Förvaltarrollen 2

DIPLOMERAD
FASTIGHETSFÖRVALTARE.
FOLKUNIVERSITETET
OVE NORDQVIST
2014-05-20
KORT OM MIG .....
• Ekonomisk Fastighetsplanering EKF (1986) (6 år)
• TryggHansaSPP / Aberdeen Property Investors (14 år)
• Keops / Landic (0,5 år)
• Fasticon (2,5 år)
• Newsec Asset Management (juni 2009- )
-2
NÄR DU GÅR HÄRIFRÅN IDAG...
Fått lite inblick i …
•
•
•
•
•
•
-3
Upphandling av en förvaltningsentreprenör - Grupparbete
Vad är viktigt vid en omförhandling av en lokal – Grupparbete
Rast
Hur vårdar du din kund? - Grupparbete
Auktorisation av Fastighetsförvaltare
Hur ökar du värdet i en fastighet? – Grupparbete
GRUPPARBETE
UPPHANDLING AV EN
FÖRVALTNINGSENTREPRENÖR
-4
VAD ÄR VIKTIGT VID EN UPPHANDLING?
•
•
•
•
•
•
•
-5
FÖRVALTNINGSENTREPRENÖRER
Förvaltning
Drift
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
-6
Aberdeen
CBRE Basale
Colliers
Hestia
Newsec AM
Nordic PM
Savills
Bravida
Caverion (fd YIT)
Coor
Dalkia
ISS
HSB
Newsec TS
Primär
Riksbyggen
TYP AV FASTIGHETSÄGARE
•
Kommunala bolag
– Politiska beslut
•
Industri
– Produktionshjälpmedel
•
BRF
– Billig bostad eller …
•
Byggbolag
– Bygg och sälj
•
Kapitalplacerare
– Direktägda (Alecta, SEB, etc)
– Indirekt ägda (Fonder)
– Fastighetsbolag (Vasakronan)
-7
EXTERN FÖRVALTNING – RISKER
•
B tappar den dagliga kontakten med hyresgästerna och den
lokala marknaden
•
Risk att E inte har samma engagemang och ”ägarkänsla”
•
B:s varumärket försvagas
•
Om E sätter in fel personal och B saknar insyn
•
Hyresgästerna vill prata med någon som bestämmer
•
•
EXTERN FÖRVALTNING – MÖJLIGHETER
•
B:s organisationen kan ägna sig åt det strategiska
•
B slipper hänga med i alla IT-systemuppgraderingar
•
B slipper lösa problemet med den höga omsättningen och brist
på medarbetare som det är idag
•
B kan ändra sin portföljstruktur utan att tänka på personalen
•
E finns på flera orter och har ett brett kontaktnät
•
E får lösa alla krav från myndigheter: brand, miljö, etc
•
E har stordriftsfördelar vid inköp och upphandlingar
•
E är proffs på fastighetsförvaltning
•
E utvecklas med sina många uppdragsgivare
FASTIGHETSÄGARENS KRAV PÅ FE
• Rapportering
(flexibel)
• Track-record
• Tydliga avtal och gränssnitt
• CV på flera medarbetare
• Proaktivitet
• Arbeta med affärsplanerna
• Driftnetto- och förvaltningsfokus
• Incitamentsmodeller
- 10
(uthyrning, nki, driftnetto, driftoptimering, …)
ARVODESMODELLER
Vilka avtalsmodeller finns det?
• Fast pris
• Kr / kvm
• % på hyran
• Resursmodell
Incitamentsmodeller?
• Uthyrning
• Omförhandling
• Kostnadsoptimering
• NKI, nöjda kunder/hyresgäster
• Värdeökning, driftnetto, rapportering, etc
- 11
UPPHANDLINGEN - FFU
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
- 12
Arvodesmodell
Beskrivning av Es: organisation, lokalisering och volymer
Beskrivning av Es: kvalitets- och miljöarbete
Beskrivning av entreprenadens org., rollbeskrivningar/CV
Beskrivning av arbetsmodeller: uthyrning och kundvård
Redovisning av: uppföljning och rapportering
Redovisning av: felanmälan och drift
Referensuppdrag
Kontraktsutkast med ABFF 12, SF, Adm tjänster och bilagor
Utvärderingsmodell (poängfördelning, 30-50 p för pris)
GRUPPARBETE
VAD BÖR DU TÄNKA PÅ NÄR DU
SKALL GÖRA EN OMFÖRHANDLING AV
EN LOKAL?
- 13
VAD ÄR VIKTIGT VID EN OMFÖRHANDLING?
•
•
•
•
•
•
•
- 14
OMFÖRHANDLING AV EN LOKAL
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
- 15
Lista på uppsägningsbara kontrakt
Forum
Hyresstrategi
Marknadsbevakning
Hyreslagen
Förhandlingsstrategi
Förhandlingsvana (gå en kurs)
Mandat
Tid
Tid
15 MINUTERS RAST
- 16
GRUPPARBETE
VAD BÖR DU TÄNKA PÅ FÖR ATT
VÅRDA KUNDERNA PÅ BÄSTA SÄTT?
- 17
HUR VÅRDAR MAN EN KUND?
•
•
•
•
•
•
•
- 18
KUNDVÅRDSPLAN FÖR BESTÅNDET
•
Vilka är kontaktpersonerna?
•
Dela in hyresgästerna
(A, B, C, D)
A-Kund
(2 protokollmöten/år, 1 kontakt/mån, julgåva, påskägg, etc)
B-Kund
(1 kontakt/kvartal, julgåva, etc)
C-Kund
(1 kontakt/år, julkort, etc)
D-Kund
(Inget)
•
Kundservice
•
Vad får det kosta?
- 19
(tfn, adress, mail, etc)
(Felanmälan, koppling till fs-ft-UE och återkoppling)
(Med i budgetarbetet)
GRUPPARBETE
HUR ÖKAR DU VÄRDET I EN
FASTIGHET?
- 20
HUR ÖKAR DU VÄRDET I EN FASTIGHET?
•
•
•
•
•
•
•
- 21
AKTIVITETER SOM ÖKAR VÄRDET
•
•
•
•
- 22
Tillskapande av yta
Kostnadsbesparingar
Strategiska aktiviteter inför försäljning
Detaljplan
MALMÖ - KRONAN 10
Aktivitet:
Tillskapande av uthyrningsbar yta
Beskrivning:
I samband med omförhandling med Trygg
Hansa konverterades allmänna ytor i
fastigheten till uthyrningsbar yta. Totalt ca
316 m².
Tillkommande driftnetto: 700.000 kr/år
Värdepåverkan:
Projektkostnad:
Värdeskapande:
- 23
11.500.000 kr
800.000 kr
10.700.000 kr
GBG - JURISTEN 4
Aktivitet:
Tillskapande av uthyrningsbar yta samt
Cost saving
Beskrivning:
Fd pannrum ca 109 m² samt driftkontor 10 m²
omgjort till uthyrningsbar yta. Hyresavtal
tecknat med Watts.
Utbyte av olja till fjärrvärme
Tillkommande driftnetto: 83.000 kr/år
Värdepåverkan:
Projektkostnad:
Värdeskapande:
- 24
1.400.000 kr
350.000 kr
1.000.000 kr
GBG - INOM VALLGRAVEN 69:5
Aktivitet:
Strategisk value add
Genomförd volymstudie visade på följande:
Tillbyggnation av ca 50 lägenheter på befintlig byggnad (ca
2.000 m² BOA)
Arkad omvandlas till uthyrningsbar butiksyta
Tillskapande av fristående punkthus (bostäder)
Stadsbyggnadskontoret positiva till projektet
Stärkte oss i förhandlingen inför tecknandet av
försäljningsavtal med Wallenstam och bidrog till ett högre
försäljningspris.
- 25
LUND - SPETTET 4
Aktivitet:
Tillskapande/förädling av markyta
Beskrivning:
Fd buskar och gräsmatta omgjort till 5 st Pplatser
Tillkommande driftnetto: 30.000 kr/år
Värdepåverkan:
Projektkostnad:
Värdeskapande:
- 26
400.000 kr
30.000 kr
370.000 kr
Auktorisation för Fastighetsförvaltare
Varför Auktoriserad Fastighetsförvaltare?
Varför tror Du?
- 28
Syfte med Auktorisationen
• Skapa en gemensam baskompetens.
• Höja statusen på fastighetsförvaltarens yrkesroll.
• Påverka utbildningsinstitutioner och utbildningsanordnare.
• Säkerställa rekryteringen till branschen.
Fastighetsbranschens Yrkesnomenklatur
Varför en Yrkesnomenklatur?
•
•
•
•
•
•
Fastighetsförvaltare
Fastighetsingenjör
Fastighetstekniker
Fastighetsvärd
Fastighetsskötare
Fastighetsvårdare
Läs mer på www.fastun.se
- 30
Auktorisationskriterier
För att få pröva till auktorisation ska man uppfylla något av följande tre villkor:
• 180 högskolepoäng från relevant utbildning plus tre års yrkeserfarenhet.
• Relevant yrkeshögskola, KY-utbildning eller motsvarande samt fem års
yrkeserfarenhet.
• Annan relevant utbildning plus åtta års yrkeserfarenhet.
Ansökan
• Prövning och godkännande av utbildning och erfarenhet.
• Frivillig förkunskapstest.
• Kunskapsprov under en heldag med cirka 400 frågor
• Sedan eget skriftligt redovisat projektarbete inom en månad
• Auktorisationen - rättning av provet och bedömning av projektarbetet.
Läs mer på www.aff-forum.se
- 31
Kompetenskrav
• Fakta (flervalsfrågor)
– Byggnader, installation, miljö, säkerhet,
företagsekonomi, fastighetsekonomi, lagar, IT,
ledarskap, etik & moral, samhället, trender,
fastighetsbranschen
• Förståelse ( flervalsfrågor)
– Systemsamband, ekonomiska beroenden,
relationer, fastighetsföretagets roll,
• Färdighet ( projektarbete)
– Beräkna, bedöma, använda, agera, ansvar
Auktorisationens kompetensområden
1. Process
Processkunskapen syftar till att kunna hantera fastighetsföretagandet. Tvärvetenskapligt med
beaktande av olika processer och intressegrupper. Området processkunskap omfattar bland annat;
fastighetskunskap, strategier för fastighetsförtagandet, förvaltningsprocessen och ledningssystem.
2. Teknik
Kunskapen om fastigheter och byggnader är grunden som fastighetsföretagandet vilar på. Här ryms
också fastighetens roll och betydelse i samhället. Kunskaper som lokalanpassning, grundläggande
funktionskrav och tolkning av ritningar är delar som ingår i detta ämne.
3. Ekonomi
Grundläggande kunskap om redovisning och räkenskapsanalys är absolut nödvändigt i
fastighetsföretagandet för att få tillförlitliga underlag för agerande i olika situationer.
Fastighetsekonomi, affärsmannaskap och transaktioner är exempel på tre viktiga delområden.
4. Miljökunskap
Hänsyn till miljön blir en allt viktigare faktor i många beslut och det gäller inte minst
fastighetsförvaltning. Bland annat ingår kunskap om ekologiska grundprinciper, förståelse för
byggnaders och verksamheters miljöpåverkan samt färdighet i energieffektivisering.
- 33
Auktorisationens kompetensområden
5. Juridik
Juridik är en viktig beståndsdel inom fastighetsförvaltning och berör såväl hyresgäster som
entreprenörer i förhållande till den egna verksamheten. Kunskaper om jordabalken, avtalsjuridik, planoch bygglagen ingår liksom lagen om offentlig upphandling. I detta kunskapsområde ingår också
förståelse och färdighet i tillämpning av den viktigaste lagstiftningen.
6. IT-kunskap
IT är en naturlig kommunikationsform och ett viktigt verktyg för informationssökning, lagring av data
och som styrverktyg för processer. Här ingår förståelse och färdighet med att hantera hård- och
mjukvara samt hur IT som verktyg utnyttjas på bästa sätt.
7. Beteendekunskap
På en arbetsplats är det sociala spelet och förmågan att delta och förstå viktigt. Oavsett befattning
underlättas samvaron av kännedom i beteendekunskap. Det gäller också i samarbetet med ägare,
kunder och leverantörer. Kunskaper om olika ledarskapsteorier, vetenskapliga metoder och
projektledning ingår i detta kunskapsområde. Kunskap om etiska regler för fastighetsförvaltare ingår
också.
8. Omvärldskunskap
Omvärldskunskap och förståelse för omvärldens utveckling samt de faktorer som påverkar den, har
stor betydelse för att kunna fatta kloka beslut när det gäller fastighetsföretagandet. Även
samhällsekonomiska frågor, marknadsanalyser samt olika mål med fastighetsägandet ingår.
- 34
Auktorisationsprocess
•
Steg 1 Frivillig förkunskapstest
Testet innehåller ca 60 flervalsfrågor inom fastighetsförvaltningens
kunskapsområden. Om den sökande inte får godkänt på testet
rekommenderas att komplettera kunskaperna för att klara en
auktorisation.
Typ av frågor
Auktorisationsprocess
•
Steg 2 Ansökan
Ansökan görs via AFF hemsida. Utbildning och övriga dokument som
verifierar kompetensen skickas in digitalt.
•
Steg 3 Prov och projektarbete
Provet genomförs med ca 400 flervalsfrågor som omfattar de olika
kompetensområdena. Efter provet görs ett självständigt projektarbete
som ska lämnas in inom en månad efter provets genomförande.
Steg 4 Auktorisation
Efter godkännande av den sökandes provresultat och projektarbete
utfärdas ett auktorisationsbevis som gäller i fem år.
Etiska regler
Auktorisationsbevis
EN KORT SAMMANFATTNING
•
•
•
•
•
•
•
•
men det är
- 40
Värdens roligaste jobb !
KONTAKTUPPGIFTER
NEWSEC ASSET MANAGEMENT AB
Ove Nordqvist
Chef Affärs- & Verksamhetsutveckling
+46 70 594 3370
[email protected]
www.newsec.se
Stockholm
Humlegårdsgatan 14
P.O. Box 5365
SE – 102 49 Stockholm
Tel: +46 8 558 050 00
Fax: +46 8 558 050 01