ferbæk ejerlaug

VELKOMMEN
ali
ali
FERBÆK EJERLAUG
Generalforsamling 2015
Dagsorden
1
Valg af dirigent og referent
2 Godkendelse af referat fra sidste generalforsamling (2014)
- er tidligere udsendt og kan ses på www.ferbaek.dk under
menuen ”Generalforsamling”
3 Formandens beretning om Ejerlaugets virksomhed i det
forløbne regnskabsår
4 Fremlæggelse af revideret regnskab
5 Indkomne forslag fra medlemmer
Dagsorden
6
Bestyrelsens forslag
A. Naturpleje
- rydning af områder med rynket rose inden for klitfredningen
B. Den fremtidige affaldsordning i Ferbæk
C. Opførelse af ulovlig altan
- skal der udtages stævning?
7 Orientering
- om Ferbækudstykningen
Dagsorden
8 Fremlæggelse af budget samt forslag til kontingent
9 Valg
- af 3 bestyrelsesmedlemmer
- af formand
- af 2 suppleanter
10 Valg af revisor
Valg af revisorsuppleant
11 Eventuelt
1
Valg af dirigent og referent
Bestyrelsen foreslår
Peter Nielsen (FE 73) som dirigent og Jørn-Ole Hesselvig (BA
9) som referent
Da der skal stemmes under generalforsamlingen, skal vi have
optalt hvor mange stemmeberettigede, der er til stede
NB! Kun én stemme pr. parcel
Ønsker man ordet: oplys navn og Ferbækadresse hver gang
man tager ordet
2 Godkendelse af referat fra sidste generalforsamling (2014)
Referatet er tidligere udsendt og tilgængeligt på
www.ferbaek.dk
3 Formandens beretning om Ejerlaugets virksomhed i det forløbne regnskabsår
Formandens beretning er udsendt sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen
Tyverier
3 Formandens beretning om Ejerlaugets virksomhed i det forløbne regnskabsår
Jammerbugt kommune
er interesseret i at afprøve en metode til bekæmpelse af rynket rose med
en frontknuser (en slags
slåmaskine). De knuste
plantedele fjernes ikke.
Efterfølgende sprøjtning
med Roundup.
Det vil ske på et lille rosenbevokset areal på fællesarealet
ved Ferborgvej på strækningen ned til vandet.
Der er i år kommet viber på græsningsarealet
Hestene slider på klitten. Ændret hegnsføring?
3 Formandens beretning om Ejerlaugets virksomhed i det
forløbne regnskabsår
30 km fartbegrænsningsskilt ved indkørslen til Fr. Obelsvej
Dagsordenen
Vi har 2 punkter på dagsordenen, som handler om deklarationen/Ferbækområdet.
Området er ganske enestående på grund af fredningen og den
deklaration, der fastholder helhedsudtrykket og den uberørte
natur.
Dagsorden
Dagsordenen
Derfor
Vi
har 2finder
punkter
bestyrelsen
på dagsordenen,
det væsentligt
som handler
at fremhæve,
om deklaratioat der nen/Ferbæk
så
vidt vi kanområdet.
vurdere - er en grundlæggende accept af, at
Som er ganskeerenestående
deklarationen
udtryk for, atpåden
grund
af fredningen
og den
individuelle
udfoldelse
er
deklaration, der
fastholder
helhedsudtrykket og den uberørte
underordnet
hensynet
til helheden.
natur.
Derfor finder jeg det væsentligt at fremhæve, at der - så vidt
jeg kan vurdere - er en grundlæggende accept af, at deklarationen er udtryk for, at den individuelle udfoldelse er underordnet hensynet til helheden
4 Fremlæggelse af
revideret regnskab
Regnskabet er
udsendt sammen med
indkaldelsen til
generalforsamlingen
4 Fremlæggelse af
revideret regnskab
Regnskabsnoter
5
Indkomne forslag fra medlemmer
Der er ikke indkommet forslag
6 Bestyrelsens forslag
A. Naturpleje - rydning af rynket rose inden for klitfredningen
Roserne inden for klitfredningen
(og nej, bestyrelsen har intet mod roserne, men
de har én stor ulempe)
… nemlig denne, som det ender med, hvis vi lader stå til
6 Bestyrelsens forslag
A. Naturpleje - rydning af rynket rose inden for klitfredningen
GF 2014:
Dirigenten konkluderede
- at bestyrelsen skal arbejde videre med bekæmpelsesprojektet,
- at det egentlige arbejde først igangsættes, når der findes
dokumentation for effekten og
- at projektet betragtes som en solidarisk opgave for ejerlaugets medlemmer
6
Bestyrelsens forslag
A. Naturpleje - rydning af rynket rose inden for klitfredningen
- i efteråret 2013 ryddede ejerlauget på en naturplejedag et
bevokset areal
ved Ferborg
- det blev sprøjtet
i foråret 2014
- meget lille genvækst i 2015
- konklusion:
bekæmpelse er
mulig
Det ryddede areal ved Ferborg
6
Bestyrelsens forslag
A. Naturpleje - rydning af rynket rose inden for klitfredningen
Indstilling
- kommunen rekvireres til at rydde manuelt og sprøjte i
klitterne fra Ferbækstien mod nordøst
- så langt vi kan komme i år for 50.000 kr. incl. moms
- at vi fortsætter næste år og fremover på private grunde, hvor
det ønskes
6
Bestyrelsens forslag
B. Den fremtidige affaldsordning i Ferbæk
Hovedproblemet - konflikt
- mellem deklarationens § 3 om renovationsstativers placering: ”På parceller med angivne byggefelter må ingen form
for stationære eller transportable konstruktioner opstilles
uden for disse byggefelter. På parceller uden angivne byggefelter må sådanne konstruktioner ingensinde opstilles i en
større afstand fra godkendte bygninger end 5 meter.” og
- Arbejdstilsynets regler om, at indsamling af dagrenovation i
sommerhusområder udføres sikkerhedsmæssigt - og sundhedsmæssigt fuldt forsvarligt.
6
Bestyrelsens forslag
B. Den fremtidige affaldsordning i Ferbæk
Lidt historie
1997 - løsningen. Alle parceller blev vurderet af Kommunen
og Ejerlauget i fællesskab.
2007 - Affaldsstativerne havde flyttet sig. Justeringer blev
foretaget.
2014 - Arbejdstilsynet udsteder påbud. Det betyder for virksomheden (Renonorden A/S), at virksomheden påbydes:
at sikre, at indsamlingen af dagrenovation i sommerhusområder udføres sikkerheds- og sundhedsmæssigt fuldt forsvarligt. Påbuddet skal være efterkommet senest den 15.04.2015.
6
Bestyrelsens forslag
B. Den fremtidige affaldsordning i Ferbæk
Jammerbugt Kommune udarbejder i 2014 2 alternativer for
Ferbæk
- Individuel tømning med motorvogn (flensborgvognen).
Sommertømning stiger fra 725 kr. til 1009 kr. pr. år. Vintertømning fra 1000 kr. til 1379 kr.
- Fællesløsning med 2 delvis nedgravede undergrundscontainere a 5 kbm. Prisen ændrer sig fra 725 kr. til 831
kr./ år for sommertømning og for vintertømning fra 1000
kr. til 1141 kr.
6
Bestyrelsens forslag
B. Den fremtidige affaldsordning i Ferbæk
Bestyrelsen besluttede i januar 2015 sig for løsning 1 som
en forsøgsordning og som den mindst indgribende.
Jammerbugt Kommune havde meddelt, at der skulle gennemføres en tilsynsrunde for at sikre, at den nye vogn kan køre på
grundene og ind til de enkelte affaldsstativer.
6
Bestyrelsens forslag
B. Den fremtidige affaldsordning i Ferbæk
Det er efterfølgende konstateret, at flensborgvognen ikke bruges som forventet. Det er usikkert, om den kommer i anvendelse. Den er vist for langsom.
Kommunen er i tænkeboks med hensyn til fremtiden.
Det grundlæggende problem er, at Arbejdstilsynets påbud ikke
harmonerer med deklarationen/fredningen. Konflikten vil bestå
indtil 1) alle affaldsstativerne står ude ved vejene eller 2) vi
vælger en fælles løsning, hvor vi selv bærer vores affald til en
container ved postkasseanlæggene.
6
Bestyrelsens forslag
B. Den fremtidige affaldsordning i Ferbæk
Når flensborgvognen tilsyneladende ikke dur, hvilke muligheder har kommunen så reelt for at efterkomme det påbud, som
Arbejdstilsynet har udstedt?
Bestyrelsen vurderer, at kommunen ikke har andre muligheder
end at kræve, at alle affaldsstativerne flyttes ud til vejene. Det
har kommunen ikke afvist.
Bestyrelsen går ikke ind for en løsning, hvor alle affaldsstativerne flyttes ud til vejene, og som kræver en dispensation fra
deklarationen.
6
Bestyrelsens forslag
B. Den fremtidige affaldsordning i Ferbæk
Bestyrelsen opfordrer generalforsamlingen til i stedet at
stemme ja til en fælles løsning med containere ved postkasseanlæggene, hvor vi hver især afleverer vores affald.
Det betyder også, at vi hver især kan beholde vores affaldsstativer, der står i overensstemmelse med deklarationen.
Bliver det et nej, har generalforsamlingen samtidigt sagt ja til
en dispensation fra deklarationen.
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
KRONOLOGI
- i hovedtræk
06.03.2014 - Ansøgning
om byggetilladelse/anmeldelse af byggeri:
”Opsætning af altan på
nordvestlige side af huset”
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
Jammerbugt meddeler afslag på ansøgningen med begrundelse: ”der ikke er mulighed for at opføre en altan som ansøgt..” Ejer anmoder om nærmere begrundelse.
Kommunen uddyber: ”afslag til en altan, da der i omtalte
deklaration er skitseret, hvordan de forskellige bygningstyper
skal opføres. ..
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
Ejer klager til Natur- og Miljøklagenævnet
Afgørelse fra Natur- og Miljøklagenævnet: Kommunens afgørelse ophæves, idet Jammerbugt Kommune ikke i henhold
til planlovens § 43 har haft hjemmel til at modsætte sig det
ansøgte.
Ejer underretter Ferbæk Ejerlaug om ansøgningen
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
Ferbæk Ejerlaug meddeler kommunen, at vi ikke kan godkende altanen
Kommunen oplyser i forbindelse med besvarelsen af forskellige forhold, at der ikke er hjemmel til at nægte den ansøgte
altan og meddeler samtidig, at den ikke vil nedlægge et § 14
forbud iht. planloven
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
Kommunen giver byggetilladelse med oplysning om, at ”der
ikke er taget stilling til, om projektet overholder eventuelle
private servitutter, der påhviler ejendommen”
Ferbæk Ejerlaug henstiller til ejer at undlade opførelse og
meddeler, at man - hvis ejer alligevel opfører altanen - vil
indstille til generalforsamlingen, at der iværksættes retsforfølgning med henblik på fjernelse af altanen
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
Ejer meddeler, at han vil gøre brug af byggetilladelsen og
frabeder sig henvendelser. De skal ske til hans advokat
Ejers advokat meddeler, at ejer vil opføre altanen, og at
arbejdet med produktion vil blive iværksat i uge 26
Ejer runddeler notat ”Orientering om opførsel af terrasse/altan, jf. godkendt byggetilladelse”
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
STATUS
Der er meddelt byggetilladelse, men med bemærkning, at
kommunen ikke har taget stilling til, om projektet overholder
eventuelle private servitutter.
Kommunen vil ikke nedlægge § 14-forbud
Altanen er ikke opført endnu
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
EJERLAUGETS BEGRUNDELSE
- Tekst på bilag 5 til deklarationen taler mod altan: ”Husets
hovedform skal i tværsnit følge det på tegningen viste tætskraverende tværprofil. Kun udhæng, terrasser, skorsten
og lign. må være ud over dette tværprofil
- Altaner er ikke omfattet af dette naturlige bygningstilbehør
- Der har aldrig været tale om identifikation mellem terrasser
(terra = jord) og altaner (konstruktioner i luften på facaden)
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
- Strider mod deklarationen og den ensartethed som samtlige
A-huse har
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
- Ikke tidligere givet tilladelse til etablering af altan, der ikke er
overdækket af taget
- Helhedsbillede og formsproget af A-husene vil blive markant
ændret ved etablering af altan
- I projektmaterialet fra 1974 forudsættes, at der ”på 1. sal under tagudhæng kan etableres altan”
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
RETSSAG
- Estimerede omkostninger for Ferbæk Ejerlaug ca. 50 - 100 t
kr., især til egen advokat og afhænger til dels af udfald. Man
får aldrig dækket alle egne udgifter.
- I retssag skal indgå besigtigelse(syn og skøn)
- Ekstern advokat skal føre sagen
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
ALTAN ETABLERET OG VI GØR INGENTING
- Helhedsudtrykket brydes
- Risiko for altaner andre steder på 1. sal: Narhvalen,
Grinden, Bardehvalen og Tunen
6
Bestyrelsens forslag
C. Opførelse af ulovlig altan - skal der udtages stævning?
Forslag til udtalelse
Bestyrelsen har på generalforsamlingen redegjort for forløbet
af byggesagen vedr. en altan på Narhvalen 5. Bygherren har i
et omdelt brev til medlemmerne redegjort for sit syn på sagen.
Generalforsamlingen skal i denne sammenhæng opfordre
bygherren til at respektere deklarationen og helheden ved
- enten at udføre altanen med tag ud over, som det er tilfældet med de øvrige altaner på Narhvalen,
- eller at undlade at opføre en altan.
7 Orientering
- om Ferbækudstykningen
Intentionen var at få en redegørelse for udstykningens baggrund og kvaliteter.
Det har desværre ikke været muligt at finde personer, der
medvirkede ved udarbejdelsen.
Håber det lykkes næste år.
FERBÆK EJERLAUG - RØDHUS
8 Fremlæggelse
af budget samt
forslag til kontingent
30. JUNI 2015
FORSLAG TIL BUDGET FOR PERIODEN 1.4.2015 TIL 31.3.2016
REGNSKAB fra 1.4.2014 til 31.3.2015
INDTÆGTER
Kontingent for 152 parceller - kr. 700
Kontingent for 152 parceller - kr. 800
106.400
BUDGET A
BUDGET B
106.400
106.400
106.400
121.600
121.600
UDGIFTER
Normal vedligeholdelse af grusveje
Støvbekæmpelse med Calsium - 3 x 3.000
Renovering af Ferborgvej fra Blåhvalen til Delfinen
Afvanding af Frederik Obels Vej - 3 faskiner
Vedligeholdelse af stier m.m.
Vejkanter - Havtorn
Snerydning
Naturpleje - Rosa Rogusa
Rosa Rogusa sprøjtning
Bestyrelsen - honorar, kørsel og fortæring
Generalforsamling - 90 personer
Kontor - bankgebyr, porto, kopiering mm
Kontingent - sommerhusforeninger og Naturplejeforening
Hjemmeside - weebhotel og webmaster
Diverse
Udgifter i alt
24.531
10.438
21.250
4.375
24.732
2.188
0
12.000
1.688
7.338
9.388
94
550
4.205
0
122.776
25.000
10.000
0
0
12.500
0
10.000
50.000
0
8.000
10.000
1.000
550
4.000
1.000
132.050
25.000
10.000
0
0
12.500
0
10.000
50.000
0
8.000
10.000
1.000
550
4.000
1.000
132.050
OVERSKUD/UNDERSKUD
-16.376
-25.650
-10.450
Indtægter i alt
8 Fremlæggelse af budget samt forslag til kontingent
I kontingent
- da vi gennem de seneste år har haft underskud på regnskabet og
- da vi de næste år må forvente omkostninger til naturpleje
foreslås kontingentet hævet fra 700 kr. til 800 kr. (i parentes bemærkes, at 1. årskontingentet i 1978 var 300 kr. !!!)
II ekstraordinært kontingent
Såfremt det under pkt. 6 C vedtages at udtage stævning,
forslås et ekstraordinært engangskontingent på 500 kr.
9 Valg
- af 3 bestyrelsesmedlemmer (ulige år).
Per Q. Ovesen, Arne Lietzen og Otto Andreasen er på valg.
Per er villig til genvalg. Arne og Otto ønsker ikke at genopstille
- af formand
Lars Ramhøj er villig til genvalg
- af 2 suppleanter
Dorthe Olsson (BL9) og Birthe Mortensen (FE75) er på valg
10 Valg af revisor
Karin Gade (NA17) er på valg - ønsker ikke at genopstille
Valg af revisorsuppleant
Rhona Kaad (FE32) er på valg - ønsker ikke at genopstille
11 Eventuelt
1 Fjern gerne selvvækst (fyr og gran) på egne grunde og friarealer
2 Hedelyngen kommer igen
11 Eventuelt
Afsluttende vil jeg
gerne sige tak til
- Arne og Otto
- dirigenten og
- referenten
og byde de 2 nye bestyrelsesmedlemmer velkommen.
... og så venter den sædvanlige fortæring: sandwich, øl, vin
og vand