Näytesivut

1
2
2. Asuntokauppa
2.1. Asuntokaupan lainsäädäntö
lis
iv
ut
Asuntokaupalla tarkoitetaan irtainta asuntokauppaa vastakohtana kiinteistönkaupalle. Keskeisimpiä asuntokaupan kohteita ovat asunto-osakkeet.
Asunto-osakkeen kauppa on irtaimen kauppaa, ja sitä säänteli aikaisemmin
kauppalaki. Kauppalaki ei kuitenkaan käsitellyt riittävästi asuntokauppaan liittyviä erityiskysymyksiä ja tästä aiheutui ongelmia, etenkin jos myydyssä asunnossa
ilmeni virheitä. Myös kuluttajansuojan katsottiin olevan asuntokaupan kannalta
puutteellinen. Näiden puutteiden ja ongelmien ratkaisemiseksi säädettiin erillinen asuntokauppaa koskeva laki. Tämä asuntokauppalaki astui voimaan 1.9.1995.
Asuntokauppalakia muutettiin vuonna 2006 melko laajasti, ja muutokset astuivat
pääosin voimaan 1.1.2006.
M
al
Oikeustoimilaki
Yleiset sopimuksen tekemistä koskevat perussäännökset sisältyvät oikeustoimilakiin (228/1929; OikTL). Tämä laki säätelee sopimuksen syntymiseen ja pätemättömyyteen liittyviä seikkoja. Oikeustoimilakia sovelletaan myös asuntokauppaan
ja erityisesti asuntokaupan ostotarjoukseen.
Asuntomarkkinointiasetus
Kuluttajansuojalain 2 luvun 6 §:n nojalla on annettu asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (130/2001; asuntomarkkinointiasetus). Tämä
asetus sisältää luettelon seikoista, jotka elinkeinonharjoittaja tai kiinteistönvälitysliike on velvollinen ilmoittamaan asuntojen markkinoinnin eri vaiheissa.
Kiinteistönvälitysliikkeen oikeuksista ja velvollisuuksista säädetään erikseen
laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä eli välityslaissa (1074/2000,
VälitysL). Nämä säädökset koskevat kuitenkin vain välitysliikkeen ja myyjän sekä
toisaalta välitysliikkeen ja ostajan välistä suhdetta.
Asuntokauppa 183
taitto_2.indd 183
1.6.2015 13.48
Asunto-osakeyhtiölaki
Asuntokaupan ylivoimaisesti yleisin kohde on asunto-osake. Kaupan kohteena
olevat asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat arvopapereita, jotka oikeuttavat tietyn
asunto-osakeyhtiön omistaman osakehuoneiston sekä mahdollisesti muiden tilojen tai alueiden hallintaan. Asunto-osakkeen omistamisen tuottamat oikeudet
ja velvollisuudet määritellään asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009; AOYL) ja kyseisen yhtiön yhtiöjärjestyksessä. Keskeisin näistä oikeuksista on tietenkin oikeus
hallita tiettyä huoneistoa ja siihen kenties liittyvää piha-aluetta. Asunto-osakeyhtiölakia käsitellään tarkemmin luvussa 3.
2.2. Asuntokauppalaki
ut
Asunto-osake
Asuntokauppalaki koskee nimenomaan asunto-osakkeiden kauppaa. Asuntoosakkeilla tarkoitetaan sekä asunto-osakeyhtiön osakkeita että kiinteistöosakeyhtiön osakkeita, jos ne oikeuttavat asunnon hallintaan (AsKL 1:3).
al
lis
iv
Muu yhteisöosuus
Asuntokauppalakia sovelletaan myös, kun muu yhteisöosuuden omistaja tai yhteisön jäsen luovuttaa vastiketta vastaan yhteisöosuuden tai jäsenyyden tuottaman, tiettyyn asuntoon kohdistuvan asumisoikeuden. Tämä tarkoittaa, että lakia
sovelletaan tällä perusteella myös asunto-osuuskunnan osuuden myyntiin silloin,
kun osuus oikeuttaa tiettyyn asuntoon. Laki koskee soveltuvin osin myös asuntoosakkeiden ja asunto-osuuksien vaihtoa (AsKL 1:1).
M
Myös loma-asunnot
Asumiskäytön luonteella ei ole merkitystä, sillä asuntokauppalakia sovelletaan sekä vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitetun asunnon että loma-asunnon kauppaan.
Osaomistusasunnot
Asuntokauppalakia sovelletaan myös osaomistusasuntojen kauppaan. Osaomistusasunnolla tarkoitetaan asuinhuoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkeinonharjoittajan ja asuinhuoneiston hallintaoikeuden saajan kesken ja jonka hallinta lisäksi perustuu vuokra- tai muun sopimuksen tekemiseen. Osaomistusasunnoille on ominaista, että toisena osaomistajana on perustajaosakas tai muu elinkeinonharjoittaja. Osaomistusasunnon kaupassa on kysymys sopimuskokonaisuudesta, joka muodostuu osakkeiden tai osuuksien osan kaupasta ja vuokraso184 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
taitto_2.indd 184
1.6.2015 13.48
pimuksen tai muun vastaavaan tarkoitukseen tähtäävän sopimuksen tekemisestä.
Asuntokauppalain soveltamisalan ulkopuolelle jäävät kaupat
Asuntokauppalaki ei lähtökohtaisesti koske sellaisten yhteisöosuuksien, siis esimerkiksi asunto-osakeyhtiön osakkeiden, kauppaa, jotka oikeuttavat hallitsemaan
vain autotallia, varastotilaa tai liikehuoneistoa. Näiden osakkeiden kauppaan sovelletaan kauppalakia. Jos asumiseen läheisesti liittyvän tilan erilliset osakkeet, kuten
autotalli- tai varasto-osakkeet, myydään uuden asunnon kaupan yhteydessä, sovelletaan tällöin myös näiden osakkeiden kauppaan asuntokauppalain 4 lukua.
Asuntokauppalakia ei myöskään sovelleta aikaosuusasuntojen tai asumisoikeusasuntojen kauppaan.
2
M
al
lis
iv
ut
Määritelmiä
Seuraavassa esitetään eräitä asuntokauppalain keskeisiä määritelmiä, joiden ymmärtäminen on tarpeen asuntokauppalakia sovellettaessa.
Asuntoyhteisö = asunto-osuuskunta, asunto-osakeyhtiö tai muu osakeyhtiö,
jonka osake yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan
asuinhuoneistoa (AsKL 1:3).
Kuluttaja = luonnollinen henkilö, joka hankkii asunto-osakkeen tai muun
asunnon hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden pääasiassa muuta tarkoitusta
kuin elinkeinotoimintaa varten (AsKL 1:3).
Perustajaosakas = henkilö, yhteisö tai säätiö, joka merkitsee tai muuten omistaa yhteisöosuuden, useimmiten asunto-osakkeen, rakentamisvaiheen aikana. Perustajaosakkaana ei kuitenkaan pidetä henkilöä tai tahoa, joka on luovuttanut
omistusoikeuden osuuteen ennen kuin sitä on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi, ellei saateta todennäköiseksi, että luovutuksensaaja on toiminut luovuttajan välikätenä.
Joskus rakentamisvaiheen aikana yhteisöosuuden omistavaa henkilöä ei pidetä asuntokauppalaissa määriteltynä perustajaosakkaana. Perustajaosakkaana ei
esimerkiksi pidetä osakasta, joka on luovuttanut omistusoikeuden osakkeeseen
ennen kuin sitä on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi, ellei saateta todennäköiseksi, että luovutuksensaaja on toiminut luovuttajan välikätenä.
Perustajaosakkaana ei myöskään pidetä kuluttajaa, joka on saanut omistusoikeuden osakkeeseen luovutuksella ennen rakentamisvaiheen päättymistä, ellei saateta todennäköiseksi, että kyseinen henkilö on toiminut luovuttajan välikätenä. Tosiasiallinen perustajaosakas on arvioitava kussakin yksittäistapauksessa erikseen.
Perustajaosakkaana ei pidetä luonnollista henkilöä, joka on merkinnyt yhteisöosuuden ennen rakentamisvaiheen päättymistä tarkoituksenaan hankkia asuinAsuntokauppa 185
taitto_2.indd 185
1.6.2015 13.48
huoneisto itselleen tai perheenjäsenelleen (AsKL 1:4).
On syytä huomioida, että yhtiölainsäädännön mukainen perustajaosakas ei
välttämättä ole asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas. Asuntokauppalain
tarkoittaman perustajaosakkaan ei siis ole tarvinnut perustaa yhtiötä.
Elinkeinonharjoittaja = luonnollinen henkilö tai yksityinen tai julkinen oikeushenkilö, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä hankittavaksi vastiketta vastaan (AsKL 1:3).
lis
iv
ut
Asuntokauppa tapahtumaketjuna
Kun asuntokauppaa tarkastellaan vaiheittaisena tapahtumaketjuna, tulee pohtia
ainakin seuraavia seikkoja:
• asuntokaupan kohde = mitä myydään?
• kauppaneuvottelut / kohteen markkinointi
• ostotarjoukset
• sopijapuolet = kuka myy?
• kaupan tekeminen ja kaupan ehdot
• kaupan jälkitoimet
• sopimusrikkomukset.
Seuraavassa asuntokauppaa käsitellään edellä esitetyn jäsentelyn pohjalta.
al
2.3. Asuntokaupan kohde = Mitä myydään?
M
2.3.1. Asunto-osakkeet
Asuntokaupan kohteena on lähes aina asunto-osake. Joskus kohteena voi olla myös asunto-osuuskunnan osuus, mutta se on selvästi harvinaisempaa. Tässä
yhteydessä keskitytään tarkastelemaan nimenomaan asunto-osakkeen kauppaa.
Asunto-osakkeen kaupassa on kyse arvopaperikaupasta. Kaupan kohteena ovat
arvopaperit eli asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä yhtiön omistamaa osakehuoneistoa sekä huoneistoon mahdollisesti liittyvää
piha-aluetta tms. Olipa kyse sitten käytetyn tai uuden asunnon kaupasta, on kaupan kohteena nimenomaan asunto-osake.
Osakekirja
Asunto-osakeyhtiölain mukaan kustakin osakeryhmästä on osakkeenomistajalle
annettava osakekirja, joka on painettava osakkeiden painamiseen hyväksytyssä pai186 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
taitto_2.indd 186
1.6.2015 13.48
nolaitoksessa. Tällä hetkellä ainoa hyväksytty painolaitos on Gemalto Oy eli entinen Setec Oy. Vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä eli niissä, jotka on perustettu ennen
1.1.1992, ei ole ollut velvollisuutta painatta osakekirjoja tai painattaa niitä tietyssä painolaitoksessa. Vanhatkin asunto-osakeyhtiöt ovat kuitenkin yleensä antaneet
osakkeenomistajilleen asunnon hallintaan oikeuttavan osakekirjan tai osakekirjat.
2
al
lis
iv
ut
Väliaikaistodistus
Ennen osakekirjan antamista asunto-osakeyhtiö voi antaa nimetylle henkilölle asetetun todistuksen, joka koskee oikeutta yhteen osakeryhmään ja joka sisältää ehdon osakekirjan antamisesta ainoastaan todistuksen palauttamista vastaan.
Yleensä tällaisen väliaikaistodistuksen antamisen syynä on se, että osakekirjat eivät ole vielä valmistuneet. Toisaalta väliaikaistodistuksen antamisen syynä voi olla,
että yhtiötä ei ole vielä rekisteröity eikä osakekirjoja sen vuoksi voida antaa tai painaa. Väliaikaistodistus voidaan antaa myös uuden huoneiston rakentamiseen liittyvän osakepääoman korottamisen yhteydessä. Väliaikaistodistusta tarvitaan lähinnä, kun merkittyjä osakkeita eli osakkeista maksettua määrää käytetään lainan
vakuutena. Varsinainen osakekirja voidaan antaa vasta sitten, kun yhtiö on rekisteröity kaupparekisteriin ja kun osakekirjat on tämän jälkeen saatu painetuksi hyväksytyssä painolaitoksessa.
Väliaikaistodistuksen ja osakekirjan tulee sisältönsä puolesta vastata toisiaan.
Väliaikaistodistukseen merkitään pyynnöstä, että osakkeen merkintähinta on
maksettu. Väliaikaistodistus on siirtokelpoinen ja siihen sovelletaan muun muassa velkakirjalain säännöksiä.
M
2.3.2. Yhtiöjärjestys
Asunto-osakkeen tuottamat oikeudet ja velvollisuudet määritellään pääosin yhtiöjärjestyksessä. Keskeisin oikeus on tietenkin oikeus hallita tiettyä huoneistoa,
siihen mahdollisesti liittyvää piha-aluetta ja niin edelleen. Osakkaan hallinnassa osakkeen omistuksen perusteella olevista tiloista käytetään asunto-osakeyhtiölaissa ilmausta osakehuoneisto (AOYL 1:3). Asunto-osakeyhtiön osakehuoneisto ja asuntokauppalain asunto-osake tarkoittavat käytännössä lähes samaa asiaa.
Osakkaalla on yksinoikeus hallita ja käyttää yhtiöjärjestyksen perusteella hallinnassaan olevaa osakehuoneistoa ja muuta tilaa, oikeus ja velvollisuus huolehtia tilan kunnossapidosta ja oikeus tehdä muutostöitä hallitsemassaan tilassa.
Tilat
Kaikkien yhtiön kiinteistöllä olevien tilojen osalta on muistettava, että ellei
Asuntokauppa 187
taitto_2.indd 187
1.6.2015 13.48
alueita ole yhtiöjärjestyksen määräyksellä osoitettu osakkaiden hallintaan, kuuluvat ne yhtiölle. Yhtiön hallinnassa olevien tilojen käytöstä päättää yhtiön hallitus tai yhtiökokous. Tämä pitää paikkansa myös autopaikkojen kohdalla. Asuntoosakkeen ostajan kannalta on siis keskeistä varmistaa, että tilat, joita ollaan ostamassa, on nimenomaan yhtiöjärjestyksen määräyksellä osoitettu kaupan kohteena
olevien osakkeiden omistajan hallintaan.
Yhtiöjärjestys sisältää muitakin kauppaa tehtäessä huomioon otettavia seikkoja, kuten yhtiövastikkeen määräytymisen perusteet, mahdolliset lunastuslausekkeet ja esimerkiksi määräykset huoneiston kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön sekä osakkaan kesken.
ut
Vastikeperusteet
Vastikkeen määräytymisen perusteet kerrotaan yhtiöjärjestyksessä. Eri huoneistojen vastikkeenmaksuperusteiden jyvitykset saattavat poiketa toisistaan, eikä jyvitystä tehdä aina pinta-alan perusteella.
al
lis
iv
Lunastuslauseke tai muu sellainen
Yhtiöjärjestys saattaa sisältää osakkeiden hankkimista koskevia rajoituksia. Keskeisin rajoitus on niin sanottu lunastuslauseke, jonka perusteella yhtiöllä, osakkailla tai jollakin ulkopuolisella on oikeus tietyn ajan kuluessa lunastaa yhtiön ulkopuoliselle siirtynyt osake. Ennen kaupan päättämistä ostajan on syytä selvittää
lausekkeiden olemassaolo ja niiden merkitys (ks. tarkemmin luku 3).
M
Kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on yleinen kunnossapitovastuu eli sen on pidettävä kunnossa yhtiön alue ja rakennukset. Lisäksi yhtiön on
pidettävä kunnossa osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen rakenteet, eristeet ja lämmitys-, sähkö- ynnä muut perusjärjestelmät. Yhtiön vastuulle kuuluu myös viallisista rakenteista aiheutuvien osakkeenomistajan huoneiston
sisäpuolisten vikojen korjaaminen. Yhtiö on velvollinen tällaisen vaurion yhteydessä korjaamaan ne yhtiössä sovittuun tasoon eli siihen tasoon, jossa huoneisto on alun perin osakkeenomistajalle luovutettaessa ollut tai jonka yhtiö on myöhemmin korjausten yhteydessä omaksunut. Tasosta käytetään nimitystä perustaso. Osakkeenomistajan tekemät muutokset eivät lähtökohtaisesti vaikuta kunnossapitovastuuseen, jos yhtiön kunnossapitokustannukset eivät lisäänny.
Osakkeenomistaja vastaa vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa olevista, lähtökohtaisesti huoneiston käytön perusteella kuluvista rakenteista, pinnoista ja laitteista. Osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti.
188 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
taitto_2.indd 188
1.6.2015 13.48
Asunto-osakeyhtiölain määrittämää kunnossapidon vastuunjakoa voi muuttaa
vain yhtiöjärjestystä muuttamalla. Muutosta noudatetaan sitten, kun se on rekisteröity kaupparekisteriin. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää, että se huolehtii osakkeenomistajalle lain mukaan kuuluvasta kunnossapitotehtävästä kaikilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella, jos se liittyy yhtiön kunnossapitotoimenpiteeseen tai uudistukseen tai on yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaista, esimerkiksi kiinteistön energiatehokkuuden parantamisen kannalta (ks. luku 3).
2
2.3.3. Pinta-ala
ut
Asunnon hinta määritellään usein pinta-alan perusteella. Tämän vuoksi pintaalatiedon oikeellisuudella on suuri merkitys.
Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen on markkinoinnissaan
ilmoitettava asunnon pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Tämän
vuoksi välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat.
M
al
lis
iv
2.3.3.1 ASUINTILOJEN JA MUIDEN TILOJEN PINTA-ALA
Asetuksen mukaisia ”asuintilojen” ja ”muiden tilojen” käsitteitä ei ole määritelty
lainsäädännössä eikä asuntomarkkinointiasetuksessa. Kyseiset pinta-alakäsitteet
on kuitenkin ohjeellisina määritelty joulukuussa 2011 julkaistussa uudistetussa
SFS 5139 -standardissa, jota julkaistaan muun muassa RT-korttina 12-11055 ja
KH-korttina XO-00494.
Sellaisissa asunto-osakeyhtiöissä, jotka on rekisteröity 1.1.1992 jälkeen, on
yhtiöjärjestykseen merkitty huoneiston pinta-ala tullut mitata SFS 5139 -standardin mukaista huoneistoalan laskemismenetelmää käyttäen. Tätä aikaisemmin
perustetuissa yhtiöissä ilmoitetut pinta-alat on saatettu mitata jonkin muun standardin tai menetelmän mukaisesti.
Standardin mukaan huoneistoala määritellään seuraavasti:
”Huoneistoala on ala, jota rajaavat toisaalta huoneistoa ympäröivien seinien, toisaalta huoneiston sisällä olevien kantavien ja muiden koko rakennukselle välttämättömien rakennusosien huoneistonpuoleiset pinnat.”
Yksinkertaistetusti voidaan todeta, että huoneistoala lasketaan huoneiston sisäseinien perusteella, minkä jälkeen saadusta pinta-alasta vähennetään hormien sekä
kantavien seinien viemä pinta-ala. Edellä mainitussa ohjeessa huoneistoalan laskeminen esitetään hyvin tarkasti esimerkkien avulla.
Asuntokauppa 189
taitto_2.indd 189
1.6.2015 13.48
Huoneiston pinta-ala mainitaan isännöitsijäntodistuksessa ja useimmiten
myös yhtiöjärjestyksessä. Kuten edellä todettiin, ei vanhoissa eli ennen 1.1.1992
rekisteröidyissä asunto-osakeyhtiöissä pinta-alaa ole kuitenkaan kovin usein laskettu nykystandardien vaatimalla tavalla.
ut
Asuintilojen pinta-ala kerrostalossa
Standardin SFS 5139 mukaan mitattu huoneistoala vastaa useimmiten asuintilojen pinta-alaa kerrostalohuoneistoissa. Tällöin tulee kuitenkin muistaa, että ennen 1.1.1992 rekisteröidyissä yhtiöissä pinta-ala on voitu mitata jollakin muulla menetelmällä ja yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala saattaa muutenkin olla
virheellinen. Mikäli huoneiston asuinpinta-alan oikeellisuudesta on epäilys, tulee
toimeksiantajaa kehottaa teettämään pinta-alan tarkistusmittaus. Vaihtoehtoisesti voidaan toimia siten, että esitteessä, kauppakirjassa ja muissa ostajalle annettavissa asiakirjoissa tuodaan selkeästi esiin pinta-alatietoon liittyvä epävarmuus.
M
al
lis
iv
Asuintilojen pinta-ala rivitaloissa ja muissa pientaloissa
Rivitaloissa ja muissa pientaloissa on syytä tarkistaa, mitä tiloja yhtiöjärjestyksen
mukaiseen pinta-alaan on otettu mukaan, ja tietenkin varmistaa, onko kyseinen
pinta-ala mitattu huoneistoalannormin mukaisesti (yhtiö rekisteröity 1.1.1992
jälkeen). Standardin SFS 5139 mukaan asuintiloja ovat asumisen toimintoihin
RakMK G1:n mukaan tarvittavat tilat. Tällaisia tiloja ovat ensinnäkin varsinaiset
asuinhuoneet. Varsinaisia asuinhuoneita ovat sellaiset tilat, jotka on rakennusosaa
koskevassa rakennuslupapiirustuksessa merkitty asuinhuoneeksi.
Asuintiloja ovat myös muut asumisen toimintoihin tarvittavat tilat. Tällaisia ovat keittiöt, keittokomerot, keittotilat, ruokailutilat, WC-tilat, peseytymistilat, sauna, vaatehuoltotilat, kodinhoitotilat, säilytystilat (kaapit, komerot, vaatehuoneet), eteinen, kulkutilat ja tuulikaappi, riippumatta siitä, täyttävätkö ne RakMK G1:n asuinhuoneelle asettamat edellytykset esimerkiksi huonekorkeuden ja
ikkuna-alan suhteen.
Muita tiloja (siis muita kuin asuintiloja) voivat kyseisen standardin mukaan
olla esimerkiksi säilytystilat muualla kuin asuintilojen välittömässä yhteydessä,
kuten varastotilat polkupyörille, urheiluvälineille, lastenvaunuille ja pihanhoitovälineille sekä varastotilat ullakolla tai kellarissa, autotalli tai autosuoja ja tekniset
tilat, kuten lämmönjakohuoneja kattilahuone. Epäselvää on edelleen se, kuuluuko rakennuslupapiirustuksen mukaan esimerkiksi takkahuoneeksi tai askarteluhuoneeksi merkitty kellarissa sijaitseva tila asuintiloihin vai muihin tiloihin. Varmuuden vuoksi nämä tilat kannattaa merkitä muiksi tiloiksi.
190 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
taitto_2.indd 190
1.6.2015 13.48
2.3.4. Tarpeisto
2
M
al
lis
iv
ut
Asunto-osakkeen kauppaan liittyvä usein vastaan tuleva ongelma on, mitkä irtaimiston luonteiset esineet kuuluvat kauppaan ja mitkä eivät. Lähtökohta on, että tarpeisto seuraa kaupassa, ellei muuta ole sovittu.
Asuntokauppalain mukaan käytetyn asunnon kauppaan kuuluvat sellaiset
asunnon tavanomaiseen tarpeistoon luettavat laitteet ja muut esineet, jotka ovat
olleet asunnossa sitä esiteltäessä. Tarpeistoon kuuluvasta esineistöstä voidaan sopia myös toisin (AsKL 6:3).
Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon katsotaan tänä päivänä kuuluvan esimerkiksi jääkaapit, sähköliedet, pakastekaapit, liesituulettimet, astianpesukoneet, peilikaapit ja niin edelleen, jos ne ovat olleet asunnossa sitä esiteltäessä. Ellei asunnossa ole
sitä esiteltäessä ollut tällaisia esineitä, ei sellaisia luonnollisesti kuulu kauppaankaan.
Kaikissa tilanteissa on järkevää listata kauppakirjaan tai sen liitteeseen ne
esineet, joiden suhteen saattaa tulla epäselvyyksiä. Epäselvyyksiä saattavat aiheuttaa esimerkiksi mikroaaltouuni, pakastearkku, satelliittiantenni, pyykinpesukone, irtonainen vaatekaappi, sälekaihtimet, rullaverhot ja niin edelleen. Esitteessä
on syytä mainita erityisesti ne tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat esineet, jotka
myyjä aikoo viedä mukanaan. Välittäjän on laadittava myyjän kanssa lista kauppaan kuulumattomista tarpeistoesineistä jo toimeksiantoa tehtäessä.
Uuden asunnon kauppaa koskevassa asuntokauppalain luvussa ei käsitellä
tarpeistoesineisiin liittyviä asioita, eikä uuden asunnon kaupassa tarpeistoon liittyviä ongelmia juuri esiinnykään. Kauppaan kuuluva tarpeisto määritellään esitteessä ja rakennustapaselosteessa, eikä uudessa myytävässä asunnossa yleensä ole
ylimääräisiä tarpeistoesineitä. Käytetyssä asunnossa sitä vastoin saattaa esittelyvaiheessa olla myyjän koko irtaimisto.
2.3.5. Asunnon kunto
Kaupan kohteen kunto ja kunnon selvittäminen on asuntokaupassa luonnollisesti tärkeää. Erityisesti kunnon selvittäminen korostuu käytetyn asunnon kaupassa.
Kuntoon liittyvistä seikoista on usein vastuussa asunto-osakeyhtiö (ks. jäljempänä kohta 3.16.). Korjauksiin tarvittavat varat peritään osakkailta yhtiövastikkeina, ja jos yhtiössä on paljon korjattavaa, näkyy se luonnollisesti yhtiövastikkeen
määrässä. Lähtökohtaisesti osakas kuitenkin vastaa huoneiston käytössä kuluvista pinnoista ja laitteista. Näiden kunto on siis erityisen tärkeää kauppaa tehtäessä.
Myyjän on kerrottava ostajalle tiedossaan olevista asunnon sellaisista puutteista, jotka eivät ole päällepäin havaittavissa. Tarvittaessa asunnon kunto on syytä
Asuntokauppa 191
taitto_2.indd 191
1.6.2015 13.48
selvittää esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastuksella.
Uuden valmiin asunnon kohdalla ostajalla on oikeus luottaa siihen, että asunto on sellainen kuin miltä se näyttää ja että se on rakennettu suunnitelmien sekä
hyvän rakentamistavan mukaisesti. Tämä koskee luonnollisesti myös rakenteilla
olevia asuntoja.
Energiatodistus
Energiatodistus tarvitaan vakituiseen asumiseen tarkoitettuja asunto-osakkeita
myytäessä. Ainoa poikkeus on sellainen asunto-osakeyhtiö, jossa on enintään kaksi asuinhuoneistoa ja joka on hyväksytty käyttöönotettavaksi ennen vuotta 1980
(näihin lakia sovelletaan vasta 1.7.2017 alkaen). Energiatodistuksen saa isännöitsijältä isännöitsijäntodistuksen liitteenä.
ut
2.3.6. Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat
M
al
lis
iv
Yhtiövastike
Osakkeen omistamiseen liittyvä keskeinen kysymys on yhtiövastikkeen suuruus.
Vastikkeen määräytymisen perusteet ilmenevät yhtiöjärjestyksestä. Tällöin on
syytä huomioida, että huoneistojen jyvitykset saattavat poiketa toisistaan eikä jyvitys aina tapahdu pelkästään pinta-alan perusteella. Yhtiövastike voidaan jakaa
niin sanottuun hoitovastikkeeseen ja rahoitusvastikkeeseen.
Hoitovastikkeella katetaan yhtiön juoksevat menot.
Rahoitusvastikkeen (pääomavastikkeen) periminen perustuu siihen, että osakkaille on yhtiöjärjestysmääräyksellä annettu mahdollisuus maksaa kerralla osakkeisiinsa kohdistuva osuus yhtiön lainoista. Lainaosuutensa maksanut osakas vapautuu kyseisen lainan menoista, ja muiden osakkaiden kohdalla määritellään rahoitusvastike, jolla katetaan lainanhoidon kustannukset.
Yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti määrätyllä rahoitusvastikkeella katetaan
vain kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta ja rakentamisesta sekä peruskorjauksesta ja uudistuksesta aiheutuvat pitkävaikutteiset menot, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
Yhtiölainaosuus
Toinen merkittävä seikka on mahdollisen yhtiölainan suuruus ja sen maksuehdot.
Asunto-osakeyhtiöillä on usein sellaista pitkäaikaista lainaa, jolla katetaan kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta ja rakentamisesta sekä peruskorjauksesta ja
uudistuksesta aiheutuvat pitkävaikutteiset menot. Tämä laina voidaan jakaa kullekin huoneistolle. Lainan huoneistoon kohdistuvaa osuutta kutsutaan lainaosuu192 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
taitto_2.indd 192
1.6.2015 13.48
deksi. Lainasta aiheutuvia kustannuksia eli lyhennyksiä sekä korkoja hoidetaan
edellä selostetulla rahoitusvastikkeella.
Yhtiön yleinen taloudellinen tilanne
Yleensä ostajaa kiinnostaa myös yhtiön yleinen taloudellinen tilanne. Taloudelliseen
tilanteeseen liittyvät seikat käyvät ilmi isännöitsijäntodistuksesta, tilinpäätöksestä ja
talousarviosta tai uuden asunnon ollessa kyseessä taloussuunnitelmasta. Taloudellisiin seikkoihin liittyvät myös suoritetut tai tulossa olevat peruskorjaustoimenpiteet.
2
2.3.7. Vuokrattu huoneisto
ut
Kaupan kohteena oleva huoneisto saattaa olla vuokrattu, jolloin on otettava huomioon huoneenvuokralain säännökset. Tällöin tehty vuokrasopimus sitoo ostajaa
aivan samalla tavalla kuin myyjääkin. Vuokrasopimus sitoo kaupasta huolimatta
myös vuokralaista.
lis
iv
2.3.8. Erilaiset asunto-osakkeet kaupan kohteena
M
al
Asuntokauppalaissa kaupan kohteena olevat asunnot on jaettu kolmeen ryhmään:
rakentamisvaiheen asunto, valmis uusi asunto ja käytetty asunto. Ryhmittely perustuu pääasiassa myytävän asunnon tyyppiin, mutta ryhmittelyyn vaikuttaa myös
myyjän ja ostajan välinen suhde.
Asuntokauppalain 2 luku käsittelee rakentamisvaiheen sääntelyä ja 4 luku
uuden asunnon kauppaa, kun taas käytetyn asunnon kauppaa säännellään asuntokauppalain 6 luvussa.
Asuntokauppalaki sisältää myös kaikille asuntotyypeille yhteistä sääntelyä.
Yhteisiä ovat asuntokauppalain 1 ja 3 luvun ostotarjouksia ja varausmaksua koskevat säännökset sekä 5 ja 7 lukujen säännökset.
Käytetty asunto-osake
Asuntokaupan kohteena on useimmiten käytetty asunto. Asuntokauppalain lukua
6 sovelletaan silloin, kun asunto myydään käytettynä. Asuntoa pidetään käytettynä, jos sitä on tosiasiallisesti käytetty asumiseen. Uusi, käyttämätön asuntokin voi
olla asuntokauppalain määritelmien mukaan käytetty, jos myyjänä on joku muu
kuin asuntokaupan elinkeinonharjoittaja tai perustajaosakas. Asuntokauppalain
lukua 6 siis sovelletaan aina, kun kyseessä on muu kuin 4 luvun 1 §:ssä määritelty uuden asunnon kauppa.
Asuntokauppa 193
taitto_2.indd 193
1.6.2015 13.48
Uusi asunto-osake
Uuden asunnon kauppaa koskevat määräykset sisältyvät siis asuntokauppalain lukuun 4. Asuntokauppalakia sovelletaan kahdenlaisiin uuden asunnon kauppoihin.
Kyseessä voi olla valmis uusi asunto tai niin sanotun pienen kiinteistöosakeyhtiön rakenteilla oleva asunto, joiden kauppaan sovelletaan 4 lukua, tai rakentamisvaiheessa oleva uusi asunto, jonka kauppaan sovelletaan sekä 4 luvun että 2 luvun
säännöksiä. Rakentamisvaiheen kaupassa kohteen tiedoista ja käytössä olevista
asiakirjoista on annettu tarkat säännökset (ks. tarkemmin kohta 2.8.).
2.4. Kauppaneuvottelut / Ostajalle annettavat
tiedot
2.4.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus
M
al
lis
iv
ut
Myyjän osalta tietojen antoa sääntelee asuntokauppalaki. Elinkeinonharjoittajamyyjän ja kiinteistönvälitysliikkeen tiedonantovelvollisuutta sääntelee lisäksi kuluttajansuojalaki sekä asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista.
Kiinteistönvälitysliikkeen toimintaa ohjaa myös erillinen välityslaki.
Tietojen antaminen ostajalle voidaan jakaa kolmeen eri vaiheeseen: ilmoitteluun, esittelyyn ja ostoneuvotteluvaiheeseen. Näitä saattaa edeltää uuden asunnon kohdalla myös ennakkomarkkinointivaihe. Kaksi ensin mainittua vaihetta eli
ilmoittelu ja esittely muodostavat niin sanotun yleismarkkinointivaiheen. Yleismarkkinoinnin sisältö perustuu asuntomarkkinointiasetukseen. Ostoneuvotteluvaihe seuraa yleismarkkinointivaihetta, ja tällöin on kyse ostoneuvottelusta asunnosta vakavasti kiinnostuneen ostajan kanssa. Ostoneuvotteluvaihe on käytännössä viimeinen vaihe, jossa tietoja voidaan antaa, ja ellei jotakin tietoa ole annettu
yleismarkkinointivaiheessa, tulee tieto antaa viimeistään ostoneuvotteluvaiheessa.
Usein kaikki tarvittavat tiedot on kuitenkin annettu jo yleismarkkinointivaiheessa eikä ostoneuvotteluvaiheessa tule enää uutta kerrottavaa. Ostoneuvotteluvaihe
päättyy, kun ostaja tekee ostopäätöksen ja jättää ostotarjouksen. Ennen tätä ostajan on siis saatava kaikki myytävää asuntoa koskevat olennaiset tiedot.
2.4.2. Ennakkomarkkinointi
Kuten edellä todettiin, uuden asunnon kaupassa yleismarkkinointivaihetta saattaa
edeltää niin sanottu ennakkomarkkinointivaihe. Kyse ei ole varsinaisesta markkinoinnista, koska se ei voi suoraan johtaa ostajia sitoviin tarjouksiin tai ostopäätöksiin. Kohdetta markkinoidaan ennakkoon esimerkiksi silloin, kun kohteesta ei ole
194 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
taitto_2.indd 194
1.6.2015 13.48
tehty lopullista rakentamispäätöstä ja halutaan selvittää, kuinka kiinnostava kohde on. Ennakkomarkkinointi voi liittyä myös jo rakenteilla olevaan hankkeeseen,
mikäli turva-asiakirjoja ei ole vielä toimitettu säilytettäviksi. Ennakkomarkkinointi saattaa johtaa siihen, että kohteesta tehdään kaupat jo rakentamisvaiheen aikana
(sen jälkeen kun turva-asiakirjat ovat kunnossa). Vaihtoehtoisesti kaupat tehdään
vasta kohteen valmistuttua (kun rakennusvalvontaviranomaiset ovat hyväksyneet
kaikki asunnot käyttöönotettaviksi, jolloin turva-asiakirjoja ei tarvita ollenkaan).
Ennakkomarkkinoinnissa noudatetaan soveltuvin osin asuntomarkkinointiasetuksen määräyksiä. Markkinoinnissa on selkeästi tuotava ilmi, että kyse on
ennakko- tai koemarkkinoinnista. Ostaja ei saa eikä voi tehdä ennakkomarkkinoinnin perusteella sitovaa ostotarjousta, mutta hän voi jättää varauksen tai maksaa varausmaksun.
2
ut
2.4.3. Varsinainen markkinointi
al
lis
iv
Yleismarkkinointi
Asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista eli asuntomarkkinointiasetus sääntelee kaupantekoa edeltävää vaihetta, jossa asuntoa markkinoidaan
ostajaehdokkaille. Kyse on siis yleismarkkinointivaiheesta ja sen aikana annettavista vähimmäistiedoista. Annettavat tiedot on lueteltu yksityiskohtaisesti asuntomarkkinointiasetuksessa. Kohteiden markkinointi jaetaan asetuksessa ilmoittelu- ja esittelyvaiheeseen.
M
Asunnon käsite Asuntomarkkinointiasetuksessa asunnolla tarkoitetaan asumistarkoitukseen tai
vastaista asumiskäyttöä varten tarjottavaa kiinteistöä, kiinteistön määräosaa tai
määräalaa sekä vuokramaalla olevaa rakennusta tai huoneistoa, jonka hallitseminen perustuu osakkeiden tai osuuksien omistamiseen (AsuntomarkkinointiA 1 §).
Asetus koskee paitsi valmiiden myös suunnitteilla olevien asuntojen markkinointia. Säännöksen piiriin kuuluvat myös rakentamattomat kiinteistöt, jos niitä
markkinoidaan asumiskäyttöön, esimerkiksi omakotitalotonteiksi. Edelleen asetus
koskee loma-asuntoja ja vastaavasti lomarakennuspaikoiksi myytäviä kiinteistöjä.
Ilmoittelu
Asuntokauppalaki ei sisällä ilmoittelua koskevia säännöksiä. Jos myyjänä on joku
muu kuin asuntokaupan elinkeinonharjoittaja, ilmoittelun sisältöä ei ole rajoitettu. Ilmoittelussa annettavat tiedot eivät luonnollisesti tällöinkään saa olla virheellisiä tai harhaanjohtavia.
Asuntokauppa 195
taitto_2.indd 195
1.6.2015 13.48
ut
Elinkeinonharjoittajamyyjän ja kiinteistönvälitysliikkeen ilmoittelua koskevat säännökset ovat asuntomarkkinointiasetuksessa. Ilmoittelulla tarkoitetaan
paitsi lehti-ilmoituksia myös koteihin jaettavia lehtisiä ja toimiston ikkunaan
kiinnitettyjä mainoksia. Ilmoitteluksi katsotaan myös asuntojen tarjoaminen televisiossa, teksti-tv:ssä, radiossa tai internetissä (AsuntomarkkinointiA 2 §). Ilmoituksissa tulee kertoa seuraavat asuntoa koskevat perustiedot:
• asunnon tyyppi
• asunnon sijainti
• asunnon asuintilojen pinta-ala
• huoneluku
• energialuokka
• välittäjän tai elinkeinonharjoittajamyyjän nimi ja osoite
• asunnon myyntihinta
• velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta
• suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon valmistumisaika.
al
lis
iv
Energialuokka
Ilmoituksessa tulee olla energialuokan kohdassa energiatehokkuutta kuvaava tunnus (A-G). Energiatehokkuutta kuvaavasta tunnuksesta tulee ilmetä, jos kyseessä on aiemmin voimassa olleen lain nojalla laaditun energiatodistuksen mukainen
tunnus. Tällöin ilmoituksessa tunnuksena käytetään todistuksessa olevaa kirjainta
lisättynä alaindeksillä 2007 (esim. C2007).
M
Hinta
Asunnon kokonaishinta muodostuu rahassa maksettavasta kauppahinnasta ja
asunnon hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin kohdistuvasta lainaosuudesta. Ostaja
ottaa lainaosuuden yleensä vastattavakseen. Kokonaishintaa (lainaosuus ja kauppahinta) kutsutaan lainsäädännössä velattomaksi hinnaksi. Myyntihinnalla tarkoitetaan ilmoituksissa esitettyä hintaa, joka kaupan toteutuessa vastaa kauppahintaa.
Muut tiedot
Perustietojen ohella ilmoituksessa on mainittava erikseen, jos asunto poikkeaa
normaalista asumistasosta, jos se myydään keskeneräisenä tai jos sen varustus on
olennaisesti puutteellinen. Ilmoituksessa on mainittava myös, jos asunto on vuokrattu tai jos pientaloasunto tai vapaa-ajanasunto sijaitsee vuokramaalla.
Osaomistusasunto
Jos ilmoitus koskee osaomistusasuntoa, on edellä kerrottujen tietojen lisäksi ja
196 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
taitto_2.indd 196
1.6.2015 13.48
hintatietojen asemesta ilmoitettava
• ensivaiheessa myytävän osuuden suuruus ja hinta
• onko loppuosuus mahdollista ostaa myöhemmin
• asunnon käyttöoikeudesta perittävät maksut.
Hintatietojen sijasta asumisoikeusasunnosta on ilmoitettava asumisoikeusmaksu ja käyttövastike.
2
al
lis
iv
ut
Esittely
Asuntokauppalaki ei sisällä myöskään esittelyä koskevia säännöksiä. Elinkeinonharjoittajamyyjän ja kiinteistönvälitysliikkeen järjestämää asunnon esittelyä koskevat säännökset ovat asuntomarkkinointiasetuksessa, joka sisältää määräyksiä
esitteen sisällöstä sekä esittelyssä esitettävistä asiakirjoista.
Esittelyllä tarkoitetaan tilaisuutta, jossa asunnon ostoa aikova käy katsomassa
asuntoa tai tutustuu asuntoa koskeviin asiakirjoihin ja muihin selvityksiin myyjän
tai kiinteistönvälitysliikkeen toimistossa (AsuntomarkkinointiA 2 §).
Esittelyssä on aina oltava saatavilla esite, josta käy ilmi asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämät tiedot (AsuntomarkkinointiA 5 §). Esittelyssä on esitteen lisäksi oltava nähtävänä yhtiöjärjestys, viimeinen tilinpäätös, asunnon pohjapiirros, energiatodistus ja malli mahdollisesti tarvittavista muista sopimuksista.
Uuden asunto-osakkeen esittelyssä on lisäksi oltava nähtävänä taloussuunnitelma
ja rakennustapaseloste.
Ilmoittelusta ja esittelystä kerrotaan tarkemmin luvussa 1.
M
2.4.4. Ostoneuvotteluvaihe
Ostoneuvotteluvaiheella tarkoitetaan tässä yhteydessä vaihetta, jossa kohteesta
kiinnostuneelle ostajalle annetaan ilmoittelu- ja esittelyvaiheen jälkeen loputkin
kohdetta koskevat tiedot. Kaikki kohdetta koskevat tiedot on annettava, ennen
kuin ostaja tekee ostopäätöksen eli jättää ostotarjouksen. Kun kohdetta myy yksityinen myyjä, on mahdollista, että tietoja annetaan vasta ostoneuvotteluvaiheessa. Vaiheiden erottelu ei aina ole tarpeellista, ja jakoa käytetäänkin lähinnä esitysteknisenä apuvälineenä.
Ostoneuvotteluvaihe on siis se vaihe, jonka aikana ostajaehdokkaan on saatava viimeisetkin tiedot kohteesta. Tiedot on saatettu antaa jo esittelyn yhteydessä,
mutta ostoneuvotteluvaiheeseen jätetään usein sellaiset tiedot, joita ei haluta kertoa aivan kaikille ostajaehdokkaille.
Asuntokauppa 197
taitto_2.indd 197
1.6.2015 13.48
lis
iv
ut
Asuntokauppalain mukainen tiedonantovelvollisuus
Asuntokauppalaissa ei ole määritelty tiedonantovelvollisuutta. Laissa on kuitenkin useassa eri virhemääritelmässä todettu, että ellei jotain tietoa ole annettu, on
kyseessä virhe. Myyjän on lähtökohtaisesti kerrottava kaikki tiedossaan olevat seikat, jotka saattavat vaikuttaa ostajaehdokkaan ostopäätökseen. Tietoja on annettava sekä itse asunnosta että sen ympäristöstä ja palveluista. Myyjä on velvollinen
ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevista merkittävimmistä vioista ja puutteista,
joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.
Myyjän on kerrottava myös, jos asunto poikkeaa niin sanotusta normaalitasosta eli jos myytävä asunto ei vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on vastaavanlaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa. Normaalitasoa arvioitaessa otetaan huomioon asunnon hinta, ikä, alueen asuntojen tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Myyjän on aina annettava ostajalle oikeat tiedot myös asuntoon liittyvistä taloudellisista seikoista, esimerkiksi vastikkeista ja lainaosuuksista.
Tiedonantovelvollisuus pitää käytännössä sisällään lähes kaikki ne seikat, jotka välitysliikkeen tai ammattimaisen myyjän on asuntoa markkinoidessaan esitteessä kerrottava (ks. kohta 1.4.10.1.).
M
al
Uusi asunto
Asuntomarkkinointiasetuksessa nimenomaisesti mainittujen tietojen lisäksi ostajalle on uudesta asunnosta asuntokauppalain perusteella kerrottava ainakin seuraavat asiat:
• uuden asunnon poikkeaminen käyttöönottohyväksymishetken rakentamista tai muuta sellaista koskevista määräyksistä
• uuden asunnon materiaalien ja laitteiden käyttöä sekä hoitoa koskevat
erityisohjeet (esim. poikkeuksellista hoitoa vaativien pintamateriaalien
käyttö- ja hoito-ohjeet)
• turva-asiakirjojen, esimerkiksi rakennusluvan, lupapiirustuksien, rakennustapaselostuksien tai erikoistyöselostuksien, sisältöön tehdyt muutokset.
Välitysliikkeen asiapaperit
Kiinteistönvälitystä koskevassa lainsäädännössä kerrotaan, mitä asiakirjoja välitysliikkeen on asuntomarkkinointiasetuksen mukaisten asiapapereiden lisäksi esitettävä ostajaehdokkaalle. Asiapaperit on esitettävä, ennen kuin ostaja tekee ostopäätöksen, eli viimeistään ostoneuvotteluvaiheessa.
198 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
taitto_2.indd 198
1.6.2015 13.48
2.4.5. Ostajan selonottovelvollisuus
Ostaja ei voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hänen voidaan olettaa tienneen ennen kaupantekoa (AsKL 4:16 ja 6:12). Säännös koskee sekä asuntoon että sen
ympäristöön liittyviä seikkoja. Ostaja saattaa jo alun perin olla tietoinen asioiden
oikeasta tilasta, eikä hän tällöin voi vedota siihen, että myyjä on antanut virheellisiä tai puutteellisia tietoja tai jättänyt tiedot antamatta.
2
lis
iv
ut
Ennakkotarkastus
Asuntokaupan yhteydessä kaupan kohteen ennakkotarkastusta pidetään vakiintuneena käytäntönä. Käytetyn asunnon sekä valmiina myytävän, uuden asunnon
kaupan kohdalla on tavallista, että ostaja tutustuu jopa useita kertoja asuntoon ennen kaupantekoa.
Ennakkotarkastuksen perusteellisuuteen vaikuttavat muun muassa myyjän
menettely, asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys,
sitä enemmän ostajalla on aihetta odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita.
Tämän vuoksi ostajalta voidaan yleensä myös edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä olisi uusi tai hiljattain peruskorjattu asunto.
Ostajan ei yleensä tarvitse ilman erityistä syytä ryhtyä erityisiin teknisiin toimenpiteisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin järjestelyihin.
M
al
Myyjän antamat tiedot
Ostajan ei tarvitse tarkistaa myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei siihen ole erityistä syytä. Jos myyjä erikseen kehottaa ostajaa tarkistamaan annetut tiedot tai selvittämään jonkin erityistoimia vaativan seikan, voi
erityinen selonotto tulla ostajan velvollisuudeksi. Myyjä ei kuitenkaan voi välttää
omaa vastuutaan tiedossa olevista virheistä kehottamalla ostajaa erityiseen tarkastukseen, joten kehotus voi koskea vain sellaisia seikkoja, joista myyjällä itsellään
ei ole varmaa tietoa.
Rakentamisvaiheessa oleva asunto
Rakentamisvaiheessa olevan kohteen osalta tarkastusta ei edellytetä. Jos ostaja
kuitenkin käy tutustumassa kohteeseen rakentamisvaiheessa, ei hän voi vedota
sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi tullut tällöin huomata. Toisaalta ostajan ei
voida edellyttää tekevän tarkkoja havaintoja, jos kyseessä on keskeneräinen rakennus.
Asuntokauppa 199
taitto_2.indd 199
1.6.2015 13.48
2.5. Tarjoukset ja esisopimus
2.5.1. Ostotarjous
al
lis
iv
ut
Kaupan tekemistä edeltää vaihe, jossa ostaja tekee myytävästä kohteesta ostotarjouksen. Tarjous voi vastata täysin myyjän kaupalle asettamia ehtoja tai se voi olla
”tingitty” tarjous. Myyjä joko hyväksyy tehdyn ostotarjouksen, tekee vastatarjouksen tai hylkää tarjouksen. Jos myyjä on tehnyt vastatarjouksen, ostaja voi hylätä tai
hyväksyä sen. Tällä tavalla edetään, tai ainakin pyritään etenemään, tilanteeseen,
jossa myyjän ja ostajan ajatukset kohtaavat ja lopullinen kauppa syntyy.
Asunto-osakkeen ja muun asuntoyhteisön osuuden tarjousvaiheeseen sovelletaan oikeustoimilain 1 luvun säännöksiä sopimuksen syntymisestä sekä tarjouksen ja siihen annetun vastauksen sitovuudesta ja oikeusvaikutuksista.
Myyjän asuntoa koskeva myynti-ilmoitus ei ole myyntitarjous oikeustoimilain tarkoittamassa merkityksessä, vaan kehotus ostotarjousten tekemiseen. Niinpä myyjällä on aina harkintavalta, myykö hän asunnon ostajaehdokkaalle vai ei
siitäkin huolimatta, että ostaja olisi valmis maksamaan pyydetyn hinnan ja hyväksyisi muut myyjän asettamat ehdot.
Tarjouksen laatimista ja esittämistä koskevia säännöksiä löytyy myös välityslaista. Näitä säännöksiä sovelletaan kuitenkin vain kiinteistönvälitysliikkeen ja
kuluttajan väliseen suhteeseen. Asuntokauppalaissa on lisäksi säännökset käsirahallisen tarjouksen ja vakiokorvaustarjouksen merkityksestä.
M
Sopimuksen synty
Oikeustoimilain mukaan sopimus syntyy sen jälkeen, kun tarjouksen tekijä on
saanut vastapuolelta hyväksyvän vastauksen (OikTL 1 §). Tarjous ja tarjoukseen
annettu vastaus sitovat sekä myyjää että ostajaa. Myyjän hyväksyessä ostajan asunto-osakkeesta tekemän ostotarjouksen syntyy sitova sopimus, joka velvoittaa molempia osapuolia lopullisen kaupan tekemiseen. Toinen osapuoli voi vapautua
syntyneestä sopimuksesta vain, jos asiasta on etukäteen sovittu. Mahdollisuus annetaan yleensä siten, että ehdoksi asetetaan käsirahan menettäminen tai vakiokorvauksen maksaminen. Ellei mahdollisuutta ole erikseen annettu, velvoittaa sopimus osapuolia tekemään kaupan.
Tarjouksen tekijä saa luonnollisesti vetäytyä tarjouksestaan ilman seuraamuksia, jos hän on saanut kohteesta ennen tarjouksen tekemistä puutteellisia tai
virheellisiä tietoja tai kohde muuten osoittautuu selkeästi oletettua huonommaksi. Virheellisyyden tai puutteellisuuden tulee kuitenkin olla merkityksellinen, siis
ostopäätökseen vaikuttava.
200 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
taitto_2.indd 200
1.6.2015 13.48