docEsittelytilaisuuden kalvot (pdf)
download 
Report Transcription
Esittelytilaisuuden kalvot (pdf)
Asunto-‐osakerekisteri Toimintamallin selvitys 29.4.2014 www.ym.fi/epalvelutasuminen Q2 2013 Asunto-‐osakerekisteri Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 ProjekBn suunniCelu TarviCavien sääntelymuutosten selvitys Asunto-‐osakerekisterin projek0 Rekisterin toteuCamismallin selvitys PalvelukonsepB Järjestelmälle aseteCavat vaaBmukset Hankinta 2015 Esiselvitys n MääriCely Hankinta Toteutus PilotoinB 28.4. KäyCöönoCo 2 Nyky0lanne • Omistusoikeuden osoiCaminen • PaineCu osakekirja, siirtomerkinnät, merkintä osakelueCeloon • KäsiCely • Paljon osapuolia, todistuksia, paperien fyysistä siirtelyä • Osakkeet ja niihin liiCyvät Bedot ovat hajallaan • Tietoja kerätään eri tarkoituksiin eri tavoin • KoskeCaa laajasB kansalaisia, yrityksiä ja viranomaisia • Vertailun vuoksi: sähköisinä ovat jo mm. • Kiinteistöt • Arvopaperit • Ajoneuvot Asunto-‐osakerekisteri 3 Keskitetyn asunto-‐osakerekisterin hyödyt • • • • • • • • Tietojen saatavuuden parantuminen Sähköisten palvelujen kehiCymismahdollisuudet TuoCavuuden kehiCyminen VirheeCömyys (Bedon laatu) Tiedon ajantasaisuus Tietojen omistajuus on selkeämpää Tietojen standardoituminen Vakuuden käyteCävyys ja panCaus helpoCuu Asunto-‐osakerekisteri 4 Keskeiset tarpeet • Sähköinen osake ja omistajamerkintä • Tämä on ollut aikaisempien selvitysten lähtökohta (painetuista osakekirjoista sähköisiin merkintöihin) • Omistus, hallinta, vakuus, luovutus • Mahdollistaa sähköisen omistuksenvaihdon ja panCauksen • KaCava ja ajantasainen Beto kaikista as oy -‐Bedoista • Laajemmat 9edot kuin vain omistaminen – useita tarpeita (9etojen mahdollisimman hyvä saatavuus ja ajantasaisuus) • YhBön, rakennusten, huoneistojen, talouden, kunnossapidon, verotuksen, viranomaispäätösten Bedot ja erilaiset yhteysBedot • Tiedot kaikista omistuksista riippumaCa siitä, ovatko ne sähköisinä omistajamerkintöinä vai paineCuina osakekirjoina Asunto-‐osakerekisteri 5 Keskeiset tarpeet => kaksi osarekisteriä • Asunto-‐osakkeiden omistajarekisteri (AsOR) • Mahdollistaa sähköiset omistamiseen lii=yvät prosessit • Sähköiset omistaja-‐, hallinta-‐, luovutus-‐ ja panCausmerkinnät • Sähköisten merkintöjen määrä kasvaa asteiCain • Asunto-‐osakkeiden Betorekisteri (AsTER) • Yksi paikka, josta kaikki as oy -‐9eto on saatavissa eri 9etotarpeisiin • Kootaan olemassa olevat Bedot yhteen • Tiedot kaikista omistuksista (sekä sähköiset eCä painetut osakekirjat) AsOR Asunto-‐osakkeiden omistajarekisteri AsTER Asunto-‐osakkeiden Betorekisteri Asunto-‐ osakerekisteri Asunto-‐osakerekisteri 6 Osarekisterien työnjako ja integraa0o Sähköisen Omistaja, kaupan osap väliCäjä AsOR Asunto-‐osakkeiden omistajarekisteri YhBöiden, rakennusten, huoneistojen ja osakkeiden Bedot As oy edustaja (isännöitsijä) Viran-‐ omaiset nnnn Kaupat, lahjat, ositukset, perinnöt jne. Sähköiset omistus-‐, hallinta-‐, vakuus-‐ ja luovutusten Bedot AsTER Asunto-‐osakkeiden Betorekisteri Omistaja Saantojen kirjaajat VäliCäjä Tietopalvelu-‐ asiakkaat 28.4. 7 AsTER:n ylläpitämisen 0etovirrat AsTER saadaan toimimaan kokoamalla nykyiset mene=elyt yhteen ja kehi=ämällä niitä (ei riipu sähköisistä omistajamerkinnöistä) • 84 000 asunto-‐oy:tä • 50 000:ssa amm. isännöinB • Yli 1 milj. omistajaa • 80 000 asuntokauppaa/v • 70 000 muuta saantoa/v • 80% kaupoista kiint.väl. • 7350 ulosmiCausta/v • VH 102-‐lomake (as oy omistukset) • Kiinteistöverotuksen ilmoitusosa • Tilastokeskuksen keräämät Bedot As oy edustaja (isännöitsijä) AsTER Asunto-‐osakkeiden Betorekisteri Omistaja • Varainsiirtoveron ilmoitus • Luovutukset ja hallinta-‐oikeudet • (Pääomatulot myöhemmin) nn Viran-‐ omaiset VäliCäjä • Varainsiirtoveroilmoitus • Luovutukset ja hallinta-‐ oikeudet • Mahdollisuus integroida omat päätökset uuteen keskiteCyyn rekisteriin 28.4. 8 AsTER -‐0etojen ylläpito ja liiJyminen AsOR -‐osaan YTJ Kaupparekisteri KTJ RHR väestöBetoj/ rakennus Kiinteistö-‐ Betojärj. YhBöjärj. + Rakennus ja huon.selit. huoneisto YhBön muut Bedot VH Verohallinto nnnn Muut Bedot Sähköiset omistusBedot Vakuudet Luovutus-‐ Bedot As oy edust Kunnossa-‐ pito/talous AsOR VäliC. Omistus (isän-‐ nöitsijä) Huoneiston Yhteisk. tuet Viranomais-‐ lisäBedot ja rajoitukset päätökset Hallinta ja valtuutus ARA ORK Omist VK, Kunta ELY, maistr 9 AsTER –0etoryhmät ja muut rekisterit Yhtiöjärj. + huon.selitelmä Yhtiön muut tiedot • As Oy perustiedot n • Osakassopimus • Yhtiöjärjestys n • RS-kohteen tiedot • Yhtiöjärj. muk. luovutusraj. n • Kiinteistöhuollon yht.tiedot • Isännöitsijä n • Pelastusvastaavan • Hallituksen jäsen ☐ yhteystiedot • Huoneisto n • Muut yhteystiedot • Huoneistoa vast. osakkeet n • Yhteiset tilat • Huoneistoselitelmä n • Rakennuspiirustukset ☐ ☐ ☐ Kunnossapito ja talous • Kiinteistöveron perusteet • Kiinteistöveron määrä • Kunnossapitosuunnitelma • Kunnossapitohistoria • Tilinpäätöstiedot • Asumiskustannukset Huoneiston lisätiedot ☐ • Huoneistokoht. muutokset ☐ ☐ (hyväksytty hallituksessa) • Huon.koht. pienet korjaukset • Vuokraus • Huoneistokoht. maksut • Asukas / kontaktihenkilö Omistustiedot • Omistajat (osakkaat) • Omistushistoria (siirtomerkinnät) • Osakkeen muoto sähk/pain. • Kauppakirja tms. asiakirja • Optio-oikeus Viranomaispäätökset • Yhtiö: turvaamistoimenp. • Huoneisto: turv.toimenp. • Suojelupäätös Yhteisk. tuet ja rajoitukset n • Arava / hitas (rajoitukset) ☐ n • Yhtiö: perusparann.tuet ☐ ☐ • Huoneisto: perusparann.tuet Hallinta ja valtuutus • Edunvalvoja / asiamies • Hallintaoikeus • Puolisoiden yhteinen koti • Kuolinpesän tiedot Muut tiedot • Energiatodistus, kuntoarvio • Asukkaat / asuminen nn ☐ ☐ ☐ Rakennus ja huoneisto • Maanomistaja • Kiinteistö (tontti) • Rakennus • Osoite • Sijainti kartalla • Rakennuksen tiedot (rak. vuosi, hissi jne.) • H. ominaisuudet ý = AsOR:sta tuleva Beto Vakuus • Vakuus/pantti • Pantin haltija Luovutus ý • Kauppahinta ý • Varainsiirtovero n = AsTER välttämätön tieto, ☐ = eritt. tod.näk. toteutettava ☐ n n n n n n ý n ý ý ý ý ý ý ☐ ý ý 10 Suhde muihin rekistereihin / hankkeisiin • Keskeiset muut rekisterit ja järjestelmät • • • • • • • • • • • • • Asuntojen verotusBedot (ASVA) Kaupparekisteri (YTJ) Rakennus-‐ ja huoneistorekisteri (VTJ) IsännöinBjärjestelmät Väestörekisteri, väestöBedot (VTJ) KiinteistöBetojärjestelmä (KTJ) KiinteistönväliCäjien järjestelmät Omaisuudenhallintajärjestelmät (sijoiCajat) Vakuudenhallintajärjestelmät (pankit) Yrityksen asioinBBli (suunniCeilla, TEM) Kansallinen palveluväylä Arvo-‐osuusjärjestelmä Sähköinen kiinteistönvaihdanta (KTJ) [1] [2] [3] [3] [4] [4] [4] [4] [4] [4] [5] [5] [5] [1] = merkiCävä työnjaollinen vaikutus, [2] = vaikutus vastuisiin joltain osin, [3] = voi muuCaa joiltain osin Betojen päivitystä, [4] = integraaBon toteutus, [5] = suunniCeluperiaaCeet kannaCaa huomioida Asunto-‐osakerekisteri 11 Saantojen kirjaaminen AsOR Asunto-‐osakkeiden omistajarekisteri • Sähköiset omistajamerkinnät (AsOR-‐osarekisteri) • Nykyisiä saantojen selviCäjiä • Laki-‐ ja asianajotoimistot • KiinteistönväliCäjät • Isännöitsijät • Muut vastaavat • Pankit • Kirjaamisviranomaiset (esim. MML) • MaistraaBt ja PRH • TavoiCeena on käyCää em. rekisterinpitäjän asiamiehinä • Näin saavutetaan riiCävän laaja palveluverkko • Saantojen kirjaajille asetetaan Betyt soveltuvuusvaaBmukset • Vastuukysymykset (korvausvelvollisuus), esim. • Vastuuvakuutukset • RahastoinBmaksut • VakavaraisuusvaaBmukset nnnn 28.4. 12 Asrek kokonaisaikataulu 2014 2015 2016 2017 2018 PalvelukonsepBn määriCely VaaBmusmääriCely Päätös vastuuviranomaisesta HankesuunniCelu ja rekisterinpitäjät Rekisterien toiminnan suunniCelu Rekisterien kehiCäminen Rekisterien testaus Siirtymäaika Rekisterien tuotantokäyCö Onnistumisen edellytys: verohallinto mukana hankesuunni=elussa ja projek9en käytännön työn seurannassa nn 28.4. 13 Kustannukset ja rahoitus • Perustamisen kustannukset • AsTER -‐järjestelmän kehiCäminen • AsOR –järjestelmän kehiCäminen • Muut hankekustannukset • Muiden rekisterien integraaBot • Varsinainen perustaminen • Alkuvaiheen ylläpidon tuki • Perustamisen kokonaiskustannukset 1 600 000 € 1 070 000 € 830 000 € 300 000 € 3 800 000 € 900 000 € 4 700 000 € • Jatkuvat kustannukset • Järjestelmien ylläpito • Rekisterin hallinta • Yhteensä 530 000 € 460 000 € 990 000 € • Tietopalvelutuotot, noin 1 000 000 € Asunto-‐osakerekisteri 14 Hyödyt ja vaikuJavuus • Asunto-‐osakerekisterin yhteiskunnalliset hyödyt • Rekisterin ollessa täydessä laajuudessa hyödyt (neCo) 7,5 M€/vuosi • Takaisinmaksuaika yhteiskunnallisten hyötyjen perusteella alle 3v, valBon laskennallisten hyötyjen perusteella n. 5v 7 M€ 6 M€ 5 M€ 4 M€ 3 M€ 2 M€ 1 M€ nnn 28.4. 15 Rekisterinpitäjä • Asunto-‐osakerekisterin luonne • Poikkihallinnollinen, viranomaisia ja yksityisiä yhdistävä • Useita mahdollisuuksia rekisterinpitäjäksi • Viranomainen tai valvoCu, luoteCava yksityinen • Valvonta kuitenkin jonkin viranomaisen vastuulla • Viranomaisen ollessa rekisterinpitäjänä kuitenkin osa tehtävistä ulkoistetaan: IT-‐kehiCäminen tai laajemmin käytännön vastuita • Rekisterinpito voidaan jakaa osarekistereiCäin • AsOR asunto-‐osakkeiden omistajarekisteri • AsTER asunto-‐osakkeiden Betorekisteri nnn 28.4. 16 Rekisterinpitäjä • AsOR asunto-‐osakkeiden omistajarekisteri • Mahdollistaa sähköisen kaupankäynnin • KaupankäynBjärjestelmät voidaan jäCää yksityisten toimijoiden toteuteCavaksi (markkinaehtoisesB) • AsTER asunto-‐osakkeiden Betorekisteri • Tietopalvelutoiminta toteutetaan tässä • Tiedonluovutuksesta vastaa rekisterinpitäjä, Bedon jakelu voidaan antaa Betopalvelualalla toimivoin kaupallisten toimijoiden tehtäväksi • Mahdollisia rekisterinpitäjiä • PRH, MML, VRK, ARA, Euroclear Finland Oy • Muu toimija, esim. jonkin alan toimijat yhdessä nnn 28.4. 17 Päätöksenteko • SADe-‐ohjelmassa jatketaan selvityksiä vuoden 2014 ajan • Kuitenkin tämän vuoden aikana tarvitaan jo päätös siitä hallinnonalasta, joka oCaa jatkossa vastuuta valmistelusta ja valvonnasta • Muuten valmistelu viivästyy liikaa • Esim. yksi ministeriö tai sen alainen virasto oCaa vastuun ja muut hallinnonalat mukana yhdessä sovitulla tavalla • Lopullinen päätös rekisterin perustamisesta ja rekisterinpitäjistä viimeistään 2015 nn 28.4. 18 Asunto-‐osakerekisteri www.ym.fi/epalvelutasuminen pirjo.saksa@ymparisto.fi jaakko.wegelius@conversatum.fi 19 Kysymyksiä ja vastauksia 1 2a 2b 3 4a 4b 5 6 Kuka hyötyy rekisteristä? Kuka maksaa rekisterin kustannukset? Mitä kustannuksia on asunnon omistajille / asunto-‐osakeyhBöille? Miten hoidetaan Betojen luovutus ja yksityisyyden suoja? Miten varmistua IT-‐hankkeen onnistumisesta? Miten varmistua siitä, eCä rekisteri todella toimii? Onko muualla Euroopassa vastaavia rekistereitä? Sähköiseen omistajarekisteriin siirtymisen vapaaehtoisuus Asunto-‐osakerekisteri 20 1 Rekisterin hyödyt • • • • • Omistaja Asunto-‐osakeyhBö KiinteistönväliCäjä Rahoituslaitos Viranomaiset 1/6 Asunto-‐osakerekisteri 21 1.1 Hyödyt, asunnon omistaja (osakas, myyjä, ostaja, sijoiJaja, perinnönsaaja, rakennuJaja) Julkisen luoteCavuuden antama suoja (à korvaukset) Osakekirja ei voi hävitä (à kuoleCaminen) Osakekirjaa ei tarvitse säilyCää (à tallelokero) Mahdollisuus sähköiseen kaupankäynBin (à osto/myynB) Vakuuden käyteCävyys helpoCuu (à lainan hankkiminen) YhBöön liiCyviä Betoja helposB saatavissa (24/7) OmistajaBedon selviCäminen ja osoiCaminen on selkeää (à esim. vuokraus) • Omistusten selviCäminen on helppoa (à esim. perintö) • Ei osakekirjojen painaCamista (à perustajarakennuCaja) • Siirtomerkinnät on helpompi ja edullisempaa tehdä (à rakennuCaja, muu myyjä/ostaja) • • • • • • • 2/6 Asunto-‐osakerekisteri 22 1.2 Hyödyt, asunto-‐osakeyh0ö (ja yh0ön edustaja) • • • • • • • Siirtomerkintöjen tarkistaminen poistuu (helpoCuu) Varainsiirtoverojen tarkistaminen poistuu (helpoCuu) Ei puuCuvia siirtomerkintöjä selviteCävänä Tietojen väliCäminen verohallintoon on helppoa Ei erillisiä selvityksiä eri viranomaistarpeisiin Benchmarking –Betoa saatavissa Tieto rajoituksista saatavissa viivytykseCä (esim. ulosoCo, vakuustakavarikko) • As Oy –Bedoille syntyy standardi • As Oy –Betojen omistajuus on selkeämpää 3/6 Asunto-‐osakerekisteri 23 1.3 Hyödyt, kiinteistönväliJäjä • Kohteiden Bedot helposB saatavissa • Ei fyysistä paperien etsimistä ja siirtelyä • Mahdollisuus sähköiseen kaupankäynBin • MarkkinoinB – ostotarjoukset – sopimus • Valtuutus (voi toimia myyjän puolesta) • Varainsiirtoveron tarkistaminen helpoCuu 4/6 Asunto-‐osakerekisteri 24 1.4 Hyödyt, rahoituslaitos • • • • • Ei tarvita osakkeiden säilytystä ja kuljetusta Sähköiset prosessit mahdollistuvat Vakuuksien hallinnan helpoCuminen JälkipanCauksen hallinnan helpoCuminen Vakuusarvon arvioiminen on helpompaa 5/6 Asunto-‐osakerekisteri 25 1.5 Hyödyt, viranomaiset • • • • • Tietojen saatavuus paranee ja nopeutuu KaCavaa Betoa asumisesta saatavissa Asuntojen omistajaBedot ajantasaisiksi Verojen kerääminen tehostuu Verohallinnon järjestelmien uudistaminen on helpompaa • Tietojen kerääminen pitäisi joka tapauksessa uudistaa verohallinnon järjestelmäuudistuksen yhteydessä 6/6 Asunto-‐osakerekisteri 26 2 Rekisterin kustannukset osapuolille • Lähtökohta • Ei kk-‐ tai vuosimaksuja omistajille tai asunto-‐osakeyhBöille • Ylläpitokustannukset katetaan Betopalvelutuotoilla • Mahdolliset maksut liiCyvät saantoihin • Asuntokauppa, perintö, lahja jne. • Kustannuksena pieni verraCuna asuntokauppaan tai perintöön (ja niihin liiCyviin palkkioihin ja veroihin) • Vrt. kiinteistöihin liiCyvät maksut (13-‐107€) 1/1 Asunto-‐osakerekisteri 27 3 Tietojen luovutuksen periaaJeet • Kyseessä on henkilörekisteri, Bedonluovutukselle laaditaan säännöt ennen kuin rekisteri otetaan käyCöön • Vrt. • Väestörekisteri • Ajoneuvorekisteri • Kiinteistörekisteri • Omien Betojen luovuCamisen esim. suoramarkkinoinBin voi kieltää 1/1 Asunto-‐osakerekisteri 28 4 IT-‐hankkeen suositukset • TunneCujen SADe-‐ohjelman hankkeiden perusteella anneCuja suosituksia • Rekisterinpitäjällä Bivis hankeBimi, jonka vastuulla on vain kyseinen hanke (ei muiden töiden ohessa) ja joka vastaa johtamisesta • Muut suunniCelutehtävät hankitaan ulkopuolelta • Tietojärjestelmät hankitaan kokonaisvastuulliselta toimiCajalta • KehiCäminen tehdään suunnitelluissa osissa siten, eCä jatkuvasB syntyy valmista (keCerä kehiCäminen) • Vastaavalla tavalla on muissa projekteissa pysyCy kustannusarviossa ja aikataulussa (SADe: OSY ja RYPK) 1/2 Asunto-‐osakerekisteri 29 4 Onnistumisen varmistaminen • Rekisterin toiminnan suunniCeluja valmistelu rinnakkain Betojärjestelmän suunniCelun ja kehiCämisen kanssa • Muiden osapuolten mukaan oCaminen Betojärjestelmän suunniCeluun • Verohallinto • Muut rekisterinpitäjät • IsännöinB-‐, pankkien ja kiinteistönväliCäjien järjestelmien kehiCäjät • IT-‐järjestelmän kehiCämisen ja käyCöönoton organisoinB • Jakaminen eri versioihin • LiiCymien suunniCelu ja toteutus aikaisessa vaiheessa • Muut tahot mukana testauksessa ja pilotoinnissa 2/2 Asunto-‐osakerekisteri 30 5. Onko muualla Euroopassa vastaavia rekistereitä? • Ei täysin vastaavia • Asunto-‐osakeyhBö on suomalainen käytäntö • Muualla asunnot ovat kiinteistöjä tai asumisoikeusasuntoja • Muualla keskitetyt rekisterit ovat kiinteistörekisterin kaltaisia • Ruotsissa on harkiCu asumisoikeusasuntoihin liiCyvää rekisteriä (BostadsräCsregister) 1/1 Asunto-‐osakerekisteri 31 6. Sähköiseen omistajarekisteriin siirtymisen vapaaehtoisuus • Selvityksessä lähdetään vapaaehtoisesta siirtymisestä sähköiseen omistajarekisteriin • Ajatuksena on se, eCä siirtyminen sähköiseen rekisteriin tapahtuu pikku hiljaa omistajavaihdosten tms. yhteydessä • Tällöin siirtymisestä ei tule suurta kertatyötä • Kuitenkin voidaan määrätä, eCä esim. uudet asunto-‐osakeyhBöt on perusteCava sähköiseen rekisteriin perustuen • Siirtymistä sähköiseen omistajarekisteriin voidaan suunniCelun myöhemmässä vaiheessa harkita edellyCäen, eCä • Siirtymisen kustannukset asuntojen omistajille ja yhBöille ovat kohtuulliset • Siirtyminen voidaan organisoida siten, eCä ei synny ruuhkaa 1/1 Asunto-‐osakerekisteri 32 Asunto-‐osakerekisteri www.ym.fi/epalvelutasuminen pirjo.saksa@ymparisto.fi jaakko.wegelius@conversatum.fi 33
