Årsredovisning 2011 - Hyresgästföreningen
Transcription
Årsredovisning 2011 - Hyresgästföreningen
Årsredovisning 2011 med verksamhetsberättelse 5 2 2 4 9 5 1 3 Förhandlingar Ekonomi Mål 50 Resultat Bokslut Noter 8 01 2011 Styrelse KPI 0 222 24 Kassaflödesanalys Balansräkning Uppföljning 7 1 2 6 Revisionsberättelse Vår årsredovisning När en medlem betalar sin medlemsavgift blir hon eller han inte bara medlem i Hyresgästföreningen utan också en av de cirka 530 000 ägarna av Hyresgäst föreningen. Som ägare har medlemmen rätt att varje år få en ekonomisk rapport över hur medlemsavgiften hanteras och till vad den används – en årsredovisning. Årsredovisningen sammanfattar alla ekonomiska händelser som bokförts under året, det vill säga alla utbetalningar, inbetalningar, löner, fakturor, inköp, kvitton med mera. Följande ingår: ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse I förvaltningsberättelsen går det att läsa om väsentliga händelser under året. Resultaträkningen och kassaflödesanalysen berättar hur Hyresgästföre ningen använt de pengar som tagits emot under året. Balansräkningen visar om Hyresgästföreningens ekonomi är bra eller dålig. För att resultaträkningen och balansräkningen ska bli överskådlig samlas förklaringarna till beloppen i noterna. I revisionsberättelsen skriver revisorerna om de godkänner årsredovisningen eller inte. För att lättare kunna se Hyresgästföreningens ekonomiska utveckling under året finns jämförelsesiffror för året innan. Innehåll Ekonomi i sammanfattning Uppföljning av ekonomiska mål 2011 Resultat av hyresförhandlingarna 2011/2012 Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Noter Styrelsen Revisionsberättelse 2 3 4 5 9 13 14 15 16 22 24 Ekonomi i sammanfattning Bokslut 2011 Hyresgästföreningens verksamhetsresultat 2011 visar ett överskott på 22 miljoner kronor (mkr) jämfört med ett överskott på 34 mkr 2010. Resultatminskningen beror främst på ökade personalkostnader 2011. Avkastningen på de finansiella placeringarna i Hyresgästföreningen blev +20 mkr 2011, jämfört med +29 mkr 2010. Minskningen av de finansiella intäkterna beror på realisationsförluster från försäljning av aktier och aktiefonder 2011. Årets resultat 2011 är +36 mkr vilket är –21 mkr lägre än 2010 då årets resultat blev +57 mkr. Koncernens (Hyresgästföreningen och dotter bolagen) årsresultat 2011 slutade med ett överskott på +43 mkr jämfört med ett överskott på +63 mkr 2010. Dotterbolagen bidrar 2011 till koncernens årsresultat med 7 mkr (6 mkr 2010). Verksamhetens intäkter 2011 Verksamhetens totala kostnader 2011 Medlemsavgifter, 60% Lokaler: Hyror m.m., 6% Hyressättningsavgifter, 25% Boinflytande- och fritidsmedel, 13% Förbrukning: Kontorsmaterial, trycksaker m.m., 5% Övriga intäkter, 2% Resor: Biljetter, kost och logi m.m., 4% Information: Medlemsinformation, kampanjer, annonser m.m., 8% Telefoni och porto, 3% Konsulttjänster och andra externa tjänster, 4% Verksamhetskostnader lokala hyresgästföreningar, 5% Löner och ersättningar, 37% Arbetsgivaravgifter, 12% Pensionskostnader inkl. löneskatt, 8% Övriga personalkostnader: Utbildning, hälsovård, milersättning, traktamente m.m., 6% Avskrivningar, 2% Verksamhetens intäkter och kostnader 2007–2011 Miljoner kronor 850 800 750 700 650 600 Intäkter 550 500 Kostnader 2007 2008 2009 2010 2011 3 Uppföljning av ekonomiska mål 2011 Inom ramen för Hyresgästföreningens strategi – Agenda 2016 – antog förbundsstyrelsen i början av 2012 en ny ekonomisk strategi mot 2016. Strategin tar fasta på Hyresgästföreningens goda ekonomi och möjligheter att genom ytterligare samordning minska kostnaderna och använda medlemmarnas pengar bättre. I samband med strategin beslutades även att behålla de tre ekonomiska mål som funnits sedan 2006. Nedan beskrivs målen och måluppfyllelsen: Mål 1 – Sparat eget kapital, en årsavgift per medlem Mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1.Det egna kapitalet ska uppgå till minst en årsavgift per medlem med ett intervall uppåt (+15 procent). Inom detta intervall har Hyresgästföreningen tillräcklig ekonomisk styrka. Måluppfyllelse 2011-12-31: Eget kapital uppgår per 2011-12-31 till 718 mkr och överskrider därmed målet för sparat eget kapital (496 mkr) med 222 mkr och intervallet +15 procent (570 mkr) med 148 mkr. 2.Verksamhetsresultatet ska över en löpande treårs period vara noll. De verksamhetsintäkter som genereras under ett år, i huvudsak av medlem marna, ska gå tillbaka till medlemmarna i form av verksamhet samma år. För att ge visst hand lingsutrymme införs ett nollresultatmål över en löpande treårsperiod. Måluppfyllelse 2009–2011: Verksamhetsresultatet totalt för de tre åren 2009 –2011 uppgår till +49 mkr. 3.Kapitalförvaltningen ska långsiktigt avkasta 3 procentenheter mer än bästa bankränta. Detta för att skydda mot inflation och ge tillskott av kapital vid kommande önskade medlemsökningar. Måluppfyllelse 2006 –2011: Avkastningen på kapital förvaltningen för de sex åren 2006–2011 i snitt varit 1,6 procent bättre än bästa bankränta. Totalavkast ningen uppgår för de sex åren 2006–2011 i snitt till 4,4 procent. Bästa bankräntan har för de sex åren 2006–2011 i snitt varit 2,8 procent. 4 2006 2007 2008 2009 2010 Mål 476 482 485 491 495 2011 496 Mål +15% 547 554 558 565 569 570 Utfall 625 629 559 625 682 718 Mål 2 – Nollresultat över en treårsperiod Mkr 50 0 –50 –100 2006–2008 Utfall Mål 2007–2009 2008–2010 2009–2011 –59 –85 –39 49 0 0 0 0 Mål 3 – Avkastning på kapitalplaceringar, bästa bankränta + 3% Procent (%) 20 15 10 5 0 –5 –10 2006 2007 Bästa bankränta 2008 2009 2010 Bästa bankränta +3% 2011 Utfall 2006–2011 Resultat av hyresförhandlingarna 2011/2012 Resultatet av förhandlingarna om 2011 års hyror var att båda de ekonomiska målen uppnåddes. Hyrorna ökade mindre än KPI, med 2,24 procent medan KPI ökade med 2,6 procent. Samtidigt sjönk hyrans andel av disponibel inkomst från 24,1 procent till 24,0 procent. De övergripande ekonomiska målen för hyresförhand lingarna är att hyrorna ska öka mindre än den allmänna kostnadsutvecklingen (KPI) och att hyrans andel av den disponibla inkomsten ska ligga under 25 procent och minska. Båda målen är långsiktiga och måste avläsas under en följd av år. År 2011 var den genomsnittliga hyreshöjningen 2,24 procent (2,0 på årsbasis), medan KPI ökade med 2,6 procent. Samtidigt sjönk hyrans andel av disponibel inkomst från 24,1 till 24,0 procent. De allmännyttiga bostadsföretagen har för år 2012 begärt hyreshöjningar med i genomsnitt 3,90 procent. När hyresförhandlingarna för 95 procent av de allmännyttiga lägenheterna är klara är den genomsnittliga höjningen 2,46 procent. Många höjningar träder i kraft sent, varför höjningen på årsbasis är lägre. Ett utvecklingsarbete pågår för att bättre följa upp förhandlingarna med de privata fastighetsägarna. I det privata beståndet finns förhandlingsordningar för 32 252 fastigheter som omfattar totalt 765 463 lägen heter. Resultatet av förhandlingarna med de privata fastighetsägarna följer väl hyresförändringarna i allmännyttan. I några fall har de privata höjt lite mer än allmännyttan och i några fall har det varit tvärt om. Höstens hyresförhandlingar om 2012 års hyror, som liksom förra årets skett i skenet av ny lagstiftning, har inte inneburit några dramatiska förändringar. Fastig hetsägareföreningen markerade visserligen tidigt att nu ska betalningsviljan slå igenom i hyressättningen, men har inte rönt någon framgång med sin nytolkning av bruksvärdessystemet. Fastighetsägarnas organisa tion har även på annat sätt politiserat förhandlingarna genom att t.ex. stranda förhandlingarna för 5 000 lägenheter i Kalmar i syfte att få hjälp av hyresnämn den att sätta hyror enbart efter läget. Resultatet av detta blev dock att fastighetsägarna fick återgå till förhand lingsbordet. Förändringar i hyressättningen ska genomföras av parterna och måste ske systematiskt med värdering av alla bruksvärdesfaktorer, inte minst kvalitén i förvaltningen. Sammantaget är erfarenheten att förhandlingarna med privata fastighetsägare som inte företräds av Fastighetsägareföreningen löpt smidigare. Förhandlingarna med allmännyttan följer i stort samma mönster som tidigare. Hyreshöjningarna får anses vara på nivåer som motsvarar vad de skulle varit med det gamla regelverket. Det beror på att allmän nyttan sedan lång tid lämnat systemet med strikt självkostnad och agerat mer affärsmässigt. T.ex. har de under många år stärkt sin soliditet för att kunna bygga om och bygga nytt. En del stötestenar har dock funnits i förhandlingarna kring t.ex. avkastningskrav, värde överföringar och borgensavgifter. Vår slutsats är att den nya lagstiftningen kring allmännyttan och hyressättningen har implementerats utan några dramatiska förändringar vad gäller sättet att förhandla, hyressättningen eller hyreshöjningar. Bruksvärdessystemet och det kollektiva förhandlings systemet fungerar och utvecklas. Hyrans andel av lön efter skatt Hyresförändringar och KPI Procent (%) 34 Procent (%) 4 32 3 30 2 28 1 26 0 24 –1 22 20 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 –2 99 00 KPI 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Hyra 2008, 2009, 2010 och 2011 uppnåddes Hyresgästföreningens långsiktiga mål att hyrans andel av disponibel inkomst för en genomsnittlig löntagare ska vara högst 25 procent. 5 Förhandling om 2011 års hyror i allmännyttiga och större privatägda bostadsföretag Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i% ÖK i % Hyres ändring utslaget 2011 i % Arjeplog Arvidsjaur Berg Bjurholm Boden Umeå Bräcke Boden Sundsvall Haparanda Boden Boden Härjedalen Härnösand Jokkmokk Kalix Kiruna Kramfors Krokom Östersund Boden Lycksele Sundsvall Malå Övertorneå Sundsvall Pajala Kramfors Sollefteå Norsjö Pajala Piteå Ragunda Robertsfors Boden Skellefteå Sollefteå Sorsele Strömsund Sveg Timrå Gällivare Sundsvall Boden Vännäs Åre Åsele Älvsbyn Östersund Överkalix Örnsköldsvik 2,94 4,49 5,99 1,90 2,31 2,81 2,30 2,60 3,50 3,00 2,70 2,70 7,02 3,89 2,69 4,56 4,00 4,60 4,44 5,00 2,70 4,90 2,47 2,45 2,48 1,10 1,65 2,40 2,30 1,65 2,00 2,14 1,35 1,65 3,18 2,60 1,84 2,39 2,31 1,98 2,50 4,00 1,65 2,98 2,00 1,50 2,21 2,00 2,04 1,98 2,90 1,70 2,02 2,48 2,00 2,72 1,65 2,50 2,59 1,65 2,40 2,90 2,65 2,50 2,00 1,75 1,15 2,54 1,92 1,25 3,25 1,50 3,10 2,47 2,45 2,48 0,83 1,65 1,80 1,73 1,65 2,00 1,43 1,35 1,65 3,18 2,60 1,84 2,39 2,31 1,65 2,50 3,00 1,65 2,98 2,00 1,25 2,21 2,00 2,04 1,65 2,90 1,42 2,02 2,48 1,33 2,49 1,65 1,67 2,59 1,24 1,80 2,90 2,65 2,50 2,00 1,75 1,05 2,54 1,44 0,63 2,48 1,50 2,45 2,60 2,96 1,63 2,20 2,20 2,96 2,60 2,22 1,63 2,20 1,10 2,47 2,40 2,90 2,80 2,00 2,20 2,90 2,10 1,50 Region Norrland Arjeplogshus Stf Arvidsjaurhem AB Bergbostäder AB Bjurholmshus Bodenbo Stf Bostaden Bräckehus AB Bäckman 2 part Din Bostad 2 part Haparandabostäder Sft Herséus HSB Härjegårdarna Härnösandshus AB Jokkmokshus AB Kalixbo Stf Kirunabostäder AB Krambo Bostads AB Krokombostäder AB Landstingsbostäder Lundström Lyckselebostäder AB M 2 Gruppen Malåbostaden Matarengihem Stf Mitthem AB Nilssons Pajala FÄF Norells 2-part Norells 2-part Norsjölägenheter Pajalabostäder AB Pitebo AB Ragunda Hyreshus AB Robertsfors Bostads AB Ruthström SKEBO AB Solatum Hus & Hem Sorsele Bostads AB Strömsunds Hyresbost Sveg FÄF Timråbo Topbostäder AB Totalförvaltning Wikstén 2-part Vännäsbostäder Stf Årehus AB Åselehus Älvsbyns Fastigheter AB Östersundsbostäder Överkalixbostäder Stf Övikshem 6 Kommun/er Yrkande i% ÖK i % Hyres ändring utslaget 2011 i % 4,50 2,80 2,50 2,30 2,74 2,74 2,79 2,90 2,40 2,40 2,50 2,07 2,56 2,98 2,30 2,80 1,98 3,20 2,40 2,50 2,00 1,40 2,37 2,30 2,80 2,29 2,30 2,74 2,28 2,79 2,90 2,00 2,20 2,50 2,07 2,13 2,48 2,11 2,57 1,98 2,67 2,40 2,29 1,50 1,40 2,37 1,15 2,75 2,10 1,40 2,17 1,50 1,99 2,20 2,30 2,48 2,50 4,35 2,23 1,99 2,39 2,23 1,96 2,40 2,50 1,40 2,25 2,50 3,30 2,75 1,75 1,40 1,81 1,50 1,99 1,65 2,11 1,86 1,46 3,26 2,23 1,99 1,79 1,67 1,96 2,00 2,29 1,28 2,25 2,29 2,20 2,50 2,00 3,30 2,10 1,73 1,90 2,26 2,70 2,50 2,00 3,30 1,58 1,73 1,90 2,26 2,25 3,50 2,25 3,75 2,00 3,21 2,25 3,44 2,00 forts. Region Aros-Gävle 3,01 4,82 4,00 3,00 3,01 1,70 3,50 3,18 3,28 4,00 2,70 3,96 3,01 3,20 4,56 5,00 4,50 4,89 2,30 2,00 5,80 5,26 1,25 4,52 2,69 3,61 Region Aros-Gävle ABO/Arboga kommun Akelius Alfta-Edsbyns Fastighets AB Bollnäs Bostäder Dombron Enköpings Hyresbostäder Faxeholmen AB Gavlegårdarna AB Hallstahem, AB Hebygårdar AB Heimstaden Bostadsföretag/motpart Arboga Enköping Ovanåker Bollnäs Uppsala Enköping Söderhamn Gävle Hallstahammar Heby Uppsala 2,60 1,80 2,70 5,12 2,90 2,90 4,60 3,60 Hoforshus AB HSB Hudiksvallsbostäder AB Håbohus AB KB Havrefältet Knivstabostäder AB Kungsörs Fastighets AB Köpings Bost. AB Ljusdalshem AB Lund Mimer, Bostads AB N Västmanlands kommunförbund N Västmanlands kommunförbund Nordanstigs Bostäder AB Ockelbogårdar AB Roslagsbostäder AB Salabostäder AB Sandvikshus AB Skinnskattebersgs kommun Stena Stiftelsen Östhammarshem Tierpsbyggen AB Uppsalahem AB Hofors Gävle Hudiksvall Håbo Håbo Knivsta Kungsör Köping Ljusdal Västerås Västerås Fagersta Norberg Nordanstig Ockelbo Norrtälje Sala Sandviken Skinnskatteberg Uppsala Östhammar Tierp Uppsala 3,00 3,12 5,10 5,40 2,95 2,60 3,10 3,56 2,90 3,00 4,73 3,30 4,20 1,60 3,20 2,64 Region Stockholm Armada Botkyrkabyggen Ekerö2,9 Familjebostäder Förvaltaren3,9 Haningebosäder Huge3,5 Järfällahus Micasa Nynäshamnsbosräder Sigtunahem Sollentunahem Stadsholmen Stockholmshem Svenska Bostäder Telge Bostäder TelgeHovsjö Tyresöbostäder Upplandsbrohus Värmdöbostäder2,9 Väsbyhem Össebyhus Stockholm Botkyrka Ekerö Stockholm Sundbyberg Haninge Huddinge Järfäla Stockholm Nynäshamn Sigtuna Sollentuna Stockholm Stockholm Stockholm Södertälje Södertälje Tyresö Upplands Bro Värmdö Upplands Väsby Vallentuna 3,80 2,70 2,90 4,14 3,90 3,50 3,50 4,20 4,80 4,00 7,12 4,30 4,90 4,10 4,30 3,90 3,00 2,90 4,32 4,50 Region Mitt Arvika Bostads AB Askersundsbostäder AB Björkåsen, Stf Bolunden Bärkehus AB Degerforsbyggen AB Eda Bostads AB Eskilstuna Kommunfastigheter AB Fastighetskonsulten Fastighetskonsulten Fastighetskonsulten Filipstadsbostäder, Stf Fin Fast Flens Bostads AB Forshagabostäder Arvika Askersund Storfors Avesta Smedjebacken Degerfors Eda Eskilstuna Hagfors Karlstad Kristinehamn Filipstad Örebro Flen Forshaga 3,50 4,02 4,50 3,99 3,50 3,10 3,90 2,90 3,80 3,20 5,00 3,00 6,74 2,00 Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i% ÖK i % Hyres ändring utslaget 2011 i % 5,16 4,70 3,98 3,92 5,00 3,50 3,50 4,73 2,30 2,10 2,60 2,70 3,75 3,40 2,95 3,40 2,35 2,95 2,30 2,10 1,95 2,20 2,81 2,83 2,70 3,40 1,96 2,70 2,50 1,91 3,35 2,40 2,15 3,20 1,90 1,74 1,90 3,50 2,75 4,50 1,50 2,20 2,27 2,00 3,95 2,51 2,50 2,25 1,88 1,91 3,35 2,40 2,15 3,20 1,90 1,31 1,90 3,50 2,75 3,75 1,50 1,65 2,27 2,00 2,96 2,51 2,50 2,25 3,10 4,50 3,27 2,90 1,97 2,28 4,50 2,78 2,89 2,60 2,10 2,55 2,10 1,91 2,85 3,90 2,50 2,54 2,98 3,30 2,25 2,84 3,75 3,00 2,66 1,97 2,28 3,75 2,78 2,89 2,17 2,10 2,55 1,58 1,91 1,90 3,90 2,29 2,54 2,24 3,30 2,25 forts. Region Mitt Gagnefbostäder AB Gamla Byn AB Gnestahem AB Grums Hyresbostäder AB Gästrike Fastigheter Hagforshem AB Hallsbergs Bostadsstiftelse Hammaröbostäder AB Hedemorabostäder Heimstaden Henry Ståhl HSB Delecarlia Hyresbostäder i Karlskoga AB Hällefors Bostads AB Karlstads Bostads AB Karlstadshus, Stf Katrineholms Fastighets AB Kilsbostäder AB Kopparleden Kopparstaden Kristinehamns Bostads AB Kumla Bostäder AB Kustbostäder i Oxelösund AB Laxåhem LekebergsBostäder AB Leksandsbostäder AB Lindesbergsbostäder AB Ljusnarsbergs Fastighets AB Ludvikahem AB Lundbergs Malungshem AB Melins Fastighetsförvaltning Morastrand Munkforsbostäder AB Norabostäder AB Norra Dalarnas Fastigheter Nyköpingshem AB Orsabostäder AB Rättviksbostäder AB Strängnäs Bostads AB Sunne Bostads AB Swenor Säfflebostäder AB Säterbostäder AB Tillberga, Stiftelsen Torsby Bostäder AB Torshälla Fastighets AB Trosabygdens Bostäder AB Tunabyggen AB Vansbrohem Vingåkershem AB Årjängs Bostads AB Örebrobostäder AB Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i% ÖK i % Hyres ändring utslaget 2011 i % Göteborg Mölndal Partille Göteborg Stenungsund Kungälv Orust Tjörn Varberg Öckerö 2,95 2,70 2,25 2,20 3,10 4,00 5,80 3,90 4,20 3,50 1,99 1,90 1,95 1,70 1,35 1,66 1,43 1,46 1,42 1,35 1,95 2,26 1,60 1,95 1,70 1,60 Alingsås Bengtsfors Bollebygd Borås Lidköping Lidköping Dals Ed Trollhättan Essunga Falköping Borås Gullspång Götene Herrljunga Uddevalla Karlsborg Lilla Edet Ljungskile Lysekil Mariestad Mark Mellerud Munkedal Borås Skövde Sotenäs Strömstad Ulricehamn Svenljunga Tanum Tidaholm Borås Tranemo Uddevalla Färgelanda Vara Borås Vårgårda Vänersborg Åmål 4,50 4,90 3,32 3,42 4,00 2,30 2,50 1,84 2,00 2,00 2,40 3,00 1,93 1,46 2,20 2,00 2,00 2,40 1,40 1,50 2,20 1,96 2,30 2,17 2,30 1,48 2,30 1,88 2,30 1,50 1,85 1,65 2,10 2,50 2,20 2,90 2,50 2,30 2,60 2,25 1,75 1,87 2 1,54 3,20 2,30 2,50 1,85 2,00 1,84 2,40 2,25 1,93 1,46 1,65 2,00 1,50 2,40 1,05 0,75 1,83 1,96 1,73 2,01 1,73 1,48 2,15 1,88 1,73 1,50 1,85 1,65 2,10 1,88 2,02 2,45 1,88 2,30 2,17 2,10 1,75 1,87 2,00 1,54 2,13 3,80 3,00 2,20 1,40 2,35 1,80 2,51 2,35 0,84 2,10 2,85 2,75 2,20 1,40 2,35 1,80 2,51 1,76 0,84 2,10 forts. Region västra Sverige Gagnef Avesta Gnesta Grums Rättvik Hagfors Hallsberg Hammarö Hedemora Katrineholm Örebro Borlänge Karlskoga Hällefors Karlstad Karlstad Katrineholm Kil Smedjebacken Falun Kristinehamn Kumla Oxelösund Laxå Lekeberg Leksand Lindesberg Ljusnarsberg Ludvika Katrineholm Malung Örebro Mora Munkfors Nora Älvdalen,Särna Nyköping Orsa Rättvik Strängnäs Sunne Degerfors Säffle Säter Västerås Torsby Eskilstuna Trosa Borlänge Vansbro Vingåker Årjäng Örebro Hjällbobostaden Mölndalsbostäder Partillebo Poseidon Stenungsundshem Stiftelsen Kungälvsbostäder Stiftelsen Orustbostäder Tjörns bostads AB Varbergs bostads ab Öckerö Bostads AB 2,80 2,20 6,00 2,80 2,85 6,19 2,25 1,90 5,50 4,69 7,50 3,00 2,45 3,53 3,80 5,00 3,21 3,90 4,50 5,60 8,00 5,00 5,20 3,46 2,68 7,05 4,84 3,13 2,65 4,35 2,34 3,98 6,49 4,82 5,00 2,60 Region Bohus-Älvsborg Skaraborg Alingsåshem Bengtsforshus AB Bollebygds hyresbostäder Bostäder i Borås AB Bostäder i Lidköping AB Drömstan, Fastighets AB Edshus Eidar Bostads AB Essungabostäder AB Falköpings Hyresbostäder AB Fristadsbostäder Gullspångsbostäder Götene Bostäder AB Herrljunga Jakobsbergsstiftelsen Karlsborgs Bostäder AB Leifab Ljungskilehem Lysekils Bostäder AB Mariehus AB Marks Bostads AB Melleruds Bostäder AB Munkbo AB Sandhultsbostäder Skövdebostäder AB Sotenäsbostäder AB Strömstadbyggen AB STUBO AB Svenljunga Bostäder AB Tanums Bostäder AB Tidaholms Bostads AB Toarpshus AB Tranemobostäder AB Uddevallahem Valbohem AB Vara Bostäder Viskaforshem AB Vårgårda Bostäder AB Vänersborgsbostäder AB Åmåls Kommunfastigheter AB 5,20 3,10 3,87 3,50 3,72 2,60 5,00 3,86 4,80 3,94 2,70 8,00 3,86 3,83 2,40 2,90 4,33 3,95 2,30 4,00 2,10 3,90 4,00 4,69 4,10 3,87 4,40 4,53 3,50 2,83 3,41 2,69 4,65 Region Sydost Region västra Sverige Alebyggen Bostadsbolaget Eksta Familjebostäder i Göteborg Förbo Förbo Förbo Förbo Gårdstensbostäder AB Ale Göteborg Kungsbacka Göteborg Härryda Kungälv Lerum Mölndal Göteborg 3,02 2,50 4,29 2,54 3,50 3,50 3,50 3,50 2,65 1,90 1,73 2,51 1,75 1,98 1,98 1,98 1,98 1,95 1,90 1,73 2,51 1,30 1,81 1,81 1,81 1,81 1,95 Allbohus Annebergshus Bankerydshem AB Bolunden Bostadsbolaget Bostadsbyggen Botnaryd Bostads AN Boxholmshus Byggebo Bygginvest, Jönköping Alvesta Nässjö Jönköping Oskarshamn Mjölby Jönköping Bottnayd Boxholm Oskarshamn Jönköping 5,21 4,50 3,27 1,95 3,70 1,80 4,17 2,75 1,95 7 forts. Förhandling om 2011 års hyror i allmännyttiga och större privatägda bostadsföretag Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i% ÖK i % Hyres ändring utslaget 2011 i % 2,10 1,90 2,99 2,64 1,20 2,91 2,54 1,85 4,06 2,47 1,95 2,40 1,78 1,00 0,90 2,20 1,50 0,00 3,30 2,25 1,40 2,51 2,35 2,03 2,71 1,50 1,21 1,98 1,43 2,00 1,51 2,85 2,19 1,80 2,20 1,78 1,78 3,00 3,20 2,20 1,38 3,69 2,00 2,60 2,26 2,89 2,48 3,30 1,55 1,96 2,20 2,83 2,30 2,35 2,10 1,90 2,99 1,98 1,20 2,43 2,54 1,85 4,06 2,47 1,95 2,00 1,78 1,00 0,90 2,20 1,50 0,00 3,30 2,25 1,40 2,51 2,35 1,86 2,03 1,50 1,21 1,98 1,43 1,83 1,13 2,85 2,19 1,80 2,20 1,78 1,63 3,00 2,67 2,20 1,38 3,69 2,00 2,60 2,26 2,89 2,48 3,30 1,29 1,96 2,02 2,12 1,15 2,35 forts. Region Sydost Bygginvest, Jönköping Din Bostad Eksjöbostäder5 Emmaboda Bostads AB Finnvedsbostäder Gislavedshus Gotlandshem Grännahus, AB HABO Hultfredsbostäder Hyresbostäder Hyresbostäder, Norrköping Högsby Bostad Järnbäraren Kalmarhem Karlshamnsbostäder Karlskronahem Kinda Stångåkonsulkt Kindahus Kommunshus Kuststaden Lessebohus Linden Ljungbybostäder Markarydbostäder Mönsterås Bostäder Mörbylånga Bostad NKBO Nybro Bostads Olofströmhus PBA Platen Ramundastaden Riksbyggen Ronnebyhus Stångåkonsult Stångåstaden Sävebo Sölvesborgshem Torsås Bostads AB Tranåsbostäder AB Uppvidingehus Vadstena Fastighets Vallonbygden AB Vidingehem Vimarhem Witalabostäder VSBo Västervik Bostads AB Vätterhem Växsjöhem Ydrebostäder Älmhultsbostäder Ödeshögsbostäder 8 Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i% ÖK i % Hyres ändring utslaget 2011 i % Bjuv Östra göinge Bromölla Båstad Eslöv Falkenberg Halmstad Helsingborg Hässleholm Höganäs Hörby Höör Kristianstad Åstorp Kävlinge Laholm Landskrona Ängelholm Osby Hässleholm Svalöv Klippan Ängelholm Örkelljunga 2,00 4,64 2,00 3,18 3,75 3,45 2,50 2,00 3,50 3,65 2,20 2,75 0,97 3,06 3,30 4,25 1,90 2,50 3,00 3,00 3,30 1,80 3,00 1,50 2,65 2,65 2,36 2,50 2,90 1,61 1,95 1,95 3,00 2,40 1,99 1,88 0,97 2,50 2,00 2,50 1,61 2,50 2,25 2,50 2,00 1,80 3,00 1,50 2,65 2,65 2,36 2,50 2,90 1,61 1,95 1,95 2,25 2,40 1,99 1,88 0,97 2,50 1,87 2,50 1,61 1,90 2,25 2,50 1,83 Lund Burlöv Lund Malmö Lund Malmö Simrishamn Sjöbo Skurup Staffanstorp Svedala Trelleborg Vellinge Ystad Tomelilla 1,25 4,10 enligt AN 2,93 4,50 8,00 2,90 3,25 2,70 5,50 3,50 2,50 2,79 2,70 4,80 1,25 2,25 2,00 2,40 2,00 2,62 2,38 2,50 2,65 3,75 2,55 2,30 2,20 2,25 2,95 1,25 2,06 2,00 1,80 2,00 1,75 2,38 2,50 2,90 1,88 1,99 2,30 2,20 2,25 2,45 Region norra Skåne Jönköping Jönköping Eksjö Emmaboda Värnamo Gisslaved Gotland Jönköping Habo Hultsfred Växjö Norrköping Högsby Gnosjö Kalmar Karlshamn Karlskrona Kalmar Kinda Tingsryd Oskarshamn Lessebo Nässjö Ljungby Norrköping Mönsterås Mörbylånga Jönköping Nybro Olofström Karlskrona Motala Söderköping Jönköping Ronneby Högsby Linköping Sävsjö Sölvesborg Torsås Tranås Uppvidinge Vadstena Finspång Växjö Vimmerby Vetlanda Vaggeryd Västervik Jönköping Växjö Ydre Älmhult Ödeshög 3,30 4,71 2,50 5,15 4,08 3,93 5,91 3,47 2,63 2,50 1,00 1,60 2,70 3,73 3,80 3,80 3,81 3,00 3,00 4,90 2,68 2,90 2,50 3,80 4,35 3,72 4,50 3,50 3,51 1,80 3,75 2,50 2,40 4,91 4,68 3,48 2,79 5,57 3,80 4,80 3,36 3,89 4,64 7,67 2,10 2,46 3,40 3,75 4,60 3,18 Bjuvsbostäder Bostads AB Klockaren Bromöllahem Båstadhem AB Eslövs Bostads AB Falkenbergs Bostads AB Halmstads Fastighets AB Helsingborgshem Hässleholmsbyggen Höganäshem Hörbybostäder AB Höörs Byggnads AB Kristianstadsbyggen Kvidingebyggen Kävlinge Kommunala Bostads AB Laholmshem AB Landskronahem AB Munkaljungbybyggen Osbybostäder AB Stf Bjärnumhus Svalövsbostäder Treklövern Bostads AB Ängelholmshem Örkelljungabostäder 1,90 Region södra Skåne AF Bostäder Burlövs Bostäder Kanslihuset Kanslihuset LKF MKB Simrishamnsbostäder Sjöbohem Skurupshem Staffanstorpshus Svedalahem Trelleborgshem Vellingebostäder Ystadsbostäder Österlenhem Förvaltningsberättelse Styrelsen för Hyresgästföreningen (802001-5106) avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2011. Hyresgästföreningens vision är ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Vår verksam hetsidé är att Hyresgästföreningen arbetar för att alla ska ha rätt till en god bostad till en rimlig kostnad. Vi skapar ett bättre boende för dagens och morgondagens hyresgäster. Vi gör nytta för medlemmen. Vi fångar och driver engagemang. Hyresgästföreningen ska vara den folkrörelse som garanterar alla bostadshyresgäster inflytande, gemen skap och trygghet i boendet. Hyresgästföreningen underlättar för medlemmarna att arbeta för ett bra boende i de former de själva vill. Hyresgästföreningen ska vara demokratiskt uppbyggd och partipolitiskt obunden. Hyresgästföreningen (moderförening) Väsentliga händelser under året Från och med den 1 januari 2011 har Sverige en ny lag för de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen. Dessutom infördes den 1 januari en förändring i Hyreslagen om hur hyressättningen ska gå till i Sverige. Grunddragen bygger på den överenskommelse som tidigare träffats mellan Hyresgästföreningen och SABO. Det viktigaste är att den svenska modellen med förhandlade hyror säkerställs och att det slås fast att bruksvärdessystemet ska gälla även i fortsättningen. Förändringarna skapar förutsättningar för långsiktiga, stabila och trygga villkor för Sveriges hyresgäster och har en bred förankring hos både hyresmarknadens parter och hos riksdagspartierna. En skillnad jämfört med tidigare är att de hyresrät ter som ägs av privata fastighetsägare nu ska förhandlas på samma villkor som hyresrätterna i de allmännyttiga bostadsbolagen. För att möta det kravet och den ökade arbetsbelastningen det innebär höjdes hyressättnings avgiften med 20 procent till 12 kronor per lägenhet och månad från och med den 1 januari 2011. Den tidigare nivån på 10 kr per månad har varit oförändrad sedan 2002. I den nya lagen om allmännyttan har de allmän nyttiga bostadsbolagen till skillnad från de privata fastighetsägarna ett samhällsuppdrag. Bolagen har ett allmännyttigt syfte. Lagen innebär också en begräns ning i hur stora värdeöverföringar som får göras från de allmännyttiga bolagen till kommunerna som äger dem. Dessutom har de allmännyttiga bolagen en lagstadgad skyldighet att erbjuda hyresgästerna inflytande i bolagen. Det första testet för den nya lagstiftningen var Hyresförhandlingarna 2011. I snitt höjdes hyran 2011 med 2,24 procent (1,2 procent 2010) för hyresgästerna i Sverige. Det genomsnittliga hyreskravet från de allmännyttiga fastighetsägarna var 3,7 procent 2011 (3,0 procent 2010). Den allmänna kostnadsutveck lingen eller inflationen (KPI) var 2,3 procent under 2011 (1,3 procent 2010). Medlemsantalet har under 2011 ökat med 843 hushåll. Antalet medlemmar i Hyresgästföreningen var 529 280 vid årsskiftet 2011/2012 (528 437 2010/2011). Förbundsstämman 2010 beslutade om nya över gripande mål och strategier för Hyresgästföreningen – Agenda 2016. I Agenda 2016 framgår Hyresgästföre ningens mål och på vilket sätt vi ska nå dem. De två övergripande målen är bättre boende för hyresgästerna och utökad medlemsnytta för medlemmarna. Dessa övergripande mål är i Agenda 2016 nedbrutna i sju verksamhetsmål som Hyresgästföreningen ska uppnå till 2016. Nedan följer en redovisning av hur långt vi närmat oss dessa sju verksamhetsmål under 2011. Likvärdiga ekonomiska villkor: pågår. Regeringen har utlovat en utredning 2012 om hur skatterna belastar de olika boendeformerna. Hyrorna ska uppgå till maximalt 25 procent av disponibel inkomst och öka maximalt med inflationen (konsumentprisindex, KPI): uppnått. Hyran uppgår 2011 till 24 procent av disponibel inkomst och har ökat 2,24 procent vilket är i nivå med inflationen på 2,3 procent. Utmaningen för Hyresgästföreningen är att lyckas åstadkomma goda förhandlingsresultat varje år. Ökat inflytande över den egna bostaden: pågår. Ett remissvar om frånval och tillval har lämnats in under 2011. Ökat inflytande över den gemensamma boende miljön: pågår. Antalet boinflytandeavtal med fastig- hetsägarna har ökat. 15 000 nya hyresrätter: inte uppnått. Under 2011 byggdes det knappt 6 000 nya hyresrätter. Nyttan motsvarar medlemmarnas förväntningar: nästan uppnått. Enligt medlemsmätningen 2011 uppfyller Hyresgästföreningen medlemmarnas förväntningar till 90 procent. Vår service uppfyller medlemmarnas förväntningar: pågår. Två serviceförbättringar har införts i varje region 2011. Bland annat har öppettiderna förlängts och ny teknik har använts för att bättre ta hand om medlem marnas synpunkter. Arbete pågår med att införa fler serviceförbättringar och att ta fram ett bättre sätt att mäta den upplevda servicen. 9 Förtroendevalda och aktiva medlemmar Antalet förtroendevalda i Hyresgästföreningen var 2011 cirka 12 000 personer och antalet lokala hyres gästföreningar cirka 1 500 st. Utöver de förtroende valda har Hyresgästföreningen även många medlem mar som arbetar i arbetsgrupper. Bland annat arbetar de förtroendevalda och andra medlemmar med Hyresgästföreningens påverkansarbete, förhandlings arbete och lokalt arbete i bostadsområden runt om i Sverige. De förtroendevaldas och andra medlemmars arbete motsvarar drygt 400 heltidstjänster. Personal Under 2011 hade Hyresgästföreningen i medeltal 737 (716) anställda, varav 400 (396) kvinnor och 337 (320) män. Sjukfrånvaron var under 2011 4,26 procent jämfört med 4,75 procent år 2010. Målinriktat arbete med rehabilitering och förbättrad hälsa fortsätter för att sänka sjukfrånvaron. Stora insatser har gjorts för att motivera och engagera medarbetarna att leva hälso sammare. Alla chefer har utvärderats i det kommuni kativa ledarskapet. Varje chef får där ta del av vilka områden som är starka hos honom/henne och vilka områden som behöver förbättras. En ny personal strategi har tagits fram och kommer ligga till grund för förbättringsarbetet inom personalområdet fram till 2016. Väsentliga händelser efter årets utgång Precis som i 2011 års hyresförhandlingar har 2012 års hyresförhandlingar påverkats av de nya förutsättning arna. Både allmännyttans fastighetsägare och de privata fastighetsägarna har på olika sätt försökt använda den nya lagen för att påverka hyrorna och hur hyrorna ska fastställas. Hyresförhandlingarna 2012 har inneburit många försök till att påverka hyrorna utanför förhand lingsbordet med fler juridiska processer än tidigare och krav på högre hyreshöjningar än tidigare, i något fall så högt som 20 procent. Trots denna mer aggressiva hållning från fastighetsägarna verkar det som att hyreshöjningen stannar runt 2,5 procent 2012, där den lägsta höjningen är 0,5 procent och den högsta 4,7 procent. När 90 procent av hyresförhandlingarna är klara är höjningen 2,47 procent i genomsnitt. Koncernen Sedan 2002 är Hyresgästföreningen (802001-5106) moderförening i Hyresgästföreningskoncernen där det finns affärsdrivande dotterbolag. Det finns flera skäl till att bedriva verksamhet i bolag. Ett skäl är att det underlättar samarbetet med andra affärsdrivande samarbetspartner. Ett annat är att en viss verksamhet kan vara förknippad med risk som inte medlemmarna ska behöva ta. Det finns också skattemässiga och administrativa fördelar. Totalt bidrar Hyresgästföre ningens bolag till resultatet med 6 644 (6 033) tkr. Hyresgästföreningen har inom koncernen under 2011 köpt varor och tjänster för 43 015 (44 650) tkr och sålt varor och tjänster för 8 874 (11 005) tkr. Fastighets AB Norrlandsgatan nr 7 Bolaget äger och förvaltar Fastigheten Norrlandsgatan 7 i Stockholm. Riksförbundet har sitt kontor i denna fastighet. Fastigheten ska bidra till en positiv avkast ning på Hyresgästföreningens kapital. Fastighetens marknadsvärde överstiger det bokförda värdet. AB Kvarteret Danmark nr 28 & Co kommanditbolag Bolaget äger och förvaltar fastigheter i Stockholm, Helsingborg, Borås, Borlänge, Malmö, Vänersborg och Karlstad. Dessa är anskaffade för att ordna Hyresgästföreningens lokalbehov runt om i landet. Ett annat syfte är att bidra till en positiv avkastning på Hyresgästföreningens kapital. Fastigheternas mark nadsvärde överstiger det bokförda värdet. AB Kvarteret Danmark Bolagets verksamhet är att ansvara som komplementär, det vill säga vara obegränsat ansvarig för verksamheten, i AB Kvarteret Danmark nr 28 & Co kommanditbolag. Förvaltnings AB Rosenön Bolaget äger två fastigheter i Haninge kommun. Hyresgästföreningen Plus AB Bolagets verksamhet är att ta fram och förvalta medlems förmåner till medlemmarna i Hyresgästföreningen. Bolaget startade sin verksamhet 2004 och antalet medlemsförmåner ökar varje år. Tidningen Hem & Hyra AB och Hyresgästföreningen Media AB Bolagens verksamhet är att utge Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra. Första numret kom ut i februari 2007. Med sina 32 lokala editioner är det en unik tidning på den nordiska tidningsmarknaden. Hem & Hyra är Hyresgästföreningens egen tidning och drivs enligt grundläggande journalistiska principer. Enligt en mätning av Sveriges Tidskrifter är Hem & Hyra Sveriges näst största tidning. 10 Flerårsöversikt (tkr) Nyckeltal Koncernen Verksamhetens intäkter Verksamhetens kostnader Verksamhetsresultat 2011 819 092 –783 831 35 261 2010 800 741 –758 217 42 524 2009 787 336 –779 641 7 695 2008 805 806 –868 868 –63 062 Resultat från finansiella investeringar Årets resultat Eget kapital Soliditet Likviditet 15 677 42 851 765 051 78% 1,5 ggr 26 208 63 041 722 200 78% 1,7 ggr 65 847 69 461 659 117 75% 2,3 ggr 424 –66 496 589 535 73% 2,0 ggr Finansförvaltning Ekonomiska risker Det bokförda värdet av koncernens finansiella tillgångar (likvida medel, börsaktier, ränteplaceringar och andra värdepapper) uppgick vid årsskiftet 2011/2012 till 751 381 tkr (672 005 tkr 2010/2011). Från och med 2010 bokförs alla kapitalplaceringar som anläggnings tillgångar och värderas därmed till anskaffningspris. Marknadsvärdet på det finansiella placeringskapi talet, det vill säga den del av de finansiella tillgångarna som aktivt placeras i aktier, räntebärande placeringar och alternativa placeringar, uppgick vid årsskiftet 2011/2012 till 556 520 tkr jämfört med 573 503 tkr 1/1 2011. Marknadsvärdet på placeringskapitalet minskade 2011 med –3,0 procent (+8,3 procent 2010). Det långsiktiga kapitalplaceringsmålet för det finansiella placeringskapitalet är att marknadsvärdet i snitt ska öka med bästa bankränta +3 procent per år på lång sikt. 2011 var detta mål +5,4 procent (4,0 procent 2010). Målet att öka placeringskapitalet med bästa bankränta +3 procent är inte uppnått för perioden 2006–2011 utan uppgår till bästa bankränta +1,6 procent. Hyresgästföreningens kapitalplaceringsregler som förnyades under 2010, medger att högst 50 procent av placeringsportföljen får placeras i aktier. Av övriga placeringar ska minst 40 procent placeras i säkra räntebärande värdepapper eller bankinlåning. Som mest får 20 procent placeras i annat tillgångsslag än aktier och räntebärande, så kallade alternativa place ringar. Alternativa placeringar kan till exempel vara absolutavkastande fonder (hedgefonder), placeringar som är ett mellanting mellan aktier och räntebärande och investeringar i råvaror. Vidare förbjuder kapitalplaceringsreglerna investe ringar i företag som huvudsakligen äger och förvaltar bostäder, tillverkar och säljer alkohol, tobak, vapen eller sysslar med spelverksamhet. Företagen får heller inte förknippas med barnarbete, pornografi eller prostitution. För att ytterligare minska den ekonomi ska risken är Hyresgästföreningens placeringar fördelade på flera utgivare av värdepapper, de har olika bindningstid och placeringarna förfaller till betalning vid olika tidpunkter. De ekonomiska riskerna för Hyresgästföreningen på kort sikt är huvudsakligen finansiella. Det vill säga den risk som finns på kort sikt är att Hyresgästföreningens finansiella tillgångar minskar i värde vid till exempel en börskrasch. År 2008 blev denna risk tyvärr ett faktum då den största globala finanskraschen sedan 1930-talet drabbade alla placerare. De finansiella placeringar som är i utländsk valuta kan påverkas negativt av en förstärkning av kronan mot andra valutor. En försvagning är däremot positivt för tillgångarnas värde i svenska kronor. År 2011 var valutakursrörelserna mot kronan små. Den svenska kronan stärktes mot euron med mindre än –1 procent (–13 procent 2010) och försvaga des mot dollarn med +2,5 procent (–6 procent 2010). På lite längre sikt är riskerna fler och intäktsrelate rade. Stora medlemsminskningar minskar Hyresgäst föreningens medlemsintäkter och skulle i så fall kräva kostnadsbesparingar. Hyressättningsavgifterna, som finansierar Hyresgästföreningens förhandlingsarbete kan minska i framtiden och därmed innebära krav på förändringar. De framförhandlade boinflytande- och fritidsmedel från fastighetsägarna som används till verksamhet i bostadsområdena skulle i framtiden kunna minska. En annan risk som kan komma att påverka Hyres gästföreningen stort är risken att Hyresgästföreningens intäkter blir momspliktiga framöver. EU-kommissionen ifrågasätter den svenska momslagstiftningen för ideella föreningar. EU-kommissionen anser att undantagen för ideell sektor strider mot EU:s 6:e momsdirektiv. Med anledning av detta utredde finansdepartementet ideell sektor och moms. (Ds 2009:58 ”Mervärdesskatt (moms) för den ideella sektorn, m.m.”). De föreslagna förändringarna i momslagen i denna departementsskrivelse har inte genomförts under 2011. Dessa förändringar riskerar att delar av eller i värsta fall alla Hyres gästföreningens intäkter blir momspliktiga framöver. Eftersom alla Hyresgästföreningens intäkter ursprung ligen kommer från hyresgästerna skulle ett momsinfö rande direkt drabba alla Sveriges hyresgäster negativt. Totalt kan dessa förändringar i värsta fall minska 11 Hyresgästföreningens intäkter med 20 procent. Trots möjligheten till momsavdrag riskerar de föreslagna förändringarna att påverka Hyresgästföreningen negativt med 100 miljoner kronor per år. Ett antal skriftväxlingar med kompromissförslag har under året skickats mellan EU-kommissionen och Finansde partementet i momsfrågan, men inga beslut har fattats. Det finns med andra ord idag inga tydliga besked om och i så fall när Hyresgästföreningen riskerar att bli momspliktig. Forskning och utveckling Hyresgästföreningen arbetar på flera sätt tillsammans med universitet och högskolor för att utveckla verk samheten och bidra till kunskapen om boende och hyresrätt i samhället. Hyresgästföreningen påverkar genom Ideell Arena olika beslutsfattare om att bidra till forskning om ideell sektor. Ideell Arena är ett nätverk där 60 organisatio ner samarbetar inom den ideella sektorn. Hyresgästföreningen delade inte ut något bostads stipendium 2011. Det största utvecklingsarbetet inom Hyresgästföre ningen under 2011 var att påbörja genomförandet av Agenda 2016. Agenda 2016 är Hyresgästföreningens nya strategi mot år 2016. Agenda 2016 innehåller två övergripande mål: Bättre boende för hyresgästerna och utökad medlemsnytta för medlemmarna. Agenda 2016 tar upp fyra viktiga förutsättningar för att vi ska lyckas nå de två övergripande målen och de sju verksamhetsmålen. För det första ska vi lyckas fånga och driva det engagemang som finns hos medlemmarna. För det andra ska vi förändra vårt förhåll ningssätt genom att bland annat öka vår närvaro i utsatta områden. Det tredje är att vi måste fortsätta att utveckla organisationen genom att till exempel förbättra ledarskapet och vårt IT-stöd. Den fjärde och sista förutsättningen är att vi på ett bättre sätt än i dag planerar, mäter och följer upp verksamheten och att vi fokuserar på vilket resultat verksamheten får för våra medlemmar och för alla hyresgäster. Koncernens tillgångar 2011 Finansiell ställning Koncernens finansiella ställning är mycket stark. Den synliga soliditeten mätt som eget kapital i förhållande till den totala balansomslutningen är 78 procent (78 procent 2010). Likviditeten, det vill säga hur många gånger som de kortfristiga skulderna kan betalas, är 1,5 gånger (1,7 gånger 2010). Behandling av årets resultat i Hyresgästföreningen Årets resultat för Hyresgästföreningen, 36 207 tkr, överförs i ny räkning. Koncernens fria reserver uppgår till 758 926 tkr. Beträffande resultatet av Koncernens och Hyresgäst föreningens verksamhet under 2011 samt Koncernens och Hyresgästföreningens ställning vid årets utgång hänvisas i övrigt till efterföljande resultat- och balans räkningar, kommentarer och noter. Koncernens skulder och eget kapital 2011 Programvaror, 1% Sparat eget kapital, 51% Byggnader och mark, 14% Fritt eget kapital, 27% Maskiner och inventarier, 1% Kortfristiga skulder, 22% Finansiella anläggningstillgångar, 49% Kortfristiga fordringar, 8% Kortfristiga finansiella placeringar, 3% Kassa och bank, 24% 12 Under 2011 har arbetet som syftar till att förbättra våra förutsättningar inom IT, det så kallade ”Sjumilaklivet”, fortsatt i samma omfattning som 2010. Ett annat utvecklingsområde har varit att förbättra förmågan att sätta mål på och mäta vår verksamhet. Detta för att säkerställa att vi åstadkommer resultat för våra medlemmar och för Sveriges hyresgäster. År 2013 blir första året med det nya arbetssättet. Hyresgästföreningen har under 2011 förbättrat servicen till medlemmarna på flera områden. Öppet tiderna har förlängts och det finns numera en kvälls öppen juridisk rådgivning på telefon dit alla medlem mar är välkomna att ringa. Ett stort landsomfattande arbete med att ta fram ett nytt intranät har pågått under hela 2011. Det nya intranätet kommer förbättra förtroendevaldas och anställdas möjligheter att samarbeta, till erfarenhets överföring och dela dokument genom ny teknik. Det nya intranätet – Bosse – lanseras hösten 2012. Resultaträkning HYRESGÄSTFÖRENINGEN* Belopp i tkr Verksamhetens intäkter Medlemsavgifter Hyressättningsavgifter Boinflytande- och fritidsmedel Externt finansierade projekt Övriga verksamhetsintäkter Verksamhetens kostnader Verksamhetskostnader Personalkostnader Avskrivningar av anläggningstillgångar Verksamhetsresultat Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar Upp-/nedskrivning finansiella anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande poster Räntekostnader och liknande poster Resultat efter finansiella poster Årets skatt ÅRETS RESULTAT KONCERNEN Noter 2011 2010 2011 2010 1 2 3 4 5 473 404 195 925 99 929 4 438 10 066 783 762 475 761 168 285 100 072 4 476 18 108 766 702 473 404 195 925 99 929 4 438 45 396 819 092 475 761 168 285 100 072 4 476 52 147 800 741 6 7 12–14 –271 081 –478 566 –11 698 22 417 –276 130 –443 711 –13 092 33 769 –277 861 –489 378 –16 592 35 261 –283 768 –454 461 –18 055 44 457 8 9 15–17 10 4 756 13 032 –700 4 248 –1 424 42 329 4 691 18 203 4 740 1 714 –208 62 909 11 644 0 4 268 –235 50 938 16 870 7 740 1 715 –117 70 665 11 –6 122 –5 901 –8 087 –7 624 36 207 57 008 42 851 63 041 * Hyresgästföreningen är moderförening i koncernen. 13 Balansräkning HYRESGÄSTFÖRENINGEN* Belopp i tkr KONCERNEN Noter 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Programvaror 12 13 711 15 848 13 711 15 848 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier 13 14 4 502 6 207 10 709 5 679 8 694 14 373 133 998 7 408 141 406 137 641 11 096 148 737 15 104 183 25 000 70 488 501 143 617 897 642 317 99 427 45 000 70 417 339 147 561 983 592 204 70 488 501 143 488 714 643 831 70 417 339 147 417 556 582 141 338 370 440 1 079 40 819 1 077 5 041 1 976 33 551 82 464 46 446 – 7 634 2 766 42 788 99 634 39 288 41 486 5 202 3 299 32 178 79 967 8 104 4 404 39 609 93 603 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar 16 17 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 Kortfristiga placeringar 19 11 Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Reservfond Bundna reserver 14 27 553 226 896 349 131 931 272 20 6 105 6 125 20 6 105 6 125 496 053 220 022 42 851 758 926 765 051 494 617 158 417 63 041 716 075 722 200 494 617 130 163 57 008 681 788 681 788 200 200 200 200 25 806 4 437 17 363 160 900 208 506 890 494 30 627 26 178 21 22 28 757 2 136 14 888 169 594 215 375 933 570 16 191 175 036 221 854 986 905 18 281 164 613 209 072 931 272 23 24 6 150 2 127 6 150 2 082 6 150 2 127 6 150 2 082 Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder * Hyresgästföreningen är moderförening i koncernen. 27 195 235 472 343 074 986 905 496 053 185 735 36 207 717 995 717 995 Summa eget kapital Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 27 553 170 733 298 290 890 494 20 Fritt eget kapital Sparat eget kapital Fria reserver/Balanserat resultat Årets resultat Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 27 195 181 256 291 253 933 570 Kassaflödesanalys HYRESGÄSTFÖRENINGEN* Belopp i tkr KONCERNEN 2011 2010 2011 2010 Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 42 329 60 976 50 938 68 732 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar på anläggningstillgångar Uppskrivning finansiella anläggningstillgångar Realisationsförlust likvidering av dotterföretag Realisationsförlust avyttring av materiella anläggningstillgångar Minskad räntefordran Resultatandel från koncernföretag Ökning betald skatt 10 603 – – 2 181 –877 –4 756 –3 529 13 089 –7 740 8 747 – 535 –4 692 –14 714 15 498 – 18 053 –7 740 1 104 –877 535 –5 185 –16 121 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 45 951 56 201 61 478 63 459 Förändringar i rörelsekapital Minskning av varulager Minskning/ökning av fordringar Ökning/minskning av kortfristiga skulder 32 15 454 6 869 28 –20 951 6 279 639 11 611 12 782 41 –15 223 – 2 608 Kassaflöde från den löpande verksamheten 68 306 41 557 86 510 45 669 Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Nettoförvärv av finansiella anläggningstillgångar –1 638 –5 345 –51 158 –2 601 –4 333 –47 008 –1 789 –5 345 –71 158 –2 711 –4 333 –57 008 Kassaflöde från investeringsverksamheten –58 141 –53 942 –78 292 –64 052 0 0 0 0 0 0 42 42 10 165 198 286 208 451 –12 385 210 671 198 286 8 218 254 449 262 667 –18 341 272 790 254 449 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Tillfört eget kapital Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut * Hyresgästföreningen är moderförening i koncernen. 15 Noter till resultat- och balansräkning Belopp i tusentals kronor (tkr) Belopp i tkr Redovisningsprinciper NOT 2 – Hyressättningsavgifter Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd för ideella föreningar. Årsredo visningslagens regler för uppställning av resultat- och balansräkning samt värdering tillämpas. Hyressättningsavgifter är förhandlingsersättning som betalas av de fastighetsägare som ingått förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen. Avgiften är 144 kronor per lägenhet och år (120 kr 2010). Hyressättningsavgifterna finansierar förhandlings verksamheten i Hyresgästföreningen. Koncernredovisning Koncernredovisning har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden. Koncernbokslutet för år 2011 omfattar Hyresgästföreningen (802001-5106), samt de bolag, som vid årets slut kontrollerades till mer än 50 procent av röstetalet. Avskrivningar Immateriella och materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Utvecklingskostnader avseende egna IT-system aktiveras under det år kostnaderna lagts ned. Avskrivningarna görs systematiskt över tillgångarnas förväntade nyttjandeperiod enligt nedanstående fördelning. – programvaror och inventarier 5 år – datorer 3 år – byggnader 50 år Kortfristiga placeringar och andra långfristiga värdepappersinnehav Från och med 2010 redovisas samtliga finansiella placeringar som anläggningstillgångar. Placeringar i utländsk valuta är i balans räkningen omräknade med aktuell valutakurs den 31 december (balansdagskurs). Långfristiga finansiella placeringar värderas till anskaffningsvärdet. Vid tidsbegränsade och kapitalgaranterade innehav grundar sig värderingen på att Hyresgästföreningen kommer att behålla värdepappret under hela löptiden och därmed återfå hela det placerade kapitalbeloppet på förfallodagen. Vid ej tidsbegränsade och/eller ej kapitalgaranterade innehav sker nedskrivning först om värdenedgången bedöms vara varaktig. De kortfristiga placeringarna har värderats individuellt till det lägsta av bokfört värde och marknadsvärdet. Färdiga varor och handelsvaror Varulager värderas till anskaffningsvärde med avdrag för individuellt bedömd inkurans. Fordringar och skulder Fordringarna är värderade individuellt till det belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta är i balans räkningen omräknade med aktuell valutakurs den 31 december (balansdagskurs). Från och med 2011 redovisas avsättning för åtagande avtalspensioner som en personalkostnad. NOT 3 – Boinflytande- och fritidsmedel Boinflytande- och fritidsmedel utgör framförhandlade verksamhets bidrag från fastighetsägare. Boinflytandemedel finansierar lokalt utvecklingsarbete i samverkan med bostadsföretagen. Fritidsmedel finansierar verksamheten för lokala hyresgästföreningar i bostads områdena. NOT 4 – Externt finansierade projekt Belopp i tkr Medlemsavgifterna är inbetalda avgifter från medlemmar i Hyres gästföreningen. Medlemsavgiften bestäms på regionnivå och är mellan 75 och 80 kronor per månad. Medlemsavgifterna finansierar verksamhet för medlemmarna som till exempel rådgivning i boendefrågor, juridisk hjälp, lägenhetsbesiktningar, information om boende och påverkansarbete. 16 2010 589 717 658 90 350 673 594 74 0 132 43 330 149 39 4 438 863 765 566 170 200 1 056 – 115 110 105 148 330 – 48 4 476 2011 2010 29 453 6 049 1 450 2 906 1 021 4 517 45 396 28 366 7 365 2 473 3 745 3 727 6 471 52 147 4 146 388 1 021 4 511 10 066 7 419 508 3 727 6 454 18 108 Hyresgästföreningen och koncernen Olof Palmes Stiftelse (inkl. minnesfond) Sida Allmänna Arvsfonden Folke Bernadotte-akademien Gävle Kommun Ekologisk stadsdel Majorna Projekt Karlskrona Ungdomsstyrelsen Stena Fastigheter Vänersborgsbostäder Projekt Uddevalla Projekt Gröningen Rosengård Malmö Stad Övriga Summa NOT 5 – Övriga verksamhetsintäkter Belopp i tkr Koncernen Hyresintäkter Provisioner Fakturerade kostnader Annonsförsäljning Övriga intäkter lokala hyresgästföreningar Övriga verksamhetsintäkter Summa NOT 1 – Medlemsavgifter 2011 Hyresgästföreningen Fakturerade kostnader Hyresintäkter Övriga intäkter lokala hyresgästföreningar Övriga verksamhetsintäkter Summa NOT 6 – Verksamhetskostnader Belopp i tkr forts. NOT 7 – M edeltalet anställda, sjukfrånvaro … 2011 Lokaler: Hyror, lokalvård m.m. Förbrukning: Kontorsmaterial, trycksaker m.m. Resor: Biljetter, kost och logi m.m. Information: Medlemsbrev, kampanjer m.m. Representation Telefoni och porto Konsulttjänster och andra externa tjänster Verksamhetskostnader lokala hyresgäst föreningar Summa 46 400 35 073 30 012 62 140 785 25 727 34 227 43 872 38 538 28 411 59 855 1 093 25 767 39 143 36 717 271 081 39 451 276 130 1 362 57 1 419 1 362 293 1 655 1 250 23 1 273 1 250 293 1 543 Hyresgästföreningen Revisionsuppdrag, Ernst & Young AB Annan revisionsverksamhet, Ernst & Young AB Summa NOT 7 – Medeltalet anställda, sjukfrånvaro samt löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2011 2010 406 344 750 400 327 727 400 337 737 396 320 716 4,26% 4,75% 1,78% 4,60% 3,84% 2,85% 3,81% 4,97% 2,00% 5,23% 4,15% 3,18% 4,60% 5,11% 4,29% 4,79% 1,81% 4,63% 3,88% 2,84% 3,84% 5,02% 2,04% 5,24% 4,22% 3,18% 4,69% 5,10% Koncernen Medelantalet anställda kvinnor Medelantalet anställda män Totalt Hyresgästföreningen Medelantalet anställda kvinnor Medelantalet anställda män Totalt Sjukfrånvaro Koncernen Total sjukfrånvaro Varav Långtidssjukfrånvaro Sjukfrånvaro för kvinnor Sjukfrånvaro för män Anställda – 29 år Anställda 30 – 49 år Anställda 50 år – Sjukfrånvaro Hyresgästföreningen Total sjukfrånvaro Varav Långtidssjukfrånvaro Sjukfrånvaro för kvinnor Sjukfrånvaro för män Anställda – 29 år Anställda 30 – 49 år Anställda 50 år – Löner och andra ersättningar anställda – varav till förbundschef Arvode till förbundsordförande Arvode* till förbundsstyrelse 283 601 1 284 1 311 413 270 998 1 268 1 297 625 Sociala avgifter enligt lag och avtal anställda Varav pensionskostnader 148 373 48 414 132 301 38 897 * Inklusive ersättning för förlorad arbetsförtjänst. Koncernen Summa 2010 Hyresgästföreningen Revisorernas arvoden Revisionsuppdrag, Ernst & Young AB Annan revisionsverksamhet, Ernst & Young AB 2011 2010 Hyresgästföreningen Av pensionskostnaderna i Hyresgästföreningen avser 675 tkr (697 tkr) förbundschef. Pensionskostnader för förbundsordförande uppgår till 935 tkr (995 tkr). Övriga ledamöter i förbundsstyrelsen har inga pensionsförmåner. Löner till anställda inom Hyresgästföreningen Hyresgästföreningens löner ska vara sådana att vi kan rekrytera och behålla den kompetens vi behöver för att utföra vårt uppdrag. Vi har ambitionen att ha konkurrenskraftiga löner utan att vara löneledande. Pensioner till anställda i Hyresgästföreningen Till och med 31/8 2009 tryggas pensionsskulden till de anställda i Hyresgästföreningen i Konsumentkooperationens (KP) pensions stiftelse. All nyintjänad pensionsrätt från och med 1/9 2009 tryggas genom Konsumentkooperationens pensionskassa . Pensionsplanen är en förmånsbestämd plan där den anställda är garanterad en viss del av sin slutlön i tjänstepension. Pensionskostnaderna inklusive löneskatt uppgick till 58 miljoner kronor 2011 jämfört med 46 miljoner kronor 2010 ( i 2010 års kostnad ingår en gottgörelse ur överskott med 9 miljoner kronor. Från och med 2011 redovisas avsättning för åtagande avtalspensioner som en personalkostnad. Ersättningar till ordförande, förbundschef och styrelse Förbundsstyrelsens ordförande är tillika ordförande i Hyresgästföre ningen. Förbundsordföranden är vald på fyra år, till och med juni år 2012. Om uppdraget upphör i förtid eller om ordföranden inte väljs för en ny mandatperiod ska andra skäliga arbetsuppgifter erbjudas inom riksförbundet. Väljer ordföranden i stället att lämna riksförbundet erhålls 90 procent av lönen under två år. Avräkning sker i de fall nytt arbete/uppdrag erhålles. Trygghetsavtalet som gäller övriga anställda omfattar inte ordföranden. Särskilda pensionsförmåner finns ej. Pensionsvillkoren för förbundsordförande motsvarar de som gäller för chefer i Hyresgästföreningen enligt kollektivavtal. Övriga styrelsemedlemmars arvoden är kopplade till inkomstbasbeloppets utveckling och består av ett årsarvode med 4 000 kronor, ett sammanträdes arvode med 2 000 kr per tillfälle och ett arvode vid deltagande i arbetsgrupper utöver förbundsstyrelsen med 1 000 kronor per tillfälle. Förbundschefen är tillsvidareanställd med ett 5-års förordnande som förbundschef. Nuvarande förordnande utgår 1/1 2014. Inga speciella pensionsförmåner finns utan förbundschefen omfattas av samma förmåner som övriga anställda. Om förordnandet bryts eller om förlängning ej erbjuds ska förbundschefen erbjudas andra arbetsuppgifter om detta anses skäligt. Väljer förbundschefen att inte anta de arbetsuppgifter som erbjuds utan lämnar Hyresgästföreningen erhålls 90 procent av utgående lön under 24 månader. Om orsaken är grovt kontraktsbrott från förbundschefens sida upphör avtalet utan att några förmåner erbjuds. Könsfördelning styrelser Löner och ersättningar Koncernen 2011 2010 20 25 45 17 28 45 4 7 11 4 7 11 Koncernen Löner och andra ersättningar anställda – varav förbundschef och VD Arvoden* förbundsordförande och styrelser 293 506 2 571 1 853 280 496 2 272 2 095 Sociala avgifter enligt lag och avtal anställda Varav pensionskostnader 152 065 49 762 135 785 40 257 * Inklusive ersättning för förlorad arbetsförtjänst. Av pensionskostnaderna i koncernen avser 1 065 tkr (1 013 tkr) förbundschef och VD:ar i dotterbolagen. Pensionskostnader för förbundsordförande uppgår till 935 tkr (995 tkr). Övriga ledamöter i förbundsstyrelsen har inga pensionsförmåner. Kvinnor Män Totalt Hyresgästföreningen Kvinnor Män Totalt 17 Not 8 – Resultat från andelar i koncernföretag Belopp i tkr Not 13 – Byggnader och mark 2011 2010 Hyresgästföreningen AB Kv Danmark nr 28 & Co KB Summa 4 756 4 756 4 691 4 691 Not 9 – Resultat från övriga värdepapper och fordringar Belopp i tkr 2011 2010 – 6 006 –3 762 9 400 11 644 – 4 190 3 102 9 578 16 870 6 006 –3 762 1 388 9 400 13 032 4 190 3 102 1 333 9 578 18 203 Koncernen Utdelningar intresseföretag Övriga utdelningar Resultat vid försäljningar Räntor Summa Hyresgästföreningen Övriga utdelningar Resultat vid försäljningar Räntor från dotterföretag Räntor Summa Not 10 – Övriga ränteintäkter och liknande poster Belopp i tkr 2011 Summa 4 368 –100 4 268 2010 1 715 – 1 715 Hyresgästföreningen Räntor Resultat vid försäljning Summa 4 348 –100 4 248 1 714 – 1 714 Not 11 – Årets skatt Belopp i tkr 2011 2010 Summa 6 106 16 6 122 5 968 –67 5 901 Skattefordran Summa –6 106 166 –107 –10 312 21 400 5 041 –6 138 170 –51 –7 747 21 400 7 634 2011 2010 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt balansräkning 18 13 453 2 124 3 147 28 822 15 400 87 000 39 248 1 398 4 229 3 900 166 000 Ingående anskaffningsvärde byggnad Ingående anskaffningsvärde mark Försäljning fastighet Färdigställd ombyggnad 186 630 16 038 –297 91 202 462 186 557 16 038 – 73 202 668 Utgående restvärde enligt balansräkning –65 027 297 –3 734 –68 464 133 998 –61 296 0 –3 731 –65 027 137 641 Hyresgästföreningen Fastigheter Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Återföring avskrivningar såld fastighet Årets avskrivningar Tax.värde Tax.värde 2 st småhus, Sälen Kontor, Växjö 2 124 3 147 2 124 3 147 Ingående anskaffningsvärde byggnad Ingående anskaffningsvärde mark Försäljning fastighet Försäljning mark 4 993 1 754 –645 –729 5 373 4 993 1 754 – – 6 747 –1 068 297 –100 –871 4 502 –968 – –100 –1 068 5 679 2011 2010 32 107 1 169 –665 32 611 31 046 1 615 –554 32 107 –29 620 634 –1 562 –30 548 2 063 –28 151 554 –2 023 –29 620 2 487 47 512 530 –142 47 900 46 756 1 024 –268 47 512 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Återförda avskrivningar såld fastighet Årets avskrivningar Utgående restvärde enligt balansräkning Not 14 – Maskiner och inventarier Koncernen Datorer Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde datorer Koncernen och Hyresgästföreningen Programvaror Ingående anskaffningsvärde Inköp Tax.värde 13 453 2 124 3 147 28 822 15 400 78 000 39 248 1 398 4 229 3 900 166 000 Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar enligt plan Not 12 – Immateriella tillgångar Belopp i tkr Tax.värde Smådalarö 1:79 m.fl. (Tax.värde överklagat 2011) 2 st småhus, Sälen Kontor, Växjö Kontor och butiker, Helsingborg Kontor och butiker, Borås Vandrarhem och butiker, Stockholm Kontor, Malmö Kontor, Borlänge Kontor, Vänersborg Kontor, Karlstad Kontor, Stockholm Belopp i tkr Hyresgästföreningen Inkomstskatt Erlagd utländsk skatt Fastighetsskatt Särskild löneskatt på pensionskostnader Inbetald preliminärskatt under året 2010 Utgående ackumulerade avskrivningar Hyresgästföreningen Inkomstskatt Skatt hänförlig till tidigare år 2011 Koncernen Fastigheter Utgående ackumulerade avskrivningar Koncernen Räntor Resultat vid försäljning Belopp i tkr Inventarier 108 150 5 345 113 495 103 816 4 334 108 150 –92 302 –7 482 –99 784 13 711 –84 175 –8 127 –92 302 15 848 Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Not 16 – Andelar i intresseföretag forts. Not 14 – Maskiner och inventarier Belopp i tkr Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde inventarier Utgående restvärde enligt balansräkning 2011 2010 –38 903 142 –3 794 –42 555 5 345 –34 996 268 –4 175 –38 903 8 609 7 408 11 096 Aktier Ägarandel Aktie kapital Bokfört värde 2011 50% 100 70 100 70 Koncernen och Hyresgästföreningen Hyresgästernas Förlag AB Organisationsnummer 556429-3313 Styrelsens säte: Stockholm Summa Hyresgästföreningen Datorer Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar /utrangeringar 30 838 1 144 –665 31 317 29 815 1 577 –554 30 838 –28 429 634 –1 514 –29 309 2 008 –27 002 554 –1 981 –28 429 2 409 39 251 494 –142 39 603 38 495 1 024 –268 39 251 –32 966 142 –2 580 –35 404 4 199 –30 351 268 –2 883 –32 966 6 285 6 207 8 694 Org.nr Säte 556045-0834 556189-2653 556457-7426 916400-2330 556606-6964 556706-9009 556707-3001 Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde datorer Inventarier Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde inventarier Utgående restvärde enligt balansräkning Not 15 – Aktier och andelar i koncernföretag Företagets namn Hyresgästföreningen Fastighets AB Norrlandsgatan nr 7 AB Kvarteret Danmark nr 28 Förvaltnings AB Rosenön AB Kvarteret Danmark nr 28 & Co KB Hyresgästföreningen Plus AB Tidningen Hem & Hyra AB Hyresgästföreningen Media AB Aktier Fastighets AB Norrlandsgatan 7 AB Kv Danmark nr 28 Förvaltnings AB Rosenön Hyresgästföreningen Plus AB Hyresgästföreningen Media AB Tidningen Hem & Hyra AB Ägarandel Aktie kapital Bokfört värde 2011 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100 100 100 100 100 100 600 50 50 100 100 100 100 500 Summa aktier Andelar AB Kv Danmark nr 28 & Co KB 100% Summa andelar 103 683 103 683 Summa aktier och andelar 104 183 Aktieägartillskott har skett till Hyresgästföreningen Media AB med 700 tkr, vilket nedskrivits över resultaträkningen. Not 17 – Andra långfristiga värdepappersinnehav Specifikation och emittent Bokfört Marknadsvärde värde Förfallo datum Koncernen och Hyresgästföreningen Scania 5,25% Volvo Finans Bank 5,9% Volvo Treasury 8,50 % Storebrand 7,15% (NOK) Swedbank 5,895% Proventus Capital Partners 1 (EUR) Holmen Stibor +1,973% Danske Bank 5,1192% Lloyds 3,75% Proventus Capital Partners 2 Landshypotek Stibor + 2,25% Nordea 8,375% (USD) SEB 7,09% (EUR) Handelsbanken 10,5% SAS konvertibel 7,5% Royal Bank of Scotland 3,8% Medstop 9% Swedbank 5,75% (GBP) Stora Enso 5,75% Lloyds 5,3% Svensk Exportkredit 5,4% (USD) SEB, Stibor + 1,25% Sampo OY, Stibor +1,25% Volvo Treasury, Stibor +3,15% Värdepapper Hedgefond energy, Coeli Indexobligation, Swedbank Indexobl aktier, Handelsbanken Indexobl aktier, Kommuninvest Indexobl aktier, Kommuninvest Indexobl råvaror, Kommuninvest Räntefond, Catella Hedgefond multistrategi, Brummer Hedgefond räntestrategi, Excalibur Räntefond, Aviva Räntefond, Neuberger Indexobl råvaror & aktier, Ålandsbanken Indexobl aktier, Kommuninvest Indexobl räntor, SEB Indexobl aktier, Handelsbanken Hedgefond multistrategi, Quesada/EFG Hedgefond multistrategi, Aktieinvest Räntefond, SEB Räntefond, Danske Bank Aktiestrategi, Handelsbanken Indexobligation, Swedbank Räntefond, Brookfield Räntefond, Stratton Street (USD) Värdepappersfonder 4 027 3 997 4 010 6 061 4 989 9 040 5 020 4 000 5 000 1 525 3 830 3 991 4 995 6 146 4 638 5 005 4 700 5 120 5 150 5 000 6 142 10 012 10 000 5 000 127 398 4 191 4 153 4 309 6 304 5 013 8 866 5 039 4 196 5 045 1 586 3 925 3 676 4 463 5 951 3 949 4 830 4 700 4 890 4 995 5 008 6 439 9 712 10 020 5 047 126 307 Feb 2012 Sep 2013 Mar 2012 Aug 2014 Dec 2017 2016 Nov 2013 Aug 2017 Apr 2015 2018 Jun 2017 Mar 2015 Dec 2017 Mar 2014 Apr 2015 Okt 2015 Maj 2016 Mar 2016 Sep 2015 Apr 2016 – Maj 2016 Sep 2013 Dec 2014 10 001 5 025 5 000 2 000 10 010 10 010 5 000 10 100 10 516 5 000 5 000 10 135 5 478 5 064 1 835 9 924 10 012 4 877 11 760 10 819 5 109 5 282 – Mar 2014 Apr 2016 Jul 2015 Jun 2014 Maj 2012 – – – – – 5 000 10 000 5 000 5 005 5 022 9 550 4 902 5 075 Apr 2013 Apr 2013 Mar 2014 Sep 2015 10 393 9 724 – 5 000 10 000 25 423 5 005 5 013 4 770 9 700 177 971 4 386 – 10 447 2012 24 589 – 4 470 Sep 2016 4 987 Maj 2014 4 983 – 10 204 – 178 634 19 Not 18 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter forts. Not 17 – Andra långfristiga värdepappersinnehav Specifikation och emittent Aarhus Karlshamn (mejeriprodukter) ABB (kraft- och automationsteknik) Alfa Laval (värmeöverföring och separering) ASSA Abloy B (låssystem) Astra Zeneca (läkemedel) Atlas Copco B (verktyg och gruvindustri) Autoliv (fordonssäkerhet) Axis (säkerhetsutrustning) Claes Ohlsson B (detaljhandel) Electrolux B (vitvaror) Ericsson B (telekom) Getinge B (sjukvård och infektionskontroll) H&M B (kläder) Investor B (investerar i andra företag) Kinnevik B (investerar i andra företag) Nokia (mobiltelefoner och mobilsystem) Nordea (bank) Norsk Hydro (aluminium och energi) Ratos B (investerar i andra företag) Sandvik (specialverktyg och stålprodukter) SCA B (pappersprodukter) Scania B (lastbilar) SKF B (kullager) SSAB B (stålindustri) Stora Enso (pappersprodukter) Swedbank A (bank) Telia Sonera (telekommunikation) Trelleborg B (gummi för industrin) Volvo B (lastbilar) XACT BULL (börshandlad fond) Aktier Aktiefond, Seligsson & CO Medical Småbolag Europa, Swedbank Aktiestrategi, Nordea Aktiefond Asien, DGF Börshandlad fond aktier S&P 500 Börshandlad fond energi, Vanguard Aktiefond USA, Brown Aktiefond tillväxtmarknader, UBS Aktiefond tillväxtmarknader, Lloyd George Börshandlad fond Nasdaq, Powershares Aktiefond Optima, Nordea Aktiefonder, Nordea Aktiefonder Danske Bank Quesada/EFG Ålandsbanken Specialinlåning Övriga andelar Summa Bokfört Marknadsvärde värde 2 481 5 161 3 203 1 925 4 522 1 986 3 407 3 013 3 451 1 082 4 791 3 425 5 351 4 276 3 362 1 700 3 707 1 828 2 276 3 792 3 688 4 310 2 280 1 342 2 889 2 446 5 175 4 004 2 068 2 505 95 446 2 993 5 180 6 520 3 452 4 740 4 316 3 742 4 155 2 818 1 097 4 576 4 360 8 852 4 494 3 353 1 674 3 728 1 596 3 230 4 223 4 590 5 100 4 077 1 320 2 482 2 229 5 612 5 975 2 636 2 789 115 909 5 000 5 077 5 000 10 033 4 001 2 973 8 245 10 000 4 951 4 021 4 762 2 214 66 277 6 044 4 630 5 087 12 593 4 405 2 792 8 515 8 886 4 321 4 252 4 762 2 214 68 501 10 684 245 10 107 21 036 10 684 245 10 107 21 036 373 373 488 501 510 760 Belopp i tkr 2011 2010 5 161 984 1 081 99 10 394 817 2 805 2 003 – 8 834 32 178 3 539 995 1 177 641 11 831 1 527 1 928 3 509 7 534 6 928 39 609 7 210 765 1 081 99 10 394 817 2 805 2 003 – – 8 377 33 551 5 335 793 1 177 641 11 831 1 527 1 928 3 509 7 534 455 8 058 42 788 Koncernen Förutbetalda hyror Förutbetalda försäkringspremier Förutbetalda leasingavgifter Upplupna medlemsavgifter Upplupna hyressättningsavgifter Upplupna boinflytande- och fritidsmedel Upplupna ränteintäkter Förutbetalda kostnader avseende datadrift Fordran KP gottgörelse pensionskostnader Övriga poster Summa Hyresgästföreningen Förutbetalda hyror Förutbetalda försäkringspremier Förutbetalda leasingavgifter Upplupna medlemsavgifter Upplupna hyressättningsavgifter Upplupna boinflytande- och fritidsmedel Upplupna ränteintäkter Förutbetalda kostnader avseende datadrift Fordran KP gottgörelse pensionskostnader Administrationskostnader dotterbolag Övriga poster Summa Not 19 – Kortfristiga placeringar Bokfört Marknadsvärde värde Belopp i tkr Koncernen och Hyresgästföreningen Depåkonto Swedbank Depåkonto Handelsbanken Depåkonto SEB 26 813 302 80 27 195 26 813 302 80 27 195 Årets resultat Totalt 653 035 63 040 63 040 –63 040 42 851 716 075 42 851 722 200 0 42 851 765 051 Summa kortfristiga placeringar Not 20 – Eget kapital Belopp i tkr Bundet eget kapital Fritt eget kapital Koncernen Ingående balans Resultatdisposition Årets resultat 6 125 Utgående balans 6 125 Belopp i tkr Sparat Eget kapital Fritt eget kapital Årets resultat Totalt 130 163 57 008 57 008 –57 008 –1 436 36 207 185 735 36 207 681 788 0 0 36 207 717 995 Hyresgästföreningen Ingående balans Resultatdisposition Kapitalbildningsmål Årets resultat 494 617 Utgående balans 496 053 1 436 Från och med 2006 har Hyresgästföreningen ett nytt krav på hur stort det egna kapitalet ska vara – Sparat eget kapital. Sparat eget kapital ska uppgå till en årsavgift per medlem och säkerställa att Hyresgästföreningen alltid har en ekonomisk beredskap. 2011-12-31 var detta krav 496 053 tkr. 20 forts. Not 22 – Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 21 – Övriga skulder Belopp i tkr 2011 2010 Belopp i tkr 2011 2010 7 226 23 472 16 399 4 102 42 601 70 306 2 488 169 594 4 127 23 131 17 329 – 42 468 68 892 4 953 160 900 Hyresgästföreningen Koncernen Personalens källskatt Moms Övriga poster Summa 8 326 1 526 6 339 16 191 8 334 788 9 159 18 281 8 241 276 6 371 14 888 8 217 215 8 931 17 363 Hyresgästföreningen Personalens källskatt Moms Övriga poster Summa 2011 2010 7 369 24 027 20 140 4 102 42 601 1 833 70 306 4 658 175 036 4 232 23 610 17 501 – 42 468 1 262 68 892 6 648 164 613 Koncernen Upplupna löner Semesterlöneskuld Sociala avgifter Åtagande avtalspensionärer Förutbetalda medlemsavgifter Förutbetalda hyresintäkter Förutbetalda boinflytande- och fritidsmedel Övriga poster Summa Summa Not 23 – Ställda säkerheter till kreditinstitut Ställda säkerheter avser spärrad placering med 3 000 tkr och bankgaranti med 3 150 tkr. Not 22 – Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Belopp i tkr Upplupna löner Semesterlöneskuld Sociala avgifter Åtagande avtalspensionärer Förutbetalda medlemsavgifter Förutbetalda boinflytande- och fritidsmedel Övriga poster Not 24 – Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser i Hyresgästföreningen och koncernen avser borgensförbindelse för anställdas billån. Stockholm den 24 april 2012 Barbro Engman Förbundsordförande Anders Löfgren Alaa Idris Vendela Tengroth-Lamm Marie Dahlin Hans Eklund Esa Norojärvi Terje Gunnarson Bo Nilsson Erik Normark Björn Johansson Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits 2012-04-25 Magnus Fagerstedt Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Per-Inge Ahlbäck Ingalill Bäckström 21 Hyresgästföreningens styrelse Övre raden från vänster: Yvonne Andersson, Egon Frid, Anders Löfgren, Esa Norojärvi, Erik Normark, Terje Gunnarson, Marie Dahlin, Bo Nilsson, Björn Johansson, Jan Johnsson, Hans Eklund. Sittande: Alaa Idris, Barbro Engman, Vendela TengrothLamm. Ordinarie ledamöter Barbro Engman, Stockholm, förbundsordförande Marie Dahlin, Vänersborg Hans Eklund, Östhammar Terje Gunnarson, Stockholm Alaa Idris, Örebro Björn Johansson, Mantorp Anders Löfgren, Halmstad Bo Nilsson, Malmö Erik Normark, Göteborg Esa Norojärvi, Umeå Vendela TengrothLamm, Stockholm Ersättare Mursal Ismail Isa, Borlänge Egon Frid, Skövde Yvonne Andersson, Stockholm Adjungerade Jan Johnson, förbundschef Mats Panther, facklig representant Handels Peter Forsman, facklig representant Journalistklubben Emmeli Wulfstrand, facklig representant SACO Birgitta Litsegård, protokollförare (t.o.m. 201105) Robert Rohammar, protokollförare (fr.o.m. 201109) 22 ”En sunt kritisk inställning till vår verksamhet och en förmåga att se saker från ett annat perspektiv. Det tycker jag är bra att ha med sig i styrelsearbetet” Hans Eklund ”Tolkningen och tillämpningen av den nya lagstiftningen för allmännyttiga bostadsbolag tycker jag har varit den viktigaste frågan och diskussionen under 2011.” Terje Gunnarson ”Vi har också åstad kommit en hel del när det gäller de nya riktlinjerna för för handlingsarbetet.” Mursal Ismail Isa ”Vi behöver fokusera mer på att rekrytera, behålla och engagera våra medlemmar.” ”Diskussionen om hyresrättens och hyresgästens plats och roll i samhället har varit väldigt viktig under året som gått.” Yvonne Andersson Anders Löfgren ”Jag är glad att arbetet med Agenda 2016 successivt sätter avtryck på så många håll. I regioner och i funktioner som ekonomi, ledarskap, juridik, opinions bildning och medlemshantering.” Vendela Tengroth-Lamm ”Med boendet som utgångspunkt kan vi bidra till att lösa flera av de utmaningar samhället står inför. Som bostadsbrist, segregation och klimatförändringar.” Erik Normark Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Hyresgästföreningen Org.nr 802001-5106 Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovis ningen för Hyresgästföreningen för år 2011. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig heter eller på fel. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Aukto riserad revisor har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. Förtroendevald revisor har utfört revisionen enligt god revisionssed för förtroendevalda revisorer i Sverige. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredo visningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma gransknings åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek tiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redo visningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovis ningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncern redovisningen upprättats i enlighet med årsredovisnings lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvalt ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar samt stadgar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo visningen har vi även reviderat styrelsens förvaltning för Hyresgästföreningen för år 2011. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo visningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot har företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till försummelse som kan föranleda ersättnings skyldighet. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Styrelseledamöterna har inte handlat i strid med föreningens stadgar. Vi tillstyrker att föreningsstämman beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 25 april 2012 24 Magnus Fagerstedt Auktoriserad revisor Per-Inge Ahlbäck Ingalill Bäckström