docמדד מאן -רבעון רביעי 2014
download 
Report Transcription
מדד מאן -רבעון רביעי 2014
סקר שוק כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים ינואר 2015 מדד מאן -רבעון רביעי 2014 על סדר היום הרבעון הרביעי לשנת 2014מסתיים בעלייה במדד מאן ,אך סוגר שנה של ירידת מחירים בשוק המשרדים הבאה לידי ביטוי בירידה של המדד בשנה כולה. בתום השנה הגיע המדד לרמה של ,161.8המשקפת עלייה של 1.3%מהמדד ברבעון הקודם וירידה של 3.6%מהמדד בתחילת השנה ,שעמד על רמה של .167.9 העלייה ברבעון המסיים את שנת 2014מגיעה לאחר תקופה ממושכת של ירידות ,שנמשכה למעשה החל מהרבעון הראשון של שנת .2012להערכתנו ירידה זו מהווה תיקון למגמת הירידה ארוכת הטווח. הרבעון האחרון של שנת 2014הסתיים באי ודאות באשר למצבו הכלכלי של המשק וזאת בשל אי הסכמות על תקציב המדינה לשנת ,2015אשר הובילו לפיזורה של הכנסת ה19- וגרמו לעיכוב בביצוע תכניות כלכליות הדורשות אישור תקציבי וביניהן תכנית מע"מ .0 העלייה האחרונה במדד נובעת כתוצאה מעסקאות שנסגרו לקראת תום שנת הכספים 2014במחירים גבוהים מהמחירים ברבעון הקודם ,אולם נראה כי מדובר בעליית מחירים 189.5 193.1 172.6 167.9 161.8 159.7 172.6 190.7 ניתוח עסקה בתי מגורים בארה״ב סקר שוק השוק הגלובלי CBRE 200 190.7 185.8 184.4 174.0 נקודתית הנובעת משדרוג לנכסים ברמה גבוהה יותר .עלייה זו באה לידי ביטוי בעיקר באזור הרצליה ברבעון זה. השנה התאפיינה בחיפוש אחר חסכון בעלויות התפעוליות מצד חברות אשר חיפשו לבצע תהליכים של מיזוגים ורכישות ,צמצומים בכח האדם ומעבר לשטחי משרדים זולים יותר .אחת המגמות החזקות בתחום זה באה לידי ביטוי במעבר של חברות רבות מתל אביב לעבר אזורי המעגל השני והשלישי ובעיקר לאזור פתח תקוה .מגמה זו ממשיכה לתת אותותיה בשוק. תופעה נוספת התופסת תאוצה ברבעון האחרון היא תופעת השכרות המשנה של שטחי משרדים ,תופעה המעידה על צמצום בפעילות העסקית וחיפוש אחר חסכון והתייעלות. סביבת הריבית הנמוכה השוררת במשק ממשיכה לעודד את מגמת המעבר מצד בעלי המקצועות החופשיים משכירות לרכישת נכסים ,מהלך מתבקש בתקופה בה עלות הכסף נמוכה וקיים חיפוש של הון קיים אחר תשואה אשר בא לידי ביטוי בעסקאות אלו אשר לעיתים נסגרות במחירים גבוהים מבעבר( .המשך בעמ' )2 מדד מאן למצב שוק הנדל"ן המניב בישראל 177.3 175.1 177.3 174.8 172.5 167.9 172.3 180 174.4 167.1 163.6 161.7 161.5 156.4 152.8 147.4 154.9 160 144.4 143.9 139.4 140 138.0 120 100 +1.3% +1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4% +4.8% +3.9% +3.2% +4.3% +8.0% +11% 80 60 2.8% 2.5% 2.4% -18% -7.6% -4.4% -1.8% -2.7% -5% -0.6% -0.8% 40 1.2% 20 Q4 14 Q3 14 Q2 14 Q1 14 Q4 13 Q3 13 Q2 13 Q1 13 Q4 12 Q3 12 Q2 12 Q1 12 Q4 11 Q3 11 Q2 11 Q1 11 Q4 10 Q3 10 Q2 10 Q1 10 Q4 09 Q3 09 Q2 09 Q1 09 Q4 08 Q3 08 Q2 08 Q1 08 Q4 07 Q3 07 Q2 07 Q1 07 0 סקר שוק-רבעון רביעי 2014 בתחום המסחר ומעידות על ירידות מחירים בשל הגידול בהיצע. אנו עדים למגמה של עליה בפדיונות הפאוור סנטרים וירידה בפדיונות בקניונים .להערכתנו, שינוי זה נובע כתוצאה מהשינוי שחל בהעדפות הצרכנים ,שמחפשים מוצרים במחירים נמוכים יותר ,אותם הם מוצאים במרכזים הפתוחים. החנויות במרכזים הפתוחים יכולות להציע לצרכן מחירים נמוכים יותר בשל עלויות דמי שכירות וניהול פחותות. תופעה נוספת הנמשכת ברבעון זה ונלווית לגידול בהיצע שטחי המסחר הינה צמצום שטחי המסחר מצד השוכרים אשר עוברים לחנויות קטנות יותר. מחירי המכירה בתחום הנדל"ן המסחרי עלו בשנה האחרונה בשל המשך ירידה בשיעורי התשואה הנדרשת עבור נכסים מסחריים וזאת כתוצאה מסביבת הריבית הנמוכה השוררת בשווקים הפיננסיים והמחסור באלטרנטיבות השקעה לאור רמות השיא אליהם הגיעו שווקי ההון ברבעון האחרון. משרדים בשנים הקרובות קבוצות הרכישה ,אשר הפכו לשחקן חשוב בשוק הנדל"ן למשרדים בשנים האחרונות ,עשויות להשפיע על שוק המשרדים בצורה ניכרת בשל היעדר איתנות פיננסית מצד חברי קבוצות הרכישה ,אשר ייאלצו להוריד מחירים באופן מהיר כאשר עודפי ההיצע יגיעו אל השוק. תל אביב – מחירי השכירות ושיעורי התפוסה באזור הסיטי (רוטשילד) שומרים על רמות שיא .בציר יגאל אלון וציר מנחם בגין נמשכת הבנייה המסיבית אשר צפויה להוריד את רמות המחירים ושיעורי התפוסה באזור זה בשנים הקרובות ,אולם בתקופה שחלפה טרם חזינו בירידות מחירים. באזור רמת החייל ובני ברק עודפי השטחים ממשיכים להיספג ,אם כי בקצב איטי מבעבר. תנופת הבנייה בתחום המשרדים באזור זה נותנת את אותותיה בקצב הספיגה האיטי של השטחים המוצעים. הרצליה -חזינו ברבעון הרביעי בעלייה בשיעור התפוסה ומחירי העסקאות בהרצליה אשר נבע מגידול מתמשך בביקוש לשטחי משרדים בתחום ההיי-טק .הפרויקטים החדשים אוכלסו על ידי חברות גדולות ונספגו כמעט במלואם. לוגיסטיקה עסקאות שנסגרו ברבעון הרביעי ממשיכות להתבצע במחירים דומים ולעיתים אף גבוהים מהמחירים בהם חזינו בעבר .שיעורי התפוסה נותרו גבוהים .ברבעון האחרון חזינו בעלייה במחירים המבוקשים עבור קרקעות המיועדות להקמת מתחמים לוגיסטיים. ההתפתחות בתחום הלוגיסטיקה בשנים האחרונות והדרישה למחסנים מודרניים מקשה על כניסתם של שחקנים חדשים לתחום .בשל כך תחום הלוגיסטיקה ממשיך לשמור על יציבות המתבטאת בשיעורי תפוסה גבוהים ובשמירה על רמות המחירים. מאפיין נוסף של שוק זה הוא היעדר בניה ספקולטיבית וזאת בשל הצורך בהתאמת המבנים ללקוח הקצה ,על כן בניית מתחמים לוגיסטיים מבוצעת לרוב לצורך שימוש עצמי או כבנייה מותאמת ע"י חברות המתמחות בתחום זה עבור לקוחות הקצה. מסחר המרכזים המסחריים ממשיכים להיבנות בכל רחבי הארץ .ברבעון זה היינו עדים לעסקאות מדד המחירים לצרכן )(% 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 10/14 9/14 11/14 7/14 7/14 6/14 5/14 4/14 3/14 1/14 11/13 2/14 8/13 12/13 9/13 13/13 8/13 7/13 6/13 5/13 4/13 3/13 1/13 2/13 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 חודש /שנה מדד תשומות הבנייה )(% 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 11/14 9/14 7/14 5/14 7/13 3/14 1/14 11/13 9/13 5/13 3/13 2 1/13 חודש /שנה 0.0 -0.1 -0.2 -0.3 המשך מעמ' 1 מהו מדד מאן? כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל והנדל"ן המשרדי בפרט ,אוספת מאן נתונים רבעוניים של מחירי שכירות ,מחירי מכירה ושיעורי תפוסה בתחום המשרדים בכל אזורי הביקוש הגדולים בארץ .המדד משכלל את הנתונים שנאספו לכדי ערך יחיד המשקף את עוצמת שוק המשרדים באותו רבעון .המדד הינו מדד יחסי והערך " "100נקבע לרבעון הראשון של שנת ,2005כערך לייחוס .השינויים שחלו בערכי המדד מאז ועד היום מבטאים הן את מגמת השינוי בשוק (התחזקות או החלשות) והן את עוצמת השינוי. מהי מטרת המדד? חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת בשוק הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה את אי-הוודאות של השחקנים בשוק ,מקטינה עיוותים ,ובכך משכללת את השוק והופכת אותו למתוחכם יותר .נתוני המדד שופכים אור על התנהגות השוק הישראלי ומאפשרים מעקב אחר אופיו .המדד מעמיד מידע נוסף לרשות מקבל ההחלטה לגבי פעילותו בשוק הנדל"ן המניב. בניגוד למדינות המערב ,כדוגמת ארה"ב ומדינות מערב אירופה ,בהן נאספת אינפורמציה רבה על עסקאות שכירות ,נתוני אכלוס בנכסים, מחירי מכירה בעסקאות וכד' ,בישראל אין גוף סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק המשרדים, וקיים קושי לדלות מידע מהרשויות המקומיות לגבי מלאי המשרדים המשמשים להשכרה. רשויות המס בישראל אינן מפרסמות מחירי עסקאות ,והמידע היחיד הקיים בשוק מתפרסם ע"י בעלי עניין או בהודעות לבורסה של חברות ציבוריות .מכאן שמרבית האינפורמציה האמיתית והנאמנה למציאות מצויה אך ורק בידיהם של מי שעוסקים בתחום באופן שוטף. מה משקף המדד? מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד (בערכים נומינליים) ומכירה למ"ר .הוא לוקח בחשבון שיעורי תפוסה והיצע באזורי הביקוש במטרופולין העיר תל-אביב ,וכן שטחי משרדים בערים נוספות בהן קיים שוק משרדים איכותי .המדד מציין ערכים יחסיים ולא מחיר בש"ח ,ולפיכך משקף את מצב שוק המשרדים ביחס לרבעונים קודמים .כפי שניתן לראות בגרף ,התוצאות משקפות את התנהגות שוק המשרדים מתחילת 2005עד לרבעון הרביעי של 2014כפי שבאה לידי ביטוי בכל רבעון. השוואת מחירי שכ"ד /רכישה בין רבעון 3ב 2014-לרבעון 4ב2014- קטגורי ה תל-אביב רמת גן הרצליה רעננה פתח תקווה נתניה רחובות לוד חיפה ירושלים רבעון 2014 3 תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה ממוצע ממוצעת ממוצע למ”ר ( )₪ למ”ר () ₪ ()% רבעון 2014 4 תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה ממוצע ממוצעת ממוצע למ”ר ()₪ למ”ר () ₪ ()% 14,571 ₪ 85 ₪ 90 13,600 ₪ 85 ₪ 90 משרד 30,857 ₪ 180 ₪ 95 28,800 ₪ 180 ₪ 95 מסחר 8,571 ₪ 50 ₪ 95 8,000 ₪ 50 ₪ 95 תעשיה 8,571 ₪ 50 ₪ 95 8,000 ₪ 50 ₪ 95 לוגיסטיקה ואחסנה 11,657 ₪ 68 ₪ 90 10,880 ₪ 68 ₪ 90 משרד 22,286 ₪ 130 ₪ 90 20,800 ₪ 130 ₪ 90 מסחר 8,229 ₪ 48 ₪ 90 7,680 ₪ 48 ₪ 90 תעשיה 8,057 ₪ 47 ₪ 95 7,520 ₪ 47 ₪ 95 לוגיסטיקה ואחסנה 13,714 ₪ 80 ₪ 95 12,000 ₪ 75 ₪ 90 משרד 24,000 ₪ 140 ₪ 90 22,400 ₪ 140 ₪ 92 מסחר 8,571 ₪ 50 ₪ 95 8,000 ₪ 50 ₪ 90 תעשיה 8,571 ₪ 50 ₪ 90 8,000 ₪ 50 ₪ 90 לוגיסטיקה ואחסנה 9,943 ₪ 58 ₪ 92 9,280 ₪ 58 ₪ 92 משרד 15,429 ₪ 90 ₪ 90 14,400 ₪ 90 ₪ 90 מסחר תעשיה 6,857 ₪ 40 ₪ 87 6,400 ₪ 40 ₪ 87 לוגיסטיקה ואחסנה 9,943 ₪ 58 ₪ 90 9,280 ₪ 58 ₪ 90 משרד 16,286 ₪ 95 ₪ 90 15,200 ₪ 95 ₪ 90 מסחר 6,857 ₪ 40 ₪ 90 6,400 ₪ 40 ₪ 90 תעשיה 6,857 ₪ 40 ₪ 90 6,400 ₪ 40 ₪ 90 לוגיסטיקה ואחסנה 8,914 ₪ 52 ₪ 90 8,320 ₪ 52 ₪ 90 משרד 13,714 ₪ 80 ₪ 87 12,800 ₪ 80 ₪ 87 מסחר 6,857 ₪ 40 ₪ 87 6,400 ₪ 40 ₪ 87 תעשיה 6,857 ₪ 40 ₪ 90 6,400 ₪ 40 ₪ 90 לוגיסטיקה ואחסנה 9,429 ₪ 53 ₪ 85 8,800 ₪ 53 ₪ 85 משרד 13,371 ₪ 78 ₪ 85 12,480 ₪ 78 ₪ 85 מסחר 5,143 ₪ 30 ₪ 86 4,800 ₪ 30 ₪ 86 תעשיה 5,297 ₪ 31 ₪ 96 4,944 ₪ 31 ₪ 96 לוגיסטיקה ואחסנה 8,571 ₪ 50 ₪ 85 8,480 ₪ 53 ₪ 85 משרד 11,657 ₪ 68 ₪ 85 10,800 ₪ 68 ₪ 85 מסחר 6,857 ₪ 40 ₪ 85 6,400 ₪ 40 ₪ 85 תעשיה 6,003 ₪ 35 ₪ 85 5,603 ₪ 35 ₪ 85 לוגיסטיקה ואחסנה 10,800 ₪ 63 ₪ 90 10,080 ₪ 63 ₪ 90 משרד 15,009 ₪ 88 ₪ 87 14,008 ₪ 88 ₪ 87 מסחר 6,857 ₪ 40 ₪ 85 6,400 ₪ 40 ₪ 85 תעשיה 6,348 ₪ 37 ₪ 86 5,925 ₪ 37 ₪ 86 לוגיסטיקה ואחסנה 11,143 ₪ 65 ₪ 87 10,400 ₪ 65 ₪ 87 משרד 13,600 ₪ 85 ₪ 90 14,571 ₪ 85 ₪ 90 מסחר 6,710 ₪ 39 ₪ 85 6,262 ₪ 39 ₪ 85 תעשיה 6,180 ₪ 36 ₪ 85 5,768 ₪ 36 ₪ 85 לוגיסטיקה ואחסנה ברבעון האחרון עדכנו את שיעור התשואה עבור נכסים מניבים ל . 7% -הסקר נעשה על פי מדגם של אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה וביצוע עסקאות במהלך הרבעון .המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא (מחיר מעטפת +גמר ב 1,750 -ש""ח למ""ר ברוטו מחושב ל 10 -שנים) .הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים מתבססים על בניינים קיימים (לא כולל בניינים שאוכלסו ב 18 -חודשים האחרונים) 3 מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים מחלקת מחקר מאן נכסים ממוצעי שכ"ד ותפוסה מסחריים ארציים 90.0% ₪110 89.5% ₪109 89.0% ₪108 88.5% ₪107 88.0% ₪106 87.5% Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 תפוסה ממוצע Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2013 Q4 2012 ₪105 שכ"ד ממוצע מגמות שכ"דשטחים מסחריים ) ₪למ"ר( ₪200 ₪160 ₪120 ₪80 Q4 2014 Q3 2014 Q1 2014 Q2 2014 פתח תקווה Q4 2013 חיפה Q3 2013 ירושלים Q2 2013 נתניה Q1 2013 Q4 2012 שוק הנדל"ן המסחרי בישראל התאפיין במהלך 2014ביציבות עלויות השכירות ושיעורי התפוסה הכלליים. אנו עומדים בפיתחה של שנה חדשה הטומנת בחובה אתגרים לא פשוטים .המערכת הפוליטית בישראל גועשת אף היא לקראת הבחירות הקרובות ,אשר תשפענה על כל אזרחי ישראל .לצד האתגרים הביטחוניים ,הדיון הציבורי יסוב על יוקר המחייה ומחירי הדיור בישראל ,נושא אשר הגיע לפרשת דרכים. ₪72 ₪71 91% ₪70 90.5% ₪69 ₪68 90% ₪67 89.5% ₪66 ₪65 89% 88.5% ₪40 תל-אביב ממוצעי שכ"ד ותפוסה משרדיים ארציים 91.5% דבר העורך ₪64 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 תפוסה ממוצע Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 ₪63 שכ"ד ממוצע מגמות שכ"דשטחים משרדיים) ₪למ"ר( ₪100 ₪90 ₪80 ₪70 ₪60 כרגיל ,עיננו נישאות גם לכלכלות הגלובליות, לשוק האירופאי ולארה"ב ,שמגלות סימנים חיוביים של צמיחה והתאוששות לאחר תקופה של משברים פיננסיים .בנוסף אנו ממשיכים לעקוב אחר הפרוייקטים המתהווים ואחר היקפי הבנייה ,אשר מתחילים להיראות בבירור באזור תל אביב. גורמים אלו בוודאי ישפיעו על שוק הנדל"ן המסחרי בישראל ,שהנו חלק משמעותי מהכלכלה ומהווה אינדיקטור חשוב ליציבות ולצמיחה כלכלית שאנו מייחלים לה. ₪50 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 פתח תקווה 4 חיפה Q4 2013 Q3 2013 ירושלים Q2 2013 נתניה Q1 2013 תל-אביב Q4 2012 ₪40 ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים ניתוח עסקה F5 -מרחיבה את פעילותה בישראל תיאור הפרויקט חברת F5הינה חברה הייטק עולמית מובילה בפיתוח מוצריי אופטימיזציה ,אבטחת מידע ,יציבות ושרידות ליישומי הארגון. החברה בשנים האחרונות נכנסה לפעילות אינטנסיבית ומצליחה בישראל באמצעות רכישות של טראפיקס ווריסייף ,וזכתה לצמיחה אורגנית פנומנלית .כחלק מבניית פעילות החברה בישראל F5 ,שכרה כ4,000- מ"ר במגדל עתידים והתאימה משרדים למידותיה על פי חזון מטה החברה בחו"ל. מתחילות להפנים שאטרקטיביות של עסקה צריכה להיבחן על כל מרכיביה ,בה משווים את האלטרנטיבות הממלאות את צרכיה הפונקציונליים של החברה ומחיר עסקת החבילה הכוללת (ולא רק השוואה של המחיר למ"ר/חודש של האלטרנטיבות) .לאחרונה חברות מסחריות נוטות להפנים שגמישות חוזית אינה באה לידי ביטוי במספרים כאשר בוחנים עסקה ,אולם יכולה להיות בעלת משמעות כלכלית ופונקציונלית לא פחותה. החברה שכרה את שירותי מאן נכסים לאחר רכישתה את חברת וריסייף וגיוסים נרחבים בישראל ,כאשר השטח במגדל עתידים לא הספיק עוד לצרכי החברה .באותה העת ,חברת כלל נכנסה למגדל וצרכה כל מ"ר פנוי במגדל. F5לא עיגנה לעצמה זכות סירוב ו/או אופציות להתרחבות במגדל ,לכן החיפוש התמקד בפתרונות מחוץ למגדל .במסגרת ייצוג לקוחותיה ,מאן נכסים מקפידה לעגן זכויות חוזיות אלו מתוך הבנה שפעילותן של חברות הייטק בינלאומיות ומקומיות הינה דינאמית ודורשת לעיתים צמצום או התרחבות בלתי מתוכננים בשטחי המשרדים .לעיתים זכויות אלו מתגלות בדיעבד כבעלות משקל ומשמעות כלכלית חזקות מאשר שינוי של אחוזים בודדים בעלויות השכירות. לאחר סקירה רחבה של כל האלטרנטיבות הקיימות באזור מגדל עתידים ורמת החייל, הוחלט להתמקד בבניין 7בקרית עתידים. המצב הנתון בבניין 7כלל 2דיירים אשר חיפשו לצמצם שטחים ובנוסף אחר שטח פנוי ברשות הנהלת עתידים .מצב זה אפשר למנף את האירוע לטובת F5אשר זכתה לתנאים מסחריים אטרקטיביים ,לצד קרבה רבה למגדל עתידים. התחלות וגמר בניה שלא למגורים )אלפי מ"ר( 1200 1000 800 600 400 200 00 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q2 2013 Q3 2013 התחלות בניה Q4 2012 Q1 2013 Q3 2012 Q2 2012 Q1 2012 גמר בניה ריבית בנק ישראל )(% 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 11/14 9/14 7/14 5/14 3/14 1/14 11/13 9/13 7/13 5/13 3/13 1/13 0 חודש /שנה הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל )(% 2.8 2.6 2.4 2.2 2.0 1.8 1.6 1.4 11/14 9/14 7/14 5/14 3/14 1/14 11/13 9/13 7/13 5/13 3/13 1/13 בסיום התהליך F5שכרה כ 2,000-מ"ר בתנאים אטרקטיביים ,כולל תקציב משמעותי להתאמות של כ 4-מיליון שקלים ,כאשר כל מועדי ההסכמים ונקודות היציאה של השטח הנוסף מסונכרנים עם הסכם השכירות המרכזי במגדל .תוספת זו אמורה להוות פתרון לצרכי הצמיחה של החברה עד נקודת יציאה זו .על מנת לקחת משנה זהירות וכחלק מלקחי העבר במסגרת ההישגים המסחריים F5 ,קיבלה זכות סירוב לשטחים נוספים .כחלק מהשירות והתהליך ,סייעה מאן נכסים ל F5-בסגירת עסקת שכירות משנה של כ 1,100 -מ"ר בשכירות לתקופה קצרה של חצי שנה ,כפתרון ביניים עד לסיום עבודות ההתאמה של 2,000 מ"ר ששכרה F5לטווח הארוך .חברות רבות מיקום :קרית עתידים ,תל אביב השירות הניתן :ייעוץ וליווי בהרחבת פעילות החברה ערך :כ 5,000,000 -ש"ח היקף 2000 :מ"ר +זכות סירוב לשטחים נוספים חוזה 3 :שנים +אופציות להארכה ענף :הייטק מנהל הפרויקט מטעם מאן נכסים :ניר מאור המחלקה הבינלאומית 1.2 1.0 חודש /שנה 5 בתי מגורים בארה"ב – סקר שוק שכירויות משרדים -רבעון הביקוש לבתי מגורים גדל לנוכח גידול בהשלמות בניה צמיחה בשוק העבודה ונטייה גוברת לשכירות מגבירים את הספיגה נטו .עד כה ,אפקט זה היה חזק ביותר בדרום ובמערב ארה"ב. עם התחזקות בשוק העבודה וצמיחה בשכר, יש פוטנציאל גדול יותר ליצירת משקי בית חדשים .הדבר עשוי לשמר את קצב הצמיחה הנוכחי של הביקוש והשכירות במהלך .2015 השלמות בנייה של דיור המיועד להשכרה למגורים צפויות להגיע לשיא ב ,2015ואז קצב הבנייה צפוי להתמתן. הצמיחה בדיור להשכרה למגורים תישאר מעל האינפלציה במקצת במהלך חמש השנים הבאות .למרות שרמות זמינות (שטחים פנויים) צפויות לעלות מעט ,הן צפויות להשאר סביב הנורמה בעבר. הקצב המהיר של פעילות השקעה השנה מצביע על כך שהיקף סך המכירות ב 2014 עשוי לעלות על רמת השיא הקודמת שנרשמה ב 2007של 105מיליארד דולר .דיור למגורים יהיה הסקטור הראשון שיגיע לאבן הדרך הזו. בולטת במיוחד בשוק המגורים השנה היתה מיאמי; ביקוש חזק לדירות הותיר מאחור את ההיצע מאז 2008והביא לרמת זמינות נמוכה של 2.4%ברבעון השלישי ב 2014ולשיא של דמי שכירות חודשיים בסך 1,239דולר ליחידה. מאז ,2012בניית דירות העלתה הילוך ,עם למעלה מ 8,000יחידות חדשות שבנייתן צפויה להסתיים עד סוף 2014לצד בנייה אינטנסיבית של בתים משותפים. לנוכח הצפי להתאוששות עקבית בתעסוקה ובמחירי הדירות ,די יהיה בעלייה בביקוש לדיור למגורים על מנת לשמר את רמת הזמינות קרוב לנורמה בעבר ,כל עוד השלמות הבנייה החדשות תתחלנה להתמתן אחרי .2015באותו הזמן ,אם התנאים לקבלת משכנתא לרכישת דיור יוותרו שמרנים, יש פוטנציאל לצמיחה רבה יותר בביקוש להשכרה ,בתפוסה ובשכ"ד ב 12-18 החודשים הבאים. תשקיף על היצע וביקוש של דיור רב-משפחתי בארה"ב ( )%שיעור דירות פנויות שיעור דירות פנויות - צריכה נטו תחזית הערה :נתונים שנתיים הם לשנה שלמה .מקורCBRE Econometric Advisors, Q3 2014 : נתונים היסטוריים ועדכניים אודות היצע וביקוש של דיור רב-משפחתי סופקו ע"י RealPage, Inc 6 השלמות בניה השלמות בניה וצריכה נטו (אלפי יחידות) מדד שכירות משרדים סוג א CBRE EMEA המשיך לעלות במתינות במהלך הרבעון השלישי ב 2014לרמה שגבוהה ב 1.3%-מזו לפני שנה. בעוד דמי השכירות סוג א נותרו יציבים ברב השווקים ,המשך הצמיחה בשווקים החזקים ביותר הביאה לעליה קלה במדד .השווקים עם הביצועים הטובים ביותר היו עקביים במהלך השנה :ביניהם דבלין ,מרכז לונדון וכמה שווקים נורדיים .ברבעון השלישי עלו דמי השכירות סוג א בדבלין ב 12.4%כאשר הם מסתכמים בעלייה שנתית הנושקת ל .50%במרכז לונדון צמיחה בשכירות סוג א נרשמה בארבעה מתוך חמישה תתי-שווקים .חוסר האיזון בין היצע וביקוש בשווקים אלה צפוי להביא לצמיחה דו-ספרתית בשכירות סוג א ב 12-18-החודשים הבאים. בשנים האחרונות ,צמיחת שכירויות סוג א' הייתה מוגבלת לאותם שווקים שרשמו התאוששות ממושכת בביקוש .אם כי ברב שווקי המשרדים באירופה פעילות השוכרים טרם להשתפרה לרמה כזו שתדחוף לעלייה ממושכת בערכי השכירות; זאת למרות שלגבי מספר שווקים דווח שרמת התמריצים הצטמצמה ברבעונים האחרונים. לנוכח הזמינות המוגבלת של משרדים סוג א ברב השווקים ,במידה והתאוששות משמעותית יותר בפעילות השוכרים תחול ב ,2015היא צפויה להביא לחזרה רחבה יותר לצמיחת השכירות סוג א ,אך קצב הצמיחה יהיה שונה באופן מובהק בין השווקים השונים. ביקוש למשרדים לאחר תשואה חיובית למדי ברבעון השני של ,2014התצרוכת הכוללת נפלה שוב ב6.9% ברבעון השלישי לרמה הנמוכה ב 3.3%מזו ברבעון השלישי ב .2013בניגוד לרבעון הקודם ,הביקוש במערב אירופה נחלש במיוחד וצנח ב.14.9% התצרוכת במרכז-מזרח אירופה התאוששה בזכות החזרה לרמות פעילות נורמליות במוסקבה .ניתן להסביר חלקית את ההאטה בפעילות ההשכרה כתוצאה של מסירתמידע כלכלי לא מעודד ,הן גלובלי והן באירופה, אשר מעמיד בסימן שאלה את איתנותה של ההתאוששות הכלכלית והמומנטום שלהבכמה מדינות .הנפילה החדה ביותר בפעילות נרשמה בפריז ,שם התצרוכת ירדה חזרה ל 44%-הרמה הנמוכה ביותר שלה מאז .2009זו אינדיקציה לכך שהתשואה החיובית ברבעון השני ב 2014נבעה, כצפוי ,מרבעון יוצא דופן אשר הומרץ ע"י כמה עסקאות רחבות היקף אשר השלמתן נדחתה מרבעונים קודמים ,ולא מהווה את תחילתה של התאוששות עקבית בביקוש .זאת בניגוד לביקוש במרכז לונדון ,שהמשיך להתחזק אף מרמה מרשימה ברבעון השני ,ל 392,000מ"ר, המהווים עלייה של 12%מעל הרבעון הקודם ו 35%מעל ממוצע של עשור .התצרוכת השנתית ב 2014צפויה כמובן להסתכם בקירוב ברמה זהה לזו שנרשמה ב .2013מה שיכול להסביר חלקית ביצוע חלש זה הינם הביצועים הרופפים בשווקי מפתח דוגמת מוסקבה ופריז .בנוסף ,התאוששות מתמשכת בפעילות צפויה ברב רחבי אירופה, אשר ייתכן שהייתה צפויה כבר בשלב זה של ההתאוששות .באופן חלקי ,מגמה זו משקפת את השינויים המתמשכים אשר משפיעים על התקדמות ההתאוששות באירופה ,וגם את הקונסולידציה של השוכרים. השוק הגלובלי על פי שלישי 2014 דמי שכירות לנכס מועד ף % ש י נ ו י משרדים פנויים דמי שכירות לנכס מועדף €למ”ר 3חודשים 12חודשים מדד זמינות השטחים של הבנק המרכזי EU- שפל* לשנה אחרונים אחרונים מקומי עיר ארץ 28רשם את הצניחה החדה ביותר מאז ל,2007 15.73 3.00 0.98 309 € 25.75למ"ר לחודש וינה אוסטריה לרמה של .11.2%הירידות המשמעותיות ביותר המשיכו להירשם במערב אירופה ,כאשר הבולטת 7.55 0.00 0.00 285 € 285.00למ"ר לשנה בריסל בלגיה שבירידות השטח הזמין הייתה בפרנקפורט ,שם 0.00 -5.00 -1.72 171 € 14.25למ"ר לחודש זגרב קרואטיה המשך המגמה להרוס שטחי משרד או להסבם לשימושים אחרים תרמה ישירות לירידה החדה 0.00 -2.50 0.00 234 € 19.5למ"ר לחודש פראג צ'כיה ברמות הזמינות זה הרבעון השלישי ברציפות, 0.00 -1.49 0.00 221.65 DK 1,650למ"ר לשנה קופנהגן דנמרק ל 11.5%-רמה הנמוכה ב 3נקודות בסיס (נ"ב) 28.30 5.70 0.00 408 € 408.00למ"ר לשנה הלסינקי פינלנד מאשר בתחילת השנה והנמוכה ביותר מאז .2003 ירידות חדות נוספות נרשמו בדבלין ובווסט אנד 13.04 -13.33 0.00 260 € 260למ"ר לשנה ליון צרפת בלונדון ,שם רמות מרשימות של ספיגה מכריעות 8.00 0.00 0.00 270 € 270.00למ"ר לשנה מרסי צרפת את קצב השלמת שטחי משרד ספקולטיביים .לצד הירידות החדות שנרשמו גם בתתי השווקים של 11.11 0.00 0.00 800 € 800.00למ"ר לשנה פאריס צרפת דוקלנדס ובסאוט'באנק ,רמת הזמינות הכוללת 12.50 0.00 0.00 270 € 22.50למ"ר לחודש ברלין גרמניה במרכז לונדון צנחה זה הרבעון הרביעי ברציפות 0.00 0.00 0.00 456 € 38.00למ"ר לחודש פרנקפורט גרמניה ל 3.7%-הרמה הנמוכה ביותר מאז .2008 בזמינות באופן די מפתיע (לנוכח מגמת העליה 8.89 2.08 2.08 294 € 24.50למ"ר לחודש המבורג גרמניה באזור לאחרונה) ,ירידות משמעותיות נרשמו גם 11.86 3.13 0.00 396 € 33למ"ר לחודש מינכן גרמניה בשווקים מרכז-מזרח אירופאיים ,לרבות בודפשט, בוקרשט ופראג .אך אלה נובעות בעיקר מרבעון 0.00 0.00 0.00 240 € 20.00למ"ר לחודש בודפשט הונגריה חריג ,במהלכו הושלמה בנייתם של מספר בניינים, 63.51 49.85 12.43 484 € 484למ"ר לשנה דבלין אירלנד ולא משינוי מגמה במחזור ההיצע .בשווקי מפתח 10.53 -4.55 -0.94 270.7 ₪ 105.00למ"ר לחודש תל אביב ישראל אחרים במרכז-מזרח אירופה ,כוורשה ומוסקבה, רמת הזמינות המשיכה לעלות הודות להשלמת 0.00 0.00 0.00 480 € 480.00למ"ר לשנה מילאנו איטליה תכניות ספקולטיביות חדשות לרמות של 2.9ו3.8 0.00 -5.00 0.00 380 € 380.00למ"ר לשנה רומא איטליה נ"ב מעל הרמה לפני שנה. רמות הזמינות בחלק הארי של השווקים ביתר 4.55 1.47 0.00 345 € 345.00למ"ר לשנה אמסטרדם הולנד האזורים נותרו יציבות ,לצד רמות נחלשות של 15.38 2.27 0.00 225 € 225.00למ"ר לשנה רוטרדם הולנד ביקוש שתאמו את הרמות הנמוכות של השלמות 41.67 8.97 6.25 523.73 Nok 4,250למ"ר לשנה אוסלו נורבגיה בנייה ספקולטיביות .הקוטביות בין שטחים סוג א לסוג ב המשיכה שכן הביקוש מצד השוכרים 10.87 -1.92 0.00 306 € 25.5למ"ר לחודש וורשה פולין התמקד בשטחי משרד איכותיים יותר במיקום 0.00 0.00 0.00 222 € 18.50למ"ר לחודש ליסבון פורטוגל טוב ,דרישות שאינן מקבלות מענה ע"י הבניינים החדשים שהושלמו. 0.00 0.00 0.00 216 € 18.00למ"ר לחודש בוקרשט רומניה צבר השלמות בנייה השלמות הבנייה ב 2014צפויות לעלות בכ20%- מעל לאלה ב 2013ועלייה בסדר גודל דומה צפויה גם לשנת .2015רמות אלה נותרות כ 50%מתחת לשיא הבנייה ב .2007/2008בנוסף ,תחזיות מוקדמות להשלמות בנייה ב 2016מציעות שרמות השלמת הבנייה צפויות שוב ליפול. התחזית להשלמות הבנייה ב 2015ממשיכה להתמקד בשווקי מפתח ,בייחוד בפריז ,בוורשה ובמוסקבה .במרכז לונדון ,לעומת זאת ,רמות השלמת הבנייה צפויות ליפול בכ 50%בהשוואה לרמתן ב .2014לנוכח רמות הביקוש הנוכחיות, יהיה בכך להביא לירידה נוספת בזמינות שטחים איכותיים בשוק. לגבי חלק מהשווקים מדווח כי היעד רפיתוח בשנים האחרונות מהווה מכשול לביקוש מצד השוכרים .חברות המחפשות לשדרג את שטחיהן לא מוצאות חלופות מתאימות במיקום הנכון, מה שמעודד שוכרים להישאר במבנים הקיימים שלהם .בשווקים בעלי הביצועים החזקים יותר, מספר הולך וגדל של חברות חותמות על עסקאות השכרה מראש בשל היעדר אפשרויות בשוק, במיוחד במשטחים הגדולים יותר .לדוגמא, בלונדון ההשכרות מראש היוו 23.6%מהתצרוכת ב ,2014השיעור הגבוה ביותר מאז .2007כל עוד קשה להשיג מימון לבנייה ספקולטיבית השכרות מראש עשויות להפוך להיות משמעותיות יותר בהמרצת בניית משרדים בעתיד הקרוב. תשואה למשרדים % 4.65 6.00 8.30 6.00 5.00 4.60 5.50 6.00 3.90 4.65 4.70 4.55 4.45 7.25 5.00 7.50 5.75 6.25 5.40 5.80 5.00 6.00 6.75 7.75 רוסיה מוסקבה $ 1,200למ"ר לשנה 0.00 949.89 0.00 41.18 8.63 רוסיה פטורסבורג $ 800.00למ"ר לשנה 0.00 633.26 0.00 6.67 11.12 סרביה בלגרד € 15.00למ"ר לחודש 180 0.00 0.00 3.45 9.50 סלובקיה ברטיסלבה € 16.00למ"ר לחודש 192 0.00 0.00 0.00 7.00 ספרד ברצלונה €17.75למ"ר לחודש 213 0.00 0.00 0.00 5.50 ספרד מדריד € 24.75למ"ר לחודש 297 0.00 1.02 0.00 5.25 שוודיה סטוקהולם SEK 4,500למ"ר לשנה 494.11 0.00 2.27 12.50 4.25 שוייץ ג'נבה CHF 900.00למ"ר לשנה 745.62 -2.70 -7.69 9.76 4.00 שוייץ ציריך CHF 825.00למ"ר לשנה 0.00 683.48 טורקיה איסטנבול $ 45.00למ"ר לחודש -2.94 0.00 3.20 0.00 0.00 12.50 6.50 AED 280לרגל רבוע לחודש 0.00 649.53 0.00 0.00 7.00 בריטניה בירמינגהם £ 28.50לרגל רבוע לשנה 0.00 393.64 0.00 5.56 5.75 בריטניה בריסטול £ 27.50לרגל רבוע לשנה 379.83 0.00 0.00 5.77 5.75 בריטניה אדינבורו £ 28.50לרגל רבוע לשנה 0.00 393.64 1.79 5.56 5.75 בריטניה גלסגו £ 28.50לרגל רבוע לשנה 393 5.56 5.56 5.56 6.00 בריטניה לונדון סיטי £ 60לרגל רבוע לשנה 828.73 2.56 9.09 42.86 4.50 בריטניה לונדון מערב £ 107.5לרגל רבוע לשנה 0.00 1,484.80 7.50 34.38 3.75 בריטניה מנצ'סטר £ 30.00לרגל רבוע לשנה 0.00 0.00 5.26 5.00 איחוד האמ .דובאי 427.45 414.36 * הנתונים משקפים את אחוז השינוי מהמחיר הנמוך ביותר משנת 2009לעומת המחירים היום . 7 בית האיכרים -הבית החדש לעסקים בניין בית האיכרים בפינת הרחובות קפלן ולסקוב בתל אביב הינו בניין משרדים לשימור שהוקם בשנת 1952ושימש את משרדי התאחדות האיכרים. חברת גזית גלוב ישראל מחדשת בימים אלו את הבניין. חידוש בית האיכרים משלב שמירה על העיצוב המקורי המיועד לשימור זאת לצד תוספת של שלוש קומות בעיצוב עדכני חדש ומעורר השראה. משווק ע”י מאן נכסים 03-5616161 . . תרמו בהכנת המגזין :מו"ל מ.א.ן נכסים ,רח' יגאל אלון ,92ת"א 67891טל 03-5616161 :פקס 03-5628787 : מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל עורכות משנה סמדר פומרנץ ,סמדר מיכאלוב עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית אי-דוק כתובת לתגובות [email protected] . . גזית גלוב ישראל בית האיכרים המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים .אף על פי שאין לנו ספק לגבי מהימנות המידע ,לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו .באחריות הקורא לוודא באופן עצמאי את נכונות המידע ואת שלמותו .כל תחזית ,דעה ,הנחה או הערכה שמופיעה כאן משמשת כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או העתידיים של השוק .אין להעתיק מידע זה ללא רשות בכתב מחברת מ.א.ן נכסים.
