165
Heden
BB
Heden 22:12
Engelbrektsgatan 36
1989
16 996
1 568
221
270 800
22 558
1 214
1 234
Heden
BB
Heden 22:13
Bohusgatan 3
1991
20 280
1 049
270
320 560
26 437
Heden
FB
Gårda 31:1
Gudmundsgatan 11
1960
585
111
18
7 822
578
903
Heden
FB
Gårda 31:12
Underåsgatan 6-8
1960
777
43
19
9 489
697
868
Heden
FB
Gårda 31:13
Underåsgatan 4
1960
347
-
6
4 153
297
857
Heden
FB
Gårda 31:14
Underåsgatan 2/Åvägen 32 1931
623
-
14
6 799
469
753
Heden
FB
Gårda 31:15
Åvägen 30
1960
501
104
10
6 645
522
918
Heden
FB
Gårda 31:16
Åvägen 28
1960
525
39
11
7 389
476
863
Heden
FB
Gårda 31:17
Gudmundsgatan 1
1960
471
57
13
6 547
478
918
Heden
FB
Gårda 31:18
Gudmundsgatan 3
1960
633
32
17
7 644
577
893
Heden
FB
Gårda 31:19
Gudmundsgatan 5
1960
605
35
16
7 596
567
881
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
106 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
Primärområden
Heden
FastigFastighetshetsägare1) beteckning
FB
Gårda 31:20
Besöksadress
Gudmundsgatan 9
Värde­ Bostadsår
yta
1960
604
LokalAntal Taxeringsyta bostäder värde, tkr2)
17
8 474
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
544
900
Heden
FB
Gårda 31:21
Fabriksgatan 39
1960
481
-
11
6 542
408
849
Heden
FB
Gårda 31:22
Fabriksgatan 41
1960
481
-
11
5 727
414
860
Heden
FB
Gårda 31:23
Underåsgatan 10-12
1960
890
-
20
10 497
768
863
Heden
FB
Gårda 31:24
Underåsgatan 14-16
1960
893
-
18
10 510
770
863
Heden
FB
Gårda 31:5
Fabriksgatan 43
1960
647
71
13
9 364
625
854
Heden
FB
Gårda 31:6
Underåsgatan 20
1960
526
72
13
7 649
516
883
Heden
FB
Gårda 31:7
Underåsgatan 18
1960
335
-
6
3 962
290
865
Heden
FB
Heden 16:3
Nya Allén 3/Parkgatan 6
1996
2 142
48
20
42 558
2 854
1 256
Heden
FB
Heden 25:15
Hedåsgatan 10
1979
1 195
100
12
20 927
1 290
939
Heden
FB
Heden 25:19
Sten Sturegatan 3-11
1993
5 615
-
100
103 000
7 421
1 301
1 012
Heden
FB
Heden 26:10
Berzeliigatan 20/Hedåsgatan 15
1988
1 969
153
21
36 055
2 240
Heden
FB
Heden 26:12
Berzeliigatan 16/Wadmansgatan 16 1960
1 991
157
17
33 955
2 122
942
Heden
FB
Heden 26:16
Wadmansgatan 8
1 142
113
11
18 372
1 202
907
1930
Heden
FB
Heden 26:8
Hedåsgatan 11
1980
1 429
21
16
24 800
1 433
990
Heden
FB
Heden 26:9
Hedåsgatan 13
1991
1 398
51
20
25 412
1 771
1 219
Heden
FB
Heden 27:20
Wadmansgatan 5-7
1991
2 835
128
34
51 356
3 417
1 164
Heden
FB
Heden 27:5
Wadmansgatan 3
1991
994
-
9
17 800
1 118
1 125
Heden
FB
Heden 27:8
Södra Vägen 10/Wadmansgatan 9 1989
2 099
1 348
30
52 880
4 616
1 231
Heden
FB
Heden 27:9
Wadmansgatan 11
1 073
-
16
19 200
1 285
1 198
1991
Heden
FB
Heden 28:15
Tegnérsgatan 18/Hedåsgatan 19
1982
3 260
-
34
57 000
3 136
962
Heden
FB
Heden 30:14
Södra Vägen 30
1994
1 812
285
21
33 931
2 144
961
936
Heden
FB
Heden 31:8
Södra Vägen 36
1970
1 815
212
16
33 632
1 957
Heden
GL
Heden 24:12
Engelbrektsgatan 69-71
1975
-
4 710
-
41 400
6 008
-
Heden
PB
Gårda 32:52
Fabriksgatan 45-49, Åvägen 40-42 1973
-
11 785
-
256 000
36 466
-
Heden
PB
Gårda 744:382
Johan på Gårdas Gata
1989
-
-
-
20 800
3 158
-
Heden
PB
Gårda 744:563
Fabriksgatan 36
1990
-
-
-
13 800
3 110
-
Heden
PB
Heden 22:14
Skånegatan 13
1989
-
-
-
37 000
5 310
-
Heden
PB
Heden 40:16
Södra vägen 70
2005
-
-
-
6 600
2 276
-
Heden
SC
Heden 34:17
Valhallagatan 1
1970
-
28 475
-
-
-
-
Inom Vallgraven BB
Inom Vallgraven 37:22 Kungshöjdsgatan 8
1979
1 995
430
25
34 545
-
1 145
Inom Vallgraven BB
Inom Vallgraven 41:2 Hvitfeldtsgatan 3A
1970
1 118
37
13
17 736
1 028
910
Inom Vallgraven BB
Inom Vallgraven 41:3 Hvitfeldtsgatan 5A
1970
1 225
-
13
19 200
1 117
912
Inom Vallgraven BB
Inom Vallgraven 41:6 Kungshöjdsgatan 7A
1973
908
59
16
14 747
-
1 001
1 028
Inom Vallgraven BB
Inom Vallgraven 42:3 Kungsgatan 9C
1980
1 240
230
15
22 766
1 592
Inom Vallgraven BB
Inom Vallgraven 43:11 Kungsgatan 5
1960
2 436
1 181
35
47 559
3 336
928
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 23:9
1981
5 568
658
74
98 614
7 503
1 135
Kronhusgatan 4
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 24:12
Kronhusgatan 10
1985
665
163
9
12 574
886
1 080
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 24:9
Kronhusgatan 12
1985
3 563
100
49
60 600
-
1 149
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 26:4
Kvarnbergsgatan 13
1981
3 471
529
48
62 757
4 754
1 138
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 27:5
Kvarnbergsgatan 11
1981
1 603
209
26
26 600
-
1 140
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 27:8
Kvarnbergsgatan 5
1983
2 658
118
41
44 503
2 829
1 029
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 28:4
Kronhusgatan 2B
1982
799
182
12
14 758
-
1 166
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 29:1
Övre Spannmålsgatan 2A
1970
1 112
30
15
17 625
1 066
938
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 29:3
Kvarnbergsgatan 6
1960
891
54
12
14 294
-
921
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 29:4
Kvarnbergsgatan 4
1980
953
72
16
16 238
993
979
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 30:1
Mätaregatan 1
1984
2 886
-
34
47 800
3 379
1 134
1 033
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 30:2
Kvarnbergsgatan 8
1984
1 609
52
19
27 494
-
Inom Vallgraven BB
Nordstaden 31:2
Kvarnbergsgatan 12
1960
877
61
13
13 002
819
890
Johanneberg
Johanneberg 22:3
Richertsgatan 14
1939
1 403
-
28
22 000
1 461
1 042
FB
Johanneberg
FB
Johanneberg 28:1
Rosensköldsgatan 1
1960
2 691
93
48
45 859
3 633
1 255
Johanneberg
FB
Johanneberg 28:2
Rosensköldsgatan 3
1962
1 625
25
28
27 282
2 053
1 258
1 216
Johanneberg
FB
Johanneberg 28:3
Rosensköldsgatan 5
1960
1 673
-
27
28 000
2 070
Johanneberg
FB
Johanneberg 4:3
Viktor Rydbergsgatan 21
1934
1 366
80
22
22 044
1 383
966
Johanneberg
FB
Johanneberg 46:7
Spaldingsgatan 13
1958
1 748
-
29
28 400
1 843
1 001
Johanneberg
PO
Johanneberg 40:3
Wallenbergsgatan
1950
1 550
-
27
22 600
1 792
1 118
Johanneberg
PO
Johanneberg 41:5
Engdahlsgatan, Wallenbergsgatan 1950
3 315
91
71
53 320
3 702
1 085
Johanneberg
PO
Johanneberg 43:3
Wallenbergsgatan
1950
1 416
-
24
22 800
1 522
1 033
Johanneberg
PO
Johanneberg 44:6
Wallenbergsgatan
1950
1 622
117
32
26 332
1 809
1 066
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 107
Stadsdel/
Primärområden
Krokslätt
Fastighetsägare1)
FB
Fastighetsbeteckning
Krokslätt 87:2
BesöksVärde­ Bostadsadress
år
yta
Östra Buråsliden 10/Norra Krokslättsgatan 1933
2 093
LokalAntal
yta bostäder
196
43
Hyre- BostadsTaxerings- värde,
hyra,
2)
värde, tkr
tkr3, 4) kr/kvm5)
28 493 1 476
623
Krokslätt
PO
Krokslätt 156:1
Framnäsgatan
1989
1 149
82
21
18 075
-
1 247
Krokslätt
PO
Krokslätt 160:1
Solgårdsgatan
1938
2 994
14
60
32 414
-
1 199
Krokslätt
PO
Krokslätt 161:1
Stuxbergsgatan
1938
1 746
-
39
18 800
2 182
1 250
Krokslätt
PO
Krokslätt 179:1
Eklandagatan
1950
2 992
354
64
42 017
3 708
1 189
Krokslätt
PO
Krokslätt 54:3
Glasmästaregatan
1965
12 278
179
160
Krokslätt
PO
Krokslätt 69:3
Fridkullagatan
1950
3 914
326
86
144 877 12 249
43 905
4 331
933
1 036
Krokslätt
PO
Krokslätt 70:1
Brushanegatan
1989
4 846
138
76
75 847
5 805
1 171
Krokslätt
PO
Krokslätt 76:3
Glasmästaregatan
1992
7 131
1 602
88
123 858
9 544
1 198
Eklandagatan
1 136
Krokslätt
PO
Krokslätt 99:1
Landala
BB
Parkeringsfast. distrikt 1
Landala
BB
Landala 10:19
Aschebergsgatan 49B
1950
2 210
104
40
30 762
2 585
1950
-
-
-
13 102
2 988
-
1974
-
197
-
11 272
-
-
Landala
BB
Landala 10:20
Amund Grefwegatan 3
1974
7 915
12 266
198
Landala
BB
Landala 10:21
Kapellgången 3
1973
4 679
144
80
131 571 18 622
78 737
5 368
1 289
1 098
Landala
BB
Landala 10:22
Landalagången 8
1973
5 609
848
91
99 544
6 815
1 062
Landala
BB
Landala 10:23
Landalagången 11
1973
5 648
209
92
93 792
-
1 036
1 031
Landala
BB
Landala 10:24
Landalagången 5
1973
4 253
55
68
69 569
-
Landala
BB
Landala 12:16
Landalabergen 4
1971
2 755
153
45
46 708
-
996
Landala
BB
Landala 12:17
Landalabergen 6
1971
2 720
91
45
45 708
-
1 003
Landala
BB
Landala 12:18
Landalabergen 8
1971
3 916
478
59
67 710
4 309
991
Landala
BB
Landala 12:23
Landalabergen 35
1972
3 327
-
67
54 000
3 444
1 035
1 002
Landala
BB
Landala 12:24
Landalabergen 22
1972
3 740
-
60
61 000
3 748
Landala
BB
Landala 12:25
Landalabergen 20
1971
2 578
-
40
42 600
2 573
998
Landala
BB
Landala 12:26
Landalabergen 31
1972
4 140
-
80
68 000
4 276
1 033
Landala
BB
Landala 12:27
Landalabergen 28
1971
3 994
-
60
65 000
3 960
991
Landala
BB
Landala 12:28
Landalabergen 17
1971
3 994
-
60
65 000
3 951
989
Landala
BB
Landala 37:3
Hantverkaregatan 1
1985
1 258
-
16
21 800
1 404
1 116
Landala
BB
Landala 37:4
Hantverkaregatan 3
1984
1 255
63
27
21 800
1 472
1 123
1 098
Landala
BB
Landala 37:5
Malmstensgatan 4
1984
462
741
9
-
-
Landala
GL
Landala 10:25
Amund Grefwegatan 1
1973
-
1 780
-
-
1 840
-
Lorensberg FB
Lorensberg 17:24
Pontus Wiknersgatan 12
1938
1 507
-
18
24 090
1 624
1 017
Lorensberg FB
Lorensberg 17:25
Pontus Wiknersgatan 10
1937
1 481
-
21
23 542
1 611
1 050
Lorensberg FB
Lorensberg 25:3
Södra Vägen 45
1930
1 329
160
10
23 111
1 473
938
Lorensberg PB
Lorensberg 24:2
Gösta Rahmns Gata 1
1977
-
-
-
10 600
1 688
-
Stampen
Stampen 9:24
Odinsplatsen 8/Odinsgatan 23
1936
2 054
217
39
28 010
2 619
1 120
FB
Stampen
PB
Gullbergsvass 13:16
Burggrevegatan
2009
-
-
-
14 555
3 145
-
Stampen
PO
Gårda 71:8
Anders Personsgatan
2010
15 483
58
207
254 797
-
1 549
210 400 16 890
Stampen
PO
Stampen 16:13
Norra Ågatan
2004
10 454
-
149
Stampen
PO
Stampen 16:14
Norra Ågatan
2004
2 171
-
78
41 800
3 675
1 490
1 693
Stampen
PO
Stampen 16:15
Norra Ågatan
2004
2 390
-
35
46 000
3 539
1 481
Stampen
PO
Stampen 16:16
Norra Ågatan
2004
2 390
-
35
46 000
3 539
1 481
Stampen
PO
Vasastaden BB
Stampen 16:17
Norra Ågatan
2004
2 390
-
35
46 000
3 590
1 503
Vasastaden 10:15
Haga Kyrkogata 24
1986
761
41
9
13 641
-
1 064
Vasastaden BB
Vasastaden 12:17
Vasagatan 11
1981
291
358
2
8 409
754
832
Vasastaden BB
Vasastaden 12:18
Viktoriagatan 11
1981
980
150
5
15 132
-
787
Vasastaden BB
Vasastaden 15:13
Viktoriagatan 20
1982
1 070
314
15
21 873
1 531
1 040
Vasastaden BB
Vasastaden 15:15
Karl Gustavsgatan 17
1991
3 285
399
32
62 321
3 969
1 056
1 039
Vasastaden BB
Vasastaden 19:1
Engelbrektsgatan 3
1980
1 408
127
19
25 481
-
Vasastaden BB
Vasastaden 19:13
Karl Gustavsgatan 22
1981
1 259
99
16
22 234
-
988
Vasastaden BB
Vasastaden 7:14
Viktoriagatan 10
1980
789
243
9
16 243
-
985
Vasastaden BB
Vasastaden 7:3
Storgatan 15A
1986
861
140
11
16 360
-
1 111
Vasastaden BB
Vasastaden 8:6
Bellmansgatan 12A
1980
1 278
493
16
26 580
-
1 002
Vasastaden BB
Vasastaden 9:16
Bellmansgatan 3
1988
1 914
37
29
34 040
-
1 215
Vasastaden BB
Vasastaden 9:8
Bellmansgatan 15A
1984
1 673
110
21
30 972
-
1 063
Vasastaden GL
Lorensberg 53:3
Kungsportsavenyen 18
1976
-
1 482
-
40 200
2 704
-
Vasastaden GL
Vasastaden 8:10
Bellmansgatan 2
1974
-
1 509
-
-
-
-
480 799
93 921
7 785
7 656 487 669 673
1 125
CENTRUM
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
108 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
FastigFastighetsPrimärhetsområden
ägare1) beteckning
MAJORNA-LINNÉ
Besöksadress
Värde­ Bostadsår
yta
LokalAntal Taxeringsyta bostäder värde, tkr2)
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
Haga
BB
Haga 19:16
Pilgatan 1
1983
9 063
530
117
155 053
11 081
Haga
BB
Haga 2:1
Mellangatan 2A
1962
1 991
422
17
31 594
2 491
1 151
984
Haga
BB
Haga 2:2
Västra Skansgatan 1A
1984
1 825
577
19
36 175
2 576
999
Haga
BB
Haga 2:3
Haga Östergata 4B
1970
1 244
177
14
20 788
1 335
944
Haga
BB
Haga 2:4
Haga Östergata 4B
1970
962
603
12
19 787
1 564
957
1 188
Haga
BB
Haga 20:19
Husargatan 31
1985
6 572
284
86
111 237
-
Haga
BB
Haga 20:20
Husargatan 43
1984
1 041
139
19
18 641
1 196
962
Haga
BB
Haga 23:1
Haga Nygata 31A
1987
741
279
10
15 161
1 200
1 070
Haga
BB
Haga 23:10
Pilgatan 22
1989
-
5
-
19 600
-
-
Haga
BB
Haga 23:22
Husargatan 22
1988
3 914
389
53
68 674
-
1 208
Haga
BB
Haga 23:23
Haga Nygata 33A
1990
436
72
6
8 364
-
1 264
Haga
BB
Haga 23:24
Haga Nygata 35A
1990
376
139
6
8 211
-
1 162
Haga
BB
Haga 24:15
Haga Nygata 25A
1986
591
510
11
12 642
1 361
1 297
Haga
BB
Haga 24:2
Haga Nygata 27A
1987
904
115
11
16 332
-
1 226
Haga
BB
Haga 24:3
Haga Nygata 27C
1987
943
481
12
19 965
1 715
1 113
Haga
BB
Haga 24:7
Husargatan 23
1989
2 203
51
32
37 493
-
1 277
Haga
BB
Haga 25:18
Haga Nygata 19A
1986
1 362
431
25
27 859
2 390
1 195
Haga
BB
Haga 25:19
Pilgatan 4
1986
8 030
345
104
135 920
-
1 171
977
Haga
BB
Haga 5:10
Haga Nygata 10
1981
4 979
869
69
87 174
6 060
Haga
PB
Haga 18:4
Bergsgatan 3
1986
-
-
-
16 738
2 423
-
Haga
PB
Haga 31:5
Haga Östergata 12 m fl
1992
-
5 016
-
88 400
10 009
-
Haga
PO
Haga 10:10
Landsvägsgatan
1985
8 307
941
107
163 092
11 082
1 138
Haga
PO
Haga 10:11
Frigångsgatan
1985
4 711
670
50
93 336
5 738
1 011
Haga
PO
Haga 11:15
Frigångsgatan
1990
8 856
290
115
154 017
11 192
1 218
Haga
PO
Haga 12:11
Haga Nygata
1989
2 715
244
43
46 409
3 403
1 118
Haga
PO
Haga 12:13
Frigångsgatan
1989
2 110
-
21
35 600
2 358
1 118
Haga
PO
Haga 12:6
Haga Nygata
1989
2 968
344
51
49 085
-
1 167
Haga
PO
Haga 13:15
Haga Nygata
1984
2 039
536
33
37 987
2 967
1 063
Haga
PO
Haga 13:16
Frigångsgatan
1984
5 830
173
80
98 289
-
1 164
Haga
PO
Haga 15:10
Landsvägsgatan
1986
4 795
253
74
79 917
5 828
1 194
Haga
PO
Haga 16:4
Bergsgatan
1989
11 452
1 112
155
227 800
16 120
1 218
Haga
PO
Haga 16:8
Bergsgatan
2007
2 479
260
24
65 454
4 258
1 421
Haga
PO
Haga 17:6
Bergsgatan
1983
5 650
1 775
78
130 600
9 576
1 121
Haga
PO
Haga 8:3
Haga Nygata
1993
5 636
606
65
107 455
8 793
1 299
Haga
PO
Haga 9:6
Järntorget
1993
6 087
2 692
63
166 800
12 690
1 220
1948
-
-
-
3 577
3 770
-
Svalebogatan 41
1948
2 358
369
42
26 871
2 455
940
Kungsladugård
BB
Parkeringsfast. distrikt 3
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 58:13
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 88:1
Späckhuggaregatan 2A
1948
1 617
32
30
17 638
-
942
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 89:1
Späckhuggaregatan 3A
1948
3 657
-
68
38 953
3 634
945
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 90:1
Späckhuggaregatan 6A
1960
1 962
21
36
21 840
1 852
940
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 91:1
Blåvalsgatan 6A
1948
2 172
675
37
26 226
2 532
941
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 92:1
Bokekullsgatan 1A
1948
1 908
-
36
20 400
1 880
945
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 93:2
Bokekullsgatan 7A
1948
3 339
45
61
35 644
3 253
942
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 94:1
Blåvalsgatan 9A
1949
6 495
180
120
68 096
6 519
944
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 95:1
Blåvalsgatan 1A
1949
1 617
21
30
17 240
1 534
943
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 96:1
Späckhuggaregatan 7A
1948
1 086
-
19
11 308
1 082
944
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 97:1
Svalebogatan 47A
1948
1 935
158
36
20 738
1 960
950
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 98:1
Svalebogatan 45A
1948
1 299
-
24
13 600
1 257
944
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 1:14
Kustroddaregatan 1 m fl
1960
2 633
590
41
33 481
3 196
952
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 1:7
Birgittagatan 4
1973
592
13
12
6 947
586
984
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 10:15
Gröna Vallen 5 m fl
1961
5 694
223
99
65 519
5 591
944
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 11:23
Slottsskogsgatan 7-9
1966
3 805
-
78
42 000
3 697
972
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 12:16
Birgittagatan 9-17
1960
3 216
38
56
36 200
2 910
903
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 12:17
Birgittagatan 19 m fl
1960
1 526
220
18
17 521
1 407
868
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 12:18
Svanebäcksg 12-14/Ostindieg 11 1960
1 486
-
20
16 600
1 310
882
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 12:19
Svanebäcksgatan 2-10
2 903
73
55
33 024
2 711
911
1)
1960
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 109
Stadsdel/
Primärområden
Kungsladugård
FastigFastighetshetsägare1) beteckning
FB
Kungsladugård 14:11
Besöksadress
Älvsborgsgatan 13 m fl
Värde­ Bostadsår
yta
1968
7 078
LokalAntal
yta bostäder
97
119
Taxeringsvärde, tkr2)
79 243
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
6 871
957
Kungsladugård FB
Kungsladugård 15:20
Silverkällegatan 7
1987
537
-
8
6 747
571
1 063
Kungsladugård FB
Kungsladugård 15:21
Silverkällegatan 9
1929
447
14
6
4 586
412
911
Kungsladugård FB
Kungsladugård 15:22
Majstångsg 38/Silverkälleg 11
1967
692
-
11
7 805
654
946
Kungsladugård FB
Kungsladugård 15:30
Älvsborgsgatan 21 m fl
1995
8 086
958
148
121 213 10 869
1 223
Kungsladugård FB
Kungsladugård 15:31
Älvsborgsg 19/Ostindieg 12-18 1967
2 381
131
31
27 259
2 281
903
Kungsladugård FB
Kungsladugård 16:11
Älvsborgsgatan 37 m fl
1968
5 438
510
84
64 202
5 669
931
Kungsladugård FB
Kungsladugård 17:2
Strandridaregatan 3
1963
436
-
9
4 915
422
968
Kungsladugård FB
Kungsladugård 18:11
Kjellestadsgatan 5-7
1982
964
8
14
12 097
933
966
Kungsladugård FB
Kungsladugård 18:5
Kjellestadsg 9/Mariagatan 23
1984
687
61
11
8 912
773
1 064
Kungsladugård FB
Kungsladugård 18:7
Kennedygatan 20
1982
455
10
6
5 716
443
967
Kungsladugård FB
Kungsladugård 19:7
Bankebergsgatan 2
1961
533
47
14
6 364
655
1 106
Kungsladugård FB
Kungsladugård 19:9
Bankebergsgatan 4
1961
616
302
12
6 950
703
1 032
Kungsladugård FB
Kungsladugård 2:7
Kustroddaregatan 4 m fl
1974
4 656
748
77
55 984
5 308
1 010
Kungsladugård FB
Kungsladugård 20:14
Jordhyttegatan 3
1993
1 362
-
30
17 800
1 660
1 219
Kungsladugård FB
Kungsladugård 20:15
Mariagatan 31-33
1965
1 340
57
18
15 000
1 246
911
Kungsladugård FB
Kungsladugård 21:23
Majstångsgatan 9-11
1957
4 496
109
96
49 250
4 701
1 027
Kungsladugård FB
Kungsladugård 27:9
Kennedygatan 7 m fl
1984
3 834
265
56
49 585
4 058
995
Kungsladugård FB
Kungsladugård 28:16
Strandridaregatan 11 m fl
1983
8 258
561
112
105 080
8 457
979
Kungsladugård FB
Kungsladugård 29:2
Stilla Gatan 4
1956
462
29
11
5 093
507
1 076
Kungsladugård FB
Kungsladugård 29:9
Strandridaregatan 22 m fl
1982
3 220
159
51
40 481
3 224
966
Kungsladugård FB
Kungsladugård 3:10
Slottsskogsgatan 5 m fl
1966
3 828
388
76
44 289
4 188
955
Kungsladugård FB
Kungsladugård 33:8
Kungsladugårdsgatan 1 m fl
1965
2 688
349
38
32 285
2 907
926
Kungsladugård FB
Kungsladugård 34:46
Svanebäckgatan 45 m fl
1980
6 513
158
96
80 605
6 483
955
Kungsladugård FB
Kungsladugård 35:12
Kungsladugårdsgatan 20
1983
574
9
10
7 216
583
1 011
Kungsladugård FB
Kungsladugård 35:13
Kungsladugårdsgatan 18
1966
569
34
12
6 414
553
952
Kungsladugård FB
Kungsladugård 35:14
Kungsladugårdsgatan 16
1976
904
-
14
10 642
890
985
Kungsladugård FB
Kungsladugård 35:36
Valvgången 2 m fl
1976
2 344
61
35
27 400
2 286
963
Kungsladugård FB
Kungsladugård 36:19
Ekedalsgatan 38
1934
486
61
11
5 455
521
959
Kungsladugård FB
Kungsladugård 36:22
Slottsskogsgatan 70 m fl
1964
5 417
165
120
60 890
5 459
971
Kungsladugård FB
Kungsladugård 36:23
Ekedalsgatan 36 m fl
1983
1 438
70
20
18 321
1 529
994
Kungsladugård FB
Kungsladugård 37:37
Lugnet 7
1981
586
-
9
7 313
581
961
Kungsladugård FB
Kungsladugård 37:38
Lugnet 5
1960
516
42
14
5 818
559
1 058
Kungsladugård FB
Kungsladugård 37:42
Kungsladugårdsgatan 32 m fl
1981
3 791
353
52
42 531
3 943
955
Kungsladugård FB
Kungsladugård 4:15
Kustroddaregatan 28 m fl
1975
7 232
589
137
87 518
7 276
923
Kungsladugård FB
Kungsladugård 42:10
Wärnsköldsgatan 9 m fl
1968
4 618
222
71
53 280
4 565
942
Kungsladugård FB
Kungsladugård 45:4
Mariagatan 3, 6/Svanebäcksg 22 1961
635
229
11
8 281
864
980
Kungsladugård FB
Kungsladugård 45:5
Mariagatan 4
1975
452
15
6
5 343
421
927
Kungsladugård FB
Kungsladugård 45:6
Wärnsköldsgatan 1 m fl
1973
2 159
50
31
25 404
2 144
938
Kungsladugård FB
Kungsladugård 47:4
Oxhagsgatan 3
1940
-
1 866
-
17 000
-
-
Kungsladugård FB
Kungsladugård 47:5
Ståthållaregatan 19-23
1951
-
884
-
8 223
-
-
Kungsladugård FB
Kungsladugård 5:11
Älvsborgsgatan 22 m fl
1964
2 319
247
45
27 278
2 408
955
Kungsladugård FB
Kungsladugård 5:12
Svanebäcksgatan 1, 5-9
1964
1 666
85
25
18 803
1 608
914
Kungsladugård FB
Kungsladugård 5:2
Svanebäcksgatan 3
1992
429
-
8
5 546
502
1 170
Kungsladugård FB
Kungsladugård 51:2
Fågelfängaregatan 15
1951
-
985
-
9 272
-
-
Kungsladugård FB
Kungsladugård 6:18
Svanebäcksgatan 11 m fl
1965
6 469
253
109
73 059
6 529
975
Kungsladugård FB
Kungsladugård 7:11
Svanebäcksgatan 29-33
1983
1 460
-
21
18 200
1 514
1 037
Kungsladugård FB
Kungsladugård 7:12
Älvsborgsgatan 48-52
1983
1 536
131
16
20 225
1 595
961
Kungsladugård FB
Kungsladugård 7:5
Svanebäcksg 35/Mariag 11
1983
722
303
10
11 057
1 061
962
Kungsladugård FB
Kungsladugård 74:12
Vänmötet 9
1977
476
18
12
5 983
455
948
Kungsladugård FB
Kungsladugård 74:20
Slottsskogsgatan 45 m fl
1960
11 207
1 107
178
130 260 11 408
929
Kungsladugård FB
Kungsladugård 74:5
Slottsskogsgatan 47
1972
554
15
12
6 503
535
958
Kungsladugård FB
Kungsladugård 74:6
Slottsskogsgatan 49
1982
649
57
11
8 028
664
1 000
Kungsladugård FB
Kungsladugård 78:1
Slottsskogsgatan 55
1983
702
35
11
8 952
709
967
Kungsladugård FB
Kungsladugård 78:15
Stjernsköldsgatan 2 m fl
1960
6 375
125
126
103 000
7 357
1 148
Kungsladugård FB
Kungsladugård 79:10
Godhemsgatan 58-60
1981
2 291
46
34
25 171
2 212
952
Kungsladugård FB
Kungsladugård 79:4
Lugnet 12
1981
583
-
9
6 460
551
945
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
110 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
Primärområden
Kungsladugård
FastigFastighetshetsägare1) beteckning
FB
Kungsladugård 8:12
Besöksadress
Peter Bagges gata 2 m fl
Värde­
år
1960
Bostadsyta
1 800
LokalAntal Taxeringsyta bostäder värde, tkr2)
947
36
26 278
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
2 808
962
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 8:13
Svanebäcksgatan 18 m fl
1960
1 425
57
27
16 417
1 384
920
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 8:7
Peter Bagges gata 6
1983
586
-
8
7 362
559
954
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 80:13
Kungsladugårdsgatan 36
1931
852
58
11
9 579
878
906
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 82:11
Ostindiegatan 1-3 m fl
1990
1 055
113
15
13 927
1 266
1 123
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 82:14
Tranegatan 6-8 m fl
1982
1 888
62
33
23 600
1 910
1 003
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 82:6
Birgittagatan 16
1975
498
58
12
6 269
566
1 006
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 9:14
Gröna Vallen 6 m fl
1976
3 717
84
73
44 084
3 595
943
Kungsladugård
FB
Majorna 103:11
Älvsborgsgatan 8 m fl
1973
7 838
424
128
93 087
7 547
914
Kungsladugård
FB
Majorna 109:27
Karl Johansgatan 148 m fl
1984
2 072
230
32
27 182
2 251
982
Kungsladugård
FB
Majorna 720:344
Klippan 8-24
1960
1 629
-
37
16 200
1 358
833
Kungsladugård
PB
Kungsladugård 21:26
Majstångsgatan 1-7
1983
-
-
-
2 422
534
-
Kungsladugård
PB
Majorna 104:8
Karl Johansgatan 85
1995
-
1 245
-
7 151
1 168
-
Majorna
BB
Majorna 202:1
Karl Johansgatan 22
1989
656
278
10
10 222
992
1 096
Majorna
BB
Majorna 202:8
Kaptensgatan 12
1990
6 851
469
89
89 781
-
1 113
Majorna
BB
Majorna 203:9
Kaptensgatan 15A
1988
10 432
305
141
132 712
12 052
1 125
Majorna
BB
Majorna 204:11
Karl Johansgatan 36A
1991
10 864
1 039
148
147 145
13 255
1 129
Majorna
BB
Majorna 205:2
Karl Johansgatan 44
1991
9 867
828
116
131 283
11 517
1 093
Majorna
BB
Majorna 209:7
Kaptensgatan 11
1990
967
1 391
21
37 710
-
1 269
Majorna
BB
Majorna 213:14
Betzensgatan 1
1971
7 391
2 348
62
99 657
10 172
909
Majorna
BB
Majorna 214:26
Karl Johansgatan 49
1964
8 160
1 422
178
98 924
10 137
1 101
Majorna
BB
Majorna 214:27
Karl Johansgatan 47F
1967
6 406
1 084
131
77 686
-
1 136
Majorna
FB
Majorna 110:2
Allmänna Vägen 50
1985
513
93
9
7 078
658
1 091
Majorna
FB
Majorna 111:7
Hellstedtsgatan 3-7
1986
2 796
1 830
46
56 361
4 996
1 066
Majorna
FB
Majorna 143:16
Slottsskogsgatan 18-36
1990
4 919
1 350
62
71 453
6 946
1 118
Majorna
FB
Majorna 143:2
Ärlegatan 10
1987
525
-
7
6 593
543
1 035
Majorna
FB
Majorna 143:3
Ärlegatan 8
1987
459
71
6
6 154
539
1 035
Majorna
FB
Majorna 143:4
Ärlegatan 6
1980
590
-
13
7 414
627
1 064
Majorna
FB
Majorna 143:5
Ärlegatan 4
1987
582
25
9
7 314
624
1 065
Majorna
FB
Majorna 143:6
Ärlegatan 2
1987
636
228
9
9 504
877
991
Majorna
FB
Majorna 143:7
Slottsskogsgatan 42
1987
796
107
13
10 742
946
1 034
Majorna
FB
Majorna 143:9
Slottsskogsgatan 38
1987
608
33
8
7 809
644
1 003
Majorna
FB
Majorna 144:5
Slottsskogsgatan 44-46
1960
1 228
1 193
17
21 760
2 472
903
Majorna
FB
Majorna 145:3
Slottsskogsgatan 50
1982
1 382
93
28
17 798
1 573
1 073
Majorna
FB
Majorna 145:7
Slottsskogsgatan 48
1993
1 624
79
32
21 605
2 211
1 311
Majorna
FB
Majorna 145:8
Slottsskogsgatan 52-54
1998
2 327
164
52
33 268
3 249
1 322
Majorna
FB
Majorna 146:23
Slottsskogsgatan 6
1952
1 364
251
24
16 146
1 620
1 037
Majorna
FB
Majorna 160:1
Ärlegatan 9-11
1970
2 454
76
46
28 996
2 671
1 063
Majorna
FB
Majorna 161:1
Ärlegatan 7
1953
1 433
85
26
15 600
1 545
1 030
Majorna
FB
Majorna 313:13
Tellgrensgatan 2 m fl
1987
9 239
50
133
114 567
9 875
1 063
Majorna
FB
Majorna 315:10
Galateagatan 13
1985
1 475
-
21
18 400
1 573
1 066
Majorna
FB
Majorna 315:13
Mariebergsg 18 m fl
1985
4 631
217
67
58 766
4 901
1 024
Majorna
FB
Majorna 317:15
Kabyssgatan 6 m fl
1970
7 306
32
102
85 213
6 999
953
Majorna
FB
Majorna 317:9
Kabyssgatan 8
1985
1 242
-
21
15 400
1 467
1 088
Majorna
FB
Majorna 324:9
Tellgrensgatan 9 m fl
1985
5 347
212
80
66 600
5 630
1 024
Majorna
FB
Majorna 328:10
Buskärsgatan 1
1984
978
-
14
12 158
1 044
1 068
Majorna
FB
Majorna 328:9
Såggatan 53 m fl
1984
3 049
85
44
38 282
3 143
1 003
Majorna
FB
Majorna 331:2
Såggatan 69
1950
531
-
8
5 851
517
906
Majorna
FB
Majorna 331:6
Paternostergatan 6
1977
-
1 319
-
7 585
-
-
Majorna
FB
Majorna 331:9
Paternostergatan 24-32
1957
6 966
79
103
76 272
7 042
978
Majorna
FB
Majorna 333:9
Godhemsgatan 16-30
1980
6 703
-
97
83 000
6 698
995
Majorna
FB
Majorna 335:10
Ekedalsgatan 43
1977
677
57
12
7 876
707
995
Majorna
FB
Majorna 335:14
Godhemsgatan 36 m fl
1977
8 087
291
120
96 238
8 003
960
Majorna
FB
Majorna 347:1
Godhemsplatsen 1
1979
588
44
10
6 442
570
883
899
Majorna
FB
Majorna 720:216
Allmänna Vägen 48
1989
629
-
7
6 856
565
Majorna
PB
Majorna 721:92
Skärgårdsgatan 6
1986
-
-
-
6 534
990
-
Majorna
PO
Majorna 158:1
Kabelgatan
1950
4 936
922
93
57 071
6 110
1 136
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 111
Stadsdel/
Primärområden
Majorna
FastigFastighetshetsägare1) beteckning
PO
Majorna 159:1
Majorna
Besöksadress
Märlspiksgatan
Värde-­ Bostadsår
yta
1951
1 135
Hyre- BostadsLokalAntal Taxerings- värde,
hyra,
2)
yta bostäder värde, tkr
tkr3, 4) kr/kvm5)
22
14 221 1 359
1 197
PO
Majorna 217:1
Kustgatan
1991
3 352
2 574
99
60 323
-
Masthugget BB
Olivedal 27:12
Jungmansgatan 39
1968
6 701
1 053
103
86 225
7 780
1 357
963
Masthugget FB
Olivedal 22:38
Sjömansgatan 8
1976
1 024
-
16
13 008
1 048
983
Masthugget FB
Olivedal 23:25
Eldaregatan 8-18/Sofiebergsg 8
1965
6 320
209
111
76 314
6 431
1 002
Masthugget FB
Olivedal 28:11
Eldaregatan 3
2006
6 541
161
114
94 000
7 300
1 085
3 966
188
56
47 789
4 006
967
967
150
20
13 280
1 131
1 044
1 055
Masthugget FB
Olivedal 30:11
Flaggatan 2-8/Sjömansgatan 9-15 1980
Masthugget FB
Olivedal 31:12
Kompassgatan10/Flaggatan 1
1977
Masthugget FB
Olivedal 31:13
Flaggatan 3
1974
498
40
11
6 490
557
Masthugget FB
Olivedal 31:16
Flaggatan 5-7/Paradisgatan 26-30 1970
4 267
-
59
53 200
4 210
987
Masthugget PO
Stigberget 34:24
Fjärde Långgatan
3 941
126
51
55 941
-
1 195
Masthamnsgatan 17
Olivedal
PB
Masthugget 29:1
Olivedal
PO
Kommendantsängen 716:8 Landsvägsgatan
1989
2002
-
-
-
22 600
3 949
-
1971
706
326
13
15 220
1 073
899
1 167
Olivedal
PO
Olivedal 2:12
Plantagegatan
1986
8 207
379
105
124 097
-
Olivedal
PO
Olivedal 2:6
Plantagegatan
1985
2 287
134
26
34 634
-
981
Sanna
FB
Sandarna 1:8
Jordhyttegatan 2-4
1993
1 276
140
31
17 281
1 665
1 204
Sanna
FB
Sandarna 10:2
Orustgatan 12
1993
1 008
187
24
14 156
1 442
1 264
Sanna
FB
Sandarna 12:4
Jordhyttegatan 11
1993
460
194
9
7 334
706
1 162
Sanna
FB
Sandarna 12:6
Jordhyttegatan 7
1993
614
46
11
8 411
696
1 109
Sanna
FB
Sandarna 14:2
Öckerögatan 3
1983
1 176
37
24
14 598
1 510
1 246
Sanna
FB
Sandarna 15:1
Öckerögatan 6/Karl Johansg 160
1971
1 116
369
24
14 753
1 586
1 186
Sanna
FB
Sandarna 15:2
Öckerögatan 4
1975
1 652
14
28
19 400
1 968
1 131
Sanna
FB
Sandarna 15:3
Öckerögatan 2
1987
1 047
19
24
13 050
1 294
1 167
Sanna
FB
Sandarna 15:6
Karl Johansgatan 162
1966
1 176
76
24
13 269
1 249
1 041
Sanna
FB
Sandarna 2:3
Asperögatan 4
1939
768
15
16
8 209
918
1 152
Sanna
FB
Sandarna 2:8
Jordhyttegatan 12
1991
1 008
72
16
13 160
1 208
1 178
Sanna
FB
Sandarna 26:1
Öckerögatan 5
1984
1 140
36
24
14 409
1 448
1 248
Sanna
FB
Sandarna 4:5
Donsögatan 1
1993
952
248
16
14 650
1 471
1 206
Sanna
PO
Sandarna 11:8
Jordhyttegatan
1962
2 776
55
52
30 671
2 890
1 027
Sanna
PO
Sandarna 14:4
Orustgatan
1986
1 129
-
24
13 997
1 320
1 169
Sanna
PO
Sandarna 3:1
Jordhyttegatan
1939
4 960
169
111
52 258
5 746
1 122
Sanna
PO
Sandarna 5:8
Donsögatan
1986
6 286
597
102
80 196
7 409
1 114
Sanna
PO
Sandarna 6:7
Brännögatan
1984
3 539
38
65
44 252
-
1 037
Sanna
PO
Sandarna 7:2
Brännögatan
1986
1 152
22
24
14 370
-
1 095
Sanna
PO
Sandarna 8:10
Orustgatan
1968
3 820
88
80
42 388
4 291
1 116
Sanna
PO
Sandarna 8:11
Donsögatan
1986
2 280
9
40
28 431
-
1 140
1 103
Sanna
PO
Sandarna 9:2
Orustgatan
1991
1 484
396
17
22 016
-
Stigberget
FB
Majorna 304:20
Amiralitetsgatan 12 m fl
1975
7 070
480
98
85 646
7 056
941
Stigberget
FB
Majorna 305:20
Djurgårdsgatan 21-23
1980
1 286
-
17
14 000
1 214
944
Stigberget
FB
Majorna 305:22
Allmänna Vägen 20
1989
-
358
-
-
-
-
Stigberget
FB
Majorna 305:23
Djurgårdsgatan 27
1991
912
-
12
11 676
1 062
1 164
Stigberget
FB
Majorna 305:25
Kommendörsgatan 16-20
1980
2 572
-
36
28 200
2 474
962
Stigberget
FB
Majorna 305:7
Djurgårdsgatan 25
1960
571
-
9
5 505
461
808
Stigberget
FB
Majorna 307:12
Koopmansg 11-15/Amiralg 18-20
1950
3 056
71
56
33 818
3 021
964
Stigberget
FB
Majorna 307:13
Amiralitetsgatan 16 m fl
1975
1 406
51
20
16 400
1 377
947
Stigberget
FB
Majorna 307:4
Koopmansgatan 9
2000
432
-
8
6 415
541
1 252
Stigberget
FB
Majorna 308:8
Oljekvarnsgatan 17 m fl
1986
2 896
60
49
36 518
3 240
1 096
Stigberget
FB
Majorna 309:30
Koopmansgatan 12
1979
480
37
12
5 907
542
1 068
Stigberget
FB
Majorna 309:56
Klareborgsgatan 12
1976
1 851
18
36
21 800
2 114
1 080
Stigberget
FB
Majorna 318:17
Såggatan 40 m fl
1960
10 401
155
181
Stigberget
FB
Majorna 319:17
Ankargatan 18 m fl
1970
4 205
103
65
Stigberget
FB
Majorna 319:18
Klareborgsgatan 5 m fl
1991
4 335
1 174
51
Stigberget
FB
Majorna 322:12
Djurgårdsgatan 41 m fl
1960
10 222
327
181
Stigberget
FB
Majorna 323:9
Ankargatan 1-55
1965
7 327
35
121
117 940 10 205
967
48 800
4 113
959
67 535
6 403
1 083
115 493 10 328
82 216
7 145
988
970
Stigberget
FB
Majorna 325:1
Klareborgsgatan 22
1973
440
-
7
5 164
417
948
Stigberget
FB
Majorna 325:5
Klareborgsgatan 14
1979
451
-
6
5 363
449
996
Stigberget
FB
Majorna 325:6
Klareborgsgatan 18-20
1960
1 040
-
16
11 620
1 002
964
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
112 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
Primärområden
Stigberget
Fastighets- Fastighetsägare1) beteckning
FB
Majorna 326:10
Besöksadress
Vingagatan 7
Värdeår
1960
Bostadsyta
535
Hyre- BostadsLokalAntal Taxerings- värde,
hyra,
2)
yta bostäder värde, tkr
tkr3, 4) kr/kvm5)
8
6 036
513
959
Stigberget
FB
Majorna 326:12
Vingagatan 9 m fl
1978
5 895
271
94
70 703
6 074
993
Stigberget
FB
Majorna 327:1
Såggatan 46/Vingagatan 6-8
1962
846
294
12
10 256
1 085
1 019
Stigberget
FB
Majorna 327:6
Klareborgsgatan 21
1978
580
90
12
6 981
636
1 014
Stigberget
FB
Majorna 329:13
Klareborgsgatan 30
1965
886
-
18
9 967
987
1 114
Stigberget
FB
Majorna 329:18
Vargögatan 4-6
1990
1 511
-
22
19 262
1 626
1 076
Stigberget
FB
Majorna 329:19
Klareborgsgatan 24-26
1960
1 181
73
24
13 352
1 249
1 042
Stigberget
FB
Majorna 329:3
Klareborgsgatan 28
1990
1 035
4
17
13 199
1 159
1 118
Stigberget
FB
Majorna 330:5
Såggatan 60-62
1990
1 862
-
29
23 715
2 064
1 108
Stigberget
FB
Majorna 336:1
Hålekärrsgatan 14/Bangatan 67
1980
779
-
12
9 922
851
996
Stigberget
FB
Majorna 337:5
Spetsbergsgatan 6
1955
701
137
15
8 058
832
1 057
Stigberget
FB
Majorna 337:6
Spetsbergsgatan 4
1955
742
61
15
8 155
801
1 029
Stigberget
FB
Majorna 337:7
Vitögatan 1-5/Bangatan 65
1937
1 558
72
29
16 907
1 723
1 062
Stigberget
FB
Majorna 338:7
Söderlingsgatan 6-8
1987
987
115
21
13 079
1 271
1 186
Stigberget
FB
Majorna 338:9
Spetsbergsgatan 1-3
1989
2 308
-
32
29 000
2 726
1 181
Stigberget
FB
Majorna 339:1
Söderlingsgatan 10
1986
808
-
11
10 034
839
1 038
Stigberget
FB
Majorna 339:4
Söderlingsgatan 14
1989
589
-
6
7 446
611
1 037
Stigberget
FB
Majorna 339:5
Söderlingsgatan 12
1986
579
-
9
7 276
630
1 089
Stigberget
FB
Majorna 340:10
Ekedalsgatan 12
1986
726
10
14
9 087
839
1 148
Stigberget
FB
Majorna 340:11
Söderlingsgatan 11-17
1985
2 626
58
49
33 141
2 962
1 107
Stigberget
FB
Majorna 340:7
Ekedalsgatan 18
1979
505
168
10
6 760
608
1 019
Stigberget
FB
Majorna 340:8
Ekedalsgatan 16
1979
496
42
8
6 146
551
1 037
Stigberget
FB
Majorna 340:9
Ekedalsgatan 14
1985
644
92
9
8 495
740
1 032
Stigberget
FB
Majorna 341:14
Söderlingsgatan 1-9/Ekedalsg 4-8
1986
6 020
516
99
78 101
7 273
1 112
Stigberget
FB
Majorna 342:1
Ekedalsgatan 1
1992
878
-
18
11 333
1 107
1 261
Stigberget
FB
Majorna 342:8
Fredbergsgatan 2, 4, 6
2002
2 536
60
52
39 792
3 479
1 351
Stigberget
FB
Majorna 343:11
Stenklevsgatan 3
2003
433
909
9
19 953
1 731
1 335
Stigberget
FB
Majorna 343:12
Oljekvarnsgatan 14
1987
1 983
70
31
25 774
2 435
1 134
Stigberget
FB
Majorna 343:14
Djurgårdsg 47/Oljekvarnsg 8-12
1991
2 573
77
45
33 710
3 288
1 237
Stigberget
FB
Majorna 344:4
Dahlströmsgatan 5
2000
636
-
13
9 303
849
1 335
Stigberget
FB
Majorna 344:8
Stenklevsgatan 6-10/Fredbergsg 1
1978
3 000
43
51
35 598
3 139
1 038
Stigberget
FB
Majorna 345:1
Dahlströmsgatan 6
1992
-
781
-
-
-
-
Stigberget
FB
Majorna 345:2
Dahlströmsgatan 4
1938
961
42
23
10 083
871
882
Stigberget
FB
Majorna 345:5
Ekedalsgatan 7-9
1997
1 586
-
38
21 542
2 142
1 350
Stigberget
FB
Majorna 346:8
Ekedalsgatan 11-23
1985
5 261
292
88
66 477
5 856
1 077
1 114
Stigberget
FB
Majorna 350:4
Oljekvarnsgatan 22
1984
550
-
11
6 916
613
Stigberget
FB
Majorna 401:1
Allmänna Vägen 11/Djurgårdsg 16
1980
717
115
9
9 504
796
969
Stigberget
FB
Majorna 723:8
Allmänna Vägen 9
1978
315
50
5
3 193
254
730
Stigberget
GL
Majorna 723:7
Karl Johansgatan 12
1979
-
1 280
-
-
-
-
Stigberget
PB
Majorna 352:4
Amiralitetsgatan 3
1997
-
-
-
1 676
283
-
Änggården
FB
Änggården 14:2
Lillängsgatan 1-7
1970
-
3 432
-
35 800
-
-
Änggården
FB
Änggården 15:2
Lillängsgatan 2-6
1970
-
3 501
-
28 546
-
-
Änggården
PB
Del av Änggården 33:1 Ehrenströmsgatan 15
2008
-
-
-
-
9 252
-
Änggården
PB
Guldheden 754:69
1980
-
-
-
17 470
2 631
-
Ehrenströmsgatan 17
Änggården
PB
Änggården 33:2
Per Dubbsgatan 9
1995
-
1 264
-
36 000
4 129
-
Änggården
SC
Slottskogen 719:13
Slottskogsgatan
2007
-
11 035
-
-
4 525
-
689 360
94 422
11 002
9 715 128 854 607
1 052
MAJORNA-LINNÉ
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 113
Stadsdel/
FastigFastighetsPrimärhetsområden
ägare1) beteckning
ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO
Flatås
PO
Järnbrott 145:2
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:1
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:2
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:3
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:4
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:6
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 142:4
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 142:5
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 142:6
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 184:1
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 184:2
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 184:3
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 184:4
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 758:66
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 758:71
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 758:72
Frölunda Torg
PO
Rud 760:43
Frölunda Torg
PO
Rud 760:44
Frölunda Torg
PO
Rud 9:2
Frölunda Torg
PO
Rud 9:3
Frölunda Torg
PO
Rud 9:4
Frölunda Torg
PO
Rud 9:5
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:87
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:88
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:89
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:90
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:91
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:92
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:93
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:94
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:95
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:96
Besöksadress
Värde­ Bostadsår
yta
Synhållsgatan
Mandolingatan
Mandolingatan
Mandolingatan
Mandolingatan
Mandolingatan
Marconigatan
Marconigatan
Marconigatan
Näverlursgatan
Näverlursgatan
Näverlursgatan
Näverlursgatan
Mandolingatan
Mandolingatan
Mandolingatan
Gånglåten
Gånglåten
Gånglåten
Gånglåten
Gånglåten
Gånglåten
Elins Gård
Idas Gård
Fyrktorget
Amandas Gård
Amandas Gård
Fredrikas Gård
Fredrikas Gård
Annas Gård
Annas Gård
Julianas Gård
1973
1961
1962
1962
1962
1962
1964
1964
1970
1964
1964
1964
1965
1961
1962
1985
1963
1963
2003
2003
2003
2001
2003
2001
2000
1999
1998
1997
1997
1996
1996
1995
9 072
9 072
9 072
9 072
9 072
7 315
7 302
7 143
7 899
7 825
7 887
6 962
12 059
11 096
11 742
5 041
6 762
2 290
7 337
3 725
4 324
4 632
4 632
7 028
8 896
317
259
356
241
204
595
680
808
104
293
41
1 034
350
100
269
1 117
112
24
678
86
233
120
473
10
156
156
156
156
156
97
98
100
102
101
102
90
181
172
179
84
110
37
130
65
65
70
69
114
132
184
67 550
67 522
68 029
67 182
67 114
78 805
81 202
87 800
58 838
59 096
57 644
56 174
1 184
1 219
112 799
104 559
117 075
45 166
12 437
62 212
29 026
76 400
37 445
43 779
45 207
45 187
69 949
85 018
8 711
8 761
8 771
8 651
8 628
7 452
7 479
7 442
7 420
7 074
6 981
1 170
602
845
735
13 518
12 575
13 769
5 414
1 498
3 829
9 613
5 327
5 221
-
Högsbohöjd
Högsbohöjd
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Julianas Gård
Idas Gård
Markmyntsgatan 3
Skäpplandsgatan 7-11
Spannlandsgatan 10-16
Spannlandsgatan 5-9
Marklandsgatan 17-19
Högsbogatan 40
Bankogatan 3-5
Dollargatan 2-10
Riksdalersgatan 7-21
Riksdalersgatan 1-5
Sterlingsgatan 2-10
Örtugsgatan 1-23
Riksdalersgatan 2-4
Järnmyntsgatan 2-8
Riksdalersgatan 21
Järnmyntsgatan 1-7
Nickelmyntsgatan 1-11
Penninggatan 1-15
Bankogatan 12-38
Markmyntsgatan 16
Markmyntsgatan 2-12
Axel Dahlströms Torg 2
Skiljemyntsgatan 2-14
Markmyntsgatan 19
Markmyntsgatan 7-17
Bankogatan 35-43
Bankogatan 19-33
1995
2001
1957
1962
1961
1962
1961
1982
1954
1952
1953
1953
1952
1953
1953
1976
1967
1953
1977
1954
1992
1953
1954
1984
1972
1985
1954
1953
1954
3 851
2 754
2 712
4 280
5 954
4 240
2 936
3 873
1 788
3 146
2 710
2 508
4 029
1 988
1 430
1 524
2 328
3 284
4 682
1 812
3 837
2 858
2 868
6 204
1 922
2 994
18
10
261
2 758
53
105
633
111
93
239
153
52
55
10
699
31
1 314
927
144
409
63
103
-
62
46
56
72
96
70
48
64
30
54
50
42
78
34
26
26
39
58
80
30
64
54
48
108
32
50
37 360
30 400
19 000
31 200
42 821
32 724
21 400
14 641
27 239
13 221
25 567
19 649
18 240
30 300
15 097
11 292
560
12 338
18 053
23 720
47 410
13 263
34 091
29 071
22 907
1 767
43 800
14 012
22 503
3 155
3 007
3 815
5 439
3 976
2 625
3 487
1 863
3 582
2 591
2 370
4 330
2 076
1 508
189
1 746
2 713
3 336
6 351
1 719
5 131
4 329
3 458
5 647
1 807
2 904
1)
PO
PO
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
Järnbrott 116:97
Järnbrott 116:99
Järnbrott 108:2
Järnbrott 122:3
Järnbrott 123:1
Järnbrott 123:2
Järnbrott 124:3
Järnbrott 131:3
Järnbrott 63:5
Järnbrott 65:1
Järnbrott 66:1
Järnbrott 67:1
Järnbrott 67:2
Järnbrott 68:3
Järnbrott 68:4
Järnbrott 75:2
Järnbrott 758:114
Järnbrott 76:1
Järnbrott 77:2
Järnbrott 78:4
Järnbrott 81:4
Järnbrott 81:6
Järnbrott 81:8
Järnbrott 83:4
Järnbrott 84:1
Järnbrott 84:5
Järnbrott 84:6
Järnbrott 86:8
Järnbrott 87:1
LokalAntal
yta bostäder
Taxeringsvärde, tkr2)
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
944
944
945
943
942
902
911
959
897
885
896
882
1 116
1 121
1 107
1 065
1 116
1 244
1 275
1 265
1 127
1 096
1 149
1 117
1 184
1 120
1 117
1 103
866
908
888
865
879
967
896
909
887
965
889
1 020
992
1 144
980
1 184
893
984
1 171
1 128
905
891
898
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
114 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
Primärområden
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Högsbotorp
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Järnbrott
Fastighetsägare1)
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
FB
GL
GL
GS
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
BB
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
Fastighetsbeteckning
Järnbrott 88:1
Järnbrott 89:6
Järnbrott 90:1
Järnbrott 91:1
Järnbrott 92:1
Järnbrott 92:3
Järnbrott 93:1
Järnbrott 93:2
Järnbrott 93:3
Järnbrott 93:4
Järnbrott 93:5
Järnbrott 94:1
Järnbrott 82:3
Järnbrott 83:2
Järnbrott 758:572
Järnbrott 12:2
Järnbrott 13:1
Järnbrott 14:2
Järnbrott 17:1
Järnbrott 18:1
Järnbrott 19:2
Järnbrott 20:1
Järnbrott 3:1
Järnbrott 4:2
Järnbrott 8:2
Järnbrott 10:1
Järnbrott 11:1
Järnbrott 19:3
Järnbrott 2:1
Järnbrott 5:1
Järnbrott 6:1
Järnbrott 7:3
Järnbrott
PO
Järnbrott 9:1
Kaverös
FB
Järnbrott 91:2
Kaverös
PO
Järnbrott 154:1
Kaverös
PO
Järnbrott 155:1
Kaverös
PO
Järnbrott 155:4
Kaverös
PO
Järnbrott 156:1
Kaverös
PO
Järnbrott 194:1
Tofta
BB
Järnbrott 133:10
Tofta
BB
Järnbrott 133:2
Tofta
BB
Järnbrott 133:3
Tofta
BB
Järnbrott 133:4
Tofta
BB
Järnbrott 133:5
Tofta
BB
Järnbrott 133:6
Tofta
BB
Järnbrott 133:7
Tofta
BB
Järnbrott 134:1
Tofta
BB
Järnbrott 134:10
Tofta
BB
Järnbrott 134:11
Tofta
BB
Järnbrott 134:14
Tofta
BB
Järnbrott 134:15
Tofta
BB
Järnbrott 134:18
Tofta
BB
Järnbrott 134:20
Tofta
BB
Järnbrott 134:3
Tofta
BB
Järnbrott 134:9
Tofta
BB
Järnbrott 136:1
Tofta
BB
Järnbrott 136:2
Tofta
BB
Järnbrott 136:3
Tofta
BB
Järnbrott 136:4
Tofta
BB
Järnbrott 136:8
Tofta
PO
Järnbrott 166:11
ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO
1)
Besöksadress
Skiljemyntsgatan 16-18
Skiljemyntsgatan 3-19
Riksdalersgatan 48-52
Riksdalersgatan 23-45
Sikelgatan 2-8
Riksdalersgatan 42-46
Bankogatan 7
Bankogatan 9
Bankogatan 11
Bankogatan 13
Riksdalersgatan 30-38
Riksdalersgatan 10-26
Axel Dahlströms Torg 1
Axel Dahlströms Torg 3
Axel Dahlströms Torg
Kondensatorsgatan 3
Relägatan 8
Relägatan 1
Bildradiogatan 13
Bildradiogatan 10
Antenngatan 7
Antenngatan 10
Bildradiogatan 14
Bildradiogatan 29
Modulatorsgatan 1
Televisionsgatan
Televisionsgatan
Flygradiogatan
Flygradiogatan
Bildradiogatan
Rundradiogatan
Rundradiogatan
Värde- Bostadsår
yta
1954
3 148
1953
3 464
1953
990
1953
8 718
1953
1 350
1953
990
1953
1 869
1953
1 679
1953
1 625
1953
1 625
1953
1 996
1953
3 435
1954
1954
1964
1986
4 645
1953
1 755
1952
3 300
1988
3 810
1952
2 080
1953
218
1954
384
1963
3 496
1990
4 524
1990
3 629
1970
1 083
1986
3 939
1991
3 201
1991
3 384
1987
5 730
1990
7 413
1982
6 300
Lokalyta
86
57
48
926
78
18
13
13
103
326
2 306
2 376
95
58
72
176
2 205
806
212
181
69
71
72
45
156
686
158
-
Antal
bostäder
57
58
18
168
24
18
31
28
27
27
46
78
85
27
60
66
32
7
12
57
84
62
18
66
57
54
96
120
112
Taxeringsvärde, tkr2)
22 000
24 227
7 226
64 644
10 114
7 260
13 171
11 768
11 560
11 555
14 622
25 304
8 314
11 138
2 281
40 021
12 588
24 275
33 491
15 138
10 877
7 130
26 056
40 453
32 267
8 626
33 367
29 047
30 894
52 872
65 394
53 200
Bildradiogatan
Riksdalersgatan 47-53
Dirigentgatan
Barytongatan
Barytongatan
Tunnlandsgatan
Kaverösporten
Norra Dragspelsgatan 16
Norra Dragspelsgatan 4
Norra Dragspelsgatan 6
Norra Dragspelsgatan 8
Norra Dragspelsgatan 10
Norra Dragspelsgatan 12
Norra Dragspelsgatan 14
Norra Dragspelsgatan 9
Södra Dragspelsgatan 39
Södra Dragspelsgatan 41
Pianogatan 18
Pianogatan 74
Södra Dragspelsgatan 43
Pianogatan 50
Norra Dragspelsgatan 1
Södra Dragspelsgatan 37
Södra Dragspelsgatan 20
Södra Dragspelsgatan 22
Södra Dragspelsgatan 24
Södra Dragspelsgatan 26
Södra Dragspelsgatan 28
Frölunda Kyrkogata
1988
2011
1981
1965
1996
1965
1999
1963
1962
1962
1962
1962
1962
1963
1962
1963
1964
1963
1968
1964
1962
1962
1963
1963
1963
1963
1963
1963
1996
117
337
333
522
370
49
39
74
39
101
71
39
1
51
12
39
20
40
60
49
56
39
116
30 730
48
12
304
172
22
180
36
50
60
60
60
60
60
55
83
55
55
109
43
60
83
82
60
50
50
50
50
50
98
8 047
26 243
30 000
172 930
85 652
23 521
86 053
32 200
25 155
29 800
29 800
29 800
29 878
30 039
27 600
39 400
27 614
27 600
50 868
22 614
30 078
38 224
38 258
30 000
25 127
25 000
25 014
25 045
25 078
58 592
4 287 511
2 918
861
20 674
11 644
1 854
11 695
2 639
3 428
4 112
4 112
4 112
4 112
4 147
3 802
5 454
3 774
3 774
6 974
3 125
4 117
5 311
5 373
4 117
3 427
3 427
3 427
3 427
3 427
6 058
504 872
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
3 012
902
3 161
891
970
919
8 800
943
1 372
917
967
933
1 672
886
1 483
883
1 461
886
1 459
882
2 054
983
3 713
981
1 434
2 116
571
4 917
998
1 615
886
3 499
936
1 034
2 008
905
2 061
1 049
1 150
1 013
3 631
979
5 524
1 182
1 135
1 081
951
4 139
1 018
1 121
3 816
1 080
6 462
1 024
8 289
1 092
6 745
1 034
3 199
1 316
23 840
11 036
11 349
5 668
3 759
3 803
3 736
3 803
3 782
3 481
4 981
3 324
6 404
2 830
3 641
4 872
4 918
3 623
3 040
3 063
3 055
7 181
545 044
1 021
1 529
1 131
936
1 423
939
1 415
891
885
886
886
886
870
870
913
880
881
916
904
880
916
913
880
886
887
887
887
886
1 150
997
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 115
Stadsdel/
FastigFastighetsPrimärhetsområden
ägare1) beteckning
VÄSTRA GÖTEBORG
Besöksadress
Värde­ Bostadsår
yta
LokalAntal
yta bostäder
Taxeringsvärde, tkr2)
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
Grevegården
FB
Tynnered 5:1
Grevegårdsvägen 2-40
1993
12 526
343
163
117 728
13 234
1 000
Grevegården
FB
Tynnered 6:3
Grevegårdsvägen 50-96
1994
14 892
198
202
139 903
15 607
1 007
1 007
Grevegården
FB
Tynnered 7:1
Grevegårdsvägen 100-194
1995
29 041
1 511
390
288 319
31 960
Kannebäck
FB
Önnered 45:1
Opalgatan 83-125
1966
-
-
-
-
507
-
Kannebäck
FB
Önnered 45:12
Grevegårdsvägen 218-242
1966
7 075
110
99
51 802
6 132
855
Kannebäck
FB
Önnered 45:13
Opalgatan 83-107
1966
6 996
1 298
95
56 216
6 791
854
Kannebäck
FB
Önnered 45:14
Grevegårdsvägen 200-216
1966
4 786
415
68
37 108
4 505
858
855
Kannebäck
FB
Önnered 45:2
Opalgatan 109-125
1966
4 928
-
68
35 400
4 212
Kannebäck
FB
Önnered 48:1
Opalgatan 1-75
1966
-
-
-
6 800
1 602
-
Kannebäck
FB
Önnered 48:10
Opalgatan 21-45
1966
6 614
79
97
48 294
5 746
862
Kannebäck
FB
Önnered 48:11
Bronsåldersgatan 40-64
1966
6 504
327
93
48 569
5 867
865
Kannebäck
FB
Önnered 48:12
Opalgatan 47-75
1966
7 149
224
106
52 964
6 366
864
Kannebäck
FB
Önnered 48:4
Bronsåldersgatan 66-80
1966
4 175
192
57
30 706
3 686
856
Kannebäck
FB
Önnered 48:9
Opalgatan 1-19
1966
5 109
-
73
36 800
4 418
863
Långedrag
EH
Rud 46:1
Riggatan 9
1975
190
-
1
2 839
99
522
Styrsö
FB
Donsö 203:2
D Gärde 2-15/Töttefällev 4-14 1986
1 468
-
20
14 764
1 417
965
Styrsö
FB
Donsö 47:1
Ringkullevägen 1-5
1970
721
337
9
6 728
836
877
Styrsö
FB
Styrsö 2:646
Styrsö Tångenväg 69
1990
402
-
6
3 477
421
1 048
Styrsö
FB
Styrsö 3:161
Styrsö Byväg 1
1929
103
-
2
1 344
59
577
Styrsö
FB
Styrsö 3:335
Halsviksvägen 68-70
1952
186
-
2
2 599
133
713
Styrsö
GL
Styrsö 3:183
Brattenvägen 13
1980
-
1 142
-
-
-
-
Ängås
BB
Järnbrott 164:14
Briljantgatan 37
1967
10 243
45
124
74 981
8 850
861
Ängås
BB
Järnbrott 164:15
Briljantgatan 51
1967
6 171
353
83
46 296
-
886
Ängås
BB
Järnbrott 164:17
Briljantgatan 66
1967
4 294
24
58
31 513
-
877
Ängås
BB
Järnbrott 164:19
Topasgatan 13A
1967
-
179
-
891
-
-
Ängås
BB
Järnbrott 164:20
Topasgatan 4
1966
-
1 061
-
7 145
1 853
-
Ängås
BB
Järnbrott 164:3
Topasgatan 53
1966
5 558
8
75
38 814
4 854
873
Ängås
BB
Järnbrott 164:4
Topasgatan 5
1966
4 544
1 666
63
41 574
5 314
878
Ängås
BB
Järnbrott 164:5
Topasgatan 14
1967
6 650
91
94
46 707
5 863
878
Ängås
BB
Järnbrott 164:6
Topasgatan 27
1966
6 368
56
90
45 693
5 624
880
Ängås
BB
Järnbrott 164:7
Topasgatan 40
1966
3 388
110
48
24 763
-
891
Ängås
BB
Järnbrott 164:8
Topasgatan 49
1965
4 029
129
59
29 601
-
880
Ängås
GL
Järnbrott 164:2
Topasgatan 58-59
1973
-
3 405
-
-
3 145
-
Önnered
BB
Önnered 102:1
Önnereds Byväg 2
1983
2 068
-
40
23 520
2 062
993
Önnered
EH
Önnered 60:27
Kupeskärsgatan 54
1970
115
-
1
1 799
87
753
Önnered
EH
Önnered 61:29
Kupeskärsgatan 81
1970
84
-
1
1 404
71
845
Önnered
EH
Önnered 61:36
Kupeskärsgatan 101
1970
84
-
1
1 404
71
845
Önnered
EH
Önnered 61:59
Kupeskärsgatan 67
1970
84
-
1
1 404
68
809
Önnered
EH
Önnered 61:62
Kupeskärsgatan 61
1970
84
-
1
1 405
71
845
Önnered
EH
Önnered 62:25
Tanneskärsg 55
1970
115
-
1
1 810
87
753
Önnered
EH
Önnered 62:65
Tanneskärsg 127
1970
84
-
1
1 446
68
809
Önnered
EH
Önnered 62:70
Tanneskärsg 137
1970
84
-
1
1 449
71
845
Önnered
EH
Önnered 62:73
Tanneskärsg 149
1970
84
-
1
1 446
68
809
Önnered
EH
Önnered 62:80
Tanneskärsg 157
1970
84
-
1
1 449
71
845
Önnered
EH
Önnered 62:89
Tanneskärsg 175
1970
84
-
1
1 449
71
845
Önnered
EH
Önnered 63:14
Tanneskärsg 203
1970
116
-
1
1 910
91
792
Önnered
EH
Önnered 63:24
Tanneskärsg 229
1970
116
-
1
1 910
88
759
Önnered
EH
Önnered 63:29
Tanneskärsg 241
1970
116
-
1
1 876
88
759
Önnered
PO
Fiskebäck 90:1
Kumleskärsgatan
1994
VÄSTRA GÖTEBORG
7 211
111
79
85 254
9 573
1 256
174 721
13 414
2 378
1 501 273
178 606
930
LUNDBY
Brämaregården
BB
Parkeringsfast. distrikt 2
Brämaregården
BB
Lindholmen 12:1
Arbetaregatan 6
1960
-
-
-
4 450
2 063
-
1993
3 435
-
40
50 000
2 792
813
Brämaregården
BB
Lindholmen 15:1
Arbetaregatan 5
1993
1 752
-
20
25 800
1 424
813
Brämaregården
BB
Lindholmen 15:3
Släggaregatan 6A
1994
569
-
8
7 205
556
977
Brämaregården
BB
Lindholmen 16:1
Släggaregatan 1A
1992
1 507
-
21
18 200
1 404
931
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
116 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
Primärområden
Brämaregården
FastigFastighetshetsägare1) beteckning
BB
Lindholmen 19:1
Besöksadress
Plåtslagaregatan 7
Värde­ Bostadsår
yta
1995
172
LokalAntal
yta bostäder
2
Taxeringsvärde, tkr2)
4 020
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
176
865
Brämaregården
BB
Lindholmen 19:2
Gjutaregatan 8
1995
240
-
7
3 424
267
Brämaregården
BB
Lindholmen 735:333
Lindholmsvägen 10
1929
-
291
-
1 941
-
1 110
-
Brämaregården
BB
Lindholmen 735:39
Gjutaregatan 10
1995
243
-
3
2 954
217
894
Brämaregården
BB
Lindholmen 735:487
Förmansgatan 1A
1991
968
-
13
11 620
891
921
Brämaregården
BB
Lindholmen 9:1
Verkmästaregatan 2
1997
842
-
13
13 608
1 152
1 369
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 12:15
Inlandsgatan 29A
1964
1 044
45
14
8 569
881
814
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 29:2
Stataregatan 2
1985
1 271
108
23
12 469
-
1 034
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 32:1
Lantmannagatan 8A
1985
1 479
140
27
14 634
1 586
1 017
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 33:1
Lantmannagatan 4
1986
1 049
183
21
10 998
1 245
1 053
1 008
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 33:2
Inlandsgatan 38A
1983
1 358
222
26
14 294
1 563
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 33:3
Inlandsgatan 36A
1983
1 089
47
21
10 508
1 109
989
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 33:4
Östra keillersgatan 4A
1986
1 071
14
21
10 382
1 134
1 050
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 6:10
Västra Andersgårdsgatan 7A 1946
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 7:2
Inlandsgatan 34A
4 257
124
90
34 407
3 899
908
1982
607
83
10
2 047
-
979
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 7:8
Inlandsgatan 32
1976
2 465
384
43
23 136
-
956
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 7:9
Östra Keillersgatan 6A
1964
668
-
16
5 546
598
895
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:10
Västra Andersgårdsgatan 12 2004
2 057
-
57
27 400
2 631
1 279
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:11
Västra Andersgårdsgatan 10 1972
2 015
-
70
17 943
2 467
1 224
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:12
Västra Andersgårdsgatan 6
1972
2 015
156
70
17 896
-
1 225
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:13
Gropegårdsgatan 3
1972
2 015
-
70
17 400
2 463
1 222
1 245
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:14
Västra Andersgårdsgatan 2
1972
4 275
-
151
37 600
5 323
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:15
Gropegårdsgatan 1B
1972
-
1 115
-
4 187
-
-
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:16
Gropegårdsgatan 1A
1972
5 210
-
185
46 400
6 440
1 236
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:9
Gropegårdsgatan 5
1972
-
-
-
-
575
-
Brämaregården
FB
Brämaregården 75:1
Virvelsvindsgatan 16
1958
7 033
737
123
91 831
9 209
1 133
Brämaregården
FB
Sannegården 33:1
Miraallén 65
2002
-
-
-
2 200
-
-
Brämaregården
FB
Sannegården 34:5
Miraallén 49-63
2002
6 076
497
87
113 829
9 637
1 522
Brämaregården
GL
Brämaregården 72:8
Virvelvindsgatan 8A
1981
-
1 880
-
-
-
-
Brämaregården
PB
Rambergstaden 71:2
Inlandsgatan
1970
-
-
-
2 121
971
-
Brämaregården
PO
Brämaregården 2:13
Rambergsvägen
1963
5 228
151
102
43 349
4 901
926
Brämaregården
PO
Brämaregården 20:11
Jägaregatan
2006
3 548
-
72
48 600
4 800
1 333
Brämaregården
PO
Brämaregården 25:13
Hisingsgatan
1969
2 667
90
58
22 644
-
972
Brämaregården
PO
Brämaregården 27:2
Brämaregatan
1951
678
259
13
6 823
933
989
Brämaregården
PO
Brämaregården 27:9
Brämaregatan
1972
3 720
249
68
34 082
3 568
897
Brämaregården
PO
Brämaregården 29:5
Myntgatan
1983
1 981
77
25
19 357
-
995
Brämaregården
PO
Brämaregården 3:16
Östra Stillestorpsgatan
1980
835
10
14
7 908
-
959
Brämaregården
PO
Brämaregården 3:25
Bergavägen
1983
566
141
9
6 094
677
928
Brämaregården
PO
Brämaregården 3:26
Rambergsvägen
1983
1 132
20
16
10 932
-
909
Brämaregården
PO
Brämaregården 3:27
Östra Stillestorpsgatan
1983
1 064
-
17
10 054
1 026
964
890
Kvillebäcken
BB
Kvillebäcken 43:1
Drakblommegatan 3
1960
5 773
35
161
47 916
5 306
Kvillebäcken
BB
Kvillebäcken 78:1
Rundbäcksgatan
1929
-
-
-
-
-
-
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 5:4
Vårlöksgatan 1
1953
1 194
66
20
9 682
1 235
921
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 5:5
Vårlöksgatan 3
1952
1 194
66
20
10 100
1 203
916
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 6:1
Smörbollsgatan 5
1952
1 184
52
20
9 651
1 204
927
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 6:4
Vårlöksgatan 2
1950
1 236
70
20
10 295
1 196
900
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 7:7
Smörbollsg 2-6/Tjärblomsg 1-5 1997
7 776
16
209
87 200
8 585
1 094
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 8:7
Tjärblomsg 2-6/Konvaljeg 1-5 1979
7 149
515
137
66 955
7 346
949
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 9:6
Konvaljeg 2-4/Kabbeleksg 1
3 296
562
75
37 664
4 255
1 109
1994
Kvillebäcken
PB
Brämaregården 37:2
Vågmästaregatan 3
1980
-
-
-
8 128
1 740
-
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 40:1
Sunnanvindsgatan
1956
2 893
153
53
23 273
2 843
937
1 020
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 41:2
Wieselgrensgatan
1986
5 323
550
93
53 276
6 049
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 44:1
Sockenvägen
1956
2 461
226
48
20 021
2 422
933
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 57:1
Alice Bonthronsgatan
1976
1 609
-
32
12 224
1 252
778
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 58:1
Alice Bonthronsgatan
1968
1 694
341
35
15 843
-
778
Kvillebäcken
PO
Tolered 29:14
Gamla Björlandavägen
1983
3 656
32
52
33 000
-
1 024
Sannegården
BB
Kyrkbyn 156:2
Inägogatan 17A
1987
1 816
-
32
16 760
1 839
992
Sannegården
BB
Kyrkbyn 27:13
Inägogatan 19A
1986
1 816
-
32
16 663
1 822
991
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 117
Stadsdel/
Primärområden
Sannegården
Fastighetsägare1)
BB
Fastighetsbeteckning
Kyrkbyn 37:2
Besöksadress
Byalagsgatan 8A
Värde­ Bostadsår
yta
1952
4 146
LokalAntal Taxeringsyta bostäder värde, tkr2)
173
78
31 795
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
3 789
882
Sannegården
BB
Kyrkbyn 89:7
Kyrkbytorget 1
1978
1 410
2 251
54
22 679
3 575
Sannegården
BB
Kyrkbyn 92:1
Byalagsgatan 14
1954
3 661
985
90
32 659
4 427
1 407
960
Sannegården
BB
Kyrkbyn 93:2
Eketrägatan 5
1952
6 024
-
119
45 200
5 641
927
Sannegården
BB
Kyrkbyn 94:2
Inägogatan 6
1951
1 101
63
19
10 258
1 347
901
Sannegården
BB
Kyrkbyn 95:1
Eketrägatan 3
1952
4 642
1 399
87
36 331
-
896
Sannegården
BB
Kyrkbyn 96:1
Eketrägatan 10A
1955
2 236
105
54
17 220
2 231
958
Sannegården
BB
Kyrkbyn 96:2
Eketrägatan 4
1952
5 853
584
111
45 693
-
890
74 432
6 499
1 316
136 662 13 240
1 644
Sannegården
BB
Sannegården 28:28
Manövergången 2
2001
4 259
72
46
Sannegården
BB
Sannegården 28:30
Maskinkajen 13
2001
7 251
504
76
Sannegården
BB
Sannegården 55:1
Styrfarten 1
2005
9 878
109
163
191 879
-
1 603
Sannegården
BB
Sannegården 56:1
Ostindiefararen 26
2009
7 058
118
105
142 106
-
1 502
1 658
Sannegården
BB
Sannegården 57:1
Ostindiefararen 48
2008
8 545
113
121
169 718
-
Sannegården
BB
Sannegården 68:1
Sannegården
2010
-
-
-
15 028
-
-
Sannegården
BB
Sannegården 74:1
Ostindiefararen
1929
5 829
137
80
108 902
9 662
1 547
Sannegården
EH
Sannegården 79:12
Rositas Gata 9
2009
146
-
1
2 262
209
1 389
Sannegården
EH
Sannegården 79:13
Rositas Gata 7
2009
146
-
1
2 262
209
1 389
Sannegården
EH
Sannegården 79:15
Rositas Gata 3
2009
146
-
1
2 255
209
1 389
Sannegården
EH
Sannegården 79:5
Astris Gata 18
2009
136
-
1
2 178
199
1 421
Sannegården
EH
Sannegården 80:12
Pepitas Gata 11
2009
146
-
1
2 263
209
1 389
Sannegården
EH
Sannegården 80:14
Pepitas Gata 7
2009
146
-
1
2 255
209
1 389
Sannegården
EH
Sannegården 80:15
Pepitas Gata 5
2009
146
-
1
2 255
209
1 389
Sannegården
EH
Sannegården 80:2
Rositas Gata 4
2009
136
-
1
2 171
199
1 421
Sannegården
EH
Sannegården 80:5
Rositas Gata 10
2009
136
-
1
2 178
199
1 421
Sannegården
EH
Sannegården 80:9
Pepitas Gata 17
2009
141
-
1
2 185
209
1 438
Sannegården
FB
Kyrkbyn 27:1
Inägogatan 27
1991
810
-
12
7 722
864
1 067
Sannegården
FB
Kyrkbyn 33:1
Inägogatan 29-33
1972
4 350
71
66
35 324
4 626
1 040
Sannegården
FB
Kyrkbyn 89:1
Eketrägatan 22-24
1992
2 979
392
45
29 598
3 309
1 040
Sannegården
FB
Sannegården 28:29
Styrgången 6-10/Styrfart 10-14 2000
4 254
173
65
78 607
7 491
1 559
Sannegården
FB
Sannegården 83:1
Skonaren Ingos Gata
2011
-
-
-
2 000
-
-
Sannegården
GL
Kyrkbyn 89:6 (1)
Eketrägatan 12
2001
-
1 878
-
-
1 222
-
Sannegården
PO
Kyrkbyn 17:13
Douglasgatan
1975
4 810
319
73
40 077
4 734
934
Sannegården
PO
Kyrkbyn 17:5
Lundbygatan
1988
563
33
11
5 329
-
1 085
Sannegården
PO
Kyrkbyn 17:6
Lundbygatan
1988
1 050
136
17
10 639
1 255
1 029
Sannegården
PO
Kyrkbyn 27:2
Inägogatan
1997
984
-
18
10 337
1 050
1 067
Sannegården
PO
Kyrkbyn 27:3
Inägogatan
1997
1 263
-
21
13 198
1 322
1 047
Sannegården
PO
Kyrkbyn 34:1
Inägogatan
1997
2 681
12
49
28 200
-
1 129
Sannegården
PO
Kyrkbyn 35:1
Inägogatan
1997
1 370
-
25
14 452
1 669
1 136
Sannegården
PO
Kyrkbyn 35:2
Inägogatan
1997
1 320
-
24
13 935
1 487
1 127
Sannegården
PO
Kyrkbyn 35:3
Inägogatan
1997
1 320
5
24
13 935
-
1 127
Sannegården
PO
Kyrkbyn 36:1
Byalagsgatan
1997
2 173
174
39
23 234
-
1 065
Sannegården
PO
Kyrkbyn 36:2
Inägogatan
1974
2 177
217
39
18 196
2 352
1 019
Sannegården
PO
Kyrkbyn 89:2
Eketrägatan
1995
4 338
224
78
44 427
4 819
1 066
Sannegården
PO
Kyrkbyn 89:3
Eketrägatan
1996
2 163
-
39
21 896
2 326
1 067
Sannegården
PO
Kyrkbyn 89:4
Eketrägatan
1979
1 383
-
24
11 775
1 496
1 059
Sannegården
PO
Kyrkbyn 90:1
Eketrägatan
1996
2 640
-
48
26 600
3 117
1 129
Sannegården
PO
Kyrkbyn 90:2
Eketrägatan
1996
1 320
-
24
13 335
1 487
1 127
1 063
Sannegården
PO
Kyrkbyn 91:1
Byalagsgatan
1998
4 074
474
73
46 297
4 871
Sannegården
PO
Sannegården 16:1
Bautastensgatan
1983
5 415
135
113
49 145
5 586
996
Sannegården
PO
Sannegården 17:2
Lambergsgatan
1969
543
-
17
3 638
449
780
Sannegården
PO
Sannegården 19:1
Bautastensgatan
1983
681
100
12
6 418
-
1 030
Sannegården
PO
Sannegården 20:1
Bautastensgatan
1986
1 086
350
30
11 685
1 340
1 234
Sannegården
SB
Sannegården 38:1
Ångaren Ediths gata 10
2009
7 881
74
115
Sannegården
SB
Sannegården 47:1
Östra Eriksbergsg 4-10
2004
3 968
56
52
162 203 13 326
73 975
1 567
6 295
1 440
1 453
Sannegården
SB
Sannegården 53:1
Östra Eriksbergsg 12
2006
5 277
451
72
103 854
8 165
Slätta Damm
BB
Tolered 147:3
Arvid lindmansgatan 11
1967
2 362
2 613
45
32 426
4 410
945
276 823
24 201
5 168
3 412 796 354 061
1 153
LUNDBY
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
118 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
FastigPrimärhetsområden
ägare1)
VÄSTRA HISINGEN
Fastighetsbeteckning
Besöksadress
Värde­ Bostadsår
yta
LokalAntal Taxeringsyta bostäder värde, tkr2)
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
Jättesten
BB
Biskopsgården 5:1
Långströmsgatan 3
1967
-
12
-
4 287
990
-
Jättesten
BB
Biskopsgården 5:2
Långströmsgatan 5
1967
2 034
192
71
10 561
2 357
1 094
Jättesten
BB
Biskopsgården 5:3
Långströmsgatan 9
1967
2 111
-
74
10 374
2 307
1 093
Jättesten
BB
Biskopsgården 6:3
Långströmsgatan 11
1966
2 111
-
74
10 374
2 310
1 094
Jättesten
BB
Biskopsgården 6:4
Långströmsgatan 13
1967
2 111
-
74
10 374
2 306
1 093
Jättesten
BB
Biskopsgården 6:5
Långströmsgatan 15
1967
1 829
-
62
9 056
1 974
1 080
1 073
Jättesten
PO
Kyrkbyn 123:1
Baltzersgatan
2002
9 082
117
165
108 128
-
Jättesten
PO
Kyrkbyn 125:1
Jättestensgatan
1962
-
947
-
3 005
709
-
Jättesten
PO
Kyrkbyn 125:2
Baltzersgatan
2004
10 443
517
193
134 362 11 887
1 083
Jättesten
PO
Kyrkbyn 128:2
Jättestensgatan
1985
8 459
205
155
77 988
9 549
Jättesten
PO
Kyrkbyn 81:1
Jättestensgatan
1993
1 184
513
19
16 522
1 705
1 085
782
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 92:1
Rimfrostgatan 1
1965
4 691
3
63
23 000
4 095
848
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 92:2
Rimfrostgatan 19
1965
2 564
-
35
12 684
2 177
849
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 93:1
Temperaturgatan 32
1965
8 017
-
117
39 000
6 892
860
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 93:2
Temperaturgatan 10
1965
4 890
-
75
25 854
4 660
867
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 93:3
Temperaturgatan 2
1965
1 565
190
24
7 813
1 505
866
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 94:1
Rimfrostgatan 105
1965
5 141
-
77
25 313
4 441
864
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 94:2
Rimfrostgatan 87
1965
4 108
-
63
20 221
3 563
867
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 94:3
Rimfrostgatan 73
1964
3 477
52
49
17 317
3 008
854
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 94:4
Rimfrostgatan 59
1964
3 316
130
49
16 850
-
860
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 94:5
Rimfrostgatan 49
1964
2 571
-
37
12 691
2 190
852
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 94:6
Rimfrostgatan 39
1965
2 939
47
43
14 504
2 526
852
850
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 94:7
Rimfrostgatan 29
1965
2 564
-
35
12 684
2 178
Länsmansgården
GL
Biskopsgården 87:3
Länsmanstorget 2
1978
-
2 931
-
15 781
2 386
-
Länsmansgården
GL
Biskopsgården 91:2
Länsmanstorget 1
1991
-
1 377
-
-
-
-
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 730:369
Klimatgatan
1964
-
-
-
-
251
-
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 82:1
Daggdroppegatan
1973
2 308
58
30
11 996
-
907
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 830:768
Klimatgatan
1966
-
-
-
1 801
456
-
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 830:847
Klimatgatan
1966
-
-
-
-
175
-
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 830:848
Daggdroppegatan
1966
-
-
-
1 707
-
-
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 84:1
Klimatgatan
1973
10 538
353
154
55 790
9 967
929
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 87:1
Klimatgatan
1974
8 876
440
142
46 600
8 572
944
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 87:2
Daggdroppegatan
1972
6 886
367
88
36 350
6 431
912
Nolered
BB
Amhult 2:94
Olenas Lycka 1
2004
3 315
24
42
44 172
4 353
1 235
Nolered
BB
Amhult 2:95
Benjamins Lycka 1
2004
5 984
47
76
79 514
7 686
1 242
Nolered
BB
Amhult 2:96
Amhults Uppegård 1
2005
8 930
71
112
Nolered
BB
Amhult 2:97
Mörängens Lycka 1
2005
5 435
24
70
107 576 11 403
63 238
7 103
1 233
1 224
1 330
Nolered
BB
Torslanda 175:3
Lilleby Ås 10
2002
1 960
-
30
25 071
2 785
Nolered
GL
Röd 135:1
Nordhagsvägen 2A
1981
-
1 716
-
-
-
-
1965
-
-
-
9 820
3 059
-
Norra Biskopsgården BB
Parkeringsfast. distrikt 5
Norra Biskopsgården BB
Biskopsgården 51:10
Dimvädersgatan 19
1958
8 798
324
128
43 148
-
837
Norra Biskopsgården BB
Biskopsgården 51:11
Godvädersgatan 25
1968
12 679
332
184
62 787
-
835
Norra Biskopsgården BB
Biskopsgården 51:17
Godvädersgatan 47
1959
11 108
431
172
53 152
9 777
852
Norra Biskopsgården BB
Biskopsgården 51:18
Dimvädersgatan 1
1958
8 373
863
128
42 889
8 093
848
Norra Biskopsgården BB
Biskopsgården 51:2
Dimvädersgatan 57
1958
12 797
261
196
60 685 11 248
852
Norra Biskopsgården BB
Biskopsgården 51:3
Dimvädersgatan 36
1958
10 485
149
163
50 293
-
853
Norra Biskopsgården BB
Biskopsgården 51:6
Godvädersgatan 1
1959
8 231
160
121
38 200
7 101
838
Norra Biskopsgården BB
Biskopsgården 51:7
Godvädersgatan 17
1959
9 089
517
147
45 034
-
876
Norra Biskopsgården PO
Biskopsgården 51:14
Friskväderstorget
1986
5 395
1 458
99
30 558
5 491
825
Norra Biskopsgården PO
Biskopsgården 60:2
Klarvädersgatan
1979
7 620
300
105
42 258
6 526
785
782
Norra Biskopsgården PO
Biskopsgården 60:3
Klarvädersgatan
1969
9 028
509
126
47 294
7 938
Norra Biskopsgården PO
Biskopsgården 61:6
Byvädersgången
1979
-
151
-
538
-
-
Svartedalen
Biskopsgården 52:10
Väderilsgatan
1981
6 107
-
110
34 800
6 449
1 017
PO
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:13
Stackmolnsgatan
1965
9 236
413
150
46 251
9 277
949
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:14
Stackmolnsgatan
1979
4 708
167
77
27 221
5 290
957
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:2
Väderilsgatan
1996
4 725
584
84
35 112
5 127
1 023
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 119
Stadsdel/
Primärområden
Svartedalen
FastigBesökshets- Fastighetsadress
ägare1) beteckning
PO
Biskopsgården 52:4 Väderilsgatan
Värde­ Bostadsår
yta
1982
3 206
LokalAntal Taxeringsyta bostäder värde, tkr2)
47
19 281
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
3 216
946
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:5 Väderilsgatan
1979
1 548
162
18
9 027
-
908
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:6 Väderilsgatan
1981
3 069
164
45
18 733
-
946
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:7 Väderilsgatan
1995
1 680
-
24
12 629
1 755
950
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:9 Väderilsgatan
1996
4 725
154
84
34 029
-
1 023
1 005
Svartedalen
PO
Biskopsgården 96:5 Bernhards Gränd
1994
844
638
10
8 724
1 497
Svartedalen
PO
Biskopsgården 96:6 Bymolnsgatan
1993
5 138
12
57
40 447
5 981
980
Svartedalen
PO
Biskopsgården 96:7 Norra Fjädermolnsgatan
1993
23 633
1 476
317
161 400
24 208
940
1 010
Svartedalen
PO
Biskopsgården 96:8 Bernhards Gränd
1993
4 059
71
50
30 434
-
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 26:4 Blidvädersgatan 63
1972
2 508
1 542
36
16 935
-
998
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 26:5 Blidvädersgatan 57
1977
2 508
531
36
15 177
-
998
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 26:6 Blidvädersgatan 49A
1958
3 901
79
66
19 080
4 845
1 187
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 26:7 Blidvädersgatan 41A
1957
3 901
198
66
19 193
4 832
1 194
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 26:8 Blidvädersgatan 33A
1956
4 554
214
78
22 474
5 665
1 187
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 28:1 Vårvädersgatan 1
1967
5 287
152
109
31 362
-
1 040
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 28:2 Vårvädersgatan 5
1967
5 286
73
109
31 108
5 587
1 012
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 28:3 Vårvädersgatan 9
1967
5 287
109
109
31 286
5 552
1 009
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 28:4 Vårvädersgatan 13
1968
2 672
26
55
15 662
2 754
1 007
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 28:5 Vårvädersgatan 15
1968
5 099
72
105
30 323
5 346
1 007
1 009
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 28:6 Vårvädersgatan 19
1968
4 008
62
83
23 523
-
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 29:6 Blidvädersgatan 7
1957
3 847
158
66
19 105
3 495
845
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 29:7 Blidvädersgatan 13
1957
4 281
210
78
20 929
3 929
852
906
Södra Biskopsgården
BB
Biskopsgården 29:8 Blidvädersgatan 21
1957
5 241
128
90
25 555
5 012
Södra Biskopsgården
GL
Biskopsgården 29:14 Vårväderstorget 3
1986
-
12 006
-
52 699
9 820
-
Södra Biskopsgården
GL
Biskopsgården 31:3 Blåsvädersgatan 1
1974
-
770
-
-
-
-
Södra Biskopsgården
GL
Biskopsgården 99:1 Höstvädersgatan 1
1991
-
8 324
-
46 800
8 799
-
Södra Biskopsgården
PO
Biskopsgården 24:5 Blidvädersgatan
1986
4 354
653
81
28 184
-
927
378 448
44 932
6 107
2 566 697
413 188
952
VÄSTRA HISINGEN
NORRA HISINGEN
Backa
PO
Backa 77:1
Markurellgatan
1992
5 204
150
72
47 190
-
1 056
Backa
PO
Backa 77:2
Markurellgatan
2006
5 084
-
72
50 650
5 468
1 048
Backa
PO
Backa 77:3
Markurellgatan
2006
5 084
-
72
49 800
5 521
1 046
Backa
PO
Backa 78:1
Baron Rogers Gata
1995
4 368
-
60
41 200
4 714
1 047
Backa
PO
Backa 78:2
Baron Rogers Gata
1985
8 443
248
119
73 556
8 174
922
Backa
PO
Backa 78:3
Baron Rogers Gata
1984
8 638
-
122
76 360
8 425
921
Backa
PO
Backa 78:4
Baron Rogers Gata
1970
4 492
18
64
30 000
3 979
803
Backa
PO
Backa 79:1
Katjas Gata
1971
11 499
12
159
75 442
-
794
Backa
PO
Backa 79:10
Hjalmar Bergmans Gata
1970
4 760
299
76
33 215
-
821
Backa
PO
Backa 79:11
Hjalmar Bergmans Gata
1970
4 688
-
74
33 340
5 187
1 040
1 063
Backa
PO
Backa 79:12
Hjalmar Bergmans Gata
1971
4 688
-
74
35 800
5 212
Backa
PO
Backa 79:2
Julias Gata
1979
7 536
150
104
50 009
-
833
Backa
PO
Backa 79:3
Julias Gata
1971
4 272
59
57
30 513
-
779
Backa
PO
Backa 79:5
Jacobs Gata
1970
5 354
359
71
43 239
4 889
777
Backa
PO
Backa 79:6
Blendas Gata
2002
4 311
318
124
49 561
-
1 337
Backa
PO
Backa 79:7
Blendas Gata
1970
4 416
150
64
28 989
-
780
Backa
PO
Backa 79:8
Blendas Gata
1970
4 446
-
66
34 400
3 510
789
Backa
PO
Backa 79:9
Blendas Gata
1970
7 618
-
114
59 000
6 015
790
Brunnsbo
BB
Backa 1:1
Berättelsegatan 40
1964
2 483
31
37
18 242
2 485
997
1 000
Brunnsbo
BB
Backa 1:2
Berättelsegatan 12
1963
8 553
340
129
64 703
8 813
Brunnsbo
BB
Backa 1:4
Brunnsbotorget 4
1965
5 700
691
88
45 539
6 240
984
Brunnsbo
BB
Backa 1:6
Berättelsegatan 1
1963
5 714
445
96
44 006
-
1 015
Brunnsbo
BB
Backa 1:7
Berättelsegatan 29
1963
6 008
-
100
43 600
6 129
1 020
Brunnsbo
BB
Backa 1:8
Anekdotgatan 3
1963
5 451
5
90
39 400
5 532
1 014
1 010
Brunnsbo
BB
Backa 7:3
Kåserigatan 6
1965
6 422
43
112
46 848
6 531
Brunnsbo
BB
Backa 7:4
Humoreskgatan 2
1964
5 700
62
88
42 224
-
985
Brunnsbo
BB
Backa 7:5
Kåserigatan 2
1965
2 618
60
32
19 398
2 577
956
1)
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
120 I Fastighetsförteckning
Stadsdel/
Primärområden
Brunnsbo
Fastighets- Fastighetsägare1) beteckning
BB
Backa 7:6
Besöksadress
Kåserigatan 3
Värde­ Bostadsår
yta
1965
2 618
LokalAntal Taxeringsyta bostäder värde, tkr2)
59
32
19 267
Hyre- Bostadsvärde,
hyra,
tkr3, 4) kr/kvm5)
2 539
952
Brunnsbo
BB
Backa 7:8
Kåserigatan 4
1965
2 618
59
32
19 074
2 550
957
Brunnsbo
BB
Backa 7:9
Kåserigatan 5
1965
2 618
11
32
19 023
2 511
957
Brunnsbo
BB
Backa 866:578
Humoreskgatan 1
2005
-
413
-
2 872
-
-
Brunnsbo
GL
Backa 1:3
Brunnsbotorget 3
1965
-
2 786
-
11 847
2 274
-
Brunnsbo
PO
Backa 7:1
Folkvisegatan
1963
6 912
1 142
96
53 226
6 937
906
Brunnsbo
PO
Backa 7:10
Balladgatan
1964
4 688
381
80
35 758
4 740
925
Brunnsbo
PO
Backa 7:11
Balladgatan
1963
4 688
328
80
35 727
-
926
Brunnsbo
PO
Backa 7:2
Memoargatan
1962
6 912
553
96
52 875
6 940
906
Brunnsbo
PO
Backa 866:580
Folkvisegatan
1996
-
721
-
3 709
430
-
Skogome
EH
Backa 210:2
S:t Jörgens väg 4
1991
-
170
-
1 212
145
-
Skogome
EH
Backa 210:3
S:t Jörgens väg 2
1992
-
1 300
-
9 160
1 560
-
Skälltorp
BB
Backa 104:2
Lisa Sass Gata 10
1971
-
2 851
-
1 926
606
-
Skälltorp
BB
Backa 104:3
Lisa Sass Gata 18
1971
2 867
538
101
25 229
4 130
1 247
Skälltorp
BB
Backa 104:4
Lisa Sass Gata 16
1976
2 740
710
94
24 151
-
1 224
1 246
Skälltorp
BB
Backa 104:5
Lisa Sass Gata 14
1971
2 740
785
96
21 200
-
Skälltorp
FB
Backa 75:10
Gåsagången 10-13
1970
2 092
90
36
16 572
1 894
878
Skälltorp
FB
Backa 75:11
Gåsagången 18-21
1970
2 096
90
36
16 539
1 908
885
Skälltorp
FB
Backa 75:12
Gåsagången 5-9
1970
2 615
190
45
20 853
2 392
877
Skälltorp
FB
Backa 75:13
Gåsagången 14-17
1970
2 104
80
36
16 604
1 936
891
Skälltorp
FB
Backa 75:14
1970
3 661
492
42
26 135
3 274
836
1971
-
5 311
-
25 614
-
-
1970
2 104
126
36
16 471
1 924
879
Skälltorp
FB
Backa 75:19
Gåsagången 22-28/
Akkas Gata 7-11
Selma Lagerlöfs Torg 1-13
Skälltorp
FB
Backa 75:2
Gåsagången 29-32
Skälltorp
FB
Backa 75:3
Gåsagången 39-42
1970
2 104
111
36
16 668
1 901
874
Skälltorp
FB
Backa 75:4
Gåsagången 48-51
1970
2 104
79
36
16 555
1 896
879
Skälltorp
FB
Backa 75:5
Gåsagången 52-56
1970
2 630
110
45
20 672
2 404
884
Skälltorp
FB
Backa 75:6
Gåsagången 33-38
1970
2 513
219
43
19 845
2 425
871
Skälltorp
FB
Backa 75:7
Gåsagången 43-47
1970
2 619
81
45
20 495
2 354
879
Skälltorp
FB
Backa 75:8
Gåsagången 57-60
1970
2 116
206
24
17 202
1 878
838
Skälltorp
FB
Backa 75:9
Gåsagången 1-4
1970
2 092
147
36
16 522
1 938
885
Skälltorp
FB
Backa 866:724
Nils Holgerssons Gata
1970
-
27
-
4 444
1 209
-
Skälltorp
FB
Backa 866:725
Akkas Gata 1/Gåsagången 21 1970
-
-
-
-
78
-
Skälltorp
FB
Backa 866:727
Akkas Gata 13/Gåsagången 29 1970
-
-
-
-
134
-
Skälltorp
GL
Backa 104:1
Lisa Sass Gata 22-26
1971
-
2 921
-
14 693
-
-
Skälltorp
GL
Backa 104:7
Lisa Sass Gata 12
1989
-
6 323
-
-
-
-
Skälltorp
RY
Backa 75:20
Selma Lagerlöfs Torg
1970
-
7 213
-
44 600
7 502
-
Tuve
BB
Tuve 10:140
Norumshöjd 45
1967
4 194
5
56
30 809
3 755
895
Tuve
BB
Tuve 10:141
Norumshöjd 1
1966
2 377
-
31
17 400
2 161
890
Tuve
BB
Tuve 10:142
Norumshöjd 5
1966
2 443
-
32
17 800
2 192
897
Tuve
BB
Tuve 10:143
Glöstorpsvägen 1A
1966
-
263
-
2 603
1 023
-
Tuve
BB
Tuve 10:144
Norumshöjd 9
1966
2 443
-
32
17 800
2 171
889
Tuve
BB
Tuve 10:145
Norumshöjd 13
1967
2 443
10
32
17 818
2 188
894
Tuve
BB
Tuve 10:146
Norumshöjd 17
1968
3 795
327
50
28 576
3 637
890
Tuve
BB
Tuve 9:61
Norumshöjd 52
1979
17 375
151
227
137 639
15 694
893
Tuve
BB
Tuve 9:63
Norumshöjd 78
1968
4 124
1
56
30 234
-
896
Tuve
BB
Tuve 9:64
Norumshöjd 24
1967
12 547
79
169
92 242
11 270
894
Tuve
BB
Tuve 9:65
Norumshöjd 85
1979
12 445
78
157
84 633
11 254
887
Tuve
GL
Tuve 10:152
Norums Torg 5-7
1998
NORRA HISINGEN
SUMMA KONCERNEN
1)
-
8 814
-
47 958
10 453
-
287 989
49 790
4 413
2 398 476
319 988
928
70 084 42 870 382 5 024 020
978
4 442 433 557 960
O=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=HjällboBostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga
P
Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, SG=Sannegården, GS=Göteborgs Stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2011. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2012. 4) För
lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet. 5) Kontrakterad hyra 2011-11-30 uppräknad med 2 %.
Fastighetsförteckning I 121
Koncernkarta
122 I Koncernkarta
Grafisk form/Produktion: Natvik Information AB
Textbearbetning: E Gustafsson Information AB
Bilder: Bert Leandersson sid. 1, 2, 3, 12, 16, 18, 19, 21,
23, 26, 46, 50, 55, 57 och 74.
Niklas Bernstone sid. 4, 31, 32 och vd-bilderna på 34-42.
Åsa Dahlgren sid. 5, 8, 38 och 45.
Pontus Johansson sid. 30.
Monika Johansson sid. 34.
Anna Sigvardsson sid. 35.
Svante Örnberg sid. 36.
Linda Jönér sid. 39.
Lennart Berglund sid. 40.
Ewa K. Andinsson sid. 41 och 43.
Mats Udde Jonsson sid. 42.
Joel Gustafsson sid. 43.
Linda Thorsson sid. 98.
Årsredovisningen är tryckt på miljövänligt papper.
Inlaga: Maxi Offset 120 gr. Omslag: Maxi Offset 300 gr.
Repro/Tryck: Sandstens Tryckeri AB
Koncernkarta I 123
Bostads AB Poseidon
Box 1, 424 21 Angered
Tel 031-332 10 00, Fax 031-332 10 01
e-post [email protected]
www.poseidon.goteborg.se
Bygga Hem i Göteborg AB
Sankt Jörgens väg 2, 422 49 Hisings Backa
Tel 031-55 86 90
e-post [email protected]
www.egnahemsbolaget.se
Göteborgs stads bostadsaktiebolag
Box 5044, 402 21 Göteborg
Tel 031-731 50 00, Fax 031-731 51 50
e-post [email protected]
www.bostadsbolaget.se
Göteborgs Stads Parkeringsaktiebolag
Box 7174, 402 33 Göteborg
Tel 031-774 37 00, Fax 031-13 62 66
e-post [email protected]
www.p-bolaget.goteborg.se
Familjebostäder i Göteborg AB
Box 5151, 402 26 Göteborg
Tel 031-731 67 00, Fax 031-731 67 01
e-post [email protected]
www.familjebostader.goteborg.se
Förvaltnings AB GöteborgsLokaler
Box 5265, 402 25 Göteborg
Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34
e-post [email protected]
www.goteborgslokaler.se
Gårdstensbostäder AB
Box 4, 424 21 Angered
Tel 031-332 60 00, Fax 031-332 60 01
e-post [email protected]
www.gardstensbostader.se
Störningsjouren i Göteborg AB
Gårdavägen 1, 412 50 Göteborg
Tel 031-773 83 80, Fax 031-773 83 87
e-post [email protected]
www.storningsjouren.goteborg.se
AB HjällboBostaden
Box 43, 424 22 Angered
Tel 031-43 69 00, Fax 031-43 69 19
e-post [email protected]
www.hjallbobostaden.se
Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB
c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler
Box 5265, 402 25 Göteborg
Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34
e-post [email protected]
Göteborgs Egnahems AB
Box 4034, 422 04 Hisings Backa
Tel 031-707 70 00, Fax 031-707 70 29
e-post [email protected]
www.egnahemsbolaget.se
Rysåsen Fastighets AB
c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler
Box 5265, 402 25 Göteborg
Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34
e-post [email protected]
Förvaltnings AB Framtiden
Box 111, 401 21 Göteborg
Besöksadress: Åvägen 40
Tel 031-773 75 50, Fax 031-773 75 64
e-post [email protected]
www.framtiden.se
Organisationsnummer 556012-6012
Moderbolag i Framtidenkoncernen, helägd av Göteborgs Stad