Kurkgårdin ranta-asemakaavan muutosehdotuksen kaavaselostus

Transcription

RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS
joka koskee 28.02.2015 päivättyä kaavakarttaa
KURKGÅRDIN RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS, TILAKESKUS
Ranta-asemakaavan muutos koskee Kirkkonummen kunnan tilaa Kurk Allen
257-499-1-92 ja osaa tiloista Kurk 257-499-1-90 ja Mickels 257-499-1-91.
Ranta-asemakaavalla muodostuu korttelit 1 ja 25 sekä virkistys- ja katualueita
Kaavan laatija:
Seppo Lamppu tmi, DI Seppo Lamppu
Kurtinniitynkuja 11, 02780 Espoo. [email protected]
Vireilletulo:
Kuulutus 16.12.2009
Käsittely:
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS)
yhdyskuntatekniikan lautakunta 19.11.2009 (§ 110)
Ranta-asemakaavaluonnos
yhdyskuntatekniikan lautakunta 23.05.2012
Ranta-asemakaavaehdotus
yhdyskuntatekniikan lautakunta 23.04.2015
kunnanhallitus
Ranta-asemakaavan hyväksyminen
yhdyskuntatekniikan lautakunta
kunnanhallitus
kunnanvaltuusto
Hankenumero:
19202
Piirustusnumero:
3201 (ranta-asemakaava)
3202 (havainnekuva)
Kirkkonummen kunta
Kurkgårdin ranta-asemakaava
28.02.2015
1 (17)
SELOSTUKSEN SISÄLLYSLUETTELO
1
TIIVISTELMÄ ............................................................................................................................................................................. 3
1.1
Ranta-asemakaava......................................................................................................................................................... 3
1.2
Kaavaprosessin vaiheet .................................................................................................................................................. 3
1.3
Ranta-asemakaavan toteuttaminen ................................................................................................................................ 3
2
LÄHTÖKOHDAT......................................................................................................................................................................... 3
2.1
Selvitys suunnittelualueen oloista ................................................................................................................................... 3
2.1.1
Alueen yleiskuvaus .................................................................................................................................................... 3
2.1.2
Luonnonympäristö ja kartanomiljöö ............................................................................................................................ 3
2.1.3
Rakennettu kartanoalue ja kulttuurihistoria ................................................................................................................. 4
2.2
Maanomistus .................................................................................................................................................................. 6
2.3
Ympäristöhäiriöt .............................................................................................................................................................. 6
2.4
Suunnittelutilanne ........................................................................................................................................................... 6
2.4.1
Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet .................................................................................................................... 6
2.4.2
Maakuntakaava.......................................................................................................................................................... 6
2.4.3
Yleiskaava ................................................................................................................................................................. 6
2.4.4
Asemakaavat ............................................................................................................................................................. 6
2.4.5
Rakennusjärjestys...................................................................................................................................................... 7
2.4.6
Yhdyskuntatekniikka .................................................................................................................................................. 7
2.4.7
Pohjakartta ja maastotieto .......................................................................................................................................... 7
2.4.8
Muut kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, selvitykset ja päätökset ........................................................................... 7
3
KAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET......................................................................................................................................... 7
3.1
Kaavasuunnittelun tarve ................................................................................................................................................. 7
3.2
Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset ................................................................................................. 8
3.3
Osallistuminen ja yhteistyö.............................................................................................................................................. 8
3.3.1
Osalliset ..................................................................................................................................................................... 8
3.3.2
Vireilletulo .................................................................................................................................................................. 8
3.3.3
Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt ................................................................................................................. 8
3.3.4
Viranomaisyhteistyö ................................................................................................................................................... 8
3.4
Ranta-asemakaavan tavoitteet........................................................................................................................................ 8
3.4.1
Suunnitteluprosessin alussa määritellyt tavoitteet ...................................................................................................... 8
3.4.2
Suunnitteluprosessin aikana täsmentyneet tavoitteet ................................................................................................. 9
3.4.3
Aloitus- ja laatimisvaiheen mielipiteet, kannanotot ja lausunnot .................................................................................. 9
4
RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN VALMISTELUVAIHE JA KAAVALUONNOS................................................................ 9
5
RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN EHDOTUS ................................................................................................................ 10
5.1
Ranta-asemakaavan muutoksen luonnoksesta saadut lausunnot ja tehdyt muutokset ja tarkistukset ........................... 10
5.2
Kaavan rakenne ja kuvaus ............................................................................................................................................ 11
5.3
Mitoitus- ja määrätarkastelut ......................................................................................................................................... 12
5.4
Aluevaraukset ............................................................................................................................................................... 12
5.5
Kaavan vaikutukset ....................................................................................................................................................... 12
5.6
Kaavamerkinnät ja määräykset ..................................................................................................................................... 14
5.7
Nimistö ......................................................................................................................................................................... 16
6
ASEMAKAAVAN TOTEUTUS................................................................................................................................................... 16
6.1
Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat ................................................................................................... 16
6.2
Toteutus ja ajoitus......................................................................................................................................................... 17
6.3
Toteutuksen seuranta ................................................................................................................................................... 17
Seppo Lamppu Tmi | Y1565267-7 | Kurtinniitynkuja 11 02780 Espoo | [email protected]
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
2 (17)
KAAVASELOSTUKSEN LIITTEET:
Liite 1:
Ranta-asemakaavan seurantalomake
Liite 2a, 2b:
Kaava-alueen sijainti
Liite 3a:
Ote Uudenmaan vahvistettujen maakuntakaavojen yhdistelmästä
Liite 3b:
Ote 4. vaihemaakuntakaavaluonnoksesta
Liite 4.
Ote Kirkkonummen kunnan kokonaisyleiskaavassa
Liite 5:
Ote voimassa olevasta ranta-asemakaavasta
Liite 6:
Ranta-asemakaavan luonnosvaiheen kaavakartta (pienennös)
Liite 7:
Kaavanlaatijan vastineet kaavaluonnoksesta saatuihin lausuntoihin ja kommentteihin
Liite 8:
Ranta-asemakaavakartta ja määräykset (kaavaehdotus, pienennös)
Liite 9:
Havainnekuva
Liite 10:
Aluerakenne
Liite 11:
Ote luontoselvityksestä
KAAVAN LIITTEET:
•
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
•
Luontoselvitys, Ekotoni Ky, FL Jari Hietaranta 2007 ja 2010.
•
Muinaisjäännösinventointi, Mikroliitti Oy, 2011
•
Kartanon puistosuunnitelma, ote
•
Valokuvakooste – rakennusinventointi – selostusteksti
•
Ympäristökuvaus ja kuvaus kartanon historiasta
LUETTELO MUISTA KAAVAA KOSKEVISTA ASIAKIRJOISTA, TAUSTASELVITYKSISTÄ JA LÄHDEMATERIAALEISTA:
•
Kirkkonummen rakennuskulttuuri ja kulttuurimaisema, Sigbritt Backman, 1990
Kirkkonummen kunta
1
28.02.2015
3 (17)
TIIVISTELMÄ
1.1 Ranta-asemakaava
Ranta-asemakaavan muutostyö on käynnistynyt maanomistajan aloitteesta. Suunnittelualue on kokonaisuudessaan yksityisessä omistuksessa. Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa Kurkgårdin kartanoalue on osoitettu yhtenä, noin kymmenen hehtaarin kokoisena korttelialueena/tonttina (AM/s). Alueelle
sallitaan enintään neljän asunnon sijoittaminen. Suunnittelutyön päätarkoituksena on mahdollistaa kaavamuutoksen avulla alueen käyttö sen muuttuneiden käyttötarpeiden mukaisesti. Yhtenä tarkoituksena on
tutkia mahdollisuudet pääosin alkuperäisen AM/s -alueen kokonaisrakennusoikeuden puitteissa osoittaa
osa asuinrakentamiseen tarkoitetusta rakennusoikeudesta kartano-alueen länsireunalle. Tavoitteena on
myös rakennusoikeuden jakaminen useampaan asuntoyksikköön kuin voimassa oleva kaava sallisi. Rakennusoikeuden uudelleen sijoittaminen ja asuntojen lukumäärän lisääminen edellyttävät kaavamuutosta.
1.2
Kaavaprosessin vaiheet
Kurkgårdin ranta-asemakaavan muutoksen laatiminen on käynnistynyt maanomistajan aloitteesta. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma on käsitelty yhdyskuntatekniikan lautakunnassa 19.11.2009 (§
110) ja kaava on kuulutettu vireille 16.12.2009. Tavoitteena on, että kaava hyväksytään vuoden 2015
kesällä. Kaavan laatijana on Seppo Lamppu tmi ja vastuullisena kaava laatijana on DI Seppo Lamppu.
1.3 Ranta-asemakaavan toteuttaminen
Suunnittelualue on kokonaan yksityisessä omistuksessa. Maanomistaja vastaa kaavan toteuttamisesta.
2
LÄHTÖKOHDAT
2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista
2.1.1 Alueen yleiskuvaus
Suunnittelualue sijaitsee Kirkkonummen kunnan luoteisosassa. Etäisyys kuntakeskukseen on noin 8 kilometriä ja Helsingin keskustaan vajaa 40 kilometriä. Suunnittelualue käsittää Kurkgårdin kartanon kartanokeskuksen alueen kokonaisuudessaan ja kartanoalueen länsipuolella olevan metsäkaistaleen. Alueen pinta-ala on noin 15,5 hehtaaria. Kurk Golfin golfkenttäalue sijaitsee välittömästi kartanoalueen eteläja lounaispuolella. Kartanoalue rajoittuu itäosastaan Volsintiehen ja pohjoisosastaan Bakträsk järveen.
Suunnittelualue käsittää kokonaisuudessaan tilan Kurk Allen 257-499-1-92 ja osan tiloista Kurk 257-4991-90 ja Mickels 257-499-1-91. Suunnittelualueen sijainti on esitetty liitteellä 2a ja 2b.
Kaava-alueella on tällä hetkellä kolme asuinkäytössä olevaa rakennusta ja yksi vapaa-ajanasunto. Kartanon suuri päärakennus on omistajaperheen asuntona. Vanha päärakennus (kartanoalueen kaakkoisnurkassa) on myös ympärivuotisessa asuinkäytössä. Vanhan navettarakennuksen länsipuolella on pienempi
vuokarakäytössä oleva asuinrakennus ja tenniskentän pohjoissivulla oleva entinen kanalarakennus on
vuokrattuna loma-asunnoksi. Vanha navetta on pääosin varastokäytössä. Navettarakennuksessa on toiminut myymäläpiste, josta on voinut ostaa mm. paikallisia tuotteita. Kurkgårdin kartanokeskuksen osalta
pääosin kaikki rakennukset on osoitettu suojeltavina ja säilytettävinä rakennuksina voimassa olevassa
ranta-asemakaavissa.
Valtaosa kaava-alueesta on puistona ja puistometsänä ja niittyalueena.
2.1.2 Luonnonympäristö ja kartanomiljöö
Koko Kurkgårdin entinen kartano- ja talouskeskusalue on rakennettua aluetta ja kartanon piha- ja puistoaluetta. Kartanolle on aikoinaan laadittu puistosuunnitelma jonka mukaan on toteutettu kartanolle johtava
puukujanne ja kartanon päärakennuksen piha-alue ja muu lähiympäristö. Kartanon puistosuunnitelmasta
on kuva kaavan oheisaineistoissa. Tavanomaisempaa metsämaata on kartanoalueen länsi- lounaispuoSeppo Lamppu Tmi | Y1565267-7 | Kurtinniitynkuja 11 02780 Espoo | [email protected]
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
4 (17)
lelle sijoittuva uusi rakentamisen laajentamisalue. Tämä alue on muutama vuosi sitten päätehakattu ja
alue on nykyään pääosin taimikkoa ja nuorta varttuvaa metsää.
Kaava-alueelle on laadittu luontoselvitys vuonna 2007 ja sitä on päivitetty vuonna 2010. Luontoselvityksen päivityksessä (2010) kiinnitettiin erityistä huomiota liito-oravan mahdolliseen esiintymiseen alueella.
Merkkejä lajin esiintymisestä ei havaittu. Sopivia metsäalueita ei suunnittelualueelta tai lähialueelta löytynyt. Alueet ovat voimakkaasti käsiteltyjä ja soveliaita elinympäristöjä ei löytynyt.
Luontoselvitysten perusteella suunnittelualueelta nostettiin luontoarvojensa puolesta esiin kolme aluetta:
Kurkvikenin pohjukan lehtipuuvaltainen rantaluhta (alue nro 5) ja kartanon pihapiirin länsireunalla sijaitseva (teko)lampi ja kosteikko lähiympäristöineen (alue nro 2). Erityisesti miljöö- ja maisema-arvoiltaan
huomionarvoisena ja tärkeänä kohteena kuvattiin Kurkgårdin kartanon ydinalue (alue nro 3).
Vuoden 2007/2010 luontoselvityksen perustella alueella ei esiinny LSL 29 §:n, vesilain 15a ja 17a § mukaisia kohteita eikä myöskään METSO – kohteita tai Meriluoto-Soinisen listaamia huomionarvoisia metsäluonnon tyyppejä. Kurkvikenin pohjukka luhtarantoineen (alue nro 5) on tulkittavissa metsälain mukaiseksi
kohteeksi (rantaluhta). Huomionarvoisena kohteena selvityksessä mainitaan myös tekolampi ja sen lähiympäristö (alue nro 2) sekä ympäristö- ja maisema-arvoiltaan tärkeänä kohteena kartanon ydinalue
(alue nro 3). Luontoselvitysraportti on kaavan oheisaineistona. Ote luontoselvityksestä (kohdekartta) on
kaavaselostuksen liitteenä 11.
Inventoinneissa kartanon pihapiiri (alue nro 3) lähialueineen luokiteltiin luokkaan 3, jolla tarkoitetaan aluetta, jolla esiintyy melko merkittäviä luonto- tai maisema-arvoja.
Lampi (tekolampi) lähiympäristöineen on kasvillisuudeltaan rehevä ja erityisesti siihen johtavan pienen
ojan varrella on runsaasti pähkinäpensasta. Alue on ollut voimakkaan ihmistoiminnan vaikutuksen alainen
ja pähkinäpensas on hyötynyt kookkaan puuston poistosta.
Lammen länsipuolisella hakkuualueella, alueen nro 2:n länsi- ja pohjoispuolella ei ole estettä rakentamiselle (luontoselvityksen liitteellä alueet nro 1). Alue on nuorta taimikkoa ja hyvin harvaa siemenpuustoa.
Eläimistöön vaikuttaa merkittävästi se, että kartanokeskuksen alue on kokonaisuudessaan rakennettua ja
asuttua aluetta. Länsireuna on päätehakattua metsäaluetta, jossa taimikko on varttumassa. Alueella ei
ole tiedossa tai havaittu liito-oravan reviirejä, uhanalaisia tai harvinaisia lintuja tai muuta suojelua edellyttävää eläimistöä. Hirvi- ja peurakanta Kurkgårdin lähialueilla on runsas ja eläimet liikkuvat myös asuntojen piha-piireissä
Kaava-alue rajoittuu pohjoisosaltaan Bakträsk järveen. Alueen pohjois-koillisosassa olevan ojan varteen
on kaivettu kolme lammikkoa. Muita vesikohteita ei alueella ole.
2.1.3 Rakennettu kartanoalue ja kulttuurihistoria
Kartanon historia
Voimassa olevan ranta-asemakaavan kaavaselostuksen kuvauksen mukaan Kurkin kartano syntyi 1860
luvulla yhdistämällä kaksi tilaa. Kartanon vuonna 1917 omistukseensa saanut H.V. Sundberg rakennutti
kartanon nykyisen päärakennuksen. Rakennus on kaksikerroksinen säterikattoinen ja klassistyylinen
hirsirakennus. Päärakennusta ympäröi puisto, jonka on suunnitellut Bengt Schalin (ks. liite 8).
Kartanoalueen itäreunassa, lähellä Volsintietä on kartanon vanha talouskeskusalue ja vanha navettarakennus. Navettarakennuksen eteläpuolella sijaitsee tilan vanha päärakennus. Vanha päärakennus lienee
peräisin 1700 luvulta. Rakennuksen nykyinen ulkonäkö on peräisin 1800 luvun lopulta tai 1900 luvun
alusta. Vanhan päärakennuksen pihapiiri on ranta-asemakaavan voimaantulon jälkeen lohkottu omaksi
kiinteistökseen (tila 257-499-1-91). Päärakennus on voimassa olevan ranta-asemakaavan valmistumisen
jälkeen peruskorjattu. Tilalla 257-499-1-91on myös autotalli-/talousrakennus.
Volsintie on osoitettu voimassa olevassa kaavassa kulttuurihistoriallisesti arvokkaana ja suojeltavana
tiemiljöönä. Volsintien itäpuolella sijaitsee vanha, 1800 luvulta oleva hirsinen viljamakasiini. Viljamakasiini
on saanut nykyisen ulkoasunsa vuonna 1930.
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
5 (17)
Kartanoalueen kulttuurihistoria/suojelu
Kurkgårdin kartanon päärakennus sijaitsee kartanoalueen pohjoisosassa. Rakennus on kulttuurihistoriallisesti ja historiallisesti arvokas rakennus, joka on merkitty suojeltavana rakennuksena voimassa olevaan
ranta-asemakaavaan. Kartanoalueen päärakennuksen pohjoispuolella on yksi saunarakennus ja länsipuolella autotalli-talousrakennus. Kartanon länsipuolella olevalla mäenkukkulalla on vanha vesisäiliörakennus, joka nykyään toimii huvimajana. Kartanoalueen itäreunalla, Volsintien varressa sijaitseva, vuodelta 1935 oleva tiilinen navettarakennus on tällä hetkellä myymälä- ja varastokäytössä. Navettarakennus
ja tilalla 257-499-1-91 sijaitseva kartanon vanha päärakennus ovat myös merkitty suojeltaviksi voimassa
olevassa ranta-asemakaavassa. Navettarakennuksen ja päärakennuksen väliin sijoittuu lomaasuinkäytössä oleva entinen talousrakennus (tenniskentän pohjoisreunassa) ja sen eteläpuolella yksi
pieni ympärivuotisessa vuokrakäytössä oleva asuinrakennus. Muilta osin kartanoalue on rakentamatonta
puisto ja puisto-metsäaluetta. Kartanoalueelle aikoinaan laaditusta puistosuunnitelmasta on toteutettu
kartanon sisääntulotien varteen sijoittuva puukujanne sekä kartanon päärakennuksen lähiympäristö ja
piha-alueet.
Kaava-alueen rakennukset ja Volsintien itäpuolen rakennukset on esitetty valokuva-koosteraportissa, joka
on kaavan liiteaineistona. Kurkgårdin kartanoalueen historiaa on laajemmin luettavissa selvityskoosteesta
joka on myös kaavan liiteaineistona.
Maisema ja miljöö
Kurkgårdin kartanoalueen maankäyttö ja rakennusten suojelu on ratkaistu ja sidottu pääosin jo voimassa
olevassa ranta-asemakaavassa. Maisemallisesti aluetta hallitsee kartanon päärakennus, joka sijaitsee
pohjoiseen järvelle päin viettävän rinteen yläosassa. Myös muut kartanoalueen olemassa olevat rakennukset sijoittuvat laajan rinnealueen yläreunaan (eteläreunaan). Ne muodostavat kartanorakennuksen
kanssa hienon rakennetun ja historiallisesti arvokkaan horisontaalisesti ehjän päätteen maisematilalle
järveltä katsottuna (ks. kaavan liiteaineistona oleva valokuvaraportti: ”Valokuvakooste – rakennusinventointi – selostusteksti”). Kaavamuutoksen toteutuessa voimassa olevan kaavan sallima laajempi rakentamisen alue rinteen keskiosista poistuu ja tältä osin myös maisematila säilyy ehjempänä. Kartanoalueella
rakentaminen tulee olemaan vähäistä uudistamista ja täydentämistä. Tenniskentän pohjois- ja eteläpuolella olevat kaksi rakennusta voidaan korvata uusilla asuinrakennuksilla. Voimassa olevassa kaavassa on
jo nyt kattavat määräykset rakennusten sovittamisesta ympäröivään rakennuskantaan ja miljööseen ja
määräykset myös maisemaolosuhteiden huomion ottamisesta. Tarpeellisilta osin määräyksiä tarkennetaan.
Kartanoalueen länsipuolella oleva uusi rakentamisalue sijoittuu maisemallisesti kartanoalueen taustamaastoon. Uudelle alueelle sijoittuva rakentaminen ei erotu häiritsevästi kartanon suunnasta (idästä katsottuna) eikä myöskään pohjoisesta Bakträsketin suunnasta.
Väestö ja palvelut
Kartanon päärakennus ja tilalla 257-499-1-91 sijaitseva vanha päärakennus ovat molemmat vakituisessa
asuinkäytössä. Tenniskentän eteläpuolinen rakennus on vuokrattuna asuinkäyttöön ja tenniskentän pohjoispuolen rakennus on loma-asuinkäytössä.
Volsintien varressa vakituisessa asuinkäytössä olevia kiinteistöjä on kartanoalueesta pohjoiseen olevilla
alueilla ja erityisesti kartanosta etelään (kuntakeskuksen suuntaan) olevilla alueilla.
Lähimmät ravintola- ja kahvilapalvelut on tarjolla Kurk Golfin ravintolatiloista kesäaikaan. Muutoin kaupalliset ja kunnalliset palvelut haetaan kuntakeskuksesta. Ala- ja ylä-koulut, suomenkielinen Gesterbyn koulu
ja ruotsinkielinen Winellska skolan, sijaitsevat Gesterbyn koulukeskuksessa.
Muinaisjäännökset
Mikroliitti Oy on tehnyt suunnittelualueelle muinaisjäännösinventoinnin keväällä 2011. Inventointiraportin
mukaan tutkimusalueelta ei ennestään tunnettu muinaisjäännöksiä. Lähialueelta tunnetaan useita kivikautisia asuinpaikkoja. Alueelta ei löydetty esihistoriallisia muinaisjäännöksiä. Keskiajalta peräisin olevan
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
6 (17)
Öfverkurkin 1700-luvun kylätontti on sijainnut tilakeskuksen alueella, muokatulla ja rakennetulla alueella.
Kylätontin alueella on pieniä aloja vähemmän muokatulta vaikuttavaa maastoa. Inventoija ei kuitenkaan
esitä aluetta muinaisjäännökseksi. Rakentamattomalla alueella ei havaittu merkkejä muinaisjäännöksistä
/ vanhasta kylätontista. Muinaisjäännösinventoinnin tekijä toteaa raportin lopussa vielä johtopäätöksinä
että Överkurkin vanha tonttimaa ympäristöineen on siinä määrin arkeologisessa mielessä tuhoutunut ja
mahdolliset vielä arkeologisesti jäljellä olevat maastot vähäisiä ja todennäköisesti hyvin sekoittuneita, niin
että kylätonttia ei ole syytä muinaisjäännökseksi luokitella. Inventoija toteaa myös että uudella rakennusalueella, tutkitun alueen länsiosassa (Kartanoalueen länsipuolella) ei ole muinaisjäännöksiä.
Inventointiraportti on kaava-asiakirjojen oheisaineistona. Inventoidun alueen ominaisuudet ja johtopäätökset on hyvin seikkaperäisesti kuvattu raportissa.
2.2 Maanomistus
Suunnittelualue on kokonaisuudessaan yksityisessä omistuksessa.
2.3 Ympäristöhäiriöt
Alueella ei ole merkittäviä ympäristöhäiriökohteita. Volsintien liikenne aiheuttaa kartanoalueen itäosaan
hieman häiriötä.
2.4 Suunnittelutilanne
2.4.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet
Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutumista tulee edistää kaikessa kaavoituksessa, yleispiirteisten kaavojen merkitys kuitenkin korostuu. Suunnittelualueelle ei
kohdistu Natura-aluevarauksia eikä myöskään muita suojeluohjelmien aluevarauksia. Kulttuurimaisemaalueita koskeva maakuntakaavan varaus ja kartanon suojelumerkintä on kuvattu kohdissa 2.4.2 (maakuntakaava) ja 2.4.3 (yleiskaava). Kaava-alueelle ei Volsintien lisäksi ole tiedossa liikenteen tai yhdyskuntatekniikan tai energiahuollon linja- tai muita yhteysvarauksia. Alueelle ei myöskään kohdistu virkistykseen,
retkeilyyn tai muuhun vapaa-aikaan liittyviä seudullisia tai alueellisia maankäytöllisiä intressejä. Kurk Golfin golfkenttä palvelee yleistä virkistystoimintaa.
2.4.2 Maakuntakaava
Suunnittelualueella on voimassa Uudenmaan maakuntakaava, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä
8.11.2006 sekä Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava, joka on vahvistettu 30.10.2014. Ote 1. ja 2. maakuntakaavojen yhdistelmästä on esitetty liitteellä 3a. Kartanoalueen itäreunaan on alueen läpi kulkevan
tien ympäristöön osoitettu ”Kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeä alue, tie tai kohde”, rasteriviivamerkintä. Uudessa 4. vaihemaakuntakaavaluonnoksessa kulttuurimaisemarajaus on laajentunut itäänpäin (liite 3b).
2.4.3 Yleiskaava
Kirkkonummen kunnan kokonaisyleiskaavassa kartanoalue on kokonaisuudessaan M-aluetta. Kartanoalueen eteläpuolella oleva golfkenttäalue on yleiskaavassa esitetty VU -alueena. Kartanoalueen itäpuolella sijaitseva uusi golfkenttäalue on M-aluetta. Päärakennus on osoitettu suojeltavaksi rakennukseksi (sr
258) ja Volsintien ympäristö kartanon tilakeskuksen kohdalla (tilakeskus mukaan lukien) kulttuuriympäristöksi (mi-158). Suojelumerkintä sr-258 sisältää (kaavaselostuksen mukaan) päärakennuksen 1917-1919,
vanhan päärakennuksen (mahdollisesti 1700 –luvulta), talousrakennuksen ja puiston. Ote yleiskaavasta
on esitetty liitteellä 4.
2.4.4 Asemakaavat
Kurkgårdin kartanoalue sisältyy ranta-asemakaavaan, jonka Kirkkonummen kunnanvaltuusto on hyväksynyt 28.03.1996. Ranta-asemakaava on vahvistettu 28.8.1997 / 5.10.1999 (ympäristökeskus valitti kaaSeppo Lamppu Tmi | Y1565267-7 | Kurtinniitynkuja 11 02780 Espoo | [email protected]
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
7 (17)
vasta mutta valitus hylättiin KHO:ssa). Ranta-asemakaavassa kartanoalue on osoitettu AM/s -alueena ja
2
sen rakentamistehokkuudeksi on osoitettu 0,03 (rakennusoikeus n. 3124 k-m ). Päärakennuksella, navetalla ja koilliskulman asuinrakennuksella on sr-1 suojelumerkintä. AM/s -alueen kaavamääräys on seuraava: ”Maatilojen talouskeskusten korttelialue. Alueelle saadaan rakentaa maatilataloutta ja siihen liittyviä sivuelinkeinoja palvelevia rakennuksia. Alueelle saadaan sijoittaa korkeintaan neljä asuntoa.”
/s-merkintä:
”Alue, jossa ympäristö säilytetään. Uudisrakentamisen tai olemassa olevaan rakennukseen tehtävien muutosten sekä piha-alueiden rakenteiden tulee sopeutua olemassa olevien rakennusten ja rakenteiden mittasuhteisiin, materiaaleihin, pintoihin ja väritykseen.”
sr-1-merkintä: ”Kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus, jota ei saa ilman pakottavaa syytä purkaa tai
rakennuksen ulkoasua muuttaa. Rakennuksessa suoritettavien korjaustöiden tulee olla
sellaisia, että rakennuksen ulkoasu sekä mahdollisuuksien mukaan myös huonejako, rakenne-ratkaisut ja sisustusdetaljit säilyvät alkuperäisen mukaisena. Tuhoutuneen rakennuksen paikalle saadaan rakentaa uusi rakennus.”
Kartanokorttelin länsipuolella oleva alue on ranta-asemakaavassa M -aluetta (Maa- ja metsätalousalue) ja
MU-1 -aluetta (Maa- ja metsätalousalue, jolla on ympäristöarvoja). Ote Kurkgårdin ranta-asemakaavasta
ja kaavamääräyksistä on esitetty tarkemmin liitteellä 5.
2.4.5 Rakennusjärjestys
Kirkkonummen kunnanvaltuuston 29.6.2006 hyväksymä rakennusjärjestys on tullut voimaan kuulutuksen
jälkeen 17.9.2008.
2.4.6 Yhdyskuntatekniikka
Kunnallinen vesi- ja viemäriverkosto ei toistaiseksi ulotu suunnittelualueelle. Voimassa olevassa Kurkgårdin ranta-asemakaavassa vesihuolto perustuu puhtaan käyttöveden osalta paikallisiin kaivoihin ja jätevesien käsittelylle on esitetty oma puhdistamoalue (jätevesien maaperäkäsittely). Puhdistamoaluetta ei ole
rakennettu.
Vesihuollon toteuttamisesta annetaan kaavassa omat ohjeet ja määräykset.
Kartanoalueen keskellä olevalle puutarha-/niittyalueelle on sijoitettu Kartanon päärakennusta varten maalämpöputkistot muutama vuosi sitten.
2.4.7 Pohjakartta ja maastotieto
Suunnittelun pohjakarttana käytetään voimassaolevan ranta-asemakaavan pohjana ollutta pohjakarttaa
mittakaavassa 1:2000. Pohjakartassa olevia tietoja täydennetään uusien teiden ja rakentamistilanteen
osalta. Korkeustietoja täydennetään uuden lasermalliaineiston korkeustietojen pohjalta.
2.4.8 Muut kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, selvitykset ja päätökset
Suunnittelussa otetaan huomioon olemassa olevat kulttuuri- ja rakennushistorialliset selvitykset sekä
Hertta (Oiva) ympäristötietojärjestelmän tiedot ja muut taustatiedot. Suunnittelualueelle on laadittu luontoselvitys kesällä 2007. Selvityksen on laatinut Ekotoni Ky ja selvitystyöstä on vastannut FL Jari Hietaranta. Rakennusten ja kartanomiljöön osalta tehdään tarpeen mukaan tarkentava selvitys työn aikana. Luontoselvitystä on täydennetty v. 2010 ja loppuvuodesta 2011 on laadittu muinaisjäännösselvitys (Mikroliitti
oy).
3
KAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET
3.1 Kaavasuunnittelun tarve
Ranta-asemakaavan muutostyö on käynnistynyt maanomistajan aloitteesta. Suunnittelualue on kokonaisuudessaan yksityisessä omistuksessa. Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa Kurkgårdin kartano-
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
8 (17)
alue on osoitettu yhtenä, noin kymmenen hehtaarin kokoisena korttelialueena/tonttina (AM/s). Alueelle
sallitaan enintään neljän asunnon sijoittaminen. Suunnittelutyön päätarkoituksena on mahdollistaa kaavamuutoksen avulla alueen käyttö sen muuttuneiden käyttötarpeiden mukaisesti. Yhtenä tarkoituksena on
tutkia mahdollisuudet pääosin alkuperäisen AM/s -alueen kokonaisrakennusoikeuden puitteissa osoittaa
osa asuinrakentamiseen tarkoitetusta rakennusoikeudesta kartano-alueen länsireunalle. Tavoitteena on
myös rakennusoikeuden jakaminen useampaan asuntoyksikköön kuin voimassa oleva kaava sallisi. Rakennusoikeuden uudelleen sijoittaminen ja asuntojen lukumäärän lisääminen edellyttävät kaavamuutosta.
3.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset
Kaavatyö on käynnistynyt maanomistajan hakemuksesta.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on käsitelty yhdyskuntatekniikan lautakunnassa 19.11.2009 (§ 110).
Kaava on kuulutettu vireille 16.12.2009. Kuulutus on ollut kunnan virallisella ilmoitustaululla sekä julkaistu
lehdissä: Kirkkonummen Sanomat ja Västra Nyland
3.3 Osallistuminen ja yhteistyö
3.3.1 Osalliset
Osallisia ovat MRL 62 §:n mukaan alueen maanomistajat sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin tehtävä kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat viranomaiset ja yhteisöt,
joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisilla on oikeus ottaa osaa kaavan valmisteluun, arvioida
sen vaikutuksia ja lausua kaavasta mielipiteensä.
Osallisia ovat:
•
Kaava-alueen omistajat sekä lähialueiden maanomistajat ja asukkaat.
•
Viranomaistahoista osallisia ovat kunta, Uudenmaan liitto, Uudenmaan ELY keskus, museovirasto
ja maakuntamuseo.
•
Mahdolliset alueella toimivat yleishyödylliset yhdistykset ja järjestöt.
3.3.2 Vireilletulo
Kaavatyö on käynnistynyt maanomistajan hakemuksesta. Osallistumis- ja arviointi-suunnitelma on käsitelty yhdyskuntatekniikan lautakunnassa 19.11.2009 (§ 110). Kaava on kuulutettu vireille 16.12.2009.
3.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) sekä muu suunnittelua koskeva aineisto on annettu tiedoksi
naapureille ja muille osallisille Kirkkonummen kunnan noudattaman tiedotuskäytännön mukaisesti.
3.3.4 Viranomaisyhteistyö
MRL 66 §:n mukainen aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu on pidetty Uudenmaan elinkeino-, liikenne ja
ympäristökeskuksessa (ELY) 27.1.2010.
Luonnos- ja ehdotusvaiheessa viranomaisilta pyydetään lausunnot ja hankkeesta pidetään tarvittaessa
toinen viranomaisneuvottelu/työneuvottelu.
3.4
Ranta-asemakaavan tavoitteet
3.4.1 Suunnitteluprosessin alussa määritellyt tavoitteet
Viime vuosina Kurkin kartanoalueen ja kartanoon liittyvien tilusten-maankäyttö on merkittävästi muuttunut. Maataloudesta toimintojen painopiste on siirtynyt vapaa-ajan palveluihin (golf ja loma-asuminen) ja
seudulle on rakennettu myös runsaasti uusia ympärivuotisia asuntoja. Kartanoalueella (AM/s -alue) on
2
ranta-asemakaavan mukaan rakennusoikeutta runsas 3100 k-m , josta käyttämättä on vajaa puolet. AluSeppo Lamppu Tmi | Y1565267-7 | Kurtinniitynkuja 11 02780 Espoo | [email protected]
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
9 (17)
eella on tällä hetkellä kaksi isompaa asuinrakennusta ja alueelle sallitaan enintään neljän asunnon sijoittaminen. Mikäli jäljellä oleva rakennusoikeus sijoitettaisiin kahteen uuteen asuinrakennukseen (kartanoalueella olevat 2 pientä asumusta poistettaisiin asuinkäytöstä), olisivat uudet asuinrakennukset hyvin
2
2
suuria (ka. 700-800 k-m ). Nykyinen kartanon päärakennus on 810 k-m joten uudet rakennukset vastaisivat suurimmillaan kooltaan päärakennusta.
Keskeisenä tarkoituksena on tutkia mahdollisuudet pääosin alkuperäisen AM/s -alueen kokonaisrakennusoikeuden puitteissa osoittaa asuinrakentamiseen tarkoitettu rakennusoikeus (jäljellä oleva rakennusoikeus) kartanoalueen länsireunalle. Tavoitteena on myös rakennusoikeuden jakaminen useampaan
asuntoyksikköön kuin voimassa oleva kaava sallisi. Samalla otetaan tarpeen mukaan tarkemmin huomioon rakennusten sekä kartanopuiston ja muun ympäristön maisemalliset, kulttuurimaisemalliset, historialliset ja rakennussuojelulliset lähtökohdat ja tavoitteet.
Keskeinen tavoite laadittavilla selvityksillä on varmistaa onko joiltain osin tarpeellista kattavammin täsmentää kartanon ydinalueen maankäyttöratkaisua ja kaavamääräyksiä. Lisäksi varmennetaan että uusi
rakentaminen on sopivaa erityisesti luonto- ja ympäristöolojen ja aluerakenteen osalta.
3.4.2 Suunnitteluprosessin aikana täsmentyneet tavoitteet
Ranta-asemakaavaehdotuksen viimeistelyvaiheessa vuoden 2014 alussa Kirkkonummen kunnan kaavoitus- ja mittausyksikköjen taholta ilmoitettiin, että Kurkgårdin ranta-asemakaavamuutoksessa ei voikaan
lisältä ympärivuotisten asuntojen lukumäärää. Kaavaratkaisun suunnittelua jatkettiinkin tältä pohjalta tutkimalla uusia vaihtoehtoja mm. loma- ja matkailupalvelujen toteuttamiseksi.
3.4.3 Aloitus- ja laatimisvaiheen mielipiteet, kannanotot ja lausunnot
Viranomaisneuvottelu 27.01.2010:
Hankkeen viranomaisneuvottelussa 27.01.2010 tuotiin esiin mm. seuraavia näkökohtia:
Luontoselvitysten täydennyksen yhteydessä edellytettiin että tarkistetaan vielä myös liirto-oravan mahdollinen esiintyminen suunnittelualueella.
Museovirasto edellytti muinaisjäännösinventoinnin suorittamista alueella, pääperusteena alueella sijainnut
keskiaikaisperäinen Kurkebyn kylä.
Kunnan ja myös Uudenmaan ELY-keskuksen taholta todettiin että osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa
esitetyt perustelut ja tavoitteet kaavan muutokselle ovat hyvä lähtökohta suunnittelulle. Erityisesti todettiin
että neuvottelussa esitelty alustava kaavaluonnos havainnollisti hyvin kaavamuutoksen pääperiaatteita ja
tavoitteita.
4
RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN VALMISTELUVAIHE JA
KAAVALUONNOS
Kurkgårdin ranta-asemakaavan luonnosvaiheessa laadittu kaavakartta, kaavamääräykset, kaavaselostus
ja muu valmisteluaineisto sekä kaavan kuvailu- ja arviointiaineisto ovat kaavan oheismateriaalina. Kurkgårdin ranta-asemakaavaluonnos oli nähtävillä 18.6.-6.7. ja 23.7. – 3.8.2012 väliset ajat. Kaavaselostuksen liitteenä on pienennös Kurkgårdin ranta-asemakaavan luonnosvaiheen kaavakartasta (Liite 6).
Kaavaluonnoksessa (25.04.2012 päivätty kaavaluonnos) kaava-alueen kokonaispinta-ala oli kaavakartan
2
mukaan yhteensä 15,3487 ha ja rakennusoikeus 3970 k-m . Kaavaluonnoksessa AP -alueen laajuus on
9,0078 ha (voimassa olevan ranta-asemakaavan AM/s -alue on kaavaluonnoksessa osoitettu AP/s 2
alueena) ja rakennusoikeus on yhteensä 1000 k-m . Rakennusoikeus muodostuu jo olemassa olevista ja
säilyvistä (suojeltavista: sr, sr-1) rakennuksista. AO -alueiden pinta-ala on 1,5053 ha ja rakennusoikeus
2
2
on yhteensä 820 k-m . Vastaavasti P -alueen pinta-ala on 0,6422 ha ja rakennusoikeus 900 k-m . Uudelle
alueelle siirretyn loma-asuntojen korttelialueen pinta-ala on 1,9308 ha ja rakennusoikeus on yhteensä
2
1250 k-m . RA -alueille saa rakentaa enintään viisi loma-asuinrakennusta.
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
10 (17)
Koko kaava-alueen rakentamistehokkuus on e = 0,026 ja rakentamiskortteleiden (AP, AO, P ja RA) osalta
tehokkuus on e= 0,034. Rakentamistehokkuus on hyvin alhainen.
5
RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN EHDOTUS
5.1 Ranta-asemakaavan muutoksen luonnoksesta saadut lausunnot ja tehdyt
muutokset ja tarkistukset
Kurkgårdin ranta-asemakaavaluonnos (25.04.2012 päivätty kaavaluonnos) oli nähtävillä 18.6.-6.7.2012 ja
23.7. – 3.8.2012 väliset ajat. Kaavaluonnoksesta jätettiin 9 viranomaislausuntoa. Yhtään huomautusta ei
jätetty. Lausunnon jättivät: Länsi-Uudenmaan maa-kuntamuseo 10.9.2012, Museovirasto 22.8.2012, Nimistötoimikunta 7.9.2012, Rakennusvalvonta 24.8.2012, Espoon seudun ympäristöterveys 24.7.2012,
Vesihuoltolaitos 16.8.2012, Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos 4.9.2012, Uudenmaan ELY-keskus 3.9.2012
ja Kirkkonummen kunta, ympäristönsuojelu 27.8.2012.
Lausunnoista on kooste kaava-asiakirjojen liitteenä ja kaavan laatijan vastineet on esitetty samassa liiteasiakirjassa (Liite 7). Vastineet on päivätty 16.12.2013, 28.02.2015
Vastineiden pohjalta kaavaratkaisuun on tehty mm. seuraavia tarkistuksia:
Kaavaluonnoksen korttelin 26 ja sen 2 RA -rakennuspaikkaa on poistettu kaava-alueen lounaiskulmasta.
Kaavaluonnoksen korttelin 26 alue on kaavaehdotuksessa esitetty VL/s -alueena.
Kaava-alueen länsireunaan esitetyt kolme RA -rakennuspaikkaa (kortteli 25) säilytetään pääosin kaavaluonnoksen mukaisesti. Kaavaehdotuksessa korttelia 25 supistetaan etelä-kaakkoisosasta ja kaarretaan
hieman enemmän länteenpäin, paremmin rinteen mukaiseksi. Nämä RA -rakennuspaikat sijoittuvat jo
olemassa olevan tien varteen. Tie johtaa laajalle niemialueelle johon voimassa olevassa kaavassa on
keskitetty merkittävä määrä RA -rakennuspaikkoja (selostuksen liitteenä on laajempaa aluetta kuvaava
kaavayhdistelmätuloste).
RA -alueen kaavamääräystä on muutettu rakennusvalvonnan lausunnon periaatteen mukaisesti sekä RA
-alueen määräyksestä kunnasta myöhemmin saatujen näkökantojen mukaisesti (tonttikohtainen rakennusoikeus on esitetty merkinnällä: as150 + sa30 + t70 = asuinrakennus 150 sauna 30 ja talousrakennukset yhteensä 70 kerrosalaneliömetriä).
Kaavakarttaan on lisätty rakennusalan raja jokaiselle RA -rakennuspaikalle vähintään 4 m rakennuspaikan välirajasta. Tällä ratkaisulla estetään mahdollisen tulipalon leviäminen naapurirakennuksiin.
Olemassa olevan rakennuskannan kuvausta on tarkennettu. Rakennusinventointi valokuvineen on kaavaaineistojen liitteenä. Kaava-alueen keskellä olevalla kahdella rakennuksella ei ole suojeluarvoja, joten ne
voidaan tarpeen mukaan korvata uusilla rakennuksilla (kanalarakennus ja tenniskentän eteläpuolinen
punainen pihamökki). Kaavaan on lisätty kattavat määräykset (ks. AO ja RM -alueet) rakennusten sopeuttamisesta ympäristöön (mm. julkisivujen väritys, materiaalit, kattomuoto ja katto-materiaali, katon väri).
Maakuntamuseon kommentin mukaisesti sr-1-merkinnän määräystekstistä on poistettu maininta "ilman
pakottavaa syytä". Määräystekstiin ”ma” on lisätty selvennys, että määräys käsittää korttelin 1 koko alueen.
Kaavan nimistö on tarkistettu nimistötoimikunnan päätöksen mukaisesti.
Vesihuoltoa koskeva määräys on muutettu muotoon: ”Ennen kaava-alueen rakentamiseen ryhtymistä on
laadittava vesihuollon yleissuunnitelma, joka on kunnassa hyväksytettävä. Suunnitelmassa tulee käsitellä
jätevesien johtaminen ja käsittely, puhtaan veden hankinta ja jakelu sekä hulevesien johtaminen ja käsittely.”
Maantien osalta kaavakarttaa on tarkistettu ELY-keskuksen lausunnon mukaisesti ja maantien aluetta
kuvaavat merkinnät on poistettu. Niille kohdille joista ei sallita liittymiä on lisätty liittymäkieltomerkintä (ks.
kaavakartta).
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
11 (17)
Kaava-aineistoihin on lisätty rakennuskantaa ja ympäristöä kuvaavat valokuvat ja tekstiosuus jossa rakennukset kuvaillaan ja niiden suojeluarvo todetaan.
Ympäristönsuojeluyksikön lausunnossa mainittu voimassa olevan ranta-asemakaavan MU-1 -alue on
ranta-asemakaavaehdotuksessa osoitettu VL/s -alueena, jolloin alue säilyy ja kehittyy luonnonmukaisena.
Erityisesti alueen maisemallinen rooli säilyy. Yksikön lausunnoissa mainitut pähkinäpensaat sijoittuvat
ranta-asemakaavassa osoitetuille muille VL/s -alueille sekä erityisesti luo-2 alueille.
Maisema- ja ympäristöolojen osalta kaavan määräyksiä on täsmennetty ja kaavaan on lisätty mm. maisemaoloja korostavat merkinnät (viivarasteri).
5.2 Kaavan rakenne ja kuvaus
Kurkgårdin ranta-asemakaavamuutoksessa kartanoalueen aikoinaan muotoutunut rakenne ja maankäyttö
säilyvät pääosin entisellään.
Kartanokeskus on osoitettu kaavamuutoksessa asuinrakennusten korttelialueena (A). Kaavamääräyksen
mukaan alue muodostuu Kurkgårdin kartanon entisen talouskeskuksen sisältämistä rakennuksista ja
niihin liittyvästä puistoalueesta. Kaavamääräyksen mukaan alueelle saa sijoittaa yhden asunnon kartanon
päärakennukseen. Alueelle saa sijoittaa myös toimisto- ja majoitustiloja sekä niitä palvelevia työ- ja varas2
totiloja. Kartanokeskusalueen (A) pinta-ala on 8.88475 ha ja rakennusoikeus on yhteensä 1000 k-m .
Rakennusoikeus muodostuu kokonaan olemassa olevista rakennuksista, jotka saunarakennusta lukuun
ottamatta ovat kaavassa suojeltuja (sr ja sr-1).
Kartanokeskuksessa säilyvät kaikki nykyiset rakennukset, jotka jo voimassa olevassa kaavassa ovat käytännössä kaikki merkitty suojelumerkinnöin. Kartanon päärakennus säilyttää arvokkaan asemansa kartanomiljöön tärkeimpänä ja myös kookkaimpana rakennuksena. Päärakennukselle johtava arvokas puukujanne säilyy ja se ylläpidetään myös tulevaisuudessa. Kartanon lähiympäristön puisto- ja piha-alueet
säilyttävät luonteensa ja hahmonsa. Kartanopihaan liittyvät talousrakennukset, autotallirakennus ja huvimaja säilyvät samoin kuin rannassa oleva sauna ja venevalkama-alue sekä korttelin koillisosassa sijaitseva vanha pieni kuivurirakennus.
Kartanon vanha päärakennus korttelin 1 kaakkoiskulmassa (tila 257-499-1-91) sijaitsee omalla AO tontillaan. Rakennus on muutama vuosi sitten peruskorjattu historiallisen arvonsa mukaisesti. Kartanon
päärakennus ja vanha päärakennus pihapiireineen ja puistoineen kattavat noin 80 – 90 prosenttia koko
kartanokorttelin pinta-alasta.
Alueen itäosassa sijaitseva kartanon vanha tuotantorakennusten alue on kaavamuutoksessa osoitettu
RM -alueena: ”Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM).” Alue muodostuu Kurkgårdin kartanon entisen talouskeskuksen tuotanto- ja talousrakennuksista (vanha iso navettarakennus) sekä niihin
liittyvästä talouspiha- ja puistoalueesta. Kaavamääräyksen mukaan alueelle saa sijoittaa talousrakennustiloja sekä toimisto-, myymälä- ja majoitustiloja ja niihin liittyviä työ- ja varastotiloja. Navettarakennuksen
pohjois-luoteispuolen rinteen yläosaan sijoittuvan matkailua palvelevien uusien loma-asuntojen rakennus2
2
ten osa-alueelle (ra) saa rakentaa yhden erillisen 120 k-m kokoisen ja kolme 120 k-m kokoista lomaasuntorakennusta. Uudet ra -rakennukset on tarkoitettu loma- ja matkailupalvelukäyttöön esim. vuokrattavina loma-asuntotiloina. Uusien rakennusten ympäristöön sijoittumisen, julkisivumateriaalien, kattomateriaalin ja värityksen osalta on annettu täsmälliset määräykset. RM -alueen pinta-ala on 0.9734 ha ja
2
rakennusoikeus 1230 k-m . Rakennusoikeus sisältää navettarakennukseen sijoittuvana rakennusoikeute2
na 730 k-m .
RM -alue ja sen lounais-länsireunaan (Bergrothintien eteläpuolelle) sijoittuvat kaksi AO -tonttia muodostavat julkisemman osan kartanomiljöötä, johon kuljetaan Bergrothintien kautta. Muu osa korttelista 1
muodostaa perinteisemmän kartanomiljöön, johon saavutaan omaa puistokujannetta pitkin. Samalla
”vanha” kartanoalue säilyttää yksityisemmän luonteensa. Vanhan päärakennuksen tontille (AO -tontti / tila
27-499-1-91) voidaan kulkea etelästä kartanokujan kautta ja myös pohjoisesta Bergrothintien kautta.
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
12 (17)
Kartanokorttelin länsipuolelle sijoittuu uusi kolmen loma-asuntorakennuspaikan (RA) kortteli (kortteli 25).
Mäenharjannealue ja siitä länteen sijoittuvat metsäalueet on muuntamia vuosia sitten päätehakattu. Alueelle on istutettu uusi puusto, joka kasvaa nopeasti ja ylittää jo normaalin omakotitalon korkeuden. Uusi
rakentamisalue sijoittuu luontevasti jo rakennetun länteen johtavan kaavatien itäpuolelle, pääosin loivasti
länteen (metsän keskiosaa kohti) viettävään rinteeseen. Lähimmästä loma-asunnon rakennuspaikasta on
järven rantaan matkaa yli 200 metriä. Kartanopihan ja korttelin 25 väliin sijoittuva mäenharjanne ja puistometsäalue peittävät tehokkaasti mahdolliset häiritsevät näkymät kartanon päärakennuksen ja uusien
loma-asuntojen välillä.
5.3 Mitoitus- ja määrätarkastelut
Kaavakartan mukaisesti kaavan pinta-ala on yhteensä 15,5941 ha ja kaavan kokonaisrakennusoikeus on
2
2
yhteensä 3800 k-m . A -alueen laajuus on 8,847 ha ja rakennusoikeus yhteensä 1000 k-m . Rakennusoikeus muodostuu pääosin jo olemassa olevista ja säilyvistä (suojeltavista: sr, sr-1) rakennuksista. AO 2
alueiden pinta-ala on 1,3111 ha ja rakennusoikeus on yhteensä 820 ka-m . RM -alueen pinta-ala on
2
0,9734 ha ja rakennusoikeus 1230 k-m . Loma-asuntojen korttelialueen RA pinta-ala on 0,8469 ha ja
2
rakennusoikeus on yhteensä 750 k-m . RA -alueille saa rakentaa enintään kolme loma-asuinrakennusta
(yksi loma-asunto tonttia kohden). Katualueiden (ranta-asemakaavatiet) pinta-ala on 0,7303 ha.
Koko kaava-alueen rakentamistehokkuus on e = 0,024 ja rakentamiskortteleiden (A, AO, RM ja RA) osalta tehokkuus on e= 0,032. Rakentamistehokkuus on hyvin alhainen ja se on myös hyvin todettavissa
kaavakartalla esitetystä maankäytöstä ja havainnekuvasta.
Suunnittelussa on otettu huomioon ympäristön asettamat lähtökohdat sekä luonto- ja ympäristöselvitysten
mukaiset erityiskohteet. Erityisesti on otettu huomioon rakennus-, maisema- ja ympäristönsuojelu.
5.4 Aluevaraukset
Kaava-alueen kokonaispinta-ala on kaavakartan mukaan yhteensä 15,5941 ha
Tilastotiedot, kaavaehdotus 28.02.2015:
rakennusoikeus: k-m
2
Käyttötarkoitus
pinta-ala
A
8,8475 ha
1000
RM
0,9734 ha
730
navetta -rm
500
loma-asunnot ra ja talousrakennus t20
AO
1,3111 ha
820
RA
0,8469 ha
750
VL
2,8849 ha
-
Kadut
0,7303 ha
-
Yhteensä:
15,5941 ha
3800 k-m
2
2
Voimassa olevan Kurkgårdin ranta-asemakaavan mukaan (AM/s) alueen rakennusoikeus on 3100 k-m .
5.5 Kaavan vaikutukset
Kaavaluonnokseen verrattuna Kurkgårdin kaavaehdotuksessa on lausuntojen ja kunnassa pidettyjen
työpalaverien pohjalta tehty useita muutoksia ja tarkennuksia. Yleisesti kaavaehdotuksesta voi todeta,
että verrattuna nykyiseen, voimassa olevaan ranta-asemakaavaan ottaa uusi kaava aiempaa tarkemmin
huomioon maisema- ja ympäristöolosuhteet. Voimassa olevassa kaavassa mm. rakennusala on hyvin
laaja ja väljä ja ulottuu pitkälle pohjoisrinteen alempiin osiin. Erityisen hyvin uusi kaava ottaa huomioon
muuttuneet toiminnalliset olosuhteet. Kaavassa on selkeä elinkeinopoliittinen kehittämisote. Mahdollistamalla majoituspalvelujen ja muiden palvelujen kehittämisen sekä loma-asumisen lähellä golfalueen palveSeppo Lamppu Tmi | Y1565267-7 | Kurtinniitynkuja 11 02780 Espoo | [email protected]
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
13 (17)
luja (ravintola ja golfin peluu) tuetaan selkeästi elinkeinojen kehittämistä ja vapaa-ajantoimintojen kehittämistä ja ylläpitoa. Ilman em. toiminnoista saatavia tuloja on Kurkin kartanoalueen suojelurakennusten ja
maisema-arvojen ylläpito erityisen vaikeaa, koska Kurkin kartanoalueen suojeltujen rakennusten määrä
on suuri ja koska kartanoalue on kooltaan laaja. Kun otetaan huomioon kaavamuutoksen asettamat nykyistä tiukemmat velvoitteet alueen luonto- ja ympäristöolosuhteiden, maiseman sekä kulttuurihistoriallisesti merkittävien rakennusten vaalimiseksi, kunta voi myös poiketa perinteiseen omarantaiseen rantaasemakaavaan kuuluvista maanomistajien tasapuolisen kohtelun tiukimmista periaatteista rakennusoikeuden ja rakennuspaikkojen osalta kompensaationa em. velvoitteille.
Vaikutuksia on kuvattu myös kohdassa 5.2. Rakennetuille (täydennysrakennettaville) alueille on kaavassa
annettu kattavat ohjeet rakennusten ulkoasusta ja arkkitehtuurista sekä maisema- ja ympäristöolosuhteiden huomioon ottamisesta. Käytännössä kaikki (vanhat) rakennukset korttelissa 1 on osoitettu suojeltavina rakennuksina (sr ja sr-1).
Kaavassa on annettu kattavat ohjeet myös maisema- ja ympäristöolosuhteiden huomioon ottamisesta
(ks. myös kaavamääräykset kohdassa 5.6).
Kulttuurihistoria-maisema
Käytännössä ranta-asemakaavan muutosalueeseen sisältyvä Kurkgårdin kartanomiljöö rakennuksineen
on keskeisiltä alueiltaan suojeltu jo voimassa olevassa ranta-asemakaavassa. Myös Volsintien tiealue
sekä sen itäpuolella olevat kartanon historiallisesti arvokkaat rakennukset ja miljöö on suojeltu. Huomioitavaa onkin, että myös Volsintien tiealueelle (LYT) on voimassa olevassa ranta-asemakaavassa esitetty
suojelumerkintä /s-2, joka velvoittaa ottamaan tiesuunnittelussa huomioon myös ympäristö- ja kulttuuriarvot. Suojelumerkinnän /s-2 kaavamääräys on seuraava: ”Tiealueen osa, jonka käytön suunnittelussa ja
rakentamisessa on otettava huomioon, ettei alueella tehdä toimenpiteitä, jotka saattaisivat heikentää alueen maisemallisia, kulttuurihistoriallisia tai muita vastaavia arvoja.” Tieviranomainen vastusti aikoinaan
lausunnossaan suojelumerkinnän asettamista yleiselle tielle. Maanomistaja ja kaavan laatija sekä Kirkkonummen kunta ranta-asemakaavan hyväksyjänä pitivät kiinni näkemyksestä, että Volsintie ja sen välittömään lähiympäristön sijoittuvat rakennukset ja rakenteet ovat hyvin keskeinen osa alueen kulttuuriympäristöä ja näin ollen myös yleiselle tielle asetettiin ranta-asemakaavassa tieympäristön suojelumerkintä.
Suojelumerkinnällä (/s-2) onkin mahdollisimman hyvin turvattu Kurkgårdin kartanomiljöön ympäristö- ja
suojeluarvojen huomioon otto myös mahdollisissa Volsintien suunnittelu- ja parantamishankkeissa.
Kartanoalueen rakennuskantaan ei tule oleellisia muutoksia, mutta sen sijaan suojelumääräyksiä on edelleen täsmennetty ja kartanokorttelissa tapahtuvalle rakentamiselle on annettu hyvin tiukat määräykset.
Kartanoalueen pohjoisrinteeseen aiemmin ulottunut rakennusala on kokonaan poistettu ja kaavamuutoksen mahdollistama uusi rakentaminen on rajattu hyvin tiukasti navettarakennuksen ja kartanon väliselle
alueelle.
Yhteenvetona voidaan todeta, että voimassa olevassa ranta-asemakaavassa ja uudessa rantaasemakaavan muutoksessa on suojeltu ja varmistettu koko laajan kartanoalueen tulevaisuus: Kartanoalue rakennuksineen, Volsintien alue ja Volsintien itäsivulle sijoittuvat Kurkgårdin kartanoalueen muut
historiallisesti arvokkaat rakennukset. Ranta-asemakaavoituksessa on näin ollen otettu erinomaisesti
huomioon kartanon historiallinen tausta ja turvattu hyvin pysyvästi alueen kulttuurihistorialliset arvot ja
Kurkgårdin kartanoalueen tuleva kehitys sekä ympäristöarvojen vaaliminen.
Asuminen, sosiaaliset vaikutukset, palvelut, talous
Kaava-alueella on nyt kolme ympärivuotista asuintaloutta (päärakennus, vanha päärakennus ja asuntona
vuokrattu pieni rakennus). Neljäs rakennus on nyt vuokrattuna loma-asuinkäyttöön. Voimassa olevaan
ranta-asemakaavaan verrattuna ympärivuotisten asuinyksikköjen määrä ei muutu. Alueelle saa voimassa
olevan ranta-asemakaavan ja myös kaavamuutoksen mukaisesti olla enintään neljä ympärivuotiseen
käyttöön tarkoitettua asuinrakennusta. Kaavan toteutuminen ei oleellisesti kasvata kunnallisten peruspalvelujen tarvetta alueella.
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
14 (17)
Uusi kartanokorttelin länsi-puolelle sijoittuva korttelialue on osoitettu kokonaan loma-asuinkäyttöön (RAalueet korttelissa 25). Uusi rakentaminen (RA -alueet) sijoittuu jo rakennetun ajotien varteen eikä rakentamisella suljeta olemassa olevia liikkumismahdollisuuksia maastossa, eikä vähennetä virkistysalueiden
määrää. Loma-asuntoalue (3 tonttia) liittyy rakenteellisesti selkeästi läntisen niemialueen lomaasuntorakenteeseen (ks. Liite 10: Aluerakenne). Niemialueelle on jo rakennettu yksi rantasaunamökki,
joka on vakituisessa käytössä. Muiden niemialueen RA alueiden rakentamista on myös selvitelty. Niemialueen RA alueiden omistuspohja on eri kuin kartanokeskuksen. Uusien RA -tonttien ja kartanokeskuksen
väliin jäävä puistometsäalue ja mäenharjanne erottaa kartanon ja loma-asumisen toiminnallisesti ja visuaalisestikin selkeästi omiksi alueikseen.
Uudet asuintaloudet voivat hyödyntää Kurk Golfin virkistyspalveluja (golfin peluu) ja myös kahvila/ravintolapalveluja. RM -alueen myymälästä voi ostaa lähialueilla tuotettuja elintarvikkeita ja muita tuotteita (myymälän toiminta ei ole ollut päivittäistä).
Maanomistaja vastaa kaavan toteutuksesta sekä teiden ja vesihuollon rakentamisesta ja ylläpidosta, joten
kaavan totuttaminen ei tuo Kirkkonummen kunnalle taloudellisia velvoitteita. Mikäli kaava saa lainvoiman
ja loma- ja matkailupalvelujen kehittäminen toteutuu, syntyy alueelle uusia työpaikkoja jotka ovat kunnan
elinkeinopolitiikan mukaisia ja tukevat hyvin myös Kurk Golfin palvelujen kehittämistä.
Vesihuolto
Vesihuolto tullaan järjestämään kiinteistökohtaisesti tai yhteistoiminnassa koko kaava-alueen osalta. Vesihuollon toteuttamisesta on annettu omat kaavamääräykset jossa edellytetään, että: ”Ennen kaavaalueen rakentamiseen ryhtymistä on laadittava vesihuollon yleissuunnitelma, joka on kunnassa hyväksytettävä. Suunnitelmassa tulee käsitellä jätevesien johtaminen ja käsittely, puhtaan veden hankinta ja jakelu sekä hulevesien johtaminen ja käsittely.”
Tiestö-kadut
Ajoneuvoyhteydet on osoitettu nykyisten rakennettujen teiden mukaisesti kaavateinä ja osin ajomerkinnöillä alueiden sisällä. Teiden nimistö on tarkistettu nimistötoimikunnan päätöksen mukaisesti.
Liittyminen Volsintiehen on määritelty voimassa olevassa ranta-asemakaavassa. Tieviranomaisten mukaan Volsintietä ei ole ollut tarve ottaa mukaan kaavamuutosalueeseen.
Melu ja muut ympäristöhäiriöt
Alueella ei ole erityisiä ympäristöhäiriökohteita tai häiriötekijöitä. Volsintien lähelle ei kaavassa osoiteta
uutta asuinrakentamista, joten Volsintien vähäisellä liikennemelulla ei ole merkitystä kaavan osalta. Lisäksi isokokoinen navettarakennus toimii muurina mahdollisen liikennemelun ja uusien omakotirakennuspaikkojen välillä.
5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset
Kaavamerkinnät ja määräykset on esitetty kokonaisuudessaan kaavaselostuksen liitteellä 8. Perusmääräysten lisäksi on annettu seuraavia määräyksiä:
Asuinrakennusten korttelialue (A)
Alue muodostuu Kurkgårdin kartanon entisen talouskeskuksen sisältämistä rakennuksista ja niihin liittyvästä puistoalueesta. Alueelle saa sijoittaa yhden asunnon kartanon päärakennukseen. Alueelle saa sijoittaa myös toimisto- ja majoitustiloja sekä niitä palvelevia työ- ja varastotiloja.
Erillispientalojen korttelialue (AO)
Alueelle saadaan rakentaa yksiasuntoisia asuinrakennuksia ja niihin liittyviä sauna- ja talousrakennuksia.
Kullekin ohjeellisena esitetylle tontille saa rakentaa vain yhden asuinrakennuksen. Alueelle ohjeellisena
esitettyä tonttimäärää ei saa ylittää.
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
15 (17)
Rakentamisen aiheuttamat pengerrykset tulee toteuttaa mahdollisimman loivilla maa-ainesluiskilla, joihin
on istutettu pensaita, puita tai muuta kasvillisuutta. Pihoja ei saa aidata vaan ne tulee erottaa ympäristöstään tarvittaessa pensasistutuksin.
Uusiin rakennuksiin ei saa rakentaa ullakkoa eikä maanpäällistä kellaria. Rakennuksissa ei saa olla erkkereitä eikä julkisivusta sisään vedettyjä tai korkeilla pilareilla seisovia terasseja.
Uusissa rakennuksissa tulee olla harjakatto, jonka kaltevuus on 1:1,5-1:3. Kattojen tulee olla tummanharmaata tai mustaa konesaumattua peltiä. Kiiltäviä katteita ei sallita. Asuinrakennusten julkisivujen tulee
olla pääasiassa oljenkeltaiseksi maalattua puu-paneelia sekä sauna- ja talousrakennusten punamullanpunaiseksi maalattua puu-paneelia. Niissä saa olla ikkuna-aukotusta enintään ¼ julkisivusta. Rakennusten sokkeli saa olla enintään metrin korkuinen.
Loma-asuntojen korttelialue (RA)
Yhdelle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen loma-asuinrakennuksen, yhden saunan ja
talousrakennuksia. Alueelle ohjeellisena esitettyä rakennuspaikkamäärää ei saa ylittää.
Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM)
Alue muodostuu Kurkgårdin kartanon entisen talouskeskuksen tuotanto- ja talousrakennuksista sekä
niihin liittyvästä talouspiha- ja puistoalueesta. Alueelle saa sijoittaa talousrakennustiloja sekä toimisto-,
myymälä- ja majoitustiloja ja niihin liittyviä työ- ja varastotiloja.
Loma-asuntojen osa-alueelle (ra) saa rakentaa loma-asuntorakennuksia: tontille 5 kolme loma-asuntoa ja
tontille 6 yhden loma-asunnon. Rakentamisen aiheuttamat pengerrykset tulee toteuttaa mahdollisimman
loivilla maa-ainesluiskilla, joihin on istutettu pensaita, puita tai muuta kasvillisuutta. Pihoja ei saa aidata
vaan ne tulee erottaa toisistaan tarvittaessa pensasistutuksin. Rakennuksissa ei saa olla erkkereitä eikä
sisään vedettyjä tai korkeilla pilareilla seisovia terasseja. Uusissa rakennuksissa tulee olla harjakatto,
jonka kaltevuus on 1:1,5. Kattojen tulee olla tummanharmaata tai mustaa konesaumattua peltiä. Kiiltäviä
katteita ei sallita. Rakennusten julkisivujen tulee olla punamullanpunaiseksi maalattua puupaneelia ja
niissä saa olla ikkuna-aukotusta enintään ¼ julkisivusta. Rakennusten sokkeli saa olla enintään metrin
korkuinen. Tontilla 5 sijaitsevien loma-asuntojen tulee sijaita samalla korkeustasolla toistensa kanssa ja
olla keskenään samanlaisia kooltaan ja ulkonäöltään.
Suojeltava alueen osa (s-1)
Merkintä tarkoittaa Kurkgårdin kartanoon johtavan ajotien varressa olevaa puukujannetta. Puukujanne
tule säilyttää. Tuhoutuneiden puiden tilalle tulee istuttaa uudet puut.
Ympäristöolosuhteiltaan tai maisemakuvaltaan tärkeä alueen osa (ma/1, ma/2, ma/3)
Osa-alue ma/1 tulee ylläpitää ja kehittää edelleen puistometsäalueena. Osa-alue ma/2 tulee säilyttää
avoimena niittymäisenä alueena tai alueelle voidaan rakentaa korkeatasoinen puutarha. Suositeltavaa on
mahdollisuuksien mukaan hyödyntää toteutuksessa alueelle aikoinaan laadittua puutarhasuunnitelmaa.
Osa-alue ma/3 hoidetaan avoimena tai puoliavoimena niittymäisenä alueena. Istutuksissa suositaan
alueelle tyypillisiä puu- ja pensasryhmiä.
Suojeltava rakennus (sr-1)
Kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus, jota ei saa purkaa tai rakennuksen ulkoasua muuttaa. Rakennuksessa suoritettavien korjaustöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen ulkoasu sekä mahdollisuuksien mukaan myös huonejako, ja rakenneratkaisut säilyvät alkuperäisen mukaisena. Tuhoutuneen rakennuksen paikalle saadaan rakentaa uusi vastaavankokoinen rakennus.
Suojeltava rakennus (sr)
Historiallisesti arvokas tai kyläkuvan säilymisen kannalta tärkeä rakennus, jota ei saa purkaa. Rakennuksessa suoritettavien korjaus tai muutostöiden on oltava sellaisia, että rakennuksen historiallisesti arvokas
tai kyläkuvan kannalta merkittävä luonne säilyy. Tuhoutuneen rakennuksen paikalle saadaan rakentaa
uusi vastaavankokoinen rakennus.
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
16 (17)
Alue, jossa ympäristö säilytetään (/s)
Uudisrakentamisen, tai olemassa olevaan rakennukseen tehtävien muutosten ja laajennusten tulee sopeutua olemassa olevien rakennusten ja rakenteiden mittasuhteisiin, materiaaleihin, pintoihin ja väritykseen.
Luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue (luo/2, luo/5)
Mahdollinen metsälain 10 §:n, tai luonnonsuojelulain 29 §:n mukainen kohde, tai jokin muu ympäristö- tai
luonnonarvoiltaan merkityksellinen kohde. Kohteen ominaispiirteitä ei saa heikentää. Numero viittaa kaavaselostuksen liitteenä olevan luontoselvityksen kohdenumeroon.
Maakunnallisesti merkittävä kulttuurihistoriallinen ympäristö (ma)
Alueella tapahtuvassa rakentamisessa ja ympäristönhoidossa on otettava huomioon kulttuuriympäristön
ominaispiirteiden vaaliminen ja turvattava merkittävien maisema- ja kulttuuriarvojen säilyminen. Kulttuurimaisemaan merkittävästi vaikuttavista hankkeista on kuultava museoviranomaisia. Määräys koskee
koko korttelia 1.
Yleiset määräykset:
Ennen kaava-alueen rakentamiseen ryhtymistä on laadittava vesihuollon yleissuunnitelma, joka on kunnassa hyväksytettävä. Suunnitelmassa tulee käsitellä jätevesien johtaminen ja käsittely, puhtaan veden
hankinta ja jakelu sekä hulevesien johtaminen ja käsittely.
Lähivenepaikka (lvl)
Rakennusalalle saa rakentaa lähivenepaikan käyttöä palvelevia rakenteita.
5.7 Nimistö
Nimistötoimikunta on tehnyt ehdotuksen alueen tiennimistä 26.8.2008 § 19 ja alueen nimistöä on täydennetty kunnanarkkitehdin päätöksellä 29.9.2008 § 8. Nimistötoimikunta toteaa lausuntonaan, että karttaan
ja kaavaselostukseen tulee merkitä osoite- ja muu nimistö ja kaavaselostukseen tulee liittää nimiluettelo
kahdella kielellä.
Alueella olevien teiden nimiksi on hyväksytty:
Kurkinkaari - Kurksvängen
Kurkin puistotie - Kurk allén
Kurkinkuja - Kurkgränden
Bergrothintie – Bergrothsvägen
Nimistö on merkitty kaavakarttaan nimistötoimikunnan päätöksen mukaisesti. Puistoille ei ole merkitty
nimiä.
6
ASEMAKAAVAN TOTEUTUS
6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat
Ranta-asemakaavakartta on tulostettu pohjakartan lisäksi ortoilmakuvan ”päällä”. Ilmakuvapohjainen
tuloste havainnollistaa hyvin kaava-alueen ja ympäröivien alueiden olosuhteita (Havainnekuva: Liite 9).
Rakennetut alueet ja kaavan salliman lisärakentamisen sijoittuminen ja määrä on selkeästi todettavissa.
Ilmakuvatuloste osoittaa rakennusten ja ajoteiden lisäksi hyvin myös nykyisen puuston ja muun kasvillisuuden. Voidaan todeta, että kasvillisuus säilyy hyvin ja rakentamisen määrä suhteessa alueen kokoon
on hyvin vähäinen. Kartanon päärakennus pihapiireineen säilyttää hyvin asemansa alueen keskipisteenä
ja hallitsevana rakennuksena ja rakennusmiljöönä.
Kirkkonummen kunta
28.02.2015
17 (17)
Toteutusta ohjataan aiempaa tiukemmilla rakennusaloilla ja kaavamääräyksillä. Kaavamääräyksissä on
ohjeistettu mm. rakennusten ympäristöön sovittamista, massoittelua, materiaalivalintaa, väritystä (julkisivut ja katto) ja rakennusten tonttisijoittelua. Uusille omakotitaloille (2 kpl) on esitetty myös harjan suunta
samoin RM korttelialueen pienille ra–loma-asuntorakennuksille ja samalla on määrätty mihin rakennusalan rajaan rakennukset tulee rakentaa kiinni.
6.2 Toteutus ja ajoitus
Suunnittelualue on kokonaan yksityisessä omistuksessa. Alue on perusrakenteeltaan ja isoimpien rakennusten osalta rakentunut jo kaavan mukaisesti. Uusi rakentaminen kartanokorttelin alueella (kortteli 1)
täydentää jo olemassa olevaa rakennettua ympäristöä. Uutta rakentamista korttelin 1 alueella voi käytännössä sijoittua vain rakennuspaikoille 3 ja 4 sekä RM -alueen ra -rakennusaloille. Kaavan mahdollistamat
uudet loma-asuintontit rakennetaan näillä näkymin suvun omaan käyttöön useamman vuoden kuluessa
(korttelin 25 kolme RA -rakennuspaikkaa).
6.3 Toteutuksen seuranta
Kaava-alueen toteutuksen seurannasta vastaa Kirkkonummen kunta.
Espoo 28.02.2015
Seppo Lamppu tmi
Seppo Lamppu DI, kaavan laatija

Kurkgårdin ranta-asemakaavan muutosehdotuksen kaavaselostus

Transcription

Similar documents

= Vireillä olevan kaava-alueen likimääräinen sijainti Levin

Ohjeita Kulosaaren kartanon tilojen vuokraajille.pdf

Kirkkonummen Sanomat 6.8.2015 - Suomen Vaunuhistoriallinen

Tutustu juhlaesitteeseemme tästä

Valopeilin asennusohjeet TXVP-001-008

Sodankylä Korteojan ranta-asemakaavan osittainen muutos

Suurella Sydämellä - Kirkkonummen suomalainen seurakunta

Sukukokouskutsu 2014.pdf

4 Hakunila–Länsimäki

Kokoukset-esitteeseen - Kartanokylpylä Kaisankoti