Årsredovisning Lejonfastigheter 2012

Transcription

Årsredovisning Lejonfastigheter
2012
Lejonfastigheter AB (Publ). Org.nr 556477-7851
Södra Stånggatan 1, Box 1943, 581 18 Linköping
tel 013-20 52 20, fax 013-20 52 19
e-post [email protected]
www.lejonfastigheter.se
©Lejonfastigheter AB (Publ)
Produktion/Grafisk form: Markus Reklambyrå
Foto/bild: Peter Karlsson Svarteld Form & Foto, Niclas Albinsson, Kim Hellström, Göran Billesson,
Brita Nordholm, Arkitektgruppen GKAK
Tryck: Larsson Offsettryck i Linköping
Omslag: 300 g Profimatt (klorfritt, träfritt, miljöcertifierat och Svanenmärkt)
Inlaga: 150 g Profimatt (klorfritt, träfritt, miljöcertifierat och Svanenmärkt)
InnehållsförtecknIng
lejonfastigheter – vårt uppdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
året i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
VerksAMhet
Vår kärnverksamhet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Marknadsområde kunskapshus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Marknadsområde Omsorgshus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Marknadsområde Publika hus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Drift och underhåll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Våra fastigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
hållBArhet
hållbar utveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
kund- och samhällsnytta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Medarbetare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Miljö . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
ekonomi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
årsreDOVIsnIng
förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
resultaträkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Balansräkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
kassaflödesanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
granskningsrapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
sammanfattande värdeutlåtande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
företagsledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
3
lejOnfAstIgheter – Vårt uPPDrAg
VI ger PlAts för lInköPIngs frAMtID
Nyckeltal veRkSamheteN,
måltal – utfall
Avkastning eget kapital %
lejonfastigheter bidrar till att skapa framtidens linköping genom att
erbjuda attraktiva lokaler och arenor för offentliga miljöer . Människorna
som vistas i våra hus, och deras upplevelser av kvalitet, trivsel och
trygghet, är grunden för hela vår verksamhet .
Tekniska verken
i Linköping AB
Konserthuset
i Linköping AB
Linköpings Stadshus AB
Lejonfastigheter AB
Sankt Kors
Fastighets AB
Linköpings sportfastigheter AB
AB Stångåstaden
Arenabolaget
i Linköping AB
den kommunala fastighetsförvaltningen
med sikte på kundorientering, affärsmässighet, miljöengagemang och kvalitetssäkring. Sedan 2011 heter vi Lejonfastigheter – ett namn som är kopplat
till Linköpings lejonsymbol och till den
samlade styrka som vårt fastighetsbolag
i dag står för.
Vårt arbete är det sista ledet i en
demokratisk process som går via kommunfullmäktige, kommunstyrelse och
nämnder och som ska omsätta
linköpingsbornas krav och önskemål
i väl fungerande offentliga miljöer. För
att kunna leva upp till de högt ställda
förväntningarna har vi intensifierat
satsningen på kund- och samhällsnytta
under 2012.
Vi har formerat oss i en kundnära
organisation, med tre specialiserade
marknadsområden under en gemensam
fastighetschef. Med bred intern förankring har vi också samlats kring en ny
vision – att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer – för att utmana och skärpa
vår strategiska och operativa förmåga.
Vi förvaltar och utvecklar våra fastigheter med helhetstänkande och affärsmässighet. Vi ligger tekniskt och miljömässigt i framkant och skapar kreativa,
pedagogiska och trygga miljöer.
VD
Stab
Affärsstöd
Fastigheter
Teknik
Marknadsområde
Kunskapshus
värderingar
Innebörden i vår vision är uttryckt i tre
värderingar som ska genomsyra så väl
vårt dagliga arbete som vår långsiktiga
verksamhetsutveckling.
NuLink AB
ResMex
i Linköping AB
FlygMex
i Linköping AB
• VI hAr kunDen I fOkus
Stadshus AB, som är moderbolag för de
kommunala bolagen och i sin tur helägt
av Linköpings kommun. Under namnet
Linköpings Kommunala Fastigheter
bildades bolaget 1993, för att utveckla
Gult, vår huvudfärg, står
för vår strävan att skapa
samhällsnytta.
Vi finns till för dem som vistas i våra
lokaler. Vi är en del av regionens framtid och delar kommunens vision om
en attraktiv och växande Linköpingsregion.
Grått speglar den
fasta grund som vår
verksamhet vilar på.
Projekt
Blått uttrycker
kunskap, utveckling
och livskraft.
Marknadsområde
Publika hus
Marknadsområde
Omsorgshus
2009
utfAll
13,8
10
12,4
18,0
17
19
19
18
soliditet m .h .t . marknadsvärdering %
41
25
40
40
38
räntetäckningsgrad
3,7
>2,0
3,5
3,8
3,5
nöjd kundindex, nkI
67
65
61/74*
67/77*
66
genomförda
genomförda
genomförda
genomförda
genomförda
3
Miljöbyggnad antal
• VI AgerAr långsIktIgt
2010
utfAll
18
energiförbrukning minskning (kWh/kvm) i %
Vi tar lärdom av erfarenheterna för att
förutse behoven och förbättra vårt erbjudande. Vi driver aktivt utvecklingen
av det samhälle, där människor vill
leva, arbeta och växa.
2011
utfAll
10,3
uppföljning av kundaktiviteter
• VI lIgger steget före
2012
Mål
soliditet %
utvecklingssamtal m handlingsplaner/person/år %
De fastigheter vi äger, förvaltar och hyr
ut finns inom tre marknadsområden
– Kunskapshus som omfattar förskolor,
grundskolor och gymnasieskolor,
Omsorgshus med vårdboenden, servicehus och gruppboenden, samt Publika
hus för kultur, sport och viktig samhällsservice. Det betyder att nästan
alla linköpingsbor vistas i våra lokaler,
i livets olika skeden. Människorna och
deras upplevelser i våra hus är grunden
för hela vår verksamhet och för vår
strävan att skapa samhällsnytta.
Lejonfastigheter ägs av Linköpings
2012
utfAll
kompetensutveckling tim/person/år
3
4
5
4
10
15
23
31
-
100
100
100
100
100
49
40
43
39
41
* 2010–2011 avser riktade kundenkäter
vårt uppdrag
Styrning
Lejonfastigheter är helägt av Linköpings kommun
genom Linköpings Stadshus AB, med uppdrag
att äga, förvalta och utveckla fastigheter som är
viktiga för Linköpings kommuns verksamheter.
Ägarens syfte är att få ett långsiktigt och stabilt
ägande. Bolaget ska verka för öppenhet, tolerans
och mångfald och att det är attraktivt att bo, leva
och verka i kommunen.
Lejonfastigheter ska drivas långsiktigt och
affärsmässigt med god kvalitet och medverka
i kommunens utveckling i fastighetsprojekt med ett
miljö- och klimatarbete som ska ge en god närmiljö
för invånarna.
Lejonfastigheter bygger det goda samhället,
genom att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer.
Med lyhördhet, nytänkande och långsiktighet
för vi Linköping framåt.
Bolagsstämman är Lejonfastigheters högsta
beslutande organ. Bolagsstämman beslutar om
fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning.
Bolagsstämman beslutar om dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, samt om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och för verkställande
direktören. Stämman beslutar också om val av
styrelseledamöter och ersättare, som är utsedda av
kommunfullmäktige, samt om val av revisor.
Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets
organisation och förvaltningen av bolagets
angelägenheter. Styrelsens arbete bedrivs utifrån
aktiebolagslagens krav och enligt en av styrelsen
fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar
beslutsordning, arbetsfördelning mellan styrelsen
och verkställande direktören samt mötesordning.
Styrelsen gör fortlöpande bedömning av bolagets
ekonomiska situation.
vår affärsidé
Revision
Lejonfastigheters affärsidé är att aktivt äga,
utveckla och hyra ut lokaler och fastigheter
till offentlig verksamhet i Linköpings kommun.
Verksamheten ska kännetecknas av:
Revisionen ska verka för att företagets redovisning
är rättvisande, att den interna kontrollen är tillräcklig och att verksamheten håller hög effektivitet.
I revisionen samverkar den auktoriserade revisorn
med lekmannarevisorer. Vid sidan om den ekonomiska revisionen granskar lekmannarevisorerna att
bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt
och tillfredsställande sätt. Av styrelsen utsedda
interna kontrollrepresentanter gör granskning och
avlägger särskild rapport.
vår vision
• Kundengagemang och långsiktighet
• Affärsmässighet och kostnadseffektivitet
• Miljö- och kvalitetssäkring.
Beige representerar
trygghet och
bestående värde.
Under 2012 har Lejonfastigheters grafiska profil utvecklats. Den nya färgsignaturen är en viktig
del av profilen som skapar tydlig igenkänning när vi kommunicerar med omvärlden.
4
5
VD hAr OrDet
MeD föränDrIngens krAft
för VI lInköPIng frAMåt
Ett gulnat tidningsklipp eller ett nyhetsinslag från tv-arkivet – mer behövs
inte för att man ska bli påmind om hur
snabbt vårt samhälle förändras och
präglas av nya normer, värderingar
och livsstilsmönster. Det är just denna
omvälvande förändring av samhällets
strukturer som är vår största utmaning
inom Lejonfastigheter. Samtidigt vill
jag betona att denna dynamik ger oss
enastående förutsättningar att bidra till
samhällsnyttan och föra Linköpings
utveckling framåt, förutsatt att vi lär
oss att tänka innovativt och över den
traditionella kommunala fastighetsförvaltningens gränsen.
6
Att bygga och förvalta hus för offentlig
verksamhet kommer även i fortsättningen att ha ett långsiktigt tidsperspektiv,
som spänner över flera decennier. Men
de affärsmodeller vi ska tillämpa när
konkurrensutsättningen ökar, och den
funktionalitet och service vi ska erbjuda
för att leva upp till kundernas krav,
kommer definitivt att vara färskvara.
Linköping är en stad där samhällsutvecklingen går hand i hand med ständig
tillväxt. Fler invånare betyder att
behovet av fastigheter inom skola och
omsorg ökar. Stadens attraktionskraft
är också kopplad till ett rikt utbud av
lokaler och arenor för sport och kultur,
där de aktuella projekten för ny simhall
och ridsportanläggning är två exempel. Sammantaget innebär detta att vi
måste skapa ekonomiskt utrymme för
flera stora investeringsprojekt under de
närmaste åren.
Samtidigt ser vi ett växande problem
med de hus i vårt bestånd som byggdes
under 60- och 70-talet. För att klara
miljonprogrammets snabba bostadsproduktion infördes ny och oprövad
byggteknik. Samma teknik tillämpades
också vid uppförandet av många
offentliga byggnader. Nu, 40 år senare,
drabbas vi och våra kunder av konsekvenserna i form av omfattande byggnadstekniska problem i byggnaderna,
som kräver både snabba och genomgripande insatser. Under 2012 tog vår
styrelse ett positivt beslut om utökade
investeringsvolymer. De oförutsedda
renoveringarna i miljonprogrammets
spår kommer ändå att vara en ekonomisk riskfaktor under lång tid.
Grunden för hela vår verksamhet är
att ha rätt kompetens inom alla delar
av organisationen. Under de senaste
åren har Lejonfastigheter varit inne i en
fas med flera pensionsavgångar, vilket
i sin tur har inneburit många nyrekryteringar. Under cirka ett och ett halvt
år har en fjärdedel av vår nuvarande
personalstyrka tillkommit. Detta har
breddat vår kompetens och tillfört nya
värdefulla erfarenheter, helt i linje med
vår ambition att kombinera långsiktighet med lyhördhet och nytänkande.
Lejonfastigheter är en renodlad
beställarorganisation där kunder och
utförare är två av parterna. I detta trepartsförhållande är det oerhört
viktigt att ha ett väl fungerande informationsutbyte, såväl i det vardagliga
operativa arbetet i våra fastigheter som
i den strategiska planeringen. Vi är väl
medvetna om de brister som ibland
har påtalats och arbetet pågår för att
förbättra dialogen och effektivisera vårt
arbetssätt. Här ser vi en stor potential i
den nya tekniken, med smartphones och
surfplattor som smidiga verktyg för att
förenkla kontaktvägarna, kvalitetssäkra
informationen och korta ledtiderna för
fastighetsservicen.
Som det kommunägda bolaget för
samhällsnyttiga fastigheter arbetar vi
på flera fronter för att värdesäkra våra
befintliga hus och för att möta framtida
behov genom projektering och nyproduktion. När kommunfullmäktige
stimulerar nämnderna att genomföra
upphandlingar i konkurrens krävs att
vår verksamhet är marknadsanpassad.
Sammantaget betyder det att våra
ansträngningar kring affärsmässighet
och kostnadseffektivitet fortsätter. Vår
grundstyrka ligger i förmågan att arbeta
strukturerat, att leverera de resultat
våra ägare förväntar sig och att skapa
nytta – för Linköpings och alla kommuninvånares bästa.
Att bygga och förvalta hus för
offentlig verksamhet kommer
även i fortsättningen att ha ett
långsiktigt tidsperspektiv, som
spänner över flera decennier.
Per Ridne
VD
7
året I kOrthet
ÅRET
64
femåRSöveRSikt
Koncernen
Ny föRSkola
i lamBohov
koncernens resultat efter finansiella
poster uppgick till 64 miljoner kronor (75) .
Vid slestadsskolan har byggnationen
av en ny förskola påbörjats .
fastigheten byggs i två plan och
förses bland annat med tillagningskök
och matsal, ateljé, rum för vattenlek
samt en allergiavdelning .
Utökat
Underhåll
83
miljoner kronor, vilket är en
betydande ökning från 2011 (75) .
Förskolor 8
Genom regelbundna kundenkäter får vi en helhetsbild
av hur kunderna uppfattar Lejonfastigheters arbete.
2012 års undersökning visade en ökning av totalt NKI
(Nöjd Kund Index) från 60 (2011) till 67. De områden
vi behöver förbättra är, enligt undersökningen, bland
annat medinflytande, väntetider och kvalitet i utförandet. Läs mer om NKI på sidan 24.
Grundskolor 30
8
606
64
244
397
629
3 477
3 161
571
75
231
308
615
3 292
2 980
562
101
215
241
590
3 120
2 813
561
72
231
232
533
3 019
2 799
536
89
219
135
510
2 928
2 743
soliditet (%)
soliditet m .h .t . marknadsvärdering (%)
Avkastning på totalt kapital (%)
Avkastning på eget kapital (%)
Direktavkastning (%)
räntetäckningsgrad, kassaflödesmässig (ggr)
18
41
4,4
10,3
11,7
3,7
19
40
5,0
12,4
11,2
3,5
19
40
5,7
18,0
10,8
3,8
18
38
5,3
13,8
11,6
3,5
17
37
6,2
17,4
11,5
3,1
Area (1000 kvm BrA)
592
574
557
553
525
SPECKULT
IAL UR
FA ST OC
IG
R
H ETE
H
16 %
16 %
30 %
2008
efter en omfattande renovering och ombyggnation
kan linghallen nu erbjuda lokaler för såväl professionell
dans som för dansföreningar .
Sport 16
16 %
2009
daNSeNS huS
äR fäRdigt
Kultur- o special 14
ökad kuNdNöjdhet
2010
2012
under 2012 genomförde
lejonfastigheter underhållsåtgärder för totalt
14 %
2011
hyresintäkter (mnkr)
resultat efter finansnetto (mnkr)
kassaflöde före investeringar (mnkr)
Investeringar (mnkr)
eget kapital (mnkr)
Balansomslutning (mnkr)
Bokförda värden (mnkr)
i korthet
MIlj
2012
Gymnasieskolor 16
8%
Omsorg 16
BRukSaRea föRdelad på typ av lokaleR
9
Vår kärnVerksAMhet
lOkAler Och ArenOr för Allt från
fIkAstunDer Och hIstOrIelektIOner
tIll rOckkOnserter Och VärlDsrekOrD
Vad är det som får en yta mellan fyra väggar att
bli ett mysigt lekrum där jalila och Oscar åker till
månen, eller ett välutrustat klassrum där lovisa
lär sig allt från A till ö? Vad är det som förvandlar
en lokal till ett bibliotek där kerstin drömmer sig
bort, en teater där egon och Adriana blir helt
uppslukade av dramatiken eller en sporthall
där Marcus lag vinner med 24-18? Vad är det
som gör ett hus till ett tryggt hem där hilma
pysslar med sina växter, eller ett trivsamt
gruppboende där johan dukar fram fika med
nybakade bullar? svaret är du och
vi tillsammans, i bästa samförstånd .
Fritidsgård, Berga Slott
Golv, väggar och tak är basen i varje
fastighetsföretag – det som formar
själva husen. Utan sitt värdefulla innehåll blir husen bara ett tom skal.
– Att kunna göra ett rum, en lokal eller
en arena till ett personligt hem, ett
trivsamt klassrum eller en spännande
teaterscen är vår viktigaste uppgift.
För att betona det har vi formulerat en
tuff vision; vi ska skapa Sveriges bästa
offentliga miljöer. Det betyder att vi inte
nöjer oss med att förvalta och underhålla alla våra fastigheter – omsorgshus,
kunskapshus och publika hus. Vi vill
också få våra hus att blomma ut i sin
fulla prakt, så att de människor som tillbringar sin tid där i olika skeden av livet
upplever trygghet, kvalitet och glädje,
10
säger Ann de Jonge, Lejonfastigheters
fastighetschef sedan november 2012.
– Vi är ett kommunalt fastighetsbolag,
med kommunens olika nämnder som
våra direkta kunder. Men bakom dem
står kommunstyrelsen och kommunfullmäktige som ska representera linköpingsbornas intressen. Det är
självklart att det är deras behov och
önskemål där ute i vardagen som vi ska
tillgodose. Ju bättre vi blir på att
erbjuda lokaler och arenor med mervärde, desto mer valuta får kommuninvånarna för sina skattepengar.
Stabila hus ger rum för förändring
Om kunskapen att förvalta fastigheter
kan betraktas som bestående är förmå-
gan att erbjuda samhällsnyttiga fastigheter desto mer dynamisk. Att vara
lyhörd för nya trender och förändringar
i samhället och ligga långt framme
för att möta ändrade krav och förväntningar är fundamentalt för Lejonfastigheter.
– Den byggnad som inrymmer exempelvis ett bibliotek ska fungera i flera
decennier. Under den tiden kommer
vår livsstil att förändras radikalt och
därmed både bibliotekets och bokens
roll. Vad ska vi då fylla huset med för
att biblioteket ska behålla, eller ännu
hellre stärka, sin attraktionskraft? Den
här typen av frågor finns inom alla våra
områden. Vilka förväntningar kommer
våra ”moderna” äldre och deras
anhöriga att ha på kvalitet och trygghet
i omsorgs- och vårdboenden? Och hur
ska den pedagogiska miljön utformas
för att öka trivseln och engagemanget
i skolan? På samma sätt som en samling
butiker kan förvandlas till en galleria
och bli ett mångfasetterat upplevelsecenter för kunderna, kan vi utveckla
vårt breda utbud av fastigheter och ge
dem som vistas där helt nya positiva
upplevelser, menar Ann de Jonge.
Ny organisation för ökad närhet
För att resultatet ska bli lyckat måste
vi finnas nära våra kunder, hitta bra
forum för att utbyta kunskaper och tillsammans utveckla innovativa koncept,
som vi sedan förverkligar på affärsmässiga grunder. Under 2012 har vi
förändrat den kundnära organisationen
för att vidga kontaktytorna och fördjupa dialogen. Inom de tre marknadsområdena Kunskapshus, Omsorgshus
och Publika hus kan vi nu erbjuda den
spetskompetens som respektive område
kräver. Samtidigt har vi stärkt resurserna för att kunna ta ett bättre helhetsgrepp om vår fastighets- och
affärsutveckling. Vi tillhör en konservativ bransch med en långsam förändringstakt. Den branschen tänker
vi utmana så att vi tillsammans med
kommunen och alla dess innevånare
kan föra Linköping framåt.
11
MArknADsOMråDe kunskAPshus
MODernA skOlOr
för en VäxAnDe stAD
Att förvalta och utveckla skolor för alla åldrar är idag lejonfastigheters
största marknadsområde . De flesta av linköpings grundskolor, både inne
i staden och i ytterområden, ingår i beståndet, liksom ett hundratal förskolor
runt om i kommunen . Bolaget äger och förvaltar även de stora gymnasieskolorna i linköping, samt ett antal fastigheter som används för mindre
gymnasieverksamheter .
Utvecklingen av skolorna i Linköpings
kommun handlar allt mer om flexibilitet, integration och öppenhet. Elevunderlaget varierar över tid, vilket gör
att lokalerna snabbt bör kunna förändras. Idag väljer också många skolor att
dela in elever och personal i arbetslag
snarare än i traditionella klasser. Det
finns även en strävan efter att utnyttja
lokalerna bättre hela dygnet, exempelvis
genom att flytta in allmänna bibliotek
och fritidsgårdar i skolan. Sammantaget
ställer detta stora krav på fastigheternas
utformning – en utmaning som Lejonfastigheter gärna antar.
förskolor
I Kunskapsgallerian Linné är
Peter Johnson en av dem
som får skolvärlden att snurra.
12
året som gått
• tre färdigställda förskolor i ullstämma, ekängen och
Malmslätt .
• Invigning av till- och ombyggnaden av ekdungeskolan .
• Påbörjad byggnation av den nya grundskolan Bärstadsskolan i ekängen .
• återuppbyggnad av kärna skola klar .
• nytt kök och restaurang i kunskapsgallerian linné .
Nya förskolor på gång
Flera växande bostadsområden i kommunen innebär ett ökat behov av förskoleplatser. Under 2012 har Lejonfastigheter arbetat med ett antal nya
projekt för just förskoleverksamhet.
I slutet av april påbörjades byggandet
av en ny förskola i södra Ullstämma.
Fastigheten ger inledningsvis plats för 65
förskolebarn, och kan enkelt anpassas
för skolverksamhet i framtiden. Inflyttning skedde vid årsskiftet 2012/2013.
Sedan tidigare finns en förskola på
Tomatvägen i Ekängen, under 2012
byggdes ytterligare en förskola på
samma fastighet. Den nya avdelningen
har plats för 40 barn och var inflyttningsklar i oktober.
Även i Lambohov vid Slestadskolan
har byggnation av en ny förskola tagit
fart, efter att den tidigare fastigheten
eldhärjats. Förskolan byggs i två plan
och förses bland annat med tillagningskök och matsal, ateljé, rum för vattenlek
samt en allergiavdelning.
På Norrsättersgatan i Malmslätt har
en ny förskola med 40 nya förskoleplatser färdigställts. Byggnaden kompletterar en redan befintlig förskola
på samma fastighet. I samband med
nybyggnationen uppfördes även ny lekutrustning.
på planeringsstadiet
Ytterligare en förskola planeras i det
nya området i Folkets Park. Detta är
en produktion som Linköpings kommun handlade upp i konkurrens och
Lejonfastigheter fick uppdraget. Även
denna fastighet byggs i två plan och
med flexibla lokaler för att kunna möta
förändrade behov framöver.
grundskolor
grundskolor för växande stadsdelar
Elevunderlaget för grundskolan minskar
i flera stadsdelar, medan andra samtidigt
ökar. Tallboda är ett exempel på en
stadsdel som växer. I Ekdungeskolan har
Lejonfastigheter färdigställt en tillbyggnad på cirka 800 kvadratmeter, nya
välkomnande entréer och ett nytt tilllagningskök.
I Linghem pågår en till- och ombyggnad av Himnaskolan, ett arbete som
kommer att fortsätta en bit in på 2013.
De befintliga lokalerna byggs om för
att tillmötesgå önskemål om flexiblare
ytor. En tillbyggnad med nya klassrum,
lärarrum och lärararbetsplatser uppförs.
Dessutom flyttas samhällets bibliotek in
vid skolans huvudentré. I samband med
ombyggnationen fasas de två paviljonger
som länge funnits på skolområdet ut.
Nytt i ekängen
På uppdrag av Linköpings kommun
har Lejonfastigheter under året påbörjat
produktionen av Bärstadsskolan
i Ekängen, en helt ny grundskola för 250
elever. Fastigheten byggs i u-form och
i två plan, totalt 2 400 kvadratmeter,
och ska kunna användas både som skola
och förskola. En central yta med högre
takhöjd kommer att inrymma såväl
matsal som sporthall. Projektet ska stå
färdigt till juni 2013.
Ny arena i kärna
Kärna skola drabbades av en brand 2010
och arbetet med återuppbyggnaden slutfördes i november. Den nya byggnaden
mäter 470 kvadratmeter fördelat i två
plan och innehåller bland annat klassrum, expedition och arbetsplatser.
I samband med återuppbyggnaden har
också skolan fått en multiarena för
bland annat basket och fotboll.
gymnasieskolor
utveckling av gymnasieskolorna
Även när det gäller gymnasieskolorna
varierar elevunderlaget över tid. De närmaste åren minskar behovet av platser
för att därefter öka igen. Lejonfastigheters ambition är att utforma lokaler
som kan anpassas till såväl skolundervisning som till andra typer av utbildningar och verksamheter. Hyresgäster
i gymnasieskolorna är i dagsläget främst
Linköpings kommun, men Lejonfastigheter ser gärna andra aktörer som framtida kunder. Här ser vi Kunskapsgallerior som ett bra och spännande koncept.
Ett exempel på en fastighet där flera
olika utbildningsverksamheter och
huvudmän samlats är Kunskapsgallerian
Linné. Arbetet med att renovera och
anpassa byggnaden till de nya behoven
fortgår. Under 2012 har köket, restaurangen samt utemiljöerna färdigställts,
och arbetet med att modernisera aulan
har påbörjats.
Året har även inneburit starten för
utvecklingen av Berzeliusskolan. Målet
med projektet är bättre samordning
mellan grundskola och gymnasium, fler
elevplatser och ett mer flexibelt utnyttjande av lokalerna.
ett lyft för fordonseleverna
Fordonsprogrammet vid Anders
Ljungstedts gymnasium är idag inrymt
i lokaler i Tannefors Center. Lejonfastigheter har fått i uppdrag att bygga ny
fordonshall för utbildning i anslutning
till skolan. Byggnaden på cirka 1 100
kvadratmeter ska, förutom utbildningsrum, bland annat innehålla tvätthall och
verkstäder med billiftar. I projektet ingår
även en yta för övningskörning med
truckar samt en ny förbindelseväg till
skolområdet. Byggnationen ska slutföras
under sommaren 2013.
13
MArknADsOMråDe OMsOrgshus
BOenDen MeD OMtAnke
Inom marknadsområdet Omsorgshus äger och förvaltar
lejonfastigheter ett femtiotal hus för vård och omsorg .
Dessa utgör fyrtio procent av omsorgsfastigheterna
i linköpings kommun . Byggnaderna inrymmer ett trettiotal gruppboenden, ofta mindre enheter med fem till sex
lägenheter, och flera större vårdboenden för äldre . fastigheterna omfattar också ett stort antal servicelägenheter
över hela kommunen .
I takt med att befolkningens livslängd
ökar växer behovet av fastigheter för
vård och omsorg. Här siktar Lejonfastigheter på ett ökat engagemang, för
att även fortsättningsvis vara en viktig
del av samhällsnyttan. För att ha god
framförhållning och kunna agera snabbt
när behoven uppstår, undersöks kontinuerligt olika ny-, till- och ombyggnadsmöjligheter.
insatser under året
Under 2012 har ett antal nya vårdplatser
skapats.
I Linghem på Askebyvägen stod ett
nytt gruppboende med fem lägenheter
klart i februari.
Den tidigare tandläkarmottagningen
i Åleryd har byggts om och anpassats
till ett vårdboende för äldre. De sex
lägenheterna är sedan april helt klara
och i bruk.
För att få ett modernt och välfungerande boende i det nyligen renoverade
vårdboendet i Ekhult, har en ombyggnad
av tillagningsköket påbörjats.
Anette Kanon, verksamhetsansvarig
på Klostergatan Vårdboende är en
av dem som ser till att omsorg
betyder ett eget liv i trygg miljö.
14
året som gått
•
•
•
•
nytt koncept för gruppbostäder .
nytt gruppboende färdigställt i linghem .
lokaler i åleryd har byggts om till vårdboende för äldre .
förvärv av bostadsrätter .
förvärv av bostadsrätter
Under året har Linköpings kommuns
omsorgs- och äldrenämnder och Lejonfastigheter ingått en uppgörelse där
Lejonfastigheter kommer att förvärva
55 bostadsrätter över en treårsperiod
(2012–2014). Dessa bostadsrätter brukas
främst som gruppboenden eller servicelägenheter.
gruppboende med ökad kvalitet
Lejonfastigheter har under det gångna
året format ett nytt koncept för gruppboende. Traditionellt har våra gruppboenden bestått av fem lägenheter, men
tack vare mer yteffektiva lösningar kommer det nya konceptet att kunna erbjuda
sex lägenheter. Den främsta utmaningen
har varit att få bort institutionskänslan,
men ändå skapa utrymme för att kunna
bedriva god omvårdnad. Arbetet fortsätter under 2013 med ett liknande koncept
för äldreboende.
Nya krav på framtidens vård- och
omsorgsboende
Genom att utforma fastigheterna på
bästa sätt skapas mervärde för Lejonfastigheters kunder. I grunden handlar
det om att möta de förväntningar vår
tids äldre och personer med funktionshinder samt anhöriga har på boendeformen. Det bygger också på kunskap
om vilka funktioner som underlättar
i vardagen och vilka tekniska lösningar
som kan förenkla personalens arbete.
Detta är ständigt aktuella frågor i omsorgsfastigheternas snabba utveckling,
och Lejonfastigheter ser fram emot ett
ökat samarbete med kommunens
omsorgskontor för att finna bra och
hållbara lösningar.
led i denna utveckling planeras det ständigt för ökad trivsel för såväl brukare
som besökare i våra omsorgsfastigheter.
Under nästa år fortsätter vårt skapande
av trevligare och mer inbjudande entréer
i flera större boenden, vilket även innefattar angöring och den yttre miljön
kring dessa. En genomtänkt skyltning
ska bidra till att ytterligare förstärka den
välkomnande känslan, och dessutom
förtydliga Lejonfastigheters identitet.
att utvecklas tillsammans
Lejonfastigheters kund inom marknadsområdet Omsorgshus är formellt kommunens omsorgs- och äldrenämnd, men
även alla de som verkar ute i våra fastigheter. Att lyssna, diskutera och ha en
kontinuerlig kontakt med omsorgsverksamheterna, är ovärderligt för att kunna
driva utvecklingen mot Lejonfastigheters
vision. Vetskapen om, och förståelsen
för, kundernas vardag och behov i framtiden är en förutsättning för att skapa
bra och funktionella boenden.
Steg för steg mot visionen
Lejonfastigheters vision är att skapa
Sveriges bästa offentliga miljöer. Som ett
15
MArknADsOMråDe PuBlIkA hus
OMtycktA hus för kultur,
nöje Och IDrOtt
lejonfastigheters Publika hus besöks i olika sammanhang
av i stort sett samtliga linköpingsbor . I beståndet finns såväl
simhallen och sporthallen som cloetta center, konsert &
kongress samt stifts- och landsbiblioteket . Därtill äger och
förvaltas ytterligare ett stort antal anläggningar för idrott,
rekreation och kultur runt om i kommunen . under affärsområdet Publika hus ryms även ett antal unika fastigheter
anpassade för speciella verksamheter, bland annat för räddningstjänst och kollektivtrafik .
Att förse kommunens invånare med
ändamålsenliga lokaler för publika
evenemang, möten och fritidsaktiviteter
är en stor och viktig del av Lejonfastigheters totala uppdrag. Den ökande
befolkningsmängden medför ett ökat
behov av publika hus – en utveckling
som företaget i allra högsta grad vill
fortsätta att medverka till.
året som gått
Här i huvudbiblioteket har
Matilda mött både Tranströmer
och Mo Yan.
16
•
•
•
•
•
Dansens hus färdigställt i linghallen .
förvärv av kommunhuset, fastigheten egypten 15 .
räddningsstationen i kallerstad invigd .
renoveringen av stora teatern avslutad .
färdigt förslag för den nya ridanläggningen vid
smedstad gård .
• Intensivt planeringsarbete för ny badanläggning .
• räddningsstationen i lambohov förvärvad .
dansens hus färdigt
I juli stod Linghallen färdigt för verksamheten Dansens hus – ett projekt som
med sin tydliga nisch har varit mycket
intressant att genomföra. Linghallen
erbjuder lokaler för såväl professionell
dans som dansföreningar, med möjlighet till samordning av dansen i regionen.
Fastigheten är renoverad invändigt,
med bland annat nya mattor samt en
så kallad ”black box”, där danssalen
helt kan mörkläggas med hjälp av det
svarta taket, mörkläggningsgardiner och
löslagda svarta mattor. Utöver detta har
fastigheten försetts med loge, kontor och
personalrum med kök. Hela huset har
handikappanpassats.
förvärv av kommunhuset
Lejonfastigheter har under året förvärvat
fastigheten Egypten 15 (kommunhuset)
av AB Stångåstaden. Fastigheten omfattar inga bostäder vilket gör att affären
medverkar till en starkare renodling av
de två systerföretagens roller. Lejonfastigheter ser kommunhuset som ett
bra komplement till det övriga beståndet
och ser fram emot att kunna erbjuda
hyresgästerna specialistkompetens för
publika hus.
förvärv av räddningsstation
En viktig del av Lejonfastigheters
bestånd är effektiva byggnader för
samhällsservice. Under året förvärvades
räddningsstationen i Lambohov. Detta
gör att Lejonfastigheter nu äger och
förvaltar merparten av denna typ av
byggnader inom Linköpings kommun.
avslutade projekt
År 2012 inleddes med invigningen av
räddningsstationen i Kallerstad. Första
spadtaget togs sommaren 2010 och
i december 2011 flyttades verksamheten
från centrum till Kallerstad. Fastigheten
fungerar idag mycket väl och har bidragit till en positiv arbetsmiljö med ökad
trivsel. I början av året slutfördes även de
sista delarna av den omfattande renoveringen av Stora teatern i Linköping.
planering framåt
Då staden utvecklas uppstår nya behov
av specialfastigheter. Under året har
Lejonfastigheter arbetat med planeringen av en ny ridanläggning vid Smedstad
gård. Idag finns ett genomarbetat förslag
som utformats bland annat utifrån
studiebesök samt möten med experter
inom ridsportanläggningar. Detaljplanen
ställs ut i början av 2013 och det poli-
tiska beslutet tas under våren. Året
har även inneburit ett intensivt planeringsarbete gällande en ny badanläggning som ska ersätta den nuvarande
simhallen. Processen är dock ännu i ett
tidigt skede.
i startgroparna för 2013
Lejonfastigheters utmaningar framöver avgörs till stor del av vad marknaden efterfrågar. Ett uppdrag som ska
prioriteras under 2013 är förädling och
utveckling av biblioteket, som uppvisar
vikande siffror både vad gäller utlån och
besökare. Tillsammans med hyresgästen
ska vi nu arbeta fram ett förslag på
hur fastigheten ska anpassas efter marknadens nya behov. För övrigt kommer år
2013 att innebära underhållsarbete och
investeringar på Stångebro sportfält med
Cloetta Center.
Renodling inom beståndet
Lejonfastigheters idrottshallar har
tidigare ingått i marknadsområde Kunskapshus. Efter att Linköpings kommun
lagt ansvaret för idrottsanläggningar hos
Kultur- och fritidsnämnden, har Lejonfastigheter valt att göra en liknande
uppdelning. Syftet med överflyttningen
är att bättre utnyttja den expertis
Publika hus besitter inom sportanläggningar, samt att effektivisera och förenkla kontaktvägarna mellan kommun
och förvaltare.
17
DrIft Och unDerhåll
genOM Att VårDA Och föräDlA
skAPAr VI kunDnyttA från grunDen
lejonfastigheters arbete med drift och underhåll ska präglas av långsiktighet
och kontinuitet men också av ett proaktivt förhållningssätt . Det handlar
i första hand om att skapa goda miljöer för hyresgäster och brukare, men
också att bevara och utveckla fastigheternas värde och att säkerställa en
effektiv energianvändning .
drift
underhåll
Fastighetsdriften innefattar tillsyn och
skötsel av olika funktioner, byte av
slitna eller defekta detaljer och andra
löpande åtgärder. I driftskostnaderna
ingår även värme, kyla, el, vatten och
sophantering. Större delen av detta
arbete sköts på entreprenad. I entreprenörsavtalen ingår tydliga mål för
energikontroll och driftoptimering,
vilka fortlöpande följs upp för varje
objekt. För att renodla de olika ansvarsområdena inom Lejonfastigheter tar
teknikavdelningen successivt över
ansvaret för all drift i våra fastigheter.
Ett annat utmanande arbete som ska
verkställas under 2013 är upphandlingen av ett nytt driftavtal. Nuvarande
avtal löper ut under 2013, varför
Lejonfastigheter nu arbetar med ett nytt
förfrågningsunderlag. Ambitionen är att
göra övergången så smidig som möjlig så
att hyresgästerna kan känna sig trygga
med vår driftorganisation.
Lejonfastigheter har, för varje fastighet,
en underhållsplan som präglas av
kostnadseffektivisering och långsiktighet, och som syftar till att bevara och
utveckla fastigheterna samt bidra till
en nominell värdeutveckling. Grunden
för underhållsplanen är en noggrann
bedömning av bland annat fastighetens
skick och de tekniska komponenternas
livslängd. Dessa uppgifter förs fortlöpande in i vårt fastighetssystem, där
vi sedan kan följa upp underhållsintervaller och felstatistik. Det hjälper oss
att utföra rätt åtgärder i rätt tid, och
att hålla nere underhållskostnaderna.
Målet är alltid att i största möjliga mån
undvika akut underhåll, som både är
kostsamt och som ofta påverkar hyresgästen på ett negativt sätt.
uppkoppling pågår
Lejonfastigheter arbetar successivt med
att ansluta samtliga fastigheter till ett
centralt driftövervakningssystem. Via
detta får vi en god överblick över den
dagliga driften, och kan utföra eventuella justeringar och åtgärder på ett
betydligt effektivare sätt. I dagsläget är
ett trettiotal av våra fastigheter uppkopplade.
Samarbete för effektiv
energianvändning
Gott inomhusklimat med effektiv
energianvändning kräver ett ständigt
arbete med att optimera installationer
för ventilation och uppvärmning. Men
för att nå framgång med energieffektiviseringen är även dialog och samverkan
med hyresgästerna av yttersta vikt. Här
genomför Lejonfastigheter olika projekt
i syfte att informera och engagera dem
som verkar i våra lokaler, ett exempel
är införande av smarta belysningssystem. Med gemensamma insatser kan vi
uppnå en rimlig nivå i energiförbrukningen, kombinerad med god komfort
och en sund inomhusmiljö.
18
säkerheten. Projektet genomförs i ett
mindre antal fastigheter.
framtidsutsikter
I Lejonfastigheters bestånd finns ett
stort antal fastigheter från 60- och
70-talet, däribland flera förskolor. Dessa
fastigheter har konstruktioner som
kommer att kräva omfattande insatser
under kommande år. Planering och prioritering av genomförandet pågår.
I beståndet finns även byggnader
med äldre installationer i form av till
exempel ventilation och belysning.
Installationerna har olika behov av
åtgärder. De bör bytas ut för att ge
bästa inomhusmiljö för personerna som
vistas i byggnaden.
ökade insatser
Det genomsnittliga underhållsbehovet
för samtliga fastigheter bedöms per
kvadratmeter och år. Under 2012
genomfördes underhållsåtgärder för
totalt 83 miljoner kronor, vilket är en
betydande ökning från 2011 (75). Kommande år planeras en upprustning av
tekniken i våra fastigheter, framför allt
när det gäller ventilationsaggregaten.
Stort arbete på kungsbergsskolan
Strax innan årsskiftet 2012–2013
färdigställde Lejonfastigheter en omfattande sanering och renovering av
Kungsbergsskolan. Projektet startade
i början av juni, efter en omfattande
byggnadsteknisk genomgång som påvisade flera brister i byggnaden. Totalt
har cirka 3 500 kvadratmeter yta rivits
ut, åtgärdats och återställts med nya
ytskikt. Efter saneringen har man på
Kungsbergsskolan noterat en avsevärd
förbättring av inomhusmiljön.
Säkerhet i lokalerna
Under senare år har ett systematiskt
arbete för att stärka säkerheten i fastigheterna drivits, bland annat när det
gäller brandskydd och inbrottsskydd.
Hittills har hyresgästerna själva ansvarat för inbrottslarmen, men 2013 påbörjas ett försöksprojekt där Lejonfastigheter ansvarar för den tekniska
underhåll
mnkr
Invändigt, exempelvis ytskikt
tekniska installationer
utvändigt, exempelvis tak
yttre miljö
58
8
15
2
83
Cloetta Center
investering
mnkr
Installationer
22
nybyggnad
108
Ombyggnad
73
kök
22
övrigt
12
237
19
VårA fAstIgheter
267 fAstIgheter, 592 000 kVADrAtMeter
Och OänDlIgt MångA MöjlIgheter
lejonfastigheter med dotterbolag äger och förvaltar 267 fastigheter med
en sammanlagd bruksarea på 592 000 kvadratmeter . Det bokförda värdet
är 3 161 miljoner kronor och det bedömda marknadsvärdet 5 405 miljoner
kronor . samtliga fastigheter ligger i linköpings kommun .
Lejonfastigheters bestånd består så gott
som uteslutande av offentliga lokaler,
utformade speciellt för den verksamhet
som bedrivs i dem. Byggnaderna varierar i storlek, karaktär och ålder, men
skicket är överlag gott. De underhålls
och förädlas fortlöpande för att värdet
ska bevaras och utvecklas. Bedömningen av fastigheternas marknadsvärde görs
av extern, auktoriserad fastighetsvärderare. Värderingen avser det uppskattade
priset vid en tänkt försäljning vid en
given tidpunkt. Som underlag används
bland annat hyresförhållanden, driftkostnader och jämförelser med liknande
objekt på den lokala marknaden.
förvärv
Lejonfastigheter har under 2012 förvärvat Räddningsstation Lambohov, med
fastighetsbeteckning Intellektet 4 och 8,
samt bolaget Linköping Egypten 15 AB,
med tillhörande fastighet Egypten 15.
Det sistnämnda är kommunhuset i hörnet Drottninggatan – Djurgårdsgatan
i centrala Linköping. Lejonfastigheter
har även köpt mark, dels till en planerad förskola i Ullstämma, betecknad
Rymdkabinen 10, dels till Bärstadskolan
i Ekängen, betecknad Bärstadskogen
1:85. Utöver detta genomförs under en
treårsperiod (2012–2014) förvärv av
55 bostadsrätter.
Nyproduktion
Under året har ett stort antal ny-, omoch tillbyggnadsprojekt genomförts.
Många projekt berör marknadsområdet
Kunskapshus där nybyggnation av flera
förskolor färdigställts eller pågår. Vidare
har ett flertal större grundskolor genomgått omoch tillbyggnader.
utökat underhåll av byggnader
stort antal byggnader från 1960- och
1970-talet. Under denna period användes nya byggmaterial och konstruktionslösningar för att hålla nere kostnader
och snabba på byggandet. Nu, 40–50
år senare, börjar vi se konsekvenserna
i form av olika problem med byggnaderna och därmed ett växande behov
av åtgärder. En inventering av ett 40-tal
byggnader har gjorts under 2012 vilken
kommer att ligga till grund för utökade
20
insatser som kommer att pågå under
flera år.
hög uthyrningsgrad
Uthyrningsgraden i Lejonfastigheters
lokaler är hög, med ett genomsnitt på
97 procent under året. Vid omflyttningar av verksamheter kan vakansgraden öka tillfälligt. Huvuddelen av
vakanserna avser fastigheter som är
föremål för fastighetsutveckling. Vid
tecknande av nya hyresavtal och vid
omförhandlingar utvärderas det enskilda kontraktets kostnader och risker.
Vid en om-, till- eller nybyggnad beräknas hyran så att den täcker kostnader
för drift och underhåll samt kapitalkostnader. Hänsyn tas även till fastighetens
bedömda värde vid hyresavtalets slut
samt hyresavtalets längd.
lokaler för nutid och framtid
Lejonfastigheters lokaler ska till fullo
stödja de verksamheter som inryms
i dem. Det är därför betydelsefullt
att fastighetsutvecklingen görs i nära
samarbete med hyresgäster och brukare.
En ökande förändringstakt i verksamheterna i kombination med nya säkerhetsbestämmelser ställer allt högre krav
på lokalernas utformning och flexibilitet. Inom hela fastighetsbeståendet har
arbete med ventilation, energieffektiviseringar, tillgänglighet och modernisering
av hissar genomförts.
Strategier
Linköpings kommun har de senaste åren
haft en stadig befolkningsökning och
tillväxt, och det finns ännu inga tecken
på att utvecklingen kommer att mattas
av. Här finns ett varierat näringsliv,
till stor del inriktat på teknik och
innovation, och flera nyetableringar av
bostads- och arbetsplatsområden
planeras, vilket gör Lejonfastigheters
marknad fortsatt gynnsam. För att
säkerställa en företagsekonomiskt sund
fastighetsportfölj görs fortlöpande
analyser av marknadens behov. I Lejonfastigheters bestånd finns idag en viss
dominans av skolbyggnader, därför
strävar företaget efter att utöka innehavet inom andra områden. Det gäller
särskilt omsorgsboenden, där en större
efterfrågan förutspås de närmaste åren.
konkurrenskraft
Fastigheter för offentliga verksamheter
har vanligtvis långa hyresavtal och
finansiellt säkra hyresgäster, vilket gör
dem attraktiva för många aktörer.
Lejonfastigheter är en stor fastighetsägare i Linköping men flera konkurrerande företag finns. Många privata
vårdboenden, och i stigande grad även
förskolor, skolor och omsorgsboenden,
bedrivs av privata fastighetsägare.
Något som kan påverka efterfrågan
på lokaler i Lejonfastigheters bestånd.
Intresset för fastighetsägandet av
samhällsnyttiga fastigheter innebär en
större konkurrensutsättning vid upphandlingar. Lejonfastigheters viktigaste
konkurrensfördelar är god kompetens,
gedigen erfarenhet samt en dokumenterat hög miljöprofil. Vår ambition är
att fortsätta vara en betrodd och uppskattad samarbetspartner.
Nyproduktion, slutfört 2012
Objekt
ekdungeskolan
tillbyggnad
tomatvägen,
norrsätterg, ullstämma
Verksamhet/syfte
skola
tre förskolor
Projektkostn. mnkr
24
30
Större ombyggnader, slutförda 2012
Objekt
Syfte
kunskapsgallerian
kök och matsal
pågående nyproduktion
Objekt
Verksamhet/syfte
Projektkostn. mnkr
Slutföres
tunngatan
gruppbostad
12
2013
Bärstadskolan
skola/förskola
49
2013
folkets park
förskola
36
2014
Andres ljungstedts
gymnasium
fordonshall
20
2013
räddningsstation
lambohov
utbyggnad för ambulans
14
2013
slestadskolan
förskola
16
2013
Projektkostn. mnkr
Slutföres
pågående större ombyggnader
Objekt
Syfte
himnaskolan
Om- och tillbyggnad
43
2013
10
hjulsbroskolan
Om- och tillbyggnad
35
2013
10
Projektkostn. mnkr
Bussdepån
nya tankstolpar
kunskapshus
It i klassrum
16
2013
ålerydsvägen 11
Ombyggnad till korttidsboende
4
Byggnader från 70-talet
återinvestering i konstruktioner
185
2016
kärna skola
skola återuppbyggnad efter brand
9
äldre objekt i beståndet
Byggnadsinstallationer
130
2016
År 2012 invigdes räddningsstationen i Kallerstad.
Efter ett år kan vi konstatera att fastigheten fungerar väl och har bidragit till en positiv arbetsmiljö.
21
hållBAr utVecklIng
sAMhällsByggAnDe MeD Brett AnsVAr
Hållbar utveckling är ett begrepp som
fick internationell spridning i samband
med FN:s rapport ”Vår gemensamma
framtid” som publicerades 1987. Den
ursprungliga definitionen lyder: ”En
hållbar utveckling är en utveckling som
tillfredställer dagens behov utan att
äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov.”
I takt med samhällsutvecklingen
förändras också arbetet med hållbar
utveckling. Men i grunden finns alltid
helhetssynen kring de tre dimensionerna – social, ekonomisk och ekologisk
utveckling.
Lejonfastigheter är en stor fastighetsägare i Linköping med en hög
ambition – att bygga det goda samhället
genom att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Med lyhördhet, nytänkande
och långsiktighet ska vi hjälpa till att
ta Linköping in i framtiden. Det är ett
åtagande som inte bara kräver spetskompetens inom fastighetsutveckling
och förvaltning utan också innebär
ett stort och brett ansvar inom ramen
för hållbar utveckling. I en ständigt
pågående process väger vi samman
alla aspekter av vår verksamhet för att
maximera samhällsnyttan och minimera negativa konsekvenser.
arbete för en hållbar utveckling
• Vi strävar efter att orsaka minsta möjliga miljöpåverkan från alla våra aktiviteter .
• Vi medverkar aktivt till linköpings positiva utveckling .
• Våra relationer till kunder, brukare, leverantörer och andra intressenter präglas
av ett etiskt och korrekt förhållningssätt .
• Våra relationer internt bygger på respekt för varje individ .
• Vi verkar för varje medarbetares yrkesmässiga utveckling och för en god
arbetsmiljö .
• företagets ekonomi och finansiella struktur hanteras ansvarsfullt och
systematiskt .
• Vi har en solid ekonomi som borgar för långsiktighet och pålitlighet .
• finanspolicy, personalpolicy, miljöpolicy och kvalitetspolicy är viktiga
styrinstrument .
ansvar i alla led
lejonfastigheter är en beställarorganisation med flera underleverantörer och
entreprenörer i den operativa verksamheten . genom systematisk kvalitetskontroll
följer vi upp att alla aktörer följer lejonfastigheters ledningssystem och policyer
samt aktuella lagar och regelverk .
Samverkan inom koncernen
lejonfastigheter är ett dotterbolag till linköpings stadshus AB . Vi samverkar
med moderbolaget, övriga dotterbolag och ägaren linköpings kommun i bland
annat miljö-, energi- och personalfrågor samt kommunikation .
helhetssyn genom kommunikation
helhetssyn, dialog och kritiskt tänkande är grundläggande i allt arbete kring hållbar
utveckling . eftersom lejonfastigheters verksamhet berör och påverkas av många
intressenter och grupper i samhället, har vi etablerat flera forum och kommunikationskanaler för att bygga och upprätthålla goda relationer .
22
lejonfastigheters hållbarhetsarbete presenteras i fyra delar:
• Kund- och samhällsnytta
• Medarbetare
• Miljö
• Ekonomi
23
kunD- Och sAMhällsnyttA
hållBArA OffentlIgA MIljöer
Och VärDe I VArDAgen
kundrelationer
kundenkäter ger underlag för
ständig förbättring
Samhällsnytta i vardagen är bland
annat att erbjuda bra service till våra
kunder. Genom regelbundna kundenkäter får vi en helhetsbild av deras
uppfattning om Lejonfastigheters
arbete. Under 2012 genomfördes en omfattande undersökning där 270 hyresgäster fick svara på frågor om hur de
upplever inre och yttre skötsel, kundvård och personlig service, inflytande
och lyhördhet samt hantering av felanmälan.
Andelen kunder som tycker att
Lejonfastigheter är kundorienterat,
miljömedvetet och det bästa alternativet
som hyresvärd för den egna verksamheten har ökat sedan föregående år.
NKI (Nöjd Kund Index) ökade till 67
från 60 föregående år.
Lejonfastigheters lyhördhet uppfattas
som bättre, medan uppfattningen om
medinflytande har gått i motsatt riktning. De flesta tycker att skötseln och
reparationerna har förbättrats, men det
finns också kritik kring väntetider och
kvalitet i utförandet. Den yttre skötseln har också förbättrats jämfört med
föregående år, men ändå är det bara
drygt hälften av kunderna som tycker
att skötseln fungerar bra.
Kunderna är något mer positiva än
tidigare till Lejonfastigheters kundvård
och personliga service. Det gäller även
upplevelsen av företagets kunskap och
förståelse för kundernas önskemål och
behov.
Lejonfastigheter har utvärderat
resultaten av enkäten tillsammans med
utförande entreprenör, för att finna
konstruktiva vägar till förbättring.
möten och aktiviteter
I vår kunddialog har vi ett strukturerat
och cykliskt arbetssätt, med återkommande avstämningar två gånger om
året. Personliga möten för information
och diskussion kring aktuella frågor är
en viktig del i dialogen med kunder och
brukare i varje fastighet. Vi har fortsatt
vår tradition med sammankomster för
större grupper på intressanta teman
och frukostmöten med kundrepresentanter. Bulletinen, vårt nyhetsbrev till
24
potential som pedagogiskt hjälpmedel
i skolan. Vår satsning på installation av
datorverktyg för undervisningen har
pågått sedan 2011 och avslutades vid
årsskiftet 2012–2013. Utrustningen
finns därmed i samtliga 845 helklassrum i de kommunala grund- och
gymnasieskolorna. IT i skolan är ett
samarbete mellan Lejonfastigheter och
Utbildningsförvaltningen. År 2011
påbörjade Lejonfastigheter också ett
samarbete med Linköpings universitets
forskargrupp för bygglogistik. Projektet
innebär ett värdefullt kunskapsutbyte
mellan studenterna och Lejonfastigheter. Utöver ovanstående har vi deltagit
i olika arbetsmarknadsprojekt genom
Arbetsförmedlingen, och har även
kunnat erbjuda sommarjobb för flera
gymnasieelever.
kunderna, som åter började publiceras
under 2011, utkom med fyra nummer
under 2012.
I augusti genomfördes den årliga
Familjedagen i Trädgårdsföreningen,
i samband med Linköpings Stadsfest.
Lejonfastigheter presenterade sin verksamhet och bjöd in till tävlingar och
aktiviteter på utställningstemat Leka –
Lära – Leva, med anknytning till de tre
marknadsområdena.
Samhällsansvar
fastigheter för alla
Nästan alla i Linköping vistas i Lejonfastigheters lokaler i något skede av
livet – i skolan, för kulturupplevelser,
under sport- och fritidsaktiviteter eller
i bostaden på äldre dar. I vårt stora
bestånd av samhällsfastigheter finns
också lokaler för speciell samhällsservice, som exempelvis räddningstjänsten.
För att leva upp till vår vision, att
skapa Sveriges bästa offentliga miljöer,
arbetar vi aktivt med fastighetsutvecklingen inom respektive marknadsområde. Ett exempel är den moderna
informationstekniken som har stor
tillgängliga miljöer och lokaler
Offentliga miljöer ställer särskilda krav
på tillgänglighet, även för den som har
någon form av funktionshinder, och
vi arbetar ständigt med förbättringar
i våra hus. Åtgärderna under året rörde
exempelvis automatiska dörröppnare,
skyltning och kontrastmarkeringar,
belysning och ramper.
uppföljning och
kvalitetskontroll
Revisioner och intern kontroll
Lejonfastigheter lägger stor vikt vid att
hålla en hög kvalitet i hela verksamheten, och arbetar därför regelbundet
med uppföljning och kontroller.
Grundläggande för bolagets kvalitetsoch utvecklingsarbete är regelbundna
revisioner. Verksamheten granskas av
Lejonfastigheters lekmannarevisorer,
som arbetar vid sidan om den auktoriserade revisorn. Under året granskade
representanter ur styrelsen hanteringen
av felanmälan.
För att säkerställa och utveckla samarbetet mellan Lejonfastigheter och våra
driftentreprenörer, hålls systematiska
avstämningsmöten. Lejonfastigheter
följer upp den kontinuerliga skötseln
i fastigheterna och den energikontroll
som ingår i driftentreprenörernas uppdrag. Stickprovskontroller i driften är
ytterligare ett led i kvalitetssäkringen.
Simhallen/Tinnerbäcksbadet
25
MeDArBetAre Och MIljö
MInstA MöjlIgA MIljöPåVerkAn
fler medarbetare och bredare
kompetens
Lejonfastigheters personalstyrka har
ökat med åtta personer sedan föregående år och vi är nu total 43 anställda.
Medarbetarna representerar olika
åldrar, erfarenheter och kompetenser,
vilket gynnar företagets utveckling.
Fördelning mellan könen är god, med en
jämförelsevis hög andel kvinnliga medarbetare i en vanligen mansdominerad
bransch. Idag är 42 procent av medarbetarna kvinnor och 58 procent män,
en fördelning som i stort sett är densamma i ledningsgruppen. Genom nyrekryteringar har vi breddat och anpassat vår
kompetens för att kunna ta oss an nya
utmaningar.
utvecklande samarbeten
Lejonfastigheter är drivande i samhällsutvecklingen och deltar i utvecklingen
av den egna branschen. Samverkan
med omvärlden är en värdefull källa
för kunskap och idéer. Det finns bland
annat ett ömsesidigt kunskapsutbyte
med Linköpings universitets forskargrupp för bygglogistik. Kontakter med
ungdomar ger utvecklande impulser till
företaget. I gengäld kan vi ge dem viktig
arbetslivserfarenhet. Lejonfastigheter
har under året inlett ett samarbete med
vår markentreprenör för att kunna
erbjuda unga sommarjobb för yttre
markskötsel. I övrigt erbjuder vi olika
praktiktjänster för olika målgrupper.
kompetensinventering och kompetensförsörjning.
hälsofrämjande arbete
Lejonfastigheter ser hälsofrämjande
arbete som en naturlig del av en god
arbetsmiljö. Vartannat år erbjuds en
individuell hälsokontroll hos företagshälsovården. Det finns möjligheter till
motion på arbetstid och subventionerad
friskvård. Två medarbetare är utöver sin
yrkesroll hälsoinspiratörer och samordnar gemensamma friskvårdsaktiviteter.
Frisknärvaron är 97 procent, där
korttidsfrånvaron under året låg på
0,8 procent och lågtidsfrånvaron på
2,2 procent. Den hälsoprofil som
genomfördes 2012 för alla medarbetare
visade glädjande på flera förbättringar.
%
Kvinnor
n
Mä
%
etik och moral
Lejonfastigheter bedriver sin verksamhet med hög affärsmässig etik. Arbetet
ska hanteras korrekt och opartiskt gentemot alla intressenter. Goda relationer
42
58
personalförsörjning och
nyanställningar
Förvaltningen har omorganiserats och
driftförvaltarna ingår numera i teknikgruppen. Som en följd av pensionsavgångar och företagets strategiska
satsning på utveckling, har nyrekryteringar genomförts och tjänster inrättats,
såsom fastighetschef och marknads- och
kommunikationsansvarig.
Lejonfastigheters anställda, könsfördelning
250
andelen förnybar energi ökar
Större delen av våra fastigheter är kopplade till Linköpings välutbyggda fjärr-200
värmenät. Övriga värmekällor för våra
byggnader är exempelvis bergvärme och
150
lokalproducerad närvärme.
Under 2013 kommer en anläggning
100
200
för säsongslagring av energi att byggas
i anslutning till Linköpings huvudbibliotek. Anläggningen kommer att
50
förse biblioteket med både kyla och 150
värme, samtidigt som den köpta energin
till fastigheten minskas med 60 procent.
0
Solceller finns idag på fem större 100
fastigheter och beräknas bidra med
143 mWh till elförsörjningen. Elproduktion med solceller är en teknik i stark
50
utveckling och med intressant framtidspotential för Lejonfastigheter.
I Bankekind värms en skola, två för0
skolor och ett serviceboende med bioolja
och direktverkande el. Konvertering till
lokalt producerad närvärme planeras bli
klar sommaren 2013. Upphandling av
närvärmeleveranser pågår i samarbete
med ett annat fastighetsbolag.
kWh/kvm
250
200
150
100
50
fortsatt utveckling av lågenergihus
Lejonfastigheter satsar på utveckling
av modeller för lågenergihus med minimal energiförbrukning. Tekniken som
kan ge stora energibesparingar i framtida nyproduktion prövas redan nu i ett
pilotprojekt på en förskola i Lambohov.
Sunda hus med rätt material
Vid såväl nyproduktion som underhåll
ställer Lejonfastigheter höga krav på
de material som används. Miljöbelastningen ska vara så låg som möjligt
under hela materialens livstid och vid
framtida destruktion och återvinning.
Produktdatabasen Sunda hus används
som kontrollverktyg för materialvalet.
miljödeklarerade fastigheter
God inomhusmiljö är en grundläggande
kvalitetsfaktor i Lejonfastigheters hus.
För varje fastighet upprättas en miljödeklaration som bland annat redovisar
ventilation, inomhustemperatur och
eventuell förekomst av ohälsosamma
ämnen i inomhusluften. Miljödeklaration och energiförbrukning för respektive fastighet finns tillgängliga för hyresgästen på Lejonfastigheters webbplats.
2015
ska uppehållas såväl inom företaget
som gentemot omvärlden. Frågor kring
etik och moral hålls levande i det dagliga arbetet och behandlas regelbundet
i arbetsgrupperna.
Riktvärde energimål
utfall
riktvärde
Kostnader energi/media i kr per kvadratmeter
kr/kvm
200
150
100
50
2012
Grunden för Lejonfastigheters förmåga
att skapa kvalitet är våra kompetenta
medarbetare. Genom målinriktat personalarbete vill vi ge utrymme för varje
medarbetare att utvecklas och trivas.
kompetensutveckling
Kontinuerlig kompetensutveckling är
viktigt i den föränderliga fastighetsbranschen. Fortbildning sker genom
utbildningar och kurser, seminarier,
gemensamma verksamhetsdagar och
månadsmöten. Under 2012 omfattade
kompetensutvecklingen i genomsnitt
49 timmar per anställd. Vi genomför
också flera studiebesök tillsammans
med hyresgäster. Under det kommande
året främjas kompetensutveckling för
förvaltare och chefer. Dessutom erbjuds
alla medarbetare en kompetenshöjning
inom officepaketet. Vi har även påbörjat
framtagning av ett webbaserat system
för styrning av vår långsiktiga kompetensutveckling. Där fokus ligger på
26
Frisknärvaro i procent
2011
Kompetensutvecklingstimmar per anställd
2013
2014
Frisknärvaro
2010
97 %
2012
2011
2010
2009
10
2008
20
2011
2012
3%
30
2009
40
2010
tim
50
effektiv energianvändning
Våra fastigheter kräver stora mängder
energi för uppvärmning, komfortkyla,
belysning och andra eldrivna system.
Energianvändning påverkar miljön på
flera sätt där särskilt förbränningen
av fossila bränslen utgör ett stort hot
mot det globala klimatet. Inom Lejonfastigheter arbetar vi systematiskt med
energieffektivisering enligt vår antagna
femårsplan, i alla delar av verksamheten – från nyproduktion och underhåll till drift och förvaltning. I samverkan med våra kunder strävar vi efter att
hitta balansen mellan optimal energianvändning och behaglig inomhusmiljö.
Energikartläggningar av våra fastigheter
utförs successivt och ger besked om
möjliga och kostnadseffektiva åtgärder
för energibesparingar.
Lejonfastigheters plan för att minska
energiförbrukningen fortgår, dock upp250
nåddes inte målet under 2012. Analysen
visar att investeringar i nya installationer ger ett gott resultat, medan gamla
200
anläggningar drar mer energi. Under
året påbörjades arbete enligt en femårs150
plan för att uppgradera och investera
i gamla installationer. Driftövervakningen har en central roll i arbetet att
100
minska energiförbrukningen och samtidigt hålla en god inomhusmiljö.
Här deltar driftentreprenören aktivt 50
i energioptimeringen och avstämningar
sker kontinuerligt. Genom exempelvis0
seminarier involveras även hyresgästerna i energieffektiviseringen.
2008
MeDArBetArnA – Vår sAMlADe styrkA
Vatten
Värme
el
27
ekOnOMI
ekOnOMI
måluppfyllelse
Årets resultat efter finansnetto uppgick
till 64 (75) miljoner kronor. Resultatet
ligger i nivå med föregående år då
föregående års resultat påverkades
positivt av försäkringsersättningar med
7 miljoner kronor. Avkastning på det
egna kapitalet var 10,3 procent (12,4).
Avkastning eget kapital
%
20
15
10
2012
2011
2010
2009
2008
5
Rörelsekostnader
(exklusive avskrivningar och utrangeringar)
mnkr
300
250
200
150
100
Fastighetsskötsel
Reparationer
Planerat underhåll
28
2012
2011
2010
2009
2008
50
Media
Övriga omkostnader
Personalkostnader
Resultatet innebär att koncernen uppnår
ägarens långsiktiga avkastningskrav,
minst 10 procent, på det egna kapitalet.
Soliditeten var vid årets slut 18 procent
(19), vilket är över ägarens långsiktiga
mål på en soliditet på minst 12 procent.
En extern värdering av fastighetsbeståndet visar ett övervärde på drygt 2 200
miljoner kronor, vilket innebär en
justerad soliditet på 41 procent (40).
Ägarens mål för soliditet med hänsyn
till marknadsvärdering är långsiktigt
minst 25 procent.
Rörelsens intäkter
Hyresintäkterna ökade med 35 miljoner
kronor mellan 2011 och 2012. Detta
förklaras till viss del av hyresuppräkningar enligt avtal men framförallt av
förvärv av fastigheter och bostadsrätter
samt hyresförändringar till följd av
färdigställda om-, till- och nybyggnationer. Jämfört med föregående år
minskade övriga intäkter. Exkluderat
föregående års försäkringsersättningar,
var dock de övriga intäkterna, som
2012 i huvudsak bestod av parkeringsintäkter, oförändrade.
Totalt ökade koncernens omsättning
till 611 (585) miljoner kronor.
Rörelsens kostnader
Totalt ökade de externa kostnaderna till
265 (251) miljoner kronor.
Förutom kostnadsökningar till följd
av förändringar i fastighetsbeståendet
och normala prisjusteringar kan
ökningen härledas till extra satsningar
på underhåll av fastigheterna.
Vinterkostnaderna, framförallt snöoch halkbekämpning, skiljer sig kraftigt
åt mellan olika år. 2012 inleddes milt
och snöfattigt, detta togs igen under
slutet av året och kostnadsmässigt blev
året ett normalår.
Koncernens arbete med att optimera
energiförbrukningen visar på en förbrukningsminskning på 3 procent efter
normalårskorrigering. Kostnadsökningarna till följd av prisökningar för
framför allt fjärrvärme har därigenom
kunnat begränsas.
I de externa kostnaderna ingår
utrangering av ett par byggnader som
gjorts i samband med utveckling av
fastigheterna.
Teatern
investeringar
Investeringarna uppgick till 397 (308)
miljoner kronor.
I början av året köptes Räddningsstation i Lambohov, Intellektet 4 och 8,
av Linköping kommun. Fastigheten har
sedan 2006 förvaltats av Lejonfastigheter. Vid halvårsskiftet förvärvades
Linköping Egypten 15 AB, innehållande
en kontorsfastighet Egypten 15, från
systerbolaget AB Stångåstaden samt
ett antal bostadsrätter från Linköpings
kommun. I samtliga fall är Linköpings
kommun hyresgäst. Därutöver har
mark för förskolor och grundskolor
förvärvats.
Under året har ett stort antal ny-,
omoch tillbyggnadsprojekt genomförts. Många projekt berör marknadsområdet Kunskapshus där nybyggnation
av flera förskolor färdigställts eller pågår. Vidare har ett flertal större grundskolor genomgått omoch tillbyggnader.
Inom hela fastighetsbeståendet har
arbete med energieffektiviseringar,
ventilation, tillgänglighet och modernisering av hissar genomförts.
I dotterbolagen har det i Konserthuset
gjorts ombyggnader för hyresgäst samt
arbete med fastighetens installationer.
Bland sportanläggningarna märks
framförallt ombyggnaden av Linghallen,
Atleten 1, till Linköpings nya danshus
samt utredningar om ny rid- respektive
simanläggning.
Nyckeltal föR ReSpektive Bolag åR 20121)
hyresintäkter (mnkr)
resultat efter finansnetto (mnkr)
lejonfastigheter
kilaB 2)
lSaB 3)
egypten 4)
529
15
58
4
45
4
14
0
Bokförda värden (mnkr)
2 740
55
294
26
Balansomslutning (mnkr)
3 395
106
308
28
Direktavkastning (%)
11,2
14,4
12,3
5,0
Area, 1000 kvm BrA
490
22
72
8
skillnad mellan summa bolag och koncernen beror på koncernelimineringar och avrundningar .
konserthuset i linköping AB .
3)
linköpings sportfastigheter AB .
4)
linköping egypten 15 AB, tillfälligt bolag i samband med fastighetsförvärv .
1)
2)
29
ekOnOMI
fInAnsIerIng
internationellt
Under 2012 har den globala kapitalmarknaden påbörjat en omfattande
konsolidering, i dyningarna efter 2011
års finansiella kris, där Grekland uppvisade stora finansiella problem.
Konsolideringen har åstadkommits
främst genom statsfinansiella åtstramningar med minskade bidrag och ökade
skatter och avgifter. Syftet är givetvis
att erhålla balans i den finansiella
ekonomin.
Under året har flera betydande länder
valt nya ledare, däribland USA, Kina
och Frankrike. Det har skett förhållandevis problemfritt och resultaten har
mottagits positivt, stärkt av stor majoritet. Det ger möjlighet för ledarskapet att
påskynda krishanteringen på ett snabbt
och förtroendegivande sätt.
Under 2013 kommer den finansiella
politiken präglas av ökade stimulanser
för att öka tillväxten i den globala
ekonomin.
Nationellt
Sverige har under 2012 påverkats av den
svaga ekonomiska tillvaron som råder
globalt. Svensk exportindustri har lidit
av försämrad efterfrågan och villkor
för försäljning. Tillväxten har dramatiskt sjunkit från höga 3,7 procent till
låga 0,2 procent enligt prognos. Den
ekonomiska situationen har bidragit
till försvagad sysselsättning och ökad
arbetslöshet. Inflationen har påverkats
genom lägre utfall och inflationstryck.
I december 2012 var inflationen minus
0,1 procent.
Riksbanken har lättat ytterligare på
penningpolitiken och sänkt styrräntan
med 0,75 procent under året. Styrräntan
var 1,0 procent vid utgången av 2012.
Under stora delar av 2013 kommer
Sveriges tillväxt och inflation vara fortsatt låg. Viss förbättring kan ske under
senare delen av året, i takt med att USA
och Kina uppvisar förbättrad tillväxt.
hantering av finansiell risk
Lejonfastigheters uttalade strategi för
den finansiella verksamheten är att med
hjälp av effektiv hantering av finansiella
risker uppnå anpassade och balanserade
kostnader för kreditanskaffning och
riskhantering i förhållande till företagets övergripande verksamhet och till
situationer och händelser på kapitalmarknaden.
De finansiella riskerna som har störst
betydelse i verksamheten är refinansierings- och ränterisk. Det vill säga risker
förknippade med kreditanskaffning
respektive val av räntebindning.
kreditanskaffning
Sedan flera år tillbaka har Lejonfastigheter en väl diversifierad kreditförsörjning med flera typer av kreditfaciliteter.
Det ger trygghet i företagets långsiktiga
kreditbehov. Företaget erhöll redan
2006 A-1+/K1 och AA- från Standard
& Poor’s (S&P) avseende kort- och
långfristig kreditbetyg. Under året har
respektive betyg återigen fastställts.
Förbättring av företagets finansiella
styrka och flexibilitet noteras särskilt
i analysen genomförd av S&P.
Företaget är verksamt på kapital-
finansiella nyckeltal
2011-12-31
2 421 mnkr
2 267 mnkr
genomsnittlig räntebindningstid
4,9 år
5,2 år
genomsnittlig kapitalbindningstid
1,8 år
1,7 år
genomsnittlig låneränta
3,0 %
3,5 %
963 mnkr
1 100 mnkr
likvida medel och icke utnyttjad del
av avtalade kreditfaciliteter
kassaflödesmässig räntetäckningsgrad
justerad soliditet
30
Ränterisk
Handel med finansiella instrument uttryckt som derivat har under året
fortsatt i syfte att dels erhålla större
flexibilitet vid val av räntebindningsstruktur och dels öka möjligheten
att hantera ränterisk inom ramen för
gällande finanspolicy. Utnyttjandet av
derivat skapar en mer effektiv hantering
av ränterisk vilket leder till lägre räntekostnader.
Under 2012 har strategin för val av
räntebindning syftat till att fortsatt
utnyttja låga räntenivåer på räntemarknaden för papper med kort löptid.
Samtidigt har behovet av längre löptider
Kommun
2012-12-31
räntebärande skulder
marknaden sedan 2006. Dels genom
eget program om 1 250 miljoner
kronor för anskaffning av kapital på
certifikatsmarknaden (räntebärande
värdepapper med kort löptid) och dels
genom emissioner av egna obligationer
på obligationsmarknaden (räntebärande
värdepapper med lång löptid). Emitterade certifikat och obligationer uppgick
vid årsskiftet till 1 050 miljoner kronor
respektive 1 200 miljoner kronor.
Med stöd av företagets starka kreditvärdighet har det inte inneburit några
svårigheter att anskaffa kapital på
kapitalmarknaden under året. Däremot
har villkor för upplåning inte återhämtat sig från i mitten på 2000-talet,
utan har stabiliserats på en alltjämnt
hög nivå.
Förutom ovanstående nämnda certifikat och obligationer innehar företaget
både kort- och långsiktiga kreditlöften
från nordiska affärsbanker. Totalt omfattar det 1 800 miljoner kronor.
3%
4%
Banker
50 % 43 %
Kapitalmarknaden
(certifikat)
Kapitalmarknaden
(obligation)
Räddningsstationen, Kallerstad
i räntebindningen säkerställts genom
nya derivat med lång löptid. Räntebindningen har därmed präglats av stor
andel med kort löptid och stor andel
med lång löptid.
Den genomsnittliga löptiden har
minskat något från 5,2 år till 4,9 år.
Den genomsnittliga räntan har minskat
från 3,5 procent till 3,0 procent.
All handel med derivat sker genom
utnyttjande av nordiska affärsbanker.
Avtal om handel med derivat finns tecknat med fem affärsbanker.
förfallostruktur, lån
Tillgängligt,
mnkr
3,7 ggr
3,5 ggr
41 %
40 %
Lån fördelade på motparter 2012-12-31
mnkr
ränta %
6
1000
1000
5
800
800
4
600
600
3
400
400
2
200
1
Andel
1046
1,0
43 %
1046
1,0
43 %
175
175
0,9
7%
1850
1200
3,2
1250
1250
långfristiga faciliteter
1200
Bindningstid, år
- varav certifikatprogram
Ränteförfallostruktur 2012-12-31
1200
mnkr
kortfristiga lån
långfristiga lån
Samtliga derivatinstrument marknadsvärderas sedan 2004. Utestående derivat
uppgår vid årsskiftet till 1 525 miljoner
kronor och utgörs endast av så kallade
ränteswappar. Under året har värdet
varit oförändrat, fortsatt negativt om
144 miljoner kronor.
Linghallen
200
Utnyttjat,
0
- varav obligationslån
1200
1200
2,6
50 % 6
50 %
TOTALT
3 275
2 421
2,2
100 % 5
4
2013
2014
2015
2016
2017
2018-2038
Räntemarknaden under året
Belopp
Ränta
31
ekOnOMI
MöjlIgheter Och rIsker
I känslighetsanalysen framgår olika
parametrars successiva påverkan på
koncernens resultat.
hyreskontraktens längd
Vid tecknande av nya hyresavtal och vid
omförhandlingar utvärderar Lejonfastigheter det enskilda kontraktets
risker och påverkan på koncernens
totala risk. I detta ingår strävan om en
jämn förfallostruktur över tiden. I det
enskilda fallet kräver en specialanpassad
lokal ett längre hyreskontrakt för att
minska risken vid avtalsslut, medan en
lokal som lätt utan större anpassningar
går att hyra ut till annan verksamhet
kan ha ett kortare kontrakt. De flesta
kontrakt utan specifik risk förlängs
automatiskt med tre år vid avtalsslut
om ingen av parterna önskar omförhandling. Huvuddelen av hyreskontrakten har en indexklausul som medger
en årlig hyresjustering med hänsyn till
förändringar av konsumentprisindex.
Hyresportföljens kontraktsförfallostruktur är fördelad över flera år, från
kontrakt som förfaller inom det närmaste året till kontrakt med en återstående löptid på 24 år. Den genomsnittliga löptiden uppgick vid årsskiftet
till 6,1 år. Detta får till följd att förändringar i marknadshyran får ett fördröjt
Löptider för hyreskontrakt, årshyra.
mnkr
200
150
100
32
2023-2036
2018-2022
2016-2017
2014-2015
2013
50
genomslag på koncernens intäkter.
I känslighetsanalysen redovisas denna
effekt på hyresintäkterna. De totala
hyresintäkterna påverkas även av om-,
till- och nybyggnadsprojekt.
driftavtal och underhållsplanering
Lejonfastigheter har avtal med entreprenörer om drift och skötsel av byggnader
och mark. Avtalen som prisjusteras en
gång per år, utifrån ett index, har olika
löptid vilket minskar risken för att stora
prisförändringar på marknaden slår
igenom ett enskilt år.
Fastigheternas långsiktiga underhållsbehov dokumenteras i en databas som
möjliggör att koncernen kan planera
för att underhållsnivån håller en jämn
ekonomisk nivå över tiden. Samtidigt
skapas möjligheten att enskilda år, då
andra kostnadsslag kräver mer eller
mindre, öka eller minska underhållskostnaden utan att det långsiktiga
underhållsbehovet äventyras.
flertal byggnader, från 1960- och
70-talet, som är byggda med konstruktioner som visats sig kunna ge problem.
Lejonfastigheter arbetar aktivt med att
inventera och upprätta planer för att
åtgärda brister och säkerställa att byggnaderna uppfyller framtida krav. Åtgärder består i både underhållsåtgärder
och investeringar, dessa kan under de
närmsta åren påverka bolagets resultat
negativt. Denna risk redovisas inte
i känslighetsanalysen.
En av de största riskerna i fastighetsförvaltningen har de senaste åren visat
sig vara kalla och snörika vintrar. Dessa
kostnader är svåra att förutse och för
att hantera dem arbetar koncernen med
kontinuerlig uppföljning för att anpassa
övriga kostnader. Koncernens kostnader
är cirka 600 000 kronor per snöfall.
energikostnader
Kostnaderna för elavgifter, uppvärmning och vatten står för en betydande
del av koncernens kostnader. Företaget
arbetar systematiskt med energi- och
vattenbesparingar för att motverka
prisökningar. Förbrukningsvärde samlas
in och analyseras varje månad. Genom
energiutredningar tas beslut om åtgärder
som bedöms effektiva både ekonomiskt
och förbrukningsmässigt.
För att försäkra sig om ett så bra elpris
som möjligt över tiden och minska
risken för kraftiga kostnadsförändringar
arbetar Lejonfastigheter med en kraftportfölj. Det innebär att elpriset säkras
i flera kontrakt för olika perioder. Enligt
beslutad policy ska det närmaste årets
förbrukning till huvuddel vara säkrad
medan de därpå följande årens förbrukningar säkras upp efterhand.
I känslighetsanalysen visas driftoch underhållskostnaderna efter fullt
genomslag av en marknadsförändring.
Känslighetsanalysen tar inte hänsyn till
risker i vinterkostnader.
finansiering
Företagets viktigaste finansiella risker är
refinansierings- och ränterisk. Refinansieringsrisk hanteras genom att avtala
om kort- och långsiktiga kreditfaciliteter
med flera etablerade nordiska affärsban-
ker och med bestämda villkor som
säkerställer företagets finansieringsbehov. Ränterisk hanteras genom att
aktivt välja räntebindningsstrukturer
som ger den lägsta räntekostnaden i förhållande till företagets verksamhetsrisk
och finansiella risk.
För att få en stabil utveckling på räntekostnaden finns en riskspridning som
har sin utgångspunkt i hyresportföljens
genomsnittliga löptid. Riskspridningen
som sker med olika räntebindningstider
innebär att en ränteförändring inte får
full effekt på resultatet ett enskilt år.
Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga räntebindningen till 4,9 år. I känslighetsanalysen visas hur en uppgång av
marknadsräntan med en procentenhet
påverkar resultatet.
känslighetsanalys
På Katedralskolan formar Lars nästa
generations tänkare.
Parametrar
Förändring
Resultateffekt mnkr
2013
2014
2015
hyresnivån
+/- 1%
0
0
1
Drift- och underhållskostnader
+/- 1%
2
2
2
räntenivå
+ 1%-enhet
-9
-11
-12
33
årsreDOVIsnIng - förVAltnIngsBerättelse
förVAltnIngsBerättelse
allmänt om verksamheten
Lejonfastigheter AB (publ), 5564777851, ägs av Linköpings Stadshus AB
(publ), 556706-9793, som i sin tur
ägs av Linköpings kommun. Bolagets
uppdrag från ägaren är att med iakttagande av de för verksamheten gällande
principerna tillgodose kommunens och
andra offentliga verksamheters behov av
lokaler. Detta genom att tillhandahålla
lokaler och fastigheter av god kvalitet
på marknadsmässiga villkor samt på
affärsmässigt sätt svara för mark- och
fastighetsförvaltning och att ge ägaren skälig avkastning. Bolaget har till
föremål för sin verksamhet att själv eller
genom ägda bolag förvärva, avyttra,
äga, förvalta, utveckla samt hyra ut
fastigheter i Linköpings kommun jämte
annan jämförlig verksamhet.
Lejonfastigheter har beslutat att,
för att effektivisera administrationen,
fusionera dotterbolagen Linköpings
Sportfastigheter AB, Konserthuset
i Linköping AB, Linköping Egypten 15
AB och Erinaceus AB. Fusionen bedöms
genomföras under första halvåret 2013.
Linghallen
årsredovisning 2012
34
verksamheten 2012
Koncernens resultat efter finansiella poster uppgick under 2012 till 64 miljoner
kronor (75). Resultatet ligger i nivå med
föregående år då föregående års resultat
påverkades positivt av försäkringsersättningar med 7 miljoner kronor. Nettoomsättningen ökade med 6 procent
vilket till viss del förklaras av hyresuppräkningar enligt avtal men framförallt
av förvärv av fastigheter och bostadsrätter samt hyresförändringar till följd
av färdigställda om-, till- och nybyggnationer. Koncernens externa kostnader
steg i motsvarande grad.
Investeringarna uppgick till 397 miljoner kronor (308). I början av året köptes Räddningsstation i Lambohov,
Intellektet 4 och 8, av Linköpings kommun. Fastigheten har sedan 2006 förvaltats av Lejonfastigheter. Vid halvårsskiftet förvärvades Linköping Egypten
15 AB, innehållande en kontorsfastighet
Egypten 15, från systerbolaget AB
Stångåstaden samt ett antal bostadsrätter från Linköpings kommun.
I samtliga fall är Linköpings kommun
hyresgäst. Under året har nybyggnad
av flera förskolor färdigställts eller
påbörjats och på ett flertal grundskolor
genomförs omoch tillbyggnader. Inom
hela fastighetsbeståendet har arbete
med ventilation, energieffektiviseringar,
tillgänglighet och modernisering av
hissar genomförts.
En extern värdering av koncernens
fastighetsbestånd visar på ett sammanlagt värde på 5 405 miljoner kronor
vilket innebär ett övervärde på cirka
69 procent. Företaget erhöll 2006
A-1+/K-1 och AA- från Standard &
Poor’s avseende kort- och långfristigt
kreditbetyg. Under året har oförändrade
betyg återigen fastställts.
finansiering och hantering av
finansiella risker
Finansnettot uppgick till -84 miljoner
kronor (-85). De räntebärande skulderna uppgick till 2 421 miljoner kronor
(2 267). Låneportföljen har en spridd
förfallostruktur med en genomsnittlig
räntebindningstid om 4,9 år (5,2). Den
genomsnittliga låneräntan uppgick vid
årsskiftet till 3,0 procent (3,5). Marknadsvärdet på derivat uppgår oförändrat
till ett negativt belopp om 144 miljoner kronor. Disponibla likvida medel
inklusive outnyttjad del av avtalade
kreditfaciliteter och checkräkningskredit uppgick till 963 miljoner kronor
(1 200).
Företagets finansiella verksamhet
styrs av företagets övergripande finansieringsstrategi, som är en del av företagets affärsplan. I företagets finanspolicy och instruktioner beskrivs
ansvarsförhållande och vilka restriktioner som reglerar den finansiella
verksamheten. Styrelsen ansvarar och
beslutar om policyn och VD beslutar
om företagets finansiella instruktioner.
Företagets viktigaste finansiella
risker är refinansierings- och ränterisk.
Refinansieringsrisk hanteras genom att
avtala om kort- och långsiktiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska
affärsbanker och med bestämda villkor
som säkerställer företagets finansieringsbehov. Ränterisk hanteras genom att
aktivt välja räntebindningsstrukturer
som ger den lägsta räntekostnaden i förhållande till företagets verksamhetsrisk
och finansiella risk.
information om miljö och
personalfrågor
Lejonfastigheter arbetar med ett miljöledningssystem. För bolagets största
miljöaspekt, energiförbrukning, finns
effektiviseringsmål uppsatt. Bolaget
arbetar aktivt med resurshushållning,
vid såväl nybyggnation som vid drift och
underhåll, och utvärderar alternativa
energikällor där det är möjligt. Samtliga
fastigheter är miljödeklarerade.
Lejonfastigheter arbetar strukturerat
med hälsoarbete. Vartannat år erbjuds
hälsokontroll hos företagshälsovården.
Vid nyanställningar görs en ergonomigenomgång. Dessutom erbjuds subvention på friskvårdsaktiviteter. Kompetensutveckling styrs utifrån medarbetarsamtal och individuella utvecklingsplaner.
Företaget arbetar för att vara en
jämställd arbetsplats där varje medarbetares egenskaper uppskattas.
Målsättningen är att löner och andra
anställningsvillkor ska vara konkurrenskraftiga. Under 2012 bestod personalomsättningen endast av pensionsavgång.
För att klara företagets nuvarande
och framtida utmaningar har antalet anställda ökat under året. Lejonfastigheter
är medlem i arbetsgivarorganisationen
Fastigo och har kollektivavtal.
Styrelsearbetet under året
Lejonfastigheters styrelse består av
nio ledamöter utsedda av Linköpings
kommunfullmäktige. Utöver dessa är en
personalrepresentant, utan rösträtt, utsedd. Under verksamhetsåret 2012 hade
styrelsen nio ordinarie sammanträden.
Viktiga frågor som behandlats, utöver
budget och uppföljning av verksamhet
och ekonomi, är strategiska frågor kring
bolagets och fastigheternas utveckling.
Under året har styrelsen haft introduktionsdag för nya ledamöter och gjort
studiebesök i koncernens fastigheter.
Styrelsens arbete bedrivs utifrån
aktiebolagslagens krav och enligt en av
styrelsen fastställd arbetsordning.
Särskilda instruktioner reglerar ansvarsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören samt formerna för den
ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Bolagets revisor har vid styrelsemöte rapporterat om sina iakttagelser
från granskningen och bedömningen av
bolagets interna kontroll.
förväntningar avseende den
framtida utvecklingen
Koncernen kommer under de närmaste
åren ha en hög investeringsnivå. Investeringarna avser både ny-, till- och
35
årsreDOVsnIng - resultAträknIng
resultAträknIng
ombyggnad av befintliga fastigheter
och investeringar i större nybyggnader.
Koncernen har uppdrag att utreda
uppförande av ny ridsportanläggning
och ny simanläggning i Linköping.
I Lejonfastigheters fastighetsbestånd
finns ett flertal byggnader från 60- och
70-talet då många hus byggdes med
platta på mark och utan underliggande
isolering, vilket ibland har visat sig ge
problem. Under året har inventering, av
ett urval av dessa byggnader, gjorts och
plan tagits fram för att åtgärda brister
och säkerställa att byggnaderna uppfyller framtida krav.
Investeringsnivån beräknas ligga runt
400 miljoner kronor 2013. Åren därefter kommer nivån att öka när byggnation av ny simanläggning påbörjas.
Koncernens arbete bygger på långsiktighet och kostnadseffektivitet. Efterfrågan för de lokaler koncernen erbjuder
påverkas i liten grad av kortsiktiga
konjunkturförändringar. Kommande
större ombyggnader i befintliga fastigheter kan enskilda år höja kostnaderna
för planerat underhåll. Koncernens
resultat bedöms dock, exklusive
realisationsresultat vid fastighetsförsäljningar, ligga på en oförändrad nivå
kommande år.
Avtal har skrivits om försäljning av
kvarteret Konsuln 3–5, Linköpings före
detta räddningsstation. På grund av
överklagande av förslag till ny detaljplan
har försäljningen förskjutits i tid.
måluppfyllelse
Ägarens uppdrag och bolagets vision
samt de ekonomiska målen och övriga
ägarkrav har via affärsplanen översatts
till strategier, verksamhetsmål och aktiviteter inom de fyra fokusområden som
Lejonfastigheter följer upp verksamheten utifrån. De fokusområden som
koncernen arbetar med är: ekonomi,
kund, samhälle och medarbetare.
ekOnOMI
Avkastning på det egna kapitalet var
10,3 procent (12,4). Resultatet innebär
att koncernen uppnår ägarens långsiktiga avkastningskrav, på minst 10 procent, på det egna kapitalet. Soliditeten
var vid årets slut 18 procent (19), vilket
är över ägarens långsiktiga mål på en
soliditet på minst 12 procent. En extern
värdering av fastighetsbeståndet visar
på ett övervärde på drygt 2 200 miljoner
36
kronor, vilket innebär en justerad soliditet på 41 procent (40). Ägarens mål för
soliditet med hänsyn till marknadsvärdering är långsiktigt minst 25 procent.
kunD
För att följa upp vad kunderna anser
om Lejonfastigheter genomförs kundenkäter. Kundenkäterna genomförs
inom områdena felanmälan, marknadsområde (förvaltning) samt projekt.
Betyget i enkäterna visar totalt på förbättringar jämfört med tidigare. Enkätresultat visar att service, förvaltare och
felanmälan med mera ges goda betyg
medan däremot enskilda områden
såsom yttre skötsel och information om
underhållsplaner är sämre. Resultatet
ger tydligt svar på hur vi upplevs som
fastighetsägare samt vad som behöver
förbättras.
Kundaktiviteter har genomförts under
året med inriktning på energi och miljö.
sAMhälle
Lejonfastigheter har som mål att minska
energiförbrukningen. Efter flera år där
målet överträffats uppnåddes inte 2012
års mål med en minskning med
4 procent utan stannade på en förbrukningsminskning med 3 procent. Lejonfastigheters mål med att upprätthålla
miljödeklaration på samtliga fastigheter
uppfylldes under 2012.
MeDArBetAre
Satsningen på hälsa och friskvård har
fortsatt under året. Lejonfastigheter
erbjuder samliga anställda hälso-profilbedömning och friskvårdstimma. Den
totala sjukfrånvaron har minskat jämfört med tidigare år. Under året var den
korta sjukfrånvaron 0,8 procent (1,4)
och långtidsfrånvaron 2,2 procent (2,7)
av ordinarie arbetstid.
Kompetensutvecklingen på Lejonfastigheter styrs av utvecklingssamtal
och uppföljningssamtal. Den genomsnittliga utbildningen på 49 timmar ligger över målet på 40 timmar per person
och år. Bland utbildningsaktiviteter
under året märks upphandling, studiebesök på andra orter med liknande
fastigheter, ekonomi, miljöutbildning
samt ledarskapsutbildning.
Resultatdisposition
Balanserad vinst vid
årets ingång
121 413 697
Lämnad utdelning
till moderbolag
-38 618 800
Belopp i kkr
Lämnade koncernbidrag
till moderbolag
-14 100 000
nettoomsättning
Erhållna koncernbidrag
från dotterbolag
22 513 100
Lämnade koncernbidrag
till dotterbolag
Skatteeffekt
på koncernbidrag
Årets resultat
Kronor
koNceRNeN
Balanseras
i ny räkning
Summa
606 300
1
modeRBolaget
2011-01-01–
2011-12-31
2012-01-01–
2012-12-31
571 264
2011-01-01–
2011-12-31
528 792
501 660
4 696
13 777
7 525
13 124
610 996
585 041
536 317
514 784
-264 743
-250 543
-235 092
-216 248
-2 500
-2 211 988
28 681 326
117 674 835
förslag till disposition beträffande
bolagets vinst
Styrelsen föreslår att till förfogande
stående vinstmedel, kronor 117 674 835
disponeras enligt följande:
Utdelning
till moderbolaget
övriga rörelseintäkter
Not
2012-01-01–
2012-12-31
26 458 300
91 216 535
117 674 835
Utdelningsbetingat koncernbidrag har,
under förutsättning av årsstämmans
godkännande, lämnats till moderbolaget, Linköpings Stadshus AB med
50 000 000 kronor, samtidigt har
35 900 000 kronor mottagits i skatteoptimeringssyfte.
Den föreslagna värdeöverföringen
i form av utdelning reducerar bolagets
soliditet med en procent. Soliditeten är
mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet
betryggande. Likviditeten i bolaget
bedöms kunna upprätthållas på en
likaledes betryggande nivå. Styrelsens
uppfattning är att den föreslagna utdelningen, i form av koncernbidrag och
utdelning, ej hindrar bolaget från att
fullgöra sina förpliktelser på kort och
lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna
värde-överföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i
ABL 17 kap 3 § 2–3 st.
Vad beträffar företagets resultat och
ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med
tillhörande bokslutskommentarer.
Rörelsens kostnader
övriga externa kostnader
2
Personalkostnader
3
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar
7, 8, 9
Rörelseresultat
-29 587
-23 251
-29 587
-23 251
-168 121
-151 453
-144 774
-129 323
148 545
159 794
126 864
145 963
Resultat från finansiella poster
ränteintäkter och liknande resultatposter
4
1 134
1 767
7 355
9 360
räntekostnader och liknande resultatposter
5
-85 458
-87 039
-89 143
-92 102
64 221
74 522
45 076
63 221
Avskrivningar utöver plan
–
–
-16 721
-14 827
Avsättning till ersättningsfond
–
–
–
-7 251
Ianspråkstagande av ersättningsfond
–
–
2 964
–
31 319
41 143
Resultat efter finansiella poster
Bokslutsdispositioner
Resultat före skatt
skatt på årets resultat
Årets resultat
6
-1 791
-22 032
-2 638
-13 291
62 430
52 490
28 681
27 852
37
årsreDOVsnIng - BAlAnsräknIng
BAlAnsräknIng
BAlAnsräknIng
koNceRNeN
Belopp i kkr
Not
2012-01-01–
2012-12-31
modeRBolaget
2011-01-01–
2011-12-31
2012-01-01–
2012-12-31
koNceRNeN
2011-01-01–
2011-12-31
Belopp i kkr
tIllgångAr
eget kAPItAl Och skulDer
Anläggningstillgångar
Eget kapital koncernen
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
7
2 847 804
2 696 788
2 503 120
2 436 294
Maskiner och andra tekniska anläggningar
8
302 519
276 232
228 756
198 429
Inventarier, verktyg och installationer
9
10 321
7 384
8 266
5 328
Pågående nyanläggningar och förskott
avseende materiella anläggningstillgångar
10
163 309
124 842
158 501
118 139
3 323 953
3 105 246
2 898 643
2 758 190
Finansiella anläggningstillgångar
modeRBolaget
2011-01-01–
2011-12-31
2012-01-01–
2012-12-31
2011-01-01–
2011-12-31
15
Aktiekapital
200 000
200 000
–
–
Bundna reserver
329 819
248 601
–
–
36 272
114 011
–
–
–
–
fria reserver
årets resultat
62 430
52 490
628 521
615 102
Aktiekapital (200 aktier)
–
–
200 000
200 000
reservfond
–
–
133 284
133 284
333 284
333 284
Eget kapital moderbolaget
15
Bundet eget kapital
Andelar i koncernföretag
11
–
–
Andelar i bostadsrättsföreningar
12
7 575
–
7 575
–
Fritt eget kapital
7 575
–
202 226
130 405
Balanserad vinst
–
–
88 994
93 561
3 331 528
3 105 246
3 100 869
2 888 595
årets resultat
–
–
28 681
27 852
117 675
121 413
450 959
454 697
Summa anläggningstillgångar
194 651
Not
2012-01-01–
2012-12-31
130 405
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Obeskattade reserver
kundfordringar
4 664
12 608
4 647
12 601
hyresfordringar
13 748
1 912
2 845
1 560
fordringar hos koncernföretag
övriga fordringar
13
förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
14
183
2 469
47 462
14 476
122 569
164 001
235 231
287 969
4 046
4 799
3 737
4 328
145 210
185 789
293 922
320 934
Ackumulerade avskrivningar utöver plan
16
–
–
175 699
158 978
–
–
4 287
7 251
179 986
166 229
Avsättningar
Avsättningar för uppskjuten skatt
17
79 509
81 442
29 988
25 155
79 509
81 442
29 988
25 155
999 943
699 607
999 943
699 607
Långfristiga skulder
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
398
559
8
11
145 608
186 348
293 930
320 945
3 477 136
3 291 594
3 394 799
3 209 540
Obligationslån
18
övriga skulder till kreditinstitut
19
–
100 000
–
100 000
övriga skulder
20
20 000
95 000
20 000
95 000
1 019 943
894 607
1 019 943
894 607
72 494
62 666
65 277
54 681
Kortfristiga skulder
leverantörsskulder
Obligationslån
18
199 859
449 983
199 859
449 983
övriga skulder till kreditinstitut
19
1 145 764
941 697
1 145 764
941 697
32 870
15 861
29 601
14 733
161
2 345
161
2 346
97 654
28 391
94 283
25 391
skulder till koncernföretag
skatteskulder
övriga skulder
20
upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
21
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
200 361
199 500
178 978
180 021
1 749 163
1 700 443
1 713 923
1 668 852
3 477 136
3 291 594
3 394 799
3 209 540
Inga
Inga
Inga
Inga
267
327
267
327
267
327
267
327
ställDA säkerheter Och AnsVArsförBInDelser
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
garantifond fastigo
38
39
årsreDOVIsnIng - nOter
kAssAflöDesAnAlys
nOter
Noter med redovisningsprinciper
och bokslutskommentarer
Belopp i kkr om inget annat anges
koNceRNeN
Belopp i kkr
Not
2012-01-01–
2012-12-31
ALLMäNNA REDOvISNINGSPRINCIPER
årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen
och Bokföringsnämndens allmänna råd .
modeRBolaget
2011-01-01–
2011-12-31
2012-01-01–
2012-12-31
2011-01-01–
2011-12-31
Den löpande verksamheten
resultat efter finansiella poster
22
64 222
74 522
45 076
63 221
just . för poster som inte ingår i kassaflödet, m .m .
23
170 245
153 033
146 898
130 903
234 467
227 555
191 974
194 124
-2 201
-244
-2 201
-244
232 266
227 311
189 773
193 880
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
väRDERINGSPRINCIPER M M
tillgångar och skulder (inklusive avsättningar) har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan . Anskaffningsvärdet belastas
inte av räntekostnader .
Avskrivningar och nedskrivningar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden
och beräknad nyttjandeperiod .
statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar
reducerar tillgångens redovisade värde .
följande nyttjandeperioder tillämpas:
Materiella tillgångar
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar
4 284
37 740
1 950
52 032
ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder
7 860
-34 441
4 209
-1 539
244 410
230 610
195 932
244 373
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
förvärv av dotterföretag
förvärv av materiella anläggningstillgångar
Avyttring av materiella anläggningstillgångar
Investeringar i finansiella tillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-64 196
–
–
–
-298 257
-308 379
-287 350
-294 784
–
4 785
–
4 785
-7 575
–
-71 821
–
-370 028
-303 594
-359 171
-289 999
Finansieringsverksamheten
upptagna lån
127 489
149 091
154 279
149 091
Amortering av låneskulder
–
–
–
-35 500
Amortering av skuld till moderföretaget
–
-41 026
–
-41 026
utbetald utdelning
-38 618
-28 700
-38 618
-28 700
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
88 871
79 365
115 661
43 865
Årets kassaflöde
-36 747
6 381
-47 578
-1 761
Likvida medel vid årets början
24
150 130
143 749
273 566
275 327
Likvida medel vid årets slut
24
113 383
150 130
225 988
273 566
koncernen
Moderföretaget
33–50 år
33–50 år
20 år
20 år
Maskiner och andra tekniska
anläggningar
5–20 år
5–20 år
Markinventarier
5–20 år
5–20 år
3–5 år
3–5 år
Byggnader
Markanläggningar
övriga inventarier, verktyg och
installationer
en värdering av bolagets fastigheter görs av externt värderingsföretag .
för fastigheter som vid värderingstillfället har ett högre bokfört värde
än det aktuella bedömda verkliga värdet, görs en individuell prövning
av fastighetens nyttjandevärde . I de fall värdenedgången bedöms som
varaktig görs nedskrivning med erfordligt belopp .
en tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en
förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till grund
för att fastställa tillgångens värde .
Den externa värderingen, av materiella anläggningstillgångar exklusive pågående nyanläggningar, per 2012-12-31, visar för koncernen på
ett totalt värde på 5 404 700 kkr . Motsvarande värde för moderbolaget
är 4 719 600 kkr .
Lånekostnader
lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig,
oavsett hur de upplånade medlen har använts . Obligationslån emitterade till över- eller underkurs periodiseras över löptiden .
Fordringar
fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de
beräknas inflyta .
Skatt
koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt .
I koncernredovisningen redovisas inte uppskjuten skatt på övervärden
som uppstått i samband med förvärv av dotterbolag då dessa bolag
anses vara förvärvade som enskild tillgång .
Användning av derivatinstrument
företaget använder derivat i den finansiella verksamheten . syftet är
att erhålla en mer flexibel räntebindningsstruktur . Derivaten används
endast i säkringssyfte . Intäkter och kostnader för ränteswappar
40
nettoredovisas under räntekostnader . Alla derivatavtal är ingångna
med nordiska affärsbanker som står under finansinspektionens tillsyn .
Avtalen är på svenska och följer internationell praxis .
utestående derivat uppgår till 1 525 miljoner kronor och utgörs
av ränteswappar . förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan år
2013 och år 2038 med ett genomsnittligt löptid om cirka 7,7 år . fast
räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan 2,02 procent och 4,62
procent . rörlig ränta enligt underliggande låneavtal ligger vid bokslutstillfället mellan 1,30 procent och 1,82 procent . Marknadsvärdet för de
finansiella instrumenten uppgick 2012-12-31 oförändrat till ett negativt
värde på 144 miljoner kronor .
förändringar i marknadsvärdet redovisas varken i resultat- eller
balansräkningen utan är endast till för upplysning . Marknadsvärdet
skall betraktas som den totala kostnaden för att upphöra med samtliga
åtagande i ingångna avtal .
Intäktsredovisning
koncernens redovisade nettoomsättning avser i huvudsak hyresintäkter . hyresintäkter aviseras i förskott och periodisering av hyror
sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden
redovisas som intäkter .
Kassaflödesanalys
kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod .
KONCERNREDOvISNING
koncernredovisningen omfattar moderbolaget lejonfastigheter AB
samt de bolag som på balansdagen direkt eller indirekt innehas till mer
än 50 procent av röstvärdet .
koncernredovisningen upprättas i enlighet med förvärvsmetoden .
Denna innebär att förvärvade dotterföretags tillgångar och skulder
redovisas till marknadsvärde enligt en upprättad förvärvsanalys .
uppskjuten skatt redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens
allmänna råd BfnAr 2001:1 redovisning av inkomstskatter . endast
resultat uppkomna efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens resultat
och eget kapital .
Intern försäljning, interna vinster och fordringar/skulder inom koncernen elimineras i koncernredovisningen .
Bolaget är ett helägt dotterbolag till linköpings stadshus AB,
org nr 556706-9793, med säte i linköping som i sin tur ägs av
linköpings kommun .
I koncernen ingår dotterbolagen
konserthuset i linköping AB, org nr 556462-5712,
linköpings sportfastigheter AB, org nr 556014-1912,
soricis AB, org nr 556739-9893,
castoris AB, org nr 556739-9901,
erinaceus AB, org nr 556746-7864,
squatina AB, org nr 556746-7880 och
linköping egypten 15 AB, org nr 556881-2191 .
Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 23
procent av inköpen och 1 procent av nettoomsättningen andra företag
inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör . Av moderbolagets
totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 23 procent av inköpen
och 0 procent av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som bolaget tillhör .
KONCERNbIDRAG OCH AKTIEäGARTILLSKOTT
företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med
uttalandet från redovisningsrådets Akutgrupp .
41
Not 1 Övriga rörelseintäkter
2012
2011
-
644
Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter m.fl.
och övriga anställda
2012
Koncernen
reavinst avyttring byggnader och mark
försäkringsersättningar
övrigt
-
8 986
4 696
4 147
4 696
13 777
Moderföretaget
reavinst avyttring byggnader och mark
-
644
försäkringsersättningar
-
8 986
7 525
3 494
7 525
13 124
övrigt
Not 2 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
Styrelse
och vD
Moderföretaget
sverige
(varav tantiem o .d .)
Moderföretaget totalt
1 910
123
revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget
123
64
skatterådgivning
64
9
9
196
196
lekmannarevisorer
granskningsuppdrag
42
42
42
42
Not 3 Anställda och personalkostnader
2012
2011
varav män
varav män
Moderföretaget
sverige
37
58%
33
62%
totalt i moderföretaget
37
58%
33
62%
koncernen totalt
37
58%
33
62%
Redovisning av könsfördelning i företagsledningar
2012
2011
Andel kvinnor
Andel kvinnor
Moderföretaget
29%
övriga ledande befattningshavare
22%
40%
38%
styrelsen
29%
22%
övriga ledande befattningshavare
40%
38%
2012
Löner och
ersättningar
Sociala
kostnader
koncernen totalt
(–)
(–)
(–)
15 977
1 927
13 426
(–)
(–)
(–)
Sociala
kostnader
17 888
9 905
15 353
7 094
(varav pensionskostnad)
1)
(3 520)
1)
(1 789)
Dotterföretag
–
–
–
–
–
(-)
–
(-)
17 888
9 905
15 353
7 094
1)
(3 520)
1)
(1 789)
2012
2011
–3 724
−1 643
uppskjuten skatt hänförlig till
årets resultat
–13 608
−20 389
ändrad skattesats
15 541
–
–1 791
−22 032
Koncernen
Aktuell skatt
(–)
–
–
–
–
(–)
(–)
(–)
(–)
1 910
15 977
1 927
13 426
(–)
(–)
(–)
(–)
Aktuell skatt
Moderföretaget
Arvode till styrelsens ordförande
har utgått med
Arvode till styrelsens vice ordförande
har utgått med
lön till verkställande direktör
har utgått med
170 (170)
Dotterföretag
0 (0)
102 (102)
0 (0)
1 465 (1 397)
0 (0)
Avtal om avgångsvederlag
Bolagets uppsägningstid gentemot verkställande direktör är
9 månader . Vid uppsägningstidens utgång, utgår ett avgångsvederlag
på 30 månadslöner .
1 028
årets resultat
–10 695
−14 319
ändrad skattesats
5 861
–
−2 638
−13 291
koncernen
Moderföretaget
Vid årets början
4 117 674
3 717 194
nyanskaffningar
275 380
178 874
−3 377
−3 377
4 389 677
3 892 691
−1 416 411
−1 276 425
1 327
1 327
−122 314
−109 998
−1 537 398
−1 385 096
−4 475
−4 475
−4 475
−4 475
2 847 804
2 503 120
264 371
215 126
71 319
61 059
Not 7 byggnader och mark
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Avtal om bilförmån
Bolagets verkställande direktör har tillgång till tjänstebil . Bilförmånen
uppgick under 2012 till 53 kkr .
utrangeringar
Avtal om pension
Pensionsåldern för verkställande direktör är 60 år . Pension avsätts
enligt en premiemodell innebärande en pensionsavsättning som ger
75 % av grundlönen mellan 60-65 års ålder . för den livsvariga ålderspensionen från 65 års ålder betalar bolaget en premie, på 45 % av lön,
till en pensionsförsäkring . Pensionspremier erläggs så länge verkställande direktören kvarstår som anställd i bolaget .
Ackumulerade nedskrivningar
Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter
taxeringsvärden, byggnader (i sverige)
2012
2011
ränteintäkter, koncernföretag
990
1 437
ränteintäkter, övriga
144
330
1 134
1 767
Moderföretaget
ränteintäkter, koncernföretag
7 212
9 139
143
221
7 355
9 360
2011
Koncernen
räntekostnader, övriga
−85 458
−87 039
−85 458
−87 039
räntekostnader, övriga
Redovisat värde vid perioden slut
taxeringsvärden, mark (i sverige)
−3 736
−6 966
−85 407
−85 136
−89 143
−92 102
Moderföretaget
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
618 821
469 972
nyanskaffningar
71 963
64 973
−230
−230
690 554
534 715
utrangeringar
årets avskrivning enligt plan på
anskaffningsvärden
15 026
12 789
3 189
3 189
18 215
15 978
−7 643
−7 461
−251
−251
−7 894
−7 712
10 321
8 266
årets avskrivning enligt plan
på anskaffningsvärden
Redovisat värde vid periodens slut
Inventarier som innehas via operationella leasingavtal
Beräknat anskaffningsvärde av
tillgångarna
339
Avtalade framtida leasingavgifter
−342 589
−271 543
109
109
−45 555
−34 535
−388 035
−305 959
302 519
228 756
339
89
89
114
114
Not 10 Pågående nyanläggningar och förskott avseende
materiella anläggningstillgångar
koncernen
Moderföretaget
124 842
118 139
årets nedlagda kostnader
235 114
224 208
färdigställda projekt
-196 647
-183 846
163 309
158 501
130 405
130 405
64 246
–
194 651
130 405
Not 11 Andelar i koncernföretag
Vid årets början
förvärv
Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar
i koncernföretag
Dotterföretag / Org nr / säte
konserthuset i linköping AB, 556462-5712, linköping
koncernen
utrangeringar
nyanskaffningar
Vid årets början
Not 8 Maskiner och andra tekniska anläggningar
Moderföretaget
räntekostnader, koncernföretag
Vid årets början
Vid årets början
Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter
2012
årets avskrivning enligt plan
Moderföretaget
räkenskapsårets betalda leasingavgifter
Vid årets början
Vid årets början
Vid årets början
2 196
utrangeringar
koncernen
Moderföretaget
löner och ersättningar avser endast personal i sverige .
2011
Löner och
ersättningar
1) Av koncernens och moderföretagets pensionskostnader avser
1 .246 (f .å . 1 .188) VD .
42
13 426
(–)
i sverige
ränteintäkter, övriga
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
1 927
Dotterföretag
Koncernen totalt
koncernen totalt
15 977
Koncernen
styrelsen
Moderföretaget
Övriga
anställda
1 910
öhrling Pricewaterhousecoopers AB
revisionsuppdrag
Styrelse
och vD
Moderföretaget
koncernen
2011
Övriga
anställda
Not 9 Inventarier, verktyg och installationer
Not 6 Skatt på årets resultat
Antal andelar
Andel i %1) Bokfört värde
40
100
80 000
100 000
100
50 005
500
100
64 246
soricis AB, 556739-9893, linköping
1 000
100
100
castoris AB, 556739-9901, linköping
1 000
100
100
erinaceus AB, 556746-7864, linköping
1 000
100
100
squatina AB, 556746-7880, linköping
1 000
100
100
linköpings sportfastigheter AB,
556014-1912, linköping
linköping egypten 15 AB, 556881-2191, linköping
194 651
1) ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med
andelen av rösterna för totalt antal aktier .
Not 12 Andelar i bostadsrättsföreningar
koncernen
Moderföretaget
Vid årets början
–
–
nyanskaffningar
7 575
7 575
7 575
7 575
43
Not 13 Övriga fordringar
Not 18 Obligationslån, lång- och kortfristiga
koncernkonto
1)
övriga fordringar
koncernen
Moderföretaget
112 985
225 980
9 584
9 251
122 569
235 231
koncernen är ansluten till ett koncernkonto, där linköpings
kommun är kontohavare gentemot kreditgivande bank . koncernföretagen äger rätt att inom koncernkontot nyttja en kredit på 100 mnkr .
Per balansdagen är krediten outnyttjad .
1)
Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Moderföretaget
förfallotidpunkt, mindre än ett år
från balansdagen
199 859
199 859
förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen
899 943
899 943
förfallotidpunkt, senare än fem år
från balansdagen
koncernen
536
536
förutbetalda försäkringspremier
2 065
1 776
övriga poster
1 445
1 425
företagscertifikat
4 046
3 737
övrigt
Not 15 Eget kapital
Aktiekapital
Bundna
reserver
fritt eget
kapital
200 000
248 601
koncernbidrag
-14 100
skatteeffekt på koncernbidrag
3 708
lämnad utdelning
-38 619
förskjutning mellan bundet
och fritt eget kapital
81 218
årets resultat
vid årets slut
166 501
-81 218
62 430
200 000
Aktiekapital
329 819
98 702
reservfond
fritt eget
kapital
förfallotidpunkt, mindre än ett år
från balansdagen
Vid årets början
200 000
133 284
lämnad utdelning
121 413
-38 619
1 199 802
Moderföretaget
1 045 764
1 045 764
100 000
100 000
1 145 764
1 145 764
1 145 764
1 145 764
1 145 764
1 145 764
Moderföretaget
linköpings kommun
75 000
75 000
Mervärdeskatt
14 338
10 967
28 316
28 316
117 654
114 283
-
-
koncernen
Moderföretaget
21 884
21 884
skatteeffekt på koncernbidrag
-2 211
förutbetalda hyresintäkter
155 994
134 966
28 681
övriga poster
22 483
22 128
200 361
178 978
2012
2011
133 284
117 675
Not 16 Obeskattade reserver
Not 22 betalda räntor
2012
2011
Ackumulerade avskrivningar utöver plan :
Byggnader och mark
Maskiner och inventarier
1 580
170 245
153 033
144 774
129 323
2 124
1 580
146 898
130 903
koncernkonto
112 985
149 571
kassa och bank
398
559
113 383
150 130
225 980
273 556
8
10
225 988
273 566
Moderföretaget
koncernkonto
kassa och bank
Undertecknade försäkrar härmed att årsredovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och god redovisningssed, att aktuella redovisningsnormer har tillämpats
och att lämnade uppgifter överensstämmer med faktiska förhållanden.
rutger starwing
Ordförande
ulf lindh
Vice ordförande
torleif gustavsson
sören granath
eva-stina hultinger
sture Bjelkåker
Veronika Mårtensson
kent Waltersson
Björn Immerstrand
Koncernen
59 454
58 910
116 245
100 068
4 287
7 251
179 986
166 229
erhållen ränta
erlagd ränta
erlagd ränta
Avsättning för skatter avser uppskjuten skatt 22 % (26,3%) .
2012
2011
koncernen
Obeskattade reserver
48 914
55 623
utvidgat reparationsavdrag
30 595
25 819
79 509
81 442
29 988
25 155
29 988
25 155
Moderföretaget
1 206
1 587
-87 153
-81 801
-85 947
-80 214
7 319
9 272
Moderföretaget
erhållen ränta
Not 17 Avsättningar för uppskjuten skatt
utvidgat reparationsavdrag
2 124
2011
Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
upplupna räntekostnader
200 000
151 453
2012
Linköping 28 februari 2013
koncernen
övrigt
168 121
Moderföretaget
Not 20 Övriga skulder, lång- och kortfristiga
8 411
vid årets slut
rearesultat avyttring av
anläggningstillgångar
rearesultat avyttring av
anläggningstillgångar
koncernen
2011
Koncernen
Av- och nedskrivningar av tillgångar
Av- och nedskrivningar av tillgångar
koncernbidrag
årets resultat
44
1 199 802
övriga skulder till kreditinstitut är del av bolagets långfristiga upplåning . refinansieringsrisken hanteras genom avtal om kort- och långfristiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsbanker och
med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov .
förfall senare än 5 år från balansdagen
Moderföretaget
100 000
Not 24 Likvida medel
2012
Koncernen
Not 19 Övriga skulder till kreditinstitut, lång- och kortfristiga
Koncernen
Vid årets början
100 000
Obligationslån är del av bolagets långfristiga upplåning .
refinansieringsrisken hanteras genom avtal om kort- och långfristiga
kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsbanker och med
bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov .
koncernen
förutbetalda hyresutgifter
Not 23 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m
koncernen
-90 838
-86 864
-83 519
-77 592
Per ridne
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 28 februari 2013
öhrlings Pricewaterhousecoopers AB
jonas leek
Auktoriserad revisor
45
reVIsIOnBerättelse Och grAnsknIngsrAPPOrt
reVIsIOnsBerättelse
grAnsknIngsrAPPOrt
Till årsstämman i Lejonfastigheter Ab, org.nr 556477-7851
Rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för
Lejonfastigheter AB för år 2012. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av
detta dokument på sidorna 35-45.
Styrelsens och verkställande
direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta
en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt
årsredovisningslagen och för den interna
kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi
har utfört revisionen enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder
kräver att vi följer yrkesetiska krav samt
planerar och utför revisionen för att
uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte
innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika
åtgärder inhämta revisionsbevis om
belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder
som ska utföras, bland annat genom
att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och
koncernredovisningen, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller på fel. Vid
denna riskbedömning beaktar revisorn
de delar av den interna kontrollen som
är relevanta för hur bolaget upprättar
årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild
i syfte att utforma granskningsåtgärder
som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att
46
göra ett uttalande om effektiviteten
i bolagets interna kontroll. En revision
innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den
övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har
inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av Lejonfastigheter AB:s och dess dotterföretags finansiella ställning per den 31
december 2012 och av dessas finansiella
resultat och kassaflöden för året enligt
årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman
fastställer resultaträkningen och
balansräkningen för moderbolaget och
för koncernen.
Rapport om andra krav enligt
lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen
och koncernredovisningen har vi även
utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Lejonfastigheter AB för år 2012.
Styrelsens och verkställande
direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för
förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust, och det är
styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet
uttala oss om förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust
och om förvaltningen på grundval av
vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om
styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat styrelsens motiverade
yttrande samt ett urval av underlagen
för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om
ansvarsfrihet har vi utöver vår revision
av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut,
åtgärder och förhållanden i bolaget för
att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi
har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
på annat sätt har handlat i strid med
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen
eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har
inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Linköping den 28 februari 2013
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Jonas Leek
Auktoriserad revisor
47
sAMMAnfAttAnDe VärDeutlåtAnDe
sAMMAnfAttAnDe VärDeutlåtAnDe
Lejonfastigheter AB har uppdragit åt Forum Fastighetsekonomi AB att bedöma marknadsvärdet avseende bolagets samtliga
fastigheter med värdetidpunkten januari 2013. Samtliga fastigheter är belägna inom Linköpings kommun. Fastigheterna
är i huvudsak bebyggda med lokaler anpassade för olika kommunala verksamheter såsom skolor, daghem, äldreboende,
gruppboende, idrott med mera. I beståndet ingår även ett antal obebyggda fastigheter. Antalet värderingsobjekt uppgår till
213 stycken.
Med en fastighets marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden vid
en given tidpunkt. Detta värde bestäms normalt dels genom en jämförelse med försäljningar av likartade objekt, den s k ortsprismetoden, dels genom analys av fastighetens nuvarande och framtida avkastningsförmåga. I det nu aktuella fallet har
värdebedömningen utgått ifrån pågående användning och befintliga hyresförhållanden mellan fastighetsägaren och hyresgästerna. Värderingen har således inte bedömts utifrån alternativ användning.
Uppdragsgivaren har lämnat uppgifter om areor, hyressammanställningar, vakansuppgifter och driftkostnader. Därutöver
har Linköpings fastighetsmarknad och ortens ekonomiska bas analyserats, vilket ligger till grund vid antaganden av riskaspekter och avkastningskrav. Besiktning av beståndet har inte genomförts vid detta värderingstillfälle, men har skett vid ett
flertal tillfällen i samband med tidigare utförda årsskiftesvärderingar.
Värdebedömningarna har baserats utifrån kassaflödesanalyser per objekt. Bedömda marknadsvärden motsvarar direktavkastningar på totalt kapital, under normaliserade förutsättningar, på mellan cirka 5,5 till cirka 9,0 procent beroende på
läge, ålder, standard och användningssätt med mera. Avvikelser från intervallet finns i ett antal fall. Den genomsnittliga
initiala direktavkastningen ligger kring 7,5 procent.
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet tillhörigt Lejonfastigheter AB uppgår vid värdetidpunkten
januari 2013 till:
FEM MILJARDER FYRAHUNDRAFYRA MILJONER
SJUHUNDRATUSEN (5 404 700 000) KRONOR
Norrköping/Stockholm den 6 februari 2012
Forum Fastighetsekonomi AB
P-O Skoog
Av ASPECT Auktoriserad fastighetsvärderare
Magnus Stenback
Av ASPECT Auktoriserad fastighetsvärderare
Stifts- och landsbiblioteket
48
49
leDnIngsgruPP Och s t y relsen
leDnIngsgruPP
styrelsen
6
10
1
1 Björn immerstrand
Ledamot (MP),
invald 2011
2 emma johansson,
Personalrepresentant
suppleant, invald 2011
3 eva-Stina hultinger,
Ledamot (S),
invald 2011
3
11
4 heléne undén,
Suppleant (M),
invald 2011
5 kent Waltersson,
Ledamot (S),
invald 2011
7
6 Rutger Starwing,
Ordförande (M),
invald 2004
2
12
7 Sture Bjelkåker,
Ledamot (FP),
invald 2011
8 magnus engström,
Suppleant (KD),
invald 2012
1
9 thorleif gustavsson,
Ledamot (M),
invald 2007
8
13
3
10 veronika mårtensson,
Ledamot (M),
invald 2011
11 cecilia arkhed,
Personalrepresentant,
invald 2008
5
12 kjell cederlund,
Suppleant (M),
invald 2012
9
4
2
14 inger forsberg,
Suppleant (S),
invald 2012
4
1
2
3
4
5
50
14
per Ridne
vD, anställd 1996
ann de jonge
Fastighetschef, anställd 2012
jonas johansson
Ekonomichef, anställd 1997
johan larsson
Projektchef, anställd 1997
angelica falk
Marknads- och kommunikationsansvarig, anställd 2012
13 Sören granath,
Ledamot (C),
invald 2004
15 ulf lindh,
vice ordförande (S),
invald 2011
tomas lindgren,
Suppleant (S),
invald 2011
(ej med på bild)
5
15
51
fAstIghetsförtecknIng
kvaRteRSBeteckNiNg
maRkNadSomRåde
kvm
ByggNad
adReSS
populäRNamN
kvm maRk
regenten 4
fredriksbergsvägen 37
fredriksbergsskolan
kunskapshus
3 056
27 315
regenten 4
fredriksbergsvägen 31 A
förskola fredriksbergsv 31
kunskapshus
471
se ovan
se ovan
ekholmen
kvaRteRSBeteckNiNg
adReSS
populäRNamN
maRkNadSomRåde
kvm
ByggNad
kvm maRk
askeby/Bankekind/vårdsberg/örtomta
5 190
33 946
risskörden 6
ekholmsvägen 32 B
ekholmshallen/fritidsgård
Publika hus
2 212
se ovan
räkneboken 1
ålerydsvägen 7-19
åleryd
Omsorgshus
19 644
84 650
räkneboken 1
ålerydsvägen 5
åleryd
Publika hus
2 427
se ovan
räkneläran 78
grindgatan 76, 77 A-B
gruppbostad grindgatan
Omsorgshus
400
2 813
räknemästaren 63 och 64
gryningsgatan 5
förskola gryningsgatan 5
kunskapshus
256
1 289
räkneverket 1
ekholmsvägen 499
förskola ekholmsvägen 499
kunskapshus
683
7 424
räkneverket 1
ekholmsvägen 501
gruppbostad ekholmsvägen
Omsorgshus
371
se ovan
rökmolnet 105
grindstugevägen 2
förskola grindstugevägen 2
kunskapshus
739
3 964
rökmolnet 69, 70 och 71
stenhagsvägen 7-11
förskola stenhagsvägen 7-11
kunskapshus
410
1 259
rökpelaren 2
ekholmsvägen 117
Blästadskolan
kunskapshus
3 722
20 452
förskola ekholmsvägen 115
kunskapshus
662
se ovan
skola ekholmsv 117
ekdungen
kunskapshus
310
se ovan
se ovan
rökpipan 1
ekholmsvägen 119
skola Blästadgården eken
kunskapshus
292
3 806
se ovan
rökringen 3
Aspnäsvägen 120
gruppbostad Aspnäsvägen
Omsorgshus
397
3 958
Bärstadskogen 1:2,
del av 5
Blomkålsvägen 1
förskola Blomkålsvägen
kunskapshus
734
-
Bärstadskogen 1:85
Blomkålsvägen 10
Bärstadskolan
kunskapshus
-
8 099
kallerstad 1:66
sigbjörnsgatan 1
Bussdepå
Publika hus
3 750
46 206
Palatset 23
gumpekullavägen 3
stångebro sportfält
Publika hus
37 090
83 110
Paraplyet 1
halvdans gata 10-12
räddningstjänsten kallerstad
Publika hus
6 016
24 699
Passaren 2
Anders ljungstedts gata 1
Anders ljungstedts
gymnasium
kunskapshus
34 160
46 499
10 326
590
5 391
Bankekinds skola 4:5
lerbogav ./svinstav . 80
Bankekind skola
kunskapshus
1 263
14609
lerbogavägen
förskola lerbogavägen
kunskapshus
357
svinstadsvägen 70-78
servicehus Bankekind
Omsorgshus
328
linvägen 5
förskola linvägen 5
kunskapshus
251
se ovan
juby 6:6/Bostadsrätt 4
Brunnsgårdsv . 14,18,30,32,34
servicelgh 5 st
Omsorgshus
328
-
juby 6:6/Bostadsrätt 4
Brunnsgårdsv . 36-38
förskola
Omsorgshus
223
-
juby 6:7
Brunngårdsvägen 10
Askeby skola, gymnastiksal
kunskapshus
600
4 479
Vårdsberg 2:13
Vårdsberg kyrkskolan 1-2
Vårdsbergs förskola
kunskapshus
781
9 196
örtomta-ås 8:2
öjebyvägen 8
örtomta skola
kunskapshus
928
9 297
Berga/vidingsjö
4 401
13 160
lagtolkaren 1
yrkesvägen 2-4
gruppbostad yrkesvägen
Omsorgshus
400
2 124
laxen 2
ramstorpsgatan 32
förskola ramstorpsgatan 32
kunskapshus
299
1 516
lekstugan 1
konstruktörsgatan 29
förskola konstruktörsgatan 29
kunskapshus
678
3 296
lekängen 1
Pionjärgatan 1/söderleden 41
gruppbostad Pionjärgatan
Omsorgshus
lianen 3
herrgårdsgatan 3 c
Berga Idrottshall
Publika hus
342
3 317
1 100
13 503
ekängen/kallerstad
rystads-gärstad 2:38
tomatvägen 14
förskola tomatvägen 14
kunskapshus
1 410
stensätter 1:239
Alelundsvägen 4
förskola Alelundsv . 4
kunskapshus
245
1 824
stensätter 1:249
hästhagsvägen 14
ekängsskolan
kunskapshus
4 472
27 955
stensätter 1:251
hästhagsvägen 8
förskola hästhagsv . 8
kunskapshus
668
5 898
stensätter 1:289
och 1:290
grönhögsvägen 58-60
förskola grönhögsv . 58-60
kunskapshus
330
3 093
11 044
28 099
2 425
se ovan
lianen 3
herrgårdsgatan 3 A
fritidsgård Berga slott
kunskapshus
522
se ovan
lianen 3
herrgårdsgatan 3 B
skola herrgårdsgatan 3 B
kunskapshus
347
se ovan
lianen 3
herrgårdsgatan 5
herrgårdsgatan 5
kunskapshus
226
se ovan
lillgårdsskolan 1
ridhusgatan 4
förskola ridhusgatan 4
kunskapshus
1 161
10 293
freden 3
folkungagatan 20
folkungaskolan
kunskapshus
folkungagatan 20
folkungahallen
Publika hus
gottfridsberg/valla
linan 1
ridderstads gata 11
förskola ridderstads gata
kunskapshus
661
3 582
freden 3
ljusglimten 1
luftvärnsgatan 3
förskola luftvärnsgatan 3
kunskapshus
481
2 896
fyrbåken 1
Valkebogatan 1
förskola Valkebogatan 1
kunskapshus
275
1 558
9 016
Idrottsgården 60
trumslagaregatan 77
gruppbostad trumslagareg
Omsorgshus
325
1 811
2 465
Idrottskvinnan 4
överstegatan 20-26
servicehus överstegatan
Omsorgshus
2 653
1 958
4 359
Idrottslaget 2 och 3
kaptensgatan 10
fridtunaskolan
kunskapshus
4 515
8 514
Idrottsstjärnan 1
fanjunkaregatan 3-5
gruppbostad fanjunkareg/
tunvallaskolan
Omsorgshus
2 729
2 273
Idrottstränaren 1/
Bostadsrätt 4
furirgatan 1
gruppbostad
Omsorgshus
316
-
Idrottstränaren 2
furirgatan 15-23
servicehus furirg ./hantverkshuset
Omsorgshus
2 376
1 799
ljushuvudet 2
rapsfröet 2
rapskakan 1
konstruktörsgatan 104
Vidingsjö By 3
Vidingsjö By 4
Bäckskolan
förskola Vidingsjö By 3
förskola Vidingsjö By 4
kunskapshus
kunskapshus
kunskapshus
4 078
262
695
rosen 3
tunngatan 13
Vidingsjöskolan
kunskapshus
3 863
20 161
rotskottet 60
grengatan 21 A-B
förskola grengatan 21 A-B
kunskapshus
1 016
5 204
Brandstation ulrika
Publika hus
94
841
Bestorp/Brokind/Nykil/Skeda udde/ulrika
Amundebo 1:108
kisavägen 7
Amundebo 1:117
kisavägen 15-17
ulrika skola
kunskapshus
853
4 281
Amundebo 1:142
gammalkilsvägen 9
Affärshus i ulrika
Publika hus
365
2 266
Amundebo 1:183
kisavägen 19 B
förskola kisavägen 19
kunskapshus
209
1 543
Bestorp 7:63
lönnbacksvägen 3
Brandstation Bestorp
Publika hus
350
3 713
Brokind 1:137
Brokinds skola 1-3
Brokind skola
kunskapshus
1 508
9 607
Brokind 1:247
rängenvägen 26
Affärshus i Brokind
Publika hus
250
1 415
Ingebo 3:47
sofielundsvägen 21
förskola sofielundsv . 21
kunskapshus
399
1 477
Mutebo 1:2
haraldsbovägen 12
Affärshus i skeda udde
Publika hus
530
4 188
Orlunda 9:1
Orlunda skeda skola 1-4
skeda skola
kunskapshus
1 469
9 714
Affärshus i nykil
Publika hus
nykil skola
kunskapshus
ullstorp 3:7
ullstorp 9:2
52
346
kunskapshus
ekholmsvägen 117
kunskapshus
Publika hus
kunskapshus
ekholmsvägen 115
Askeby skola
ånestad ridhusanläggning
järdalaskolan
ekholmsskolan
rökpelaren 2
grenadjärstorpsvägen
ridhusgatan 1
fredriksbergsvägen 33
ekholmsvägen 48, 32 B
rökpelaren 2
Askeby Prästgård 1:6
ladugården 13
regenten 4
risskörden 6
solvågsvägen 9
191
1 079
2 251
12 976
Inspektören 7
Plommong . 3-7/solrosg . 8-10
servicehus solrosgatan
Omsorgshus
2 317
2 847
Irisen 1
Vickergatan 14
förskola Vickergatan
kunskapshus
425
2 051
Irrblosset 2
Vallavägen 12 A-c
Valla Park Vårdboende
Omsorgshus
5 670
7 216
Irrblosset 3
Vallavägen 14
gruppbostad Vallavägen
Omsorgshus
444
4 048
Omtanken 3
hjälmsätersgatan 8 c
förskola hjälmsätersgatan 8 c kunskapshus
657
4 150
Ordboken 3
stenbrötsgatan 5
tornhagsskolan
kunskapshus
11 973
35 894
Ordboken 3
stenbrötsgatan 5
förskola stenbrötsgatan 5
kunskapshus
275
se ovan
Orgelpedalen 1
stensättaregatan 5
förskola stensättaregatan
kunskapshus
751
2 655
53
kvaRteRSBeteckNiNg
adReSS
populäRNamN
maRkNadSomRåde
kvm
ByggNad
kvm maRk
adReSS
populäRNamN
maRkNadSomRåde
kvm
ByggNad
kvm maRk
forts. lambohov/Slaka
hackefors/hjulsbro
Isblåsan 1/Bostadsrätt4
rättaregatan 96
gruppbostad
Omsorgshus
420
-
nackknuten 1
Askhagsvägen 10
förskola Askhagsvägen 10
kunskapshus
433
2 637
Isborret 61 och 62
rättaregatan 9-11
förskola rättaregatan 9
kunskapshus
244
1 284
nationaldansen 9
hjulsbrovägen 28
gruppbostad hjulsbrovägen
Omsorgshus
298
2 624
Isbrytaren 97 och 98
Boställsgatan 6-8
förskola Boställsgatan 6
kunskapshus
229
1 019
nationalscenen 1
granholmsvägen 2 A-B-c
gruppbostad granholmsvägen
Omsorgshus
841
3 344
Isfältet 1
utsädesgatan 120
förskola utsädesgatan 120
kunskapshus
643
4 397
navet 5
låsbomsgatan 18
Mark
Publika hus
-
3 713
Ishaken 23/Bostadsrätt4
Bygdegatan 383, 401, 405, 407
servicelgh 4 st
Omsorgshus
310
-
neonlampan 2
tallholmsvägen 115-119
servicehus tallholmsvägen
Omsorgshus
2 605
4 285
Isjakten 2
rättaregatan 120
slestadskolan
kunskapshus
4 785
24 058
neonröret 1
tallholmsvägen 13
förskolan kullerbyttan
kunskapshus
315
3 789
Iskristallen 2
Betesgatan 1
änggårdsskolan
kunskapshus
3 927
15 064
nummerbrickan 1
kvinnebyvägen 226
förskola kvinnebyvägen 226
kunskapshus
681
7 285
Isskåpet 3 3
tröskaregatan 77-79
lambohovshallen
Publika hus
1 295
4 568
nyckeln 1
jungfrubergsvägen 2
gruppbostad jungfrubergsv .
Omsorgshus
652
4 026
Isvaken 1
Vårbruksgatan 6
förskolan galaxen
kunskapshus
292
1 628
nylonnätet 7
Bokhagsvägen 6
förskola Bokhagsvägen 6
kunskapshus
680
3 531
Isvaken 2 och 3
Vårbruksgatan 2-4
förskolan kefas
kunskapshus
222
1 886
nylontyget 3
Bokhagsvägen 5
hjulsbroskolan
kunskapshus
2 914
16 962
lilla åby 1:26
lilla åby östergård
Omsorgshus
397
4 009
nyponblomman 1
kvinnebyvägen 2 A-c
ekbackens Vårdboende
Omsorgshus
5 518
12 575
gruppbostad
lilla åby östergård
nyponet 1
kvinnebyvägen 1
gruppbostad kvinnebyv . 1
Omsorgshus
365
1 404
slaka 3:1
gamla kalmarvägen 5
slaka skola
kunskapshus
2 022
12 461
nyponsnåret 2
Backsippevägen 14
kvinnebyskolan
kunskapshus
2 550
16 637
nyponsnåret 2
Backsippevägen 14
skola kvinnebygården
kunskapshus
458
se ovan
nyponsnåret 2
Backsippevägen 14
skola Backsippevägen 14
kunskapshus
304
se ovan
1 833
nålen 1
Björkhagsvägen 53 A
förskola hackspetten
kunskapshus
199
1 984
innerstaden
Amuletten 17 och 23
hunnebergsgatan 34 och 38
gottfridsbergs Vårdboende
Omsorgshus
1 948
4 731
Amuletten 17
hunnebergsgatan 36
friskola gottfridsbergsskolan
kunskapshus
820
se ovan
Artemis 12
östgötagatan 5
stifts- och landsbiblioteket
Publika hus
12 861
11 537
Atleten 13
ågatan 42
linghallen
Publika hus
634
763
Björnen 1
s stånggatan 1
stångs Magasin
Publika hus
1 635
2 279
Detektiven 24
repslagaregatan 30
Arbis
kunskapshus
672
1 205
Dryckeshornet 9
klostergatan 39
klostergatan Vårdboende
Omsorgshus
1 350
769
linghem/tallboda
gällstad 1:18
Askebyvägen 2
gruppbostad linghem
Omsorgshus
452
gällstad 1:191
sparvsångsvägen 59-71
trastsången linghem
Omsorgshus
3 717
9 445
gällstad 1:24
tulpanvägen 1
förskola tulpanvägen 1
kunskapshus
432
1 954
gällstad 1:265
sparvsångsvägen 93
gruppbostad
sparvsångsvägen
Omsorgshus
443
2 137
himna 11:228
himnavägen 145-147
himnaskolan
kunskapshus
5 727
38 592
himna 11:228
himnavägen 149
förskola himnavägen 149
kunskapshus
860
se ovan
himna 11:331
trastsångsvägen 71
förskola trastsångsvägen 71
kunskapshus
323
2 096
himna 11:335
gällstadsvägen 20-22
linghemsskolan/linghemsgården
kunskapshus
5 796
17 608
lillkyrka-lundby 2:7
lövbacken, lillkyrka
lillkyrka
Omsorgshus
102
1 630
egypten 152
Drottninggatan 45
kommunhuset
Publika hus
7 869
2 644
Malmskogen
10:15,10:16,10:84
höstvindsvägen 46-50
förskola höstvindsvägen 46
kunskapshus
323
2 014
ekoxen 5
klostergatan 64
förskola klostergatan 64
kunskapshus
599
1 315
Malmskogen 10:88
Medvindsvägen 33 A
förskola Medvindsvägen 33A
kunskapshus
222
1 815
elementet 3
s:t larsgsgatan 46
kunskapsgallerian
kunskapshus
14 240
13 432
Malmskogen 10:96
fönvindsvägen 12
förskola fönvindsvägen 12
kunskapshus
310
1 870
ellipsen 7
föreningsgatan 19
förskola föreningsgatan 19
kunskapshus
250
2 479
staby 12:132
stormvägen 81
ekdungeskolan
kunskapshus
3 088
10 992
eternellen 57
Djurgårdsgatan 17 B-D
servicehus Djurgårdsgatan,
trägårn
Omsorgshus
3 272
2 210
staby 12:133
Värdshusvägen 10
tallboda skola
kunskapshus
1 547
7 882
staby 12:164
Passadvindsvägen 2
förskola Passadvindsvägen 2
kunskapshus
661
8 659
7 831
fontänen 3
Västra Vägen 32
föreningshuset fontänen
Publika hus
3 900
4 542
hoppet 23
snickaregatan 35
sporthallen
Publika hus
7 826
8 177
Innerstaden 1:1, del av5
lasarettsgatan 1
Parklek trädgårdsföreningen
kunskapshus
114
-
Innerstaden 1:113
hamngatan 30/torkelbergsg 2
simhallen/tinnerbäcksbadet
Publika hus
10 771
36 251
Innerstaden 1:3, del av5
storgatan/repslagaregatan
turistbyrå
Publika hus
32
-
johannelund/vimanshäll
tandkronan 4
ekhagagatan 25A-B
gruppbostad ekhagsgatan
Omsorgshus
828
5 279
tennfatet 1
skogslyckegatan 56 B
skogslyckans förskola
kunskapshus
687
3 038
tetraedern 3
skogsgatan 98
hagbyskolan
kunskapshus
3 533
32 469
toppluvan 1
skogsgatan 83
skola skogsgatan 83
kunskapshus
223
1 892
tornväktaren 4
älgvägen 14
förskola älgvägen 14
kunskapshus
349
3 248
trähästen 1
skogslyckegatan 11 e
förskola trähästen
kunskapshus
275
1 837
träklossen 1
Blystigen 2
förskola Blystigen 2
kunskapshus
275
3 665
törnrosen 2
häggvägen 17 A
ånestadsskolan
kunskapshus
8 544
21 988
1 253
se ovan
437
se ovan
törnrosen 2
häggvägen 17
ånestadshallen
Publika hus
törnrosen 2
häggvägen 17 B
förskola häggvägen 17 B
kunskapshus
lambohov/Slaka
häradsjorden 1:58
källtorpsvägen 2
förskola källtorpsvägen 2
kunskapshus
310
2 061
Ilsamtalet 5
Pilspetsvägen 14
förskola Pilspetsvägen 14
kunskapshus
295
1 357
Importgodset 9
tegskiftesgatan 255
gruppbostad tegskiftesgatan
Omsorgshus
357
3 630
Importmarknaden 1
tröskaregatan 87
gruppbostad tröskaregatan
Omsorgshus
357
1 903
Intellektet 4 o 8
johannes Magnus väg
Brandstation m räddningscentral
Publika hus
3 563
25 903
gruppbostad jordbruksgatan
Omsorgshus
Isbaletten 1
54
kvaRteRSBeteckNiNg
jordbruksgatan 24
452
2 827
ljungsbro/Berg/ljung
Börstorp 1:3
ljung ekhult 1
ekhult
Omsorgshus
3 010
heda 1:129
högbygatan 39
högbygatan 39
kunskapshus
228
731
heda 1:230
Myrsättersgatan 26
Brunnbyskolan
kunskapshus
3 241
27 382
heda 1:230
Myrsättersgatan 28
förskola Myrsättersgatan 28
kunskapshus
432
se ovan
heda 1:45
knivingegatan 38-39
förskola knivingegatan 38-39
kunskapshus
225
702
heda 1:61
knivingegatan 23
förskola knivingegatan 23
kunskapshus
225
747
kungsbro 1:435
Anders väg 18
förskola Anders väg 18
kunskapshus
359
1 841
kungsbro 1:755
hagvägen 21
förskolan roxenfyren
kunskapshus
283
2 054
kungsbro 1:756
knopvägen 4
förskola knopvägen 4
kunskapshus
640
5 718
ljung 1:8
ljung kyrkskolan
ljungs skola
kunskapshus
656
8 338
Malfors 2:16
Bernhards gränd 7
Malforsgården
kunskapshus
472
2 037
Malfors 4:101
kärrsundsgatan 1
förskola kärrsundsgatan 1
kunskapshus
752
2 249
Malfors 4:106
sportvägen 3/O g svenssons väg
ljungsbro skola
kunskapshus
8 749
34 557
1 827
se ovan
723
se ovan
Malfors 4:106
sportvägen 3/O g svenssons väg
ljungsbro sporthall
Publika hus
Malfors 4:106
sportvägen 3
förskola sportvägen 3
kunskapshus
Malfors 4:45
centralplan 1
ljungsbro kommunhus
Publika hus
Maspelösa 1:30
Maspelösa 7
förskola Maspelösa
kunskapshus
sockenmarken 1:160
norra cloettavägen 40
förskola n cloettavägen 40
kunskapshus
764
5 112
sockenmarken 1:161 3
hanorpsvägen
ljungsbro fritidscenter
Publika hus
3 925
30 203
sockenmarken 3:30
härnegatan 57-65
servicehus härnegatan
Omsorgshus
1 876
4 997
sockenmarken
4:19,4:59,4:60
Pysslingsvägen 5-9
Pysslingsvägen
Omsorgshus
303
2 299
Vreta klosters Berg 3:50
källgårdsvägen 1
Vreta kloster skola
kunskapshus
3 639
50 930
1 186
1 274
292
1 482
55
kvaRteRSBeteckNiNg
adReSS
populäRNamN
maRkNadSomRåde
kvm
ByggNad
kvm maRk
kvaRteRSBeteckNiNg
maRkNadSomRåde
kvm
ByggNad
adReSS
populäRNamN
kvm maRk
husby 1:47
husbyvägen 13
sturefors tomtmark
Publika hus
-
834
husby 1:50
stureforsvägen 1
förskola stureforsvägen 1
kunskapshus
449
2 048
Sturefors/ullstämma
malmslätt/tokarp/jägarvallen
Malmslätt 6:93
g:a ledbergsv . 18/hagarydsv . 3
kärna skola/förskola hagarydsv . 3
kunskapshus
9 831
55 602
Malmslätt 6:93
g:a ledbergsv . 18
kärnahallen
Publika hus
1 462
se ovan
norrberga 1:339
Björnbärsvägen 67
förskola Björnbärsvägen 67
kunskapshus
683
4 976
Malmslätt 6:93
norrsättersgatan 15
förskola norrsättersgatan 15
kunskapshus
1 132
se ovan
norrberga 1:339
Björnbärsvägen 69
förskola Björnbärsvägen 69
kunskapshus
187
se ovan
Odlingsarealen 1
tingsvägen 2
förskola jägarvallen
kunskapshus
275
1 806
rastplatsen 1
ullstämmavägen 5
gruppbostad ullstämmavägen
Omsorgshus
397
1 571
Vedtraven 1
furubackavägen 2
förskola furubackavägen 2
kunskapshus
410
3 014
raststället 9
fornvägen 11 A-B
gruppbostad fornvägen
Omsorgshus
400
2 200
Vedyxan 1
norrsättersgatan 17
gruppbostad norrsättersgatan
Omsorgshus
397
3 199
ritbrädet 23
Bronsåldersgatan 48
gruppbostad Bronsåldersg
Omsorgshus
300
1 163
Vetebullen 5
kärnabrunnsgatan 12-40
servicehus/bostäder
kärnabrunnsg .
Omsorgshus
4 790
9 704
ritbrädet 24
Bronsåldersgatan 50-52
förskola Bronsåldersgatan
kunskapshus
411
2 063
ritkolet 4
järnåldersgatan 27
förskola järnåldersgatan 27
kunskapshus
449
1 768
ritsalen 2
stenåldersgatan 4-8
servicehus stenåldersg
Omsorgshus
2 969
7 700
ritsalen 2
stenåldersgatan 40-42
gruppbostad stenåldersgatan
Omsorgshus
441
se ovan
rymdkabinen 10
trombongatan 6
förskola trombongatan 6
kunskapshus
643
3 972
sätra 3:16
sätra skola
sätra skola
kunskapshus
1 310
5 592
Vists Prästgård 1:65
nattviolsvägen 1
Vist skola
kunskapshus
4 136
14 363
Vists Prästgård 2:7
husbyvägen 13
sturefors tomtmark
Publika hus
-
1 251
Veteskörden 1/
Bostadsrätt4
kärna centrum 14
förskolan källan
kunskapshus
244
-
Veteåkern 1
gamla ledbergsvägen 26
gruppbostad g:a ledbergsv
Omsorgshus
357
2 268
Vinklasen 1
fårhagsvägen 37
skola fårhagsvägen 37
kunskapshus
245
3 879
Vinkylaren 71
fårhagsvägen 140
skola fårhagsvägen 140
kunskapshus
371
2 789
Vinkällaren 2
fårhagsvägen 142
tokarpsskolan
kunskapshus
5 773
20 108
Vinkällaren 2
fårhagsvägen 142
tokarpshallen/fritidsgård
Publika hus
1 218
se ovan
Vinlistan 39 och 40
fårullsvägen 51-53
förskolan humlan
kunskapshus
248
1 111
tannefors
Vinlövet 1
fårullsvägen 125 A
förskola fårullsvägen 125A
kunskapshus
357
1 178
Vinstenen 2
kärnabrunnsgatan 1 B
gruppbostad
kärnabrunnsgatan
Omsorgshus
400
3 850
kalkonen 1
Augustbergsgatan 16-18,
tegelbruksgatan 14-20
servicehus tegelbruksgatan
Omsorgshus
3 946
2 305
kalkonen 11
nya tanneforsvägen 57
Augustbergsgården
Omsorgshus
848
2 155
kalven 10/Bostadsrätt4
tegelbruksgatan 9
servicelgh 3 st
Omsorgshus
224
-
kameleonten 10
ladugatan 4
kungsbergshallen
Publika hus
2 044
27 904
Rappestad/Sjögestad/vikingstad/västerlösa
Bankeberg 11:114
Backgårdsgatan 33
förskola Backgårdsgatan 33
kunskapshus
641
4 638
Bankeberg 11:213
Alkottsgatan 33
förskola Alkottsgatan 33
kunskapshus
505
4 001
Bankeberg 13:3
Mimergatan 13
Vikingstad skola
kunskapshus
4 119
20 372
Bankeberg 13:3
Västerleden 1
grundskola Västerleden
kunskapshus
560
se ovan
Marås 8:11
Maråsvägen 15
Västerlösa skola
kunskapshus
1 319
9 658
Piparebo 3:14
Backasandsgatan 17
förskola Backasandsgatan 17
kunskapshus
206
1 443
Piparebo 5:1
Birkagatan 2
rappestad skola
kunskapshus
1 114
7 275
sjögestad 13:1
lunnevadsvägen 1
förskola sjögestad
kunskapshus
1 353
7 851
Ryd
Offensiven 13
rydsvägen 5
fotbollshallen ryd
Publika hus
3 630
9 265
Offensiven 23
rydsvägen 5 A
Allaktivitetshall ryd
Publika hus
2 426
9 326
Ordensdräkten 1
ellen keys gata 25
korttidshem ellen keys gata
Omsorgshus
298
1 400
Ordensringen 3
ellen keys gata 6
Björnkärrsskolan
kunskapshus
2 608
8 197
Ostbiten 2
rydsvägen 9 A-B
gruppbostad rydsvägen
Omsorgshus
413
3 942
Ostduken 5
Björnkärrsgatan 17
rydsskolan
kunskapshus
6 765
16 582
Ostkniven 8
Mårdtorpsgatan 63
f .d . solhagaskolan
kunskapshus
2 126
15 958
Ostkniven 8
Mårdtorpsgatan 59
förskola Mårdtorpsgatan 59
kunskapshus
790
se ovan
kameleonten 10
lindengatan 52
förskola lindengatan 52
kunskapshus
739
se ovan
konstnären 6
nya tanneforsvägen 78
tanneforsskolan
kunskapshus
1 325
3 987
konsuln 3
Brandmannagatan 1
f .d . räddningsstation
Publika hus
6 023
7 618
krinolinen 3
stationsgatan 3
kvarnbacken
Omsorgshus
4 502
5 089
krinolinen 3
stationsgatan 5
förskola stationsgatan 5
kunskapshus
279
se ovan
kungsbergsskolan 2
Drottningtorget 1
kungsbergsskolan
kunskapshus
8 964
13 816
Akademien 21
östgötagatan 15-19
konserthuset
Publika hus
21 750
11 199
Aklejan 6
Banérgatan 21
förskola Banérgatan 21
kunskapshus
512
2 204
Akropolis 2
gustav Adolfsgatan 23-29
Berzeliusskolan/Vasahallen
kunskapshus
26 608
32 882
Aritmetiken 2
Platensgatan 20
katedralskolan
kunskapshus
9 962
16 407
Artisten 1
Platensgatan 12
teatern
Publika hus
2 632
4 386
Bikupan 15
klostergatan 14
f .d . elsa Brändströms skola
kunskapshus
5 594
5 472
Vasastaden 1:1, del av5
järnvägsgatan 1
Bussväntsal
Publika hus
188
-
Vasastaden 1:1, del av5
järnvägsgatan 3
fjärrbussterminal
Publika hus
132
-
vasastaden
Ägs av dotterbolaget Konserthuset i Linköping AB
Ägs av dotterbolaget Linköping Egypten 15 AB
3
Ägs av dotterbolaget Linköpings Sportfastigheter AB
4
Lejonfastigheter AB äger endast bostadsrätt
5
Byggnad på ofrigrund
1
Skäggetorp
56
2
gasellen 4
klockaregården 36
förskola klockaregården 36
kunskapshus
307
gasellen 5
storgården 58
förskola storgården 58
kunskapshus
792
1 518
4 117
getabocken 2
skäggetorps centrum 30 A
nygårdsskolan
kunskapshus
4 462
20 819
grodan 2
skäggetorps centrum 16
skäggetorpsskolan
kunskapshus
6 309
25 107
grodan 2
skäggetorpshallen
Publika hus
1 254
se ovan
grodan 2
skäggetorpsgården
kunskapshus
733
se ovan
gråsparven 7
stiglötsgatan 33
förskola stiglötsgatan 33
kunskapshus
969
4 674
gråsälen 6
fogdegatan 60 A-B
förskola fogdegatan 60
kunskapshus
972
6 453
gråtruten 2
skrivaregatan 19 A-B
rosendalsskolan
kunskapshus
3 848
19 299
gråtruten 2
skrivaregatan 18 A-B
skola rosendalsgården
kunskapshus
786
se ovan
gråtruten 2
skrivaregatan 19 c
skola skrivaregatan 19
kunskapshus
264
se ovan
gulsparven 1
rågången 15
förskola rågången 15
kunskapshus
307
1 666
gåsen 5
skattegården 7 c
gåsen skäggetorp
Omsorgshus
1 254
9 615
gåsen 5
skattegården 7 A
friskola skattegården 7 A
kunskapshus
663
se ovan
gåsen 5
skattegården 7 B
korttidshem skattegården
kunskapshus
298
se ovan
gåsen 9
skattegården 72
förskola skattegården 72
kunskapshus
1 011
5 432
57
DefInItIOner
kassaflöde
Resultat efter finansiella poster med återläggning av
avskrivningar och realisationsresultat minus betalad skatt,
samt förändringar av rörelsekapital.
Bokförda värden
Materiella anläggningstillgångar exklusive pågående
nyanläggningar.
Soliditet
Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen.
Soliditet m.h.t. marknadsvärdering
Eget kapital och övervärden i fastigheter med beaktande av
latent skatt i procent av balansomslutningen och övervärde
i fastigheterna med beaktande av latent skatt.
avkastning på totalt kapital
Resultat efter finansnettot plus finansiella kostnader, dividerat
med det genomsnittliga totala kapitalet.
avkastning på eget kapital
Resultat efter finansnetto, dividerat med det genomsnittliga
egna kapitalet. I eget kapital ingår andel av obeskattade
reserver.
direktavkastning
Rörelsens intäkter minus övriga kostnader, dividerat med
fastigheternas genomsnittliga bokförda värde.
58
driftnetto
Nettoomsättningen minus fastighetskostnader i förhållande
till nettoomsättning.
Räntetäckningsgrad, kassaflödesmässig
Reslutat efter finansiella poster justerat för resultat av fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster samt återläggning av avskrivningar och räntekostnader dividerat med
räntekostnader.
energiförbrukning
Förbrukning av energi för uppvärmning och el per kvadratmeter bruksarea. Energiförbrukningen för uppvärmning är
graddagskorrigerad, vilket innebär att siffrorna justerats
utifrån klimatet aktuell period.
Bruksarea, BRa
Med bruksarea avses area av nyttjandeenhet eller annan
grupp sammanhörande, mätvärda utrymmen, begränsade av
omslutande väggars insida.
kompetensutvecklingstimmar
Genomsnittligt antal utbildningstimmar per person
under året.

Årsredovisning Lejonfastigheter 2012

Transcription

Similar documents

Nr. 4 - Lejonfastigheter

Ekonomichef Sverige - Peterson Packaging

Medverkande den 9 maj; Markku Rummukainen, professor i

Linköpings Tidning - Linköpings fäktklubb allt vassare

Storebrandkoncernens etiska regler

CV Magnus Loftsson