CENILNO POROCILO - Občina Kidričevo

Branka KRAJNG' univ. dip!. inž. kmet.
SODNA IZVEDENKA !N CENILKA
KMETIJSKE STROKE
Ministrstvo za pravosodje, št. odločbe: 165-04-12í/00
Rabelčja vas 2í ,225o Ptu1
Telefon: 02l,77 97 471
04í 604 296
E_naslov: branka.kĘ[email protected]
CENILNO POROCILO
Y
NAROč N !cA: obči na Kldričevo, Ul ica Borisa Kraig
herj
a 25, 2325
Kid rlčevo;
NAMEN: ocena tržne vrednosti zemljiščazaradi prodaje;
PREDMET GENITVE: De! zemljišča s parc. št. 4411202,4411203, M1l4,44115,3911, 43612,
43613, 43617, 43914,383/í , 40917, 409/5, 4o9l4, 43613, 43614, 436113,409/6 in 4012, vpisane v
k.o.749 - Stražgonjca' parc. št. 995/0' vpisana v k.o. _ Gaj ter parc. št. 758, vpisana v k.o.
748 - Spodnja Polskava;
LASTNIK ZEMLJ!ŠGA: občina Kidričevo, Ulica Borisa Kraigherj a 25,2325 Kidričevo;
Ptuj' 10. junij 20í5
Branka KRAJNC' univ. dipl. inŽ. kmet.'
sodna izvedenka in cenilka kmetijske stroke
Rabelčja v as 2l' 2250 Ptuj
lłllo o oGENJENIVREDNosil
št. odločbe: l65-04-89/00
ŠKoDENA KttíETlJsKEM zEML.llŠcu
Nazĺv:
ocena vrednosti zemljišča
Vrsta:
KMETlJsKo lN STAVBNo ZEMLJIŠČE
Lastnik dela zemljĺšča,ki je
predmet prodaje:
občina Kidričevo, Ulica Borisa Kraigherja 25, 2325 Kĺdričevo
Naročnica
občina Kidričevo, Ulica Borisa Kraigherj a 25, 2325 Kidričevo
Parc' št.:
4411202, 4411203, 4411204, 3911, 436t2, 43613, 43617, 43914,
383/1, 40917, 40915, 40914, 43613, 43614, 436113, 409/6 in 40t2,
vpisane v k.o. 749 - StraŽgonjca, parc. št. 995/0, vpisana V k.o. Gaj ter parc. št. 758, vpisana v k.o. 748 _ Spodnja Polskava
Površina
zemljišča,
predvidene ga za prodajo:
23065 m2
Ogled:
5.6.2015
Cenilka:
Branka Krajnc, univ. dipl. inŽ. kmet.
Namen cenitve:
ocena Vrednosti zemlj išča
Datum vrednotenja:
junij 2015
Datum izdelave cenitve:
'ĺ0. junij2015
Standard vrednotenja:
|ZRACUN PoŠTENEVREDNoSTI
Vrednost zemljiščaza
prodajo:
23.6í9.66.00 EuR
Predpostavke ĺn omejitve:
OCENITEV O JE PODLAGA ZA PRODAJO IN SE
NAMENE NE SME UPORABLJATI
občina Kidľičevo' Ulica Boĺisa Kraigleĺja 25' 2325 Kidĺiěevo
V
DRUGE
2
Branka KRAJNC' univ. dipl. inŽ. kmet.,
sodna izvedenka in cenilka kmetijske stroke
Rabelčja vas 2l' 2250 Ptuj
1.
št. odločbe: l65-04-89/00
OSNOVNI PODATKI
NAMEN: ocena Vrednosti zemljiščazaadi prodaje.
PREDMET GENITVE: Zemljišče,parc. št. 4411202,4411203, 44114,41415,3911, 43612,43613,
43617 , 439ĺ4,383/1, 4o9l7 , 40915, 40914, 43613, 43614, 436113, 409/6 in 4ol2, Vpisane v k.o. 749
- StraŽgonjca, parc. št. 995/0, Vpisana V k.o. - Gaj ter parc. št. 758, Vpisana V k.o. 748 _
Spodnja Polskava.
NARočNIGA CENITVE: občina Kidričevo, Ulica Borisa Kraigherja 25, 2325 Kidričevo.
LASTNIK: Po podatkih Zemljiške knjige okrajnega sodiščana Ptuj in v Slovenski Bistrici, je
občĺnaKidričevo solastnica zemljišča,katerega delje predmet prodaje.
ZEMLJ!ŠčEPo PoDATKIH ZEMLJIŠKEGA KATASTRA
K.o
Vrsta rabe
Parc. št.
Boniteta
Površina v
m2
Površina v
lasti občine v
m2
*
StraŽqonica
StraŽqonica
StraŽgonjca
StraŽoonica
StraŽoonica
StraŽqonica
StraŽoonica
StraŽqonica
StraŽgonica
StraŽgonjca
StraŽoonica
StraŽqonica
StraŽgonica
StraŽoonica
StraŽoonica
StraŽqonica
StraŽgonica
StraŽqonica
Gai
Spodnia Polskava
Skupai
441t202
4411203
44114
44115
39t1
436ĺ2
436t6
43617
439t4
383/1
409t7
409t5
409t4
436t3
436t4
436t13
40916
40t2
995/0
758
stavbno zemli
kmetiisko zemli
kmetiisko zemli
kmetĺisko zemli
stavbno zemli
kmetiisko zemli
kmetiisko zemli
kmetiisko zemli
stavbno zemli
kmetiisko zemli
kmetiisko zemli
kmetiisko zemli
stavbno zemli
kmetiisko zemli
kmetiisko zemli
kmetiisko zemli
kmetiisko zemli.
stavbno zemli
kmetiisko zemlj
kmetiisko zemli
48
48
48
48
1
I
64
64
64
33
41
37
64
64
64
64
64
45
45
48
43
70
2
581
24
21036
1776
26
703
617053
52102
506
324
11
353
72
12
2
243
716
270
19
142
61
152
920
612
6891
4340
6861 30
10
I
24
9
1
5
2
5
31
21
11
49
23065
osenčene parcele ležijo v območju stavbnih zemljišč
2.
UGOTOVITVE OB OGLEDU
Zemljiščev k.o. StraŽgonjca, Gaj ĺn Spodnja Polskava, kije predmet cenitve, je bilo v postopku
denacionalizac1e vrnjeno agrarni skupnosti' občina Kidričevo Želi svoj lastniški deleŽ na
zemljiščuprodati.
Tla so mineralni hipoglej, tekstura je meljasto glinasta ilovica. Po primernosti za kmetijstvo
uvrščamoocenjevana tla v 4. kategorijo.
občina Kidričevo, U| ica Borisa Kraigleĺja 25, 2325 Kidrikv o
)
Bľanka KRAJNC' univ. dipl. inŽ. kmet.,
sodna izvedenka in cenilka kmetijske stroke
Rabelčia vas 2|,2250 Pilj
št' od|očbe: l 65-04-89/00
8. VREDNoST zEMLJtŠcA
K.o.
St. parc.
StraŽgonjca
StraŽqonica
StraŽqonica
StraŽqonica
StraŽoonica
StraŽoonica
StraŽqonica
StraŽgonica
StraŽqonica
StraŽqonica
StraŽqonica
StraŽoonica
StraŽgonjca
StraŽqonica
StraŽqonica
StraŽgonica
StraŽoonica
StraŽoonica
Gai
Spodnja Polskava
Skupai
9.
441ĺ202
441t203
441t4
44115
39ĺ1
436t2
436t6
436t7
439t4
Boniteta
48
48
48
48
Io
64
64
64
33
Površina
vmt
70
703
617053
52102
581
506
324
353
72
409t7
37
64
64
716
64
64
64
45
45
48
43
142
6'ĺ
43614
436t13
40916
40t2
995/0
758
2
24
21036
1776
26
11
1
243
41
436t3
lastiobčine
Kidričevo
383/1
4o9ĺ5
4o9ĺ4
Površina v
270
I9
152
920
612
1
0
I
2
2
24
9
I
5
2
5
31
21
6891
11
6861 30
49
23065
4340
Vrednost
na m2
10,00
1,00
1.00
'1,00
10,00
1.10
1,10
1,10
10,00
0,89
0,81
1,10
10,00
1,10
1.10
1,10
0,98
10.00
1,00
0,94
Vrednost
v lasti
občine
skupai
20
24
21.036
1.776
260
12.1
11
8,8
120
1,78
19,44
9,9
10
5,5
2,2
5,5
30,38
210
1',L
46,06
23.619,66
POVZETEK
Vrednost dela zemljiščas parc. št. 441ĺ2o2,441ĺ203,441ĺ4,44115,3911,436ĺ2,43613,43617,
43914,383/1, 40917,40915,40914,43613,43614,436113, 409/6 in 4012, vpisane v k.o. 749 StraŽgonjca, parc' št. 995/0, Vpisana V k.o. - Gaj ter parc. št. 758, Vpisana V k.o. 748_ Spodnja
Polskava, ki je v lasti občĺneKidričevo, je 23'619,66 EUR.
Branka Krajnc, univ. dipl. inŽ. kmet.
sodna izvedenka za kmetijstvo
občina Kidričevo' Ulica Borisa Kraigher1a 25, 2325 Kidričevo
6
Branka KRAJNC' univ' dipl. inŽ. kmet.,
sodna izvedenka in cenilka kmetijske stroke
št. odločbe: l65-04-89/00
a vas 21,2250
3.
NAMENSKA RABA ZEMLJISCA
Po podatku o namenski rabĺ, ki mijih je posredovala občina Kidričevo, leŽi zemljišče s parc. št.
4411203, 441ĺ4, 41415, 43612, 43613, 436ĺ7 ,383/1, 40917, 4o9l5, 43613, 436ĺ4, 436113 in 409/6 in
Vpisano v k'o' 749 - StraŽgonjca, parc. št. 995/0, Vpisano V k.o' - Gaj ter parc. št. 758, vpisano v
k.o.748 - Spodnja Polskava, V območju kmetijskih zemljišč.Zemljiščes parc. št' 4411202, 3911,
43914,40914in 4012, Vpisano v k'o' StraŽgonjca, leŽiv območju stavbnih zemljišč.
4. sTRoKoVNE PoDLAGE zA ocENo oDŠKoDNlNE
.
o
o
.
.
o
.
Zakon o kmetijskih zemljiščih - uradno prečiščenobesedilo (Z}<Z-UPB2 in Z}śZD) (Ur. list
RS, št. 7112011in 58l2o12);
Cenovne osnove za leto 2015 in normativi ter strokovni pristopi, poenoteni v društvu sodnih
izvedencev in cenilcev Slovenije;
Zakon o uĘanju prostora (Ur. list Rs, št' 11ol2oo2);
Slovenski poslovno finančni standardi (Uradni list RS, št. 56/2001);
Mednarodni standardi ocenjevanja MSOV 1;
Podatki o prodajnih vrednostih primerljivih nepremičnin (podatkiGURS in portal UE Ptuj);
Lastne izkušnje in zbrani podatki.
5.
IZJAVA CENILKE
Po svojem najboljšem poznavanju in prepričanju izjavljam, da:
so podatki in informacije, prikazane v poročilu, preverjeni v skladu z moŽnostmi ter
uporabljeni v dobri veri, pri čemer verjamem in zaupam v njihovo točnost;
da nimam sedanjih in prihodnjih ĺnteresov v posesti, ki je predmet tega poročĺla,niti
osebnega interesa ter nisem pristranska glede oseb, katerih se ocena vrednostitiče;
sem osebno pregledala nepremičnine, ki so predmet tega ocenjevanja;
plačilo za storitev v zvezi z oceno vrednosti ni vezano na vnaprej določeno oceno
vrednosti predmetnega vrednotenja, ki bi bĺla ugodna za naročnika.
-
6.
OMEJITVENI POGOJI
lnformacije, ocene in mnenja, ki jih vsebuje to poročilo, se nanašajo le na zadevo
vrednotenja in ne smejo biti uporabljeni izven tega konteksta;
Naročnik jamči, da so podatki in informacije, ki mi jih je posredoval, popolni in točni, z
moje strani pa preverjeni v okviru moŽnosti in prikazani ter uporabljeni v dobri veri;
Posredovanje tega poročila ali njegove kopije ne nosi s seboj pravice do javne objave
dela ali celote tega poročila, niti ne sme biti uporabljeno za noben namen s strani koga
drugega brez privolitve naročnika in ocenjevalke.
7.
POSTOPEK IZRACUNA VREDNOSTI ZEIUILJISCA
Glede na namen in metodo vrednotenja, je ugotovljena vrednost opredeljena kot tżna vrednost.
Definicija tźne vrednosti:
Tžna vrednost je definirana kot cena,
ki je z vidika denarja najverjetnejša in bi jo posest morala
doseči na konkurenčnem trŽiščupod vsemi pogoji, potrebnimiza pošteno prodajo, pri kateritako
občina Kidričevo, Ulica Boĺisa Kraigherja 25, 2325 Kidričevo
4
Branka KRAJNC' univ. dipl. inŽ. kmet.,
sodna izvedenka in cenilka kmetijske stroke
št. od|očbe: l65-04-89/00
vas 21,2250
kupec kot prodajalec delata razumno in
dejavniki.
z
domnevo, da na oceno niso vplivali neprimerni
7.í Kmetijsko zemIjišče
Zemljiščesem ocenila po dejanski rabi. Pri izraöunu sem uporabila stroškovno dohodkovno
metodo s kapitalizacijo pričakovanega letnega čistega dohodka od kmetijske proizvodnje ob
upoštevanju kvalitete zemljišča,njegove lege in prometnega poloŽaja, ter primernosti za strojno
obdelavo.
V oceno vrednosti sem Vključila primerljive prodaje zemljišč,pridobljene na osnovi realiziranih
prodaj s področja Upravne enote Ptuj in neposredne bliŽnje lokacije, zakatere menim, da so
najboljši kazalci vrednosti ocenjevanega zemljišča.Pri oceni sem upoštevala še vpliv
ekonomskih dejavnikov.
Kalku|acija proĺzvodnje je izdelana na osnovi povprečnega, krajevno značilnega setvenega
kolobarja, ob upoštevanju optimalne višine pridelkov in njihove vrednosti ter strukture stroškov
opravljenega dela v proizvodnji po kriterijih iz Kataloga kalkulacij Kmetijsko gozdarske zbornice
Slovenije, Sektorja za kmetijsko svetovanje.
Podravska
Setveni Zast. v Prid. v
kolobar
kg/m2
%
pšenica
nakn. p.
koruza
kromp
vrtnine
TDM
20
20
35
22
7
I6
0,8
3,0
1,1
í00
3,6
3,7
1,0
Gena v
EUR/kg
Vredn.
v EUR
Stroški
0.220
0,054
0.160
0,200
0,480
0,110
0,032
0,0324
0,062
0,1 58
0,124
0.018
0,426
69
70
86
73
75
56
74
v
o/o
Stroški Dohod.
v EUR v EUR
0,022
0.023
0,053
0,116
0.093
0,011
0,3
0.0'ĺ
0,009
0,0086
0,0424
0,031
0,008
0'í09
Vrednost = m'x bonitetne točke x čisti dohodek x 0,01/ 0,05 x ED x fa vpliva trga
7.2 Stavbno zemljišče
Stavbno zemljiščerazvrščamov tri razvojne stopnje, kar sem pri oceni vrednosti stavbnega
zemljiščatudi upoštevala:
1. razvojna stopnja je stavbno zemljiščev nastajanju, to je zemljišče,ki je zaradi svojih
značilnosti in lege v skladu z dolgoročnimi načńi lokalne skupnosti v nekem časovnem
obdobju namenjeno za gradnjo. Vrednost stavbnega zemljiščav nastajanju znaša v
povprečju 25 _ 35 0ń vrednostĺ zemljišča,ki je pripravljeno za graditev;
2. razvĄna stopnja je surovo stavbno zemljišče,ki leŽi na območju Že izdelanega
zazidalnega načrta in je v skladu s tem namenjeno za točno doloöeno vrsto gradnje.
Vrednost surovega stavbnega zemljiščaznaša v povprečju 50 - 75 o/o vrednosti
zemljišča,kije pripravljeno za graditev;
3. razvojna stopnja za stavbno zemljišče,ki je pripravljeno za gradnjo in je na njem Že
pridobljeno uradno dovoljenje za gradnjo točno določenega objekta.
Na zemljišču,ki je predmet cenitve, zaradi male površine, postavitev samostojnega objekta ni
moŽna. Podatkov o primerljivih prodajah stavbnih zemljiščv oko|išu ni, zato sem uporabila
podatke o prometni vrednosti.
vrednosti
Vrednost za m2 na
ELEMENTI
Povprečna oradbena cena
Vrednost zemliišča
Vrednost zemliišča_ ceste, dovozne poti
občina Kidńčevo,
U| i ca
Borisa Kraiglerja 25, 2325 Kidńčęvo
Vrednost na dan cenitve v EUR
900,00
22,50
10,00
5