Liite 1: Catellan hinta-arvio korttelin 20 tonteista
Transcription
Liite 1: Catellan hinta-arvio korttelin 20 tonteista
1 (11) ARVIOKIRJA Raahe, 5. kaupunginosa, kortteli 20 Rakennusoikeuden arvo 30.6.2015 CATELLA PROPERTY OY, HELSINKI, Y-TUNNUS 2214835-6 Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 2 (11) Oulu 30.6.2015 ARVIOKIRJA ARVION KOHDE Arvion kohteena on rakennusoikeuskerrosneliömetrin markkina-arvo alla kuvatuilla kolmella tontilla Raahen kaupungin 5. kaupunginosan korttelissa 20. ARVION TILAAJA Raahen kaupunki / Risto Karhu Ruskatie 1, 92140 Pattijoki ARVION TARKOITUS JA KÄYTTÖTARKOITUS Markkina-arvon määrittäminen myyntivalmisteluja varten. Markkina-arvo määritellään (IVS 2013) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. KOHTEEN YKSILÖINTI Arvioitavat tontit Kaupunki Kaupunginosa Kortteli Tontti 0520 47 0520 57 0520 58 YHTEENSÄ Raahe (678) 5 Pinta-ala 1.044 m² 1.817 m² 830 m² 3.691 m² Rakennusoikeus 850 kem² 3.500 kem² 2.200 kem² 6.550 kem² Kaavamerkintä AL-3 AL-3 K-1 Koko arvioitavalla alueella on siis 6.550 kem² rakennusoikeutta, joka jakautuu eri käyttötarkoituksille seuraavasti: - asuin-, liike- ja toimistorakennus (AL-3) - liike- ja toimistorakennus (K-1) Yhteensä Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] 4.350 kem² 2.200 kem² 6.550 kem² Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 3 (11) Asemakaava Alueella on voimassa Raahen kaupunginvaltuuston 14.5.2008 hyväksymä asemakaava. Kaavan mukaiset rakennusoikeudet on selvitetty edellisessä kappaleessa. Alla asemakaavakartta ja kaavamääräykset: Asemakaavakartta Kaavaselostuksesta käy ilmi, että pääosa korttelin pysäköinnistä sijoittuu autopaikkojen korttelialueelle LPA. LPA-alue sijaitsee korttelin keskellä. Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 4 (11) Sijainti Sijantikartta Viistoilmakuva Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 5 (11) Tonttikartat Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 6 (11) Hallinta Maa-alueet omistaa Raahen kaupunki. Rakennukset Tonteilla on muutama purkukuntoinen puurakenteinen rakennus. Tontteja tarkastellaan tässä arviokirjassa rakentamattomina tontteina. TIEDOT KOHTEESTA Tiedot kohteesta on saatu arvion tilaajalta. KATSELMUS Aimo Tyybäkinoja on suorittanut kohteessa katselmuksen 27.6.2015. MARKKINATILANNE Suomen investointimarkkina Finanssikriisin jälkeinen Suomen toimitilamarkkinan kaupankäynnin volyymi on vaihdellut vuosina 2009 – 2013 tasolla 1,6 – 2,3 miljardia euroa. Transaktiovolyymissä on havaittavissa vuodesta 2011 alkanut nousujohteinen kehitys ja vuonna 2013 saavutettiin 2000-luvun alkuvuosien taso. Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 7 (11) Vuoden 2013 lopulla alkanut aktiivinen kaupankäynti on jatkunut vuonna 2014 ja koko vuoden 2014 transaktiovolyymi nousi noin 4,3 miljardiin euroon. Suomen transaktiovolyymi 1996 - 2014 7 6,0 6 5,5 5 Mrd. euroa 4,3 4 3,7 3,4 65% 3,2 3 2,3 2,3 2,7 2,4 54% 2,0 46% 0,5 0 Lähde: Catella Property Oy 48% 46% 1,0 36% 39% 17% 21% Ulkomainen 2,3 1,7 1,6 1,4 1 2,0 1,8 2 34% 28% 22% 30% Kotimainen Vuosi 2015 alkoi kaupankäynnin osalta verkkaisesti, mutta toisella neljänneksellä kaupankäynti on ollut vilkasta ja transaktiovolyymi on kesäkuun loppuun mennessä noussut jo selvästi yli kahden miljardin. Suurimpia transaktiota alkuvuonna 2015 ovat olleet Ilmarisen ja ruotsalaisen eläkeyhtiö AMF:n muodostaman uuden yrityksen ostama toimistoportfolio (400 M€) ja Keskon, Ilmarisen ja AMF:n muodostaman uuden yrityksen ostama liiketilaportfolio (552 M€) sekä Postin myymä logistiikkakiinteistöportfolio (120 M€). Myös asuntoportfolioiden kaupankäynti on jatkunut vilkkaana, näistä kauppoja on tehty noin 530 miljoonalla eurolla. Toimistomarkkinassa uusi piirre on se, että kevään aikana pääkaupunkiseudulla on myyty useita B-kategorian toimistokiinteistöjä, joiden ostajina ovat olleet sekä koti- että ulkomaiset rahastot. Ulkomaisten ostajien osuus transaktiovolyymistä vuonna 2014 kasvoi 36 prosenttiin. Suomen kiinteistömarkkinoille tuli vuoden 2014 aikana myös uusia kansainvälisiä sijoittajia, joista voidaan mainita mm. yhdysvaltalainen H.I.G. Capital sekä sveitsiläiset Partners Group ja AFIAA Foundation for International Real Estate Investments. Suomen kiinteistömarkkinat kiinnostavat jälleen ulkomaisia sijoittajia. Monessa muussa Euroopan maassa tuottovaatimukset ovat painuneet niin alas, että suomalaisten kiinteistöjen tarjoama tuotto on houkuttelevalla tasolla. Lisäksi isot kansainväliset sijoittajat saavat lainaa aiempaa edullisemmilla ehdoilla, jolloin velkavipu toimii jälleen hyvin. Ulkomaisia sijoittajia kiinnostavat suuret yksittäiset kohteet ja myös kiinteistöportfoliot, joissa vuokraustilanne on hyvä ja tekniset riskit vähäisiä. Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus kohdistuu kuitenkin pääasiassa pääkaupunkiseudulle. Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 8 (11) Samantyyppisillä ja -ikäisillä rakennuksilla ei ole yhtenevää hintatasoa, vaan kohdekohtaiset ominaisuudet vaikuttavat hintaan merkittävästi. Yksiselitteinen markkinahintatason seuranta on vaikeaa myös siitä syystä, että pääsääntöisesti kaupan osapuolet sopivat nykyisin, että kauppahintaa tai edes ostajaa ei ilmoiteta julkisuuteen. Selvää kuitenkin on, että Suomen toimitilamarkkina on edelleen eriytynyt kahteen kategoriaan: 1) prime-kohteisiin, joihin kohdistuva kysyntä ja kilpailutilanne pitää niiden tuottovaatimukset alhaisina, ja toisaalta 2) B-kategorian kohteisiin, joihin kohdistuva kysyntä on edelleen melko heikkoa ja kauppojen toteutuminen edellyttää selkeästi edulliseksi koettua hintaa. Arvion kohteen ja alueen kiinnostavuus markkinoilla Arvioitavien tonttien kiinnostavuutta voidaan pitää hyvänä, sillä ne sijaitsevat ydinkeskustassa hyvällä paikalla. Tontti 57, joka sijaitsee Sovionkadun ja Reiponkadun kulmassa, on liiketonttina kiinnostava, sillä sijainniltaan se on yksi parhaista vielä rakentamattomista keskustan liiketonteista. Kaksi muuta tonttia ovat liikepaikkana heikompia, mutta asuin- ja toimistokäytössä sijainti on hyvä. Tonttien myytävyys on hyvä. ARVIOINNIN PERUSTEET Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhintatietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Raahen keskustan alueella on tehty viimeksi kuluneiden viiden vuoden aikana joitakin kerrostalotonttikauppoja. Kun tarkastellaan vuoden 2008 alusta lukien tehtyjä kerrostalotonttikauppoja, saadaan hintatasosta kohtalaisen hyvä mielikuva, vaikkakin kauppoja on tehty suhteellisen vähän. Rakentamattomien tonttien kauppojen keskeiset tiedot ovat alla olevassa taulukossa: Aika Kaava 3/2008 7/2009 9/2009 7/2010 5/2011 11/2011 5/2012 9/2012 5/2013 AL AL AL AL AL AL AK AK AK Kiinteistötunnus 5/17/9 5/18/13 5/18/12 5/17/9 5/20/41 5/20/40 11/4/9 8/31/7, 8 .. 11/8/1 Pintaala m² 783 1.377 1.424 5.819 1.254 1.067 3.995 6.543 1.840 RO kem2 842 650 700 5.220 1.450 2.397 4.600 2.050 Hinta € 90.000 110.000 15.000 500.000 137.000 67.927 414.310 690.000 412.870 Hinta €/m2 114,94 79,88 10,53 85,93 109,25 63,66 103,71 105,46 224,39 Hinta €/kem2 106,89 169,23 21,43 95,78 141,33 172,85 150,00 201,40 Vuoden 2009 kahdessa kaupassa ovat kaupan kohteena olleet vierekkäiset tontit. Ilmeisesti näissä on ostajana sama rakennusliike ja kun yhdisteCatella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 9 (11) tään kauppojen tiedot, saadaan kokonaiskauppahinnaksi 125.000 euroa. Rakennusoikeutta tonteilla on yhteensä 1.350 kem2 eli yksikköhinnaksi muodostuu noin 92,60 €/kem2. Näin ollen kolmessa vuosina 2008–2010 tehdyssä ydinkeskustan kaupassa on rakennusoikeuskerrosneliön yksikköhinta vaihdellut välillä 92,60…106,89 €/kem2. Elinkustannusindeksillä korjattuna vaihteluväli on 102…119 €/kem2. Nämä kaikki kohteet sijaitsevat kahdessa vierekkäisessä Sovionkatuun rajoittuvassa korttelissa samassa kaupunginosassa arvioitavien tonttien kanssa. Vuonna 2011 tehdyt kaksi kauppaa ovat vierekkäiset tontti ja määräala samassa korttelissa arvioitavien tonttien kanssa. Rakennusliike osti kohteet ja ne muodostavat nykyisen asemakaavan mukaisen AL-tontin nro 51, jolla on 1.450 kem2 rakennusoikeutta eli rakennusoikeuskerrosneliömetrin yksikköhinta kaupassa oli noin 141,33 €/kem2 ja indeksi korjattuna tämän hetken hintatasossa noin 150 €/kem2. Kolmessa viimeisimmässä kaupassa yksikköhinta on vaihdellut välillä 150…201,40 €/kem2 välillä. Sekä toukokuussa 2012 että toukokuussa 2013 kaupan kohteena oli rakentamaton tontti uudella Kaupunginrannan asemakaava-alueella. Syyskuussa 2012 tehty kauppa koski tonttikokonaisuutta Fellmannin Puistokatuun ja Kauppakatuun rajoittuvassa korttelissa, jossa sijaitsee entinen Raahen virastotalo. Kaikki vertailukauppojen kohteet sijaitsevat lähellä arvioitavia tontteja, kuten alla olevasta kartasta ilmenee: Arvion kohde Vertailukohteet Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 10 (11) Kaupungin osan 5 kortteleissa 17 ja 18 viime vuosikymmenellä tehdyissä kaupoissa rakennusoikeuden hintataso oli selvästi alhaisempi kuin kuluvalla vuosikymmenellä tehdyissä kaupoissa. Rakennusoikeuden käypä yksikköhinta arvioitavilla tonteilla on käsityksemme mukaan karkeasti arvioiden samaa suuruusluokkaa kuin neljässä viimeisessä vertailukaupassa. Tällä perusteella yksikköhinta on karkeasti arvioiden 150…200 €/kem2 välillä. Arvioitavista tonteista katujen kulmassa sijaitseva tontti 57 on sijainniltaan keskeisin liikepaikka. Rakennusoikeuden yksikköhintaan tällä ei käsityksemme mukaan kuitenkaan ole mainittavaa vaikutusta, ja kaikki tontit voidaan arvostaa likimain samalla yksikköhinnalla. Ottaen huomioon tonttien erinomainen sijainti ydinkeskustassa arvioimme rakennusoikeuskerrosneliömetrin yksikköhinnaksi noin 180 €/kem2. Yhteenveto ja arvion tarkkuus Edellä saatiin kerrosneliömetrin yksikköhinnaksi noin 180 €/kem2. Tämä tekee kokonaisuuden (6.550 kem2) markkina-arvoksi noin 1,18 milj. euroa. Vertailuaineiston vähäisyys ja kauppahintojen hajonta heikentävät arvion tarkkuutta. Arvion tarkkuus on noin +/- 10(…15) %. MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (edellä kuvatut Raahen kaupungin 5. kaupunginosan korttelissa 20 sijaitsevat tontit) velattomaksi markkina-arvoiksi arvopäivänä 30.6.2015 seuraavaa: Kortteli Tontti 20 47 20 57 20 58 YHTEENSÄ Rakennusoikeus 850 kem2 3.500 kem2 2.200 kem2 Markkina-arvo 153.000 € 630.000 € 396.000 € 1.179.000 € ARVION LAATI CATELLA PROPERTY OY Arviointipalvelu Oulu 30.6.2015 Aimo Tyybäkinoja Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Pekka Laurila-Harju Diplomi-insinööri, LKV Myyntipäällikkö Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20 11 (11) LISÄTIEDOT Lisätietoja arviosta antaa Aimo Tyybäkinoja, puh. 010 5220 605 Catella Property Oy Arviointipalvelu Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu email: [email protected] Aimo Tyybäkinoja puh. 010 5220 605 GSM 050 – 512 6451 Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20